JP4498562B2

JP4498562B2 - 住宅情報提示システムおよび住宅情報提示方法

Info

Publication number: JP4498562B2
Application number: JP2000237802A
Authority: JP
Inventors: 考一秦
Original assignee: Asahi Kasei Homes Corp
Current assignee: Asahi Kasei Homes Corp
Priority date: 2000-08-04
Filing date: 2000-08-04
Publication date: 2010-07-07
Anticipated expiration: 2020-08-04
Also published as: JP2002049846A

Description

【０００１】
【発明の属する技術分野】
本発明は、インターネットを通じて住宅情報を提示する住宅情報システムおよび住宅情報提示方法に関し、より詳細には、住宅情報のうち価格について改良された尺度により提示する住宅情報提示システムおよび住宅情報提示方法に関する。
【０００２】
【従来の技術】
従来のインターネット上における住宅情報は、それぞれの住宅企業または仲介業者あるいは建築業者がそれぞれ、新築／中古、マンション／１戸建ての区分をし、さらには分譲あるいは賃貸の区分をして、それぞれの物件に対して価格、間取り（たとえば２ＬＤＫや３ＬＤＫ等）と占有面積、そして交通の状況などを提示していた。またこれらの物件は、地域毎の分類もされていた。これらの物件情報のうちマンションの場合は、通常、戸毎の情報ではなく、そのマンション全体の紹介にとどまり、また１戸建ての場合においても団地名や建築業者の付けた仮名称などで一括されている場合が大部分である。たとえば、マンションの場合では、物件名としてマンションの名称、最寄駅、所在地、価格帯、占有面積と間取り、建物構造、敷地面積、販売戸数、販売時期／入居時期、売り主名などである。１戸建ての場合でも、たとえば不動産業者の工事名として○○地区第３期のような物件名で、代表的な所在地、最寄駅、価格帯、間取りと建物延べ面積の範囲、敷地面積等の情報が提供されている。それらの情報には、図面または写真が付加されているものもあり、住宅の外観を含む特徴あるいは立地条件などの住宅情報や住宅関連情報が閲覧できるようになっているものもある。
【０００３】
始めて住む家を購入しようとする人にとっては、上述したような内容の情報では、とくに価格表示では、持家の購入金額は年間収入額の倍数の額でもあり、数字で具体的に示されていても今の自分の年収で購入可能か否かについての可能性にすら考えが及ばず、単に高価であるとか、あるいは２つの物件を比較してどちらが高いとか安いとか感じているのがせいぜいであった。
【０００４】
住宅を購入しようとする場合で提示された額全額を一括支払いすることのできない場合、大多数の顧客においてはこの場合であり、住宅金融公庫融資制度あるいは民間金融機関が行う住宅ローンを利用することになる。後者の住宅ローンの場合、提携型と非提携型があり、住宅メーカーまたは不動産業者が金融機関と提携し、その住宅メーカーまたは不動産業者から購入した際にはその提携した金融機関から融資が受けられる。住宅ローンにおいては、顧客の返済能力または住宅の土地・建物の担保価値から融資金額またはその融資条件が決められる。また、金利には、返済期間中の金利水準に連動する変動金利と、借り入れ時の金利が一定期間、たとえば３年から１０年の間は固定した金利が適用される固定金利とがある。住宅ローンのタイプまたは条件などは、最近の金融業務の自由化によって一律では無くなっている。
【０００５】
住宅金融公庫融資の金利についても、床面積１７５ｍ²以下で高耐久性、省エネルギーまたはバリアフリーなどの性能を有する住宅には基準金利、これらの性能を有しない床面積１７５ｍ²以下の住宅には中間金利、そして床面積１７５ｍ²超２８０ｍ²以下の住宅には大型金利が適用される。いずれも固定金利である。また、この場合の上限返済期間は、新築マンションが３５年、新築一戸建てが２５年となっている。中古の場合は、それぞれのレベルにより、これより少ない年数（たとえば、２０年）が設定されている。
【０００６】
また、前述した以外に一般的には、公的融資制度として、年金福祉事業団が行う年金住宅融資（固定金利）、雇用促進事業団あるいは住宅金融公庫が行う財形持ち家融資（変動金利）、地方自治体が住民などに行う住宅資金融資または利息補助を行う地方自治体融資などがある。これらの公的融資は低い金利と長い返済期間に特徴があり、これらを２つ以上組み合わせて、必要金額の８０％程度まで借り入れ可能となっている。
【０００７】
また、１９９８年７月から都市銀行または信託銀行で借り換え専用住宅ローンが利用できるようになっている。また一部の銀行において、ローン返済中の病気・けがによる就業不能期間について返済額を補償する返済支援保険付き住宅ローンが利用可能になっている。
【０００８】
基本的には、購入する物件または購入者の条件によって、利用可能な住宅ローンの種類または各種の条件（融資金額または返済期間）が異なっている。
【０００９】
【発明が解決しようとする課題】
しかしながら、始めて住む家を購入しようとする人にとっては、上述したような複数の住宅が一括して示された情報では、全体を把握するには良いが、唯１軒の住宅を購入する顧客にとってははなはだ不充分な情報提供であると言わざるを得なかった。とくに金額については、通常の顧客の年間収入額の倍数の額でもあり、数字で具体的に示されていても今の自分の年収で購入可能か否かについての可能性にすら考えが及ばず、単に高価であるとか、あるいは２つの物件を比較してどちらが高いとか安いとか感じているのがせいぜいであった。
【００１０】
購入者側の視点から、住宅化価格あるいは住宅ローンを考える場合、購入者が実感を持てるものさしは、将来的な経済状況およびこれに関係する収入状況を別にしても、毎月の支払い額と賞与時の支払い額である。また、最終返済時の年齢制限があるので購入者によっては返済期間も制約を受ける。そして上述した融資においても必要金額の８０％の制限を設けているところが多いので、住宅購入のために支払える頭金（自己資金）も購入者にとって関心のある事柄である。このような具体的な、購入者にとって実感を持てる視点からの情報（価格）を提示している例は殆どない。住宅紹介の関連情報として、このような情報を提示している例はあるが、ダイレクトにこのような視点で住宅の価格を提示している例はなかった。住宅の価格は、購入者にとって実感の湧かない、実際的でない形式で提示され、購入者の使用可能なものさしからかけ離れた単なる理論的な数値でしかなかった。
【００１１】
また、マンションの場合は、管理費と修繕費そして修繕費積立金が必要である。ここで、修繕費および修繕費積立金は、建物および大型設備の補修・改修に使用されるものである。通常においてはそのマンションの管理組合によって取り決められる。このような支出は、入居者にとって小額ではなく、これらの総計が２万円を超えるところは少なくはない。１戸建て住宅の場合にも、補修・改修が必要であるが、とくに法律によって、集合住宅のように義務付けられてはいない。
【００１２】
本発明の目的は、マイホームの購入についてのバブルの時代より購入者に有利な状況になっているにも関わらず、住宅を提供する側の上述したような情報不足の状況に鑑み、マイホーム購入者側に判り易い「ものさし」による住宅の検索と、同様な「ものさし」による住宅価格の提示を可能とするシステムを提供することにある。
【００１３】
また、さらに、上述した「ものさし」としての数値を基に、顧客の希望する住宅の検索を行い、抽出した物件について、顧客の「ものさし」を使用して、その価格を提示することにある。
【００１４】
また、上述した「ものさし」において、複雑な住宅ローンの積算において、あらかじめ設定した利率、あるいは長期プライムレートに関連付けられた利率を基にして計算を簡単にし、この計算結果を顧客の希望する住宅の抽出条件にして、抽出した物件を提示することにある。
【００１５】
また、抽出した物件について顧客が更なる情報を必要とした場合、あるいは購入希望候補として、その物件の売り主との交渉を希望する場合、その両者の間の情報のやり取りに、検索あるいは抽出において顧客が入力した情報を参考情報として売り主側に提供し、双方の便宜を図ることにある。
【００１６】
また、購入希望者であり且つ実際に住宅購入のための資産を形成することが可能な顧客に対して、より現実的な検討が可能であって、顧客の毎月の支払い可能な金額を基に、該当する住宅の物件を提示し、そしてその物件の価格を顧客が提示した条件を基にしたローン支払い額で提示することにある。
【００１７】
また、本発明の別の目的は、あらかじめ設定した利率、あるいは長期プライムレートを使用して顧客の月額投資額（あるいは返済額）から購入可能な物件の価格を算出し、算出した価格を基に住宅データベースから抽出した住宅情報を顧客に提示するシステムおよび住宅提示方法を提供することにある。
【００１８】
詳しくは、住宅ローンの月毎およびボーナス月毎の返済額および支払い年数に関する情報を受け付け、受け付けた情報に基づいて抽出した物件の価格を、受け付けた情報に似せたデータとして、顧客に提示することにある。
【００１９】
【課題を解決するための手段】
本発明は、このような目的を達成するために、請求項１に記載の発明は、住宅に関する情報であって、少なくともその物件の価格と地域に関する情報とその住宅に関する間取り情報と構造に関する情報を含み、さらにそれぞれの住宅に関する、あるいはその住宅に関連する詳細情報に関連付けられたデータを含んで構成される住宅情報を検索するための住宅情報データベースと、前記住宅情報データベースに接続されたＷｅｂサーバと、インターネットを介して顧客から入力した、少なくとも月毎のおよび賞与月毎の返済額および自己資金に関するデータと住宅の選択に関するデータを入力する顧客情報入力手段と、前記に顧客情報入力手段から入力した前記住宅の選択に関する情報を基にあらかじめ設定した利率で、返済額と返済期間から融資額を算出する融資額算出手段と、前記融資額算出手段により求めた融資額と前記自己資金を加算した額から検索額を生成し、前記生成した検索額を基に、前記住宅情報データベースに含まれる物件の価格を比較して、あらかじめ定めた範囲にある物件を抽出する物件情報抽出手段と、前記物件情報抽出手段から抽出した住宅に関する情報をリストにして、顧客のパソコンにインターネットを介して送信する抽出情報送信手段と、前記あらかじめ設定された前記利率で、融資額と返済期間から月毎およびあるいは賞与月毎の返済額を算出する返済額算出手段と、前記物件情報抽出手段から抽出した住宅に関する情報のうち、物件の価格から自己資金を減算した額を融資額として、さらに前記顧客情報の返済期間を基に前記返済額算出手段により算出した返済額のデータを前記物件の情報に付加する情報付加手段とを含んで構成した住宅情報提示システムであって、前記抽出情報送信手段は、抽出した情報のうち、価格に代わり前記情報付加手段で付加した前記返済額のデータを送信することを特徴とする。
【００２０】
また、請求項２に記載の発明は、住宅に関する情報であって、少なくともその物件の価格と地域に関する情報とその住宅に関する間取り情報と構造に関する情報を含み、さらにそれぞれの住宅に関する、あるいはその住宅に関連する詳細情報に関連付けられたデータを含んで構成される住宅情報を検索するための住宅情報データベースを使用した住宅情報提示方法であって、インターネットを介して顧客から入力した、少なくとも月毎のおよび賞与月毎の返済額および自己資金に関するデータと住宅の選択に関するデータを入力するステップと、前記入力した前記住宅の選択に関する情報を基にあらかじめ設定された利率で、返済額と返済期間から融資額を算出するするステップと、前記融資額と前記自己資金を加算した額を検索額として、この検索額を基に、前記住宅情報データベースに含まれる物件の価格を比較して、あらかじめ定めた範囲にある物件を抽出するステップと、前記物件情報抽出手段から抽出した住宅に関する情報をリストにして、顧客のパソコンにインターネットを介して送信するステップと、前記あらかじめ設定された前記利率で、融資額と返済期間から月毎およびあるいは賞与月毎の返済額を算出するステップと、前記抽出した住宅に関する情報のうち、物件の価格から自己資金を減算した額を融資額として、さらに前記顧客情報の返済期間を基に前記返済額算出手段により算出した返済額のデータを前記物件の情報に付加するステップとを含み、前記送信するステップは、抽出した情報のうち、価格に代わり前記付加した前記返済額のデータを送信することを特徴とする。
【００２１】
【発明の実施の形態】
以下、図面を参照して本発明の実施例について説明する。
【００２２】
図１は、本発明が適用されるシステムを示しており、マイホームの購入を希望する顧客の有するパソコン１０がインターネット・サービス・プロバイダ（ＩＳＰ）を通してインターネットに接続され、インターネット上に配置された本発明を適用したＷｅｂサーバ１１とアクセスする概要を示している。Ｗｅｂサーバ１１には、データベース１２が接続され、このデータベース１２には、新築／中古、１戸建て／マンションに分類された本発明において物件抽出に使用する検索情報と、融資額算出のための情報、そして、上述した住宅それぞれの業者による詳細情報を含んでいる。このシステムは、顧客がパソコン１０等を使用してＷｅｂサーバ１１をアクセスし、所望する顧客条件の住宅をデータベースから抽出し、抽出した住宅情報を提示するシステムを示している。
【００２３】
図２は、顧客条件入力画面の実施例を示す図である。この画面は顧客が保有するパソコンを、インターネットを通してＷｅｂサーバ１１と接続し、Ｗｅｂサーバ１１が提供するホームページ上のホットボタンをクリックすることでＷｅｂサーバ１１から送られて顧客が保有するパソコン上に、表示される。ここでは、顧客が住宅購入のために支払える金額を設定する。まず、毎月に支払える月額と、さらに賞与時の月に支払える額、そして住宅購入に当たって頭金として支払える自己資金額を設定する。この例では、単に住宅を選択するためであって、実際に住宅を購入するための設定ではないため、概算としての数値であり、万円単位で設定することを示している。また、種別としては、図３に示すような選択が可能である。この種別は、後述するが利用者が取り敢えず設定する返済期間にも関係している。図３に示した返済期間は、物件および融資を受ける人あるいは地域によっても異なっている。融資の返済条件は、詳しくそれぞれのホームページ上において紹介あるいは案内されている。図２に示した項目あるいは設定条件は、あくまで住宅を検索する目的のために使用される。
【００２４】
住宅金融公庫融資の住宅ローンにおいてはマンションと一戸建て、あるいは新築と中古で最長返済期間が異なる。また、色々な条件によって、融資額および色々な条件も異なっている。物件の種類（一戸建て、中古、構造等）によっては返済期間が３５年、３０年、２５年、あるいは２０年等のものもある。また、通常においては、新築の物件を購入する場合、購入価格の８割までの融資を受けられる。したがって、購入価格の２割については、自己資金でまかなう必要がある。この条件を適用すると、上述した自己資金と購入額の関係から、まず自己資金額の５倍以下の価格の物件が購入対象範囲にある物件となる。また、金融期間によっては１０パーセントの自己資金を条件としているところもある。
【００２５】
したがって、本発明における実施形態においては、必ずしも、図２に入力した条件で、抽出した物件が購入可能という意味ではなく、あくまで、図２に示したような設定条件でマイホームを希望する顧客の資金力を想定し、その想定した「資金力」あるいは「支払い能力」で購入可能な範囲の物件を検索あるいは、抽出するための条件としている。そして想定する範囲は、図２に示した項目の範囲である。すなわち、マンションにおける管理費および修繕費関連の支出については考慮することは容易であるが、説明の簡単化のために本明細書においては考慮していない。
【００２６】
以上のような設定を完了して、送信ボタンをクリックして設定した顧客条件を顧客のパソコンからインターネット上のＷｅｂサーバ１１に送信する。Ｗｅｂサーバ１１は、顧客から送信されたデータを受け付け、それを基に購入可能な住宅価格を算出し、この算出した価格を基に上述したデータベースから抽出したそれぞれの住宅情報を提示する。ここにおいて、顧客の支払い能力と自己資金から購入可能な価格を算出することになるが、まず顧客条件として入力された返済能力に対して、融資額を決定する。この融資額に顧客条件の自己資金を加算して、その合計を求めている。実施形態では、本発明の目的は住宅の選択あるいは抽出にあるので、前述した合計額に対して１０％加算した額を検索金額とし、顧客条件の近辺の住宅を抽出結果から欠落しないようにしている。
【００２７】
ここで、顧客が住宅検索のために入力した、月毎、賞与月毎の返済額と返済期間そして自己資金としての自己資金額をどのように取り扱うかを説明する。Ｗｅｂサーバにおいては、まず、月毎、賞与月毎の返済額と返済期間から、融資額を算出する。この算出においては、検索のためでもあり、長期プライムレートのプラスαした数値を融資金利として想定し、この金利を基に融資額を算出している。この算出した金額に対して、自己資金としての自己資金額を加算し、さらにこの合計額の１１０％を検索のための検索金額としている。
【００２８】
（返済額から融資額の算出）
以下に、月毎、賞与月毎の返済額と返済期間から融資額の算出について説明する。
【００２９】
融資利率が３％で１００万円を３５年で返済する場合は毎月３８４８円となる。この数値は３０年の場合は４２１５円、２５年の場合は４７４２円、２０年の場合は５５４５円となる。これを表１に示す。
【００３０】
【表１】

【００３１】
ここで、図２に示したように毎月８万円を、そして、賞与月毎にさらに４５万円を住宅のために支払えるとすると、以下の様に計算される。
【００３２】
返済期間３５年の場合で金利を３％とした場合、毎月の８万円は上述した３、８４８円の何倍に相当するかを求め、求めた数値に１００万円を乗算することで、３５年間毎月８万円を返済するとした場合の融資額が算出される。すなわち、
（８０、０００／３、８４８）×１００万円≒２、０７９万円
となる。このような計算を、賞与月に対して６ヶ月毎であるので、
（４５００００／（６×３、８４８））×１００万円≒１９４９万円
と計算される。ここで、賞与月の支払い金額を計算する場合に、６ヶ月に１度の返済であるとして、計算の簡単化のために６等分して毎月の額に換算し、さらに最初は６ヶ月目に返済するとして計算している。両者を合計すると、約４、０２８万円となる。この額に図１に示している自己資金額を加算すると、約４、８２８万円となる。また、同様な条件で、返済期間を３０年、２５年、２０年とした場合を含めたそれぞれの総合計は以下の表２の様になる。ただし、小数点以下は切り捨てている。返済可能額は、毎月と賞与月の支払いを返済期間継続することで返済可能な融資額を表している。
【００３３】
【表２】

【００３４】
以上においては、融資金利を３％として計算しているが、自由化によって一律の金利でなくなり、実際においては、そのときどきの長期プライムレートに対して若干上乗せした金利を適用するのが望ましいと言える。したがって、あらかじめ表１に示したようなテーブルを想定される金利の範囲においてあらかじめ計算し、テーブルとして利用可能なようにして、プライムレートと関係付けて置くことにより、上述したような計算をその時々の実質融資利率を使用して実際に近い計算を容易に行うことができる。したがって、図２のように設定した顧客は、返済可能な融資額からは、表２の２５年の欄から３、２６８万円となり、これに自己資金８００万円を加えると、４、０６８万円となる。この額は自己資金８００万円の５倍を僅か超えているので、購入価格の８０パーセント間での融資という条件から外れていることになる。しかしながら、この程度は、検索のためのデータでもあるので、ここでは無視するとする。
【００３５】
住宅を購入する場合で住宅ローンを使用する場合、住宅金融公庫、年金住宅融資、財形住宅融資、公団資金、自治体融資、民間融資（銀行等の金融機関）のうちの１つ乃至２つを、通常、利用することになる。基本的には住宅金融公庫を使用するのが望ましい。住宅金融公庫においても、優良分譲住宅購入融資および公社分譲住宅の場合では融資額が住戸毎に決められており、また、マンション購入融資あるいは建売住宅購入融資、あるいはマイホーム新築融資、中古住宅（マンション、一戸建て）購入融資の場合には、物件等によって制限等があり、この場合は民間の融資との併合になる。このような場合は、計算等が複雑になるので、少なくとも住宅の選定あるいは検索に当たっては、上述したような方法により、返済可能な融資額を算出し、その融資額に自己資金額をくわえて、検出のための価格とすることに有利性がある。
【００３６】
以上のようにして算出した合計額に対して、Ｗｅｂサーバは、さらに１０パーセントの上乗せした価格を検索価格とし、この検索価格を基準にしてＷｅｂサーバに接続されているデータベース内を検索し、基準とされた価格以下の物件を抽出して、所定のフォーマットにしたがって、顧客のパソコン上にそのリストを表示する。このリストの例を図６に示す。
【００３７】
図６においては、図２に示したユーザ条件で抽出した場合の例を示している。ここに提示された物件の情報は、データベースに登録されている検索情報の一部であり、物件のリスト番号と、細部の場所情報、住宅の仕様、マンションの階数、そして本発明による毎月と賞与時および返済年数の欄に数値が表示される。ここに表示される数値は、図２に示したユーザの支出条件を基にしたものであり、月額８万円そして賞与時に４５万円の月額と賞与時の比率は同一として計算している。また、ユーザが図２に示した支出条件のうちの自己資金についても計算に入れている。図６に示したリスト番号１の物件は、約毎月８．４万円、賞与時にはさらに４７．２万円、自己資金８００万円、返済期限３５年で購入可能な価格の物件であることを示している。正確に言えば、返済期間として、ユーザの支出条件に設定した３５年の返済期間が適用可能な物件であることを示している。また、数値としては、単位を万円とし、小数点以下１桁の表示とし、細部は省略している。
【００３８】
図６に示したそれぞれの物件の詳細は、左部にリスト番号を枠で囲っている「詳細」の部分を画面上でクリックすることで、物件の登録業者が作成した物件情報が示される。この物件情報の詳細の例を図７に示す。この物件詳細には、マンションに、すなわち集合住宅において必要な管理費、修繕費（細部には、日常の営繕に使用される修繕費と、住宅の維持管理に使用される修繕費積立金が含まれる場合がある。）、そして駐車場代等の費用も示されている。ユーザは、このような情報から、さらに、住宅に関する毎月の支出額の合計額を把握することができる。
【００３９】
また、図６に示すリストの保存を望む場合には、図６の画面右下部に表示されている「このリスト画面の保存」をクリックすることで、保存のための新たなウインドウ画面が表示され、希望するロケーションに保存し、顧客のパソコン上においてローカル（インターネットに接続せず）に表示できる。また、インターネットに接続した状態で、保存したこのリスト画面を呼び出して表示させ、希望する物件の詳細部分をクリックすることで、インターネットを介して図７に示す画面を表示させることも可能になっている。
【００４０】
図７に示す上部のタイトルバーの右部には、資料請求のホットテキストを設けてあり、この部分をクリックすることにより、資料請求のウインドウが表示され、資料請求さらには購入交渉のための申し込み等ができるようになっている。
【００４１】
図６に示した毎月、賞与そして返済期間は、住宅取得のための直接経費のみを示している。実際の購入時においては、諸経費が必要であり、また購入後においては固定資産税および住宅またはローンに関する保険等の支払いがあることは当然であり、ここではこれらには言及しない。これらについて別途、顧客に案内したり、あるいは、注意を促すことで、たとえば、図２において種別としてマンションを選択した場合には、タイトルの下に、「マンションの場合には、別途毎月、管理費、修繕費等として、約１万円〜２万円の経費が別途必要になります。詳しくは個別の案内をご覧下さい」等の表示をすることが望ましい。
【００４２】
以上に説明したＷｅｂサーバの本発明による基本的な動作を、図４に示したフローチャートを使用して説明する。ユーザからの要求によりユーザのパソコンに送信した住宅情報検索ページに、ユーザが入力したデータを、ステップ１０１において受け付ける。このデータには、住宅選択のための顧客条件（毎月支払い額、賞与月支払い額、自己資金、返済期間等）が含まれる。Ｗｅｂサーバはこのデータを受け付けると、ステップ１０３で、データベースから取り出した長期プライムレートにあらかじめ設定した数値を加算して融資金利を算出し、算出した融資金利に基づいて単位融資金額に対する設定された返済期間の月毎の支払い額を算出し、これを、入力した毎月支払い額、賞与月支払い額に適用して、総融資金額を算出する。この数値が返済可能融資額となる。次ぎにステップ１０５において、この返済可能融資額にユーザが入力した自己資金を加算して合計値を得て、この合計値に１．１（１１０％）を乗算して、検索のための価格値を得る。Ｗｅｂサーバは、データベースに対してこの価格値以下の価格の物件の検索要求を行い、最終的に抽出した物件のリストを得る。このリストには、物件の詳細データを含むページに関連付けられたリンクデータと、主要な情報として、たとえば場所・物件の主要な仕様（間取り仕様、階数等）などと、価格（あるいは価格帯）およびローンを組んだとき適用される返済期間、そして業者情報等が含まれる。次ぎに物件の価格を入力した顧客の条件を基に、物件の価格から顧客提示の自己資金を減算し、必要な融資額を求める。この求めた融資額を、顧客が提示した返済期間で、かつ月毎の返済額と賞与時の返済額の比率を使用して、返済する場合の月毎の返済額と賞与時の返済額を算出する。この算出したそれぞれの数値を上述したリスト中の物件情報に加える。この一連の処理が、それぞれのリストの物件に対してステップ１０７で行われる。次ぎのステップ１０９で、生成されたリストを含むＷｅｂデータが、前述したステップ１０１の顧客条件に対する検索あるいは抽出結果として、顧客のパソコンにインターネットを介して送信され、顧客のパソコン上に、図６に示したような態様で表示される。
【００４３】
ここで、図６には、都区内の新築マンションの場合を示しているが、顧客の年齢条件を無視すれば、通常、最長返済期間として３５年が金融公庫の場合に設定されており、また顧客の条件も３５年であったので、図６に示すように、リスト中の物件それぞれの右部に表示している返済期間（年単位）も３５年となっている。しかし、建売住宅の場合、住宅金融公庫の最長返済期間は、住宅の構造により、木造２５年、準耐火３０年、耐火３５年（平成１２年度）となっている。
【００４４】
図５は、上述した一戸建ての建売住宅の場合、上述した図４に示したＷｅｂサーバの処理を示すフローチャートであり、物件の住宅構造により、返済期間を考慮して、いわゆる価格（正確には返済額）を示すようにしたものであり、より詳細に示すものである。
【００４５】
図４と同様なステップの説明は省略する。ステップ１１１、１１３それぞれは、前述のステップ１０１、１０３と同様である。ステップ１１７において、ステップ１１５で求めた返済可能融資額と自己資金を加算し、さらに１．１を乗算した数値、いわゆる検索価格を算出する。算出した検索価格を基にデータベース内のそれぞれの物件の価格を取り出し、比較する。ステップ１１７において、検索価格＞物件価格の場合、次ぎのステップ１１９に進み、検索価格＞物件価格でない場合、ステップ１２７に進み、次の物件のデータを読出し、ステップ１１５に戻る。ステップ１１９では、その物件の住宅構造が木造・準耐火・耐火のどの区分の物件かを判定して最長返済期間を導き出し、顧客条件の返済期間のデータと比較する。顧客の返済期間が３５年で、その物件の住宅構造が準耐火の場合で住宅金融公庫の最長返済期間が３０年の場合は、ステップ１２１に進む。ステップ１１９において、その物件の住宅構造が耐火の場合は、最長返済期間が３５年であり、かつ顧客の設定した返済期間３５年と同じであるので、ステップ１２９に進む。
【００４６】
ステップ１２１において、その物件の返済期間（住宅金融公庫の条件であり、一般金融期間の条件は住宅金融公庫よりも、一般的にはゆるい場合が多い）を使用して、顧客の返済可能な融資額を上述した方法で算出し、同様に検索価格を再度算出する。この算出した価格と物件の価格を比較する。ステップ１２１の次ぎに、ステップ１２３で前述したステップ１１７と同様に、検索価格＞物件価格の場合にステップ１２５に進み、検索価格＞物件価格でない場合にステップ１２７に進む。
【００４７】
ステップ１２５においては、その物件に設定されている最長設定期間内でかつ顧客の設定期間内の設定期間と、その物件の価格から顧客設定の自己資金を減算した額を、この返済期間を使用した月毎の返済額と賞与月毎の返済額（ステップ１２１で算出した数値）に換算したデータを得て、次ぎのステップ１３１に進む。
【００４８】
ステップ１２９においては、図４のステップ１０７と同様な処理を行って、月毎の返済額と賞与月毎の返済額に換算したデータを得て、次ぎのステップ１３１に進む。ステップ１１５において前述した図４のステップ１０９と同様の処理を行う。
【００４９】
この図５のような処理を行うことで、建売住宅の場合にその住宅構造に応じてリストを顧客に提示することが可能になる。たとえば、図２に示した顧客条件の場合に、耐火構造であると、４、８２８の１１０％までの価格の物件が、準耐火構造の場合に、４、４７７万円の１１０％までの物件が、そして木造の場合には、４、０６８万円の１１０％までの物件が、リストに提示され、そしてそれぞれの返済期間は、３５年、３０年、そして２５年と表示されることになる。
【００５０】
以上において、基本的な前提条件として住宅金融公庫の条件を適用したが、そして、上記において、たとえば４、８２８万円の１１０％までの価格の物件、としたが、建売住宅購入費として住宅金融公庫の融資額は、このような額に満たないので不足分はその他の機関からのローンから融資を同一条件で受けることを前提条件として計算している。また、顧客条件と長期プライムレートにプラスαした金利を使用して融資額を算出し、さらに、賞与時については、６ヶ月後から支払うこととしている。さらには、全て同一の金利を使用している。
【００５１】
したがって、上述した方法で提示される金額は近似値であって、あくまで住宅選定に当たって顧客に便宜を図るための計算である。したがって、実際の数値とは異なっている。そのためもあり、また、顧客条件も１桁の数値入力としていることを加味して、上述した検索価格として算出した融資額の１１０パーセントの数値を使用している。これは、なるべく、検索結果に漏れがないように考慮したことによる。
【００５２】
顧客条件の設定において、月額５万円と６万円について、後者は前者の２０％の増額であり、この増分を考慮すると１１０％の設定は厳密過ぎると考えることもできるが、この実施例においては、１１０パーセントとした。
【００５３】
また、説明において顧客の年齢を無視したが、住宅金融公庫においては、６０歳未満、６０歳、６１歳以上６５歳未満、６５歳から７０歳で返済期間の設定が異なっている。このようなことを考慮して上述した計算に、あるいは返済年月に組み入れる場合は、顧客条件に現在年齢を含める必要がある。しかしながら、検索して希望の住宅を見つけて、最終的に住宅金融公庫からの融資を受ける手続きをする時点までにある程度の期間が必要であって、その期間に満年齢がプラス１される場合もありえる。したがって、上述した説明においては、顧客年齢を無視して説明した。
【００５４】
なお、図１に示したデータベース１１には、会員の建築・不動産業者により、一戸建ての住宅のプラン、募集中のマンション・賃貸の物件の検索情報が格納されている。この検索情報は、たとえば図６に示した内容の表示をするためのデータであり、本発明を実施するために別途構成されているものである。抽出した物件情報画面の例を示す図６、あるいは顧客が入力する画面を示す図２を使用して説明すると、この概要データには、マンション／１戸建ての区分、新築／中古の区分、プランの概要（間取り構成、階数、広さ）、住所、そして一戸建ての場合は木造／準耐火／耐火の区分、価格（価格帯）、そして、物件の詳細情報、たとえば図７に示すような情報を顧客が選択表示するのに必要なリンクデータが含まれている。
【００５５】
顧客は、Ｗｅｂサーバから入手した図６に示す情報から、さらにその詳細を知りたい物件について、リスト番号をクリックすることで、図７にその例を示すようなその物件についての詳細な情報を得ることができる。また、この画面のタイトルバーの右部の資料請求をクリックしてより詳細な情報を有する資料（パンフレット等）請求をすることができるようになっている。
【００５６】
図８を使用して、上述した本発明による住宅情報提示をさらに説明する。
【００５７】
住宅情報提示システムのＷｅｂサーバは、住宅を提供する建築業者あるいは不動産業者から物件の詳細情報を受け付けて（８０１）、データベース１２に格納する。これには戸単位の場合もあれば一括した詳細情報の場合もある。また、住宅を提供する建築業者あるいは不動産業者から、別途、住宅を戸毎に検索するための検索情報、これは住宅の戸毎のデータであり、図３に示すような範囲のデータであり、たとえば、図６に示すような抽出物件リストを表示する際に使用するデータを受け付けて（８０２）、同様にデータベース１２に格納する。図示していないが、長期プライムレートの情報が、Ｗｅｂサーバ付属の入力装置から入力される。
【００５８】
前述した図１に示したように、インターネット上のＷｅｂサーバ１１に接続した、住宅を希望するユーザ（ＰＣユーザ、顧客）からの要求により、希望する住宅を検索するための画面を送信し、その画面にしたがって入力された検索のためのデータ（８１１）（図２に例示する）をＷｅｂサーバは受け付ける。ここで、Ｗｅｂサーバは、上述したような方法で融資額を算出し、最終的に住宅検索のための検索金額を算出する。そして算出した検索金額をもとに、物件の検索情報から検索金額以下の物件を抽出し、抽出した物件のデータを確認し、物件毎の価格を上述したような方法で返済額に換算して、これらデータをＨＴＭＬで記述したファイルとしてユーザ（顧客）に送信する。
【００５９】
ユーザ（顧客）は、Ｗｅｂサーバから送られた検索結果のリストを閲覧（８１２）し、さらに詳細の情報を希望する場合は、リスト中の物件を特定して、閲覧要求をする。Ｗｅｂサーバ１１は、この要求を受け付けると、上述した８０１で受け付けた物件に関する詳細情報をユーザ（顧客）に送信する。顧客は、送信された詳細情報（図７に例示した）を閲覧する（８１３）。ユーザ（顧客）は、さらに詳細な情報を入手することを希望する場合、図７に示した資料請求をクリックして、不図示の資料請求のための画面をＷｅｂサーバ１１から入手する。その画面には、ユーザ（顧客）の資料請求の要望（依頼）とともに、その資料の送付先としての、住所・氏名、電話番号、メールアドレス、購入希望物件、そして、ユーザへのアンケートとして、「一度話を伺いたい」等の選択、また購入する場合の時期等を入力するテキスト・ボックスが設けられている（８１４）。ユーザ（顧客）が、この画面上のテキスト・ボックスに必要な情報を入力し送信すると、Ｗｅｂサーバ１１は、これらのユーザ情報を受け付け、その物件の業者に再送信する。ユーザの資料要求を受けた業者（８０３）は、顧客（８１５）に対してパンフレット等の資料を送付し、さらに、ユーザ（顧客）がその物件購入を希望する場合は、Ｗｅｂサーバ１１と無関係に、顧客と業者との間でダイレクトの交渉等が持たれることになる。
【００６０】
上述したユーザ（顧客）とのＷｅｂサーバとのやり取りは、マーケティングを兼ねて、Ｗｅｂサーバ内に所定期間保存される。
【００６１】
【発明の効果】
以上説明したように本発明によれば、ユーザから月毎、賞与月毎の返済額と返済期間を入力し、これを基に融資額を算出して、最終的に検索のための住宅価格を設定したので、ユーザの資金力あるいは返済能力に応じた住宅情報を提示することができる。
【００６２】
さらに、ユーザからの条件にしたがって提示した住宅情報のうちの価格に対して、ユーザ条件に沿った形式で表示するようにしたので、すなわち、ユーザ条件の月毎の、賞与月毎の返済額と返済期間に準じ形式の金額としてそれぞれの物件の価格を提示するようにしたので、ユーザは身近な形で対象の物件の価格的価値を把握することが可能なる。
【図面の簡単な説明】
【図１】本発明が適用されるシステムを示す図である。
【図２】顧客が、本発明が適用されるＷｅｂサーバに接続し、検索のための条件を設定する画面を示す図である。
【図３】本発明における住宅選択のために使用される住宅情報データベースのデータの種類の例を示す図である。
【図４】本発明によるＷｅｂサーバの基本的な動作を示すフローチャートである。
【図５】ユーザ（顧客）による住宅検索対象が1戸建ての場合の、本発明によるＷｅｂサーバの基本的な動作を示すフローチャートである。
【図６】本発明によって、ユーザ（顧客）のＰＣ上に表示されるそれぞれの物件の抽出リストの例を示す図であり、種別としてマンションの場合を示す図である。
【図７】図６に示した画面において、特定の物件についてさらに詳細な情報を得るために、リスト番号をクリックすることで得た、物件の詳細情報の例を示す図である。
【図８】本発明の概要を説明する図である。
【符号の説明】
１０ユーザ（顧客）のＰＣ
１１Ｗｅｂサーバ
１２データベース（住宅情報）
１３建築・不動産業者のＰＣ

Claims

住宅に関する情報であって、少なくともその物件の価格と地域に関する情報とその住宅に関する間取り情報と構造に関する情報を含み、さらにそれぞれの住宅に関する、あるいはその住宅に関連する詳細情報に関連付けられたデータを含んで構成される住宅情報を検索するための住宅情報データベースと、
前記住宅情報データベースに接続されたＷｅｂサーバと、
インターネットを介して顧客から入力した、少なくとも月毎のおよび賞与月毎の返済額および自己資金に関するデータと住宅の選択に関するデータを入力する顧客情報入力手段と、
前記に顧客情報入力手段から入力した前記住宅の選択に関する情報を基にあらかじめ設定した利率で、返済額と返済期間から融資額を算出する融資額算出手段と、
前記融資額算出手段により求めた融資額と前記自己資金を加算した額から検索額を生成し、前記生成した検索額を基に、前記住宅情報データベースに含まれる物件の価格を比較して、あらかじめ定めた範囲にある物件を抽出する物件情報抽出手段と、
前記物件情報抽出手段から抽出した住宅に関する情報をリストにして、顧客のパソコンにインターネットを介して送信する抽出情報送信手段と、
前記あらかじめ設定された前記利率で、融資額と返済期間から月毎およびあるいは賞与月毎の返済額を算出する返済額算出手段と、
前記物件情報抽出手段から抽出した住宅に関する情報のうち、物件の価格から自己資金を減算した額を融資額として、さらに前記顧客情報の返済期間を基に前記返済額算出手段により算出した返済額のデータを前記物件の情報に付加する情報付加手段とを含んで構成した住宅情報提示システムであって、
前記抽出情報送信手段は、抽出した情報のうち、価格に代わり前記情報付加手段で付加した前記返済額のデータを送信することを特徴とする住宅情報提示システム。
住宅に関する情報であって、少なくともその物件の価格と地域に関する情報とその住宅に関する間取り情報と構造に関する情報を含み、さらにそれぞれの住宅に関する、あるいはその住宅に関連する詳細情報に関連付けられたデータを含んで構成される住宅情報を検索するための住宅情報データベースを使用した住宅情報提示方法であって、
インターネットを介して顧客から入力した、少なくとも月毎のおよび賞与月毎の返済額および自己資金に関するデータと住宅の選択に関するデータを入力するステップと、
前記入力した前記住宅の選択に関する情報を基にあらかじめ設定された利率で、返済額と返済期間から融資額を算出するするステップと、
前記融資額と前記自己資金を加算した額を検索額として、この検索額を基に、前記住宅情報データベースに含まれる物件の価格を比較して、あらかじめ定めた範囲にある物件を抽出するステップと、
前記物件情報抽出手段から抽出した住宅に関する情報をリストにして、顧客のパソコンにインターネットを介して送信するステップと、
前記あらかじめ設定された前記利率で、融資額と返済期間から月毎およびあるいは賞与月毎の返済額を算出するステップと、
前記抽出した住宅に関する情報のうち、物件の価格から自己資金を減算した額を融資額として、さらに前記顧客情報の返済期間を基に前記返済額算出手段により算出した返済額のデータを前記物件の情報に付加するステップと
を含み、前記送信するステップは、抽出した情報のうち、価格に代わり前記付加した前記返済額のデータを送信することを特徴とする住宅情報提示方法。