JP2002358351A - 不動産売買仲介サーバ装置、不動産売買仲介方法、不動産売買仲介プログラム - Google Patents

Abstract

(57)【要約】 【課題】 効率的で安全な不動産仲介業務を提供するこ
とができる不動産売買仲介サーバ装置、不動産売買仲介
方法、不動産売買仲介プログラムを提供すること。 【解決手段】 本部がインターネット上に開設した不動
産仲介ホームページを介して不動産の売却を希望する売
主から物件情報を取得する。当該物件情報に係る物件の
調査を地元の不動産業者である加盟店に依頼する。加盟
店の報告を基に、売主と協議しながら売却価格などの売
却条件を決定する。一方当該ホームページで所望の物件
を見つけた場合、当該ホームページを介して本部に見学
依頼を送信することができる。本部は、見学依頼を受け
ると加盟店に連絡し、買主の現地案内を依頼する。以
降、本部は、売主、買主の要求を調節して契約を成立さ
せ、登記を加盟店に依頼する。

Description

【発明の詳細な説明】

【０００１】

【発明の属する技術分野】本発明は、不動産売買を仲介
する不動産売買仲介サーバ装置などに関し、例えばイン
ターネットを介して、不動産物件の売買情報を送受信す
るものに関する。

【０００２】

【従来の技術】不動産物件の売買は、抵当権などの権利
関係や瑕疵の有無の確認など取り扱いが難しいため、通
常は所定の免許を有する不動産業者が仲介して行われ
る。まず、不動産業者は、広告を出すなどして不動産の
売却希望者（以下売主）を探す。売主が見つかると、当
該不動産物件に関して登記簿の確認や現地調査を行い、
当該物件に設定されている抵当権の有無や登記簿に記載
されている事項（例えば面積など）が正しいか否かなど
様々な事項を確認する。そして、例えば登記簿に記載さ
れている面積と実際の面積が異なる場合は、隣接する地
主の承認を得た上で当該不動産の測量を行う必要がある
など、様々な手続が必要となることがある。

【０００３】このように、各種の手続きを行った後、不
動産業者は当該不動産の広告を出すなどして購入希望者
を探す。購入希望者（以下買主）が見つかると、不動産
業者は、買主を現地に案内したり、売主と買主の契約条
件を調整したりなどする。契約条件は、例えば、販売価
格や頭金をいくらにするのかとか、支払いはローンかそ
れとも現金かといったようなことや、物件の引渡しはい
つにするかなどの金銭に関する事項や物件の引渡しに関
する事項などにより構成されている。契約が成立すると
買主は売主に代金を支払った後、司法書士が登記を行
い、そして物件が買主に引渡される。売買の成立後、売
主、買主は、双方共に仲介した不動産業者に例えば売買
価格の３％の手数料を支払う。また、不動産業界には、
例えばレインズと呼ばれるような業界用のネットワーク
があり、売り出されている物件をネットワーク上に公開
するようになっている。これらのネットワーク上に公開
された情報を介して複数の不動産業者が１つの案件に介
在する場合もある。

【０００４】

【発明が解決しようとする課題】しかし、不動産物件を
集めたり販売したりするためには、多くの広告費が必要
となり、また大きな店舗を備える必要から、人件費、店
舗の維持費などのために多額な資金が必要なため、ほと
んどの不動産売買は大手の業者によって行われている。
そして、中小の不動産業者は、賃貸と不動産の管理を細
々と行っているのが実情である。また、不動産は、権利
関係が複雑な上、価格も高価であるので、その売買を仲
介するには高度な専門知識と豊富な経験が必要とされ
る。ところが、不動産業者によっては、例えば買主に対
する重要事項の説明が不十分であったり、契約書に不備
があったりなど、不動産業者が売主や買主に提供するサ
ービスにばらつきがある場合があった。また、不動産物
件は、価格が高価なため、不動産業者に購入代金を渡す
のは買主が不安を抱く場合があった。

【０００５】そこで、本発明の目的は、効率的で安全な
不動産仲介業務を提供することができる不動産売買仲介
サーバ装置、不動産売買仲介方法、不動産仲介売買プロ
グラムを提供することである。

【０００６】

【課題を解決するための手段】本発明は、前記目的を達
成するために、請求項１に記載の発明では、不動産物件
の売主から売却を希望する前記不動産物件の物件情報を
取得する物件情報取得手段と、前記物件情報取得手段に
て前記物件情報を取得した前記不動産物件の所在地に対
応付けられた不動産業者に前記不動産物件に関する調査
を依頼する調査依頼手段と、前記不動産業者から前記調
査依頼手段にて依頼した調査に対する調査結果を取得す
る調査結果取得手段と、前記物件情報取得手段にて取得
した前記物件情報と前記調査結果取得手段にて取得した
前記調査結果に基づいて作成された物件提示情報を取得
する物件提示情報取得手段と、前記物件提示情報取得手
段にて取得した前記物件提示情報を不動産物件の購入を
希望する買主に提供する物件提示情報提供手段と、を具
備したことを特徴とする不動産売買仲介サーバ装置を提
供する。請求項２に記載の発明では、前記買主から前記
物件提示情報提供手段にて物件提示情報を提供した不動
産物件に対する見学申し込みを受付ける見学申し込み受
付手段と、前記見学申し込み受付手段にて前記見学申し
込みを受付けた場合、当該不動産物件の所在地に対応付
けられた不動産業者に、前記買主を前記不動産物件に案
内するための案内情報を提供する案内情報提供手段と、
を更に具備したことを特徴とする請求項１に記載の不動
産売買仲介サーバ装置を提供する。請求項３に記載の発
明では、前記買主に前記不動産物件の購入代金の支払い
先である所定の提携銀行を特定する銀行特定情報を提示
する銀行特定情報提示手段と、前記銀行特定情報提示手
段にて提示した前記銀行特定情報にて特定される前記提
携銀行に、前記買主が前記不動産物件の購入代金を支払
った場合に、前記銀行に支払われた購入代金の分配先
と、前記分配先に対する分配額を、前記提携銀行に提供
する代金分配情報提供手段と、を更に具備したことを特
徴とする請求項１又は請求項２に記載の不動産売買仲介
サーバ装置を提供する。請求項４に記載の発明では、前
記売主、前記買主、前記不動産業者などの当該不動産仲
介サーバ装置と情報を送受信する者に対し、前記情報を
送受信する者と前記不動産売買仲介サーバ装置の運営者
のみがアクセスすることができる情報交換手段を前記情
報を送受信する者ごとに作成する情報交換手段作成手段
を更に具備したことを特徴とする請求項１から請求項３
までの内の何れかの１の請求項に記載の不動産売買仲介
サーバ装置を提供する。請求項５に記載の発明では、前
記物件提示情報提供手段が、インターネット上に開設さ
れた不動産売買仲介ホームページであって、前記情報交
換手段は、前記不動産売買仲介ホームページに設けら
れ、当該不動産売買サーバ装置の運営者と当該不動産売
買仲介サーバ装置と情報を送受信する者が情報を書込む
ことが可能な電子掲示板であることを特徴とする請求項
４に記載の不動産売買仲介サーバ装置を提供する。請求
項６に記載の発明では、前記不動産業者に対し、所定の
フォーマットに統一された文書に関する情報であって、
前記売主と前記買主の間にかわされる売買契約書などの
法律的な文書に関する情報を提供する法律文書情報提供
手段を更に具備したことを特徴とする請求項１から請求
項５までの内の何れかの１の請求項に記載の不動産売買
仲介サーバ装置を提供する。請求項７に記載の発明で
は、不動産物件の売主から売却を希望する前記不動産物
件の物件情報を取得する第１のステップと、前記第１の
ステップにて取得した前記所在地に対応付けられた不動
産業者に前記不動産物件に関する調査を依頼する第２の
ステップと、前記不動産業者から前記第２のステップに
て依頼した調査に対する調査結果を取得する第３のステ
ップと、前記第３のステップにて取得した前記物件情報
と前記調査結果取得手段にて取得した前記調査結果に基
づいて作成された物件提示情報を取得する第４のステッ
プと、前記第４のステップにて取得した前記物件提示情
報を不動産物件の購入を希望する買主に提供する第５の
ステップと、から構成されたことを特徴とする不動産売
買仲介方法を提供する。請求項８に記載の発明では、不
動産物件の売主から売却を希望する前記不動産物件の物
件情報を取得する物件情報取得機能と、前記物件情報取
得機能にて前記物件情報を取得した前記不動産物件の所
在地に対応付けられた不動産業者に前記不動産物件に関
する調査を依頼する調査依頼機能と、前記不動産業者か
ら前記調査依頼機能にて依頼した調査に対する調査結果
を取得する調査結果取得機能と、前記物件情報取得機能
にて取得した前記物件情報と前記調査結果取得機能にて
取得した前記調査結果に基づいて作成された物件提示情
報を取得する物件提示情報取得機能と、前記物件提示情
報取得機能にて取得した前記物件提示情報を不動産物件
の購入を希望する買主に提供する物件提示情報提供機能
と、をコンピュータで実現するための不動産売買仲介プ
ログラム、又は、不動産売買仲介プログラムを記憶した
コンピュータが読み取り可能な記憶媒体を提供する。

【０００７】

【発明の実施の形態】以下、本発明の好適な実施の形態
について、図１から図２２を参照して詳細に説明する。 ［システムの概要］図１（ａ）は、本実施の形態に係る
不動産仲介システム５１による不動産売買の仕組みを説
明するための図である。不動産仲介システム５１は、本
部５６、売主５７、買主５８、加盟店５９、提携銀行５
５から構成されている。本部５６は、不動産売買仲介サ
ーバ装置を用いてインターネット上に不動産売買仲介の
ための不動産仲介ホームページを開設している。売主５
７、買主５８及び加盟店５９は、端末装置をインターネ
ットに接続し、不動産仲介ホームページにアクセスする
ことができる。売主５７、買主５８及び加盟店５９は、
不動産仲介ホームページを介して本部５６との間で情報
の送受信を行うことができる。

【０００８】不動産の売却を希望する売主５７は、不動
産仲介ホームページにアクセスし、不動産仲介サーバに
売却希望価格や土地の広さなどの売却条件を送信して登
録することができる。これ以降、不動産仲介ホームペー
ジには、当該売主５７と本部５６のみが所定のパスワー
ドによりアクセスすることかできる当該売主専用の専用
連絡ページが開設され、本部５６と売主５７は当該専用
連絡ページを用いて情報の送受信を行う。加盟店５９
は、本部５６が所定の管轄地域ごとに個々に契約した地
元の不動産業者である。なお、加盟店５９は、管轄地域
ごとに１つずつ設定されている。加盟店５９と本部５６
は、加盟店５９と本部５６のみが所定のパスワードによ
りアクセスすることができる当該加盟店５９専用の専用
連絡ページを介して本部５６と情報の送受信を行う。加
盟店５９が行う業務は、本部５６から専用連絡ページで
指示された物件の調査、買主５８の現地案内、及び売買
が成立した場合の登記などである。

【０００９】本部５６は、加盟店５９からの調査報告を
基に当該不動産の売却価格などの諸条件を売主５７と専
用連絡ページを用いて協議して調整した後、加盟店５９
から当該物件の詳細な情報や写真、間取り図などを取得
し、不動産仲介ホームページに掲載する。買主５８は、
不動産仲介ホームページにアクセスし、当該上に掲載さ
れた物件の販売広告を閲覧する。買主５８は、所望の物
件の見学希望を不動産仲介ホームページを介して本部５
６に送信する。本部５６は、見学希望を受信して買主５
８と本部５６のみが所定のパスワードにてアクセスする
ことのできる当該買主５８専用の専用連絡ページを作成
する。以降、買主５８と本部５６は専用連絡ページを用
いて情報の交換を行う。

【００１０】本部５６は、買主５８から見学の申し込み
を受けると、当該物件を管轄とする加盟店５９に、売主
５７及び買主５８の連絡先、見学に係る物件、見学希望
日、などの見学情報を送信する。加盟店５９は、本部５
６から取得した見学情報を基に、売主５７、買主５８の
双方に連絡をとり、見学の日程などを設定して加盟店５
９は、買主５８を現地に案内する。見学が終了すると、
売主５７、買主５８、加盟店５９は、それぞれ専用連絡
ページを用いて見学結果を本部５６に報告する。見学結
果としては、例えば、一般的な感想の他に、購入希望価
格、売却希望価格、支払い方法、売買時期などの売買条
件に関するものなどがある。なお、詳細については後程
説明するが、以上に述べた専用連絡ページは、不動産仲
介ホームページに設けられた掲示板機能を有するページ
であって、個々の売主５７、買主５８、加盟店５９ごと
に設けられたものである。即ち、個々の売主５７、買主
５８、加盟店５９は、パスワードなどを用いることによ
り、掲示板を備えた自分専用のページにアクセスするこ
とができる。当該掲示板には本部５６と当該ページを設
定された者（個々の売主５７、買主５８、加盟店５９の
うちの何れか）のみが書込み可能であって、本部５６と
当該ページを設定された者が書込んだ内容の過去の履歴
を表示することができる。

【００１１】本部５６は、売主５７、買主５８、加盟店
５９と専用連絡ページを用いて見学結果を調整し、買主
５８に申し込み金を提携銀行５５に入金させると共に売
買契約の成立を図る。契約が成立すると本部５６は、買
主５８に残りの代金を提携銀行５５に入金させると共
に、登記の手配に入る。登記は、本部５６又は加盟店５
９の何れかの都合がよい方で行う。また、売買契約書や
重要事項説明書などの法律などに関わる重要事項は全て
本部５６が作成したものを使用する。なお、図１（ａ）
では、売主５７、買主５８、加盟店５９は、それぞれ１
つしか記載していないが、これらは複数存在するものと
する。

【００１２】図１（ｂ）は、当該不動産仲介システムに
おける金銭授受を説明するための図である。本実施の形
態では、金銭の授受は全て提携銀行５５で行うようにな
っている。買主５８が物件の購入を申し込む際に所定の
申し込み金、例えば購入代金の１％を提携銀行５５に入
金する。なお、契約が不成立となった場合は、申し込み
金は買主５８に返還される。契約が成立した場合は、買
主５８は、提携銀行５５に残金を支払う。提携銀行５５
は、本部５６と加盟店５９に仲介手数料を振り込むと共
に更に提携銀行５５の手数料などを引いた残金を売主５
７に渡す。本部５６と加盟店５９の手数料は、例えば本
部５６が販売価格の１％、加盟店５９が販売価格の２％
とすることができる。

【００１３】［システムの詳細］図２は、本実施の形態
に係る不動産仲介システム５１のネットワーク構成を示
した図である。不動産仲介システム５１は、不動産仲介
サーバ５、売主端末７ａ、７ａ、…、買主端末７ｂ、７
ｂ、…、加盟店端末７ｃ、７ｃ、…、銀行端末７ｄ、７
ｄ、…インターネット８などから構成されている。

【００１４】不動産仲介サーバ５は、不動産仲介システ
ム５１を運営する本部が設置した不動産物件の売主と買
主の仲介を行うための不動産売買仲介サーバ装置であっ
て、インターネット８を介して売主端末７ａ、７ａ、
…、買主端末７ｂ、７ｂ、…、加盟店端末７ｃ、７ｃ、
…、銀行端末７ｄと接続可能に構成されている。売主端
末７ａ、７ａ、…、買主端末７ｂ、７ｂ、…、加盟店端
末７ｃ、７ｃ、…、銀行端末７ｄは、例えばパーソナル
コンピュータ（以下ＰＣと記す）などで構成されたクラ
イアント端末装置である。不動産仲介サーバ５は、イン
ターネット８上に不動産仲介ホームページを開設してお
り、売主、買主、加盟店、銀行は、それぞれ売主端末７
ａ、７ａ、…、買主端末７ｂ、７ｂ、…、加盟店端末７
ｃ、７ｃ、…、銀行端末７ｄ、７ｄ、…、を用いて不動
産仲介ホームページにアクセスすることができる。な
お、以下では、売主端末７ａ、７ａ、…、買主端末７
ｂ、７ｂ、…、加盟店端末７ｃ、７ｃ、…、銀行端末７
ｄ、７ｄ、…、をそれぞれ売主端末７ａ、買主端末７
ｂ、加盟店端末７ｃ、銀行端末７ｄと記すことにする。

【００１５】売主端末７ａは、売主が不動産仲介ホーム
ページにアクセスし、売却希望物件に関する情報を不動
産仲介サーバ５に送信したり、不動産仲介ホームページ
に開設された当該売主用の専用連絡ページにアクセスす
る際などに使用される。買主端末７ｂ、は、買主が不動
仲介ホームページにアクセスして売りに出ている物件の
情報を受信したり、購入を希望する物件の条件を不動産
仲介サーバ５に送信したり、また、不動産仲介ホームペ
ージに設けられた当該買主用の専用連絡ページにアクセ
スする際などに使用される。加盟店端末７ｃは、加盟店
の担当者（以下単に加盟店と記す）が不動産仲介ホーム
ページに設けられた当該加盟店用の専用連絡ページにア
クセスしたりする際などに使用される。銀行端末７ｄ
は、提携銀行の担当者と本部の担当者が専用連絡ページ
などを用いて情報を交換する際に使用される。銀行端末
７ｄを用いて提携銀行と本部が交換する情報としては、
例えば、買主が提携銀行に不動産物件の購入代金を支払
った際に、提携銀行から本部へ金額などの当該購入代金
に関する情報を送信したり、または、本部から前記銀行
に支払われた購入代金の分配先（売主、加盟店、本部な
ど）と、前記分配先に対する分配額（売主に対しては不
動産物件売却代金、本部及び加盟店に対しては仲介手数
料）などがある。売主、買主、加盟店は、それぞれ専用
連絡ページを用いて本部の担当者（以下単に本部と記
す）と情報交換を行うことができる。

【００１６】図３（ａ）は、不動産仲介サーバ５の構成
例を示した図である。不動産仲介サーバ５は、例えば高
速で高度な情報処理機能を備えたコンピュータによって
構成されている。ＣＰＵ（Ｃｅｎｔｒａｌ Ｐｒｏｃｅ
ｓｓｉｎｇ Ｕｎｉｔ）２９は、ＲＯＭ（Ｒｅａｄ Ｏ
ｎｌｙ Ｍｅｍｏｒｙ）３０に記憶されているプログラ
ムやＲＡＭ（Ｒａｎｄｏｍ Ａｃｃｅｓｓ Ｍｅｍｏｒ
ｙ）３１にロードされたプログラムなどに従って、各種
の処理、計算、条件判断などを行ったり、ディスプレイ
などの各種デバイスの制御などを行う。

【００１７】ＲＯＭ３０は、不動産仲介サーバ５を機能
させるための基本的なプログラムやパラメータなどが記
憶された読み取り専用メモリである。ＲＡＭ３１は、Ｃ
ＰＵ２９が各種の処理を行う上で必要なプログラムやデ
ータを記憶するメモリであり、ＣＰＵ２９によってデー
タの書込み及び消去を行うことができる。インターフェ
ース３２は、記憶装置３３、光磁気ディスク３４、通信
部３５、入力部３６、ディスプレイ３７、印刷装置２６
などの各種デバイスとＣＰＵ２９などと接続されてお
り、これらのデバイスとＣＰＵ２９などとのインターフ
ェースを提供する。

【００１８】バスライン２８は、インターフェース３２
とＣＰＵ２９、ＲＯＭ３０、ＲＡＭ３１などがデータや
制御信号などを送受信する際の伝送媒体である。記憶装
置３３は、例えば大容量のハードディスクなどにより構
成されており様々なプログラムやデータが記憶されてい
る。記憶装置３３には、例えば、不動産仲介プログラム
３８、ブラウザソフトや回線接続プログラムなどが含ま
れるその他のプログラム３９、データベース４０などが
記憶されている。記憶装置３３に記憶されているデータ
については後程詳細に説明する。

【００１９】ブラウザソフトは、ＨＴＭＬ形式のファイ
ルをディスプレイ３７に表示するソフトウェアである。
ＨＴＭＬ形式のファイルは、タグ（予約語の一種）など
を用いて、文書の構造、画像などのある場所、リンク先
などを記述したファイルである。回線接続プログラム
は、不動産仲介サーバ５をインターネット８（プロバイ
ダを介してインターネット８に接続する場合はプロバイ
ダ）に接続するためのプログラムである。回線接続プロ
グラムによって、不動産仲介サーバ５とインターネット
８との接続を制御することができる。

【００２０】光磁気ディスク３４は、一般にハードディ
スクよりもアクセス速度が遅く、不動産仲介サーバ５に
対して着脱自在であるため、プログラムやデータのバッ
クアップなどに使用される。通信部３５は、不動産仲介
サーバ５をインターネット８に接続するデバイスであ
る。不動産仲介サーバ５を公衆回線に接続する場合はモ
デムなどで構成する。不動産仲介サーバ５は、通信部３
５を介してインターネット８に接続し、これによってク
ライアント端末装置７と接続することができる。

【００２１】入力部３６は、キーボードやマウスなどに
より構成されている。キーボードは、文字情報などを入
力する入力手段であり、ディスプレイ３７に表示された
専用連絡ページ画面などの各種画面に売主、買主、加盟
店、提携銀行などへの連絡事項などを入力するためなど
に使用される。マウスは、ポインティングデバイスであ
り、ディスプレイ上に表示されたアイコンやボタンなど
をクリックすることにより、データの入力を行うことが
できる。また、マウスの他にタブレット、タッチパネ
ル、ジョイスティックなどを用いることもできる。

【００２２】ディスプレイ３７は、例えばＣＲＴ（Ｃａ
ｔｈｏｄｅ Ｒａｙ Ｔｕｂｅ）、液晶ディスプレイ、
プラズマディスプレイなどで構成された表示装置であ
る。ディスプレイ３７は、不動産仲介サーバ５からダウ
ンロードしたトップページ画面や専用連絡ページ画面な
どの各種画面を表示したり、また、ユーザがキーボード
などから入力した結果を表示したりなどする。印刷装置
２６は、記憶装置３３に格納されたデータなどを紙など
に印刷するためのデバイスである。印刷装置２６は、例
えば、レーザプリンタ、インクジェットプリンタ、ドッ
トプリンタ、ページプリンタ、感熱式プリンタ、熱転写
式プリンタなどの各種プリンタなどによって構成されて
いる。

【００２３】記憶装置３３には、不動産仲介プログラム
３８、その他のプログラム３９、データベース４０など
が記憶されている。不動産仲介プログラム３８は、ＲＡ
Ｍ３１にロードされてＣＰＵ２９により実行され、売主
端末７ａ、買主端末７ｂ、加盟店端末７ｃに対して不動
産売買仲介業務に関わる各種サービスの提供機能を実現
するプログラムである。また、銀行端末７ｄとの情報交
換を行うこともできる。具体的な動作などは後に説明す
るが、不動産仲介プログラム３８は、主に以下のような
機能を不動産仲介サーバ５で実現することができる。売
主端末７ａ、買主端末７ｂ、加盟店端末７ｃ、銀行端末
７ｄなどのクライアント端末装置７にＨＴＭＬ形式のフ
ァイルを送信し、トップページ画面や専用連絡ページ画
面などの各種画面をクライアント端末装置７に表示させ
ることができる。

【００２４】また、売主、買主、加盟店、提携銀行がク
ライアント端末装置７から入力したデータを受信するこ
とができ、受信したデータに従って所定の処理を行うこ
とができる。例えば、クライアント端末装置７からパス
ワードを受信し、これを登録してあるパスワードと照合
し、照合の結果正しいパスワードであると判断された場
合は所定の専用連絡ページ画面データをクライアント端
末装置７に送信する。また、不動産仲介プログラム３８
は、クライアント端末装置７から受信したデータを用い
てデータベース４０に格納された各種のデータを更新す
ることができる。更に、不動産仲介プログラム３８は、
新規に登録した売主、買主、加盟店のそれぞれに対して
専用連絡ページを作成して連絡データをデータベース４
０に格納したり、本部と売主、買主、加盟店との間で専
用連絡ページによる情報の送受信があった場合に、デー
タベース４０に格納されている連絡データを更新したり
などする機能を実現する。また、不動産仲介プログラム
３８は、本部に対するヒューマンインターフェースを提
供する機能を持っている。この機能によって、本部はデ
ータベース４０に格納されている売主、買主、加盟店の
データをディスプレイ３７に表示させたり、売主、買
主、加盟店の専用連絡ページに連絡事項などを入力部３
６に接続されたキーボードなどにより入力する機能など
を実現することができる。加えて、不動産仲介プログラ
ム３８は、物件情報データベース４３に記憶されている
物件に関する情報（売却価格、所在地など）と、買主デ
ータベース６６に記憶されいる買主の購入を希望する物
件の条件をマッチングし、マッチする物件に関する情報
を専用連絡ページで買主に知らせる機能を実現すること
ができる。

【００２５】その他のプログラム３９には、例えば、Ｏ
Ｓ（Ｏｐｅｒａｔｉｎｇ Ｓｙｓｔｅｍ）や、不動産仲
介サーバ５とインターネット８を接続する回線接続プロ
グラムや、外部からの不正アクセスを防止するプログラ
ム、又は管理者がメンテナンスに使用するプログラムな
どのその他のプログラムが記憶されている。

【００２６】図３（ｂ）は、データベース４０の構成の
一例を示した図である。加盟店データベース４１は各加
盟店が加盟店端末７ｃから送信してきた加盟店データを
格納したデータベースである。加盟店登録データは、例
えば店舗名、店舗ＩＤ、住所、電話番号、ファックス番
号、電子メールアドレス、免許番号（不動産業の免許の
もの）、営業時間、定休日、パスワードなどから構成さ
れている。このうち店舗ＩＤは、ＣＰＵ２９が不動産仲
介プログラム３８に従って、自動的に加盟店に割り当て
た数値、文字又は記号などであり、他の項目は、加盟店
が加盟時に加盟店端末７ｃから不動産仲介サーバ５に送
信したものである。パスワードは、加盟店が自身の専用
連絡ページにアクセスするために設定したものである。

【００２７】売主データベース４２は、売主が売主端末
７ａから送信してきた自身に関する情報や物件の売却条
件などに関する売主データを格納したデータベースであ
る。売主データは、例えば売主名、売主ＩＤ、パスワー
ド、住所、売却希望価格、間取り、電子メールアドレス
などから構成されている。このうち、売主ＩＤは、ＣＰ
Ｕ２９が不動産仲介仲介プログラム３８に従って、自動
的に売主に割り当てた数値、文字又は記号などであり、
他の項目は、売主が登録時に売主端末７ａから不動産仲
介サーバ５に送信したものである。また、パスワードは
売主が自分専用の専用連絡ページにアクセスするために
設定したパスワードである。

【００２８】物件情報データベース４３は、物件に関す
る物件情報データを物件ごとに格納したデータベースで
ある。物件情報データは、例えば、物件ＩＤ、売主Ｉ
Ｄ、販売価格、所在地、間取り、最寄の駅、最寄の駅か
らの距離、物件の画像データ、周辺施設の画像データ、
その他のデータから構成されている。この内、販売価格
は、加盟店の物件調査報告を基に本部５６が売主５７と
専用連絡ページを交換しながら調整して決めた価格であ
る。また、売主ＩＤ、は、売主の登録時に当該売主に割
り当てられたＩＤであって、物件ＩＤは、当該物件の物
件情報データベース４３への登録時にＣＰＵ２９が不動
産仲介プログラム３８に従って自動的に割り当てた数
値、文字又は記号などである。所在地、間取り、最寄の
駅、最寄の駅からの距離などは、加盟店が調査して、加
盟店端末７ｃから不動産仲介サーバ５に送信してきたも
のである。物件の画像データ、周辺施設の画像データな
どは、加盟店が、例えばデジタルカメラなどにより撮影
したものを加盟店端末７ｃから不動産仲介サーバ５に送
信してきたものである。

【００２９】買主データベース６６は、買主が買主端末
７ｂから送信してきた買主データを格納したデータベー
スである。買主データは、例えば、買主名、買主ＩＤ、
パスワード、住所、電子メールアドレス、見学希望物件
ＩＤ、物件の希望所在地、購入希望価格、見学希望日、
勤め先、勤続年数、年収などの各項目から構成されてい
る。この内、買主ＩＤは、ＣＰＵ２９が不動産仲介プロ
グラム３８に従って、自動的に売主に割り当てた数値、
文字又は記号などであり、他の項目は、売主が登録時に
売主端末７ｂから不動産仲介サーバ５に送信したものな
どである。

【００３０】加盟店連絡ページデータベース４４は、加
盟店と本部が専用連絡ページで情報の送受信を行った際
の連絡の内容を特定する連絡データが格納されている。
連絡データ４５、４５、４５、…は、各加盟店ごとに作
成されている。連絡データ４５、４５、４５、…は、加
盟店が書込んだ内容に対して本部が書き足し、更にこれ
に加盟店が書き足すといったように電子掲示板的に更新
される。そのため、後に説明するように加盟店は専用連
絡ページ画面をスクロールすることにより、本部と送受
信した過去の情報をディスプレイ３７に表示させること
ができる。なお、本実施の形態では専用連絡ページ加盟
店毎に作成するように構成したが、これに限定するもの
ではなく、例えば案件ごとに連絡データを作成しても良
い。この場合は、専用連絡ページデータに管轄の加盟店
の加盟店ＩＤを付加しておき、当該専用連絡ページデー
タが何れの加盟店に属するものであるかを明確にしてお
く。

【００３１】売主連絡ページデータベース４６は、売主
と本部が専用連絡ページで情報の送受信を行った際の連
絡データ４７、４７、４７、…、が格納されている。連
絡データ４７、４７、４７、…、は、各売主毎に作成さ
れる。また、連絡データ４７、４７、４７、…、は、連
絡データ４５、４５、４５、…と同様に電子掲示板的
に、本部と売主がデータを付け足して更新される。買主
連絡ページデータベース４８は、買主と本部が専用連絡
ページで情報の送受信を行った際の連絡データ４９、４
９、４９、…、が格納されている。連絡データ４９、４
９、４９、…、も連絡データ４７、４７、４７、…、と
同様に本部と買主がデータを付け足して更新される。な
お、以降は、連絡データ４５、４５、４５、…、連絡デ
ータ４７、４７、４７、…、連絡データ４９、４９、４
９、…、は、それぞれ単に連絡データ４５、連絡データ
４７、連絡データ４９などと記すことにする。不動産仲
介サーバ５に専用連絡ページを作成する機能と専用連絡
ページ送受信機能を備えることにより、例えば、売主、
買主、加盟店と本部との情報交換手段と情報交換手段生
成手段を構成することができる。

【００３２】また、図示しないが、データベース４０に
は、提携銀行データベースと提携銀行連絡ページデータ
ベースを備えている。不動産仲介システム５１では、例
えば、広島地区、青森地区、関東地区など全国を所定の
ブロックに区分し、各区分ごとに提携銀行を設定してあ
る。提携銀行データベースには、銀行名、電話番号、所
在地などの各提携銀行に関するデータが格納されてい
る。提携銀行連絡ページデータベースには、各提携銀行
毎に作成された専用連絡ページで各提携銀行と本部が送
受信した情報である連絡データが提携銀行ごとに区分さ
れて格納されている。

【００３３】図４は、売主端末７ａ、買主端末７ｂ、加
盟店端末７ｃ、銀行端末７ｄなどの構成の一例を示した
図である。クライアント端末装置７の構成の機能は、基
本的には不動産仲介サーバ５と同様であり、ＣＰＵ１１
ないしディスプレイ２０の機能はクライアント端末装置
７のＣＰＵ２９ないしディスプレイ３７の機能と同等で
ある。クライアント端末装置としては、例えばＰＣが用
いられる。

【００３４】記憶装置１６には、ブラウザ２１（ブラウ
ザソフト）、回線接続プログラム２２、その他のプログ
ラム２３、データベース２４などが記憶されている。ブ
ラウザ２１は、ＨＴＭＬ形式のファイルをディスプレイ
２０に表示するプログラムである。本実施の形態では、
不動産仲介サーバ５から各種の画面がＨＴＭＬ形式のフ
ァイルとして送られてくる。ＣＰＵ１１がブラウザ２１
に従って動作しながら、これらのファイルによって定義
された画面をディスプレイ２０に表示する。ＨＴＭＬ形
式のファイルは、タグ（予約語の一種）などを用いて、
文書の構造、画像などのある場所、リンク先などを記述
したファイルである。回線接続プログラム２２は、クラ
イアント端末装置７をインターネット８（プロバイダを
介してインターネット８に接続する場合はプロバイダ）
に接続するためのプログラムである。回線接続プログラ
ム２２によって、クライアント端末装置７と不動産仲介
サーバ５とのインターネット８を介した接続を制御する
ことができる。

【００３５】以下に、フローチャートと画面図を用いな
がら、不動産仲介プログラム３８の動作及びクライアン
ト端末装置７で表示される画面などについて説明する。
なお、フローチャート中の実践で示された手順は、不動
産仲介サーバ５やクライアント端末装置７の動作による
手順を表し、点線で表した手順は、手作業などによる事
務処理により行われる手順を表す。この表記法は、後に
示す図１３、図１９、図２０に係るフローチャートでも
同じであるとする。図５は、売主が売却希望物件を不動
産仲介サーバ５の不動産仲介ホームページに掲載するま
での手順を示したフローチャートである。なお、フロー
チャート中のＤＢはデータベースを、ＲＰは専用連絡ペ
ージを表す。この表記法は、図１３、図２０のフローチ
ャートでも同様である。

【００３６】本部は不動産仲介サーバ５を用いてインタ
ーネット８上に不動産仲介ホームページを開設してい
る。売主は、売主端末７ａをインターネット８を介して
不動産仲介サーバ５に接続し、不動産仲介ホームページ
にアクセスする（ステップ１０）。

【００３７】売主端末７ａが不動産仲介ホームページに
アクセスすると、ＣＰＵ２９は、不動産仲介プログラム
３８に従ってトップページを表示するためのデータ（例
えばＨＴＭＬ形式のファイル）を売主端末７ａに送信す
る（ステップ１００）。売主端末７ａは不動産仲介サー
バ５からトップページを表示するためのデータを受信す
ると、ブラウザ２１を用いてトップページをディスプレ
イ２０に表示する。図示しないが当該トップページに
は、例えば「売主はこちら」、「買主はこちら」、「加
盟店はこちら」、「提携銀行はこちら」などと記された
ボタンが表示され、ユーザは、これらのボタンをマウス
操作によりクリックすることにより、売主用のページ、
買主用のページ、加盟店用のページをクライアント端末
装置７に表示することができるようになっている。ま
た、トップページは、専用連絡ページを表示するための
パスワード入力欄を備えている。ユーザは、パスワード
入力欄に自分のパスワードを入力して不動産仲介サーバ
５に送信すると、不動産仲介サーバ５は、当該パスワー
ドに対応した専用連絡ページを表示するための専用連絡
ページ画面データをクライアント端末装置７に送信して
くる。なお、売主、買主、加盟店を特に区別しない場合
は、これらをユーザと呼ぶことにする。

【００３８】売主がトップページで「売主はこちら」ボ
タンをクリックすると、当該ボタンがクリックされた旨
の信号が売主端末７ａから不動産仲介サーバ５に送信さ
れる（ステップ２０）。不動産仲介サーバ５が当該信号
を受信するとＣＰＵ２９は不動産仲介プログラム３８に
従って動作し、売主端末７ａに対して売却条件登録画面
データを送信する（ステップ１１０）。売却条件登録画
面データは、売却条件登録画面を定義した例えばＨＴＭ
Ｌ形式のファイルである。売主端末７ａは、売却条件登
録画面データを受信すると図６に示した売却条件登録画
面をディスプレイ２０に表示する。これは、売主端末７
ａのＣＰＵ１１がブラウザ２１と売却条件登録画面デー
タを用いて売却条件登録画面をディスプレイ２０に表示
したものである。

【００３９】図６は、売主端末７ａのディスプレイ２０
に表示された売却条件登録画面７１の一例を示した図で
ある。売却条件登録画面７１は、各種の入力欄７２を備
えており、売主は、キーボードを用いてこれらの欄に入
力する。入力欄７２は、「お名前」、「ご住所」、「お電
話 ＦＡＸ」、「メール」の各欄を備えている。こられ
らの欄は入力部１９に接続されたキーボードなどを用い
て売主が自分の氏名、住所、電話番号又はＦＡＸ番号、
電子メールアドレスを入力する欄である。「売却希望物
件」欄は、例えば土地、建物、マンションなど売却を希
望する物件の種類を入力する欄である。「売却希望物件
住所」欄、「売却希望価格」欄には、それぞれ売却希望
物件の所在する住所と売却希望価格を入力する欄であ
る。「売却希望詳細」欄は、例えば、申し込み金は売却
金額の２０％を希望するとか売却価格は４０００万円以
上を希望するなど売主が詳細な条件や希望などを入力す
る欄である。「パスワード」欄は、当該売主の専用連絡
ページにアクセスするためのパスワードを入力する欄で
ある。売却条件登録画面７１の下部には送信ボタン７３
が設けてある。送信ボタン７３がマウス操作などにより
クリックされると、各欄に入力された売却条件登録デー
タが不動産仲介サーバ５に送信される。

【００４０】図５に戻り、売主５７が売却条件登録画面
７１の各欄を入力して送信ボタン７３をクリックするこ
とにより、売却条件登録データが不動産仲介サーバ５に
送信される（ステップ３０）。不動産仲介サーバ５のＣ
ＰＵ２９は、売主端末７ａから売却条件登録データを受
信すると、このデータを売主データベース４２に格納し
て売主データベース４２を更新する。これによって売主
５７は不動産仲介システム５１に登録されたことになる
（ステップ１２０）。本部は、不動産仲介プログラム３
８の機能により、売主データベース４２に格納されたデ
ータをディスプレイ３７に表示させることができる。こ
のように売主端末７ｃから売却を希望する物件に関する
情報を受信し、これを売主データベース４２に格納する
機能を不動産仲介サーバ５に備えることにより、例え
ば、物件情報取得手段を構成することができる。

【００４１】図７は、ディスプレイ３７に表示された売
主データベース４２の情報を示した図である。図に示し
たように売主データベース４２のデータは、「土地」、
「土地付一戸建て」、「マンション」、「オフィスビ
ル」、「その他」などと、売却希望物件ごとに区分され
ている。各区分はタブになっており、マウス操作などに
よりタブをクリックすると当該区分に分類されている情
報が表示される。各区分には「売主名」、「売主Ｉ
Ｄ」、「パスワード」、「住所」、「希望価格」、「間
取り」（土地の場合は「坪数」）、「電子メールアドレ
ス」など、売主が不動産仲介サーバ５に送信したデータ
が格納されている。なお、「売主ＩＤ」は、不動産仲介
プログラム３８の機能によりＣＰＵ２９が自動的に設定
したものであり、各売主に一意に割り当てられた数字、
文字又は記号などである。

【００４２】図５に戻り、ＣＰＵ２９が売主データベー
ス４２を更新すると（ステップ１２０）、不動産仲介プ
ログラム３８が実現する機能によりＣＰＵ２９は、当該
売主と本部のみがアクセスできる当該売主専用の専用連
絡ページを作成する。ＣＰＵ２９は、専用連絡ページを
作成すると売主に確認してもらうために、これを売主端
末７ａに送信する（ステップ１３０）。売主端末７ａ
は、専用連絡ページを受信するとこれを図８に示すよう
にディスプレイ２０に表示する。これによって、売主
は、自分専用の専用連絡ページが作成されたことを確認
することができる（ステップ４０）。

【００４３】図８は、ディスプレイ２０に表示された売
主用の専用連絡ページ画面８０の一例を示した図であ
る。売主用専用連絡ページ画面８０は、入力欄８８、売
主欄８１、本部欄８２、スクロールバー８３、及び送信
ボタン８７などから構成されている。入力欄８８は、件
名欄８４、用件欄８６、案件番号欄８９などを含んでい
る。件名欄は、例えば、「販売価格の件」などと売主が
件名を入力する欄である。用件欄８６は具体的な用件の
内容を入力する欄である。例えば、「販売価格は６千万
円以上を希望します。」などと入力する。案件番号欄８
９は、「案件」、「新案件」からなり、入力欄に入力す
る案件を特定する番号を入力する欄である。以前に本部
と情報を送受信した案件については、「案件」をクリッ
クすると、以前情報を送受信した案件の番号がドロップ
ダウンメニューで表示されるので、その中から該当する
ものをクリックして選択する。新規の案件については
「新案件」欄に適当な番号を入力する。以降当該案件
は、この番号により特定する。

【００４４】売主欄８１には、過去に売主が入力した事
項が表示され、本部欄８２には、本部が入力した事項が
表示される。これは、ＣＰＵ２９が売主ＩＤを用いて売
主連絡ページデータベース４６から当該売主の連絡デー
タ４５を検索して売主端末７ａに送信してきたものが表
示されたものである。売主欄８１と本部欄８２に表示さ
れている内容は、例えば売主の問い合わせとそれに対す
る本部の回答である場合や、その逆の場合などである。
即ち、売主と本部は、売主用専用連絡ページ８０を用い
て情報交換を図ることができる。スクロールバー８３
は、売主欄８１と本部欄８２をスクロールするためのバ
ーである。売主は、マウス操作によりスクロールバー８
３をスクロールすることにより、売主欄８１と本部欄８
２をスクロールし、過去に渡っての本部と送受信した情
報を確認することができる。送信ボタン８７は、入力欄
８８に入力したデータを不動産仲介サーバ５に送信する
ためのボタンである。売主がマウス操作により送信ボタ
ン８７をクリックすると、入力欄８８に入力したデータ
が不動産仲介サーバ５に送信される。不動産仲介サーバ
５のＣＰＵ２９は売主端末７ａからデータを受信する
と、当該売主の連絡データ４７を売主連絡ページデータ
ベース４６から売主ＩＤを用いて検索し、受信したデー
タを用いて当該連絡データ４７を更新する。

【００４５】本部では、ディスプレイ３７に連絡データ
４５を表示することができ、売主が新たに入力した事項
についての解答などを入力することができるようになっ
ている。本部がデータを入力すると、ＣＰＵ２９は、入
力されたデータを用いて連絡データ４７を更新する。売
主は更新された連絡データ４７を専用連絡ページにて確
認することにより本部からの情報を得ることができる。

【００４６】再び図５に戻り、不動産仲介サーバ５が売
主に専用連絡ページを送信した後（ステップ１３０）、
本部は、当該物件を管轄とする加盟店の加盟店端末７ｃ
へ、当該加盟店専用の専用連絡ページを用いて当該物件
の調査依頼を送信する（ステップ１４０）。不動産仲介
サーバ５から加盟店端末７ｃに送られる情報は、売主の
氏名、電話番号、物件の所在地の住所などである。加盟
店は、加盟店端末７ｃにて調査依頼を受信すると、専用
連絡ページに掲載された情報を基に当該物件の調査を開
始する。加盟店は、当該物件の登記簿を閲覧したりなど
して当該物件の瑕疵の有無、設定されている抵当権の有
無、などを調べると共に、売却価格はどの程度が妥当か
などの調査を行う。加盟店は、調査報告をまとめて専用
連絡ページに入力し、加盟店端末７ｃから不動産仲介サ
ーバ５に送信する（ステップ２１０）。このように、本
部が調査依頼を記入した専用連絡ページを加盟店端末７
ｃに送信する機能を不動産仲介サーバ５に備えることに
より、例えば、調査依頼手段を構成することができ、ま
た、加盟店が調査結果を記入した専用連絡ページを加盟
店端末７ｃから受信する機能を不動産仲介サーバ５に備
えることにより、例えば、調査結果取得手段を構成する
ことができる。

【００４７】図９は、加盟店端末７ｃのディスプレイ２
０に表示された専用連絡ページ画面９０の一例を示した
図である。加盟店用専用連絡ページ９０は、入力欄９
１、加盟店欄９２、本部欄９３、送信ボタン９４などか
ら構成されている。これらの各欄の機能は、売主用の専
用連絡ページ画面８０の各欄の機能と同じである。入力
欄９１は、件名欄９５、用件欄９６、案件欄番号欄９８
などが含まれている。加盟店は件名欄９５に「調査結果
について」などと件名を入力する。用件欄９６には、例
えば物件の調査報告などを入力する。案件番号欄９８に
は当該案件を特定するための番号を入力する。加盟店が
入力したこれらのデータは、送信ボタン９４がクリック
されると不動産仲介サーバ５に送信される。加盟店欄９
２と本部欄９３には、過去に送受信した情報の内容が表
示される。これは、ＣＰＵ２９が不動産仲介プログラム
３８に従って加盟店連絡ページデータベース４４から当
該加盟店の連絡データ４５を検索して加盟店端末７ｃに
送信してきたものである。スクロールバー９７をスクロ
ールすることにより、過去に本部と送受信した情報の内
容を参照することができる。

【００４８】図５に戻り、不動産仲介サーバ５が加盟店
端末７ｃから当該物件の調査報告を受信すると本部は調
査報告を基に売主と専任媒介締結を行う。専任媒介とは
売主は、当該物件の売却を本部にのみ任すという契約で
ある。本部は、売主と専任媒介締結を行った後、加盟店
の専用連絡ページを用いて加盟店端末７ｃに当該物件の
不動産仲介ホームページへの登録依頼を送信する（ステ
ップ１６０）。加盟店は、加盟店端末７ｃが登録依頼を
受信すると（ステップ２２０）、当該物件を不動産仲介
ホームページに登録するために必要な素材を調達する。
素材の調達は、例えば現地に赴いて、デジタルカメラな
どにより当該物件、周辺地域の町並み、周辺の施設など
の画像データを取得したり、当該物件の間取り図を作成
したり、また最寄の駅や立地条件などの情報を収集する
ことにより行われる。

【００４９】次に、加盟店は、当該物件を不動産仲介ホ
ームページに登録するために加盟店端末７ｃから不動産
仲介ホームページにアクセスする。そしてトップページ
で「加盟店はこちら」ボタンをクリックし加盟店用のペ
ージにアクセスする。すると加盟店ＩＤとパスワードを
入力する欄が表示されるので、これを入力して不動産仲
介サーバ５に送信する。不動産仲介サーバ５のＣＰＵ２
９は、加盟店ＩＤとパスワードにより加盟店を特定する
ことができる。加盟店用のページには物件登録ボタンが
あり、これをクリックすることにより、加盟店は、不動
産仲介サーバ５に対して物件の登録画面の送信を要求す
ることができる。加盟店が物件の登録画面の送信を要求
すると（ステップ２３０）、不動産仲介仲介サーバ５
は、加盟店端末７ｃに物件登録画面データを送信する
（ステップ１７０）。加盟店端末７ｃのＣＰＵ１１は、
物件登録画面データを受信すると、ブラウザ２１を用い
て物件登録画面をディスプレイ２０に表示する。加盟店
は物件登録画面に必要事項を入力し、入力した物件登録
データを不動産仲介サーバ５に送信する（ステップ２４
０）。

【００５０】図１０は、加盟店端末７ｃのディスプレイ
２０に表示された物件登録画面１００の一例を示した図
である。物件登録画面１００の入力欄１０１は、「物
件」、「住所」、「売却価格」、「土地」、「建物」の
各欄を備えている。「物件」欄は、例えば土地付一戸建
て、土地、マンションなどと物件の種類を入力する欄で
ある。「住所」欄は、物件の所在地を入力する欄であ
る。「売却価格」欄は、物件の売却価格を入力する欄で
ある。この売却価格は、本部が、売主の売却希望価格と
加盟店の物件調査報告を参考にして売主と協議して決め
た価格である。この売却価格は本部から専用連絡ページ
により加盟店に伝えられる。「土地」欄は、物件の土地
の面積を入力する欄である。「建物」欄は、例えば５Ｌ
ＤＫや３ＬＤＫなど建物の間取りを入力する欄である。

【００５１】物件登録画面１００は、更に「図面」、
「画像」、「環境」の各欄を備えている。「図面」欄
は、物件の間取りの図面データのファイル名を当該ファ
イルが存在するパスを含めて入力する欄である。図面デ
ータは加盟店が例えばＣＡＤ（Ｃｏｍｐｕｔｅｒ Ａｉ
ｄｅｄ Ｄｅｓｉｇｎ）などを用いて作成したものであ
る。当該図面データは、登録ボタン１０２がクリックさ
れると不動産仲介サーバ５にアップロードされる。「画
像」欄は、例えばデジタルカメラなどで撮影した当該物
件の画像データのファイル名を当該画像データが存在す
るパス名を含めて入力する欄である。この画像データも
登録ボタン１０２がクリックされた際に不動産仲介サー
バ５にアップロードされる。「環境」欄は、例えば日当
たり、交通の便または周囲にある施設などの当該物件の
環境に関する事柄を文字により入力する欄である。ま
た、「環境」欄に画像データのファイル名を入力して周
辺の写真（デジタルカメラなどで撮影した画像データ）
などを不動産仲介サーバ５にアップロードすることもで
きる。

【００５２】また、物件登録画面１００にはこれらの入
力欄の他に図示しない売主ＩＤ欄などがある。売主ＩＤ
欄には、既に本部により当該物件の売主のＩＤが入力さ
れており、登録に係る物件と売主が対応付けられてい
る。また、１の売主に対して複数の物件が対応している
場合、売主ＩＤに枝番号を付して物件を区別する。図示
しないが、物件登録画面は、更に駐車場の有無、建ぺい
率、築年月、構造（木造、鉄筋など）、階数、などの入
力欄も備えている。登録ボタン１０２がマウス操作にて
クリックされるなどすると、物件登録データ、即ち各欄
に入力されたデータと図面や物件の写真などの画像デー
タが不動産仲介サーバ５にアップロードされる。

【００５３】再び、図５に戻り、不動産仲介サーバ５
が、ステップ２４０にて加盟店が送信した物件登録デー
タを受信すると、本部が受信したデータを確認し、加筆
修正を施した後、物件情報データベース４３に格納する
（ステップ１８０）。このように、物件情報データベー
ス４３には、物件ごとに物件登録データが格納されてい
る。物件情報データベース４３に登録された物件登録デ
ータは、不動産仲介ホームページに掲載され、買主が買
主端末７ｂから閲覧することができるようになってい
る。このように、加盟店が収集した買主に提示するため
の物件情報（物件提示情報）を、加盟店端末７ｃから受
信する機能を不動産仲介サーバ５に備えることにより、
例えば、物件提示情報取得手段を構成することができ、
当該物件提示情報をホームページ上で公開することによ
り、例えば、物件提示情報提供手段を構成することがで
きる。以上の各ステップにより売却物件の登録が完了す
る。

【００５４】図１１は、売却物件に関するデータを表示
する登録物件表示画面１０３を示した図である。登録物
件表示画面１０３は、不動産仲介サーバ５のＣＰＵ２９
が物件情報データベース４３に格納されている情報を用
いてディスプレイ３７に表示したものである。本部は、
登録物件表示画面１０３から不動産仲介サーバ５に登録
されている物件を把握することができる。登録物件表示
画面１０３は、各登録物件が土地、土地付一戸建て、マ
ンション、オフィスビルなどと物件の種類ごとに区分さ
れている。各区分には、売主名、売主ＩＤ、パスワー
ド、住所、売却価格、土地の面積などが表示される。こ
のうちパスワードは当該売主が専用連絡ページにアクセ
スする際に入力するパスワードである。

【００５５】図１２は、不動産仲介ホームページに掲載
された物件詳細画面１０９の一例を示した図である。物
件詳細画面１０９に表示される内容は、不動産仲介サー
バ５のＣＰＵ２９が物件情報データベース４３に格納さ
れているデータなどを用いて構成したものである。物件
詳細画面１０９は、買主が、購入希望物件を例えば物件
の種類、価格、沿線などを指定して検索した結果、買主
端末７ｂなどに表示される。物件詳細画面１０９は詳細
情報欄１０８を備えており、当該物件に関する詳細な情
報が表示される。画像欄１０５は、画像データが表示さ
れる欄であり、間取りの図面がデフォルトで表示され
る。画像欄１０５の上にある物件写真ボタン１０６また
は周辺写真ボタン１０７をクリックすることにより、画
像欄１０５に物件の写真または周辺の写真を表示するこ
とができる。詳細画面１０９は、見学申し込みボタン１
１１を備えており、このボタンをクリックすることによ
り当該物件の見学の申し込みができるようになってい
る。また、スクロールバー１１０をスクロールすること
により、他の物件を表示させることができる。詳細情報
欄１０８、画像欄１０５に表示される内容は、ＣＰＵ２
９が不動産仲介プログラム３８に従って物件情報データ
ベース４３に格納されているデータを取得して送信して
きたものである。見学申し込みボタンの左にある条件欄
には、「一戸建て」、「５ＬＤＫ」などと買主が入力し
た条件が表示される。買主はこれらの条件を変更するこ
とかでき、条件が変更されると変更後の条件にマッチし
た物件の情報が不動産仲介サーバ５から送信されてく
る。

【００５６】図１３は、買主が購入希望物件の検索する
時点から、売買契約をするまでの手順を示したフローチ
ャートである。買主は、買主端末７ｂを用いて不動産仲
介ホームページにアクセスする（ステップ３１０）。す
ると、不動産仲介サーバ５では、不動産仲介プログラム
３８に従ってＣＰＵ２９がトップページを表示するため
のデータを買主端末７ｂに送信する（ステップ３５
０）。買主端末７ｂは、トップページを表示するための
データを不動産仲介サーバ５から受信すると、これを用
いてディスプレイ２０にトップページを表示する。買主
は、トップページから「買主はこちら」と表示されたボ
タンをクリックすることにより、買主用のページをディ
スプレイ２０に表示させる。これは、当該ボタンをクリ
ックした際に、所定の信号が不動産仲介サーバ５に送信
され、これを受信したＣＰＵ２９が不動産仲介プログラ
ム３８に従って所定の画面データを買主端末７ｂに送信
したものである。

【００５７】買主は、先に図１２で示したような物件詳
細画面１０９などを参照しながら希望する物件を検索す
る。そして希望の物件が見つかった場合、物件詳細画面
１０９の見学申し込みボタン１１１をクリックして見学
の申し込みを行う（ステップ３１５）。見学申し込みボ
タン１１１がクリックされると買主端末７ｂから不動産
仲介サーバ５へ見学申し込み信号が送信される。不動産
仲介サーバ５のＣＰＵ２９は、見学申し込み信号を受信
すると不動産仲介プログラム３８に従って買主端末７ｂ
に連絡ページ登録画面データを送信する（ステップ３５
５）。買主端末７ｂのＣＰＵ１１は、買主専用連絡ペー
ジ登録画面データを用いてディスプレイ２０に買主専用
連絡ページ登録画面を表示する。

【００５８】図１４は、買主用の専用連絡ページ登録画
面１３０の一例を示した図である。買主は、キーボード
などを用いて各欄に所定のデータを記入していく。買主
専用連絡ページ登録画面１３０は、「お名前」、「ご住
所」、「お電話 ＦＡＸ」、「メール」の各欄を備えて
いる。買主は、これらの欄に、それぞれ自分の氏名、住
所、電話番号又はファックス番号、電子メールのアドレ
スを入力する。買主専用連絡ページ登録画面１３０は、
更に「見学希望物件」、「希望地域」、「物件希望価
格」、「見学希望日」の各欄を備えている。「見学希望
物件」欄は、買主が見学を希望する物件のコード番号を
入力する欄である。「希望地域」欄は、買主が不動産の
購入を希望する地域を入力する欄である。この欄には、
都道府県単位、および市町村単位で希望地域を入力する
ことができる。「物件希望価格」欄は、買主が希望の購
入価格を入力する欄である。「見学希望日」欄は、買主
が「見学希望物件」欄で入力した物件を見学する希望日
を入力する欄である。「パスワード」欄は、自分専用の
専用連絡ページにアクセスするパスワードを設定するた
めに、適当なパスワードをパスワード入力欄に入力す
る。買主専用連絡ページ登録画面１３０の下端には送信
ボタン１３１が設けてあり、買主が送信ボタン１３１を
クリックすると各欄に入力したデータが不動産仲介サー
バ５へ送信される。

【００５９】図１３に戻り、買主は、買主専用連絡ペー
ジ登録画面１３０に所定の入力事項を入力した後、送信
ボタン１３１をクリックして入力したデータを不動産仲
介サーバに送信する（ステップ３２０）。不動産仲介サ
ーバ５のＣＰＵ２９は、買主端末７ｂからこれらのデー
タを受信するとこれらのデータを買主データベース６６
に格納する（ステップ３６０）。次に、ＣＰＵ２９は、
不動産仲介プログラム３８に従って、当該買主専用の専
用連絡ページを生成し、これを買主端末７ｂに送信する
（ステップ３６５）。買主端末７ｂのＣＰＵ１１は、不
動産仲介サーバ５から買主専用連絡ページを受信すると
これをディスプレイ２０に表示し、買主はこれを確認す
る（ステップ３３０）。以上のように、買主が見学申し
込みボタン１１１をクリックしたことを検出して買主が
見学を希望する意思を確認する手段と、買主が見学した
物件を特定する情報を取得する手段と、氏名、電話番
号、住所などの買主に関する情報を取得する手段によ
り、見学申し込み受付手段を構成することができる。

【００６０】図１５は、不動産仲介サーバ５の買主デー
タベース６６に登録されている内容がＣＰＵ２９により
ディスプレイ３７に表示されたところを示した図であ
る。買主は、購入を希望する物件の種類（土地、土地付
一戸建て、マンション、オフィスビルなど）により区分
されている。「土地」、「土地付一戸建て」などと記さ
れたタブをクリックすることにより、当該区分に分類さ
れている買主に属する情報を表示することができる。買
主のデータは、買主名、買主ＩＤ、パスワード、買主の
住所などの各項目から構成されている。

【００６１】図１６は、ステップ３３０にてディスプレ
イ２０に表示された買主用の専用連絡ページ１４３を示
した図である。買主専用連絡ページは、入力欄１３５、
買主欄１３８、本部欄１３９、送信ボタン１４０などか
ら構成されている。これらの各欄の機能は、売主用専用
連絡ページ画面の各欄の機能と同じである。買主と本部
が専用連絡ページで送受信した情報の内容は、買主ごと
に買主連絡ページデータベース４８に連絡データ４９と
して保存される。買主欄１３８、本部欄１３９に表示さ
れる内容は、連絡データ４９に記録されている内容であ
る。買主は、スクロールバー１４１をスクロールしなが
ら本部と過去に送受信した情報の内容を確認することが
できる。

【００６２】入力欄１３５は、件名欄１３６、用件欄１
３７、案件番号欄１４２などから構成されている。買主
は、本部や売主に対して質問などがある場合は、件名欄
１３６に件名を入力し、用件欄１３７に用件を入力す
る。案件番号欄１４２は、「案件」欄と「新案件」欄が
設けてある。これらの欄は、案件を特定する番号を入力
する欄である。以前に問い合わせたことのある物件につ
いては案件欄にコード番号を記入し、今回初めて問い合
わせる案件に対しては新案件欄にコード番号を記入す
る。これにより、本部は、どの案件に対する問い合わせ
かを認識することができる。送信ボタン１４０がクリッ
クされると、買主が入力欄１３５に入力したデータが不
動産仲介サーバ５へ送信される。

【００６３】図１３に戻り、本部は、不動産仲介サーバ
５が買主専用の買主専用連絡ページを作成した後に、売
主専用連絡ページを用いて売主に見学の依頼を送付する
（ステップ３７０）。そして、売主は、売主専用連絡ペ
ージにより見学の依頼を受領する（ステップ４１０）。
この見学依頼には、例えば、買主の見学希望日や見学の
調整を担当する加盟店の連絡先（電話番号など）が含ま
れている。更に、本部は、当該物件を管轄する加盟店に
も加盟店専用連絡ページを用いて見学依頼を送付する
（ステップ３７５）。加盟店は、専用連絡ページにより
見学依頼を受領し（ステップ４００）、買主と売主の見
学を調整する。加盟店が受領する見学以来には、売主、
買主の連絡先（電話番号など）と、物件の所在地などが
含まれる。このように、売主、買主の連絡先や、物件の
所在地などを本部が記載した専用メールページを加盟店
に送信する機能を不動産仲介サーバ５に備えることによ
り、例えば案内情報提供手段を構成することができる。

【００６４】加盟店は、売主と買主の日程を調整して見
学の計画をたてた後、買主を伴って現地を案内する。見
学終了後、買主は、専用連絡ページを用いて不動産仲介
サーバ５に見学結果を送信する（ステップ３３５）。ま
た、加盟店も専用連絡ページを用いて見学結果を不動産
仲介サーバ５に送信する（ステップ４０５）。更に、売
主も専用連絡ページを用いて見学結果を不動産仲介サー
バ５に送信する（ステップ４１５）。不動産仲介サーバ
５は、買主、加盟店、売主からそれぞれの専用連絡ペー
ジにより見学結果を受信し（ステップ３８０）、本部
は、これらの見学結果の調整を開始する。調整内容とし
ては、例えば価格、売却日、支払方法などがある。本部
は、専用連絡ページを用いて買主、加盟店、売主と情報
を送受信して調整を図る。買主は、当該物件を購入する
場合は、買主専用連絡ページを用いて当該物件を購入す
る旨のメッセージを不動産仲介サーバ５に送信する（ス
テップ３４０）。買主は、ステップ３４０の購入申し込
みと共に当該物件の所在地を管轄とする所定の提携銀行
に申し込み金として売却価格の１％を入金する。申し込
み金や購入代金の支払い先である提携銀行は、予め専用
連絡ページにより買主に通知されている。このように、
提携銀行を特定する情報を売主端末７ｂで表示するため
のデータを送信する機能を不動産仲介サーバ５に備える
ことにより、例えば、銀行特定情報提示手段を構成する
ことができる。提携銀行は申し込み金を受領すると、受
領額、受領日付、支払人氏名などの申し込み金に関する
情報を専用連絡ページを用いて不動産仲介サーバ５に送
信する。より具体的に述べると、提携銀行の担当者が銀
行端末７ｄを用いて不動産仲介ホームページにアクセス
し、ディスプレイ２０に表示された「提携銀行はこち
ら」ボタンなどをクリックすると、パスワード入力欄が
あらわれる。これにパスワードを入力すると専用連絡ペ
ージ画面がディスプレイ２０に表示され、これに申し込
み金に関する情報を入力して送信ボタンがクリックされ
ると、入力されたデータが不動産仲介サーバ５に送信さ
れるものである。買主がローンを使用する場合は、図１
７に示したローン審査申し込み画面に必要事項を入力し
て不動産仲介サーバ５に送信する。本部は、買主から購
入の申し込みを受けると、売主専用連絡ページを用いて
売主と契約の交渉を開始し、買主と買主専用連絡ページ
を用いて契約事項の調整を行う（ステップ３９０）。

【００６５】図１７は、ローン審査画面１５０の一例を
示した図である。買主がこの画面から入力したデータ
は、提携銀行５５で予備的なローン審査に使用される。
即ち、不動産の売買をローンを用いて行う場合、一般的
に契約事項にローン特約を含める。そこで本部は、ロー
ン特約により契約が白紙撤回されるリスクを軽減するた
めに、契約前に買主の年収などのデータを提携銀行５５
に提示し、ローン審査パスしそうであるか否かを予備的
に確認するのである。ローン特約とは、売買契約が成立
してから所定の期間（例えば２週間）の間に、銀行の審
査により買主がローンが組めないこととなった場合に、
売買契約を白紙撤回する特約である。買主は、ローン特
約により違約金の支払いを免れ、また申し込み金の返還
を受けることができる。

【００６６】ローン審査画面１５０の入力欄１５１は、
「お名前」、「ＩＤ」、「パスワード」、「お勤め
先」、「勤続年数」、「年収」、「ご使用ローン」など
の各欄から構成されている。「お名前」欄は買主の氏名
を入力する欄である。「ＩＤ」欄は不動産仲介サーバ５
が買主に割り振った買主ＩＤを入力する欄である。「パ
スワード」欄は、買主のパスワードを入力する欄であ
る。「お勤め先」、「勤続年数」、「年収」の各欄は、
それぞれ買主の勤務先の名称、勤続年数、及び年収を入
力する欄である。「ご使用ローン」欄は、例えば、ロー
ンの金額などを入力する欄である。ローン審査画面１５
０の下部には送信ボタン１５２が設けられてある。マウ
ス操作などにより送信ボタン１５２がクリックされると
入力欄１５１に入力されたローン審査データが不動産仲
介サーバ５に送信される。不動産仲介サーバ５のＣＰＵ
２９は、ローン審査データにより取得した事項を用いて
買主データベース６６に格納された当該買主のデータを
更新する。また、本部はローン審査画面１５０を用いて
買主から得た情報を専用連絡ページにて銀行端末７ｄに
送信する。提携銀行は、受信したデータにより予備的な
買主のローン審査を行う。

【００６７】図１８は、購入希望物件掲載ページ１５５
の一例を示した図である。買主は、専用連絡ページ登録
を行う際に、物件の購入を希望する地域、希望価格など
を不動産仲介サーバ５に送信する。不動産仲介プログラ
ム３８は、買主の希望と登録されている物件のマッチン
グを行う機能を実現することができる。ＣＰＵ２９は不
動産仲介プログラム３８に従って買主の入力した条件と
物件情報データベース４３に記憶されている物件を比較
し、買主の入力した条件にマッチするものを買主端末７
ｂに送信する。条件欄１５６には、「一戸建て」、「５
ＬＤＫ」、などと買主が入力した条件が表示される。こ
れらの欄の条件は買主が変更することができ、条件が変
更されると、不動産仲介サーバ５のＣＰＵ２９は、新た
な条件でマッチングを行う。物件欄１５７には、マッチ
ングの結果マッチした物件の一覧が表示される。この機
能は、買主がステップ３４０にて購入申し込みを行わな
かった場合に、他の物件を紹介するなどのために設けら
れたものである。

【００６８】図１９は、売主と買主が物件売買の契約交
渉を行う時点から売買が完了するまでの手順を示したフ
ローチャートである。なお、フローチャート中のＢＫな
る表記は銀行を表す。本部は、専用連絡ページを用いて
売主及び買主と、例えば、物件の売却価格、物件の引渡
し時期、代金の支払い方法などの契約事項を調節する
（ステップ３９０）。本部と売主との間で契約の交渉が
成立し（ステップ５００）、本部と買主との間で契約の
交渉が成立すると（ステップ４５０）、本部は、契約の
手配と買主の審査を行う（ステップ４００）。契約の手
配は、予め本部が作成した契約書のフォーマット定義し
たＨＴＭＬ形式のファイルを加盟店に専用連絡ページを
用いて送信すると共に、買主から取得したローン審査デ
ータを図示しない提携銀行の端末装置に送信する。提携
銀行５５は、ローン可能な買主に対して最終的な審査を
行う。契約書や重要事項説明書などの法律的な文書のフ
ォーマットは、データベース４０の図示しない文書フォ
ーマットデータベースに格納されており、本部は、必要
があれば当該フォーマットに売主や買主の氏名を加える
など、当該フォーマットに所定の補足事項を入力した
後、専用連絡ページを加盟店端末７ｃに送信する。この
ように、データベースに格納された文書フォーマット
と、専用メールページ送信機能などにより、例えば法律
文書提供手段が実現される。

【００６９】加盟店は、加盟店端末７ｃを用いて、不動
産仲介サーバ５から受信した契約書を印刷し、これを用
いて契約手続を行う（ステップ４７０）。契約手続は以
下の手順で行われる。まず加盟店は、契約書を買主に提
示し、買主に印鑑を押印してもらう。この時点で買主が
ステップ３４０で入金した申し込み金は手付金になる。
買主は、契約書に印鑑を押印した旨を買主専用連絡ペー
ジに記載し、不動産仲介サーバ５に送信する（ステップ
４５５）。本部は、当該買主用の専用連絡ページによ
り、買主が契約書に押印したことを確認することができ
る。次に、加盟店は契約書を売主に提示し、売主に印鑑
を押印してもらう。売主は、契約書に印鑑を押印した旨
を売主専用連絡ページに記載し、不動産仲介サーバ５に
送信する（ステップ５０５）。本部は、当該売主用の専
用連絡ページにより、売主が契約書に押印したことを確
認することができる。加盟店は、更に自身の印鑑を契約
書に押印した後、これを本部に送付する。なお、契約書
に対する押印は、買主、売主の両者に加盟店に赴いても
らい、同時に押印しても良い。

【００７０】以上の手順で本部は、売主、買主、加盟店
の印鑑が押印してある契約書を取得するとこれに自身の
印鑑を押印し、これによって契約が成立する。契約が成
立すると本部は、決済及び登記の手配を開始する（ステ
ップ４１５）。具体的には、不動産仲介サーバ５を持ち
してクロージング明細書を作成すると共に、司法書士の
手配などを行う。クロージング明細書とは、必要な経
費、残金の金額などを売主と買主の双方に示すための明
細書である。本部は、クロージング明細書を作成する
と、これを専用連絡ページにて売主と買主に送信する
（ステップ４２０）。次に、買主が残金を提携銀行に支
払った後（ステップ４６０）、登記手続を本部によって
行うか（ステップ４２５）、又は加盟店によって行う
（ステップ４７５）。登記手続は司法書士が買主と売主
を確認する必要があるため、本部又は加盟店は、買主と
売主を司法書士の元へ案内する。これは、買主と売主を
共に連れ立って司法書士の元へ案内しても良いし、買主
と売主を別々に案内しても良い。

【００７１】本部は、提携銀行に買主に対する売却代金
の振込先や諸経費額などを専用連絡ページにて連絡し、
これによって、提携銀行は、買主が支払った代金から諸
経費を引いた金額を売主の口座に振り込む（ステップ４
３０）。次に、本部は、残務処理に関する情報を専用連
絡ページを用いて買主、売主、加盟店に送信する（ステ
ップ４３５）。加盟店は、本部からの指示に基づいて、
例えば、物件に備えられている網戸やエアコンなどの設
備が受け渡しの際の明細書に記載されている通りになっ
ているか否かを点検したりなどの残務処理を行う（ステ
ップ４８０）。そして、本部は、提携銀行に専用連絡ペ
ージを用いて加盟店や本部の口座に振り込む手数料など
を指示し、提携銀行は加盟店と本部の口座に仲介手数料
（例えば物件売却価格の２％）を振り込む（ステップ４
４０）。このように、売主が提携銀行に支払った購入代
金の分配先と分配額を通知する情報が書込まれた専用連
絡ページ機能を提携銀行に送信する機能を不動産仲介サ
ーバ５に備えることにより、例えば代金分配情報提供手
段を構成することができる。

【００７２】図２０は、加盟店を不動産仲介サーバ５に
登録する際の手順を示したフローチャートである。ま
ず、加盟店になることを希望する不動産業者（以下応募
不動産業者と記す）は、ＰＣなどで構成されたインター
ネット８に接続可能な端末装置を用いて不動産仲介ホー
ムページにアクセスする（ステップ６００）。なお、当
該端末装置の構成は、一例として図４に示したクライア
ント端末装置７と同様であるものとする。不動産仲介サ
ーバ５は、応募不動産業者の端末装置からアクセスを受
けると、応募不動産業者の端末装置に対してトップペー
ジを表示するための画面データを送信する（ステップ７
００）。応募不動産業者の端末装置のＣＰＵ１１は不動
産仲介サーバ５から画面データを受信すると不動産仲介
ホームページのトップページをディスプレイ２０に表示
する。応募不動産業者がディスプレイ２０に表示された
「加盟店はこちら」をクリックした後、例えば「新規加
盟店募集」などの所定のボタンをクリックすると、加盟
店登録審査画面要求信号が不動産仲介サーバ５に送信さ
れる（ステップ６０５）。不動産仲介サーバ５のＣＰＵ
２９は、加盟店登録審査画面要求信号を受信すると、応
募不動産業者の端末装置に加盟店登録審査画面を表示す
るためのデータを送信する（ステップ７０５）。応募不
動産業者の端末装置のＣＰＵ１１は、加盟店登録審査画
面データを受信すると、ディスプレイ２０に図２１に示
した加盟店登録審査画面を表示する。

【００７３】図２１は、ディスプレイ２０に表示された
加盟店登録審査画面１６０の一例を示した図である。加
盟店登録審査画面１６０は、「店舗名」、「ご住所」、
「お電話 ＦＡＸ」、「メール」、「免許番号」、「営
業時間」、「定休日」、「詳細」、「パスワード」、そ
の他の各欄を備えている。「店舗名」には、応募不動産
業者の店舗の名称を入力する欄である。「ご住所」、
「お電話 ＦＡＸ」、「メール」の各欄はそれぞれ応募
不動産業者の住所、電話番号又はファックス番号、電子
メールのアドレスを入力する欄である。「免許番号」の
欄は、応募不動産業者の不動産業者として登録するため
に取得した免許の番号を入力する欄である。「営業時
間」、「定休日」の各欄はそれぞれ応募不動産業者の営
業時間、定休日などを入力する欄である。「パスワー
ド」欄には、応募不動産業者が加盟店となった場合に使
用する加盟店用の専用連絡ページにアクセスするための
パスワードを入力する欄である。「詳細」欄は、例えば
従業員の人数などの応募不動産業者の詳細な情報を入力
する欄である。加盟店登録審査画面１６０の下には送信
ボタン１６２が設けられている。マウス操作などにより
送信ボタン１６２がクリックされると、加盟店登録審査
画面１６０の各欄に入力された事項が不動産仲介サーバ
５に送信される。

【００７４】図２０に戻り、応募不動産事業者は、加盟
店登録審査画面１６０の各欄に必要事項を入力した後、
送信ボタン１６２をクリックして入力した加盟店データ
を不動産仲介サーバ５に送信する（ステップ６１０）。
不動産仲介サーバ５のＣＰＵ２９は、応募不動産業者の
端末装置から加盟店データを受信すると、記憶装置３３
に一時記憶する。本部は、記憶装置３３に記憶された加
盟店データを用いて当該応募不動産業者を加盟店として
認めるか否かを審査した後（ステップ７１０）、当該応
募不動産業者の加盟店データを後に図２２に示す加盟店
データベース４１に格納する（ステップ７１５）。な
お、審査の結果応募不動産業者が加盟店として認められ
なかった場合は、加盟店データの加盟店データベース４
１への登録は行わないと共に、本部は、電子メールなど
により、当該応募不動産業者に対して加盟店への登録が
行われなかった旨を通知する。次にＣＰＵ２９は、新た
に加盟店データベース４１に登録された新規加盟店に対
して、当該新規加盟店専用の専用連絡ページを作成し
て、当該新規加盟店の端末装置にこれを送信する（ステ
ップ７２０）。加盟店は、所定の端末装置によって当該
専用連絡ページを受信し、これをディスプレイ２０に表
示することにより確認する（ステップ６１５）。

【００７５】図２２は、ディスプレイ３７に表示された
加盟店データベース４１の内容の一例を示した図であ
る。各加盟店は、所在地により北海道、東北、関東、関
西、中国四国、九州の各地域に分類されている。それぞ
れの地域を分類するタブをマウスなどでクリックする
と、当該地域にある加盟店の一覧が表示される。加盟店
に関するデータは、各加盟店が加盟登録データで送信し
た項目と、店舗ＩＤである。店舗ＩＤは、ＣＰＵ２９が
不動産仲介プログラム３８に従って各店舗に一意に割り
当てた数字や記号などである。

【００７６】以上本実施の形態では、買主が物件の見学
申し込みをする際に、買主専用の専用連絡ページを作成
する構成としたが、これに限定するものではなく、見学
申し込みとは別に、買主が自由に専用連絡ページを作成
することができる構成としても良い。また、本実施の形
態では、売却する物件の情報を買主が不動産仲介ホーム
ページ上で閲覧できる構成としたが、例えば、買主の希
望条件（価格、間取り、所在地、駐車場の有無など）を
売主が閲覧できるように構成することもできる。この場
合、不動産仲介サーバ装置５は、買主から希望条件を取
得する希望条件取得手段と、前記希望条件取得手段にて
取得した希望条件を格納する希望条件格納手段と、前記
希望条件格納手段にて格納した希望条件を売主に提示す
る提示手段とを具備させることにより実現することがで
きる。

【００７７】以上の本実施の形態により、以下のような
効果が得られる。インターネット８上での不動産売買仲
介及びそれに伴う決済までを本部が一元管理することが
できる。本部がインターネット８を介して物件の売買の
仲介を行うことにより、売主、買主、加盟店それぞれに
対して従来の物件売買プロセスより簡素化した物件売買
プログラムを提供することができる。売却物件情報をイ
ンターネット８上で広く一般に提供することができるの
で、より多くの売買仲介機会を生むことができる。加盟
店は、不動産物件売買のための全国営業所拠点経費や広
告・販促費を削減することが出る。そのため、資本力の
弱い中小の不動産業者であっても、従来の賃貸管理業務
に加えて不動産の売買業務を行うことができる。本部と
売主、買主、加盟店との専用連絡ページは掲示板機能を
持っているため、コミュニケーション内容の履歴を残し
つつ案件を進めることができる。

【００７８】不動産物件の売主は、当該物件を不動産仲
介ホームページに掲載することができ、インターネット
８を介して広く一般に広告することができる。そのた
め、従来物件売買プロセスより利便性、即時性、行動効
率が高く（即ち、販売に結びつかない無駄な広告活動な
どを削減できる）、かつ買主が楽に、早く、多くのニー
ズにあった売却購入情報を探すことができるシステムを
提供することができる。不動産物件の買主は、不動産仲
介ホームページを参照することにより、所望の物件を検
索することができる。また、所望の物件の価格帯や所在
地などの条件を不動産仲介サーバ５に登録することがで
き、条件にマッチした物件に関する情報を不動産仲介サ
ーバ５から送信してもらうことができる。本部は買主、
売主、加盟店とそれぞれ専用連絡ページにより情報交換
を行うため、買主、売主、加盟店は、例えば不在の場合
でも確実に情報を取得することができる。インターネッ
ト８の使用によるコストダウンなどにより、買主に対す
る仲介手数料などの仲介料を従来の不動産売買の場合よ
りも低額にすることができる。加盟店は、不動産物件の
売主及び買主を自分で探す必要が無く、本部の指示の元
で調査、案内、登記などを行うのみでよい。

【００７９】買主の申し込み金の支払い、購入代金の入
金、売主への売却代金の支払いなどの金銭の授受は、提
携銀行５５が一括して行うため、金銭の授受に関わるリ
スクを低減することができ、安全で信頼のおける決済手
段やローンサービスを提供することができる。提携銀行
は、自ら宣伝などをしなくても提携銀行５５となること
でローン客を獲得することができる。また、本部と保険
会社、引越し業者、リフォーム会社などが提携して物件
の買主をこれらの会社に紹介する傍ら、保険代金、引越
し代金、リフォーム代金などの買主の支払いを割引する
ことも可能である。契約書、重要事項説明書などの重要
な書類は本部が作成したものを全ての加盟店で使用する
ため、契約書の不備や重要事項説明書の不備などに伴う
不動産取引のリスクを低減することができる。不動産売
買の最初から売買が完了するまで、売主と買主が顔合を
わさないで取引を行うことが可能である。

【００８０】

【発明の効果】本発明によれば、効率的で安全な不動産
仲介業務を提供することができる不動産売買仲介サーバ
装置、不動産売買仲介方法、不動産売買仲介プログラム
を提供することができる。

【図面の簡単な説明】

【図１】（ａ）は不動産仲介システム５１による不動産
売買の仕組みを説明するための図であり、（ｂ）は、不
動産仲介システム５１における金銭授受を説明するため
の図である。

【図２】本実施の形態に係る不動産仲介システムのネッ
トワーク構成を示した図である。

【図３】（ａ）は、不動産仲介サーバ５の構成例を示し
た図であり、（ｂ）は、データベース４０の構成の一例
を示した図である。

【図４】クライアント端末装置の構成の一例を示した図
である。

【図５】売主が売却希望物件を不動産仲介サーバの不動
産仲介ホームページに掲載するまでの手順を示したフロ
ーチャートである。

【図６】売主端末のディスプレイに表示された売却条件
登録画面の一例を示した図である。

【図７】ディスプレイに表示された売主データベースの
情報を示した図である。

【図８】ディスプレイに表示された売主用専用連絡ペー
ジ画面の一例を示した図である。

【図９】加盟店端末のディスプレイに表示された用専用
連絡ページ画面の一例を示した図である。

【図１０】加盟店端末のディスプレイに表示された物件
登録画面の一例を示した図である。

【図１１】売却物件に関するデータを表示する登録物件
表示画面を示した図である。

【図１２】不動産仲介ホームページに掲載された物件詳
細画面の一例を示した図である。

【図１３】買主が購入希望物件の検索する時点から、売
買契約をするまでの手順を示したフローチャートであ
る。

【図１４】買主用の専用連絡ページ登録画面の一例を示
した図である。

【図１５】不動産仲介サーバの買主データベースに登録
されている内容がＣＰＵによりディスプレイに表示され
たところを示した図である。

【図１６】ディスプレイに表示された買主用の専用連絡
ページを示した図である。

【図１７】ローン審査画面の一例を示した図である。

【図１８】購入希望物件掲載ページの一例を示した図で
ある。

【図１９】売主と買主が物件売買の契約交渉を行う時点
から売買が完了するまでの手順を示したフローチャート
である。

【図２０】加盟店を不動産仲介サーバに登録する際の手
順を示したフローチャートである。

【図２１】加盟店登録審査画面の一例を示した図であ
る。

【図２２】加盟店データベースの内容の一例を示した図
である。

【符号の説明】

５ 不動産仲介サーバ ７ａ 売主端末 ７ｂ 買主端末 ７ｃ 加盟店端末 ７ｄ 銀行端末 ８ インターネット １１ ＣＰＵ １２ ＲＯＭ １３ ＲＡＭ １４ バスライン １５ インターフェース １６ ハードディスク １７ 光磁気ディスク １８ 通信部 １９ 入力部 ２０ ディスプレイ ２１ ブラウザ ２２ 回線接続プログラム ２３ プログラム ２４ データベース ２６ 印刷装置 ２８ バスライン ２９ ＣＰＵ ３０ ＲＯＭ ３１ ＲＡＭ ３２ インターフェース ３３ 記憶装置 ３４ 光磁気ディスク ３５ 通信部 ３６ 入力部 ３７ ディスプレイ ３８ 不動産仲介プログラム ３９ プログラム ４０ データベース ４１ 加盟店データベース ４２ 売主データベース ４３ 物件情報データベース ４４ 加盟店連絡ページデータベース ４５ 連絡データ ４６ 売主連絡ページデータベース ４７ 連絡データ ４８ 買主連絡ページデータベース ４９ 連絡データ ５１ 不動産仲介システム ５５ 提携銀行 ５６ 本部 ５７ 売主 ５８ 買主 ５９ 加盟店 ６６ 買主データベース ７１ 売却条件登録画面 ８０ 専用連絡ページ画面 ９０ 専用連絡ページ画面 １００ 物件登録画面 １０３ 登録物件表示画面 １０９ 物件詳細画面 １３０ 専用連絡ページ登録画面 １４３ 専用連絡ページ画面 １５０ ローン審査画面 １５５ 購入希望物件掲載ページ １６０ 加盟店登録審査画面

───────────────────────────────────────────────────── フロントページの続き (51)Int.Cl.⁷ 識別記号 ＦＩ テーマコート゛(参考） Ｇ０６Ｆ 17/60 ５０４ Ｇ０６Ｆ 17/60 ５０４

Claims (8)

【特許請求の範囲】
1. 【請求項１】 不動産物件の売主から売却を希望する前
   記不動産物件の物件情報を取得する物件情報取得手段
   と、 前記物件情報取得手段にて前記物件情報を取得した前記
   不動産物件の所在地に対応付けられた不動産業者に前記
   不動産物件に関する調査を依頼する調査依頼手段と、 前記不動産業者から前記調査依頼手段にて依頼した調査
   に対する調査結果を取得する調査結果取得手段と、 前記物件情報取得手段にて取得した前記物件情報と前記
   調査結果取得手段にて取得した前記調査結果に基づいて
   作成された物件提示情報を取得する物件提示情報取得手
   段と、 前記物件提示情報取得手段にて取得した前記物件提示情
   報を不動産物件の購入を希望する買主に提供する物件提
   示情報提供手段と、 を具備したことを特徴とする不動産売買仲介サーバ装
   置。
2. 【請求項２】 前記買主から前記物件提示情報提供手段
   にて物件提示情報を提供した不動産物件に対する見学申
   し込みを受付ける見学申し込み受付手段と、 前記見学申し込み受付手段にて前記見学申し込みを受付
   けた場合、当該不動産物件の所在地に対応付けられた不
   動産業者に、前記買主を前記不動産物件に案内するため
   の案内情報を提供する案内情報提供手段と、 を更に具備したことを特徴とする請求項１に記載の不動
   産売買仲介サーバ装置。
3. 【請求項３】 前記買主に前記不動産物件の購入代金の
   支払い先である所定の提携銀行を特定する銀行特定情報
   を提示する銀行特定情報提示手段と、 前記銀行特定情報提示手段にて提示した前記銀行特定情
   報にて特定される前記提携銀行に、前記買主が前記不動
   産物件の購入代金を支払った場合に、前記銀行に支払わ
   れた購入代金の分配先と、前記分配先に対する分配額
   を、前記提携銀行に提供する代金分配情報提供手段と、 を更に具備したことを特徴とする請求項１又は請求項２
   に記載の不動産売買仲介サーバ装置。
4. 【請求項４】 前記売主、前記買主、前記不動産業者な
   どの当該不動産仲介サーバ装置と情報を送受信する者に
   対し、前記情報を送受信する者と前記不動産売買仲介サ
   ーバ装置の運営者のみがアクセスすることができる情報
   交換手段を前記情報を送受信する者ごとに作成する情報
   交換手段作成手段を更に具備したことを特徴とする請求
   項１から請求項３までの内の何れかの１の請求項に記載
   の不動産売買仲介サーバ装置。
5. 【請求項５】 前記物件提示情報提供手段は、インター
   ネット上に開設された不動産売買仲介ホームページであ
   って、 前記情報交換手段は、前記不動産売買仲介ホームページ
   に設けられ、当該不動産売買サーバ装置の運営者と当該
   不動産売買仲介サーバ装置と情報を送受信する者が情報
   を書込むことが可能な電子掲示板であることを特徴とす
   る請求項４に記載の不動産売買仲介サーバ装置。
6. 【請求項６】 前記不動産業者に対し、所定のフォーマ
   ットに統一された文書に関する情報であって、前記売主
   と前記買主の間にかわされる売買契約書などの法律的な
   文書に関する情報を提供する法律文書情報提供手段を更
   に具備したことを特徴とする請求項１から請求項５まで
   の内の何れかの１の請求項に記載の不動産売買仲介サー
   バ装置。
7. 【請求項７】 不動産物件の売主から売却を希望する前
   記不動産物件の物件情報を取得する第１のステップと、 前記第１のステップにて取得した前記所在地に対応付け
   られた不動産業者に前記不動産物件に関する調査を依頼
   する第２のステップと、 前記不動産業者から前記第２のステップにて依頼した調
   査に対する調査結果を取得する第３のステップと、 前記第３のステップにて取得した前記物件情報と前記調
   査結果取得手段にて取得した前記調査結果に基づいて作
   成された物件提示情報を取得する第４のステップと、 前記第４のステップにて取得した前記物件提示情報を不
   動産物件の購入を希望する買主に提供する第５のステッ
   プと、 から構成されたことを特徴とする不動産売買仲介方法。
8. 【請求項８】 不動産物件の売主から売却を希望する前
   記不動産物件の物件情報を取得する物件情報取得機能
   と、 前記物件情報取得機能にて前記物件情報を取得した前記
   不動産物件の所在地に対応付けられた不動産業者に前記
   不動産物件に関する調査を依頼する調査依頼機能と、 前記不動産業者から前記調査依頼機能にて依頼した調査
   に対する調査結果を取得する調査結果取得機能と、 前記物件情報取得機能にて取得した前記物件情報と前記
   調査結果取得機能にて取得した前記調査結果に基づいて
   作成された物件提示情報を取得する物件提示情報取得機
   能と、 前記物件提示情報取得機能にて取得した前記物件提示情
   報を不動産物件の購入を希望する買主に提供する物件提
   示情報提供機能と、 をコンピュータで実現するための不動産売買仲介プログ
   ラム。