JP2002312698A

JP2002312698A - 賃貸マンション等の募集システム

Info

Publication number: JP2002312698A
Application number: JP2001116198A
Authority: JP
Inventors: Yoshihiko Kubokawa; 芳彦久保川
Original assignee: Asahi Glass Co Ltd
Current assignee: AGC Inc
Priority date: 2001-04-13
Filing date: 2001-04-13
Publication date: 2002-10-25

Abstract

(57)【要約】【課題】家賃が格安、もしくは無料の賃貸マンションを
募集するシステムを提供し、地主に借金の負担がなく、
家賃が格安となるため入居者が確実に確保できて空き家
リスクのなくなるため、地主にも魅力のある賃貸マンシ
ョン募集システムを提供すること。【解決手段】インターネットやパソコン通信等のネット
ワーク上で運用される賃貸マンション等の募集システム
において、賃貸物件の場所、間取り、家賃の標準価格を
記憶した物件ＤＢと、該標準価格が預ける保証金の額に
よって割引率を増減させるＤＢを有することによって、
応募者に対して当該割引家賃を算出することを特徴と
し、入居者を募集簡易にするシステムである。

Description

【発明の詳細な説明】

【０００１】

【発明の属する技術分野】本発明は、賃貸マンション等
の募集システムに関し、特に家賃を無料もしくは格安に
借り受けることができる賃貸マンション等の募集システ
ムに関する。

【０００２】

【従来の技術】従来、賃貸マンションの施行業者は、例
えば都市近郊の賃貸マンション建設に適した空き地を有
する地主に投資及び相続税対策の名目で賃貸マンション
建設を勧誘して歩いているのが通例である。しかし、こ
の場合、先祖伝来の土地を担保に借金をして賃貸マンシ
ョンを建設することになり、基本的に借金を好まない地
主にはこの方式の賃貸マンションの建設は飽和状態とな
り限界に達している。また、この場合、入居者が確保さ
れないと借金の金利負担等の経費が赤字となるので、空
き家のリスクを考えると借金をしてまで賃貸マンション
を建設することのリスクがあり二の足を踏む地主も多
い。

【０００３】一方、日本人は諸外国に比べ貯金額は多
く、１４００兆円といわれる個人預金額の６割が６５才
以上の高齢者に保有されているともいわれている。しか
し、現状の預金金利は定期等でも１−２％といったとこ
ろで銀行に預けていても金利が低いことによって、安全
でもっと運用益の高いもののニーズが大きい。ここで従
来技術において、賃貸マンションを始めとする賃貸物件
から運用益を得ようとする金融商品に不動産投資信託と
言う仕組みがある。これは、図１にあるように、投資家
１００が特別目的会社（SPC）１０１に出資をし、運用
会社１０２に運用を任せた上、賃貸物件A１０３, 賃貸
物件B１０４, 賃貸物件C１０５,賃貸物件D１０６への投
資をし、それぞれの物件を賃借している借家人１０７に
対して賃借をおこないその賃借料を分配すると言う仕組
みが存在した。しかし、この仕組みにおいては、管理す
る運用会社が存在し、かなり大きな規模において運用し
なければ、運用利率が大きくそこなわれる恐れが存在し
た。また小口の運用においては、運用会社やその販売手
数料などで運用利率が大きく損なわれる恐れがあった。

【０００４】

【発明が解決しようとする課題】この発明は、上記日本
の現状に基づき、家賃が格安、もしくは無料の賃貸マン
ションを募集するシステムを提供し、地主に借金の負担
がなく、家賃が格安となるため入居者が確実に確保でき
て空き家リスクのなくなるため、地主にも魅力のある賃
貸マンション募集システムを提供することを目的とす
る。

【０００５】

【課題を解決するための手段】本発明は、インターネッ
トやパソコン通信等のネットワーク上で運用される賃貸
マンション等の募集システムにおいて、賃貸物件の場
所、間取り、家賃の標準価格を記憶した物件ＤＢと、該
標準価格が預ける保証金の額によって割引率を増減させ
るＤＢを有することによって、応募者に対して当該割引
家賃を算出することを特徴とし、入居者を募集するもの
である。そのため、図２にあるような、その物件に関す
る空室リスク、地域の平均空室率の増加や借家人の債務
不履行を防止し、なおかつ借り入れの銀行利率を利用し
つつ適当な割引率を算出することを特徴とする。また、
上記の割引率を増減させるDBは、保証金に対する割引
率、物件割引率、および銀行貸出利率からなることを特
徴とし、さらに上記物件割引率は、該当地域の平均空室
率と賃貸住宅の構造や築年数から算出されることを特徴
とするものである。また、入居者の募集にあたっては先
着順またはオークション形式で入居者を決定することを
特徴とする。さらに、一定期間内に応募した該応募状況
により地主に提案する建築企画書を自動的に作成するこ
とを特徴とする。

【０００６】

【発明の実施の形態】以下、本発明の実施の形態につい
て、図を参照しながら詳細に説明する。まず、この発明
の前提となる賃貸マンション建設の受注モデルについて
図３を用いて説明する。通常賃貸マンション（例えば、
３ＬＤＫ）を借りる入居者は、結婚したての若いカップ
ルから小さい子供がいる４０才前後の若い世代が多い。
彼らには実家に高齢者の祖父や親がいることが多く、前
述の如く、その祖父や親は多額の預金を持っている場合
が多い。また、若い世代にとって給与水準はさほど高く
ないので家賃負担は大きい。

【０００７】一方、地主は賃貸マンションを建てれば、
家賃収入はあるし、相続税対策にもなる。しかし、多額
の借金をしてまで賃貸マンションを建てるのは空き家等
のリスクがあるので、躊躇することが多い。そこで、前
記高齢者の預金ないしはそれらの家庭が持つ余裕資金を
一時、賃貸マンションの保証金２０２として預けて貰う
点がこのモデルのポイントである。すなわち、図３にお
いて、賃借人２０１は、住宅供給者３０１に対して、保
証金２０２を預け、住宅供給者は、この保証金（住宅供
給者から見れば留保資金）と自己資金３０２あるいは、
融資または投資資金３０４によって、新規賃貸物件を建
設し、賃借人は、割引家賃２０３、極端な場合には家賃
０を実現できる。つまり、保証金を預ける親などは、ま
とまった資金を銀行預金にしても、さほど金利が生じな
いので、一時的に他に流用してもさほど損失は生じな
い。特に、その流用が子や孫のためであれば、金利が無
くなってもさほど抵抗がない。唯一のリスクは保証金が
返還されないことであるが、預けられた保証金は保証会
社４０１によって退去時に返還が保証されているので、
賃借人は、保証金が返還されないという問題も生じな
い。

【０００８】地主は、該保証金を充当して賃貸マンショ
ンの建設費４０２に充てることができるので、従来のよ
うに土地を担保にした借入金負担が軽減される。建設費
は通常その大半は建物完成後に支払われるので、入居後
保証金が預けられてから支払うことが可能である。な
お、地主の希望により、一部自己資金で建設費を賄って
もよい。一般に地主は土地代がただであり、建築費に対
する家賃収入の利回りは高いものになるので、自己資金
を用いる方が有利である。しかし、前述のように銀行か
らの借り入れを起こすことに抵抗がある地主も多く、ま
た家賃収入より相続税対策に重点をおく地主も多い。特
に、相続税対策の地主の場合は、自己資金を殆ど必要と
しないこの発明のモデルは受け入れやすいものとなる。
一般に賃貸料は急激には変動し難い性質があり、従来の
家賃相場の影響を受けて投下資本に対する利回りは良
く、８-１０％に達することもある。

【０００９】従って、市中相場に対する家賃の安くなっ
た分（値引き分）の「みかけ収益」を預ける保証金で割
った「みかけ利回り」も４-８％となり、通常の預金金
利に比較すれば相当高利回りに設定できる。この場合、
入居者が上記保証金分を親や祖父から借りた形で金利を
支払えばよいが、保証金を親または祖父名義で単に預け
るだけだと税務上親、祖父から子、孫へのみなし譲渡の
問題が生じるが、その額は家賃の値引き分に相当する額
であって贈与税の課税対象以下の金額となることが想定
されるのでさほど問題とはならない。この発明は、上記
ビジネスモデルを具現するための地主に対する受注シス
テム及び一般入居者に対する募集システムに関する。入
居者に対する家賃は日々変動し、入居者の一種オークシ
ョン形式により家賃が決定される。従って、入居申し込
みは登録決定後は原則取り消すことができず、取り消す
場合はその時の相場に応じた違約金を支払う義務があ
る。このことは、最初の募集広告に明記される。なお、
賃貸物件は、場所に応じて当然相場も異なるので、相場
は個々の物件に対して個別に決まるものとなる。入居申
し込みには以下のようにいくつかのパターンが存在す
る。

【００１０】１．賃貸マンションの建設がすでに決まっ
ているものの募集であって、申し込みは特定の期間の各
個別マンションの応募オークションまたは先着順のいず
れかによって決める。入居応募者は、希望の部屋の家賃
を提示してオークションに参加し、最高価格のものが入
居決定者になる。ただし、保証金と家賃の関係の提示が
予め提示されており、地主の希望によりどちらを優先し
て入居者と決定するかは募集時に明記される。なお、募
集の標準相場（最低入札価格）が募集時提示されてお
り、応募状況は逐次発表されているので、通常の場合標
準価格で先着順になるケースが多いものと予測される。

【００１１】２．賃貸マンションの建設が未定の場合
で、応募者は希望地と希望間取り、希望保証金の額と希
望家賃を提示して登録する。サイト運用業者が、その応
募状況を見て地主を捜し、建築企画を建てる。この場合
は、オークション方式は無理であるので、コーポラティ
ブ・ハウスの賃貸版といった形となる。一定期間の内に
応募者数が不足したり、応募者の希望地や希望価格等か
ら地主を捜すことができないときは、募集をキャンセル
することになる。このことは当初の募集要項に明記され
る。この場合でも高い希望価格を設定した応募者から先
に入居が決定されるので、一種のオークションともいえ
る。また、この場合も、保証金と家賃の関係の提示が予
め提示されており、地主の希望によりどちらを優先して
入居者と決定するかは募集時に明記される点は前記と同
じである。

【００１２】さらに、図４に示すように、とりあえず既
存の賃貸物件に入居させる場合に入居させるような場合
においては、保証金を入れてもらい、家賃を安くしてお
き、その保証金を用いて他の新規賃貸住宅を建設するこ
とも可能になる。この場合、まとまった数の入居者がす
ぐに確保できなくても、既存の賃貸物件に入居者を入
れ、別に新規の賃貸住宅を建設することにより可能とな
るので、まとまった数の入居者が地区別に確保できなく
てもこの仕組みが可能となる。新たな割引家賃賃貸住宅
の建設がすぐになくとも、賃借人は割引家賃を享受する
ことができる。

【００１３】次にこの発明の実施例を図をみながら詳細
に説明する。図５は、この本発明に用いられるネットワ
ークの全体図を示す。図５において、１はインターネッ
トであって、クライアントが用いるＰＣ３、携帯電話６
が、それぞれモデム２、ルータ７で接続されたLAN８、
携帯電話基地局５と携帯電話ネットワーク４に接続され
ている。このインターネット６１に本発明で用いるアプ
リケーションサーバのシステムが接続され、接続点にフ
ァイアウォール１０、WWWサーバ１１が用意されてい
る。この先にLANによってアプリケーションサーバ１
２、家賃算出サーバ１３、物件管理サーバ１４、金融情
報処理サーバ１５、それぞれの必要なDBが格納されてい
る顧客DB１６、物件DB１７、金融情報DB１８が接続され
る。なお、このサーバー群においては、周知のＯＳが具
備され、この上で本発明のアプリケーションサーバプロ
グラムが動作する。また、このほかにも必要に応じて各
種のサーバ、例えば決済サーバーなどが申込み手続きや
支払のため接続され、このサーバ群は、インターネット
を通じて外部に配置されていても良い。

【００１４】図６は本発明における全体の遷移図を表し
ている。図６において、２１においてクライアントがこ
のサイトに入ってくると、２２において希望の居住地区
や保証金を入れる入力画面が表示される。この保証金が
金額を入力する欄は、自由入力方式でもかまわないし、
あらかじめリスト化されているものでもかまわない。こ
こには希望居住地区を示す電子地図により指定してもよ
い。次に必要な情報を入力した後、２３に移行する。２
３においては、提供できる物件情報がリストとして提供
されている。その後、詳細情報αをポイントすると、詳
細情報画面２４に移行する。２４においては、家賃の情
報ｄが表示され、保証金額に基づいた家賃割引の金額e
が表示される。なお、この場合、預ける保証金額に応じ
た家賃割引額の対応リストが「クリックへ」を押すと表
示される。すると、当該家賃ｄからeを差し引かれた支
払家賃がｆによって表示され、ｇにおいては参考情報と
して、銀行に預金したとしての金利額が算出され、hに
おいては、(e ×１２)÷保証金（ｂ）によって算出され
る予定利率が算出される。さらに、資料請求や申し込み
などの場合、図７にあるようなデータ（姓、名、性別、
郵便番号、住所（町目）、住所（枝番）、電話番号、生
年月日、学校区、家族構成、mail address、希望グレー
ド、構造、環境）を埋めるべくフィールドが用意されて
いる。また、これらの顧客情報は営業マン向けに図８の
ようにリスト化され、詳細を見るを展開すると図９のよ
うに一覧として顧客情報が表示されるように工夫されて
いる。

【００１５】図１０は上記の遷移をユーザー側から見た
フローチャートである。Ｓ１０においてスタートが開始
されると、Ｓ１１において希望居住地区を選択する。Ｓ
１２においてはそれにもとづいた物件情報が提供され
る。Ｓ１３において希望舗装金額が入力されると支払家
賃が表示され、ほぼ同時にＳ１４において割り引き家賃
表示が行われる。その後Ｓ１６において運用利回りを計
算し、終了する。

【００１６】図１１においては、図１０のユーザ側での
アクションに基づくサーバ側での処理が示されている。
Ｓ２０においてスターとすると、Ｓ２１において希望居
住情報を受信する。するとＳ２２において図１２によっ
て、地区名、物件No.、間取り、家賃、他の情報リンク
などが格納された物件情報DBより居住地区に基づいた情
報が配信される。この図１２のDBはあらかじめ詳細な物
件情報（物件No.、既存家賃、共益費、駐車料、初期投
資額、諸費用合計、地代、管理費、税金、保険等）とし
て図１３のように格納されており、このDBより図１２の
ような抜粋されたものとして準備してもよいし、図１３
から適時抽出してもよい。次にＳ２３においてユーザが
希望する保証金額を入力すると、Ｓ２４において銀行利
率を参照する。この利率は、図１４のような利率表が備
えられており、Ｓ２５及びＳ２６とステップが進むにつ
れて、各々の金額を参照する。この図１４の利率表に
は、銀行の貸出利率、物件割引率、保証金に基づく割引
利率が保証金の預け入れ金額ごとに設定されている。こ
れらの利率は、適時決められるものであるが、物件別利
率や保証金利率は、後述するように既存データ（図２）
から導き出されてもよい。それぞれの利率を拾い出した
後、Ｓ２８において（家賃−保証金額×（Ａ＋Ｂ＋
Ｃ)）を算出し、Ｓ２８においてＳ２７において算出さ
れた家賃情報と運用利率（Ａ＋Ｂ＋Ｃ)表示をユーザ側
に配信し、終了する。

【００１７】さらに具体的にこの家賃算出装置のおける
家賃のシミュレーションに関する開示する。この場合、
建築会社が運営する場合を想定している。図１５は採用
利率を決めたDB(a)である。この図１５DB(a)の利率表に
は、銀行の貸出利率、物件割引率、保証金に基づく割引
利率が保証金の預け入れ金額ごとに設定されている。こ
こでいう銀行の貸出利率は、一般的な銀行利率（事業貸
付、不動産担保ローン、短期ないしは長期プライムレー
ト）、物件割引率は、通常の賃貸物件の利率（たとえば
６％）から銀行利率を差し引いたものである。保証金に
基づく割引率は、保証金の多少によって、物件入居者の
信用力を推し測ることにより、割引率を増減させるもの
である。たとえば、この利率表図１５によれば、保証金
３００万円の場合、銀行貸出利率２．４％、物件割引率
３．６％、保証金割引率がマイナス２％に設定されてお
り、これらを総合すると４％の割引率を提示するように
設定されている。この物件割引率、保証金割引率は、地
域の空室率や建物のクオリティ、構造地区年数、賃貸物
件の利回りなどの過去データから導き出されてもよい。
このＤＢ(a)にに基づくと、図１１のフローに基づいて
算出された各々の家賃が図１５（ｂ）のように決定され
る。たとえば、保証金３００万円の場合、基本家賃が８
万円とする場合、割引家賃は、３００万円×(銀行貸出
利率２．４％＋物件割引率３．６％＋保証金割引率マイ
ナス２％）÷１２＝１万円となる。これを、基本家賃か
ら差し引くと提示家賃７万円が表示される。図１５
（ｂ）は保証金別の提示家賃の一例である。

【００１８】次のケースとして、すべてが１０００万円
の保証金を１０世帯が申し込むものとする。近年、建設
費などの軽減により一戸あたり７５０万円で建設するこ
とが出来る。このとき１０戸であるとすると、１０戸×
７５０万円＝７５００万円、家賃が０であることから、
年間収入は駐車料金（月４０００円）や共益費（月４０
００円）が入ってくるものとすると、４０００×１０
（戸）×１２＝４８万円づつになり、９６万円の収入が
発生する。一方、支出の方は地代がこのマンションを作
るのに土地３００坪を要し、坪単価３００円/月とする
と年間１０８万円発生する。この時、管理費が想定家賃
の５％であるので、８万円×５％×１２×１０＝４８万
円、保険（損害保険）が４８万円、税金（固定資産税
等）が４０万円発生し、保証金返済のための保証が２０
万円かかる。すると年間１６８万円の損失になる。ここ
で、建設費において２５００万円が浮いているが、この
２５００万円を別途図４、５０１のように別件の新規賃
貸物件のための留保資金として利用し、別の新規賃貸住
宅５０２に投資すれば、月８万円の家賃が出る物件であ
れば、９.６%で回ることとなる。これは赤字を埋めるた
めに必要な６.７２％（上記１６８万円）を超える資金
を生み出すことが出来る。さらに、この仕組みにおいて
は保証会社を絡ませていることから、賃借人が入れた保
証金はそのまま返却される。

【００１９】次に、建設側のシミュレーションを行うた
めのプロセスを開示する。図１６は、シミュレーション
のフローチャートである。ここで、Ｓ４０においてプロ
セスがスタートすると、土地面積を入力する。次にＳ４
２において、募集戸数と募集する部屋のタイプを入力す
る。すると、あらかじめ過去の事例から算出された建設
費を上記募集の賃貸物件を乗ずることによって、建設費
を算出する。次に事業主体を選択する。このとき、土地
の保有者が行うのか、建設業者が行うのか、別の投資家
が行うのかなどの選択を行うものとする。次に、Ｓ４５
に移り、土地の代金（借地料）を入力する。このとき、
土地保有者であれば、デフォルトで土地代０としてもか
まわない。その後、この事業の収支表および各種税金
（固定資産税、登録免許税等）を表示する。これによ
り、フィナンシャルプランを画面上に表示する。（Ｓ４
６）これが終わると、適時印刷を行うかどうか判断さ
え、（Ｓ４７）印刷を行う場合には、Ｓ４８にいたって
終了する（Ｓ４９）。

【００２０】図１７は、本発明で用いる物件別割引率の
算出を行うフローチャートである。Ｓ５１においてプロ
セスがスタートすると、Ｓ５２において、地域別の自社
物件の空室率を挿入する。このとき、あらかじめ備えら
れたDB（図２Ｅ）から抽出してもよい。ここでＳ５３に
おいて、タイプ別の稼動数を（トータル×月×室÷総供
給部屋数）で算出する。この値がＳ５４で算出される
が、あらかじめこの空室率に対応するDBを保有し、適時
割引率を適応させてもよい。たとえば、図１９にあるよ
うな賃貸住宅の構造（Ａ）や築年数（Ｂ）を代用しても
よい。このプロセスが終わるとＳ５５にいたりてプロセ
スを終える。

【００２１】図１８は本発明がオークション形式で行わ
れるときのフローチャートである。このとき、Ｓ６０に
おいてプロセスが開始されると、Ｓ６１において、物件
情報が表示される。これは、物件紹介フローで開示され
たプロセスに基づくものである。Ｓ６２においては、ユ
ーザから物件申し込みの情報を受信し、Ｓ６３において
物件情報を固定し、契約書類の作成プロセスに送信を行
い（Ｓ６４）、場合によってはユーザにも電子メールな
どで送信し、終了する。（Ｓ６５）このとき、契約を固
定させるため、支払方法として、銀行からの電子送金や
クレジットカートによる決済がなされてもよい。

【００２２】

【発明の効果】以上のように、この発明のシステムを用
いれば、以下のようなシミュレーションを行うに当た
り、複雑な計算をすばやく行うことができる。１）入居者においては、保証金の金額を入れるだけで割
引家賃の情報を簡単に導き出すことができる。結果とし
て、家賃が安くなれば、差額家賃を有効に使用すること
が出来、その分、グレードの高いマンションに住むこと
も可能になる。２）地主においては、この仕組みを使うことにより、借
入金が０で建物が建てることもでき、借家権割合の評価
減や減価償却費が出来、固定資産税が安くなるばかりか
相続税対策を行うことが出来るが、そのときの複雑な計
算を簡単に行うことができる。そして、本発明の募集シ
ステムを利用すれば、入居者が集まってから建設でき、
金融機関等不足資金を長期間ではなく短期間の融資が可
能になったり、保証金との組み合わせにより年間収入を
得ることが可能になり、その金額を容易にシミュレーシ
ョンできるようになる。

【図面の簡単な説明】

【図１】図１は、不動産投資信託の概念図である。

【図２】図２は、本発明で必要なデータベースの概念図
である。

【図３】図３は、本発明の賃貸住宅募集システムに関す
る概念図である。

【図４】図４は、本発明の賃貸住宅募集システムにおけ
る派生したシステムの概念図である。

【図５】図５は、本発明で用いるシステムの全体図であ
る。

【図６】図６は、本発明で用いる募集システムの遷移を
示す図である。

【図７】図７は、本発明における顧客データベースのフ
ィールドを表す図である。

【図８】図８は、本発明における供給側の参照画面の一
例である。

【図９】図９は、本発明における供給側の詳細参照画面
の一例である。

【図１０】図１０は、本発明におけるユーザ側のフロー
チャートである。

【図１１】図１１は、サーバ側のフローチャートであ
る。

【図１２】図１２は、抜粋した物件DBの一例である

【図１３】図１３は、物件DBの一例である。

【図１４】図１４は、割引利率のDBテーブルである。

【図１５】図１５は、割引利率を用いた実施例の一つで
ある。

【図１６】図１６は、建設シミュレーションのフローチ
ャートである。

【図１７】図１７は、本発明で用いる物件別割引率の算
出を行うフローチャートである。

【図１８】図１８は、本発明がオークション形式で行わ
れるときのフローチャートである。

【図１９】図１９は、本発明が物件別割引率の算出を行
う際に用いられる構造物及び築年数によって割引率を導
き出すＤＢの一例である。

Claims

【特許請求の範囲】

【請求項１】インターネットやパソコン通信等のネット
ワーク上で運用される賃貸マンション等の募集システム
において、賃貸物件の場所、間取り、家賃の標準価格を
記憶した物件ＤＢと、該標準価格を預ける保証金の額に
よって割引率を増減させる情報を記憶したＤＢを有し、
一定期間に任意に入札し、上記保証金の額及び該保証金
の額によって割引される家賃の額を含む応募者の入居希
望に応じて、先着順またはオークション形式で入居者を
決定することを特徴とする賃貸マンション等の募集シス
テム。
【請求項２】インターネットやパソコン通信等のネット
ワーク上で運用される賃貸マンション等の募集システム
において、応募者の提示した賃貸物件の希望地、希望間
取り、希望家賃を記憶する物件ＤＢを有し、一定期間内
に応募した該応募状況により地主に提案する建築企画書
を作成し、賃貸マンション建設が決定されたら前記入居
希望に応じて先着順またはオークション形式で入居者を
決定することを特徴とする前記請求項１記載の賃貸マン
ション等の募集システム。
【請求項３】インターネットやパソコン通信等のネット
ワーク上で運用される賃貸マンション等の募集システム
において、賃貸物件の場所、間取り、家賃の標準価格を
記憶した物件ＤＢと、該標準価格を預ける保証金の額に
よって割引率を増減させる情報を記憶したＤＢを有し、
一定期間に任意に入札した前記応募者の入居希望に応じ
て、当該家賃の標準価格及び前記割引率を算定する手段
を有することを特徴とする前記請求項１または２記載の
賃貸マンション等の募集システム。
【請求項４】前記割引率を増減させる情報を記憶したＤ
Ｂは、保証金に対する割引率、物件割引率及び銀行貸し
出し利率を含むことを特徴とする前記請求項１〜３の
内、いずれか１項記載の賃貸マンション等の募集システ
ム。
【請求項５】前記物件割引率は、該当地域の平均空室率
と賃貸住宅の構造や築年数から算出されることを特徴と
する前記請求項４記載の賃貸マンション等の募集システ
ム。