JP2011248604A - 賃貸料算定システム - Google Patents

Abstract

【課題】賃貸物件の適正な賃貸料を計算する。
【解決手段】建物賃貸料算定システム１は、オペレータが入力した、賃貸料算定の対象となる貸付物件データを取得し、記憶する（Ｓ７０１）。続いて、オペレータが入力した、貸付物件に基づく検索条件データを取得し、それに従って建物物件データを検索する（Ｓ７０２）。次に、オペレータによる比較物件の選択結果を取得し（Ｓ７０３）、貸付物件及び選択された比較物件ごとの各修正率を特定し、各修正率を合算して格差累計を求める（Ｓ７０４）。続いて、オペレータが入力した補正係数等を取得し、記憶する（Ｓ７０５）。各種計算処理（Ｓ７０６）として、比較物件ごとに比準賃貸料を計算し、各比準賃貸料の平均値を計算する。次に、比準賃貸料の平均値及び貸付物件の格差累計から貸付単価を計算し、貸付単価及び建物面積から賃貸料を計算する。さらに、建物賃貸料算定表を出力する（Ｓ７０７）。
【選択図】図７

Description

本発明は、建物や土地等の賃貸物件の賃貸料を算定するシステムに関する。

アパートやマンション等の所有者が賃料を決める際、以下の事項を参考にしている場合が多い。
（１）建築会社、ハウスメーカの事業収支プランの賃料
（２）地元の不動産仲介業者からの聴き取り
（３）インターネットや賃貸情報誌による賃貸住宅の募集・成約賃料との比較
（４）周辺物件の賃料との比較（賃貸事例比較法）

ここで、賃貸事例比較法とは、対象物件の賃料を、対象物件の周辺にあり、かつ、類似性の高いアパートやマンション等の賃料と比較して求める手法のことである。不動産仲介業者の相場賃料、所有者が競合物件、インターネットや賃貸情報誌の登録物件の募集賃料と比較して見当をつける賃料は、実際に意識するしないにかかわらず、ほとんどが賃貸事例比較法により求められている。

特開２００１−３５０８３０号公報

しかしながら、賃貸事例比較法を用いて対象物件の賃料を求める従来の方法には、以下に示す問題点がある。
（１）対象物件に類似した比較物件を探すのに時間がかかる。
（２）事例と比較する際の格差修正率等の定量的な判断が組織差、個人差でブレやすく、その判断の正確性を客観的に検証するのが難しい。
（３）比較する諸要因（物件の属性）を網羅的に全て把握し、その重み付けを適正に行う等のプロセスを精緻かつ理論的に行っている事例は少ない。

なお、特許文献１には、市場性を十分反映した賃料を、時間をかけることなく簡易に求めることができる、賃貸事例に基づく市場賃料算出システムが開示されている。ただし、このシステムは、各駅の駅勢圏にある賃貸事例から標準賃料を算出し、平均するので、対象物件とは全く異なる属性の物件も含めて標準賃料に反映されるため、賃貸料算定の精度が低くなる可能性がある。また、標準賃料を算出する際に、駅徒歩分、経年及び面積の３要因だけを評価するので、要因数が少なく、偏りが生じる可能性がある。

本発明は、上記課題を鑑みてなされたものであり、その主たる目的は、賃貸物件の適正な賃貸料を計算することにある。

上記課題を解決するために、本発明は、賃貸料算定システムであって、所定の地域内にある賃貸物件である地域物件ごとに、当該地域物件の賃貸料、並びに、立地及び設備の少なくとも一方に関する複数の属性を含む属性データを予め記憶する手段と、前記属性ごとに、当該属性の優劣に応じた値と、所定の修正率とを対応付けた修正率データを予め記憶する手段と、賃貸料を算定すべき賃貸物件である対象物件の、賃貸料を除く前記属性データを取得する手段と、前記対象物件に類似した前記地域物件の属性データを検索し、その検索結果を比較物件の属性データとして取得する手段と、前記比較物件ごとに、前記修正率データに基づいて当該比較物件の各属性の前記修正率を特定し、各属性の前記修正率を合計して、前記比較物件ごとの修正率合計を算出する手段と、前記修正率データに基づいて前記対象物件の各属性の前記修正率を特定し、各属性の前記修正率を合計して、前記対象物件の修正率合計を算出する手段と、前記比較物件ごとの前記賃貸料及び前記修正率合計と、前記対象物件の修正率合計とに基づいて前記対象物件の賃貸料を計算する手段と、を備えることを特徴とする。

この構成によれば、地域物件を検索する際に、対象物件とは全く異なる属性の物件を排除し、類似した属性の物件を取得するので、比較物件として賃貸料算定の基礎とするのに適した物件が得られる。次に、比較物件が有する複数の属性に関する修正率を計算し、その各属性の修正率を合計するので、賃貸料を算定する上で偏りのない客観的な指標を取得できる。そして、各比較物件の賃貸料及び修正率合計と、対象物件の修正率合計とに基づいて対象物件の賃貸料を計算するので、対象物件と、それに類似した比較物件との、各属性の微妙な差分を評価し、その差分を対象物件の賃貸料に反映できる。例えば、単純に各比較物件の賃貸料を平均するのに比べて、物件の属性に対するより精細な評価を経て対象物件の賃貸料を算定できる。

以上によれば、対象となる賃貸物件の適正な賃貸料を計算することができる。なお、特許請求の範囲における属性データは、実施の形態における建物物件データ１５Ａ及び貸付物件データ１５Ｃのうち、建物の属性及び環境に関するデータに相当する。

また、本発明は、上記賃貸料算定システムにおいて、前記属性が、前記賃貸物件の前面幅員、最寄駅までの距離、都心までの距離、並びに、上水道、下水道、都市ガス及び駐車場の有無を含むこととしてもよい。

また、本発明は、上記賃貸料算定システムにおいて、前記対象物件に類似した前記地域物件の属性データを検索する条件は、前記地域物件が、前記対象物件の用途地域と同じであること、前記対象物件の所在地から所定距離内にあること、及び、前記対象物件の建物面積に基づく所定の範囲内にあることの少なくとも１つを含むこととしてもよい。

また、本発明は、上記賃貸料算定システムにおいて、前記修正率が、各属性の値を所定の基準値に変更したときの賃貸料を計算するための増減割合であり、前記対象物件の賃貸料を計算する手段が、前記比較物件ごとに、当該比較物件の前記賃貸料及び前記修正率合計から、前記属性の値を前記基準値に変更したときの賃貸料である比準賃貸料を計算する手段と、前記比較物件ごとの前記比準賃貸料を平均して、平均比準賃貸料を算出する手段と、前記平均比準賃貸料と、前記対象物件の修正率合計とから前記対象物件の賃貸料を計算する手段と、を含むこととしてもよい。

その他、本願が開示する課題及びその解決方法は、発明を実施するための形態の欄、及び図面により明らかにされる。

本発明によれば、賃貸物件の適正な賃貸料を計算することができる。

建物賃貸料算定システム１のハードウェア構成を示す図である。 建物賃貸料算定システム１の記憶部１５に記憶されるデータの構成を示す図である。 建物物件データ１５Ａの構成を示す図である。 格差修正データ１５Ｂの構成を示す図である。 貸付物件データ１５Ｃの構成を示す図である。 検索条件データ１５Ｄを示す図である。 建物賃貸料算定システム１の賃貸料算定処理を示すフローチャートである。 建物賃貸料算定システム１の近隣物件検索処理を示すフローチャートである。 補正係数等設定画面の構成を示す図である。 建物賃貸料算定表を示す図である。

以下、図面を参照しながら、本発明を実施するための形態を説明する。本発明の実施の形態に係る建物賃貸料算定システムは、賃貸料算定の対象である貸付物件のデータに基づく検索条件データを用いて建物物件データを検索し、該当した比較物件及び貸付物件のデータから基準属性に対する格差累計（修正率合計）を計算し、比較物件ごとに格差累計により賃貸料から比準賃貸料を計算し、さらに、貸付物件の格差累計により各比準賃貸料の平均値から貸付物件の賃貸料を計算するものである。これによれば、賃貸物件の適正な賃貸料を計算することができる。

≪システムの構成と概要≫
図１は、建物賃貸料算定システム１のハードウェア構成を示す図である。建物賃貸料算定システム１は、通信部１１、表示部１２、入力部１３、処理部１４及び記憶部１５を備え、各部がバス１６を介してデータを送受信可能なように接続されている。通信部１１は、ネットワークを介して他の装置とＩＰ（Internet Protocol）通信等を行う部分であり、例えば、ＮＩＣ（Network Interface Card）等によって実現される。表示部１２は、処理部１４からの指示によりデータを表示する部分であり、例えば、液晶ディスプレイ（ＬＣＤ：Liquid Crystal Display）等によって実現される。入力部１３は、オペレータがデータ（例えば、比較物件の検索条件のデータ）を入力する部分であり、例えば、キーボードやマウス等によって実現される。処理部１４は、所定のメモリを介して各部間のデータの受け渡しを行うととともに、建物賃貸料算定システム１全体の制御を行うものであり、ＣＰＵ（Central Processing Unit）が所定のメモリに格納されたプログラムを実行することによって実現される。記憶部１５は、処理部１４からデータを記憶したり、記憶したデータを読み出したりするものであり、例えば、ＨＤＤ（Hard Disk Drive）やＳＳＤ（Solid State Drive）等の不揮発性記憶装置によって実現される。

なお、建物賃貸料算定システム１は、スタンドアロンのＰＣ（Personal Computer）による構成でもよいし、複数のサーバが相互に通信可能な構成でもよい。複数サーバの構成においては、１のサーバ（クライアント）が、他のサーバ（データベースサーバ）に構築されたデータベース（不動産物件ＤＢ）を参照しながら処理を行うようにしてもよいし、１のサーバがオペレータ操作に応じた指示だけを行い、その指示を受けた他のサーバが自らのデータベースを参照しながら処理を行い、その処理の結果を１のサーバに送信し、１のサーバが他のサーバから受信した結果をオペレータ向けに出力するようにしてもよい。

≪データの構成≫
図２は、建物賃貸料算定システム１の記憶部１５に記憶されるデータの構成を示す図である。建物賃貸料算定システム１の記憶部１５には、建物物件データ１５Ａ、格差修正データ１５Ｂ、貸付物件データ１５Ｃ及び検索条件データ１５Ｄを記憶される。以下、各データの詳細について説明する。

図３は、建物物件データ１５Ａの構成を示す図である。建物物件データ１５Ａは、物件ごとの、当該建物の属性、価格及び環境に関するデータであり、管轄地域内における建物物件が網羅される。建物の属性に関するデータには、所在地１５Ａ１、物件名称１５Ａ２、用途１５Ａ３、構造１５Ａ４、築年１５Ａ５、建物面積１５Ａ６及び最寄駅１５Ａ７が含まれる。所在地１５Ａ１は、建物のある住所を示す。物件名称１５Ａ２は、建物の名称を示し、例えば、「○○ビル」等が設定される。用途１５Ａ３は、建物自体の用途（使われ方）を示し、例えば、「事務所」、「倉庫」、「工場」等が設定される。構造１５Ａ４は、建物の構造を示し、「鉄筋コンクリート」、「木造」等が設定される。築年１５Ａ５は、建物を建築してからの年数を示す。建物面積１５Ａ６は、建物の延べ床面積を示す。最寄駅１５Ａ７は、建物に最も近い駅の名称を示す。

建物の価格に関するデータには、月額賃貸料１５Ａ８、月額賃貸料単価１５Ａ９、基準年金利１５Ａ１０、平均回転期間１５Ａ１１、年賦償還率月換算１５Ａ１２、敷金合計１５Ａ１３、礼金合計１５Ａ１４、敷金運用益１５Ａ１５、礼金運用益償却１５Ａ１６、実質賃貸料１５Ａ１７及び実質賃貸料単価１５Ａ１８が含まれる。月額賃貸料１５Ａ８は、建物の賃貸料の月額を示す。月額賃貸料単価１５Ａ９は、建物の単位面積あたりの賃貸料の月額を示し、［月額賃貸料１５Ａ８／建物面積１５Ａ６］により算出され、設定される。基準年金利１５Ａ１０は、敷金を運用する際に基準となる年金利を示す。平均回転期間１５Ａ１１は、入居から退去までのサイクルの平均的な期間を示す。年賦償還率月換算１５Ａ１２は、利息を付しながら均等に元本を償還する場合の率である年賦償還率を月換算したものを示す。敷金合計１５Ａ１３、建物の敷金の合計を示す。礼金合計１５Ａ１４は、建物の礼金の合計を示す。

敷金運用益１５Ａ１５は、敷金を運用した際の月当たりの利益を示し、［敷金合計１５Ａ１３×基準年金利１５Ａ１０／１２］により算出され、設定される。礼金運用益償却１５Ａ１６は、契約締結時に賃料の前払い的性格の金銭として収受され、契約終了時に返却されない性格の一時金である権利金・礼金等の一時金の運用益及び償却額を示し、［礼金合計１５Ａ１４×年賦償還率月換算１５Ａ１２］により算出され、設定される。実質賃貸料１５Ａ１７は、月額賃貸料に敷金及び礼金の運用益を加算した金額を示し、［月額賃貸料１５Ａ８＋敷金運用益１５Ａ１５＋礼金運用益償却１５Ａ１６］により算出され、設定される。実質賃貸料単価１５Ａ１８は、単位面積あたりの実質賃貸料を示し、［実質賃貸料１５Ａ１７／建物面積１５Ａ６］により算出され、設定される。

建物の環境に関するデータには、前面幅員１５Ａ１９、最寄駅距離１５Ａ２０、都心距離１５Ａ２１、公共施設配置状態１５Ａ２２、上水道１５Ａ２３、下水道１５Ａ２４、都市ガス等１５Ａ２５及び駐車場１５Ａ２６が含まれる。前面幅員１５Ａ１９は、建物の前にある道路の幅を示す。最寄駅距離１５Ａ２０は、建物から最寄駅１５Ａ７までの徒歩時間を示す。都心距離１５Ａ２１は、最寄駅１５Ａ７から都心までの距離を示す。公共施設配置状態１５Ａ２２は、学校、公園、病院等の公共施設の配置状態の評価値を示し、例えば、１〜５のいずれかの値が設定される。上水道１５Ａ２３、下水道１５Ａ２４、都市ガス等１５Ａ２５及び駐車場１５Ａ２６は、各設備が建物に完備されているか否かを示し、完備されていれば“１”が設定され、完備されていなければ“０”が設定される。

図４は、格差修正データ１５Ｂの構成を示す図である。格差修正データ１５Ｂは、各条件項目の程度ごとに修正率を示すものであり、貸付物件及び比較物件を含む各物件の条件（属性）を基準に合わせたと仮定した場合の賃貸料（比準賃貸料）を計算するためのデータが設定され、大項目１５Ｂ１、小項目１５Ｂ２、程度１５Ｂ３、詳細１５Ｂ４及び修正率１５Ｂ５を含むレコードからなる。大項目１５Ｂ１は、概要的な条件項目を示し、街路条件、交通・接近条件及び環境条件のいずれかが設定される。小項目１５Ｂ２は、大項目１５Ｂ１に対する具体的な条件項目を示し、例えば、街路条件に対しては前面幅員が設定され、交通・接近条件に対しては最寄駅への接近性等が設定され、環境条件に対しては上水道等が設定される。程度１５Ｂ３は、小項目１５Ｂ２の条件に関する評価度合を示し、例えば、街路条件の小項目１５Ｂ２に対しては優る、普通、劣るの３段階が設定され、交通・接近条件の各小項目１５Ｂ２に対しては優る、やや優る、普通、やや劣る、劣るの５段階が設定され、環境条件の各小項目１５Ｂ２に対しては有、無の２つが設定される。

詳細１５Ｂ４は、程度１５Ｂ３ごとに詳細な判断基準を示し、説明及び括弧内の数値又はその範囲からなり、例えば、小項目１５Ｂ２の前面幅員に関しては、３ｍ以上であれば「優る」、２ｍ以上３ｍ未満であれば「普通」、２ｍ未満であれば「劣る」と判断される。修正率１５Ｂ５は、程度１５Ｂ３及び詳細１５Ｂ４ごとに、基準条件に合わせたときの賃貸料を計算するための修正率を示し、例えば、小項目１５Ｂ２の前面幅員に関しては、３ｍ以上であれば５％、２ｍ以上３ｍ未満であれば０％、２ｍ未満であれば−５％が適用される。修正率１５Ｂ５が０％に設定されている程度１５Ｂ３及び詳細１５Ｂ４が基準条件に相当する。

なお、格差修正データ１５Ｂのうち、大項目１５Ｂ１の環境条件において、マンション等の階数に応じた階数比補正を目的として、例えば、１〜９階には０％、１０〜１６階には１０％、１７〜２３階には２０％等の修正率１５Ｂ５が含まれていてもよい。

図５は、貸付物件データ１５Ｃの構成を示す図である。貸付物件データ１５Ｃは、賃貸料算定の対象となる新たな貸付物件の属性、環境に関するデータである。貸付物件の属性に関するデータには、所在地１５Ｃ１、物件名称１５Ｃ２、用途１５Ｃ３、構造１５Ｃ４、築年１５Ｃ５、建物面積１５Ｃ６及び最寄駅１５Ｃ７が含まれる。各項目は、図３に示す建物物件データ１５Ａの所在地１５Ａ１〜最寄駅１５Ａ７と同様である。貸付物件の環境に関するデータには、前面幅員１５Ｃ８、最寄駅距離１５Ｃ９、都心距離１５Ｃ１０、公共施設配置状態１５Ｃ１１、上水道１５Ｃ１２、下水道１５Ｃ１３、都市ガス等１５Ｃ１４及び駐車場１５Ｃ１５が含まれる。各項目は、図３に示す建物物件データ１５Ａの前面幅員１５Ａ１９〜駐車場１５Ａ２６と同様である。なお、特別賃料係数１５Ｃ１６は、貸付物件の条件に応じた係数であり、貸付物件の賃貸料を算定する際に用いられる。

図６は、検索条件データ１５Ｄを示す図である。検索条件データ１５Ｄは、貸付物件に基づいて比較物件を抽出する際の検索条件を示すデータであり、用途地域１５Ｄ１、近隣条件１５Ｄ２、構造１５Ｄ３、用途１５Ｄ４、築年１５Ｄ５、建物面積１５Ｄ６、月額賃貸料単価１５Ｄ７、敷金１５Ｄ８及び実質賃貸料単価１５Ｄ９を含む。括弧内は、各条件の具体例を示す。用途地域１５Ｄ１は、都市計画の用途地域（すなわち、土地の用途）を示し、例えば、「商店街」や「住宅街」の指定、又は、具体的な住所の設定が行われる。近隣条件１５Ｄ２は、貸付物件からの距離範囲を示し、例えば、貸付物件を中心とする所定半径の円内が設定される。構造１５Ｄ３は、建物の構造を示し、例えば、造りや階数が設定される。用途１５Ｄ４は、建物自体の用途であり、例えば、店舗・事務所等が設定される。築年１５Ｄ５は、建物が建築されてからの経過年数の範囲を示し、例えば、所定年数以内が設定される。建物面積１５Ｄ６は、建物の延べ床面積を示し、例えば、貸付物件の建物面積を含む所定範囲が設定される。月額賃貸料単価１５Ｄ７は、単位面積あたりの月額賃貸料を示し、例えば、所定の金額範囲が設定される。敷金１５Ｄ８は、敷金の月数を示し、例えば、その地域で一般的な敷金の月数が設定される。実質賃貸料単価１５Ｄ９は、単位面積あたりの実質賃貸料を示し、例えば、所定の金額範囲が設定される。

なお、検索条件データ１５Ｄは、建物物件に関する共益費の範囲を含んでもよい。一方、検索条件データ１５Ｄの各項目は、すべて設定される必要はなく、例えば、月額賃貸料単価１５Ｄ７、敷金１５Ｄ８及び実質賃貸料単価１５Ｄ９が設定されなくてもよい。

≪システムの処理≫
図７は、建物賃貸料算定システム１の賃貸料算定処理を示すフローチャートである。本処理は、建物賃貸料算定システム１において、主として処理部１４が、入力部１３からデータを取得し、記憶部１５のデータを参照、更新しながら、対象となる貸付物件の賃貸料を算定するものである。

まず、建物賃貸料算定システム１は、オペレータが入力部１３に入力した、賃貸料算定の対象となる貸付物件データを取得し、貸付物件データ１５Ｃとして記憶部１５に記憶する（Ｓ７０１）。続いて、オペレータが入力部１３に入力した、貸付物件に基づいて比較物件を抽出するための検索条件データを取得し、検索条件データ１５Ｄとして記憶部１５に記憶した後、検索条件データ１５Ｄに従って建物物件データ１５Ａを検索する（Ｓ７０２）。比較物件は、賃貸事例比較法において貸付物件と比較する対象であり、賃貸料算定の基礎となる。図１０の建物賃貸料算定表に、検索結果として比較物件Ｎｏ．１〜５が例示されている。この建物賃貸料算定表の一部が表示部１２に表示されるものとする。なお、建物賃貸料算定システム１が貸付物件データ１５Ｃから検索条件データ１５Ｄを生成するようにしてもよい。

オペレータは、建物賃貸料算定システム１の画面に表示された比較物件Ｎｏ．１〜５を見て、貸付物件と比較したい物件を選択する。比較物件の選択を容易にするため、各項目をキーとしたソート（並べ替え）を可能とする。例えば、オペレータは、比較物件のＮｏ．ごとに表示されたチェックボックスをクリックして、選択する。そして、図１０に示すように、オペレータによる選択結果がレ点により表示される。これに対して、建物賃貸料算定システム１は、比較物件の選択結果を取得する（Ｓ７０３）。図１０によれば、比較物件Ｎｏ．１〜３が選択されたことを認識する。なお、オペレータが比較物件の選択を行うことなく、Ｓ７０２の検索結果をそのまま比較物件としてＳ７０４の処理を行ってもよい。

次に、建物賃貸料算定システム１は、貸付物件及び選択された比較物件に関して、立地・建物条件格差を算出する（Ｓ７０４）。詳細には、記憶部１５における、貸付物件データ１５Ｃ及び比較物件の建物物件データ１５Ａと、格差修正データ１５Ｂとを照合することにより、物件ごとに各小項目１５Ｂ２の修正率１５Ｂ５を特定し、各修正率を合計して格差累計（修正率合計）を求める。例えば、図１０の比較物件Ｎｏ．１について見ると、前面幅員１５Ａ１９が３ｍ以上であるので、５％が設定され、最寄駅距離１５Ａ２０が５分以上１０分未満であるので、３％が設定される。そして、格差累計の欄に、各修正率を合計した１９％が設定される。

図４の格差修正データ１５Ｂによると、大項目１５Ｂ１のうち、街路条件に関しては、前面幅員の基準範囲（２〜３ｍ）が設定され、物件の前面幅員がその基準範囲より長ければ優ることになり、より短ければ劣ることになる。交通・接近条件に関しては、基準時間や基準距離が設定され、例えば、物件から最寄駅までの徒歩時間が基準時間（１０〜１５分）より短ければ優ることになり、より長ければ劣ることになる。環境条件に関しては、施設や設備の有無に応じて修正率（有は２％、無は−２％）が特定される。

続いて、建物賃貸料算定システム１は、補正係数等設定画面を表示部１２に表示し、その画面によりオペレータが入力部１３に入力した、補正係数等を取得し、記憶部１５に記憶する（Ｓ７０５）。図９は、補正係数等設定画面の構成を示す図である。補正係数等設定画面には、貸付物件に関する特別賃料係数の入力欄と、決定ボタンとが設定されている。そして、検索ヘルプにより、特別賃料係数の設定履歴を検索し、表示することが可能である。これによれば、過去の履歴を参考にして、特別賃料係数を決めることができる。なお、特別賃料係数が入力欄に入力され、決定ボタンがクリックされると、入力された特別賃料係数が貸付物件データ１５Ｃの特別賃料係数１５Ｃ１６として記憶部１５に記憶される。

そして、建物賃貸料算定システム１は、各種計算処理を実施する（Ｓ７０６）。詳細には、図１０の建物賃貸料算定表において、まず、比較物件ごとに、比準賃貸料を計算する。敷金等を受領する場合の比準賃貸料は、［実質賃貸料単価／（１＋格差累計）］により求められる。敷金等を受領しない場合の比準賃貸料は、［月額賃貸料単価／（１＋格差累計）］により求められる。実質賃貸料単価及び月額賃貸料単価を（１＋格差累計）で割るのは、（１＋格差累計）を１００％（基準値＝１＋０％）に換算したときの賃貸料（比準賃貸料）を求めるためである。次に、選択した比較物件の比準賃貸料の平均値を計算し、平均比準賃貸料とする。そして、貸付物件の貸付単価を、［平均比準賃貸料×（１＋貸付物件の格差累計）］により計算する。平均比準賃貸料に（１＋貸付物件の格差累計）を掛けるのは、基準値を（１＋貸付物件の格差累計）に換算したときの貸付単価を求めるためである。そして、貸付金額（賃貸料）を、［貸付単価×貸付物件の建物面積］により計算する。

さらに、建物賃貸料算定システム１は、建物賃貸料算定表を出力する（Ｓ７０７）。建物賃貸料算定表の出力の際は、表示部１２に表示してもよいし、プリンタにより印刷出力してもよいし、通信部１１及びネットワークを介して他のノードに送信してもよい。

図８は、図７のＳ７０２で近隣物件検索を行う際の処理を示すフローチャートである。本処理は、建物賃貸料算定システム１において、記憶部１５の検索条件データ１５Ｃ１に近隣条件１５Ｄ２が設定されていた場合に行われるものであり、物件の所在地（住所）と、緯度経度情報とを対応付けた位置データが記憶部１５に記憶され、用いられるものとする。

まず、建物賃貸料算定システム１は、位置データに基づいて貸付物件データ１５Ｃの所在地１５Ｃ１から緯度経度情報を特定する（Ｓ８０１）。次に、特定した緯度経度情報から近隣条件１５Ｄ２の指定範囲（例えば、１０ｋｍ以内）を緯度経度の範囲で示し、位置データに基づいてその範囲内の住所情報を抽出する（Ｓ８０２）。そして、抽出した住所情報に該当する所在地１５Ａ１を含む建物物件データ１５Ａを検索し、抽出する（Ｓ８０３）。

なお、上記実施の形態では、図１に示す建物賃貸料算定システム１内の各部を機能させるために、処理部１４で実行されるプログラムをコンピュータにより読み取り可能な記録媒体に記録し、その記録したプログラムをコンピュータに読み込ませ、実行させることにより、本発明の実施の形態に係る建物賃貸料算定システム１が実現されるものとする。この場合、プログラムをインターネット等のネットワーク経由でコンピュータに提供してもよいし、プログラムが書き込まれた半導体チップ等をコンピュータに組み込んでもよい。

以上説明した本発明の実施の形態によれば、建物賃貸料算定システム１により新たな貸付物件である建物の賃貸料を算定する際に、貸付物件データ１５Ｃに基づいて作成された検索条件データ１５Ｄに従って、地域内の物件を網羅した建物物件データ１５Ａを検索するので、必要な比較物件を検索するための時間を短縮することができる。次に、建物の条件ごとに修正率を記載した格差修正データ１５Ｂを用いて物件の修正率を特定し、格差累計や比準賃貸料を計算するので、担当者の経験や理解の程度に起因する賃貸料のブレがなくなり、適正な賃貸料を求めることができ、かつ、担当者の検討時間が不要になる。以上によれば、業務処理時間を短縮することができ、コストの削減及び時間の有効活用を図ることができる。

≪その他の実施の形態≫
以上、本発明を実施するための形態について説明したが、上記実施の形態は本発明の理解を容易にするためのものであり、本発明を限定して解釈するためのものではない。本発明はその趣旨を逸脱することなく変更、改良され得るとともに、本発明にはその等価物も含まれる。例えば、以下のような実施の形態が考えられる。

（１）上記実施の形態では建物の賃貸料の算定について説明したが、建物に限ることなく、他の賃貸物件でもよく、例えば、土地の賃貸料の算定に適用してもよい。その場合、物件に関するデータとして、構造や築年、設備等は不要になるが、建築条件の有無、固定資産税等が必要になる。

（２）上記実施の形態では環境条件（物件設備情報）として上下水道、都市ガス及び駐車場を記載したが、他の設備を考慮してもよく、例えば、テレビ、エアコン、電気温水器等が含まれていてもよい。その場合、物件ごとに特別賃料係数を設定する画面において、格差累計に加算すべき指数［単位：％］を設備の種類及び台数に応じて設定できるようにしてもよいし、建物賃貸料算定表のデータにおいて、環境条件として予め設定しておいてもよい。

（３）上記実施の形態では格差修正条件として街路条件、交通・接近条件及び環境条件について説明したが、他の条件を追加してもよく、例えば、築年数を追加してもよい。詳細には、平均的（標準的）な築年数を設定しておき、その築年数より短ければ優る（正の修正率を付与する）ことになり、より長ければ劣る（負の修正率を付与する）ことになる。

１ 建物賃貸料算定システム
１４ 処理部
１５ 記憶部
１５Ａ 建物物件データ（地域物件の属性データ）
１５Ｂ 格差修正データ（修正率データ）
１５Ｃ 貸付物件データ（対象物件の属性データ）
１５Ｄ 検索条件データ

Claims (4)

1. 所定の地域内にある賃貸物件である地域物件ごとに、当該地域物件の賃貸料、並びに、立地及び設備の少なくとも一方に関する複数の属性を含む属性データを予め記憶する手段と、
   前記属性ごとに、当該属性の優劣に応じた値と、所定の修正率とを対応付けた修正率データを予め記憶する手段と、
   賃貸料を算定すべき賃貸物件である対象物件の、賃貸料を除く前記属性データを取得する手段と、
   前記対象物件に類似した前記地域物件の属性データを検索し、その検索結果を比較物件の属性データとして取得する手段と、
   前記比較物件ごとに、前記修正率データに基づいて当該比較物件の各属性の前記修正率を特定し、各属性の前記修正率を合計して、前記比較物件ごとの修正率合計を算出する手段と、
   前記修正率データに基づいて前記対象物件の各属性の前記修正率を特定し、各属性の前記修正率を合計して、前記対象物件の修正率合計を算出する手段と、
   前記比較物件ごとの前記賃貸料及び前記修正率合計と、前記対象物件の修正率合計とに基づいて前記対象物件の賃貸料を計算する手段と、
   を備えることを特徴とする賃貸料算定システム。
2. 請求項１に記載の賃貸料算定システムであって、
   前記属性は、
   前記賃貸物件の前面幅員、最寄駅までの距離、都心までの距離、並びに、上水道、下水道、都市ガス及び駐車場の有無を含む
   ことを特徴とする賃貸料算定システム。
3. 請求項１又は請求項２に記載の賃貸料算定システムであって、
   前記対象物件に類似した前記地域物件の属性データを検索する条件は、
   前記地域物件が、前記対象物件の用途地域と同じであること、前記対象物件の所在地から所定距離内にあること、及び、前記対象物件の建物面積に基づく所定の範囲内にあることの少なくとも１つを含む
   ことを特徴とする賃貸料算定システム。
4. 請求項１ないし請求項３のいずれか一項に記載の賃貸料算定システムであって、
   前記修正率は、各属性の値を所定の基準値に変更したときの賃貸料を計算するための増減割合であり、
   前記対象物件の賃貸料を計算する手段は、
   前記比較物件ごとに、当該比較物件の前記賃貸料及び前記修正率合計から、前記属性の値を前記基準値に変更したときの賃貸料である比準賃貸料を計算する手段と、
   前記比較物件ごとの前記比準賃貸料を平均して、平均比準賃貸料を算出する手段と、
   前記平均比準賃貸料と、前記対象物件の修正率合計とから前記対象物件の賃貸料を計算する手段と、
   を含むことを特徴とする賃貸料算定システム。