JP2005182576A - 住宅の保守見積システム - Google Patents

Abstract

【課題】 本発明は、専門の部署に依頼することなく、比較的高精度な概略の見積額を簡便に算出し、顧客に提示することが可能な住宅の保守見積システムを提案することを目的としている。
【解決手段】 上記課題を解決するために、本発明に係る住宅の保守見積システムの代表的な構成は、対象となる建物のタイプを取得する手段と、補修項目を取得する手段と、建物の延床面積を取得する手段と、過去のリフォームの正式な見積額の実績データに基づいて対象となる建物のタイプにおける延床面積に応じた見積額の近似関数を取得する手段と、取得した前記延床面積および近似関数から概略の見積額を算出する演算手段とを備えたことを特徴とする。
【選択図】 図１

Description

住宅などの建築物に対し、長期にわたり定期的に点検、保守するためのシステムに関し、特に将来の保守に必要な費用をあらかじめ見積もることが可能なシステムを提供することを目的とする。

住宅やビル等の建築物では経時的な劣化が進行するため、定期的な点検とこの点検に基づく補修或いは改修を行なうことが好ましい。特に最近の住宅建築では、５０年或いは１００年という長い期間を快適で且つ安全な居住性を得るようにした、いわゆるロングライフ住宅が開発されて提供されているため、建設後の点検、保守は重要な課題となっている。

建築物が個人住宅であるような場合、点検や補修は所有者が必要と認めたときに工務店に一括して発注するか、或いは対応する部位の専門業者、例えば屋根の専門業者や塗装業者等に個別に折衝して発注するのが一般的である。この場合、点検結果や補修した履歴を把握し得るのは、対象となる住宅の所有者以外には存在しないこととなるが、構造の安全性や防水の信頼性等の状況に関しては所有者であっても不明であることが多い。

従って住宅の点検、保守は、例えばその住宅を建設した住宅メーカーなどが統括的に行うことが望ましい。その場合にあっても、定期的な点検、補修の他に、増築や天災などによる突発的な補修などを考慮して、以後の点検の項目や時期を予定すべきである。

これに対し出願人は、特開２００２−３２８９７０（特許文献１）により、建築物のメンテナンスプログラム管理システム及び管理方法について提案している。これによれば、予め設定されたメンテナンスプログラムに従って特定の建築物に対する状況を認識することができ、また突発的な補修も入力することにより柔軟にメンテナンスプログラムを修正しつつ、顧客に対して適切な項目について適切な時期に点検、補修の提案をすることが可能となっている。

特開２００２−３２８９７０

ところで、住宅の補修には数万円程度の部品の交換から、１００万円を越す外壁塗替まで、費用の格差が大きい。一般的な顧客はその相場を知らず、また具体的に自己の住宅にかかる費用を把握する由もない。従って、将来の点検、補修を提案するに際し、あわせて見積額も提示することができれば、顧客にとって有益であり、不安を取り除くことも可能となり、また金銭的準備も円滑に進められると考えられる。さらには上記システムによって導かれる点検補修の予定と、それにかかる費用の見積額を合わせることで、住宅の耐用年数の範囲において必要な維持費を総合的に観察することも可能となる。

一方、見積額の算出は作業および参照すべき資料が煩雑であり、専門の部署が詳細に調査、計算して見積額を算出するのが通常である。上記特許文献１にかかる出願においても、保守すべき項目、時期を容易に取り出せるが、これにかかる費用は不明である。現在では、将来の補修について顧客からの要望があれば、専門部署に要請して見積額の算出を行っている。

しかし、実際の補修の時期は、その箇所の耐用年数が過ぎた後であり、５年や１０年、あるいは３０年も先のことである。従って現在の価格や人件費で詳細な見積額を算出したとしても、手間と時間がかかるだけであって、実際に補修する際にその価格であるはずもなく、精度を高めることができない。かといって、根拠もなくあまりに大雑把な数字では、顧客も参考にすることができず、提示する意味がない。

そこで本発明は、専門の部署に依頼することなく、比較的高精度な概略の見積額を簡便に算出し、顧客に提示することが可能な住宅の保守見積システムを提案することを目的としている。

上記課題を解決するために、本発明に係る住宅の保守見積システムの代表的な構成は、メンテナンス工事の対象となる建物のタイプを取得する手段と、補修項目を取得する手段と、建物の延床面積を取得する手段と、過去のメンテナンス工事の正式な見積額の実績データに基づいて対象となる建物のタイプ及び補修項目における延床面積に応じた見積額の近似関数を取得する手段と、取得した前記延床面積および近似関数から概略の見積額を算出する演算手段とを備えたことを特徴とする。これにより、過去の見積額の実績に基づき、対象となる建物のタイプと延床面積に応じて見積額を算出することができるため、概略でありながらも妥当な見積額を提示することが可能となる。

また、前記システムはあらかじめ建物のタイプ及び補修項目ごとに求められた前記近似関数を格納した関数データベースを備え、前記近似関数を取得する手段は、前記関数データベースを参照し、対象となる建物のタイプ及び補修項目における近似関数を取得することを特徴とする。これにより、膨大な実績データベースを各端末に保持しておく必要がないため、簡略な携帯端末にて本システムを稼働させ、出先にて顧客に対して営業活動をしながら見積額を取得することができる。

また、前記システムは過去のメンテナンス工事の正式な見積額の実績データを格納した実績データベースを備え、前記近似関数を取得する手段は、前記実績データベースを参照し、対象となる建物のタイプ及び補修項目に関する実績データを抽出し、延床面積に応じた見積額の近似関数を求めることにより、対象となる建物のタイプ及び補修項目における近似関数を取得することを特徴とする。これにより、常に最新の実績データを用いて見積額を算出することができる。

また前記近似関数を取得する手段は、直近の所定期間に行われた実績データを用いることを特徴とする。これにより、より実情に沿った現実的な見積額を算出することができる。

また、前記近似関数を取得する手段は、対象となる建物を含む所定範囲の地域に建設された住宅についての実績データを用いることを特徴とする。これにより、さらに見積額の精度を高めることができる。

また、前記システムは、あらかじめ特定地域と基準地域との見積額の関係を近似する地域関数を格納した地域データベースを備え、前記演算手段は、基準地域に対して対象となる建物のタイプ及び補修項目についての概略の見積額を算出し、さらに前記地域関数をかけあわせることによって、前記特定地域についての概略の見積額を算出することを特徴とする。これにより、いちど地域関数を生成した後は、基準地域のみについて実績データを蓄積、分析すれば良く、システムの維持更新が容易となる。

また本発明に係る住宅の保守見積システムの他の構成は、住宅の点検時期および補修時期を含む保守を管理するシステムであって、管理する住宅について、少なくとも顧客情報、建物のタイプを含む建築物の物件情報を格納したメインデータベースと、あらかじめ建物のタイプ及び補修項目ごとに求められた見積額の延床面積に対する近似関数を格納した関数データベースと、補修項目を取得する手段と、見積額を算出する演算手段とを備え、前記演算手段は、前記メインデータベースから顧客情報に基づいて建物のタイプおよび延床面積を取得し、前記関数データベースから建物のタイプ及び補修項目に基づいて近似関数を取得し、前記延床面積および近似関数から概略の見積額を算出することを特徴とする。これにより顧客を特定すればその所有する住宅の諸情報を取得することができ、入力作業が簡便となる。また点検する項目、時期、見積額を併せた総括的なメンテナンスプログラムを顧客に対して提案することが可能となる。

また本発明に係る住宅の保守見積システムの他の構成は、住宅の点検時期および補修時期を含む保守を管理するシステムであって、管理する住宅について、少なくとも顧客情報、建物のタイプを含む建築物の物件情報を格納したメインデータベースと、過去のメンテナンス工事の正式な見積額の実績データを格納した実績データベースと、補修項目を取得する手段と、見積額を算出する演算手段とを備え、前記演算手段は、前記メインデータベースから顧客情報に基づいて建物のタイプおよび延床面積を取得し、前記実績データベースから対象となる建物のタイプ及び補修項目に基づいて実績データを抽出し、延床面積に応じた見積額の近似関数を求め、前記延床面積および近似関数から概略の見積額を算出することを特徴とする。これにより、常に最新の実績データを用いて見積額を算出することができる。

本発明によれば、具体的な材料の種類、価格、必要量を拾い出す必要がないため、見積額を算出するに際し、専門の部署に依頼する必要がなく、ほぼ即座に算出して顧客に提示することができる。そして実績データに基づいて見積額を算出することから、概略といえども比較的高精度で妥当な見積額を算出することができる。特に直近の所定期間に行われた実績データを用いることにより、精度の低下を防止することができる。またメンテナンスプログラムを提案する際に、見積額をあわせて提示することにより、顧客が理解しやすく、計画を立てやすくすることができる。

本発明に係る住宅の保守見積システム（以下、単にシステムという）の実施例について説明する。まず見積額を算出するのみのシステムについて説明し、後に点検補修の項目、時期と見積額とをあわせて提案するメンテナンスプログラムを管理するシステムについて説明する。

［第一実施例］
図１は本実施例に係る住宅の保守見積システムの概略構成を示すブロック図、図２はシステムの動作を説明するフローチャート、図３は実績データから近似関数を求める方法を説明する図、図４は関数データベースの例を説明する図、図５および図６は入力画面の構成を説明する図である。

図１に示すように、本実施例に係るシステムは、演算手段１、入力手段２、近似関数取得手段３、関数データベース５、地域データベース６、出力手段４を備えている。なお、本発明において機能を発揮する各手段はプログラムとコンピュータ装置の協働によって実現されるものであり、その機能に応じて適宜具体的なハードウェア資源、例えば演算手段としてＣＰＵやＲＡＭ、入力手段としてキーボードやマウス、出力手段としてモニタやプリンタ、データベースにおいて記憶手段などを用いている。

図２に示すフローチャートに沿って、システムの動作について説明する。使用者（例えば住宅メーカーの営業担当など）がシステムを利用する場合には、まず入力手段２より対象となる建物のタイプ、補修項目、延床面積、建設地の地域などの情報を入力し、システムがこれを取得する（Ｓ１）。建物のタイプとは、種々の情報が含まれるが、ここでは屋根形状（寄棟や陸屋根など）、階数（二階建てや三階建て）、形式（住宅かアパートか）などが必要である。

このとき、図５に示す画面例のように、入力者の社員番号と、顧客との契約番号を入力する。そして、邸名（顧客の名前）、建物タイプ、延床面積、建設地なども同様に入力する。ここで顧客が以前から取引があり、その物件情報について別途不図示のデータベースに格納されている場合には、システムは契約番号に基づいてデータベースを参照して、建物タイプ等の情報を取得し、あわせて画面に表示することでもよい。社員番号や邸名（顧客の名前）などの付随する情報は、見積額の算出には直接使用するデータではないが、算出結果の蓄積や、顧客に提示する出力への併記として利用することができる。さらに、図６（ａ）に示す画面例のように、見積額を算出したい補修項目を入力する。なお、建物のタイプによって部位に差があり（例えば寄棟に屋上防水シートの工事はない）、部位によって工事の内容が複数あったりする（例えば外壁には塗装と洗浄がある）。このため図６（ｂ）に示すように、上位の概念を選択することにより下位概念の選択肢を変化させ、点検補修の項目を簡便に決定しうるよう案内する。

次に近似関数取得手段３が、関数データベース５から取得した建物のタイプ、補修項目に応じた近似関数を検索し、取得する（Ｓ２）。関数データベース５に格納された近似関数は、延床面積を変数として見積額を表すものであり、過去のメンテナンス工事の正式な見積額の実績データを近似するものである。なお、メンテナンス工事は単一の工事を行う場合もあるが、同時に複数の工事を行う場合もある。特に、複数の工事であっても、例えば共通して足場を要する工事などは、一括して行われる場合も多い。従って、正式な見積額は単一の工事ごとに算出された見積額の積算であるが、本実施形態において利用する近似関数は、単一工事の場合と一括工事の場合とを含んでいる。

図３は実績データから近似関数を求める方法を説明する図である。実績データとは、専門の部署によって詳細に計算された正式な見積額であって、具体的な材料の価格（単価）、材料の必要量、作業員の工賃、仮設足場の費用など、その補修について必要な要素を全て考慮している。実績データはあまり古くても用を成さないため、直近の所定期間、例えば１〜２年程度の間に行われた見積の実績データを用いることとする。これにより、実情に沿った現実的な見積額を算出し、精度の低下を防止することができる。また特に作業員の工賃は地域較差があるため、対象となる建物を含む所定範囲の地域に建設された住宅について行われた見積の実績データを用いることとする。これにより、さらに見積額の精度を高めることができる。ただし、これら期間や地域を絞りすぎてサンプル数が少なくなってしまうようでは近似関数を求めるに支障があるため、その範囲は適宜設定する。

なお実績データは、見積額の明細を参照することにより、各補修項目ごとの金額を用いることが可能である。また材料については、材料を区別せずに（すなわち全ての材料について）実績データを用いることでもよいが、最も多く用いられる材料についての実績データを用いることでもよい。さらには、代表的ないくつかの材料について区別して近似関数を準備することでもよい。

図４に示すように、関数データベース５には、上記した如く建物のタイプおよび補修項目ごとに求めた近似関数を、あらかじめ格納している。関数データベース５のレコードのカラムは、少なくとも建物のタイプ、補修項目、近似関数を含む。例えば建物のタイプ001の場合、屋上防水はＡ＋坪＊ａ円となっているため、延床面積の値を代入することによって概略の見積額を得ることができる。本実施例において近似関数は一次関数を用いているが、さらに高次の関数を用いることで、近似の精度を向上させることができる。実績データから近似関数を求める場合には、周知の手法によってプログラムによって求めることも可能であるが、図３（ａ）の右側に示すグラフのように各データをプロットし、グラフより求めることでもよい。

ここで、正式な見積額は上記したように様々な内容を考慮して決定されるのに対し、近似関数は単に延床面積を変数とする関数として表現している。これは、例えば外壁塗替を例にとると、本来は外壁の面積による材料の必要量に単価をかけ、工賃や仮設足場の費用を足している。しかし外壁の面積は階数を建物のタイプによって固定すれば延床面積に概ね比例し、また仮設足場の規模も延床面積に概ね比例することとなる。また屋上の防水シート張替を例に取れば、屋上の面積は階数を固定すれば延床面積に概ね比例することとなる。すなわち、各種補修項目の規模を表す共通の変数として、延床面積を用いることが可能なのである。

また、ドアやシステムキッチン、トイレなどの補修、交換工事に関しては、建物の規模は関係せず、建物のタイプ（二世帯住宅や、トイレの数など）のみが関係する。従って関数データベース５には、延床面積を変数とする関数ではなく、固定値（ある程度の範囲を持った定数）として値を格納する。

このようにして演算手段１は、近似関数取得手段３から取得した近似関数に、入力手段２から取得した延床面積を代入し、概略の見積額を算出する（Ｓ３）。ここで入力手段２より入力された建設地の地域に基づき、地域データベース６から地域関数を取得し、先に求めた見積額にかけ合わせることによりこれを補正する（Ｓ４）。地域データベース６には、あらかじめ特定地域（各地域）と基準地域とのそれぞれの見積額を算出し、その関係を近似する地域関数を格納している。地域関数についてはきわめて単純には比で表すことも可能であるが、一次関数、二次関数を用いることによってさらに詳細な地域較差を表すことができる。なお、基準地域自体についての地域関数は１である。これにより、いちど地域関数を生成した後は、基準地域のみについて実績データを蓄積、分析すれば良く、システムの維持更新が容易となる。ただし、ある程度の期間ごとに地域関数を更新することが望ましい。

そして演算手段１は、算出した見積額を、モニタやプリンタなどの出力手段にて、例えば図６（ａ）の画面例のように、画面表示や印刷をすることにより出力する（Ｓ５）。または見積額を単なるデータとしてファイルやメモリに出力することでもよい。

上記説明した如く、本発明によれば、建物のタイプと延床面積、および過去の正式な見積額の実績データに基づいて求めた近似関数より、概略の見積額を算出することができる。このとき、具体的な材料の種類、価格、必要量を拾い出す必要がないため、専門の部署に依頼する必要なく、ほぼ即座に算出して顧客に提示することができる。そして実績データに基づいて見積額を算出することから、概略といえども比較的高精度で妥当な見積額を算出することができる。

［第二実施例］
本発明に係る住宅の保守見積システムの第二実施例について説明する。図７は本実施例に係る住宅の保守見積システムの概略構成を示すブロック図、図８はシステムの動作を説明するフローチャートであって、上記第一実施例と説明の重複する部分については同一の符号を付して説明を省略する。

上記第一実施例においては、関数データベース５にあらかじめ建物のタイプおよび補修項目ごとに求めた近似関数を格納し、これに延床面積を代入することによって見積額を算出している。これに対し本実施例では、実績データを直接参照し、演算手段が近似関数を逐次求めて見積額を算出する。

図７に示すように、本実施例においてシステムには関数データベース５は備えられておらず、代わりに過去のメンテナンス工事の正式な見積額の実績データを格納した実績データベース７を備えている。実績データベース７のレコードのカラムは、少なくとも建物のタイプ、補修項目、正式な見積額、時期、地域を含む。

そして図８に示すように、システムを利用する場合、対象となる建物のタイプ、補修項目、延床面積、建設地の地域などの情報を取得すると（Ｓ１）、システムは実績データベース７から建物のタイプ、補修項目、期間、地域によって実績データを抽出する（Ｓ８）。そして抽出した実績データより、延床面積を変数として見積額を表す近似関数を算出する（Ｓ９）。なお近似関数を算出するためには、最小自乗法などの既知の手法が適用できる。近似関数が算出された後は、上記第一実施例と同様に延床面積を用いて概略の見積額を算出し（Ｓ３）、出力手段より出力する（Ｓ５）。

なお本実施例においては地域についても実績データを抽出することにより、各地域に適した実績データを用いることができるため、第一実施例のように地域関数を用いることなく、地域データベース６も備えていない。これにより、事前に関数を準備する必要がなく、実績データと本システムによる情報処理のみによって完結することができる。ただし地域によっては実績データの蓄積が進まない場合も考えられる。従って、実績データベース７には基準地域の実績データのみを蓄積し、地域データベース６を備え、地域関数を用いて夫々の地域の見積額を算出することも可能である。この場合の付随する効果としては、実績データベース７に格納すべきデータを削減できることから、データサイズを減少させ、また抽出処理の高速化を図ることができるため、携帯型端末などにおいても本システムを稼働可能となる。

［第三実施例］
次に、本発明に係る住宅の保守見積システムの第三実施例について説明する。上記第一および第二実施例は見積額を算出するのみのシステムであったが、本実施例は点検補修の項目、時期と見積額とをあわせて提案するメンテナンスプログラムを管理するシステムである。図９は本実施例に係る管理システムを説明する図、図１０はサーバの機能を説明する図であって、上記第一実施例と説明の重複する部分については同一の符号を付して説明を省略する。

図９に示すシステムは、住宅情報管理サーバ11およびメンテナンス管理サーバ12から構成されるメインデータベースと、過去のメンテナンス工事の正式な見積額の実績データを格納した実績データベース７、特定地域と基準地域との見積額の関係を近似する地域関数をあらかじめ格納した地域データベース６を備えている。これらのデータベースには、これらに対し検索、抽出、及び所定の処理を行う演算手段10（例えばコンピュータ装置）が接続されている。

住宅情報管理サーバ11はいわゆる物件情報を格納したものであり、物件番号、住宅の建設地の住居表示や所有者の履歴を含む顧客情報、定期点検の起点となる施工時点の情報、建物のタイプを含む住宅の基本仕様の情報がコード化されて記憶される。またメンテナンス管理サーバ12は点検補修履歴を格納したものであり、後述するメンテナンスプログラム、定期点検を実施した際の点検情報、診断情報、補修や改修を実施したときの補修情報などがコード化されて記憶される。

なお、本発明に係る管理システムによって管理される情報は、上記各情報のみに限定するものではなく、対象となる住宅のメンテナンスに必要な一切の情報を含み、特に、各点検時や診断時或いは適宜顧客に対して実施され、居住性やサービス、増改築の要望、転売時期、所有者にて手配し独自に行なった工事の内容、天災や被災等に対するアンケート情報も含まれている。なおアンケートとは、居住者に対して行うものであって、居住者からの補修や増改築の要望、もしくは事業者の管理下にない補修等の事実を得るためのものである。

住宅情報管理サーバ11およびメンテナンス管理サーバ12は、通信手段13を介して点検業者14、補修業者15、本部16の夫々の端末に接続される。なお、点検業者14と補修業者15の端末は、必ずしもそれらの機能を区別する必要はない。また事務所等に固定されたコンピュータである必要はなく、携帯電話に代表されるモバイル情報端末機器を用いることも可能である。この場合には、例えば現場の点検員が端末に表示された点検項目に従って点検し、直ちに結果を入力することが可能であり、住宅の状況の画像を例えば管理部門等の必要な部門に伝送することで、事務所に駐在する別の診断員による即時診断や現場診断の承認も可能となる。また通信手段13に接続可能な住宅の所有者17の端末も接続されており、本システムに対し参照、操作可能となっている。

本部16の端末は、事業者が物件番号を含む物件情報や基本仕様の情報、住宅の竣工時の図面や写真を含む工事情報を入力し、更に、定期点検が必要な住宅の検索作業の開始指令を発するために用いられる。点検業者14の端末と補修業者15の端末は夫々同様の機能を発揮し得るように構成されている。なお、点検業者14の端末と補修業者15の端末は別個のものとせずに両機能を兼ね備えた端末としても良い。所有者17の端末は対象となる住宅の所有者或いは居住者であり、コンピュータを保有する所有者を対象としている。このように所有者17の端末をネットワークで接続することによって、該所有者が所有する住宅に予期せぬ支障が生じたとき、或いはメーカー側からの情報の提供やアンケートの実施を円滑に行なうことが可能となる。

図１０に示すように、演算手段10は、演算処理部10ａ（ＣＰＵ等）と、コード情報データベースを記憶する記憶部10ｂ（ハードディスク等の記憶媒体）と、物件番号を含む物件情報や基本仕様の情報、住宅の竣工時の図面や写真を含む工事情報を入力し、或いは出力する入出力部10ｃ（キーボードやマウス、バーコードリーダ等）と、表示部10ｄ（ディスプレイ、プリンタ等）とを有して構成されている。

また演算手段10は、通信手段13を介して、各地区毎の点検業者14の端末、補修業者15の端末に設けられた各種のイメージ情報データベース18に接続される。イメージ情報データベース18には、設計図面、構造計算結果、当初建設時の仕様書、施工図面、検査図面或いは完成時の図面及び写真等を含む工事情報などが、物件番号と対応付けされてイメージ情報として記憶される。更に、住宅を建築する際の契約内容を記載した契約書や、点検報告書及び補修報告書はスキャナーによって読み取られてイメージ情報として処理され、物件番号に対応付けされて記憶される。従って、物件番号を特定することで、該物件番号に対応付けされたコード情報とイメージ情報を検索することが可能である。

なお、イメージ情報とは、すでにＣＡＤによって作成された仕様データ、図面データがある場合、或いは文書がテキストデータである場合は必ずしもイメージデータ化する必要はなくそのままデジタル情報を記憶すれば良く、これを含めたものをいう。また、イメージ情報データベースを各地に設けることは記憶部の記憶容量と記憶させるべきデータ量との関係で決まる問題であり、このイメージ情報データベースを１つに纏め、或いは演算手段10の中に設けても良い。

演算手段10は、ソフトウェア処理内容として、点検計画管理部20、点検履歴管理部30、および見積額演算部40を有している。点検計画管理部20は、点検項目や診断項目、補修項目、増改築項目、アンケート項目等に代表されるコードを入力するコード登録部51と、項目と点検時期の対応表を入力し、或いは出力する様式やフォーマットを規定する出力制御部52と、部位や部品に対応した標準点検期間を登録する点検期間登録部、個別物件の初期のメンテナンスプログラムを計画する点検計画演算処理部、最新補修履歴に対応して次回の点検時期を再設定する点検計画更新演算処理部を含むメンテナンスプログラム計画部53と、点検予定物件を報知する点検予定報知制御部54を有している。点検履歴管理部30は、建物に関する診断情報として報知する対象となるコード情報を登録する報知コード登録部55と、点検コードや診断コード、及び補修コード、アンケートコード等のコードを含むコードを抽出するコード抽出部56と、補修予定物件を報知する補修予定報知制御部58とを有して構成されている。

また見積額演算部40は、入力手段としての基本仕様抽出部41、近似関数取得手段としての近似関数演算部42、地域関数抽出部43を備えている。上記各実施例において入力手段２は図５に示した画面例より建物タイプや延床面積などを入力していたが、本実施例において基本仕様抽出部41は、顧客の契約番号を基にして住宅情報管理サーバ11の基本仕様の情報を検索し、建物タイプなどを取得する。

（システムの動作）
次に、上記の如く構成されたネットワークを利用して住宅に対する点検、補修のための情報を管理する手順について説明する。

住宅が完成すると、この住宅の建設地や建主或いは所有者等の顧客情報、契約内容や資料、基本図面、検査図面、写真を含む工事情報及び建物の基本仕様等の情報、を含む物件情報が、物件番号と共に本部16の端末に設けた住宅情報管理サーバ11及びメンテナンス管理サーバ12に格納される。この作業は、通常、住宅メーカーに於ける営業部門及び建設部門が使用する顧客管理システムやＣＡＤシステム及び工程管理システム、発注管理システム等で入力されたデータを用いて、本部16の端末から入力することにより行われる。

演算手段10は、定期的（例えば毎日）に、住宅情報管理サーバ11及びメンテナンス管理サーバ12から、メンテナンスプログラムに従って点検を要する物件を検索する。そして、検索結果を点検業者14の端末に対して選択的に報知する。このとき点検情報と共に、当該住宅の物件情報とイメージ情報、補修履歴などをあわせて抽出し、点検業者14の端末に送信する。

点検が終了すると、点検担当者は、点検業者14の端末を操作し、通信手段13を介して演算手段10に接続し、コード情報及びイメージ情報からなる診断情報を住宅固有の物件番号と共に入力する。

また演算手段10は同様に、定期的（例えば毎日）に、住宅情報管理サーバ11及びメンテナンス管理サーバ12から、補修を要する診断情報を検索する。そして、検索結果を補修業者15の端末に対して選択的に報知する。このとき診断情報と共に、当該住宅の物件番号によって対応付けされた物件情報、イメージ情報、補修履歴などをあわせて抽出し、補修業者15の端末に送信する。そして補修業者15は、過去の標準設計図や構造計算結果を引き出して増改築の具体的な設計提案を含めた顧客へのサービスに活用することが可能となる。

すなわち、点検を要する物件についてはメンテナンステーブルに従って検索されるが、補修を要する物件については診断情報に従って検索される。なお、点検を要する物件の検索と補修を要する物件の検索は別個独立に並列処理されているが、診断情報が入力されたところで即時に補修業者への報知を行うよう構成してもよい。

補修が終了すると、補修担当者は、補修業者15の端末を操作し、通信手段13を介して演算手段10に接続し、コード情報及びイメージ情報からなる補修情報を物件番号に対応付けて入力する。即ち、補修部位に対応するコード情報を入力し、更に、補修した部位を撮影した写真、及び補修図面等のイメージ情報を入力し、送信する。

演算手段10は、入力された補修情報に対応するコードを取得して物件番号及び点検時期を対応付けしたレコードを生成し、住宅情報管理サーバ11及びメンテナンス管理サーバ12に格納する。

また所有者に対してアンケートを行った場合、居住者からの補修や増改築の要望、もしくは事業者の管理下にない補修事実などの情報を得ることができる。このアンケート結果については、点検の際にアンケートを行った点検業者が回収して入力することも可能であるが、所有者17の端末から入力してもらうことも可能である。

（メンテナンスプログラムの提案）
逐次の点検、補修については、上記説明した如くメンテナンスプログラムに従って進められる。しかしこれとは別に、顧客に対して将来の点検、補修に関するメンテナンスプログラムについて提案することが有益である。このとき、概算であっても見積額を提示することにより、顧客は自分の住宅について、いつごろに何を補修すべきであり、どのくらいの金額が必要になるかを知ることができ、心理的および金銭的準備も円滑に行うことができる。

図１１はメンテナンスプログラムの提案の構築を説明するブロック図、図１２はメンテナンスプログラムの提案例を説明する図である。なお図１１は三列の段組になっており、左列が入力する内容、中列がシステムが演算処理する内容、右列が処理による出力（内部出力および外部出力を含む）を表している。

図１１に示すように、まず提案を行う顧客の顧客の契約番号をシステムに入力する（Ｓ１０）。すると見積額演算部40の基本仕様抽出部41は、まず住宅情報管理サーバ11から契約番号を用いて基本仕様の情報を抽出し（Ｓ１１）、建物のタイプ、延床面積、地域などを取得する（Ｓ１２）。また演算手段10は、同様に契約番号を用いてメンテナンス管理サーバ12から点検情報を抽出し（Ｓ１３）、将来の点検補修項目および時期を取得する（Ｓ１４）。なお、メンテナンス管理サーバ12の点検情報は、過去に補修が行われている場合には、補修情報がメンテナンス管理サーバ12に格納された時点で、演算手段10のうち点検計画管理部20のメンテナンスプログラム計画部53によって再設定されている。

次に見積額演算部40の近似関数演算部42は、実績データベース７から点検補修項目、建物のタイプ、直近の所定期間、地域によって抽出し（Ｓ１５）、実績データの集合を取得する（Ｓ１６）。そして実績データの集合より近似関数を算出し（Ｓ１７、Ｓ１８）、Ｓ１２において取得した延床面積を代入することによって（Ｓ１９）、概略の見積額を得る（Ｓ２０）。

次に見積額演算部40の地域関数抽出部43は、地域データベース６から地域関数を取得し、Ｓ２０で得られた見積額にかけ合わせることにより（Ｓ２１）、補正した概略の見積額を得る（Ｓ２２）。Ｓ１４で得られる点検補修項目は通常は複数あるから、Ｓ１５〜Ｓ２２の見積額の算出も複数繰り返す。このとき、例えばもっとも近い将来に点検される項目について、または代表的な項目について、もしくは全ての項目について見積額を出力することが好ましい。

そして将来の点検補修項目と、その時期、見積額について出力し（Ｓ２３）、顧客に対してメンテナンスプログラムを提案する。図１２は、メンテナンスプログラムの提案例である。当該チャートは、シート（紙）に印刷して提示することでも、またモニタ等に画面出力して提示することでも良い。

図１２において、領域１には顧客情報、基本仕様の情報など、固定的な情報が表示されている。領域２には、将来の点検補修項目がタイムチャートとして表示されており、とりあえず５０年間の暫定的な予定を表示している。領域３には、代表的な補修にかかる概略の見積額を表示している。このように、概略とはいえある程度の精度を有する見積額を将来の点検補修項目と共に表示することにより、顧客は補修を要する項目と費用を事前に把握することができる。

なお、図１２では点検補修項目について金額を表示しているが、タイムチャートに、そのときかかる見積額を乗せることでもよい。これにより、複数の補修が必要となった場合にも合計の見積額を一目で把握することができ、また５０年間で総じてどのくらいの維持費がかかるかを把握しやすい。

また図示はしないが、次に訪れる点検補修にかかる見積額について、積立資金を試算し、資金積立計画案を併せて表示することでも、さらに顧客の便宜に供することができる。

上記説明した如く、本発明によれば、具体的な材料の種類、価格、必要量を拾い出す必要がないため、見積額を算出するに際し、専門の部署に依頼する必要がなく、ほぼ即座に算出して顧客に提示することができる。従って顧客に対しメンテナンスプログラムを提案するときに、簡略に、概略といえども比較的高精度で妥当な見積額を併記することができる。従ってメンテナンスプログラムに対する顧客の理解を容易とすることができる。

本発明は、住宅などの建築物に対し、長期にわたり定期的に点検、保守するためのシステムに利用することができる。

第一実施例に係る住宅の保守見積システムの概略構成を示すブロック図である。 システムの動作を説明するフローチャートである。 実績データから近似関数を求める方法を説明する図である。 関数データベースの例を説明する図である。 入力画面の構成を説明する図である。 入力画面の構成を説明する図である。 第二実施例に係る住宅の保守見積システムの概略構成を示すブロック図である。 システムの動作を説明するフローチャートである。 第三実施例に係る管理システムを説明する図である。 サーバの機能を説明する図である。 メンテナンスプログラムの提案の構築を説明するブロック図である。 メンテナンスプログラムの提案例を説明する図である。

符号の説明

１ …演算手段
２ …入力手段
３ …近似関数取得手段
４ …出力手段
５ …関数データベース
６ …地域データベース
７ …実績データベース
10 …演算手段
10ａ …演算処理部
10ｂ …記憶部
10ｃ …入出力部
10ｄ …表示部
11 …住宅情報管理サーバ
12 …メンテナンス管理サーバ
13 …通信手段
14 …点検業者
15 …補修業者
16 …本部
17 …所有者
18 …イメージ情報データベース
20 …点検計画管理部
30 …点検履歴管理部
40 …見積額演算部
41 …基本仕様抽出部
42 …近似関数演算部
43 …地域関数抽出部
51 …コード登録部
52 …出力制御部
53 …メンテナンスプログラム計画部
54 …点検予定報知制御部
55 …報知コード登録部
56 …コード抽出部
58 …補修予定報知制御部

Claims (8)

1. メンテナンス工事の対象となる建物のタイプを取得する手段と、
   補修項目を取得する手段と、
   建物の延床面積を取得する手段と、
   過去のメンテナンス工事の正式な見積額の実績データに基づいて対象となる建物のタイプ及び補修項目における延床面積に応じた見積額の近似関数を取得する手段と、
   取得した前記延床面積および近似関数から概略の見積額を算出する演算手段とを備えたことを特徴とする住宅の保守見積システム。
2. 前記システムはあらかじめ建物のタイプ及び補修項目ごとに求められた前記近似関数を格納した関数データベースを備え、
   前記近似関数を取得する手段は、前記関数データベースを参照し、対象となる建物のタイプ及び補修項目における近似関数を取得することを特徴とする請求項１記載の住宅の保守見積システム。
3. 前記システムは過去のメンテナンス工事の正式な見積額の実績データを格納した実績データベースを備え、
   前記近似関数を取得する手段は、前記実績データベースを参照し、対象となる建物のタイプ及び補修項目に関する実績データを抽出し、延床面積に応じた見積額の近似関数を求めることにより、対象となる建物のタイプ及び補修項目における近似関数を取得することを特徴とする請求項１記載の住宅保守見積システム。
4. 前記近似関数を取得する手段は、直近の所定期間に行われた実績データを用いることを特徴とする請求項１記載の住宅保守見積システム。
5. 前記近似関数を取得する手段は、対象となる建物を含む所定範囲の地域に建設された住宅についての実績データを用いることを特徴とする請求項１記載の住宅保守見積システム。
6. 前記システムは、あらかじめ特定地域と基準地域との見積額の関係を近似する地域関数を格納した地域データベースを備え、
   前記演算手段は、基準地域に対して対象となる建物のタイプ及び補修項目についての概略の見積額を算出し、さらに前記地域関数をかけあわせることによって、前記特定地域についての概略の見積額を算出することを特徴とする請求項１記載の住宅保守見積システム。
7. 住宅の点検時期および補修時期を含む保守を管理するシステムであって、
   管理する住宅について、少なくとも顧客情報、建物のタイプを含む建築物の物件情報を格納したメインデータベースと、
   あらかじめ建物のタイプ及び補修項目ごとに求められた見積額の延床面積に対する近似関数を格納した関数データベースと、
   補修項目を取得する手段と、
   見積額を算出する演算手段とを備え、
   前記演算手段は、前記メインデータベースから顧客情報に基づいて建物のタイプおよび延床面積を取得し、前記関数データベースから建物のタイプ及び補修項目に基づいて近似関数を取得し、前記延床面積および近似関数から概略の見積額を算出することを特徴とする住宅の保守見積システム。
8. 住宅の点検時期および補修時期を含む保守を管理するシステムであって、
   管理する住宅について、少なくとも顧客情報、建物のタイプを含む建築物の物件情報を格納したメインデータベースと、
   過去のメンテナンス工事の正式な見積額の実績データを格納した実績データベースと、
   補修項目を取得する手段と、
   見積額を算出する演算手段とを備え、
   前記演算手段は、前記メインデータベースから顧客情報に基づいて建物のタイプおよび延床面積を取得し、前記実績データベースから対象となる建物のタイプ及び補修項目に基づいて実績データを抽出し、延床面積に応じた見積額の近似関数を求め、前記延床面積および近似関数から概略の見積額を算出することを特徴とする住宅の保守見積システム。

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