JP2006293524A - 不動産関連情報管理方法、不動産関連情報管理システム及び不動産関連情報管理センターサーバ - Google Patents

Abstract

【課題】 加盟店側の売上増加や利益向上を図ることができるようにする。
【解決手段】 不動産関連情報管理センターサーバ１００の加盟店検索機能部１０１により、加盟店端末４００、法人会員端末２００又は個人会員端末３００からの加盟店の検索要求を受け付け、所定の検索項目からの加盟店の特定と、紹介すべき顧客情報の入力とを受け付けると、該当する加盟店端末４００に、加盟店端末４００、法人会員端末２００又は個人会員端末３００の端末属性情報と顧客情報とが通知され、バックマージン処理機能部１０６により、端末属性情報に基づいた所定の報酬の支払い処理と、顧客情報に基づいた所定の手数料の割引処理とが行われるようにし、加盟店への顧客の紹介が促進され、加盟店の営業チャンスが増加されるようにする。
【選択図】 図１

Description

本発明は、ネットワークを介して相互に通信できるように接続された加盟店端末、法人会員端末及び個人会員端末によって利用される不動産関連情報を不動産関連情報管理センターサーバによって管理する不動産関連情報管理方法、不動産関連情報管理システム及び不動産関連情報管理センターサーバに関する。

従来より、土地、住宅、マンション等の不動産に関する不動産関連情報の流動化によりこれらの多くの情報が公表されている。また、インターネットの普及に伴い、不動産関連情提供者は自前のホームページ等によって多くの人にこれらの不動産関連情が閲覧できるようにしている。

ところで、不動産の売買に関わる企業が全国展開を図る場合、全国から加盟店を募ることがある。このような全国展開により、自社の知名度やブランド力のアップを図ることができるばかりか、資材や材料の調達コストが、加盟店の増加に伴い、安く抑えることが可能となる。

一方、加盟店にとっては、事業者が作成したビジネスパッケージを利用することができるばかりか、色々なアドバイスを受けることが可能となり、事業者がこれまで蓄積してきた知名度やブランド力を十二分に活用してビジネスの発展を望めることができる。

このような加盟店に関わるものとして、特許文献１では、１以上のクライアント端末とインターネット網を介して接続され、システム全体を制御管理する管理端末と、クライアントに関する情報を記憶した登録データベースと、フランチャイズ業を展開させる企業であるフランチャイザーに関する情報を記憶したフランチャイザーデータベースと、地域に関する情報を記憶した地域データベースと、地図情報を記憶した地図データベースと、不動産に関する情報を記憶した不動産データベースとを具備し、フランチャイズ情報、地域情報、地図情報、又は不動産情報を参照して、クライアントが要求した情報をクライアント端末に提供するようにしたシステムを提案している。
特開２００２−３６６６８１号公報

上述の特許文献１に示されたシステムでは、フランチャイザーの事業内容、立地予測、契約内容、売り上げ予測、事業環境、営業内容、営業店舗等の有用なデータがネットワークを介して得られるようにすることで、フランチャイズ業の起業者が要求条件に適合するフランチャイザー及び店舗を容易に探すことが可能となる。

ところで、起業者がある事業者の事業に加盟して加盟店登録した場合、これまで蓄積してきた事業者の知名度やブランド力を十二分に活用することでビジネスの発展を望めることができるものと考えられるが、加盟後はあくまでも加盟店側の営業努力に頼るところが多くなる。

このように、加盟店側の営業努力に頼るようにすると、加盟店側では営業チャンスを増やそうとしても自ずと限界を生じてしまい、売上増加や利益向上が達成されないという問題があった。

本発明は、このような状況に鑑みてなされたものであり、上記問題点を解決することができる不動産関連情報管理方法、不動産関連情報管理システム及び不動産関連情報管理センターサーバを提供することを目的とする。

本発明の不動産関連情報管理方法は、ネットワークを介して相互に通信できるように接続された加盟店端末、法人会員端末及び個人会員端末により閲覧可能な不動産関連情報を不動産関連情報管理センターサーバによって管理する不動産関連情報管理方法であって、前記加盟店端末、前記法人会員端末又は前記個人会員端末からの前記不動産関連情報の閲覧に基づいた加盟店の検索要求が受け付けられ、所定の検索項目からの前記加盟店の特定と、紹介すべき顧客の顧客情報の入力とが受け付けられると、該当する前記加盟店端末に、前記加盟店端末、前記法人会員端末又は前記個人会員端末の端末属性情報と前記顧客情報とが通知され、前記端末属性情報に基づいた所定の報酬の支払い処理と、前記顧客情報に基づいた所定の手数料の割引処理とが行われることを特徴とする。
また、前記加盟店の特定が不確定な場合、前記加盟店端末、前記法人会員端末又は前記個人会員端末からの希望条件に見合う前記加盟店が希望条件の重み付けに応じて検索され、該当する前記加盟店端末に前記端末属性情報と前記顧客情報とが通知されるようにすることができる。
また、前記加盟店端末、前記法人会員端末又は前記個人会員端末からの物件の検索要求が受け付けられ、所定の検索条件からの物件の特定と、前記顧客情報の入力とが受け付けられると、特定された物件を取り扱う前記加盟店が検索され、該当する前記加盟店端末に、前記端末属性情報と前記顧客情報とが通知されるようにすることができる。
また、物件の特定が不確定な場合、前記加盟店端末、前記法人会員端末又は前記個人会員端末からの希望条件に見合う物件を取り扱う前記加盟店が希望条件の重み付けに応じて検索され、該当する前記加盟店端末に前記端末属性情報と前記顧客情報とが通知されるようにすることができる。
本発明の不動産関連情報管理システムは、ネットワークを介して相互に通信できるように接続された加盟店端末、法人会員端末及び個人会員端末により閲覧可能な不動産関連情報を不動産関連情報管理センターサーバによって管理する不動産関連情報管理システムであって、前記不動産関連情報管理センターサーバは、前記加盟店端末、前記法人会員端末又は前記個人会員端末からの前記不動産関連情報の閲覧に基づいた加盟店の検索要求を受け付け、所定の検索項目からの前記加盟店の特定と、紹介すべき顧客情報の入力とを受け付けると、該当する前記加盟店端末に、前記加盟店端末、前記法人会員端末又は前記個人会員端末の端末属性情報と前記顧客情報とを通知する加盟店検索通知手段と、前記端末属性情報に基づいた所定の報酬の支払い処理と、前記顧客情報に基づいた所定の手数料の割引処理とを行うバックマージン処理手段とを有することを特徴とする。
また、前記加盟店検索通知手段は、前記加盟店の特定が不確定な場合、前記加盟店端末、前記法人会員端末又は前記個人会員端末からの希望条件に見合う前記加盟店を希望条件の重み付けに応じて検索し、該当する前記加盟店端末に前記端末属性情報と前記顧客情報とを通知するようにすることができる。
また、前記加盟店端末、前記法人会員端末又は前記個人会員端末からの物件の検索要求を受け付け、所定の検索条件からの物件の特定と、前記顧客情報の入力とを受け付けると、特定された物件を取り扱う前記加盟店を検索し、該当する前記加盟店端末に、前記端末属性情報と前記顧客情報とを通知する物件検索通知手段を有するようにすることができる。
また、前記物件検索通知手段は、物件の特定が不確定な場合、前記加盟店端末、前記法人会員端末又は前記個人会員端末からの希望条件に見合う物件を取り扱う前記加盟店を希望条件の重み付けに応じて検索し、該当する前記加盟店端末に前記端末属性情報と前記顧客情報とを通知するようにすることができる。
本発明の不動産関連情報管理センターサーバは、ネットワークを介して相互に通信できるように接続された加盟店端末、法人会員端末及び個人会員端末により閲覧可能な不動産関連情報を管理する不動産関連情報管理センターサーバであって、前記加盟店端末、前記法人会員端末又は前記個人会員端末からの前記不動産関連情報の閲覧に基づいた加盟店の検索要求を受け付け、所定の検索項目からの前記加盟店の特定と、紹介すべき顧客情報の入力とを受け付けると、該当する前記加盟店端末に、前記加盟店端末、前記法人会員端末又は前記個人会員端末の端末属性情報と前記顧客情報とを通知する加盟店検索通知手段と、前記端末属性情報に基づいた所定の報酬の支払い処理と、前記顧客情報に基づいた所定の手数料の割引処理とを行うバックマージン処理手段とを有することを特徴とする。
また、前記加盟店検索通知手段は、前記加盟店の特定が不確定な場合、前記加盟店端末、前記法人会員端末又は前記個人会員端末からの希望条件に見合う前記加盟店を希望条件の重み付けに応じて検索し、該当する前記加盟店端末に前記端末属性情報と前記顧客情報とを通知するようにすることができる。
また、前記加盟店端末、前記法人会員端末又は前記個人会員端末からの物件の検索要求を受け付け、所定の検索条件からの物件の特定と、前記顧客情報の入力とを受け付けると、特定された物件を取り扱う前記加盟店を検索し、該当する前記加盟店端末に、前記端末属性情報と前記顧客情報とを通知する物件検索通知手段を有するようにすることができる。
また、前記物件検索通知手段は、物件の特定が不確定な場合、前記加盟店端末、前記法人会員端末又は前記個人会員端末からの希望条件に見合う物件を取り扱う前記加盟店を希望条件の重み付けに応じて検索し、該当する前記加盟店端末に前記端末属性情報と前記顧客情報とを通知するようにすることができる。
本発明では、不動産関連情報管理センターサーバの加盟店検索通知手段により、加盟店端末、法人会員端末又は個人会員端末からの不動産関連情報の閲覧に基づいた加盟店の検索要求を受け付け、所定の検索項目からの加盟店の特定と、紹介すべき顧客情報の入力とが受け付けられると、該当する加盟店端末に、加盟店端末、法人会員端末又は個人会員端末の端末属性情報と顧客情報とが通知され、バックマージン処理手段により、端末属性情報に基づいた所定の報酬の支払い処理と、顧客情報に基づいた所定の手数料の割引処理とが行われる加盟店への顧客の紹介が促進され、加盟店の営業チャンスが増加される。

本発明によれば、加盟店の営業チャンスが増加されるので、加盟店側の売上増加や利益向上を図ることができる。

本実施形態では、不動産関連情報管理センターサーバの加盟店検索通知手段により、加盟店端末、法人会員端末又は個人会員端末からの不動産関連情報の閲覧に基づいた加盟店の検索要求を受け付け、所定の検索項目からの加盟店の特定と、紹介すべき顧客情報の入力とが受け付けられると、該当する加盟店端末に、加盟店端末、法人会員端末又は個人会員端末の端末属性情報と顧客情報とが通知され、バックマージン処理手段により、端末属性情報に基づいた所定の報酬の支払い処理と、顧客情報に基づいた所定の手数料の割引処理とが行われるようにし、加盟店への顧客の紹介が促進され、加盟店の営業チャンスが増加されるようにすることで、加盟店側の売上増加や利益向上を図るようにした。

以下、本発明の詳細を図面に基づいて説明する。
図１は、本発明の不動産関連情報管理システムの一実施形態を示すブロック図、図２〜図１１は、図１のデータベース（ＤＢ）の詳細を説明するための図、図１２は、図１の不動産関連情報管理システムにおけるセンター用管理画面での流れを説明するためのフローチャート、図１３は、図１の不動産関連情報管理システムにおける加盟店用管理画面での流れを説明するためのフローチャート、図１４は、図１の不動産関連情報管理システムにおける法人会員用管理画面での流れを説明するためのフローチャートである。

図１に示す不動産関連情報管理システムは、不動産関連情報管理センターサーバ１００に対し、法人会員端末２００、個人会員端末３００、加盟店端末４００が図示しないインターネット等のネットワークを介して相互に通信できるように接続された構成となっている。

不動産関連情報管理センターサーバ１００は、法人会員や個人会員の利便性を図るとともに、加盟店の営業チャンスの増加をもたらし、売上の増加とともに利益向上を図るためのサービスを提供するものであり、加盟店検索機能部１０１、物件検索機能部１０２、検索情報配信機能部１０３、広告情報配信機能部１０４、顧客情報登録機能部１０５、バックマージン処理機能部１０６、決済処理管理機能部１０７、データベース（ＤＢ）１１０を備えている。

加盟店検索通知手段としての加盟店検索機能部１０１は、法人会員端末２００、個人会員端末３００又は加盟店端末４００から加盟店の検索要求があると、所定の検索項目から希望する加盟店を検索し、法人会員端末２００、個人会員端末３００又は加盟店端末４００に配信すべき加盟店一覧を作成して通知する。ここで、所定の検索項目とは、少なくともエリア、沿線、営業エリア、営業沿線である。また、加盟店に関する情報は、後述の加盟店ＤＢ１１５に登録されている。

また、加盟店検索機能部１０１は、法人会員端末２００、個人会員端末３００又は加盟店端末４００による加盟店の特定が行われた場合、該当する加盟店端末４００に法人会員端末２００、個人会員端末３００又は加盟店端末４００の端末属性情報を通知する機能を有している。ここで、端末属性情報としては、法人会員端末２００、個人会員端末３００又は加盟店端末４００を使用するユーザの情報を含んでいる。

また、加盟店検索機能部１０１は、法人会員端末２００、個人会員端末３００又は加盟店端末４００による加盟店の特定が不確定な場合、法人会員端末２００、個人会員端末３００又は加盟店端末４００からの希望条件に見合う加盟店を検索し、該当する加盟店端末４００に法人会員端末２００、個人会員端末３００又は加盟店端末４００の上述した端末属性情報を通知する機能を有している。

また、加盟店検索機能部１０１は、該当する加盟店端末４００から対応不可能とした通知を受け取ると、再度、法人会員端末２００、個人会員端末３００又は加盟店端末４００からの希望条件に見合う加盟店を検索し、該当する加盟店端末４００に法人会員端末２００、個人会員端末３００又は加盟店端末４００の上述した端末属性情報を通知する機能を有している。ここで、希望条件に見合う加盟店を検索する場合、法人会員、個人会員、加盟店からの希望条件であるエリアや路線等を重み付けとし、その重み付けの大きい順から検索することが可能である。

物件検索通知手段としての物件検索機能部１０２は、法人会員端末２００、個人会員端末３００又は加盟店端末４００から物件検索の要求があると、所定の検索条件から特定された物件を検索し、法人会員端末２００、個人会員端末３００又は加盟店端末４００に配信すべき物件一覧を作成して通知する。ここで、所定の検索条件とは、少なくともエリアや路線に加え、賃料、間取り、物件種別である。また、物件に関する情報は、後述の物件ＤＢ１１８に登録されている。

また、物件検索機能部１０２は、法人会員端末２００、個人会員端末３００又は加盟店端末４００により物件が特定された場合、特定された物件を取り扱う加盟店を検索し、該当する加盟店端末４００に法人会員端末２００、個人会員端末３００又は加盟店端末４００の上述した端末属性情報を通知する機能を有している。

また、物件検索機能部１０２は、法人会員端末２００、個人会員端末３００又は加盟店端末４００による物件の特定が不確定な場合、法人会員端末２００、個人会員端末３００又は加盟店端末４００からの希望条件に見合う物件を取り扱う加盟店を検索し、該当する加盟店端末４００に法人会員端末２００、個人会員端末３００又は加盟店端末４００の上述した端末属性情報を通知する機能を有している。ここで、希望条件に見合う物件を取り扱う加盟店を検索する際、上述した少なくともエリアや路線に加え、賃料、間取り、物件種別等を重み付けとし、その重み付けの大きい順から検索することが可能である。

検索情報配信機能部１０３は、加盟店検索機能部１０１及び物件検索機能部１０２によって作成された加盟店一覧や物件一覧等を、検索要求のあった法人会員端末２００、個人会員端末３００又は加盟店端末４００に、必要に応じて一括で配信する機能を有している。

広告情報配信機能部１０４は、法人会員端末２００、個人会員端末３００、加盟店端末４００に対し、メルマガ又はメールＤＭを配信する。

顧客情報登録機能部１０５は、法人会員端末２００、個人会員端末３００、加盟店端末４００からの顧客情報の登録要求を受け付けて、後述の顧客基本情報ＤＢ１１１に登録する。

バックマージン処理手段としてのバックマージン処理機能部１０６は、少なくとも顧客の紹介者を対象者としてキックバック処理を行うものである。ここで、キックバック処理を行う対象者として、次の１．〜３．を含むことができる。
１．紹介者と被紹介者
２．社員が属す法人会員
３．紹介元加盟店

なお、紹介者と被紹介者に対してキックバックする場合、紹介者と被紹介者にクーポン処理番号を表記したクーポンメールを送付し、いずれかの加盟店が紹介者や被紹介者が持参したクーポン処理番号を確認して、キックバックを支払う（手数料割引を行う）ことができる。なお、ここでの手数料とは不動産の売買又は賃貸の仲介手数料等である。

また、不動産関連情報管理センターサーバ１００により各種サービスを提供するセンター（以下、単にセンターという）は、被紹介者が成約済みである紹介者を確認した後（管理画面のキックバック対象者一覧を使用）、紹介者に対しキックバック（所定の報酬）を支払うようにすることもできる。

また、キックバック支払い後は、「キックバック処理」がチェックされ、「処理日」が登録されると、キックバック対象者一覧からキックバック対象者が外されるようにすることができる。

決済処理管理機能部１０７は、各加盟店からの営業報告や手数料報告に基づき、決済処理を行う。

データベース（ＤＢ）１１０は、図２に示すように、顧客基本情報ＤＢ１１１、顧客紹介ＤＢ１１２、希望物件ＤＢ１１３、法人会員ＤＢ１１４、加盟店ＤＢ１１５、加盟店営業エリアＤＢ１１６、加盟店営業エリア駅ＤＢ１１７、物件ＤＢ１１８、国土地理コードＤＢ１１９、近代化コードＤＢ１２０を有している。

顧客基本情報ＤＢ１１１には、項目、必須項目、検索項目、型、初期値、選択項目、最大文字数に関わる情報が登録されるようになっており、その詳細はたとえば図３及び図４に示す通りである。

顧客紹介ＤＢ１１２には、上記同様に、項目、必須項目、検索項目、型、初期値、選択項目、最大文字数に関わる情報が登録されるようになっており、その詳細はたとえば図５に示す通りである。

希望物件ＤＢ１１３には、上記同様に、項目、必須項目、検索項目、型、初期値、選択項目、最大文字数に関わる情報が登録されるようになっており、その詳細はたとえば図６に示す通りである。

法人会員ＤＢ１１４には、上記同様に、項目、必須項目、型、初期値、選択項目、最大文字数に関わる情報が登録されるようになっており、その詳細はたとえば図７及び図８に示す通りである。

加盟店ＤＢ１１５には、上記同様に、項目、必須項目、型、初期値、選択項目、最大文字数等に関わる情報が登録されるようになっており、その詳細はたとえば図９及び図１０に示す通りである。

加盟店営業エリアＤＢ１１６には、上記同様に、項目、必須項目、型、初期値、選択項目、最大文字数等に関わる情報が登録されるようになっており、その詳細はたとえば図１１（ａ）に示す通りである。

加盟店営業エリア駅ＤＢ１１７には、上記同様に、項目、必須項目、型、初期値、選択項目、最大文字数等に関わる情報が登録されるようになっており、その詳細はたとえば図１１（ｂ）に示す通りである。

物件ＤＢ１１８には、少なくとも物件Ｎｏ．、加盟店、国土地理コード、近代化コードが登録される。国土地理コードＤＢ１１９には、国土地理コードが登録される。近代化コードＤＢ１２０には、近代化コードが登録される。

なお、法人会員端末２００、個人会員端末３００、加盟店端末４００にあっては、図示しないインターネット等のネットワークを介して不動産関連情報管理センターサーバ１００との情報のやり取りが可能な端末であればよく、ノートパソコン、ディスクトップパソコン、ＰＤＡ、携帯電話、通信機能付きＴＶ等を用いることができる。

次に、不動産関連情報管理方法について説明する。
なお、以下の説明においては、法人会員端末２００及び個人会員端末３００による操作等はほぼ同じであるため、説明の都合上、法人会員端末２００を代表させるものとする。

まず、センターの管理画面へのアクセスについて説明すると、図１２に示すように、法人会員の社員もしくは既存客（すでに会員登録している個人会員等を含む）がクローズサイトであるセンター用管理画面１３０に、すでに発行されているＩＤやパスワードを入力してログインすると（ステップＳ１）、たとえば法人会員端末２００に管理用ＴＯＰ画面が表示される（ステップＳ２）。

ここでは、まず法人顧客の新規登録を行うことができる（ステップＳ３）。また、法人顧客一覧を表示し、情報の修正を行うことができる（ステップＳ４）。また、センターへの紹介依頼客一覧を表示させることができる（ステップＳ５）。この場合、加盟店から連絡のあった顧客を他の加盟店へ連絡するか、もしくはネットワーク経由であいまいな希望の顧客を適切な加盟店へ紹介することができる。

また、キックバック対象者一覧を表示させることで、キックバック処理が必要な顧客の確認を行うことができる（ステップＳ６）。すなわち、キックバックには、
１．紹介者と被紹介者にキックバック
２．社員が属す法人会員にキックバック
３．紹介元加盟店にキックバック
の３種類がある。

そこで、顧客情報の会員属性が「新規（加盟店紹介）」の場合、紹介元の加盟店にキックバック（加盟店間で複数回紹介された場合は、最初の紹介元加盟店にキックバック）する。「既存客からの紹介客」の場合、紹介者と被紹介者にキックバックする。「法人」の場合、社員が属す法人会員にキックバックする。

ここで、紹介者と被紹介者にキックバックする場合、加盟店が被紹介者持参のクーポン処理番号を確認し、キックバックを支払う（手数料割引を行う）。センターは、被紹介者が成約済みである紹介者を確認し（管理画面のキックバック対象者一覧を使用）、紹介者に対しキックバックを行う。

キックバック支払い後はキックバック対象者一覧に表示されないように、「キックバック処理」をチェックし、「処理日」を登録する。もしくは、「キックバック未対象」をチェックし、「未対象理由」を登録する。これにより、図示しないキックバック対象者一覧が作成される。

ここで、キックバック対象者一覧には、少なくとも、「内容確認」チェックボタン、「処理日」、「キックバック処理」、「キックバック未対象」、「キックバック未対象理由」、「詳細画面」ボタン、「対象顧客の処理を行う」ボタンが表示されるようにすればよい。

なお、「内容確認」チェックボタンとは、実際にキックバック処理を行う前に一時的に確認作業を行った場合の確認済の印を付けるものである。「処理日」とは、キックバック処理を行った日付を入力するものである。「キックバック処理」とは、キックバック処理を行う場合にチェックするものである。このチェックを行った場合、「処理日」が必須項目となる。

「キックバック未対象」とは、対象顧客に全く連絡が取れない等の理由で、キックバック処理の未対象者となった場合にチェックするものである。このチェックを行った場合、「キックバック未対象理由」が必須項目となる。

「キックバック未対象理由」とは、キックバック未対象の処理を行う場合に、その理由を入力するものである。「詳細画面」ボタンとは、該当顧客の詳細情報表示画面をポップアップ表示させるものである。「対象顧客の処理を行う」ボタンとは、リスト内で入力・変更した情報をデータベースに反映させるものである。

また、社員が属する法人会員にキックバックする場合、センターは法人会員の社員でキックバック処理をまだ行っていない顧客を確認し（管理画面のキックバック対象者一覧を使用）、法人会員に対しキックバックを行う。

キックバック支払い後は、キックバック対象者一覧に表示されないように、「キックバック処理」をチェックし、「処理日」を登録する。もしくは、「キックバック未対象」をチェックし、「未対象理由」を登録する。

また、紹介元加盟店にキックバックする場合、センターは、加盟店紹介でキックバック処理をまだ行っていない顧客を確認し（管理画面のキックバック対象者一覧を使用）、紹介元加盟店に対しキックバックを行う。

キックバック支払い後は、キックバック対象者一覧に表示されないように、「キックバック処理」をチェックし、「処理日」を登録する。もしくは、「キックバック未対象」をチェックし、「未対象理由」を登録する。

また、重複していると思われる顧客データの重複顧客チェックを行うことができる（ステップＳ７）。ここでは、重複顧客チェックにより、重複していると思われる顧客データのチェックを行い、データのマージ処理を行うことができる。マージ処理には、選択された２人の顧客の紹介履歴情報の共有を行う履歴マージと、選択された２人の顧客を１人の顧客として扱う顧客マージとがある。

ここで、履歴データのマージ対象の条件としては、
１．氏名＋氏名カナが一致
２．氏名ローマ字＋氏名カナが一致
上記のうちどれか一つに当てはまり、かつ
３．キックバック支払い状態が未処理であり
４．一方もしくは双方の重複チェックフラグがｆａｌｓｅであり
５．会員属性フラグが「ユーザサイトからの紹介」ではない
とする。

紹介データ（顧客マージ）のマージ対象の条件としては、
１．氏名＋氏名カナが一致
２．氏名ローマ字＋氏名カナが一致
３．キックバッククーポンＩＤが一致
上記のうちどれか一つ以上に当てはまり、かつ
４．キックバック支払い状態が未処理であり、
５．一方の会員属性が「ユーザサイトからの紹介」であり、
６．もう一方の会員属性が「既存客からの紹介」
とする。

また、履歴マージを行う場合、過去の紹介データをそれぞれのマージ対象データから参照できるようにする。また、顧客データをマージする場合は被紹介の顧客情報に対し、クローズサイトから入力された紹介者情報を上書きする形でマージするものとする。

なお、履歴マージにより作成される対象者一覧画面では、紹介履歴情報の共有が可能な顧客のリストが表示される。この画面からは、「対象データ一覧」ボタンを選択すると、該当顧客に対して紹介履歴情報の共有が可能な顧客のリスト表示画面へ遷移する。

また、履歴マージにより作成される対象者の対象データ一覧画面では、履歴マージの対象者一覧で選択された履歴マージ対象者と紹介履歴情報との共有が可能な顧客のリストが表示される。この画面からは、「履歴マージ対象者を履歴マージ対象者リストから除外する」ボタンを選択すると、履歴マージの対象者一覧で選択された履歴マージ対象者が履歴マージ対象者一覧から削除される。

また、「マージ」チェックボタンを選択すると、履歴マージ対象者と紹介履歴情報のマージを行う顧客が選択される。また、「詳細画面」ボタンを選択すると、該当顧客の詳細情報がポップアップ表示される。また、「履歴マージ対象者と履歴マージ候補者の履歴データをマージする」ボタンを選択すると、履歴マージ対象者と「マージ」チェックボタンで選択された履歴マージ候補者の履歴データがマージされる。

また、新規登録が行われた後、処理番号を自動発行し、新規顧客にクーポンメールを送付することができる（既存客がｅ−ｍａｉｌを入力している場合には既存客にも送付）。新規顧客の物件の希望が明確で、物件や加盟店が特定できる場合、後述のように、加盟店が紹介内容を確認することができる。

一方、希望があいまいな場合、センターが紹介内容を確認後、適切な加盟店を紹介することができる。また、被紹介者である新規顧客はクローズサイト内のクーポン表示ページをプリントアウトして持参し、加盟店で契約を行うと、キックバック（手数料割引）を取得できるようにすることができる。

被紹介者がクーポンの持参を忘れた場合、もしくはセンターが確認処理を行っていない場合は、加盟店で紹介者氏名を申請書に記入していただき、手数料割引を行うことができる（実際に紹介を受けていない場合であっても手数料割引を行う）。そして、加盟店は、後述のように、紹介者情報付きで顧客情報新規登録を行うことができ、後日、センターがセンター用管理画面１３０を用いて、クローズサイトから登録された情報と加盟店が登録した情報の重複チェックを行い、上述したマージ処理を行うことができる。

また、全ての加盟店の顧客情報検索を行うことができる（ステップＳ８）。また、契約書や転勤規則をアップロードする定型文書登録を行うことができる（ステップＳ９）。この場合、アップロード可能なファイル形式は、ｗｏｒｄ（ｄｏｃ），ｅｘｃｅｌ（ｘｌｓ），ｐｄｆ，ｇｉｆ，ｊｐｇ．とすることができる。

また、利用状況やリクエスト登録数等の統計閲覧画面が表示されるようにすることができる（ステップＳ１０）。統計閲覧画面には、法人顧客別が表示されており、「物件種別、法人、顧客登録日」により算出された法人顧客別による新規登録者数を確認することができる。また、「物件種別、法人、キックバック処理日、キックバック支払い状態」により算出された法人顧客別によるキックバック処理済登録者数を確認することもできる。

また、統計閲覧画面には、加盟店エリア別の項目が表示され、その加盟店エリア別から条件を指定せず検索ボタンを押した場合は全件検索となり、検索後には「ＣＳＶ出力」ボタンと検索結果の加盟店リストとが表示されるようにすることができる。また、加盟店リストからは加盟店別登録者数が表示されるようにすることができる。

また、センター用管理画面１３０にログインする際のパスワードを変更することができる（ステップＳ１１）。また、エリア沿線で加盟店を検索することができる（ステップＳ１２）。この場合、エリア、沿線、営業エリア、営業沿線で加盟店を検索する場合、検索方法を選択し（エリア、路線、営業エリア、営業路線）、都道府県（市区町村）もしくは路線（駅）を選択することで、加盟店一覧が表示される。

また、後述の加盟店用管理画面１３１にアクセスし、加盟店で行っている処理を代行することができる（ステップＳ１３）。

次に、加盟店の管理画面へのアクセスについて説明すると、図１３に示すように、加盟店の担当者がクローズサイトである加盟店用管理画面１３１に、すでに発行されているアカウントやパスワードを入力してログインすると（ステップＳ１）、加盟店端末４００に管理用ＴＯＰ画面が表示される（ステップＳ２）。ここでのアカウント及びパスワードは、図２に示した加盟店ＤＢ１１５のマスタテーブルへのアクセス用とされるものである。

ここでは、まず顧客情報新規登録を行うことができる（ステップＳ３）。ここでの登録は、物件の希望が明確であり、加盟店を特定できる場合である。この場合、図示しない顧客情報新規登録を行う画面には、少なくとも顧客情報の登録を促す内容が表示されるようにすればよい。

また、紹介者一覧を表示させることで、他の加盟店からの紹介者を確認し、その顧客の登録を行うことができる（ステップＳ４）。すなわち、希望があいまいな場合では、上述したセンター用管理画面１３０を用いて入力された紹介者を紹介者一覧で確認にすることができ、対応可能なら、営業対象の顧客として登録する。

ここで、「対応する」かどうかを確認し、「対応しない」場合はセンターあるいは他の加盟店へ紹介依頼を行うことができる。この場合、被紹介者一覧には、被紹介者氏名や紹介日時等が表示されるようにすればよい。また、被紹介者詳細画面表示項目には、顧客情報一覧、受け入れボタン、他加盟店紹介ボタン等が表されるようにすればよい。

また、物件をリクエストしている顧客の希望条件を閲覧するための購入希望者検索を行うことができる（ステップＳ５）。

なお、被紹介者一覧に表示される各種紹介フローにあっては、後述の法人会員用管理画面１３２からの紹介もあり、社員の物件の希望があいまいで、センターが加盟店を選択したケースと、社員の物件の希望が明確で、加盟店が自動選択されたケースとがある。

また、加盟店からの紹介には、紹介元加盟店では対応できない顧客を、上述したように、センターが加盟店を選択して紹介するケースがある。また、既存客からの紹介には、被紹介者の物件の希望があいまいで、センターが加盟店を選択したケースと、被紹介者の物件の希望が明確で、加盟店が自動選択されたケースとがある。

ここで、加盟店が対応できない場合、加盟店検索によりセンターあるいは他の加盟店へ紹介依頼を行うことができる（ステップＳ６）。この場合、エリア、沿線、営業エリア、営業沿線で加盟店を検索することができる。すなわち、検索方法を選択し（エリア、路線）、都道府県（市区町村）もしくは路線（駅）を選択し、営業エリア（市区町村）を選択し、営業路線（駅）を選択することで、加盟店一覧が表示される。

検索キーとなる都道府県（市区町村）、路線（駅）、営業エリア（市区町村）、営業路線（駅）の各住所コード、駅コードについては、加盟店ＭＦから送付されるＣＳＶに含まれるものとする。

なお、加盟店数を５００店舗以内としたとき、ログインアカウントの最大数は５００とする。また、アカウントは、図２の加盟店ＤＢ１１５のマスタテーブルの「加盟店Ｎｏ．」とし、パスワードは、その加盟店ＤＢ１１５のマスタテーブルの「パスワード」とし、加盟店間の親子関係については本システムでは特に区別せず、各加盟店で同じ権限とすることができる。

また、顧客Ｎｏ．の発行ルールは ８桁の数字（例：０００００００１）とすることができる。また、初期値は００１００００１からスタートするものとする。現住所が海外の顧客は番地以降の欄に国名から入力するものとする。

また、顧客情報検索を行うことができる（ステップＳ７）。すなわち、検索条件入力すると、該当顧客一覧が表示され、さらに該当顧客詳細情報が表示される。また、センターが登録した手数料割引率を表示する利用料表示を行うことができる（ステップＳ８）。ここで、センターが登録した手数料割引率の表示項目には、法人顧客名、種別、紹介時割引率、利用料（紹介時キックバック率＋センター利用料）の４項目とすることができる。

また、加盟店用管理画面１３１では、既存客情報を取り込むことができる。既存客情報を取り込む場合、次のルールで同一人物チェックを行うことができる。
１．取引報告Ｎｏ、顧客タイプ（売主、借主）が等しい場合に同一人物として取り込む。
２．氏名、加盟店Ｎｏ、生年月日の組み合わせが等しい場合、待ち行列に追加し、次回送付時に再度同一人物チェックを行う。
３．組み合わせが等しくない場合は、新規顧客として取り込む。

また、顧客情報の変更にあっては、センターと顧客が属する加盟店とが顧客情報の変更を行うことができるが、加盟店は他加盟店の顧客情報は変更できないようになっている。なお、顧客情報の変更にあっては、加盟店が誤って顧客情報を登録した際等に図２の顧客基本情報ＤＢ１１１からの削除を行うことができるものとする。この場合、センターのみがデータの削除を行えるものとする（加盟店は一時停止のみ）。また、加盟店が誤って顧客情報を登録した際等に図２の顧客基本情報ＤＢ１１１への登録の一時停止を行うものとする。

このとき、加盟店用管理画面１３１で会員状態を「登録」から「停止」に変更した場合に一時停止扱い（論理的に削除されたものとして扱い、センターの顧客情報検索以外で表示しないようにする）とすることができる。

また、加盟店用管理画面１３１では、加盟店が成約時に成約処理（成約済入居物件種別を「未成約」以外のタイプ「賃貸、売買、事業所」から選択し、成約フラグをｔｒｕｅに変更する）を行うことができるようになっている。

次に、法人会員用の管理画面へのアクセスについて説明すると、図１４に示すように、法人会員の社員が法人会員用管理画面１３２に、すでに発行されているアカウントとパスワードとを入力してログインすると（ステップＳ１）、たとえば法人会員端末２００に管理用ＴＯＰ画面が表示される（ステップＳ２）。ここでの法人会員用管理画面１３２のアカウントは、１法人につき１アカウントとすることができる。

ここでは、センターが登録した手数料割引率表示を行うことができる（ステップＳ３）。センターが登録した手数料割引率の表示項目は、法人顧客名、種別、紹介時割引率、利用料（紹介時キックバック率＋センター利用料）の４項目とすることができる。

また、加盟店の物件検索を行うことができる（ステップＳ４）。物件検索を行う場合、エリアや路線を指定して検索することができる。この場合、都道府県を選択もしくは路線を選択し（５路線まで）、賃料、間取り、物件種別を選択し、こだわり条件を選択し、市区町村を選択し（５エリアまで）、もしくは駅を選択（５駅まで）すると、検索結果一覧が表示される。

また、加盟店を検索することができる（ステップＳ５）。すなわち、検索方法を選択し（エリア、路線、営業エリア、営業路線）、都道府県（市区町村）もしくは路線（駅）を選択し、加盟店一覧から加盟店を選択すると、加盟店情報が表示される。この場合、加盟店が登録した物件一覧も表示される。

また、その物件一覧から物件問い合わせを行うことも可能であり、法人会員の社員が加盟店物件の問い合わせをすると、加盟店が登録した物件が検索され、物件特定が行われると、加盟店に対しての問い合わせが行われる。

なお、賃貸物件の検索条件としては、「エリア」もしくは「沿線」を選択し、かつ、「予算、面積、間取り、物件種別、駅徒歩、築年数」を選択し、かつ「フローリング、システムキッチン、バストイレ別、南向き、ロフト、ＢＳアンテナ付、２階以上、オートロック、ＣＡＴＶ、駐車場付、ベランダ、ペット可、エレベーター付、洗濯機置き場、ピアノ可、テラスハウス、エアコン、図面／写真あり、事務所向き、店舗付住宅、礼金／権利金なし、即入居可、敷金／保証金なし」の可否選択で設定されるものとする。

また、売買物件の検索条件としては、「エリア」もしくは「沿線」を選択し、かつ、「予算、面積、間取り、物件種別、駅徒歩、築年数」を選択し、かつ「南向き、２階以上、駐車場付、テラスハウス、図面／写真あり、即入居可」の可否選択で設定されるものとする。

また、希望条件を登録する画面を表示させることも可能であり、その画面で物件希望条件（リクエスト登録）を受け付けることにより、各加盟店の購入希望者検索画面から希望条件を閲覧できるようにすることができる。

また、社員向けコメントを入力できる画面も表示することが可能である（ステップＳ６）。ここでは、社員用クローズサイトに表示するコメントを入力することができる。なお、入力項目は、タイトル、コメント、リンク先（ＵＲＬ）とし、タイトルは２５文字、コメント、リンク先は１０２４文字までとするようにできる。

このように、本実施形態では、不動産関連情報管理センターサーバ１００の加盟店検索機能部１０１により、加盟店端末４００、法人会員端末２００又は個人会員端末３００からの加盟店の検索要求を受け付け、所定の検索項目からの加盟店の特定と、紹介すべき顧客情報の入力とを受け付けると、該当する加盟店端末４００に、加盟店端末４００、法人会員端末２００又は個人会員端末３００の端末属性情報と顧客情報とが通知され、バックマージン処理機能部１０６により、端末属性情報に基づいた所定の報酬の支払い処理と、顧客情報に基づいた所定の手数料の割引処理とが行われるようにしたので、加盟店への顧客の紹介が促進され、加盟店の営業チャンスが増加されることから、加盟店側の売上増加や利益向上を図ることができる。

また、本実施形態では、加盟店検索機能部１０１により、加盟店の特定が不確定な場合、加盟店端末４００、法人会員端末２００又は個人会員端末３００からの希望条件に見合う加盟店を検索し、該当する加盟店端末４００に端末属性情報と顧客情報とを通知するようにしたので、加盟店の特定が不確定な場合であってもいずれかの加盟店への顧客の紹介を促進させることができる。

また、本実施形態では、物件検索機能部１０２により、加盟店端末４００、法人会員端末２００又は個人会員端末３００からの物件の検索要求を受け付け、所定の検索条件からの物件の特定と、顧客情報の入力とを受け付けると、特定された物件を取り扱う加盟店を検索し、該当する加盟店端末４００に端末属性情報と顧客情報とを通知するようにしたので、物件購入又は賃貸を希望する顧客の紹介を促進させることができる。

また、本実施形態では、物件検索機能部１０２により、物件の特定が不確定な場合、加盟店端末４００、法人会員端末２００又は個人会員端末３００からの希望条件に見合う物件を取り扱う加盟店を検索し、該当する加盟店端末４００に端末属性情報と顧客情報とを通知するようにしたので、物件の特定が不確定な場合であってもいずれかの加盟店への物件購入又は賃貸を希望する顧客の紹介を促進させることができる。

また、本実施形態では、加盟店の営業チャンスの増加が図れるため、新規加盟店の増加を見込むことも可能となる。

また、本実施形態では、紹介者には所定の報酬を支払い、紹介された顧客には所定の手数料（不動産の売買又は賃貸の仲介手数料）を割り引くようにしたので、既存顧客からの買換えや、賃借から購入を希望するリピーターを掘り起こすことも可能となる。

また、加盟店端末４００、法人会員端末２００、個人会員端末３００は、インターネット等のネットワークを介して不動産関連情報管理センターサーバ１００に接続されているため、遠隔地間の顧客の紹介も容易に行うことができる。

不動産に限らず、各地域に密着した特産物等を取り扱うような管理システムにも適用可能である。

本発明の不動産関連情報管理システムの一実施形態を示すブロック図である。 図１のデータベース（ＤＢ）の詳細を説明するための図である。 図１のデータベース（ＤＢ）の詳細を説明するための図である。 図１のデータベース（ＤＢ）の詳細を説明するための図である。 図１のデータベース（ＤＢ）の詳細を説明するための図である。 図１のデータベース（ＤＢ）の詳細を説明するための図である。 図１のデータベース（ＤＢ）の詳細を説明するための図である。 図１のデータベース（ＤＢ）の詳細を説明するための図である。 図１のデータベース（ＤＢ）の詳細を説明するための図である。 図１のデータベース（ＤＢ）の詳細を説明するための図である。 図１のデータベース（ＤＢ）の詳細を説明するための図である。 図１の不動産関連情報管理システムにおけるセンター用管理画面での流れを説明するためのフローチャートである。 図１の不動産関連情報管理システムにおける加盟店用管理画面での流れを説明するためのフローチャートである。 図１の不動産関連情報管理システムにおける法人会員用管理画面での流れを説明するためのフローチャートである。

符号の説明

１００ 不動産関連情報管理センターサーバ
１０１ 加盟店検索機能部（加盟店検索通知手段）
１０２ 物件検索機能部（物件検索通知手段）
１０３ 検索情報配信機能部
１０４ 広告情報配信機能部
１０５ 顧客情報登録機能部
１０６ バックマージン処理機能部（バックマージン処理手段）
１０７ 決済処理管理機能部
１１１ 顧客基本情報ＤＢ
１１２ 顧客紹介ＤＢ
１１３ 希望物件ＤＢ
１１４ 法人会員ＤＢ
１１５ 加盟店ＤＢ
１１６ 加盟店営業エリアＤＢ
１１７ 加盟店営業エリア駅ＤＢ
１１８ 物件ＤＢ
１１９ 国土地理コードＤＢ
１２０ 近代化コードＤＢ
１３０ センター用管理画面
１３１ 加盟店用管理画面
１３２ 法人会員用管理画面
２００ 法人会員端末
３００ 個人会員端末
４００ 加盟店端末

Claims (12)

1. ネットワークを介して相互に通信できるように接続された加盟店端末、法人会員端末及び個人会員端末により閲覧可能な不動産関連情報を不動産関連情報管理センターサーバによって管理する不動産関連情報管理方法であって、
   前記加盟店端末、前記法人会員端末又は前記個人会員端末からの前記不動産関連情報の閲覧に基づいた加盟店の検索要求が受け付けられ、所定の検索項目からの前記加盟店の特定と、紹介すべき顧客の顧客情報の入力とが受け付けられると、該当する前記加盟店端末に、前記加盟店端末、前記法人会員端末又は前記個人会員端末の端末属性情報と前記顧客情報とが通知され、
   前記端末属性情報に基づいた所定の報酬の支払い処理と、前記顧客情報に基づいた所定の手数料の割引処理とが行われる
   ことを特徴とする不動産関連情報管理方法。
2. 前記加盟店の特定が不確定な場合、前記加盟店端末、前記法人会員端末又は前記個人会員端末からの希望条件に見合う前記加盟店が希望条件の重み付けに応じて検索され、該当する前記加盟店端末に前記端末属性情報と前記顧客情報とが通知されることを特徴とする請求項１に記載の不動産関連情報管理方法。
3. 前記加盟店端末、前記法人会員端末又は前記個人会員端末からの物件の検索要求が受け付けられ、所定の検索条件からの物件の特定と、前記顧客情報の入力とが受け付けられると、特定された物件を取り扱う前記加盟店が検索され、該当する前記加盟店端末に、前記端末属性情報と前記顧客情報とが通知されることを特徴とする請求項１又は２に記載の不動産関連情報管理方法。
4. 物件の特定が不確定な場合、前記加盟店端末、前記法人会員端末又は前記個人会員端末からの希望条件に見合う物件を取り扱う前記加盟店が希望条件の重み付けに応じて検索され、該当する前記加盟店端末に前記端末属性情報と前記顧客情報とが通知されることを特徴とする請求項３に記載の不動産関連情報管理方法。
5. ネットワークを介して相互に通信できるように接続された加盟店端末、法人会員端末及び個人会員端末により閲覧可能な不動産関連情報を不動産関連情報管理センターサーバによって管理する不動産関連情報管理システムであって、
   前記不動産関連情報管理センターサーバは、
   前記加盟店端末、前記法人会員端末又は前記個人会員端末からの前記不動産関連情報の閲覧に基づいた加盟店の検索要求を受け付け、所定の検索項目からの前記加盟店の特定と、紹介すべき顧客情報の入力とを受け付けると、該当する前記加盟店端末に、前記加盟店端末、前記法人会員端末又は前記個人会員端末の端末属性情報と前記顧客情報とを通知する加盟店検索通知手段と、
   前記端末属性情報に基づいた所定の報酬の支払い処理と、前記顧客情報に基づいた所定の手数料の割引処理とを行うバックマージン処理手段とを有する
   ことを特徴とする不動産関連情報管理システム。
6. 前記加盟店検索通知手段は、前記加盟店の特定が不確定な場合、前記加盟店端末、前記法人会員端末又は前記個人会員端末からの希望条件に見合う前記加盟店を希望条件の重み付けに応じて検索し、該当する前記加盟店端末に前記端末属性情報と前記顧客情報とを通知することを特徴とする請求項５に記載の不動産関連情報管理システム。
7. 前記加盟店端末、前記法人会員端末又は前記個人会員端末からの物件の検索要求を受け付け、所定の検索条件からの物件の特定と、前記顧客情報の入力とを受け付けると、特定された物件を取り扱う前記加盟店を検索し、該当する前記加盟店端末に、前記端末属性情報と前記顧客情報とを通知する物件検索通知手段を有することを特徴とする請求項５又は６に記載の不動産関連情報管理システム。
8. 前記物件検索通知手段は、物件の特定が不確定な場合、前記加盟店端末、前記法人会員端末又は前記個人会員端末からの希望条件に見合う物件を取り扱う前記加盟店を希望条件の重み付けに応じて検索し、該当する前記加盟店端末に前記端末属性情報と前記顧客情報とを通知することを特徴とする請求項７に記載の不動産関連情報管理システム。
9. ネットワークを介して相互に通信できるように接続された加盟店端末、法人会員端末及び個人会員端末により閲覧可能な不動産関連情報を管理する不動産関連情報管理センターサーバであって、
   前記加盟店端末、前記法人会員端末又は前記個人会員端末からの前記不動産関連情報の閲覧に基づいた加盟店の検索要求を受け付け、所定の検索項目からの前記加盟店の特定と、紹介すべき顧客情報の入力とを受け付けると、該当する前記加盟店端末に、前記加盟店端末、前記法人会員端末又は前記個人会員端末の端末属性情報と前記顧客情報とを通知する加盟店検索通知手段と、
   前記端末属性情報に基づいた所定の報酬の支払い処理と、前記顧客情報に基づいた所定の手数料の割引処理とを行うバックマージン処理手段とを有する
   ことを特徴とする不動産関連情報管理センターサーバ。
10. 前記加盟店検索通知手段は、前記加盟店の特定が不確定な場合、前記加盟店端末、前記法人会員端末又は前記個人会員端末からの希望条件に見合う前記加盟店を希望条件の重み付けに応じて検索し、該当する前記加盟店端末に前記端末属性情報と前記顧客情報とを通知することを特徴とする請求項９に記載の不動産関連情報管理センターサーバ。
11. 前記加盟店端末、前記法人会員端末又は前記個人会員端末からの物件の検索要求を受け付け、所定の検索条件からの物件の特定と、前記顧客情報の入力とを受け付けると、特定された物件を取り扱う前記加盟店を検索し、該当する前記加盟店端末に、前記端末属性情報と前記顧客情報とを通知する物件検索通知手段を有することを特徴とする請求項９又は１０に記載の不動産関連情報管理センターサーバ。
12. 前記物件検索通知手段は、物件の特定が不確定な場合、前記加盟店端末、前記法人会員端末又は前記個人会員端末からの希望条件に見合う物件を取り扱う前記加盟店を希望条件の重み付けに応じて検索し、該当する前記加盟店端末に前記端末属性情報と前記顧客情報とを通知することを特徴とする請求項１１に記載の不動産関連情報管理センターサーバ。

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