KR100864603B1 - 부동산 신탁을 통한 부동산 거래 시스템 및 방법 - Google Patents

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Abstract

본 발명은 실입주권자와 투자자 모두의 부담을 줄일 수 있도록 한 부동산 신탁을 통한 부동산 거래 시스템 및 방법에 관한 것으로, 이를 위하여 특정 부동산 물건의 소유권을 신탁관리하면서, 상기 물건에 대한 권리를 다수의 지분권으로 나누어 온라인 유통시킬 수 있고 더 나아가 이들 지분권의 매수자들은 자신이 매수한 지분권을 다시 분할 유통시킬 수 있게 함으로써, 하나의 부동산 물건에 대하여 자유롭게 분할 가능한 다수의 지분권이 복수 회 유통될 수 있도록 하며, 이에 따라, 실거주를 목적으로 하는 매수자는 거의 반값으로 부동산을 구입할 수 있도록 하는 효과가 있고, 또한 부동산 투자 자금이 특정 부동산 물건에 장기간 묶이는 현상을 회피할 수 있으며, 특정 부동산 물건에 대하여 소액 투자가 가능하게 될 수 있는 효과를 제공한다.
Figure R1020080010321
부동산, 지분, 신탁, 실거주권, 투자권, 배당

Description

부동산 신탁을 통한 부동산 거래 시스템 및 방법{Real estate transaction system using real estate trust and method thereof}
본 발명은 부동산 거래 시스템 및 방법에 관한 것으로서, 더 상세하게는 하나의 부동산을 신탁한 후 복수로 분할된 지분권을 실입주권자 및 투자권자에게 분리 판매하도록 함으로써, 실입주권자와 투자자 모두의 부담을 줄일 수 있도록 한 부동산 신탁을 통한 부동산 거래 시스템 및 방법에 관한 것이다.
근래 통신수단의 발전에 따라, 인터넷과 같은 통신망을 통하여 부동산 거래 정보를 게시하고 매도자와 매수자간에 부동산 거래를 중계하는 시스템이 발전하고 있다. 예컨대 대한민국 특허 출원번호 10-2003-0033334 "네트워크를 통한 부동산 거래 중개 시스템 및 그 방법", 대한민국 특허 출원번호 10-2004-0017945 "에스크로우와 부동산 권리 보험이 적용된 컴퓨터 네트웍을 통한 부동산 거래 방법" 등에는 통신망을 통한 부동산 거래의 위험을 완화하기 위한 기술이 기재되어 있다.
그러나 종래 통신망을 통한 온라인 부동산 거래 기술은 단지 매수자와 매도인 간에 부동산 거래를 편리하게 하는 것에 불과할 뿐으로, 부동산의 가액을 100% 지급해야만 매도인으로부터 매수자로 소유권이 이전되는 기존의 거래 방식은 동일 하게 적용된다. 부동산 특히 빌딩이나 상가 또는 아파트와 같은 주택 부동산의 경우 실제 거주하려는 매수자가 자기 자본만으로 대금을 지급하는 경우보다 일정 금액을 대출받아 부동산 대금의 일부를 충당한 후 그에 대한 원리금을 오랫동안 갚아 나가는 경우가 많다. 또한 실제 거주를 위해서가 아니라 단순 투자 목적으로 부동산을 구입하는 매수자의 경우에도 매우 큰 초기 자금을 투자하여야 할 뿐만 아니라 장기간 거금의 자금이 부동산에 묶여 있어야 하므로, 투자 리스크가 부동산의 규모에 따라 비례적으로 매우 커질 수밖에 없다는 문제가 있다.
따라서 실거주를 목적으로 하는 매수자로 하여금 작은 부담으로 원하는 부동산을 구입할 수 있도록 하며 투자를 목적으로 하는 사람은 원하는 부동산에 부분적으로 투자할 수 있도록 한 새로운 부동산 거래 방법에 대한 필요성이 존재한다.
상술한 종래 네트워크 부동산 거래 방법의 문제를 개선하고 다양한 추가 장점을 제공하기 위한 본 발명 실시예들의 목적은 부동산을 신탁회사에 신탁한 후 지분권을 분할 판매함으로써 매수자들이 지분율에 따라 실입주권자 및 투자권자로 분리되도록 하고 부동산의 등기 및 지분의 권리이전 등을 신탁회사에서 관리하도록 함으로써, 실거주를 목적으로 하는 매수자는 부동산 가격의 일부만으로 실입주가 가능하며 투자를 원하는 사람은 구매한 지분에 해당하는 만큼의 부동산 투자를 할 수 있도록 한 부동산 신탁을 통한 부동산 거래 시스템 및 방법을 제공하는 것이다.
본 발명 실시예들의 다른 목적은 부동산 거래 서비스를 제공하는 서버에 부 동산을 등록하면 자동적으로 해당 부동산을 신탁하고, 지분권을 분할하여 매도하며, 일정 지분권을 확보한 매입자에게 해당 부동산의 실거주 권한을 제공함과 아울러 투자권자의 지분권은 용이하게 사고 팔 수 있도록 함으로써 실거주자와 투자자의 지분 관리 편의성을 극대화할 수 있는 부동산 신탁을 통한 부동산 거래 시스템 및 방법을 제공하는 것이다.
본 발명 실시예들의 또 다른 목적은 특정 부동산 물건의 소유권을 신탁관리하면서, 다수의 지분권으로 나누어 온라인 유통한 상기 물건에 대한 권리의 매수자 중 미리 결정된 매수 비율에 따라 실입주권자와 투자권자를 결정하고, 실입주권자는 해당 부동산을 점유할 권리를 가지는 대신, 차후 해당 부동산 물건의 시세 차익을 실입주권자보다 투자권자에게 더 많은 비율로 차등 있게 배분하는 방식의 부동산 신탁을 통한 부동산 거래 시스템 및 방법을 제공하는 것이다.
본 발명 실시예들의 또 다른 목적은 지분권을 매매함에 있어 현재 시세에 따른 평가액을 기준으로 매도자가 설정한 가격으로 매수자가 거래 혹은 계약 후 거래 과정을 통해 매매를 진행하거나, 경쟁 방식을 통해 매매를 진행하고 그에 따른 비용을 자동으로 처리함과 아울러 신탁 회사의 신탁 권리 사항을 자동으로 변동하도록 하여 용이하고 안전한 부동산 지분권 매매가 이루어질 수 있도록 한 부동산 신탁을 통한 부동산 거래 시스템 및 방법을 제공하는 것이다.
상기 목적을 달성하기 위한 본 발명의 실시예에 따른 부동산 신탁을 통한 부동산 거래 시스템은, 통신망을 통해 연결된 매매자 단말들을 통해 신탁된 부동산 지분을 매매하는 부동산 거래 시스템으로서, 부동산을 신탁 받아 신탁회사 명의로 등기하고, 해당 부동산의 지분권을 기 설정된 신탁 조건에 따라 관리하는 신탁 관리 서버와; 상기 신탁 관리 서버에 신탁된 부동산의 지분권에 대한 정보 및 상기 매매자 단말의 매도 요청에 따른 매도 지분권 정보를 현 시세와 함께 제공하고, 상기 매매자 단말의 매수 요청에 따른 매수 지분권 비율과 매수를 요청한 매수자 정보를 근거로 매매 가능 지분율과 부동산 사용 권리 및 권리별로 차등한 수익 배당 비율을 기 설정된 신탁 조건에 따라 결정하여 신탁된 부동산의 지분권을 부동산 사용 권리를 가지는 지분권과 투자를 위한 지분권으로 구분 매매하며, 매매에 따른 지분권 변화를 상기 신탁 관리 서버에 제공하는 부동산 거래 관리 서버와; 상기 부동산 거래 관리 서버에 상기 신탁된 부동산에 대한 시세 정보를 제공하는 시세 제공 서버를 포함하여 이루어진다.
바람직한 실시예에서, 상기 기 설정된 신탁 조건은 부동산 사용 권리를 가지는 지분권 비율, 부동산 사용 권리를 가지는 지분권과 그 외 투자를 위한 지분권 사이의 배당 비율, 부동산 사용 권리를 가지는 지분권 매수자의 제한 조건, 투자를 위한 지분권 매수자의 제한 조건, 매매 시점에 대한 제한 조건 중 적어도 하나 이상의 조건을 가진다.
한편, 상기 부동산 사용 권리를 가지는 지분권 비율을 51%이고 부동산 사용 권리를 가지는 지분권 매수자의 제한 조건은 기 설정된 부동산 공급 우선 대상자 조건이며, 매매 시점에 대한 제한 조건은 부동산 사용 권리를 가지는 지분권은 기 설정된 기간 동안 매매가 금지되는 조건인 것이 바람직하다.
바람직한 실시예에서, 상기 부동산 거래 관리 서버는 기한 경과나 목표 수익률 달성이 충족될 경우 시세차익 배당을 실시하며, 부동산 사용 권리를 가지는 지 분권의 배당률은 투자를 위한 지분권의 배당률보다 낮도록 한다.
본 발명의 다른 실시예에 따른 부동산 신탁을 통한 부동산 거래 방법은, 통신망에 연결된 부동산 및 지분 매매자 단말기 사이의 부동산 거래 방법으로서, 매도자 단말기가 부동산 거래 서비스 제공자 서버에 접속하여 매도하고자 하는 부동산의 매물정보를 제공하면서 부동산 매도를 위탁하는 위탁 단계와; 상기 부동산 거래 서비스 제공자 서버가 상기 통신망을 통해 신탁회사 시스템에 기 설정된 신탁 조건 및 상기 위탁된 부동산 매물 정보를 제공하여 신탁하고, 신탁회사 시스템은 해당 부동산을 신탁회사 명의로 등기한 후 신탁에 따른 지분권 정보를 상기 부동신 거래 서비스 제공자 서버에 제공하는 신탁 단계와; 상기 부동산 거래 서비스 제공자 서버가 상기 통신망을 통해 연결된 매수자 단말기에게 지분권 정보와 상기 신탁 조건 및 시세 정보를 제공하여 상기 지분권을 부동산을 사용할 수 있는 권리를 가지는 지분과 투자 수익에 대한 권리를 가지는 지분으로 분할 판매하며, 이 중에서 투자 수익에 대한 권리를 가지는 지분은 더 분할하여 판매하는 판매 단계와; 상기 부동산 거래 서비스 제공자 서버가 상기 판매 단계에서 상기 지분권을 구매한 매수자를 상기 신탁 조건에 따라 상기 부동산을 사용할 수 있는 권리를 가지는 실입주권자와 투자 수익에 대한 권리를 가지는 투자권자 중 하나로 판단하는 매수자 권리 결정 단계와; 상기 지분권 판매가 완료되면 상기 부동산 거래 서비스 제공자 서버가 상기 지분권 판매 정보를 상기 신탁회사 시스템에 제공하고, 상기 신탁회사 시스템은 상기 지분권 판매 정보에 따라 지분권 정보를 갱신하는 지분권 정보 갱신 단계와; 기 설정된 배당 조건이 충족되면 상기 부동산 거래 서비스 제공자 서버가 상기 실입주권자 및 상기 투자권자에게 상기 부동산에 대하여 발생한 수익을 기 설정된 차등 비율로 분배하는 수익 배당 단계를 포함한다.
상기 신탁 조건에서 미리 결정된 실입주권 지분 비율은 51%인 것이 바람직하며 그외의 다른 비율 일 수도 있다. 다른 방식의 바람직한 실시예에 있어서, 상기 미리 결정된 실입주권 지분 비율은 적어도 2개의 비율(제 1 실입주권 비율, 제 2 실입주권 비율)을 포함하며, 그 각각에 대하여 실입주권과 투자권의 시세차익 배당비율이 차등 있게 정해질 수 있다.
바람직한 실시예에 있어서, 상기 수익 배당 단계 이전에, 상기 투자권자는 자신들이 구매한 지분권을 상기 부동산 거래 서비스 제공자 서버에 위탁 판매를 의뢰하고, 상기 부동산 거래 서비스 제공자 서버가 상기 네트워크를 통해 접속가능한 다수의 매수자 단말기에 이 지분권을 재판매하는 지분권 유통 단계를 더 포함한다.
본 발명에 따르면, 본 발명은 특정 부동산 물건의 소유권을 신탁관리하면서, 상기 물건에 대한 권리를 다수의 지분권으로 나누어 온라인 유통시킬 수 있고 더 나아가 이들 지분권의 매수자들은 자신이 매수한 지분권을 분할 유통시킬 수 있게 함으로써, 하나의 부동산 물건에 대하여 자유롭게 분할 가능한 다수의 지분권이 복수 회 유통될 수 있다. 또한, 본 발명은 지분권의 매수자 중 미리 결정된 매수 비율에 따라 실입주권자와 투자권자를 결정하고, 실입주권자는 해당 부동산을 점유할 권리를 가지도록 하며 그 대신 차후 해당 부동산 물건의 시세 차익을 실입주권자보다 투자권자에게 더 많은 비율로 차등 있게 배분할 수 있다.
이에 따라, 실거주를 목적으로 하는 매수자는 거의 반값으로 부동산을 구입할 수 있도록 하는 효과가 있으며, 또한 부동산 투자 자금이 특정 부동산 물건에 장기간 묶이는 현상을 회피할 수 있고 단기 투자가 가능할 뿐만 아니라, 특정 부동산 물건에 대하여 거금의 자금 없이 소액 투자가 가능하게 될 수 있는 효과를 제공한다. 특히 실입주권의 비율을 51%가 아닌 10%혹은 협의에 따라서는 그 이하로 낮출수도 있도록 함으로써 실입주를 위해 부동산을 원하는 사람은 싼가격에 실입주가 가능하도록 하여 실질적인 반값아파트를 구현하는 효과를 갖는다.
또한 부동산에 대한 투자를 촉진시키면서 숨어있는 부동산 자금을 양성화하여 산업자금화할 수 있는 길이 열려 새로운 부동산 시장이 형성될 수 있다. 특히 투자를 위하는 사람을 위하여 투자권의 비율을 조정할 수 있도록 하여 실입주와 투자의 양쪽 측면을 모두 만족시킴으로써 투기를 억제하고 주거생활을 안정시켜 사회안정에도 기여하는 효과가 있다. 또한 안정적인 세원이 확보됨으로써 국가경제에도 이바지 하는 효과가 있다.
한편, 신탁된 부동산은 소유자가 부동산신탁회사가 되고 실입주권자와 투자권자는 부동산에 대하여 가등기 등을 설정하지 못하지만 실입주권 증서와 투자증권을 담보로 제공하고 질권을 설정하도록 할 수 있어 종래의 부동산 소유자 만큼의 재산권활용이 가능한 효과를 갖는다.
이하, 첨부된 도면을 참조하여 본 발명의 부동산 신탁을 통한 네트워크 부동산 거래 방법을 구체적인 예를 들어 설명하면 다음과 같다.
도1은 본 발명 실시예에 따른 부동산 신탁을 통한 부동산 거래 방법이 실행되는 시스템을 설명하기 위한 개략적인 블록도이고, 도 2는 본 발명의 일 실시예에 따른 부동산 신탁을 통한 부동산 거래 방법의 과정을 보여주는 흐름도이다. 본 발명의 실시예에 대한 설명은 부동산을 중심으로 하지만, 신탁이 가능하고 점유자가 점유 이익을 누릴 수 있으면서 투자 이익을 기대할 수 있는 차량, 선박, 미술품, 골동품 등도 준 부동산으로 간주하여 동일한 시스템과 방법을 적용할 수 있다는 것에 주의한다.
본 발명의 실시예에 따른 부동산 신탁을 통한 부동산 거래 방식의 개념은 도 1에 도시된 바와 같이, 단말 접속에 의한 온라인 거래 시스템을 통해 부동산을 신탁하고 신탁된 부동산의 지분권을 분할 판매하며, 일정 지분권을 확보한 매수자가 해당 부동산의 이용 권리를 가지도록 함으로써 부동산을 이용하기 위한 매수자와 투자를 원하는 매수자의 부담을 줄일 수 있도록 하는 구성을 가진다.
도시된 구성에서 특정 부동산(10)의 매도자는 매도자 단말기(140)를 통해 부동산 거래 서비스 제공자 서버(120)에 접속하며, 상기 부동산 거래 서비스 제공자 서버(120)는 상기 매도자 단말기(140)를 통해 입력받은 부동산 매물 정보를 부동산 신탁에 관한 법률적인 사항을 전문적으로 다루는 신탁회사의 시스템(160)에 제공하면서 신탁을 의뢰한다. 상기 신탁회사 시스템(160)은 신탁된 부동산에 대한 지분권 정보를 포함하는 관리 정보를 상기 부동산 거래 서비스 제공자 서버(120)에 제공하며, 상기 부동산 거래 서비스 제공자 서버(120)는 상기 지분권을 분할하여 매수자 단말기(180, 190)에게 판매한다. 이들 중에서 특정한 비율의 지분권을 매수한 매수자 단말기(180)는 상기 부동산을 이용할 수 있는 권리(예를 들어, 실거주권)가 발생하며, 그 외의 나머지 지분권을 매수한 매수자 단말기(190)는 시세 차익과 같은 투자 이득을 기대할 수 있는 투자권이 발생한다. 이익 분배의 평등을 위해서, 부동산을 이용할 수 있는 권리를 제공하는 지분은 투자 이득을 기대하는 투자권을 제공하는 지분에 비해 시세차익을 분배할 경우 더 낮은 배당률을 가지게 된다. 한편, 부동산 이용에 따라 부동산으로부터 수익이 발생할 경우 해당 수익의 일부가 배당될 수 있으며, 이때의 배당은 부동산을 이용할 수 있는 지분에 대한 배당이 단순 투자자 지분에 대한 배당보다 더 높은 배당률을 가지는 것이 바람직하다.
상기 부동산 거래 서비스 제공자 서버(120)는, 도시되어 있지는 않으나, 특정 부동산 물건의 지리적 위치를 확인하기 위한 지도 정보 데이터베이스와 연동되거나 부동산 등기부 등본의 열람 등을 위하여, 대법원 인터넷 등기소 데이터베이스가 연동될 수 있다. 또한, 각 부동산의 시세 정보를 제공하는 서버와도 연동 될 수 있다.
도시된 실시예에서 부동산 거래 서비스 제공자 서버(120)가 지분권을 유통시키는 예를 들고 있으나, 다른 실시예로서 부동산 거래 서비스 제공자 서버(120)와 신탁회사 시스템(160)이 각각 금융 상품을 취급할 수 있다. 이 경우, 서버(120)와 시스템(160) 모두 인터넷과 같은 통신망 상에서 웹사이트를 제공하고 회원을 모집하며, 회원정보를 관리하고, 부동산 관련 금융 상품을 신청할 수 있도록 하는 인터페이스를 제공하며, 매물 정보를 수집 제공하고, 지분권 매매, 및 명의변경 절차 등을 진행할 수 있다. 이때 부동산 거래 서비스 제공자 서버(120)와 신탁회사 시스템(16)은 관련 정보를 공유하는 것이 바람직하다.
상기 부동산 거래 서비스 제공자 서버(120)를 운용하는 주체는 증권회사, 부동산 중개인, 부동산 신탁회사, 개인사업자 또는 별도의 회사가 될 수 있다.
비록 서버(120)와 신탁회사 시스템(160)은 도면에서 별도의 부분으로서 도시되어 있으나, 동일한 물리적인 장치로서 구현될 수도 있다. 또한 부동산 거래 서비 스 제공자 서버(120) 또는 신탁회사 시스템(160)은 비록 도면에서 하나의 단위로서 도시되어 있으나, 여러 지역에 지점을 둔 다수의 하부 서버를 포함하는 네트워크 시스템으로서 구현될 수 있다. 이러한 네트워크 구조는 부동산에 관한 권리 즉 지분권에 관한 정보의 제공 및 그 매매와 명의변경 등의 절차를 회원들에게 오프라인에서도 확인하거나 실행할 수 있도록 제공하는 경우에 유용할 것이다.
한편, 도면에는 간단한 표현을 위하여 하나의 매도자 단말기(140)와 두 개의 매수자 단말기(180, 190) 만이 도시되어 있으나, 단말기의 수에는 제한이 없으며, 일반 통신망 사용자가 본 발명의 부동산 거래 서비스 제공자 서버(120)가 제공하는 회원가입 절차를 거쳐 회원으로 가입한 후, 매도 및 매수 절차를 진행할 경우 매도자 단말기(140)나 매수자 단말기(180, 190)가 될 수 있다. 이들을 통합하여 매매자 단말기라 칭할 수도 있다.
도 2는 본 발명 실시예에 따른 부동산 거래 시스템 구성의 일례를 보인 것으로, 도시한 바와 같이 신탁회사 시스템(160)을 이루는 신탁 관리 서버(161) 및 신탁 데이터베이스(162)와 부동산 거래 서비스 제공자 서버(120)를 이루는 부동산 거래 관리 서버(121)와 지분 매매 서버(122) 및 거래 데이터베이스(123), 그리고 시세 제공 서버(170)를 비롯한 매도자 단말기(140)와 매매자 단말기(입주자 단말기(181), 투자자 단말기(191))를 포함한다.
상기 신탁 관리 서버(161)는 부동산을 신탁 받아 부동산의 지분권을 기 설정된 신탁 조건에 따라 관리하는 기능을 수행하며, 상기 부동산 거래 관리 서버(121)와 지분권에 대한 권리 변동 정보를 교환하고 부동산을 신탁하는 정보를 수신하여 권리를 설정한 후 지분권 정보를 제공하거나, 혹은 별도로 직접 신탁된 부동산에 대한 정보 및 지분권 정보를 상기 부동산 거래 관리 서버(121)에 제공하여 매매 대행을 요청할 수도 있다. 상기 신탁 데이터베이스(162)는 부동산에 대한 소유권(소유권 DB), 부동산에 대한 등기부 등본상 정보, 신탁 대장상의 정보, 신탁 조건 정보(부동산 DB) 및 부동산은 아니지만 해당 물건을 점유하여 이용 이득을 얻을 수 있는 준 부동산에 대한 정보(준부동산 DB)를 각각 저장한다. 물론, 이러한 정보 외에도 각종 회원 정보나 권리 변동에 대한 수수료, 비용, 세금 등에 대한 정보들도 데이터베이스로 관리할 수 있다.
여기서, 신탁 조건 정보는 부동산을 신탁할 때 설정되거나 추후 설정 혹은 변경 될 수 있는 것으로, 부동산 사용 권리를 가지는 지분권 비율, 부동산 사용 권리를 가지는 지분권과 그 외 투자를 위한 지분권 사이의 배당 비율, 부동산 사용 권리를 가지는 지분권 매수자의 제한 조건, 투자를 위한 지분권 매수자의 제한 조건, 매매 시점에 대한 제한 조건 등으로 이루어진다.
예를 들면, 부동산에 대한 사용 권리를 가지는 지분권은 51%라는 조건을 설정하거나, 부동산 사용 권리를 가지는 지분권과 투자를 위한 지분권의 배당 비율을 30:70으로 설정하거나, 부동산 사용 권리를 가지는 지분권 매수자는 무주택자로서 청약 1순위자이며 부양 가족이 2인 이상인 자로 설정하거나, 매매 시점은 부동산 사용 권리를 가지는 지분권의 경우 취득 후 7년간 매매가 금지되고 투자를 위한 지분권의 경우 취득 후 즉시 분할 매매가 가능하다고 설정하는 등 부동산의 종류와 가격, 부동산 정책의 추이, 사회에 미치는 영향 등을 고려한 정책에 따라 신탁 조 건이 결정될 수 있으며 이를 통해 부동산 시장 활성화와 안정화 수준을 조절할 수 있다. 한편, 이러한 신탁 조건은 전체 지분 매매, 최대 지분 매매, 배당 지급, 지분권자 합의, 서비스 정책 변경 등과 같은 상황이나 기타 변경이 필요한 상황에서 변경될 수 있다.
상기 부동산 거래 관리 서버(121)는 상기 신탁 관리 서버(161) 및 시세를 제공하는 시세제공 서버(170)와 연결되어 신탁된 부동산의 지분권에 대한 정보 및 상기 매매자 단말기(입주자 단말기(181), 투자자 단말기(191))의 매도 요청에 따른 매도 지분권 정보를 현 시세와 함께 제공하며, 상기 매매자 단말기(입주자 단말기(181), 투자자 단말기(191))의 매수 요청에 따른 매수 지분권 비율과 매수를 요청한 매수자 정보를 근거로 매매 가능 지분율과 부동산 사용 권리 및 수익 분배 비율을 기 설정된 신탁 조건에 따라 결정하며, 매매에 따른 지분권 변화를 상기 신탁 관리 서버(161)에 제공한다. 즉, 상기 부동산 거래 관리 서버(121)는 신탁 부동산의 지분권의 매매를 대행하고, 지분권 보유자의 지분권 재판매(즉, 지분권 유통) 기능을 제공한다.
도시된 구성에서는 매도자 단말기(140), 입주자 단말기(181), 투자자 단말기(191)에 대한 인터페이스를 담당하는 웹서버에 해당하는 지분 매매 서버(122)를 부동산 거래 관리 서버(121)와 별도로 구성하고 있으나 이들은 결합하여 통합될 수 있다.
또한, 상기 부동산 거래 관리 서버(121)는 상기와 같은 서비스를 제공하기 위하여 지분 매매를 위한 계약 정보, 지분에 대한 정보, 부동산에 대한 등기부 등 본상 정보, 신탁 조건 정보(부동산 DB), 신탁 대장상의 정보를 포함하는 권리 설정 정보, 수수료와 세금 등을 포함하는 비용 정보, 지분 매매에 대한 거래 정보, 배당에 대한 배당 정보를 포함하는 거래 데이터베이스(123)를 구비할 수 있다. 상기 거래 데이터베이스(123)에는 추가로 회원정보를 관리하는 회원정보 데이터베이스, 매수매도 신청 정보 관리 데이터베이스, 매수자 정보 데이터베이스, 매도자 정보 데이터베이스가 더 구비될 수 있다.
도 3은 본 발명 실시예에 따른 부동산 거래 관리 서버(200)의 상세 구성예를 보인 블록도로서, 도시한 바와 같이 매매 단말기와 신탁 관리 서버 및 시세제공 서버와 연동되는 구성을 가진다.
우선, 매매 단말기와 지분 매매 서버를 통해 연결되어 지분 매매를 위한 정보를 제공하거나 부동산 매매를 의뢰받는 지분 매매 관리부(210)와, 부동산의 지분권에 대한 정보를 현 시세 및 배당 비율과 함께 제공하는 지분정보 제공부(214)와, 매매 요청에 따라 매수자 정보를 해당 부동산에 대한 신탁 조건과 비교하여 매수 가능 여부를 판단한 후 가능한 경우 계약이나 거래를 처리하는 계약/거래 처리부(211)와, 상기 계약/거래 처리부(211)의 결과에 따라 매수자와 상기 신탁 관리 서버에 제공할 권리 관계 변동에 대한 정보를 생성하는 권리 관계 처리부(212)와, 상기 계약/거래 처리부(211)의 결과에 따라 매매에 따른 결재와 비용을 결재하여 비용을 구성하는 세금과 수수료를 분리 정산하는 비용 처리부(213)를 포함한다.
그리고, 부동산을 상기 신탁 관리 서버에 신탁 의뢰하거나 신탁 관리 서버에서 제공되는 부동산 지분 정보를 등록받는 신탁 처리부(221)와, 지분권의 권리 변 동에 대한 정보를 상기 신탁 관리 서버와 교환하는 권리 변동 갱신부(222)와, 매매 성사에 따른 지분의 시세 정보를 상기 시세 제공 서버에 피드백하는 시세 정보 관리부(223) 및 이들을 신탁 관리 서버 및 시세 제공 서버와 연결하기 위한 정보 송수신부(230)를 포함한다.
한편, 상기 구성들을 관리하면서 각 구성부들에 대한 입출력을 서로 연결하고, 판단에 필요한 정보나 연산 기능을 제공하며 필요한 정보를 거래 데이터베이스(123)에서 검색하여 제공하거나 출력된 정보로 상기 거래 데이터베이스(123)의 정보를 갱신하며 배당에 관련된 처리를 수행하는 제어부(220)를 더 포함할 수 있다.
여기서, 상기 권리 관계 처리부(212)는 매매 내용에 따라 매수자를 부동산 사용권자(예를 들어 실거주권자(혹은 입주자))나 투자자로 구분한다. 그리고, 상기 신탁 처리부(221)는 부동산 매도자가 매매를 의뢰할 경우 해당 부동산을 신탁 관리 서버에 신탁 의뢰하고 그에 따른 신탁 결과로서 부동산 지분 정보를 수신할 수 있으며, 신탁회사 시스템에 직접 부동산을 신탁하여 그 매매를 의뢰하는 경우 부동산 지분 정보를 수신하여 이를 새롭게 등록하는 기능을 한다.
한편, 상기 권리 변동 갱신부(222)는 권리 변동이 발생할 경우 해당 부동산의 지분권을 가진 지분권자에게 권리 변동 상황을 이메일, 단문 메세지, 음성 메세지, 멀티미디어 메세지와 같은 방법으로 통지하는 권리 변동 알림부를 더 구비할 수 있다.
상기 시세 정보 관리부(223)는 매매 성사에 따른 부동산 시세 정보를 시세 제공 서버에 제공하며, 상기 시세 제공 서버는 해당 정보를 근거로 기존 시세 정보를 갱신할 수 있다.
상기 지분권 정보 제공부(214)는 매도자가 지정하는 지분권 및 판매 가격을 등록 받고, 해당 정보를 시세 정보 및 배당 정보와 함께 제공하며, 상기 계약/거래 처리부(211)는 해당 지분권 매매를 계약 후 거래, 즉시 거래, 경쟁 입찰 중 하나 이상의 방식으로 처리할 수 있다.
상기 제어부(220)는 상기 신탁 조건에 설정된 기한 경과나 목표 수익률 달성이 충족될 경우 시세차익 배당을 실시하며, 이때, 부동산 사용 권리를 가지는 지분권의 배당률은 투자를 위한 지분권의 배당률보다 낮다. 한편, 상기 부동산이 단순 거주를 위한 주택인 경우 시세차익만 배당되지만, 상기 부동산이 상가나 오피스텔, 주차장 등과 같이 자체적으로 수익을 창출할 수 있는 경우 해당 수익의 일부를 기 설정된 기간에 따라 배당될 수 있으며, 이 경우 배당률은 시세차익 배당률과는 달리 해당 부동산을 사용하여 수익을 발생시킨 부동산 이용자에게 더 높은 배당이 지급될 수 있다.
그 외에 도시되지는 않았지만, 추가적으로 부동산에 대한 지리 정보나 시세 변동 추이 정보 등을 제공하기 위한 수단이 더 구비될 수 있다.
도 4는 본 발명의 실시예에 따라 매도자와 매수자 사이의 부동산 거래 서비스를 제공하는 개략적인 순서를 보인 순서도이다.
먼저 매도자 단말기를 통해 매도자는 부동산 거래 서비스 제공자 서버에 접속하여 매도하고자 하는 부동산(아파트, 주택, 빌딩, 상가 등)의 매물정보를 제공 한다. 이러한 정보 제공은 예컨대 웹사이트 상에서 웹문서 양식으로 쉽게 구현될 수 있다. 매도자는 이와 같이 부동산 거래 서비스 제공자에게 부동산 매도 위탁을 하게 된다. 매도자는 부동산 거래 서비스 제공자로부터 이후 위탁 부동산의 대금을 지급받을 수 있다. 이러한 대금 지급의 시기는 부동산이 신탁되는 시기 또는 매수자에 의하여 대금이 지급된 시기 이후일 수 있다.
부동산 거래 서비스 제공자 서버(하부 서버 포함) 및 신탁회사 시스템은 매도자/매수자의 매도 위탁 절차 또는 매수 절차를 위하여, 매수/매도 신청서 양식을 웹상에서 제공할 수 있다. 매도 신청서 양식에는, 예를 들어, 해당 부동산 물건의 표시, 권리구분(실입주권용, 투자권용), 매도/매수 구분, 신청자의 인적사항(주민번호, 이름, 주소 등), 본인 확인 서류 첨부(신청서와 함께 첨부되도록 구성) 등이 포함될 수 있다. 이 외에 신청서에는 지번, 부동산의 종류(빌딩, 상가, 토지 등), 실입주권자와 투자권의 비율을 얼마로 나누었는지, 투자권을 어떤 식으로 분할하였는지, 시세차익의 배당비율 등이 포함될 수 있다. 매도자 또는 매수자는 이러한 매수/매도 신청서 양식에 필요한 정보를 기입하여 부동산 거래 서비스 제공자 서버에 전송함으로써 매도 또는 매수 신청을 개시할 수 있다. 그 외의 신탁 조건(매수자 조건, 매매 조건)은 서비스 정책이나 정부 시책 등에 따라 자동으로 설정될 수 있다.
도 5는 이러한 부동산 신탁을 위한 신청서의 일례를 도시한 것으로, 단순한 실시예에 불과하며 얼마든지 변형이 가능하다. 부동산 신탁신청서는 신탁되는 부동산을 확정하기 위하여 지번이 들어가며 부동산의 종류가 표시된다. 확정을 용이하 게 하기 위하여 건물의 명칭이 있는 경우 그 명칭이 들어갈 수 있다.
부동산을 신탁하기 위해 종전의 권리자는 부동산 신탁사로 바뀌어 표시되며 실입주권자와 투자권자의 지분비율및 수익비율은 신탁대장에 의하여 확인할 수 있으며 실입주권자와 투자권자는 서로 다른 색깔로 표시하여 구분하도록 할 수 있다. 또한 실입주권자와 투자권자는 각기 소유한 수익증권에 의하여 구분이 가능하며 수익증권의 색깔 또한 다르게 함으로써 어떤 권리를 가지고 있는지 쉽게 확인하도록 할 수 있다. 신탁과정에서 원권리자가 본인이 아닌 타인을 실입주권자로 하여 입주시키는 것도 가능하며 이 경우 실입주권자는 실제로는 부동산을 양도하는 결과를 가져 오게 된다. 신탁신청서에는 실입주권비율과 투자증권의 비율을 정하도록 하며 이에 따른 수익비율 또한 따로 정해서 기입할 수 있다. 발행되는 투자증권의 총수와 투자증권 1주 당의 가격도 표시될 수 있다.
도 4의 순서도에서, 매도자가 특정 부동산을 판매 위탁한 다음, 상기 부동산은 부동산 전문 신탁회사에 신탁된다. 이러한 신탁 단계는 부동산 거래 서비스 제공자가 신탁회사 시스템에 상기 매도자가 위탁한 부동산에 대한 신탁 정보(부동산 신탁 신청서 정보, 신탁 조건 정보 등)를 송신함으로써 신탁회사에 부동산 신탁이 이루어진다. 부동산은 법적으로 등기 제도가 있어서, 법적 등기 없는 권리이전 등의 행위는 제3자에게 대항할 수 없다. 신탁회사 시스템은 예컨대 온라인상의 국가 등기소 시스템과 연결되어 있을 수 있고, 위탁된 부동산의 신탁 조건에 따라 해당 부동산의 갑구에 소유권자로서 등록할 수 있다. 관련된 부동산의 법적 관리 정보는 신탁회사 시스템으로부터 부동산 거래 서비스 제공자 서버로 전송될 수 있다.
신탁회사 시스템은 본 발명에 따라 특정 부동산 물건에 대하여 실입주권과 투자권 및 유통되는 지분권의 권리변동 사항을 기록한 신탁등기부등본을 생성하여 저장하고 부동산 거래 서비스 제공자 서버와 연동하여 관리하며 갱신할 수 있다. 또한 원하는 회원에게는 무료 또는 실비로 상기 신탁등기부등본의 내용을 열람할 수 있도록 제공할 수 있다. 본 발명의 신탁회사 시스템에서 제공하는 신탁등기부등본의 형태는 실제 대법원에서 제공하는 부동산 등기 또는 신탁등기와 유사한 양식을 가질 수 있다.
한편, 실입주권을 갖는 권리자와 투자증권을 갖는 권리자에 관한 사항은 따로 부동산 신탁대장을 만들어 실입주권자와 투자권자에 관한 제반 사항을 자세하게 기재하는 것이 바람직하다. 도 6에 그 예를 제시하였다.
도 4의 순서도에 따른 다음 단계에서는, 상기 부동산 거래 서비스 제공자 서버가 상기 네트워크를 통해 상기 부동산 거래 서비스 서버에 접속가능한 복수의 매수자 단말기에게 상기 부동산에 관한 소정 권리의 적어도 일부를 포함하는 복수의 지분권에 관한 정보를 제공하고 판매하는 부동산 분할 및 판매 단계가 진행된다. 여기서 지분권은 특정 부동산의 소유 지분을 나타낼 수 있다. 예컨대 판매 가능한 최소 지분은 50%, 10%, 5%, 또는 1% 등으로 다양할 수 있다. 이러한 지분은 부동산의 시세 가액을 100%로 하여 분할될 수 있다. 지분권은 증서의 형태로 구매자에게 배부될 수 있으며, 각 증서의 권리이전은 예컨대 신탁회사에서 처리하는 명의이전 절차에 의하여 관리될 수 있다.
특정 부동산에 대한 지분권이 온라인 판매 방식에 따라 모두 판매되면, 상기 부동산 거래 서비스 제공자 서버가 정한 소정 기준에 따라, 상기 지분권을 구매한 복수의 매수자들 중 상기 부동산을 실제 점유할 수 있는 권리를 가지는 실입주권자 및 상기 부동산의 시장 거래 가격과 관련된 수익만을 향유할 수 있는 권리를 가지는 투자권자가 각각 결정되는 매수자 권리 결정 단계가 진행된다. 물론, 지분권 구매시 마다 매수자 권리 결정 단계가 진행될 수도 있다. 상기 실입주권자는 대상 부동산 즉 아파트, 상가, 또는 빌딩 공간을 직접 점유하여 사용할 권리를 가진다. 투자권자는 대상 부동산을 직접 점유할 권리는 없고 단지 지분권만을 소유하고, 특정 시기에 대상 부동산에 의해 상승된 차익에 대하여 일정 배당을 가질 권리를 가진다. 실입주권자도 역시 특정 시기에 대상 부동산에 의해 상승된 차익에 대하여 일정 배당을 가질 권리를 가질 수 있다. 한편, 앞서 설명한 바와 같이 신탁 조건에 따라서 상기 실입주권자는 특정한 자격 요건이 필요할 수 있으며, 실입주권자는 지분권의 매매에 시기적 제한이 있을 수 있다. 또한, 부동산의 종류에 따라서 부동산 점유에 따라 실질적인 시세차익 이외의 수익이 발생하는 경우 해당 수익의 일부를 배당할 수도 있다.
상기와 같은 방식을 통해 실입주권자는 부동산의 실제 가격의 전부를 지불하는 것이 아니라 그 일부만을 지불함에도 불구하고 대상 부동산에 거주할 권리를 얻을 수 있다. 또한 부동산을 점유하지 않고 투자만을 하고자 하는 자도 해당 부동산의 실제 가격 전부를 투자하는 것이 아니라 일부분만을 투자할 수 있어 부담이 줄 어든다.
구체적인 실시예에 있어서, 상기 미리 결정된 실입주권 지분 비율은 51%일 수 있다. 이 경우 실입주권자는 부동산 가격의 51%만을 지불함으로써 해당 부동산에 거주할 권리와 관련된 시세차익 배당권과 같은 권리를 취득할 수 있다. 투자권자는 나머지 49%에 해당하는 지분권을 매수한 적어도 하나의 매수자들이다. 투자권자는 자신의 지분권을 재판매할 수 있는 권리가 있을 뿐만 아니라, 자신의 지분권을 재분할하여 판매할 수 있는 권리도 있고, 매도하지 않고 지분권을 소유하고 있는 경우에는 시세차익 배당권 혹은 수익 배당권을 가진다. 상기 미리 결정된 실입주권 지분 비율은 반드시 51%로 할 필요는 없으며, 다른 방식으로 40%일 수도 있고, 또는 60%, 또는 다른 수치로 정할 수 있다.
예컨대 아파트 단지를 분양할 때 본 실시예를 적용한다면, 실제 분양가의 절반정도의 가격을 지불한 상태에서 아파트를 분양받아 거주할 수 있게 된다. 일반적으로 대개 아파트를 분양받아 거주하려는 사람들은 은행 등으로부터 아파트 가격의 상당한 부분을 대출받는 것이 보통이기 때문에, 은행 대출의 이자 부담없이 자기 집을 소유할 수 있게 해준다는 엄청난 장점을 제공할 수 있다. 나머지 지분권 구매자들은 거주할 권리는 없고 단지 투자권자로서 수익 배당을 받을 권리만을 가지게 되지만 1가구 다주택 등의 제한이 없고 원하는 부동산에 직접 투자할 수 있으므로 투자가 활성화될 수 있다.
본 발명의 다른 바람직한 실시예에 있어서, 상기 미리 결정된 실입주권 지분 비율은 적어도 2개의 비율(예컨대 제 1 실입주권 비율, 제 2 실입주권 비율)을 포 함할 수 있다. 이 경우, 상기 적어도 2개의 미리 결정된 실입주권 비율, 즉 제 1 실입주권 비율, 제 2 실입주권 비율 각각에 대하여 실입주권과 투자권의 시세차익 배당비율이 차등 있게 정해지는 것이 바람직하다. 배당비율은 분양을 받을 때 신탁사, 당사자의 의견을 참고할 수 있으며 신규분양시에 바로 적용이 가능하다 . 또한 정부의 부동산 정책등에 따라 실입주권과 투자권의 비율을 탄력적으로 적용할 수 도 있다.
이후, 예컨대 설정된 기한이 경과한 것 또는 상기 부동산의 시세가 소정 가액을 초과하여 상승한 것 중 어느 하나일 수 있는 소정 배당 조건이 충족되면, 상기 실입주권자 및 상기 투자권자에게 상기 부동산에 대하여 발생한 수익을 기 설정된 비율로 배당한다. 즉, 수익 배당 단계는 해당 부동산이 제3자에게 판매된 경우, 상기 신탁회사로부터 해당 부동산에 대한 이익을 실입주권자 및 투자권자에게 배당하는 것으로 이루어질 수 있다. 그 외에 앞서 설명한 바와 같이 부동산 사용에 따른 이익 발생시 이를 주기적으로 지분권에 따라 분할 배당할 수 있으며 그 배당 비율은 시세차익 배당 비율과는 상이할 수 있다.
본 발명의 바람직한 또 다른 실시예는 상기 지분권을 유통시키는 단계를 가진다. 즉 상기 수익 배당 단계 이전에, 상기 투자권자는 자신들이 구매한 지분권을 상기 부동산 거래 서비스 제공자 서버에 위탁 판매를 의뢰하고, 상기 부동산 거래 서비스 제공자 서버가 상기 네트워크를 통해 접속가능한 다수의 매수자 단말기에 이 지분권을 판매하는 지분권 유통 단계를 더 포함한다.
투자권자는 단지 수익만을 목적으로 하는 것이기 때문에, 시세차익이 배당될 때까지 기다리지 않고 그 전에 지분권을 판매함으로써, 지분권에 투자한 금액을 회수할 수 있다. 또한 투자권자는 본 발명에 따라 자신의 지분권을 원하는 만큼 분할시켜 유통시킬 수 있다. 이 경우 투자권자는 자신의 투자 금액 중 원하는 만큼만 원하는 기간 안에 회수할 수 있게 되므로, 부동산의 투자에 있어서, 투자의 자유도가 크게 증가될 수 있다.
이러한 지분권 유통은, 특히 부동산에 관한 권리를 채권화한 방식이라 볼 수 있다. 지분권은 소정 시기에 이르렀을 때 특정 배당을 받을 수 있는 권리를 의미하므로, 예컨대 주식회사의 주식과 같은 성질을 가질 수 있다. 즉 본 발명의 지분권 유통 단계에 따르면, 지분권 자체가 예컨대 주식과 같이 독립적인 투자 대상으로 될 수 있다는 장점을 가진다. 유통 과정에서, 해당 부동산의 시세 전망에 따라, 지분권 자체의 가격이 오르거나 내릴 수 있으므로, 투자권자는 시세차익 배당 외에도 지분권 유통 과정 자체에서 수익을 바랄 수 있게 된다.
한편, 본 발명 실시예에 따른 부동산 거래 방식은 실거주를 목적으로 하는 사람에게는 거의 반값으로 실거주권을 구입할 수 있도록 하며 투자를 원하는 사람에게는 투자에 대한 권리만을 따로 구입할 수 있게 한다는 측면에서 종래 단순 임대 방식인 부동산 리츠와 차별되며, 종래의 단순한 부동산 신탁 투자 방식인 REIT와 차별된다.
도 7및 도 8은 앞서 개괄적으로 설명한 지분권 유통과정을 좀더 간명하게 나타낸 순서도이다.
도 7은 초기 매매 의뢰된 신탁 부동산의 지분권 매매 과정을 보인 순서도로 서, 도시한 바와 같이 신탁 과정에서 지분과 배당 및 신탁 조건에 대한 권리를 설정한다. 이때, 지분은 현재 시세를 감안하여 등록되지만, 매매 의뢰에 따라 현재 시세와 다른 가격으로 등록될 수 있다. 이후, 매수자들이 매수자 단말을 통해 부동산 거래 서비스 제공자 서버에 접속하여 등록된 부동산 지분에 대한 정보를 확인하여 원하는 지분을 목적에 따라 매수를 신청한다.
만일, 매수를 신청한 매수자가 매수자 조건을 만족하면서 기준 지분 이상 매입한 경우 실입주권자로 판정하여 등록하고, 매수자 조건을 만족하지 못하거나 기준지분 이상 매입하지 못한 경우 투자권자로 판정하여 등록한다. 상기 매수자 조건을 만족하지 못한 매수자는 투자권자가 매수할 수 있는 지분만 매수할 수 있다.
상기와 같이 매수 과정이 완료되면 부동산 거래 서비스 제공자 서버는 권리 관계를 변경 정보를 신탁회사 시스템에 제공하여 권리 변경을 요청하고 그 결과를 수신하여 저장하며 이를 매매자들 및 관련자들에게 통지한다.
만일, 현재 시세와 상이한 가격으로 거래가 성사된 경우 해당 정보가 시세 제공 서버에 피드백되어 현재 시세 정보가 갱신될 수 있다.
도 8은 지분권 유통 과정의 순서를 보인 순서도로서, 도시한 바와 같이 매매자가 판매할 지분에 관련된 정보를 부동산 거래 서비스 제공자 서버에 등록하면 부동산 거래 서비스 제공자는 해당 지분에 대한 현재 시세(부동산 시세의 범위(최저가, 평균가, 최고가)이거나 평균가 등) 혹은 시세 추이 등을 제공하며 상기 시세와 해당 지분의 배당률을 고려하여 예상 지분 매매가를 산출하여 제공할 수도 있다.
상기 현재 시세를 반영하여 지분 매매가를 자동 등록할 수도 있으나 부동산 의 경우 입지 조건이나 호재 등에 따라 호가가 달라질 수 있으므로 매도자는 해당 시세를 감안하여 자신이 원하는 호가로 지분의 매매가를 산정하여 지분 매매 요청을 등록한다. 경우에 따라서 호재라 생각되는 내용이나 환경 내용, 또는 부동산의 상태 등과 같은 매물의 설명을 추가적으로 등록할 수 있다.
상기 등록된 지분은 상기 부동산 거래 서비스 제공자 서버에 접속한 매수자들에게 현재 시세와 함께 제공되며, 필요한 경우 부동산 위치 정보, 환경 정보, 권리 정보 등을 제공할 수 있고, 매수자는 이러한 등록된 매도 정보를 확인하여 지분을 매수할 수 있는데, 이러한 매수 방식은 계약을 통해 매매 우선권을 확보한 후 잔금 일을 정하여 거래를 수행하는 방식, 즉시 거래를 수행하는 방식, 또는 일정한 금액에 도달하거나 설정된 기한까지 경쟁 입찰하는 방식 등이 적용될 수 있다. 한편, 해당하는 지분이 부동산 사용 권리(실입주권)를 가지는 지분권이라면 매수자에 대한 조건이 존재할 수 있으므로 이러한 조건에 부합되는 경우에만 거래가 성사되며 그렇지 않을 경우 해당 거래는 중단될 수 있다.
상기와 같은 방식을 통해 거래가 성사되는 경우 부동산 거래 서비스 제공자 서버가 매매 금액에 따른 세금, 수수료등의 비용을 산정한 후 이를 정산하는 것으로 최종적으로 매매 과정이 완료된다.
상기와 같이 매매 과정이 완료된 후 부동산 거래 서비스 제공자 서버는 거래 내용을 신탁 조건에 따라 해당되는 기준으로 분류하여 실입주권자와 투자권자를 판정한 후 그 정보를 등록하며, 해당 정보를 신탁회사 시스템에 전달하여 권리를 변경하도록 한다. 이후 상기 신탁회사 시스템에서 제공되는 권리 변동 결과 정보를 획득하여 관련자들에게 이메일이나 단문 혹은 멀티미디어 메세지로 알리고, 상기 신탁회사 시스템과 해당 권리 변동에 따른 비용을 정산한다.
상기 부동산 거래 서비스 제공자 서버는 상기와 같은 매매가 완료되면 매매 대금 정보를 시세 제공 서버에 전달하여 시세 제공 서버가 시세를 갱신하도록 한다.
이상에서는 본 발명을 구체적인 실시예를 통하여 설명하였으나, 당업자라면 본 명세서에서 설명된 여러 가지 특징을 참조하고 조합하여 다양한 변형이 가능하다. 따라서 본 발명의 범위가 설명된 실시예에만 국한되는 것이 아니라, 첨부된 청구범위에 의하여 해석되어야 함을 지적해둔다.
도 1은 본 발명의 실시예에 따른 시스템의 개념도.
도 2는 본 발명의 실시예에 따른 시스템의 블록도.
도 3은 본 발명의 실시예에 따른 부동산 거래 서비스 제공자 서버의 구성을 보인 블록도.
도 4는 본 발명의 실시예에 따른 부동산 거래 방법의 과정을 보여주는 순서도.
도 5는 본 발명의 실시예에 따른 부동산 신탁 신청서의 예시도.
도 6은 본 발명의 실시예에 따른 부동산신탁대장의 예시도.
도 7은 본 발명의 실시예에 따른 부동산 매매 처리 과정을 보여주는 순서도.
도 8은 본 발명의 실시예에 따른 부동산 지분 유통 과정을 보여주는 순서도.
<도면의 주요부분에 대한 부호의 설명>
10: 부동산 100 : 부동산 거래 시스템
120 : 부동산 거래 서비스 제공자 서버 140 : 매도자 단말기
160 : 신탁회사 시스템 180, 190 : 매수자 단말기
200 : 부동산 거래 관리 서버 123: 거래 데이터베이스

Claims (17)

  1. 삭제
  2. 통신망을 통해 연결된 매매자 단말들을 통해 신탁된 부동산 지분을 매매하는 부동산 거래 시스템으로서,
    부동산을 신탁 받아 신탁회사 명의로 등기하고, 해당 부동산의 지분권을 기 설정된 신탁 조건에 따라 관리하는 신탁 관리 서버와;
    상기 신탁 관리 서버에 신탁된 부동산의 지분권에 대한 정보 및 상기 매매자 단말의 매도 요청에 따른 매도 지분권 정보를 현 시세와 함께 제공하고, 상기 매매자 단말의 매수 요청에 따른 매수 지분권 비율과 매수를 요청한 매수자 정보를 근거로 매매 가능 지분율과 부동산 사용 권리 및 권리별로 차등한 수익 배당 비율을 기 설정된 신탁 조건에 따라 결정하여 신탁된 부동산의 지분권을 부동산 사용 권리를 가지는 지분권과 투자를 위한 지분권으로 구분 매매하며, 매매에 따른 지분권 변화를 상기 신탁 관리 서버에 제공하는 부동산 거래 관리 서버와;
    상기 부동산 거래 관리 서버에 상기 신탁된 부동산에 대한 시세 정보를 제공하는 시세 제공 서버를 포함하고,
    상기 기 설정된 신탁 조건은 부동산 사용 권리를 가지는 지분권 비율, 부동산 사용 권리를 가지는 지분권과 그 외 투자를 위한 지분권 사이의 배당 비율, 부동산 사용 권리를 가지는 지분권 매수자의 제한 조건, 투자를 위한 지분권 매수자의 제한 조건, 매매 시점에 대한 제한 조건, 배당 조건 중 적어도 하나 이상의 조건을 가지는 것을 특징으로 하는 부동산 신탁을 통한 부동산 거래 시스템.
  3. 제 2항에 있어서, 상기 부동산 사용 권리를 가지는 지분권 비율을 51%이고 부동산 사용 권리를 가지는 지분권 매수자의 제한 조건은 기 설정된 부동산 공급 우선 대상자 조건이며, 매매 시점에 대한 제한 조건은 부동산 사용 권리를 가지는 지분권이 기 설정된 기간 동안 매매가 금지되는 조건인 것을 특징으로 하는 부동산 신탁을 통한 부동산 거래 시스템.
  4. 제 2항에 있어서, 상기 기 설정된 신탁 조건은 최대 지분 매매, 배당 지급, 지분권자 합의, 서비스 정책 변경 중 적어도 하나 이상의 상황에서 변경 가능한 것을 특징으로 하는 부동산 신탁을 통한 부동산 거래 시스템.
  5. 제 2항에 있어서, 상기 부동산 거래 관리 서버는,
    부동산의 지분권에 대한 정보를 현 시세 및 배당 비율과 함께 제공하는 지분정보 제공부와;
    부동산 사용 권리를 가지는 지분권이나 투자를 위한 지분권에 대한 매매 요청에 따라 매수자 정보를 상기 신탁 조건과 비교하여 매수 가능 여부를 판단한 후 가능한 경우 계약이나 거래를 처리하는 거래 처리부와;
    상기 거래 처리부의 결과에 따라 매수자와 상기 신탁 관리 서버에 제공할 권리 관계 변동에 대한 정보를 생성하는 권리 관계 처리부와;
    상기 거래 처리부의 결과에 따라 매매에 따른 결재와 비용을 결재하여 비용을 구성하는 세금과 수수료를 분리 정산하는 비용 처리부를 포함하는 것을 특징으로 하는 부동산 신탁을 통한 부동산 거래 시스템.
  6. 제 2항에 있어서, 상기 부동산 거래 관리 서버는,
    부동산을 상기 신탁 관리 서버에 신탁 의뢰하거나 신탁 관리 서버에서 제공되는 부동산 지분 정보를 등록받는 신탁 처리부와;
    지분권의 권리 변동에 대한 정보를 상기 신탁 관리 서버와 교환하는 권리 변동 갱신부와;
    매매 성사에 따른 지분의 시세 정보를 상기 시세 제공 서버에 피드백하는 시세 정보 관리부를 포함하는 것을 특징으로 하는 부동산 신탁을 통한 부동산 거래 시스템.
  7. 제 2항에 있어서, 상기 부동산 거래 관리 서버는 매매 성사에 따른 부동산 시세 정보를 상기 시세 제공 서버에 피드백하며, 상기 시세 제공 서버는 상기 피드백된 시세 정보를 이용하여 기존 시세를 갱신하는 것을 특징으로 하는 부동산 신탁을 통한 부동산 거래 시스템.
  8. 제 2항에 있어서, 상기 부동산 거래 관리 서버는 매도자가 지정하는 지분권 및 판매 가격을 등록받고, 해당 정보를 시세 정보 및 배당 정보와 함께 제공하며, 계약 후 거래, 즉시 거래, 경쟁 입찰 중 하나 이상의 방식으로 매매를 처리하는 것을 특징으로 하는 부동산 신탁을 통한 부동산 거래 시스템.
  9. 제 2항에 있어서, 상기 부동산 거래 관리 서버는 기한 경과나 목표 수익률 달성이 충족될 경우 시세차익 배당을 실시하며, 부동산 사용 권리를 가지는 지분권의 배당률은 투자를 위한 지분권의 배당률보다 낮은 것을 특징으로 하는 부동산 신탁을 통한 부동산 거래 시스템.
  10. 제 2항에 있어서, 상기 부동산 거래 관리 서버는 지분권의 권리가 변동되는 경우 해당 부동산의 지분권을 가진 지분권자에게 권리 변동 상황을 이메일, 단문 메세지, 음성 메세지, 멀티미디어 메세지 중 적어도 하나 이상의 방법으로 통지하는 권리 변동 알림부를 구비하는 것을 특징으로 하는 부동산 신탁을 통한 부동산 거래 시스템.
  11. 삭제
  12. 통신망에 연결된 부동산 및 지분 매매자 단말기 사이의 부동산 거래 방법으로서,
    매도자 단말기가 부동산 거래 서비스 제공자 서버에 접속하여 매도하고자 하는 부동산의 매물정보를 제공하면서 부동산 매도를 위탁하는 위탁 단계와;
    상기 부동산 거래 서비스 제공자 서버가 상기 통신망을 통해 신탁회사 시스템에 기 설정된 신탁 조건 및 상기 위탁된 부동산 매물 정보를 제공하여 신탁하고, 신탁회사 시스템은 해당 부동산을 신탁회사 명의로 등기한 후 신탁에 따른 지분권 정보를 상기 부동산 거래 서비스 제공자 서버에 제공하는 신탁 단계와;
    상기 부동산 거래 서비스 제공자 서버가 상기 통신망을 통해 연결된 매수자 단말기에게 지분권 정보와 상기 신탁 조건 및 시세 정보를 제공하여 상기 지분권을 부동산을 사용할 수 있는 권리를 가지는 지분과 투자 수익에 대한 권리를 가지는 지분으로 분할 판매하며, 이 중에서 투자 수익에 대한 권리를 가지는 지분은 더 분할하여 판매하는 판매 단계와;
    상기 부동산 거래 서비스 제공자 서버가 상기 판매 단계에서 상기 지분권을 구매한 매수자를 상기 신탁 조건에 따라 상기 부동산을 사용할 수 있는 권리를 가지는 실입주권자와 투자 수익에 대한 권리를 가지는 투자권자 중 하나로 판단하는 매수자 권리 결정 단계와;
    상기 지분권 판매가 완료되면 상기 부동산 거래 서비스 제공자 서버가 상기 지분권 판매 정보를 상기 신탁회사 시스템에 제공하고, 상기 신탁회사 시스템은 상기 지분권 판매 정보에 따라 지분권 정보를 갱신하는 지분권 정보 갱신 단계와;
    기 설정된 배당 조건이 충족되면 상기 부동산 거래 서비스 제공자 서버가 상기 실입주권자 및 상기 투자권자에게 상기 부동산에 대하여 발생한 수익을 기 설정된 차등 비율로 분배하는 수익 배당 단계를 포함하는 것을 특징으로 하는 부동산 신탁을 통한 부동산 거래 방법.
  13. 제 12 항에 있어서, 상기 매수자 권리 결정 단계에서, 상기 기 설정된 신탁 조건은 실입주권을 가지는 지분권 비율과 실입주권자가 되기 위한 조건을 포함하며, 상기 실입주권에 대응하는 지분 비율의 지분권을 구매하고 상기 실입주권자가 되기 위한 조건에 해당하는 경우 실입주권자로 결정하는 것을 특징으로 하는 부동산 신탁을 통한 부동산 거래 방법.
  14. 제 13 항에 있어서, 상기 실입주권을 가지는 지분 비율은 적어도 2개의 비율(제 1 실입주권 비율, 제 2 실입주권 비율)을 가지며 그 각각에 대하여 실입주권과 투자권의 배당비율이 차등 있게 정해지는 것을 특징으로 하는 부동산 신탁을 통한 부동산 거래 방법.
  15. 제 12 항에 있어서, 상기 수익 배당 단계에서, 상기 기 설정된 배당 조건은 기 설정된 기한이 경과한 것 또는 상기 부동산의 시세가 기 설정된 가액을 초과하여 상승한 것 중 어느 하나를 포함하며, 배당 비율은 상기 투자권자가 상기 실입주권자보다 더 큰 것을 특징으로 하는 부동산 신탁을 통한 부동산 거래 방법.
  16. 제 12 항에 있어서, 상기 수익 배당 단계 이전에, 상기 부동산 거래 서비스 제공자 서버가 통신망으로 연결된 매매자 단말기를 통해 투자권자의 지분권 판매 정보를 수신하여 등록한 후 복수의 매매자 단말기에 해당 지분권 판매 정보와 시세 정보를 제공하여 매매를 대행하고, 해당 매매에 따른 권리 변동과 비용을 처리하는 지분권 유통 단계를 더 포함하는 것을 특징으로 하는 부동산 신탁을 통한 부동산 거래 방법.
  17. 제 12 항에 있어서, 상기 신탁 단계에서, 상기 기 설정된 신탁 조건은 실입주권을 가지는 지분권 비율, 실입주권자와 투자권자의 배당 비율, 실입주권자가 되기 위한 조건, 매매 시점에 대한 제한 조건, 배당 조건 중 적어도 하나 이상의 조건을 포함하는 것을 특징으로 하는 부동산 신탁을 통한 부동산 거래 방법.
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