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Technisches Gebiet
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Die
vorliegende Erfindung betrifft ein Immobilientransaktionssystem
und -verfahren, und insbesondere ein Immobilientransaktionssystem
und -verfahren unter Verwendung eines Immobilienfonds oder -treuhandverhältnisses,
die in der Lage sind, eine Belastung eines Residenzrechtsinhabers
und von Investoren durch Verkaufen einer anvertrauten Immobilie
in der Form einer Mehrzahl von Beteiligungsrechten an den Residenzrechtsinhaber
und die Investoren zu verringern.
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Hintergrund
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Entwicklungen
auf dem Gebiet der Kommunikationstechnologie haben zu einem System
geführt, das Immobilientransaktionsinformation zur Verfügung
stellt und Immobilientransaktionen zwischen Verkäufern
und Käufern über ein Netzwerk wie beispielsweise
das Internet vermittelt. Beispielsweise wird in der
koreanischen Patentanmeldung Nr. 10-2003-0033334 mit
dem Titel ”System und Verfahren zum Vermitteln von Immobilientransaktionen über
ein Netzwerk” und in der
koreanischen Patentanmeldung Nr. 10-2004-0017945 mit
dem Titel ”Verfahren für eine Immobilientransaktion
mit Hinterlegung und Rechtstitelversicherung über eine
Computernetzwerk” eine Technik zum Verringern des Risikos
bei Immobilientransaktionen über ein Netzwerk offenbart.
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Herkömmliche
Online-Immobilientransaktionstechnologie unter Verwendung eines
Netzwerks ermöglicht jedoch lediglich Immobilientransaktionen zwischen
einem Verkäufer und einem Käufer, und der Käufer
muss dennoch 100% des Immobilienpreises bezahlen, um das Eigentum
zu erwerben. Im Falle von Immobilien, insbesondere Bürogebäuden,
Geschäftsgebäuden und Wohnungen, leiht sich ein
Käufer, der tatsächlich auf dem Besitz residieren
möchte, einige der notwendigen finanziellen Mittel von
einer Bank und erstattet Kapital und Zinsen zurück, anstatt den
Gesamtpreis zu bezahlen. Wenn ein Käufer Immobilien rein
als Investition zu kaufen wünscht, anstelle auf dem Besitz
zu leben, muss er oder muss sie einen beträchtlichen Geldbetrag
investieren, der für eine lange Zeit nicht für
andere Zwecke verwendet werden kann. In diesem Fall erhöht
sich das Investitionsrisiko proportional zur Größenordnung
der Immobilie.
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Es
besteht dementsprechend ein Bedürfnis nach einem neuen
Verfahren zum Durchführen von Immobilientransaktionen,
das es einem Käufer, der auf der Immobilie residieren möchte,
gestattet, die Immobilie durch Zahlen eines geringeren Geldbetrages
zu besitzen, und einem Investor gestattet, in einen Anteil der Immobilie
zu investieren.
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Offenbarung der Erfindung
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Technische Aufgabe
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Die
vorliegende Erfindung richtet sich auf ein Immobilientransaktionssystem
und -verfahren unter Verwendung eines Immobilienfonds, bei dem eine Immobilie
anvertraut wird, Beteiligungsrechte an der Immobilie geteilt und
verkauft werden, so dass Käufer klassifiziert werden in
einen Käufer, der ein Residenzrecht innezuhaben wünscht,
und Investoren, die lediglich in Abhängigkeit von ihren
prozentualen Beteiligungen in die Immobilie zu investieren wünschen, und
wobei die Immobilienregistrierung und die Beteiligungsübereignung
bei der Treuhandgesellschaft verwaltet werden, wodurch es dem Residenzrechtsinhaber
ermöglicht wird, auf dem Besitz durch Zahlen eines Anteils
seines Preises zu residieren, und es dem Investor ermöglicht
wird, einen Geldbetrag entsprechend der gewünschten Beteiligung
an der Immobilie zu investieren.
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Die
folgende Erfindung richtet sich ebenfalls auf ein Immobilientransaktionssystem
und -verfahren unter Verwendung eines Immobilienfonds, bei dem eine
Immobilie automatisch anvertraut wird und ein Beteiligungsrecht
an der Immobilie geteilt wird und verkauft wird durch Registrieren
der Immobilie in einem Immobilientransaktionsdienstleister-Server,
ein Recht, auf dem Besitz zu residieren, einem Käufer zur
Verfügung gestellt wird, der ein bestimmtes Beteiligungsrecht
kauft, und bei dem es ermöglicht wird, dass ein Beteili gungsrecht
eines Investors einfach gekauft und verkauft werden kann, wodurch
die Beteiligungsverwaltungsfreundlichkeit für einen Bewohner
und einen Investor maximiert wird.
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Die
vorliegende Erfindung ist ebenfalls auf ein Immobilientransaktionssystem
und verfahren unter Verwendung eines Immobilienfonds gerichtet,
bei dem Eigentum an einer bestimmten Immobilie anvertraut wird und
verwaltet wird, das Eigentum in eine Mehrzahl von Beteiligungsrechten
geteilt wird und online in Umlauf gebracht wird, ein Residenzrechtsinhaber
und ein Investor aus Käufern bestimmt werden, die eine
Mehrzahl von Beteiligungsrechten für die Immobilie innehaben,
basierend auf einen vorbestimmten Kaufverhältnis, wobei
der Residenzrechtsinhaber ein Recht hat, die Immobilie zu besetzen, und
der Investor eine größere Dividende aus einem Kapitalertrag
für die Immobilie erhält als der Residenzrechtsinhaber.
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Die
vorliegende Erfindung richtet sich ebenfalls auf ein Immobilientransaktionssystem
und -verfahren unter Verwendung eines Immobilienfonds, bei dem ein
Käufer eine Transaktion durch einen Transaktions- oder
nachvertraglichen Transaktionsprozess oder einen Wettbewerbsprozess
durchführt unter Verwendung eines Preises, der von einem
Verkäufer in einer Beteiligungsrechtstransaktion basierend
auf einem geschätzten Wert bestimmt wird, welcher auf einem
aktuellen Preis basiert, die Transaktionskosten automatisch bearbeitet
werden und eine Beteiligungsrechtsangelegenheit einer Treuhandgesellschaft
automatisch modifiziert wird, so dass eine einfache und sichere
Transaktion von Immobilienbeteiligungsrechten erfolgt.
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Technische Lösung
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In
einem ersten Aspekt der vorliegenden Erfindung wird ein Immobilientransaktionssystem
für die Transaktion von Beteiligungen an einer anvertrauten
Immobilie über Händler-Endgeräte, die über ein
Netzwerk angeschlossen sind, zur Verfügung gestellt, welches
System aufweist: einen Treuhand- oder Fondsverwaltungsserver zum
Verwalten von Beteiligungsrechten für die anvertraute Immobilie entsprechend
einer vorbestimmten Fondsbedingung; einen Immobilien-Transaktions-Verwaltungsserver, um
dem Fondsverwaltungsserver Information über Beteiligungsrechte
der anvertrauten Immobilie und Information über Beteiligungsrechte,
die über das Händler-Endgerät zum Verkauf
angefragt wurden, zusammen mit einem aktuellen Preis zur Verfügung zu
stellen, auf den Empfang einer Kaufanfrage von dem Händler-Endgerät
hin eine zur Transaktion zulässige Beteiligung, ein Recht
zur Verwendung des Besitzes und ein Ertragsverteilungsverhältnis
zu bestimmen, basierend auf einem gewünschten Beteiligungsrecht
und Käuferinformation gemäß der vorbestimmten
Fondsbedingung, und um eine von der Transaktion verursachte Änderung
in dem Beteiligungsrecht dem Fondsverwaltungsserver zur Verfügung
zu stellen; und einen Preisbereitstellungsserver, um dem Immobilien-Transaktions-Verwaltungsserver
Preisinformation der anvertrauten Immobilie zur Verfügung
zu stellen.
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In
einer bevorzugten Ausführungsform umfasst die vorbestimmte
Fondsbedingung wenigstens eine von: einem Prozentanteil eines Beteiligungsrechts,
der das Recht zur Benutzung des Besitzes verschafft, einem Dividendenverhältnis
zwischen dem Beteiligungsrecht, welches das Recht zur Benutzung
der Besitzes verschafft, und einem Beteiligungsrecht als Investition,
einer Bedingung für einen Käufer des Beteiligungsrechts,
welches das Recht zur Benutzung des Besitzes verschafft, einer Bedingung
für einen Käufer des Beteiligungsrechts als Investition,
einer Verkaufzeitbedingung und einer Dividendenbedingung.
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Indessen
ist der Prozentanteil des Beteiligungsrechtes, der das Recht zur
Benutzung des Besitzes verschafft, 51%, die Bedingung für
einen Käufer eines Beteiligungsrechts, welches das Recht
zur Benutzung des Besitzes verschafft, ist, dass der Käufer
zu einer Gruppe von Personen gehört, die eine Kaufpriorität
für Immobilien haben, und die Verkaufszeitbedingung ist,
dass das Beteiligungsrecht, welches das Recht zur Benutzung des
Besitzes verschafft, für eine vorbestimmte Zeitdauer für
das Verkauftwerden gesperrt ist.
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In
einer bevorzugten Ausführungsform stellt der Immobilien-Transaktions-Verwaltungsserver, wenn
eine zeitliche Begrenzung ausläuft oder ein Zielertragswert
erreicht ist, eine Dividende aus dem Kapitalertrag zur Verfügung,
bei der ein Dividendensatz eines Beteiligungsrechts, welches das
Recht zur Benutzung des Besitzes verschafft, kleiner ist als derjenige
eines Beteiligungsrechtes als Investition.
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Gemäß einem
zweiten Aspekt der vorliegenden Erfindung wird ein Verfahren zum
Durchführen einer Immobilientransaktion zwischen über
ein Netzwerk verbundenen Endgeräten von Beteiligungsrechten-Händlern
zur Verfügung gestellt, welches Verfahren aufweist: einen
Anfrageschritt des Zugreifens durch ein Verkäufer-Endgerät
auf einen Immobilientransaktionsdienstleister-Server und des dem Immobilientransaktionsdienstleister-Server
Zurverfügungstellens von Information über eine
zu verkaufende Immobilie, um einen Immobilientransaktionsdienstleister-Server
aufzufordern, die Immobilie zu verkaufen; einen Anvertrauensschritt
des Sendens, durch den Immobilientransaktionsdienstleister-Server,
von einer vorbestimmten Fondsbedingung und von Information über
die zum Verkauf angefragte Immobilie über das Netzwerk
an ein Treuhandgesellschafts-System, um die Immobilie einer Treuhandgesellschaft
anzuvertrauen, und des Empfangens von Beteiligungsrechtsinformation
als eine Antwort auf das Anvertrauen der Immobilie; einen Verkaufsschritt des
Zurverfügungstellens, durch den Immobilientransaktionsdienstleister-Server,
von Beteiligungsrechtsinformation, der Fondsbedingung und Preisinformation,
um das Beteiligungsrecht zu teilen und zu verkaufen; einen Käuferrechtbestimmungsschritt
des Bestimmens des das Beteiligungsrecht in dem Verkaufsschritt
kaufenden Käufers als einen von einem Residenzrechtsinhaber
mit einem Recht, auf dem Besitz zu residieren, und einem Investor
mit einem Recht zum Erhalten eines Kapitalertrags, basierend auf
der Fondsbedingung; und einen Dividendenbereitstellungsschritt des
Bereitstellens, wenn eine vorbestimmte Dividendenbedingung erfüllt
ist, von Erträgen aus der Immobilie als Dividenden an den
Residenzrechtsinhaber und dem Investor in einem vorbestimmten Verhältnis.
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Vorzugsweise
ist der Prozentanteil des Beteiligungsrechts, der das Recht zur
Benutzung des Besitzes verschafft, 51%. Der Prozentanteil des Beteiligungsrechts,
der das Recht zur Benutzung des Besitzes verschafft, kann auf einen
anderen Wert gesetzt werden. Der Prozentanteil eines Beteiligungsrechts,
der ein Residenzrecht verschafft, kann wenigstens zwei Beteiligungsprozentanteile
umfassen: einen ersten Residenzrechtsbeteiligungsprozentanteil und
einen zweiten Residenzrechtsbeteiligungsprozentanteil, welche verschiedene
Dividendenprozentanteile des Residenzrechts und des Investitionsrechts
ergeben.
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Gemäß der
vorliegenden Erfindung kann das Eigentum an einer bestimmten Immobilie
anvertraut und verwaltet werden, ein Recht an der Immobilie kann
in eine Mehrzahl von Beteiligungsrechten geteilt und online in Umlauf
gebracht werden, und Käufer, die die Beteiligungsrechte
innehaben, können ihre Beteiligungsrechte teilen und die
geteilten Beteiligungsrechte über das Netzwerk in Umlauf
bringen. Somit kann eine Mehrzahl von Beteiligungsrechten für
eine Immobilie frei geteilt und wiederholt in Umlauf gebracht werden.
Außerdem kann unter Käufern, die Beteiligungsrechte
innehaben, ein Residenzrechtsinhaber und ein Investor gemäß eines
vorbestimmten Kaufverhältnisses bestimmt werden, wobei
der Residenzrechtsinhaber ein Recht zum Besetzen der Immobilie haben
kann und der Investor größere Dividenden aus einem
Kapitalertrag für die Immobilie empfangen kann als der
Residenzrechtsinhaber.
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Dementsprechend
kann der Käufer, der den Wunsch hat, auf dem Besitz zu
residieren, die Immobilie durch Bezahlen von nahezu lediglich der
Hälfte ihres Preises besitzen. Auch ist Geld nicht für
eine lange Zeit in der Immobilie festgelegt; kurzfristige Investitionen
sind möglich. Auch kann ein Investor einen geringeren Geldbetrag
in die Immobilie investieren. Insbesondere kann ein Beteiligungsprozentanteil
des Residenzrechts auf 10% oder weniger verringert werden, anstelle
von 51%. Dies ermöglicht es dem Käufer, durch
Bezahlen eines geringeren Geldbetrages auf dem Besitz zu residieren.
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Außerdem
können Investitionen in Immobilien begünstigt
werden, und Immobilienkapital kann freigesetzt werden und für
Fabriken verwendet werden, wodurch somit ein neuer Immobilienmarkt
erschaffen wird. Insbesondere kann ein Investor einen Beteilungsprozentanteil
eines Investitionsrechts für sowohl das Residieren als
auch das Investieren abstimmen und dadurch Immobilienspekulation
unterdrücken, das Residieren stabilisieren und zu sozialer Stabilisierung
beitragen. Auch garantiert die vorliegende Erfindung stabilisierte
Steuerquellen, um zur Volkswirtschaft beizutragen.
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Da
die Immobilientreuhandgesellschaft Eigentümer der anvertrauten
Immobilie wird, ist es dem Residenzrechtsinhaber und dem Investor
nicht gestattet, eine provisorische Registrierung (amtliche Eintragung)
für die Immobilie einzurichten, aber es ist ihnen gestattet,
ein Sicherungspfandrecht für ein Residenzrechtszertifikat
und eine Investitionssicherheit einzurichten. Somit können
der Residenzrechtsinhaber und der Investor Eigentumsrechte wie gewöhnliche
Besitzer von Immobilien ausüben.
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Kurze Beschreibung der Zeichnungen
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Die
obigen und andere Gegenstände, Merkmale und Vorteile der
vorliegenden Erfindung werden denjenigen mit gewöhnlichen
Kenntnissen auf dem Fachgebiet deutlicher werden durch eine detaillierte Beschreibung
von bevorzugten Ausführungsbeispielen derselben mit Bezug
auf die beigefügten Zeichnungen, von denen:
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1 ein
konzeptionelles Schaubild eines Systems einer beispielhaften Ausführungsform
der vorliegenden Erfindung ist;
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2 ein
Blockdiagramm eines Systems gemäß einer beispielhaften
Ausführungsform der vorliegenden Erfindung ist;
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3 ein
Blockdiagramm ist, das einen Immobilientransaktionsdienstleister-Server
gemäß einer exemplarischen Ausführungsform
der vorliegenden Erfindung veranschaulicht;
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4 ein
Ablaufdiagramm ist, das ein Immobilien-Transaktionsverfahren gemäß einer
exemplarischen Ausführungsform der vorliegenden Erfindung veranschaulicht;
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5 eine
Immobilienfondsanfrage gemäß einer exemplarischen
Ausführungsform der vorliegenden Erfindung veranschaulicht;
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6 ein
Immobilienfondsbuch gemäß einer exemplarischen
Ausführungsform der vorliegenden Erfindung veranschaulicht;
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7 ein
Ablaufdiagramm ist, das einen Immobilien-Transaktionsprozeß gemäß einer
exemplarischen Ausführungsform der vorliegenden Erfindung veranschaulicht;
und
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8 ein
Ablaufdiagramm ist, das einen Immobilienbeteiligungsumlaufprozeß gemäß einer beispielhaften
Ausführungsform der vorliegenden Erfindung veranschaulicht.
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Beste Weise zur Ausführung
der Erfindung
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Im
folgenden werden exemplarische Ausführungsformen der vorliegenden
Erfindung im Detail beschrieben werden. Die vorliegende Erfindung
ist nicht auf die unten offenbarten Ausführungsformen beschränkt,
sondern kann in verschiedenen Formen implementiert werden. Die folgenden
Ausführungsformen werden beschrieben, um es demjenigen
mit gewöhnlichen Kenntnissen auf dem Fachgebiet zu ermöglichen,
die Erfindung auszuführen und auszuüben.
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1 ist
ein schematisches Blockdiagramm, das ein Immobilien-Transaktionssystem
unter Verwendung eines Immobilienfonds gemäß einer
exemplarischen Ausführungsform der vorliegenden Erfindung
veranschaulicht. 4 ist ein Ablaufdiagramm, das
ein Immobilientransaktionsverfahren unter Verwendung eines Immobilienfonds
gemäß einer exemplarischen Ausführungsform
der vorliegenden Erfindung veranschaulicht. Obwohl exemplarische
Ausführungsformen der vorliegenden Erfindung mit Bezug
auf Immobilien beschrieben werden werden, kann das System und das
Verfahren der vorliegenden Erfindung auf Quasi-Immobilien angewendet werden,
die anvertraut oder besetzt werden können oder in die von
einer Person investiert werden kann, wie beispielsweise Fahrzeuge,
Schiffe, Kunstwerke, Kuriositäten, usw.
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Bei
einer Immobilientransaktion und Verwendung eines Fonds gemäß einer
exemplarischen Ausführungsform der vorliegenden Erfindung,
wie in 1 gezeigt ist, greift ein Benutzer über
sein oder ihr Endgerät auf ein Online-Transaktionssystem
zu und vertraut eine Immobilie dem System an. Beteiligungsrechte
für die anvertraute Immobilie werden zum Verkauf bereitgestellt,
und ein Käufer, der ein bestimmtes Beteiligungsrecht innehat,
hat ein Recht, den Besitz zu benutzen. Dieses Modell kann eine Belastung
eines Käufers, der den Besitz zu benutzen wünscht,
und eines Käufers, der zu investieren wünscht,
verringern.
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Unter
Bezugnahme auf 1 greift ein Verkäufer
einer bestimmten Immobilie 10 über ein Verkäuferendgerät 140 auf
einen Immobilientransaktionsdienstleister-Server 120 zu.
Der Immobilientransaktionsdienstleister-Server 120 stellt
Information über zu verkaufende Immobilien von dem Verkäufer-Endgerät 140 einem
Treuhandgesellschaftssystem 160 einer Treuhandgesellschaft
zur Verfügung, die gewerbsmäßig mit sich
auf Immobilienfonds beziehenden Rechtsangelegenheiten handelt, um
das Fonds- oder Treuhandverhältnis anzufordern. Das Treuhandgesellschaftssystem 160 stellt
dem Immobilientransaktionsdienstleister-Server 120 Verwaltungsinformation
zur Verfügung, umfassend Beteiligungsrechts-Information
für anvertraute Immobilien. Der Immobilientransaktionsdienstleister-Server 120 teilt
die Beteiligungsrechte und verkauft dieselben an das Käufer-Endgerät 180 oder 190.
Das Käuferendgerät 180, welches ein bestimmtes
Beteiligungsrecht kauft, hat ein Recht, den Besitz zu benutzen (z.
B. ein Residenzrecht) und das Käufer-Endgerät 190,
welches ein verbleibendes Beteiligungsrecht kauft, hat ein Recht,
einen Investitionsertrag wie beispielsweise einen Kapitalertrag
zu empfangen. Zwecks gerechter Ertragsverteilung hat eine Beteiligung,
die ein Recht zur Benutzung des Besitzes bereitstellt, einen kleineren
Dividendensatz des Kapitalertrags als eine Beteiligung, die einen
Investitionsertrag bereitstellt. Indessen kann, wenn aus der Benutzung
der Immobilie ein Ertrag erzeugt wird, ein Anteil des Ertrages als
eine Dividende zur Verfügung gestellt werden. Vorzugsweise
ist eine Dividende für eine Beteiligung zum Benutzen des
Besitzes größer als diejenige für eine
Investitionsbeteiligung.
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Der
Immobilientransaktionsdienstleister-Server 120 kooperiert
mit einer Karten-Informationsdatenbank (nicht gezeigt), um einen
geographischen Ort einer bestimmten Immobilie zu bestätigen,
oder mit einer Grundbuchamts-Internet-Präsenz (der zuständigen
Behörde) des koreanischen obersten Gerichtshofes (nicht
gezeigt), um beispielsweise Grundbücher (Immobilienregister)
auszulesen.
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In
der gezeigten exemplarischen Ausführungsform dient der
Immobilientransaktionsdienstleister-Server 120 dazu, Beteiligungsrechte
in Umlauf zu bringen. In anderen Ausführungsformen können
der Immobilientransaktionsdienstleister-Server 120 und
das Treuhandgesellschafts-System 160 mit Finanzgütern
handeln. Beispielsweise können sowohl der Server 120 als
auch das System 160 ihre Websites im Internet bereitstellen,
Mitglieder sammeln, Mitgliedsinformationen verwalten, ein Interface bereitstellen,
um es Personen zu ermöglichen, sich auf Immobilien beziehende
Finanzgüter anzufordern, Informationen über zu
verkaufende Immobilien sammeln und bereitstellen, und einen Beteiligungsrechts- Transaktionsdienst
und einen Übereignungsdienst bereitstellen. Vorzugsweise
tauschen der Immobilientransaktionsdienstleister-Server 120 und das
Treuhandgesellschaftssystem 160 zugehörige Informationen
aus.
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Der
Immobilientransaktionsdienstleister-Server 120 kann von
einem Sicherheiten-Unternehmen, einem Immobilienagenten, einer Immobilientreuhandgesellschaft,
einem Individuum oder dergleichen verwaltet werden.
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Obwohl
der Server 120 und das Treuhandgesellschaftssystem 160 als
separate Einheiten gezeigt sind, können sie als dasselbe
physikalische Gerät implementiert sein. Obwohl ein Immobilien-Transaktionsdienstleister-Server
oder ein Treuhandgesellschaftssystem in 2 gezeigt
sind, können der Server oder das System auch durch ein
Netzwerksystem implementiert sein, welches eine Mehrzahl von Sub-Servern
aufweist, die in mehreren Gebieten lokalisiert sind. Dieses Netzwerksystem
ist nützlich, wenn Information über Immobilienrechte,
z. B. Beteiligungsrechte, zur Verfügung gestellt wird und
es den Mitgliedern gestattet wird, Transaktions- und Übertragungsprozeduren
durchzuführen.
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Aus
Gründen der Einfachheit sind in 2 lediglich
ein Verkäufer-Endgerät 140 und zwei Käufer-Endgeräte 180 und 190 gezeigt.
Die Anzahl der Endgeräte ist jedoch nicht beschränkt.
Wenn allgemeine Netzwerkbenutzer über eine Mitgliedseinzeichnungsprozedur,
die von dem Immobilientransaktionsdienstleister-Server 120 der
vorliegenden Erfindung zur Verfügung gestellt wird, Mitglieder
werden und eine Transaktionsprozedur durchführen, können
sie zum Verkäuferendgerät 140 oder dem Käufer-Endgerät 180 oder 190 werden,
welche auch als Händler-Endgerät bezeichnet werden
können.
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2 ist
ein Blockdiagramm, das ein Immobilientransaktionssystem gemäß einer
exemplarischen Ausführungsform der vorliegenden Erfindung veranschaulicht.
Unter Bezugnahme auf 2 umfasst das Immobilientransaktionssystem
einen Fondsverwaltungsserver 161 und eine Fonds- oder Treuhanddatenbank 162 eines
Treuhandgesellschaftssystems 160; einen Immobilien-Transaktions-Verwaltungsserver 121,
einen Beteiligungs-Verkaufsserver 122 und eine Transaktionsdatenbank 123 eines
Immobilientransaktionsdienstleister-Servers 120; einen
Preisbereitstellungsserver 170; ein Verkäufer-Endgerät 140;
und Händler-Endgeräte (z. B. ein Residierenden-Endgerät 181 und
ein Investor-Endgerät 191).
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Der
Fondsverwaltungsserver 161 kann Beteiligungsrechte für
anvertraute Immobilien gemäß einer vorbestimmten
Fondsbedingung verwalten. Der Fondsverwaltungs-Server 161 kann
Information über eine Änderung von Beteiligungsrechten
mit dem Immobilien-Transaktionsaktions-Verwaltungsserver 121 austauschen,
Immobilien-Fondsinformation von dem Immobilien-Transaktions-Verwaltungsserver 121 empfangen,
um Rechte einzurichten, und dem Immobilien-Transaktions-Verwaltungsserver 121 Information über
die Beteiligungsrechte zur Verfügung stellen. Der Fonds-Verwaltungsserver 161 kann
auch Informationen über direkt anvertraute Immobilien und Beteiligungsrechtsinformationen
dem Immobilien-Transaktions-Verwaltungsserver 121 zur Verfügung
stellen, um eine Anfrage für eine stellvertretende Ausführung
einer Transaktion zu machen. Die Fondsdatenbank 162 speichert
Immobilieneigentümerschaft (eine Eigentümerschafts-DB);
in einem Register verzeichnete Information über Immobilien, in
einem Fondsbuch verzeichnete Information und Fondsbedingungsinformation
(eine Immobilien-DB); und Information über Quasi-Immobilien,
wie beispielsweise andere Objekte als Immobilien, die Benutzern
einen Gewinn zu Verfügung stellen (eine Quasi-Immobilien-DB).
Selbstverständlich können auch Mitgliedsinformation,
Information über Gebühren für Rechtsänderungen,
Kosten, Steuern und dergleichen ebenfalls von der Datenbank verwaltet
werden.
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Die
Fondsbedingung kann hier beim Anvertrauen der Immobilie oder später
eingerichtet werden und kann später modifiziert werden.
Die Fondsbedingungsinformation umfasst einen Prozentanteil eines Beteiligungsrechts,
der das Recht zur Benutzung des Besitzes verschafft, ein Dividendenverhältnis
zwischen dem Beteiligungsrecht, das das Recht zur Benutzung des
Besitzes verschafft und einem Beteiligungsrecht als Investition,
eine Bedingung eines Käufers des Beteiligungsrechts, welches
das Recht zur Benutzung des Besitzes verschafft, eine Bedingung
eines Käufers des Beteiligungsrechts als Investition, eine
Verkaufszeitbedingung, usw..
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Beispielsweise
kann das Beteiligungsrecht, welches das Recht zum Benutzen des Besitzes
verschafft, auf 51% gesetzt sein. Das Dividendenverhältnis
zwischen dem Beteiligungs recht, welches das Recht zur Benutzung
des Besitzes verschafft, und dem Beteiligungsrecht als Investition
kann auf 30:70 gesetzt sein. Der Käufer des Beteiligungsrechts,
welches das Recht zur Benutzung des Besitzes verschafft, kann als
eine hauslose Person bestimmt werden, die eine erste Priorität
hat und zwei oder mehr Mitglieder seiner oder ihrer Familie unterstützt.
In dem Falle der Bedingung der Verkaufszeit wird das Beteiligungsrecht,
welches das Recht zum Benutzen des Besitzes verschafft, für
einen Zeitraum von 7 Jahren nach dem Erwerb des Beteiligungsrechtes
für den Verkauf gesperrt, und es wird zugelassen, dass das
Beteiligungsrecht als Investition unmittelbar nach dem Erwerb des
Beteiligungsrechtes geteilt und verkauft wird. Auf diese Weise kann
die Fondsbedingung gemäß einer Politik bestimmt
werden, die eine Art und einen Preis der Immobilie, einen Wechsel
einer Immobilienpolitik, Wirkungen der Immobilie auf die Gesellschaft
und dergleichen widerspiegelt. Die Fondsbedingung kann ein Niveau
der Aktivierung und der Stabilität eines Immobilienmarktes
einstellen. Indessen kann die Fondsbedingung geändert werden
durch Verkauf der gesamten Beteiligung, Verkauf einer maximalen
Beteiligung, Dividendenverteilung, einer Vereinbarung zwischen Beteiligungsrechtsinhabern,
einer Änderung einer Dienstleistungspolitik, usw..
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Der
Immobilien-Transaktions-Verwaltungsserver 121 ist mit dem
Fonds-Verwaltungsserver 161 und dem Preisbereitstellungsserver 170 verbunden. Der
Immobilien-Transaktions-Verwaltungsserver 121 stellt Information über
Beteiligungsrechte der anvertrauten Immobilie und Information über
Beteiligungsrechte, die durch das Händler-Endgerät
(d. h., das Residierenden-Endgerät 181 oder das
Investor-Endgerät 182) zum Verkauf angefragt sind,
zusammen mit einem aktuellen Preis zur Verfügung. Der Immobilien-Transaktions-Verwaltungsserver 121 bestimmt auch
eine zur Transaktion zulässige Beteiligung, ein Recht zur
Benutzung des Besitzes und ein Ertragsverteilungsverhältnis
basierend auf einem Beteiligungsrecht und Käuferinformation
gemäß einer vorbestimmten Fondsbedingung auf Empfang
einer Kaufanforderung von dem Händler-Endgerät
(z. B. dem Residierenden-Endgerät 181 oder dem
Investor-Endgerät 191) hin. Der Immobilien-Transaktions-Verwaltungsserver 121 stellt
dem Fonds-Verwaltungsserver 161 auch eine Änderung
in dem Beteiligungsrecht, welche von der Transaktion verursacht wurde,
zur Verfügung. Das heißt, der Immobilien-Transaktions-Verwaltungsserver 121 führt
eine Transaktion der Beteiligungsrechte für die anvertraute
Immobilie anstelle des Verkäufers durch und stellt eine
Funktion zur Verfügung, um Beteiligungsrechtsinhabern es
zu ermöglichen, ihre Beteiligungsrechte weiterzuveräußern
(d. h., die Beteiligungsrechte in Umlauf zu bringen).
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Obwohl
in dem in 2 gezeigten System der Beteiligungsverkaufs-Server 122,
bei dem es sich um einen Web-Server handeln kann, der dem Verkäufer-Endgerät 140 eine
Schnittstelle zur Verfügung stellt, das Residierenden-Endgerät 181 und
das Investoren-Endgerät 191 als unabhängige
Einheiten aufgebaut sind, kann der Beteiligungsverkaufs-Server 122 in
dem Immobilien-Transaktions-Verwaltungsserver 121 enthalten
sein.
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Um
die obige Dienstleistung zur Verfügung zu stellen, kann
der Immobilien-Transaktions-Verwaltungsserver 121 eine
Transaktionsdatenbank 123 enthalten zum Speichern von Vertragsinformationen für
Beteiligungsverkäufe, Beteiligungsinformationen, in einem
Register verzeichnete Information über eine Immobilie und
Fondsbedingungsinformationen (eine Immobilien-DB); Rechteinrichtungsinformation
einschließlich in einem Fondsbuch verzeichneter Informationen;
Informationen über Kosten einschließlich Gebühren
und Steuern; Transaktions-Information für Beteiligungsverkäufe;
und Dividendeninformation. Die Transaktionsdatenbank 123 kann
weiter eine Mitgliedsinformationsdatenbank zum Verwalten von Mitgliedsinformation,
eine Datenbank zum Verwalten von Kauf- und Verkaufsanfragen-Information,
eine Käufer-Informationsdatenbank und eine Verkäufer-Informationsdatenbank
umfassen.
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3 ist
ein Blockdiagramm, das einen Immobilien-Transaktions-Verwaltungsserver 200 gemäß einer
exemplarischen Ausführungsform der vorliegenden Erfindung
veranschaulicht. Unter Bezugnahme auf 3 ist der
Immobilien-Transaktions-Verwaltungsserver 200 dazu eingerichtet,
mit einem Transaktionsendgerät, einem Fondsverwaltungsserver
und einem Preisbereitstellungsserver zusammenzuarbeiten.
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Zunächst
umfasst der Immobilien-Transaktions-Verwaltungsserver 200 einen
Beteiligungsverkaufsmanager 210, der mit dem Transaktionsendgerät über
einen Beteiligungsverkaufsserver verbunden ist, um Beteiligungsverkaufsinformation
zur Verfügung zu stellen oder eine Anfrage zum Kaufen oder Verkaufen
einer Immobilie zu empfangen; einen Beteiligungsinformationsbereitsteller 214 zum
Bereitstellen von Information über Beteiligungsrechte für die
Immobilie zusammen mit einem aktuellen Preis und einem Dividendenverhältnis;
einen Vertrags/Transaktionsprozessor 211 zum Vergleichen von
Käuferinformation mit einer Fondsbedingung für die
Immobilie auf Empfang einer Kaufanfrage hin, um zu bestimmen, ob
es dem Käufer gestattet ist, die Immobilie zu kaufen, und
einen Vertrag oder eine Transaktion zu bearbeiten, wenn es bestimmt
wird, dass es dem Käufer gestattet ist, die Immobilie zu
kaufen; einen Rechtsbeziehungsprozessor 212 zum Erzeugen von
Information über eine Änderung in einer Rechtsbeziehung,
um sie dem Käufer und dem Fondsverwaltungsserver zur Verfügung
zu stellen, basierend auf dem Ergebnis des Vertrags/Transaktionsprozessors 211;
und einen Kostenprozessor 213 zum Bezahlen eines Preises
der Immobilie und von Transaktionskosten, basierend auf dem Ergebnis
von dem Vertrags/Transaktionsprozessor 211, und zum separaten
Abrechnen von Steuern und Gebühren, die die Kosten bilden.
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Der
Immobilientransaktionsverwaltungsserver 220 umfasst weiter
einen Treuhand- oder Fondsprozessor 221, um dem Fondsverwaltungsserver eine
Immobilie anzuvertrauen oder Beteiligungsinformation für
die Immobilie von dem Fondsverwaltungsserver zu verzeichnen (registrieren);
einen Rechtsänderungsaktualisierer 222 zum Austauschen
von Information über eine Änderung in dem Beteiligungsrecht
mit dem Fondsverwaltungsserver; einen Preisinformationsmanager 223,
um Beteiligungspreisinformation, die aus einem Transaktionserfolg
resultiert, an den Preisbereitstellungsserver rückzuführen;
und eine Informationssende/Empfangseinheit 230 zum Verbinden
des Fondsprozessors 221, des Rechtsänderungsaktualisierers 222 und
des Preisinformationsmanagers 223 mit dem Fondsverwaltungsserver und
dem Preisbereitstellungsserver.
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Indessen
kann der Immobilientransaktionsverwaltungsserver 200 weiter
eine Steuereinheit 220 zum Verwalten der Komponenten, Verbinden
von Eingängen und Ausgängen der Komponenten miteinander,
zum Zurverfügungstellen von Information oder einer für
das Bestimmen erforderlichen Betriebsfunktion, zum Zurverfügungstellen
erforderlicher Information von der Transaktionsdatenbank 123,
Aktualisieren der Transaktionsdatenbank 123 mit Ausgabeinformation
und Durchführen von dividendenbezogenen Verarbeitungen
umfassen.
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Der
Rechtsbeziehungsprozessor 212 klassifiziert den Käufer
in eine Person, die ein Recht zum Benutzen des Besitzes innehat
(z. B. ein Residenzrechtsinhaber oder ein Residierender) und in
einen Investor, abhängig von einem Inhalt der Transaktion. Wenn
ein Verkäufer auffordert, seine oder ihre Immobilie zu
verkaufen, kann der Fondsprozessor 221 die Immobilie dem
Fondsverwaltungsserver anvertrauen und Immobilienbeteiligungsinformation
als das Fondsergebnis empfangen. Wenn der Verkäufer die
Immobilie direkt dem Treuhandgesellschaftssystem anvertraut, empfängt
und registriert der Fondsprozessor 221 die Immobilienbeteiligungsinformation.
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Indessen
kann der Rechtsänderungsaktualisierer 222 weiter
einen Rechtsänderungsbenachrichtiger umfassen, um einen
Beteiligungsrechtsinhaber von einem Rechtsänderungszustand
zu benachrichtigen, beispielsweise mittels einer E-Mail, einer Kurznachricht
(”short message”), einer Sprachnachricht oder
einer Multimedianachricht, wenn das Beteiligungsrecht geändert
wird.
-
Der
Preisinformationsmanager 223 stellt dem Preisbereitstellungsserver
aus dem Transaktionserfolg resultierende Immobilienpreisinformation zur
Verfügung, und der Preisbereitstellungsserver kann existierende
Preisinformation mit der Immobilienpreisinformation aktualisieren.
-
Der
Beteiligungsrechtsinformationsbereisteller 214 verzeichnet
das Beteiligungsrecht und dem von dem Verkäufer genannten
Preis, stellt die Information zusammen mit Preisinformation und
Dividendeninformation zur Verfügung. Der Vertrags/Transaktionsprozessor 211 kann
den Beteiligungsrechtsverkauf durchführen unter Verwendung
wenigstens einer von einer nachvertraglichen Transaktion, einer unmittelbaren
Transaktion und einem wettbewerblichen Gebot.
-
Wenn
eine zeitliche Begrenzung als die Fondsbedingung ausläuft
oder ein Zielertragswert als die Fondsbedingung erfüllt
ist, stellt die Steuereinheit 220 eine Dividende aus dem
Kapitalertrag zur Verfügung. In diesem Fall ist ein Dividendenverhältnis
des Beteiligungsrechtes, welches das Recht zum Benutzen des Besitzes
verschafft, kleiner als dasjenige des Beteiligungsrechts als Investition.
Indessen wird, wenn die Immobilie ein Wohnhaus ist, lediglich ein Kapitalertrag
als eine Dividende zur Verfügung gestellt, während,
wenn die Immobilie ein Geschäftsgebäude, ein Bürogebäude,
oder ein Parkplatz ist und in der Lage ist, einen Ertrag zu ergeben,
ein Anteil des Ertrags als eine Dividende zur Verfügung
gestellt werden kann gemäß einem vorbestimmtem
Zeitraum. In diesem Fall kann einem Immobilienbenutzer, der zu den
Einkünften durch Benutzen der Immobilie beiträgt,
eine größere Dividende zur Verfügung gestellt
werden, im Gegensatz zu der Dividende aus dem Kapitalertrag.
-
Das
System kann weiter eine Einheit (nicht gezeigt) umfassen, um geographische
Information oder Preiswechselinformation (engl.: ”price
transition information”) für Immobilien zur Verfügung
zu stellen.
-
4 ist
ein Ablaufplan, der ein Verfahren zum Zurverfügungstellen
einer Immobilientransaktionsdienstleistung zwischen einem Verkäufer
und einem Käufer gemäß einer exemplarischen
Ausführungsform der vorliegenden Erfindung veranschaulicht.
-
Zunächst
greift der Verkäufer auf den Immobilientransaktionsdienstleister-Server über
das Verkäuferendgerät zu und stellt dem Immobilientransaktionsdienstleister-Server
Information über die zu verkaufende Immobilie zur Verfügung
(z. B. eine Wohnung, ein Haus, ein Bürogebäude
oder ein Geschäftsgebäude). Die Information kann
beispielsweise einfach zur Verfügung gestellt werden durch
Verwendung von Web-Dokumenten auf einer Website. Auf diese Weise
betraut der Verkäufer einen Immobilientransaktionsdienstleister-Server
damit, die Immobilie zu verkaufen. Der Verkäufer kann eine
Bezahlung für die anvertraute Immobilie von dem Immobilientransaktionsdienstleister-Server
erhalten. Diese Bezahlung kann erhalten werden, nachdem die Immobilie
anvertraut wurde oder der Käufer einen Preis für
die Immobilie bezahlt.
-
Der
Immobilientransaktionsdienstleister-Server (einschließlich
den Sub-Servern) und das Treuhandgesellschaftssystem können
Kauf/Verkaufsantragsformulare im Web zur Verfügung stellen,
so dass der Verkäufer sie damit betraut, die Immobilie zu
verkaufen, oder der Käufer die Immobilie kauft. Das Verkaufsantragsformular
kann beispielsweise eine Anga be der Immobilie, eine Rechtsart (d.
h. ein Residenzrecht und ein Investitionsrecht), Verkaufen/Kaufen,
persönliche Information eines Antragstellers (z. B. eine
Identifikationsnummer, einen Namen, eine Adresse usw.) und ein Identitätsdokument (das
dem Antrag beizufügen ist) umfassen. Der Antrag kann weiter
eine Adresse eines Besitzes, ein Art der Immobilie (z. B. ein Bürogebäude,
ein Geschäftsgebäude, freies Land), Beteiligungsprozentanteile
eines Residenzrechts und eines Investitionsrechts, eine Teilung
des Investitionsrechts und Dividendenprozentanteile des Kapitalertrags
umfassen. Um einen Verkaufs- oder Kaufantrag zu machen, kann der Verkäufer
oder der Käufer benötigte Information in die Kauf/Verkaufsantragsformulare
schreiben und dieselben an den Immobilientransaktionsdienstleister-Server
senden. Andere Fondsbedingungen (z. B. eine Käuferbedingung
und eine Transaktionsbedingung) können automatisch gesetzt
werden, beispielsweise abhängig von einer Dienstleistungspolitik oder
einer Regierungspolitik.
-
5 veranschaulicht
ein Beispiel eines solchen Immobilienfondsantrags. Dieser Antrag
ist lediglich ein einfaches Beispiel und kann modifiziert werden,
falls notwendig. Der Immobilienfondsantrag umfasst eine Adresse
des Besitzes und eine Art einer Immobilie, um die anvertraute Immobilie
zu definieren. Der Immobilienfondsantrag kann weiter, falls möglich,
einen Namen eines Gebäudes umfassen, um die Definition
zu erleichtern.
-
Die
Immobilientreuhandgesellschaft wird als ein Inhaber für
Immobilienfonds geschrieben. Beteiligungsprozentanteile und Dividendenprozentanteile des
Residenzrechtsinhabers und des Investors können aus dem
Fondsbuch ermittelt werden. Der Residenzrechtshalter und der Investor
können einfach durch verschiedene Farben identifiziert
werden. Der Residenzrechtsinhaber und der Investor können auch
durch ihre berechtigenden Sicherheiten identifiziert werden. Die
berechtigenden Sicherheiten werden in verschiedenen Farben dargestellt
zur einfachen Identifizierung einer Art des Rechts. Der Fondsprozess
gestattet es einer ursprünglich berechtigten Person, eine
dritte Partei als einen Residenzrechtsinhaber zu nennen. Dies führt
dazu, dass die Immobilie auf den Residenzrechtsinhaber übertragen
wird. Der Fondsantrag erfordert das Bestimmen der Beteiligungsprozentanteile
des Residenzrechts und der Investitionssicherheit, und die entsprechenden
Dividendenprozentanteile können ebenfalls bestimmt und
separat geschrieben werden. Die Gesamtbestände einer ausgegebenen
Investitionssicherheit und ein Preis einer Aktie der Investitionssicherheit können
geschrieben werden.
-
Im
Flussdiagramm der 4 wird, nachdem der Verkäufer
damit betraut, eine bestimmte Immobilie zu verkaufen, die Immobilie
der Immobilientreuhandgesellschaft anvertraut. Das Fondsverhältnis wird
hergestellt, indem der Immobilientransaktionsdienstleister Fondsinformation über
die Immobilie (z. B. Immobilienfondsantragsinformation und Fondsbedingungsinformation)
an das Treuhandgesellschaftssystem sendet. Unter einem gesetzlichen
Registrierungssystem muss ein Eigentümer seine oder ihre Immobilie
gesetzlich registrieren lassen, um sein oder ihr Recht gegen andere
Personen auszuüben. Das Treuhandgesellschaftssystem kann
beispielsweise mit einem nationalen Grundbuchamtsonlinesystem verbunden
sein und als Eigentümer im Abschnitt A eines Immobilienregisters
gemäß der Fondsbedingung der anvertrauten Immobilie
registriert sein. Zugehörige rechtliche Verwaltungsinformation über
die Immobilie kann von dem Treuhandgesellschaftssystem an den Immobilientransaktionsdienstleister-Server
gesendet werden.
-
Gemäß der
vorliegenden Erfindung kann das Treuhandgesellschaftssystem ein
Fondsregister erzeugen und speichern, in welchem das Residenzrecht,
das Investitionsrecht und die Änderungen umlaufender Beteiligungsrechte
für die bestimmte Immobilie geschrieben werden, und kann
das Fondsregister verwalten und aktualisieren in Zusammenarbeit
mit dem Immobilientransaktionsdienstleister-Server. Das Treuhandgesellschaftssystem
kann auch den Mitgliedern gestatten, einen Inhalt des Fondsregisters
kostenlos oder kostenpflichtig zu lesen. Das Fondsregister, das
von dem Treuhandgesellschaftssystem der vorliegenden Erfindung zur Verrfügung
gestellt wird, kann ein ähnliches Format wie ein Immobilienregister
oder ein Fondsregister haben, das tatsächlich von (der
zuständigen Behörde) dem Koreanischen Obersten
Gerichtshof zur Verfügung gestellt wird.
-
Indessen
werden Details des Residenzrechtsinhabers und des Investors mit
einer Investitionssicherheit vorzugsweise in ein separates Immobilienfondsbuch
geschrieben. Ein Beispiel des Immobilienfondsbuches ist in 6 gezeigt.
-
Als
ein nachfolgender Schritt des in 4 gezeigte
Ablaufplans wird dann ein Immobilienteilungs- und Verkaufsschritt
durchgeführt, in welchem der Immobilien-Transaktions-Dienstleister
Information über eine Mehrzahl von Beteiligungsrechten,
von denen jedes wenigstens einen Anteil des sich auf die Immobilie
beziehenden Rechtes enthält, der Mehrzahl von Käuferendgeräten
zur Verfügung stellt, welche über das Netzwerk
auf den Immobilientransaktionsdienstleister zugreifen können,
und dieser verkauft die Beteiligungsrechte. Dabei kann das Beteiligungsrecht
eine Eigentümerbeteiligung der bestimmten Immobilie angeben.
Beispielsweise kann die kleinste Beteiligung, die verkauft werden
kann, 50%, 10%, 5% und 1% umfassen. Diese Beteiligung kann erhalten
werden durch Teilen von 100% eines aktuellen Preises der Immobilie.
Die Beteiligungsrechte können als Zertifikate den Käufern
zur Verfügung gestellt werden. Der Rechtsübergang
für jedes Zertifikat kann beispielsweise von der Treuhandgesellschaft
in einer Übertragungsprozedur verwaltet werden.
-
Wenn
die Beteiligungsrechte für die bestimmte Immobilie alle
verkauft wurden, beispielsweise in einer Onlinetransaktion, wird
ein Käuferrechtbestimmungsschritt durchgeführt,
in welchem ein Residenzrechtsinhaber mit einem Recht, tatsächlich
auf dem Besitz zu residieren, und ein Investor mit einem Recht,
lediglich einen Kapitalertrag aus der Immobilie zu erhalten, aus
einer Mehrzahl von Käufern, die die Beteiligungsrechte
kaufen, gemäß vorbestimmten Kriterien bestimmt
werden, die durch den Immobilientransaktionsdienstleister-Server
bestimmt werden. Selbstverständlich kann der Käuferrechtbestimmungsschritt
jedes Mal durchgeführt werden, wenn die Käufer
das Beteiligungsrecht kaufen. Der Residenzrechtsinhaber hat ein
Recht, den Besitz unmittelbar zu besetzen und zu benutzen, d. h.
einen Bereich einer Wohnung, eines Geschäftsgebäudes oder
eines Bürogebäudes. Der Investor hat lediglich ein
Beteiligungsrecht, d. h. ein Recht, eine vorbestimmte Dividende
aus dem Kapitalertrag der Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt
zu erhalten, anstelle des Rechtes, den Besitz unmittelbar zu besetzen
und zu benutzen. Der Residenzrechtsinhaber kann ebenfalls das Recht
haben, eine vorbestimmte Dividende aus dem Kapitalertrag der Immobilie
zu einem bestimmten Zeitpunkt zu erhalten. Indessen erfordert, wie
oben beschrieben wurde, die Fondsbedingung, dass sich der Residenzrechtsinhaber
durch Erfüllen eines bestimmten Erfordernisses qualifiziert; der
Residenzrechtsinhaber ist bezüglich einer Beteiligungsrechtstransaktionszeit
beschränkt. Wenn ein andere Ertrag als ein Kapi talertrag
durch das Besetzen einer bestimmten Art einer Immobilie erzeugt wird,
kann ebenfalls ein Teil des Ertrages als eine Dividende zur Verfügung
gestellt werden.
-
Auf
diese Weise kann der Residenzrechtsinhaber ein Recht zum Residieren
auf den Besitz lediglich durch Bezahlen eines Anteils des tatsächlichen Immobilienpreises
erhalten. Auch wird es einem Investor durch Bezahlen eines Anteils
des tatsächlichen Immobilienpreises ermöglicht,
in die Immobilie zu investieren, ohne den Besitz zu besetzen.
-
In
anderen beispielhaften Ausführungsformen kann der vorbestimmte
Beteiligungsprozentanteil des Residenzrechts 51% sein. In diesem
Fall kann der Residenzrechtsinhaber das Recht zum Residieren auf
den Besitz und das Recht zum Erhalten einer Dividende aus dem Kapitalertrag
erhalten durch Bezahlen von lediglich 51%. des Immobilienpreises.
Der Investor ist wenigstens ein Käufer, der ein 49% entsprechendes
Beteiligungsrecht kauft. Der Investor hat ein Recht, sein oder ihr
Beteiligungsrecht weiterzuveräußern, sowie ein
Recht, das Beteiligungsrecht zu teilen und zu verkaufen. Der Investor, der
das Beteiligungsrecht nicht verkauft, hat ein Recht, eine Dividende
aus einem Kapitalertrag zu erhalten. Der vorbestimmte Prozentanteil
des Residenzrechtes muss nicht 51% sein. Er kann 40%, 60% usw. sein.
-
Wenn
beispielsweise die vorliegende Erfindung auf das Verkaufen einer
Wohnung angewendet wird, kann ein Käufer in der Wohnung
wohnen durch Bezahlen der Hälfte eines tatsächlichen
Verkaufspreises der Wohnung. Im allgemeinen leihen sich Personen,
die eine Wohnung zu kaufen und in der Wohnung zu wohnen wünschen,
den größten Teil des Wohnungspreises von einer
Bank. Die vorliegende Erfindung ermöglicht es den Personen,
ihre Häuser zu besitzen, ohne Zinsen zu zahlen. Die Investoren,
die die Beteiligungsrechte innehaben, haben nicht das Residenzrecht,
sondern haben lediglich das Recht, die Dividende zu erhalten. Entsprechend wird
es den Investoren, die die Beteiligungsrechte innehaben, ermöglicht,
unmittelbar in eine gewünschte Immobilie zu investieren,
selbst wenn sie mehrere Häuser besitzen, wodurch Investitionen
ausgelöst werden.
-
In
anderen beispielhaften Ausführungsformen der vorliegenden
Erfindung kann der vorbestimmte Beteiligungsprozentanteil des Residenzrechts
wenigstens zwei Beteiligungspro zentsätze umfassen, d. h.
einen ersten Residenzrechtsbeteiligungsprozentanteil und einen zweiten
Residenzrechtsbeteiligungsprozentanteil. Vorzugsweise können
sich die wenigstens zwei vorbestimmten Residenzrechtsbeteiligungsprozentanteile,
d. h. der erste Residenzrechtsbeteiligungsprozentanteil und der
zweite Residenzrechtsbeteiligungsprozentanteil, von Dividendenprozentanteilen
des Residenzrechts und des Investitionsrechts aus dem Kapitalertrag
unterscheiden. Beim Verkaufen der Immobilie können die
Dividendenprozentanteile gemäß Ansichten der Treuhandgesellschaft
und der betroffenen Personen bestimmt werden und unmittelbar angewandt
werden. Auch können Prozentanteile des Residenzrechts und
des Investitionsrechts flexibel gemäß einer Immobilienpolitik
einer Regierung angewandt werden.
-
Anschließend
wird, wenn eine vorbestimmte Dividendenbedingung erfüllt
ist, bei der es sich beispielsweise um den Ablauf einer vorbestimmten
zeitlichen Begrenzung oder einen Anstieg eines aktuellen Preises
der Immobilie, der einen vorbestimmten Preis übersteigt,
handeln kann, ein Ertrag aus der Immobilie als Dividenden den Residenzrechtsinhaber und
dem Investor in einem vorbestimmten Verhältnis zur Verfügung
gestellt. Der Dividendenbereitstellungsschritt kann von der Treuhandgesellschaft,
die den Ertrag aus der Immobilie als Dividenden für den Residenzrechtsinhaber
und den Investor zur Verfügung stellt, durchgeführt
werden, wenn die Immobilie an eine dritte Partei verkauft wird.
Zusätzlich kann, wie oben beschrieben, wenn ein Ertrag
aus der Benutzung der Immobilie erzeugt wird, der Ertrag periodisch
als eine Dividende verteilt werden, abhängig von Beteiligungsrechten,
wobei ein Dividendenverhältnis sich von einem Verhältnis
von Dividenden aus Kapitalertrag unterscheiden kann.
-
In
anderen beispielhaften Ausführungsformen der vorliegenden
Erfindung umfasst das Verfahren einen Schritt des Zirkulierens des
Beteiligungsrechts. Das heißt, vor dem Dividendenbereitstellungsschritt
umfasst das Verfahren weiter den Beteiligungsrechtzirkulationsschritt,
in welchem der Investor den Immobilientransaktionsdienstleister-Server damit
betraut, sein oder ihr Beteiligungsrecht zu verkaufen, und der Immobilientransaktionsdienstleister-Server
das Beteiligungsrecht an eine Mehrzahl von Käuferendgeräten über
das Netzwerk verkauft.
-
Da
der Investor lediglich wünscht, Erträge aus der
Investition zu erhalten, kann er oder sie das Beteiligungsrecht
verkaufen, anstelle auf das Empfangen der Dividende zu warten, um
sein oder ihr in das Beteiligungsrecht investierte Geld zurückzuerlangen.
Der Investor teilt und bringt das Beteiligungsrecht ebenfalls für
einen gewünschten Betrag gemäß der Erfindung
in Umlauf. Dementsprechend kann der Investor einen gewünschten
Betrag der Investition innerhalb eines gewünschten Zeitraumes
zurückerlangen, wodurch ein Freiheitsgrad der Immobilieninvestition
erhöht wird.
-
Insbesondere
kann eine solche Beteiligungsrechtzirkulation eine Transaktion eines
sich auf die Immobilie beziehenden Rechtes sein, wie beispielsweise
einer Anleihe. Da das Beteiligungsrecht ein Recht ist, eine bestimmte
Dividende nach Ablauf eine vorbestimmten Zeit zu erhalten, kann
es dieselbe Beschaffenheit haben wie Aktien einer Aktiengesellschaft.
Das heißt, gemäß dem Beteiligungsrechtzirkulationsschritt
der vorliegenden Erfindung kann das Beteiligungsrecht selbst vorteilhafterweise
ein unabhängiges Investitionsobjekt sein, wie eine Aktie.
In dem Zirkulationsprozess steigt oder fällt ein Preis
des Beteiligungsrechtes selbst entsprechend Aussichten für
einen aktuellen Preis der Immobilie. Dementsprechend kann der Investor
zusätzlich zum Kapitalertrag Erträge in dem Beteiligungszirkulationsprozess
erhalten.
-
Indessen
unterscheidet sich das Immobilien-Transaktionsmodell gemäß einer
exemplarischen Ausführungsform der vorliegenden Erfindung
von Immobilienfonds (Real Estate Investment Trusts, REITs), bei
denen es sich um ein herkömmliches einfaches Miet- oder
Pachtsystem handelt, insofern als eine Person, die zu residieren
wünscht, ein Residenzrecht zu annährend einem
halben Wert kaufen kann, und eine Person, die zu investieren wünscht, separat
lediglich ein Recht als Investition kaufen kann.
-
7 und 8 sind
Ablaufdiagramme, die den oben beschriebenen Beteiligungszirkulationsprozess
veranschaulichen.
-
7 ist
ein Ablaufdiagramm, das einen Prozess des Verkaufens von Beteiligungsrechten
für eine anvertraute Immobilie zeigt, welche zum Verkaufen
angefragt ist. Wie in 7 gezeigt ist, werden in einem
Fondsprozess sich auf die Beteiligung, eine Dividende und eine Fondsbedingung
beziehende Rechte eingerichtet. In diesem Fall kann die Beteiligung
durch den Verkaufsantrag registriert werden basierend auf einem
aktuellen Preis für die Immobilie oder auf einem sich von
dem aktuellen Preis unterscheidenden Preis. Ein Käufer
greift dann über sein oder ihr Käufer-Endgerät
auf den Immobilientransaktionsdienstleister-Server zu, um Information über
die Beteiligung an der registrierten Immobilie zu überprüfen
und den Kauf einer gewünschten Beteiligung zu beantragen.
-
Wenn
der Käufer eine Käuferbedingung erfüllt
und mehr kauft als eine Referenzbeteiligung, wird der Käufer
als ein Residenzrechtsinhaber bestimmt und registriert. Wenn der
Käufer die Käuferbedingung nicht erfüllt
und mehr als die Referenzbeteiligung kauft, wird der Käufer
als ein Investor bestimmt und registriert. Wenn der Käufer
die Käuferbedingung nicht erfüllt, wird ihm oder
ihr lediglich gestattet, eine für den Investor zugelassene
Beteiligung zu kaufen.
-
Nachdem
ein solcher Kaufprozess abgeschlossen ist, stellt der Immobilientransaktionsdienstleister-Server
Information über eine Änderung in einer Rechtsbeziehung
dem Treuhandgesellschaftssystem zur Verfügung, um eine
Anfrage für eine Rechtsänderung zu machen. Nach
Empfang des Rechtsänderungsergebnisses speichert der Immobilientransaktionsdienstleister-Server
das Rechtsänderungsergebnis und benachrichtigt Händler
und zugehörige Personen über das Rechtsänderungsergebnis.
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Wenn
die Transaktion mit einem sich von dem aktuellen Preis unterscheidenden
Preis durchgeführt wird, wird diese Transaktionsinformation
zu dem Preisbereitstellungsserver rückgeführt,
um die aktuelle Preisinformation zu aktualisieren.
-
8 ist
ein Ablaufdiagramm, das einen Beteiligungsrechts-Zirkulationsprozess
veranschaulicht. Wie in 8 gezeigt ist, kann der Immobilien-Transaktions-Dienstleister,
wenn ein Käufer Information über eine Beteiligung
einer zu verkaufenden Immobilie in dem Immobilientransaktionsdienstleister-Server
registriert, einen aktuellen Preis der Beteiligung zur Verfügung
stellen (einen Bereich eines Immobilienpreises (einen minimalen
Preis, einen durchschnittlichen Preis und einen maximalen Preis)
oder einen durchschnittlichen Preis) oder kann einen Preisübergang
(engl.: ”price transition”) zur Verfügung
stel len. Der Immobilien-Transaktions-Dienstleister kann auch einen
zu erwartenden Beteiligungsverkaufspreis berechnen unter Verwendung
des Preises und eines Dividendenwertes für die Beteiligung
und den zu erwartenden Beteiligungsverkaufspreis zur Verfügung
stellen.
-
Der
Verkäufer kann automatisch einen Beteiligungsverkaufspreis
registrieren, der den aktuellen Preis widerspiegelt. Da jedoch ein
angefragter Preis für eine Immobilie mit einer Ortsbedingung
oder mit einer vorteilhaften Angabe oder einem günstigen
Zeichen für die Immobilie variieren kann, setzt der Verkäufer
den Verkaufspreis der Beteiligung auf einen gewünschten
angefragten Preis, der den aktuellen Preis widerspiegelt, und registriert
dann eine Anfrage zum Verkauf der Beteiligung. Der Verkäufer
kann weiter einen Kommentar zu der zu verkaufenden Immobilie registrieren,
wie beispielsweise eine vorteilhafte Angabe, einen Umgebungsfaktor
und einen Zustand der Immobilie.
-
Die
registrierte Beteiligung wird Käufern, die auf den Immobilientransaktionsdienstleister-Server zugreifen,
zusammen mit dem aktuellen Preis zur Verfügung gestellt.
Immobilien-Ortsinformation, Umgebungsinformation und Rechtsinformation
kann nötigenfalls ebenfalls zur Verfügung gestellt
werden. Ein Käufer kann eine solche registrierte Verkaufsinformation überprüfen,
um die Beteiligung entsprechend einer Kaufmethode zu kaufen, wie
beispielsweise einer Methode des Durchführens einer Transaktion
durch Erhalten einer Transaktionspriorität durch einen
Vertrag und Verabreden eines verbleibenden Bezahlungsdatums, einer
unmittelbaren Transaktionsmethode oder einer Methode des wettbewerblichen
Gebots mit einem bestimmten Preis oder einer Zeitbegrenzung. Indessen
kann es, wenn die Beteiligung ein Beteiligungsrecht ist, welches
das Recht zum Benutzen des Besitzes verschafft (d. h. ein Residenzrecht),
eine Käuferbedingung geben. Dementsprechend wird lediglich
dann, wenn die Käuferbedingung erfüllt ist, eine
Transaktion erfolgreich durchgeführt, und anderenfalls
kann die Transaktion nicht durchgeführt werden.
-
Wenn
die Transaktion in der obigen Weise erfolgreich durchgeführt
ist, berechnet der Immobilientransaktionsdienstleister-Server Kosten
wie beispielsweise eine Steuer und eine Gebühr basierend auf
dem Transaktionspreis und rechnet dann die Kosten ab, womit der
Transaktionsprozess abgeschlossen wird.
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Nachdem
der Transaktionsprozess abgeschlossen ist, klassifiziert der Immobilientransaktionsdienstleister-Server
einen Transaktionsinhalt entsprechend der Fondsbedingung, um einen
Residenzrechtsinhaber und einen Investor zu bestimmen, registriert
zugehörige Information und sendet die Information an das
Treuhandgesellschaftssystem für eine Rechtsänderung.
Nach Empfang des Rechtsänderungsergebnisses von dem Treuhandgesellschaftssystem
benachrichtigt der Immobilientransaktionsdienstleister-Server zugehörige
Personen von dem Ergebnis über eine E-Mail, eine Kurznachricht
oder eine Multimedianachricht und rechnet sich auf die Rechtsänderung
beziehende Kosten mit dem Treuhandgesellschaftssystem ab.
-
Wenn
die Transaktion abgeschlossen ist, sendet der Immobilientransaktionsdienstleister-Server
die Transaktionspreis-Information an den Preisbereitstellungsserver
zum Aktualisieren des aktuellen Preises.
-
Obwohl
die Erfindung unter Bezug auf bestimmte exemplarische Ausführungsformen
derselben gezeigt und beschrieben wurde, werden die Fachleute verstehen,
dass daran verschiedene Änderungen der Form und von Details
vorgenommen werden können, ohne von dem Geist und dem Umfang
der Erfindung abzuweichen, wie sie durch die beigefügten
Patentansprüche definiert ist.
-
ZUSAMMENFASSUNG
-
Zur
Verfügung gestellt wird ein Immobilien-Transaktions-System
und -Verfahren unter Verwendung eines Immobilienfonds, die in der
Lage sind, eine Belastung eines Residenzrechtsinhabers und von Investoren
zu verringern. Die Eigentümerschaft einer bestimmten Immobilie
kann anvertraut und verwaltet werden, ein Recht für die
Immobilie kann in eine Mehrzahl von Beteiligungsrechten geteilt
und online in Umlauf gebracht werden, und Käufern, welche
die Beteiligungsrechte innehaben, ist es gestattet, ihr Beteiligungsrecht
zu teilen und die geteilten Beteiligungsrechte in Umlauf zu bringen.
Der Käufer, der auf dem Besitz zu residieren wünscht, kann
die Immobilie durch Bezahlen von annähernd nur der Hälfte
ihres Preises besitzen. Auch wird kein Geld in der Immobilie für
eine lange Zeit festgelegt, und ein Investor kann einen kleineren
Geldbetrag in die Immobilie investieren.
-
ZITATE ENTHALTEN IN DER BESCHREIBUNG
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Diese Liste
der vom Anmelder aufgeführten Dokumente wurde automatisiert
erzeugt und ist ausschließlich zur besseren Information
des Lesers aufgenommen. Die Liste ist nicht Bestandteil der deutschen
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keinerlei Haftung für etwaige Fehler oder Auslassungen.
-
Zitierte Patentliteratur
-
- - KR 10-2003-0033334 [0002]
- - KR 10-2004-0017945 [0002]