JP2002183448A

JP2002183448A - 不動産投資システム

Info

Publication number: JP2002183448A
Application number: JP2000381714A
Authority: JP
Inventors: Eisuke Tokuhara; 栄輔徳原
Original assignee: TOKYO KANRI KK
Current assignee: TOKYO KANRI KK
Priority date: 2000-12-15
Filing date: 2000-12-15
Publication date: 2002-06-28

Abstract

(57)【要約】（修正有）【課題】購入資金を少なくして、マンション等の建物
不動産から安定して家賃収入を得ることができるように
する。【解決手段】不動産投資システムは、不動産に投資し
た際の不動産を管理する際に用いられ、複数の不動産物
件情報が格納された記憶装置１３と、記憶装置に接続さ
れ不動産物件情報を管理するコンピュータ１１と、コン
ピュータに接続された入出力装置１２とを備えている。
コンピュータは、不動産物件情報に応じて不動産物件に
投資する際、当該投資不動産物件について入出力装置か
ら投資不動産物件を投資家と不動産業者とが共有するこ
とを希望する入力があると、予め定められた共有比率に
基づいて前記投資家の持ち分を優先持ち分として求め、
この優先持ち分について予め定められた利回りに応じて
保証配当額を算出する。さらに、コンピュータは、ロー
ンの希望があると、不動産業者の持ち分及び投資家の持
ち分の合計に基づいてローン可能資金を計算する。

Description

【発明の詳細な説明】

【０００１】

【発明の属する技術分野】本発明は、不動産物件の経営
管理を行うシステム及び方法に関し、特に、マンション
等の不動産物件への投資を行うシステムに関する。

【０００２】

【従来の技術】一般に、土地・建物等の不動産物件、特
に、アパート又はマンション等の建物不動産（一室の場
合も含む）を経営管理して、家賃収入を得ようと思って
も、建物不動産の経営管理には専門的な知識及びノウハ
ウを必要とするため、一般の人が直接的に、建物不動産
の経営管理を行うことは難しい。

【０００３】このため、一般には、所謂不動産業者（管
理会社）を受託者として、不動産業者に建物不動産の管
理を委託して、不動産業者に管理手数料を支払い、委託
者は建物不動産の賃貸から得られる家賃収入を得るよう
にしている。

【０００４】ところが、建物不動産を経営管理する際に
は、種々の知識及びノウハウが必要であり、単に建物不
動産を建築又は購入しても、ソフト面において煩わしい
ことが多々存在する。具体的にいうと、建物不動産を経
営管理する際には、家賃収入の安定化、トラブルの対
処、及びメンテナンス等の問題があり、オーナー等の個
人が、このような事態に適切に対処することは極めて面
倒なことである。

【０００５】そこで、前述のように、不動産業者に建物
不動産の経営管理等を委託することが多く、不動産業者
では、所定の手数利用を徴収して、不動産の経営管理を
行い、オーナー等に安定して家賃収入等を与えるように
している。

【０００６】

【発明が解決しようとする課題】ところで、建物不動産
の経営管理（例えば、家賃収入を得る）を行う際には、
例えば、既存又は新築の建物不動産を購入する必要があ
るものの、近年の不動産物件の値下がりによって、金融
機関から十分な融資を得ることが難しく、この結果、自
己資金が十分なければ、建物不動産を購入できないこと
がある。

【０００７】たとえ、建物不動産を購入できたとして
も、前述のように、建物不動産を管理運営していく知識
及びノウハウがないと、適切な管理が行えず、結果的
に、安定した家賃収入が得られないことになる。このた
め、不動産業者に建物不動産の管理を委託するわけであ
るが、不動産業者に建物不動産の管理を委託しても、必
ずしも安定した家賃収入が得られるわけではなく、場合
によっては、金融機関からの借入金に対する利息さえも
支払えなくなってしまう。

【０００８】加えて、不動産業者では、所詮建物不動産
を賃貸して家賃収入を得ようとしているものの、家賃収
入を保証することは行っておらず、不動産オーナーにと
って安定した家賃収入が得られるか否かは、実際に賃貸
を行って見なければわからない。

【０００９】また、安定した家賃収入を得るためには、
建物不動産の空室及び家賃の滞納も考慮する必要がある
ばかりでなく、建物不動産の築年数に応じて、設備の更
新、内外装のリニューアル、及びリフォーム等を行わな
いと、空室が増えてしまい、安定して家賃収入が得られ
ないという問題点もあり、安定した家賃収入が得られな
ければ、不動産業者も安定して手数料収入が得られな
い。

【００１０】このように、従来、オーナーにとっては、
建物不動産から安定して家賃収入を得ることが難しいと
いう問題点がある一方、不動産業者にとっても安定して
手数料を得ることが難しいといういう問題点がある。

【００１１】本発明の目的は、購入資金が少なくて済
み、しかもマンション等の建物不動産から安定して家賃
収入を得ることができる不動産投資システムを提供する
ことにある。

【００１２】

【課題を解決するための手段】本発明によれば、不動産
に投資した際の不動産を管理する際に用いられるシステ
ムであって、複数の不動産物件情報が格納された記憶装
置と、該記憶装置に接続され前記不動産物件情報を管理
するコンピュータと、該コンピュータに接続された入出
力装置とを有し、前記コンピュータには、前記不動産物
件情報に応じて不動産物件に投資する際、当該投資不動
産物件について前記入出力装置から前記投資不動産物件
を投資家と不動産業者とが共有することを希望する入力
があると、予め定められた共有比率に基づいて前記投資
家の持ち分を優先持ち分として求める第１の手段と、前
記優先持ち分について予め定められた利回りに応じて保
証配当額を算出する第２の手段とを有することを特徴と
する不動産投資システムが得られる。

【００１３】さらに、前記第１の手段は、前記優先持ち
分を前記入出力装置に表示するとともにローンの希望が
あると、前記不動産業者の持ち分及び前記投資家の持ち
分の合計に基づいてローン可能資金を計算して前記入出
力装置に表示する。そして、前記不動産業者の持ち分は
劣後持ち分とされ、前記保証配当額の後、剰余金がある
と、前記第２の手段は、前記劣後持ち分について前記予
め定められた利回り以下で劣後配当金を求める。さら
に、前記劣後配当金を求めた後、さらに剰余金があれ
ば、前記第２の手段は、所定の剰余金比率で前記投資家
にボーナスとして配当される金額を求める。また、前記
第２の手段は、前記保証配当金額を求めた後、前記投資
不動産物件情報が売却及び管理委託された旨を示すフラ
グを付加するようにしている。

【００１４】加えて、前記コンピュータには、購入した
い不動産の希望条件が入力されると、該希望条件に基づ
いて前記記憶装置を検索して該希望条件に適合する不動
産物件があると、当該不動産物件情報を前記入出力装置
に表示する検索手段が備えられている。前記希望条件に
は希望価格が含まれており、前記希望価格が満たされた
不動産物件がないと、前記検索手段は、前記優先持ち分
に対応する価格を前記希望価格として再度前記記憶装置
を検索する。上記の予め定められた利回りは前記投資不
動産物件の築経過年数に応じて変化するようにしてもよ
い。また、前記投資不動産物件をＮ（Ｎは３以上の整
数）に小口証券化するようにしてもよく、この場合に
は、前記第２の手段は小口数に応じて前記優先持ち分を
求める。

【００１５】なお、前記コンピュータをネットワーク
（インターネット）に接続して、ネットワークを介して
前記不動産物件情報に基づいて不動産物件の投資を行
い、さらに、前記ネットワークを介して前記共有希望が
あると、前記第１の手段は、前記予め定められた共有比
率に基づいて前記優先持ち分として求め、前記第２の手
段は、前記保証配当額を算出するようにしてもよい。こ
の場合には、前記第２の手段は前記ネットワークを介し
て前記保証配当額を返送する。

【００１６】

【発明の実施の形態】以下本発明について実施の形態に
基づいて説明する。

【００１７】図１を参照して、図示の不動産投資システ
ムは、コンピュータ（例えば、パソコン（モデムを含
む）１１、入出力装置（例えば、キーボード、ディスプ
レイ、及びプリンター）１２、及び記憶装置（ハードデ
ィスク等）１３を備えており、記憶装置１３には、マン
ション等の建物不動産に関する不動産情報が蓄積不動産
情報として記憶されている。これら不動産情報には物件
毎に個別の識別符号（識別番号）が付与されている。な
お、以下の説明では、建物不動産としてマンションを例
にあげて説明する。従って、不動産情報はマンション情
報と、蓄積不動産情報は蓄積マンション情報と呼ぶこと
にする。さらに、コンピュータ１１は、ネットワーク１
４、例えば、インターネットに接続されており、インタ
ーネットを介して外部からコンピュータ１１をアクセス
すれば、種々のマンション情報を検索・閲覧することが
でき、マンションに投資を希望する者（以下単にユーザ
ーという）は、複数のマンション情報から所望のマンシ
ョン情報を得て、購入するか否かの判断をすることがで
きる。このように、不動産投資システムは、マンション
情報提供のためのサーバーとしても機能する。

【００１８】ここで、図２も参照して、いま、不動産業
者（以下マンション管理者という）の店頭で、ユーザー
が投資用マンションを探しているものとする。つまり、
ユーザーは適当なマンションを購入してマンション経営
を行おうとしており、このため、入出力装置１２を用い
てマンション情報（投資用マンション情報）を検索して
いるものとする。

【００１９】いま、入出力装置１２の予め定められた第
１のキー（例えば、マンション投資キー）を押すと、入
出力装置１２の画面上には投資用マンション情報検索画
面が表示される（ステップＳ１）。この投資用マンショ
ン情報検索画面には、投資用マンションの希望条件を入
力するための欄（希望条件欄）が設けられており、希望
条件欄に希望条件（例えば、希望築年数、希望構造、希
望立地条件、及び希望価格）を入力して、マンション情
報検索画面上の物件検索をクリックすると、コンピュー
タ１１は、希望条件に応じて記憶装置１３を検索して、
希望条件に合致するマンション情報（希望マンション情
報という）があると（ステップＳ２）、希望マンション
情報画面を入出力装置１２に表示する（ステップＳ
３）。そして、ユーザーは、この希望マンション情報画
面に表示された希望マンション情報に応じて投資用マン
ションを購入するか否かを決定することになる。なお、
マンション情報には前述の識別符号が含まれている。

【００２０】前述のように、マンション経営を行う際に
は、マンションから安定して家賃収入を得ることが難し
い場合が多く、特に、ユーザー個人でマンション経営を
行うことは極めて困難である。この結果、一般に、投資
用マンションを購入したユーザーは、マンション管理者
に管理を委託することになる。

【００２１】ところで、この希望マンション情報画面に
は、共有希望欄（マンション管理者とマンションを共有
してマンション管理の委託を希望する欄）が設けられて
おり、ユーザーが投資用マンションを購入を決定して、
共有希望欄をクリックすると（ステップＳ４）、コンピ
ュータ１１は、マンション投資共有画面を表示する（ス
テップＳ５）。マンション投資共有画面には予め定めら
れたマンション管理者との共有比率（例えば、ユーザー
が８０％、マンション管理者が２０％）が示されるとと
もに、この持ち分に応じた資金が表示される。例えば、
希望価格が３０００万円であれば、購入資金２４００万
円及び諸経費（管理費、修繕積立金、固定資産税、及び
登録免許税等）が表示される。ユーザーがマンション投
資共有画面に表示された事項を了解して、了解をクリッ
クすると（ステップＳ６）、入出力装置１２の画面上に
は、金融機関とローンを設定するか否かを示すローン設
定画面が表示される（ステップＳ７）。ユーザーがロー
ンを希望する際には、ローン設定をクリックすると（ス
テップＳ８）、コンピュータ１１は、ローン可能資金を
計算して、ローン設定画面上に表示する（ステップＳ
９）。ローン可能資金の計算に当たっては、マンション
管理者の持ち分も担保に提供されるため、ユーザーの購
入資金に対してローン可能資金を多くすることができ
る。

【００２２】ユーザーが、ローン可能資金内で実際に借
りる資金額をローン設定画面上で入力すると（ステップ
Ｓ１０）、コンピュータ１１は、ユーザー資金額（諸経
費含む）及びローン額を求めて、資金表示画面を入出力
装置１２に表示する（ステップＳ１１）。その後、コン
ピュータ１１は、予め設定された利回りに基づいて保証
家賃額を求めて入出力装置１２の画面上に表示するとと
もに、マンション管理者が受け取るべき報酬比率を含む
マンション管理情報を表示する（ステップＳ１２）。

【００２３】上記の予め定められた利回りは、基本利回
りが年６．５％であり、利回りは、管理期間に応じて異
なる。例えば、管理期間が、新築から五年未満では、利
回りは年６．５％、五年以上十年未満では、利回りは年
７．０％、十年以上十五年未満では、利回りは年７．５
％、十五年以上では、利回りは年８．０％となる。従っ
て、投資用マンションが３０００万円の場合には、共有
比率がユーザーが８０％、マンション管理者が２０％で
あると、ユーザー持ち分は２４００万円、マンション管
理者持ち分は６００万円となり、管理期間が新築から五
年未満では、１５６万円の家賃が保証されることになる
（つまり、ユーザーは、空き室であるか否かにかかわら
ず、年６．５％の優先配当を受けることになる）。マン
ション管理者の受ける報酬額は劣後配当とされ、優先配
当の後、剰余金があれば、年６．５％の利回りで配当が
行われる（管理期間が新築から五年未満の場合）。つま
り、マンション管理者は剰余金が不足すれば、年６．５
％未満の配当を受けることになる。そして、マンション
管理者が劣後配当を受けた後、さらに剰余金があれば、
所定の剰余金比率（例えば、１０％）でユーザーにボー
ナスとして配当され、残りは、マンション管理者が受領
する（このような情報は前述のマンション管理情報とし
て入出力装置１２に表示される）。その他、マンション
管理情報として、敷金、礼金・更新料、及び名義書換料
に関する情報が表示されるとともに、投資の際負担する
税金・登録免許税等が表示される。例えば、敷金は、マ
ンション管理者が全額預かり、礼金・更新料はマンショ
ン管理者が受領する旨表示されるとともに、名義書換料
として、マンション管理者が取引額の１％を受領する旨
表示される。

【００２４】ユーザーが保証家賃額及びマンション管理
情報を了解した旨、入出力装置１２から入力すると（ス
テップＳ１３）、コンピュータ１１は、当該投資用マン
ション情報を記憶装置１３から読みだして入出力装置１
２にプリントアウトするとともに、前述の保証家賃額及
びマンション管理情報をプリントアウトする（ステップ
Ｓ１４）。

【００２５】上述のプリントアウトされたマンション情
報（以下プリント情報という）に基づいて、マンション
管理者とともに、当該マンションを実際に検分した後、
正式に購入を希望すると（ステップＳ１５）、ユーザー
はマンション管理者とマンション売買及び管理委託契約
書を取り交わす。その後、入出力装置１２の予め定めら
れた第１のキーを押して、入出力装置１２の画面上に投
資用マンション情報検索画面を表示する（ステップＳ１
６）。そして、当該購入マンションにかかる識別符号を
入力すると、該当するマンション情報が入出力装置１２
に表示され（ステップＳ１７）、マンション情報検索画
面上の購入欄をクリックすると、コンピュータ１１は当
該マンション情報に売却及び管理委託済フラグを付加す
る（ステップＳ１８）。このようにして、売却及び管理
委託済フラグを付加した後、コンピュータ１１は処理を
終了する。なお、売却及び管理委託済フラグが付加され
たマンション情報については、検索対象から外されるこ
とになる。

【００２６】このようにして購入されたマンションにつ
いては、例えば、五年後に、ユーザーとマンション管理
者との間で管理委託を継続するか否かが話し合われ、管
理委託を継続しないのであれば、マンション管理者が優
先的に持ち分の買い取りを行う。

【００２７】ところで、ステップＳ４において、共有希
望欄をクリックしなければ、つまり、共有を希望しなけ
れば、コンピュータ１１は当該マンション情報を入出力
装置１２にプリントアウトして（ステップＳ１９）、処
理を終了する。さらに、ステップＳ６において、ユーザ
ーがマンション投資共有画面に表示された事項を了解し
ないと、コンピュータ１１はステップＳ１９を実行し
て、処理を終了する。また、ステップＳ８において、ユ
ーザーがローンを希望しない場合には、コンピュータ１
１は、ステップＳ１２に進む。

【００２８】一方、前述のステップＳ２において、希望
条件に合致するマンション情報がなければ、コンピュー
タ１１は、その旨入出力装置１２に表示する（ステップ
Ｓ２０）。その後、コンピュータ１１は、希望価格を除
く他の希望条件に合致するマンション情報（以下価格外
マンション情報という）があるか否かを記憶装置１３か
ら検索して、価格外マンション情報があると（ステップ
Ｓ２１）、コンピュータ１１は、予め定められたマンシ
ョン管理者との共有比率に基づいて、ユーザーが必要と
する購入資金（必要購入資金）を求める（ステップＳ２
２）。そして、コンピュータ１１は、希望価格と必要購
入資金とを比較して、希望価格＞必要購入資金であると
（ステップＳ２３）、マンション管理者と共有すれば、
希望価格で購入できるマンションがある旨価格外マンシ
ョン情報画面として入出力装置１２に表示する（ステッ
プＳ２４）。

【００２９】価格外マンション情報画面に基づいて、ユ
ーザーが購入を希望すると（ステップＳ２５）、つま
り、購入希望欄をクリックすると、コンピュータ１１は
前述のステップＳ７に進む。

【００３０】このようにして、ユーザーがマンション投
資経営を行う際、マンション管理者と予め定められた共
有比率でマンションを共有して、所定の利回りを保証す
るようにしたから、購入資金が少なくて済み、しかもマ
ンションから安定して家賃収入を得ることができる。

【００３１】前述の例では、マンションを予め定められ
た共有比率でユーザーとマンション管理者とが共有し
て、マンション管理者がマンションを経営する例につい
て説明したが、マンションをＮ個（Ｎは３以上の整数）
に小口化して、つまり、証券化して、この小口証券を各
投資家（ユーザー）に販売するようにしてもよい。この
ようにすれば、少ない資金で、マンション経営による配
当（家賃収入）を受けることができる。

【００３２】図３を参照して具体的に説明する。いま、
入出力装置１２の予め定められた第２のキー（例えば、
マンション証券購入キー）を押すと（ステップＰ１）、
コンピュータ１１は入出力装置１２の画面上にマンショ
ン証券購入画面を表示する（ステップＰ２）。小口化、
つまり、証券化されたマンションに関する情報は、マン
ション証券情報として予め記憶装置１３に蓄積されてお
り、例えば、３０００万円のマンションが、Ｎ＝３０、
つまり、３０口に証券化されているものと仮定すると、
この内の２０％｛６口（６００万円）｝がマンション管
理者に劣後持ち分として保有される。残りの８０％（２
４口）がユーザーに優先持ち分として販売される。マン
ション管理者とユーザーとの持ち分比率は、適宜変更さ
れるが、マンション管理者は少なくとも１口の劣後持ち
分を保有する。

【００３３】マンション証券購入画面には、上述のマン
ション証券情報が表示されており、図２で関連して説明
したように、マンション証券購入画面には、予め設定さ
れた利回りに基づく、一口毎の保証家賃額が表示される
とともにマンション管理者が受け取るべき報酬比率を含
むマンション管理情報が表示される。なお、利回り及び
マンション情報については、図２で説明したので省略す
る。

【００３４】ユーザーは、前述のマンション証券購入画
面を見て、所望のマンション証券があると（ステップＰ
３）、該当するマンション証券をクリックするとともに
入出力装置１２から購入口数を購入マンション証券情報
として入力する（ステップＰ４）。コンピュータ１１で
は、購入マンション証券情報に基づいて、記憶装置１３
を検索して、該当するマンション情報に販売済口数を付
加する（ステップＰ５）。

【００３５】このようにして、一つのマンションについ
て全ての口数が販売されると（ステップＰ６）、コンピ
ュータ１１は該当するマンション情報に販売完了の旨付
加して（ステップＰ７）、処理を終了する。なお、販売
完了の旨が付加されたマンションについては、マンショ
ン証券購入画面に表示されない。

【００３６】このように、マンションを小口化して、こ
の小口証券を各ユーザーに販売するようにすれば、少な
い資金で、マンション経営による家賃収入を確実に受け
ることができる。

【００３７】上述の説明では、店頭の入出力装置１２を
用いて、マンション投資を行う例について説明したが、
前述のように、インターネットを介してコンピュータ１
１をアクセスして、マンションを行うようにしてもよ
い。この場合にも、ユーザーの端末装置には前述の各種
画面が表示されて、コンピュータ１１による処理が実行
されるが、正式の契約の際には、店頭に出向く必要があ
る。

【００３８】なお、上述の説明では、マンションを例に
あげて説明したが、一戸建て等の建物不動産についても
同様にして処理が行われることはいうまでもない。

【００３９】

【発明の効果】以上説明したように、本発明では、コン
ピュータを用いて投資用不動産を検索して、予め定めら
れた共有比率で不動産業者と不動産を共有し、当該不動
産の管理を不動産業者に委託するようにしたから、少な
い資金で、容易に不動産経営を行えるという効果があ
る。そして、不動産の管理委託を行う際には、保証金額
が提示されるから、ユーザーは安心して、つまり、安定
した家賃収入を得ることができるという効果がある。

【００４０】言い換えると、不動産業者にとっては、持
ち分の売却益が期待できるばかりでなく、保証額と実際
の管理運用益との差額を安定収入とすることができる。
一方、ユーザーの側では、保証額が保証される結果、安
定した家賃収入を得ることができる。なお、不動産を小
口証券化して、予め定められた共有比率でユーザーと不
動産業者とが不動産を共有するようにすれば、さらに少
ない資金で不動産投資経営を行うことができる。

【図面の簡単な説明】

【図１】本発明による不動産投資システムの一例を示す
図である。

【図２】図１に示す不動産投資保証システムの動作の一
例を説明するためのフローチャートである。

【図３】図１に示す不動産投資保証システムの動作の他
の例を説明するためのフローチャートである。

【符号の説明】

１１コンピュータ１２入出力装置１３記憶装置１４ネットワーク（インターネット）

───────────────────────────────────────────────────── フロントページの続き (51)Int.Cl.⁷ 識別記号ＦＩテーマコート゛(参考）Ｇ０６Ｆ 17/60 ２０６Ｇ０６Ｆ 17/60 ２０６２３２２３２ 17/30 １７０ 17/30 １７０Ｚ

Claims

【特許請求の範囲】

【請求項１】不動産に投資した際の不動産を管理する
際に用いられるシステムであって、複数の不動産物件情
報が格納された記憶装置と、該記憶装置に接続され前記
不動産物件情報を管理するコンピュータと、該コンピュ
ータに接続された入出力装置とを有し、前記コンピュー
タには、前記不動産物件情報に応じて不動産物件に投資
する際、当該投資不動産物件について前記入出力装置か
ら前記投資不動産物件を投資家と不動産業者とが共有す
ることを希望する入力があると予め定められた共有比率
に基づいて前記投資家の持ち分を優先持ち分として求め
る第１の手段と、前記優先持ち分について予め定められ
た利回りに応じて保証配当額を算出する第２の手段とを
有することを特徴とする不動産投資システム。
【請求項２】前記第１の手段は、前記優先持ち分を前
記入出力装置に表示するとともにローンの希望がある
と、前記不動産業者の持ち分及び前記投資家の持ち分の
合計に基づいてローン可能資金を計算して前記入出力装
置に表示するようにしたことを特徴とする請求項１に記
載の不動産投資システム。
【請求項３】前記不動産業者の持ち分は劣後持ち分と
され、前記保証配当額の後、剰余金があると、前記第２
の手段は、前記劣後持ち分について前記予め定められた
利回り以下で劣後配当金を求めるようにしたことを特徴
とする請求項１又は２に記載の不動産投資システム。
【請求項４】前記劣後配当金を求めた後、さらに剰余
金があれば、前記第２の手段は、所定の剰余金比率で前
記投資家にボーナスとして配当される金額を求めるよう
にしたことを特徴とする請求項３に記載の不動産投資シ
ステム。
【請求項５】前記第２の手段は、前記保証配当金額を
求めた後、前記投資不動産物件情報が売却及び管理委託
された旨を示すフラグを付加するようにしたことを特徴
とする請求項１に記載の不動産投資システム。
【請求項６】前記コンピュータには、購入したい不動
産の希望条件が入力されると、該希望条件に基づいて前
記記憶装置を検索して該希望条件に適合する不動産物件
があると、当該不動産物件情報を前記入出力装置に表示
する検索手段が備えられていることを特徴とする請求項
１乃至５のいずれかに記載された不動産投資保証システ
ム。
【請求項７】前記希望条件には希望価格が含まれてお
り、前記希望価格が満たされた不動産物件がないと、前
記検索手段は、前記優先持ち分に対応する価格を前記希
望価格として再度前記記憶装置を検索するようにしたこ
とを特徴とする請求項６に記載の不動産投資保証システ
ム。
【請求項８】前記予め定められた利回りは前記投資不
動産物件の築経過年数に応じて変化することを特徴とす
る請求項１乃至７に記載の不動産投資保証システム。
【請求項９】前記投資不動産物件はＮ（Ｎは３以上の
整数）に小口証券化されており、前記第２の手段は小口
数に応じて前記優先持ち分を求めるようにしたことを特
徴とする請求項１に記載の不動産投資保証システム。
【請求項１０】前記コンピュータはネットワークに接
続されており、該ネットワークを介して前記不動産物件
情報に基づいて不動産物件の投資が行われ、さらに、前
記ネットワークを介して前記共有希望があると、前記第
１の手段は、前記予め定められた共有比率に基づいて前
記優先持ち分として求め、前記第２の手段は、前記保証
配当額を算出するようにしたことを特徴とする請求項１
に記載の不動産投資システム。
【請求項１１】前記ネットワークはインターネットで
あり、前記第２の手段は前記ネットワークを介して前記
保証配当額を返送するようにしたことを特徴とする請求
項１１に記載の不動産投資システム。