JP2002328970A - 建築物のメンテナンスプログラム管理システム及び管理方法 - Google Patents

Abstract

(57)【要約】 【課題】予め設定されたメンテナンスプログラムに従っ
て対象となる住宅毎に固有の点検情報，改修情報を管理
し、所有者に対し診断の実施、改修及び増改築の実施及
び時期を助言する。 【解決手段】管理システムは、コンピュータ装置４によ
り個々の住宅に対するメンテナンスプログラムに従って
定期点検，改修，増改築を管理する。コンピュータ装置
４は、住宅の物件情報と点検履歴及び改修履歴をコード
情報として記憶するコード情報データベースと、住宅の
基本図面と点検，改修図面，写真をイメージ情報として
記憶するイメージ情報データベースと、夫々のデータベ
ースを記憶する記憶手段を備えた管理サーバ１，２を備
え、且つ点検管理用端末装置20及び改修管理用端末装置
30、更に住宅の所有者４０が通信回線３を介して接続さ
れてネットワークを構成する。管理サーバ１，２には、
住宅の診断情報がコード情報データベースに入力された
ことを検索し、検索結果を改修管理用端末装置に報知す
る制御手段が設けられている。

Description

【発明の詳細な説明】

【０００１】

【発明の属する技術分野】本発明は、住宅等の建築物に
対し定期的に点検し、或いは改修したときに発生するメ
ンテナンス情報を活用して建築物の所有者に対して良好
なアフターサービスを実現するためのメンテナンスプロ
グラム管理システムと、管理方法に関するものである。

【０００２】

【従来の技術】住宅やビル等の建築物では経時的な劣化
が進行するため、定期的な点検とこの点検に基づく補修
或いは改修を行なうことが好ましい。また予期せぬ原因
によって建築物に支障が生じることがあり、この場合、
住人からの連絡に応じて非定期的な点検や補修或いは改
修（改修）や、増築を行なうことがある。

【０００３】建築物が通常の在来木造住宅であるような
場合、点検や改修は所有者が必要と認めたときに工務店
に一括して発注するか、或いは対応する部位の専門業
者、例えば屋根の専門業者や塗装業者等に個別に折衝し
て発注するのが一般的である。この場合、点検結果や改
修した履歴を把握し得るのは、対象となる木造住宅の所
有者以外には存在しないこととなるが、構造の安全性や
防水の信頼性等の状況に関しては所有者であっても不明
であることが多い。

【０００４】また建築物が住宅メーカーによる工業化住
宅であるような場合、建築物に対する点検の実施と、改
修及び増築工事の実施は、夫々専門部門が存在して独立
して行なうのが一般的である。即ち、点検を専門に行な
う点検部門が目的の建築物の点検を行い、この結果、改
修及び増築工事が必要と判断したとき、点検結果を文書
によって改修及び増築部門に送付し、改修及び増築部門
では送付された文書に基づいて必要な改修及び増築を行
なった後、改修及び増築した結果を図面を含む文書によ
って点検部門に報告している。

【０００５】また、例えば、地震，台風，降雪，降ひょ
う等の被災や、火災や車の衝突等の事故で発生する非定
期的な点検や改修も同様に、予め点検部門が実情を確認
した後、必要な改修及び増築部門に文書を送付して指示
している。このようにして得た点検，改修及び増築の報
告書は、文書や図面として建築物毎に次回の点検時や改
修時に引き出せるようにファイル等に保管される。

【０００６】また上記点検文書や改修文書に記載された
点検情報や改修情報を解析し、部材の不具合や劣化傾向
を把握して開発部門にフィードバックすることも行なわ
れている。

【０００７】最近の住宅建築では、５０年或いは１００
年という長い期間を快適で且つ安全な居住性を得るよう
にした所謂ロングライフ住宅が開発されて提供されてい
る。このような住宅では、予め耐用年数を規定した部材
を使用すると共に、標準的なメンテナンスプログラム
（長期間点検改修計画）に沿って、例えば５０年〜６０
年の間、定期的な点検を行なって、補修や改修が必要な
部分を確認した場合、速やかに処置することが必要であ
る。

【０００８】特に、ロングライフ住宅では、居住者の構
成が変化して間取りの変更を含む改修や増築等の要望が
発生することがある。このような要望に対しては、改修
及び増築部門が対応し、顧客への面接や提案見積もりを
行なった後、改修及び増築を行なっている。

【０００９】上記の如くして住宅を長期間メンテナンス
して行くことで、中古住宅の価値が上昇し、中古住宅を
社会的な資産としてストックして行くことが可能とな
り、中古住宅流通市場の活性化につなげることが出来
る。

【００１０】

【発明が解決しようとする課題】上記の如く、長期間の
使用に耐え且つ量産化された建築物を全国規模で販売し
た場合、使用中の建築物の数は飛躍的に増大することと
なる。前記の如き建築物では、予防措置として予め設定
された期間を経過する毎に定期的な点検を行い、この点
検に基づいて必要な場合に改修を行なうこととなるが、
これら点検，改修等の作業は、信頼性の点や、品質確保
の点から見てメーカーが実施するのが最善である。

【００１１】特に、ロングライフ住宅では、建物の寿命
を左右する部位や構成部品について耐用年数の長いもの
を使用すると共に、構成部位や構成部品の単位で点検や
改修すべき時期も設定し、標準的なメンテナンスプログ
ラムが計画されているのが一般的である。そして計画さ
れたメンテナンスプログラムに沿って一定期間毎に定期
点検を行なって建物の維持状況を確認し、或いは必要な
診断をして、確認された劣化部分があればその都度改修
して長期間の居住を確保することが望ましい。

【００１２】しかし、建築物毎に設定された物件の情報
（例えば、竣工時の仕様）や図面、及び点検履歴や改修
履歴，増築履歴等の情報を文書として管理した場合、個
々の建築物毎に管理すべき文書量が増大し、現在使用中
の全ての建築物に対する管理すべき文書の総量は膨大な
量となる。この結果、文書の検索が困難となる。全ての
建築物に対して標準的なメンテナンスプログラムに基づ
く定期点検の実施時期の検索は行なえるとしても、前回
の定期点検，改修結果に基づく次回の改修等の作業の指
示は、全て過去の点検，診断，改修，増築履歴を確認し
て診断してゆくものである。改修結果の文書による報告
を次回に残す。その情報の管理は重要であるが、人手を
要するものであり、時間と費用がかかり、且つミスも発
生し易くなるという問題をかかえている。

【００１３】また建築物の点検結果や、改修結果を文字
のみで正確に且つ具体的に報告することは困難であり、
図面や写真が混在した状態で伝達するのが一般的であ
る。このため、更に管理すべき情報が増加し、管理が複
雑化して紛失や保管上のトラブルが発生し易くなるとい
う問題が生じる。このため、建築物に対する点検や改修
を行なった後の管理がおろそかになり、目的の建築物に
如何なる不具合や劣化が生じているか、この結果、次回
に如何なる対応が必要となるか、更に、建築物をどのよ
うに改修したか、等の事項が管理し得なくなる虞があ
る。

【００１４】また長期間経過した建築物では、構成部材
は経時的な劣化が進行するため、劣化の度合いを精密に
診断することや、診断の結果、改修を行なうことが必要
になることがあり、前記診断や改修の処置に対し所有者
に経済的な負担が生じる。この場合、所有者に対し、現
在に至る点検履歴や改修履歴，診断履歴、更に、所有者
の今後の増改築の要望等をアンケート等により収集し、
これらを考慮して納得の行く説明や提案を行ない、所有
者の了解を得ることが必要となるが、文書による管理方
式を採用した場合、前記各履歴を正確に提示し得なくな
る虞がある。

【００１５】住宅メーカーは、これまで何万棟ものスト
ックを形成してきたが、これらのストックに対しても最
新の点検サービスやメンテナンスプログラムを実施して
ゆく社会的責任がある。前記点検サービスを進めて行く
上で、診断，改修及び増改築の提案、或いはその他のサ
ービスを行なうために、個別の顧客情報，仕様図面履
歴，点検履歴と、これらを補完する帳票や写真及び情報
を蓄積し、必要になる都度、取り出せるようにしておく
必要がある。特に、過去採用されていた仕様や、標準的
な設計図や施工要領書、構造計算結果等の情報を活用す
ることも多い。

【００１６】また、建物の状況は、住宅メーカー側の情
報だけでは適切に管理し得ない場合がある。例えば、台
風や洪水等の雨被害、火災，自動車衝突，ガス爆発等の
事故、所有者が自身で手配し且つ施工した給湯器の交換
等の軽微な増改築等は住宅メーカー側の情報だけでは管
理し得ない。しかし、建築物のメンテナンスプログラム
の計画は、前記改修や増築を組み込んで行なうことが望
ましい。このため、前記情報は、例えば所有者に対し所
定の項目を設けたアンケート等を実施して収集し、これ
に基づき、点検項目毎の調整を行なうことで次回以降の
メンテナンスプログラムの再設定を行い、所有者に対す
るきめの細かいサービスの提供と、住宅メーカーに於け
る業務効率の向上をはかることが考えられる。

【００１７】また、通常の定期点検時に発見された不具
合個所に対する改修の要否は、住宅メーカーが専門的な
診断により行い、改修が必要と認めた場合その旨の提案
を行なうこととなる。しかし、実際の改修を行なう場
合、居住者の生活上の都合や、経済的な負担を伴うた
め、住宅メーカーは、予め準備されたアンケート項目に
より、改修時期，将来の増改築の要望等を聴取した上
で、これらを考慮した実際的な時期を提案することが好
ましい。

【００１８】本発明の目的は、標準的なメンテナンスプ
ログラムに沿った定期点検や改修時期の管理サービスを
行なうと共に、個々の建築物毎に固有の情報をコンピュ
ータ装置を利用して管理することで個々の建築物につい
て過去の点検，診断，改修，増築履歴と所有者の要望を
参考にして今後の点検サービスに於いて適切な時期に診
断を実施し、或いは改修，増築の実施時期の提案を実施
出来ること、即ち、定期点検の実施と、これに基づく建
築物に対する診断の実施、更に、所有者に対する総合的
な診断結果の提供及び改修の実施、改修後の建築物に対
する定期点検と診断というサイクルを実現し得るように
した建築物のメンテナンスプログラム管理システム及び
管理方法を提供することにある。

【００１９】

【課題を解決するための手段】上記課題を解決するため
に本発明に係る建築物のメンテナンスプログラム管理シ
ステムは、コンピュータ装置により個々の建築物に対す
る点検時期及び改修時期を含むメンテナンスプログラム
を管理する管理システムであって、前記コンピュータ装
置は管理サーバを備え、前記管理サーバには、建築物の
物件情報と点検の時期及び改修，増築の時期と点検履
歴，診断履歴及び改修履歴，増築履歴をコード情報とし
て記憶するコード情報データベースと、建築物の基本仕
様図面と点検及び改修に関する仕様図面及び又は写真を
仕様データ，図データ又はイメージ情報として記憶する
イメージ情報データベースと、夫々のデータベースを記
憶する記憶手段を備え、且つ点検管理用端末装置及び改
修管理用端末装置がネットワークにより接続され、更
に、前記管理サーバには、点検管理用端末装置から建築
物に関する診断情報が前記コード情報データベースに入
力されたことを検索し、検索結果を改修管理用端末装置
に報知する制御手段が設けられていることを特徴とする
ものである。

【００２０】上記建築物のメンテナンスプログラム管理
システム（以下単に「管理システム」という）では、コ
ンピュータ装置の記憶手段に記憶させたコード情報デー
タベースには、建築物の物件情報と点検の時期及び改
修，増築の時期と点検履歴，診断履歴及び改修履歴，増
築履歴を記憶させ、イメージ情報データベースには、建
築物の基本仕様図面と点検及び改修に関する仕様図面及
び又は写真を仕様データ，図データ又はイメージ情報を
記憶させ、これらのサーバと点検管理用端末装置及び改
修管理用端末装置をネットワークにより接続し、更に、
管理サーバには、点検管理用端末装置から建築物に関す
る診断情報が前記コード情報データベースに入力された
ことを検索し、検索結果を改修管理用端末装置に報知す
ることで、改修管理用端末装置では、報知された内容を
表示することで、特定の建築物に対する問題点を認識す
ることが出来る。

【００２１】上記管理システムに於いて、コード情報デ
ータベース及び、又はイメージ情報データベースには建
築物の改修，増築に影響を与える顧客のアンケート情報
を含むことが好ましい。このように構成された管理シス
テムでは、予め所有者が既に自らの手配で行なった改修
や増改築に関する項目、更に、地震，台風や洪水等の雨
被害、降ひょう，自動車衝突，ガス爆発等の事故等の項
目、所有者の今後の改修や増改築に対する要望や時期に
関する項目を設定したアンケートを行なうことで建物の
現況並びに所有者の要望を把握しておくことが出来る。

【００２２】このため、建築物の所有者に対して最適な
時期に点検，診断，改修，増築に関する情報を伝えられ
ると共に、その実施時期を提案することが出来、これら
のサービスを円滑に且つ手戻りなく行なうことが出来
る。更に、有償工事，無償工事の区別が付け易く、所有
者に対する良好なサービスを行なうことが出来る。

【００２３】上記管理システムに於いて、ネットワーク
には建築物の所有者が保有する所有者端末が接続される
ことが好ましい。管理システムをこのように構成するこ
とによって、建築物の所有者との間の情報伝達を円滑に
且つ速やかに行なうことが可能となり、所有者の要望を
いち早く把握し、且つこの要望に対応することが出来
る。例えば、点検前にアンケートに対する回答を取得
し、点検実施前に点検項目の調整や個別対応の準備を行
なうことが出来る。また改修，増改築の後に顧客の評価
をいただき、次回以降のサービスに活用することが出来
る。

【００２４】上記管理システムに於いて、物件情報には
物件番号が含まれており、該物件番号によりコード情報
データベースとイメージ情報データベースが対応付けさ
れていることが好ましく、また制御手段は、改修管理用
端末装置に対し前記報知を基に、コード情報データベー
スから目的の建築物に関する診断情報を表示させると共
に、該建築物の物件番号に対応付けされたイメージ情報
をイメージ情報データベースから抽出して表示させるよ
うに制御するものであることが好ましい。

【００２５】上記管理システムでは、物件情報に含まれ
た物件番号によってコード情報データベースとイメージ
情報データベースとが対応付けされるため、制御手段に
よって改修管理用端末装置に目的の建築物に対する不具
合や劣化情報を報知する際に、コード情報とイメージ情
報を対応させて表示することが出来る。

【００２６】上記管理システムに於いて、物件情報には
建築物の竣工時期が含まれ、制御手段は前記竣工時期か
らの経過年数に応じて規定された所定の点検項目を建築
物毎に点検管理用端末装置から出力するように制御する
ものであることが好ましい。

【００２７】上記管理システムでは、制御手段によって
コード情報データベースを検索して竣工時期から定期点
検すべき年数を経過した物件を抽出し、経過年数に応じ
て規定された点検項目が記載された点検用紙を点検管理
用端末装置から出力し、この点検用紙を指示書として点
検担当者が点検を進行することが出来る。

【００２８】上記管理システムに於いて、建築物に竣工
時期を起点として点検時期及び点検内容，改修時期及び
改修内容を含む標準的なメンテナンスプログラムを設定
すると共に、建築物に対する改修履歴を参照して個別の
メンテナンスプログラムを再設定することが好ましい。

【００２９】また本発明に係る管理方法は、コンピュー
タ装置により個々の建築物に対するメンテナンスプログ
ラムを管理する方法であって、建築物の物件情報と点検
の時期及び改修，増築の時期及び点検履歴，診断履歴及
び改修履歴，増築履歴をコード情報として記憶するコー
ド情報データベースと、建築物の基本仕様図面と点検及
び改修に関する仕様図面及び又は写真を仕様データ，図
データ又はイメージ情報として記憶するイメージ情報デ
ータベースを構築し、点検管理用端末装置から建築物の
点検情報及び、又は診断情報をコード情報として前記コ
ード情報データベースに入力すると共に、必要に応じて
仕様データ，図データ及び又はイメージ情報を前記イメ
ージ情報データベースに入力し、点検管理用端末装置か
らコード情報データベースに建築物の診断情報が入力さ
れたとき、入力された診断情報を改修管理用端末装置に
報知し、該改修管理用端末装置で前記報知に基づいてコ
ード情報データベースからコード情報としての診断情報
を読み出し、イメージ情報データベースからイメージ情
報としての診断情報を読み出すことを特徴とするもので
ある。

【００３０】上記管理方法では、コード情報として物件
情報と点検の時期及び改修，増築の時期及び点検履歴，
診断履歴及び改修履歴，増築履歴を記憶するデータ情報
データベースと、建築物の基本仕様図面と点検及び改修
に関する仕様図面及び又は写真を仕様データ，図データ
又はイメージ情報として記憶するイメージ情報データベ
ースを構築することで、多数の建築物に固有の物件情報
や各履歴、及び仕様データや図面或いは写真を記憶させ
ておくことが出来る。

【００３１】従って、点検管理用端末装置から目的の建
築物に対する点検情報をコード情報として入力し、且つ
必要に応じて図データやイメージ情報を入力することが
出来る。このとき、点検管理用端末装置から建築物の診
断情報がコード情報として入力された場合、この診断情
報を改修管理用端末装置に報知し、診断情報が報知され
た改修管理用端末装置では、コード情報データベースか
ら診断情報を読み出すと共に、イメージ情報データベー
スから物件番号に対応付けされたイメージ情報を読み出
すことが出来る。

【００３２】このため、改修管理用端末装置に読み出さ
れた物件番号に対応したコード情報とイメージ情報に基
づいて、最適な時期に建築物の改修を行い、或いは顧客
を訪問して改修についての打ち合わせや見積を行なうこ
とが出来る。

【００３３】従って、建築物が完成した後、定期的な点
検を行なって得た点検情報から建築物に対し精密な診断
を実施すべきことを判断することが可能となり、且つ所
有者に建築物の点検，診断，改修，増築履歴を、更に所
有者の増改築の要望，経済的事情を考慮した適切な時期
を提示して診断，改修及び増改築に関する見積りを提示
して費用の負担に対する了解を得ることが容易となる。
そして所有者の了解に基づいて改修及び，増改築を実施
した後、その施工後の仕様及び図面や写真を入力するこ
とで、対象となる建築物の最新の情報を記憶させ、これ
により、次回の点検時には前記情報に基づく合理的な点
検を行なうことが出来る。

【００３４】

【発明の実施の形態】以下、本発明に係る管理システム
の好ましい実施形態について説明する。本発明に係る管
理システムは、住宅やビル等の建築物（以下代表して
「住宅」という）を特定するための物件情報や、個々の
住宅に対する点検情報及び改修情報を含むメンテナンス
情報を管理すると共に活用し、管理すべき住宅戸数が増
大した場合であっても、夫々の住宅に対し適切な時期に
必要な情報を検索して対象となる部門に報知し得るよう
にしたものである。

【００３５】特に、住宅が完成した後、定期的に点検す
べき経過期間を設定すると共に、夫々の経過期間に応じ
て重点的に点検すべき項目を設定したメンテナンスプロ
グラムを計画しておき、特定の住宅が前記予め設定され
たメンテナンスプログラムに基づく経過期間に到達した
とき、対象となる住宅を特定し点検すべき項目を点検部
門に出力することによって、点検部門が前記情報に基づ
いて定期的な点検を行なえるようにしたものである。

【００３６】更に、メンテナンスプログラムに基づいて
点検部門が行なった点検の結果、対象となる住宅に劣化
が生じている場合、更に、事前に取得したアンケート情
報を参考に改修要否の判断と提案を行い、この情報を改
修部門に報知する。改修部門では報知された内容に応じ
て所有者と接触し、点検部門が既に取得した増改築の要
望や転売の可能性及び時期等を再確認すると共に、劣化
状態の説明や必要な費用の説明を行い、この結果、所有
者の了解を得てメンテナンス及び改修又は増改築工事を
行なうことで、対象となる住宅に対するメンテナンスプ
ログラムを所有者との合意の基に円滑に実行し得るよう
にしたものである。

【００３７】住宅が完成した後、定期的に点検すべき経
過期間としては特に限定するものではなく、住宅の構造
や地域等の条件に応じて適宜設定することが可能であ
る。

【００３８】例えば、躯体が鉄骨造で且つ床，屋根等に
コンクリート系のパネルを用いた住宅の場合のメンテナ
ンスプログラムの例について図１により説明する。尚、
同図（ａ）は目的の住宅が竣工したときに、外壁の塗
装，屋根防水シート，給水管に対して計画された初期の
メンテナンスプログラムを示しており、同図（ｂ）は既
に建築されて１５年が経過した住宅を本発明の管理シス
テムに組み入れたときのメンテナンスプログラムを示し
ている。

【００３９】新築された住宅であっても、居住を開始し
た初期の段階では設備機器の使い方の説明や、所有者或
いは居住者が行なうべき簡単な補修（ＤＩＹ）の助言を
する必要があり、この場合３か月程度で点検を実施する
ことが好ましい。その後、四季を通じて居住することで
サッシ，玄関ドア，室内建具等の可動部の微調整も必要
であり、この場合１年程度での点検を実施することが好
ましい。更に、２年目の定期点検を実施し、５年目の定
期点検では建物の外装（例えば外壁の塗装等）について
点検すると共に設備機器の点検を実施することが好まし
い。

【００４０】また１０年目以降３０年目程度までは５年
毎に、３０年を経過した後は１０年毎に、主として建物
の基礎の外部表面状態や外壁や屋根の防水性能等を中心
として定期点検を実施することで、劣化しつつある部材
を早い段階で察知し、予備的な且つ予防的なメンテナン
スを実施して長期間にわたり初期の性能を維持すること
が可能となる。

【００４１】特に、住宅建築に用いる外壁の塗装や屋根
防水シート，給水管は予め寿命が設定されており、当初
のメンテナンスプログラムには夫々の寿命に対応する経
過年数に達したとき、塗装，貼り替え，交換等の実施が
計画（例えば、外壁の塗装の場合１５年毎に再塗装、屋
根防水シートでは３０年で交換、給水管は３０年で交換
等）されている。

【００４２】従って、同図に記載された以外であって、
使用期間の増加に伴って性能が劣化する部材には予めメ
ンテナンスプログラムが計画されている。メンテナンス
プログラムの対象となる部材の詳細な名称或いは呼称は
特に限定するものではなく、住宅を構成する部材であっ
て、経時的に性能が劣化する部材が対象となる。

【００４３】また既に建築された後、数十年経過した住
宅では、改めて本発明に係る管理システムの対象として
組み入れる必要がある。この場合、現在の顧客リスト等
の中から選択すると共に、本管理システムを実行するの
に必要なコード情報，イメージ情報を抽出し、これらの
情報を夫々対象となるデータベースに記憶させること
で、新築した住宅の場合と同様のメンテナンス管理に移
行することが可能である。

【００４４】特に、既に建築された住宅を本管理システ
ムに組み入れる場合、この住宅の現状を把握してメンテ
ナンスプログラムを計画しておくことが必要となる。こ
のため、本管理システムに組み入れるに際し、対象とな
る住宅の現状を調査し、この調査結果に基づいてメンテ
ナンスプログラムが計画される。

【００４５】例えば、同図（ｂ）に示すように、建築後
１５年経過した住宅を本管理システムに組み入れる場
合、１５年目に定期点検を行なったことが記載され、外
壁の塗装が新築後１１年目に行なわれたことが記載され
る。外壁の塗装の場合、再塗装を行なった１１年目を起
点として期間が設定される。また屋根防水シートの場合
では、先ず新築時に用いた屋根防水シートの寿命が確認
される。この結果、寿命が２５年である場合、新築後２
５年目に達したときに交換すること、このときに屋根防
水シートの耐用の仕様を変更することが計画される。ま
た新築時に用いた給水管の寿命が３０年であることが確
認された場合、３０年目に到達したときに交換すること
が計画される。

【００４６】上記の如くして、新築後数年経過した住宅
であっても、本発明に係る管理システムに組み込むこと
が可能であり、更に、数十年経過した住宅であっても本
管理システムに組み込むことで、全ての所有者に対し、
均等で且つ合理的なサービスを提供することが可能とな
る。

【００４７】上記管理システムによって管理される情報
は、物件番号、住宅の建設地の住居表示や所有者の履歴
を含む物件情報、定期点検の起点となる施工時点の情
報、外壁の塗装仕様を含む住宅の基本仕様の情報、設計
図面、構造計算結果、定期点検を実施した際の点検情
報、診断情報、補修や改修を実施したときの改修情報、
当初建設時の仕様書，施工図面，検査図面或いは完成時
の図面及び写真等を含む工事情報、等を含んでいる。

【００４８】しかし、本発明に係る管理システムによっ
て管理される情報は、上記各情報のみに限定するもので
はなく、対象となる住宅のメンテナンスに必要な一切の
情報を含み、特に、各点検時や診断時或いは適宜顧客に
対して実施され、居住性やサービス，増改築の要望，転
売時期，所有者にて手配し独自に行なった工事の内容，
天災や被災等にに対するアンケート情報も含まれてい
る。

【００４９】上記情報のうち、物件番号を含む物件情報
や基本仕様の情報及び点検情報，診断情報，改修情報は
コード化されてコード情報データベースに記憶され、図
面や写真を含む工事情報は物件番号と対応付けされイメ
ージ情報としてイメージ情報データベースに記憶され
る。更に、住宅を建築する際の契約内容を記載した契約
書や、点検報告書及び改修報告書はスキャナーによって
読み取られてイメージ情報として処理され、物件番号に
対応付けされてイメージ情報データベースに記憶され
る。従って、物件番号を特定することで、該物件番号に
対応付けされたコード情報とイメージ情報を検索するこ
とが可能である。

【００５０】尚、イメージ情報とは、すでにＣＡＤによ
って作成された仕様データ，図面データがある場合、或
いは文書がテキストデータである場合は必ずしもイメー
ジデータ化する必要はなくそのままデジタル情報を記憶
すれば良く、これを含めたものをいう。

【００５１】住宅の物件番号を含む物件情報や基本情
報、竣工時の図面や写真を含む工事情報の入力、及び主
として所有者の要望を含んだアンケート情報や点検，診
断情報の入力は、主に点検担当部門で行なわれる。また
改修や増改築情報の入力は主に改修担当部門で行なわれ
るが、必要に応じて夫々の部門からの入出力が可能なよ
うになっている。

【００５２】このため、各担当部門には端末装置として
のパーソナルコンピュータ（パソコン）が設けられてお
り、該パソコンによって夫々必要な情報の入出力を行な
うと共に、各パソコンと各データベースを記憶する記憶
装置が通信回線及び管理サーバを有するネットワークに
よって接続されている。

【００５３】尚、各端末装置として必ずしも点検用，改
修用の機能を区別する必要はない。また事務所等に固定
されたパソコンである必要はなく、携帯電話に代表され
るモバイル情報端末機器を用いることも可能である。こ
の場合には、例えば現場の点検員が端末装置に表示され
た点検項目に従って点検し、直ちに結果を入力すること
が可能であり、住宅の状況の画像を例えば管理部門等の
必要な部門に伝送することで、事務所に駐在する別の診
断員による即時診断や現場診断の承認も可能となる。

【００５４】上記管理サーバには制御手段が設けられて
おり、この制御手段によって定時的に、或いは何れかの
端末装置からの指令に基づく制御手段からの指令によっ
てコード情報データベースを検索し、点検担当部門から
何れかの住宅に対する診断情報（改修すべき部材に対す
るコード化された情報）が入力されたことを検索し得る
ように構成されている。そして診断情報を検索したと
き、診断情報を物件番号及び必要なコード情報，イメー
ジ情報を改修担当部門に報知し得るように構成されてい
る。そして改修担当部門は、過去の標準設計図や構造計
算結果を引き出して増改築の具体的な設計提案を含めた
顧客へのサービスに活用することが可能となる。

【００５５】以下、上記管理システムの好ましい実施例
について図を用いて説明する。図１はメンテナンスプロ
グラムを説明する図である。図２は本実施例に係る管理
システムを説明する図である。図３はサーバ機能を説明
する図である。図４は点検結果を入力する際の手順を示
す図である。図５は改修の必要な診断情報を検索して改
修管理用端末装置に報知する際の手順を示す図である。
図６は報知に基づいてコード情報やイメージ情報を読み
出す際の手順を説明する図である。図７は建築後１年目
の定期点検を実施する際のサービスカードの例を示す図
である。図８は建築後２０年目の定期点検を実施する際
のサービスカードの例を示す図である。図９はアンケー
ト，点検，診断情報に対応するコードの例を示す図であ
る。

【００５６】図２，３に示す管理システムには、予め地
域毎の複数の点検診断部門２０，改修増改築部門３０、
全体を管理する管理部門１０が設定されている。また住
宅の所有者であって通信可能な者は所有者４０として設
定されている。管理部門１０及び複数の点検診断部門２
０，改修増改築部門３０，所有者４０は、ＬＡＮ等の通
信回線３によって互いに接続されてネットワークを構成
している。

【００５７】管理部門１０には、制御手段を有する住宅
情報管理サーバ１と、メンテナンス管理サーバ２と、コ
ード情報データベースを記憶する記憶部４ｂを有するコ
ンピュータ装置４が設けられており、且つ物件番号を含
む物件情報や基本仕様の情報、住宅の竣工時の図面や写
真を含む工事情報を入力し、更に、定期点検が必要な住
宅の検索作業の開始指令を発する本部端末装置10が設け
られている。

【００５８】本実施例に於いて、管理部門１０に各管理
サーバ１，２とコード情報データベースを記憶する記憶
部４ｂが設けられており、イメージ情報データベースを
記憶するイメージ情報記憶部は、各地区毎の点検診断部
門２０，改修増改築部門３０に設けられている。イメー
ジ情報記憶部を複数設けることは該イメージ情報記憶部
の記憶容量と記憶させるべきデータ量との関係で決まる
問題であり、このイメージ情報記憶部を１つに纏め、或
いはコンピュータ装置４の中に設けても良いことは当然
である。

【００５９】点検診断部門２０と改修増改築部門３０は
夫々同様の機能を発揮し得るように構成されている。即
ち、点検診断部門２０にはパソコンからなる点検管理用
端末装置20が設けられており、改修増改築部門３０には
同様にパソコンからなる改修管理用端末装置30が設けら
れている。尚、点検管理用端末装置20と改修管理用端末
装置30は別個のものとせずに両機能を兼ね備えた端末装
置としても良い。そして前記各端末装置20，30及び各地
区毎に設けた図示しないイメージ情報記憶部は通信回線
３を介して接続されることでネットワークを構成してい
る。

【００６０】所有者４０は対象となる住宅の所有者或い
は居住者であり、パソコンを保有する所有者を対象とし
ている。このように所有者４０をネットワークで接続す
ることによって、該所有者が所有する住宅に予期せぬ支
障が生じたとき、或いはメーカー側からの情報の提供や
アンケートの実施を円滑に行なうことが可能となる。

【００６１】各管理サーバ１，２に設けた制御手段は、
点検診断部門２０の点検管理用端末装置20から入力され
たコード情報及びイメージ情報からなる点検情報を管理
部門１０に設けた記憶部４ｂに記憶されたコード情報デ
ータベースに格納すると共に、イメージ情報記憶部に記
憶されたイメージ情報データベースに格納する機能と、
コード情報データベースに入力された改修を要する診断
情報を検索して検索結果を改修増改築部門３０の改修管
理用端末装置30に対して選択的に報知する機能と、前記
報知に基づいて選択された改修管理用端末装置30に対し
コード情報データベースから目的の住宅に関する改修を
要する診断情報と、イメージ情報データベースから物件
番号によって対応付けされたイメージ情報を抽出して表
示させる機能と、を有するものである。

【００６２】即ち、上記制御手段は、点検管理部門２
０，改修増改築部門３０に設けられた点検管理用端末装
置20、改修管理用端末装置30及びイメージ情報記憶部を
制御する機能を有するものである。

【００６３】管理部門１０に設けた管理部門端末装置1
0、点検管理部門２０，改修増改築部門３０に設けた点
検管理用端末装置20、改修管理用端末装置30は、夫々同
一或いは同様の仕様を持ったパソコンを用いて構成され
ている。

【００６４】上記各端末装置10〜30の構成を代表して管
理部門端末装置10について説明する。管理部門端末装置
10は、ｃｐｕと、メモリと、キーボードやマウス或いは
スキャナー等の入力手段と、ディスプレイ等の表示手段
と、プリンター等の出力手段とを有するパソコンによっ
て構成されている。そして管理部門端末装置10、点検管
理用端末装置20、改修管理用端末装置30を夫々通信回線
３を介して接続することでネットワークを構成してい
る。

【００６５】コンピュータ装置４は、演算処理部４ａ
と、コード情報データベースを記憶し且つ必要に応じて
イメージ情報データベースを記憶すると共に、本発明に
係る管理システムのプログラムを記憶する記憶部４ｂ
と、物件番号を含む物件情報や基本仕様の情報、住宅の
竣工時の図面や写真を含む工事情報を入力し、或いは出
力する入出力部４ｃと、表示部４ｄとを有して構成され
ている。

【００６６】また点検計画管理部は、点検項目や診断項
目、改修項目，増改築項目、アンケート項目等に代表さ
れるコードを入力するコード登録部51と、項目と点検時
期の対応表を入力し、或いは出力する様式やフォーマッ
トを規定する出力制御部52と、部位や部品に対応した標
準点検期間を登録する点検期間登録部，個別物件の初期
のメンテナンスプログラムを計画する点検計画演算処理
部，最新改修履歴に対応して次回の点検時期を再設定す
る点検計画更新演算処理部を含むメンテナンスプログラ
ム計画部53と、点検予定物件を報知する点検予定報知制
御部54を有している。また点検履歴管理部は、建物に関
する診断情報として報知する対象となるコード情報を登
録する報知コード登録部55と、点検コードや診断コー
ド、及び改修コード，アンケートコード等のコードを含
むコードを抽出するコード抽出部56と、改修予定物件を
報知する改修予定報知制御部58とを有して構成されてい
る。

【００６７】次に、上記の如く構成されたネットワーク
を利用して住宅に対する点検，改修のための情報を管理
する手順について説明する。

【００６８】住宅が完成すると、この住宅の建設地や建
主或いは所有者等の顧客情報、契約内容や資料、基本図
面，検査図面，写真を含む工事情報及び建物の基本仕様
等の情報、を含む物件情報が、物件番号と共に中央管理
部門１０に設けたコード情報データベース及びイメージ
情報データベースに格納される。この作業は、通常、住
宅メーカーに於ける営業部門及び建設部門が使用する顧
客管理システムやＣＡＤシステム及び工程管理システ
ム，発注管理システム等で入力されたデータを用いるこ
とが可能である。

【００６９】住宅に対して点検或いは改修を行なった
後、結果の情報を入力する手順について図２により説明
する。これらの作業は各部門２０，３０に於いて全く同
一の手順で行なわれるため、代表して点検診断部門２０
で作業をした場合について説明する。

【００７０】住宅に対する定期点検を行い、或いは住宅
の居住者から突然発生した不具合等の連絡による非定期
的な点検を行なったとき、点検担当者は、点検した結果
を入力することにより点検情報としてコード情報データ
ベース，イメージ情報データベースに格納させる。

【００７１】点検担当者は、点検管理用端末装置20を操
作し、通信回線３を介して管理部門１０のコンピュータ
装置４に接続し、住宅を点検した結果である点検情報を
住宅固有の物件番号と共に入力する。このとき、劣化し
た部位，部品に対する情報は詳細にコード化（例えば図
９参照）されており、対応するコード情報を入力し、更
に、劣化した部位を撮影した写真、及び点検結果のデー
タを読み取ったイメージ情報を入力し（ステップＳ20
1）、通信線３を介して送信する（ステップＳ202）。
尚、アンケート結果については、所有者端末４０から入
力してもらうことも可能である。

【００７２】管理サーバ２では、通信線３を介して点検
管理用端末装置20から伝送された入力データを受信する
（ステップＳ203）。次いで、ステップＳ204では受信し
たデータをコードと照合し、結果データと対応するコー
ドにコード化してステップＳ205に進行する。またコー
ド化出来ない場合には、ＮＧとなってステップＳ201に
戻る。

【００７３】ステップＳ205では入力された点検情報を
構成するコードを取得してステップＳ206で取得したコ
ードに物件番号及び点検時期を対応付けしたレコードを
生成し、更にステップＳ207では、生成したレコードを
コード情報データベース及びイメージ情報データベース
に格納する。更に、ステップＳ208ではレコードがコー
ド情報データベース及びイメージ情報データベースに格
納されたか否かを判定し、格納されていない場合には、
ステップＳ209に進行し、対象となる点検情報が格納さ
れていないことを、通信回線３を介して入力操作されて
いる点検管理要端末装置20の表示部にエラー表示を行な
う。またコードがコード情報データベースに格納された
場合には一連の作業を終了する。

【００７４】また入力する情報が改修情報である場合、
改修担当者は改修管理用端末装置30を操作して通信回線
３を介して管理部門１０のコンピュータ装置４に接続
し、コード情報及びイメージ情報からなる改修情報を物
件番号に対応付けして入力する。即ち、改修部位に対応
するコード情報を入力し、更に、改修した部位を撮影し
た写真、及び改修図面等のイメージ情報を入力し（ステ
ップＳ201）、送信する（ステップＳ202）。

【００７５】管理サーバ２では、改修管理用端末装置30
から伝送された入力データを受信する（ステップＳ20
3）。次いで、ステップＳ204では受信したデータをコー
ドと照合し、結果データと対応するコードにコード化し
てステップＳ205に進行する。またコード化出来ない場
合には、ＮＧとなってステップＳ201に戻る。

【００７６】ステップＳ205では入力された改修情報に
対応するコードを取得してステップＳ206で取得したコ
ードに物件番号及び点検時期を対応付けしたレコードを
生成し、更にステップＳ207では、生成したレコードを
コード情報データベース及びイメージ情報データベース
に格納する。更に、ステップＳ208ではレコードがコー
ド情報データベース及びイメージ情報データベースに格
納されたか否かを判定し、格納されていない場合には、
ステップＳ209に進行し、対象となる点検情報が格納さ
れていないことを、通信回線３を介して入力操作されて
いる点検管理要端末装置20の表示部にエラー表示を行な
う。またコードがコード情報データベースに格納された
場合には一連の作業を終了する。

【００７７】上記の如き手順を経ることで、住宅に対す
る点検情報、及び改修情報をコード情報とイメージ情報
とに分類すると共に、物件固有の番号である物件番号、
更に点検時期毎に対応付けして夫々対応するデータベー
スに格納することが可能である。

【００７８】次に、コード情報データベースに格納され
た物件情報の中から定期的な点検を行なう必要のある物
件を検索して点検診断部門２０の点検管理用端末装置20
に表示する手順について図５により説明する。尚、この
手順は点検情報の中から改修すべき物件を検索して改修
増改築部門３０の改修管理用端末装置30に報知する手順
も同様であるため合わせて説明する。

【００７９】住宅に対する定期点検を行なう場合、管理
部門１０の管理部門端末装置10から、完成後、予め設定
された期間が経過して定期的な点検を行なうべき物件を
検索する旨の指令がコンピュータ装置４に伝えられる
と、管理サーバ１，２では、ステップＳ301で、報知メ
モリをクリアし、ステップＳ302でコード情報データベ
ースに格納された物件情報の中から定期管理が必要な物
件を検索する。即ち、ステップＳ302では、コード情報
データベースに格納された物件情報から、予め設定され
たメンテナンスプログラムに従った定期点検時期となる
竣工後、３か月，１年，２年，５年，10年及び他の定期
点検時期に到達した物件を検索する。次いで、ステップ
Ｓ303に進行し、検索した物件を物件番号に対応させて
抽出し報知メモリに記憶させる。

【００８０】ステップＳ304で全ての物件情報を検索し
て物件番号の抽出が終了したことを判断し、未だの場合
はステップＳ302に戻って、検索作業を繰り返す。全て
の物件に対する抽出が終了したと判断したとき、ステッ
プＳ305に進行して抽出した報知メモリの内容を、点検
診断部門２０の点検管理用端末装置20に送信して手順を
終了する。

【００８１】また住宅に対する改修を行なう場合、管理
部門１０の管理部門端末装置10からの指令に応じて、又
はコンピュータ装置４に内蔵されたタイマーからの信号
に応じて改修すべき住宅の検索が開始される。

【００８２】管理サーバ２では、ステップＳ301で、報
知メモリをクリアし、ステップＳ302でコード情報デー
タベースに格納された、報知コード登録がなされたコー
ド、例えば改修を要する診断情報に対応するコード情報
であって、改修情報が格納されていない情報（未処理情
報）を検索する。次いで、ステップＳ303に進行し、未
処理情報を検索した物件を物件番号に対応させて抽出
し、該物件番号と未処理情報の内容を報知メモリに記憶
させる。

【００８３】ステップＳ304で全ての未処理情報を検索
して物件番号の抽出が終了したことを判断し、未だの場
合はステップＳ302に戻って、検索作業を繰り返す。全
ての物件に対する抽出が終了したと判断したとき、ステ
ップＳ305に進行して抽出した報知メモリの内容を、改
修増改築部門３０の改修管理用端末装置30に送信して手
順を終了する。

【００８４】上記手順を経ることで、物件番号に対応し
た住宅に対する定期点検の報知を点検診断部門２０に、
改修すべき内容について対象となる住宅を改修増改築部
門３０に報知することが可能である。

【００８５】次に、点検診断部門２０に於ける点検担当
者が、住宅に対する定期点検を行なうべき旨の報知を読
み出して点検作業を行なう手順について図６により説明
する。尚、点検診断部門２０に於ける定期点検すべき住
宅の報知を読み出す手順と、改修増改築部門３０に於け
る改修すべき住宅の報知を読み出す手順も同一であるた
め合わせて説明する。

【００８６】点検担当者は、点検管理用端末装置20を操
作して管理サーバ１，２に通信し、ステップＳ401で報
知メモリの内容を読み出す。このとき、定期点検すべき
物件が存在している場合、ステップＳ402に進行して定
期点検すべき物件の物件番号から、行なうべき定期点検
の詳細（物件情報及び経過年数に応じた点検項目の詳
細）を表示手段に表示させ、同時に出力手段によって点
検サービスカード（図５，図６参照）をプリントアウト
（ステップＳ403）する。

【００８７】次いで、ステップＳ404に進行して定期点
検を行なうのに必要なイメージ情報を物件番号に対応付
けされたイメージ情報データベースから読み出して表示
手段に表示させ、必要に応じてステップＳ405でプリン
トアウトする。

【００８８】ステップＳ406に於いて、定期点検に必要
な点検サービスカードの読み出しとイメージ情報の読み
出しが終了したか否かを判断し、未だの場合ステップＳ
402に戻って必要な手順を繰り返し、終了した場合には
手順を終了する。

【００８９】上記一連の手順は、必ずしも点検診断部門
２０を構成する事務所等に設置した点検管理要端末装置
20としてのパソコンを用いる必要はなく、点検担当者が
移動しながら操作することが可能なモバイル機器を用い
ても同様である。この場合、点検サービスカードは画面
表示で良い。また上記手順に於いて、ステップＳ402，
ステップＳ404の処理は必ずしも順番が規定されるもの
ではなく、ステップＳ403，ステップＳ405を１枚にまと
めるようにしても良い。

【００９０】また改修増改築部門３０の改修担当者は、
改修管理用端末装置30を操作して管理サーバ１，２に通
信し、ステップＳ401で報知メモリの内容を読み出す。
このとき、改修すべき未処理情報を持った物件が存在し
ている場合、ステップＳ402に進行して改修すべき物件
の物件番号から、実施すべき改修の詳細（未処理情報を
構成するコード情報を含む改修項目の詳細）を表示手段
に表示させ、同時に出力手段によって改修明細書（図示
せず）をプリントアウト（ステップＳ403）する。

【００９１】次いで、ステップＳ404に進行して改修を
行なうのに必要なイメージ情報を物件番号に対応付けさ
れたイメージ情報データベースから読み出して表示手段
に表示させ、必要に応じてステップＳ405でプリントア
ウトする。

【００９２】ステップＳ406に於いて、改修に必要な改
修明細書の読み出しとイメージ情報の読み出しが終了し
たか否かを判断し、未だの場合ステップＳ402に戻って
必要な手順を繰り返し、終了した場合には手順を終了す
る。上記手順を実行する場合、改修担当者が携帯するモ
バイル機器を用いても同様であることは当然である。こ
の場合、改修明細書は画面表示で良い。また上記手順に
於いて、ステップＳ402，ステップＳ404の処理は必ずし
も順番が規定されるものではなく、ステップＳ403，ス
テップＳ405を１枚にまとめるようにしても良い。

【００９３】住宅の改修の場合、所有者の経済的な負担
が必要となる場合が多い。このため、対象となる住宅に
改修が必要な部位が生じても、独断で改修作業を実施し
得ないことがある。

【００９４】従って、ステップＳ402では、対象となる
住宅の物件番号に対応付けされた改修が必要な項目、或
いは精密な診断，転売の際の査定評価の参考資料、地震
時の被災状況等、必要な項目を記載した改修明細書をプ
リントアウトすると共に、精密な診断が必要な項目を診
断する際に必要な費用の見積り、改修に必要な項目を改
修する際に必要な費用の見積りを行ない、且つ前記各項
目に対応する部位の図面や写真をプリントアウトして添
付することで、所有者に対し、住宅の現状を認識して貰
うと同時に改修或いは診断に要する費用を納得して貰う
ことが可能となる。

【００９５】そして、上記手順により所有者の合意を得
た上で診断或いは改修工事を行なうことで、円滑な診断
作業或いは改修工事を実施することが可能である。

【００９６】ここで、点検サービスカードの内容と、コ
ードの例について図７〜図９により説明する。

【００９７】図７は完成後１年を経過した住宅に対する
点検サービスカード60の例である。経過年数が１年の住
宅では、構成部材が劣化する可能性は少なく、主として
外観的な状況を目視で点検することとなる。

【００９８】点検サービスカード60には、住宅の物件情
報を構成する所有者名や建設地及び現住所を記載する建
設地欄61を有しており、更に、物件番号を兼ねる契約番
号欄61ａが設けられている。従って、これらの欄61，61
ａを確定することで、点検対象となる住宅を特定するこ
とが可能である。

【００９９】点検部位欄62には、基礎表面や外壁の塗装
或いは防水シートに代表される建物外部欄62ａと、玄関
ドアや勝手口ドア或いはサッシに代表される建物内部欄
62ｂと、台所やトイレを含む付帯設備欄62ｃが設けられ
ている。

【０１００】確認事項欄63には、点検部位欄62の内容に
対応した点検項目が記載されており、建物外部欄63ａで
は、基礎の表面や外壁の吹付け、防水シートを点検する
ように記載されている。また建物内部欄63ｂには、玄関
ドア，勝手口ドア，サッシに対し夫々開閉状況及び施錠
状況を点検するように記載され、更に、付帯設備欄63ｃ
には、台所，トイレに対し水漏れ，臭気の有無或いは排
水状況を点検するように記載されている。

【０１０１】当日対応欄64及び後日対応欄65には、上記
各項目毎に点検して不具合が発見された場合の対応内容
を記載する欄が網られている。即ち、点検当日に対応し
た項目については本日対応欄64ａがコード欄64ｂと共に
設けられ、且つ後日対応する項目については後日対応欄
65ａがコード欄65ｂと共に設けられ、夫々部位の名称及
び劣化コードを記載し得るようになっている。更に、後
日対応欄65の各欄には夫々手配先や手配日を記載する手
配欄66が設けられている。

【０１０２】尚、67は説明，アドバイス事項であり、設
備の清掃方法やＤＩＹの項目等が記載されている。

【０１０３】上記コード欄64ｂ，65ｂに記載されるコー
ドの例について説明する。尚、診断情報（対象部位や部
材、及びその評価ランク付けの設定）を如何なるコード
とするかは全く限定するものではないことは当然であ
る。

【０１０４】本実施例では、図９に一例を示すように、
例えば、点検コードとして標準玄関ドアに対して、開閉
不良，製品不良，ドアチェック，カギ，ストッパー不
良，ドア枠取付不良，その他の項目がコード化されてい
る。また診断コードとして外壁塗装診断に対して、診断
Ａ〜Ｃがコード化され、改修コードとして外壁塗装が吹
き替えタイル等がコード化されている。

【０１０５】従って、点検担当者が点検項目に従って点
検を行い、コード欄64ｂ或いは65ｂに０２０１１のコー
ドを記載することで、標準玄関ドアに開閉不良が生じて
いるとして認識することが可能である。

【０１０６】図８は完成後２０年を経過した住宅を定期
点検する際の点検サービスカード70の例を示すものであ
る。

【０１０７】完成後２０年を経た住宅では、開口部の戸
車等の可動部、外壁の表面塗装や防水性能、或いは屋根
の仕上材等に劣化が進行し、この進行度合いを詳細に点
検する必要が生じることが多い。このため、予めメンテ
ナンスプログラムに於いて点検を必要とする部位を想定
しておき、これらの部位に対する劣化の度合いを段階付
けし得るようにしている。

【０１０８】点検サービスカード70には、住宅の物件情
報を構成する所有者名や建設地及び現住所を記載する建
設地欄71を有しており、更に、物件番号を兼ねる契約番
号欄71ａが設けられている。従って、これらの欄71，71
ａを確定することで、点検対象となる住宅を特定するこ
とが可能である。

【０１０９】点検部位欄72には、基礎表面や防水シー
ト，外壁表面の塗装，勾配屋根仕上げ材等の点検部位を
含む建物外部欄72ａと玄関，勝手口ドアに代表される建
物内部欄72ｂが設けられている。

【０１１０】確認事項欄73には、建物外部欄73ａと建物
内部欄72ｂが設けられると共に、防水シート，外壁表面
の塗装，勾配屋根の仕上材を対象として径年状況欄73ｄ
が設けられている。この径年状況欄73ｄは、径年による
劣化状況を３段階に分類し、対象となる部位は如何なる
段階に相当するかを点検し得るようにしている。

【０１１１】即ち、径年による劣化状況を、Ａ段階，Ｂ
段階，Ｃ段階とし、Ａ段階は現在のところ問題のない段
階、Ｂ段階はメンテナンスを薦める段階、Ｃ段階は早め
のメンテナンスが必要な段階、として設定している。こ
のため、点検担当者が、例えば外壁の塗装状況を点検し
て何れかの段階を判定してチェックすることで、現在の
塗装の状況を認識することが可能である。特に、このよ
うな径年状況を判定する場合、対象部位を写真撮影して
記録することで、次回の点検時に比較するための参考資
料として活用することが可能となる。尚、メンテナンス
の必要な段階は、測定機器を使用することにより、前記
Ａ〜Ｃを更に細かく段階付けすることも可能である。

【０１１２】従って、点検担当者は上記点検サービスカ
ード60，70を持って物件番号に対応した住宅を訪問し、
点検項目毎に点検して結果を記載することで、完成後、
２年或いは２０年を経過した住宅に対する定期点検を行
なうことが可能である。特に、点検項目が点検サービス
カード60，70に記載されているため、同一の住宅に対し
て異なる点検担当者が定期点検を行なった場合であって
も、点検すべき項目に個人差が生じることがなく、安定
した点検を行なうことが可能である。

【０１１３】そして、対象となる住宅に対する定期点検
が終了した後、図４の手順に従って点検担当者が点検管
理用端末装置20から、点検サービスシート60，70に記載
した内容をコード情報として入力し、且つ撮影した写真
及び点検サービスシート60，70をイメージ情報として入
力することで、管理サーバ１，２では、入力されたコー
ド情報を物件番号に対応付けしてコード情報データベー
スに格納すると共にイメージ情報をイメージ情報データ
ベースに格納する。

【０１１４】上記の如くして、点検情報がコード情報デ
ータベース及びイメージ情報データベースに格納された
後、管理サーバ１，２が図５，図６の手順に従ってコー
ド情報としての診断情報やアンケートの改修要望コード
を検索し、物件番号と共に診断情報を抽出して改修増改
築部門３０の改修管理用端末装置30に報知し、改修を実
施する担当者は診断情報を読み出し、この劣化状況を解
消するために最適な方法を考慮し、その結果に基づい
て、前回行なった点検結果の情報や過去の点検履歴、或
いは改修履歴，増改築履歴、本部診断履歴をプリントア
ウトし、改修すべき部位の改修に必要な費用の見積も
り、或いは精密な診断の実施に必要な費用の見積もりを
行なって、更に、アンケート情報に基づく所有者の増改
築の要望等も考慮して所有者に提示すると共に状況の説
明、時期等を提案し、対象となる住宅に対し最適なメン
テナンスを施すことが可能となる。

【０１１５】

【発明の効果】以上詳細に説明したように本発明に係る
管理システムでは、コンピュータ装置の記憶手段に記憶
させたコード情報データベースには、建築物の物件情報
と点検の時期及び改修，増築の時期と点検履歴，診断履
歴及び改修履歴，増築履歴を記憶させ、イメージ情報デ
ータベースには、建築物の基本仕様図面と点検及び改修
に関する仕様図面及び又は写真を仕様データ，図データ
又はイメージ情報を記憶させ、これらのサーバと点検管
理用端末装置及び改修管理用端末装置をネットワークに
より接続し、更に、管理サーバには、点検管理用端末装
置から建築物に関する診断情報が前記コード情報データ
ベースに入力されたことを検索し、検索結果を改修管理
用端末装置に報知することで、改修管理用端末装置で
は、報知された内容を表示することで、予め設定された
メンテナンスプログラムに従って特定の建築物に対する
状況を認識することが出来る。

【０１１６】また点検結果に基づく改修すべき点を住宅
の所有者に提示すると共に見積書を提示することが可能
となり、所有者の合意の基に、且つ改修すべき部分が完
全な劣化に至る以前に改修することが出来、快適な住居
として使用し得るように維持することが出来る。このた
め、転売時にも顧客に安心感を与えることが出来、価格
の設定も合理的に行なうことが出来る。

【０１１７】また予め所有者が独自に行なった改修や増
改築に関する項目、所有者の改修や増改築に対する要望
や時期に関する項目を設定したアンケートを行なうこと
で所有者の要望を把握しておくことが出来る。このた
め、建築物の所有者に対して最適な時期に点検，診断，
改修，増築に関する情報を伝えると共に提案することが
出来る。特に、コード情報として所有者が行なった改修
や増改築以外に天災被災事故等を含むことによって手戻
りがなく、且つ有償工事，無償工事の区別が付け易くな
り、所有者に対して良好なサービスを実現することが出
来る

【０１１８】特に、対象となる住宅が、新築住宅にのみ
限定されることなく、建築後数年或いは数十年経過した
住宅であっても、一度定期点検を行なうと共に所有者に
対するアンケートを実施して所有者が行なった改修や増
改築以外に天災被災事故等を把握することによって、該
点検時以降のメンテナンスプログラムを設定することが
出来、本発明の管理システムに組み入れることが出来
る。このため、所有者に対する良好なサービスを実施す
ることが出来る。

【０１１９】上記管理システムに於いて、ネットワーク
には建築物の所有者が保有する所有者端末が接続される
ことによって、建築物の所有者との間の情報伝達を円滑
に且つ速やかに行なうことが可能となり、所有者の要望
をいち早く把握し、且つこの要望に対応することが出来
る。

【０１２０】また物件番号によってコード情報データベ
ースとイメージ情報データベースとが対応付けされるた
め、制御手段によって改修管理用端末装置に目的の建築
物に対する診断情報を報知する際に、コード情報とイメ
ージ情報を対応させて表示することが出来る。このた
め、コード化された診断情報に基づく部位と図面とを速
やかに且つ確実に表示することが出来、状況の把握を容
易に行なうことが出来る。

【０１２１】また制御手段によってコード情報データベ
ースを検索して予め設定されたメンテナンスプログラム
に従って竣工時期から定期点検すべき年数を経過した物
件を抽出し、経過年数に応じて規定された点検項目が記
載された点検用紙を点検管理用端末装置から出力し、こ
の点検用紙を指示書として点検担当者が点検を進行する
ことが出来る。特に、前記点検用紙は地震に代表される
天災や事故等に被災した際の点検にも使用することが出
来、予期せぬ被災時に速やかに対応することが出来る。
更に、点検項目の入出力は点検担当者や改修担当者が携
帯して移動するモバイル機器に対応することが可能であ
り、より円滑で素早い対応をはかることが出来る。

【０１２２】また本発明に係る管理方法では、コード情
報として物件情報と点検の時期及び改修，増築の時期及
び点検履歴，診断履歴及び改修履歴，増築履歴を記憶す
るデータ情報データベースと、建築物の基本仕様図面と
点検及び改修に関する仕様図面及び又は写真を仕様デー
タ，図データ又はイメージ情報として記憶するイメージ
情報データベースを構築することで、多数の建築物に固
有の物件情報や各履歴、及び仕様データや図面或いは写
真を記憶させておくことが出来る。

【０１２３】従って、点検管理用端末装置から目的の建
築物に対する点検情報をコード情報として入力し、且つ
必要に応じて図データやイメージ情報を入力することが
出来る。このとき、点検管理用端末装置から建築物の診
断情報がコード情報として入力された場合、この診断情
報を改修管理用端末装置に報知し、診断情報が報知され
た改修管理用端末装置では、コード情報データベースか
ら診断情報を読み出すと共に、イメージ情報データベー
スから物件番号に対応付けされたイメージ情報を読み出
すことが出来る。

【０１２４】このため、改修管理用端末装置に読み出さ
れた物件番号に対応したコード情報とイメージ情報に基
づいて、最適な時期に建築物の改修を行い、或いは顧客
を訪問して改修についての打ち合わせや見積を行なうこ
とが出来る。このため、前記各情報は目的の住宅を転売
する際に利用することが出来、且つ増改築時の構造設計
時にも利用しりことが出来る。

【０１２５】従って、建築物が完成した後、定期的な点
検を行なって得た点検情報から建築物に対し精密な診断
を実施すべきことを判断することが可能となり、且つ所
有者に建築物の点検，診断，改修，増築履歴を、更に所
有者の増改築の要望，経済的事情を考慮した適切な時期
を提示して診断，改修及び増改築に関する見積りを提示
して費用の負担に対する了解を得ることが容易となる。
そして所有者の了解に基づいて改修及び，増改築を実施
した後、その施工後の仕様及び図面や写真を入力するこ
とで、対象となる建築物の最新の情報を記憶させ、これ
により、次回の点検時には前記情報に基づく合理的な点
検を行なうことが出来る。

【図面の簡単な説明】

【図１】メンテナンスプログラムの例を説明する図であ
る。

【図２】本実施例に係る情報管理システムを説明する図
である。

【図３】サーバの構成を説明するブロック図である。

【図４】点検結果を入力する際の手順を示す図である。

【図５】劣化情報を検索して改修管理用端末装置に報知
する際の手順を示す図である。

【図６】報知に基づいてコード情報やイメージ情報を読
み出す際の手順を説明する図である。

【図７】建築後１年目の定期点検を実施する際の点検サ
ービスカードの例を示す図である。

【図８】建築後２０年目の定期点検を実施する際の点検
サービスカードの例を示す図である。

【図９】劣化情報に対応するコードの例を示す図であ
る。

【符号の説明】

１，２ サーバ ３ 通信回線 ４ コンピュータ装置 ４ａ 演算処理部 ４ｂ 記憶部 ４ｃ 入出力部 ４ｄ 表示部 １０ 管理部門，本部端末装置 ２０ 点検診断部門，点検管理用端末装
置 ３０ 改修増改築部門，改修管理用端末
装置 ４０ 所有者 51 コード登録部 52 出力制御部 53 メンテナンスプログラム計画部 54 点検予定報知制御部 55 報知コード登録部 56 コード抽出部 58 改修予定報知制御部 60，70 点検サービスカード 61，71 建設地欄 61ａ，71ａ 契約番号，物件番号欄 62，72 点検部位欄 62ａ，72ａ 建物外部欄 62ｂ，72ｂ 建物内部欄 62ｃ 付帯設備欄 63，73 確認事項欄 63ａ，73ａ 建物外部欄 63ｂ，73ｂ 建物内部欄 63ｃ 付帯設備欄 64，74 当日対応欄 64ｂ，65ｂ，74ａ，75ｂコード欄 65，75 後日対応欄 66，76 手配欄 67，77 説明，アドバイス事項

───────────────────────────────────────────────────── フロントページの続き (51)Int.Cl.⁷ 識別記号 ＦＩ テーマコート゛(参考） Ｇ０６Ｆ 17/30 Ｇ０６Ｆ 17/30 １７０Ｚ

Claims (8)

【特許請求の範囲】
1. 【請求項１】 コンピュータ装置により個々の建築物に
   対する点検時期及び改修時期を含むメンテナンスプログ
   ラムを管理する管理システムであって、 前記コンピュータ装置は管理サーバを備え、 前記管理サーバには、建築物の物件情報と点検の時期及
   び改修，増築の時期と点検履歴，診断履歴及び改修履
   歴，増築履歴をコード情報として記憶するコード情報デ
   ータベースと、建築物の基本仕様図面と点検及び改修に
   関する仕様図面及び又は写真を仕様データ，図データ又
   はイメージ情報として記憶するイメージ情報データベー
   スと、夫々のデータベースを記憶する記憶手段を備え、
   且つ点検管理用端末装置及び改修管理用端末装置がネッ
   トワークにより接続され、 更に、前記管理サーバには、点検管理用端末装置から建
   築物に関する診断情報が前記コード情報データベースに
   入力されたことを検索し、検索結果を改修管理用端末装
   置に報知する制御手段が設けられていることを特徴とす
   る建築物のメンテナンスプログラム管理システム。
2. 【請求項２】 前記コード情報データベース及び、又は
   イメージ情報データベースには建築物の改修，増築に影
   響を与える顧客のアンケート情報を含むことを特徴とす
   る請求項１に記載した建築物のメンテナンスプログラム
   管理システム。
3. 【請求項３】 前記ネットワークには建築物の所有者が
   保有する所有者端末が接続されることを特徴とする請求
   項１又は２に記載した建築物のメンテナンスプログラム
   管理システム。
4. 【請求項４】 前記物件情報には物件番号が含まれてお
   り、該物件番号によりコード情報データベースとイメー
   ジ情報データベースが対応付けされていることを特徴と
   する請求項１乃至３の何れかに記載した建築物のメンテ
   ナンスプログラム管理システム。
5. 【請求項５】 前記制御手段は、改修管理用端末装置に
   対し前記報知を基に、コード情報データベースから目的
   の建築物に関する診断情報を表示させると共に、該建築
   物の物件番号に対応付けされたイメージ情報をイメージ
   情報データベースから抽出して表示させるように制御す
   るものであることを特徴とする請求項１乃至４の何れか
   に記載した建築物のメンテナンスプログラム管理システ
   ム。
6. 【請求項６】 前記物件情報には建築物の竣工時期が含
   まれ、制御手段は前記竣工時期からの経過年数に応じて
   規定された所定の点検項目を建築物毎に点検管理用端末
   装置から出力するように制御するものであることを特徴
   とする請求項１乃至５の何れかに記載された建築物のメ
   ンテナンスプログラム管理システム。
7. 【請求項７】 建築物に竣工時期を起点として点検時期
   及び点検内容，改修時期及び改修内容を含むメンテナン
   スプログラムを設定すると共に、建築物に対する改修履
   歴を参照して前記メンテナンスプログラムを再設定する
   ことを特徴とする請求項１乃至６の何れかに記載した建
   築物のメンテナンスプログラム管理システム。
8. 【請求項８】 コンピュータ装置により個々の建築物に
   対するメンテナンスプログラムを管理する方法であっ
   て、 建築物の物件情報と点検の時期及び改修，増築の時期及
   び点検履歴，診断履歴及び改修履歴，増築履歴をコード
   情報として記憶するコード情報データベースと、建築物
   の基本仕様図面と点検及び改修に関する仕様図面及び又
   は写真を仕様データ，図データ又はイメージ情報として
   記憶するイメージ情報データベースを構築し、 点検管理用端末装置から建築物の点検情報及び、又は診
   断情報をコード情報として前記コード情報データベース
   に入力すると共に、必要に応じて仕様データ，図データ
   及び又はイメージ情報を前記イメージ情報データベース
   に入力し、点検管理用端末装置からコード情報データベ
   ースに建築物の診断情報が入力されたとき、入力された
   診断情報を改修管理用端末装置に報知し、該改修管理用
   端末装置で前記報知に基づいてコード情報データベース
   からコード情報としての診断情報を読み出し、イメージ
   情報データベースからイメージ情報としての診断情報を
   読み出すことを特徴とする建築物のメンテナンスプログ
   ラム管理方法。