JP2002049846A

JP2002049846A - 住宅情報提示システムおよび住宅情報提示方法

Info

Publication number: JP2002049846A
Application number: JP2000237802A
Authority: JP
Inventors: Koichi Hata; 考一秦
Original assignee: Asahi Kasei Corp
Current assignee: Asahi Kasei Corp
Priority date: 2000-08-04
Filing date: 2000-08-04
Publication date: 2002-02-15
Anticipated expiration: 2020-08-04
Also published as: JP4498562B2

Abstract

(57)【要約】【課題】住宅情報のうちの価格を、顧客が提示した条
件を基に融資額返済の視点で表示する。【解決手段】物件の価格と地域に関する情報と間取り
情報と構造に関する情報を含み、さらに詳細情報に関連
付けられたデータを含んで構成される住宅情報データベ
ースと、Ｗｅｂサーバと、インターネットを介して顧客
から入力した月毎のおよび賞与月毎の返済額および自己
資金に関するデータと住宅の選択に関するデータを入力
する顧客情報入力手段と、顧客情報入力手段から入力し
た前記住宅の選択に関する情報を基にあらかじめ設定さ
れた利率で返済額と返済期間から融資額を算出する融資
額算出手段と、求めた融資額と自己資金を含む額を検索
額として住宅情報データベースに含まれる物件の価格を
比較して抽出する物件情報抽出手段と、抽出した住宅に
関する情報をリストにして顧客のパソコンにインターネ
ットを介して送信する抽出情報送信手段を含んで構成し
た。

Description

【発明の詳細な説明】

【０００１】

【発明の属する技術分野】本発明は、インターネットを
通じて住宅情報を提示する住宅情報システムおよび住宅
情報提示方法に関し、より詳細には、住宅情報のうち価
格について改良された尺度により提示する住宅情報提示
システムおよび住宅情報提示方法に関する。

【０００２】

【従来の技術】従来のインターネット上における住宅情
報は、それぞれの住宅企業または仲介業者あるいは建築
業者がそれぞれ、新築／中古、マンション／１戸建ての
区分をし、さらには分譲あるいは賃貸の区分をして、そ
れぞれの物件に対して価格、間取り（たとえば２ＬＤＫ
や３ＬＤＫ等）と占有面積、そして交通の状況などを提
示していた。またこれらの物件は、地域毎の分類もされ
ていた。これらの物件情報のうちマンションの場合は、
通常、戸毎の情報ではなく、そのマンション全体の紹介
にとどまり、また１戸建ての場合においても団地名や建
築業者の付けた仮名称などで一括されている場合が大部
分である。たとえば、マンションの場合では、物件名と
してマンションの名称、最寄駅、所在地、価格帯、占有
面積と間取り、建物構造、敷地面積、販売戸数、販売時
期／入居時期、売り主名などである。１戸建ての場合で
も、たとえば不動産業者の工事名として○○地区第３期
のような物件名で、代表的な所在地、最寄駅、価格帯、
間取りと建物延べ面積の範囲、敷地面積等の情報が提供
されている。それらの情報には、図面または写真が付加
されているものもあり、住宅の外観を含む特徴あるいは
立地条件などの住宅情報や住宅関連情報が閲覧できるよ
うになっているものもある。

【０００３】始めて住む家を購入しようとする人にとっ
ては、上述したような内容の情報では、とくに価格表示
では、持家の購入金額は年間収入額の倍数の額でもあ
り、数字で具体的に示されていても今の自分の年収で購
入可能か否かについての可能性にすら考えが及ばず、単
に高価であるとか、あるいは２つの物件を比較してどち
らが高いとか安いとか感じているのがせいぜいであっ
た。

【０００４】住宅を購入しようとする場合で提示された
額全額を一括支払いすることのできない場合、大多数の
顧客においてはこの場合であり、住宅金融公庫融資制度
あるいは民間金融機関が行う住宅ローンを利用すること
になる。後者の住宅ローンの場合、提携型と非提携型が
あり、住宅メーカーまたは不動産業者が金融機関と提携
し、その住宅メーカーまたは不動産業者から購入した際
にはその提携した金融機関から融資が受けられる。住宅
ローンにおいては、顧客の返済能力または住宅の土地・
建物の担保価値から融資金額またはその融資条件が決め
られる。また、金利には、返済期間中の金利水準に連動
する変動金利と、借り入れ時の金利が一定期間、たとえ
ば３年から１０年の間は固定した金利が適用される固定
金利とがある。住宅ローンのタイプまたは条件などは、
最近の金融業務の自由化によって一律では無くなってい
る。

【０００５】住宅金融公庫融資の金利についても、床面
積１７５ｍ²以下で高耐久性、省エネルギーまたはバリ
アフリーなどの性能を有する住宅には基準金利、これら
の性能を有しない床面積１７５ｍ²以下の住宅には中間
金利、そして床面積１７５ｍ²超２８０ｍ²以下の住宅に
は大型金利が適用される。いずれも固定金利である。ま
た、この場合の上限返済期間は、新築マンションが３５
年、新築一戸建てが２５年となっている。中古の場合
は、それぞれのレベルにより、これより少ない年数（た
とえば、２０年）が設定されている。

【０００６】また、前述した以外に一般的には、公的融
資制度として、年金福祉事業団が行う年金住宅融資（固
定金利）、雇用促進事業団あるいは住宅金融公庫が行う
財形持ち家融資（変動金利）、地方自治体が住民などに
行う住宅資金融資または利息補助を行う地方自治体融資
などがある。これらの公的融資は低い金利と長い返済期
間に特徴があり、これらを２つ以上組み合わせて、必要
金額の８０％程度まで借り入れ可能となっている。

【０００７】また、１９９８年７月から都市銀行または
信託銀行で借り換え専用住宅ローンが利用できるように
なっている。また一部の銀行において、ローン返済中の
病気・けがによる就業不能期間について返済額を補償す
る返済支援保険付き住宅ローンが利用可能になってい
る。

【０００８】基本的には、購入する物件または購入者の
条件によって、利用可能な住宅ローンの種類または各種
の条件（融資金額または返済期間）が異なっている。

【０００９】

【発明が解決しようとする課題】しかしながら、始めて
住む家を購入しようとする人にとっては、上述したよう
な複数の住宅が一括して示された情報では、全体を把握
するには良いが、唯１軒の住宅を購入する顧客にとって
ははなはだ不充分な情報提供であると言わざるを得なか
った。とくに金額については、通常の顧客の年間収入額
の倍数の額でもあり、数字で具体的に示されていても今
の自分の年収で購入可能か否かについての可能性にすら
考えが及ばず、単に高価であるとか、あるいは２つの物
件を比較してどちらが高いとか安いとか感じているのが
せいぜいであった。

【００１０】購入者側の視点から、住宅化価格あるいは
住宅ローンを考える場合、購入者が実感を持てるものさ
しは、将来的な経済状況およびこれに関係する収入状況
を別にしても、毎月の支払い額と賞与時の支払い額であ
る。また、最終返済時の年齢制限があるので購入者によ
っては返済期間も制約を受ける。そして上述した融資に
おいても必要金額の８０％の制限を設けているところが
多いので、住宅購入のために支払える頭金（自己資金）
も購入者にとって関心のある事柄である。このような具
体的な、購入者にとって実感を持てる視点からの情報
（価格）を提示している例は殆どない。住宅紹介の関連
情報として、このような情報を提示している例はある
が、ダイレクトにこのような視点で住宅の価格を提示し
ている例はなかった。住宅の価格は、購入者にとって実
感の湧かない、実際的でない形式で提示され、購入者の
使用可能なものさしからかけ離れた単なる理論的な数値
でしかなかった。

【００１１】また、マンションの場合は、管理費と修繕
費そして修繕費積立金が必要である。ここで、修繕費お
よび修繕費積立金は、建物および大型設備の補修・改修
に使用されるものである。通常においてはそのマンショ
ンの管理組合によって取り決められる。このような支出
は、入居者にとって小額ではなく、これらの総計が２万
円を超えるところは少なくはない。１戸建て住宅の場合
にも、補修・改修が必要であるが、とくに法律によっ
て、集合住宅のように義務付けられてはいない。

【００１２】本発明の目的は、マイホームの購入につい
てのバブルの時代より購入者に有利な状況になっている
にも関わらず、住宅を提供する側の上述したような情報
不足の状況に鑑み、マイホーム購入者側に判り易い「も
のさし」による住宅の検索と、同様な「ものさし」によ
る住宅価格の提示を可能とするシステムを提供すること
にある。

【００１３】また、さらに、上述した「ものさし」とし
ての数値を基に、顧客の希望する住宅の検索を行い、抽
出した物件について、顧客の「ものさし」を使用して、
その価格を提示することにある。

【００１４】また、上述した「ものさし」において、複
雑な住宅ローンの積算において、あらかじめ設定した利
率、あるいは長期プライムレートに関連付けられた利率
を基にして計算を簡単にし、この計算結果を顧客の希望
する住宅の抽出条件にして、抽出した物件を提示するこ
とにある。

【００１５】また、抽出した物件について顧客が更なる
情報を必要とした場合、あるいは購入希望候補として、
その物件の売り主との交渉を希望する場合、その両者の
間の情報のやり取りに、検索あるいは抽出において顧客
が入力した情報を参考情報として売り主側に提供し、双
方の便宜を図ることにある。

【００１６】また、購入希望者であり且つ実際に住宅購
入のための資産を形成することが可能な顧客に対して、
より現実的な検討が可能であって、顧客の毎月の支払い
可能な金額を基に、該当する住宅の物件を提示し、そし
てその物件の価格を顧客が提示した条件を基にしたロー
ン支払い額で提示することにある。

【００１７】また、本発明の別の目的は、あらかじめ設
定した利率、あるいは長期プライムレートを使用して顧
客の月額投資額（あるいは返済額）から購入可能な物件
の価格を算出し、算出した価格を基に住宅データベース
から抽出した住宅情報を顧客に提示するシステムおよび
住宅提示方法を提供することにある。

【００１８】詳しくは、住宅ローンの月毎およびボーナ
ス月毎の返済額および支払い年数に関する情報を受け付
け、受け付けた情報に基づいて抽出した物件の価格を、
受け付けた情報に似せたデータとして、顧客に提示する
ことにある。

【００１９】

【課題を解決するための手段】本発明は、このような目
的を達成するために、請求項１に記載の発明は、住宅に
関する情報であって、少なくともその物件の価格と地域
に関する情報とその住宅に関する間取り情報と構造に関
する情報を含み、さらにそれぞれの住宅に関する、ある
いはその住宅に関連する詳細情報に関連付けられたデー
タを含んで構成される住宅情報を検索するための住宅情
報データベースと、前記住宅情報データベースに接続さ
れたＷｅｂサーバと、インターネットを介して顧客から
入力した、少なくとも月毎のおよび賞与月毎の返済額お
よび自己資金に関するデータと住宅の選択に関するデー
タを入力する顧客情報入力手段と、前記に顧客情報入力
手段から入力した前記住宅の選択に関する情報を基にあ
らかじめ設定した利率で、返済額と返済期間から融資額
を算出する融資額算出手段と、前記融資額算出手段によ
り求めた融資額と前記自己資金を加算した額から検索額
を算出し、前記算出した検索額を基に、前記住宅情報デ
ータベースに含まれる物件の価格を比較して、あらかじ
め定めた範囲にある物件を抽出する物件情報抽出手段
と、前記物件情報抽出手段から抽出した住宅に関する情
報をリストにして、顧客のパソコンにインターネットを
介して送信する抽出情報送信手段とを含んで構成したこ
とを特徴とする。

【００２０】また、請求項２に記載の発明は、前記あら
かじめ設定した前記利率で、融資額と返済期間から月毎
およびあるいは賞与月毎の返済額を算出する返済額算出
手と、前記物件情報抽出手段から抽出した住宅に関する
情報のうち、物件の価格から自己資金を減算した額を融
資額として、さらに前記顧客情報の返済期間を基に前記
返済額算出手段により算出した返済額のデータを前記物
件の情報に付加する情報付加手段とをさらに有し、前記
抽出情報送信手段は、抽出した情報のうち、価格に代わ
り前記情報付加手段で付加した前記返済額のデータを送
信することを特徴とする。

【００２１】また、請求項３に記載の発明は、住宅に関
する情報であって、少なくともその物件の価格と地域に
関する情報とその住宅に関する間取り情報と構造に関す
る情報を含み、さらにそれぞれの住宅に関する、あるい
はその住宅に関連する詳細情報に関連付けられたデータ
を含んで構成される住宅情報を検索するための住宅情報
データベースを使用した住宅情報提示方法であって、イ
ンターネットを介して顧客から入力した、少なくとも月
毎のおよび賞与月毎の返済額および自己資金に関するデ
ータと住宅の選択に関するデータを入力するステップ
と、前記入力した前記住宅の選択に関する情報を基にあ
らかじめ設定した利率で、返済額と返済期間から融資額
を算出するするステップと、前記融資額と前記自己資金
を加算した額を検索額として、この検索額を基に、前記
住宅情報データベースに含まれる物件の価格を比較し
て、あらかじめ定めた範囲にある物件を抽出するステッ
プと、前記物件情報抽出手段から抽出した住宅に関する
情報をリストにして、顧客のパソコンにインターネット
を介して送信するステップとを含むことを特徴とする。

【００２２】また、請求項４に記載の発明は、前記あら
かじめ設定した前記利率で、融資額と返済期間から月毎
およびあるいは賞与月毎の返済額を算出するステップ
と、前記抽出した住宅に関する情報のうち、物件の価格
から自己資金を減算した額を融資額として、さらに前記
顧客情報の返済期間を基に前記返済額算出手段により算
出した返済額のデータを前記物件の情報に付加するステ
ップとをさらに有し、前記送信するステップは、抽出し
た情報のうち、価格に代わり前記付加した前記返済額の
データを送信することを特徴とする。

【００２３】

【発明の実施の形態】以下、図面を参照して本発明の実
施例について説明する。

【００２４】図１は、本発明が適用されるシステムを示
しており、マイホームの購入を希望する顧客の有するパ
ソコン１０がインターネット・サービス・プロバイダ
（ＩＳＰ）を通してインターネットに接続され、インタ
ーネット上に配置された本発明を適用したＷｅｂサーバ
１１とアクセスする概要を示している。Ｗｅｂサーバ１
１には、データベース１２が接続され、このデータベー
ス１２には、新築／中古、１戸建て／マンションに分類
された本発明において物件抽出に使用する検索情報と、
融資額算出のための情報、そして、上述した住宅それぞ
れの業者による詳細情報を含んでいる。このシステム
は、顧客がパソコン１０等を使用してＷｅｂサーバ１１
をアクセスし、所望する顧客条件の住宅をデータベース
から抽出し、抽出した住宅情報を提示するシステムを示
している。

【００２５】図２は、顧客条件入力画面の実施例を示す
図である。この画面は顧客が保有するパソコンを、イン
ターネットを通してＷｅｂサーバ１１と接続し、Ｗｅｂ
サーバ１１が提供するホームページ上のホットボタンを
クリックすることでＷｅｂサーバ１１から送られて顧客
が保有するパソコン上に、表示される。ここでは、顧客
が住宅購入のために支払える金額を設定する。まず、毎
月に支払える月額と、さらに賞与時の月に支払える額、
そして住宅購入に当たって頭金として支払える自己資金
額を設定する。この例では、単に住宅を選択するためで
あって、実際に住宅を購入するための設定ではないた
め、概算としての数値であり、万円単位で設定すること
を示している。また、種別としては、図３に示すような
選択が可能である。この種別は、後述するが利用者が取
り敢えず設定する返済期間にも関係している。図３に示
した返済期間は、物件および融資を受ける人あるいは地
域によっても異なっている。融資の返済条件は、詳しく
それぞれのホームページ上において紹介あるいは案内さ
れている。図２に示した項目あるいは設定条件は、あく
まで住宅を検索する目的のために使用される。

【００２６】住宅金融公庫融資の住宅ローンにおいては
マンションと一戸建て、あるいは新築と中古で最長返済
期間が異なる。また、色々な条件によって、融資額およ
び色々な条件も異なっている。物件の種類（一戸建て、
中古、構造等）によっては返済期間が３５年、３０年、
２５年、あるいは２０年等のものもある。また、通常に
おいては、新築の物件を購入する場合、購入価格の８割
までの融資を受けられる。したがって、購入価格の２割
については、自己資金でまかなう必要がある。この条件
を適用すると、上述した自己資金と購入額の関係から、
まず自己資金額の５倍以下の価格の物件が購入対象範囲
にある物件となる。また、金融期間によっては１０パー
セントの自己資金を条件としているところもある。

【００２７】したがって、本発明における実施形態にお
いては、必ずしも、図２に入力した条件で、抽出した物
件が購入可能という意味ではなく、あくまで、図２に示
したような設定条件でマイホームを希望する顧客の資金
力を想定し、その想定した「資金力」あるいは「支払い
能力」で購入可能な範囲の物件を検索あるいは、抽出す
るための条件としている。そして想定する範囲は、図２
に示した項目の範囲である。すなわち、マンションにお
ける管理費および修繕費関連の支出については考慮する
ことは容易であるが、説明の簡単化のために本明細書に
おいては考慮していない。

【００２８】以上のような設定を完了して、送信ボタン
をクリックして設定した顧客条件を顧客のパソコンから
インターネット上のＷｅｂサーバ１１に送信する。Ｗｅ
ｂサーバ１１は、顧客から送信されたデータを受け付
け、それを基に購入可能な住宅価格を算出し、この算出
した価格を基に上述したデータベースから抽出したそれ
ぞれの住宅情報を提示する。ここにおいて、顧客の支払
い能力と自己資金から購入可能な価格を算出することに
なるが、まず顧客条件として入力された返済能力に対し
て、融資額を決定する。この融資額に顧客条件の自己資
金を加算して、その合計を求めている。実施形態では、
本発明の目的は住宅の選択あるいは抽出にあるので、前
述した合計額に対して１０％加算した額を検索金額と
し、顧客条件の近辺の住宅を抽出結果から欠落しないよ
うにしている。

【００２９】ここで、顧客が住宅検索のために入力し
た、月毎、賞与月毎の返済額と返済期間そして自己資金
としての自己資金額をどのように取り扱うかを説明す
る。Ｗｅｂサーバにおいては、まず、月毎、賞与月毎の
返済額と返済期間から、融資額を算出する。この算出に
おいては、検索のためでもあり、長期プライムレートの
プラスαした数値を融資金利として想定し、この金利を
基に融資額を算出している。この算出した金額に対し
て、自己資金としての自己資金額を加算し、さらにこの
合計額の１１０％を検索のための検索金額としている。

【００３０】（返済額から融資額の算出）以下に、月
毎、賞与月毎の返済額と返済期間から融資額の算出につ
いて説明する。

【００３１】融資利率が３％で１００万円を３５年で返
済する場合は毎月３８４８円となる。この数値は３０年
の場合は４２１５円、２５年の場合は４７４２円、２０
年の場合は５５４５円となる。これを表１に示す。

【００３２】

【表１】

【００３３】ここで、図２に示したように毎月８万円
を、そして、賞与月毎にさらに４５万円を住宅のために
支払えるとすると、以下の様に計算される。

【００３４】返済期間３５年の場合で金利を３％とした
場合、毎月の８万円は上述した３、８４８円の何倍に相
当するかを求め、求めた数値に１００万円を乗算するこ
とで、３５年間毎月８万円を返済するとした場合の融資
額が算出される。すなわち、（８０、０００／３、８４８）×１００万円≒２、０７
９万円となる。このような計算を、賞与月に対して６ヶ月毎で
あるので、（４５００００／（６×３、８４８））×１００万円≒
１９４９万円と計算される。ここで、賞与月の支払い金額を計算する
場合に、６ヶ月に１度の返済であるとして、計算の簡単
化のために６等分して毎月の額に換算し、さらに最初は
６ヶ月目に返済するとして計算している。両者を合計す
ると、約４、０２８万円となる。この額に図１に示して
いる自己資金額を加算すると、約４、８２８万円とな
る。また、同様な条件で、返済期間を３０年、２５年、
２０年とした場合を含めたそれぞれの総合計は以下の表
２の様になる。ただし、小数点以下は切り捨てている。
返済可能額は、毎月と賞与月の支払いを返済期間継続す
ることで返済可能な融資額を表している。

【００３５】

【表２】

【００３６】以上においては、融資金利を３％として計
算しているが、自由化によって一律の金利でなくなり、
実際においては、そのときどきの長期プライムレートに
対して若干上乗せした金利を適用するのが望ましいと言
える。したがって、あらかじめ表１に示したようなテー
ブルを想定される金利の範囲においてあらかじめ計算
し、テーブルとして利用可能なようにして、プライムレ
ートと関係付けて置くことにより、上述したような計算
をその時々の実質融資利率を使用して実際に近い計算を
容易に行うことができる。したがって、図２のように設
定した顧客は、返済可能な融資額からは、表２の２５年
の欄から３、２６８万円となり、これに自己資金８００
万円を加えると、４、０６８万円となる。この額は自己
資金８００万円の５倍を僅か超えているので、購入価格
の８０パーセント間での融資という条件から外れている
ことになる。しかしながら、この程度は、検索のための
データでもあるので、ここでは無視するとする。

【００３７】住宅を購入する場合で住宅ローンを使用す
る場合、住宅金融公庫、年金住宅融資、財形住宅融資、
公団資金、自治体融資、民間融資（銀行等の金融機関）
のうちの１つ乃至２つを、通常、利用することになる。
基本的には住宅金融公庫を使用するのが望ましい。住宅
金融公庫においても、優良分譲住宅購入融資および公社
分譲住宅の場合では融資額が住戸毎に決められており、
また、マンション購入融資あるいは建売住宅購入融資、
あるいはマイホーム新築融資、中古住宅（マンション、
一戸建て）購入融資の場合には、物件等によって制限等
があり、この場合は民間の融資との併合になる。このよ
うな場合は、計算等が複雑になるので、少なくとも住宅
の選定あるいは検索に当たっては、上述したような方法
により、返済可能な融資額を算出し、その融資額に自己
資金額をくわえて、検出のための価格とすることに有利
性がある。

【００３８】以上のようにして算出した合計額に対し
て、Ｗｅｂサーバは、さらに１０パーセントの上乗せし
た価格を検索価格とし、この検索価格を基準にしてＷｅ
ｂサーバに接続されているデータベース内を検索し、基
準とされた価格以下の物件を抽出して、所定のフォーマ
ットにしたがって、顧客のパソコン上にそのリストを表
示する。このリストの例を図６に示す。

【００３９】図６においては、図２に示したユーザ条件
で抽出した場合の例を示している。ここに提示された物
件の情報は、データベースに登録されている検索情報の
一部であり、物件のリスト番号と、細部の場所情報、住
宅の仕様、マンションの階数、そして本発明による毎月
と賞与時および返済年数の欄に数値が表示される。ここ
に表示される数値は、図２に示したユーザの支出条件を
基にしたものであり、月額８万円そして賞与時に４５万
円の月額と賞与時の比率は同一として計算している。ま
た、ユーザが図２に示した支出条件のうちの自己資金に
ついても計算に入れている。図６に示したリスト番号１
の物件は、約毎月８．４万円、賞与時にはさらに４７．
２万円、自己資金８００万円、返済期限３５年で購入可
能な価格の物件であることを示している。正確に言え
ば、返済期間として、ユーザの支出条件に設定した３５
年の返済期間が適用可能な物件であることを示してい
る。また、数値としては、単位を万円とし、小数点以下
１桁の表示とし、細部は省略している。

【００４０】図６に示したそれぞれの物件の詳細は、左
部にリスト番号を枠で囲っている「詳細」の部分を画面
上でクリックすることで、物件の登録業者が作成した物
件情報が示される。この物件情報の詳細の例を図７に示
す。この物件詳細には、マンションに、すなわち集合住
宅において必要な管理費、修繕費（細部には、日常の営
繕に使用される修繕費と、住宅の維持管理に使用される
修繕費積立金が含まれる場合がある。）、そして駐車場
代等の費用も示されている。ユーザは、このような情報
から、さらに、住宅に関する毎月の支出額の合計額を把
握することができる。

【００４１】また、図６に示すリストの保存を望む場合
には、図６の画面右下部に表示されている「このリスト
画面の保存」をクリックすることで、保存のための新た
なウインドウ画面が表示され、希望するロケーションに
保存し、顧客のパソコン上においてローカル（インター
ネットに接続せず）に表示できる。また、インターネッ
トに接続した状態で、保存したこのリスト画面を呼び出
して表示させ、希望する物件の詳細部分をクリックする
ことで、インターネットを介して図７に示す画面を表示
させることも可能になっている。

【００４２】図７に示す上部のタイトルバーの右部に
は、資料請求のホットテキストを設けてあり、この部分
をクリックすることにより、資料請求のウインドウが表
示され、資料請求さらには購入交渉のための申し込み等
ができるようになっている。

【００４３】図６に示した毎月、賞与そして返済期間
は、住宅取得のための直接経費のみを示している。実際
の購入時においては、諸経費が必要であり、また購入後
においては固定資産税および住宅またはローンに関する
保険等の支払いがあることは当然であり、ここではこれ
らには言及しない。これらについて別途、顧客に案内し
たり、あるいは、注意を促すことで、たとえば、図２に
おいて種別としてマンションを選択した場合には、タイ
トルの下に、「マンションの場合には、別途毎月、管理
費、修繕費等として、約１万円〜２万円の経費が別途必
要になります。詳しくは個別の案内をご覧下さい」等の
表示をすることが望ましい。

【００４４】以上に説明したＷｅｂサーバの本発明によ
る基本的な動作を、図４に示したフローチャートを使用
して説明する。ユーザからの要求によりユーザのパソコ
ンに送信した住宅情報検索ページに、ユーザが入力した
データを、ステップ１０１において受け付ける。このデ
ータには、住宅選択のための顧客条件（毎月支払い額、
賞与月支払い額、自己資金、返済期間等）が含まれる。
Ｗｅｂサーバはこのデータを受け付けると、ステップ１
０３で、データベースから取り出した長期プライムレー
トにあらかじめ設定した数値を加算して融資金利を算出
し、算出した融資金利に基づいて単位融資金額に対する
設定された返済期間の月毎の支払い額を算出し、これ
を、入力した毎月支払い額、賞与月支払い額に適用し
て、総融資金額を算出する。この数値が返済可能融資額
となる。次ぎにステップ１０５において、この返済可能
融資額にユーザが入力した自己資金を加算して合計値を
得て、この合計値に１．１（１１０％）を乗算して、検
索のための価格値を得る。Ｗｅｂサーバは、データベー
スに対してこの価格値以下の価格の物件の検索要求を行
い、最終的に抽出した物件のリストを得る。このリスト
には、物件の詳細データを含むページに関連付けられた
リンクデータと、主要な情報として、たとえば場所・物
件の主要な仕様（間取り仕様、階数等）などと、価格
（あるいは価格帯）およびローンを組んだとき適用され
る返済期間、そして業者情報等が含まれる。次ぎに物件
の価格を入力した顧客の条件を基に、物件の価格から顧
客提示の自己資金を減算し、必要な融資額を求める。こ
の求めた融資額を、顧客が提示した返済期間で、かつ月
毎の返済額と賞与時の返済額の比率を使用して、返済す
る場合の月毎の返済額と賞与時の返済額を算出する。こ
の算出したそれぞれの数値を上述したリスト中の物件情
報に加える。この一連の処理が、それぞれのリストの物
件に対してステップ１０７で行われる。次ぎのステップ
１０９で、生成されたリストを含むＷｅｂデータが、前
述したステップ１０１の顧客条件に対する検索あるいは
抽出結果として、顧客のパソコンにインターネットを介
して送信され、顧客のパソコン上に、図６に示したよう
な態様で表示される。

【００４５】ここで、図６には、都区内の新築マンショ
ンの場合を示しているが、顧客の年齢条件を無視すれ
ば、通常、最長返済期間として３５年が金融公庫の場合
に設定されており、また顧客の条件も３５年であったの
で、図６に示すように、リスト中の物件それぞれの右部
に表示している返済期間（年単位）も３５年となってい
る。しかし、建売住宅の場合、住宅金融公庫の最長返済
期間は、住宅の構造により、木造２５年、準耐火３０
年、耐火３５年（平成１２年度）となっている。

【００４６】図５は、上述した一戸建ての建売住宅の場
合、上述した図４に示したＷｅｂサーバの処理を示すフ
ローチャートであり、物件の住宅構造により、返済期間
を考慮して、いわゆる価格（正確には返済額）を示すよ
うにしたものであり、より詳細に示すものである。

【００４７】図４と同様なステップの説明は省略する。
ステップ１１１、１１３それぞれは、前述のステップ１
０１、１０３と同様である。ステップ１１７において、
ステップ１１５で求めた返済可能融資額と自己資金を加
算し、さらに１．１を乗算した数値、いわゆる検索価格
を算出する。算出した検索価格を基にデータベース内の
それぞれの物件の価格を取り出し、比較する。ステップ
１１７において、検索価格＞物件価格の場合、次ぎのス
テップ１１９に進み、検索価格＞物件価格でない場合、
ステップ１２７に進み、次の物件のデータを読出し、ス
テップ１１５に戻る。ステップ１１９では、その物件の
住宅構造が木造・準耐火・耐火のどの区分の物件かを判
定して最長返済期間を導き出し、顧客条件の返済期間の
データと比較する。顧客の返済期間が３５年で、その物
件の住宅構造が準耐火の場合で住宅金融公庫の最長返済
期間が３０年の場合は、ステップ１２１に進む。ステッ
プ１１９において、その物件の住宅構造が耐火の場合
は、最長返済期間が３５年であり、かつ顧客の設定した
返済期間３５年と同じであるので、ステップ１２９に進
む。

【００４８】ステップ１２１において、その物件の返済
期間（住宅金融公庫の条件であり、一般金融期間の条件
は住宅金融公庫よりも、一般的にはゆるい場合が多い）
を使用して、顧客の返済可能な融資額を上述した方法で
算出し、同様に検索価格を再度算出する。この算出した
価格と物件の価格を比較する。ステップ１２１の次ぎ
に、ステップ１２３で前述したステップ１１７と同様
に、検索価格＞物件価格の場合にステップ１２５に進
み、検索価格＞物件価格でない場合にステップ１２７に
進む。

【００４９】ステップ１２５においては、その物件に設
定されている最長設定期間内でかつ顧客の設定期間内の
設定期間と、その物件の価格から顧客設定の自己資金を
減算した額を、この返済期間を使用した月毎の返済額と
賞与月毎の返済額（ステップ１２１で算出した数値）に
換算したデータを得て、次ぎのステップ１３１に進む。

【００５０】ステップ１２９においては、図４のステッ
プ１０７と同様な処理を行って、月毎の返済額と賞与月
毎の返済額に換算したデータを得て、次ぎのステップ１
３１に進む。ステップ１１５において前述した図４のス
テップ１０９と同様の処理を行う。

【００５１】この図５のような処理を行うことで、建売
住宅の場合にその住宅構造に応じてリストを顧客に提示
することが可能になる。たとえば、図２に示した顧客条
件の場合に、耐火構造であると、４、８２８の１１０％
までの価格の物件が、準耐火構造の場合に、４、４７７
万円の１１０％までの物件が、そして木造の場合には、
４、０６８万円の１１０％までの物件が、リストに提示
され、そしてそれぞれの返済期間は、３５年、３０年、
そして２５年と表示されることになる。

【００５２】以上において、基本的な前提条件として住
宅金融公庫の条件を適用したが、そして、上記におい
て、たとえば４、８２８万円の１１０％までの価格の物
件、としたが、建売住宅購入費として住宅金融公庫の融
資額は、このような額に満たないので不足分はその他の
機関からのローンから融資を同一条件で受けることを前
提条件として計算している。また、顧客条件と長期プラ
イムレートにプラスαした金利を使用して融資額を算出
し、さらに、賞与時については、６ヶ月後から支払うこ
ととしている。さらには、全て同一の金利を使用してい
る。

【００５３】したがって、上述した方法で提示される金
額は近似値であって、あくまで住宅選定に当たって顧客
に便宜を図るための計算である。したがって、実際の数
値とは異なっている。そのためもあり、また、顧客条件
も１桁の数値入力としていることを加味して、上述した
検索価格として算出した融資額の１１０パーセントの数
値を使用している。これは、なるべく、検索結果に漏れ
がないように考慮したことによる。

【００５４】顧客条件の設定において、月額５万円と６
万円について、後者は前者の２０％の増額であり、この
増分を考慮すると１１０％の設定は厳密過ぎると考える
こともできるが、この実施例においては、１１０パーセ
ントとした。

【００５５】また、説明において顧客の年齢を無視した
が、住宅金融公庫においては、６０歳未満、６０歳、６
１歳以上６５歳未満、６５歳から７０歳で返済期間の設
定が異なっている。このようなことを考慮して上述した
計算に、あるいは返済年月に組み入れる場合は、顧客条
件に現在年齢を含める必要がある。しかしながら、検索
して希望の住宅を見つけて、最終的に住宅金融公庫から
の融資を受ける手続きをする時点までにある程度の期間
が必要であって、その期間に満年齢がプラス１される場
合もありえる。したがって、上述した説明においては、
顧客年齢を無視して説明した。

【００５６】なお、図１に示したデータベース１１に
は、会員の建築・不動産業者により、一戸建ての住宅の
プラン、募集中のマンション・賃貸の物件の検索情報が
格納されている。この検索情報は、たとえば図６に示し
た内容の表示をするためのデータであり、本発明を実施
するために別途構成されているものである。抽出した物
件情報画面の例を示す図６、あるいは顧客が入力する画
面を示す図２を使用して説明すると、この概要データに
は、マンション／１戸建ての区分、新築／中古の区分、
プランの概要（間取り構成、階数、広さ）、住所、そし
て一戸建ての場合は木造／準耐火／耐火の区分、価格
（価格帯）、そして、物件の詳細情報、たとえば図７に
示すような情報を顧客が選択表示するの必要なリンクデ
ータが含まれている。

【００５７】顧客は、Ｗｅｂサーバから入手した図６に
示す情報から、さらにその詳細を知りたい物件につい
て、リスト番号をクリックすることで、図７にその例を
示すようなその物件についての詳細な情報を得ることが
できる。また、この画面のタイトルバーの右部の資料請
求をクリックしてより詳細な情報を有する資料（パンフ
レット等）請求をすることができるようになっている。

【００５８】図８を使用して、上述した本発明による住
宅情報提示をさらに説明する。

【００５９】住宅情報提示システムのＷｅｂサーバは、
住宅を提供する建築業者あるいは不動産業者から物件の
詳細情報を受け付けて（８０１）、データベース１２に
格納する。これには戸単位の場合もあれば一括した詳細
情報の場合もある。また、住宅を提供する建築業者ある
いは不動産業者から、別途、住宅を戸毎に検索するため
の検索情報、これは住宅の戸毎のデータであり、図３に
示すような範囲のデータであり、たとえば、図６に示す
ような抽出物件リストを表示する際に使用するデータを
受け付けて（８０２）、同様にデータベース１２に格納
する。図示していないが、長期プライムレートの情報
が、Ｗｅｂサーバ付属の入力装置から入力される。

【００６０】前述した図１に示したように、インターネ
ット上のＷｅｂサーバ１１に接続した、住宅を希望する
ユーザ（ＰＣユーザ、顧客）からの要求により、希望す
る住宅を検索するための画面を送信し、その画面にした
がって入力された検索のためのデータ（８１１）（図２
に例示する）をＷｅｂサーバは受け付ける。ここで、Ｗ
ｅｂサーバは、上述したような方法で融資額を算出し、
最終的に住宅検索のための検索金額を算出する。そして
算出した検索金額をもとに、物件の検索情報から検索金
額以下の物件を抽出し、抽出した物件のデータを確認
し、物件毎の価格を上述したような方法で返済額に換算
して、これらデータをＨＴＭＬで記述したファイルとし
てユーザ（顧客）に送信する。

【００６１】ユーザ（顧客）は、Ｗｅｂサーバから送ら
れた検索結果のリストを閲覧（８１２）し、さらに詳細
の情報を希望する場合は、リスト中の物件を特定して、
閲覧要求をする。Ｗｅｂサーバ１１は、この要求を受け
付けると、上述した８０１で受け付けた物件に関する詳
細情報をユーザ（顧客）に送信する。顧客は、送信され
た詳細情報（図７に例示した）を閲覧する（８１３）。
ユーザ（顧客）は、さらに詳細な情報を入手することを
希望する場合、図７に示した資料請求をクリックして、
不図示の資料請求のための画面をＷｅｂサーバ１１から
入手する。その画面には、ユーザ（顧客）の資料請求の
要望（依頼）とともに、その資料の送付先としての、住
所・氏名、電話番号、メールアドレス、購入希望物件、
そして、ユーザへのアンケートとして、「一度話を伺い
たい」等の選択、また購入する場合の時期等を入力する
テキスト・ボックスが設けられている（８１４）。ユー
ザ（顧客）が、この画面上のテキスト・ボックスに必要
な情報を入力し送信すると、Ｗｅｂサーバ１１は、これ
らのユーザ情報を受け付け、その物件の業者に再送信す
る。ユーザの資料要求を受けた業者（８０３）は、顧客
（８１５）に対してパンフレット等の資料を送付し、さ
らに、ユーザ（顧客）がその物件購入を希望する場合
は、Ｗｅｂサーバ１１と無関係に、顧客と業者との間で
ダイレクトの交渉等が持たれることになる。

【００６２】上述したユーザ（顧客）とのＷｅｂサーバ
とのやり取りは、マーケティングを兼ねて、Ｗｅｂサー
バ内に所定期間保存される。

【００６３】

【発明の効果】以上説明したように本発明によれば、ユ
ーザから月毎、賞与月毎の返済額と返済期間を入力し、
これを基に融資額を算出して、最終的に検索のための住
宅価格を設定したので、ユーザの資金力あるいは返済能
力に応じた住宅情報を提示することができる。

【００６４】さらに、ユーザからの条件にしたがって提
示した住宅情報のうちの価格に対して、ユーザ条件に沿
った形式で表示するようにしたので、すなわち、ユーザ
条件の月毎の、賞与月毎の返済額と返済期間に準じ形式
の金額としてそれぞれの物件の価格を提示するようにし
たので、ユーザは身近な形で対象の物件の価格的価値を
把握することが可能なる。

【図面の簡単な説明】

【図１】本発明が適用されるシステムを示す図である。

【図２】顧客が、本発明が適用されるＷｅｂサーバに接
続し、検索のための条件を設定する画面を示す図であ
る。

【図３】本発明における住宅選択のために使用される住
宅情報データベースのデータの種類の例を示す図であ
る。

【図４】本発明によるＷｅｂサーバの基本的な動作を示
すフローチャートである。

【図５】ユーザ（顧客）による住宅検索対象が1戸建て
の場合の、本発明によるＷｅｂサーバの基本的な動作を
示すフローチャートである。

【図６】本発明によって、ユーザ（顧客）のＰＣ上に表
示されるそれぞれの物件の抽出リストの例を示す図であ
り、種別としてマンションの場合を示す図である。

【図７】図６に示した画面において、特定の物件につい
てさらに詳細な情報を得るために、リスト番号をクリッ
クすることで得た、物件の詳細情報の例を示す図であ
る。

【図８】本発明の概要を説明する図である。

【符号の説明】

１０ユーザ（顧客）のＰＣ１１Ｗｅｂサーバ１２データベース（住宅情報）１３建築・不動産業者のＰＣ

Claims

【特許請求の範囲】

【請求項１】住宅に関する情報であって、少なくとも
その物件の価格と地域に関する情報とその住宅に関する
間取り情報と構造に関する情報を含み、さらにそれぞれ
の住宅に関する、あるいはその住宅に関連する詳細情報
に関連付けられたデータを含んで構成される住宅情報を
検索するための住宅情報データベースと、前記住宅情報データベースに接続されたＷｅｂサーバ
と、インターネットを介して顧客から入力した、少なくとも
月毎のおよび賞与月毎の返済額および自己資金に関する
データと住宅の選択に関するデータを入力する顧客情報
入力手段と、前記に顧客情報入力手段から入力した前記住宅の選択に
関する情報を基にあらかじめ設定した利率で、返済額と
返済期間から融資額を算出する融資額算出手段と、前記融資額算出手段により求めた融資額と前記自己資金
を加算した額から検索額を生成し、前記生成した検索額
を基に、前記住宅情報データベースに含まれる物件の価
格を比較して、あらかじめ定めた範囲にある物件を抽出
する物件情報抽出手段と、前記物件情報抽出手段から抽出した住宅に関する情報を
リストにして、顧客のパソコンにインターネットを介し
て送信する抽出情報送信手段とを含んで構成したことを
特徴とする住宅情報提示システム。
【請求項２】前記あらかじめ設定された前記利率で、
融資額と返済期間から月毎およびあるいは賞与月毎の返
済額を算出する返済額算出手段と、前記物件情報抽出手段から抽出した住宅に関する情報の
うち、物件の価格から自己資金を減算した額を融資額と
して、さらに前記顧客情報の返済期間を基に前記返済額
算出手段により算出した返済額のデータを前記物件の情
報に付加する情報付加手段とをさらに有し、前記抽出情報送信手段は、抽出した情報のうち、価格に
代わり前記情報付加手段で付加した前記返済額のデータ
を送信することを特徴とする請求項１に記載の住宅情報
提示システム。
【請求項３】住宅に関する情報であって、少なくとも
その物件の価格と地域に関する情報とその住宅に関する
間取り情報と構造に関する情報を含み、さらにそれぞれ
の住宅に関する、あるいはその住宅に関連する詳細情報
に関連付けられたデータを含んで構成される住宅情報を
検索するための住宅情報データベースを使用した住宅情
報提示方法であって、インターネットを介して顧客から入力した、少なくとも
月毎のおよび賞与月毎の返済額および自己資金に関する
データと住宅の選択に関するデータを入力するステップ
と、前記入力した前記住宅の選択に関する情報を基にあらか
じめ設定された利率で、返済額と返済期間から融資額を
算出するするステップと、前記融資額と前記自己資金を加算した額を検索額とし
て、この検索額を基に、前記住宅情報データベースに含
まれる物件の価格を比較して、あらかじめ定めた範囲に
ある物件を抽出するステップと、前記物件情報抽出手段から抽出した住宅に関する情報を
リストにして、顧客のパソコンにインターネットを介し
て送信するステップとを含むことを特徴とする住宅情報
提示方法。
【請求項４】前記あらかじめ設定された前記利率で、
融資額と返済期間から月毎およびあるいは賞与月毎の返
済額を算出するステップと、前記抽出した住宅に関する情報のうち、物件の価格から
自己資金を減算した額を融資額として、さらに前記顧客
情報の返済期間を基に前記返済額算出手段により算出し
た返済額のデータを前記物件の情報に付加するステップ
とをさらに有し、前記送信するステップは、抽出した情報のうち、価格に
代わり前記付加した前記返済額のデータを送信すること
を特徴とする請求項３に記載の住宅情報提示方法。