KR101686742B1 - 표준 임대차 가격에 기반한 공증 서비스 및 표준 임대차 가격 결정 방법 - Google Patents

표준 임대차 가격에 기반한 공증 서비스 및 표준 임대차 가격 결정 방법 Download PDF

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Abstract

표준 임대차 가격에 기반한 공증 서비스가 개시된다. 일 실시예에 따른 서버는 임대차계약을 위한 계좌에 대한 입금내역을 확인하고, 계좌와 연동된 부동산에 대응하는 표준 임대차 가격을 획득하며, 입금내역이 표준 임대차 가격과 관련된 조건을 만족하는지 여부를 판단한다.

Description

표준 임대차 가격에 기반한 공증 서비스 및 표준 임대차 가격 결정 방법{NOTARIZATION SERVICE BASED ON STANDARD LEASE PRICE AND METHOD FOR DETERMINING THE STANDARD LEASE PRICE}
아래 실시예들은 표준 임대차 가격에 기반한 공증 서비스 및 표준 임대차 가격 결정 방법에 관한 것이다.
본 발명의 배경이 되는 기술은 다음의 문헌에 개시되어 있다.
1) 한국 공개특허공보 제2010-0021849호 (2010.02.26 공개)
2) 한국 공개특허공보 제2012-0028504호 (2012.03.23 공개)
부동산 정책 및 규제 변동으로 인하여 전세 수요가 많아지고 있다. 전세 계약은 외국에서는 찾아보기 어려운 우리나라 고유의 관습상 부동산 대차 계약이다. 임차인은 임대인에게 전세금을 지급하고, 타인의 부동산을 용도에 따라 사용 및/또는 수익하며, 전세 계약의 종료 시 임차인은 전세금을 반환 받는다.
부동산 매매 시장의 불안으로 인하여 전세 계약을 위한 보증금은 매매 가격의 90%에 육박할 정도로 치솟고 있으나, 적절한 전세 보증금을 산정하는 방식이나 이를 공증할 수단은 마련되어 있지 않다. 또한, 전통적인 관습 상 월세 계약의 가격은 전세 보증금에 비례하여 결정되므로, 전세 가격의 안정화와 더불어 월세 가격의 안정화도 필요하다.
천정부지로 치솟는 부동산 임대차 가격의 안정화 및 중·서민의 주거 안정화를 위하여, 표준 임대차 가격에 기반한 공증 서비스가 요구된다. 또한, 표준 임대차 가격을 산정하는 방법이 요구된다.
일 측에 따른 서버의 동작 방법은 임대차계약을 위한 계좌에 대한 입금내역을 확인하는 단계; 상기 계좌와 연동된 부동산에 대응하는 표준 임대차 가격을 획득하는 단계; 상기 입금내역이 상기 표준 임대차 가격과 관련된 조건을 만족하는지 여부를 판단하는 단계; 및 상기 판단 결과를 제공하는 단계를 포함한다.
상기 임대차계약과 관련된 조건은 상기 입금내역이 상기 표준 임대차 가격 이하일 조건; 및 상기 입금내역이 상기 표준 임대차 가격을 기준으로 미리 정해진 범위 이내일 조건 중 적어도 하나를 포함할 수 있다.
상기 표준 임대차 가격과 관련된 조건을 만족하는지 여부를 판단하는 단계는 상기 입금내역의 입금자와 상기 임대차계약의 임차인이 일치할 조건을 판단하는 단계를 더 포함할 수 있다.
상기 표준 임대차 가격은 상기 계좌와 연동된 부동산의 낙찰율, 상기 입지 정보, 상기 기본 편익 정보, 및 상기 지역 편익 정보 중 적어도 하나로부터 산출된 평가 점수; 및 상기 계좌와 연동된 부동산의 가격 정보에 기초하여 결정될 수 있다.
상기 가격 정보는 상기 계좌와 연동된 부동산의 실 거래 가격; 상기 계좌와 연동된 부동산의 분양 가격; 상기 계좌와 연동된 부동산의 소액 보증 가격; 및 상기 계좌와 연동된 부동산의 공시 가격 중 적어도 하나를 포함할 수 있다.
상기 평가 점수는 제1 평가 기준에 따라 상기 낙찰율을 평가한 점수; 제2 평가 기준에 따라 상기 입지 정보를 평가한 점수; 제3 평가 기준에 따라 상기 기본 편익 정보를 평가한 점수; 및 제4 평가 기준에 따라 상기 지역 편익 정보를 평가한 점수 중 적어도 하나를 포함할 수 있다.
상기 표준 임대차 가격은 표준 전세가 및 표준 월세가 중 적어도 하나를 포함할 수 있다.
상기 표준 임대차 가격을 획득하는 단계는 데이터베이스로부터 상기 계좌와 연동된 부동산을 검색하는 단계를 포함할 수 있다.
상기 표준 임대차 가격을 획득하는 단계는 상기 검색된 부동산에 대응하여 미리 결정된 표준 임대차 가격을 수신하는 단계; 및 상기 검색된 부동산과 관련된 정보를 수신하고, 상기 수신된 정보에 기초하여 상기 표준 임대차 가격을 결정하는 단계 중 적어도 하나를 더 포함할 수 있다.
상기 서버의 동작 방법은 상기 임대차계약의 임대인과 관련된 정보를 수신하는 단계; 상기 임대차계약의 대상이 되는 부동산과 관련된 정보를 수신하는 단계; 및 상기 임대인과 관련된 정보 및 상기 부동산과 관련된 정보에 기초하여 신규 계좌를 개설하는 단계를 더 포함할 수 있다.
상기 서버의 동작 방법은 상기 임대차계약의 임차인과 관련된 정보를 수신하는 단계; 상기 임대차계약의 계약내용을 수신하는 단계; 및 상기 임차인과 관련된 정보 및 상기 계약내용에 기초하여 상기 신규 계좌에 종속하는 가상 계좌를 개설하는 단계를 더 포함할 수 있다.
상기 입금내역은 상기 임대차계약에 따라 지정된 기간에 입금된 비용의 합산내역을 포함할 수 있다.
상기 서버의 동작 방법은 상기 부동산을 지정하여, 상기 조건을 만족하는지 여부를 문의하는 요청을 수신하는 단계; 및 상기 부동산과 연동된 계좌를 검색하는 단계를 더 포함하고, 상기 판단 결과를 제공하는 단계는 상기 요청에 대한 응답으로, 상기 판단 결과를 회신하는 단계를 포함할 수 있다.
일 측에 따른 표준 임대차 가격 결정 방법은 부동산의 실 거래 가격 및 상기 부동산의 낙찰율에 기초하여 예비 임대차 가격을 결정하는 단계; 상기 부동산의 입지 정보, 기본 편익 정보, 및 지역 편익 정보 중 적어도 하나에 기초하여, 보정 파라미터를 결정하는 단계; 및 상기 예비 임대차 가격 및 상기 보정 파라미터에 기초하여, 상기 부동산의 표준 임대차 가격을 결정하는 단계를 포함한다.
상기 예비 임대차 가격을 결정하는 단계는 상기 부동산의 실 거래 가격 및 상기 부동산의 낙찰율을 곱한 가격에서 상기 부동산의 소액 임차 보증 가격을 제외한 가격으로 상기 예비 임대차 가격을 결정하는 단계를 포함할 수 있다.
상기 보정 파라미터를 결정하는 단계는 미리 정해진 평가 기준에 따라 상기 입지 정보, 상기 기본 편익 정보, 및 상기 지역 편익 정보 중 적어도 하나를 평가함으로써, 상기 보정 파라미터를 결정하는 단계를 포함할 수 있다.
상기 보정 파라미터는 상기 예비 임대차 가격을 가감하는 비율을 포함할 수 있다.
상기 표준 임대차 가격 결정 방법은 상기 표준 임대차 가격을 공시하는 단계를 더 포함할 수 있다.
도 1은 일 실시예에 따른 표준 임대차 가격에 기반한 공증 서비스를 제공하는 시스템을 설명하는 도면.
도 2는 일 실시예에 따른 표준 임대차 가격에 기반한 공증 통장을 관리하는 서버의 동작 방법을 나타낸 동작 흐름도.
도 3은 일 실시예에 따른 표준 임대차 가격 결정 방법을 설명하는 도면.
도 4는 일 실시예에 따른 기본 편익 평점표를 설명하는 도면.
도 5는 일 실시예에 따른 입지 및 지역 편익 평점표를 설명하는 도면.
도 6은 다른 실시예에 따른 표준 임대차 가격 결정 방법을 나타낸 동작 흐름도.
도 7은 일 실시예에 따른 표준 임대차 가격 결정 시스템을 활용한 서비스 시나리오를 설명하는 도면.
본 명세서에서 개시되어 있는 본 발명의 개념에 따른 실시예들에 대해서 특정한 구조적 또는 기능적 설명들은 단지 본 발명의 개념에 따른 실시예들을 설명하기 위한 목적으로 예시된 것으로서, 본 발명의 개념에 따른 실시예들은 다양한 형태로 실시될 수 있으며 본 명세서에 설명된 실시예들에 한정되지 않는다.
본 발명의 개념에 따른 실시예들은 다양한 변경들을 가할 수 있고 여러 가지 형태들을 가질 수 있으므로 실시예들을 도면에 예시하고 본 명세서에 상세하게 설명하고자 한다. 그러나, 이는 본 발명의 개념에 따른 실시예들을 특정한 개시형태들에 대해 한정하려는 것이 아니며, 본 발명의 사상 및 기술 범위에 포함되는 변경, 균등물, 또는 대체물을 포함한다.
제1 또는 제2 등의 용어를 다양한 구성요소들을 설명하는데 사용될 수 있지만, 상기 구성요소들은 상기 용어들에 의해 한정되어서는 안 된다. 상기 용어들은 하나의 구성요소를 다른 구성요소로부터 구별하는 목적으로만, 예를 들어 본 발명의 개념에 따른 권리 범위로부터 이탈되지 않은 채, 제1 구성요소는 제2 구성요소로 명명될 수 있고, 유사하게 제2 구성요소는 제1 구성요소로도 명명될 수 있다.
어떤 구성요소가 다른 구성요소에 "연결되어" 있다거나 "접속되어" 있다고 언급된 때에는, 그 다른 구성요소에 직접적으로 연결되어 있거나 또는 접속되어 있을 수도 있지만, 중간에 다른 구성요소가 존재할 수도 있다고 이해되어야 할 것이다. 반면에, 어떤 구성요소가 다른 구성요소에 "직접 연결되어" 있다거나 "직접 접속되어" 있다고 언급된 때에는, 중간에 다른 구성요소가 존재하지 않는 것으로 이해되어야 할 것이다. 구성요소들 간의 관계를 설명하는 표현들, 예를 들어 "~사이에"와 "바로~사이에" 또는 "~에 이웃하는"과 "~에 직접 이웃하는" 등도 마찬가지로 해석되어야 한다.
본 명세서에서 사용한 용어는 단지 특정한 실시예들을 설명하기 위해 사용된 것으로, 본 발명을 한정하려는 의도가 아니다. 단수의 표현은 문맥상 명백하게 다르게 뜻하지 않는 한, 복수의 표현을 포함한다. 본 명세서에서, "포함하다" 또는 "가지다" 등의 용어는 설시된 특징, 숫자, 단계, 동작, 구성요소, 부분품 또는 이들을 조합한 것이 존재함으로 지정하려는 것이지, 하나 또는 그 이상의 다른 특징들이나 숫자, 단계, 동작, 구성요소, 부분품 또는 이들을 조합한 것들의 존재 또는 부가 가능성을 미리 배제하지 않는 것으로 이해되어야 한다.
다르게 정의되지 않는 한, 기술적이거나 과학적인 용어를 포함해서 여기서 사용되는 모든 용어들은 본 발명이 속하는 기술 분야에서 통상의 지식을 가진 자에 의해 일반적으로 이해되는 것과 동일한 의미를 가진다. 일반적으로 사용되는 사전에 정의되어 있는 것과 같은 용어들은 관련 기술의 문맥상 가지는 의미와 일치하는 의미를 갖는 것으로 해석되어야 하며, 본 명세서에서 명백하게 정의하지 않는 한, 이상적이거나 과도하게 형식적인 의미로 해석되지 않는다.
이하, 실시예들을 첨부된 도면을 참조하여 상세하게 설명한다. 각 도면에 제시된 동일한 참조 부호는 동일한 부재를 나타낸다.
도 1은 일 실시예에 따른 표준 임대차 가격에 기반한 공증 서비스를 제공하는 시스템을 설명하는 도면이다. 도 1을 참조하면, 일 실시예에 따른 서버(110)는 금융기관의 서버로, 예를 들어 은행 서버일 수 있다. 서버(110)는 은행 데이터베이스(115)와 연동되어, 은행 데이터베이스(115)에 저장된 다양한 정보에 접근할 수 있다.
서버(110)는 표준 임대차 가격 결정 시스템(120)과 연동될 수 있다. 표준 임대차 가격 결정 시스템(120)은 하나 또는 그 이상의 프로세서, 하드웨어, 또는 이들의 다양한 조합으로 구현될 수 있다. 표준 임대차 가격 결정 시스템(120)은 부동산 정보 데이터베이스(125)와 연동되어, 부동산정보 데이터베이스(125)에 저장된 다양한 정보에 접근할 수 있다. 경우에 따라, 표준 임대차 가격 결정 시스템(120)은 서버(110) 내에 구현될 수도 있다.
표준 임대차 가격 결정 시스템(120)은 부동산정보 데이터베이스(125)를 이용하여, 특정 부동산에 대한 표준 임대차 가격을 결정할 수 있다. 표준 임대차 가격 결정 시스템(120)이 표준 임대차 가격을 결정하는 동작에 관한 보다 상세한 사항은 후술한다.
서버(110)는 임대차계약을 위한 계좌를 관리할 수 있다. 임대차계약을 위한 계좌는 일반적인 계좌와 달리, 임대인과 관련된 정보(이하, '임대인 정보'라고 함) 및 임대차계약의 대상이 되는 부동산과 관련된 정보(이하, '부동산 정보'라고 함)에 기초하여 개설된 계좌일 수 있다. 임대차계약에 따른 비용을 공증한다는 의미로, 임대차계약을 위한 계좌는 공증 계좌, 공증 전용 계좌, 공증 통장, 또는 공증 전용 통장이라고 지칭될 수 있다. 일 예로, 표 1을 참조하면, 서버(110)는 공증 통장을 위하여, 계좌를 특정하는 정보, 계좌의 주인이자 임대차계약의 임대인인 고객을 특정하는 정보, 및 임대차계약의 대상이 되는 부동산을 특정하는 정보를 관리 할 수 있다. 해당 정보는 은행 데이터베이스(115)에 저장될 수 있다.
계좌번호 012-34-567890 (임대차계약을 위한 공증 계좌)
예금주 (임대인) 홍길동 (주민등록번호: XXXXXX-XXXXXXX)
부동산 서울시 강남구 대치동 C 아파트 101동 907호
표 2를 참조하면, 서버(110)는 임차인을 특정하는 정보(이하, '임차인 정보'라고 함), 및 임대차계약의 계약내용과 관련된 정보(이하, '계약 정보'라고 함)를 더 관리할 수 있다. 계약 정보는 임대차계약의 유형, 임대차 기간, 임대차 비용, 임대차 비용 지불 기간, 특약사항 등을 포함할 수 있다. 임대차계약의 유형은 전/월세인지 여부, 또는 주택/상가 임대 여부 등을 포함할 수 있다. 이러한 정보 또한 은행 데이터베이스(115)에 저장될 수 있다.
임차인 김철수 (주민등록번호: YYYYYY-YYYYYYY)
임대차계약의 유형 ■ 주택 □ 상가
■ 전세 □ 월세 □ 반 전세
임대차 기간 2015.07.01 ~ 2017.06.30
서버(110)는 임대인 정보 및 부동산 정보를 수신하고, 수신된 임대인 정보 및 부동산 정보에 기초하여 임대차계약을 위한 신규 계좌를 개설할 수 있다. 또는, 서버(110)는 임차인 정보 및 계약 정보를 더 수신하고, 임대인 정보, 부동산 정보, 임차인 정보, 및 계약 정보에 기초하여 임대차계약을 위한 신규 계좌를 개설할 수 있다.
서버(110)는 임대인 정보 및 부동산 정보에 기초하여 본 계좌를 개설하고, 해당 부동산에 대한 개별 임대차계약에 따라 가상 계좌를 개설할 수도 있다. 가상 계좌는 본 계좌에 종속하는 계좌일 수 있다. 예를 들어, 서버(110)는 본 계좌가 개설된 이후, 임차인 정보 및 계약 정보에 기초하여 본 계좌에 종속하는 가상 계좌를 개설할 수 있다. 임차인 정보 및/또는 계약 정보는 임대인에 의하여 입력되거나, 임차인에 의하여 입력될 수 있다. 서버(110)는 객원 단말기, 은행 내 비치된 전용 단말기, 또는 네트워크를 통한 고객 단말기에 해당 정보를 입력할 수 있도록 하는 인터페이스를 제공할 수 있다.
서버(110)는 공증 계좌에 임대차 비용이 입금되면, 그 입금내역을 확인할 수 있다. 서버(110)는 은행 데이터베이스(115)를 이용하여, 입금내역이 확인된 공증 계좌와 연동된 부동산(이하, '계좌 연동 부동산'이라고 함)을 검색할 수 있다. 서버(110)는 계좌 연동 부동산에 대응하는 표준 임대차 가격을 표준 임대차 가격 결정 시스템(120)을 이용하여 획득할 수 있다.
일 예로, 서버(110)는 계좌 연동 부동산에 대응하는 표준 임대차 가격을 표준 임대차 가격 결정 시스템(120)에 문의할 수 있다. 이 경우, 표준 임대차 가격 결정 시스템(120)은 부동산정보 데이터베이스(125)를 이용하여, 계좌 연동 부동산의 표준 임대차 가격을 결정하고, 결정된 표준 임대차 가격을 서버(110)로 반환할 수 있다. 경우에 따라, 표준 임대차 가격 결정 시스템(120)은 다양한 부동산의 표준 임대차 가격을 미리 결정해 놓을 수 있다. 이 경우, 표준 임대차 가격 결정 시스템(120)은 서버(110)의 요청에 반응하여, 계좌 연동 부동산에 대응하여 미리 결정된 표준 임대차 가격을 반환할 수 있다.
다른 예로, 표준 임대차 가격 결정 시스템(120)은 서버(110)에 포함되도록 구현될 수 있다. 이 경우, 서버(110)는 부동산정보 데이터베이스(125)를 이용하여, 계좌 연동 부동산과 관련된 정보를 수집하고, 수집된 정보에 기초하여 계좌 연동 부동산의 표준 임대차 가격을 결정할 수 있다.
서버(110)는 공증 계좌로의 입금내역이 계좌 연동 부동산의 표준 임대차 가격과 관련된 조건을 만족하는지 여부를 판단할 수 있다. 계좌 연동 부동산의 표준 임대차 가격과 관련된 조건은 다양하게 설정될 수 있다.
일 예로, 서버(110)는 공증 계좌로의 입금내역이 계좌 연동 부동산의 표준 임대차 가격 이하인지 여부를 판단할 수 있다. 서버(110)는 공증 계좌로의 입금내역이 계좌 연동 부동산의 표준 임대차 가격 이하인 경우, 표준 임대차 가격과 관련된 조건을 만족한다고 판단하고 그 결과를 출력할 수 있다.
입금내역은 임대차계약에 따라 지정된 기간에 입금된 비용의 합산내역을 포함할 수 있다. 예를 들어, 입금내역은 전세계약을 위한 계약금, 중도금, 잔금의 합산내역일 수 있다.
다른 예로, 서버(110)는 공증 계좌로의 입금내역이 계좌 연동 부동산의 표준 임대차 가격을 기준으로 미리 정해진 범위(예를 들어, ±3%) 이내인지 여부를 판단할 수 있다. 서버(110)는 공증 계좌로의 입금내역이 계좌 연동 부동산의 표준 임대차 가격을 기준으로 미리 정해진 범위 이내인 경우, 표준 임대차 가격과 관련된 조건을 만족한다고 판단할 수 있다.
또 다른 예로, 계좌 연동 부동산의 표준 임대차 가격은 범위(이하, '표준 범위'라고 함)로 결정될 수 있다. 이 경우, 서버(110)는 공증 계좌로의 입금내역이 표준 범위 이내에 포함되는지 여부를 판단할 수 있다. 또는, 서버(110)는 공증 계좌로의 입금내역이 표준 범위에 포함되는 특정 가격 이하인지 여부를 판단할 수도 있다. 예를 들어, 계좌 연동 부동산의 표준 임대차 가격이 3억 ~ 3억 3천으로 결정되는 경우, 서버(110)는 공증 계좌로의 입금내역이 표준 범위의 최대치인 3억 3천 이하인지 여부를 판단할 수 있다.
서버(110)는 입금된 금액뿐 아니라, 공증 계좌로 입금한 입금자가 임대차계약의 임차인과 일치하는지 여부를 판단하는 등 다양한 정보에 기초한 판단을 더 수행할 수 있다.
서버(110)는 판단 결과를 제공할 수 있다. 일 예로, 서버(110)는 부동산을 특정하면서, 해당 부동산의 임대차 가격이 표준 임대차 가격에 따른 조건을 만족하는지 여부를 문의하는 요청을 수신할 수 있다. 서버(110)는 수신된 요청에 대한 반응으로, 해당 부동산과 연동된 공증 계좌를 검색하고, 그 공증 계좌로의 입금내역을 확인함으로써 해당 부동산의 임대차 가격이 표준 임대차 가격에 따른 조건을 만족하는지 여부를 판단할 수 있다. 서버(110)는 판단 결과를 반환할 수 있다.
다른 예로, 서버(110)는 미리 정해진 시점 또는 주기에 다양한 부동산들 각각의 임대차 가격이 표준 임대차 가격에 따른 조건을 만족하는지 여부를 자동으로 검사한 뒤, 판단 결과를 미리 연동된 서버로 제공할 수 있다. 예를 들어, 미리 연동된 서버는 국세청 서버, 국토 해양부 서버, 지방자치단체 서버 등일 수 있다. 미리 정해진 시점은 임대차 계약 별로 임대차 비용이 지불되기로 한 시점에 맞게 설정되거나, 공증 계좌로의 입금내역이 확인된 시점 등으로 다양하게 설정될 수 있다.
실시예들은 금융기관, 정부, 건설, 부동산(주택 또는 상가 등) 관련 산업에 적용될 수 있다. 예를 들어, 실시예들은 부동산 임대차 가격을 산정하기 위한 가격 검증 시스템에 적용될 수 있다. 실시예들은 금융거래를 통하여 전세 보증금을 공증하는 기술을 제공함으로써, 부동산 임대차 가격의 안정화에 기여할 수 있다.
실시예들은 높은 전·월세 가격이 부동산 시장에 미치는 이상적 기류를 선 순환 구조로 전환함으로써, 중·서민의 주거안정화에 기여할 수 있다. 실시예들은 임대인을 단순히 불로소득을 올리는 투기적 사업가가 아닌 전·월세 가격 상승 문제 해결을 위한 적극적인 임대시장 참여자로 이끌어 낼 수 있다. 예를 들어, 표준 임대차 가격으로 임대인이 임대 시장에 참여하는 경우, 공증 전용 통장을 통한 보증금을 기준으로 세액 공제 해택을 제공하는 제도가 마련될 수 있다. 세액 공제 금액은 예금 금리 대비 현재 전·월세 수익률에 기초하여 산정될 수 있다. 나아가, 표준 임대차 가격을 준수하는 임대인에게 건물의 감가상각비를 지원해 준다거나, 노후 주택의 정비를 보조해 주는 제도들이 마련될 수 있다. 공증 전용 통장이 임대인 또는 예비 임대인의 투자처로 활용됨으로써, 실시예들은 적극적 임대인을 확대시키는 데 기여할 수 있다.
실시예들은 공증 전용 통장을 이용하여 표준 임대차 가격의 왜곡거래를 방지할 수 있으며, 관련 정부 정책의 신규 도입에 기여할 수 있다. 예를 들어, 실시예들은 임대 사업자의 임대소득에 과세하되, 세제 혜택의 부여 및 임대주택 감가상각 인정, 주택 노후 정비 보전 등 다양한 임대업자 지원 제도가 마련될 수 있는 기술적 기반을 제공할 수 있다.
실시예들은 중·서민의 실질적 주거 안정화를 위하여 수요자 중심의 주택 제공을 위한 기준이 되는 표준 임대차 가격 제도의 도입에 기여할 수 있다. 예를 들어, 실시예들을 통하여, 공증 전용 통장에 입금된 보증금이 표준 임대차 가격 이하인 경우에 한하여 임대차 보호법이 적용되도록 하는 제도가 마련될 수 있다. 공증 전용 통장을 관리하는 금융기관이 선정되는 경우, 해당 금융기관이 공증 전용 통장을 통하여 얻는 수익금의 일부(예를 들어 50%)를 정부 세원으로 납부하도록 할 수도 있다.
이처럼, 실시예들은 전·월세 가격의 안정화 및 중·서민의 주거 안정화에 기여하고, 금융기관의 새로운 수익모델 및 정부의 새로운 세수모델을 제시하며, 부동산 시장으로 양질의 투자자들을 유입시키는 효과를 가져올 수 있다.
도 2는 일 실시예에 따른 표준 임대차 가격에 기반한 공증 통장을 관리하는 서버의 동작 방법을 나타낸 동작 흐름도이다. 도 2를 참조하면, 일 실시예에 따른 서버는 단계(210)에서 임대차계약을 위한 공증 계좌에 대한 입금내역을 확인한다. 서버는 단계(220)에서 공증 계좌와 연동된 부동산에 대응하는 표준 임대차 가격을 획득한다. 서버는 단계(230)에서 입금내역이 표준 임대차 가격과 관련된 조건을 만족하는지 여부를 판단한다. 서버는 단계(240)에서 판단 결과를 제공한다.
도 2에 도시된 각 단계들에는 도 1을 참조하여 기술한 사항들이 그대로 적용될 수 있다. 예를 들어, 도 2에 도시된 각 단계들은 도 1의 서버(110)에 의하여 수행될 수 있다. 이에, 중복된 기술은 생략한다.
도 3 내지 도 6은 실시예들에 따른 표준 임대차 가격 결정 방법을 설명하는 도면들이다. 도 3을 참조하면, 일 실시예에 따른 표준 임대차 가격 결정 시스템은 다양한 평가 항목들을 이용하여 표준 임대차 가격을 결정할 수 있다. 일 예로, 표 3을 참조하면, 표준 가격 결정 시스템은 부동산 가격, 입지 정보, 기본 편익 정보, 지역 편익 정보 등에 기초하여 표준 임대차 가격을 결정할 수 있다.
평가 항목 비고
부동산 가격 실 거래 가격, 분양가, 매매가, 지역별 주거형태별 경락율, 지역별 소액보증금, 국토교통부 데이터베이스를 이용한 공시가격 등
입지 정보 부동산의 위치, 한국 통계 정보 서비스(KOSIS) 또는 안정행정부 데이터베이스를 이용한 지역의 총 인구수, 세대 수, 세대 당 인구수, 남자 인구수, 여자 인구수, 남녀 비율 등
기본 편익 정보 총 세대 수, 평형 별 면적, 입주 년도, 재건축 여부, 주상복합 여부, 주차 정보, 방향, 욕실 수, 난방 연료, 엘리베이터 여부 등
지역 편익 정보 교육시설, 편의시설, 역세권 여부, 주변지역 정보, 교통 등
금리 예금 금리, 대출 금리, 국고채 금리 등
부동산 가격은 표준 임대차 가격을 결정하고자 하는 부동산(이하, '대상 부동산'이라고 함)의 실 거래 가격 등 가격 정보에 기초하여 결정될 수 있다. 또한, 부동산 가격은 대상 부동산과 실질적으로 동일 또는 유사한 조건의 다른 부동산의 가격 정보에 기초하여 결정될 수도 있다. 예를 들어, 대상 부동산이 아파트인 경우, 대상 부동산과 동일 지역에 위치한 동일 평형의 가격 정보를 활용하여 대상 부동산의 부동산 가격이 결정될 수 있다.
표준 가격 결정 시스템은 도 3에 도시된 것과 같이, 지리적 위치 항목, 낙찰율 항목, 기본 편익 시설 항목, 입지 및 지역 편익 항목에 대하여 각각 항목 점수를 결정할 수 있다. 각각의 항목 점수는 해당 항목의 평점표에 기초하여 결정될 수 있다. 표준 가격 결정 시스템은 다양한 부동산 정보를 포함하는 데이터베이스로부터 필요한 정보를 추출하고, 추출된 정보를 이용하여 각각의 항목 점수를 결정할 수 있다.
예를 들어, 지리적 위치 항목의 항목 점수는 부동산의 지리적 위치가 서울시 강남3구, 서울시 그 외 지역, 광역시, 특별법에 의한 신도시, 수도권 1지역, 수도권 2지역, 기타 시인지 여부에 따라 차등적으로 결정될 수 있다. 또한, 낙찰율의 항목 점수는 부동산의 낙찰율이 몇 퍼센트 이상 구간에 해당하는지 여부에 따라 차등적으로 결정될 수 있다. 낙찰율은 예정 가격에 대한 입찰 금액 또는 계약 금액의 비율을 의미한다. 낙찰율과 관련된 정보는 지방법원의 데이터베이스로부터 획득될 수 있다.
기본 편익 시설 항목의 항목 점수는 도 4의 평점표에 기초하여 결정될 수 있다. 도 4의 평점표는 표 3의 기본 편익 정보에 해당하는 세부 평가 항목들로 구성될 수 있다. 입지 및 지역 편익 항목의 항목 점수는 도 5의 평점표에 기초하여 결정될 수 있다. 도 5의 평점표는 표 3의 입지 정보 및 지역 편익 정보에 해당하는 세부 평가 항목들로 구성될 수 있다.
계산된 항목 점수들은 가중치/배점에 따라 환산 평점으로 치환되고, 환산 평점의 합으로 총점이 계산될 수 있다. 표준 가격 결정 시스템은 부동산의 실 거래 가격에 총점의 백분율을 곱하여, 표준 전세 가격을 결정할 수 있다. 또한, 표준 가격 결정 시스템은 표준 전세 가격이 결정되면, 금리를 이용하여 표준 월세 가격을 결정할 수 있다.
도 3 내지 도 5를 통하여 전술한 사항들은 예시적인 사항들에 해당하고, 실시예들은 다양하게 변형될 수 있다. 예를 들어, 도 6을 참조하면, 일 실시예에 따른 표준 가격 결정 시스템은 우선 예비 임대차 가격을 결정한 뒤, 보정 파라미터에 따라 표준 임대차 가격을 결정할 수 있다.
보다 구체적으로, 표준 가격 결정 시스템은 단계(610)에서 부동산의 실 거래 가격 및 부동산의 낙찰율에 기초하여 예비 임대차 가격을 결정할 수 있다. 예를 들어, 표준 가격 결정 시스템은 부동산의 실 거래 가격과 낙찰율을 곱하여 예비 임대차 가격을 계산할 수 있다. 또는, 표준 가격 결정 시스템은 부동산의 실 거래 가격과 낙찰율을 곱한 가격에서 해당 부동산의 소액 임차 보증 가격을 제외한 가격으로 예비 임대차 가격을 결정할 수 있다.
표준 가격 결정 시스템은 단계(620)에서 부동산의 입지 정보, 기본 편익 정보, 및 지역 편익 정보 중 적어도 하나에 기초하여 보정 파라미터를 결정할 수 있다. 예를 들어, 보정 파라미터는 도 3 내지 도 5를 통하여 전술한 방식에 따라 점수로 계산될 수 있다.
표준 가격 결정 시스템은 단계(630)에서 예비 임대차 가격 및 보정 파라미터에 기초하여 표준 임대차 가격을 결정할 수 있다. 일 예로, 보정 파라미터는 예비 임대차 가격을 가감하는 비율에 대응할 수 있다. 표 4를 참조하면, 보정 파라미터로 계산된 점수는 가감 비율과 매칭될 수 있다. 이 경우, 표준 가격 결정 시스템은 예비 임대차 가격에서 보정 파라미터에 따른 가감 비율을 적용하여, 표준 임대차 가격을 결정할 수 있다.
점수 가감 비율
90점 이상 + 20%
70점 이상 + 10%
50점 이상 - 10%
50점 미만 - 20%
표 4의 보정 파라미터와 가감 비율 사이의 매칭 관계는 예시적인 사항에 불과하고, 구체적인 매칭 관계는 다양하게 변형될 수 있다.
도 7은 일 실시예에 따른 표준 임대차 가격 결정 시스템을 활용한 서비스 시나리오를 설명하는 도면이다. 도 7을 참조하면, 표준 임대차 가격 결정 시스템(120)은 웹 서버(720)와 연동될 수 있다. 웹 서버(720)는 표준 임대차 가격 결정 시스템(120)에 의하여 결정된 표준 임대차 가격을 공시하는 웹 서비스를 제공할 수 있다. 이러한 웹 서비스를 통하여 누구든지 표준 임대차 가격에 관한 정보를 획득할 수 있다. 실시예들은 부동산 임대차 시장의 투명화에 기여할 수 있다.
표준 임대차 가격 결정 시스템(120)은 전용 인터페이스(710)와 연동될 수 있다. 표준 임대차 가격 결정 시스템(120)은 전용 인터페이스(710)를 통하여 국세청, 금융기관, 국토해양부, 지자체 등에서 요구하는 정보를 제공할 수 있다.
이상에서 설명된 실시예들은 하드웨어 구성요소, 소프트웨어 구성요소, 및/또는 하드웨어 구성요소 및 소프트웨어 구성요소의 조합으로 구현될 수 있다. 예를 들어, 실시예들에서 설명된 장치, 방법 및 구성요소는, 예를 들어, 프로세서, 콘트롤러, ALU(arithmetic logic unit), 디지털 신호 프로세서(digital signal processor), 마이크로컴퓨터, FPGA(field programmable gate array), PLU(programmable logic unit), 마이크로프로세서, 또는 명령(instruction)을 실행하고 응답할 수 있는 다른 어떠한 장치와 같이, 하나 이상의 범용 컴퓨터 또는 특수 목적 컴퓨터를 이용하여 구현될 수 있다. 처리 장치는 운영 체제(OS) 및 상기 운영 체제 상에서 수행되는 하나 이상의 소프트웨어 애플리케이션을 수행할 수 있다. 또한, 처리 장치는 소프트웨어의 실행에 응답하여, 데이터를 접근, 저장, 조작, 처리 및 생성할 수도 있다. 이해의 편의를 위하여, 처리 장치는 하나가 사용되는 것으로 설명된 경우도 있지만, 해당 기술분야에서 통상의 지식을 가진 자는, 처리 장치가 복수 개의 처리 요소(processing element) 및/또는 복수 유형의 처리 요소를 포함할 수 있음을 알 수 있다. 예를 들어, 처리 장치는 복수 개의 프로세서 또는 하나의 프로세서 및 하나의 콘트롤러를 포함할 수 있다. 또한, 병렬 프로세서(parallel processor)와 같은, 다른 처리 구성(processing configuration)도 가능하다.
소프트웨어는 컴퓨터 프로그램(computer program), 코드(code), 명령(instruction), 또는 이들 중 하나 이상의 조합을 포함할 수 있으며, 원하는 대로 동작하도록 처리 장치를 구성하거나 독립적으로 또는 결합적으로(collectively) 처리 장치를 명령할 수 있다. 소프트웨어 및/또는 데이터는, 처리 장치에 의하여 해석되거나 처리 장치에 명령 또는 데이터를 제공하기 위하여, 어떤 유형의 기계, 구성요소(component), 물리적 장치, 가상 장치(virtual equipment), 컴퓨터 저장 매체 또는 장치, 또는 전송되는 신호 파(signal wave)에 영구적으로, 또는 일시적으로 구체화(embody)될 수 있다. 소프트웨어는 네트워크로 연결된 컴퓨터 시스템 상에 분산되어서, 분산된 방법으로 저장되거나 실행될 수도 있다. 소프트웨어 및 데이터는 하나 이상의 컴퓨터 판독 가능 기록 매체에 저장될 수 있다.
실시예에 따른 방법은 다양한 컴퓨터 수단을 통하여 수행될 수 있는 프로그램 명령 형태로 구현되어 컴퓨터 판독 가능 매체에 기록될 수 있다. 상기 컴퓨터 판독 가능 매체는 프로그램 명령, 데이터 파일, 데이터 구조 등을 단독으로 또는 조합하여 포함할 수 있다. 상기 매체에 기록되는 프로그램 명령은 실시예를 위하여 특별히 설계되고 구성된 것들이거나 컴퓨터 소프트웨어 당업자에게 공지되어 사용 가능한 것일 수도 있다. 컴퓨터 판독 가능 기록 매체의 예에는 하드 디스크, 플로피 디스크 및 자기 테이프와 같은 자기 매체(magnetic media), CD-ROM, DVD와 같은 광기록 매체(optical media), 플롭티컬 디스크(floptical disk)와 같은 자기-광 매체(magneto-optical media), 및 롬(ROM), 램(RAM), 플래시 메모리 등과 같은 프로그램 명령을 저장하고 수행하도록 특별히 구성된 하드웨어 장치가 포함된다. 프로그램 명령의 예에는 컴파일러에 의해 만들어지는 것과 같은 기계어 코드뿐만 아니라 인터프리터 등을 사용해서 컴퓨터에 의해서 실행될 수 있는 고급 언어 코드를 포함한다. 상기된 하드웨어 장치는 실시예의 동작을 수행하기 위해 하나 이상의 소프트웨어 모듈로서 작동하도록 구성될 수 있으며, 그 역도 마찬가지이다.
이상과 같이 비록 한정된 도면에 의해 실시예들이 설명되었으나, 해당 기술분야에서 통상의 지식을 가진 자라면 상기의 기재로부터 다양한 수정 및 변형이 가능하다. 예를 들어, 설명된 기술들이 설명된 방법과 다른 순서로 수행되거나, 및/또는 설명된 시스템, 구조, 장치, 회로 등의 구성요소들이 설명된 방법과 다른 형태로 결합 또는 조합되거나, 다른 구성요소 또는 균등물에 의하여 대치되거나 치환되더라도 적절한 결과가 달성될 수 있다. 그러므로, 다른 구현들, 다른 실시예들 및 특허청구범위와 균등한 것들도 후술하는 특허청구범위의 범위에 속한다.

Claims (20)

  1. 임대차계약을 위한 계좌에 대한 입금내역을 확인하는 단계;
    상기 계좌와 연동된 부동산에 대응하는 표준 임대차 가격을 획득하는 단계;
    상기 입금내역이 상기 표준 임대차 가격과 관련된 조건을 만족하는지 여부를 판단하는 단계; 및
    상기 판단 결과를 제공하는 단계를 포함하고,
    상기 가격을 획득하는 단계는
    상기 계좌와 연동된 부동산의 가격 정보 및 낙찰율에 기초하여 예비 임대차 가격을 결정하는 단계;
    상기 부동산의 입지 정보, 기본 편익정보 및 지역 편익정보로부터 산출된 평가 점수에 기초하여 보정 파라미터를 결정하는 단계; 및
    상기 예비 임대차 가격 및 상기 보정 파라미터에 기초하여, 상기 부동산의 표준 임대차 가격을 획득하는 단계;를 포함하며,
    상기 가격 정보는
    상기 계좌와 연동된 부동산의 실 거래 가격;
    상기 계좌와 연동된 부동산의 분양 가격;
    상기 계좌와 연동된 부동산의 소액 보증 가격; 및
    상기 계좌와 연동된 부동산의 공시 가격을 포함하고,
    상기 평가 점수는
    제1 평가 기준에 따라 상기 낙찰율을 평가한 점수;
    제2 평가 기준에 따라 상기 입지 정보를 평가한 점수;
    제3 평가 기준에 따라 상기 기본 편익정보를 평가한 점수; 및
    제4 평가 기준에 따라 상기 지역 편익정보를 평가한 점수를 포함하며,
    상기 임대차 가격과 관련된 조건은
    상기 입금내역이 상기 표준 임대차 가격 이하일 조건; 및
    상기 입금내역이 상기 표준 임대차 가격을 기준으로 미리 정해진 범위 이내일 조건중 적어도 하나를 포함하는, 서버의 동작 방법.
  2. 삭제
  3. 제1항에 있어서,
    상기 표준 임대차 가격과 관련된 조건을 만족하는지 여부를 판단하는 단계는
    상기 입금내역의 입금자와 상기 임대차계약의 임차인이 일치할 조건을 판단하는 단계
    를 더 포함하는, 서버의 동작 방법.
  4. 삭제
  5. 삭제
  6. 삭제
  7. 제1항에 있어서,
    상기 표준 임대차 가격은
    표준 전세가 및 표준 월세가 중 적어도 하나를 포함하는, 서버의 동작 방법.
  8. 제1항에 있어서,
    상기 표준 임대차 가격을 획득하는 단계는
    데이터베이스로부터 상기 계좌와 연동된 부동산을 검색하는 단계
    를 포함하는, 서버의 동작 방법.
  9. 제8항에 있어서,
    상기 표준 임대차 가격을 획득하는 단계는
    상기 검색된 부동산에 대응하여 미리 결정된 표준 임대차 가격을 수신하는 단계; 및
    상기 검색된 부동산과 관련된 정보를 수신하고, 상기 수신된 정보에 기초하여 상기 표준 임대차 가격을 결정하는 단계
    중 적어도 하나를 더 포함하는, 서버의 동작 방법.
  10. 제1항에 있어서,
    상기 임대차계약의 임대인과 관련된 정보를 수신하는 단계;
    상기 임대차계약의 대상이 되는 부동산과 관련된 정보를 수신하는 단계; 및
    상기 임대인과 관련된 정보 및 상기 부동산과 관련된 정보에 기초하여 신규 계좌를 개설하는 단계
    를 더 포함하는, 서버의 동작 방법.
  11. 제10항에 있어서,
    상기 임대차계약의 임차인과 관련된 정보를 수신하는 단계;
    상기 임대차계약의 계약내용을 수신하는 단계; 및
    상기 임차인과 관련된 정보 및 상기 계약내용에 기초하여 상기 신규 계좌에 종속하는 가상 계좌를 개설하는 단계
    를 더 포함하는, 서버의 동작 방법.
  12. 제1항에 있어서,
    상기 입금내역은
    상기 임대차계약에 따라 지정된 기간에 입금된 비용의 합산내역을 포함하는, 서버의 동작 방법.
  13. 제1항에 있어서,
    상기 부동산을 지정하여, 상기 조건을 만족하는지 여부를 문의하는 요청을 수신하는 단계; 및
    상기 부동산과 연동된 계좌를 검색하는 단계
    를 더 포함하고,
    상기 판단 결과를 제공하는 단계는
    상기 요청에 대한 응답으로, 상기 판단 결과를 회신하는 단계
    를 포함하는, 서버의 동작 방법.
  14. 삭제
  15. 삭제
  16. 삭제
  17. 삭제
  18. 삭제
  19. 제1항, 제3항, 제7항 내지 제13항 중에서 어느 하나의 항의 방법을 실행시키기 위한 프로그램이 기록된 컴퓨터 판독 가능한 기록 매체.
  20. 하드웨어와 결합되어 제1항, 제3항, 제7항 내지 제13항 중 어느 하나의 항의 방법을 실행시키기 위하여 매체에 저장된 컴퓨터 프로그램.
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