JP6351779B1 - 情報検索装置、情報検索方法及び情報検索プログラム - Google Patents

Abstract

【課題】利用者が有する資産を考慮した物件検索を行うこと。【解決手段】本願に係る情報検索装置は、利用者の債務残高を特定する特定部と、前記利用者が所有する不動産の価格を推定する推定部と、前記利用者に対して融資可能な融資額を取得する取得部と、前記債務残高と、前記不動産の価格と、前記融資額とに基づいて、前記利用者に提案する不動産に関する情報を検索する検索部とを有することを特徴とする。【選択図】図６

Description

本発明は、情報検索装置、情報検索方法及び情報検索プログラムに関する。

従来、インターネットを介した情報提供サービスの技術が知られている。このような情報提供サービスの一例として、販売や賃貸等の取引対象となる不動産の不動産情報を提供するサービスが知られている。例えば、このような不動産情報を提供するサービスとして、自己資金に関する情報と、融資額に関する情報とに基づいて、購入可能な物件の検索を行う技術が知られている。

特開２００２−４９８４６号公報

しかしながら、上述した技術では、利用者が購入可能な物件を必ずしも検索することができない恐れがあった。

例えば、従来技術では、自己資金と融資額とに基づいて購入可能な物件を検索しているに過ぎないため、利用者が住替えを希望する場合に、不動産等といった利用者の資産を考慮した物件検索を行うことができない。

本願は、上記に鑑みてなされたものであって、利用者が有する資産を考慮した物件検索を行うことを目的とする。

本願に係る情報検索装置は、利用者の債務残高を特定する特定部と、前記利用者が所有する不動産の価格を推定する推定部と、前記利用者に対して融資可能な融資額を取得する取得部と、前記債務残高と、前記不動産の価格と、前記融資額とに基づいて、前記利用者に提案する不動産に関する情報を検索する検索部とを有することを特徴とする。

実施形態の一態様によれば、利用者が有する資産を考慮した物件検索を行うことができるという効果を奏する。

図１は、実施形態に係る情報検索装置の一例を示す図である。 図２は、実施形態に係る情報検索装置が有する機能構成の一例を示す図である。 図３は、実施形態に係る物件情報データベースに登録された情報の一例を説明する図である。 図４は、実施形態に係る利用者データベースに登録された情報の一例を説明する図である。 図５は、実施形態に係る財務管理データベースに登録された情報の一例を説明する図である。 図６は、実施形態に係る情報検索装置が検索する物件の価格の一例を説明するための図である。 図７は、実施形態に係る各種装置が実行する処理の流れの一例を示すシーケンス図である。 図８は、実施形態に係る情報検索装置が実行する検索処理の流れの一例を示すフローチャートである。 図９は、ハードウェア構成の一例を示す図である。

以下に、本願に係る情報検索装置、情報検索方法及び情報検索プログラムを実施するための形態（以下、「実施形態」と呼ぶ。）について図面を参照しつつ詳細に説明する。なお、この実施形態により本願に係る情報検索装置、情報検索方法及び情報検索プログラムが限定されるものではない。また、以下の各実施形態において同一の部位には同一の符号を付し、重複する説明は省略される。

〔１．情報検索装置〕
まず、図１を用いて、情報検索装置が実行する処理の一例について説明する。図１は、実施形態に係る情報検索装置の一例を示す図である。図１に示す例では、情報検索装置１００が、取引対象の一例として、売買契約や賃貸契約の対象となる不動産等の物件に関する情報（以下、物件情報と記載する。）を管理する処理の一例について記載した。

例えば、図１に示す例では、情報検索装置１００は、利用者Ｕが利用する利用者端末１０、財務管理サービスを提供する財務管理サーバ２００、金融サービスを提供する金融サーバ３００との間でインターネット等の所定のネットワークＮ（例えば、図２を参照）を介して相互に通信可能に接続されている。例えば、情報検索装置１００は、利用者Ｕからの要求に応じて、利用者Ｕが所望する条件（例えば、立地条件、部屋数、広さ、築年数、価格等）を満たす不動産に関する物件情報を検索し、検索した物件情報を提供する情報処理装置であり、例えば、サーバ装置やクラウドシステム等により実現される。

財務管理サーバ２００は、財務管理を行う財務管理サービスを利用者に対して提供する情報処理装置であり、例えば、サーバ装置やクラウドシステム等により実現される。ここで、財務管理サービスとは、例えば、利用者が有する銀行口座に対する入金履歴や出金履歴、カード払いの履歴、現金による支払い、債務状況等、利用者の財務に関する各種の管理サービスである。より具体的な例を挙げると、財務管理サービスでは、毎月の給与額、カード払いや月賦払いの支払い予定、住宅ローン等の各種債務の残高、電子マネーによる支払履歴、現金による支払履歴、家計簿機能等、各種の財務管理に関するサービスが提供される。なお、このような財務管理サービスは、例えば、財務管理サーバ２００から利用者Ｕの利用者端末１０を介して提供される。

なお、財務管理サーバ２００が提供する財務管理サービスは、任意の提供者によって提供されるものであってよい。また、財務管理サービスの内容は、例えば、利用者の給与額や債務残高を取得可能な物であれば、任意のサービスが適用可能である。

金融サーバ３００は、利用者に対して各種の金融サービスを提供する情報処理装置であり、例えば、サーバ装置やクラウドシステム等により実現される。例えば、金融サーバ３００は、ネットワークバンキングや各種銀行がネットワークを介した決済に用いるサーバ装置である。例えば、金融サーバ３００は、利用者の口座を管理しており、ネットワークＮを介して利用者Ｕからの操作に従い、預金額、入金履歴、出金履歴、および債務残高の通知、若しくは各種の振込等を実現する。

また、金融サーバ３００は、利用者Ｕから住宅ローンの申し込みを受け付けた場合は、利用者Ｕの給与額、預貯金残高、債務残高、利用者Ｕが所有する各種資産（例えば、不動産や車両等の担保となりえる資産）の内容、利用者Ｕの与信スコア、利用者のデモグラフィック属性やサイコグラフィック属性等、各種条件に基づいて、利用者Ｕに融資可能な融資額を算出する機能を有する。

利用者端末１０は、利用者が使用する端末装置であり、ＰＣ（Personal Computer）やスマートデバイス等の移動端末装置等により実現される。

なお、図１に示す例では、１つの財務管理サーバ２００と１つの金融サーバ３００とが情報検索装置１００と連携する例について記載したが、実施形態は、これに限定されるものではない。例えば、情報検索装置１００は、利用者Ｕの財務を管理する複数の財務管理サーバ２００と通信可能であってもよく、利用者Ｕの口座を管理する複数の金融サーバ３００と通信可能であってもよい。このような場合、情報検索装置１００は、複数の財務管理サーバ２００が管理する利用者Ｕの財務に関する情報を統合的に用いるとともに、複数の金融サーバ３００が管理する利用者Ｕの口座に関する情報を統合的に用いることで、以下の情報検索処理を実行してもよい。また、情報検索装置１００は、複数の利用者端末１０と通信可能であってもよい。

〔１−１．情報検索装置が実行する処理〕
ここで、所謂フィンテックと呼ばれる財務関連技術の進歩により、ネットワークを介して利用者Ｕに様々な財務関連サービスが提供されている。このような財務関連サービスと物件情報の管理サービスとを連携させることで、例えば、利用者の預貯金残高と、利用者に融資可能な額との合計額を用いて、利用者が購入可能な物件を検索する技術が知られている。

しかしながら、このような技術では、利用者が購入可能な物件を適切に検索できるとは言えない場合がある。例えば、利用者Ｕがマンションや一戸建て等の物件を所有している場合には、これらの物件を売却することで新たな物件の購入資金を得ることができると考えられる。

そこで、情報検索装置１００は、以下の検索処理を実行する。まず、情報検索装置１００は、利用者Ｕの債務残高を特定するとともに、利用者Ｕが所有する物件の価格を推定する。また、情報検索装置１００は、利用者Ｕに対して融資可能な融資額を取得する。そして、情報検索装置１００は、債務残高と、物件の価格と、融資額とに基づいて、利用者Ｕに提案する物件情報を検索する。

例えば、情報検索装置１００は、利用者Ｕの財務管理を行うサービス、すなわち、財務管理サーバ２００が提供する財務管理サービスを介して、利用者Ｕの債務残高、預貯金残高および利用者Ｕの収入を示す情報を取得する。例えば、財務管理サーバ２００は、銀行等、利用者Ｕに対してローンの貸付等を行った債権者が管理する債務残高を債権者が使用するサーバ装置、例えば、金融サーバ３００から取得する。また、財務管理サーバ２００は、利用者Ｕの口座に対する給与の入金額や預貯金残高を取得し、取得した給与の入金額から、利用者Ｕの年収を推定する。この際、財務管理サーバ２００は、実際の入金額から手取りの年収額を推定してもよく、税金等を逆算した額面上の年収額を推定してもよい。そして、情報検索装置１００は、財務管理サーバ２００が取得した債務残高、預貯金残高、および年収額を取得する。

また、情報検索装置１００は、利用者Ｕが物件を所有している場合は、物件を売却した際の価格を物件価格として推定する。例えば、情報検索装置１００は、物件の検索サイト等、物件広告を提供する機能を有するとともに、各物件の立地、間取り、広さ、築年数、リフォームの有無等、各種物件に関する情報と物件の売却価格との関係性を所定の学習モデルに学習させる。そして、情報検索装置１００は、学習モデルを用いて、利用者Ｕが有する物件に関する各種の情報に基づいて、利用者Ｕが有する物件の価格を推定する。なお、情報検索装置１００が物件の価格を予測する技術については、任意かつ周知の価格予測技術が適用可能であるものとし、以下の説明を省略する。

また、例えば、情報検索装置１００は、融資に必要な各種の条件を金融サーバ３００に送信し、利用者Ｕに対して新たに融資可能な融資額を取得する。すなわち、情報検索装置１００は、利用者Ｕに融資を行うサービスを介して、融資可能額を取得する。例えば、情報検索装置１００は、利用者Ｕの年齢、性別、住所、職歴、所有する資格等を利用者情報として利用者Ｕから取得する。なお、情報検索装置１００は、利用者Ｕの行動履歴や検索クエリの履歴、電子商取引の履歴から推定されるデモグラフィック属性やサイコグラフィック属性、各種金融サービスの提供可否を判断する際に用いられる与信スコア等を取得し、取得した各種情報を利用者情報としてもよい。

そして、情報検索装置１００は、利用者Ｕの利用者情報と、推定した利用者Ｕの物件価格と、預貯金残高と、債務残高と、年収額とを金融サーバ３００に送信する。この結果、情報検索装置１００は、金融サーバ３００を利用する金融機関等が、利用者Ｕの利用者情報、物件価格、預貯金残高、債務残高および年収額に基づいて決定した融資可能額を取得する。

なお、情報検索装置１００は、金融機関が融資可能額を決定するために、上述した利用者情報、物件価格および債務残高以外の情報を要する場合は、それらの情報を収集し、金融サーバ３００に通知してもよい。例えば、情報検索装置１００は、利用者Ｕに対して金融機関が所望する情報の登録を要請してもよく、各種外部サーバからそれらの情報を取得してもよい。例えば、情報検索装置１００は、推定した物件価格から債務残高と、物件の売却に伴う所定の手数料とを減算した額（以下、「住替え資金」と記載する。）と預貯金残高とを金融サーバ３００に送信し、金融機関が住替え資金の額と預貯金残高とを考慮して決定した融資額を取得してもよい。また、情報検索装置１００は、利用者Ｕが有する物件の立地、間取り、築年数等といった物件に関する情報を金融サーバ３００に送信し、融資額を取得してもよい。また、情報検索装置１００は、上述した情報のうち、金融機関が融資額を決定する際に用いない情報が含まれる場合は、それらの情報を送信せずともよい。

このような処理の結果、情報検索装置１００は、利用者Ｕの物件価格、預貯金残高、債務残高および融資可能額を取得することができる。このような情報に基づき、情報検索装置１００は、利用者Ｕが新たに購入可能な物件の検索を行う。例えば、利用者Ｕの物件価格が「Ｅ円」、物件価格を売却した際の推定手数料が「ｙ円」、債務残高が「ｚ円」であるとすると、利用者Ｕが物件を売却した際に生じる余剰資金、すなわち、住替え資金額「ｘ」は「Ｅ−（ｙ＋ｚ）円」となる。また、利用者Ｕの預貯金残高を「Ｚ円」、融資可能額を「Ｘ円」とすると、住替え可能な物件、すなわち、新たに購入可能な物件の価格である購入可能額「Ｂ」は「Ｘ＋Ｚ＋ｘ円」となる。

そこで、情報検索装置１００は、検索対象となる物件、すなわち、不動産広告が登録されている物件のうち、利用者Ｕが新たに購入可能な物件の価格「Ｂ」円以下となる物件の不動産広告を検索する。より具体的には、情報検索装置１００は、利用者Ｕが予め登録した希望条件を満たし、かつ、価格が「Ｂ」円以下となる物件の不動産広告を検索する。そして、情報検索装置１００は、検索した不動産広告を利用者Ｕに提供する。すなわち、情報検索装置１０は、取引対象となる不動産に関する情報（すなわち、不動産情報）として、不動産広告を利用者Ｕに提供する。

このように、情報検索装置１００は、利用者Ｕの物件価格を推定するとともに、利用者Ｕの財務を管理する財務管理サービスと連携し、利用者Ｕの債務残高や預貯金残高等に基づいて融資可能額を取得し、物件価格、債務残高および預貯金残高を考慮した物件の検索を行うので、例えば、利用者が購入可能な物件を精度よく検索することができる。また、情報検索装置１００は、利用者Ｕが所有する物件の情報と、財務管理サービスと連携するための情報（例えば、財務管理サービスにおける利用者Ｕのアカウントやパスワード等）の登録を受付けるのみで、上述した検索処理を実現できるので、利用者Ｕの預貯金残高や年収等、様々な情報の入力を利用者Ｕに要求することなく、物件の売却および融資を受けることによる住替えを提案することができる。

また、一般的に、融資可能額は利用者Ｕの年収のみならず、利用者Ｕが有する資産、すなわち、利用者Ｕが所有する物件の価格に応じて変動するとも考えられ、例えば、新規な地区開発に伴うタワーマンション等の価格が購入時よりも上昇する場合も多い。このように、価格が上昇する物件を購入した利用者に対しては、より高額な融資額が認められる場合もある。このような場合であっても、情報検索装置１００は、利用者Ｕが有する物件の推定価格や物件に関する各種の情報を、その都度金融サーバ３００に送信し、これら利用者Ｕの資産に基づいて決定された融資可能額を取得する。このため、情報検索装置１００は、例えば、現在所有している物件を売却することで購入可能である場合や、利用者Ｕの想定を超えた融資額により購入可能となる場合は、資金面から利用者Ｕが想定せずに検索対象から外していた物件の情報についても検索対象に含めることができるので、利用者Ｕに対してさらに多くの不動産広告を提供することができる。

〔１−２．検索処理の一例〕
次に、図１を用いて、情報検索装置１００が実行する検索処理の一例について説明する。例えば、利用者Ｕは、検索処理の実行に先駆けて、財務管理サービスを受けるための各種利用者情報を財務管理サービスに登録する（ステップＳ１）。例えば、利用者Ｕは、各種利用者情報や、銀行口座の番号、銀行等の金融機関と連携するための各種情報などを登録する。このような場合、財務管理サーバ２００は、金融サーバ３００が提供する金融サービスと連携することで、利用者Ｕの財務情報を取得する（ステップＳ２）。例えば、財務管理サーバ２００は、預貯金残高、入金履歴、出金履歴等を取得する。そして、財務管理サーバ２００は、利用者Ｕに対して、各種の財務管理サービスを提供する（ステップＳ３）。例えば、財務管理サーバ２００は、入出金の履歴管理や預貯金残高、債務残高の管理等を行う。

ここで、利用者Ｕは、情報検索装置１００が提供するサービス、すなわち、不動産広告の検索サービスの提供を受ける場合は、利用者Ｕが所有する物件の間取りや築年数等といった物件情報を情報検索装置１００に登録するとともに、利用者Ｕが所望する間取りや価格等の条件情報を登録する（ステップＳ４）。このような場合、情報検索装置１００は、所定の学習モデルを用いて、利用者Ｕが有する物件価格を推定する（ステップＳ５）。

また、情報検索装置１００は、財務管理サーバ２００に利用者Ｕの財務情報を要求する（ステップＳ６）。この結果、情報検索装置１００は、利用者Ｕの預貯金残高、利用者Ｕの収入、債務残高等、利用者Ｕの各種財務に関する情報を財務管理サーバ２００から取得する（ステップＳ７）。このような場合、情報検索装置１００は、住替え資金額を算出する（ステップＳ８）。そして、情報検索装置１００は、金融サーバ３００に利用者Ｕの利用者情報、住替え資金額、収入額等の財務情報を提供する（ステップＳ９）。このような処理の結果、金融サーバ３００は、金融機関が利用者情報、住替え資金額、および収入額等に基づいて決定した融資額を情報検索装置１００に通知する（ステップＳ１０）。

そして、情報検索装置１００は、住替え資金額と融資額と預貯金残高とに基づいて、住替え可能物件の検索を行う（ステップＳ１１）。例えば、情報検索装置１００は、販売価格が、住替え資金額と融資額と預貯金残高との合計金額以下となる物件の不動産広告を検索する。そして、情報検索装置１００は、検索した不動産広告を利用者Ｕの利用者端末１０へと配信することで、利用者Ｕが住替え可能な物件の不動産広告を提供できる（ステップＳ１２）。

〔１−３．手数料について〕
ここで、情報検索装置１００は、金融サービスを運営する各種金融機関に利用者Ｕを紹介することで、所定の報酬を得てもよい。例えば、情報検索装置１００は、利用者Ｕの利用者情報等を金融サーバ３００に送信することで、金融サーバ３００を利用する金融機関が決定した融資可能額を取得し、取得した融資可能額を利用者Ｕに提供する。そして、情報検索装置１００は、融資可能額を提供した利用者Ｕが、金融サーバ３００を利用する金融機関に融資を求め、実際に融資を受けた場合は、金融サーバ３００を利用する金融機関から、利用者Ｕの紹介に対する報酬を受けてもよい。このような報酬は、例えば、図示を省略した各種の決済サーバにより実現されてもよい。

また、情報検索装置１００は、所謂不動産広告を利用者Ｕに対して提供する。そして、情報検索装置１００は、不動産広告を提供した物件を利用者Ｕが購入した場合は、購入に対する手数料を設定してもよい。すなわち、情報検索装置１００は、物件の売買や融資の提供に伴う各種の手数料を設定してもよい。

〔１−４．検索のバリエーションについて〕
ここで、情報検索装置１００は、不動産広告を検索する際に、任意の検索処理を合わせて実行してもよい。例えば、利用者Ｕの預貯金残高や年収等によっては、融資を得ることができない、若しくは、想定するよりも融資額を得ることができない場合がある。そこで、情報検索装置１００は、融資額が所定の閾値よりも低い場合は、債務残高、物件価格、および融資額を考慮せずに、利用者Ｕにより設定された条件を満たす物件に関する情報を検索してもよい。

また、検索対象となる不動産広告には、売買の対象となる物件の不動産広告のみならず、賃貸の対象となる物件の不動産広告が含まれる。そこで、情報検索装置１００は、融資額が所定の閾値よりも低い場合は、賃貸の対象となる物件に関する情報を検索してもよい。すなわち、情報検索装置１００は、融資額が所定の閾値よりも高い場合は、売買に関する不動産広告を提供し、融資額が所定の閾値よりも低い場合は、賃貸の対象となる不動産広告を提供してもよい。

また、情報検索装置１００は、住宅ローンに関する各種の条件を検索結果とともに利用者Ｕに提供してもよい。例えば、情報検索装置１００は、金融サーバ３００から融資可能額と共に、利用者Ｕに対して融資を行う際の各種条件（例えば、担保の設定や連帯保証人の設定等）を受付ける。このような場合、情報検索装置１００は、融資可能額を考慮した不動産広告の検索を行うとともに、検索結果となる不動産広告を閲覧する際に、融資可能額の表示と共に、融資を行う際の各種条件を利用者Ｕに提示してもよい。

また、物件価格や債務残高は、時期に応じて変動するため、検索対象となる物件が変化すると考えられる。そこで、情報検索装置１００は、定期的に、新たな物件価格の推定、新たな債務残高の特定、および新たな融資可能額の取得を行い、新たな物件価格や融資可能額に基づく新たな物件情報の検索を行ってもよい。すなわち、情報検索装置１００は、定期的に物件価格を推定し直すとともに、債務残高を取得しなおすとともに、改めて融資可能額を取得することで、現状において利用者Ｕが住替え可能な物件の検索を行ってもよい。

なお、このような不動産広告の提供は、例えば、情報検索装置１００が提供する不動産広告の検索サービスとして提供してもよく、財務管理サーバ２００が提供する財務管理サービスの一つとして提供されてもよい。例えば、情報検索装置１００は、財務管理サーバ２００に検索した不動産広告を通知する。このような場合、財務管理サーバ２００は、財務管理サービスを利用者Ｕに提供する際に、通知された不動産広告を利用者Ｕに提供するとともに、融資可能額、住替えを行った場合の毎月の返済額、物件を売却した際の価格等を合わせて利用者Ｕに提供してもよい。

〔１−５．利用者について〕
ここで、情報検索装置１００は、利用者Ｕが設定した購入物件価格を考慮した検索を行ってもよい。例えば、情報検索装置１００は、利用者Ｕが予め設定した購入物件価格を最低額とし、住替え資金に利用者Ｕの預貯金残高と融資可能額とを合計した額を最高額とする範囲内で購入可能な物件の物件情報を検索してもよい。

また、情報検索装置１００は、各種属性が利用者Ｕと類似する他の利用者が、上記検索処理の結果、融資を受けて住替えを行った場合、かかる住替えに関する情報を利用者Ｕに対して提供してもよい。すなわち、情報検索装置１００は、利用者Ｕと属性が類似する他の利用者が、不動産広告が提供された物件を購入した場合は、他の利用者による物件の購入に関する情報を利用者Ｕに提供してもよい。

例えば、情報検索装置１００は、利用者Ｕとデモグラフィック属性が類似する他の利用者（以下、「類似利用者」と記載する。）を特定し、類似利用者が上記検索処理により不動産広告が提供された物件を購入するにあたって物件の売却や融資をうけたか否かを判定する。そして、情報検索装置１００は、類似利用者が所有していた物件を売却するとともに、新たな融資を受けることで新たな物件を購入していた場合は、物件の売却額や融資額、新たに購入した物件の価格等を住替え事例情報として、利用者Ｕに対して不動産広告とともに提供してもよい。また、情報検索装置１００は、住替えにともなう類似利用者の感想等を利用者Ｕに対して提供してもよい。

また、例えば、各人がそれぞれ個別に財務管理サービスを受ける家族が同一の物件に住んでいる場合も考えられる。また、例えば、共働きの夫婦等は、それぞれが個別に融資を受けることができる場合もある。そこで、情報検索装置１００は、同一の物件に住んでいる利用者や家族等、予め関連付けられた利用者の債務残高や預貯金残高を考慮した検索処理を実行してもよい。

例えば、情報検索装置１００は、同一の物件に住んでいる利用者や家族等、あらかじめ関連付けられた複数の利用者が有する債務残高の合計額を特定する。また、情報検索装置１００は、関連付けられた複数の利用者が所有する物件の価格を推定する。また、情報検索装置１００は、関連付けられた複数の利用者に対して融資可能な融資額を取得する。例えば、情報検索装置１００は、各利用者の収入などから、関連付けられた複数の利用者全体に対する融資可能額の合計を取得してもよく、代表者となる利用者（例えば、収入額が最も多い利用者や家長として設定された利用者等）に対する融資可能額を取得してもよい。そして、情報検索装置１００は、債務残高の合計額と、物件の価格額と、融資可能額とに基づいて、関連付けられた複数の利用者に提案する物件の不動産広告を検索してもよい。このような処理により、情報検索装置１００は、家族等の全体的な財務状態を考慮した物件の検索を実現できる。

〔１−６．その他のリコメンドについて〕
なお、情報検索装置１００は、不動産以外の情報を提供する機能を有していてもよい。例えば、情報検索装置１００は、推定した物件の価格と、利用者の各種属性情報とに基づいて、利用者に対して提案する取引対象に関する情報を検索してもよい。例えば、利用者Ｕの中には、居住用の物件以外にも、投資用の不動産を有する利用者が存在すると予測される。そこで、情報検索装置１００は、利用者Ｕが複数の物件を有する場合は、利用者Ｕのデモグラフィック属性に基づいて、利用者Ｕが興味を有すると推定される取引対象（例えば、車両、家具、金融商品等）を推定するとともに、いずれかの物件の価格を推定する。そして、情報検索装置１００は、推定した価格で取得可能な取引対象の情報を利用者Ｕに提供してもよい。

また、情報検索装置１００は、利用者Ｕが有する物件を担保として融資可能な融資可能額を取得し、取得した融資可能額で取得可能な取引対象の情報を利用者Ｕに提供してもよい。また、情報検索装置１００は、利用者Ｕが投資用として所有する物件を特定できる場合は、利用者Ｕが投資用として所有する物件の推定価格、投資用として所有する物件の購入時の価格、財務管理サービスを介して取得した投資用不動産の賃貸料金、新たな融資可能額等を考慮して、新たな投資用不動産の不動産広告を検索し、検索結果を利用者Ｕに提供するとともに、投資用不動産の買い替えを利用者Ｕに提案してもよい。

〔２．情報検索装置の機能構成〕
次に、図２を用いて、情報検索装置１００が有する機能構成の一例について説明する。図２は、実施形態に係る情報検索装置が有する機能構成の一例を示す図である。図２に示す例では、情報検索装置１００は、通信部１１０、記憶部１２０、制御部１３０を有する。

通信部１１０は、例えば、ＮＩＣ（Network Interface Card）等によって実現される。通信部１１０は、ネットワークＮと有線または無線で接続され、利用者端末１０、財務管理サーバ２００、および金融サーバ３００との間で情報の送受信を行う。

記憶部１２０は、例えば、ＲＡＭ（Random Access Memory)、フラッシュメモリ（Flash Memory）等の半導体メモリ素子、または、ハードディスク、光ディスク等の記憶装置によって実現される。また、記憶部１２０は、物件情報データベース１２１、利用者データベース１２２、および財務管理データベース１２３を記憶する。

以下、図３〜図５を用いて、記憶部１２０が記憶する各データベース１２１〜１２３に登録された情報の一例について説明する。なお、図３〜図５に示す例では、登録されていない情報を「ｎｕｌｌ」で示した。

まず、図３を用いて、記憶部１２０が記憶する物件情報データベース１２１に登録された情報の一例を説明する。図３は、実施形態に係る物件情報データベースに登録された情報の一例を説明する図である。図３に示す例では、物件情報データベース１２１には、物件ＩＤ、物件情報、掲載期間、予告掲載フラグ、および本掲載フラグが対応付けて登録されている。また、物件情報データベース１２１には、物件情報として、対応付けられた物件ＩＤが示す物件の物件情報を識別するための識別子である物件情報ＩＤ、名称、住所、部屋番号、間取り、広さ、価格等が登録されている。また、掲載期間とは、対応付けられた物件情報が不動産広告として掲載される期間を示す情報である。

また、予告掲載フラグとは、対応付けられた物件情報が予告掲載状態であるか否かを示す情報である。また、本掲載フラグとは、対応付けられた物件情報が本掲載状態であるか否かを示す情報である。すなわち、予告掲載フラグおよび本掲載フラグは、対応付けられた物件ＩＤが示す物件が取引対象として出品されているか否かを示すフラグ情報となる。

例えば、物件情報データベース１２１は、予告掲載フラグの値が「０」である場合は、対応付けられた物件情報が取引対象として出品されておらず、予告掲載フラグの値が「１」であり本掲載フラグの値が「０」である場合は、対応付けられた物件情報が予告掲載状態であり、本掲載フラグの値が「１」である場合は、対応付けられた物件情報が本掲載状態である旨を示す。

例えば、図３に示す例では、物件情報データベース１２１は、物件ＩＤ「物件＃Ａ」が示す物件の物件情報が、「物件情報＃Ａ」で示される物件情報である旨を示す。具体的には、物件情報データベース１２１は、物件ＩＤ「物件＃Ａ」が示す物件の名称が「マンション＃Ａ」であり、住所が「住所＃Ａ」であり、部屋番号が「１０１」である旨を示す。また、物件情報データベース１２１は、物件ＩＤ「物件＃Ａ」が示す物件の間取りが「２ＤＫ（2 rooms, Dining room And Kitchen）」であり、広さが「６０平米」であり、価格が「３０００万円」である旨を示す。また、物件情報データベース１２１は、「物件情報＃Ａ」で示される物件情報を含む不動産広告が「２０１５／１２／３１」迄掲載される旨を示す。

また、物件情報データベース１２１は、「物件情報＃Ａ」で示される物件情報が本掲載状態である旨を示す。一方、物件情報データベース１２１は、「物件情報＃Ｃ」で示される物件情報が予告掲載状態である旨を示す。また、物件情報データベース１２１は、「物件情報＃Ｂ」で示される物件情報が、予告掲載状態でも本掲載状態でもない状態、すなわち、不動産広告として提示されない状態である旨を示す。

次に、図４を用いて、記憶部１２０が記憶する利用者データベース１２２に登録された情報の一例を説明する。図４は、実施形態に係る利用者データベースに登録された情報の一例を説明する図である。図４に示すように、利用者データベース１２２には、「利用者ＩＤ」、「利用者情報」、「属性情報」、「所有物件」、「推定価格」、「財務情報」、「住替え希望」、「希望条件」、「融資可能額」、「連結情報」等といった項目を有する情報が登録される。

「利用者ＩＤ」とは、利用者を識別する識別子である。「利用者情報」は、対応付けられた「利用者ＩＤ」が示す利用者の氏名、年齢、性別等といった利用者に関する各種の情報である。「属性情報」とは、対応付けられた「利用者ＩＤ」が示す利用者のデモグラフィック属性やサイコグラフィック属性等の各種属性である。「所有物件」は、対応付けられた「利用者ＩＤ」が示す利用者が所有する不動産の物件ＩＤである。「推定価格」とは、対応付けられた物件ＩＤが示す不動産の推定価格である。「財務情報」とは、対応付けられた「利用者ＩＤ」が示す利用者について財務管理サービスが管理する財務に関する各種の情報であり、例えば、預貯金残高、債務残高、収入等である。

「住替え希望」は、対応付けられた「利用者ＩＤ」が示す利用者が住替えを希望しているか否かを示す情報である。また、「希望条件」とは、対応付けられた「利用者ＩＤ」が示す利用者が所望する新たな物件の情報（例えば、間取りや広さ等）である。また、「融資可能額」とは、対応付けられた「利用者ＩＤ」が示す利用者に対して金融機関が融資可能な額、すなわち、融資可能額である。また、「連結情報」とは、対応付けられた「利用者ＩＤ」が示す利用者と関連付けられる利用者の利用者ＩＤであり、例えば、家族やパートナー等の利用者ＩＤである。

例えば、図４に示す例では、利用者データベース１２２には、利用者ＩＤ「利用者＃Ａ」、利用者情報「利用者情報＃Ａ」、属性情報「属性情報＃Ａ」、所有物件「物件＃Ｂ」、推定価格「推定価格＃Ｂ」、財務情報「財務情報＃Ａ」、住替え希望「有り」、希望条件「希望条件＃Ａ」、「融資可能額＃Ａ」連結情報「ｎｕｌｌ」が対応付けて登録されている。このような情報は、利用者ＩＤ「利用者＃Ａ」が示す利用者の情報が利用者情報「利用者情報＃Ａ」であり、利用者の属性が属性情報「属性情報＃Ａ」である旨を示す。また、このような情報は、利用者ＩＤ「利用者＃Ａ」が示す利用者が所有物件「物件＃Ｂ」が示す物件を所有しており、物件の推定価格が推定価格「推定価格＃Ｂ」である旨を示す。また、このような情報は、利用者ＩＤ「利用者＃Ａ」が示す利用者の財務情報が財務情報「財務情報＃Ａ」であり、住替えを希望しており、住替えを希望する物件の条件が希望条件「希望条件＃Ａ」であり、融資可能額が「融資可能額＃Ａ」である旨を示す。

なお、図４に示す例では、「利用者＃Ａ」、「利用者情報＃Ａ」、「属性情報＃Ａ」、「物件＃Ｂ」、「推定価格＃Ｂ」、「財務情報＃Ａ」、「希望条件＃Ａ」等といった概念的な値について記載したが、実際には、利用者データベース１２２には、利用者を識別する文字列、利用者の性別や名前等を示す文字列、利用者の各種属性を示す文字列、物件を識別する文字列、推定価格を示す数値、希望条件を示す文字列等が登録されることとなる。

次に、図５を用いて、記憶部１２０が記憶する財務管理データベース１２３に登録された情報の一例を説明する。図５は、実施形態に係る財務管理データベースに登録された情報の一例を説明する図である。図５に示すように、財務管理データベース１２３には、「利用者ＩＤ」、「財務管理サービスＩＤ」、および「財務管理情報」といった項目を有する情報が登録されている。

ここで、「財務管理サービスＩＤ」とは、対応付けられた「利用者ＩＤ」が示す利用者が利用する財務管理サービスを識別する情報である。また、「財務管理情報」とは、対応付けられた「利用者ＩＤ」が示す利用者が、対応付けられた「財務管理サービスＩＤ」が示す財務管理サービスを受ける際に用いるユーザＩＤやパスワード等の情報である。例えば、図５に示す例では、財務管理データベース１２３には、利用者ＩＤ「利用者＃Ａ」、財務管理サービスＩＤ「サービス＃Ａ」、および財務管理情報「財務管理情報＃Ａ」が対応付けて登録されている。

このような情報は、利用者ＩＤ「利用者＃Ａ」が示す利用者が、財務管理サービスＩＤ「サービス＃Ａ」が示す財務管理サービスを利用しており、財務管理サービスを利用する際のユーザＩＤやパスワードが財務管理情報「財務管理情報＃Ａ」である旨を示す。なお、図４に示す例では、「サービス＃Ａ」、「財務管理情報＃Ａ」、等といった概念的な値について記載したが、実際には、財務管理データベース１２３には、財務管理サービスを識別する文字列や利用者のＩＤ、パスワード等が登録されることとなる。

図２に戻り、説明を続ける。制御部１３０は、コントローラ（controller）であり、例えば、ＣＰＵ（Central Processing Unit）、ＭＰＵ（Micro Processing Unit）等のプロセッサによって、情報検索装置１００内部の記憶装置に記憶されている各種プログラムがＲＡＭ等を作業領域として実行されることにより実現される。また、制御部１３０は、コントローラ（controller）であり、例えば、ＡＳＩＣ（Application Specific Integrated Circuit）やＦＰＧＡ（Field Programmable Gate Array）等の集積回路により実現されてもよい。図２に示す例では、制御部１３０は、物件情報管理部１３１、受付部１３２、特定部１３３、推定部１３４、取得部１３５、検索部１３６、提供部１３７、および設定部１３８を有する。

物件情報管理部１３１は、物件情報の管理を行う。例えば、物件情報管理部１３１は、物件情報を管理する各種の管理サーバ（図示は、省略）が管理する物件情報を収集する。また、物件情報管理部１３１は、物件ごとに、物件情報の統合や結合を行い、物件情報データベース１２１に登録する物件情報を生成する。そして、物件情報管理部１３１は、物件ごとに生成した物件情報を物件情報データベース１２１に登録する。

また、物件情報管理部１３１は、例えば、利用者Ｕのオーナー登録を受付ける。例えば、物件情報管理部１３１は、利用者Ｕが使用する利用者端末１０から、利用者Ｕが権利を有する物件の名称、住所、部屋番号等といった情報を検索クエリとして受付ける。このような場合、物件情報管理部１３１は、受付けた検索クエリに対応する物件情報を物件情報データベース１２１から検索する。

ここで、物件情報管理部１３１は、受付けた検索クエリに対応する物件情報が物件情報データベース１２１に登録されている場合は、受付けた検索クエリに対応する物件情報を物件情報データベース１２１から読出す。そして、物件情報管理部１３１は、読み出した物件情報を閲覧するためのウェブページを生成し、生成したウェブページを利用者端末１０へ送信する。そして、物件情報管理部１３１は、物件に関する権利を有する利用者Ｕから、物件の権利を有する旨の通知、すなわちオーナー登録の要求を受付けた場合は、利用者Ｕが権利を有する物件の物件情報と、利用者Ｕとの紐付を行う。例えば、物件情報管理部１３１は、利用者Ｕの利用者ＩＤと、物件ＩＤとを対応付けて、利用者データベース１２２に登録する。

受付部１３２は、利用者Ｕから住替えに関する各種の情報を受付ける。例えば、受付部１３２は、住替えを希望するか否か、住替え先となる不動産（すなわち、物件）の希望条件、利用者Ｕが利用する財務管理サービス、利用者Ｕの財務管理サービスと連携を行うための財務管理情報等、各種の情報の登録を受付ける。このような場合、受付部１３２は、受付けた各種の情報を対応付けて、利用者データベース１２２および財務管理データベース１２３に登録する。

特定部１３３は、利用者Ｕの債務残高を特定する。例えば、特定部１３３は、利用者Ｕの財務管理を行う財務管理サービスを介して、利用者Ｕの債務残高を示す情報、すなわち、債権者である各種金融サービスが管理する利用者Ｕの債務残高を示す情報を取得する。また、特定部１３３は、利用者Ｕの財務管理を行う財務管理サービスを介して、利用者Ｕの預貯金または収入の少なくともいずれか一方をさらに取得する。

例えば、特定部１３３は、財務管理データベース１２３を参照し、利用者Ｕが利用する財務管理サービスや、連携を行うための財務管理情報を取得する。そして、特定部１３３は、利用者Ｕに対して財務管理サービスを提供する財務管理サーバ２００に対し、財務管理情報を送信することで、利用者Ｕの債務残高、預貯金残高、収入等の各種財務情報を取得し、取得した財務情報を利用者データベース１２２に利用者Ｕと対応付けて登録する。

推定部１３４は、利用者Ｕが所有する物件の価格を推定する。例えば、推定部１３４は、物件情報データベース１２１を参照し、各物件の間取り、広さ、位置等、各種の物件情報と、販売時の価格との間の関係性を学習した学習モデルを生成する。また、推定部１３４は、利用者データベース１２２を参照し、住替え希望が「有り」である利用者Ｕを特定する。そして、推定部１３４は、特定した利用者Ｕが所有する所有物件の販売価格を学習モデルを用いて推定し、推定した販売価格を推定価格として利用者データベース１２２に登録する。

取得部１３５は、利用者Ｕに対して融資可能な融資額を取得する。具体的には、取得部１３５は、利用者Ｕに融資を行うサービス、すなわち、金融サービスを介して、利用者Ｕに対して融資可能な融資額を取得する。例えば、取得部１３５は、利用者データベース１２２を参照し、住替え希望が「有り」である利用者Ｕを特定し、特定した利用者Ｕと対応付けられた利用者情報、属性情報、所有物件、推定価格、および財務情報を取得する。そして、取得部１３５は、取得した各種の情報を金融サーバ３００へと送信し、利用者Ｕに対して融資可能な融資可能額を金融サーバ３００から取得する。すなわち、取得部１３５は、推定された物件の推定価格と、利用者Ｕの債務残高とに基づいて、利用者Ｕに対する融資可能額を取得する。そして、取得部１３５は、取得した融資可能額を利用者Ｕと対応付けて利用者データベース１２２に登録する。

なお、取得部１３５は、利用者Ｕの預貯金または収入の少なくともいずれか一方を金融サーバ３００に送信することで、融資可能額を取得してもよい。また、取得部１３５は、例えば、物件の推定価格から債務残高と、物件の売却に伴う所定の手数料とを減算した額、すなわち、住替え資金額を算出し、算出した住替え資金額と、利用者Ｕの預貯金残高とを合計した額を金融サーバ３００に送信することで、融資可能額を取得してもよい。すなわち、取得部１３５は、金融サービスを提供する金融機関が利用者Ｕに対して融資可能な融資可能額を決定する際に用いる各種の情報を提供するのであれば、任意の情報を金融サーバ３００に送信し、利用者Ｕに対する融資可能額を取得すればよい。

検索部１３６は、債務残高と、物件の推定価格と、融資可能額とに基づいて、利用者Ｕに提案する物件に関する情報を検索する。より具体的には、検索部１３６は、物件の推定価格から債務残高と所定の手数料とを減算した額に利用者Ｕの預貯金残高と融資可能額とを合計した額で購入可能な物件に関する情報を検索する。

例えば、図６は、実施形態に係る情報検索装置が検索する物件の価格の一例を説明するための図である。例えば検索部１３６は、利用者データベース１２２を参照し、利用者Ｕの利用者ＩＤと対応付けられた推定価格、財務情報、融資可能額を収集する。ここで、利用者データベース１２２に登録された財務情報には、財務管理サービスを介して取得した利用者Ｕの債務残高、および預貯金残高が含まれている。

このような場合、検索部１３６は、推定価格「Ｅ円」から物件価格を売却した際の推定手数料が「ｙ円」および財務管理サービスを介して取得した債務残高が「ｚ円」を減算することで、住替え資金額「ｘ」を算出する。そして、検索部１３６は、住替え資金「ｘ円」に、財務管理サービスを介して取得した利用者Ｕの預貯金残高「Ｚ円」および融資可能額「Ｘ」円を合計した額を購入可能額「Ｂ円」として算出する。そして、検索部１３６は、物件情報データベース１２１に登録された物件のうち、算出した購入可能額「Ｂ円」以下の物件であって、利用者Ｕが登録した希望条件を満たす物件を検索する。

なお、検索部１３６は、融資可能額が所定の閾値よりも低い場合は、債務残高、推定価格、および融資可能額によらず、利用者Ｕにより設定された条件を満たす物件に関する情報を検索してもよい。また、検索部１３６は、融資可能額が所定の閾値よりも低い場合は、外部サーバ等が管理する賃貸の対象となる物件に関する情報を取得し、取得した情報の中から、利用者Ｕの希望を満たす物件の情報を検索してもよい。

また、例えば、特定部１３３、推定部１３４、取得部１３５、および検索部１３６は、上述した処理を所定の時間間隔で繰り返し行うことで、利用者Ｕに対して常に最新の情報を提供してもよい。すなわち、検索部１３６は、最新の債務残高、推定価格、および融資可能額が得られるたびに、改めて物件の情報を検索してもよい。

図２に戻り、説明を続ける。提供部１３７は、検索された物件に関する情報、すなわち、不動産広告を利用者Ｕに対して提供する。例えば、提供部１３７は、検索部１３６によって検索された物件の不動産広告と、その物件を購入する際の融資可能額に関する情報とを利用者Ｕに提供する。より具体的には、提供部１３７は、金融機関が利用者Ｕに対して融資を行う際の条件を設定した場合は、かかる条件の内容と、不動産広告とを利用者Ｕに対して提供する。

なお、提供部１３７は、利用者Ｕと属性が類似する他の利用者が、他の利用者に対して情報が提供された物件を購入した場合は、他の利用者による物件の購入に関する情報を利用者Ｕに提供してもよい。例えば、提供部１３７は、他の利用者が購入した物件の情報、他の利用者が金融機関から融資を受けた額、購入に用いた自己資金（例えば、預貯金残高）等を不動産広告とともに提供してもよい。

また、提供部１３７は、検索した不動産広告を財務管理サービスに通知することで、財務管理サービスを介して利用者Ｕに提供してもよい。例えば、提供部１３７は、検索部１３６によって検索された物件の不動産広告を財務管理サーバ２００へと送信する。この結果、例えば、財務管理サーバ２００は、利用者Ｕに関する各種情報が提供されるマイページ等に、情報検索装置１００から提供された不動産広告を掲載することで、財務管理サービスを介した不動産のリコメンドを実現することができる。

設定部１３８は、利用者Ｕに融資を行う金融サービスから利用者Ｕが融資を受けた場合は、金融サービスの提供主に対して課される所定の報酬を設定する。例えば、設定部１３８は、住替え資金や金融サーバ３００から取得した融資可能額を考慮して検索された物件を利用者Ｕが購入する際に、金融サーバ３００を運営する金融機関から利用者Ｕが実際に融資を受けた場合は、利用者Ｕの紹介料として、金融機関に対して所定の手数料を設定する。

なお、特定部１３３、推定部１３４、取得部１３５および検索部１３６は、家族やパートナー等のあらかじめ関連付けられた複数の利用者に対する検索処理を行ってもよい。例えば、特定部１３３は、利用者データベース１２２を参照し、利用者Ｕの利用者ＩＤと対応付けられた連結情報から、利用者Ｕと関連付けられた他の利用者を特定する。そして、特定部１３３は、利用者Ｕおよび利用者Ｕと関連付けられた他の利用者が有する債務残高の合計額を特定する。また、推定部１３４は、関連付けられた複数の利用者が所有する物件の価格を推定する。例えば、推定部１３４は、利用者Ｕ、および利用者Ｕと関連付けられた他の利用者が所有する物件を特定し、特定した物件の推定価格を算出する。

また、取得部１３５は、利用者Ｕおよび利用者Ｕと関連付けられた他の利用者に対して融資可能な融資額を取得する。例えば、取得部１３５は、利用者Ｕに対する融資可能額と、利用者Ｕと関連付けられた他の利用者に対する融資可能額とをそれぞれ取得し、取得した融資可能額の合計を算出する。そして、検索部１３６は、債務残高の合計額と、物件の推定価格と、融資可能額の合計とに基づいて、利用者Ｕや利用者Ｕと関連付けられた他の利用者に提案する物件に関する情報を検索してもよい。

〔３．各装置が実行する処理の流れについて〕
次に、図７を用いて、利用者端末１０、情報検索装置１００、財務管理サーバ２００、および金融サーバ３００が実行する処理の流れの一例を説明する。図７は、実施形態に係る各種装置が実行する処理の流れの一例を示すシーケンス図である。例えば、利用者端末１０は、財務管理サーバ２００に対し、財務管理サービスを受けるための各種利用者情報を登録する（ステップＳ１０）。このような場合、財務管理サーバ２００は、利用者Ｕの金融情報を取得するため、金融サーバ３００に対して連携を要求し（ステップＳ１１）、金融サーバ３００との連携を開始する（ステップＳ１２）。そして、財務管理サーバ２００は、財務管理サービスの提供を開始する（ステップＳ１３）。

ここで、情報検索装置１００は、利用者端末１０から利用者情報、条件情報、および所有物件の登録を受付ける（ステップＳ１４）。このような場合、情報検索装置１００は、利用者Ｕが所有する物件の価格を推定する（ステップＳ１５）。また、情報検索装置１００は、利用者Ｕの債務残高と預貯金残高を財務管理サーバ２００に要求し（ステップＳ１６）、利用者Ｕの債務残高と預貯金残高を取得する（ステップＳ１７）。

そして、情報検索装置１００は、利用者Ｕが有する物件の情報、住替え資金額、および預貯金残高等を金融サーバ３００に通知し（ステップＳ１８）、融資可能額を取得する（ステップＳ１９）。また、情報検索装置１００は、住替え資金額に融資可能額と預貯金残高とを合計した額を購入可能額として算出し（ステップＳ２０）、購入可能額に基づく物件検索を行う（ステップＳ２１）。そして、情報検索装置１００は、検索結果を利用者端末１０に提供し（ステップＳ２２）、処理を終了する。

〔４．検索処理の流れについて〕
次に、図８を用いて、情報検索装置１００が実行する検索処理の流れの一例を説明する。図８は、実施形態に係る情報検索装置が実行する検索処理の流れの一例を示すフローチャートである。例えば、情報検索装置１００は、利用者Ｕから条件情報、利用者情報、および所有物件を取得する（ステップＳ１０１）。このような場合、情報検索装置１００は、利用者Ｕが保有する物件の価格を推定する（ステップＳ１０２）。

続いて、情報検索装置１００は、財務管理サービスを介して、債務残高と預貯金残高を特定する（ステップＳ１０３）。また、情報検索装置１００は、金融サービスを介して、融資可能額を取得する（ステップＳ１０４）。そして、情報検索装置１００は、物件価格、債務残高、融資額、預貯金残高、および手数料に基づいて、購入可能額を算出し（ステップＳ１０５）、購入可能額に基づいて、物件を検索する（ステップＳ１０６）。その後、情報検索装置１００は、検索結果を利用者Ｕに提供し（ステップＳ１０７）、処理を終了する。

〔５．変形例〕
上述した実施形態に係る情報検索装置１００は、上記実施形態以外にも種々の異なる形態にて実施されてよい。そこで、以下では、上記の情報検索装置１００の他の実施形態について説明する。

〔５−１．金融サービスについて〕
上述した説明では、情報検索装置１００は、金融サーバ３００から利用者Ｕに対する融資可能額を取得した。しかしながら、実施形態は、これに限定されるものではない。例えば、情報検索装置１００は、複数の金融機関のそれぞれに対して利用者Ｕに関する各種の利用者情報や財務情報を提供することにより、各金融機関が利用者Ｕに対して融資可能な融資可能額を取得してもよい。このような場合、情報検索装置１００は、各金融機関から取得した融資可能額ごとに、物件の検索を行ってもよく、例えば、取得した融資可能額のうち最も額が多い融資可能額に基づいて、物件の検索を行ってもよい。

〔５−２．住替え資金の算出について〕
また、情報検索装置１００は、債務残高や手数料以外の情報を考慮して住替え資金額を算出してもよい。例えば、情報検索装置１００は、利用者Ｕが所有する物件の広さや築年数、利用者Ｕの購入時期等に基づいて、リフォームやリノベーションに要する額を算出し、物件の推定価格から債務残高と手数料と、リフォームやリノベーションに要する額を減算した値を住替え資金の額としてもよい。

また、情報検索装置１０は、利用者Ｕが所有する不動産が登録されている場合に、不動産の価格を推定する処理を実行してもよい。例えば、図２に示した推定部１３４は、利用者Ｕが所有する不動産等の物件がオーナー登録済みである場合にのみ、利用者Ｕが所有する不動産の推定価格を推定し、推定価格を考慮した住替え資金の算出を行ってもよい。また、情報検索装置１０は、利用者Ｕがオーナー登録を行っていない場合には、推定価格を推定せず、融資可能額や債務残高、預貯金額に基づく住替え資金の算出を行ってもよい。

〔５−３．物件について〕
上述した情報検索装置１００は、売却対象となる物件等の物件を示す物件情報を検索対象とした。しかしながら、実施形態は、これに限定されるものではない。例えば、情報検索装置１００は、土地、一戸建て、駐車場等、各種の不動産を示す物件情報を検索対象としてもよく、例えば、投資対象となる不動産を物件として上述した検索処理を実行してもよい。また、情報検索装置１００は、不動産以外にも、例えば、車両などを物件として上述した検索処理を実行してもよい。

また、情報検索装置１００は、利用者Ｕが有する物件以外にも、利用者Ｕが有する土地、一戸建て、駐車場等、各種の不動産の価格を推定し、推定価格に基づいて新たな不動産の検索を行ってもよい。また、情報検索装置１００は、利用者Ｕが複数の不動産を有する場合は、いずれかの不動産を売却するとともに、残りの不動産を担保とすることで融資可能な融資可能額を取得してもよい。

〔５−４．連携について〕
ここで、情報検索装置１００は、財務管理サービスが提供するＡＰＩ（Application Programming Interface）を介して、財務管理サービスとの連携を図ってもよい。また、情報検索装置１００は、財務管理サービスを介して、金融サーバ３００が提供する金融サービスから融資可能額を取得してもよい。

〔５−５．その他〕
また、上記実施形態において説明した各処理のうち、自動的に行われるものとして説明した処理の全部または一部を手動的に行うこともでき、あるいは、手動的に行われるものとして説明した処理の全部または一部を公知の方法で自動的に行うこともできる。この他、上記文書中や図面中で示した処理手順、具体的名称、各種のデータやパラメータを含む情報については、特記する場合を除いて任意に変更することができる。

また、図示した各装置の各構成要素は機能概念的なものであり、必ずしも物理的に図示の如く構成されていることを要しない。すなわち、各装置の分散・統合の具体的形態は図示のものに限られず、その全部または一部を、各種の負荷や使用状況などに応じて、任意の単位で機能的または物理的に分散・統合して構成することができる。

例えば、図２に示した各データベース１２１〜１２３は、情報検索装置１００が保持せずに、ストレージサーバ等の外部のサーバに保持されていてもよい。この場合、情報検索装置１００は、ストレージサーバにアクセスすることで、物件情報、利用者情報、財務情報等を取得することとなる。また、例えば、上述してきた情報検索装置１００は、物件情報管理部１３１、受付部１３２、および提供部１３７を有するフロントエンドサーバ側と、特定部１３３、推定部１３４、取得部１３５、検索部１３６、および設定部１３８を有するバックエンドサーバ側に分散されてもよい。

〔５−６．ハードウェア構成〕
また、上述した実施形態に係る情報検索装置１００は、例えば図９に示すような構成のコンピュータ１０００によって実現される。図９は、ハードウェア構成の一例を示す図である。コンピュータ１０００は、出力装置１０１０、入力装置１０２０と接続され、演算装置１０３０、一次記憶装置１０４０、二次記憶装置１０５０、出力ＩＦ（Interface）１０６０、入力ＩＦ１０７０、ネットワークＩＦ１０８０がバス１０９０により接続された形態を有する。

演算装置１０３０は、一次記憶装置１０４０や二次記憶装置１０５０に格納されたプログラムや入力装置１０２０から読み出したプログラム等に基づいて動作し、各種の処理を実行する。一次記憶装置１０４０は、ＲＡＭ等、演算装置１０３０が各種の演算に用いるデータを一次的に記憶するメモリ装置である。また、二次記憶装置１０５０は、演算装置１０３０が各種の演算に用いるデータや、各種のデータベースが登録される記憶装置であり、ＲＯＭ(Read Only Memory)、ＨＤＤ（Hard Disk Drive）、フラッシュメモリ等により実現される。

出力ＩＦ１０６０は、モニタやプリンタといった各種の情報を出力する出力装置１０１０に対し、出力対象となる情報を送信するためのインタフェースであり、例えば、ＵＳＢ（Universal Serial Bus）やＤＶＩ（Digital Visual Interface）、ＨＤＭＩ（登録商標）（High Definition Multimedia Interface）といった規格のコネクタにより実現される。また、入力ＩＦ１０７０は、マウス、キーボード、およびスキャナ等といった各種の入力装置１０２０から情報を受信するためのインタフェースであり、例えば、ＵＳＢ等により実現される。

なお、入力装置１０２０は、例えば、ＣＤ（Compact Disc）、ＤＶＤ（Digital Versatile Disc）、ＰＤ（Phase change rewritable Disk）等の光学記録媒体、ＭＯ（Magneto-Optical disk）等の光磁気記録媒体、テープ媒体、磁気記録媒体、または半導体メモリ等から情報を読み出す装置であってもよい。また、入力装置１０２０は、ＵＳＢメモリ等の外付け記憶媒体であってもよい。

ネットワークＩＦ１０８０は、ネットワークＮを介して他の機器からデータを受信して演算装置１０３０へ送り、また、ネットワークＮを介して演算装置１０３０が生成したデータを他の機器へ送信する。

演算装置１０３０は、出力ＩＦ１０６０や入力ＩＦ１０７０を介して、出力装置１０１０や入力装置１０２０の制御を行う。例えば、演算装置１０３０は、入力装置１０２０や二次記憶装置１０５０からプログラムを一次記憶装置１０４０上にロードし、ロードしたプログラムを実行する。

例えば、コンピュータ１０００が情報検索装置１００として機能する場合、コンピュータ１０００の演算装置１０３０は、一次記憶装置１０４０上にロードされたプログラムを実行することにより、制御部１３０の機能を実現する。

〔６．効果〕
上述したように、情報検索装置１００は、利用者Ｕの債務残高を特定し、利用者Ｕが所有する不動産の推定価格を推定し、利用者Ｕに対して融資可能な融資可能額を取得し、債務残高と、物件の推定価格と、融資可能額とに基づいて、利用者Ｕに提案する不動産（例えば、物件）に関する情報を検索する。このため、情報検索装置１００は、利用者Ｕが有する不動産等の資産を考慮した物件検索を行うことができる。

また、情報検索装置１００は、利用者Ｕが所有する不動産が登録されている場合には、不動産の価格を推定する。このため、情報検索装置１００は、例えば、利用者Ｕが物件のオーナー登録済みである場合に、その物件の推定価格を考慮した住替え資金に基づく物件検索を行うことができる。

また、情報検索装置１００は、利用者Ｕの財務管理を行う財務管理サービスを介して、利用者Ｕの債務残高を示す情報を取得する。例えば、情報検索装置１００は、財務管理サービスを介して、利用者Ｕに対する債務の債権者が管理する債務残高を示す情報を取得する。このため、情報検索装置１００は、利用者Ｕから債権残高の登録を受付けずとも、利用者Ｕが利用する財務管理サービスの登録を受けるだけで、債務残高を取得することができる。

また、情報検索装置１００は、検索した不動産に関する情報を、利用者Ｕの財務管理を行うサービスに対して通知する。このため、情報検索装置１００は、利用者Ｕの住替え資金に基づく物件情報（例えば、不動産広告）を、財務管理サービスのマイページ等を介して提供することができるので、財務管理サービスの利用時に、住替え資金に基づく物件のリコメンドを実現できる。

また、情報検索装置１００は、物件の推定価格と、利用者Ｕの債務残高とに基づいて、利用者Ｕに融資可能な融資可能額を取得する。例えば、情報検索装置１００は、財務管理サービスを介して、利用者Ｕの預貯金または収入の少なくともいずれか一方をさらに特定し、特定した利用者Ｕの預貯金または収入の少なくともいずれか一方を用いて、利用者Ｕに融資可能な融資可能額を取得する。また、情報検索装置１００は、物件の推定価格から債務残高と所定の手数料とを減算した額に利用者Ｕの預貯金の額を合計した額、すなわち、住替え資金額に基づいて、融資可能額を取得する。また、情報検索装置１００は、利用者Ｕに融資を行う金融サービスを介して、利用者Ｕに対して融資可能な融資可能額を取得する。このため、情報検索装置１００は、融資を受けるための各種情報の登録を受けずとも、利用者Ｕに対する融資可能額を取得することができる。

また、情報検索装置１００は、利用者Ｕに融資を行う金融サービスから利用者Ｕが融資を受けた場合は、その金融サービスの提供主に対して課される所定の報酬を設定する。このため、情報検索装置１００は、利用者Ｕを金融サービスに紹介することに対する報酬を設定することができる。

また、情報検索装置１００は、物件の推定価格から債務残高と所定の手数料とを減算した額に利用者Ｕの預貯金の額と融資可能額とを合計した額、すなわち購入可能額で購入可能な不動産に関する情報を検索する。また、情報検索装置１００は、利用者Ｕにより設定された条件を満たす不動産に関する情報を検索する。このため、情報検索装置１００は、利用者Ｕの資産や融資を考慮した物件検索や、利用者Ｕの希望を踏まえた物件検索を実現できる。

また、情報検索装置１００は、融資可能額が所定の閾値よりも低い場合は、債務残高と物件の推定価格と融資可能額とによらず、利用者Ｕにより設定された条件を満たす不動産に関する情報を検索する。また、情報検索装置１００は、融資可能額が所定の閾値よりも低い場合は、賃貸の対象となる不動産に関する情報を検索する。このため、情報検索装置１００は、利用者Ｕが融資を受けられない場合には、通常の物件検索を行うことができる。

また、情報検索装置１００は、所定の時間間隔で債務残高と、物件の推定価格と、融資可能額とが得られるたびに、新たに不動産に関する情報を検索する。このため、情報検索装置１００は、利用者Ｕが有する最新の資産を考慮した物件検索を提供できる。

また、情報検索装置１００は、検索した不動産に関する情報と、その不動産を購入する際の融資可能額に関する情報とを利用者Ｕに提供する。例えば、情報検索装置１００は、売却する不動産以外に利用者Ｕが有する不動産を担保としたり、連帯保証人の設定が融資の条件となる場合は、かかる条件を利用者Ｕに提供する。このため、情報検索装置１００は、例えば、利用者Ｕが住替えを実現するための各種情報を提供することができる。

また、情報検索装置１００は、利用者Ｕと属性が類似する他の利用者が、その他の利用者に対して情報が提供された不動産を購入した場合は、その他の利用者による不動産の購入に関する情報を利用者Ｕに提供する。このため、情報検索装置１００は、利用者Ｕに対して他の利用者の住替え事例に関する情報を提供するので、利用者Ｕに住替えを動機付けることができる。

また、情報検索装置１００は、物件の推定価格と、利用者Ｕの属性情報とに基づいて、利用者Ｕに対して提案する取引対象に関する情報を検索する。このため、情報検索装置１００は、不動産以外にも、利用者Ｕの資産を考慮した各種取引対象の購入を提案することができる。

また、情報検索装置１００は、関連付けられた複数の利用者Ｕが有する債務残高の合計額を特定し、関連付けられた複数の利用者Ｕが所有する物件の推定価格を推定し、関連付けられた複数の利用者Ｕに対して融資可能な融資可能額を取得し、債務残高の合計額と、物件の推定価格と、融資可能額とに基づいて、関連付けられた複数の利用者Ｕに提案する不動産に関する情報を検索する。このため、情報検索装置１００は、例えば、家族やパートナーを考慮した住替えプランを提供することができる。

以上、本願の実施形態のいくつかを図面に基づいて詳細に説明したが、これらは例示であり、発明の開示の欄に記載の態様を始めとして、当業者の知識に基づいて種々の変形、改良を施した他の形態で本発明を実施することが可能である。

また、上記してきた「部（section、module、unit）」は、「手段」や「回路」などに読み替えることができる。例えば、制御部は、制御手段や制御回路に読み替えることができる。

１０ 利用者端末
１００ 情報検索装置
１１０ 通信部
１２０ 記憶部
１２１ 物件情報データベース
１２２ 利用者データベース
１２３ 財務管理データベース
１３０ 制御部
１３１ 物件情報管理部
１３２ 受付部
１３３ 特定部
１３４ 推定部
１３５ 取得部
１３６ 検索部
１３７ 提供部
１３８ 設定部
２００ 財務管理サーバ
３００ 金融サーバ

Claims (17)

1. 利用者の債務残高を特定する特定部と、
   前記利用者が所有する不動産の価格を推定する推定部と、
   前記利用者に対して融資可能な融資額を取得する取得部と、
   前記融資額が所定の閾値よりも高い場合は、前記債務残高と、前記不動産の価格と、前記融資額とに基づいて、前記利用者に提案する不動産に関する情報を検索し、前記融資額が所定の閾値よりも低い場合は、前記債務残高と前記不動産の価格と前記融資額とによらず、前記利用者により設定された条件を満たす不動産に関する情報を検索する検索部と、
   を有することを特徴とする情報検索装置。
2. 前記推定部は、前記利用者が所有する不動産が登録されている場合には、当該不動産の価格を推定する
   ことを特徴とする請求項１に記載の情報検索装置。
3. 前記特定部は、前記利用者の財務管理を行うサービスを介して、前記利用者の債務残高を示す情報を取得する
   ことを特徴とする請求項１または２に記載の情報検索装置。
4. 前記検索部が検索した不動産に関する情報を、前記利用者の財務管理を行うサービスに対して通知する通知部
   をさらに有することを特徴とする請求項３に記載の情報検索装置。
5. 前記取得部は、前記推定部により推定された不動産の価格と、前記利用者の債務残高とに基づいて、前記利用者に融資可能な融資額を取得する
   ことを特徴とする請求項１〜４のうちいずれか１つに記載の情報検索装置。
6. 前記特定部は、前記利用者の財務管理を行うサービスを介して、前記利用者の預貯金または収入の少なくともいずれか一方をさらに特定し、
   前記取得部は、前記特定部が特定した前記利用者の預貯金または収入の少なくともいずれか一方を用いて、前記利用者に融資可能な融資額を取得する
   ことを特徴とする請求項１〜５のうちいずれか１つに記載の情報検索装置。
7. 前記取得部は、前記利用者に融資を行うサービスを介して、前記利用者に対して融資可能な融資額を取得する
   ことを特徴とする請求項１〜６のうちいずれか１つに記載の情報検索装置。
8. 前記利用者に融資を行うサービスから前記利用者が融資を受けた場合は、当該サービスの提供主に対して課される所定の報酬を設定する設定部
   を有することを特徴とする請求項７に記載の情報検索装置。
9. 前記検索部は、前記推定部により推定された不動産の価格から前記債務残高と所定の手数料とを減算した額に前記利用者の預貯金の額と前記融資額とを合計した額で購入可能な不動産に関する情報を検索する
   ことを特徴とする請求項１〜８のうちいずれか１つに記載の情報検索装置。
10. 前記検索部は、前記利用者により設定された条件を満たす不動産に関する情報を検索する
    ことを特徴とする請求項１〜９のうちいずれか１つに記載の情報検索装置。
11. 前記検索部は、所定の時間間隔で前記債務残高と、前記不動産の価格と、前記融資額とが得られるたびに、新たに不動産に関する情報を検索する
    ことを特徴とする請求項１〜１０のうちいずれか１つに記載の情報検索装置。
12. 前記検索部が検索した不動産に関する情報と、当該不動産を購入する際の前記融資額に関する情報とを前記利用者に提供する提供部
    を有することを特徴とする請求項１〜１１のうちいずれか１つに記載の情報検索装置。
13. 前記提供部は、前記利用者と属性が類似する他の利用者が、当該他の利用者に対して情報が提供された不動産を購入した場合は、当該他の利用者による不動産の購入に関する情報を前記利用者に提供する
    ことを特徴とする請求項１２に記載の情報検索装置。
14. 前記不動産の価格と、前記利用者の属性情報とに基づいて、前記利用者に対して提案する取引対象に関する情報を検索する取引対象検索部
    を有することを特徴とする請求項１〜１３のうちいずれか１つに記載の情報検索装置。
15. 前記特定部は、関連付けられた複数の利用者が有する債務残高の合計額を特定し、
    前記推定部は、関連付けられた複数の利用者が所有する不動産の価格を推定し、
    前記取得部は、関連付けられた複数の利用者に対して融資可能な融資額を取得し、
    前記検索部は、前記債務残高の合計額と、前記不動産の価格と、前記融資額とに基づいて、前記関連付けられた複数の利用者に提案する不動産に関する情報を検索する
    ことを特徴とする請求項１〜１４のうちいずれか１つに記載の情報検索装置。
16. 情報検索装置が実行する情報検索方法であって、
    利用者の債務残高を特定する特定工程と、
    前記利用者が所有する不動産の価格を推定する推定工程と、
    前記利用者に対して融資可能な融資額を取得する取得工程と、
    前記融資額が所定の閾値よりも高い場合は、前記債務残高と、前記不動産の価格と、前記融資額とに基づいて、前記利用者に提案する不動産に関する情報を検索し、前記融資額が所定の閾値よりも低い場合は、前記債務残高と前記不動産の価格と前記融資額とによらず、前記利用者により設定された条件を満たす不動産に関する情報を検索する検索工程と、
    を含むことを特徴とする情報検索方法。
17. 利用者の債務残高を特定する特定手順と、
    前記利用者が所有する不動産の価格を推定する推定手順と、
    前記利用者に対して融資可能な融資額を取得する取得手順と、
    前記融資額が所定の閾値よりも高い場合は、前記債務残高と、前記不動産の価格と、前記融資額とに基づいて、前記利用者に提案する不動産に関する情報を検索し、前記融資額が所定の閾値よりも低い場合は、前記債務残高と前記不動産の価格と前記融資額とによらず、前記利用者により設定された条件を満たす不動産に関する情報を検索する検索手順と、
    をコンピュータに実行させるための情報検索プログラム。

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