JP2003030304A

JP2003030304A - 修繕積立金の残高管理システム

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Publication number: JP2003030304A
Application number: JP2001218071A
Authority: JP
Inventors: Yuichi Ikeda; 裕一池田; Hiroshi Shojima; 正嶋　　博; Yoshiaki Usami; 芳明宇佐美; Masanori Miyoshi; 雅則三好
Original assignee: Hitachi Ltd
Current assignee: Hitachi Ltd
Priority date: 2001-07-18
Filing date: 2001-07-18
Publication date: 2003-01-31
Also published as: US20030135387A1; US20030018518A1

Abstract

(57)【要約】【課題】修繕積立金の残高に過不足が生じないよう、
区分所有者が納付する金額を調整する。【解決手段】送受信装置１１は、集合住宅の区分所有
者が納付する修繕積立金の滞納状況を示す滞納情報を金
融機関端末３から受け付ける。滞納情報に基づいて、滞
納率予測部２１は、平均滞納率およびその標準偏差を予
測する。限界ストレス探索装置２０は、累積積立額を算
出し、累積滞納額が支出額を下回らないという制約条件
下で、限界ストレスを算出する。限界以下確率算出装置
２１は、限界ストレス以下となる確率を算出する。許容
リスク検査装置１８は、その確率が許容範囲内にあるか
どうかを判定し、許容範囲を超えるときは、改定金額算
出装置１７が修繕積立金額を改定する。

Description

【発明の詳細な説明】

【０００１】

【発明の属する技術分野】本発明は、集合住宅の修繕積
立金の収納に関するリスクを管理する技術にかかり、特
に、集合住宅の修繕計画を実施するに当たり、予定の時
期に必要な予算が得られるように収納リスクを管理し
て、修繕積立金の収納を有利に行う技術に関する。

【０００２】

【従来の技術】集合住宅の管理にあたり、建物全体の維
持管理を行うことを目的に、区分所有者によって管理組
合を組織する。管理組合が自ら実際の管理を行う事はま
れであり、管理組合は多分野にわたる管理業務を行うた
めの専門的な知識がないため、管理組合が専門業者であ
る管理会社に委託する場合が多い。

【０００３】また、集合住宅を維持していく上で、日常
の小さな修繕とは別に必要となるであろう大規模修繕に
備えて資金を積立てることが多い。この資金は修繕積立
金と呼ばれる。日常の修繕費用は管理費の中で対応する
が、エレベーターの交換、外壁の修繕など、一定期間後
に行う大規模な修繕費用は、管理費とは別に修繕積立金
として積立てることが一般的である。

【０００４】上記のような管理業務およびその監理は、
管理業務主任者や区分所有管理士とよばれる有資格者が
行っている。ここで、管理業務主任者とは、中高層分譲
共同住宅管理業者登録規程（昭和60年建設省告示第1115
号）に定められた資格者である。区分所有管理士とは、
マンション管理業組合団体の高層住宅管理業協会が独自
に定め、認定している資格である。標準的な集合住宅管
理の現状は、「マンションの管理革命」（講談社中島
猷一）、「マンション管理組合の実務ノウハウ」（日本
実業出版社川田秀樹）などに詳しく記載されている。

【０００５】

【発明が解決しようとする課題】しかし、これまでの集
合住宅管理では、修繕金積立金の収納を制御するための
仕組みを備えていない。例えば、区分所有者の年齢・家
族構成などに起因する集合住宅の資産価値に関する考え
方の相違から、修繕金積立金の支払いに滞納が生じずる
ことがある。このとき、有効な対策を打つことができな
い。

【０００６】また、将来実施を予定している大規模修繕
工事を行うために、現在の修繕積立金で必要な額を十分
確保できているのか、定量的に把握することができな
い。

【０００７】そこで、本発明は、過不足が生じないよう
に修繕積立金の残高を管理するための技術を提供するこ
とを目的とする。

【０００８】

【課題を解決するための手段】前記目的を達成するた
め、本発明では以下の処理を行う。すなわち、集合住宅
の区分所有者が納付する修繕積立金の滞納状況を示す滞
納情報を取得する。滞納情報に基づいて、滞納率の確率
分布を予測する。確率分布および支出予定額に基づい
て、修繕積立金の残高を予測する。修繕積立金の残高が
予め定めた適性範囲内であるかを判定する。

【０００９】

【発明の実施の形態】以下、本発明の実施形態につい
て、図面を用いて説明する。

【００１０】まず、本実施形態に係る修繕積立金収納リ
スク管理システムを含むネットワークシステムの構成を
図１に示す。修繕積立金収納リスク管理システム１は、
複数の集合住宅の区分所有者端末５と、複数の集合住宅
の管理組合端末４と、複数の管理会社端末６と、複数の
不動産業者端末７と、複数の金融機関端末３と、ネット
ワーク１３を介して接続されている。ネットワークに接
続された各システムおよび端末は、相互に通信できる機
能を備える。

【００１１】修繕積立金収納リスク管理システム（以
下、本システムと呼ぶこともある）１は、送受信装置１
１と、データベース１２と、リスク処理装置９と、リス
ク分析装置１０とを有する。送受信装置１１は、各端末
からの要求に応じて画面２２を表示するための情報を出
力する。さらに、送受信装置１１は、ネットワークと接
続された装置とデータの送受信を行う。データベース１
２は、区分所有者または顧客の個人情報等を記憶する。

【００１２】リスク処理装置９は、さらに、積立管理装
置１４と、審査・承認装置１５と、突発的損傷対応装置
１６とを備える。

【００１３】積立管理装置１４は、修繕積立金の収納状
況を管理する。たとえば、積立管理装置１４は、滞納者
リストを生成し、滞納者に対して催促するための処理を
行う。

【００１４】審査・承認装置１５は、集合住宅の購入希
望者の審査を行い、所定の条件を満たす場合に購入を承
認する。

【００１５】突発的損傷対応装置１６は、地震などによ
る突発的損傷の発生時に、被災していない管理組合から
融資を受けるための処理を行う。

【００１６】リスク分析装置１０は、滞納率予測装置２
１と、限界ストレス探索装置２０と、限界以下確率算出
装置１９と、許容リスク検査装置１８と、改定金額算出
装置１７とを備える。

【００１７】滞納率予測装置２１は、滞納状況を示す滞
納情報に基づいて、滞納率の確率分布を予測する。

【００１８】限界ストレス探索装置２０は、所定の制約
条件下で、目的関数である累積滞納額を最大にする限界
ストレスを探索する。

【００１９】限界以下確率算出装置１９は、限界ストレ
ス探索装置２０ガ求めた限界ストレス以下の状態となる
確率を算出する。

【００２０】許容リスク検査装置１８は、限界以下確率
算出装置１９が求めた限界ストレス以下の確率Ｐ
_maxが、所定の許容リスク範囲内であるかどうかを判定
する。また、許容リスク検査装置１８は、確率Ｐ_maxが
許容リスク範囲を超えるまでの時間を予測する。

【００２１】改定金額算出装置１７は、許容リスク検査
装置１８による判定の結果、確率Ｐ _maxが許容リスク範
囲を超える場合、確率Ｐ_maxが許容リスク範囲に収まる
ように種全積立金額を変更する。

【００２２】以下において、リスク管理の具体的事例を
順番に説明する。

【００２３】新規分譲時のリスク管理を、図２に示す新
規分譲時の相互作用時系列に従って説明する。

【００２４】集合住宅の売主が不動産業者に販売の意向
を伝える。不動産業者の営業活動により、購入希望者が
現れて、不動産業者へ購入の意向を伝える。不動産業者
は購入希望者から審査に必要な個人情報をもらい、その
個人情報とともに購入希望者の審査を管理会社へ依頼す
る。ここで、管理会社が修繕積立金収納リスク管理シス
テム１への個人情報の入力操作を担当すると想定した
が、それを不動産業者が行うようにしても良い。

【００２５】管理会社端末６から、コンピュータネット
ワーク１３を通じて修繕積立金収納リスク管理システム
１に接続した場合、パスワード確認後、図６に示すよう
なメニュー画面２２が表示される。メニュー画面２２に
は、審査２２１、積立金変更方法の開示２２２、滞納情
報の開示２２３、データ読み込み２２４、突発損傷発生
２２５、売却の意向２２６の各ボタンがある。審査２２
１のボタンがクリックされると、審査・承認装置１５へ
処理が引き渡される。審査・承認装置１５が所定の処理
を終えると、メニュー画面２２は再びボタンのクリック
の入力待ちとなる。

【００２６】審査・承認装置１５は、図８に示すような
審査画面２３を表示させる。審査画面２３には、審査対
象となる購入希望者の個人情報を入力するための領域を
備える。図７に示す審査の処理フローに従って説明す
る。

【００２７】審査・承認装置１５は、審査画面２２から
入力された個人情報を読み込む（Ｓ１０１）。つぎに、
審査・承認装置１５が滞納確率のモデル更新日であるか
どうかを判定する（Ｓ１０２）。モデル更新日である場
合は、データベース１２から必要なデータを読み込んで
モデルパラメータの更新を行う（Ｓ１０３、Ｓ１０
４）。そして、審査・承認装置１５が当該購入希望者
が、将来において修繕積立金を滞納する確率を統計モデ
ルを用いて推定し、その結果を画面に表示する（Ｓ１０
５、Ｓ１０６）。

【００２８】次に、審査・承認装置１５は、データベー
ス１２から購入希望者８の過去と現在の滞納データを検
索して、結果を画面に表示する（Ｓ１０７、Ｓ１０
８）。購入希望者８が過去において別の集合住宅におい
て滞納履歴があればこの処理によりそれが明らかにな
る。

【００２９】推定した滞納確率の値が本システム１の操
作者により設定された閾値よりも小さく、且つ滞納履歴
がない場合は適格と審査され、それ以外の場合は不適格
と審査される（Ｓ１０９）。この審査結果を管理会社、
売主、および不動産業者へ報告する（Ｓ１１０）。その
後、本システム１から金融機関端末３へ審査料支払いの
依頼が出されると、売主２の口座から不動産業者７の口
座へ審査料金が振り込まれる（Ｓ１１１）。

【００３０】不動産業者は審査結果が適格の場合にのみ
売却承認を得たことになり、購入希望者に集合住宅の専
有部分を売却することができる（Ｓ１１２、Ｓ１１
３）。このように、滞納確率を統計モデルを用いて推定
すること、更に現在滞納がある区分所有者と過去に滞納
があった区分所有者のリストをデータベース化すること
を条件とし、占有部分を所有する期間において滞納を生
ずる可能性が高いと判断される購入希望者に売却しない
で済むことになる。

【００３１】次に、平常時の修繕積立金の滞納リスク管
理について、図３に示す平常時の相互作用時系列に従っ
て説明する。ここで、平常時とは、新規分譲、地震など
による突発的損傷、および専有部分の転売など以外の、
予定されるスケジュールに従い修繕積立金を収納して積
み立てる状況をいう。

【００３２】平常時においては、修繕積立金収納リスク
管理システム１を用いて修繕積立金の変更時期および変
更後の積立金の金額を決定する。さらに、修繕積立金の
変更時期および変更後の積立金の決定方法を、区分所有
者端末５からの要求に応じていつでも開示することがで
きる。

【００３３】ここで、積立金収納方法の変更方法の開示
について説明する。区分所有者端末５から、コンピュー
タネットワーク１３を通じて修繕積立金収納リスク管理
システム１に接続すると、パスワード確認後、メニュー
画面２２が表示される。積立金の変更方法の開示のボタ
ン２２２がクリックされると、図９に示すような積立金
の変更方法の開示画面２４が表示される。開示画面２４
には、後述のような、限界ストレスおよび限界ストレス
以下の状況が発生する確率を算出する方法、修繕積立金
の変更時期および変更後の積立金の金額を決定する方法
を説明した図式が表示される。このように修繕積立金の
変更時期および変更後の積立金の決定方法を開示するこ
とにより、変更プロセスが客観的で合理的であることを
区分所有者５に理解してもらうことが可能となる。

【００３４】また、メニュー画面２２において滞納情報
の開示ボタン２２３がクリックされると、図１０に示す
ような滞納情報の開示画面２５が表示される。開示画面
２５には、区分所有者５の住むマンションの名前、滞納
者リスト及び滞納金額、後述する限界ストレス以下の確
率と許容リスクの図などが表示される。区分所有者端末
５から、コンピュータネットワーク１３を通じて修繕積
立金収納リスク管理システム１に接続する際に、パスワ
ード確認を行うことにより、区分所有者のプライバシー
保護のために情報の開示先を限定した滞納者のリストや
滞納状況に関する情報の開示を実現することができる。

【００３５】次に、滞納確率モデル化に必要なデータ収
集について説明する。このデータ収集は、たとえば、毎
月決められた日に行ってもよい。滞納データ収集の手順
を図１１に示す。

【００３６】滞納確率モデル化に必要な滞納データは、
金融機関端末３および管理組合端末４または区分所有者
端末５から取得し、データベース１２へ書き込む（Ｓ２
０１、２０２）。金融機関端末３から取得するデータ
は、各区分所有者の修繕積立金の滞納の有無を示す情報
である。管理組合端末４または区分所有者端末５から取
得するデータは、各区分所有者の個人情報である。ここ
で、個人情報は予め取得しておいてもよい。個人情報
は、図８に示すような審査に用いる情報と同一内容であ
るが、職場や家族構成が変化したときは区分所有者また
は管理組合が更新しなければならない。このように、区
分所有者を統計解析の対象である母集団とすることによ
り、滞納確率のモデル化に必要なデータを効果的に収集
することが可能となる。

【００３７】毎月決められた日に行う修繕積立金の収納
に関しては、金融機関端末３が収納を確認した段階で収
納通知を管理組合４と本システム１へ通知するようにし
てもよい。本システム１では、積立管理装置１４が、図
１２に示す支払い催促のフローに示す手順に従い、催促
を行う。すなわち、積立管理装置１４が収納通知のデー
タを読み込む（Ｓ３０１）。積立管理装置１４は、それ
をもとにして滞納者リストを作成する（Ｓ３０２）。滞
納者リストをデータベースへ書き込むと同時に、滞納者
へ支払い催促をするための処理を行う（Ｓ３０３）。

【００３８】次に、修繕積立金の変更、および変更後の
積立金額の決定について説明する。この修繕積立金の変
更は、毎月修繕積立金の収納が行われた後にその必要性
を判断して実施するようにしてもよいし、随時行っても
よい。

【００３９】積立金額の変更要否を判断するために、修
繕積立金収納のキャッシュフローを線形計画問題として
定式化して、キャッシュフローが成立する制約条件を満
たす限界の状態、即ち限界ストレスを見つける。目的関
数ｚを、キャッシュフローの不健全度をあらわす指標と
なるように、滞納額ｄ_iの合計と定義する。

【００４０】

【数１】

【００４１】

【数２】

【００４２】ここで、ｎは修繕積立金収納期間（月
数）、Ｓ_iは第ｉ期の滞納のストレス、Ｂ_iは第ｉ期の当
初予定の収納修繕積立金、ｇ_iは第ｉ期の滞納率、σ_iは
第ｉ期の標準偏差、β_iは第ｉ期より前に発生した滞納
による積立金の減少額である。滞納率ｇ_iとその標準偏
差σ_iは、期間構造が必要となるので、滞納率予測装置
２１が比例ハザードモデルを用いてモデル化する。ま
た、式（２）におけるβ_iは第ｉ期より前に発生した滞
納による積立金の減少額であり、第ｉ期より前の滞納率
に比例する項の和で表される。従って、滞納による積立
金の減少額β_iは滞納率の自乗に比例するので、ｄ_iへの
寄与は十分に小さく無視することができる。

【００４３】各期においてキャッシュフローが成立す
る、すなわち、実際の積立額が所定の支出額を下回らな
いという制約条件は、以下の式で与えられる。

【００４４】

【数３】

【００４５】ここで、ν_iは第ｉ期の当初予定の収納修
繕積立金、ｆ_iは第ｉ期に支出する維持費用、Ｆは第ｎ
月に支出する収納修繕積立金である。また、式（３）で
は各月の積立金を年金利rで安全資産として運用した。

【００４６】更に、ストレスＳ_iについても制約条件を
課す。０≦Ｓ_i≦３（ｉ＝１，２，Λ，ｎ） …（４）上記の制約条件（３）、（４）のもとで、限界ストレス
探索装置２０が、目的関数を最大化することにより限界
ストレスＳ_iを算出する。図１９に、限界ストレスの計
算結果を示す。

【００４７】更に、限界以下確率算出装置１９が、限界
ストレス以下の状況が発生する確率Ｐ_maxを、図１９の
斜線部分の面積を求めることにより求める。

【００４８】

【数４】

【００４９】

【数５】

【００５０】ここで、平均値はμ＝{ｇ_i；ｉ＝１，Λ，
ｎ}、限界ストレスはｌ＝{ｇ_i＋Ｓ_iσ _i；ｉ＝１，Λ，
ｎ}である。従って、限界ストレスよりも過酷な状況が
生ずる確率は１-Ｐ_maxとなる。

【００５１】更に、設定した許容リスク範囲内に確率Ｐ
_maxが留まるように、修繕積立金を随時改訂する方法に
ついて、図２０から図２３を用いて説明する。図２０か
ら図２３は、それぞれ、時間に対するＰ_maxの変化を示
す。そして、確率Ｐ_maxとして許容できる範囲が許容リ
スク範囲として予め定めてある。そして、許容リスク検
査装置１８は、確率Ｐ_maxが許容リスク範囲内であるか
どうかを監視する。

【００５２】確率Ｐ_maxが許容リスクの上限に達した場
合、安全マージンをとりすぎていることを意味する。こ
のとき、改定金額算出装置１７は確率Ｐ_maxが許容リス
ク範囲の中央値に等しくなるように値下げをする。図２
０に、ｔ=ΔｔにおけるＰ_maxの軌跡を図示する。許容リ
スク検査装置１８は、２つのＰ_maxを用いた線形外挿に
より、値下げ予定時間ｔｄを予測する。図２１に、次の
時間ステップｔ＝２ΔｔにおけるＰ_maxの軌跡を図示す
る。図２０と同様に、許容リスク検査装置１８は、２つ
のＰ_max、即ちＰ_max（Δｔ，Ｔ）とＰ_max（２Δｔ，
Ｔ）を用いて値下げ予定時間ｔｄを予測した。

【００５３】予定時間ｔｄの予測方法にはいろいろな方
法が考えられるが、最も単純な方法が２つのＰ_maxを用
いた線形外挿である。どのような予測方法を用いても、
予定時間ｔｄの予測値は各時間ステップで少しずつ変動
するので、予測値はあくまでも目安である。

【００５４】図２２では、許容リスク検査装置１８は確
率Ｐ_maxが許容リスクの上限に達したことを検出する
と、改定金額算出装置１７が確率Ｐ_maxが許容リスク範
囲の中央値に等しくなるように値下げを実施した場合に
ついて示している。更に、許容リスク検査装置１８は、
Ｐ_max（ｔｄ，Ｔ）とＰ_max（ｔｄ＋Δｔ，Ｔ）から値上
げ予定時刻ｔｕを予測する。許容リスク検査装置１８
は、確率Ｐ_maxが許容リスクの下限に達したことを検出
すると、改定金額算出装置１７が確率Ｐ_maxが許容リス
ク範囲の中央値に等しくなるように値上げをする。

【００５５】また、図２３に示したＰ_maxの軌跡から、
値上げ予定時刻ｔｕの予測も、値下げ予定時刻ｔｄの予
測と同様に変動することがわかる。改修予定時刻Ｔま
で、上述の手順を繰り返し行うことにより、次の値上げ
／値下げ予定時刻を予測しながら、Ｐ_maxが許容リスク
範囲内に軌跡を描くようにリスクを制御する。

【００５６】上述の方法に従えば、限界ストレスおよび
限界ストレス以下の状況が発生する確率を効果的に算出
することが可能になる。さらに、修繕積立金の変更時期
および変更後の積立金の金額を効果的に決定することが
可能となる。

【００５７】次に、地震などによる突発的損傷の発生時
のリスク管理を、図４に示す突発的損傷発生時の相互作
用時系列と、図１３に示す突発的損傷対応のフローとに
従って説明する。

【００５８】区分所有者端末５から、コンピュータネッ
トワーク１３を通じて修繕積立金収納リスク管理システ
ム１に接続した場合、パスワード確認後、メニュー画面
２２が表示される。突発的損傷の発生のボタン２２５が
クリックされると、図１４に示すような突発的損傷の状
況入力の画面２６が表示される。突発的損傷の状況入力
の画面２６に必要事項が入力され、送信ボタンが押され
ると、損傷の発生が本システム１に通知される。

【００５９】これを受け付けて、突発的損傷対応装置１
６は、すべての管理組合端末６へ修繕の必要性と損傷の
ある集合住宅への資金融資の問合せに関して通知する
（Ｓ４０１）。この通知には、図１５に示す融資可能性
・金額の画面２７を表示して必要事項を記入する旨が書
かれている。突発的損傷対応装置１６は、各管理組合端
末６から入力された画面２７の記入内容を元にして、修
繕が必要な管理組合のリストと融資可能な管理組合のリ
ストを作成する（Ｓ４０２）。管理会社と金融機関が前
記リストと本システム１を用いて、融資金額・返済スケ
ジュール案を作成する（Ｓ４０３）。融資金額・返済ス
ケジュール案を作成する際には、被災した集合住宅の管
理組合が、被災していない集合住宅の管理組合から、銀
行貸出金利より低く且つ銀行預入金利よりも高い金利で
資金調達できるようにする。融資金額・返済スケジュー
ル案を、金融期間端末３から融資可能な管理組合端末６
へ通知する（Ｓ４０４）。この通知には、図１６に示す
ような融資金額・返済スケジュール案の画面２８が含ま
れている。この通知を受けた管理組合は、画面２８に対
して回答を入力する（Ｓ４０５）。

【００６０】関連するすべての管理組合が合意するま
で、ステップＳ４０３〜ステップＳ４０５を繰り返す
（Ｓ４０６）。合意に達した段階で、突発的損傷対応装
置１６は決定した融資金額・返済スケジュールを金融機
関に通知して、融資を依頼する（Ｓ４０７）。これを受
けて金融機関３は被災した管理組合に融資金振込みを通
知する。

【００６１】本方法によれば、地震などによる突発的損
傷時に、被災した集合住宅の管理組合が、被災していな
い集合住宅の管理組合から、銀行貸出金利より低く且つ
銀行預入金利よりも高い金利で、突発的損傷を修繕する
ために資金調達することが可能となる。

【００６２】最後に、専有部分売却時のリスク管理を、
図５に示す不動産業者仲介による専有部分売却の相互作
用時系列と、図１７に示す専有部分売却のフローとに従
って説明する。区分所有者端末５から、コンピュータネ
ットワーク１３を通じて修繕積立金収納リスク管理シス
テム１に接続した場合、パスワード確認後、図１８に示
すような専有部分売却の画面２９が表示される。区分所
有者が画面２９により売却の意向を入力すると、積立管
理装置１４はデータベース１２を検索して売却を希望す
る区分所有者５の修繕積立金に滞納があるか調べる（Ｓ
５０１）。滞納がある場合は、滞納者が占有部分を売却
したときに払う損害金Ｌは次の方法で算出する（Ｓ５０
３）。Ｌ＝ｍａｘ[ｐ−Ｖ，Ｄ] …（７）ここで、売却価格ｐ、占有部分の時価評価額Ｖ、滞納金
Ｄである。更に、占有部分の時価評価額Ｖは占有部分の
余命を賃貸で運用した場合のキャッシュインの現在価値
として算出する。

【００６３】

【数６】

【００６４】ここで、賃貸料Ｉ、金利ｒ、占有部分の余
命ｉ＿maxなどは、時価評価額算出の不確定要因であ
る。

【００６５】すなわち、滞納がある区分所有者が専有部
分を売却する際に、売却価格から売却時の時価評価額を
引き去った金額と滞納金と罰則金の合計額とを比較し
て、金額の大きいほうを損害金とする。

【００６６】そして、画面２９に滞納金額・損害金、滞
納金の支払いなしには売却できない旨、滞納したまま売
却する場合は売却後に損害金を支払う義務がある旨を表
示する（Ｓ５０４）。

【００６７】売却前に滞納金と罰則金の合計額を支払う
場合は、売却時の損害金を払わなくても、次のステップ
である購入希望者の審査へ進むことができる（Ｓ５０
５）。滞納金を支払わない場合は、算出した損害金を売
却後に支払うことに合意した場合にのみ、次のステップ
である購入希望者の審査へ進むことができる（Ｓ５０
６）。

【００６８】本実施例は不動産業者による仲介であるの
で、購入希望者８の審査を新規分譲の場合と同様に実施
する。審査結果が適格であれば、審査・承認装置１５は
不動産業者へ売却承認を通知する（Ｓ５０８）。

【００６９】上述の手順を踏んで売買が成立すると、通
常の商取引の手順に従って代金支払いと所有権の移転を
行う。最終に、滞納金を支払わずに専有部分を売却した
場合は、もと区分所有者は上記損害金を管理組合４に支
払わねばならない。

【００７０】本方式によれば、占有部分の時価評価額を
占有部分の余命を賃貸で運用した場合の予定される賃貸
料の合計金額の現在価値とすることを条件とし、賃貸
料、金利、占有部分の余命などの不確定要因を考慮して
占有部分の時価評価額を算出することを特徴とする、前
記損害金を算出する方法を実現することが可能となる。

【００７１】

【発明の効果】本発明によれば、修繕積立金の残高を過
不足が生じないように管理することができる。

【図面の簡単な説明】

【図１】本発明を適用した実施形態に係る修繕積立金収
納リスク管理システムを含むネットワークシステムの構
成図である。

【図２】集合住宅の新規分譲時の相互作用時系列を示す
説明図である。

【図３】平常時の相互作用時系列を示す説明図である。

【図４】突発的損傷発生時の相互作用時系列を示す説明
図である。

【図５】集合住宅の専有部分売却時の相互作用時系列を
示す説明図である。

【図６】メニュー画面２２の一例を示す図である。

【図７】購入時の審査手順を示すフローチャートであ
る。

【図８】審査画面２２の一例を示す図である。

【図９】積立金の変更方法の開示画面２４の一例を示す
図である。

【図１０】滞納情報の開示画面２５の一例を示す図であ
る。

【図１１】滞納情報の収集手順を示すフローチャートで
ある。

【図１２】滞納者への支払を催促する手順を示すフロー
チャートである。

【図１３】突発的損傷発生時の処理手順を示すフローチ
ャートである。

【図１４】突発的損傷の状況入力の画面２６の一例を示
す図である。

【図１５】融資可能性・金額の画面２７の一例を示す図
である。

【図１６】融資金額・返済スケジュール案の画面２８の
一例を示す図である。

【図１７】専有部分の売却時の処理手順を示すフローチ
ャートである。

【図１８】専有部分売却の画面２９の一例を示す図であ
る。

【図１９】限界ストレスの計算結果を示す説明図であ
る。

【図２０】積立金更新時期・金額の計算結果を示す第１
の説明図である。

【図２１】は積立金更新時期・金額の計算結果を示す第
２の説明図である。

【図２２】積立金更新時期・金額の計算結果を示す第３
の説明図である。

【図２３】積立金更新時期・金額の計算結果を示す第４
の説明図である。

【符号の説明】

１…修繕積立金収納リスク管理システム、３…金融機関
端末、４…管理組合端末、５…区分所有者端末、６…管
理会社端末、７…不動産業者端末、９…リスク処理装
置、１０…リスク分析装置、１１…送受信装置、１２…
データベース、１３…コンピュータネットワーク、１４
…積立管理装置、１５…審査・承認装置、１６…突発的
損傷対応装置、１７…改訂金額算出装置、１８…許容リ
スク検査装置、１９…限界以下確率算出装置、２０…限
界ストレス探索装置、２１…滞納確率予測装置、２２…
メニュー画面、２３…審査の画面、２４…積立金変更方
法の開示画面、２５…滞納情報の開示画面、２６…突発
的損傷の状況入力の画面、２７…融資可能性・金額の画
面、２８…融資金額・返済スケジュール案の画面、２９
…専有部分売却の画面。

───────────────────────────────────────────────────── フロントページの続き (72)発明者宇佐美芳明茨城県日立市大みか町七丁目１番１号株式会社日立製作所日立研究所内 (72)発明者三好雅則茨城県日立市大みか町七丁目１番１号株式会社日立製作所日立研究所内Ｆターム(参考） 5B056 BB00 BB64 HH00

Claims

【特許請求の範囲】

【請求項１】集合住宅の区分所有者が納付する修繕積
立金の滞納状況を示す滞納情報を取得する取得部と、前記滞納情報に基づいて、滞納率の確率分布を予測する
滞納率予測部と、前記確率分布および支出予定額に基づいて、修繕積立金
の残高を予測する残高予測部と、前記修繕積立金の残高が予め定めた適性範囲内であるか
を判定する判定部と、を備える修繕積立金の残高管理シ
ステム。
【請求項２】前記判定部による判定の結果、前記修繕積
立金の残高が前記適性範囲内でない場合、区分所有者が
納付する修繕積立金額を変更し、新たな修繕積立金額を
決定する決定部をさらに備える請求項１記載の修繕積立
金の残高管理システム。
【請求項３】前記判定部による判定の結果、前記修繕積
立金の残高が前記適性範囲内である場合、前記修繕積立
金の残高が前記適正範囲外となるまでの時間を予測する
変更時期予測部を、さらに備える請求項２記載の修繕積
立金の残高管理システム。
【請求項４】他の装置からの問い合わせに応じて、滞
納情報または修繕積立金額の変更方法を説明するための
情報を出力する出力部を、さらに備える請求項２または
３のいずれかに記載の修繕積立金の残高管理システム。
【請求項５】集合住宅の区分所有者が納付する修繕積
立金の滞納状況を示す滞納情報を受け付ける受付部と、前記滞納情報に基づいて平均滞納率およびその標準偏差
を予測する第１の予測部と、前記平均滞納率および所定の係数を掛けた前記標準偏差
に基づいて累積滞納額を予測する第２の予測部と、累積積立額が支出額を下回らないという制約条件下で、
前記所定の係数の許容範囲を算出する第１の算出部と、前記所定の係数が前記許容範囲内となる確率を算出する
第２の算出部と、前記確率が所定のしきい値を超えたとき、修繕積立金額
の変更を決定する決定部と、を備える修繕積立金の残高
管理システム。
【請求項６】コンピュータプログラムを記憶した記録
媒体であって、前記コンピュータプログラムは、集合住宅の区分所有者が納付する修繕積立金の滞納状況
を示す滞納情報を取得する処理と、前記滞納情報に基づいて、滞納率の確率分布を予測する
処理と、前記確率分布および支出予定額に基づいて、修繕積立金
の残高を予測する処理と、前記修繕積立金の残高が予め定めた適性範囲内であるか
を判定する処理とを、コンピュータに実行させることを
特徴とする記録媒体。
【請求項７】コンピュータに、集合住宅の区分所有者が納付する修繕積立金の滞納状況
を示す滞納情報を取得する処理と、前記滞納情報に基づいて、滞納率の確率分布を予測する
処理と、前記確率分布および支出予定額に基づいて、修繕積立金
の残高を予測する処理と、前記修繕積立金の残高が予め定めた適性範囲内であるか
を判定する処理とを、実行させるコンピュータプログラ
ム。