JP2014174590A - 建物管理システム - Google Patents

Abstract

【課題】建物の現状を容易且つ精度よく把握し、見積もりを容易に行うことの可能な、建物管理システムを提供する。
【解決手段】建物の画像データと前記建物を構成する各部材の属性情報とを建物管理情報として記憶部１ｂに格納しておき、要求に応じて記憶部１ｂに記憶された建物管理情報を提供する。システムサーバ１は、建物に対する、修繕、更新などを含む改修工事を行った施工業者からの費用の情報に基づき、工事対象部材および工事内容を含む費用の内訳情報を取得し、改修工事の発注元に費用請求の情報を提供する。施工業者からの費用の情報には工事内容を含むため、システムサーバ１が取得した工事内容や費用の内訳情報を利用して建物管理情報を更新することによって、建物の現状に則した建物管理情報を維持することができる。
【選択図】図２

Description

本発明は、建物の修繕、更新等を管理する建物管理システムに関する。

従来、集合住宅において修繕或いは更新、改修等の計画を立てる際には、集合住宅全体の管理を依頼している管理会社あるいは改修業者を現地に呼んで見積もりを依頼する必要がある。また、改修対象が設備系などにより隠蔽されている場合には、設計図面を参照して確認する等を行う必要があり、コストがかかるとともに見積もりに時間がかかっていた。

このように見積もりにコストや時間がかかることを回避するために、例えば、建物の補修を依頼する依頼者が、補修費用を知りたい施設について、要求情報を端末装置から入力すると、解析データベースに格納している施設の各種情報に基づいて、入力された要求情報に見合った箇所の補修費用を見積もり、見積もり結果を端末装置に出力するシステムが提案されている（例えば、特許文献１参照）。

また、集合住宅に設置されている設備の補修依頼情報と、この補修依頼情報から補修の対象となる設備名、不具合箇所などとを抽出して、補修依頼データベースを生成するとともに、補修依頼に対応する補修結果報告から、補修を終了した設備名、補修箇所、補修内容などを抽出して、補修結果データベースとを生成しておく。そして、新たな補修依頼情報が入力されたとき、補修依頼データベースと補修結果データベースとを利用して不具合箇所もしくは補修箇所が類似する補修結果と補修依頼情報とを含む補修依頼書を発行するシステムも提案されている（例えば、特許文献２参照）。

特開２００７−２１９６７９号公報 特開２００９−２５８６４号公報

しかしながら、上述のように、解析データベースに基づき見積もりを行うようにした場合、解析データベースの各種情報を現在の各施設の状況に則して更新する必要がある。すなわち、解析データベースの管理者が解析データベースの更新を怠ると、解析データベースの各種情報が現在の施設の状況と異なるため、適切な見積もりを行うことができない。

また、補修依頼データベースおよび補修結果データベースを生成するようにした場合、補修業者は、補修結果の履歴を得ることはできる。しかしながら、補修対象箇所の現在の状況を知るには、補修業者は、補修結果の履歴と、当初の設計図面とを照らし合わせて補修対象箇所の現状を把握し、その上で見積もりを行う必要がある。つまり、手間がかかる。
また、近年、ＢＩＭ（Building Information Modeling：ビルディング インフォメーション モデリング）を用いて、建物の設計を行うことが行われている。このＢＩＭデータには、建物の設計図と同等以上の情報が含まれる。そのため、このＢＩＭデータを用いて見積もりを行うことなども期待される。

しかしながら、このＢＩＭデータを用いて見積もり等を行うにしても、ＢＩＭデータが現在の各施設の状況に則したデータでなければ、いくらＢＩＭデータに見積もりに充分な情報が含まれていたとしても、適切な見積もりを行うことができない。
そこで、この発明は、上記従来の未解決の問題に着目してなされたものであり、建物の現状を容易且つ精度よく把握し、見積もりを容易に行うことの可能な、建物管理システムを提供することを目的としている。

本発明の一態様は、建物の画像データと前記建物を構成する各部材の属性情報とが建物管理情報として記憶される記憶部（例えば、図２に示す記憶部１ｂ）と、要求に応じて前記記憶部に記憶された前記建物管理情報を提供する建物管理情報提供部（例えば、図２に示す表示処理部１２）と、前記建物に対する改修工事を行った施工業者からの費用の情報に基づき工事対象部材および工事内容を含む費用の内訳情報を取得するとともに、前記改修工事の発注元に費用請求の情報を提供する費用請求処理部（例えば、図５に示すステップＳ４、ステップＳ５の処理）と、を備えることを特徴とする建物管理システム、である。

なお、ここでいう、改修工事には、修繕、また、部材を機能性能はそのままで新品に取り替える更新、また、部材を別の機能性能を有する新規部材に取り替える改修など、建物に対して行われる工事を含む。
前記内訳情報から予め設定した情報を抽出し、抽出した情報に基づき前記建物管理情報を更新する情報更新部（例えば、図２に示す情報更新処理部１５）をさらに備えていてよい。

前記内訳情報は前記施工業者が前記費用の演算に用いた費用演算パラメータを含んでいてよい。
前記情報更新部は、前記費用演算パラメータから予め設定されたパラメータを抽出し、抽出したパラメータを費用情報として前記記憶部に記憶するようになっていてよい。
前記建物に対する改修工事に伴う概算費用を演算する概算費用演算部（例えば、図２に示す概算費用演算部）を備え、当該概算費用演算部は、前記建物に対する工事内容と前記記憶部に記憶された前記費用情報とを用いて前記概算費用を演算するようになっていてよい。

前記建物管理情報の要求元の認証を行う認証処理部（例えば、図２に示す認証処理部））を備え、前記建物管理情報提供部は、前記認証処理部で前記建物管理情報の要求元が認証されたときにのみ前記建物管理情報を前記要求元に提供するようになっていてよい。
前記建物に対する改修工事を行った前記施工業者に対する前記改修工事の発注元の評価を前記施工業者による工事内容と対応付け、評価情報として前記記憶部に記憶する評価情報収集部（例えば、図５に示すステップＳ６の処理）、を備えていてよい。

建物に対する改修工事の発注元からの要求に応じて、前記記憶部に記憶された前記評価情報を用いて、前記発注元がこれから発注する工事内容と同様の工事を施工した施工業者のうち評価の高い施工業者を見積もり業者として選択し、当該見積もり業者に対して、前記発注元がこれらから発注する工事内容に対する見積もり依頼を行う見積もり処理部（例えば、図５に示すステップＳ２の処理）を備えていてよい。

前記見積もり処理部は、前記見積もり業者のうち前記発注元から指定された見積もり業者に対して発注を行うようになっていてよい。
前記画像データは、ＢＩＭ（Building Information Modeling：ビルディング インフォメーション モデリング）により作成される建物の３次元画像データであってよい。

本発明の一態様によれば、建物に対する改修工事を行った施工業者からの費用の情報に基づき工事対象部材および工事内容を含む費用の内訳情報が取得される。そのため、この取得した情報を用いて、記憶部に記憶される建物管理情報を更新することにより、建物に対する改修工事に則して建物管理情報を更新することができ、すなわち建物管理情報を、建物の現状に則した情報に維持することができる。

特に、施工業者からの費用の情報に基づき取得した情報に基づいて建物管理情報を自動的に更新する情報更新部を設けることによって、より確実に建物管理情報を現状に則した情報に維持することができる。
また、内訳情報として、施工業者が費用の演算に用いた費用演算パラメータも取得することにより、費用内容の内訳をより詳細に認識することができる。

また、取得した費用演算パラメータのうち予め設定されたパラメータを費用情報として記憶部に記憶することによって、これら費用情報を解析することにより工事の相場などを把握することができる。
また、記憶部に記憶された費用情報を用いて、建物に対する改修工事に伴う概算費用を演算することによって、相場に応じた概算費用を演算しこれを提供することができる。
また、認証処理部で認証された要求元に対してのみ、建物管理情報を提供するため、建物に関係のない第３者に不要に建物管理情報が提供されることを回避することができる。

また、評価情報収集部により、施工業者に対する改修工事の発注元の評価を評価情報として収集するため、例えば、次に施工業者を選択するときに、この評価情報を参照することによって、適切な施工業者を選択することができる。
また、評価情報収集部により記憶部に記憶された評価情報を用いて、見積もり処理部により、評価の高い施工業者を見積もり業者として選択し、見積もり業者に対して、見積もり依頼を自動的に行うため、発注元の、見積もりに要する手間を削減することができる。

さらに、発注元から指定された見積もり業者に対して、見積もり処理部が発注を行うことによって、発注元は、発注に伴う手間も削減することができる。
さらにまた、画像データとして、建物の設計時にＢＩＭにより作成される建物の３次元画像データを用いることによって、新たに画像データを作成する手間を省き容易に建物管理システムを実現することができるとともに、ＢＩＭにより作成された３次元画像データを有効に活用することができる。

本発明の建物管理システムの一例を示す概略構成図である。 システムサーバの機能構成の一例を示す図である。 専用ポータルサイトへのアクセス画面の一例である。 修繕・更新シミュレーション画面の一例である。 システムサーバの処理手順の一例を示すフローチャートである。 図５のステップＳ１の修繕・更新計画処理の処理手順の一例を示すフローチャートである。 図５のステップＳ２の見積もり依頼処理の処理手順の一例を示すフローチャートである。 シミュレーション表示の表示例である。 修繕・更新請求書発行用の設定画面を表示する際の操作を説明するための説明図である。

以下、図面を参照して本発明の実施形態を説明する。
図１は、本発明の建物管理システム１００の一例を示す概略構成図であって、この建物管理システム１００は、顧客毎に、顧客が保有する建物のＢＩＭ情報を管理すると共に、顧客からの、建物に対する修繕、変更等を含む改修要求に応じて、改修を依頼する専門工事業者の選定のための情報提供を行う。また、この専門工事業者による改修等の工事による工事内容を、管理しているＢＩＭ情報に反映させる。

すなわち、この建物管理システム１００は、図１に示すように、顧客のＢＩＭ情報の管理を行うシステムサーバ１と、ＢＩＭ情報管理会社にＢＩＭ情報の管理を依頼している顧客である例えば集合住宅の管理組合側の利用者が操作する管理組合端末２と、修繕等の改修工事を行う専門工事業者側の利用者が操作する専門工事業者端末３と、ＢＩＭ情報管理会社側の利用者が操作するＢＩＭ情報管理会社端末４と、を含む。これら端末はインターネット通信網５を介して接続され、クラウドコンピューティングによりサービスを提供するクラウドサービスシステムを構築している。

なお、図１では、顧客側の利用者が使用する端末として２台の管理組合端末２を備えているが、１または複数の顧客側の利用者用の端末を接続することができる。顧客は集合住宅の管理組合に限るものではなく、個人住宅、あるいは、集合住宅のオーナーなど、建物の持ち主あるいは建物の管理者などであってよい。
また、専門工事業者端末３として、２台の専門工事業者端末を備えているが、１または複数の専門業者端末を接続することができる。

システムサーバ１は、図２に示すように、演算処理部１ａと記憶部１ｂとを備える。
演算処理部１ａは、図２に示すように、認証処理部１１と、管理組合端末２および専門工事業者端末３からの要求に応じたＢＩＭ情報を提供する表示処理部１２と、管理組合端末２からの要求に応じて修繕等に伴う概算費用を算出する概算費用演算部１３と、管理組合端末２からの要求に応じて専門工事業者に対して見積もり依頼を行う仲介処理部１４と、修繕等を実際に施工した専門工事業者（以下、施工業者ともいう。）に対する管理組合端末２からの評価等を表す評価情報および専門工事業者端末３からの請求書情報に基づき記憶部１ｂに記憶すべき各種情報を更新する情報更新処理部１５と、を備える。

認証処理部１１は、管理組合端末２、あるいは、専門工事業者端末３から、利用者の認証情報（例えば、ユーザＩＤ、パスワード）を受信した際に、その認証情報に基づいて利用者の正当性を判定する。そして、正当と判定された利用者に対してのみ、サービスの提供を行う。
具体的には、システムサーバ１は、ＢＩＭ情報管理会社に対してＢＩＭ情報の管理を依頼している顧客毎に、例えば図３（ａ）に示すように、専用ポータルサイトを設けている。各顧客は、システムサーバ１から予め通知されたユーザＩＤおよびパスワードを利用して、顧客毎の専用ポータルサイトにアクセスすることにより、システムサーバ１によるサービス提供を受けるようになっている。

また、後述の見積もり依頼対象の業者として選択された専門工事業者（以下、見積もり業者ともいう。）は、システムサーバ１から予め通知されたテンポラリーのユーザＩＤおよびパスワードを利用して、見積もり依頼用の専用ポータルサイトにアクセスし、修繕等の作業に対する見積もりに必要なＢＩＭ情報の提供を受けるようになっている。
また、施工業者として顧客から指定された専門工事業者は、発注時にシステムサーバ１から通知されたユーザＩＤおよびパスワードを利用して、例えば図３（ｂ）に示す専門工事業者用の専門ポータルサイトにアクセスすることにより、修繕等の作業に必要なＢＩＭ情報の提供を受けるようになっている。

表示処理部１２は、管理組合端末２および専門工事業者端末３からの要求に応じて、要求される顧客のＢＩＭ情報を提供する。すなわち、Ａ管理組合の組合員用の管理組合端末２からＢＩＭ情報の提供が要求されたときには、Ａ管理組合が管理する集合住宅のＢＩＭ情報のみを提供し、他の管理組合が管理する建物に関するＢＩＭ情報は、Ａ管理組合側の管理組合端末２には提供しない。

同様に、専門工事業者端末３が、Ａ管理組合からの修繕等の依頼に対応する見積もり業者である場合、あるいは、Ａ管理組合からの修繕等の依頼を受注した施工業者である場合には、専門工事業者端末３に対して、Ａ管理組合が管理する建物に関するＢＩＭ情報のみを提供し、他の管理組合が管理する建物に関するＢＩＭ情報は、Ａ管理組合からの修繕等の依頼に伴い選定された専門工事業者側の専門工事業者端末３には提供しない。

ＢＩＭ情報は、建物の図面を３次元ＣＡＤ（Ｃｏｍｐｕｔｅｒ Ａｉｄｅｄ Ｄｅｓｉｇｎ）システムにより作成した３次元画像の画像データからなるＢＩＭ情報と、建物を構成する各部材の属性情報、また、修繕等の実施の有無を表す実施履歴など、各種情報を備える。３次元画像の画像データに対して、建物を構成している部材毎に、当該部材の属性情報が対応付けられている。これらＢＩＭ情報、属性情報および修繕等の実施履歴が、建物管理情報に対応している。

属性情報には、部材の材質、形状、面積、等といった、当該部材の修繕等を行う際に必要となる各種諸元を表す情報、過去の、この部材に対する修繕等の履歴、また、この部材が過去に改修されている場合には、改修前の部材の材質、形状、面積などといった、各種諸元を表す情報も、属性情報として対応付けられている。
さらに、この部材に対して修繕等を行う際の処理内容の項目を表す改修情報も対応付けられている。この改修情報は、例えば、改修内容、また部材を別の属性情報を持つ部材に交換する場合には新規部材候補情報を含む。この新規部材候補情報は、この部材を交換する際に適用可能な部材として設定された部材の形態、形状等の概念を表すテクスチャ情報、また、その材質、形状、面積などといった属性情報を含む。

例えば、部材が壁の場合には、改修内容として、劣化した部位を改善する修繕か、劣化した部材全体を同一の属性情報を持つ新品に取り替える更新か、劣化した部材全体を別の属性情報を持つ部材に取り替えるのかなどが含まれる。また、修繕を行う場合には、塗装塗り替えか、ビニールクロス張り替えか、タイルの割れ、欠けの修繕か、などといった情報が含まれる。

ＢＩＭによる建物の３次元画像は、各端末においてその表示範囲を変更できるようになっている。例えば、利用者が各端末の表示画面に表示された建物の全体画像において、任意の部屋、あるいは、建物内の任意の箇所を指示すると、指示された地点を基準としてその部屋の画像データを拡大／縮小表示したり、選択した地点が表示画面中心となるように移動表示したりできるようになっており、その結果、建物を構成する全ての部材を、各端末の表示画面上で、部材単位で指示することができるようになっている。
そして、各端末に表示された建物の３次元画像内のいずれかの部材が利用者により選択されたときには、当該部材に対応付けられた属性情報が、３次元画像に重ねて表示されるようになっている。

また、管理組合端末２により３次元画像内の部材が修繕等の対象部材として選択されたときには、例えば修繕等の対象部材として選択された部材に対応付けられた、改修情報を３次元画像に重ねて表示する。さらに、選択された修繕等の対象部材を、別の属性を持つ部材に取り替える場合には、例えば新規部材候補情報に基づき新規部材候補の一覧を表示し、修繕等の対象部材として管理組合端末２により選択された３次元画像内の部材のテクスチャを、新規部材候補の一覧の中から選択された新規部材候補のテクスチャに変更する。

例えば、管理組合端末２の利用者により、修繕等の対象部材として壁が選択され、別の属性情報を持つ部材への取り替えが選択された場合には、壁に用いる新規部材候補として、色調や模様、材質の異なる数種類の部材のテクスチャの一覧が、３次元画像に重ねて表示され、修繕等の対象部材として選択された壁のテクスチャが、新規部材候補の一覧の中から選択された部材のテクスチャに変更される。すなわち、壁を、タイル張りから花崗岩張りに変更した場合には壁のテクスチャが、タイル張りから花崗岩張りに変更された３次元画像が、シミュレーション表示される。

また、例えば、エントランスに設けられた蛍光灯など、同じ部屋に属しかつ同一機能を有する部材の場合には、例えば、同一機能を有する部材のうちいずれか１つを選択することによって、同じ部屋に属する同一機能を有する部材が全て選択されるようになっている。つまり、エントランスに設けられた蛍光灯などは、ほぼ同時期に寿命がくることが多い。また、比較的高い天井に取り付けられている場合などには、蛍光灯の寿命が来た時点でその都度業者を呼んで交換するよりも、一度に全てあるいは複数ずつ交換する方がコストや手間の面で有効な場合もある。

したがって、このように、一般的に複数同時に修繕等を行うと予想される、エントランスの蛍光灯等の部材については、いずれかひとつの部材が選択されたときには、全てまたは複数の蛍光灯が選択されたものとして処理することによって、利用者は蛍光灯それぞれについて選択操作をすることがない。よって、その分手間を省くことができる。
さらに、改修内容として、修繕、あるいは更新が選択された状態、また、別の属性を持つ部材に取り替える場合には取り替えた後の３次元画像がシミュレーション表示されている状態で、さらに管理組合端末２からの要求により概算表示が指示されたときには、概算費用演算部１３により、これら修繕、更新、取り替えを行った場合の概算費用が演算され、表示画面に重ねて表示されるようになっている。

概算費用演算部１３は、例えば、修繕、更新を行う場合には、概算費用を、「単位あたりの費用（単位面積、単位長さ等）×係数＝修繕の費用（単位あたりの費用には撤去、処分費を含む）」により算出する。
例えば、タイル床の一部（例えば単位面積の２０％程度）が割れておりこの部分のみを修繕する場合には、「単位面積あたりの費用×２０％」が、修繕の費用となる。単位面積相当のタイル床を更新する場合には、「単位あたりの費用×１００％」が更新の費用となる。「単位面積あたりの費用（撤去、処分費を含む）」は、後述の記憶部１ｂに収集された単価情報に含まれる、過去に同じ修繕または更新を行った場合に要した単位あたりの費用（撤去、処分費を含む）に基づき、例えば最新数年分の単位あたりの費用の平均値を求めることなどにより自動的に設定される。係数は、利用者が手動で入力する。

また、属性情報の異なる別の部材に取り替える場合には、取り替え費用は例えば、「部材全体の面積・個数×単価／単位×係数×比率」により演算される。
部材全体の面積・個数は、修繕等の対象部材として選択された部材の属性情報から抽出される。式中の「単位あたりの単価（単価／単位）」は、記憶部１ｂに収集された単価情報に含まれる、過去に同じ部材への取り替えを行った場合に要した単位あたりの費用に基づき自動的に設定される。式中の「係数」は、国土交通省が定める修繕・更新係数に相当する係数であって、後述の記憶部１ｂに収集された単価情報に含まれる、過去に同じ部材への取り替えを行った際に用いた「係数」に基づき自動的に設定される。式中の「比率」は、部分的に修繕等を実施する場合の割合であって、部分的な修繕箇所の面積の、ＢＩＭ情報より得られる属性情報に含まれる部材全体の面積に対する割合などに基づき利用者によって設定される。

この属性情報の異なる別の部材に取り替える場合には、例えば、図４に示すような修繕・更新シミュレーション画面を表示し、新規部材候補として選択された部材の属性情報、また、修繕等の対象部材が配置されている場所、部材コード等をシミュレーション条件として表示すると共に、概算費用の演算式およびその結果を、シミュレーション表示に重ねて表示する。

仲介処理部１４は、管理組合端末２において、利用者により見積もり指示が行われたとき、修繕等の対象部材として選択された部材を特定する情報と、改修内容、また、属性情報の異なる別の部材に取り替える場合にはさらに指定された新規部材候補を特定する情報等の、専門工事業者に対して見積もりを依頼する際に必要となる情報を施工情報として取得する。そして、後述の情報更新処理部１５で収集した口込み情報に基づき、過去に同様の修繕等を行った専門工事業者のうち、評判のよい専門工事業者を、見積もり依頼対象の業者すなわち見積もり業者として１または複数選択する。

評判のよい専門工事業者の選択は、例えば、専門工事業者に対する評価情報を収集する際に、専門工事業者を、複数項目について複数段階で評価するように構成し、各項目の評価の和、あるいは各項目の評価に重み付けを行った和などに基づいて専門工事業者を点数で評価する。そして、評価点数が閾値を超える専門工事業者を上位から１または複数選択すればよい。
そして、選択した見積もり業者に対して、見積もり依頼とともに施工情報を通知し、さらに、見積もり指示を行った利用者に対応する建物のＢＩＭ情報を参照するためのテンポラリーのユーザＩＤおよびパスワードを発行する。

また、見積もり業者から見積もりに必要な見積もり情報が得られたときには、得られた見積もり情報を、見積もり指示を行った管理組合端末２に通知する。また、見積もり業者のうち、管理組合端末２から修繕等を発注する業者として選択された施工業者に対して発注を行う。
その際、仲介処理部１４は、施工業者に対してテンポラリーのユーザＩＤおよびパスワードを発行する。このユーザＩＤおよびパスワードは、見積もり依頼時に発行したテンポラリーのユーザＩＤおよびパスワードと同一であってもよい。

例えば、見積もり依頼時のユーザＩＤおよびパスワードによって、発注元の管理組合端末２に対応するＢＩＭ情報のうち、見積もりに必要な最小限のＢＩＭ情報のみを開示し、発注時のユーザＩＤおよびパスワードによって、発注元の管理組合端末２に対応するＢＩＭ情報全て、あるいは、ＢＩＭ情報全てではなく、施工業者が施工するにあたり必要となるＢＩＭ情報のみを開示するように構成してもよい。
また、仲介処理部１４は、施工業者から請求書に関する情報を受領したとき、これを管理組合端末２に通知するとともに、管理組合端末２に対して施工業者の評価依頼を行う。

この評価依頼は、例えば予め複数の評価項目を設定しておき、それに対して複数段階で評価するようにフォーマットを構成しておく。そして、評価結果を受信したとき、施工業者に対して発行したユーザＩＤおよびパスワードを無効にするなどの処理を行う。
情報更新処理部１５は、管理組合端末２から施工業者に対する評価結果を受信したとき、評価結果を評価情報として記憶部１ｂに登録する。
また、施工業者から請求書に関する情報を受領したとき、請求書に関する情報に基づき、ＢＩＭ情報の更新と、修繕等実施履歴の収集と、単価情報の収集とを行い、記憶部１ｂに記憶する。

ここで、請求書に関する情報は、予め請求書のフォーマットを定めておき、施工業者は、フォーマットにしたがって請求書作成に必要な情報を入力し、情報更新処理部１５は、請求書のフォーマットにしたがって、修繕等の施工内容、施工後の部材の材質、形状などの属性情報を収集するようになっている。そして、情報更新処理部１５は、収集した情報を用いてＢＩＭ情報を更新するとともに、修繕等実施履歴を更新する。また、請求書のフォーマットにしたがって単価情報を取得しこれを記憶部１ｂに記憶する。

記憶部１ｂには、顧客毎の、ＢＩＭ情報を格納する領域（図２の場合には、Ａ集合住宅ＢＩＭ情報記憶領域ｂ１、Ｂ集合住宅ＢＩＭ情報記憶領域ｂ２）が形成されるとともに、業者情報を格納する業者情報格納領域ｂ３、単価情報を格納する単価情報格納領域ｂ４が形成され、各顧客の建物に関するＢＩＭ情報およびその修繕等実施履歴が、それぞれ個別のＢＩＭ情報格納領域に格納されるとともに、単価情報、業者情報がそれぞれ、業者情報格納領域ｂ３、単価情報格納領域ｂ４に格納される。

単価情報には、「修繕・更新係数」「単位あたりの単価」など、概算費用演算部１３での概算費用の算出に必要な各種パラメータが含まれる。これら各種パラメータを含む単価情報が費用情報に対応している。
業者情報には、ＢＩＭ情報管理会社を介して修繕等を行った専門工事業者の施工内容、施工時期などを表す施工情報、この専門工事業者に対する依頼者の評価情報など、仲介処理部１４で、見積もり業者を選定する際に必要な情報が含まれる。

次に、上記実施形態の動作を説明する。
図５、図６、図７は、システムサーバ１の処理手順の一例を示すフローチャートである。
Ａ集合住宅が修繕等を行う場合、Ａ集合住宅の管理組合では、まず修繕、更新等の計画をたてる。
具体的には、Ａ集合住宅管理組合の組合員は管理組合端末２を操作し、予めＢＩＭ情報管理会社から通知されたユーザＩＤおよびパスワードを用いてＡ集合住宅管理組合用の専用ポータルサイト（図３（ａ））にアクセスし、Ａ集合住宅のＢＩＭ情報の提供を要求する。

これにより、システムサーバ１は、修繕・更新計画処理を行う（ステップＳ１）。すなわち、Ａ集合住宅のＢＩＭ情報が記憶部１ｂから読み出され、ＢＩＭ情報に基づきＡ集合住宅の３次元画像が、管理組合端末２に表示される。
ここで、集合住宅のように、修繕、更新等にあたり大勢の意見を統一する必要がある場合等には、例えば管理組合端末２にプロジェクタを接続してもよい。このように、プロジェクタにＢＩＭによる３次元画像を表示することにより、同時に大勢が３次元画像を参照することができるため、意思の統一を図りやすい。

組合員は、管理組合端末２に表示された３次元画像において、表示画面を指示して修繕等の対象部材を含む３次元画像を表示させ、修繕等の対象部材を指示する。例えば、図８（ａ）に示すようにＡ集合住宅のエントランス部分を表示させ、壁を指示する。
システムサーバ１は、修繕等の対象部材として壁が選択されると、まず、図６のフローチャートのステップＳ１１で、図８（ａ）に示すように、指示された壁を強調表示し、壁が選択されたことを明示する。また、壁の属性情報を３次元画像に重ねて表示する。

そのため、組合員は、修繕等の対象部材として壁が設定されたことを認識するとともに、属性情報から、現在の壁の部材の材質、面積などを把握することができる。
この状態から、例えば組合員が管理組合端末２において、改修内容の表示を指示する操作を行うと、システムサーバ１は、改修内容の選択に伴う処理を行う（ステップＳ１２）。

例えば、改修内容として、「部材の一部修繕」か、「部材の更新」か、「部材の改修（取り替え）」か、の入力を促す表示を行う。
これにより、組合員が「部材の修繕」を選択すると、システムサーバ１は、ステップＳ１３からステップＳ１４に移行し、修繕の対象部材として選択された現在の壁の部材の属性情報等を管理組合端末２に表示した後、概算費用を算出する（ステップＳ１５）。
この概算費用の算出処理では、例えば、修繕の対象部材として選択された壁部分の３次元画像とともに、概算費用算出のために必要な「係数」の入力を促す表示を行う。

そして、修繕の対象部材として選択された壁と同じ材質の修繕を過去に行ったときの、「単位あたりの費用」を記憶部１ｂの単価情報から抽出し、これに基づき、概算費用算出のための「単位あたりの費用」を得る。そして、この「単位あたりの費用」と、組合員により入力された「係数」とから、概算費用を算出し、その結果を管理組合端末２に表示する。
これにより、組合員は、エントランスの壁の修繕を行った場合の概算費用を認識することができる。

一方、エントランスの壁を更新する場合、すなわち同じ材質のものと取り替える場合には、組合員は修繕内容として「部材の更新」を選択する。
これにより、システムサーバ１は、ステップＳ１２からステップＳ１３、ステップＳ１６を経てステップＳ１７に移行し、更新の対象部材として選択された現在の壁の部材の属性情報等を管理組合端末２に表示した後、概算費用を算出する（ステップＳ１８）。

例えば、壁部分の３次元画像とともに、概算費用算出のために必要な「係数」の入力を促す表示を行う。
そして、更新の対象部材として選択された壁と同じ材質の修繕を過去に行ったときの、「単位あたりの費用」を記憶部１ｂの単価情報から抽出し、これに基づき、概算費用算出のための「単位あたりの費用」を得る。そして、この「単位あたりの費用」と、組合員により入力された「係数」とから、概算費用を算出し、その結果を管理組合端末２に表示する。

これにより、組合員は、エントランスの壁の更新を行った場合の概算費用を認識することができる。
また、エントランスの壁を別の材質の部材に取り替える場合には、組合員は改修内容として「部材の改修（取り替え）」を選択する。
これにより、システムサーバ１は、ステップＳ１２からステップＳ１３、ステップＳ１６を経てステップＳ１９に移行し、現在の壁の属性情報などを管理組合端末２に表示するとともに、新規部材候補の一覧を表示する。

そして、新規部材候補の中から選択された新規部材の属性情報を３次元画像に重ねて表示するとともに、壁のテクスチャを選択された新規部材を表すテクスチャに更新する。これにより、図８（ｂ）に示すように、新規部材を壁として用いた場合の３次元画像が管理組合端末２に表示されることになり、すなわちシミュレーション表示が行われることになる。

続いて、システムサーバ１は、壁を、選択された新規部材に取り替える場合の概算費用を算出する（ステップＳ２０）。
例えば、図４に示す修繕・更新シミュレーション画面を表示し、新規部材として選択された部材に壁の取り替えを過去に行ったときの、「単位あたりの単価」「係数」を記憶部１ｂの単価情報から抽出し、これに基づき概算費用算出のための「単位あたりの単価」、「係数」を得る。そして、この「単位あたりの単価」と、「係数」と、組合員により入力された「比率」と、取り替え対象の壁の属性情報から得た「面積・個数」とから、概算費用を算出し、その結果を管理組合端末２に表示する。

組合員は、シミュレーション表示を参照することによって、選択した新規部材を壁として用いた場合の、施工後の壁の様子やエントランス部分の雰囲気を把握することができる。同様に概算費用を参照することによって、壁を新規部材に取り替えた場合の概算費用を認識することができる。
そして、組合員が、管理組合端末２において、新規部材候補を順次切り替えて選択することによって、システムサーバ１では、上記の処理を繰り返し行って、シミュレーション表示を行うとともに概算費用の算出および表示を行う。

組合員は、シミュレーション表示および概算費用を参照することによって、所望の雰囲気を得られる材質の新規部材を容易に選択することができるとともに、それに伴う概算費用も考慮して新規部材を選択することができる。
組合員は、このようにして修繕するか更新するかあるいは、どの部材に取り替えるのか等といった修繕内容が確定したならば、確定操作を行い、次に、管理組合端末２において見積もり依頼操作を行う。

これによりシステムサーバ１では、改修内容が確定したことから、図６のステップＳ２１を経て図５に戻り、ステップＳ２に移行し見積もり依頼処理を行う。
すなわち、図７のフローチャートに示すように、管理組合端末２から通知された改修内容に相当する修繕等と同様の施工を行った専門工事業者を、記憶部１ｂに格納されている業者情報に基づき選択する（ステップＳ３１）。

その際、記憶部１ｂに記憶している業者情報に含まれる評価情報も考慮し、評価の高い業者を選定する。例えば、評価点数が閾値を超える専門工事業者のうち、上位から順に所定数の業者を選定する。
そして選定した専門工事業者を見積もり業者とし、この見積もり業者に対して、見積もり依頼を行う。すなわち、見積もり業者に対して見積もり依頼を行うとともに、テンポラリーのユーザＩＤとパスワードとを通知し、見積もり業者用専用ポータルサイトにアクセスするよう依頼する（ステップＳ３２）。

システムサーバ１から見積もり依頼が通知された見積もり業者は、通知された、テンポラリーのユーザＩＤとパスワードとを利用して見積もり業者用専用ポータルサイトにアクセスする。
これによって、システムサーバ１によって、記憶部１ｂに格納されているＡ集合住宅のＢＩＭ情報のうち、修繕等の対象部材であるエントランスの壁の修繕等を行うにあたり、見積もり業者が必要とするＢＩＭ情報が読み出され、これが見積もり業者に提供される。

見積もり業者は、提供されたＢＩＭ情報に基づく、エントランス部分の３次元画像や修繕等の対象である壁の属性情報、また、修繕等の実施履歴、壁周辺の部材の属性情報などを参照して見積もりを行う。そして、見積もり結果を、見積もり業者用専用ポータルサイト内に設けられた見積書の作成画面において、そのフォーマットにしたがって各種パラメータを入力して見積もり演算を行い、システムサーバ１に見積書を返信する。

ここで、ＢＩＭ情報には、属性情報が含まれており、見積もり業者がＢＩＭによる３次元画像において、エントランスの壁を選択すると、壁の属性情報が表示される。また、壁周辺の各部材についても部材を選択することによって属性情報が表示される。さらに、ＢＩＭは建物の設計図を３次元で表したものであるため、見積もり業者に提供される３次元画像は実際のエントランスおよび壁の状況を反映した画像となる。

そのため、見積もり業者は、実際にＡ集合住宅を訪れ、修繕等の対象部材である壁を目視しなくても、提供されたＢＩＭ情報に基づく３次元画像を参照することによって、壁部分の構造あるいはその周囲の構造、取付け状況などを容易に認識することができる。
このように、見積もり業者はＡ集合住宅を実際に訪れなくてもよいため、その分短期間で見積もりを完了することができ、すなわち、Ａ集合住宅の組合員は、見積もり依頼に対する見積もり結果を、短期間で取得することができる。また、複数の見積もり業者が実際にＡ集合住宅を訪れる必要がないため、見積もり業者に対して応対する手間を省くことができる。

システムサーバ１は、見積もり業者側の専門工事業者端末３から見積もり結果に関する情報を受信すると（ステップＳ３３）、見積書に関する情報を管理組合端末２に転送する（ステップＳ３４）。また、見積もり業者に対して与えたテンポラリーのユーザＩＤ、パスワードを無効にする（ステップＳ３５）。
これにより、管理組合端末２は、複数の見積もり業者からの見積もりを受信することになり、見積もり依頼に伴う一連の作業が終了する。
以上のようにＡ集合住宅管理組合の組合員は、管理組合端末２において見積もり依頼操作を行うだけで、複数の見積もり業者から見積書を得ることができる。

ここで、一般に建物の修繕等は頻繁に行うものではないため、組合員は、どの専門工事業者に修繕等を依頼すればよいのか迷うことも多い。
しかしながら、上述のように、管理組合端末２において見積もり依頼操作を行うだけで、複数の見積もり業者から見積書を得ることができる。さらに、これら見積もり業者は、組合員が今回希望する修繕等と同等の工事を以前に行っており、さらに評判のよい専門工事業者である。すなわちある程度信頼のおける専門工事業者である。したがって、組合員は、見積もり業者の中から、安心して施工業者を選定することができる。

なお、このとき、システムサーバ１において、見積書に関する情報とともに、見積もり業者に対する評価情報や、見積もり業者の会社案内などの情報も共に、組合員に提供するようにしてもよい。
このように、評価情報や見積もり業者の会社案内などの情報も組合員に提供することによって、組合員は、実際にこれら見積もり業者を利用した人の見積もり業者に対する評価や、見積もり会社の会社案内をも考慮して、施工業者の選定を行うことができる。そのため、施工業者の選定をより容易にかつ的確に行うことができる。

また、この時点で、見積もり業者に対するテンポラリーのユーザＩＤおよびパスワードは無効となるため、その後、見積もり業者が、見積もり業者用の専用ポータルサイトにアクセスしようとしてもアクセスすることはできない。したがって、その後、見積もり業者が見積もり業者用専用ポータルサイトにアクセスしようとしても、アクセスすることはできない。

Ａ集合住宅管理組合の組合員は、見積もり業者からの見積書や、評価情報、見積もり業者の会社案内などを参照して施工業者を選定すると、管理組合端末２を操作し、選定した施工業者に対して発注を指示する操作を行う。
システムサーバ１は、管理組合端末２から発注指示が行われると、発注処理を行う（ステップＳ３）。すなわち、施工業者として選定された専門工事業者に対して発注を行うとともに、施工業者用のポータルサイトである、専門工事業者用専用ポータルサイト（図３（ｂ））にアクセスするためのテンポラリーのユーザＩＤおよびパスワードを発行する。

発注を受けた施工業者は、通知されたテンポラリーのユーザＩＤおよびパスワードを利用して専門工事業者用専用ポータルサイトにアクセスすることができる。
この専門工事業者用専用ポータルサイトは、例えば、Ａ集合住宅のＢＩＭ情報のうち、修繕等の対象部材に対する修繕等に伴い、施工業者の工事に必要なＢＩＭ情報を提供するようになっている。例えば、今回の修繕等の対象部材はエントランスの壁である。そのため、例えば、Ａ集合住宅の各戸のＢＩＭ情報等は、施工業者は閲覧できないようになっている。

また、専門工事業者用専用ポータルサイト内には、修繕・更新請求書発行用の設定画面が設けられており、施工業者は、この専門工事業者用専用ポータルサイト経由で、請求書を作成するようになっている。
すなわち、施工業者は、システムサーバ１経由でＡ集合住宅の管理組合から発注を受けると、修繕等の工事を行う。そして、工事が完了すると、専門工事業者用専用ポータルサイト経由で、請求書を作成する。

この請求書の作成に用いる修繕・更新請求書発行用の設定画面の一例を、図９（ｂ）に示す。
この修繕・更新請求書発行用の設定画面には、例えば、材料に要する費用演算を行う演算式と、労務に要する費用演算を行う演算式とが設定されており、これらの演算式に各種パラメータを入力することによって、材料および労務に要する費用演算をそれぞれ行い、演算結果を表示するようになっている。

材料に要する費用は、例えば、修繕等の対象部材の「面積または個数」と「単位面積あたりの単価」と、「比率」との乗算値から求める。労務に要する費用は、例えば、改修作業に要する人員１人１日あたりの「単価」と、改修作業に要する「人員数または日数」との乗算値から求める。
例えば、施工業者が専門工事業者端末３において、修繕・更新請求書発行操作を指示することにより、図９（ａ）に示すように、修繕等の対象部位を含む３次元画像がＢＩＭにより表示される。続いて、３次元画像において、施工業者が工事を行った部材、つまりこの場合にはエントランスの壁を選択することにより、図９（ｂ）に示すように、修繕・更新請求書発行画面が表示される。

また、施工業者により選択された部材、すなわちエントランスの壁の属性情報から、ＢＩＭによる３次元画像上のモデルを特定するためのＢＩＭ番号、部屋名称（例えばエントランス）、修繕等の対象部材（この場合、エントランスの壁を特定する部材コードなどが抽出されて、修繕・更新請求書発行画面のフォーマットにあてはめて表示される。
施工業者は、修繕等に用いた材料の面積や個数、材料の単位あたりの単価、「修繕・更新係数」、また、労務の費用演算に用いる、単価や、労務に要した人員、日数などの所定の情報を、表示された修繕・更新請求書発行画面のフォーマットにしたがって入力する。

なお、専門工事業者用専用ポータルサイト内に、工事完了報告書などを作成するための設定画面も用意しておき、施工業者は、専門工事業者用専用ポータルサイト経由で、各種書類を、システムサーバ１を介してＡ集合住宅の管理組合宛に提出するようにしてもよい。また、写真工事完了報告書等に工事写真を含めるようにしてもよい。
施工業者が、修繕・更新請求書発行画面において請求書を作成し確定操作を行うと、請求書に関する情報は、システムサーバ１に送信される。

システムサーバ１では、請求書情報を受領すると、請求書情報を管理組合端末２に送信する。また、システムサーバ１は、請求書情報を所定の記憶領域に記憶しておく（ステップＳ４）。
請求書を受信したＡ集合住宅管理組合の組合員は、請求書また、各種書類を参照しながら、検収を行う。そして、検収が終了したならば、管理組合端末２により、検収終了操作を行う。また、組合員は、Ａ集合住宅管理組合専用ポータルサイト内に設けられた施工業者の評価入力画面において、施工業者に対する評価などを指定されたフォーマットにしたがって入力する。

これにより、検収が終了したことがシステムサーバ１に送信され、システムサーバ１は、検収が終了したことを施工業者に通知する（ステップＳ５）。また、システムサーバ１は、施工業者に与えていたユーザＩＤおよびパスワードを無効にする。
さらに、システムサーバ１は、管理組合端末２により検収終了操作が行われると、所定の記憶領域に格納していた請求書情報等を参照し、請求書フォーマットにしたがって、修繕等の対象部材、施工を行った後の対象部材の属性情報、材料の単価、材料の費用演算に用いられた修繕・更新係数、労務費用演算に用いた単価および人員数、日数などの所定の情報を抽出し、記憶部１ｂに格納されている単価情報、Ａ集合住宅のＢＩＭ情報および属性情報の更新、また、修繕等の実施履歴の作成などを行う。

なお、工事の内容によってはＢＩＭ情報全体の変更が必要な場合もある。この場合には、ＢＩＭ情報管理会社が、工事完了報告書あるいは各種提出書類などをもとにＢＩＭ情報の変更を行う。例えば、工事内容が、ＢＩＭ情報全体の変更が必要な工事として予め設定した内容である場合には、システムサーバ１からＢＩＭ情報管理会社端末４に通知するように構成しておき、ＢＩＭ情報管理会社ではＢＩＭ情報全体の変更が必要な工事が行われたことが通知されたときに、ＢＩＭ情報全体の変更処理などを行うようにすればよい。

また、システムサーバ１による、ＢＩＭ情報などの各種記憶情報の更新が終了した時点で、ＢＩＭ情報管理会社端末に通知するように構成しておき、ＢＩＭ情報管理会社側では、各種記憶情報の更新の終了が通知された時点で、記憶情報の更新内容の確認などを行うようにしてもよい。
また、システムサーバ１は、管理組合端末２により、施工業者に対する評価情報が入力されると、評価情報のフォーマットにしたがって各評価を抽出し、これを業者情報として記憶部１ｂに記憶する（ステップＳ６）。
以上により、Ａ集合住宅における修繕等に伴う一連の処理が終了する。

そして、次回、Ａ集合住宅の管理組合において再度、修繕・更新計画をたてるときには、上記と同様の手順でＡ集合住宅管理組合専用ポータルサイトにアクセスし、ＢＩＭ情報を読み出して同様に処理を行う。
ここで、前述のように、システムサーバ１では、Ａ集合住宅管理組合の組合員により、管理組合端末２から検収が終了したことが通知された時点で、Ａ集合住宅に対して行った工事の内容をＢＩＭ情報や、属性情報など各種情報を更新、収集また反映させるようにしており、さらに、各種情報を請求書等から自動的に抽出し反映させるようにしている。したがって、修繕等の工事の内容を確実にＢＩＭ情報に反映させることができ、常に現状の建物の状況に則したＢＩＭ情報を保持することができる。

そのため、このようなＢＩＭ情報に基づく３次元画像やこれに付随する属性情報、修繕等の実施履歴を参照することによって、新たに修繕等を行う対象部材の現状や、修繕等の作業に必要な精度のよい情報を確実に取得することができる。すなわち、過去に修繕等が行われていたとしても、その修繕等の内容はＢＩＭ情報に確実に反映されているため、見積もり業者や専門工事業者は、実際にＡ集合住宅に赴き目視を行わなくても、ＢＩＭ情報等を参照することによって、的確に状況把握を行うことができる。

特に、ＢＩＭ情報の更新は、施工業者から請求書が通知され、その検収が終了した後に、請求書に基づき行う構成としている。
ここで、施工業者は、修繕等の工事に伴う費用を回収する必要があるため、通常、請求書は忘れずに発行する。また、発注者（この場合にはＡ集合住宅の管理組合）は請求書が通知された場合には、通常、検収を行いその結果を忘れずに施工業者に通知する。また、本実施形態におけるシステムサーバ１では、検収の結果が通知されたことをトリガとして、ＢＩＭ情報などの更新を行っている。

したがって、通常忘れずに行われる検収結果の通知をトリガとして、ＢＩＭ情報の更新が自動的に行われるため、修繕等の工事に伴うＢＩＭ情報の更新を漏れなく確実に行うことができる。
また、施工業者は修繕等の工事に伴う費用を全て回収する必要があるため、通常、請求書には作業内容、材料などを忘れずに記入する。そして、システムサーバ１では、この請求書に関する情報に基づきＢＩＭ情報などの更新を行っている。

したがって、施工業者による修繕等の工事の内容を、ＢＩＭ情報に漏れなく確実に反映させることができる。その結果、建物に対して修繕等の工事を行ったとしても、建物の現状に則したＢＩＭ情報を保持することができる。同様に、修繕等の実施履歴、属性情報、また、単価情報、業者情報などについても修繕等に伴う工事内容や修繕等に伴い得られた情報を、もれなく反映させることができる。

一方、例えば、Ｂ集合住宅の管理組合が修繕等の工事を行う場合には、Ｂ集合住宅の管理組合の組合員は、ＢＩＭ情報管理会社から予め与えられたユーザＩＤおよびパスワードを用いてＢ集合住宅管理組合専用ポータルサイトにアクセスする。
これにより、Ｂ集合住宅の組合員は、Ｂ集合住宅のＢＩＭ情報を参照することができる。そして、上記と同様の手順で見積もり、発注、検収までの一連の処理を行うことにより、修繕等の工事に伴う一連の処理が終了する。

このとき、システムサーバ１では、検収の終了が通知されたとき、施工業者からの請求書等から、工事単価、また、修繕等の対象部材の属性情報など所定の情報を抽出して、単価情報、ＢＩＭ情報、修繕等の実施履歴を記憶部１ｂの各種情報に反映させる。同様に評価情報を収集し、業者情報として記憶部１ｂに格納する。
その結果、単価情報、業者情報は、Ａ集合住宅の修繕等に伴い得られた情報と、Ｂ集合住宅の修繕等に伴い得られた情報とが反映された最新の情報となる。すなわち、各顧客の修繕等の工事に伴い得られた単価情報や業者情報を収集することによって、最新の工事単価などの情報や施工業者に対する評判などを得ることができる。

したがって、このような、単価情報に基づいて概算の費用演算を行うことによって、最新の相場を反映した概算費用を得ることができる。また、施工業者に対する最新の評判を用いて見積もり業者を選定することによって、見積もり業者の最近の評判に則して選定することができる。
以上説明したように、システムサーバ１では、修繕等の工事の内容を適切にそのＢＩＭ情報に反映させることができる。したがって、このように、修繕等の工事内容が確実に反映されたＢＩＭ情報などを用いて見積もり業者が見積もりを行うことによって、的確に見積もりを行うことができると共に、見積もり業者は、現地調査を行わなくともすむ。

その結果、見積もり業者の現地調査の軽減を図ることが可能となり費用低減につながる。また、見積もり業者からの見積もり提出までの所要時間を短縮することができるため、結果的に、施工業者の選定や発注を速やかに行うことができ、すなわち、速やかに修繕等の工事に着手することができる。そのため、建物の劣化を防止し、長寿命化を図ることができる。

また、このように、修繕等の工事に伴う工事内容や修繕等の実施履歴を漏れなく収集し反映させることができるため、建物に対する修繕等の実施履歴を漏れなく保持することができる。そのため、建物に対する修繕等の実施履歴を正確に管理することができるため、修繕等の実施履歴が確実に管理された建物として、建物の資産価値の向上を図ることができる。

また、建築の設計図に不慣れな利用者であっても、上述のように、ＢＩＭを利用し３次元画像を利用することで、修繕等の計画を簡単な操作で容易にたてることができる。また、ＢＩＭを利用し、修繕等を行った後の状態を、シミュレーション表示することができるため、修繕等を行った後の、エントランスの雰囲気などを容易に把握することができる。
特に、集合住宅のエントランスの壁を改修する場合などには、エントランス全体の雰囲気をつかみにくいため、壁の材質、模様などの選定を行いにくい。しかしながら、シミュレーション表示を参照しながら選定することによって、雰囲気を把握しながら新規部材を選定することができ、新規部材を選定する際の合意形成を容易に行うことができる。

また、システムサーバ１が自動的に評判のよい専門工事業者を選定して見積もり依頼を行い、その結果を、利用者に提示する構成となっているため、利用者は、電話帳などで専門工事業者を探すなどの手間を省くことができる。
さらに、所望の修繕等の工事を行うことのできる専門工事業者のうち評判が良かった業者を選定しているため、ある程度信頼性の高い業者を紹介してもらうことと同等となる。そして、組合員は、このように選定された専門工事業者のうちから、施工業者を選定するようにしているため、修繕等にかかる費用の点、また、専門工事業者の信頼度の点などから、適切な業者を、手間をかけることなく容易に選定することができる。

また、システムサーバ１では、施工業者が提出した請求書に関する情報から工事単価や、修繕・更新係数等の費用請求に関する情報を抽出して、単価情報として記憶部１ｂに格納し、概算費用を演算する場合には、この単価情報を用いて行っている。この単価情報は、各顧客が建物の修繕等の工事を行った際の施工業者からの請求書から抽出した情報を反映した値である。したがって、この単価情報は現在の工事単価の相場を反映した値となる。よって、このような現在の工事単価の相場を反映した単価情報を用いて概算費用の演算を行うことによって、精度よく概算費用の演算を行うことができる。

また、専用のポータルサイトを設け、見積もり業者や施工業者は、テンポラリーのユーザＩＤやパスワードを用いて専用のポータルサイトにアクセスしてＢＩＭ情報の提供を得るようにしているため、顧客のＢＩＭ情報が第三者に参照されることを回避することができるとともに、見積もり業者や施工業者に対して必要なＢＩＭ情報のみを提供することができる。

なお、この単価情報は、ＢＩＭ情報管理会社が管理を依頼する顧客の実際の修繕等の工事に伴う請求書の情報のみを反映させるものに限らない。例えば、国土交通省が提示している建設費用単価などを、ＢＩＭ情報管理会社が反映させるようにしてもよい。
そして、このように現在の相場を反映した単価情報を用いて演算した概算費用と、実際に見積もり業者から提示された見積もり書とを比較することによって、組合員は、見積もり業者の見積もり費用を、適切に評価することができる。

また、ＢＩＭ情報は、一般に設計時に作成されるものであるため、建物管理システム１００を実現するために、ＢＩＭ情報を新たに生成する必要はない。したがって、予め生成されたＢＩＭ情報を利用することにより、比較的容易に、改修時の計画立案や、見積もり作業等を容易に行うことのできる建物管理システム１００を実現することができる。
また、修繕等の施工内容をＢＩＭ情報に確実に反映させることができるため、ＢＩＭ情報の信頼度を向上させることができる。したがって、ＢＩＭ情報を、設計時や、改修時の見積もりや、建物の維持管理等に用いるなど、ＢＩＭ情報の活用範囲を広げることができ、ＢＩＭ情報を有効活用することができる。

なお、上記実施形態においては、専門工事業者が施工した工事内容をＢＩＭ情報に反映させる場合について説明したが、さらに、専門工事業者が施工した作業について反映できるように構成してもよい。
例えば、個人の住宅などにおいて、ガス瞬間湯沸器や風呂釜などが故障した場合などには使用中のガス瞬間湯沸器や風呂釜の取り扱い会社に修理を依頼することが多く、その結果これら機器を取り替える場合などには引き続き同じ取り扱い会社に依頼することも多い。

そのような場合、その場で、次の機種を選択し、概算費用などもその場で直接取り扱い会社の修理人等から提示してもらうことができるため、システムサーバ１を経由して見積もり依頼等を行う必要はなく、また、修理作業後、その場で検収を行いその場で支払いを行うことも多い。つまり、システムサーバ１を経由して請求書を発行する必要がないため、例えば、壁内側の配管や配線を更新したり、取付け位置を変更したりした場合などでも、これをＢＩＭ情報に反映させることができない。

したがって、例えば、建物管理システム１００を用いて、修繕等の計画立案を行うために、システム利用者が、利用者専用の専用ポータルサイトにアクセスした際に、過去にシステムサーバ１を経由せずに修繕等を行っていないかの確認を行う画面を表示し、修繕等を過去に行っている場合には、建物の３次元画像を利用者の端末に表示して、修繕等の工事部材を選択するよう指示し、部材が選択されたとき例えば図９（ｂ）に示すような修繕・更新請求書発行画面を表示する。そして、選択された部材の属性情報から抽出できる項目については属性情報から抽出して画面に表示し、それ以外の項目についてはわかる範囲でシステム利用者に入力するよう指示する。

少なくとも修繕等の工事を行った部材と、修繕したのか取り替えたのか等といった情報はシステム利用者であっても入力することができるため、充分な属性情報は得ることはできないものの、システム利用者がわかる範囲で修繕等の工事内容をＢＩＭ情報に反映させることで、ＢＩＭ情報の精度を向上させることができる。
なお、このように、充分な属性情報を得ることができない場合には、例えばＢＩＭ情報に基づき建物の３次元画像を表示する際に、該当する部材に、属性情報が充分ではない旨を表すマーク等を付加して表示するようにしてもよい。

これによって、例えば見積もり業者は、このマークが付加された部材は、修繕等の工事が行われたがその属性情報はＢＩＭ情報に充分反映されていないことを認識することができ、これを踏まえた上で見積もりなどを行うことができ、必要に応じて目視をするなどの対処を行うことができる。
また、上記実施形態では、建物管理システム１００は、クラウドシステムを構成する場合について説明したが、これに限るものではなく、例えば各機器がＬＡＮなどの通信回線を介して接続されたシステムであっても適用することができる。

また、上記実施形態では、建物管理システム１００では、建物の３次元画像を表示する場合について説明したが、これに限るものではなく２次元画像を表示する場合であっても適用することができる。
また、上記実施形態では、利用者が専用ポータルサイトにアクセスし、管理組合端末２や専門工事業者端末３においてＢＩＭ情報を参照する構成としているが、これに限るものではない。例えば、利用者が専用ポータルサイトにアクセスしてＢＩＭ情報の提供要求を行い、その提供先を指定するように構成してもよい。例えば、任意のプリンタ、あるいはＦＡＸ機の送信先を提供先に指定すれば、利用者はプリンタあるいはＦＡＸ機を介してＢＩＭ情報の提供を受けることができる。

また、上記実施形態においては、請求書情報や評価情報に基づき、記憶部１ｂに記憶されたＢＩＭ情報や単価情報、評価情報を、システムサーバ１において自動的に更新する場合について説明したが、これに限るものではない。例えば、請求書情報や評価情報等が入力されたことをシステムサーバ１で入力すると、これをＢＩＭ情報管理会社端末４に通知する構成とし、顧客から請求書情報や評価情報等が入力されたことが通知されたＢＩＭ情報管理会社側で、ＢＩＭ情報や評価情報、単価情報等を手動で更新するように構成してもよい。

なお、本発明の範囲は、図示され記載された例示的な実施形態に限定されるものではなく、本発明が目的とするものと均等な効果をもたらすすべての実施形態をも含む。
さらに、本発明の範囲は、請求項により画される発明の特徴の組み合わせに限定されるものではなく、すべての開示されたそれぞれの特徴のうち特定の特徴のあらゆる所望する組み合わせによって画されうる。

１ システムサーバ
１ａ 演算処理部
１ｂ 記憶部
２ 管理組合端末
３ 専門工事業者端末
４ ＢＩＭ情報管理会社端末
１１ 認証処理部
１２ 表示処理部
１３ 概算費用演算部
１４ 仲介処理部
１５ 情報更新処理部
１００ 建物管理システム

Claims (10)

1. 建物の画像データと前記建物を構成する各部材の属性情報とが建物管理情報として記憶される記憶部と、
   要求に応じて前記記憶部に記憶された前記建物管理情報を提供する建物管理情報提供部と、
   前記建物に対する改修工事を行った施工業者からの費用の情報に基づき工事対象部材および工事内容を含む費用の内訳情報を取得するとともに、前記改修工事の発注元に費用請求の情報を提供する費用請求処理部と、
   を備えることを特徴とする建物管理システム。
2. 前記内訳情報から予め設定した情報を抽出し、抽出した情報に基づき前記建物管理情報を更新する情報更新部、を備えることを特徴とする請求項１記載の建物管理システム。
3. 前記内訳情報は前記施工業者が前記費用の演算に用いた費用演算パラメータを含むことを特徴とする請求項１または請求項２記載の建物管理システム。
4. 前記情報更新部は、前記費用演算パラメータから予め設定されたパラメータを抽出し、抽出したパラメータを費用情報として前記記憶部に記憶することを特徴とする請求項３記載の建物管理システム。
5. 前記建物に対する改修工事に伴う概算費用を演算する概算費用演算部を備え、
   当該概算費用演算部は、前記建物に対する工事内容と前記記憶部に記憶された前記費用情報とを用いて前記概算費用を演算することを特徴とする請求項４記載の建物管理システム。
6. 前記建物管理情報の要求元の認証を行う認証処理部を備え、
   前記建物管理情報提供部は、前記認証処理部で前記建物管理情報の要求元が認証されたときにのみ前記建物管理情報を前記要求元に提供することを特徴とする請求項１から請求項５のいずれか１項に記載の建物管理システム。
7. 前記建物に対する改修工事を行った前記施工業者に対する前記改修工事の発注元の評価を前記施工業者による工事内容と対応付け、評価情報として前記記憶部に記憶する評価情報収集部、を備えることを特徴とする請求項１から請求項６のいずれか１項に記載の建物管理システム。
8. 建物に対する改修工事の発注元からの要求に応じて、前記記憶部に記憶された前記評価情報を用いて、前記発注元がこれから発注する工事内容と同様の工事を施工した施工業者のうち評価の高い施工業者を見積もり業者として選択し、
   当該見積もり業者に対して、前記発注元がこれらから発注する工事内容に対する見積もり依頼を行う見積もり処理部を備えることを特徴とする請求項７記載の建物管理システム。
9. 前記見積もり処理部は、前記見積もり業者のうち前記発注元から指定された見積もり業者に対して発注を行うことを特徴とする請求項８記載の建物管理システム。
10. 前記画像データは、ＢＩＭ（Building Information Modeling：ビルディング インフォメーション モデリング）により作成される建物の３次元画像データであることを特徴とする請求項１から請求項９のいずれか１項に記載の建物管理システム。

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