JP2017134608A - 住宅買い替え支援システム、住宅買い替え支援方法、及びプログラム - Google Patents
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Abstract
【課題】住宅買い替えに係る利便性向上を支援することのできる住宅買い替え支援システム、住宅買い替え支援方法、及びプログラムを提供する。【解決手段】現住居に関する売却物件情報、及び当該現住居に係る債務情報を登録する第1の登録部と、売却物件情報及び債務情報を用いて、一定期間現住居が売却されなかった場合に業者が買い取りを保証する買取保証金額の推定値を算出する算出部と、買取保証金額の推定値を含む住宅買い替えシミュレーション結果を、ネットワークを介して提示する第1の提示部と、現住居の買い取りを保証する業者による査定結果に基づく買取保証金額を登録する第2の登録部と、査定結果に基づく買取保証金額を、ネットワークを介して提示する第2の提示部と、新住居の購入に係るローン審査結果を登録する第3の登録部と、ローン審査結果をネットワークを介して提示する第3の提示部とを備える。【選択図】図12
Description
本発明に係るいくつかの態様は、住宅買い替え支援システム、住宅買い替え支援方法、及びプログラムに関する。
中古住宅の流通促進は近年の国の重要施策の一つとなっており、中古住宅の売買件数は年々高まりつつある。これに伴い、既に住宅を所有している人が、その住宅を売却した上で新たに別の住宅を購入する(買い替える)ことを支援する方法も、種々考えられている。例えば特許文献1には、不動産の売却と購入を同時に行う際の見積りを作成することのできる不動産取引支援システムが開示されている。
既に住宅を所有している人が、その住宅を売却し、新たに別の住宅を購入する(買い替える)際には、現住居のローンの残債務の影響で新住居を購入しづらい、現住居から新住居への転居のタイミングが合わせづらい、現住居を思うような価格で売却できない等、様々な障壁がある。しかしながら、特許文献1記載の手法では、このような障壁については何ら考慮されていない。
本発明のいくつかの態様は前述の課題に鑑みてなされたものであり、住宅買い替えに係る利便性向上を支援することのできる住宅買い替え支援システム、住宅買い替え支援方法、及びプログラムを提供することを目的の1つとする。
本発明に係る住宅買い替え支援システムは、現住居から新住居への買い替えを支援する住宅買い替え支援システムであって、売却対象である前記現住居に関する売却物件情報、及び当該現住居に係る債務情報を登録する第1の登録部と、前記売却物件情報及び前記債務情報を用いて、一定期間、前記現住居が売却されなかった場合に業者が買い取りを保証する買取保証金額の推定値を算出する算出部と、算出した前記買取保証金額の前記推定値を含む住宅買い替えシミュレーション結果を、ネットワークを介して提示する第1の提示部と、前記現住居の買い取りを保証する前記業者による査定結果に基づく前記買取保証金額を登録する第2の登録部と、前記査定結果に基づく前記買取保証金額を、前記ネットワークを介して提示する第2の提示部と、前記新住居の購入に係るローン審査結果を登録する第3の登録部と、前記ローン審査結果を、前記ネットワークを介して提示する第3の提示部とを備える。
本発明に係る住宅買い替え支援方法は、現住居から新住居への買い替えを支援する住宅買い替え支援システムが、売却対象である前記現住居に関する売却物件情報、及び当該現住居に係る債務情報を登録するステップと、前記売却物件情報及び前記債務情報を用いて、一定期間、前記現住居が売却されなかった場合に業者が買い取りを保証する買取保証金額の推定値を算出するステップと、算出した前記買取保証金額の前記推定値を含む住宅買い替えシミュレーション結果を、ネットワークを介して提示するステップと、前記現住居の買い取りを保証する前記業者による査定結果に基づく前記買取保証金額を登録するステップと、前記査定結果に基づく前記買取保証金額を、前記ネットワークを介して提示するステップと、前記新住居の購入に係るローン審査結果を登録するステップと、前記ローン審査結果を、前記ネットワークを介して提示するステップとを行う。
本発明に係るプログラムは、現住居から新住居への買い替えを支援する住宅買い替え支援システムに、売却対象である前記現住居に関する売却物件情報、及び当該現住居に係る債務情報を登録する処理と、前記売却物件情報及び前記債務情報を用いて、一定期間、前記現住居が売却されなかった場合に業者が買い取りを保証する買取保証金額の推定値を算出する処理と、算出した前記買取保証金額の前記推定値を含む住宅買い替えシミュレーション結果を、ネットワークを介して提示する処理と、前記現住居の買い取りを保証する前記業者による査定結果に基づく前記買取保証金額を登録する処理と、前記査定結果に基づく前記買取保証金額を、前記ネットワークを介して提示する処理と、前記新住居の購入に係るローン審査結果を登録する処理と、前記ローン審査結果を、前記ネットワークを介して提示する処理とを実行させる。
尚、本発明において、「部」や「手段」、「装置」、「システム」とは、単に物理的手段を意味するものではなく、その「部」や「手段」、「装置」、「システム」が有する機能をソフトウェアによって実現する場合も含む。また、1つの「部」や「手段」、「装置」、「システム」が有する機能が2つ以上の物理的手段や装置により実現されても、2つ以上の「部」や「手段」、「装置」、「システム」の機能が1つの物理的手段や装置により実現されても良い。
以下に本発明の実施形態を説明する。以下の説明及び参照する図面の記載において、同一又は類似の構成には、それぞれ同一又は類似の符号が付されている。
図1乃至図13は、実施形態を説明するための図である。以下、これらの図を参照しながら、以下の流れに沿って実施形態を説明する。まず、「1」で実施形態に係る住宅買い替え支援システムを利用して提供される住宅買い替え支援サービスの概要を、具体的なサービス事例を挙げながら説明する。「2」では、実施形態に係る住宅買い替え支援システムを利用して提供される住宅買い替え支援サービスに係る処理の流れを、表示画面の具体例と共に説明する。「3」では、住宅買い替え支援システムの機能構成を説明し、「4」では、当該住宅買い替え支援システムを実装可能なハードウェア構成の具体例を説明する。最後に、「5」以降で、本実施形態に係る効果などを説明する。
(1 概要)
近年、中古住宅の流通を促進するための各種施策が国により施行されており、これに伴い、中古住宅の購入及び売却の件数や、住宅購入及び売却に占める中古住宅の割合も年々増加しつつある。しかしながら、住宅の買い替え、即ち売却と購入の両者を実現するには、現住居に係るローンの残債務の影響で新住居を購入しづらい、現住居から新住居への転居のタイミングを合わせづらい、現住居を思うような価格で売却できない等、様々な障壁があるため、住宅の買い替えの実現は容易ではない。一部の不動産流通会社は、住宅買い替えのための様々な仕組みやサービスを提案しているが、いずれのサービスも、住宅買い替えを行うユーザの新居購入に際しての自由度の確保と、高い価格での売却機会の獲得という、2つの課題を同時に解決できるものではない。
近年、中古住宅の流通を促進するための各種施策が国により施行されており、これに伴い、中古住宅の購入及び売却の件数や、住宅購入及び売却に占める中古住宅の割合も年々増加しつつある。しかしながら、住宅の買い替え、即ち売却と購入の両者を実現するには、現住居に係るローンの残債務の影響で新住居を購入しづらい、現住居から新住居への転居のタイミングを合わせづらい、現住居を思うような価格で売却できない等、様々な障壁があるため、住宅の買い替えの実現は容易ではない。一部の不動産流通会社は、住宅買い替えのための様々な仕組みやサービスを提案しているが、いずれのサービスも、住宅買い替えを行うユーザの新居購入に際しての自由度の確保と、高い価格での売却機会の獲得という、2つの課題を同時に解決できるものではない。
本実施形態に係る住宅買い替え支援システムは、一般顧客と不動産流通会社の双方が利用できる住宅買い替えサービスを実現するためのものである。当該住宅買い替えサービスは、特に、現住居に係るローン債務が残っており、かつ、新住居をローンにより購入する顧客が住宅買い替えを行う際の利便性の向上を目指す。すなわち当該サービスは、新居購入に際しての自由度の確保と、高い価格での売却機会の獲得を可能とする。
以下、図1a乃至図1cを参照しながら、本実施形態に係る住宅買い替え支援システムを利用して不動産会社Rが提供可能な住宅買い替えサービスの3つの具体例を説明する。
(1.1 サービス例1)
まず、住宅買い替えサービスの第1の例を、図1aを参照しながら説明する。図1aにおいて、顧客Cは現住居CHを所有しており、新住居NHへの買い替えを検討しているものとする。仲介会社Aは、新住居NHの売買を仲介(媒介)する仲介業者である。
まず、住宅買い替えサービスの第1の例を、図1aを参照しながら説明する。図1aにおいて、顧客Cは現住居CHを所有しており、新住居NHへの買い替えを検討しているものとする。仲介会社Aは、新住居NHの売買を仲介(媒介)する仲介業者である。
ここで、現住居CHに係るローンの支払いが残っている場合には、顧客Cが新住居NHを購入するためには、通常、現住居CHを売却して当該現住居CHのローンを返済した上で、新住居NH購入のためのローンを新たに組む必要がある。また現住居CHに係るローンの支払いが残っていなくとも、特に例えば顧客Cが高齢者等である場合には新規の住宅ローンを組むのが難しいため、顧客Cが現住居CHの売却をして得られる資金を充当しなければ新住居NHを購入できない場合もある。つまり、ローンの残債がある場合や、現住居CHを売却しないかぎり新住居NHを購入するための資金の調達が困難な場合には、顧客Cは新住居NHの購入と同時又は事前に現住居CHを売却する必要があるため、現住居CH売却のための十分な期間を確保することが難しい。
また、通常は顧客Cが入居した状態で現住居CHの購入希望者に内覧させることになるため、内覧スケジュールの調整が必要となり、結果として多くの購入希望者に内覧させることが難しい。つまり、十分な売却機会を確保することが困難である。更に、入居した状態の現住居CHは、生活感が出やすい等の理由により、空室状態の場合と比べて内覧の際に購入希望者に与える印象が劣ることが多い。これらの理由により、顧客Cは現住居CHを思うように売却できないことが多く、また、売却価格も低くなりやすい。
このような事態を避けるため、顧客Cが新住居NHの購入前に予め現住居CHを売却しておくことも考えられるが、この場合には通常、現住居CHの売却及び引渡しから新住居NHの購入及び引渡しまでの間、顧客Cは仮住まいする必要がある。これに伴い、顧客Cは仮住まいに係る諸費用を支払う必要があり、また、2回引越しを行う負担が生じる。
つまり、従来、現住居CHのローンを抱えている場合や、現住居CHを売却しない限り新住居NH購入のための資金の調達が難しい場合には、顧客Cが現住居CHから新住居NHへ買い替えることは難しかった。また、新住居NHを販売又は仲介(媒介)する業者側にとっても、顧客Cが現住居CHを売却できないリスクを考慮する必要があるため、新住居NHを顧客Cに販売しづらかった。
そこで本実施形態に係る住宅買い替えサービスでは、不動産会社Rが、顧客Cが現住居CHを売却する前に当該現住居CHを査定し、その査定の結果に応じた金額での買取保証を行う。これは、例えば1年などの一定期間、顧客Cが現住居CHが売却できなかった場合には、当該買取保証金額で現住居CHを買い取ることを不動産会社Rが保証するものである。
不動産会社Rが現住居CHに係る買取保証を行っているため、不動産会社Rと提携する銀行Bは当該買取保証金額に応じて、現住居CHに係るローンを返済するためのつなぎ融資を顧客Cに対して行う。特に、つなぎ融資の金額が不動産会社Rによる買取保証金額の範囲内であれば、銀行Bは貸し倒れのリスクを回避することができる。
また、つなぎ融資とは別に、銀行Bは新住居NHを顧客Cが購入するために、住宅ローン、又は現住居CHを担保とする不動産担保ローンを顧客Cに提供する。これにより、顧客Cは、現住居CHに係るローンの残債務の影響を考慮せずに新住居NHを購入することができる。また、例えば顧客Cが高齢者等で住宅ローンを組みづらい場合であっても、現住居CHを担保とする不動産担保ローンにより銀行Bから融資を受けることで、現住居CHの売却前に、新住居NHを購入することができる。当該不動産担保ローンは、後日の現住居CHの売却に伴い、顧客Cから銀行Bへ返済される。
更に、顧客Cは新住居NHの購入後、例えば1年などの長期間に渡って現住居CHを売却することができる。この際、顧客Cは新住居NHに居住できるため、現住居CHは空室の状態となる。よって、顧客Cの予定に関わらず、購入希望者に現住居CHを内覧させることができるため、売却機会を十分に確保することができる。また、現住居CHをクリーニングしたり、壁紙貼り替え等により現住居CHをリフォームしたりすれば、購入希望者に好印象を与えることも可能である。つまり、顧客Cは現住居CHを高値で売却しやすくなる。
もし仮に、現住居CHを顧客Cが1年等の一定期間の間に第三者に売却できない場合であっても、不動産会社Rが買取保証を行っているため、少なくとも当該買取保証金額では、顧客Cは現住居CHを売却することが可能である。
図1aに示す第1の例では、顧客Cが新住居NHを購入する際に、当該新住居NHの購入を仲介する仲介会社Aが不動産会社Rに連絡し、当該新住居NHの購入を不動産会社Rと仲介会社Aとが共同仲介する。このとき、現住居CHの買取保証を不動産会社Rが行うことにより、仲介会社Aは現住居CHが売却できないリスクを考慮することなく、新住居NHの購入を顧客Cに勧めることが可能である。
(1.2 サービス例2)
図1bは、住宅買い替えサービスの第2の例を示す図である。第2の例は、顧客Cによる新住居NHの購入を、不動産会社Rが単独で直接仲介している例である。この場合も、不動産会社Rが現住居CHに対する買取保証を行うことで、第1の例と同様のメリットを顧客Cは享受することができる。
図1bは、住宅買い替えサービスの第2の例を示す図である。第2の例は、顧客Cによる新住居NHの購入を、不動産会社Rが単独で直接仲介している例である。この場合も、不動産会社Rが現住居CHに対する買取保証を行うことで、第1の例と同様のメリットを顧客Cは享受することができる。
(1.3 サービス例3)
図1cは、住宅買い替えサービスの第3の例を示す図である。第3の例では、不動産会社Rが新住居NHの販売会社であり、不動産会社R自身が新住居NHを顧客Cに販売している。この場合であっても、不動産会社Rが現住居CHに対する買取保証を行うことで、第1の例及び第2の例と同様のメリットを顧客Cは享受することができる。
図1cは、住宅買い替えサービスの第3の例を示す図である。第3の例では、不動産会社Rが新住居NHの販売会社であり、不動産会社R自身が新住居NHを顧客Cに販売している。この場合であっても、不動産会社Rが現住居CHに対する買取保証を行うことで、第1の例及び第2の例と同様のメリットを顧客Cは享受することができる。
(1.4 小括)
以上説明したように、より具体的には、本実施形態に係る住宅買い替え支援システムが提供可能とする住宅買い替えサービスは、以下のような特徴を有する。
以上説明したように、より具体的には、本実施形態に係る住宅買い替え支援システムが提供可能とする住宅買い替えサービスは、以下のような特徴を有する。
・残存する現住居CHのローンが、新住居NHの購入の足かせとなることを抑制する。また、現住居CHのローン残高が十分に少ない、又は残っていない場合であっても、現住居CHの売却が完了していないことにより十分な資金が調達できないことが、新住居NHの購入の足かせとなることを抑制する。
・現住居CHの売却は新住居NH購入の後で良いため、顧客Cは仮住まいが不要であり、転居が1度で済む。また仮住まいに伴う賃料等の金銭的負担もない。
・新住居NH購入のタイミングに合わせて現住居CHを売却する必要がなく、例えば最大1年間等の長期に渡って現住居CHの売却期間を確保することができる。このため、顧客Cは高めの価格設定での売却機会を確保できる。
・現住居CHの売却期間の大半において、現住居CHの空室状態とすることができる。これにより、現住居CHの購入検討者への内覧対応が容易であり、また室内のメンテナンスを施したり、クリーニングを終えたりした状態で内覧させることができるため好印象を与えやすい。
・現住居CHの住宅ローンがつなぎ融資により弁済されるため、売却活動中の月々のローンの支払は新住居NHのローン分のみとなる。つまり、顧客Cに二重ローンのような重い支払負担が生じない。
・現住居CHの売却は新住居NH購入の後で良いため、顧客Cは仮住まいが不要であり、転居が1度で済む。また仮住まいに伴う賃料等の金銭的負担もない。
・新住居NH購入のタイミングに合わせて現住居CHを売却する必要がなく、例えば最大1年間等の長期に渡って現住居CHの売却期間を確保することができる。このため、顧客Cは高めの価格設定での売却機会を確保できる。
・現住居CHの売却期間の大半において、現住居CHの空室状態とすることができる。これにより、現住居CHの購入検討者への内覧対応が容易であり、また室内のメンテナンスを施したり、クリーニングを終えたりした状態で内覧させることができるため好印象を与えやすい。
・現住居CHの住宅ローンがつなぎ融資により弁済されるため、売却活動中の月々のローンの支払は新住居NHのローン分のみとなる。つまり、顧客Cに二重ローンのような重い支払負担が生じない。
また、本実施形態に係る住宅買い替え支援システムは、このような住宅買い替えサービスを提供するために不動産会社Rが管理するものであって、不動産会社Rと共に顧客Cや仲介会社Aも、例えばインターネットを通じ利用可能なものである。詳細は後述するが、本実施形態に係る住宅買い替え支援システムは、以下のような特徴を有する。
・住宅買い替えサービスの利用可否がインターネットを利用して即座に分かり、またその場で査定やローン審査の申込みまで進められる。
・住宅買い替えサービスを利用した今後のスケジュールや資金計画等がシミュレーション機能により即座に確認できる。
・住宅買い替えサービスの利用中に様々な情報をアップデートしていくことにより、上記シミュレーションの精度が向上していく。
・顧客Cだけでなく、新住居NHの購入を仲介する仲介会社Aも利用可能である。また本サービスを提供する不動産会社Rも同様に利用可能である。
・住宅買い替えサービスを利用した今後のスケジュールや資金計画等がシミュレーション機能により即座に確認できる。
・住宅買い替えサービスの利用中に様々な情報をアップデートしていくことにより、上記シミュレーションの精度が向上していく。
・顧客Cだけでなく、新住居NHの購入を仲介する仲介会社Aも利用可能である。また本サービスを提供する不動産会社Rも同様に利用可能である。
(2 住宅買い替えサービスの流れ)
以下、図2乃至図11を参照しながら、本実施形態に係る住宅買い替え支援システム100を利用して、不動産会社Rが住宅買い替えサービスを提供する際の処理の流れや表示画面の具体例を説明する。図2は、不動産会社Rが住宅買い替えサービスを提供する際の処理の流れを示すタイミングチャートである。なお、図2の例では、説明のために「サービス利用仮登録」「物件実査定」「ローン審査」「媒介契約」「購入」「売却」の6つの独立のフェーズに分けているが、それらの処理は必ずしもこれらの順序に、独立して行われる必要はない。例えば、物件実査定とローン審査を同時に顧客Cが申し込み、並行して物件実査定及びローン審査に係る各処理を進めることも可能である。
以下、図2乃至図11を参照しながら、本実施形態に係る住宅買い替え支援システム100を利用して、不動産会社Rが住宅買い替えサービスを提供する際の処理の流れや表示画面の具体例を説明する。図2は、不動産会社Rが住宅買い替えサービスを提供する際の処理の流れを示すタイミングチャートである。なお、図2の例では、説明のために「サービス利用仮登録」「物件実査定」「ローン審査」「媒介契約」「購入」「売却」の6つの独立のフェーズに分けているが、それらの処理は必ずしもこれらの順序に、独立して行われる必要はない。例えば、物件実査定とローン審査を同時に顧客Cが申し込み、並行して物件実査定及びローン審査に係る各処理を進めることも可能である。
なお、以下では、図1bに示した、顧客Cによる新住居NHの購入を不動産会社Rが仲介する上記第2の例の処理の流れを中心に説明する。しかしながら、図1aや図1cに示した上記第1の例及び上記第3の例であっても、処理の流れはほぼ同様となる。
(2.1 サービス利用仮登録)
まず、サービス利用仮登録の流れを説明する。顧客Cは、例えばインターネット上のウェブサイトとしてサービスを提供する住宅買い替え支援システム100に対して、住宅買い替えサービスを利用するための各種データを登録する(S101)。ここで顧客Cが住宅買い替え支援システム100に対して登録する情報は、大きく分けて、顧客Cに関する顧客情報、購入しようと考えている新住居NHに関する購入物件情報、売却しようと考えている現住居CHに関する売却物件情報、及び現住居CHに係る残債務情報を含む。図3乃至図6に、顧客Cが住宅買い替えサービスに各種データを登録するための画面例を示す。図3乃至図6に示す表示画面例は、顧客Cが操作する例えばPC(Personal Computer)の表示装置に、ブラウザが表示させることができる。
まず、サービス利用仮登録の流れを説明する。顧客Cは、例えばインターネット上のウェブサイトとしてサービスを提供する住宅買い替え支援システム100に対して、住宅買い替えサービスを利用するための各種データを登録する(S101)。ここで顧客Cが住宅買い替え支援システム100に対して登録する情報は、大きく分けて、顧客Cに関する顧客情報、購入しようと考えている新住居NHに関する購入物件情報、売却しようと考えている現住居CHに関する売却物件情報、及び現住居CHに係る残債務情報を含む。図3乃至図6に、顧客Cが住宅買い替えサービスに各種データを登録するための画面例を示す。図3乃至図6に示す表示画面例は、顧客Cが操作する例えばPC(Personal Computer)の表示装置に、ブラウザが表示させることができる。
図3は、顧客Cがユーザ登録を行うためのユーザ登録画面300である。前述のとおり、住宅買い替え支援システム100は、顧客Cのみならず、仲介会社Aも利用可能である。よって、図3に示すユーザ登録画面300では、ウェブサイトの利用者が、住宅買い替えサービスを利用しようとしている顧客C本人であるか、若しくは仲介会社Aであるかがラジオボタン310により選択できる。
また、ユーザ登録画面300上では、顧客Cが当該ウェブサイトを利用するためのユーザアカウントとなるメールアドレス及びパスワードをアカウント情報登録領域320内のテキストボックスに入力できる。顧客Cがこれらの情報を入力し、選択ボタン330を選択すると、ユーザ登録画面300から図4に示す顧客情報登録画面400に表示画面が遷移する。
図4に示す顧客情報登録画面400では、住宅買い替えサービスを利用する顧客Cの氏名や電話番号、メールアドレス、生年月日、年収等の情報が、顧客情報登録領域410において登録できる。また、仲介会社Aが当該ウェブサイトを利用している場合には、当該仲介会社Aの情報を仲介会社情報登録領域420に入力できる。顧客Cがこれらの情報を入力し、選択ボタン430を選択すると、顧客情報登録画面400から図5に示す物件購入情報登録画面500に表示画面が遷移する。
図5に示す物件購入情報登録画面500では、顧客Cが購入しようとしている新住居NHの物件種別や土地権利形態、入居希望年月、物件価格、住所等の購入物件情報を購入予定物件登録領域510において登録できる。また、物件購入情報登録画面500のローン情報登録領域520において、顧客Cは利用しようとしているローンが住宅ローンであるか不動産担保ローンであるかのローン種別や、住宅ローンを利用する場合の頭金や返済希望期間等の借入ローン情報を登録できる。顧客Cがこれらの情報を入力し、選択ボタン530を選択すると、物件購入情報登録画面500から図6に示す物件売却情報登録画面600に表示画面が遷移する。なお物件購入情報登録画面500に入力する内容は、顧客Cの新住居NHの購入検討の状況に応じて修正可能とする。
図6に示す物件売却情報登録画面600では、顧客Cが売却しようとしている現住居CHの住所や最寄駅及び路線、最寄駅からの徒歩分数、マンション名や築年月等の売却物件情報を、売却予定物件登録領域610において登録できる。また、物件売却情報登録画面600の残債務情報登録領域620において、顧客Cは現住居CHに係る住宅ローンの残債務に関する情報を登録できる。
図6の物件売却情報登録画面600において、顧客Cが選択ボタン630を選択すると、住宅買い替え支援システム100は、現住居CHの査定額や買取保証金額の推定値(仮査定額及び仮買取保証金額ともいう。)を算出する(図2のS102)。この上で、住宅買い替え支援システム100は、顧客Cの住宅買い替えに係るシミュレーション結果を、図7に示すシミュレーション結果画面700又は図8に示すシミュレーション結果画面800として顧客Cに提示する(S103)。
図7及び図8に示すシミュレーション結果画面700及び800は、先述の通り、顧客Cの住宅買い替えに係るシミュレーション結果を示す画面である。シミュレーション結果画面700は顧客Cが新住居NHの購入にあたり住宅ローンを利用する場合、シミュレーション結果画面800は不動産担保ローンを利用する場合のシミュレーション結果を示している。
図7のシミュレーション結果画面700やシミュレーション結果画面800においては、「[B]売却物件査定」に、住宅買い替え支援システム100が売却対象である現住居CHを、物件売却情報登録画面600で顧客Cにより登録された情報に基づいて仮査定(推定)した結果が示されている。図7の例では、物件の価値を示す査定価格を2800〜2900万円、顧客Cが売り出す際の参考となる売出提案価格を3400〜3500万円と、不動産会社Rによる買取保証金額を2520〜2610万円として査定(推定)している。
住宅買い替え支援システム100による現住居CHの査定手法は種々考えられる。例えば、顧客Cにより物件売却情報登録画面600で登録された、住所や沿線、最寄駅、駅からの交通、マンション名、部屋番号、築年数、専有面積、間取り、向き等の売却物件情報に基づき、類似する物件の取引事例をデータベースから抽出する。この際、抽出された取引事例が少数(例えば3事例以下)の場合には、抽出条件を緩めても良い。
その上で、抽出されたそれぞれの取引事例と、今回の査定対象である現住居CHとの比較演算を行う。より具体的には、まず、査定対象物件の条件に基づく評価点と、各取引事例物件の評価点を算出する。また、取引時の不動産相場の状態を示す相場係数(下落係数)を呼び出す。これにより、各取引事例物件に対して比較修正価格を算出することができるので、各取引事例物件の比較修正価格の平均値を算出する。当該比較修正価格の平均値に基づき、査定対象物件の評価点に基づいて査定物件の査定価格を算出することができる。なお、実際の物件の状態により実際の査定金額には変動するため、算出する査定価格には幅を持たせる。
なお、買取保証金額や売出提案価格は、例えば、算出した現住居CHの査定金額に所定の係数を乗算した値として算出することが可能である。
なお、買取保証金額や売出提案価格は、例えば、算出した現住居CHの査定金額に所定の係数を乗算した値として算出することが可能である。
図7及び図8に示したシミュレーション結果画面700及び800においては、算出した買取保証価格に応じて、顧客Cに提示するつなぎ融資の借入金額(図7の例では2000万円、図8の例では500万円)が「[C]つなぎ融資」で示されている。更に、図8に示したシミュレーション結果画面800においては、当該算出した買取保証価格に応じて、顧客Cに提示する不動産担保ローンの借入金額(図8の例では1500万円)が「[D]不動産担保ローン」に示されている。つなぎ融資の借入金額や、不動産担保ローンの借入金額は、少なくとも両者の合計が買取保証金額以下となる範囲で、なるべく顧客Cの必要とする資金に近くなるように算出すれば良い。
図7のシミュレーション結果画面700及び図8のシミュレーション結果画面800においては、「[E]買い替えシミュレーション」に、スケジュールや、現住居売却にかかる資金シミュレーションが示される。これにより、どのようなスケジュールで今後の買い替えが進むのかや、現住居CHの売却価格に応じてどの程度の利益が得られるのか等を顧客Cは把握することができる。
(2.2 物件実査定)
続いて、物件実査定の流れを説明する。顧客Cは、住宅買い替え支援システム100のウェブサイト上で現住居CHに対する不動産会社Rの実査定を申込むことができる(図2のS111)。なお、物件の実査定の申込みは、必ずしも住宅買い替え支援システム100のウェブサイト上で行う必要はない。例えば顧客Cが直接又は仲介会社Aを通じて口頭や書面により不動産会社Rに申し込めるようにしても良い。
続いて、物件実査定の流れを説明する。顧客Cは、住宅買い替え支援システム100のウェブサイト上で現住居CHに対する不動産会社Rの実査定を申込むことができる(図2のS111)。なお、物件の実査定の申込みは、必ずしも住宅買い替え支援システム100のウェブサイト上で行う必要はない。例えば顧客Cが直接又は仲介会社Aを通じて口頭や書面により不動産会社Rに申し込めるようにしても良い。
図9に、顧客Cが実査定を申込むための実査定申込み画面900の具体例を示す。図9の画面では、実査定だけを申込むか、或いは実査定と共にローンの事前審査も同時に申込むかを選択するためのラジオボタン910が配置される。
また、実査定を申込むに当たり、顧客CがS101において登録した顧客情報、購入物件情報、借入ローン情報、売却物件情報、残債務情報等を確認及び修正するための確認ボタン920も実査定申込み画面900に配置される。顧客Cが確認ボタン920を選択すると、図4乃至図6に示したものと同様の表示画面において、各種情報を確認及び修正することができる。
顧客Cが各情報を確認後、申込みボタン930を選択すると、実査定の申込みが行われた旨が住宅買い替え支援システム100から不動産会社Rに対して通知される(S112)。
不動産会社Rは、顧客Cから現住居CHに関する実査定の申込みがあった旨を把握すると、顧客Cに連絡して現住居CHの管理状態や周辺の環境、眺望等を実際に確認等することにより、現住居CHを査定する(S113)。不動産会社Rは、実査定が完了すると査定結果を住宅買い替え支援システム100に登録する(S114)。住宅買い替え支援システム100は、登録された査定金額等に基づいて各種情報を更新して(S115)、シミュレーション結果を図10に示すシミュレーション結果画面1000や図11に示すシミュレーション結果画面1100として顧客Cに提示する(S116)。シミュレーション結果画面1000は顧客Cが新住居NHの購入にあたり住宅ローンを利用する場合、シミュレーション結果画面1100は不動産担保ローンを利用する場合のシミュレーション結果を示している。
実査定終了後に表示される図10のシミュレーション結果画面1000及び図11のシミュレーション結果画面1100を、仮査定の際に表示される図7のシミュレーション結果画面700及び図8のシミュレーション結果画面800と比較すると、図10及び図11の画面では、「[B]売却物件査定」の項目に記載されている査定価格、売出提案価格、及び買取り保証価格が、幅を持った推定値ではなく、確定金額となっている点が異なる。図10及び図11の例では、査定価格は2900万円、売出提案価格は3480万円、買取保証価格は2610万円として示されている。また、これに伴い、図10のシミュレーション結果画面1000及び図11のシミュレーション結果画面1100では、「[E]買い替えシミュレーション」に示される資金シミュレーションも修正されている。
このように、不動産会社Rによる実査定を受けることで、顧客Cはより精度の高い結果を得ることができる。
このように、不動産会社Rによる実査定を受けることで、顧客Cはより精度の高い結果を得ることができる。
(2.3 ローン審査)
次に、ローン審査の流れを説明する。顧客Cは、住宅買い替え支援システム100のウェブサイト上で、新住居NHの購入のための住宅ローン又は不動産担保ローン、及び現住居CH売却までのつなぎ融資の審査(以下、全て含めローン審査という。)を申込む(S121)。なお、ローン審査の申込みは、必ずしも住宅買い替え支援システム100のウェブサイト上で行う必要はない。例えば顧客Cが直接又は仲介会社Aを通じて口頭や書面にて不動産会社Rに申し込んでも良い。
次に、ローン審査の流れを説明する。顧客Cは、住宅買い替え支援システム100のウェブサイト上で、新住居NHの購入のための住宅ローン又は不動産担保ローン、及び現住居CH売却までのつなぎ融資の審査(以下、全て含めローン審査という。)を申込む(S121)。なお、ローン審査の申込みは、必ずしも住宅買い替え支援システム100のウェブサイト上で行う必要はない。例えば顧客Cが直接又は仲介会社Aを通じて口頭や書面にて不動産会社Rに申し込んでも良い。
不動産会社Rは、住宅買い替え支援システム100からの通知(S122)等により、顧客Cからローン審査の申込みがあったことを把握すると、当該ローン審査の申込み内容を確認する(S123)。この時、例えばローン審査のために必要な所得証明等のための書類の不足や、書類記載内容の不備等があれば、不動産会社Rは顧客Cにその旨を連絡しても良い。不動産会社Rはこのようなローン審査の申込内容の確認後、銀行Bにローン審査を依頼する(S124)。この際、不動産会社Rは銀行Bに現住居CHの買取保証に関する情報も合わせて伝達する。
不動産会社Rは当該ローン審査依頼を受けて、顧客Cの新住居NH購入に係る住宅ローン又は不動産担保ローン、及びつなぎ融資が可能であるか否かの審査を行う(S125)。特につなぎ融資及び不動産担保ローンに関しては、合計貸付金額を少なくとも不動産会社Rによる買取保証金額の範囲内に抑えれば、銀行Bにとっては特にリスクなく顧客Cに資金を融資することが可能である。また、新住居NHの購入にかかる住宅ローンの審査に際しても、現住居CHに係るローンの残債務を考慮する必要がない。このため、顧客Cは、現住居CHが未売却の場合であっても、新住居NHの購入に必要な十分な住宅ローンを組んだり、現住居CHを担保とする不動産担保ローンにより融資を受けたりすることで、資金を調達しやすい。
銀行Bは、ローン審査が完了すると、審査結果を不動産会社Rに通知する(S126)。不動産会社Rは、当該ローン審査の結果を住宅買い替え支援システム100に登録する(S127)。住宅買い替え支援システム100は、登録されたローン審査結果で各種情報を更新して(S128)、顧客Cに各種情報をウェブサイト上で提示する(S129)。
(2.4 媒介契約)
このような現住居CHの実査定及びローン審査の結果に基づき、顧客Cが実際に当該住宅買い替えサービスを利用することを申し込む場合には、顧客Cは不動産会社Rとの間で媒介契約を締結する(S131)。当該媒介契約は、顧客Cが現住居CHを売却する際の売却の仲介、及び顧客Cが新住居NHを購入する際の購入の仲介を含むことができる。なお、不動産会社Rが新住居NHの売主である場合には(図1cに示した第3の例)、購入の仲介は媒介契約には含まれない。不動産会社Rが顧客Cとの間で媒介契約を締結すると、不動産会社Rはその旨を住宅買い替え支援システム100に登録する(S132)。住宅買い替え支援システム100は当該登録に応じて各種情報を更新し(S133)、ウェブサイトを通じて顧客Cにそれらの情報を提示できるようにする(S134)。
このような現住居CHの実査定及びローン審査の結果に基づき、顧客Cが実際に当該住宅買い替えサービスを利用することを申し込む場合には、顧客Cは不動産会社Rとの間で媒介契約を締結する(S131)。当該媒介契約は、顧客Cが現住居CHを売却する際の売却の仲介、及び顧客Cが新住居NHを購入する際の購入の仲介を含むことができる。なお、不動産会社Rが新住居NHの売主である場合には(図1cに示した第3の例)、購入の仲介は媒介契約には含まれない。不動産会社Rが顧客Cとの間で媒介契約を締結すると、不動産会社Rはその旨を住宅買い替え支援システム100に登録する(S132)。住宅買い替え支援システム100は当該登録に応じて各種情報を更新し(S133)、ウェブサイトを通じて顧客Cにそれらの情報を提示できるようにする(S134)。
(2.5 購入)
媒介契約が完了すると、顧客Cは不動産会社Rによる仲介の下、新住居NHの購入に係る購入契約を売主との間で締結する(S141)。なお先述の通り、不動産会社Rが新住居NHの売主である場合には、不動産会社Rは新住居NHの媒介は行わない。よって、媒介契約は新住居NHの購入契約前に完了している必要はない。
媒介契約が完了すると、顧客Cは不動産会社Rによる仲介の下、新住居NHの購入に係る購入契約を売主との間で締結する(S141)。なお先述の通り、不動産会社Rが新住居NHの売主である場合には、不動産会社Rは新住居NHの媒介は行わない。よって、媒介契約は新住居NHの購入契約前に完了している必要はない。
新住居NHの購入契約が締結されると、不動産会社Rは当該購入情報を住宅買い替え支援システム100に登録する(S142)。住宅買い替え支援システム100は当該登録に応じて各種情報を更新し(S143)、ウェブサイトを通じて顧客Cにそれらの情報を提示できるようにする(S144)。
(2.6 売却)
また、現住居CHの購入者が現れた場合には、顧客Cは不動産会社Rによる仲介の下(S152)、現住居CHの売却に係る売却契約を購入者との間で締結する(S151)。現住居CHの売却契約が締結されると、不動産会社Rは当該売却情報を住宅買い替え支援システム100に登録する(S153)。住宅買い替え支援システム100は当該登録に応じて各種情報を更新し(S154)、ウェブサイトを通じて顧客Cにそれらの情報を提示できるようにする(S155)。また、新住居NHの購入、及び現住居CHの売却が完了すると、顧客Cによる住宅買い替えは完了したことになるため、住宅買い替え支援システム100は顧客Cに対するサービスを終了してもよい。
また、現住居CHの購入者が現れた場合には、顧客Cは不動産会社Rによる仲介の下(S152)、現住居CHの売却に係る売却契約を購入者との間で締結する(S151)。現住居CHの売却契約が締結されると、不動産会社Rは当該売却情報を住宅買い替え支援システム100に登録する(S153)。住宅買い替え支援システム100は当該登録に応じて各種情報を更新し(S154)、ウェブサイトを通じて顧客Cにそれらの情報を提示できるようにする(S155)。また、新住居NHの購入、及び現住居CHの売却が完了すると、顧客Cによる住宅買い替えは完了したことになるため、住宅買い替え支援システム100は顧客Cに対するサービスを終了してもよい。
(3 システムの機能構成)
次に、図12を参照しながら、本実施形態に係る住宅買い替え支援システム100の概略機能構成を説明する。図12は、住宅買い替え支援システム100の概略機能構成を示すブロック図である。図12に示すように、住宅買い替え支援システム100は、ウェブサイト提供部1210、仮情報登録部1220、実査定情報登録部1230、ローン審査情報登録部1240、契約情報登録部1250、シミュレーション部1260、通知発行部1270、及びデータベース(DB)1280を含む。
次に、図12を参照しながら、本実施形態に係る住宅買い替え支援システム100の概略機能構成を説明する。図12は、住宅買い替え支援システム100の概略機能構成を示すブロック図である。図12に示すように、住宅買い替え支援システム100は、ウェブサイト提供部1210、仮情報登録部1220、実査定情報登録部1230、ローン審査情報登録部1240、契約情報登録部1250、シミュレーション部1260、通知発行部1270、及びデータベース(DB)1280を含む。
ここで、住宅買い替え支援システム100の各機能は、1台の情報処理装置により実現してもよいが、これに限られるものではなく、互いに通信可能な複数台の情報処理装置により実現することも可能である。
ウェブサイト提供部1210は、住宅買い替え支援サービスを行うためのウェブサイトを、顧客Cや仲介会社A、不動産会社Rが情報端末を用いて利用可能に提供する。すなわち、ウェブサイト提供部1210は、顧客Cや仲介会社A、不動産会社Rが各種情報を入力したり、情報を閲覧したりするための入出力インタフェースを提供する。ウェブサイト提供部1210は、顧客Cや仲介会社A、不動産会社Rが情報を入力するための入力部1211、及び、顧客Cや仲介会社A、不動産会社Rに情報を閲覧させるための情報提示部1212を有する。例えば、図3乃至図11に示した画面において顧客C等が情報を入力するための各種ボタンやテキストボックス、ラジオボタン等は入力部1211を構成する。また、図3乃至図11に示した画面において、顧客C等に確認させる情報の提供機能は、情報提示部1212を構成する。
仮情報登録部1220は、顧客Cから入力部1211への入力に応じて、顧客Cが住宅買い替えサービスの仮登録のために入力した各種情報を、DB1280に登録する。より具体的には、例えば顧客Cが顧客情報登録画面400や物件購入情報登録画面500、物件売却情報登録画面600において入力した顧客情報1281、購入物件情報1282、借入ローン情報1283、売却物件情報1284、残債務情報1285を、仮情報登録部1220はDB1280に登録する。
実査定情報登録部1230は、不動産会社Rから入力部1211への入力に応じて、現住居CHを不動産会社Rが実際に査定した査定結果を用いて、DB1280に含まれる売却物件情報1284や査定情報1286を更新又は登録する。
ローン審査情報登録部1240は、不動産会社Rから入力部1211に対して入力される、銀行Bによる住宅ローン又は不動産担保ローン、及びつなぎ融資のためのローン審査結果に応じて、DB1280に含まれる借入ローン情報1283、つなぎ融資情報1287等を更新又は登録する。
契約情報登録部1250は、不動産会社Rから入力部1211への入力に応じて、DB1280に含まれる契約情報1288を更新する。契約情報1288は、例えば顧客C及び不動産会社Rの間の媒介契約締結時や、現住居CHの売却契約締結時、新住居NHの購入契約締結時等に登録される。
シミュレーション部1260は、顧客Cや仲介会社A、不動産会社Rが入力又は更新した情報に基づいて、顧客Cの住宅買い替えに係る各種シミュレーションを行う。より具体的には、シミュレーション部1260は、売却物件情報1284及び取引事例情報1289に基づいて、現住居CHに対する仮査定を行う。またシミュレーション部1260は、当該仮査定結果に応じて、資金シミュレーションを行う。仮査定結果及び資金シミュレーション結果は、例えば図7や図8に示したシミュレーション結果画面700や800として情報提示部1212が顧客Cに提示することができる。また、シミュレーション部1260は仮査定結果をDB1280の査定情報1286として登録する。
更に、シミュレーション部1260は、実査定結果やローン審査結果が実査定情報登録部1230やローン審査情報登録部1240により登録された場合には、それらの結果に基づいて再度シミュレーションを行い、査定情報1286を更新することもできる。更新した査定情報1286は、図10や図11に示したシミュレーション結果画面1000や1100として情報提示部1212が顧客Cに提示することができる。
通知発行部1270は、顧客Cや仲介会社A、不動産会社Rに必要に応じてメールなどの手段により各種通知を行う。例えば、ウェブサイト提供部1210の提供するウェブサイト上で顧客C又は仲介会社Aが実査定やローン審査を申し込んだ際には、通知発行部1270は不動産会社Rの関係部署にその旨を通知する。また、実査定結果やローン審査結果が不動産会社Rから住宅買い替え支援システム100に登録された場合には、通知発行部1270はメール等により顧客Cや仲介会社Aにその旨を通知する。
DB1280は、例えばHDD(Hard Disk Drive)等の記憶媒体上に読み書き可能に各種情報を格納する。図12の例では、DB1280は顧客情報1281、購入物件情報1282,借入ローン情報1283、売却物件情報1284、残債務情報1285、査定情報1286、つなぎ融資情報1287、契約情報1288、取引事例情報1289を格納する。
顧客情報1281は、住宅買い替えサービスを利用する顧客Cに関する情報である。顧客情報1281には、例えば顧客Cの氏名、電話番号、メールアドレス、生年月日、年収の他、例えば配偶者の合算者等とペアローンを組む場合には、当該配偶者の生年月日や年収等の情報を含むことができる。顧客情報1281は、例えば、ウェブサイト提供部1210が提供するウェブサイトの一部として表示される顧客情報登録画面400において、顧客Cや仲介会社Aが入力することができる。
購入物件情報1282は、顧客Cが購入しようとしている新住居NHに関する情報である。購入物件情報1282には、例えば新住居NHが新築であるか中古であるか、一戸建てであるかマンションであるか等の物件種別、土地の権利が所有権であるか否か等の土地権利種別、入居希望日、物件価格、住所、マンション名称、部屋番号等の情報を含むことができる。購入物件情報1282は、例えば、ウェブサイト提供部1210が提供するウェブサイトの一部として表示される物件購入情報登録画面500において、顧客Cや仲介会社Aが入力することができる。
借入ローン情報1283は、顧客Cが新住居NHを購入するために必要となる住宅ローンや不動産担保ローンに関する情報である。借入ローン情報1283には、ローンが住宅ローンであるか不動産担保ローンであるかのローン種別や、顧客Cが用意する頭金の金額、返済希望期間、住宅ローンタイプ、借入金利、住宅ローンや不動産担保ローンによる借入希望金額等の情報を含むことができる。借入ローン情報1283は、例えば、ウェブサイト提供部1210が提供するウェブサイトの一部として表示される物件購入情報登録画面500において、顧客Cや仲介会社Aが入力することができる。また、銀行Bによるローン審査が完了した際には、不動産会社Rが当該ローン審査結果に応じて借入ローン情報1283を更新することもできる。
売却物件情報1284は、顧客Cが売却する現住居CHに関する情報である。売却物件情報1284には、例えば住所、沿線、最寄駅、最寄駅までの交通手段及び必要時間、築年月、専有面積、間取り等の情報を含むことができる。売却物件情報1284は、例えば、ウェブサイト提供部1210が提供するウェブサイトの一部として表示される物件売却情報登録画面600において、顧客Cや仲介会社Aが入力することができる。売却物件情報1284は、例えば実査定を行った際に、不動産会社Rがその内容に応じて更新することもできる。
残債務情報1285は、現住居CHに係る借入ローンの残債務に関する情報である。残債務情報1285には、例えば残債務金額の情報を含むことができる。残債務情報1285は、例えば、ウェブサイト提供部1210が提供するウェブサイトの一部として表示される物件売却情報登録画面600において、顧客Cが入力することができる。また、不動産会社Rによる買取保証等に基づき、銀行Bが顧客Cに対してつなぎ融資を行い、顧客Cが当該つなぎ融資を用いてローンの残債務を返済した場合には、顧客C又は不動産会社Rが残債務情報1285を更新することもできる。
査定情報1286は、現住居CHに係る査定結果に関する情報である。査定情報1286には、例えば査定価格や売出提案価格、買取り保証価格等の情報を含むことができる。査定情報1286は、例えば、ウェブサイト提供部1210が提供するウェブサイトを通じて顧客Cや仲介会社Aが登録した情報に基づいて、シミュレーション部1260が仮査定を行うことにより、生成することができる。また、不動産会社Rが現住居CHに対する実査定を行った場合には、その結果に基づいて不動産会社Rが査定情報1286を更新することもできる。
つなぎ融資情報1287は、例えば、不動産会社Rによる現住居CHの買取保証に基づき、銀行Bが顧客Cにするつなぎ融資に関する情報である。つなぎ融資情報1287には、つなぎ融資により顧客Cが借り入れる借入金額、金利等の情報を含むことができる。つなぎ融資情報1287は、銀行Bによるローン審査に応じて、不動産会社Rが更新することができる。
契約情報1288は、顧客Cが現住居CHから新住居NHへの買い替えに伴い締結する契約に関する情報である。契約情報1288には、不動産会社Rが顧客Cの取引を仲介するための媒介契約、新住居NHを購入する際の購入契約、現住居CHを売却する際の売却契約等に関する情報を含むことができる。
取引事例情報1289は、様々な取引事例に関する情報である。取引事例情報1289では、取引対象の物件の住所や沿線、成約価格、専有面積、間取り、向き等の各種情報が取引毎に管理される。シミュレーション部1260は、ウェブサイト提供部1210の提供するウェブサイト上で顧客Cから仮査定を依頼されると、仮査定対象の現住居CHと類似する条件の取引事例を取引事例情報1289から抽出し、抽出された取引事例に基づいて仮査定を行う。
(4 ハードウェア構成)
図13を参照しながら、住宅買い替え支援システム100のハードウェア構成を説明する。図13に示すように、住宅買い替え支援システム100は、制御部1301と、通信インタフェース(I/F)部1305と、記憶部1307と、表示部1311と、入力部1313とを含み、各部はバスライン1315を介して接続される。
図13を参照しながら、住宅買い替え支援システム100のハードウェア構成を説明する。図13に示すように、住宅買い替え支援システム100は、制御部1301と、通信インタフェース(I/F)部1305と、記憶部1307と、表示部1311と、入力部1313とを含み、各部はバスライン1315を介して接続される。
制御部1301は、CPU(Central Processing Unit。図示せず)、ROM(Read Only Memory。図示せず)、RAM(Random Access Memory)1303等を含む。制御部1301は、記憶部1307に記憶される制御プログラム1309を実行することにより、一般的なコンピュータとしての機能に加え、上述した住宅買い替え支援サービスに係る処理を実行可能に構成される。例えば、図12を参照しながら説明したウェブサイト提供部1210、仮情報登録部1220、実査定情報登録部1230、ローン審査情報登録部1240、契約情報登録部1250、シミュレーション部1260、及び通知発行部1270は、RAM1303に一時記憶された上で、CPU上で動作する制御プログラム1309として実現可能である。
また、RAM1303は、制御プログラム1309に含まれるコードの他、図12に示した顧客情報1281、購入物件情報1282、借入ローン情報1283、売却物件情報1284、残債務情報1285、査定情報1286、つなぎ融資情報1287、契約情報1288、及び取引事例情報1289を格納するDB1280の一部又は全部を一時的に保持する。更にRAM1303は、CPUが各種処理を実行する際のワークエリアとしても使用される。
通信I/F部1305は、顧客Cや仲介会社A、不動産会社Rの社員が操作する情報端末等との間で、有線又は無線によるネットワークを介したデータ通信を行うためのデバイスである。図12に示すウェブサイト提供部1210が外部の情報端末に入出力インタフェースを提供するためのウェブサイトに係る通信は、全て通信I/F部1305が行う。
記憶部1307は、例えばHDD(Hard Disk Drive)やフラッシュメモリ等の不揮発性の記憶媒体である。記憶部1307は、一般的なコンピュータとしての機能を実現するためのオペレーティングシステム(OS)やアプリケーション及びデータ(図示せず)を記憶する。また記憶部1307は、制御プログラム1309及びDB1280を記憶する。前述のとおり、図12に示したウェブサイト提供部1210、仮情報登録部1220、実査定情報登録部1230、ローン審査情報登録部1240、契約情報登録部1250、シミュレーション部1260、及び通知発行部1270は、制御プログラム1309に含まれる。
DB1280は、住宅買い替え支援サービスに必要な各種データ、例えば図12に示した顧客情報1281、購入物件情報1282、借入ローン情報1283、売却物件情報1284、残債務情報1285、査定情報1286、つなぎ融資情報1287、契約情報1288、及び取引事例情報1289などを含むことができる。DB1280に含まれる各種データは、必要に応じてRAM1303等にロードされ、制御部1301に含まれるCPUから参照される。
表示部1311は、管理者に情報を表示するためのディスプレイ装置である。表示部1311の具体例としては、例えば液晶ディスプレイや有機EL(Electro−Luminescence)ディスプレイ等が挙げられる。入力部1313は、管理者から入力を受け付けるためのデバイスである。入力部1313の具体例としては、キーボードやマウス、タッチパネル等を挙げることができる。
なお、住宅買い替え支援システム100は、表示部1311及び入力部1313を必ずしも備える必要はない。また表示部1311及び入力部1313は、USB(Universal Serial Bus)やディスプレイポート等の各種インタフェースを介して外部から住宅買い替え支援システム100に接続されても良い。
(5 本実施形態の効果)
以上説明したように、本実施形態に係る住宅買い替え支援システム100は、顧客Cによる住宅買い替えを支援する住宅買い替え支援サービスの提供のために用いることができる。当該住宅買い替え支援サービスでは、新住居NHの購入前に不動産会社Rが現住居CHに対する査定を行い、当該査定結果に応じて現住居CHの買い取りを保証する。これにより、たとえ現住居CHに係るローンの残債務があったとしても、現住居CHの売却前に、銀行Bは新住居NH購入に係る住宅ローンや不動産担保ローンを提供可能である。また、新規の住宅ローンを顧客Cが組むのが難しい場合であっても、現住居CHを担保とする不動産担保ローンにより銀行Bから融資を受けることで、顧客Cは現住居CHの売却前に、新住居NH購入のための資金を調達することが可能である。
以上説明したように、本実施形態に係る住宅買い替え支援システム100は、顧客Cによる住宅買い替えを支援する住宅買い替え支援サービスの提供のために用いることができる。当該住宅買い替え支援サービスでは、新住居NHの購入前に不動産会社Rが現住居CHに対する査定を行い、当該査定結果に応じて現住居CHの買い取りを保証する。これにより、たとえ現住居CHに係るローンの残債務があったとしても、現住居CHの売却前に、銀行Bは新住居NH購入に係る住宅ローンや不動産担保ローンを提供可能である。また、新規の住宅ローンを顧客Cが組むのが難しい場合であっても、現住居CHを担保とする不動産担保ローンにより銀行Bから融資を受けることで、顧客Cは現住居CHの売却前に、新住居NH購入のための資金を調達することが可能である。
また、顧客Cは現住居CHを新住居NHの購入後に、時間をかけて売却することができるため、売り急ぐ必要がなく、また空室の状況で購入希望者に内覧させることができるため、顧客Cの居住する状況で、新住居NHの購入に合わせて売却する場合よりも、高い価格で売却できる可能性が高い。
加えて、本実施形態に係る住宅買い替え支援システム100を用いることで、顧客Cは住宅買い替え支援サービスの利用の可否がインターネットを利用して即座にわかり、またその場で実査定やローン審査まで申込むことが可能である。また、当該住宅買い替え支援サービスを利用した場合の今後のスケジュールやお金の出入りを、シミュレーション機能により一目で確認することができる。更に、その後、実査定やローン審査の結果を反映させることで、住宅買い替え支援システム100は、シミュレーションの精度を向上させることが可能となっている。また、本住宅買い替え支援システム100は、一般個人である顧客Cのみならず、その購入を支援する仲介会社Aも利用可能である。
(6 付記事項)
尚、前述の実施形態の構成は、組み合わせたり或いは一部の構成部分を入れ替えたりしてもよい。また、本発明の構成は前述の実施形態のみに限定されるものではなく、本発明の要旨を逸脱しない範囲内において種々変更を加えてもよい。
尚、前述の実施形態の構成は、組み合わせたり或いは一部の構成部分を入れ替えたりしてもよい。また、本発明の構成は前述の実施形態のみに限定されるものではなく、本発明の要旨を逸脱しない範囲内において種々変更を加えてもよい。
100 :住宅買い替え支援システム
1210 :ウェブサイト提供部
1211 :入力部
1212 :情報提示部
1220 :仮情報登録部
1230 :実査定情報登録部
1240 :ローン審査情報登録部
1250 :契約情報登録部
1260 :シミュレーション部
1270 :通知発行部
1280 :データベース(DB)
1301 :制御部
1303 :RAM
1305 :通信インタフェース部
1307 :記憶部
1309 :制御プログラム
1311 :表示部
1313 :入力部
1315 :バスライン
1210 :ウェブサイト提供部
1211 :入力部
1212 :情報提示部
1220 :仮情報登録部
1230 :実査定情報登録部
1240 :ローン審査情報登録部
1250 :契約情報登録部
1260 :シミュレーション部
1270 :通知発行部
1280 :データベース(DB)
1301 :制御部
1303 :RAM
1305 :通信インタフェース部
1307 :記憶部
1309 :制御プログラム
1311 :表示部
1313 :入力部
1315 :バスライン
Claims (8)
- 現住居から新住居への買い替えを支援する住宅買い替え支援システムであって、
売却対象である前記現住居に関する売却物件情報、及び当該現住居に係る債務情報を登録する第1の登録部と、
前記売却物件情報及び前記債務情報を用いて、一定期間、前記現住居が売却されなかった場合に業者が買い取りを保証する買取保証金額の推定値を算出する算出部と、
算出した前記買取保証金額の前記推定値を含む住宅買い替えシミュレーション結果を、ネットワークを介して提示する第1の提示部と、
前記現住居の買い取りを保証する前記業者による査定結果に基づく前記買取保証金額を登録する第2の登録部と、
前記査定結果に基づく前記買取保証金額を、前記ネットワークを介して提示する第2の提示部と、
前記新住居の購入に係るローン審査結果を登録する第3の登録部と、
前記ローン審査結果を、前記ネットワークを介して提示する第3の提示部と
を備える住宅買い替え支援システム。 - 前記第2の提示部は、前記査定結果に基づく前記買取保証金額を用いて更新された前記住宅買い替えシミュレーション結果を提示する、
請求項1記載の住宅買い替え支援システム。 - 前記現住居に対する前記業者による査定の申込み、及び前記新住居の購入に係るローン審査の申込み、の少なくとも一方を受け付ける入力部
を更に備える請求項1又は請求項2記載の住宅買い替え支援システム。 - 前記現住居から前記新住居へ買い替える顧客、及び買い替えを仲介する仲介会社が利用可能である、
請求項1乃至請求項3のいずれか1項記載の住宅買い替え支援システム。 - 前記第1の登録部は、前記顧客又は前記仲介会社からの少なくとも一方の入力に応じて、前記売却物件情報及び前記債務情報を登録する、
請求項4記載の住宅買い替え支援システム。 - 前記新住居の購入に係る購入契約、前記現住居の売却に係る売却契約、当該購入又は売却の少なくとも一方に係る媒介契約の情報を登録する第4の登録部
を更に備える請求項1乃至請求項5のいずれか1項記載の住宅買い替え支援システム。 - 現住居から新住居への買い替えを支援する住宅買い替え支援システムが、
売却対象である前記現住居に関する売却物件情報、及び当該現住居に係る債務情報を登録するステップと、
前記売却物件情報及び前記債務情報を用いて、一定期間、前記現住居が売却されなかった場合に業者が買い取りを保証する買取保証金額の推定値を算出するステップと、
算出した前記買取保証金額の前記推定値を含む住宅買い替えシミュレーション結果を、ネットワークを介して提示するステップと、
前記現住居の買い取りを保証する前記業者による査定結果に基づく前記買取保証金額を登録するステップと、
前記査定結果に基づく前記買取保証金額を、前記ネットワークを介して提示するステップと、
前記新住居の購入に係るローン審査結果を登録するステップと、
前記ローン審査結果を、前記ネットワークを介して提示するステップと
を行う住宅買い替え支援方法。 - 現住居から新住居への買い替えを支援する住宅買い替え支援システムに、
売却対象である前記現住居に関する売却物件情報、及び当該現住居に係る債務情報を登録する処理と、
前記売却物件情報及び前記債務情報を用いて、一定期間、前記現住居が売却されなかった場合に業者が買い取りを保証する買取保証金額の推定値を算出する処理と、
算出した前記買取保証金額の前記推定値を含む住宅買い替えシミュレーション結果を、ネットワークを介して提示する処理と、
前記現住居の買い取りを保証する前記業者による査定結果に基づく前記買取保証金額を登録する処理と、
前記査定結果に基づく前記買取保証金額を、前記ネットワークを介して提示する処理と、
前記新住居の購入に係るローン審査結果を登録する処理と、
前記ローン審査結果を、前記ネットワークを介して提示する処理と
を実行させるためのプログラム。
Priority Applications (1)
Application Number | Priority Date | Filing Date | Title |
---|---|---|---|
JP2016013755A JP2017134608A (ja) | 2016-01-27 | 2016-01-27 | 住宅買い替え支援システム、住宅買い替え支援方法、及びプログラム |
Applications Claiming Priority (1)
Application Number | Priority Date | Filing Date | Title |
---|---|---|---|
JP2016013755A JP2017134608A (ja) | 2016-01-27 | 2016-01-27 | 住宅買い替え支援システム、住宅買い替え支援方法、及びプログラム |
Publications (1)
Publication Number | Publication Date |
---|---|
JP2017134608A true JP2017134608A (ja) | 2017-08-03 |
Family
ID=59504897
Family Applications (1)
Application Number | Title | Priority Date | Filing Date |
---|---|---|---|
JP2016013755A Pending JP2017134608A (ja) | 2016-01-27 | 2016-01-27 | 住宅買い替え支援システム、住宅買い替え支援方法、及びプログラム |
Country Status (1)
Country | Link |
---|---|
JP (1) | JP2017134608A (ja) |
Cited By (3)
Publication number | Priority date | Publication date | Assignee | Title |
---|---|---|---|---|
JP2019114174A (ja) * | 2017-12-26 | 2019-07-11 | 株式会社Dgコミュニケーションズ | 住替え支援システム |
JP2020091566A (ja) * | 2018-12-04 | 2020-06-11 | Oki−Holdings株式会社 | 物件情報処理装置、物件情報処理方法、およびプログラム |
JP7398834B1 (ja) | 2022-11-01 | 2023-12-15 | 株式会社日本資産運用基盤グループ | 支援装置 |
-
2016
- 2016-01-27 JP JP2016013755A patent/JP2017134608A/ja active Pending
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Publication number | Priority date | Publication date | Assignee | Title |
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JP2019114174A (ja) * | 2017-12-26 | 2019-07-11 | 株式会社Dgコミュニケーションズ | 住替え支援システム |
JP2020091566A (ja) * | 2018-12-04 | 2020-06-11 | Oki−Holdings株式会社 | 物件情報処理装置、物件情報処理方法、およびプログラム |
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