JP2005301343A - 定借物件管理システム及び定借物件管理プログラム - Google Patents

Abstract

【課題】長期間の定期借地権契約を確実に管理して、地主に安心感を与えることができる定借物件管理システム及び定借物件管理プログラムを提供する。
【解決手段】定期借地権付きの土地の情報を土地情報管理データベースで管理する土地情報管理手段と、土地に建築した建物の情報を建物情報管理データベースで管理する建物情報管理手段と、建物に入居した入居者の情報を入居者情報管理データベースで管理する入居者情報管理手段を有した定借物件管理システム及び定借物件管理プログラムであって、土地情報管理手段の土地情報管理データベースで管理された土地に対する地代と、建物情報管理手段の建物情報管理データベースで管理された建物に対する管理費の入居者による支払いを担保する保険を管理する保険管理ステップからなる保険管理手段を設ける。
【選択図】図２

Description

本発明は、定期借地または定期借家などの定借物件を管理する定借物件管理システム及び定借物件管理プログラムであって、特に借地または借家の提供者に借地料または借家料を補償可能とした定借物件管理システム及び定借物件管理プログラムに関するものである。

昨今、借地借家法の法改正にともなって「定期借地権」付きの住宅地あるいは住宅の販売が可能となっており、宅地あるいは住宅の供給促進が図られている。

このことを利用して、定期借地権設定契約書の始期付区分所有権移転和解契約の定めに従い、地主は区分所有者のために始期付区分所有権移転仮登記を行い、定期借地権満了２年前に地主がマンションの継続使用か撤去かを決定し、継続使用の場合は借地期間満了時に地主が区分所有者から区分所有建物を当初分譲価格の１５％価格で買い取り、撤去の場合は借地期間満了時に地主が区分所有者から区分所有建物を無償で譲り受けるステップを必須要件とした定期借地権付分譲マンション売買契約システムが提案されている（例えば、特許文献１参照。）。
特開２００２−０９２５１０号公報

このように定期借地権を利用して宅地あるいは住宅の供給を促進し、土地の停滞を解消して産業活動の向上を図ろうとしているものの、現実問題として定期借地権を利用しても土地の流動化が図れてはいなかった。

この主たる原因は、定期借地権が３０年あるいは５０年といった極めて長期間の契約であって、このような長期間の契約を確実に管理する手段の信頼性に不安を覚えやすく、特に地主が長期間にわたっての地代の補償に大きな不安を覚えるために、定期借地権の設定を躊躇していることが考えられる。

そこで、本発明者は、地主のこのような不安を解消して定期借地権の設定による不動産の提供を行いやすくするために研究開発を行い、本発明を成すに至ったものである。

本発明の定借物件管理システムでは、定期借地権付きの土地の情報を管理する土地情報管理手段と、土地に建築した建物の情報を管理する建物情報管理手段と、建物に入居した入居者の情報を管理する入居者情報管理手段を有する定借物件管理システムにおいて、土地情報管理手段で管理された土地に対する地代と、建物情報管理手段で管理された建物に対する管理費の入居者による支払いを担保する保険を管理する保険管理手段を有することとした。

さらに、以下の点にも特徴を有するものである。すなわち、
（１）保険管理手段は、保険で入居者の所得補償も担保するように管理していること。
（２）地代が更新された場合に、保険管理手段に対して更新警告を行う地代更新警告手段を有すること。
（３）管理費が更新された場合に、保険管理手段に対して更新警告を行う管理費更新警告手段を有すること。
（４）入居者の情報が更新された場合に、保険管理手段に対して更新警告を行う入居者情報更新警告手段を有すること。
（５）土地情報管理手段は、土地の新規登録にともなってその土地に建設する建物の事業計画情報を生成する事業計画生成手段を有するとともに、生成した事業計画情報に対して建物の企画案を募集して登録させる企画案登録手段を有すること。
（６）企画案登録手段で登録された企画案からなる建物の情報を建物情報管理手段に新規登録する建物情報登録手段を有すること。
（７）入居者が、建物情報管理手段で管理された別の建物に転居する場合に、入居者の全情報を、一回のドラッグアンドドロップ操作で新たな建物の入居者として登録する転居登録手段を有すること。

また、本発明の定借物件管理プログラムでは、定期借地権付きの土地の情報を管理する土地情報管理データベースと、土地に建築した建物の情報を管理する建物情報管理データベースと、建物に入居した入居者の情報を管理する入居者情報管理データベースを管理する定借物件管理プログラムにおいて、土地情報管理データベースで管理された土地に対する地代と、建物管理データベースで管理された建物に対する管理費の入居者による支払いを担保する保険を管理する保険管理ステップを有することとした。

さらに、以下の点にも特徴を有するものである。すなわち、
（１）保険管理ステップでは、保険で入居者の所得補償も担保するように制御していること
（２）土地情報管理データベースにおける地代の情報が更新された場合に、保険管理ステップでの処理を要求する地代更新警告ステップを有すること。
（３）建物情報管理データベースにおける管理費の情報が更新された場合に、保険管理ステップでの処理を要求する管理費更新警告ステップを有すること。
（４）入居者情報管理データベースにおける入居者の情報が更新された場合に、保険管理ステップでの処理を要求する入居者情報更新警告ステップを有すること。
（５）土地情報管理データベースに新規な土地情報の登録があった場合に、登録された土地情報に建設する建物の事業計画情報を生成する事業計画生成ステップを有するとともに、生成した事業計画情報に対して建物の企画案を募集して登録させる企画案登録ステップを有すること。
（６）企画案登録ステップで登録された企画案からなる建物の情報を建物情報管理データベースに新規登録する建物情報登録ステップを有すること。
（７）入居者が、建物情報管理データベースに登録された別の建物に転居する場合に、入居者の全情報を、一回のドラッグアンドドロップ操作で新たな建物の入居者として登録する転居登録ステップを有すること。

請求項１記載の発明によれば、定期借地権付きの土地の情報を管理する土地情報管理手段と、土地に建築した建物の情報を管理する建物情報管理手段と、建物に入居した入居者の情報を管理する入居者情報管理手段を有する定借物件管理システムにおいて、土地情報管理手段で管理された土地に対する地代と、建物情報管理手段で管理された建物に対する管理費の入居者による支払いを担保する保険を管理する保険管理手段を有することによって、債務者である入居者による地代あるいは管理費の支払いが滞った場合に、保険管理手段で管理された保険に基づいて地代あるいは管理費の支払いを行うことができるので、地代あるいは管理費の債権者は確実に地代あるいは管理費を徴収することができる。したがって、地代あるいは管理費を徴収できなくなることを防止でき、土地あるいは建物の所有者が安心して定期借地権あるいは定期借家権の設定を行うことができるので、良質な物件を市場に提供することができる。

請求項２記載の発明によれば、請求項１記載の定借物件管理システムにおいて、保険で入居者の所得補償も担保するように保険管理手段で管理していることによって、入居者が無収入となって地代及び管理費を支払えない事態が生じた場合には、保険管理手段で管理された保険に基づいて入居者に所得補償がなされることにより安心して入居者が入居することができる。したがって、このような建物への入居希望を増大させることができるので、建物の空室率を低減させて所要の地代あるいは管理費を確実に得ることができる。

請求項３記載の発明によれば、請求項１または請求項２に記載の定借物件管理システムにおいて、地代が更新された場合に保険管理手段に対して更新警告を行う地代更新警告手段を設けていることによって、地代が更新されたにもかかわらず保険の見直しがなされないことによる担保不足などの不具合の発生を防止できる。

請求項４記載の発明によれば、請求項１〜３のいずれか１項に記載の定借物件管理システムにおいて、管理費が更新された場合に保険管理手段に対して更新警告を行う管理費更新警告手段を設けたことによって、管理費が更新されたにもかかわらず保険の見直しがなされないことによる担保不足などの不具合の発生を防止できる。

請求項５記載の発明によれば、請求項２〜４のいずれか１項に記載の定借物件管理システムにおいて、入居者の情報が更新された場合に保険管理手段に対して更新警告を行う入居者情報更新警告手段を設けたことによって、入居者情報が更新されたにもかかわらず保険の見直しがなされないことにより、あらかじめ設定していた所得補償が十分ではなくなるなどの不具合の発生を防止できる。

請求項６記載の発明によれば、請求項１〜５のいずれか１項に記載の定借物件管理システムにおいて、土地情報管理手段が、土地の新規登録にともなってその土地に建設する建物の事業計画情報を生成する事業計画生成手段を有するとともに、生成した事業計画情報に対して建物の企画案を募集して登録させる企画案登録手段を有することによって、定期借地権が設定される土地に対して地代の回収を容易とすることができる建物の提供を可能とすることができ、定期借地権を設定することに対する土地の所有者の不安を解消させることができる。

請求項７記載の発明によれば、請求項６記載の定借物件管理システムにおいて、企画案登録手段で登録された企画案からなる建物の情報を建物情報管理手段に新規登録する建物情報登録手段を有することによって、建物情報管理手段への情報登録において登録作業の労力を軽減することができるとともに、誤入力を防止してシステムの信頼性を向上させることができる。

請求項８記載の発明によれば、請求項１〜７のいずれか１項に記載の定借物件管理システムにおいて、入居者が、建物情報管理手段で管理された別の建物に転居する場合に、入居者の全情報を、一回のドラッグアンドドロップ操作で新たな建物の入居者として登録する転居登録手段を有することによって、情報の誤入力を防止できるのでシステムの信頼性を向上させることができる。

請求項９記載の発明によれば、定期借地権付きの土地の情報を管理する土地情報管理データベースと、土地に建築した建物の情報を管理する建物情報管理データベースと、建物に入居した入居者の情報を管理する入居者情報管理データベースを管理する定借物件管理プログラムにおいて、土地情報管理データベースで管理された土地に対する地代と、建物管理データベースで管理された建物に対する管理費の入居者による支払いを担保する保険を管理する保険管理ステップを有することによって、請求項１記載の発明と同様に、債務者である入居者による地代あるいは管理費の支払いが滞った場合に、保険管理ステップで管理された保険に基づいて地代あるいは管理費の支払いを行うことができるので、地代あるいは管理費の債権者は確実に地代あるいは管理費の徴収管理を行うことができる。したがって、この定借物件管理プログラムを用いることによって、地代あるいは管理費を徴収できなくなることを防止でき、土地あるいは建物の所有者が安心して定期借地権あるいは定期借家権の設定を行うことができるので、良質な物件を市場に提供することができる。

請求項１０記載の発明によれば、請求項９記載の定借物件管理プログラムにおいて、保険で入居者の所得補償も担保するように保険管理ステップで制御していることによって、請求項２記載の発明と同様に、入居者が無収入となって地代及び管理費を支払えない事態が生じた場合には、保険管理ステップで管理された保険に基づいて入居者の所得補償を行うことができるので、入居者が安心して入居することができる。したがって、この定借物件管理プログラムで管理された建物への入居希望を増大させることができるので、建物の空室率を低減させて所要の地代あるいは管理費を確実に得ることができる。

請求項１１記載の発明によれば、請求項９または請求項１０に記載の定借物件管理プログラムにおいて、土地情報管理データベースにおける地代の情報が更新された場合に保険管理ステップでの処理を要求する地代更新警告ステップを有することによって、請求項３記載の発明と同様に、地代の情報が更新されたにもかかわらず保険の見直しがなされないことによる担保不足などの不具合の発生を防止できる。

請求項１２記載の発明によれば、請求項９〜１１のいずれか１項に記載の定借物件管理プログラムにおいて、建物情報管理データベースにおける管理費の情報が更新された場合に保険管理ステップでの処理を要求する管理費更新警告ステップを有することによって、請求項４記載の発明と同様に、管理費の情報が更新されたにもかかわらず保険の見直しがなされないことによる担保不足などの不具合の発生を防止できる。

請求項１３記載の発明によれば、請求項１０〜１２のいずれか１項に記載の定借物件管理プログラムにおいて、入居者情報管理データベースにおける入居者の情報が更新された場合に保険管理ステップでの処理を要求する入居者情報更新警告ステップを有することによって、請求項５記載の発明と同様に、入居者の情報が更新されたにもかかわらず保険の見直しがなされないことにより、あらかじめ設定していた所得補償が十分ではなくなるなどの不具合の発生を防止できる。

請求項１４記載の発明によれば、請求項９〜１３のいずれか１項に記載の定借物件管理プログラムにおいて、土地情報管理データベースに新規な土地情報の登録があった場合に、登録された土地情報に建設する建物の事業計画情報を生成する事業計画生成ステップを有するとともに、生成した事業計画情報に対して建物の企画案を募集して登録させる企画案登録ステップを有することによって、請求項６記載の発明と同様に、定期借地権が設定される土地に対して地代の回収を容易とすることができる建物の提供を可能とすることができ、定期借地権を設定することに対する土地の所有者の不安を解消させることができる。

請求項１５記載の発明によれば、請求項１４記載の定借物件管理プログラムにおいて、企画案登録ステップで登録された企画案からなる建物の情報を建物情報管理データベースに新規登録する建物情報登録ステップを有することによって、請求項７記載の発明と同様に、建物情報管理手段への情報登録において登録作業の労力を軽減することができるとともに、誤入力を防止することができる。

請求項１６記載の発明によれば、請求項９〜１５のいずれか１項に記載の定借物件管理プログラムにおいて、入居者が、建物情報管理データベースに登録された別の建物に転居する場合に、入居者の全情報を、一回のドラッグアンドドロップ操作で新たな建物の入居者として登録する転居登録ステップを有することによって、請求項８記載の発明と同様に、情報の誤入力を防止できる。

本発明の定借物件管理システム及び定借物件管理プログラムでは、定期借地権付きの土地の情報を土地情報管理データベースで管理する土地情報管理手段と、土地に建築した建物の情報を建物情報管理データベースで管理する建物情報管理手段と、建物に入居した入居者の情報を入居者情報管理データベースで管理する入居者情報管理手段を有しており、さらに、土地情報管理手段の土地情報管理データベースで管理された土地に対する地代と、建物情報管理手段の建物情報管理データベースで管理された建物に対する管理費の入居者による支払いを担保する保険を管理する保険管理ステップからなる保険管理手段を有しているものである。

ここで、本発明において「入居者」とは、地代と管理費の少なくともいずれか一方の支払い義務のある者であって、借家人、借地権転借人などの実質的な入居者だけでなく、入居はしていないものの契約上において地代支払い義務が生じる借地人を含んでいるものとする。特に、自分の土地に建築したマンションに入居した地主も、管理費の支払い義務が生じているために、本発明においては当然ながら入居者となっている。

また、本発明において「定借物件」とは、「定期借地権付きの土地」と「定期借地権付きの借家」だけでなく、「定期借家権のみが設定された借家」を含めた土地及び／または建物からなる物件を指すものとする。

本発明の定借物件管理システム及び定借物件管理プログラムでは、債務者である入居者による地代あるいは管理費の支払いが滞った場合には、保険管理ステップからなる保険管理手段で管理された保険によって地代あるいは管理費を賄うことができるので、地代あるいは管理費の債権者は確実に地代あるいは管理費を徴収することができる。

すなわち、本発明の定借物件管理システム及び定借物件管理プログラムを用いることによって、地代あるいは管理費を徴収できなくなることを防止できるので、土地あるいは建物の所有者が安心して定期借地権あるいは定期借家権を設定することができ、良質な物件を市場に提供することができる。

また、保険管理ステップからなる保険管理手段では、保険で入居者の所得補償も担保するように管理している。

したがって、入居者が事故や病気あるいは退職などによって無収入となり、地代及び／または管理費を支払えない事態が生じた場合には、保険管理ステップからなる保険管理手段で管理された保険に基づいて地代及び／または管理費の支払いが行われるだけでなく、入居者の所得補償を行うことができるので、入居者が安心して入居することができる。

このように入居者に対しても安心感を与えることができるので、この定借物件管理システム及び定借物件管理プログラムで管理された建物への入居希望を増大させることができ、建物の空室率を低減させて、地代あるいは管理費の債権者が所要の地代あるいは管理費を確実に得ることができる。

また、本発明の定借物件管理システム及び定借物件管理プログラムでは、地代が更新された場合に、保険管理手段における保険管理ステップに処理を要求して、保険管理ステップに地代の更新にともなう保険の見直しあるいは調整などの所要の処理を行わせる地代更新警告ステップからなる地代更新警告手段を設けている。

このように地代更新警告手段を設けて保険管理手段に更新警告を行うことにより、地代情報の更新にともなって保険管理手段で管理している保険が担保不足となることを防止でき、地代の徴収が困難となることを防止できる。

さらに、本発明の定借物件管理システム及び定借物件管理プログラムでは、管理費が更新された場合に、保険管理手段における保険管理ステップに処理を要求して、保険管理ステップに管理費の更新にともなう保険の見直しあるいは調整などの所要の処理を行わせる管理費更新警告ステップからなる管理費更新警告手段を設けている。

このように管理費更新警告手段を設けて保険管理手段に更新警告を行うことにより、管理費情報の更新にともなって保険管理手段で管理している保険が担保不足となることを防止でき、管理費の徴収が困難となることを防止できる。

さらに、本発明の定借物件管理システム及び定借物件管理プログラムでは、入居者の情報が更新された場合に、保険管理手段における保険管理ステップに処理を要求して、保険管理ステップに入居者情報の更新にともなう保険の見直しあるいは調整などの所要の処理を行わせる入居者情報更新警告ステップからなる入居者情報更新警告手段を設けている。

このように入居者情報更新警告手段を設けて保険管理手段に更新警告を行うことにより、入居者情報の更新にともなって保険管理手段で管理している保険で賄える入居者の所得補償が不十分になることを防止でき、入居者に不利益が生じることを防止できる。

また、本発明の定借物件管理システム及び定借物件管理プログラムでは、定期借地権が設定される土地が土地情報管理データベースに新規登録されると、事業計画生成ステップからなる事業計画生成手段によって、登録された土地情報に建設する建物の事業計画情報を生成し、次いで、企画案登録ステップからなる企画案登録手段によって、生成した事業計画情報に対して建物の企画案を募集して登録させるように土地情報管理手段を構成している。

このように、土地情報管理データベースに登録された土地に建設する建物の企画案を募集することにより、土地の所有者に対しては収益性の高い建物の企画案を提供することができ、定期借地権を設定することに対する土地の所有者の不安を解消させることができる。

しかも、土地情報管理データベースへの企画案の登録作業を企画案の提出者に行わせることにより、定借物件管理システム及び定借物件管理プログラムの管理者は入力作業を行う必要がなく、誤入力の可能性を低減させてシステムの安定化を図ることができる。

さらに、本発明の定借物件管理システム及び定借物件管理プログラムには、企画案登録ステップからなる企画案登録手段によって土地情報管理手段に登録した企画案からなる建物の情報を、建物情報管理データベースからなる建物情報管理手段に建物情報登録ステップによって新規登録する建物情報登録手段を設けている。

このように、企画案登録手段によって土地情報管理手段に登録された企画案の建物の情報をそのまま建物情報登録手段の建物情報管理データベースに登録することにより、建物情報管理データベースへの情報入力の労力を削減することができるとともに、建物情報管理データベースへの情報入力時の誤入力を防止できる。したがって、定借物件管理システムの安定性を向上させることができる。

また、本発明の定借物件管理システム及び定借物件管理プログラムには、居者情報管理データベースで管理されている入居者が、建物情報管理データベースで管理された別の建物に転居する場合に、入居者の全情報を、一回のドラッグアンドドロップ操作で新たな建物の入居者として登録する転居登録ステップからなる転居登録手段を設けている。

このように転居登録手段を設けることにより、所要の情報を再入力する作業を削減して作業性を向上させるとともに、誤入力を防止することができるので、定借物件管理システムの安定性を向上させることができる。

以下において、図面に基づいて本発明の実施形態を詳説する。

本実施形態の定借物件管理システムは、図１に示すように、土地を所有している地主、及び地主の土地に建物を建築するディベロッパー、及び建築された建物を管理する建物管理者、及び建築された建物に入居する入居者、及び後述する保険を請け負う保険請負者がそれぞれ使用するパーソナルコンピュータなどの電子計算機からなるクライアント装置30a,30b,30c,30d,30eと、電子計算機からなるサーバ装置20とをインターネットなどの電気通信回線10を介して接続可能としたクライアントーサーバシステムで構成している。

なお、本発明において「ディベロッパー」の語は、狭義の「ディベロッパー」だけでなく、設計事務所や開発協力者などの建物の設計から建築、さらには販売に携わる関係者を含むものの総称として用いることとする。

図１中、30aは地主用クライアント装置、30bはディベロッパー用クライアント装置、30cは建物管理者用クライアント装置、30dは入居者用クライアント装置、30eは保険請負者用クライアント装置である。これらのクライアント装置30a,30b,30c,30d,30eは、パーソナルコンピュータで構成するものに限定するものでなく、電気通信回線10を介してサーバ装置20に接続可能となっている携帯電話やＰＤＡ（Personal Digital Assistants）などの通信端末機器や、専用の通信端末機であってもよい。

サーバ装置20は、定借物件管理プログラムを格納して実行可能とするとともに、定期借地権付きの土地の情報を格納する土地情報管理データベースと、土地に建築した建物の情報を格納する建物情報管理データベースと、建物に入居した入居者の情報を格納する入居者情報管理データベースを有している。なお、土地情報管理データベースには、定期借地権付きの土地の情報だけでなく、転売目的の土地の情報を入力するようにしてもよく、また、建物情報管理データベースにも転売目的の建物情報を入力するようにしてもよい。

さらに、サーバ装置20は必要に応じて所要の機能を有するようにしており、例えば、各クライアント装置30a,30b,30c,30d,30eからの接続を制御するＷｅｂサーバ機能や、不正アクセスやデータ破壊行為などを防止するセキュリティ機能などを設けている。

特に、サーバ装置20は、各クライアント装置30a,30b,30c,30d,30eを用いて接続する地主、ディベロッパー、建物管理者、入居者、保険請負者などのユーザーを管理しているユーザー管理データベースを有しており、このユーザー管理データベースで各ユーザーに対して設定したＩＤ及びパスワードを管理して、各クライアント装置30a,30b,30c,30d,30eからのサーバ装置20への接続時に接続認証処理を行うようにしている。

そして、サーバ装置20は、ＩＤ及びパスワードによって特定されるユーザーが地主、ディベロッパー、建物管理者、入居者、保険請負者のいずれの属性であるかに基づいて、クライアント装置30a,30b,30c,30d,30eに対して所要の表示画面情報を送信するようにしている。

図２は、本実施形態の定借物件管理システムを用いた場合における基本的なシステムフローを示したフローチャートであって、所定の土地に建物が建築されて、入居者が決定するまでの定借物件管理システムにおける管理状態を示しているものである。

本実施形態の定借物件管理システムでは、まず、サーバ装置20は、あらかじめ登録された地主に、その地主が使用する地主用クライアント装置30aを用いて接続させ、地主用クライアント装置30aの出力画面に図３に示す土地情報入力画面41を表示するようにしている。そして、地主が土地情報入力画面41において所要の土地情報を入力し、「登録・更新」ボタン41aを選択することにより、地主用クライアント装置30aはサーバ装置20に土地情報入力画面41での入力情報を送信し、サーバ装置20では土地情報管理データベースへの登録を行っている（ステップS101）。

なお、土地情報入力画面41における情報入力は必ずしも地主が行う場合に限定するものではなく、地主に依頼された代行者が行ってもよい。このような代行者による入力作業も、地主が行ったものとみなすことにする。

土地情報入力画面41では、土地所在地情報、所有者情報、土地面積情報、地目情報、用途地域情報、建ペイ率情報、容積率情報、接道情報、間口情報、幅員情報、公共負担金情報などの各種情報入力欄を設けている。

サーバ装置20の管理者（以下、「システム管理者」という）は、土地情報管理データベースへの土地情報の新規登録にともなって登録された土地情報が正しい情報であるかを確認する確認作業を行ってもよく、必要に応じて登録された土地情報を修正してもよいし、不足した情報を追加登録してもよい。特に、土地価格情報や、用途情報などの後述する事業計画作成に必要となる情報は、システム管理者が入力するようにしている。

上記したように、定借物件管理プログラムでは、地主によって土地情報の入力を行わせることにより、基本的にはシステム管理者が土地情報の入力作業を行う必要がないので、システム管理者の入力作業の労力を削減することができるとともに、誤入力を防止して定借物件管理システムの安定化を図ることができる。

新規の土地情報が土地情報管理データベースに登録され、土地価格情報及び用途情報などの所要の情報入力がシステム管理者によって行われた後に、定借物件管理プログラムは、登録された土地情報に基づいて所定の演算処理を行うことにより、図４の事業計画情報画面42に示す事業計画情報を生成するようにしている（ステップS102）。

次いで、定借物件管理プログラムは、土地情報管理データベースに登録された土地情報を表示する土地情報入力画面41と、事業計画情報画面42とをディベロッパーに閲覧可能として、ディベロッパーからの企画案の登録を促すようにしている。

すなわち、定借物件管理プログラムは、あらかじめ登録されたディベロッパーが、そのディベロッパーが使用するディベロッパー用クライアント装置30bを用いてサーバ装置20に接続すると、ディベロッパー用クライアント装置30bの出力画面に、図５に示す土地情報リスト画面43を表示させるようにしている。

土地情報リスト画面43では、そのディベロッパーが閲覧可能な情報だけが表示されるようにしており、所要の検索キーを入力して検索ボタン43aを選択することにより、所要の土地情報の検索を行うことができるようにもしている。

ディベロッパーは、土地情報リスト画面43に表示された土地情報の中から、閲覧を希望する土地情報の選択欄にチェックマークを付けて土地情報リスト画面43内の「個別表示」ボタン43bを選択することにより、ディベロッパー用クライアント装置30bの出力画面に選択した土地の土地情報入力画面41及び事業計画情報画面42を表示して閲覧可能としている。

そして、定借物件管理プログラムは、ディベロッパーが、土地情報リスト画面43に表示された土地情報の中から企画案の登録を希望する土地情報の選択欄にチェックマークを付けて土地情報リスト画面43内の「企画制作」ボタン43cを選択することにより、ディベロッパー用クライアント装置30bの出力画面に、選択された土地の事業計画情報を表示する事業計画情報画面42を表示し、この事業計画情報画面42における「校正」ボタン42aが選択されることにより、ライアント装置30bの出力画面に図６に示す企画登録画面44を表示させるようにしている。

企画登録画面44には企画案アップロード欄44aを複数設けており、各企画案アップロード欄44aにそれぞれ所要の企画案情報をアップロードして、企画登録画面44に設けた「登録・更新」ボタン44bを選択することにより、サーバ装置20の土地情報管理データベースに企画案情報を登録するようにしている（ステップS103）。

なお、図６では、企画案アップロード欄44aにおいて企画案書類のイメージデータをそのままアップロードできるようにしているが、これ以外にも所要の入力手段を設けてもよい。

このように、定借物件管理システムでは、ディベロッパーから所要の土地に対する企画案を逐次登録させることにより、地主に対してよりよい建物の建築案を提供することができる。しかも、システム管理者は企画案の作成依頼などを行うことなく、ディベロッパーからの自発的な企画案登録を促すことができ、システム管理者の労力を削減することができる。

定借物件管理プログラムでは、地主がディベロッパーによって登録された企画案を閲覧することができるようにしており、地主は登録された企画案の中からいずれかの企画案を選択し（ステップS104）、選択した企画案の建物の建築を決定するようにしている（ステップS105）。この建築決定にともなって、その建物が建築される土地の定期借地権契約などの所要の契約が行われるようにしている。

なお、ステップS104において地主が採用する企画案がないときには、利益率などの事業計画情報の修正を行って（ステップS106）、企画案を再度募集するようにしている。なお、地主が登録した土地が宅地としては良好な企画案が提案されない場合には、例えば用途を商業用に変更して商業施設としての企画案を募集するようにしてもよい。

定借物件管理プログラムは、建築決定された建物の企画案情報に基づいて、建物情報管理データベースに新規の建物情報を登録するようにしている（ステップS107）。特に、定借物件管理プログラムは、企画案情報に基づいて建物情報管理データベースへの建物情報の登録を行うことにより、重複した情報入力作業の発生を抑制して入力作業の労力を削減するとともに、誤入力の危険性を低減させて定借物件管理システムの信頼性を向上させることができる。

なお、企画案情報に基づいて建物情報管理データベースに登録した建物情報では不足する情報については、ディベロッパーがディベロッパー用クライアント装置30bを用いてサーバ装置20に接続して、適宜入力するようにしている。

図７は、建物情報管理データベースに登録された建物の情報入力画面である第１物件情報画面45を示しており、ここでは、建物がマンションの場合を示している。図８は、図７の第１物件情報画面45において登録されているマンションの各部屋の個別情報を示した第２物件情報画面46を示しており、これらの画面45,46を用いてディベロッパーによって所要の建物情報が入力されるようにしている。

上記したようにして建物情報管理データベースに登録された建物に入居を希望する入居希望者は、通常は不動産業者などの代行者によって入居者情報管理データベースに入居者として登録されるようにしている。あるいは、入居希望者は、あらかじめシステム管理者によって入居者として登録されていてもよい。

そして、入居者は、入居者用クライアント装置30dを用いてサーバ装置20に接続し、入居者用クライアント装置30dの出力画面に表示された図９に示す入居者情報入力画面47に、所要の入居者情報を入力可能としている（ステップS108）。

そして、定借物件管理プログラムは、登録された入居者情報に基づいて、その入居者が支払う地代と、その入居者が支払う管理費と、入居者が希望する所得補償金額から、地代と管理費と所得補償を担保する保険設定を行うようにしている。ここで、地代と管理費と所得補償を担保する保険を「地代保険」と呼ぶことにする。

すなわち、入居者情報入力画面47には「保険設定」ボタン47aを設けており、この「保険設定」ボタン47aが選択されることによって、入居者用クライアント装置30dの出力画面に、図１０に示す保険設定画面48を表示するようにしている。

なお、地代保険を請け負う保険請負者は、保険請負者用クライアント装置30eを用いてサーバ装置20に接続して、所要の保険設定のパラメータを登録している。

保険設定画面48において入居者は所望する保険設定を行うことにより、入居者による地代及び管理費の未払いが生じた場合に、保険で地代及び管理費を支払うことができるようにするとともに、所得補償を受けることができるようにしている（ステップS109）。

すなわち、入居者が事故や病気、あるいは自己都合やリストラなどによって無収入状態となり、地代及び／または管理費の支払いが滞った場合には、地代を徴収する地主、あるいは管理費を徴収する建物管理者は、地主用クライアント装置30aあるいは建物管理者用クライアント装置30cからサーバ装置20にアクセスして、地代保険に基づく地代あるいは管理費の支払いを要求することにより、保険請負者からの地代あるいは管理費の支払いを受けることができるようにしている。

あるいは、入居者が入居者用クライアント装置30dからサーバ装置20にアクセスして、地代保険に基づく地代あるいは管理費、さらには所得補償の支払いを要求することにより、保険によって地代及び管理費を賄うだけでなく、所得補償を受けることができる。

このように、定借物件管理システムでは、地代保険によって地代が担保されていることにより、定期借地権を設定した地主は確実に地代を徴収することができるので、安心して定期借地権を設定することができる。

しかも、このような地代保険が設定される建物では、この地代保険によって入居者の所得補償も担保されることにより入居者も安心して入居することができるので、入居希望を向上させることができ、空室率を低減して地主及び建物管理者が確実に地代及び管理費を得ることができる。

上記のように構成した定借物件管理システムにおいて、サーバ装置20は定借物件管理プログラムに基づいて、土地情報管理データベース、建物情報管理データベース、入居者情報管理データベースに登録された各登録情報における更新処理の有無を検出するようにしている。

すなわち、図１１の土地情報管理データベースの情報更新検出サブルーチンのフローチャートに示すように、定借物件管理プログラムは、土地情報管理データベースの情報更新が行われたことを検出するようにしており（ステップS201）、特に、更新された情報が地代情報であるかを確認して（ステップS202）、地代情報が更新されていた場合には、情報更新警告を行うようにしている（ステップS203）。

この情報更新警告は保険請負者に対して行うものであって、保険請負者が保険請負者用クライアント装置30eからサーバ装置20にアクセスした場合に、保険請負者用クライアント装置30eの表示装置に最初に表示する表示画面に、地代情報が更新された地代保険契約者のリストを表示するようにしている。

そして、このリストに基づいて保険請負者が地代情報の更新に対する処理を行うことによって、定借物件管理プログラムは情報更新警告を停止するようにしている（ステップS204）。一方、保険請負者が地代情報の更新に対する処理を行わなかった場合には、情報更新警告を継続するようにしている。

情報更新警告に基づいて保険請負者が地代情報の更新に対する処理を行う場合に、地代保険の見直しが必要となった場合には、保険請負者から入居者に対して、サーバ装置20を介して保険内容調整警告を行うようにしている。

上記した地代情報の更新は、公租公課（路線価や固定資産税評価額など）の更新にともなって行われることがほとんどであるが、このように地代情報が更新された場合に地代保険の見直しが行われることにより、担保不足などの不具合の発生を防止できる。

上記した情報更新警告は、建物情報管理データベースの情報更新が行われた場合であって、特に、管理費情報が更新された場合にも同様のサブルーチンに基づいて行うようにしている。すなわち、建物管理者が、その建物管理者の建物管理者用クライアント装置30cを用いてサーバ装置20にアクセスし、管理組合などの了承の下、建物情報管理データベースにおける管理費に関連する項目の情報更新を行った場合に、定借物件管理プログラムは保険請負者に対して情報更新警告を行うようにしている。

そして、保険請負者は、情報更新警告に基づいて管理費情報の更新に対する処理を行うことにより、担保不足などの不具合の発生を防止できる。

また、情報更新警告は、入居者情報管理データベースの情報更新が行われた場合であって、特に、入居者の収入あるいは家族構成に関する情報が更新された場合にも同様のサブルーチンに基づいて行うようにしている。保険請負者は、情報更新警告に基づいて入居者情報の更新に対する処理を行うことにより、所得補償が不十分となるなどの不具合の発生を防止できる。

上記のように構成した定借物件管理システムにおいて、所要の建物に入居している入居者が、家族構成の変動によってより広い住居スペースが必要となったり、転勤によって別の土地または建物などに引っ越しをする必要が生じたりした場合に、建物情報管理データベースに登録されている建物の検索を行って、転居先となる新しい建物を見つけることができるようにしている。

すなわち、定借物件管理プログラムは、転居を考えている入居者が入居者用クライアント装置30dを用いてサーバ装置20にアクセスし、入居者用クライアント装置30dの出力画面に表示された「リロケーション」ボタン（図示せず）を選択することにより、図示しないリロケーション画面を表示するようにしている。

リロケーション画面では、新着情報、物件ＴＯＰＩＸ、地域情報などを表示するようにしており、このリロケーション画面に設けた「検索」ボタンを選択することにより、図１２に示すリロケーション検索画面49を表示するようにしている。

リロケーション検索画面49では、検索を行う入居者の家族構成情報を家族構成表示欄49aに表示するとともに、転居にともなって増える新規構成員の情報入力を行う新規構成員情報入力欄49bを表示するようにしている。

さらに、リロケーション検索画面49には、一戸建てまたは集合住宅、分譲または賃貸、部屋数、所在地などの検索条件を入力する検索条件入力欄49cを設け、この検索条件入力欄49cに所要の検索条件を入力した後、「検索」ボタン49dを選択することにより、サーバ装置20は建物情報管理データベースの検索を行って、入居者用クライアント装置30dの出力画面に検索条件に合致した建物の登録情報のリスト画面（図示せず）を表示するようにしている。

入居者は、表示されたリスト画面から所要の建物の詳細な物件情報を閲覧し、必要に応じてその建物の管理者、あるいはその建物の不動産管理を行っている不動産業者に連絡を取って下見を行い、その建物の転居を希望する場合には入居者用クライアント装置30dを用いてサーバ装置20にアクセスし、転居登録を行うようにしている。

転居登録を行う場合には、上記したリロケーション検索画面49から、転居希望の建物情報を検索し、家族構成表示欄49a及び新規構成員情報入力欄49bと、転居希望先の入居者情報入力欄（図示せず）とを横並びに表示して、ドラッグアンドドロップ操作によって家族構成表示欄49a及び新規構成員情報入力欄49bの入居者情報を、転居希望先の入居者情報入力欄に入力するようにしている。

このように、定借物件管理プログラムでは、ドラッグアンドドロップ操作によって転居登録を行うことによって、所要の情報の入力漏れ及び削除漏れの発生を防止することができ、情報の誤入力を防止して定借物件管理システムの安定化を図ることができる。

本発明に係る定借物件管理システムのシステム構成の概略説明図である。 本発明に係る定借物件管理システムの基本的なシステムフローを示したフローチャートである。 土地情報入力画面の説明図である。 事業計画情報画面の説明図である。 土地情報リスト画面の説明図である。 企画登録画面の説明図である。 第１物件情報画面の説明図である。 第２物件情報画面の説明図である。 入居者情報入力画面の説明図である。 保険設定画面の説明図である。 土地情報管理データベースの情報更新検出サブルーチンのフローチャートである。 リロケーション検索画面の説明図である。

符号の説明

10 電気通信回線
20 サーバ装置
30a 地主用クライアント装置
30b ディベロッパー用クライアント装置
30c 建物管理者用クライアント装置
30d 入居者用クライアント装置
30e 保険請負者用クライアント装置

Claims (16)

1. 定期借地権付きの土地の情報を管理する土地情報管理手段と、
   前記土地に建築した建物の情報を管理する建物情報管理手段と、
   前記建物に入居した入居者の情報を管理する入居者情報管理手段を有する定借物件管理システムにおいて、
   前記土地情報管理手段で管理された前記土地に対する地代と、前記建物情報管理手段で管理された前記建物に対する管理費の前記入居者による支払いを担保する保険を管理する保険管理手段を有することを特徴とする定借物件管理システム。
2. 前記保険管理手段は、前記保険で前記入居者の所得補償も担保するように管理していることを特徴とする請求項１記載の定借物件管理システム。
3. 前記地代が更新された場合に、前記保険管理手段に対して更新警告を行う地代更新警告手段を有することを特徴とする請求項１または請求項２に記載の定借物件管理システム。
4. 前記管理費が更新された場合に、前記保険管理手段に対して更新警告を行う管理費更新警告手段を有することを特徴とする請求項１〜３のいずれか１項に記載の定借物件管理システム。
5. 前記入居者の情報が更新された場合に、前記保険管理手段に対して更新警告を行う入居者情報更新警告手段を有することを特徴とする請求項２〜４のいずれか１項に記載の定借物件管理システム。
6. 前記土地情報管理手段は、前記土地の新規登録にともなってその土地に建設する建物の事業計画情報を生成する事業計画生成手段を有するとともに、生成した事業計画情報に対して建物の企画案を募集して登録させる企画案登録手段を有することを特徴とする請求項１〜５のいずれか１項に記載の定借物件管理システム。
7. 前記企画案登録手段で登録された前記企画案からなる建物の情報を前記建物情報管理手段に新規登録する建物情報登録手段を有することを特徴とする請求項６記載の定借物件管理システム。
8. 前記入居者が、前記建物情報管理手段で管理された別の建物に転居する場合に、前記入居者の全情報を、一回のドラッグアンドドロップ操作で新たな建物の入居者として登録する転居登録手段を有することを特徴とする請求項１〜７のいずれか１項に記載の定借物件管理システム。
9. 定期借地権付きの土地の情報を管理する土地情報管理データベースと、
   前記土地に建築した建物の情報を管理する建物情報管理データベースと、
   前記建物に入居した入居者の情報を管理する入居者情報管理データベースを管理する定借物件管理プログラムにおいて、
   前記土地情報管理データベースで管理された前記土地に対する地代と、前記建物管理データベースで管理された前記建物に対する管理費の前記入居者による支払いを担保する保険を管理する保険管理ステップを有することを特徴とする定借物件管理プログラム。
10. 前記保険管理ステップでは、前記保険で前記入居者の所得補償も担保するように制御していることを特徴とする請求項９記載の定借物件管理プログラム。
11. 前記土地情報管理データベースにおける前記地代の情報が更新された場合に、前記保険管理ステップでの処理を要求する地代更新警告ステップを有することを特徴とする請求項９または請求項１０に記載の定借物件管理プログラム。
12. 前記建物情報管理データベースにおける前記管理費の情報が更新された場合に、前記保険管理ステップでの処理を要求する管理費更新警告ステップを有することを特徴とする請求項９〜１１のいずれか１項に記載の定借物件管理プログラム。
13. 前記入居者情報管理データベースにおける前記入居者の情報が更新された場合に、前記保険管理ステップでの処理を要求する入居者情報更新警告ステップを有することを特徴とする請求項１０〜１２のいずれか１項に記載の定借物件管理プログラム。
14. 前記土地情報管理データベースに新規な土地情報の登録があった場合に、登録された土地情報に建設する建物の事業計画情報を生成する事業計画生成ステップを有するとともに、生成した事業計画情報に対して建物の企画案を募集して登録させる企画案登録ステップを有することを特徴とする請求項９〜１３のいずれか１項に記載の定借物件管理プログラム。
15. 前記企画案登録ステップで登録された前記企画案からなる建物の情報を建物情報管理データベースに新規登録する建物情報登録ステップを有することを特徴とする請求項１４記載の定借物件管理プログラム。
16. 前記入居者が、前記建物情報管理データベースに登録された別の建物に転居する場合に、前記入居者の全情報を、一回のドラッグアンドドロップ操作で新たな建物の入居者として登録する転居登録ステップを有することを特徴とする請求項９〜１５のいずれか１項に記載の定借物件管理プログラム。

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