JP5831989B2

JP5831989B2 - 情報提示装置、情報提示システム、情報提示方法および情報提示プログラム

Info

Publication number: JP5831989B2
Application number: JP2012177925A
Authority: JP
Inventors: 敬司福田
Original assignee: 株式会社マリオン
Priority date: 2012-08-10
Filing date: 2012-08-10
Publication date: 2015-12-16
Anticipated expiration: 2032-08-10
Also published as: JP2014035726A

Description

本発明は、情報提示装置、情報提示システム、情報提示方法および情報提示プログラムに関する。

近年、不動産への投資方法の１つとして、不動産証券化商品が注目されている。不動産証券化とは、実物不動産が生み出す収益を受け取る権利を証券にすることによって、投資家が不動産に対して投資をしやすくする仕組みである。不動産証券化商品は、様々な根拠法に基づいて不動産の証券化が図られるが、そのような不動産証券化商品のうち「不動産特定共同事業法に基づく不動産証券化」は、不動産ごとの収益を証券化した商品であるため、投資家が適切な投資判断をするためには、不動産証券化商品を購入する際または購入した後に不動産それぞれの賃貸収入や必要経費等を把握して分配金の原資が確保されていることを確認することが重要である。

しかしながら、このような情報は個々の不動産に関する情報であるため、投資家各自が自ら収集し、安心して投資できるか否かを判断することは難しい。その一方で、不動産証券化商品を販売する営業者は、多くの投資家を集めるために投資判断に必要な情報を開示し、不動産証券化商品についての健全性をアピールする必要がある。

このような不動産の評価についての問題を解決するために、不動産ノンリコースローンのリスク評価に関するパラメータを算出する技術が開示されている（特許公報１参照）。かかる技術では、歴史が浅く過去の実績を集めたリスク評価パラメータを単純に適用することができない不動産ノンリコースローンのリスク評価に関するパラメータを算出することができる。

特開2008-009757号公報

しかしながら、上記特許文献１に記載された技術は、不動産ノンリコースローンのリスク評価に関するパラメータを算出するものであり、資金を貸し出す銀行側で利用するリスク評価であるため、不動産証券化商品を購入する投資家にこのようなリスク評価を開示しても投資の可否を判断することはできないという問題があった。

本発明は、上記に鑑みてなされたものであって、投資家にとって有効な不動産証券化商品に関する投資判断のための情報を提示することができる情報提示装置、情報提示システム、情報提示方法および情報提示プログラムを提供することを目的とする。

上述した課題を解決し、目的を達成するために、本発明は、分配金原資が投資対象である不動産それぞれの賃料収入である不動産証券化商品を識別する不動産証券化商品ＩＤと、前記不動産証券化商品の投資対象である不動産を識別する不動産ＩＤとを対応付けて記憶する商品情報記憶手段と、前記不動産ＩＤと、前記不動産に関する収入情報と、前記不動産に関する費用情報とを対応付けて記憶する不動産情報記憶手段と、前記不動産証券化商品ＩＤを、ネットワークを介して接続された情報端末装置から受信する受信手段と、前記受信手段によって受信された前記不動産証券化商品ＩＤに対応する前記不動産ＩＤを前記商品情報記憶手段から取得し、取得された前記不動産ＩＤに対応する前記収入情報および前記費用情報を前記不動産情報記憶手段から取得する不動産情報取得手段と、前記不動産情報取得手段によって取得された前記収入情報および前記費用情報に基づき、前記不動産証券化商品を募集する際に設定した分配金を下回ることになる賃料収入レベルと、実際の賃料収入とを月ごとに示した、前記不動産証券化商品の投資を判断するための投資情報を生成する投資情報生成手段と、前記投資情報生成手段によって生成された前記投資情報を前記情報端末装置に送信する送信手段と、を備えることを特徴とする。

また、本発明は、情報端末装置と情報提示装置とをネットワークを介して接続する情報提示システムであって、前記情報端末装置は、分配金原資が投資対象である不動産それぞれの賃料収入である不動産証券化商品の指示を受付ける受付手段と、前記受付手段によって受付けられた前記不動産証券化商品を識別する不動産証券化商品ＩＤを前記情報提示装置に送信する第１送信手段と、を備え、前記情報提示装置は、前記不動産証券化商品ＩＤと、前記不動産証券化商品の投資対象である不動産を識別する不動産ＩＤとを対応付けて記憶する商品情報記憶手段と、前記不動産ＩＤと、前記不動産に関する収入情報と、前記不動産に関する費用情報とを対応付けて記憶する不動産情報記憶手段と、前記不動産証券化商品ＩＤを、前記情報端末装置から受信する第１受信手段と、前記第１受信手段によって受信された前記不動産証券化商品ＩＤに対応する前記不動産ＩＤを前記商品情報記憶手段から取得し、取得された前記不動産ＩＤに対応する前記収入情報および前記費用情報を前記不動産情報記憶手段から取得する不動産情報取得手段と、前記不動産情報取得手段によって取得された前記収入情報および前記費用情報に基づき、前記不動産証券化商品を募集する際に設定した分配金を下回ることになる賃料収入レベルと、実際の賃料収入とを月ごとに示した、前記不動産証券化商品の投資を判断するための投資情報を生成する投資情報生成手段と、前記投資情報生成手段によって生成された前記投資情報を前記情報端末装置に送信する第２送信手段と、を備え、前記情報端末装置は、前記投資情報を、前記情報提示装置から受信する第２受信手段と、前記第２受信手段によって受信された前記投資情報を表示部に表示する表示手段と、を備えることを特徴とする。

また、本発明は、分配金原資が投資対象である不動産それぞれの賃料収入である不動産証券化商品を識別する不動産証券化商品ＩＤと、前記不動産証券化商品の投資対象である不動産を識別する不動産ＩＤとを対応付けて記憶する商品情報記憶手段と、前記不動産ＩＤと、前記不動産に関する収入情報と、前記不動産に関する費用情報とを対応付けて記憶する不動産情報記憶手段と、を備える情報提示装置で実行される情報提示方法であって、前記不動産証券化商品ＩＤを、ネットワークを介して接続された情報端末装置から受信する受信ステップと、前記受信ステップによって受信された前記不動産証券化商品ＩＤに対応する前記不動産ＩＤを前記商品情報記憶手段から取得し、取得された前記不動産ＩＤに対応する前記収入情報および前記費用情報を前記不動産情報記憶手段から取得する不動産情報取得ステップと、前記不動産情報取得ステップによって取得された前記収入情報および前記費用情報に基づき、前記不動産証券化商品を募集する際に設定した分配金を下回ることになる賃料収入レベルと、実際の賃料収入とを月ごとに示した、前記不動産証券化商品の投資を判断するための投資情報を生成する投資情報生成ステップと、前記投資情報生成ステップによって生成された前記投資情報を前記情報端末装置に送信する送信ステップと、を含むことを特徴とする。

また、本発明は、分配金原資が投資対象である不動産それぞれの賃料収入である不動産証券化商品を識別する不動産証券化商品ＩＤと、前記不動産証券化商品の投資対象である不動産を識別する不動産ＩＤとを対応付けて記憶する商品情報記憶手段と、前記不動産ＩＤと、前記不動産に関する収入情報と、前記不動産に関する費用情報とを対応付けて記憶する不動産情報記憶手段と、を備えたコンピュータに、前記不動産証券化商品ＩＤを、ネットワークを介して接続された情報端末装置から受信する受信ステップと、前記受信ステップによって受信された前記不動産証券化商品ＩＤに対応する前記不動産ＩＤを前記商品情報記憶手段から取得し、取得された前記不動産ＩＤに対応する前記収入情報および前記費用情報を前記不動産情報記憶手段から取得する不動産情報取得ステップと、前記不動産情報取得ステップによって取得された前記収入情報および前記費用情報に基づき、前記不動産証券化商品を募集する際に設定した分配金を下回ることになる賃料収入レベルと、実際の賃料収入とを月ごとに示した、前記不動産証券化商品の投資を判断するための投資情報を生成する投資情報生成ステップと、前記投資情報生成ステップによって生成された前記投資情報を前記情報端末装置に送信する送信ステップと、を実行させることを特徴とする。

本発明によれば、不動産証券化商品ＩＤに対応する不動産ＩＤを商品情報記憶手段から取得し、取得された不動産ＩＤに対応する収入情報および費用情報を不動産情報記憶手段から取得し、収入情報および費用情報に基づいて不動産証券化商品の投資を判断するための投資情報を生成することにより、投資対象である不動産それぞれの実際の収支情報から投資情報が生成されるため、投資家にとって有効な不動産証券化商品に関する投資判断のための情報を提示することができるという効果を奏する。

本実施例での情報提示対象である不動産証券化商品にかかる仕組みを示す説明図である。本実施例にかかる情報提示システム１０を示すブロック図である。ユーザ情報記憶部１１０のデータ構成の一例を示す説明図である。商品情報記憶部１２０のデータ構成の一例を示す説明図である。不動産情報記憶部１３０のデータ構成の一例を示す説明図である。通知条件記憶部１４０のデータ構成の一例を示す説明図である。投資情報（分配金原資）を示す画面の一例を示す説明図である。投資情報（元本毀損の有無）を示す画面の一例を示す説明図である。情報提示システム１０が実行する投資情報提示処理手順を示すフローチャートである。情報提示システム１０が実行する投資情報提示処理手順を示すフローチャートである。情報提示サーバ１００が実行する投資情報通知処理手順を示すフローチャートである。

以下、添付図面を参照して本発明にかかる情報提示装置、情報提示システム、情報提示方法および情報提示プログラムの実施例を詳細に説明する。なお、以下に示す実施例は本発明の実施の形態の一例であり、本発明はこれらの実施例に限定されるものではない。

図１は、本実施例での情報提示対象である不動産証券化商品にかかる仕組みを示す説明図である。不動産特定共同事業法（以下、不特法という）に基づき証券化された不動産証券化商品とは、一般投資家１が不動産会社等の専門家である不特法に基づく営業者、すなわち匿名組合営業者（以下、営業者という）２に出資を行い、営業者２が事業主体となって実体不動産を購入し、運用することによって一般投資家１に収益を分配する商品である。

図１に示すように、営業者２は、一般投資家１や出資者３、銀行５から資金を調達し、対象不動産を購入する。営業者２は、購入した対象不動産の所有権を保有し、対象不動産のテナントと賃貸借契約を結ぶことによって賃貸料を得、その賃貸料を分配金、返済金として一般投資家１や出資者３、銀行５に支払う。一般投資家１は、営業者２に対する出資金返還請求権を有しており、契約期間満了時や契約途中に出資金の返還を請求することができる。なお、出資者３は、営業者２と同一であり、後述の劣後出資を説明するため、便宜上異なる番号を付している。

本仕組みの特徴の１つに、一般投資家１は優先出資者であり、出資者３が劣後出資者である点が挙げられる。仮に対象不動産の価格が下落した場合であっても、下落分はまず劣後出資している出資者３の出資金から負担することになるため、不動産の価格が当初不動産価格から劣後出資金額より大きく下落しない限りは、一般投資家１の出資金が元金割れすることがないというメリットがある。

さらに、本仕組みでは、一般投資家１の保護を主たる目的とし、営業者２と資本や債権債務等で直接関連しない一般社団法人４を設置する。一般社団法人４は、理事である弁護士と監事である公認会計士の数名で構成する。一般社団法人４は、営業者２に対して事前請求権（優先出資部分のみ）を有し、営業者２からは法律面や会計面の適法性の保証を委託されている。

一般社団法人４は、一般投資家１との間で責任限定保証契約を締結する。また、一般社団法人４は、一般投資家１全員を代表し、対象不動産に対して第２順位根抵当権（優先出資部分のみ）を設定する。これにより、営業者２が破綻やデフォルトを起こした場合には、一般社団法人４が一般投資家１に代わり、対象不動産の根抵当権を元本として確定させ、その実行等により、対象不動産を換価し、換価費用等を差し引いた資金を一般投資家１の出資額に応じて同順位で分配清算することができる。

このような仕組みからなる不動産証券化商品に投資するか否か、既に購入した商品を解約するか否かを判断するためには、一般投資家１は、対象不動産についてのテナントごとの賃貸料や入居率、管理費、固定資産税等についての情報を確認することが必要となる。しかしながら、不動産業界について知識のない一般投資家１が実際にそのような調査をすることは難しい。一方、営業者２にとっても、一般投資家１から広く投資を募るために、一般投資家１が容易に投資判断できる情報を開示することが重要である。また、一旦一般投資家１が商品を購入した後であっても、解約されないために十分魅力的な商品であることを示す必要がある。このような一般投資家１と営業者２の相互の要請に応じる情報提示システムについて、以下に説明する。

図２は、本実施例にかかる情報提示システム１０を示すブロック図である。情報提示システム１０は、情報提示サーバ１００とパーソナルコンピュータ（以下、ＰＣという）２００を、ネットワーク３００を介して接続する。情報提示サーバ１００とＰＣ２００とは互いに通信可能である。図２では、説明を簡便にするために、情報提示サーバ１００とＰＣ２００をそれぞれ１ずつ記載しているが、実際には複数の装置がネットワーク３００に接続され、複数の装置それぞれが互いに通信可能である。

情報提示サーバ１００は、ＰＣ２００から送信された、ユーザを識別するユーザＩＤまたは不動産証券化商品を識別する不動産証券化商品ＩＤに対応する投資情報を提示するサーバである。また、情報提示サーバ１００は、ユーザによって設定された通知条件に基づいた判断結果を通知先に通知するサーバである。ＰＣ２００は、ユーザが操作する情報端末装置であって、ウェブブラウザ（以下、ブラウザという）やメールソフトを実装している。

次に、情報提示サーバ１００の機能、構成について説明する。情報提示サーバ１００は、送受信部１０１と、ユーザ認証部１０２と、不動産情報取得部１０３と、投資情報生成部１０４と、通知条件判断部１０５と、ユーザ情報記憶部１１０と、商品情報記憶部１２０と、不動産情報記憶部１３０と、通知条件記憶部１４０とを備えている。

図３は、ユーザ情報記憶部１１０のデータ構成の一例を示す説明図である。ユーザ情報記憶部１１０は、ユーザ登録しているユーザに関する情報を記憶する。ユーザ情報記憶部１１０は、ユーザＩＤと、パスワード等の認証情報と、不動産証券化商品ＩＤとを対応付けて記憶する。このほか、ユーザ名や住所、性別等を記憶してもよい。

図４は、商品情報記憶部１２０のデータ構成の一例を示す説明図である。商品情報記憶部１２０は、不動産証券化商品ＩＤと、投資対象である不動産（以下、対象不動産という）を識別する不動産ＩＤとを対応付けて記憶する。対象不動産には、１または複数の不動産証券化商品が設定されている。なお、複数の不動産証券化商品は、商品の内容を一部または全部について同一の内容としてもそれぞれ異なる内容としてもよい。

図５は、不動産情報記憶部１３０のデータ構成の一例を示す説明図である。不動産情報記憶部１３０は、対象不動産に関する情報を記憶する。図５に示すように、不動産情報記憶部１３０は、不動産ＩＤと、出資総額と、優先投資と劣後投資の割合と、分配金の原資として設定している設定賃料と、設定室数と、各々の月ごとに、入居数と、空室数と、賃貸収入と、賃貸収入を設定賃料で割った収入率と、修繕費用と、保険料と、管理費と、固定資産税と、その他不動産に関する情報（建物名、住所等）を対応付けて記憶する。なお、入居数については、部屋数に加え、さらに実際の部屋（例えば、１０１号室や３階フロア等）が入居か空室かのデータを保有してもよい。

図６は、通知条件記憶部１４０のデータ構成の一例を示す説明図である。通知条件記憶部１４０は、不動産証券化商品を購入しているユーザ（例えば一般投資家１）に、不動産証券化商品に関する情報を通知する通知条件を記憶する。通知条件記憶部１４０は、ユーザＩＤと、情報を通知するタイミングを示す通知時期と、不動産証券化商品ＩＤと、通知条件と、メールアドレス等の通知先とを対応付けて記憶する。ＰＣ２００は、設定画面からユーザによる通知条件の入力を受付け、情報提示サーバ１００の通知条件記憶部１４０に通知条件を格納する。なお、通知条件を登録するユーザは、不動産証券化商品を購入しているユーザに限らず、ユーザ登録している不動産証券化商品を購入していないユーザ、すなわち一般投資家１候補のユーザであってもよい。

送受信部１０１は、ＰＣ２００から送信されたユーザＩＤまたは不動産証券化商品ＩＤを受信する。送受信部１０１は、投資情報および通知条件に対する判断結果をＰＣ２００に送信する。

ユーザ認証部１０２は、ＰＣ２００から送信されたユーザＩＤおよびパスワードを用いユーザ情報記憶部１１０に格納されたユーザＩＤとパスワードでユーザ認証する。

不動産情報取得部１０３は、ユーザＩＤに対応する不動産証券化商品ＩＤをユーザ情報記憶部１１０から取得する。不動産情報取得部１０３は、不動産証券化商品ＩＤに対応する不動産ＩＤを商品情報記憶部１２０から取得する。不動産情報取得部１０３は、不動産ＩＤに対応付けられた不動産情報を不動産情報記憶部１３０から取得する。

投資情報生成部１０４は、取得した不動産情報に基づいて投資情報を生成する。通知条件判断部１０５は、通知条件記憶部１４０に記憶された通知条件に基づいて、投資情報生成部１０４によって生成された投資情報が通知条件に合致するか否かを判断する。通知条件判断部１０５は、送受信部１０１を介して通知条件に対する判断結果を通知先に送信する。

ＰＣ２００は、情報提示サーバ１００から送信された投資情報および通知条件に対する判断結果を受信し、表示部にブラウザやメールソフトで表示する。

図７は、投資情報（分配金原資）を示す画面の一例を示す説明図である。表示画面７１は、ユーザが保有（または指定）する不動産証券化商品に関する不動産の投資情報を示すウェブページ７２を表示する。ウェブページ７２は、不動産証券化商品を募集する際に、入居率１００％の場合の設定賃料レベル７３（Ｘ円）と、不動産証券化商品を募集する時に設定された分配金を下回ることになる賃料収入レベル７４（Ｙ円）と、実際の賃料収入７５を示す。実際の賃料収入７５が、レベル７４を上回っていることをグラフで示すことによって、ユーザの分配金の原資が十分確保されているという投資情報を示すことができる。また、賃料に代えて、またはさらに賃料に加えて、入居数７６を投資情報として示してもよい。なお、レベル７４は、賃貸運営に必要な費用や劣後出資等を考慮して算出される。

図８は、投資情報（元金毀損の有無）を示す画面の一例を示す説明図である。表示画面８１は、ユーザの保有（または指定）する不動産証券化商品に関する不動産の投資情報を示すウェブページ８２を表示する。ウェブページ８２は、不動産証券化商品を募集した際の出資額８３と、現在の市場価格（時価）８４と、強制競売換価価格８５とを示す。さらに、出資額レベル８６と、出資額から劣後出資分を引いた金額レベル８７とを示す。図８に示すように、現在の市場価格（時価）８４が出資額レベル８６より大きいことから、現時点で出資金返還請求権を行使した場合には、一般投資家１の出資金は全額返還されると判断することができる。仮に現在の市場価格（時価）８４が出資額レベル８６を下回った場合でも、レベル８７より大きい場合には、一般投資家１の出資金は全額返還されることを判断できる。

また、強制競売換価価格８５はレベル８７より大きいことから、もし匿名組合営業者２が破綻またはデフォルトし、一般社団法人４が対象不動産を強制競売した場合であっても、一般投資家１の元金は全額返還されると判断することができる。

上述した構成による情報提示システム１０によるユーザに対する投資情報提示処理について説明する。図９は、情報提示システム１０（情報提示サーバ１００とＰＣ２００）が実行する投資情報提示処理手順を示すフローチャートである。

ＰＣ２００において、表示部に表示された不動産証券化商品に関するウェブページから不動産証券化商品の指示を受付ける（ステップＳ９０１）。ＰＣ２００は、ウェブページに設定されている不動産証券化商品に対応する不動産証券化商品ＩＤを取得し、取得された不動産証券化商品ＩＤを情報提示サーバ１００に送信する（ステップＳ９０２）。

情報提示サーバ１００の送受信部１０１は、ＰＣ２００から送信された不動産証券化商品ＩＤを受信する（ステップＳ９０３）。不動産情報取得部１０３は、不動産証券化商品ＩＤに対応する不動産ＩＤを商品情報記憶部１２０から取得する（ステップＳ９０４）。不動産情報取得部１０３は、不動産ＩＤに対応する不動産情報を不動産情報記憶部１３０から取得する（ステップＳ９０５）。ここで、不動産情報とは、対象不動産の収入情報と費用情報であり、より具体的には、図５に示すように、対象不動産の収入情報は、賃料収入や入室数等であり、対象不動産の費用情報は、修繕費用や保険料、管理費、固定資産税等である。

投資情報生成部１０４は、取得した不動産情報から投資情報を生成する（ステップＳ９０６）。より具体的には、投資情報生成部１０４は、図７に示すような、月ごとの収入情報や費用情報等に基づいた投資情報を生成する。このように、月ごとの分配金原資を時系列にグラフで示すことによって投資の過去、現在および将来の健全性を容易に確認することができる。

投資情報生成部１０４は、図８に示すような投資情報を生成するため、取得した不動産情報から収益還元法による物件価格や、現在の市場価格（時価）、強制競売換価価格を算出する。収益還元法による物件価格（すなわち対象不動産における出資総額）Ａを算出するためには、以下の数式（１）を用いる。

ここで、募集時の過去１年の賃料総額とは、不動産証券化商品の募集時における過去１年間の各部屋の賃貸料、入居数、滞納数等から算出した対象不動産の賃貸収入の総額である。募集時の過去１年の費用総額とは、不動産証券化商品の募集時における過去１年間の修繕費用、保険料、管理費、固定資産税等から算出した対象不動産の管理・運営にかかる費用の総額である。分配率とは、営業者２が一般投資家１の出資した出資金に対して配当する分配金の割合である。

現在の市場価格（時価）Ｂを算出するためには、以下の数式（２）を用いる。

ここで、現在時の過去１年の賃料総額とは、市場価格を算出する時点での過去１年間の各部屋の賃貸料、入居数、滞納数から算出した対象不動産の賃貸収入の総額である。現在時の過去１年の費用総額とは、市場価格を算出する時点での過去１年間の修繕費用、保険料、管理費、固定資産税等から算出した対象不動産の管理・運営にかかる費用の総額である。分配率とは、営業者２が一般投資家１の出資した出資金に対して配当する分配金の割合である。

強制競売換価価格Ｃを算出するためには、以下の数式（３）を用いる。

ここで、競売減価率とは、競売を実行する際に競売市場における買い手の出現を考慮した減価率である。個別要因による減価率とは、対象不動産固有の価格を低下させる要因に基づく減価率である。競売減価率は、競売を実行する場合に対象不動産固有の事情によることなく競売市場において一律に定まる値であり、地域ごとにほぼ定まる。例えば、首都圏では約３０％である。一方、個別要因による減価率は、対象不動産ごとの事情により異なるものであり、実際に競売が実行される際には、不動産鑑定人が対象不動産を鑑定したうえで定まる。競売が実行されていない時点では、かかる減価率を確定することはできないため、対象不動産を購入する際に行った調査（または対象不動産の事情が変化した際に行った調査）に基づいて個別要因による減価率を定め、不動産情報記憶部１３０に格納し、強制競売換価価格Ｃを算出する際に参照する。このように、その時々での投資対象の不動産の価値を算出し、グラフで表示することによって、投資に対する安全性を確認することができる。

送受信部１０１は、投資情報をＰＣ２００に送信する（ステップＳ９０７）。投資情報は、図７や図８に示すようなグラフを含んだウェブページを送信しても、グラフを作成するためのデータを送信してＰＣ２００でグラフ表示してもよい。その他ＰＣ２００で図７や図８に示すようなグラフが表示できる形で送信する。

ＰＣ２００は、ユーザが指示した不動産証券化商品に関する投資情報を受信し（ステップＳ９０８）、受信した投資情報を提示した表示画面を表示部に表示する（ステップＳ９０９）。

このように、ユーザが不動産証券化商品に対する投資を検討する際に、投資に不慣れなユーザであっても理解し易い形で不動産ごとの投資情報を提示することができるため、ユーザが的確かつ容易に投資の可否を判断することができる。また、不動産証券化商品を売買する営業者にとっても、投資の安全性に対する根拠をユーザに理解し易い形で提示することで投資家への説明責任を果たすことができ、不動産証券化商品に対する投資を広く集めることができる。

また、一般社団法人が個々の対象不動産についての投資情報を確認することによって、営業者の対象不動産についての運用を監視することや、収支が適正であることを確認するための情報を得ることができる。また、必要があれば、対象不動産を処分するタイミングを検討することも可能となる。

次に、ユーザが購入している不動産証券化商品に対する投資情報提示処理について説明する。図１０は、情報提示システム１０が実行する投資情報提示処理手順を示すフローチャートである。

ＰＣ２００において、表示画面に表示されたウェブページ（ログイン画面）からユーザＩＤとパスワードの入力を受付ける（ステップＳ１００１）。ＰＣ２００は、ユーザＩＤとパスワードを情報提示サーバ１００に送信する（ステップＳ１００２）。

情報提示サーバ１００の送受信部１０１は、ＰＣ２００から送信されたユーザＩＤとパスワードを受信する（ステップＳ１００３）。ユーザ認証部１０２は、ユーザＩＤに対応するパスワードをユーザ情報記憶部１１０から取得し、取得したパスワードと受信したパスワードでユーザ認証する（ステップＳ１００４）。なお、パスワードが合致しない場合は、ＰＣ２００にユーザ認証できなかった旨を送信する。ユーザ認証に用いる情報は、パスワードに限らず、声紋や指紋等の生体認証情報その他のユーザ本人を認証できる情報であればどのような情報でもよい。

不動産情報取得部１０３は、ユーザＩＤに対応する不動産証券化商品ＩＤをユーザ情報記憶部１１０から取得する（ステップＳ１００５）。以下、ステップＳ１００６〜ステップＳ１０１１は、上述した図９のステップＳ９０４〜ステップＳ９０９と同様の処理なので、ステップＳ９０４〜ステップＳ９０９の説明を参照する。

このように、ユーザが既に投資している不動産証券化商品についても、不動産ごとの投資情報をユーザに理解し易い形で提示することができるため、投資を継続するか否かをユーザが的確かつ容易に判断することができる。また、不動産証券化商品を売買した営業者にとっても、投資の継続を判断するための根拠となる情報をユーザに理解し易い形で提示することができる。

次に、通知条件を設定しているユーザに対する投資情報通知処理について説明する。図１１は、情報提示サーバ１００が実行する投資情報通知処理手順を示すフローチャートである。

通知条件判断部１０５は、ユーザＩＤごとの通知時期、不動産証券化商品ＩＤ、通知条件、通知先を通知条件記憶部１４０から取得する（ステップＳ１１０１）。通知条件判断部１０５は、現時点が通知時期か否かを判断する（ステップＳ１１０２）。現時点が通知時期でないと判断したユーザＩＤと不動産証券化商品ＩＤの組合せについては、処理を終了する。

不動産情報取得部１０３は、不動産証券化商品ＩＤに対応する不動産ＩＤを商品情報記憶部１２０から取得する（ステップＳ１１０３）。不動産情報取得部１０３は、不動産ＩＤに対応する不動産情報を不動産情報記憶部１３０から取得する（ステップＳ１１０４）。投資情報生成部１０４は、取得した不動産情報から投資情報を生成する（ステップＳ１１０５）。

通知条件判断部１０５は、生成された投資情報が通知条件に合致するか否かを判断する（ステップＳ１１０６）。送受信部１０１は、投資情報が通知条件に合致すると判断した場合に、通知条件に対する判断結果、すなわち通知条件に合致した旨を、通知先（メールアドレス）を宛先としてメールデータを送信する（ステップＳ１１０７）。送受信部１０１は、通知条件に対する判断結果に加えて、判断の根拠となる投資情報も通知先に送信してもよい。

このように、ユーザによって設定された通知条件に投資情報が合致した場合に、通知条件に対する判断結果や投資情報を通知することができるため、ユーザは時期を逃さずに適切な投資判断を行うことができる。また、ユーザに対して通知条件に対する判断結果や投資情報を通知することによって、ユーザは投資に対する関心や投資の仕組みへの理解を深めることができる。

また、投資情報が通知条件に合致した場合に代えて、またはさらに加えて、投資情報が通知条件に合致しなかった場合にも、通知条件に対する判断結果または投資情報を送付してもよい。この場合には、ユーザは、問題なく自己の投資が運用されていることを把握することができる。

本実施例では、テキストデータや画像データを含むメールによって通知条件に対する判断結果を通知する場合を説明したが、テキストデータや画像データのメールに代えて、またはさらに加えて音声メールで通知してもよい。また、他の実施例として、通知条件に対する判断結果を通知するのではなく、通知条件に合致したと判断した場合に（または複数回連続して通知条件に合致したと判断した場合に）、契約を解除して予め指定されたユーザの銀行口座に出資金を返還する処理を実行するようにしてもよい。

また、ユーザが使用するＰＣ２００は、ＰＣに限るものではなく、携帯電話やＰＤＡ(Personal Digital Assistant)、スマートフォン、タブレット型情報端末、ゲーム機等その他、ブラウザまたはメールソフトを備え、ネットワーク３００を介して情報提示サーバ１００のウェブサイトにアクセスできる電子機器であればどのようなものでもよい。

なお、本発明は、上述した実施例そのままに限定されるものではなく、実施段階ではその要旨を逸脱しない範囲で構成要素を変形して具体化することができる。また、上述した実施例に開示されている複数の構成要素は適宜組み合わせてもよく、上述した実施例に示される構成要素からいくつかの構成要素を削除してもよい。

次に、本実施例の情報提示サーバ１００のハードウェア構成について説明する。情報提示サーバ１００は、ＣＰＵ（Central Processing Unit）等の制御装置と、ＲＯＭ（Read Only Memory）やＲＡＭ（Random Access Memory）等の記憶装置と、ＨＤＤ（Hard Disk Drive）、ＣＤ（Compact Disk）ドライブ装置等の外部記憶装置と、ディスプレイ等の表示装置と、キーボードやマウス等の入力装置と、他の装置と通信を行う通信インタフェースとこれらを接続するバスを備えており、通常のコンピュータを利用したハードウェア構成である。

本実施例では、上述した各部を備える情報提示サーバ１００が情報提示装置として動作する。また、上述した情報提示サーバ１００が情報提示方法を実行する。なお、情報提示サーバ１００は、複数のサーバで構成してもよい。

また、情報提示サーバ１００内のＣＰＵが情報提示プログラムをＲＯＭから読み出して実行することにより、各種デバイスを動作させることによって上述した実施例を実現する。情報提示サーバ１００で実行される情報提示プログラムは、上述した各部（送受信部、ユーザ認証部、不動産情報取得部、投資情報生成部、通知条件判断部）を含むモジュール構成となっており、実際のハードウェアとしてはＣＰＵがＲＯＭから情報提示プログラムを読み出して実行することにより上述した各部が主記憶装置上にロードされ、送受信部１０１と、ユーザ認証部１０２と、不動産情報取得部１０３と、投資情報生成部１０４と、通知条件判断部１０５とが主記憶装置上に生成される。

なお、ユーザ情報記憶部１１０と、商品情報記憶部１２０と、不動産情報記憶部１３０と、通知条件記憶部１４０は、主記憶装置上に構成するほか、ＨＤＤ、光ディスク、メモリカードなどの一般的に利用されているあらゆる記憶媒体によって構成することもできる。

また、情報提示プログラムは、インストール可能な形式又は実行可能な形式のファイルでＣＤ−ＲＯＭ、フレキシブルディスク（ＦＤ）、ＣＤ−Ｒ、ＤＶＤ（Digital Versatile Disk）等のコンピュータで読み取り可能な記録媒体に記録して提供してもよい。

さらに、情報提示プログラムは、インターネット等のネットワーク３００に接続されたコンピュータ上に格納し、ネットワーク経由でダウンロードさせることにより提供するように構成してもよい。また、情報提示プログラムをインターネット等のネットワーク経由で提供または配布するように構成してもよい。

１０情報提示システム
１００情報提示サーバ
１０１送受信部
１０２ユーザ認証部
１０３不動産情報取得部
１０４投資情報生成部
１０５通知条件判断部
１１０ユーザ情報記憶部
１２０商品情報記憶部
１３０不動産情報記憶部
１４０通知条件記憶部
２００パーソナルコンピュータ（ＰＣ）
３００ネットワーク

Claims

分配金原資が投資対象である不動産それぞれの賃料収入である不動産証券化商品を識別する不動産証券化商品ＩＤと、前記不動産証券化商品の投資対象である不動産を識別する不動産ＩＤとを対応付けて記憶する商品情報記憶手段と、
前記不動産ＩＤと、前記不動産に関する収入情報と、前記不動産に関する費用情報とを対応付けて記憶する不動産情報記憶手段と、
前記不動産証券化商品ＩＤを、ネットワークを介して接続された情報端末装置から受信する受信手段と、
前記受信手段によって受信された前記不動産証券化商品ＩＤに対応する前記不動産ＩＤを前記商品情報記憶手段から取得し、取得された前記不動産ＩＤに対応する前記収入情報および前記費用情報を前記不動産情報記憶手段から取得する不動産情報取得手段と、
前記不動産情報取得手段によって取得された前記収入情報および前記費用情報に基づき、前記不動産証券化商品を募集する際に設定した分配金を下回ることになる賃料収入レベルと、実際の賃料収入とを月ごとに示した、前記不動産証券化商品の投資を判断するための投資情報を生成する投資情報生成手段と、
前記投資情報生成手段によって生成された前記投資情報を前記情報端末装置に送信する送信手段と、
を備える情報提示装置。
ユーザを識別するユーザＩＤと、前記不動産証券化商品ＩＤとを対応付けて記憶するユーザ情報記憶手段、をさらに備え、
前記受信手段は、前記ユーザＩＤを前記情報端末装置から受信し、
前記不動産情報取得手段は、さらに前記ユーザＩＤに対応付けられた前記不動産証券化商品ＩＤを、前記ユーザ情報記憶手段から取得すること、を特徴とする請求項１に記載の情報提示装置。
前記不動産証券化商品ＩＤと、通知条件と、通知先とを対応付けて記憶する通知条件記憶手段と、
前記投資情報生成手段によって生成された前記投資情報が前記通知条件に合致するか否かを判断する通知条件判断手段と、をさらに備え、
前記送信手段は、前記投資情報が前記通知条件に合致するか否かの判断結果を前記通知先に送信すること、を特徴とする請求項１に記載の情報提示装置。
情報端末装置と情報提示装置とをネットワークを介して接続する情報提示システムであって、
前記情報端末装置は、
分配金原資が投資対象である不動産それぞれの賃料収入である不動産証券化商品の指示を受付ける受付手段と、
前記受付手段によって受付けられた前記不動産証券化商品を識別する不動産証券化商品ＩＤを前記情報提示装置に送信する第１送信手段と、を備え、
前記情報提示装置は、
前記不動産証券化商品ＩＤと、前記不動産証券化商品の投資対象である不動産を識別する不動産ＩＤとを対応付けて記憶する商品情報記憶手段と、
前記不動産ＩＤと、前記不動産に関する収入情報と、前記不動産に関する費用情報とを対応付けて記憶する不動産情報記憶手段と、
前記不動産証券化商品ＩＤを、前記情報端末装置から受信する第１受信手段と、
前記第１受信手段によって受信された前記不動産証券化商品ＩＤに対応する前記不動産ＩＤを前記商品情報記憶手段から取得し、取得された前記不動産ＩＤに対応する前記収入情報および前記費用情報を前記不動産情報記憶手段から取得する不動産情報取得手段と、
前記不動産情報取得手段によって取得された前記収入情報および前記費用情報に基づき、前記不動産証券化商品を募集する際に設定した分配金を下回ることになる賃料収入レベルと、実際の賃料収入とを月ごとに示した、前記不動産証券化商品の投資を判断するための投資情報を生成する投資情報生成手段と、
前記投資情報生成手段によって生成された前記投資情報を前記情報端末装置に送信する第２送信手段と、を備え、
前記情報端末装置は、
前記投資情報を、前記情報提示装置から受信する第２受信手段と、
前記第２受信手段によって受信された前記投資情報を表示部に表示する表示手段と、
を備える情報提示システム。
分配金原資が投資対象である不動産それぞれの賃料収入である不動産証券化商品を識別する不動産証券化商品ＩＤと、前記不動産証券化商品の投資対象である不動産を識別する不動産ＩＤとを対応付けて記憶する商品情報記憶手段と、前記不動産ＩＤと、前記不動産に関する収入情報と、前記不動産に関する費用情報とを対応付けて記憶する不動産情報記憶手段と、を備える情報提示装置で実行される情報提示方法であって、
前記不動産証券化商品ＩＤを、ネットワークを介して接続された情報端末装置から受信する受信ステップと、
前記受信ステップによって受信された前記不動産証券化商品ＩＤに対応する前記不動産ＩＤを前記商品情報記憶手段から取得し、取得された前記不動産ＩＤに対応する前記収入情報および前記費用情報を前記不動産情報記憶手段から取得する不動産情報取得ステップと、
前記不動産情報取得ステップによって取得された前記収入情報および前記費用情報に基づき、前記不動産証券化商品を募集する際に設定した分配金を下回ることになる賃料収入レベルと、実際の賃料収入とを月ごとに示した、前記不動産証券化商品の投資を判断するための投資情報を生成する投資情報生成ステップと、
前記投資情報生成ステップによって生成された前記投資情報を前記情報端末装置に送信する送信ステップと、
を含むことを特徴とする情報提示方法。
分配金原資が投資対象である不動産それぞれの賃料収入である不動産証券化商品を識別する不動産証券化商品ＩＤと、前記不動産証券化商品の投資対象である不動産を識別する不動産ＩＤとを対応付けて記憶する商品情報記憶手段と、前記不動産ＩＤと、前記不動産に関する収入情報と、前記不動産に関する費用情報とを対応付けて記憶する不動産情報記憶手段と、を備えたコンピュータに、
前記不動産証券化商品ＩＤを、ネットワークを介して接続された情報端末装置から受信する受信ステップと、
前記受信ステップによって受信された前記不動産証券化商品ＩＤに対応する前記不動産ＩＤを前記商品情報記憶手段から取得し、取得された前記不動産ＩＤに対応する前記収入情報および前記費用情報を前記不動産情報記憶手段から取得する不動産情報取得ステップと、
前記不動産情報取得ステップによって取得された前記収入情報および前記費用情報に基づき、前記不動産証券化商品を募集する際に設定した分配金を下回ることになる賃料収入レベルと、実際の賃料収入とを月ごとに示した、前記不動産証券化商品の投資を判断するための投資情報を生成する投資情報生成ステップと、
前記投資情報生成ステップによって生成された前記投資情報を前記情報端末装置に送信する送信ステップと、
を実行させることを特徴とする情報提示プログラム。