JP2018141279A - 管理装置、管理方法、及びプログラム - Google Patents

Abstract

【課題】構造物における仕上げ材及び設備に関する診断計画を管理する技術を提供する。【解決手段】項目取得部１２０は、管理対象とする構造物における複数の仕上げ材及び設備を診断対象項目とするリストを取得する。耐用年数取得部１２１は、診断対象項目それぞれの耐用年数を取得して、診断対象項目と関連付ける。更新時期取得部１２２は、診断対象項目を診断するタイミングとして定められた１以上の診断時期を取得する。項目選択部１２３は、耐用年数に基づいて、各診断時期において診断する診断対象項目を選択する。診断リスト生成部１２４は、各診断対象項目に関連付けられた耐用年数に基づいて、当該診断時期における診断対象項目を記載した診断リストを生成する。項目更新部１２６は、診断対象項目の診断結果又は修繕結果を取得して、診断対象項目それぞれに関連付けられた耐用年数を更新する。【選択図】図２

Description

本発明は、管理装置、管理方法、及びプログラムに関し、特に管理対象となる構造物の診断計画を管理するための技術に関する。

マンションなどの一定規模以上の集合住宅では、定期的に大規模修繕工事を実施することが義務付けられている。これらの集合住宅では、入居者から修繕費用などとして用いる管理費が毎月徴収されるのが一般的である。特許文献１には、入居者に納得するような説明をするため、建築物の長期間にわたる修繕計画を作成する技術が開示されている。

特開平８−１９３４２３号公報

義務付けられている大規模修繕工事の対象は外装等の共用スペースであり、区分所有者に個別に分譲された占有スペースの内部は対象ではない。しかしながら、建物等の構造物における仕上げ材や設備も経年により劣化するため、構造物の機能を維持するためには、適時適切な診断及び修繕工事を実施し維持管理することが望ましい。これはマンション等の集合住宅に限られず、戸建てや複数の病床を備える病院、複数の客室を備えるホテルや船舶についても当てはまる。

本発明はこれらの点に鑑みてなされたものであり、構造物を構成する部材に関する診断計画を管理する技術を提供することを目的とする。

本発明の第１の態様は、管理対象とする構造物の診断計画を管理する管理装置である。この装置は、前記構造物を構成する複数の部材を診断対象項目とするリストを取得する項目取得部と、前記診断対象項目それぞれの耐用年数を取得して、対応する前記診断対象項目と関連付ける耐用年数取得部と、前記構造物の診断対象項目を診断するタイミングとして定められた１以上の診断時期を取得する更新時期取得部と、前記耐用年数に基づいて、各診断時期において診断する前記診断対象項目を選択する項目選択部と、各診断時期において選択された前記診断対象項目に関連付けられた耐用年数に基づいて、当該診断時期における前記診断対象項目を記載した診断リストを、対応する診断時期と関連付けて生成する診断リスト生成部と、前記診断対象項目の診断結果を取得して、前記診断対象項目それぞれに関連付けられた耐用年数を更新する項目更新部と、を備える。

前記管理装置は、前記診断リスト生成部が生成した診断リストに関連付けられた診断時期が示す日時の所定の期間前に、前記診断リストを出力するリスト出力部をさらに備えてもよい。

前記管理装置は、前記診断対象項目それぞれの維持費用を取得して、対応する前記診断対象項目と関連付ける費用取得部をさらに備えてもよく、前記診断リスト生成部は、各診断時期において選択された前記診断対象項目に基づいて、当該診断時期における前記診断対象項目の維持費用の総和を含めた前記診断リストを生成してもよい。

前記項目更新部は、前記費用取得部が新たに維持費用を取得することを契機として、各診断対象項目それぞれに関連付けられた維持費用を更新してもよい。

前記診断リスト生成部は、前記項目更新部が前記診断対象項目に関連付けられた情報を更新することを契機として、前記診断リストを更新してもよい。

本発明の第２の態様は、管理対象とする構造物の診断計画を管理する管理装置のプロセッサが実行する管理方法である。この方法において、前記構造物を構成する複数の部材を診断対象項目とするリストを取得するステップと、前記診断対象項目それぞれの耐用年数を取得して、対応する前記診断対象項目と関連付けるステップと、前記構造物の診断対象項目を診断するタイミングとして定められた１以上の診断時期を取得するステップと、前記耐用年数に基づいて、各診断時期において診断する前記診断対象項目を選択するステップと、各診断時期において選択された前記診断対象項目に関連付けられた耐用年数に基づいて、当該診断時期における前記診断対象項目の診断リストを、対応する診断時期と関連付けて生成するステップと、前記診断対象項目の診断結果を取得して、前記診断対象項目それぞれに関連付けられた耐用年数を更新するステップと、を実行する。

本発明の第３の態様は、プログラムである。このプログラムは、前記構造物を構成する複数の部材を診断対象項目とするリストを取得する機能と、前記診断対象項目それぞれの耐用年数を取得して、対応する前記診断対象項目と関連付ける機能と、前記構造物の診断対象項目を診断するタイミングとして定められた１以上の診断時期を取得する機能と、前記耐用年数に基づいて、各診断時期において診断する前記診断対象項目を選択する機能と、各診断時期において選択された前記診断対象項目に関連付けられた耐用年数に基づいて、当該診断時期における前記診断対象項目の診断リストを、対応する診断時期と関連付けて生成する機能と、前記診断対象項目の診断結果を取得して、前記診断対象項目それぞれに関連付けられた耐用年数を更新する機能と、を実現させる。

なお、以上の構成要素の任意の組み合わせ、本発明の表現を方法、装置、システム、コンピュータプログラム、データ構造、記録媒体などの間で変換したものもまた、本発明の態様として有効である。コンピュータプログラムは、本発明に係る管理方法を実現するハードウェア資源が実行するプログラムの一部として提供されてもよい。このプログラムは、例えば、装置内のＲＯＭ（Read Only Memory）やフラッシュメモリなどの半導体メモリに格納される。このプログラムを提供するため、あるいはプログラムの一部をアップデートするために、このプログラムを記録したコンピュータ読み取り可能な記録媒体が提供されてもよく、また、このプログラムが通信回線で伝送されてもよい。

本発明によれば、構造物を構成する部材に関する診断計画を管理する技術を提供することができる。

実施の形態に係る管理システムの概要を模式的に示す図である。 実施の形態に係る管理装置の機能構成を模式的に示す図である。 実施の形態に係る管理装置が管理する修繕計画管理台帳の一例を模式的に示す図である。 実施の形態に係るリスト生成部が生成する診断リストの一例を模式的に示す図である。 実施の形態に係る携帯端末が表示する情報の一例を模式的に示す図である。 実施の形態に係る管理装置が実行する構造物の診断計画の管理処理の流れを説明するフローチャートである。

＜実施の形態の概要＞
実施の形態の概要を述べる。
戸建てやマンション、病院やホテル等の構造物は、大きく分けて躯体、仕上げ材、及び設備から構成される。ここで「躯体」は、構造物の骨組みとなる部材である。「仕上げ材」は、構造物の内外装の仕上げに用いる部材である。また「設備」は給排水や電気・ガス等の居住者や滞在者の快適性を担保する部材である。実施の形態に係る管理システムは、これらの構造物を構成する複数の部材に関する修繕の必要性の有無を診断するための診断計画を管理する。一般に躯体の寿命は５０年又はそれ以上と長いため、実施の形態に係る管理システムＳは仕上げ材及び設備に関する診断計画の管理に主眼を置いているが、躯体の検査計画も管理する。

構造物を構成する部材、特に仕上げ材や設備にどのようなものが用いられるかは、一般にその構造物の所有者の好みに依存する。マンション等の集合住宅においては、仮に間取りが同じ部屋であっても、その部屋の区分所有者の好みによって仕上げ材や設備が異なることも起こり得る。

このため、実施の形態に係る管理システムは、管理対象とする構造物の単位毎に、定期診断における診断対象項目となる部材をリスト化して管理する。ここで「構造物の単位」とは、その構造物の所有者の単位である。例えば構造物が戸建であり所有者が個人の場合には、戸建て全体が構造物の単位となる。また、構造物が分譲マンションであり部屋毎に区分所有者が異なる場合には、各部屋が構造物の単位となる。

実施の形態に係る管理システムは、構造物の単位毎に定められた診断時期が到来すると、その時期における診断項目のリストを生成して出力する。これにより、診断を実施する者は、構造物の単位毎に何を診断するかを一見して把握することができる。

実施の形態に係る管理システムは、定期診断における診断結果、又は必要に応じて修繕や補修をした場合にはその結果を取得して、その結果を診断対象項目に関連付けられた耐用年数を更新する。これにより、管理システムＳは、定期診断における診断対象項目を適切に選択することができる。

＜実施の形態の背景＞
続いて、本発明の実施の形態に係る管理システムＳの前提となる、構造物を構成する部材に関する修繕の現状について説明する。

上述したように、一定規模以上の集合住宅では、定期的に大規模修繕工事を実施することが法律で義務付けられているが、この修繕工事の対象は集合住宅の共有スペースに限られている。占有スペースとなる各部屋については修繕の義務はなく、その部屋の所有者の裁量に委ねられている。また戸建てについては構造物全体が占有スペースとも言え、修繕が法律で義務付けられていない。

構造物を構成する部材は経年変化によって徐々に劣化する。特にガス管や水道管等のエネルギー供給設備、水供給設備等が破損すると、その構造物の住居としての価値は著しく毀損するといえる。集合住宅においては、ある部屋における水道管の破損は、別の部屋における漏水の原因となることもあり、構造物全体としての価値を維持するためには、その集合住宅が備える占有スペースを全体で定期的に診断し、必要に応じて修繕することが必要である。

しかしながら、戸建てや集合住宅の占有スペース等は修繕が義務付けられていないため修繕状況は各専有スペースによって異なり、またその状況が組織的に把握されているとはいい難い。このため、構造物の価値は慣習的に築年数によって画一的に定められ、たとえ適切な修繕が施されているとしても年数とともに売却時の値段が下がることが常態化している。これは本来価値があるものが正当に評価されず、経済的な損失をきたしているということに他ならない。

もし、継続的に修繕されている構造物の価値が評価されるのであれば、構造物の所有者は修繕に積極的になると考えられる。これは構造物の中古流通の活性化にもつながり、また構造物のライフサイクルを長くすることから資源の節約、環境負荷の低減にもつながると考えられる。

本願の発明者は、構造物の修繕を統括的に管理したり修繕状況を適切に把握したりすることができるスペシャリストの養成が必要であると考えている。このようなスペシャリストは建築士、宅地建物取引士、インテリアコーディネータ、ファイナンシャルプランナー、住宅設備の基礎知識等、幅広い分野の知識を横断的に扱うことが求められる。このため本願の発明者は、このようなスペシャリストの質を担保するために資格制度を整備し、一定の基準をクリアした者のみが業として構造物の修繕管理に携われるようにすべきとも考えている。

本願の発明者は、このようなスペシャリストが構造物の修繕状況を管理するためのツールとして、構造物を構成する複数の部材に関する修繕の必要性の有無を診断するための診断計画を管理するシステムの重要性について認識するに至った。

このような修繕計画の作成及び適切な修繕の実施が実現できれば、社会インフラとしての構造物を状態よく維持できると考えられる。また修繕計画はその構造物にかける保険料の算出のための資料ともなり得るし、投資家がその構造物に投資する際の判断材料ともなり得る。さらには、集合住宅において複数の占有スペースで同時に診断や修繕を実施することにより、各区分所有者はスケールメリットによって診断費用を削減することもできる。

＜管理システムの構成概要＞
以下では、このような修繕計画を管理するための管理システムについてより詳細に説明する。図１は、実施の形態に係る管理システムＳの概要を模式的に示す図である。実施の形態に係る管理システムＳは、管理装置１、表示部２、外部サーバ３（第１外部サーバ３ａ及び第２外部サーバ３ｂ）、及び携帯端末４を含む。

管理装置１は、管理対象とする構造物の診断計画を管理するための装置である。管理装置１はＰＣ（Personal Computer）やワークステーション等の既知の計算機で実現される。また管理対象とする構造物とは、例えば戸建て、マンション、ホテル、船舶、病院等である。

表示部２は管理装置１が出力する情報をユーザＵに提示するためのユーザインタフェースである。表示部２は例えば液晶ディスプレイ等の既知の表示装置で実現される。外部サーバ３は、インターネット等のネットワークＮを介して管理装置１と通信可能な態様で接続している。外部サーバ３は、管理装置１が管理対象とする構造物を建設した建設会社、又はその建設会社に委任された会社が管理するサーバであり、構造物に用いられた仕上げ材及び設備を含む各種建築材料に関する情報を格納している。

図１では、第１外部サーバ３ａと第２外部サーバ３ｂとの２つの外部サーバ３を含む管理システムＳを例示しているが、外部サーバ３の数は二つに限られない。外部サーバ３は、管理装置１に対して構造物を構成する部材に関する情報を提供できればその数はいくつであってもよい。外部サーバ３は管理装置１が管理対象とする構造物の建築材料に関する情報をすべて備える１つのサーバであってもよいし、３つ以上のサーバから構成されてもよい。また外部サーバ３はブレードサーバであってもクラウドサーバであってもよい。

携帯端末４は、管理装置１と無線又は有線で通信可能な端末であり、具体的にはタブレットＰＣやスマートフォン等の持ち運び可能な端末である。詳細は後述するが、携帯端末４は、構造物の診断リストを管理装置１から受信して表示することができる。

＜管理装置１の機能構成＞
図２は、実施の形態に係る管理装置１の機能構成を模式的に示す図である。実施の形態に係る管理装置１は、入出力インタフェース１０、記憶部１１、及び制御部１２を備える。

入出力インタフェース１０は、管理装置１が外部の機器との間で情報をやり取りするためのインタフェースである。入出力インタフェース１０は、ネットワークＮを介して外部サーバ３から情報を取得したり、携帯端末４と情報をやり取りしたりするための通信インタフェース、管理装置１が生成した情報を表示部２に表示するための表示インタフェース、及び図示しないキーボードやポインティングディバイスを介してユーザＵから情報を取得するための基本入力インタフェースを含む。

記憶部１１は、管理装置１のＢＩＯＳ（Basic Input Output System）等を格納するＲＯＭや管理装置１の作業領域となるＲＡＭ（Random Access Memory）、ＯＳ（Operating System）やアプリケーションプログラム、当該アプリケーションプログラムの実行時に参照される種々の情報を格納する等を格納するＨＤＤ（Hard Disk Drive）やＳＳＤ（Solid State Drive）等の大容量記憶装置である。

制御部１２は、管理装置１のＣＰＵ（Central Processing Unit）やＧＰＵ（Graphics Processing Unit）等のプロセッサであり、記憶部１１に記憶されたプログラムを実行することによって項目取得部１２０、耐用年数取得部１２１、更新時期取得部１２２、項目選択部１２３、診断リスト生成部１２４、リスト出力部１２５、項目更新部１２６、及び費用取得部１２７として機能する。

項目取得部１２０は、管理対象とする構造物で用いられている複数の部材を診断対象項目とするリストを取得する。具体的には、項目取得部１２０は、管理対象とする構造物の建築材料に関する情報を管理する外部サーバ３から、管理対象とする構造物の単位毎に、その構造物で用いられている躯体、仕上げ材、及び設備のリストを取得する。これに替えて、あるいはこれに加えて、項目取得部１２０は、部材の情報を、キーボード及びポインティングディバイスを介してユーザＵから取得してもよい。

耐用年数取得部１２１は、診断対象項目それぞれの耐用年数を取得して、対応する診断対象項目と関連付ける。耐用年数取得部１２１が取得する耐用年数は、仕上げ材又は設備等の部材の製造者が設定する保証期間とは異なり、修繕に携わる者が経験によって定めた年数である。記憶部１１は各診断対象項目のそれぞれについて定められた耐用年数をあらかじめ格納しており、耐用年数取得部１２１は記憶部１１を参照することにより、診断対象項目それぞれの耐用年数を取得する。

更新時期取得部１２２は、構造物の診断対象項目を診断するタイミングとして定められた１以上の診断時期を取得する。ここで「診断対象項目を診断するタイミング」とは、いわば構造物の診断周期である。診断対象項目を診断するタイミングの具体的な値は、管理対象とする構造物等を考慮して定めればよいが、例えば新築後１０年目を１回目の診断のタイミングとし、以後５年毎（すなわち、新築後１５年、２０年、２５年）に設けられる。構造物の診断対象項目を診断するタイミングは記憶部１１にあらかじめ格納されており、更新時期取得部１２２は記憶部１１を参照することによって取得する。

図３は、実施の形態に係る管理装置１が管理する修繕計画管理台帳の一例を模式的に示す図である。修繕計画管理台帳は、管理対象とする構造物の単位毎に管理番号が付されており、記憶部１１に格納されている。図３は、管理番号がＸＸＸＸＸＸＸである管理対象の修繕計画管理台帳を例示している。

項目取得部１２０は、取得した診断対象項目を、修繕計画管理台帳における「修繕対象項目」の欄に格納する。図３は、修繕対象項目の「床」の欄に対応する「部材」は「フローリング」であり、修繕等の維持に要する維持費用は２，７００，０００円であることを示している。耐用年数取得部１２１は、取得した耐用年数を、修繕計画管理台帳における「更新周期」の欄に格納する。図３は、修繕対象項目の「床」の欄に対応する更新周期が２０年〜２５年であることを示している。なお図３に図示はしないが、修繕計画管理台帳は、維持費用の内訳（単価、数量、施工費）も含んでいる。

図３において、躯体の修繕項目として例えば「柱」が記載されている。上述したように、構造物の躯体は、いわば構造物の骨組みである。このため、構造物の躯体を「修繕」ないし「更新」することは実質的に構造物を解体することを意味する。したがって、躯体に関しては、構造物の形式に応じた検査（例えば、コンクリートのひび割れ等の検査）をし、必要に応じて補修を実施する。診断実施者は、図３に例示する黒色の四角で示すタイミングで、構造物の検査を実施する。

図２の説明に戻る。項目選択部１２３は、更新時期取得部１２２が取得した耐用年数に基づいて、各診断時期において診断する診断対象項目を選択する。例えば診断時期が新築後１０年目を１回目の診断のタイミングとし、以後５年毎に設けられるとする。この場合、耐用年数が１０年〜１５年で設定されている項目は、１回目の診断タイミング（すなわち新築後１０年目のタイミング）で診断する必要がある。２回目の診断タイミング（すなわち新築後１５年目のタイミング）では、修繕や更新をすべき時期が徒過してしまう場合もあるからである。このように、項目選択部１２３は、ある診断時期においてその次の診断時期では耐用年数を徒過する可能性がある項目を診断対象項目として選択する。

診断リスト生成部１２４は、各診断時期において選択された診断対象項目に関連付けられた耐用年数に基づいて、その診断時期における診断対象項目を記載した診断リストを生成する。なお、診断リスト生成部１２４は、診断リストを対応する診断時期と関連付けて生成する。

図４は、実施の形態に係る診断リスト生成部１２４が生成する診断リストの一例を模式的に示す図である。より具体的には、図４は、管理番号がＸＸＸＸＸＸＸである管理対象の新築後１０年目における診断リストを例示している。

図４に示すように、診断リスト生成部１２４が生成する診断リストにおいては、項目選択部１２３が選択した診断対象項目にのみ診断結果を記載するためのチェックボックスが存在する。図４に示す診断リストは１０年目における診断リストであるため、診断周期（診断時期）が１０年〜１５年である診断対象項目に対応する箇所にのみ、診断結果を記載するためのチェックボックスが存在する。これにより、構造物を診断する診断実施者は、診断リストを一見するだけで診断対象を把握することができる。なお、上述したように、躯体に関しては、診断実施者は検査又は必要に応じた補修のみを実施する。

図２の説明に戻る。リスト出力部１２５は、診断リスト生成部１２４が生成した診断リストに関連付けられた診断時期が示す日時の所定の期間前に、診断リストを出力する。より具体的には、リスト出力部１２５は、診断リスト生成部１２４が生成した診断リストを、入出力インタフェース１０を介して携帯端末４に送信する。リスト出力部１２５はまた、生成した診断リストを図示しないプリンタに出力してもよい。これにより、診断実施者は、診断リストに記載された項目の診断を実施する構造物まで容易に持ち運ぶことができる。

なお、「所定の期間」とは、診断実施者が診断を実施するための準備をするために要する期間である。所定の期間は、管理対象とする構造物の種類や診断対象項目の数等を考慮して定めればよいが、例えば６か月である。リスト出力部１２５が所定の期間前に診断リストを出力することにより、診断実施者は余裕をもって診断の準備をすることができる。

なお、リスト出力部１２５は、管理対象とする構造物の種類や診断対象項目の数等を勘案して、構造物毎に所定の期間を変更してもよい。例えば、リスト出力部１２５は、マンション等の大型の構造物の方が、戸建て等の小型の構造物よりも、所定の期間を長くしてもよい。あるいは、リスト出力部１２５は、診断対象項目の数が多い構造物の方が、少ない構造物よりも、所定の期間を長くしてもよい。これにより、診断実施者は構造物に見合った診断の準備期間を確保することができる。

図５は、実施の形態に係る携帯端末４が表示する情報の一例を模式的に示す図である。図５は、携帯端末４がタブレットＰＣである場合の例を示している。図５に示すように、管理番号がＸＸＸＸＸＸＸである管理対象は、所有者の氏名がＡＡＡＡである。

携帯端末４を所持する診断実施者は、携帯端末４の画面に表示されている修繕計画表示アイコン４０をタップすることにより、管理番号がＸＸＸＸＸＸＸである管理対象の修繕計画台帳を表示させることができる。診断実施者はまた、診断リスト表示アイコン４１をタップすることにより、直近の診断リストを携帯端末４に表示させることもできる。診断実施者はさらに、過去表示アイコン４２をタップすることにより、管理対象に関する過去の修繕項目を表示することもできる。診断実施者は、携帯端末４に診断リストを表示させている場合には、診断リストにおけるチェックボックスをタップすることにより、診断結果や修繕の結果を記録することができる。

再び図２の説明に戻る。項目更新部１２６は、診断対象項目の診断結果又は診断対象項目を修繕ないし更新した場合はその結果を取得して、診断対象項目それぞれに関連付けられた耐用年数を更新する。以下、本明細書において、診断対象項目の診断結果と診断対象項目を修繕ないし更新した場合の結果とを含めて、単に「診断結果」と記載する。

項目更新部１２６は、入出力インタフェース１０を介して携帯端末４から診断対象項目の診断結果を取得する。例えば診断対象項目のうち、交換を行った項目は次の診断時期をその診断対象項目の耐用年数に基づいて変更する。また、診断の結果、一般的な耐用年数と異なる場合にはその耐用年数を変更する。これにより、診断対象項目の耐用年数が最新の情報に更新され、修繕計画管理台帳に記載されている情報の正確性を高めることができる。

上述したように、修繕計画管理台帳には維持費用も格納されている。この維持費用は、費用取得部１２７が管理する。具体的には、費用取得部１２７は、修繕計画管理台帳における診断対象項目それぞれの維持費用を定期的にインターネット上のデータベースを検索して取得し、対応する診断対象項目と関連付けて記録する。

一般に、構造物の修繕計画は２０年以上の長期間にわたる計画である。このため、物価の変動や新素材の採用、診断実施者に係る人件費の増減等の理由により、診断対象項目の維持費は日ごとに変動する。項目更新部１２６は、費用取得部１２７が新たに維持費用を取得することを契機として、各診断対象項目それぞれに関連付けられた維持費用を更新する。診断リスト生成部１２４は、項目更新部１２６が診断対象に関連付けられた情報を更新することを契機として、診断リストを更新する。

このように、費用取得部１２７が、修繕計画管理台帳における診断対象項目それぞれの維持費用を最新の状態に管理し、診断リスト生成部１２４が、各診断時期において選択された診断対象項目に基づいて、当該診断時期における診断対象項目の維持費用の総和を含めた診断リストを生成する。これにより、実施の形態に係る管理装置１は、各診断リストにおける維持費用の見積もりの精度を高めることができる。

図６は、実施の形態に係る管理装置１が実行する構造物の診断計画の管理処理の流れを説明するフローチャートである。本フローチャートにおける処理は、例えば管理装置１の電源が投入されたときに開始する。

項目取得部１２０は、管理装置１の管理対象となる構造物を選択する（Ｓ２）。項目取得部１２０はさらに、選択した構造物における診断対象項目を取得する（Ｓ４）。

耐用年数取得部１２１が各診断対象項目の耐用年数を取得するとともに、費用取得部１２７は各診断対象項目の維持費用を取得する（Ｓ６）。更新時期取得部１２２は、管理対象となる構造物の診断時期を取得する（Ｓ８）。

診断リスト生成部１２４は、診断時期毎に、診断対象項目を記載した診断リストを生成する（Ｓ１０）。更新時期取得部１２２が取得した診断時期が接近するまでの間（Ｓ１２のＮｏ）、制御部１２は処理を待機する。更新時期取得部１２２が取得した診断時期が接近した場合（Ｓ１２のＹｅｓ）、リスト出力部１２５は、診断リスト生成部１２４が生成した診断リストを診断実施者の携帯端末４に送信して、診断時期が接近したことを通知する（Ｓ１４）。

項目更新部１２６は、診断実施者による構造物の診断結果を取得する（Ｓ１６）。診断リスト生成部１２４は、項目更新部１２６が取得した診断結果を反映させることにより、各診断リストを更新する（Ｓ１８）。項目更新部１２６が診断リストを更新すると、本フローチャートにおける処理は終了する。

以上説明したように、実施の形態に係る管理装置１によれば、構造物を構成する複数の部材に関する診断計画を管理することができる。特に管理装置１は定期的に行われる診断の結果又は必要に応じて行われた修繕ないし更新の結果を取得して診断対象項目の管理にフィードバックすることにより、診断計画を維持管理することができる。

以上、本発明を実施の形態を用いて説明したが、本発明の技術的範囲は上記実施の形態に記載の範囲には限定されない。上記実施の形態に、多様な変更又は改良を加えることが可能であることが当業者に明らかである。そのような変更又は改良を加えた形態も本発明の技術的範囲に含まれ得ることが、特許請求の範囲の記載から明らかである。

上記では、管理装置１の管理対象としてマンション等の集合住宅とする場合について主に説明したが、管理装置１の管理対象はこれに限られない。例えば、管理装置１は戸建てや複数の病床を備える病院、複数の客室を備えるホテルや船舶を管理対象としてもよい。

１・・・管理装置
１０・・・入出力インタフェース
１１・・・記憶部
１２・・・制御部
１２０・・・項目取得部
１２１・・・耐用年数取得部
１２２・・・更新時期取得部
１２３・・・項目選択部
１２４・・・診断リスト生成部
１２５・・・リスト出力部
１２６・・・項目更新部
１２７・・・費用取得部
２・・・表示部
３・・・外部サーバ
４・・・携帯端末
Ｓ・・・管理システム

Claims (7)

1. 管理対象とする構造物の診断計画を管理する管理装置であって、
   前記構造物を構成する複数の部材を診断対象項目とするリストを取得する項目取得部と、
   前記診断対象項目それぞれの耐用年数を取得して、対応する前記診断対象項目と関連付ける耐用年数取得部と、
   前記構造物の診断対象項目を診断するタイミングとして定められた１以上の診断時期を取得する更新時期取得部と、
   前記耐用年数に基づいて、各診断時期において診断する前記診断対象項目を選択する項目選択部と、
   各診断時期において選択された前記診断対象項目に関連付けられた耐用年数に基づいて、当該診断時期における前記診断対象項目を記載した診断リストを、対応する診断時期と関連付けて生成する診断リスト生成部と、
   前記診断対象項目の診断結果を取得して、前記診断対象項目それぞれに関連付けられた耐用年数を更新する項目更新部と、
   を備える管理装置。
2. 前記診断リスト生成部が生成した診断リストに関連付けられた診断時期が示す日時の所定の期間前に、前記診断リストを出力するリスト出力部をさらに備える、
   請求項１に記載の管理装置。
3. 前記診断対象項目それぞれの維持費用を取得して、対応する前記診断対象項目と関連付ける費用取得部をさらに備え、
   前記診断リスト生成部は、各診断時期において選択された前記診断対象項目に基づいて、当該診断時期における前記診断対象項目の維持費用の総和を含めた前記診断リストを生成する、
   請求項１又は２に記載の管理装置。
4. 前記項目更新部は、前記費用取得部が新たに維持費用を取得することを契機として、各診断対象項目それぞれに関連付けられた維持費用を更新する、
   請求項３に記載の管理装置。
5. 前記診断リスト生成部は、前記項目更新部が前記診断対象項目に関連付けられた情報を更新することを契機として、前記診断リストを更新する、
   請求項１から４のいずれか一項に記載の管理装置。
6. 管理対象とする構造物の診断計画を管理する管理装置のプロセッサが、
   前記構造物を構成する複数の部材を診断対象項目とするリストを取得するステップと、
   前記診断対象項目それぞれの耐用年数を取得して、対応する前記診断対象項目と関連付けるステップと、
   前記構造物の診断対象項目を診断するタイミングとして定められた１以上の診断時期を取得するステップと、
   前記耐用年数に基づいて、各診断時期において診断する前記診断対象項目を選択するステップと、
   各診断時期において選択された前記診断対象項目に関連付けられた耐用年数に基づいて、当該診断時期における前記診断対象項目の診断リストを、対応する診断時期と関連付けて生成するステップと、
   前記診断対象項目の診断結果を取得して、前記診断対象項目それぞれに関連付けられた耐用年数を更新するステップと、
   を実行する管理方法。
7. 管理対象とする構造物の診断計画を管理するコンピュータに、
   前記構造物を構成する複数の部材を診断対象項目とするリストを取得する機能と、
   前記診断対象項目それぞれの耐用年数を取得して、対応する前記診断対象項目と関連付ける機能と、
   前記構造物の診断対象項目を診断するタイミングとして定められた１以上の診断時期を取得する機能と、
   前記耐用年数に基づいて、各診断時期において診断する前記診断対象項目を選択する機能と、
   各診断時期において選択された前記診断対象項目に関連付けられた耐用年数に基づいて、当該診断時期における前記診断対象項目の診断リストを、対応する診断時期と関連付けて生成する機能と、
   前記診断対象項目の診断結果を取得して、前記診断対象項目それぞれに関連付けられた耐用年数を更新する機能と、
   を実現させるプログラム。
   
   

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