KR102585176B1 - 부동산 증권화 방법 - Google Patents

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Abstract

부동산 증권화 방법이 개시된다. 본 발명의 일측면에 따른 부동산 증권화 방법은 대상 부동산을 특정한 면적단위인 증권단위로 분할하여 부동산주식을 생성하는 단계; 부동산주식에 대한 발행금액을 결정하는 단계; 부동산주식을 상기 발행금액으로 발행하는 단계; 및 부동산주식을 구매한 구매자들에 대한 정보를 주주정보로서 저장하는 단계를 포함한다.

Description

부동산 증권화 방법{Method for converting into securities of real estate}
본 발명은 부동산 활용을 위한 증권화 방법에 관한 것이다.
부동산에는 토지, 건축물 등이 존재하는데 특히 토지는 부동산 자산을 대표하는 것으로서 많은 활용가치가 있다. 하지만 아직까지도 좋은 입지조건을 갖추었지만 제대로 활용되지 못하는 토지가 많다. 소유주가 어떤 방식으로 활용해야 할지를 모르거나, 활용방안이 있더라도 자금이 모자라서 방치되고 있는 경우가 대부분이다.
일반적으로는 소유주가 토지를 담보로 금융권에서 대출을 받아 활용자금을 충당하는 방식인데, 토지에 따라 대출 심사가 까다로운 편이며 대출금도 부족한 경우가 많아 어려움이 있다.
또는 토지를 이용한 사업을 진행할 때 다수의 투자자로부터 펀딩을 통해 자금을 확보하기도 하는데, 일반적으로 투자자 입장에서는 토지에 대한 담보를 받을 수 없다는 문제도 있다.
대한민국 공개특허 제10-2014-0076981 (공개일자 2014년06월23일) 인터넷 뱅킹을 이용한 토지보상채권거래 시스템 및 방법
따라서, 본 발명은 상술한 문제점을 해결하기 위해 안출된 것으로서, 부동산의 활용을 위해 부동산을 복수개의 주식으로 증권화하는 방법을 제공하기 위한 것이다.
본 발명의 다른 목적들은 이하에 서술되는 바람직한 실시예를 통하여 보다 명확해질 것이다.
본 발명의 일 측면에 따르면, 대상 부동산을 특정한 면적단위인 증권단위로 분할하여 부동산주식을 생성하는 단계; 상기 부동산주식에 대한 발행금액을 결정하는 단계; 상기 부동산주식을 상기 발행금액으로 발행하는 단계; 및 상기 부동산주식을 구매한 구매자들에 대한 정보를 주주정보로서 저장하는 단계를 포함하는 부동산 증권화 방법이 제공된다.
여기서, 상기 대상 부동산의 지목, 총 면적, 위치를 활용하여 상기 발행금액을 결정할 수 있다.
또한, 상기 대상 부동산에 대한 활용계획을 분석하여 활용 등급을 결정하고, 상기 활용 등급에 따라 상기 발행금액을 결정할 수 있다.
또한, 상기 대상 부동산을 이용한 일정 기간 동안의 수익금을 상기 구매자들에게 배분하는 단계를 더 포함할 수 있다.
또한, 상기 대상 부동산의 공시지가 변동에 따라 상기 수익금을 달리할 수 있다.
또한, 상기 부동산 주식의 판매에 의한 판매금을 활용한 수익금의 일부 또는 전부를 상기 대상 부동산의 소유주에게 제공하는 단계를 더 포함할 수 있다.
또한, 상기 구매자들 중 일정 비율 이상 상기 부동산주식을 구매한 구매자를 대주주로 설정하고, 상기 대주주에게 부동산 이용권을 부여하는 단계를 더 포함할 수 있다.
또한, 상기 대상 부동산을 이용한 일정 기간 동안의 수익률이 미리 설정된 임계수익률 이하인 경우, 상기 대상 부동산의 이용권자를 변경하는 단계를 더 포함할 수 있다.
또한, 상기 임계수익률은 상기 대상 부동산의 위치, 지목, 면적 및 상기 대주주로부터 수신된 활용계획의 분석에 의한 활용 등급을 이용하여 설정할 수 있다.
본 발명에 따르면, 활용되지 못하고 있는 부동산에 대해 증권화함으로써, 보다 효율적으로 투자 비용을 모을 수 있어 부동산 활용을 증가시킬 수 있는 효과가 있다.
또한, 본 발명에 따르면 세분화된 부동산을 보유하는 개념을 제공함으로써 소액투자자들도 부동산에 대한 투자를 수행할 수 있도록 하여 부동산 활용을 증가시킬 수 있다.
도 1은 본 발명의 일 실시예에 따른 부동산 증권화 모델을 위한 전체 시스템을 개략적으로 도시한 구성도.
도 2는 본 발명의 일 실시예에 따른 개략적인 증권화 과정을 도시한 흐름도.
도 3은 본 발명의 일 실시예에 따른 부동산주식 발행금액 책정 과정을 도시한 흐름도.
도 4는 본 발명의 일 실시예에 따른 대상 부동산의 활용을 위한 부동산 이용권 부여 과정을 도시한 흐름도.
도 5는 본 발명의 일 실시예에 따른 부동산 이용권 변경 심사과정을 도시한 흐름도.
도 6은 본 발명의 일 실시예에 따른 대상 부동산의 활용에 의한 수익금을 배당하는 과정을 도시한 흐름도.
본 발명은 다양한 변경을 가할 수 있고 여러 가지 실시예를 가질 수 있는 바, 특정 실시예들을 도면에 예시하고 상세한 설명에 상세하게 설명하고자 한다. 그러나 이는 본 발명을 특정한 실시 형태에 대해 한정하려는 것이 아니며, 본 발명의 사상 및 기술 범위에 포함되는 모든 변경, 균등물 내지 대체물을 포함하는 것으로 이해되어야 한다.
어떤 구성요소가 다른 구성요소에 "연결되어" 있다거나 "접속되어" 있다고 언급된 때에는, 그 다른 구성요소에 직접적으로 연결되어 있거나 또는 접속되어 있을 수도 있지만, 중간에 다른 구성요소가 존재할 수도 있다고 이해되어야 할 것이다. 반면에, 어떤 구성요소가 다른 구성요소에 "직접 연결되어" 있다거나 "직접 접속되어" 있다고 언급된 때에는, 중간에 다른 구성요소가 존재하지 않는 것으로 이해되어야 할 것이다.
제1, 제2 등의 용어는 다양한 구성요소들을 설명하는데 사용될 수 있지만, 상기 구성요소들은 상기 용어들에 의해 한정되어서는 안 된다. 상기 용어들은 하나의 구성요소를 다른 구성요소로부터 구별하는 목적으로만 사용된다. 예를 들어, 후술될 제1 임계값, 제2 임계값 등의 용어는 실질적으로는 각각 상이하거나 일부는 동일한 값인 임계값들로 미리 지정될 수 있으나, 임계값이라는 동일한 단어로 표현될 때 혼동의 여지가 있으므로 구분의 편의상 제1, 제2 등의 용어를 병기하기로 한다.
본 명세서에서 사용한 용어는 단지 특정한 실시예를 설명하기 위해 사용된 것으로, 본 발명을 한정하려는 의도가 아니다. 단수의 표현은 문맥상 명백하게 다르게 뜻하지 않는 한, 복수의 표현을 포함한다. 본 명세서에서, "포함하다" 또는 "가지다" 등의 용어는 명세서상에 기재된 특징, 숫자, 단계, 동작, 구성요소, 부품 또는 이들을 조합한 것이 존재함을 지정하려는 것이지, 하나 또는 그 이상의 다른 특징들이나 숫자, 단계, 동작, 구성요소, 부품 또는 이들을 조합한 것들의 존재 또는 부가 가능성을 미리 배제하지 않는 것으로 이해되어야 한다.
또한, 각 도면을 참조하여 설명하는 실시예의 구성 요소가 해당 실시예에만 제한적으로 적용되는 것은 아니며, 본 발명의 기술적 사상이 유지되는 범위 내에서 다른 실시예에 포함되도록 구현될 수 있으며, 또한 별도의 설명이 생략될지라도 복수의 실시예가 통합된 하나의 실시예로 다시 구현될 수도 있음은 당연하다.
또한, 첨부 도면을 참조하여 설명함에 있어, 도면 부호에 관계없이 동일한 구성 요소는 동일하거나 관련된 참조부호를 부여하고 이에 대한 중복되는 설명은 생략하기로 한다. 본 발명을 설명함에 있어서 관련된 공지 기술에 대한 구체적인 설명이 본 발명의 요지를 불필요하게 흐릴 수 있다고 판단되는 경우 그 상세한 설명을 생략한다.
도 1은 본 발명의 일 실시예에 따른 부동산 증권화 모델을 위한 전체 시스템을 개략적으로 도시한 구성도이다.
도 1을 참조하면, 부동산 소유자(10)는 통신망을 통해 증권화 장치에 접속하여, 자신이 보유한 토지, 건축물 등의 부동산에 대한 증권화 서비스를 제공받는다.
증권화 장치(50)는 부동산 소유자(10)가 보유한 증권화 대상이 되는 부동산(이하 대상 부동산이라 칭함)에 대한 증권화를 수행한다. 이하에서는 설명의 편의상 부동산으로서 토지를 위주로 설명하기로 하되, 건축물도 동일 또는 유사한 방식으로 수행될 수 있음은 이하의 설명을 통해 당업자에게는 더욱 자명하게 될 것이다. 본 발명에서 언급하는 증권화란, 대상 부동산을 분할하여 주식화하는 것을 말하는 것으로, 예를 들어 100평의 땅을 1평씩 분할하여 100개의 주식(이하 부동산주식이라 칭함)으로 발행하는 방식이다.
증권화 장치(50)에 의해 대상 부동산이 부동산주식으로 발행되면, 이를 부동산주식 구매자(30)들이 구매하는 것이며, 부동산주식 구매자(30)는 대상 부동산에 대한 주주가 되는 것이다.
이하, 증권화 장치(50)에서의 증권화 과정과 그 구성부의 기능에 대해 상세히 설명하기로 한다.
도 2는 본 발명의 일 실시예에 따른 개략적인 증권화 과정을 도시한 흐름도이고, 도 3은 본 발명의 일 실시예에 따른 부동산주식 발행금액 책정 과정을 도시한 흐름도이다.
증권화 장치(50)의 부동산 인증부(51)는 부동산 소유주가 증권화하고자 하는 대상 부동산이 증권화가 가능한지에 대한 부동산 인증 및 부동산 소유주가 적법한 소유주인지에 대한 소유주 인증 절차를 수행한다. 예를 들어, 증권화 장치(50)는 대상 부동산의 등기부를 조회함으로써, 해당 대상 부동산이 거래가 가능한 상태인지 등을 조회하고, 소유자 확인 절차를 거치는 것이다. 그리고, 온라인을 통해 부동산 소유자가 접속하여 업무를 처리하는 것이므로, 등본조회, 공인인증서 인증, 통장 인증, 신용카드 인증, SMS인증 등의 개인인증을 더 진행할 수도 있다.
대상 부동산 및 소유주에 대한 인증이 완료되면, 도 2에 따른 대상 부동산에 대한 증권화 절차를 수행한다.
도 2를 참조하면, 증권화 장치(50)의 부동산주식 발행부(53)는 대상 부동산을 면적 단위인 증권단위로 분할한다(S10). 증권단위는 고정된 값(예를 들어, 1평 또는 1m2 등일 수 있음)일 수 있으며, 또는 부동산의 유형(지목), 총 면적, 위치 등에 따라 동적으로 설정될 수 있다. 예를 들어, 대상 부동산이 지방의 임야인 경우에 비해 수도권의 대지인 경우, 더 작은 증권단위로 대상 부동산이 증권화될 수 있다.
그리고, 하나의 대상 부동산에서도 복수개의 증권단위로 분할할 수도 있다. 예를 들어, 35.2 m2의 부동산을 증권화 할 경우 1 m2증권 35개, 0.2 m2증권 1개로 증권화 될 수 있고, 또는 20 m2, 15.2 m2과 같이 2개의 증권으로 나눌 수도 있다.
그리고, 증권화 장치(50)의 부동산주식 발행부(53)는 증권단위로 분할된 면적에 따른 부동산에 대응되는 부동산주식을 생성하고(S20), 각 부동산주식의 발행금액을 결정한다(S30).
예를 들어, 부동산주식 발행부(53)는 대상 부동산의 지목, 총 면적, 위치 또는 공시지가를 활용하여 발행금액을 결정할 수 있다. 예를 들어, 지목이 전이나 임야인 경우에 비해 대지인 경우에 보다 높게 책정될 수 있을 것이다. 이러한 부동산 자체에 대한 가치 평가 외에도 대상 부동산을 활용할 계획인 활용계획에 따라서도 발행금액을 책정할 수도 있다.
일례에 따른 도 3을 참조하면, 대상 부동산의 지목, 면적, 위치 등의 대상 부동산 자체 분석에 의한 가치 평가(S31) 수행 후, 대상 부동산에 대한 활용계획을 분석하여 활용 등급을 결정하고(S33), 평가된 가치 및 활용 등급에 따라 발행금액을 결정할 수도 있다(S35). 일례에 따르면, 부동산을 증권화할 때, 증권화 장치(50)는 활용계획을 부동산 소유주 또는 제3자로부터 입력받는다. 다시 말해, 대상 부동산이 증권화되고, 대상 부동산을 어떤 방식으로 활용할지에 대한 활용계획을 입력받는 것이며, 증권화 장치(50)는 활용계획을 분석하여 활용 등급을 결정하는 것이다. 예를 들어, 활용계획에 따른 대상 부동산의 활용 유형이 건축물 임대사업인지, 골프장과 같은 리조트 사업인지, 병원 또는 쇼핑몰 운영 등의 활용 유형과, 활용 기간 등에 따라 활용 등급을 결정할 수 있고, 활용 등급이 높을 수록 발행금액은 높아질 것이다. 활용 유형 및 기간 등의 활용 계획에 따라 활용 등급을 결정하는 방식은 상황에 따라 다양하게 설정될 수 있음은 자명하다 할 것이다.
부동산주식의 발행금액이 결정되면, 증권화 장치(50)의 부동산주식 판매부(55)는 부동산주식을 공개하여 판매하고(S40), 부동산주식 구매자들에 대한 정보를 주주정보로서 주주 저장부(57)에 저장한다(S50). 일반적인 주식 판매 방식과 같이, 공모발행 및 비공모발행 모두 가능할 수 있다.
일례에 따르면, 대상 부동산의 증권화에 의한 부동산주식의 판매에 의해 발생된 판매금은 대상 부동산의 활용(예를 들어, 상술한 활용계획에 따른 부동산 이용권을 가진자에 의한 활용 등)에 이용될 수 있으며, 또는 증권화 장치(50) 또는 제3자에 의해 활용되어 될 수도 있다. 이러한 부동산주식의 판매금액에 의한 수익금의 일부 또는 전부는 부동산 소유주 및/또는 대상 부동산의 주주들에게 제공될 수 있을 것이다.
그리고, 증권화 장치(50)는 증권화된 대상 부동산에 의한 일정기간의 활용에 따른 수익금의 일부 또는 전부를 주주들에게 배당금으로 배분할 수 있다.
대상 부동산에 대한 활용을 위해서는 대상 부동산을 활용할 수 있는 부동산 이용권을 누군가(개인 또는 법인)에게는 부여해야 한다.
도 4는 본 발명의 일 실시예에 따른 대상 부동산의 활용을 위한 부동산 이용권 부여 과정을 도시한 흐름도이고, 도 5는 본 발명의 일 실시예에 따른 부동산 이용권 변경 심사과정을 도시한 흐름도이다.
도 4를 참조하면, 증권화 장치(50)는 기본적으로 주주들 중에서 대주주를 결정한다(S410). 부동산주식 구매자들 중 일정 비율(예를 들어, 40% 또는 50%) 이상을 구매한 구매자를 대주주로 설정할 수 있다. 또는 일정 비율 이상을 구매하면서 동시에 활용 계획을 제출하여 선정된 주주가 대주주로 결정될 수도 있다.
증권화 장치(50)는 선정된 대주주에게 부동산 이용권을 부여한다(S420).
그리고, 증권화 장치(50)는 해당 대주주에 따른 부동산 이용권 부여 기간과 함께 임계수익률을 설정한다(S430). 임계수익률은 부동산 이용권을 부여한 기간 동안 발생시켜야 하는 수익률에 대한 임계값으로서, 예를 들자면 10년에 100%가 임계수익률로 책정될 수 있다.
증권화 장치(50)는 고정된 임계수익률을 설정할 수도 있으나, 대상 부동산의 위치, 지목, 면적 및 대주주로부터 수신된 활용계획의 분석에 의한 활용 등급에 따라 가변적으로 설정할 수도 있다.
도 5를 참조하면, 증권화 장치(50)는 일정기간(예를 들어, 1년 등) 동안의 대상 부동산에 의한 수익률(예를 들어, 부동산주식 발행에 의해 투자된 비용 대비한 수익)을 산출하고(S510), 수익률이 상술한 바와 같이 설정된 임계수익률을 초과하는지 여부를 판단한다(S520). 만일 수익률이 임계수익률을 초과하였다면, 부동산 이용권자는 최초 계약된 기간이 경과되지 않은 한 그대로 유지하고(S530), 임계수익률 이하의 수익률인 경우 부동산 이용권자를 변경한다(S540).
이는 일례일 뿐이며, 수익률이 임계수익률 이하인 경우, 부동산 이용권자에게 어떠한 패널티(예를 들어, 벌금, 일부 주식 반환 등)를 부과하는 등의 다른 조치를 취할 수도 있다.
이하에서는 대상 부동산의 활용에 의해 발생된 수익금을 주주들에게 배당하는 방식에 대해 설명하고자 한다.
도 6은 본 발명의 일 실시예에 따른 대상 부동산의 활용에 의한 수익금을 배당하는 과정을 도시한 흐름도이다.
도 6을 참조하면, 증권화 장치(50)의 수익 관리부(59)는 일정기간(예를 들어 1년 등) 동안의 부동산 활용 수익금을 산출하고(S610), 대상 부동산의 공시지가의 변동금액을 확인한다. 예를 들어, 1년간 대상 부동산의 활용에 의해 발생된 수익금이 얼마인지 및 1년전과 비교하여 얼마나 부동산값이 변동되었는지를 확인하는 것이다.
그리고, 증권화 장치(50)의 수익 관리부(59)는 수익금 및 공시지가 변동금액에 따라 배당액을 산출하고(S630), 산출된 금액에 따른 배당금을 주주들에게 제공한다(S640). 일례를 들자면, 수익금이 높을 수록 배당금을 높게 책정할 수 있으며, 공시지가가 높아질 수록 배당금은 오히려 낮게 책정할 수 있다. 공시지가가 높아졌다는 것은 땅값이 올랐다는 것이며, 그러면 부동산주식의 가치(즉, 거래 금액)도 높아졌을 것이므로, 배당금을 줄이고 오히려 대상 부동산에 대해 더 공격적인 투자를 수행하는 것이 바람직할 수 있기 때문이다. 물론 이는 일례일뿐이며, 공시지가의 변동금액에 따라 다양한 기준을 두고 배당금을 책정할 수 있음은 당연하다.
그리고, 이러한 부동산주식은 거래가 가능할 수 있는데, 일례에 따르면 중앙관리식으로 증권화 장치(50) 또는 타 기관에서 거래를 중개할 수 있을 것이다. 또는 블록체인 방식과 같은 분산형 기술을 이용하여 개인간의 부동산주식을 거래하도록 할 수도 있다.
상술한 본 발명에 따른 부동산 증권화 방법은 컴퓨터로 읽을 수 있는 기록 매체에 컴퓨터가 읽을 수 있는 코드로서 구현되는 것이 가능하다. 컴퓨터가 읽을 수 있는 기록매체로는 컴퓨터 시스템에 의하여 해독될 수 있는 데이터가 저장된 모든 종류의 기록 매체를 포함한다. 예를 들어, ROM(Read Only Memory), RAM(Random Access Memory), 자기 테이프, 자기 디스크, 플래쉬 메모리, 광 데이터 저장장치 등이 있을 수 있다. 또한, 컴퓨터가 읽을 수 있는 기록매체는 컴퓨터 통신망으로 연결된 컴퓨터 시스템에 분산되어, 분산방식으로 읽을 수 있는 코드로서 저장되고 실행될 수 있다.
또한, 상기에서는 본 발명의 바람직한 실시예를 참조하여 설명하였지만, 해당 기술 분야에서 통상의 지식을 가진 자라면 하기의 특허 청구의 범위에 기재된 본 발명의 사상 및 영역으로부터 벗어나지 않는 범위 내에서 본 발명을 다양하게 수정 및 변경시킬 수 있음을 이해할 수 있을 것이다.
10 : 부동산 소유자
30 : 부동산주식 구매자
50 : 증권화 장치

Claims (9)

  1. 증권화 장치에서 수행되는 부동산 증권화 방법에 있어서,
    대상 부동산을 특정한 면적단위인 증권단위로 분할하여 부동산주식을 생성하는 단계;
    상기 대상 부동산에 대한 활용계획을 분석하여 활용 등급을 결정하고, 상기 활용 등급에 따라 상기 부동산주식에 대한 발행금액을 결정하는 단계;
    상기 부동산주식을 상기 발행금액으로 발행하는 단계; 및
    상기 부동산주식을 구매한 구매자들에 대한 정보를 주주정보로서 저장하는 단계를 포함하되,
    상기 구매자들 중 일정 비율 이상 상기 부동산주식을 구매하고 선정된 상기 활용계획을 제출한 구매자를 상기 대상 부동산에 대한 이용권자로 설정하고,
    상기 대상 부동산의 위치, 지목, 면적 및 상기 활용계획의 분석에 의한 활용 등급을 이용하여 임계수익률을 설정하고, 상기 대상 부동산을 이용한 일정 기간 동안의 수익률이 상기 임계수익률 이하인 경우, 상기 대상 부동산의 이용권자를 변경하는, 부동산 증권화 방법.
  2. 청구항 1에 있어서,
    상기 대상 부동산의 지목, 총 면적, 위치를 활용하여 상기 발행금액을 결정하는 것을 특징으로 하는 부동산 증권화 방법.
  3. 삭제
  4. 청구항 1에 있어서,
    상기 대상 부동산을 이용한 일정 기간 동안의 수익금을 상기 구매자들에게 배분하는 단계를 더 포함하는 부동산 증권화 방법.
  5. 청구항 4에 있어서,
    상기 대상 부동산의 공시지가 변동에 따라 상기 수익금을 달리하는 것을 특징으로 하는 부동산 증권화 방법.
  6. 청구항 1에 있어서,
    상기 부동산 주식의 판매에 의한 판매금을 활용한 수익금의 일부 또는 전부를 상기 대상 부동산의 소유주에게 제공하는 단계를 더 포함하는 부동산 증권화 방법.
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