KR20140094261A - 부동산 임차인 보호 방법 - Google Patents

부동산 임차인 보호 방법 Download PDF

Info

Publication number
KR20140094261A
KR20140094261A KR1020130006856A KR20130006856A KR20140094261A KR 20140094261 A KR20140094261 A KR 20140094261A KR 1020130006856 A KR1020130006856 A KR 1020130006856A KR 20130006856 A KR20130006856 A KR 20130006856A KR 20140094261 A KR20140094261 A KR 20140094261A
Authority
KR
South Korea
Prior art keywords
deposit
tenant
amount
information
expected
Prior art date
Application number
KR1020130006856A
Other languages
English (en)
Inventor
정보근
Original Assignee
정보근
Priority date (The priority date is an assumption and is not a legal conclusion. Google has not performed a legal analysis and makes no representation as to the accuracy of the date listed.)
Filing date
Publication date
Application filed by 정보근 filed Critical 정보근
Priority to KR1020130006856A priority Critical patent/KR20140094261A/ko
Publication of KR20140094261A publication Critical patent/KR20140094261A/ko

Links

Images

Classifications

    • G—PHYSICS
    • G06—COMPUTING; CALCULATING OR COUNTING
    • G06Q—INFORMATION AND COMMUNICATION TECHNOLOGY [ICT] SPECIALLY ADAPTED FOR ADMINISTRATIVE, COMMERCIAL, FINANCIAL, MANAGERIAL OR SUPERVISORY PURPOSES; SYSTEMS OR METHODS SPECIALLY ADAPTED FOR ADMINISTRATIVE, COMMERCIAL, FINANCIAL, MANAGERIAL OR SUPERVISORY PURPOSES, NOT OTHERWISE PROVIDED FOR
    • G06Q50/00—Information and communication technology [ICT] specially adapted for implementation of business processes of specific business sectors, e.g. utilities or tourism
    • G06Q50/10—Services
    • G06Q50/16—Real estate
    • G06Q50/163—Real estate management

Landscapes

  • Business, Economics & Management (AREA)
  • Tourism & Hospitality (AREA)
  • Health & Medical Sciences (AREA)
  • Economics (AREA)
  • General Health & Medical Sciences (AREA)
  • Human Resources & Organizations (AREA)
  • Marketing (AREA)
  • Primary Health Care (AREA)
  • Strategic Management (AREA)
  • Physics & Mathematics (AREA)
  • General Business, Economics & Management (AREA)
  • General Physics & Mathematics (AREA)
  • Engineering & Computer Science (AREA)
  • Theoretical Computer Science (AREA)
  • Management, Administration, Business Operations System, And Electronic Commerce (AREA)

Abstract

본 발명은, 웹서버가 회원으로 가입한 임차인의 임차부동산에 대한 등기부등본상 권리정보를 등기소서버로부터 획득하여 상기 데이터베이스에 저장하는 권리정보 획득/저장 단계; 상기 웹서버가 상기 임차부동산에 적용될 수 있는 시세를 시세정보서버로부터 획득하여 상기 데이터베이스에 저장하는 시세정보 획득/저장 단계; 상기 웹서버가 상기 임차부동산에 적용될 수 있는 매각가율을 경매정보서버로부터 획득하여 상기 데이터베이스에 저장하는 매각가율정보 획득/저장 단계; 상기 웹서버가 상기 임차부동산의 경매에 소요될 예상경매비용을 산출하여 상기 데이터베이스에 저장하는 예상경매비용 산출/저장 단계; 및 상기 웹서버가 상기 권리정보, 시세, 매각가율, 예상경매비용 및 상기 임차인이 지급한 보증금을 이용하여 상기 임차인이 반환받을 수 있는 예상반환보증금을 산출하고 상기 임차인에게 통지하는 예상반환보증금 산출/통지 단계;를 포함하는 부동산 임차인 보호 방법을 제공한다.

Description

부동산 임차인 보호 방법{METHOD FOR PROTECTING REAL ESTATE LESSEE}
본 발명은 부동산 임차인 보호 방법에 관한 것으로, 더욱 상세하게는 임차인이 반환받을 수 있는 보증금 및 임차 부동산에 대하여 다시 임대차 계약을 체결할 때의 적정 보증금인상액을 자동으로 계산하여 임차인에게 알려줄 수 있는 부동산 임차인 보호 방법에 관한 것이다.
우리나라의 부동산 임대차는 크게 전세와 보증부 월세로 분류된다.
전세 계약을 체결한 경우, 임차인은 전세금 명목의 보증금을 부동산의 소유자인 임대인에게 지급한 후 상기 부동산을 계약 기간 동안 사용할 수 있다. 그리고 계약 기간이 만료되면 임차인은 임대인으로부터 보증금을 반환받을 수 있다.
보증부 월세 계약을 체결한 경우, 임차인은 일정 금액의 보증금을 임대인에게 예치한 후 임대료를 매달 임대인에게 지급하면서 부동산을 계약 기간 동안 사용할 수 있다. 그리고 계약 기간이 만료되면 임차인은 임대인으로부터 보증금을 반환받을 수 있다.
한편, 부동산을 임차하고자 할 경우 임차인은 우선 임차할 부동산을 탐색한 후, 특정 부동산에 대하여 부동산 소유자와 임대차 계약을 체결한다. 이후 임차인은 계약된 날짜에 잔금을 지불하고 임차 부동산에 입주하는데, 이때 임차인은 전입신고를 하고 확정일자를 받아 보증금에 대하여 대항력을 갖춘다.
이와 같은 일련의 절차를 밟은 임차인은 계약 종료일까지 임차 부동산을 사용하게 되는데, 이 사용 기간 동안 대부분의 임차인은 임차 부동산의 현황에 크게 관심을 갖지 않는다. 그러나 이러한 경우에는, 임차 부동산의 가치 하락과 같은 이유로 인해 보증금 중 일부 또는 전부를 반환받을 수 없는 상황이 발생하여도, 임차인은 이를 알지 못하여 나중에 불이익을 받을 수 있다. 따라서 임차인은 확정일자를 받았기 때문에 보증금을 모두 반환받을 수 있다는 안일한 생각을 버리고, 임차 부동산을 사용하는 기간 동안에도 임차 부동산과 관련하여 발생하는 사항들을 수시로 확인할 필요가 있다.
그런데 임차인이 임차 부동산과 관련하여 발생하는 사항들을 수시로 확인하기 위해서는 매번 여러 공공기관들에 의해 운영되는 웹사이트에 접속하거나 상기 공공기관들을 방문하여 자료를 획득해야 하므로 번거롭다. 또한 상기 웹사이트나 공공기관들로부터 정보를 획득하였다 하더라도 이 자료의 분석을 제대로 할 수 없어서, 임차인은 반환받을 보증금이 얼마인지를 가늠하기가 쉽지 않다.
등록특허 제0962737호는 이와 같은 문제를 해결하기 위한 임차보증금 반환 분석방법을 개시하고 있다. 상기 임차보증금 반환 분석방법은 사용자로부터 입력받은 소재지번의 부동산에 대하여, 부동산 물건 정보, 관련 사진 정보, 등기부 권리분석 정보, 토기 이용계획 정보, 부동산 관련 정책 정보 등을 수집한 후, 이를 이용하여 사용자가 반환받을 수 있는 임차 보증금을 계산하여 사용자에게 실시간으로 제공한다.
임차인이 임대차 계약의 만료 시점에서 보증금을 반환받지 못하는 상황은 임차 부동산이 경매에 부쳐질 때 발생하는데, 이는 낙찰가가 경매수수료 지불 및 선순위 권리자 배당에 사용된 이후 임차인에게 배당되기 때문이다. 따라서 임차인이 반환받을 수 있는 보증금의 계산은 임차 부동산이 경매에 부쳐진다는 가정 하에 이루어져야 정확하다.
그러나 등록특허 제0962737호의 임차보증금 반환 분석방법은 위와 같은 가정 하에 이루어지지 않는바, 임차인이 반환받을 수 있는 보증금을 정확하게 계산할 수 없다.
이에 본 발명은 임차인이 반환받을 수 있는 보증금을 더욱 정확하게 계산한 후 이를 임차인에게 알려줄 수 있는 부동산 임차인 보호 방법을 제공하고자 한다. 또한 본 발명은 이에 더하여 임차 부동산에 대하여 다시 임대차 계약을 체결할 때의 적정 보증금인상액을 계산한 후 이를 임차인에게 알려줄 수 있는 부동산 임차인 보호 방법도 제공하고자 한다.
본 발명은, 웹서버가 회원으로 가입한 임차인의 임차부동산에 대한 등기부등본상 권리정보를 등기소서버로부터 획득하여 상기 데이터베이스에 저장하는 권리정보 획득/저장 단계; 상기 웹서버가 상기 임차부동산에 적용될 수 있는 시세를 시세정보서버로부터 획득하여 상기 데이터베이스에 저장하는 시세정보 획득/저장 단계; 상기 웹서버가 상기 임차부동산에 적용될 수 있는 매각가율을 경매정보서버로부터 획득하여 상기 데이터베이스에 저장하는 매각가율정보 획득/저장 단계; 상기 웹서버가 상기 임차부동산의 경매에 소요될 예상경매비용을 산출하여 상기 데이터베이스에 저장하는 예상경매비용 산출/저장 단계; 및 상기 웹서버가 상기 권리정보, 시세, 매각가율, 예상경매비용 및 상기 임차인이 지급한 보증금을 이용하여 상기 임차인이 반환받을 수 있는 예상반환보증금을 산출하고 상기 임차인에게 통지하는 예상반환보증금 산출/통지 단계;를 포함하는 부동산 임차인 보호 방법을 제공한다.
상기 예상반환보증금 산출/통지 단계는, 상기 시세에 상기 매각가율을 곱하여 상기 임차 부동산에 대한 예상낙찰가를 산출하는 예상낙찰가 산출 단계; 상기 권리정보로부터 상기 임차인이 받은 확정일자 이전의 선순위 채권총액을 산출한 후, 상기 예상낙찰가로부터 상기 예상경매비용 및 상기 선순위 채권총액을 차감하여 상기 임차인에게 배당될 것으로 예상되는 예상배당액을 산출하는 예상배당액 산출 단계; 및 상기 보증금과 상기 예상배당액을 이용하여 상기 예상반환보증금을 산출하는 예상반환보증금 산출 단계;를 포함한다.
상기 예상반환보증금 산출 단계에서는, 상기 예상배당액이 상기 보증금 이상이면 상기 보증금이 상기 예상반환보증금으로 되고, 상기 예상배당액이 상기 보증금보다 작으면 상기 예상배당액이 상기 예상반환보증금으로 된다.
상기 부동산 임차인 보호 방법은, 상기 웹서버가 상기 임차부동산의 임차를 위해 상기 임차인이 대출한 대출금의 잔액을 대출정보서버로부터 획득하여 상기 데이터베이스에 저장하는 대출정보 획득/저장 단계;를 포함한다. 이 경우, 상기 웹서버는 상기 예상반환보증금 산출/통지 단계에서 상기 대출금의 잔액도 고려하여 상기 예상반환보증금을 산출한다.
보다 구체적으로 상기 대출금 잔액이 고려되는 경우, 상기 예상반환보증금 산출/통지 단계는, 상기 시세에 상기 매각가율을 곱하여 상기 임차 부동산에 대한 예상낙찰가를 산출하는 예상낙찰가 산출 단계; 상기 권리정보로부터 상기 임차인이 받은 확정일자 이전의 선순위 채권총액을 산출한 후, 상기 예상낙찰가로부터 상기 예상경매비용 및 상기 선순위 채권총액을 차감하여 상기 임차인에게 배당될 것으로 예상되는 예상배당액을 산출하는 예상배당액 산출 단계; 및 상기 보증금과 상기 예상배당액과 상기 대출금의 잔액을 이용하여 상기 예상반환보증금을 산출하는 예상반환보증금 산출 단계;를 포함한다.
그리고 상기 예상반환보증금 산출 단계에서는, 상기 예상배당액이 상기 보증금 이상이면 상기 보증금에서 상기 대출금의 잔액을 차감한 금액이 상기 예상반환보증금으로 되고, 상기 예상배당액이 상기 보증금보다 작으면 상기 예상배당액에서 상기 대출금의 잔액을 차감한 금액이 상기 예상반환보증금으로 된다.
예상반환보증금 산출/통지 단계에서, 상기 웹서버는 상기 권리정보로부터 상기 임차인이 받은 확정일자 이후의 후순위 채권총액을 산출한 후, 상기 예상배당액에서 상기 보증금과 상기 후순위 채권총액을 차감하여 적정 보증금인상액을 산출하고 이를 임차인에게 통지한다.
본 발명에 의하면, 임차인이 반환받을 수 있을 것으로 예상되는 예상반환보증금의 산출시 임차부동산에 대한 매각가율 및 예상경매비용, 그리고 임차인의 대출금 잔액이 고려되기 때문에 상기 예상반환보증금이 보다 정확하게 산출될 수 있다.
또한 본 발명에 의하면, 동일 임차부동산에 대하여 동일 당사자 간에 다시 임대차 계약이 체결될 때 임차인은 임대인이 요구한 보증금인상액이 적절한지 여부를 판단할 수 있는 기준을 제공받을 수 있다.
도 1은 본 발명에 따른 부동산 임차인 보호 방법을 수행하는 시스템을 도시한 것이다.
도 2는 본 발명에 따른 부동산 임차인 보호 방법을 도시한 순서도이다.
이하, 본 발명에 따른 부동산 임차인 보호 방법의 바람직한 실시예들을 도면을 참조하여 상세하게 설명한다. 이하에서 사용된 용어나 단어는 통상적이거나 사전적인 의미로 한정해서 해석되어서는 아니되며, 발명자는 그 자신의 발명을 최선의 방법으로 설명하기 위해 용어의 개념을 적절하게 정의할 수 있다는 원칙에 입각하여 본 발명의 기술적 사상에 부합하는 의미와 개념으로 해석되어야할 것이다.
본 발명에 따른 부동산 임차인 보호 방법은 도 1에 도시된 바와 같은 시스템(100)에 의해 수행된다. 이 시스템(100)은 통신망을 통해 임차인 단말기(130)와 연결된 웹서버(110)를 포함한다. 상기 웹서버(110)는 통신망을 통해 등기소서버(140), 시세정보서버(150), 경매정보서버(160) 및 대출정보서버(170)와 연결되어 있고, 데이터베이스(120)와도 연결되어 있다.
상기 부동산 임차인 보호 방법은 현재 부동산을 임차하고 있는 임차인이 반환받을 수 있을 것으로 예상되는 예상반환보증금 및 동일 부동산에 대한 재계약시의 적정 보증금인상액을 산출하고 이를 임차인에게 통지하기 위한 것으로서, 도 2에 도시된 바와 같이, 권리정보 획득/저장 단계(S110a, S110b)와, 시세정보 획득/저장 단계(S120a, S120b)와, 매각가율정보 획득/저장 단계(S130a, S130b)와, 예상경매비용 산출/저장 단계(S140a, 140b)와, 예상반환보증금 산출/통지 단계(S160a, S160b, S160c)를 포함한다. 그런데 위와 같은 단계들이 수행되기 위해서는 임차인의 회원가입이 선행되어야 하는바, 이에 대하여 먼저 설명한다.
본 발명에 의해 구현되는 서비스를 제공받기 위해서는 임차인이 회원으로 가입하여야 한다. 회원가입은 임차인이 자신의 단말기(130)를 이용하여 상기 웹서버(110)에 의해 제공되는 웹사이트를 방문한 후 개인정보, 임차정보 등의 정보를 입력하는 형태로 이루어진다. 여기서 상기 개인정보는 임차인의 이름, 주민등록번호, 아이디, 비밀번호, 이메일 주소, 휴대폰 번호 등을 포함하고, 상기 임차정보는 임차인이 임차한 임차부동산의 주소, 임차인이 임차부동산에 대하여 받은 확정일자, 임차인이 임차부동산에 대하여 지급한 보증금, 임대차계약 만료일 등을 포함한다. 상기 웹서버(110)는 임차인으로부터 입력받은 개인정보와 임차정보를 데이터베이스(120)에 저장한다.
상기 권리정보 획득/저장 단계(S110a, 110b)에서는 웹서버(110)가 임차부동산에 대한 등기부등본상 권리정보를 등기소서버(140)로부터 획득하여 데이터베이스(120)에 저장한다.
이를 위해, 웹서버(110)는 데이터베이스(120)에 저장된 임차부동산 주소를 등기소서버(140)로 전달하면서 상기 임차부동산에 대한 권리정보를 요청하고, 등기소서버(140)로부터 요청 권리정보를 수신한다. 또한 웹서버(110)는 수신한 권리정보를 데이터베이스(120)에 저장하는데, 이때 데이터베이스(120)에 저장된 확정일자 이전의 선순위 권리정보(선순위 채권자, 선순위 채권액, 선순위 채권의 등록일 등)뿐만 아니라 그 이후의 후순위 권리정보(후순위 채권자, 후순위 채권액, 후순의 채권의 등록일 등)도 모두 저장한다. 상기 선순위 권리정보는 상기 예상반환보증금의 산출에 사용되고, 후순위 권리정보는 상기 적정 보증금인상액의 산출에 사용된다.
한편, 상기 등기소서버(140)로 활용될 수 있는 것으로는 대법원인터넷등기소라는 명칭의 웹사이트(http://www.iros.go.kr)를 제공하는 서버를 들 수 있다.
상기 시세정보 획득/저장 단계(S120a, 120b)에서는 웹서버(110)가 시세정보서버(150)로부터 임차부동산에 적용될 수 있는 시세를 획득하여 데이터베이스(120)에 저장한다.
여기서 상기 시세정보서버(150)로는 국토해양부실거래가라는 명칭의 웹사이트(http://rt.mltm.go.kr)를 제공하는 서버(이하, "국토해양부서버"라 함), 부동산 114라는 명칭의 웹사이트(http://www.r114.com)나 부동산1번지라는 명칭의 웹사이트(http://www.speedbank.co.kr)를 제공하는 서버(이하, "민간기관서버"라 함), KB부동산이라는 명칭의 웹사이트(http://nland.kbstar.com)를 제공하는 서버(이하, "금융기관서버"라 함) 등과 같은 다양한 서버들이 활용될 수 있다.
시세정보 획득/저장 단계(S120a, 120b)에서 웹서버(110)는 국토해양부서버, 민간기관서버 및 금융기관서버에 미리 매겨진 순서대로 미리 정해진 조건을 전달하여 정보를 요청한다.
예컨대, 위 서버들의 미리 매겨진 순위가 국토해양부서버, 민간기관서버 및 금융기관서버의 순이고, 상기 임차부동산이 A아파트 가동 1005호라면, 웹서버(110)는 우선 국토해양부서버에 A아파트에 대한 최근 3개월의 실거래가들을 요청하게 된다. 이때, 국토해양부서버로부터 요청한 실거래가들을 획득하면 웹서버(110)는 최하실거래가 및 최고실거래가를 임차부동산의 시세로 하여 데이터베이스(120)에 저장한다. 한편, A아파트라는 조건은 다르게 설정될 수도 있고(A아파트 가동 등), 3개월이라는 조건 또한 다르게 설정될 수 있다(1개월 등).
반면, 국토해양부서버로부터 해당 조건의 실거래가가 없다는 회신이 있으면 웹서버(110)는 민간기관서버에 A아파트에 대한 현재의 시세를 요청하게 된다. 그리고 민간기관서버로부터 요청한 시세를 획득하면 웹서버(110)는 최하시세 및 최고시세를 임차부동산의 시세로 하여 데이터베이스(120)에 저장한다.
만일 민간기관서버로부터도 해당 조건의 실거래가가 없다는 회신이 있으면 웹서버(110)는 금융기관서버에 A아파트에 대한 현재의 시세를 요청하게 된다. 그리고 금융기관서버로부터 요청한 시세를 획득하면 웹서버(110)는 최하시세 및 최고시세를 임차부동산의 시세로 하여 데이터베이스(120)에 저장한다.
앞선 설명에 의하면 데이터베이스(120)에는 임차부동산의 시세가 최저값과 최고값으로 저장된다. 그러나 이와 달리 웹서버(110)는 상기 최저값과 최고값을 가공한 후 그 가공된 값을 임차부동산의 시세로 하여 데이터베이스(120)에 저장할 수도 있다. 상기 가공은 최저값과 최고값의 평균을 구하는 형태, 임차부동산의 층수에 따라 상기 평균에 가중치를 곱하는 형태 등과 같이 다양하게 이루어질 수 있다.
상기 매각가율정보 획득/저장 단계(S130a, S130b)에서는 웹서버(110)가 임차부동산에 대하여 적용될 수 있는 매각가율을 경매정보서버(160)로부터 획득하여 데이터베이스(120)에 저장한다.
이를 위해, 웹서버(110)는 데이터베이스(120)에 저장된 임차부동산 주소를 경매정보서버(160)로 전달하면서 상기 임차부동산에 대한 매각가율을 요청하고, 경매정보서버(160)로부터 상기 임차부동산 주소가 속한 최소행정단위(읍/면/동)의 매각가율을 수신한다. 또한 웹서버(110)는 수신한 매각가율를 데이터베이스(120)에 저장한다. 상기 경매정보서버(160)로 활용될 수 있는 것으로는 대법원법원경매정보라는 명칭의 웹사이트(http://www.courtauction.go.kr)를 제공하는 서버를 들 수 있다.
상기 예상경매비용 산출/저장 단계(S140a, S140b)에서는 웹서버(110)가 데이터베이스(120)에 저장된 임차부동산의 시세에 상기 매각가율을 곱하여 예상낙찰가를 산출한 후, 이 예상낙찰가와 상기 시세와 데이터베이스(120)에 미리 저장되어 있는 경매비용 테이블을 이용하여 임차부동산의 경매에 소요될 예상경매비용을 산출하여 데이터베이스(120)에 저장한다. 여기서 경매비용은 매각수수료와 감정수수료를 합한 금액을 의미한다.
웹서버(110)는 상기 예상낙찰가를 경매비용 테이블에 포함된 아래의 매각수수료 산출식에 대입하여 매각수수료를 산출하고, 상기 시세를 경매비용 테이블에 포함된 아래의 감정수수료 산출식에 대입하여 감정수수료를 산출한 후, 상기 매각수수료와 감정수수료를 합하여 상기 예상경매비용을 산출한다.
[매각수수료 산출식](단위 : 원)
예상낙찰가*0.02+5,000 (예상낙찰가≤1천만원)
(예상낙찰가-1천만원)*0.015+203,000 (1천만원<예상낙찰가≤5천만원 이하)
(예상낙찰가-5천만원)*0.01+803,000 (5천만원<예상낙찰가≤1억원)
(예상낙찰가-1억원)*0.005+1,303,000 (1억원<예상낙찰가≤3억원)
(예상낙찰가-3억원)*0.003+2,303,000 (3억원<예상낙찰가≤5억원)
(예상낙찰가-5억원)*0.002+2,903,000 (5억원<예상낙찰가≤10억원)
3,903,000원 (10억원<예상낙찰가)
[감정수수료 산출식](단위 : 원)
150,000 (시세≤5천만원)
(시세*0.0011+95,000)*0.8 (5천만원<시세≤5억원)
(시세*0.0009+195,000)*0.8 (5억원<시세≤10억원)
(시세*0.0008+295,000)*0.8 (10억원<시세≤50억원)
(시세*0.0007+795,000)*0.8 (50억원<시세≤100억원)
(시세*0.0006+1,795,000)*0.8 (100억원<시세≤500억원)
(시세*0.0005+6,795,000원)*0.8 (500억원<시세≤1000억원)
(시세*0.0004+16,795,000)*0.8 (100억원<시세)
한편, "집행관에게 지급할 부동산 경매수수료의 예납 및 지급에 관한 예규"에 따라 상기 산출식들은 "집행관수수료규칙"에 규정되어 있다. 따라서 "집행관수료규칙"이 개정되면 웹서버(110)의 운영자는 이에 맞추어 상기 산출식들을 변경한다.
상기 예상반환보증금 산출/통지 단계(S160a, 160b, 160c)에서는 웹서버(110)가 임차인이 반환받을 수 있을 것으로 예상되는 예상반환보증금을 산출 및 저장하고 임차인에게 통지한다.
이때 웹서버(110)는 임차인이 받은 상기 확정일자 이전의 선순위 채권총액을 데이터베이스(120)에 저장된 권리정보로부터 산출하고 저장한 후, 시세에 매각가율을 곱하여 산출 및 저장된 상기 예상낙찰가로부터 상기 예상경매비용 및 선순위 채권총액을 감하여 임차인에게 배당될 것으로 예상되는 예상배당액을 산출 및 저장한다. 이를 수식으로 정리하면 아래와 같다.
예상배당액 = 예상낙찰가 - 예상경매비용 - 선순위 채권총액
(단, 예상낙찰가 = 시세 * 매각가율)
이후 웹서버(110)는 예상배당액과 임차인의 보증금 간 대소를 판단하고, 예상배당액이 보증금 이상이면 보증금을 예상반환보증금으로 하고, 예상배당액이 보증금보다 작으면 예상배당액을 예상반환보증금으로 한다. 이를 수식으로 정리하면 아래와 같다.
예상반환보증금 = 보증금 (예상배당액이 보증금 이상인 경우)
예상반환보증금 = 예상배당액 (예상배당액이 보증금보다 작은 경우)
이후 웹서버(110)는 산출한 예상반환보증금을 데이터베이스(120)에 저장하고 임차인이 회원가입시 입력한 이메일 주소나 휴대폰 번호로 통지한다. 이때, 웹서버(110)는 상기 예상반환보증금뿐만 아니라 이의 산출근거들(시세, 매각가율, 예상낙찰가, 예상경매비용, 선순위 채권총액, 보증금)도 함께 통지할 수 있다.
한편, 임차인이 임차부동산의 보증금 중 일부를 금융기관으로부터 대출하여 임대인에게 지급하는 경우가 있다. 이 경우, 임차부동산이 경매에 부쳐져 낙찰되면 임차인에게 대출을 해준 금융기관은 대출금을 임차인의 배당액으로부터 압류하게 된다. 따라서 임차인은 배당액으로부터 대출금을 차감한 금액을 실제로 반환받게 되어 상기 예상반환보증금이 달라지는 문제가 발생한다.
이러한 문제를 해결하기 위해 본 발명은 대출정보 획득/저장 단계(S150a, S150b)를 포함하고, 웹서버(110)는 상기 예상반환보증금 산출/저장 단계(S160a, S160b, S160c)에서 상기 대출금까지 고려한다.
상기 대출정보 획득/저장 단계(S150a, S150b)에서는 웹서버(110)가 회원가입시 임차인이 입력한 주민등록번호, 이름 등의 정보를 이용하여 금융기관이나 신용조회회사 서버(대출정보서버)(170)로부터 임차인이 보증금과 관련하여 대출한 대출금의 잔액을 획득하여 데이터베이스(120)에 저장한다.
한편, 회원 가입 시 임차인으로 하여금 대출정보(보증금과 관련한 대출금 잔액, 대출기관, 매월 상환액, 대출 만료일 등)를 입력하게 할 수 있는데, 이러한 경우에는 권리정보 획득/저장 단계(S110a, 110b)에서 이미 대출금 잔액이 데이터베이스(120)에 저장되기 때문에 상기 대출금정보 획득/저장 단계(S150a, S150b)는 수행되지 않는다.
상기 웹서버(110)는 예상반환보증금 산출/저장 단계(S160a, S160b, S160c)에서 상기 예상배당액과 임차인의 보증금 간 대소를 판단하고, 예상배당액이 보증금이상이면 보증금에서 상기 대출금 잔액을 차감한 금액을 예상반환보증금으로 하고, 예상배당액이 보증금보다 작으면 예상배당액에서 대출금 잔액을 차감한 금액을 예상반환보증금으로 한다. 이를 수식으로 정리하면 아래와 같다.
예상반환보증금 = 보증금 - 대출금 잔액 (예상배당액이 보증금 이상인 경우)
예상반환보증금 = 예상배당액 - 대출금 잔액 (예상배당액이 보증금보다 작은 경우)
상기 웹서버(110)는 예상반환보증금 및/또는 이의 산출근거들을 통지하는 단계(S160c)를 임차인이 회원가입시 입력한 임대차계약 만료일까지 정기적으로 수행한다. 그리고 웹서버(110)는 상기 통지 단계(S160c)를 수행할 때마다 그 이전의 단계들(S110a, S110b, S120a, S120b, S130a, S130b, S140a, S140b, S150a, S150b, S160a, S160b)을 먼저 수행한다.
이상과 같은 본 발명에 따르면 임차인은 자신이 반환받을 수 있다고 예상되는 예상반환보증금을 정기적으로 확인할 수 있게 된다. 그러나 임대차계약의 만료시점에 임대인이 보증금의 인상을 요구하였을 때 임대인이 요구하는 보증금인상액이 적절한지까지는 알 수는 없다. 특히 보증금인상액의 경우에는 그 인상액에 대하여 받은 확정일자로 대항력이 갖추어지게 되는바, 만일 처음 보증금에 대한 확정일자 이후에 후순위 권리가 등기부등본에 등록되었다면 이 후순위 권리로 인해 임차인이 보증금인상액을 반환받을 수 없는 상황이 발생할 수 있다.
이러한 문제를 해결하기 위해 본 발명에서는 웹서버(110)가 예상반환보증금 산출/통지 단계(S160a, S160b, S160c)에서 적정 보증금인상액을 산출 및 저장하고 이를 임차인에게 통지한다.
적정 보증금인상액 산출을 위해 웹서버(110)는 우선 데이터베이스(120)에 저장된 권리정보로부터 상기 확정일자 이후의 후순위 채권총액을 산출한다. 그리고 상기 예상배당액에서 상기 보증금과 후순위 채권총액을 차감한 값을 적정 보증금인상액으로 한다. 이를 수식으로 정리하면 아래와 같다
적정 보증금인상액 = 예상배당액 - 보증금 - 후순위 채권총액
이후 웹서버(110)는 이렇게 산출된 적정 보증금인상액을 데이터베이스(120)에 저장하고, 예상반환보증금과 함께 임차인에게 통지한다.
이상과 같이, 본 발명은 비록 한정된 실시예와 도면에 의해 설명되었으나, 본 발명은 이것에 의해 한정되지 않으며 본 발명이 속하는 기술분야에서 통상의 지식을 가진 자에 의해 본 발명의 기술사상과 아래에 기재될 특허청구범위의 균등범위 내에서 다양하게 수정 및 변형될 수 있음은 물론이다.
110 : 웹서버 120 : 데이터베이스
130 : 임차인 단말기 140 : 등기소서버
150 : 시세정보서버 160 : 경매정보서버
170 : 대출정보서버 S110a, S110b : 권리정보 획득/저장 단계
S120a, S120b : 시세정보 획득/저장 단계
S130a, S130b : 매각가율정보 획득/저장 단계
S140a, S140b : 예상경매비용 산출/저장 단계
S150a, S150b : 대출정보 획득/저장 단계
S160a, S160b, S160c : 예상반환보증금 산출/통지 단계

Claims (7)

  1. 웹서버가 회원으로 가입한 임차인의 임차부동산에 대한 등기부등본상 권리정보를 등기소서버로부터 획득하여 상기 데이터베이스에 저장하는 권리정보 획득/저장 단계;
    상기 웹서버가 상기 임차부동산에 적용될 수 있는 시세를 시세정보서버로부터 획득하여 상기 데이터베이스에 저장하는 시세정보 획득/저장 단계;
    상기 웹서버가 상기 임차부동산에 적용될 수 있는 매각가율을 경매정보서버로부터 획득하여 상기 데이터베이스에 저장하는 매각가율정보 획득/저장 단계;
    상기 웹서버가 상기 임차부동산의 경매에 소요될 예상경매비용을 산출하여 상기 데이터베이스에 저장하는 예상경매비용 산출/저장 단계; 및
    상기 웹서버가 상기 권리정보, 시세, 매각가율, 예상경매비용 및 상기 임차인이 지급한 보증금을 이용하여 상기 임차인이 반환받을 수 있는 예상반환보증금을 산출하고 상기 임차인에게 통지하는 예상반환보증금 산출/통지 단계;를 포함하는 부동산 임차인 보호 방법.
  2. 제1항에 있어서,
    상기 예상반환보증금 산출/통지 단계는,
    상기 시세에 상기 매각가율을 곱하여 상기 임차 부동산에 대한 예상낙찰가를 산출하는 예상낙찰가 산출 단계;
    상기 권리정보로부터 상기 임차인이 받은 확정일자 이전의 선순위 채권총액을 산출한 후, 상기 예상낙찰가로부터 상기 예상경매비용 및 상기 선순위 채권총액을 차감하여 상기 임차인에게 배당될 것으로 예상되는 예상배당액을 산출하는 예상배당액 산출 단계; 및
    상기 보증금과 상기 예상배당액을 이용하여 상기 예상반환보증금을 산출하는 예상반환보증금 산출 단계;를 포함하는 부동산 임차인 보호 방법.
  3. 제2항에 있어서,
    상기 예상반환보증금 산출 단계에서는, 상기 예상배당액이 상기 보증금 이상이면 상기 보증금이 상기 예상반환보증금으로 되고, 상기 예상배당액이 상기 보증금보다 작으면 상기 예상배당액이 상기 예상반환보증금으로 되는 부동산 임차인 보호 방법.
  4. 제1항에 있어서,
    상기 웹서버가 상기 임차부동산의 임차를 위해 상기 임차인이 대출한 대출금의 잔액을 대출정보서버로부터 획득하여 상기 데이터베이스에 저장하는 대출정보 획득/저장 단계;를 포함하고,
    상기 웹서버는 상기 예상반환보증금 산출/통지 단계에서 상기 대출금의 잔액도 고려하여 상기 예상반환보증금을 산출하는 부동산 임차인 보호 방법.
  5. 제4항에 있어서,
    상기 예상반환보증금 산출/통지 단계는,
    상기 시세에 상기 매각가율을 곱하여 상기 임차 부동산에 대한 예상낙찰가를 산출하는 예상낙찰가 산출 단계;
    상기 권리정보로부터 상기 임차인이 받은 확정일자 이전의 선순위 채권총액을 산출한 후, 상기 예상낙찰가로부터 상기 예상경매비용 및 상기 선순위 채권총액을 차감하여 상기 임차인에게 배당될 것으로 예상되는 예상배당액을 산출하는 예상배당액 산출 단계; 및
    상기 보증금과 상기 예상배당액과 상기 대출금의 잔액을 이용하여 상기 예상반환보증금을 산출하는 예상반환보증금 산출 단계;를 포함하는 부동산 임차인 보호 방법.
  6. 제5항에 있어서,
    상기 예상반환보증금 산출 단계에서는, 상기 예상배당액이 상기 보증금 이상이면 상기 보증금에서 상기 대출금의 잔액을 차감한 금액이 상기 예상반환보증금으로 되고, 상기 예상배당액이 상기 보증금보다 작으면 상기 예상배당액에서 상기 대출금의 잔액을 차감한 금액이 상기 예상반환보증금으로 되는 부동산 임차인 보호 방법.
  7. 제2항 또는 제5항에 있어서,
    예상반환보증금 산출/통지 단계에서, 상기 웹서버는 상기 권리정보로부터 상기 임차인이 받은 확정일자 이후의 후순위 채권총액을 산출한 후, 상기 예상배당액에서 상기 보증금과 상기 후순위 채권총액을 차감하여 적정 보증금인상액을 산출하고 이를 임차인에게 통지하는 부동산 임차인 보호 방법.
KR1020130006856A 2013-01-22 2013-01-22 부동산 임차인 보호 방법 KR20140094261A (ko)

Priority Applications (1)

Application Number Priority Date Filing Date Title
KR1020130006856A KR20140094261A (ko) 2013-01-22 2013-01-22 부동산 임차인 보호 방법

Applications Claiming Priority (1)

Application Number Priority Date Filing Date Title
KR1020130006856A KR20140094261A (ko) 2013-01-22 2013-01-22 부동산 임차인 보호 방법

Publications (1)

Publication Number Publication Date
KR20140094261A true KR20140094261A (ko) 2014-07-30

Family

ID=51740062

Family Applications (1)

Application Number Title Priority Date Filing Date
KR1020130006856A KR20140094261A (ko) 2013-01-22 2013-01-22 부동산 임차인 보호 방법

Country Status (1)

Country Link
KR (1) KR20140094261A (ko)

Cited By (6)

* Cited by examiner, † Cited by third party
Publication number Priority date Publication date Assignee Title
WO2018080263A1 (ko) * 2016-06-07 2018-05-03 공승배 임대인 가변 월세 서비스 제공 방법 및 서버
WO2018080262A1 (ko) * 2016-06-07 2018-05-03 공승배 임차인 가변 월세 서비스 제공 방법 및 서버
WO2018080264A1 (ko) * 2016-06-07 2018-05-03 공승배 부동산 거래 서비스 제공 방법 및 서버
KR101996797B1 (ko) * 2018-04-11 2019-07-04 심재균 공공 데이터 및 통계 기반 부동산 거래의 위험관리를 위한 거래 안정성 분석 서비스 제공 방법
KR20190117904A (ko) * 2018-04-09 2019-10-17 주식회사 나노데이타 부동산 평가를 위한 자동 검색 시스템과 그 방법
KR20190117905A (ko) * 2018-04-09 2019-10-17 주식회사 나노데이타 부동산 자동 평가 시스템과 그 방법

Cited By (6)

* Cited by examiner, † Cited by third party
Publication number Priority date Publication date Assignee Title
WO2018080263A1 (ko) * 2016-06-07 2018-05-03 공승배 임대인 가변 월세 서비스 제공 방법 및 서버
WO2018080262A1 (ko) * 2016-06-07 2018-05-03 공승배 임차인 가변 월세 서비스 제공 방법 및 서버
WO2018080264A1 (ko) * 2016-06-07 2018-05-03 공승배 부동산 거래 서비스 제공 방법 및 서버
KR20190117904A (ko) * 2018-04-09 2019-10-17 주식회사 나노데이타 부동산 평가를 위한 자동 검색 시스템과 그 방법
KR20190117905A (ko) * 2018-04-09 2019-10-17 주식회사 나노데이타 부동산 자동 평가 시스템과 그 방법
KR101996797B1 (ko) * 2018-04-11 2019-07-04 심재균 공공 데이터 및 통계 기반 부동산 거래의 위험관리를 위한 거래 안정성 분석 서비스 제공 방법

Similar Documents

Publication Publication Date Title
US11244413B2 (en) Method and system for equity sharing of a real estate property
US20190026705A1 (en) Payment system using cryptocurrency exchanges
US8219471B2 (en) Real estate appreciation contract
AU2016204085A1 (en) System, method, and program product for unit transfer fee processing
KR20140094261A (ko) 부동산 임차인 보호 방법
JP5785272B2 (ja) 未確定の将来クレジット債権の買い取りによるクレジットカード加盟店への無担保のファンディングシステム
WO2001025977A1 (en) Method and apparatus for price setting
US20140172669A1 (en) Multi-Variable, Multi-Party Auction and Process to Prop-up Underwater Mortgages and Stabilize/Restore Market Values
JP2011159225A (ja) 与信取引システム及びその方法
JP6480296B2 (ja) 賃貸時リスク補償システムおよび賃貸時リスク補償方法
JP2002056199A (ja) ファクタリングシステム
US20160307245A1 (en) Computer implemented systems and methods for asset transfer
KR101878204B1 (ko) 보증금 유동화 서비스 제공 방법 및 서버
US8538839B2 (en) System, method, and program product for unit transfer fee processing
US8380543B2 (en) System, method and insurance product for insuring real estate transactions
KR20090000053A (ko) 금융 기관이 개입되는 부동산 임대 중계 거래 방법 및 그시스템
KR102307561B1 (ko) 관리자단말기를 이용한 부동산 운영방법
KR101135551B1 (ko) 부동산 거래 대금 처리방법 및 시스템과 이를 위한 부동산거래대금 처리서버, 기록매체
JP2002117124A (ja) 買戻し特約付き不動産投資システム
AU2019101033A4 (en) Method of Facilitating Sale, Acquisition And Management Of Property
KR102007571B1 (ko) 소규모 숙박업소 운영권 인수 방식의 점유 운영 방법
Jetten The VAT liability of digital platforms: the EU rules in the light of the OECD Guidelines
US8630926B1 (en) System, method, and program product for unit transfer fee processing
KR20140006691A (ko) 인터넷뱅킹 시스템을 이용한 사전상담 및 신청서비스 시스템과 그 방법
KR100899790B1 (ko) 법원경매의 예상배당금액 정보 제공방법

Legal Events

Date Code Title Description
A201 Request for examination
E902 Notification of reason for refusal
E601 Decision to refuse application