JP2002541534A5 - - Google Patents

Description

【書類名】 明細書
【発明の名称】 不動産ユニットを管理する方法
【特許請求の範囲】
【請求項１】 遠隔地から不動産ユニットを管理する方法であって、
サーバーのwebサイトを介して遠隔地から該サーバーにアクセスするステップと、
該webサイトから該遠隔地に、レンタルユニットの借り手による使用と直接的に関連する１日ごとの動作の管理に関するオプションのセットをダウンロードするステップと、
少なくとも１つのオプションを選択するステップと、
該遠隔地から該サーバーに該選択されたオプションをアップロードするステップと、
該選択されアップロードされたオプションを該サーバーによって実行するステップとを含む方法。
【請求項２】 請求項１に記載の不動産ユニットを管理する方法において、該webサイトにアクセスするステップは、ユーザーの識別子を該サーバーに送信するステップをさらに含む方法。
【請求項３】 請求項２に記載の不動産ユニットを管理する方法において、該識別子を送信するステップは、認可されたユーザーの識別子と該識別子とを比較して、一致性がある場合にはファイルのセットへのアクセスを許可するステップをさらに含む方法。
【請求項４】 請求項３に記載の不動産ユニットを管理する方法において、指定された財政的な施設から該サーバにレンタルレシートデータをアップロードするステップをさらに含む方法。
【請求項５】 請求項４に記載の不動産ユニットを管理する方法において、レンタルレシートデータをアップロードするステップは、該レンタルレシートデータをファイルのセットに格納するステップをさらに含む方法。
【請求項６】 請求項１に記載の不動産ユニットを管理する方法において、オプションのセットをダウンロードするステップは、該オプションのセットの中の１つのオプションとして不動産ユニット問い合わせ選択を提供するステップをさらに含む方法。
【請求項７】 請求項１に記載の不動産ユニットを管理する方法において、オプションのセットをダウンロードするステップは、該オプションのセットの中の１つのオプションとして不動産ユニットについての請求書送付選択と現金エントリー選択とを供給するステップをさらに含む方法。
【請求項８】 請求項１に記載の不動産ユニットを管理する方法において、オプションのセットをダウンロードするステップは、該オプションのセットの中の１つのオプションとしてレポート選択を提供するステップをさらに含む方法。
【請求項９】 請求項１に記載の不動産ユニットを管理する方法において、オプションのセットをダウンロードするステップは、該オプションのセットの中の１つのオプションとしてユーティリティ選択を提供するステップをさらに含む方法。
【請求項１０】 請求項１に記載の不動産ユニットを管理する方法において、オプションのセットをダウンロードするステップは、該オプションのセットの中の１つのオプションとしてシステム選択を提供するステップをさらに含む方法。
【請求項１１】 遠隔地から不動産ユニットを管理する装置であって、
サーバーのwebサイトを介して遠隔地から該サーバーにアクセスする手段と、
該webサイトから該遠隔地に、レンタルユニットの借り手による使用と直接的に関連する１日ごとの動作の管理に関するオプションのセットをダウンロードする手段と、
該オプションのうちの少なくとも１つを選択する手段と、
該遠隔地から該サーバーに該選択されたオプションをアップロードする手段と、
該選択されアップロードされたオプションを該サーバーによって実行する手段とを含む装置。
【請求項１２】 請求項１１に記載の不動産ユニットを管理する装置において、該webサイトにアクセスする手段は、ユーザーの識別子を該サーバーに送信する手段をさらに含む装置。
【請求項１３】 請求項１２に記載の不動産ユニットを管理する装置において、該識別子を送信する手段は、認可されたユーザーの識別子と該識別子とを比較して、一致性がある場合にはファイルのセットへのアクセスを許可する手段をさらに含む装置。
【請求項１４】 請求項１３に記載の不動産ユニットを管理する装置において、指定された財政的な施設から該サーバにレンタルレシートデータをアップロードする手段をさらに含む装置。
【請求項１５】 請求項１４に記載の不動産ユニットを管理する装置において、レンタルレシートデータをアップロードする手段は、該レンタルレシートデータをファイルのセットに格納する手段をさらに含む装置。
【請求項１６】 請求項１１に記載の不動産ユニットを管理する装置において、オプションのセットをダウンロードする手段は、該オプションのセットの中の１つのオプションとして不動産ユニット問い合わせ選択を提供する手段をさらに含む装置。
【請求項１７】 請求項１１に記載の不動産ユニットを管理する装置において、オプションのセットをダウンロードする手段は、該オプションのセットの中の１つのオプションとして不動産ユニットについての請求書送付選択と現金エントリー選択とを供給する手段をさらに含む装置。
【請求項１８】 請求項１１に記載の不動産ユニットを管理する装置において、オプションのセットをダウンロードする手段は、該オプションのセットの中の１つのオプションとしてレポート選択を提供する手段をさらに含む装置。
【請求項１９】 請求項１１に記載の不動産ユニットを管理する装置において、オプションのセットをダウンロードする手段は、該オプションのセットの中の１つのオプションとしてユーティリティ選択を提供する手段をさらに含む装置。
【請求項２０】 請求項１１に記載の不動産ユニットを管理する装置において、オプションのセットをダウンロードする手段は、該オプションのセットの中の１つのオプションとしてシステム選択を提供する手段をさらに含む装置。
【請求項２１】 遠隔地から不動産ユニットを管理する装置であって、
サーバーのwebサイトを介して遠隔地から該サーバーにアクセスするように適合された遠隔プロセッサと、
該webサイトから該遠隔地に、レンタルユニットの借り手による使用と直接的に関連する１日ごとの動作の管理に関するオプションのセットをダウンロードするように適合されたwebサイトと、
該オプションのうちの少なくとも１つを選択するように適合されたカーソルと、
該遠隔地から該サーバーに該選択されたオプションをアップロードするように適合された該遠隔プロセッサの中のアプレットと、
該選択されアップロードされたオプションを該サーバーによって実行するように適合されたアプリケーションプログラムとを含む装置。
【請求項２２】 請求項２１に記載の不動産ユニットを管理する装置において、該アプリケーションプログラムは、認可されたユーザーの識別子を比較して、一致性がある場合にファイルのセットへのアクセスを許可するように適合された比較器をさらに含む装置。
【請求項２３】 請求項２１に記載の不動産ユニットを管理する装置において、指定された財政的な施設から該サーバーにレンタルレシートデータをアップロードするように適合されたモデムをされに含む装置。
【請求項２４】 請求項２３に記載の不動産ユニットを管理する装置において、該レンタルレシートデータをファイルのセットに格納するメモリをさらに含む装置。
【発明の詳細な説明】
【０００１】
【発明の属する技術の分野】
本発明は、財産の管理に関し、具体的には遠隔地から不動産ユニットを管理する方法に関する。
【０００２】
【従来の技術】
インターネットの上の情報を得る方法は知られている。
例えば、多くの小売商が、小売商によって提供された製品とサービスに関する情報を提供するwebサイトを維持する。
【０００３】
経路をwebサイトに提供するために、小売商は特定の製品と関連づけることが可能な一連の描写的な用語かキーワードを識別する。
そして、描写的な用語とキーワードはインターネット検索エンジン(例えば、Yahoo, Webcrawlerなど)のサーチ可能なデータベースに入れられる。
描写的な単語かキーワードと共にデータベースに格納されているのは、小売商のインターネットプロトコル(IP)アドレスである。
【０００４】
ユーザは、（彼が小売商のIPアドレスを知っているならば）直接的に、又は検索エンジンを通して間接的に小売商のwebサイトにアクセスするかもしれない。
ユーザがいったんwebサイトにアクセスすると、彼は最初に、必要な製品に関する描写的な用語かキーワードを入力しなければならない。
応答では、検索エンジンは、小売商の識別子と埋め込まれたハイパーリンクを小売商に返す。
【０００５】
ユーザは次に、小売商を選んで、順番に小売商のwebサイトにルーティングされる。
小売商のwebサイトにおいて一度、ユーザは、ホームページにアクセスし、1ページから別のページまで行って、webサイトのその後のページを拾い読みすることができる。
その後のページへのアクセスは、ユーザにダウンロードされるメニューを通して,または,webサイトの中にあるローカル検索エンジンを通して提供される。
一方、小売商のwebサイトでは, ユーザは、webサイトを通して示されるある商品を購入すると決める。
【０００６】
購入を実行するために、ユーザは、クレジットカード番号か財政的な責任の他の永標を入れるように要求される。
入られた任意のクレジットカード番号の確実性をチェックすると、小売商は、商品を発送することによって、取引を終了する。
商取引目的でwebサイトを使用するのは効果的であることが証明されている一方で、インターネットwebサイトの情報交換の必要性は、現在の使用量とはるかに超える。
従って、必要性はwebサイト用法を財産の管理などの他のビジネス目的に広げる方法のために存在する。
【０００７】
【課題を解決するために手段】
遠く離れた位置からの不動産ユニットを管理する方法及び装置が提案される。
方法は、webサイトのサーバを介して遠隔地からサーバにアクセスするステップと、レンタルユニットの管理に関するオプションのセットを上記のwebサイトから遠隔地にダウンロードするステップとを含む。
方法は、少なくとも１つのオプションを選択するステップと、遠隔地からサーバにその選択されたオプションをアップロードするステップと、サーバによってアップロードされたオプションを実行するステップとをさらに含む。
【０００８】
【発明の実施の形態】
図１は、本発明の図示された実施例において不動産ユニット（不図示）を遠隔地で管理するための一般的なシステム１０のブロックダイアグラムである。
実施例において、ＣＰＵ１６は、遠隔ユーザ端末を介して動作するローカル端末２２、金融機関１８又は不動産マネージャからの不動産ユニットについての情報を受信し、処理する（以降はマネージャと端末は、”マネージャ１２”と示される）。
ＣＰＵ１６により実行される場合にサーバとして機能するソフトウェアプログラムのセットをＣＰＵ１６に供給する（以降、これらのプログラムとＣＰＵは、サーバ１６と示される場合もある）。
【０００９】
ここで使用されているように、それらには限定されないが、不動産ユニットは、移住用又は商業用のレンタルユニット又はレンタル格納スペースであってもよい。
また、不動産ユニットは、不動産マネージャが所有者のための維持管理サービスを実行する分譲住宅ユニット、ビルまたは任意の施設であってもよい。
また、不動産ユニットは、ミニ倉庫のレンタルのスペース、マリーナのボートスリップまたは小売のストリップショッピングセンターの商業スペースであってもよい。
不動産ユニットは、オフィスビルかレンタルの生産スペースに位置していてもよい。
また、ここで使用されているように、これに限定されないが、ここでいう管理は、ユニットに関する任意の事項において、不動産ユニットの所有者の正当な代理人として実行する事項をも含んでもよい。
【００１０】
代理人として実行することは、修理、維持管理、掃除等のサービスを提供する目的でのユニットのレンタル又はセールの契約を含んでもよい。
また、管理は、レンタルの領収書を受け取ることか、または不動産ユニットのもののための支払いを財政分担(例えば, 抵当, 税, 査定額など)にするための認可された代理人として実行する事項を含んでもよい。
図示されている実施例において、CPU（サーバ）16は、不動産マネージャ１２が、実質的に世界中の任意の位置からインターネット１４を介して遠隔地からアクセス可能であるwebサイト２４を提供する。
【００１１】
webサイト24を通して、マネージャ12は、より明確に以下に詳しく説明されるように情報を受け取って, 特定の管理機能を実行する。
また、CPU16は、1かより多くの金融機関18から情報（例えば, レンタルの収入情報, チェック開拓地データなど）を受け取る。
金融機関18からの情報は、多くの形式のどれかでCPU16に送られる。
例えば、情報はインターネットを通して直接的に送られる。
【００１２】
代わりに、セキュリティが関心である場所においては、情報は、公衆の切り換え電話ネットワーク20を通してモデムを使用して送られる。
また、最終的には、CPU16は、直接CPU16に接続されるか、インターネットのどちらかを通して多くの地方の端末22のいずれからも情報を受け取る。
ローカル端末22は、レンタル代金の受領を記録する、または請求書の受領を記録するチェック処理サービスなどの情報処理サービスからデータを受けて、CPU16に送る。
【００１３】
代わりに、ローカル端末の22は、財政情報と税金情報とを受信して処理するアカウンタントであってもよい。
図２はFIGのシステム10の中に情報流動の広げられた視点を示すブロックダイアグラムである。
【００１４】
示されるように、データがCPU16によって処理されるとき、データは多くのファイルのいずれにも格納される。
例えば、維持情報は1セットの管理ファイルの中に格納される。
不動産ユニットでテナントから受け取られているレンタルの支払いは、料金受け取りファイル２６のセットに記憶される。
ベンダー、抵当所有者又は従業者に対する支払いは、料金支払い可能ファイル２８のセットに記憶される。
キャッシュフローに関する情報、税情報などは1セットの財政的なファイル30の中に格納される。
【００１５】
1セットの不動産の所有を管理するために、マネージャ12はインターネットを通してCPU16にアクセスする。
CPU16にアクセスするために、マネージャ12はwebサイト24のIPアドレスを検索して、インターネット14を通してアクセス要求をwebサイト24に伝える。
Webサイト２４は、システム１０を識別すると共にデータエントリーウィンドウを介してマネージャの識別子（例えば、名前、パスワード等）の入力を要求するwebページに応答する。
【００１６】
マネージャ１２を催促し、マネージャ１２に通知するのみならず、データが返送されるのを容易にし、サーバ１０に命令を出すＨＴＭＬファイルとしてwebページをダウンロードすることが可能である。
マネージャ１２の端末によって実行される１つの以上のサブルーチンを作成することが可能なＪＡＶＡコマンド（例えば、アプレット）のセットが、ＨＴＭＬファイルに含まれていてもよい。
（用語「サブルーチン」はユーザが各サブルーチンの中で埋め込まれた異なったコードプラグに基づくサーバ16の中で別々のコンピュータアプリケーションにアクセスする能力を呼ぶのに一般的にここで使用される。）
【００１７】
1つの特定のサブルーチンの実行は、マネージャとマネージャの端末１２との相互作用に依存する。
例えば、webぺージが2つの選択に関するメニューを含んだならば、アプレットが2つのサブルーチンを含むと仮定される。
最初の選択の実行は、端末の12に最初のサブルーチンを実行させる。
2番目の選択の実行は、端末の12に2番目のサブルーチンを実行させる。
1番目（又は２番目）のサブルーチンが実行されると、端末には、サーバ１０に返送するメッセージを生成する。
【００１８】
メッセージは、端末の12のインターネットプロトコル（IP）アドレス、サブルーチンが由来されるwebページに関する識別子、実行された選択のコードプラグおよびサーバ16のIPアドレスを含んでいる。
また、サーバ16が識別子を要求する場合では、メッセージは、データウィンドウを介して入力されたマネージャのどんな名前そして／又はパスワードも含む。
パスワードを入力すると、端末の12は、webサイト24のIPアドレスでメッセージをサーバ16に送る。
【００１９】
メッセージを受け取るときのサーバ16は、webページに関する識別子を介してそのwebページの1つと関連づけられるメッセージと形式を確認する。
そして、サーバ16は、（コードプラグに基づき）マネージャ12の識別子を処理し、最終的にアクセス（サーバアクセスアプリケーション）を与える特定のコンピュータプログラムを確認する。
アクセスアプリケーションを確認すると、サーバ16はマネージャ12のIPアドレスと識別子をサーバアクセスアプリケーションにわたす。
アクセスアプリケーションは、多くの知られた正当な識別子（例えば、パスワード）と、その識別子とを比較する。
【００２０】
一致性が見つけられるとき、CPU16は、マネージャ12にアクセスを与えるが、予定されたセットのファイルだけに与える。
サーバ16が、マネージャ12の任意の数あるいはタイプのファイルも含み得ることが理解されるべきである。
所有者又は地理的領域とは無関係に、マネージャ１２のあるグループを１番目の不動産物件と関連付け、他のグループを２番目の不動産物件と関連付けることが可能である。
その結果、マネージャ12のパスワードは、ユニークで、マネージャ12がサーバ16の安全な部分の中にアクセス権を持っているファイルにだけアクセスするのを許容する。
最初のレベルでは、マネージャ１２が関連している不動産物件のファイルへのみ、マネージャ12はアクセスを許される。
【００２１】
しかしながら、マネージャ自身の不動産物件についてのファイルへのアクセスさえ、かかわったマネージャ１２のタイプに基づいて制限される。
例えば、1つのタイプのマネージャはビル所有者である。
最も高いレベルのアクセスはビル所有者に与えられる。
別のタイプのマネージャは組織的な監査を実行しているアカウンタントである。
下位レベルのアクセスはアカウンタントに与えられる。
3番目のタイプのマネージャはビルマネージャである。
最も下位のレベルのアクセスはビルマネージャに与えられる。
【００２２】
例えば、所有者の不動産ユニットと関連づけられるすべてのファイルへのアクセスはその所有者に与えられる。
占有情報へのアクセスはビルマネージャに与えられるだけであるかもしれない（借り手の名前、占有、賃貸料が現レンタル期間について支払い済みであるか否か）
パスワードの処理と承認に続いて、サーバ16のアクセスアプリケーションは、マネージャ１２に、サーバ16中での安全なプログラムのセットに対するシステムアクセスを与える。（以降は、安全なプログラムとＣＰＵは共に安全なサーバ１６として記載される場合もある。
【００２３】
アクセスアプリケーションは、マネージャ12のIPアドレスとアクセススペックを安全なサーバ16のユーザサービスモジュールに移すことによって、アクセスを与える。
アクセススペックは、財産の識別子とマネージャ12がアクセス権を与えられたファイルのリストを含むアクセスファイルであってもよい。
ユーザサービスアプリケーションは、現状のセッションの間にマネージャ12を取り扱う安全なサーバ16の中の単なるルーチンであってもよい。
サービスモジュールがいったんマネージャ12のIPアドレスとアクセススペックを受けると、サービスモジュールは、別のwebページ（そして、アプレット）をマネージャ12に移す。
【００２４】
webページは、マネージャ12が不動産ユニットを確認するのを要求する。
不動産ユニットが個々の不動産ユニットであってもよい一方で、不動産ユニットは任意の数の不動産ユニットを含むビルであってもよい。
図３は、ユニットを選択する際の補助として遠隔に位置するマネージャ１２に与えられる物件選択スクリーン３２を示す。
不動産ユニットに関する記述的な情報を含む1つ以上の線エントリー34が、エントリー選択スクリーン３２上に示されている。
【００２５】
ユニット番号（例えば、5）と財産の名前（例えば、アドレス又は慣用される名称）とが記述的情報に含まれていてもよい。
スクリーン３２の線エントリー３４は、単一の不動産ユニットであってもよい。エントリー34が任意の名称であってもよいことも理解されるべきである。
例えば、スクリーン３２の各線３４は、異なるレンタルアパートであってもよく、レンタルビルディング（各々が、多くのアパートと含む）であってもよく、レンタルコンプレックス（各々が多くのビルディングを含み、各ビルディングが多くのアパートを含む）であってもよい。
【００２６】
ユニットを選択するために、マネージャ12はスクリーン32でデータエントリーウィンドウ（箱）36にユニット番号（例えば、1）を入れる。
そして、マネージャは、”ENTER“キー又は”N“をおして、適切なコードプラグで安全なサーバ１６に選択を送り返す。
安全なサーバ16は、財産のアドレス（例えば、１００Easy通り）を識別する図４のスクリーン３８で応じる。
マネージャ12は再び”ENTER“か「N」を動かして、ユニットのメインメニュー40（図５）に到着する。
【００２７】
以下の選択が、メインメニューに示されている。
１）問合せ
２）支払いと現金エントリー
３）ファイルメインテナンス
４）レポート
５）ユーティリティ
６）システム
【００２８】
マネージャ１２は、（コードプラグとデータウィンドウの適切な選択によって）メインメニュー４０を介して、世界中のあらゆる場所からサーバ１６に存在する任意のアプリケーションにアクセスし、それらと対話することが可能である。
最初の選択「1．Inquiry」は、最初のオプションの選択に応答して表示される図６の詳細スクリーン42によって示されるように選択されたユニットの詳細な情報をマネージャが得ることを許容するために使用される。
【００２９】
2番目の選択「2．Billing & Cash Entries」は、図７のスクリーン44からのさらに別のオプションの選択によって、選択されたユニットの現金状態をマネージャにモニターさせる。
3番目の選択「3．File Maintenance」は、図８のスクリーン４６からのさらに別のオプションの選択によって、以前のスクリーンのデータが基礎としていたデータを、マネージャが変更することを許容する。
4番目の選択「4．Reports」は、図９のスクリーン４８からのさらに別のオプションの選択により、マネージャが数多くの報告のうちの任意の財政報告と調節報告を見ることを許容する。
5番目の選択「5．Utilities」は、図１０のスクリーン50からのオプションの1つの選択によって、マネージャ12にシステム機能を実行させる。
【００３０】
最後の選択「６．System」は、図１１のスクリーン52のオプションの1つの選択によって、マネージャにシステム10の管理の機能を終了させる。
マネージャ12がスクリーン40の最初のオプション（すなわち、「1．Inquiry」）を選択するとき、以上のように、追加詳細スクリーン42が表示される。
マネージャ12が、特定の不動産ユニットに関する詳細な支払い情報を望む場合には、マネージャ12はスクリーン42の最初のオプション（すなわち、「1．Billing Inquiry」）を選択する。
【００３１】
オプションの選択は多くの異なった方法のどれかの下で起こり得る。
例えば、マネージャは、数字”１“の入力後に“ENTER”キーをおす。
代替的に、オプションを強調して、マネージャ12は“ENTER”キーを動かす。
任意のスクリーンの要求を起動すると、サーバ１６は最初に（アクセススペックを使用して）、マネージャ１６のためにアクセス権（例えば、アクセスレベル）のセットを検索して、マネージャのアクセス権と要求されたスクリーンのアクセスレベルとを比較するということを理解すべきである。
【００３２】
マネージャのアクセスレベルが要求されたスクリーンへのアクセス権をマネージャ１２に与える場合には、CPU16はスクリーンを返送する。
そうでなければ、マネージャの要求は否定される。
数字「1」を押すことに対応して、CPU16が, マネージャ12には適切な正当なアクセス権があることを判断するならば、図１２のスクリーン54が表示され、
そのスクリーン５４は、特定のユニット（この場合には、ラルフ・アンダーソンによって保持されたこのケースUnit No.101−1の）の詳細な支払い概要を与える。
示されているように、最初のコラム56が線コードを示す。
【００３３】
第２のコラム58がそのコードの総額を示す。
例えば、スクリーン54の最初の行には、1番目のコラム５６の“RNT”の線コードがユニットのレンタル総額として示してある。
2番目のコラム58の位置の線1の上の総額には, 350.00ドルのレンタルの総額がそのユニットのレンタル総額として示している。
3番目のコラム60は、そのユニットの任意のクレジットを示す。
【００３４】
例えば、いくつかのレンタルのユニットは、が初期のレンタルのリースがサインされた後90日の間に減少したレンタルの総額を受け取る。
4番目のコラム６２と５番目のコラム６４は、スクリーン54の支払い概要に示される期間のレンタルのレートに関する始めと終わりの日付を示す。
6番目の、コラム66はコントロール番号（例えば、概要が最後に変更された日付、リースが実行された日付など）を示す。
【００３５】
また、コラム68は、説明しているコメント又は支払い概要の特定のエントリーに関連する他の情報を提供される。
最後のコラム70は、レンタルの期間の間にユニットでの上に受け取られるどんな総額も表示する。
スクリーン５４を調べるにあたり、マネージャ１２は、リターンキー又は別のレンタルユニットへと移るためのキーを起動する。選択されたユニット（例えば、１００Ｅａｓｙ通りに位置する）内の別のユニットへと移るために、マネージャ１２は、“Ｎ”を動かして選択された（１００Ｅａｓｙ通りに位置する）ユニットの中の他のユニットに進む。上記のキーをおすと、サーバ１６が、２番目のユニット又はその後のユニット（例えば、ユニット番号１０１−２）に関する情報を表示する。
同様に、マネージャ１２は、前のユニットまで行くために「Ｐ」キーを動かす。
マネージャ12がリターンキー（例えば、“ENTER"）を動かすならば、スクリーン42はマネージャ１２の端末で再びマネージャに表示される。
【００３６】
スクリーン42から、マネージャは6つのオプションのいずれも選択することが可能である。
マネージャ12が、2番目のオプション（すなわち、“２Ｔｅｎａｎｔ Ｉｎqｕｉｒｙ”）を選択する場合には、図１３のスクリーン７２は、マネージャ１２に送られる。
ユニット番号（例えば、前の例では“１０１−１”）７４とユニットタイプ（例えば、１寝室、２寝室等）の２が、スクリーンに含まれる。
不動産ユニットが、助成金を受けているハウジングの場合には、スクリーン７２は、（例えばセクション８証明番号である）“ｈｕｄ”番号９６を含んでもよい。
証明日付94が含まれていてもよい。
【００３７】
また、入居日付７６、出居日付９０、リース開始日付７８、リース終了日付８０が含まれていてもよい。ユニットが、更新のリースである場合には、開始日付９８と終了日付１００として供給日が利用可能である。スクリーン７２は、社会保障番号、職業、緊急連絡先を含むテナント名又は、所有者名のためのフィールド１０２とフィールド１０４とを含む。
また、供給１０６は、ユニットの入居者が保有する子供、ペットおよび自動車の存在を識別するのに使用される。
さらに、マネージャ12は、前のユニットに戻るために「P」を、次のユニットに進むために「N」を入れる。
【００３８】
代替的に、マネージャ１２は、“ENTER”を動かしてスクリーン４２のメニューにもどってもよい。マネージャ１２が、スクリーン４２に示されるメニューに戻る場合には、選択されたオプションとして“３．Ｕｎｉｔ Ｉｎｑｕｉｒｙ”を選択してもよい。3．Ｕｎｉｔ Ｉｎｑｕｉｒｙの選択は特定の不動産ユニットに関する情報を提供する。
例えば、図１４のスクリーン１０８は、Ｕｎｉｔ Ｉｎｑｕｉｒｙスクリーン上で利用可能な情報の種類の例を示す。示されているように、ユニット番号１１０（例えば、図１２のアンダーソン氏が入居しているユニット＃１０１−１）についての場所は、賃貸不動産ユニット（例えば、住居のレンタル、所有されているコンドミニアム、格納ロッカー等）の種類の表示１１２と共に示される。
【００３９】
証明フィールド114には公営住宅目的のためのセクション236のHUD証明を提供する。
利用可能日付118と共にアドレスの位置120は提供される。
また、提供されているのは、不動産ユニットのマーケティングの努力に関連する多くのフィールドである。
例えば、マーケティング調査が実行された場合には、フィールド124には比較できるユニットによって得られる平均した市場リターンを提供する。
他のフィールド122はユニットについての実際のリターンを示す。
３番目のフィールド１２６は、連邦の助成金と州の助成金が実際のリターンを提供する場合の、契約リターンを示している。
【００４０】
フィールド130にはユニット（例えば、商業と、住宅のなど）のクラスを提供する。
フィールド130の中に含まれているのは、多くの部屋、寝室および浴室等の情報である。
フィールド132は、ユニットが最後にいつ飾り付けをされたのかを示すために供給される。
ユニットの装飾のさらなる表示として、１つのフィールド１３４は、カーペットがいつ敷かれたのかを示し、２番目のフィールド１３６は、カーペットが最後にクリーニングされたのはいつかを示し、３番目のフィールド１３８は、色を示す。
フィールド140にはユニットの平方フィート数を提供する。
指示142には、カーペットが敷いてあるユニットのパーセンテージ又は、ユニットがビル全体を占めるパーセンテージを提供する。
当会計年度の開始日から当日までの利益は別のフィールド144に提供される。
【００４１】
別のフィールド146は一般的な原簿アカウント（例えば商業財産の場合で）を提供する。
別の特徴はユニットの中にインストールされた器具のためのフィールド148である。
フィールドの第1部は器具を確認するが、第二部は購買と保証日付を示す。
識別子（ID）が提供されてもよい。
3カ月と1年のリマインダーは予防保守のために与えられる。
スクリーン108について再審理した後に、マネージャ12は、“Ｎ”を入力して次のユニットに進むか“Ｐ”を入力して前のユニットに戻る。
代わりに、マネージャ12は、スクリーン42のメニューに戻るために“ENTER”を動かしてもよい。
【００４２】
マネージャ12がメニュー42に戻る場合には、マネージャは「4Building Inquiry」を選択する。
それに応答して、マネージャの端末１２に図１５のスクリーン１５０が表示される。
不動産ユニットがビルの集合体の一部である場合には、スクリーン１５０は、ビル番号のためのフィールド１５２とビルの住所のための２番目のフィールド１５３とを含む。
例えば、特定の金融・会計機関の貸金庫に賃貸料を支払うための場所などの、請求者のアドレスをフィールド１５５に入れる。
別のフィールド154には工事日付、工事のタイプとレンタル領域の総計などのビルの詳細情報を提供する。
【００４３】
このフィールド154の一部は、総計の可能性と市場の可能性とに割り当てられる。
総計の可能性は、（そのユニットの地理的領域についての）平均レンタルレートにレンタル領域全体をかけたものに基づいて決定される。
市場の可能性は、レンタルのユニットのタイプに基づく市場研究に通常基づく。
また、ビル詳細フィールド154の中に含まれているのは、そのビルの当会計年度の初めから現在までの空き率である。
一般的な原簿課金番号は、商業レンタルのビルに与えられる。
【００４４】
また、ビル詳細フィールド154の一部は、ビルの不動産税レートのために用意される。
スクリーン150に含まれているのは、他のビルの詳細のためのフィールド156である。
このフィールドの中に含まれているのは、ビルの中のフロアの数とユニットの数のためのエントリーである。
１つの寝室アパート、２つの寝室アパート及び３つの寝室アパートの数も含める。
１番目と２番目のフィールド158と160はビルの環境に関して供給される。
１番目のフィールド158は、子供かペットが許容されるかどうかに関する指示を提供する。
１番目のフィールド１５８はの他の部分は、ユニットが備え付けのものかカーペットを敷いたものかどうか、又はユニットがエレベータを待っているかどうかを示す。
２番目のフィールド１６０は、ビルの暖房の種類とエアコンの種類とを示す。
また、フィールド160の一部は、ビルには洗濯機か乾燥機があるかどうかを示すために用意される。
ビル問合せスクリーン150の最終的なフィールド162は、メンテナンスをする人々の名前、アドレスおよび電話番号を示す。
【００４５】
ビルディング問合わせスクリーン150の情報により、マネージャは、ビルディングの性質に基づくテナントの苦情に遠隔から速くアクセスすることが可能となると共に、最小のローカルサポートを使用して適切なメンテナンスサービスで応答することが可能となる。
スクリーン150について再審理した後に、マネージャ12は、“Ｎ”を入力して次のビルディングに進むか、又は“Ｐ”を入力して前のビルディングに戻る。
代わりに、マネージャ12は、スクリーン42のメニューに戻るために“ENTER”を動かすかもしれない。
マネージャ12がメニュー42に戻る場合には、マネージャは「5Ｐｒｏｐｅｒｔｙ Ｉｎｑｕｉｒｙ」を選択する。
【００４６】
それに応答して、マネージャの端末１２に、図１６のスクリーン１６４が表示される。
スクリーン164はただ一つのビルの財産又は、多くのビルに関する財産に使用される。
読者がFIGから気付くかもしれないように、
図１６からわかるように、スクリーン164の情報は、特定のビルディングのどれにも関連していないが、むしろ、一般的な財産の概要を与え、従って、訪問せずに財産の概要を遠隔地のマネージャ１２に与えることを目的とする。
【００４７】
１番目のフィールド166には、その財産上に位置するビルディングの種類の表示を提供する。
１番目のフィールド166には、その財産についての会計年度が始まる時の表示と工事の日付の表示と最初の入居の日付の表示とが含まれる。
2番目のフィールド166は財産の環境を示す.
２番目のフィールド166は、子供又はペットが許されているか否かとビルディングが家具付きであるか否かを示すのに使用される。
また、２番目のフィールド166は、財産がスイミングプール又はテニスコートを有するか否かの表示を与える。
【００４８】
３番目のフィールド168は財産で利用可能な施設の表示を提供する。
３番目のフィールド168は、ビルディングの中のユニットの数と同様にその財産上に位置するビルの数の指示を提供する。
また、カーポートと駐車の数が、３番目のフィールド168に含まれる。
４番目のフィールド170はレンタルのユニットの状態の表示を与える。
フィールド170の最初の部分はその財産のレンタルの領域の総計を与える。
2番目の部分（請求書を送られるｙｔｄ）は、賃借されて、請求書を送られる領域の表示を与え、3番目の部分（受信されたｙｔｄ）は賃貸料が既に支払われた領域の表示を与える。
3番目の部分は、空いている領域の表示を与える。
【００４９】
５番目のフィールド172と６番目のフィールド174と７番目のフィールドは、財産についてのキャッシュフローの表示を与える。
５番目のフィールド172が、財産の所有者によって支払われたユーティリティコストの指示を提供する。
６番目のフィールド174が現状の現金状態を与える。
例えば、「最後のバッチ番号」は、最近の会計更新情報に関するバッチ番号と日付を財産の貸借対照表に提供する。
【００５０】
最近のバッチのドル換算額としての最新のバッチ総額が、バッチ総額の一月の合計と共に提供される。
８番目のフィールド176には遅れた料金を提供する。
遅れの限界が、増加する遅れ期間の料金と同様に提供される。
９番目のフィールド178には財産の中に含まれた器具を供給する。
それぞれのタイプの器具の数は、財産の所有者が器具を所有するかどうか、又はある他の実体（例えば、レンタルの代理店）が所有するかどうかに関する表示と同様に提供される。
器具が使用される契約期間に関する表示と共に器具の点検・修理に責任を持つ者の識別子が提供される。
【００５１】
スクリーン164について再審理した後に、マネージャ12は、“Ｎ”を入力して次の財産に進むか又は、“Ｐ”を入力して前の財産に戻る。
代わりに、マネージャ12は、スクリーン42のメニューに戻るために“ENTER”を動かす。
マネージャ１２がメニュー４２に戻る場合には、マネージャは、“６Ｏｗｎｅｒ Ｉｎｑｎｉｒｙ”を選択する（図１７）。
それに応答して 所有者スクリーン180は、マネージャ12に提示される。
監視役又はビル所有者が所有者問合わせスクリーン180の情報へのアクセスを許される一方で、ビルディングマネージャは許されない場合があるということを理解すべきである。
従って, マネージャ12によって出されたあらゆるスクリーン要求のために、サーバ16は、マネージャ12がそのスクリーンにアクセスするのに権限を有することを確かめるということに留意すべきである。
【００５２】
マネージャ12が認可されるならば、アクセスは与えられる。
そうでなければ、アクセスは拒否される。
財産の識別のための１番目のフィールド182が所有者問合わせスクリーン180に含まれる。
フィールド182の中に含まれているのは、財産の番号、コントロール日付（例えば、獲得日付）およびアドレスである。
また、所有者問合せスクリーン180は所有者の関心を表示している他の3つのフィールド184、186、188を含んでいる。
１番目のフィールド184は権利所有者であってもよい（例えば、財産への権利を保持する会社）。
2番目のフィールド186は財産のどんな貸付担保も確認する。
3番目のフィールド188は、共有者かもしれないし、権利者の投資家であってもよい。
【００５３】
所有者問合わせスクリーン180により、正当なアクセス権を有するマネージャは、ユニットの十分かつ適切な動作のために所有者の決定が必要とされる場合に、適切な相手を迅速かつ簡単に識別することが可能となる。
また、所有者問合わせスクリーン180は、保険損失が発生した場合に、損失分を受け取る者を迅速に識別することをも可能にする。
スクリーン180について再審理した後に、マネージャ12は、“Ｎ”を入力して次の財産に進むか又は“Ｐ”を入力して前の財産に戻ってもよい。
【００５４】
代わりに、マネージャ12は、スクリーン42のメニューに戻るために“ENTER”を動かす。
マネージャ12がメニュー42に戻る場合には、マネージャはスクリーン42で他のオプションを選択するか、またはスクリーン40のメインメニューへ戻ってもよい。
メインメニューに戻るために、マネージャ12は再び“ENTER”キーを動かす。
もう一度“ENTER”キーを動かすと、 メインメニュー40はマネージャに提示される。
いったんメインメニュー40に戻ると、マネージャ12は別の選択（例えば、「2．Billing & Cash Entries」）を起動することが可能である。
その応答では、（図７の）スクリーン４４は、マネージャ１２に提示される。
マネージャ１２が最初のエントリー「1．Billing Entries」を選択するならば、図１８の支払いメニュースクリーン１９０が表示される。
【００５５】
スクリーン１９０は図１２のスクリーン５４と非常に同様な状態で表示されるかもしれないが、スクリーン１９０の機能は、大変異なるものである。
例えば、スクリーン５４は、実際にはどんなマネージャ１２もアクセスする手段を持っている問合せスクリーンである。
対照的に、スクリーン１９０は、スクリーン５４データを変更することが可能である編集スクリーンである。
例えばマネージャ１２は、ボックス１９４を強調（すなわち、クリック）することができる。
【００５６】
そして、マネージャ１２は、ボックス１９２を活性化させて、ユニットのいたみ具合のボックスを見ることが可能である。
ユニットのいたみ具合のボックスは、特定のユニットの中に存在すると事前に認識された、どんな損害も示す。
いたみ具合のボックスを開くと、マネージャ１２は、”追加”ボックス１９４を活性化させて、テナントの損害に対する料金を入力すると共に、追加の損害も入力する。
代わりに、マネージャ１２は、いたみ具合のボックスの中に個々の項目を強調し、そして、”削除”ボックス１９６を活性化させて、修理が終了した後の損害項目を削除する。
同様に、マネージャ１２は、レンタルのユニットに関する多くの支払いの詳細のいずれも変更することが可能である。
マネージャ１２が必要な変更を終了すると、マネージャは次のレンタルのユニットか前のユニットに進む。
また、マネージャ１２は、編集機能を終了させるために”QUIT”ボタンを動かすかもしれない。
【００５７】
編集機能を終了させると、マネージャ１２は図７の支払いメニュー４４に戻るだろう。
マネージャ１２は「２．Cash Entries」を選択して、図１９の現金エントリースクリーン２００に導かれる。
現金エントリースクリーン２００は、特定の不動産ユニット(例えば1000Easy通りでラルフ・アンダーソンが所有するユニット＃1-101)の現金状態を追跡するのに使用される。
現金エントリースクリーン200を選択すると、マネージャ１２はレンタルのコード２０２を選択するか、または変更する。
コード２０２は取引(例えば、レンタル、損害など)のタイプを確認する。
始めと終わりの日付２０４，２０６は、現金エントリーの一区切りを示すために提供される。
燃料箱２０８には料金の総額のエントリーを提供する。
既に受け取られた総額は、受領ボックス２１０の中に示される。
与えられたクレジット又は既に所有している金額（例えば、セキュリティ預金）を示すのにクレジットボックス２１２が与えられる。
バランス箱２１４は、まだ支払われていない総額を示している。
金額適用ボックス２１６は、特定の料金に適用されたクレジット又は受け取った金額を示すのに使用される。
【００５８】
ENTERボタン２１８を動かすと、「Cash Entry Screen 2」２２０は、ユニットのための現金取引に関する概要を示しながら、提示される。
１番目の現金スクリーン２００は、個々の値を入力するのにマネージャによって使用される一方で、２番目の現金スクリーン２２０は、他のソース（例えば、銀行１８で受け取られて、ローカルエリアネットワーク（ＬＡＮ）等を介してサーバ１６に送られるレンタルレシート）から受け取る現金取引を見るのに使用される。
レンタルユニットについて受け取られる現金と適用された金額と適用されてない金額が、２番目の現金スクリーン２２０の最下部の、エントリー２２２，２２４，２２６に示されている。
カーソル(不図示)を使用して、マネージャ１２は、受け取られたドル値を適切な料金に適用するためにスクリーン２２０のエントリーを編集する。
受け取られた総額を料金に適用した後に、マネージャ１２は、最終的な現金エントリースクリーン２３０に達するように再びENTERボタン２２８を動かす。
最終的な現金エントリースクリーン２３０は適用された現金と適用されない現金の最終的な処分をマネージャに示す。
【００５９】
変化を見た後に、マネージャ１２は、図７の現金エントリーメニュー４４に戻るためにQUITボタン２３２を動かす。
現金エントリースクリーン２００，２２０，２３０の形式と構成を変更するために、現金エントリーメニュー４４に支払いコード維持ファシリティを提供する。
現金エントリースクリーン４４から「4．Billing Code Maint」を選択することによって支払いコード維持ファシリティがアクセスされる。
「4．Billing Code Maint」を選択すると、図２２のスクリーン２３４が、マネージャに提供される。
【００６０】
支払いコードエントリースクリーン２３４を使用して、マネージャ１２は料金と料金コードを加えるか、または削除する。
最初のコラム２３６に、マネージャ１２は、料金コードの識別子を入力する。
２番目のコラム２３８は料金がクレジット払いになるアカウントを指定するために提供される。
変化がいったん支払いコード維持スクリーン２３４に入力されると、マネージャ１２は変化と終了又は終了を変化させずにセーブする。
どちらの場合も、マネージャ１２は支払いメニュースクリーン４４に戻る。
支払いメニュースクリーン４４からENTERを動かすと、マネージャ１２はメインメニュー４０に戻る。
【００６１】
メインメニュー４０から、マネージャ１２は”4 Reports”を選択する。レポートを選択すると、マネージャ１２は、図９のスクリーン４８に導かれる。
レポートメニュー４８から、マネージャ１２は、レンタルユニットに関するいくつかのレポートのいずれかを見ることができる。
例えば、そのユニットのレンタル状態の概要を与えるリース分析／満了レポートが提供される。
レポートは、入居中のユニットのみならず空いているユニットの数も示す。
有効期限に関する概要は、入居中のユニットについて提供される。
選択される別のレポートは、ユニット管理レポートである。
【００６２】
ユニット管理レポートは、ローカルビルディングマネージャを評価して、必要に応じて調整や提案を行うのに使用される。
賃貸料台帳レポートが提供される。
賃貸料台帳は、全ての借り手の名前を示す。
賃貸料台帳は、累積ベースで又はレンタルユニットに基づいて表示される。
現金レポートが提供される。
現金レポートは、ユニット又はビルディング又はレンタル宅複合体によって提供される。
未払いのバランス、レンタルユニットと支払われるべき料金との両方に基づいて個別のレポートを検索することが可能である。
最終的なレジスタレポートが提供される。
最終的なレジスタレポートは、マネージャのレンタルユニットの財政状態の総合的な概要を提供する。
【００６３】
通知レポートのみならず空きレポートが提供される。
通知は、空室にする意図に関する通知を与える借り手の事前の通知を提供する。
空き室レポート、通知レポート、ユニット管理レポートは、マネージャ１２が、ローカルビルディングマネージャの良否の尺度として使用する。
ある目的の適切なレポートを選択すると、マネージャは、メインメニュー40に戻るためにENTERを動かす。
メインメニュー40から, マネージャ12はUTILITIESを選択する。
メインメニュー40からのUTILITIESの選択は、図１０のユーティリティメニュー50にマネージャを連れていく。
ユーティリティメニュー５０を選択することにより、サーバ１６で使用可能なあるユーティリティプログラムにアクセスする。
例えば、「1Close Books」を選択することによって、マネージャ１２は、選択された期間の最終的な会計を実行する会計プログラムを起動する。
代わりに、マネージャ１２は、選択されたユニットかビルに関する維持ログを検索するために「2．Daily Maintenance」を動かす。
ログは、維持職員が日ベースで書込んだ仕事チケットに基づく。
そのようなログは、マネージャ１２に仕事性能を直接的なかかわり合いなしでモニターさせる。
【００６４】
ユーティリティメニュー５０からシステムの日付を選択する。
日付は、システムのスタートアップに基づいて設定され、必要に応じて（例えば、夏時間の適用）、周期的に変動させられる。
また、パスワード維持は、ユーティリティメニュー５０から選択される。
パスワードは、上記のユーティリティを介して変更され、それは他のマネージャ１２のファイルアクセス権と同等に必要性のあるものである。
また、プリンタセットアップファシリティが提供される。
ファシリティはマネージャ１２の便宜を図るために必要に応じて、ローカルの又は遠隔地のプリンタに、レポートメニュー４８からのレポートをルーティングすることを可能にする。
マネージャ１２は、ENTERを動かすことによって、ユーティリティメニュー５０からをメインメニューに、出るかもしれない。
メインメニュー４０から、マネージャ１２は"６．System"を選択する。
システムの選択は、マネージャ１２に図１１のシステムメニュー５２を提供する。
システムメニュー５２から、マネージャ１２は、レンタル管理ユーティリティから出て、サーバ１２の他のフィーチャー（例えば、サーバー１６に記憶されている他の情報を検索すること）にアクセスする。
【００６５】
また、マネージャ１２は、地元のプログラマによってシステム問題を解決する際に助けを得るためにユーザサポートのフィーチャーにアクセスする。
また、マネージャ１２は、サーバ１６からシステム情報を得るために選択を起動する。
発明がどのように作られていて、どのように使用されるのかを例証する目的のために、本発明に従った、不動産ユニットを離れて管理するための方法と装置の特定の具体化を記述してある。
他の変化の実現、発明の変更およびその様々な局面が、当業者に明らかになっており、発明が記述される特定の具体化によって制限されないのが理解されるべきである。
本発明に関するいかなる及び全ての修正、変更又は等価な置換は、本発明の権利範囲に属するということを理解すべきであり、それらは、ここに開示されている基本的な原理の真の意図と範囲に属する。
【図面の簡単な説明】
【図１】
発明の具体化に従って遠く離れた位置からの不動産ユニットを離れて管理するためのシステムのブロックダイアグラムである。
【図２】
図１のシステムに関する情報のフローチャートである。
【図３】
図１のシステムのユーザに提示される初期メニューである。
【図４】
図１のシステムに関するユニット選択メニューである。
【図５】
図１のシステムのメインメニューである。
【図６】
図１のシステムに関する問合せメニューである。
【図７】
図１のシステムに関する支払いメニューである。
【図８】
図１のシステムに関するセットアップメニューである。
【図９】
図１のシステムに関するレポートメニューである。
【図１０】
図１のシステムに関するユーティリティメニューである。
【図１１】
図１のシステムに関するシステムメニューである。
【図１２】
図１のシステムの支払い問合せ詳細スクリーンである。
【図１３】
図１のシステムの居住者問合せスクリーンである。
【図１４】
図１のシステムのユニット問合せスクリーンである。
【図１５】
図１のシステムの建造物問合せスクリーンである。
【図１６】
図１のシステムの財産の問合せスクリーンである。
【図１７】
図１のシステムの所有者問合せスクリーンである。
【図１８】
図１のシステムの詳細支払い問合せスクリーンである。
【図１９】
図１のシステムの現金エントリースクリーンである。
【図２０】
図１のシステムの現金エントリー詳細スクリーンである。
【図２１】
図１のシステムの現金エントリー概要スクリーンである。
【図２２】
図１のシステムの支払いコード維持スクリーンである。