TW200929049A - Real estate transaction system using real estate trust and method thereof - Google Patents
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Description
200929049 九、發明說明: 【發明所屬之技術領域】 ❺ ❹ 本發明是有關於一種不動產交易系統(real estate transaction system)與方法,且特別是有關於一種使用不動 產信託的不動產交易系統與方法,其藉由以多種型式的受 益憑證(equity right)來銷售已信託不動產給合法居住權 (residence right)持有者與投資者以能夠減輕合法居住權持 有者與投資者的負擔。 【先前技術】 在通訊技術中的發展已使得系統可透過網路(例如,網 際網路)在買賣雙方之間提供不動產交易資訊並仲介不動 產交易。例如’在韓國專利申請第1〇_2〇〇3-〇〇33334號 System and Method for Mediating Transaction in Real Estate Though Network’,與韓國專利申請第 10-2004-0017945 號 “Method for Real Estate Transaction with Escrow and Title Insurance through Computer 臟丽k”巾所麟的麵_路料誠降低風險 的技術。 然而 + 轉⑽上残敍祕術僅能輔助 的不動產父易,並且買方仍必須支付百分 之百的不動產偏格以獲得所有權。 用大樓虚公寓大脑特別疋在辦公大樓、商 於所賺冒之:ΐίί 易的例子中,想要實際居住 於所^之輕中的貝方會從銀行借貸—些 且償遝本金與利息,而非支 一 、、…’ 开文付所有的價款。當買方想要購 5
Ο 200929049 ==動產來純粹作為投資而非自住時,此時買方會投入大 量貝金且此資金可能於_段長時間内不會再用於其他目 的在此例子中,投資風險會隨著不動產的規模成比例增 加。 基於此,有需要-種實施不動產交易的新方法以允許 預期自住的胃方能支付較少的資金來擁有不動產,並且投 資者可僅投資此不動產的一部份。 【發明内容】 本發明是關於-種使用不動產信託的不動產交易系統 ”方法#中不動產會被信託,此不動產的受益憑證會被 分割與鎖售以使得f方會依據其所擁有_益比率來被分 類為預期持有合法居住權的買方與預期健資此不動產的 投資者,Φ此使合法純雜有者可關讀其—部分 格的方式而居住於此住宅(不動產)上並且投資者可依據相 要之權益的金額來投資在此不動產中。 〜 本發明也關於一種使用不動產信託的不動產交 與方法’纟巾不動產會被自動地信託並且此不動產的二 憑證會藉由在不動產交^服務提供者錬时登記此= 產而被分割與銷售,合法居住此住宅_利會提供抑 -定比率之受益憑證的買方,並且投資者的受益憑;二 允許容易地購買與銷售,由此最大化居住者與投 益管理便利性^ 、本發明也關於使用不動產信託的不動產交易系统 法,其中特定不動產的所有權會被信託與管理, " ' 此所有權 ❹ Ο 200929049 會被分割為多個受益憑證並且在線上流通,合法居住權持 有者與投資者是從持有此不動產之受益憑證的多個買方之 中依據預定購買比例來決定,合法居住權持有者具有佔用 ^不動產的權利,並且投資者會相較於合法居住權持有者 從此不動產的資本獲利(capital gain)中收到較多的紅利。 發種使料動產信託的不動產交易系統 μ*、#,、s方會依據在受益憑證交易中目前價格的估 或後契約交易程序或使用由賣方決定價格 序來處理交易,交易成本會被自動地處理,並且 與安全的不動產受益憑證交易。改以使侍可完成簡單 本發明的第一樣態提供一種 經由在網路上連接的交易者二 =钱,其用於 的權益的交易,此系統包括託之不動產 总ϊΦ η口。。> 〇 ^吕理伺服态、不動產夺異 讀價格提鋪服器。信 』 件來管理所信託 :;用= 父易管理伺服器用以將關於二:…,、不動產 資訊和關於所述以者終㈣所, ㈣益憑證的 訊與目前價格一起提供給此信二益憑證的資 管理祠服器也用以在從交易4司服器。不動產交易 據預定信託條件依據預期受^^中接收購買請求後根 可允許交易權益、使用住C買方資訊來判斷 以提供岐Η所造成受益驗^利分配比率,並且用 器。價格提仙服_ ^、更動給信託管理伺服 供所^託之不動產的價格資訊 Ο ❹ 200929049 給不動產交易管理伺服器。 —在-較佳實施例中,所述預定信託條件包括取得 ίίίΞΐΐϋίϋ比率、在使用住宅權利之受益憑證 利之受益憑證間=::=使用住宅權 件、銷售時間條件與紅利條件等至少其中之_。、方條 取吏用住宅權利之受益憑證的比率為51%, 有;動產之受益憑證的買方條件是此買方屬於具 權利之的人’並且綱條件是取得使用住宅 牿利之又姐,愚故在—段時間内禁止被銷售。 日士 實施例中,#時_期或目標獲”達成 2_服器會從f本獲利中提供紅利,其令取 =使住乇權利之受益憑證所分配的紅 投資之受益憑證所分配的紅利比例。 u於用於 端機樣態提供一種在網路上連接的交易者終 驟、委託細、料綠包括請求步 步驟。請求步4由 判斷步驟與紅利提供 者祠服哭㈣担r 機存取不動產交易服務提供 供者飼i器以請求訊給不動產交易服務提 動產。委託步驟是由==::==: ==r與請求銷售之不動產== 作為信託不:===:接:受益_訊 應鈉σ步驟疋由不動產交易服務提 200929049 宝資訊、信託條件與價袼資訊來分 方權利判斷步驟是依據信託條件判 21=_受益憑證㈣方為具有居住在此住宅 利的權持有者或是具有獲得資本獲利之權 :==自於不動產的獲利作為紅利給== β 51%5ίΓ4 了得使用住㈣利之受益憑證的比率為 1:: 主宅權利之受益憑證的比率可設定為其 兴比率益憑證的比例包括至少兩個權 :權利權;=弟:t法居住權利權益比率與第二合法居 利比率。血…,、會產生合法居住權與投資權的不同紅 ,據本發明,特定不動產的所有權可被信託 = 成多個受益憑證且在線上流通,並 ;=割1 受益憑證。因此,不動 ,的買方之令的合法居住權持有者心者憑證 比例而決定,合法居住權持有者有貝佔m康f定購買 利,並且投資者會比合法 I 1產之柘 獲利中接受較多的紅利。婦有者攸此不動產的資本 -半:有居其價格的 貝金不需長時間受限於不動 9 200929049 II 可允許短期的投資。同時’投資者可在此不動產 I Γ〇=:金额。特別是,合法居住權的權益比率可低 來居住。纽住宅Γ代51%。此可❹方支付更少的金額 更:用產不動產資本可 ❹ 此居=資之投資權利的權益比率,* 發明可if H與提供社會穩定。同時,本 月了確保穩讀賦來源以提供國家經濟。 居託公司成為所信託不動產的擁有者,合法 登記被允許建立用於此不動產的臨時 資產居倾持有者與投資者可行使 貧,格,類似傳統不動產擁有者。 【貫施方式】 為讓本發明之上述和i 顯易懂,下域舉-難f m的、~徵、和優點能更明 細說明如下: 貫轭例,並配合所附圖式,作詳 不動產交施γ示使用不動產信託之 施例•使用是根據本發明範例實 須要瞭解的是,儘管本發明=易方法的流程圖。必 子來進行說明,但本發例是以不動產的例 人信託、擁有或投資的^與方法亦可於可由個 +動產,例如車輛、船、蟄術品、 10 200929049 古董等。 如圖例使用信託的不動產交易中, 且信託不動產至此:===;’.f ==銷售,並且持有-定受二= 期投資之買方的=。°此機制可降低預期自住之買方與預 ❹ 存取=二 =°服的:=终端_ ;交易服務提供者饲服請會分割此些受二: = 或Μ。,特定受益 =權 二 =: :=:=:=二=,: =股息)率會比提供投資獲利的權益為:之二獲= :的=的是’使恤糾錄狀大純= 200929049 不動產交纽務提供者健器12G會 :⑽示)配合以確認特定不動產的 圖 關政府代理人(例如,韓國最高法院)的網=機才 網站配合以讀取不動產登記。 、路丘"己機關 在所示範例實施例中,不動產交易 no用以流通⑻職late)受益憑證 ^服益 Ο :者伺服器一 財務商了。例如,不動產交易服務提供者 託公司系統160同時在網際網路 -is 員„#訊招募會 商品的介面、荒集與提供銷售不動產的^气不動產,財務 益憑證交易服務與移轉服務。較佳::▲以及提供受 提供者飼服器m與信託公司系統務 不動產交易服務提供者飼服;::相關貧訊。 動產:介,產信託公司;人等=全公司、不 舆信託公司系統160是以獨立的供者:服器12。 實作為同-實體裝置。同樣的然而其亦可 交易服務提供者飼服器或—個圖乂中疋個不動產 其亦可由包括配置在數個區叙統來顯示,然而 來實作。當提供不動產權(例1之飼服器的網路系統 會員執行交易舆移轉程序時 & «與允許 為了方便說明,在圖2中:系統是相當有用的。 以及兩個買方終端機】8〇 :顯:-個賣方終端機140 /、90。然而’終端機的數目並 12 200929049 不因此而受限。當一般網路使用者透過由本發明之不動產 交易服務提供者伺服器120提供的會員署名(subscription) 程序成為會員並且執行交易程序時’此一般網路使用者會 成為賣方終端機140或買方終端機180或19〇,其亦可稱 - 為交易者終端機。 * 圖2是根據本發明範例實施例繪示之不動產交易系統 ' 的方塊圖。參照圖2 ’不動產交易系統包括信託公司系統 ❹ 160的信託管理伺服器161與信託資料庫162;不動產交易 服務長:供者祠服器120的不動產交易管理祠服写121、權 jul銷售伺服益122與父易資料庫123 ;價格提供伺服器 ;賣方終端機140與交易者終端機(例如居住者終端機 181與投資者終端機191)。 信託管理伺服器161會根據預定信託條件來管理所传 託=動產的受益憑證。信託管理伺服器161會與不動產^ 易¥理伺服益121父換關於受益憑證之更動的資訊、從不 ❹$產交易管理舰^21中接收不誠信託資咖建立權 以及提供衫憑證的資訊給不動產交 時,信奸關服器⑹會提供直接信託J = 產生憑證資訊給不動產交易管理甸服器121以 擁有者(擁有 的請求。信託資料庫162會儲存不動產 擁有者DB);記錄登記者上之不動產上的資訊 準不動冊上㈣訊與信託條件資訊(不動產DB),·以及 )田然,會貝資訊及權利更動、成本、稅 13 200929049 賦上的資訊亦是由此資料庫來管理。 ,此彳°託條件可在信託不動產後立即或之後建立並 之皁信::件資訊包括取得使用此住宅 憑證與用於投;的受益瑪===住宅之權利的受益 住宅之繼J ΐ 的利比例、取得使用此 =^憑證的買方條件、銷售時間條件等。 歹1 ,取知使用此住宅之權利的受益憑噔設定為 ❹ 51 %。取得使用此住宅之權利的受益憑證與用:投資的: =憑,間的紅利比例為3〇 ·· 7〇。取得使用此住宅之權二 憑證的買方設定為無屋者為第—優先且轉兩= 更夕豕庭成貝。在鎖售時間之條件的例子中 ^ 住宅之權利的受益憑證會被荦 ,取传使用此 内鎖售,並且用於投資====證後7年 證後被分割與立即地銷隹。在此 °獲侍此文盃憑 產之類型與價格的政策方=產==可根; ❹ 售、最大權益鎖售、紅利分二權益銷 服務政策的更動等而改變。 有者的同意、 不動產交易管軸服器121是連接結託管 161與價格提供伺服器17〇。不 伺服态 會以目前價格來提供由交易者終端機&二⑵ m與投資者終端機191)所信託不動產 機 訊以及所請求鎖售之受益憑證的資訊。同時;= 14 200929049 會提供因交f所造成受益憑證上的更動給 合4行在:太二】6】。也就是’不動產交易管理伺服器121 玲執仃在貝方场所中所信託不動產之受益瑪 :;=憑證持有者可再銷售其受益驗(即流通; :給賣方終端機 ❹==:_置=:== 1服=亦可結合至不動產交易管理飼服器121中。 交易::料述服務,不動產交易管理伺服器121包括 訊、記錄在登記者上之不動產的資訊信託 權皿貧 記錄在信託帳冊上之資訊的權利建立資訊、二押包括 稅之成本上的資訊;用於權益銷售的交易資貝與賦 資訊。交易資料庫⑵更包括用”理 '資二,利 訊資料庫、管理買方與賣方請求資訊的:;=訊=員資 ❹ 資料庫與賣方資訊資料庫。 、解S方資訊 服器方======&交易管_ :用以與交易终端機 '信託管理==器 器協同運作。 ,、1貝格钕供伺服 首先,不動產交易管理伺服器· 词服器連接至交易終端機的權益銷售管理^由插盈銷售 訊提供,、契約/交易處理器211、權利;係處= 15 200929049 本處理器213。權益鎖售f理器21() _提供權益 銷售負訊或接收請求以購買或鎖售不動產。權益資訊提供 器2M用以與目前價格和紅利比例一起提供此不動產之受 f憑證的資訊。契約/交易處理器211肖以在接收到蹲買請 _ 4彳f比對買方資訊與不動產的信託條件以判斷是否可同意 . 此買方購買此不動產,並且用以當判斷可允許此買方購買 • &不動產時處理契約或交易。權·係處理器212用以依 ❹ f契約’交易處理器川的處理結果來產生權利關係更動的 貝訊’此貝訊用以提供給買方與信託管理伺服器。成本處 理器213用以依據契約/交易處理器2n的處理結果來支付 不動產的價格與交易成本並且各別地結算構成此成本的稅 賦(Tax)與索價(charge)。 ^不動產交易官理伺服器200更包括信託處理器221、 權利士動更新器222、價格資訊管理器223與資訊收發器 "處理器221用以信託不動產至信託管理伺服器或 Λ 2丨:託s理⑮m登記*動產的權益資訊。權利更動更 '态222 ~用以與信託管理伺服器交換受益憑證的更動資 = ::½袼貧訊官理器223用以將交易成功所產生的權益價 /貝訊回饋給價格提仙服器。資訊收發器23Q用以將信 處理=22^、權利更動更新器222與價格資訊管理器223 、接,彳§託官理伺服器與價格提供伺服器。 盆同,’不動產交易管理伺服器200更包括控制器220, /、用=官理上述的組件、將此些組件的輸出與輸入彼此連 接、提供判斷所需的資訊或運作功能、從交易資料庫123 16 200929049 ^提供所㈡訊、以輸出資訊來更新交易資料庫123以及 執行紅利(股息)相關處理。 權利關係處理器212會依據交易的内容將買 持有使用此住宅之權利的自住者(例如,合法居住權二^ 或f住者)和投資者。當#方請求縣其之不動產時,不動 產化託處理器221會信託此不動產至信託管理伺服器並且 接收不動產權益資訊作域託絲。#胃方直接地信託此 ❹ =動產至信託公司系統時,則信託處理器221會接收與登 記此不動產權益資訊。 同時,權利更動更新器223更包括權利更動通知器, 其用以當受益憑證有更動時將權利更動狀態通知受益憑證 持有者,例如透過電子郵件、簡訊、語音訊息或多媒體訊 皇。 〇 價格資訊管理器223會提供交易成功所產生的不動產 價格資訊給價格提供伺服器,其會以此不動產價格資訊來 更新目前價格資訊。 受益憑證資訊提供器214會登記賣方所指定的受益憑 證與銷售價格,並且與價格資訊和紅利資訊一起提供此資 訊。契約/交易處理器211會使用契約後交易(post_contraet transaction)、即時交易(immediate transaction)與競拍 (competitive bid)的至少其中之一來執行受益憑證銷售。 當作為信託條件的時間限制或目標收益率達到時,則 控制器220會從資本獲利中提供紅利。在此例子中,提供 取得使用此住宅之權利的受益憑證之紅利率會比提供投資 17
200929049 獲利的叉益憑證為低。同時,當不動產是用於居住的房子 時,僅資本獲利會被提供作為紅利,同時當不動產是能夠 產生獲利的商用大樓、辦公大樓或停車場時,此獲利的部 分會根據預定的週期被提供作為紅利。與來自於資本獲利 的紅利所不同的是,在此例子巾較高的紅利會提供給藉由 使用此不動產而貢獻此收益的不動產使用者。 一此系統也更包括用以提供不動產之地理資訊或價格交 易資訊的單元(未緣示)。 、 圖4是根據本發明範例實施例繪示在買方與賣方之間 提供不動產交易服務之方法的流程圖。 首先’賣方經由賣方終端機存取不動產交易服務提供 者飼服器並且提供祕射之揭產(例如,公寓大離、住 ,、辦公大樓«用大樓)的資贿不誠交易服務提供者 3,,," ',貝方委託不動產交易服務提供者 if售此不動產。f方從不動產交祕務提供者中接收所 不動產的ί酬’其中是在不動產被信託或買方支付此 不動產的價格後接收此報酬。 ^勒售不誠或❹方獨買不誠。例如隹 =包括不動產的指示、權利_(即合 ::)二=者的個人資訊(例如:: 姓名、住址寺)以及身份文件(附加在此請求)。此請 18 200929049 括住宅的位置、不動產的類型(例如辦公大樓、商用大樓、 空地)、合法居住權利與投資權利的權益比率、投資權利的 =利以^資本獲利的紅利比率。為產生銷售或購$求, 'd: 入所需貧訊至購買/銷售請求表格並且發 达=格至不動產交易服務提供者伺服器。例如,盆他作 託條件(例如,買方條件與交易 I ; 府政策來自祕設定。 仏依據服務政威或政 ❹ 圖5是綠示不動產信託請求的範例。此往 二例;且必要時可作適當修改。不動產信託請 求可更包括大樓名稱以辅助此定義。勃屋乜託”月 不動產信託公司會被寫入為不動產信人 法居住權持有者與投資者的權益° 託帳冊中確認。合法居住權持有者3=會從此信 咖居住_有者與投資者可由其受益保 :(benef讀y seeurities)來識別。受益保證會以不同顏色製 =以容易地識別權利的類型。信託程序 ^ 住權持有者。此會造成不動產轉移= 且,對應的紅利比率也會分別地被決 ㈣^ 證的總股份與投資保證的單一股 知的饧格也會被寫入。 在圖4的流程圖中’在賣方信託銷售特定不動產之 後,不動產會被信託給不動產信託公司。此信託會藉由發 19 200929049 信託資訊(例如’不動產信託請求資訊與信託條件 託公司系統的不動產交易服務提供者來產生。在 j:仙己系統^下’擁有者必須合法地登記其不動產以對 八使其權利。例如,信託公司系統連接至線上國家 二S H亚且根據所委託不動產的信託條件來登記 ί=ί登記之部分八的擁有者。此不動產的相關合法 公㈣統發送至不動產交易服務提供者 簿,4託公司系統會產生與儲存信託登記 並且信託公司系統會與不動 託公司系統允許記薄。同時,信 薄的内容。由本發明之費方式來讀取此信託登記 呈右貓/、,伙^ 。託Α司糸統所提供的信託登記薄 ❹ I)所^提=產登轉或翻最高法院(相關政府代理 人)所只際&供k託登記薄的格式。 的詳Ξϊ料與欲具有投資保證的投資者 顯示不動餘崎。別不魅信紐冊中。圖5 割與續後會處理不動產分 由網路存取不動產交易服務綱的 機亚且銷售此些受益憑證,其中每-受益瑪 4 一部份關於此不動產的權利。在此,受益憑證 20 200929049 前價格的1_來獲得:受益。憑:J:::二目 ii(rrflcte^ ° 5 移會由信託公司來管理。 惟不』轉 Ο ❹ 例如,倘若特定不動產的受益憑證在線上交易中都被 鎖1時,則會處理買方權利_步驟,其中會 =服務提供者健_蚊的規則來從購f = 的多個買方之巾_具有實縣住於此住宅上之權利= 法居,射者从僅從此不動產中獲得f本獲利之權利 的投資者。當然’ ϋ謂彻斷步驟會在每次w方騰 益憑證時被處理。合法居住權財者具有直接地佔有與 用此住宅的制,即公寓、朗大樓或辦公大樓的空間。 投資者僅有受益憑證,即在特定_點時從不動產的資本 獲利中收到駭㈣,以取代直接地佔有與制此住宅。 同時,如上所㉛,信託條件會要求合法居住權持有者符合 特定的要求;合法居住權持有者僅限於受益憑證交易時 間。同樣的,當藉由特定類型不動產的佔有而產生非資本 獲利的獲利時’ 一些獲利會提供作為紅利。 在此方法中,合法居住權持有者僅需支付實際不動產 價格的一部分就可獲得居住於此住宅上的權利。同時,投 資者可被允許在不佔用此住宅下僅支付實際不動產價格的 一部分來投資此不動產。 在另一範例實施例中,合法居住權的預定權益比率為 21 200929049 者藉由僅支付不動產 中接收紅利的權利。«者_w::及從Ϊ本獲利 至少一個買方。於資去且古 A w 49/〇之文显憑證的 且有權分割與鎖;此受益憑證:,並 權益紅:權可:二居住權的預定 付此公寓實瞭售價的一半而居中貝方=由支 居=:=二=大 :房二持有受益憑證的投資者 投資。_直接地“所想要的不動產,由此活絡 ❹ 在本發明另—範例實施人 __ :太. :: ^即第一合法居住權權2二率 ”弟二δ法居住權權益比率。 =主^益比率(即第-合法居住權權料:Π
Sr益比率)與來自於資本獲利之合法居住權& ^的紅利比率不同。在鎖售不動產之後,紅利比率合根 司與相關者的選項來判斷並且立即地實施。曰同 權與投f權的比率會根據政府不動產政策而 22 200929049 前價格 輪動產的目 定的比率撻供作為合法居住權持有者動=獲利會以預 以提供來自於^步驟會由信託公司來執行 與投資者。此外,如上;述作==居住權持有者 ❹ H不同於來自於資本獲利的紅利比率。 益憑證的;:的’此方法更包括流通受 ==:售其受益憑證,並且不動產交易服= 相服讀經由網路將此受益憑證鎖售給多個F方。 2於投f者職僅難投㈣_,觀投 ,其所擁有之受益憑證來取代等待接收紅利以獲得於次 期的量來分割與流通此歧受二饿據2明,資者可以預 二糊獲付預期的投資量,因此增加不動產投資的自: 特別是、,此受益憑證流通是關於此不動產之權 債券。由於受益憑證是在預定時間間隔後接吹ς /J]的,利’所以其具有相同於股份公司之股票的本 二。也就疋,根據本發明的受益憑證流通步驟250 吃、證本身是具優勢的獨立投資物件,類似於股單。在^ 23 200929049 私序中,受益憑證的價格會根據不動產目前價格的前景而 上升或下降。基此,除了資本獲利之外,投資者可在^益 憑證流通過程中獲取獲利。 又1 同時,根據本發明範例實施例的不動產交易機制是不 同於簡單租賃系統的不動產投資信託(real elk investment trusts,REITs),在本實施例中預期居住買方可以 幾乎一半的價格購買合法居住權且預期投資的買方 僅購買投資權。 、 圖7與圖S是緣示上述受益憑證流通程序的流程圖。 圖7是根據本發明範例實施例繪示銷售所委託請求銷 售之不動產的受益憑證的流程圖。如圖7所示,關於權益、 紅利與信託條件的獅會建立在信絲序巾。在此^子 獨產的目前價格或不同於目 刚價格的健來登記。之後,買方可經由其買林 取不動產㈣提供者健时檢_ 資訊並且請求購買預_權益。 ㈣產之榷皿的 倘若買方符合買方條件且講買超過 斷r記為合法居住權持有者。=方不: 參考權益時,此買方會被判斷與登記 意^資者符合^條件,其僅會被允許講買同 合提供權成後,不動產交易服務提供者伺服器 資訊給信託公司系統以產生權利更 月求在接收_更動結果之後,不動產交易服務提 24 200929049 供者伺服器會儲存此權利更動結果並且將此權利更動纟士果 通知給交易者與相關人員。 倘若此交易是以不同於目前價袼的價格完成時,則此 交易資訊會回饋給償格提供伺服器以更新目前價袼資訊。 ❹ 圖8是繪示不動產股權流通程序的流程圖。如圖8所 不,偏若買方在不動產交易服務提供者飼服器令登記鎖隹 Τ動產之權益的資訊時,則不動產交易服務提供者會提^ Μ雈盈的目w償格(不動產價格的範圍(最低價格、平均 ^與最高償格)或平均償格)或者提供價袼變動的資訊。同 #服_供者會提供使用此價格計算預期權 ^ 此權益的紅利率並且提供此預期權益鎖售 =會自動地登記反映目前價格㈣麵 而,由於稿產的_價格會與不動產的位置條件_ 迎知度而變動,所以賣方會設定權益的銷f價格=曰 前價格的翻制價格並且之後登記權 、H、 方更可登記銷售不動產的建議,例如的ί求。賣 與不動產的狀況。 又、%境因素 所登記權益與目前價格會一起提供仏 易服務提供者伺服器的買方。同時,必^^取不動產交 產位置資訊、環境資訊與權利資訊 ^、可提供不動 資訊以根據購買方式來購買此權益,例所登記銷售 取交易優先與結算剩餘支付日期來處理交^由透過契約獲 交易方式或以特定價格或時限的競爭拍 々方式、立即 貝乃式。同時,當 25 200929049
==使用此住宅(即合法居住權)的受益憑證時, 貝方條件。基此,僅在f方條件符合時,才 兀*成乂易,反之則不會完成此交易。 H 當乂易以上述方法完成時,不動產交易服務提供 易價格計算成本(例如稅賦與索價),並且之 後結异此成本以完成此交易程序。 ❹ ❹ 易程序後,不動產交易服務提供者飼服器會 交易内容以判斷合法居住權持有者與投 =權利更動,託公司系統中接收到權利更== i不動產义易服務提供者伺服器會經由電子郵件、節却 或多媒體訊息通知相關人員此結果,並且與信託公司^ 一起結算關於此權利更動的成本。 ’、統 …f交易完成時,則不動產交易服務提供者伺服 达此父易價格資訊給價格提供伺服器以更新目 =然本發明已以較佳實施例揭露如上,然其並非用以 限疋本發明’任何熟習此㈣者,在殘 ,圍内’當可作些許之更動與潤飾,因此本發明 耗圍當視後附之申請專利範圍所界定者為準。 【圖式簡單說明】 圖1是根據本發明範例實施例的系統概念圖。 圖2疋根據本發明範例實施例的系統方塊圖。 圖3是根據本發明範例實施例繪示不動產交易服 供者伺服器的方塊圖。 26 200929049 圖4是根據本發明範例實施例繪示不動產交易方法的 流程圖。 圖5是根據本發明範例實施例繪示的不動產信託請 - 求。 . 圖6是根據本發明範例實施例繪示的不動產信託帳 - 冊。 . 圖7是根據本發明範例實施例繪示不動產交易程序的 流程圖。 ® 圖8是根據本發明範例實施例繪示不動產股權流通程 序的流程圖。 【主要元件符號說明】 10 :不動產 100 :不動產交易系統 120 :不動產交易服務提供者伺服器 140 :賣方終端機 160 :信託公司系統 ❹ 180、190 :買方終端機 200 :不動產交易管理伺服器 . 123:交易資料庫 27
Claims (1)
- 200929049 十、申請專利範園: 定信二 ^ 憑證的次二伺服器’用以將所信託不動產的受益 資訊鱼目父易者終端機所請求銷售的受益憑證的 依據預期μ綠==賴就信託條件 益、使用住宅權利轉訊來判斷交易可允許權 造=憑證的;動:所述===所 給所述不::;理:ί供所信託不動產的價格資訊 Ο 中所===1項所述之不動產交易系統,其 1r條件包純得所述使隸宅權綱受益憑 資的成=、在取知'所述使用住宅權利的受益憑證與用於投 為μn憑證之間的分紅比例、取得所述使用住宅權利的 的貝方的條件、所述用於投資的受益憑證的買方 、u鎖'售日守間條件與紅利條件的至少其中之… ^如中請專利範圍第2韻述之碎產交易祕,其 所、所述使用住宅權利的受益憑證的比率為51%,取得 2用住宅權利的受益憑證的w方的條件是所述買方屬 w、不動產購買優先權的人,並且所闕售條件是取得 200929049 所述使用住宅權利的受益憑證在一段時間内禁止被銷售。 4. 如申請專利範圍第1項所述之不動產交易系統,其 中所述預定信託條件會根據.最大權益銷售、紅利分配、受 益憑證持有者之中的同意與服務政策的更動的至少其中之 一而改變。 5. 如申請專利範圍第1項所述之不動產交易系統,其 中所述不動產交易管理伺服器包括: 權盈資訊提供器,用與目前價格與分紅比例一起提供 所述不動產的受益憑證的資訊; 交易處理器’用以在接收購買請求之後比對買方資訊 與信託條件已判斷所述買方是否被允許購買所述不動產並 且當判斷所述買方被允許購買所述不動產時處理契約與交 易; 權利關係處理器,用以依據所述交易處理器的結果來 產生在權利關係中更動的資訊以提供給所述買方與所述信 託管理伺服器;以及 成本處理器’用以依據所述交易處理器的結果來支付 所述不動產的價格與交易成本並且分別地結算構成所述成 本的税赋與索價。 6. 如申凊專利範11第1項所述之不動產交n统,其 中所述不動產交易管理伺服器更包括: 信託處理益,用以信託不動產至所述信託管理伺服器 或從所述信託管理舰器巾登輯述不動產的權益資訊; 權利更動更新ϋ ’用讀所述信託管賴服器交換在 29 200929049 所述受益憑證中的更動;以及 價格提=從交易成功所產生的權益 中所第1項所述之不動產交易系統,其 中所过不動產乂易f理伺服器回饋 益價格資訊給所述價袼提供飼服哭,成功所產生的權 資訊來更新目前價袼。其會以所回饋的價格 中所範圍第1項所述之不動產交易系統,其 益憑證與鎖售記所述賣方減的所述受 吹::::貝」貝格資訊和紅利資訊-起提供所述 二;=且使用後契約交易、即時交易與競拍的至少其中 之一來執行受益憑證銷售。 9士如申請專利範圍第i項所述之不動產交易系統,其 到期或目仏獲益率達成時,所述不動產管理飼服 器會,貧本獲利中提供紅利’其中取得所述使用住宅權利 Ο 的受盈憑證的紅利比例是小於所述用於投資的受益憑證的 紅利比例。 1〇.如申請專利範圍第1項所述之不動產交易系統,1 中所述=動產交易管理伺服器包括權利更動通知器,用以 當所述文显憑證被更動時經由電子郵件、簡訊、語音訊息 或多媒體訊息的至少其中之_將權利更動狀態通知給受益 憑證持有人。 i 一 11.-種在網路上連接的交易者終端機之間處理不動 產交易的方法,所述方法包括: 30 200929049 健存取不動產交易服務提供者 提供者甸產的貢訊給所述不動產交易服務 售所述賴述獨產交易服務提供翻服器銷 “託步驟,由所述不動產交易服務提供者伺服哭 =發送預定信託條件與請求鎖售之不二 f司糸統以將所述不動產信託給信託公司並=二穴 以貢訊作為信託職不動產的_ ; 又為 受兴由所述不動產交易服務提供者健器提供 所較託條件舆傭資訊來分難銷售所 售步驟,依據所述信託條件判斷在所述銷 伽盈憑證的買方為具有居住在住史上之 資者的 者舆具有獲得f本獲利之權_投 提供====r;條件時《預定_ 持有者與所述投資者 為,,工利給所述合法居住權 易二:===在:上連接的交 得合法居住權的:;=所= 相持有者與投資者之間的 °法居住 條件、銷售時間條件舆紅利條件的至;复=㈣有者的 13_如申請專利範圍第11項所述之在網路上連接的交 200929049 易者終端機之間處理不動產交易的太 r判斷步财所述信託條件包括:=== 拉'證的比例與合法居住權持有者的條件, 對應所述合法居住權的受益憑證並 二 所述條件時,所述買方會被判斷為所 14.如中請專職财13销述之在鱗上連接的交 機之間處理不動產交易的方法,其_所述取得合 =住權的μ憑證的比例包括至少兩個權益比率,盆包 權利權益比率與第二合法居住權利權益比 ^其會赵合法隸權與職投龍的㈣紅利比 申請專利顧第11項所述之在網路上連接的交 之間軸產交易的方法,其中在所述紅利 動彦的g所摘疋紅利條件包括預定時限期滿與所述不 ίΐ 升超過預定價格的任何其中-,並且所述投 ' 斤W σ法居住權持有者具有較高紅利比率。 專利範圍第11項所述之在網路上連接的交 步驟^之間處理不動產交易的方法,在所述紅利提供 藤^之别更包括受益憑證流通步驟,由所述不動產 務ί供者飼服器接收舆登記來自於連接至所述網路的 :!者終端機中的投資者的受益憑證鎖售資訊:::ΐ 述賣方的貧訊給多個交易者終端機以在所 、、豕所中執行交易並且處理因所述交易而造成的權 32 事 200929049 利更動與成本。 17.如申請專利範圍第11項所述之在網路上連接的交 易者終端機之間處理不動產交易的方法,其中當有包括在 關於所述不動產權利中之變動的更動時,所述不動產交易 服務提供者伺服器會經由電子郵件、簡訊、語音訊息與多 媒體訊息的至少其中之一將所述不動產受益憑證的更動通 知給包括賣方與買方的關係人。 33
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