JP6535726B1 - 住替え支援システム - Google Patents

Abstract

【課題】現在所有している物件の売却価格を加味した住み替え物件の購入条件を簡易に提供する住替え支援システムを提供する。【解決手段】住替え支援システムは、現住居に関する現住戸情報を格納する現住居データベース（会員Ｄ／Ｂ１０２Ｄ）と、前記現住居の直近の推定価格である推定流通価格を格納する流通推定価格データベース（１０２Ｅ）と、現在販売されている流通物件の直近販売価格を格納する流通物件データベース（２０２Ａ）と、前記現住戸情報を前記現住居データベース（会員Ｄ／Ｂ１０２Ｄ）から読み出し、前記現住戸情報に基づいて前記流通推定価格データベース（１０２Ｅ）から推定流通価格を読み出し、指定された前記流通物件の前記直近販売価格を前記流通物件データベース（２０２Ａ）から読み出して送信する制御部（１０１）と、受信した前記推定流通価格と前記直近販売価格とを比較できるように表示するユーザ端末（３０）と、を備える。【選択図】図１

Description

本発明は、住替え支援システムに関するものである。

マンションなどの住宅の所有者が住み替えの必要性が生じた場合、新たに購入する住宅の物件の選定は種々の条件を比較して行う必要がある。特に、現在所有している物件を売却し、売却代金を新たに購入する物件の購入費用に充当する場合、所有している物件の売却価格がどのくらいになるかは新たに購入する物件の選定に重要な要素となる。

この点に関し、現在所有している物件の情報をユーザ端末から入力し、予め格納されている比較対象の物件の情報を選択して諸条件の差をユーザ端末に表示する技術が提案されている（例えば、特許文献１。）。

しかし、この技術では、現在所有している物件の売却価格が分からない場合、新たに購入する物件の支払い条件が計算できない。従って、この技術によっては、専有面積の広さや通勤時間などの既知の情報の差しか表示できなかった。

特許第５９５４９０７号公報

本発明が解決しようとする課題は、現在所有している物件の売却価格を加味した住み替え物件の購入条件を簡易に提供する住替え支援システムを提供することである。

本発明は、現住居に関するローンに関する情報である現住居ローン情報を格納する現住居データベースと、前記現住居の直近の推定価格である推定流通価格を格納する流通推定価格データベースと、現在販売されている流通物件の直近販売価格を格納する流通物件データベースと、前記現住居ローン情報を前記現住居データベースから読み出し、前記現住戸情報に基づいて前記流通推定価格データベースから推定流通価格を読み出し、指定された前記流通物件の前記直近販売価格を前記流通物件データベースから読み出し、前記現住居ローン情報、前記推定流通価格、及び前記直近販売価格に基づいて、前記流通物件を購入した場合のローン条件を算出して送信する制御部と、受信した前記現住居ローン情報と前記ローン条件とを比較できるように表示するユーザ端末と、を備える住替え支援システムを提供する。

本発明によれば、現在所有している物件の売却価格を加味した住み替え物件の購入条件を簡易に提供する住替え支援システムを提供することができる。

住替え支援システムの構成を示すブロック図。 物件データベースのデータ構成を示す図。 中古取引データベースのデータ構成を示す図。 経済指標データベースのデータ構成を示す図。 会員データベースのデータ構成を示す図。 流通推定価格データベースのデータ構成を示す図。 流通物件データベースのデータ構成を示す図。 現住居物件登録処理の動作を示すフローチャート。 住替え支援処理の動作を示すフローチャート。 現住居物件登録処理のＭｙ物件登録画面の例を示す図。 現住居物件登録処理の物件情報画面の例を示す図。 現住居物件登録処理の詳細情報画面の例を示す図。 住替え支援処理の住替え先候補選択画面の例を示す図。 住替え支援処理の住替え支援画面の例を示す図。

以下、本発明の住替え支援システムの一実施形態を、図面を参照しながら説明する。

図１は、本実施形態の住替え支援システムの構成を示すブロック図である。図１に示すように、住替え支援システムは、メインサーバ１０と、外部サーバ２０と、ユーザ端末３０と、を備える。メインサーバ１０、外部サーバ２０、及びユーザ端末３０はインターネットなどの公衆通信回線網４０によって接続される。

メインサーバ１０は、ＣＰＵ（central processing unit）などの演算装置を含む制御部１０１と、メモリ、ハードディスクドライブなどの記憶装置を含む記憶部１０２と、ディスプレイ、キーボード、マウスなどの入出力装置を含む入出力部１０３と、外部装置と通信を行う通信部１０４と、を備える。

記憶部１０２は、現在所有している物件の売却価格相場を含む現住物件情報を格納する物件データベース（以下、データベースをＤ／Ｂという。）１０２Ａと、中古物件の取引情報を含む中古物件情報を格納する中古取引Ｄ／Ｂ１０２Ｂと、月別の経済指標を格納する経済指標Ｄ／Ｂ１０２Ｃと、会員の現住居物件に関する情報を格納する会員Ｄ／Ｂ１０２Ｄ（以下、会員Ｄ／Ｂ１０２Ｄを現住居データベースともいう。）と、中古物件の直近の売却相場の推定値を格納する流通推定価格Ｄ／Ｂ１０２Ｅと、を記憶する。

外部サーバ２０は、メインサーバ１０とは別のサーバである。外部サーバ２０は、ＣＰＵなどの演算装置を含む外部サーバ制御部２０１と、メモリ、ハードディスクドライブなどの記憶装置を含む外部サーバ記憶部２０２と、ディスプレイ、キーボード、マウスなどの入出力装置を含む外部サーバ入出力部２０３と、外部装置と通信を行う外部サーバ通信部２０４と、を備える。

外部サーバ記憶部２０２は、現在販売されている物件に関する販売価格を含む流通物件情報を格納する流通物件Ｄ／Ｂ２０２Ａを記憶する。

ユーザ端末３０は、いわゆるスマートフォンなどの携帯情報通信端末、又はいわゆるパーソナルコンピュータを使用することができる。

ユーザ端末３０がスマートフォンである場合、ユーザ端末３０はＣＰＵなどの演算装置を含む端末制御部と、メモリなどの記憶装置を含む端末記憶部と、タッチパネルなどの入出力装置を含む端末入出力部と、外部装置と通信を行う端末通信部と、を備える。

図２は、物件Ｄ／Ｂ１０２Ａのデータ構成を示す図である。図２に示すように、物件Ｄ／Ｂ１０２Ａは、建物に固有に割り当てられる識別子である建物ＩＤと、建物の所在地を示す所在地と、所在地に固有に割り当てられる識別コードである所在地コードと、所在地の位置を示す経度、緯度と、建物の物件名と、建物の販売年と、建物の竣工年と、建物の最寄り駅の路線を示す路線と、建物の最寄り駅と、最寄り駅に固有に割り当てられる識別コードである駅コードと、最寄り駅から建物までバスを利用した場合の必要分数を示すバス分と、最寄り駅から建物まで徒歩による必要分数を示す徒歩分と、建物の各住戸の平均販売価格と、建物の各住戸の平均面積と、建物の各住戸の単位面積当たりの平均単価と、を格納する。

物件Ｄ／Ｂ１０２Ａはさらに、建物ＩＤに関連付けられた、各住戸に固有に割り当てられる識別子である住戸ＩＤと、住戸に割り当てられる部屋番号である号室と、住戸がある階を示す階と、住戸の間取りを示す住戸タイプと、住戸の新築時の販売価格を示す販売価格と、住戸の専有面積と、を格納する。

図３は、中古取引Ｄ／Ｂ１０２Ｂのデータ構成を示す図である。図３に示すように、中古取引Ｄ／Ｂ１０２Ｂは、中古の物件に固有に割り当てられる識別子である中古物件ＩＤと、中古物件の所在地と、中古物件の所在地に固有に割り当てられる識別コードである所在地コードと、中古物件の位置を示す経度、緯度と、中古物件の物件名と、中古物件がある階を示す階と、中古物件に割り当てられる部屋番号である号室と、中古物件の販売年と、中古物件の竣工年と、中古物件の最寄り駅の路線を示す路線と、中古物件の最寄り駅と、最寄り駅に固有に割り当てられる識別コードである駅コードと、最寄り駅から建物までバスを利用した場合の必要分数を示すバス分と、最寄り駅から建物まで徒歩による必要分数を示す徒歩分と、中古物件の直近の販売価格である売り出し価格と、中古物件の間取りと、中古物件の直近の単位面積当たりの単価と、中古物件の専有面積と、を格納する。

図４は、経済指標Ｄ／Ｂ１０２Ｃのデータ構成を示す図である。図４に示すように、経済指標Ｄ／Ｂ１０２Ｃは、経済指標の年月を示す年月と、経済指標として仮想ＲＥＩＴ指数と、を格納する。

ここで、仮想ＲＥＩＴ指数とは不動産投信銘柄を対象とした指数であり、基準日に対する時価を指数によって表したものである。例えば、「東証ＲＥＩＴ指数（登録商標）」などの指数を用いることができる。

図５は、会員Ｄ／Ｂ１０２Ｄのデータ構成を示す図である。図５に示すように、会員Ｄ／Ｂ１０２Ｄは、個人属性データとして、会員に固有に割り当てられる識別子である会員ＩＤと、会員のメールアドレスと、会員の氏名、性別、年齢、現住所と、現住戸情報として、会員の所有する物件の物件名と、会員の所有する物件に割り当てられる部屋番号である号室と、会員の所有する物件の管理費、駐車場代、固定資産税額と、会員の物件購入に係る借入金額、返済期間、金利と、会員の勤務先の最寄り駅と、流通推定価格と、を格納する。

以下、会員の物件購入に係る借入金額、返済期間、金利等を現住居ローン情報という。

図６は、流通推定価格Ｄ／Ｂ１０２Ｅのデータ構成を示す図である。図６に示すように、流通推定価格Ｄ／Ｂ１０２Ｅは、中古物件ＩＤと、中古物件ＩＤが示す物件の現在の推定価格を示す流通推定価格と、を格納する。

ここで、流通推定価格の算出方法について説明する。制御部１０１は、定期的に、機械学習に基づいて流通推定価格を算出する。

機械学習のアルゴリズムは特に制限はないが、可読性の観点から一般化線形回帰、或いはロジスティック回帰を用いることが望ましい。

機械学習は教師データ有によって行う。教師データは、物件Ｂ／Ｄ１０２Ａ、中古取引Ｄ／Ｂ１０２Ｂ、経済指標Ｄ／Ｂ１０２Ｃを用いて行われる。すなわち、物件の物理的な諸条件と、新築時の販売価格と、直近の販売価格と、経済指標（仮想ＲＥＩＴ指数）と、に基づいて学習が行われ、学習済みモデルが生成される。

制御部１０１は学習済みモデルを用いて個別の物件について流通推定価格を算出する。機械学習の学習済みモデルを用いることにより、物件の過去の販売価格しかない場合等であっても物件の現在の推定価格を示す流通推定価格を適切に算出することができるという効果がある。また、可読性のあるアルゴリズムを使用することにより、パラメータや重みづけの値を任意に変更できるという効果がある。

図７は、流通物件Ｄ／Ｂ２０２Ａのデータ構成を示す図である。図７に示すように、流通物件Ｄ／Ｂ２０２Ａは、流通物件情報として、現在販売中の物件である流通物件に固有に割り当てられる識別子である流通物件ＩＤと、流通物件の所在地と、流通物件の所在地に固有に割り当てられる識別コードである所在地コードと、流通物件の位置の経度、緯度と、流通物件の物件名と、流通物件の階数と、流通物件の部屋番号を示す号室と、流通物件の販売開始年を示す発売年と、流通物件の竣工年と、流通物件の最寄り駅の路線を示す路線と、流通物件の最寄り駅と、最寄り駅に固有に割り当てられる識別コードである駅コードと、最寄り駅から建物までバスを利用した場合の必要分数を示すバス分と、最寄り駅から建物まで徒歩による必要分数を示す徒歩分と、流通物件の直近の販売価格である直近販売価格と、流通物件の間取りと、流通物件の直近の単位面積当たりの単価と、流通物件の専有面積と、を格納する。

図８は、制御部１０１及び端末制御部による現住居物件登録処理の動作を示すフローチャートである。

図８に示すように、ステップ８０１において、端末制御部は端末入出力部から入力された個人属性データ、例えばメールアドレス、氏名、性別、年齢、現住所などを、公衆通信回線網４０を介してメインサーバ１０に送信する。

ステップ８０２において、制御部１０１は現住所に基づいて物件Ｄ／Ｂ１０２Ａを検索し、物件名を読み出す。

ステップ８０３において、制御部１０１は、読み出した物件名をユーザ端末３０に送信する。

ステップ８０４において、端末制御部は、端末入出力部に受信した物件名を表示する。

ステップ８０５において、端末制御部は、住戸の指定として入力された部屋番号をメインサーバ１０に送信する。

ステップ８０６において、制御部１０１は、先に読み出した物件名と受信した部屋番号に基づいて物件Ｄ／Ｂ１０２Ａを検索し、住戸情報として階、住居タイプ、販売価格、専有面積等を読み出す。

ステップ８０７において、制御部１０１は、物件Ｄ／Ｂ１０２Ａに指定された住戸に関する情報があるかを判定する。制御部１０１は、物件Ｄ／Ｂ１０２Ａに指定された住戸に関する情報がある場合（ステップ８０６のＹ）、ステップ８０９に進み、指定された住戸に関する情報がない場合（ステップ８０６のＮ）、ステップ８０８に進む。

ステップ８０８において、制御部１０１は、現住所の近隣の住戸の住戸情報を物件Ｄ／Ｂ１０２Ａから取得する。具体的には、制御部１０１は号室をインクリメントして物件Ｄ／Ｂ１０２Ａを検索する。

ステップ８０９において、制御部１０１は、物件情報、具体的には所在地、所在地コード、経度、緯度、物件名と、号室に基づいて中古取引Ｄ／Ｂ１０２Ｂを検索し、中古物件ＩＤを取得する。さらに、制御部１０１は、取得した中古物件ＩＤに基づいて流通推定価格Ｄ／Ｂ１０２Ｅを検索し、流通推定価格を読み出す。

ステップ８１０において、制御部１０１は、物件データと流通推定価格とを合わせて住戸情報としてユーザ端末３０に送信する。

ステップ８１１において、端末制御部は、端末入出力部から登録の指示が入力されたかを判定する。端末制御部は、登録の指示が入力されたと判定した場合（ステップ８１１のＹ）、ステップ８１２に進み、登録の指示が入力されないと判定した場合（ステップ８１１のＮ）、ステップ８０１に戻る。

ステップ８１２において、端末制御部は登録指示をメインサーバ１０に送信する。

ステップ８１３において、制御部１０１は、会員Ｄ／Ｂ１０２Ｄの該当する会員ＩＤの現住戸情報に、受信した住戸情報を登録する。

図９は、制御部１０１及び端末制御部による住替え支援処理の動作を示すフローチャートである。

図９に示すように、ステップ９０１において、端末制御部は、端末入出力部から入力された会員ＩＤをメインサーバ１０に公衆通信回線網４０を介して送信する。

ステップ９０２において、制御部１０１は、受信した会員ＩＤに基づいて会員Ｄ／Ｂ１０２Ｄを検索し、会員情報である個人属性データと、現住戸情報と、を読み込む。

ステップ９０３において、制御部１０１は、読み込んだ物件データを中古物件データとして中古取引Ｄ／Ｂ１０２Ｂを検索し、中古物件ＩＤを取得する。さらに、制御部１０１は、取得した中古物件ＩＤに基づいて流通推定価格Ｄ／Ｂ１０２Ｅを検索し、流通推定価格を読み出す。

ステップ９０４において、端末制御部は、端末入出力部から入力した住替え希望地域を所在地コードに変換してメインサーバ１０に送信する。

ステップ９０５において、制御部１０１は、住替え希望地域を示す所在地コードに基づいて外部サーバ２０に流通物件を問い合わせる。

ステップ９０６において、制御部１０１は、外部サーバ２０から取得した流通物件に関する流通物件情報をユーザ端末３０に送信する。

ステップ９０７において、端末制御部は、端末入出力部に受信した流通物件情報を一覧表示する。

ステップ９０８において、端末制御部は、端末入出力部を介して選択された住み替えの候補の物件を候補物件としてメインサーバ１０に送信する。

ステップ９０９において、制御部１０１はローン計算を実行する。具体的には、現在会員が所有している物件を直近の価格である流通推定価格によって売却し、借入金額を返済した残りの金額である売却益の全額を新規に購入する住み替え対象の物件の購入資金に充当し、会員Ｄ／Ｂ１０２Ｄに格納されている返済期間の残りの期間及び金利によって返済する前提により、ローン残高、返済額、月額返済額等のローン条件を算出する。

さらに、制御部１０１は、月額返済額に管理費、修繕積立金等の必要経費を加算して、月額支払額を算出する。

ステップ９１０において、制御部１０１は、住み替え候補の物件から通勤先最寄り駅までの通勤時間を計算する。

ステップ９１１において、制御部１０１は、計算結果をユーザ端末３０に送信する。

ステップ９１２において、端末制御部は、受信した計算結果を端末入出力部に一覧表示する。

ステップ９１３において、端末制御部は、端末入出力部から物件の紹介を要請する送客要請があったかを判定する。端末制御部は、送客要請があったと判定した場合（ステップ９１３のＹ）、ステップ９１４に進み、送客要請があったと判定しなかった場合（ステップ９１３のＮ）、処理を終了する。

ステップ９１４において、端末制御部はメインサーバ１０に送客要請を送信し、処理を終了する。

図１０は、現住居物件登録処理のＭｙ物件登録画面１００１の例を示す図である。図１０に示すように、Ｍｙ物件登録画面１００１は、現住居のエリアを入力する現住居エリア入力欄１００２と、検索ボタン１００３と、を備える。

会員となろうとするユーザは、現住居の住所、又はマンション名、或いは駅名などを現住居エリア入力欄１００２に入力し、検索ボタン１００３をタップする。

端末制御部は入力された情報を個人属性データの一部としてメインサーバ１０に送信する。

メインサーバ１０の制御部１０１は、物件Ｄ／Ｂ１０２Ａを検索し、物件情報等を読み出す。そして、制御部１０１は、物件情報等をユーザ端末３０に送信する。

図１１は、現住居物件登録処理の物件情報画面１１０１の例を示す図である。図１１に示すように、物件情報画面１１０１は、物件画像１１０２と、物件情報等を示す物件情報詳細欄１１０３と、登録を指示する「Ｍｙ物件に登録」ボタン１１０４とを備える。

「Ｍｙ物件に登録」ボタン１１０４がタップされた場合、端末制御部は選択された物件の会員Ｄ／Ｂ１０２Ｄへの登録指示をメインサーバ１０に送信する。

図１２は、現住居物件登録処理の詳細情報画面１２０１の例を示す図である。図１２に示すように、詳細情報画面１２０１は、物件データを入力するための詳細入力欄１２０２と、入力された詳細情報の会員Ｄ／Ｂ１０２Ｄへの登録を指示する「詳細情報を登録」ボタン１２０３と、を備える。

端末制御部は、「詳細情報を登録」ボタン１２０３がタップされると、入力された詳細情報及び登録指示をメインサーバ１０に送信する。

図１３は、住替え支援処理の住替え先候補選択画面１３０１の例を示す図である。図１３に示すように、住替え先候補選択画面１３０１は、住替え先の希望エリア等を入力する希望エリア入力欄１３０２と、検索ボタン１３０３と、候補物件を表示する候補物件表示欄１３０４と、比較を指示する「比較する」ボタン１３０６と、を備える。

端末制御部は、メインサーバ１０から流通物件情報を受信した場合、流通物件情報を一覧表示する（図９のステップ９０７。）。

端末制御部は、「比較する」ボタン１３０６がタップされた場合、ユーザによってタップされた選択物件１３０５に関する情報をメインサーバ１０に送信する（図９のステップ９０８。）。

図１４は、住替え支援処理の住替え支援画面１４０１の例を示す図である。図１４に示すように、住替え支援画面１４０１は、現住居を示す「Ｍｙ物件」欄１４０２と、ユーザによって選択された一つ以上の候補物件を示す比較物件欄１４０３と、地図１４０４と、を備える。

地図１４０４には、現住居位置１４０５と、比較物件位置１４０６と、が含まれる。

端末制御部は、メインサーバ１０から受信した現住居に関する物件情報と、比較物件に関する物件情報とを比較できるように一覧表示する。

比較物件の物件情報にはローン計算の結果が合わせて表示される。

なお、上述の実施形態においては、会員Ｄ／Ｂ１０２Ｄと、流通推定価格Ｄ／Ｂ１０２Ｅと、が別のデータベースである例を示したが、会員Ｄ／Ｂ１０２Ｄに流通推定価格を格納して定期的に更新することにより、流通推定価格Ｄ／Ｂ１０２Ｅを省略することも可能である。

また、流通物件Ｄ／Ｂ２０２Ａは外部サーバ２０ではなくメインサーバ１０に設けることも可能である。この場合には、外部サーバ２０は省略可能である。

以上述べたように、本実施形態の住替え支援システムは、会員の現住居に関する現住戸情報を格納する会員Ｄ／Ｂ１０２Ｄ（現住居データベース）と、会員の現住居の直近の推定価格である推定流通価格を格納する流通推定価格Ｄ／Ｂ１０２Ｅと、現在販売されている流通物件の直近販売価格を含む流通物件情報を格納する流通物件Ｄ／Ｂ２０２Ａと、予め格納される会員Ｄ／Ｂ１０２Ｄの現住戸情報を会員Ｄ／Ｂ１０２Ｄから読み出し、会員の現住戸情報に基づいて流通推定価格Ｄ／Ｂ１０２Ｅから推定流通価格を読み出し、指定された流通物件の流通物件情報を流通物件Ｄ／Ｂ２０２Ａから読み出し、ユーザ端末３０に送信する制御部１０１と、受信した推定流通価格と直近販売価格とを比較できるように表示するユーザ端末３０と、を備える。

従って、現在所有している物件の売却価格を加味した住み替え物件の購入条件を簡易に提供する住替え支援システムを提供することができるという効果がある。

１０ メインサーバ
２０ 外部サーバ
３０ ユーザ端末
４０ 公衆通信回線網
１０１ 制御部
１０２ 記憶部
１０２Ａ 物件データベース
１０２Ｂ 中古取引データベース
１０２Ｃ 経済指標データベース
１０２Ｄ 会員データベース
１０２Ｅ 流通推定価格データベース
１０３ 入出力部
１０４ 通信部
２０１ 外部サーバ制御部
２０２ 外部サーバ記憶部
２０２Ａ 流通物件データベース
２０３ 外部サーバ入出力部
２０４ 外部サーバ通信部
１００１ 物件登録画面
１００２ 現住居エリア入力欄
１００３ 検索ボタン
１１０１ 物件情報画面
１１０２ 物件画像
１１０３ 物件情報詳細欄
１１０４ 「Ｍｙ物件に登録」ボタン
１２０１ 詳細情報画面
１２０２ 詳細入力欄
１２０３ 「詳細情報を登録」ボタン
１３０１ 先候補選択画面
１３０２ 希望エリア入力欄
１３０３ 検索ボタン
１３０４ 候補物件表示欄
１３０５ 選択物件
１３０６ 「比較する」ボタン
１４０１ 支援画面
１４０２ 「Ｍｙ物件」欄
１４０３ 比較物件欄
１４０４ 地図
１４０５ 現住居位置
１４０６ 比較物件位置

Claims (3)

1. 現住居に関する現住戸情報とローンに関する情報である現住居ローン情報を格納する現住居データベースと、
   前記現住居の直近の推定価格である推定流通価格を格納する流通推定価格データベースと、
   現在販売されている流通物件の直近販売価格を格納する流通物件データベースと、
   前記現住居ローン情報を前記現住居データベースから読み出し、前記現住戸情報に基づいて前記流通推定価格データベースから推定流通価格を読み出し、指定された前記流通物件の前記直近販売価格を前記流通物件データベースから読み出し、前記現住居ローン情報、前記推定流通価格、及び前記直近販売価格に基づいて、前記流通物件を購入した場合のローン条件を算出して送信する制御部と、
   受信した前記現住居ローン情報と前記ローン条件とを比較できるように表示するユーザ端末と、
   を備える住替え支援システム。
2. 前記制御部は、
   前記現住戸情報を前記現住居データベースから読み出し、前記現住戸情報に基づいて前記流通推定価格データベースから推定流通価格を読み出し、指定された前記流通物件の前記直近販売価格を前記流通物件データベースから読み出して送信し、
   前記ユーザ端末は、
   受信した前記推定流通価格と前記直近販売価格とを比較できるように表示する請求項１に記載の住替え支援システム。
3. 前記推定流通価格は、
   機械学習によって生成された学習済みモデルによって算出される請求項１又は請求項２に記載の住替え支援システム。

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