JP2002189791A - 不動産流通システム - Google Patents

Abstract

(57)【要約】 【課題】 種々の購入希望条件に合致した物件を効率良
く見つけ出す。 【解決手段】 顧客条件解析手段１１は、顧客が自然言
語で記述した購入希望条件と顧客情報を解析し、検索条
件設定手段１２が物件の検索条件を設定する。候補物件
概略抽出手段１３は、検索条件により複数の物件データ
ベース４をアクセスし複数の候補物件を抽出する。候補
物件詳細検索手段１７は、顧客情報記憶手段１４の顧客
情報、金融情報データベース１５の金融情報、地図デー
タベース１６の地図データを参照して、ローン支払条
件、通勤時間条件、周辺環境条件により候補物件を絞り
込み、候補物件確定手段１８が候補物件を確定する。

Description

【発明の詳細な説明】

【０００１】

【発明の属する技術分野】この発明はネットワークを利
用した不動産流通システムに関するものである。

【０００２】

【従来の技術】図６は従来の不動産流通システムを示す
図であり、売主１は、所有している住宅や土地等の物件
を、不動産業者２ａを通じて、不動産業者２ａが属して
いる流通機構に設置されている物件データベース４に登
録する。顧客３は不動産業者２ｂを通じて、不動産業者
２ｂが属している物件データベース４に登録されている
物件の中から所望の物件を検索する。顧客３の購入条件
に合致する物件が存在する場合には、不動産業者２ａ，
２ｂが販売価格等の交渉を行い、売主１及び顧客３は販
売契約を行う。

【０００３】

【発明が解決しようとする課題】従来の不動産流通シス
テムは以上のように構成されているので、顧客３にとっ
ては、所望の種々の条件に合致した物件を効率良く見つ
け出すということが困難であり、所望の種々の条件に合
致した物件を見つけ出すまでには、異なる物件データベ
ース４を設置している流通機構の数多くの不動産業者２
をまわらなければならないという課題があった。

【０００４】また、売主１にとっては、販売希望の物件
を物件データベース４に登録しておいても、限られた範
囲の流通機構に設置されている物件データベース４で
は、顧客３からアクセスされる頻度が少なく、早期に販
売することが困難であり、不動産業者２にとっては、顧
客当たりの成約率が悪く、契約成立まで多くの手間と時
間がかかるという課題があった。

【０００５】上記課題を解決するものとして、例えば、
特開平１０−６３７３１号公報に開示された「住宅情報
提示システム」がある。この住宅情報提示システムは、
顧客が豊富な周辺情報と詳細情報を持った住宅情報デー
タベースをリアルタイムでアクセス可能とし、広域マッ
プの表示画面上に登録されている物件が存在する複数の
エリアを表示し、間取り、価格、エリアの検索条件を入
力することにより、条件に合う物件の存在位置を詳細マ
ップで表示することにより、自宅に居ながら効率的に所
望の住宅を探すものである。

【０００６】しかし、上記公報に開示された住宅情報提
示システムでは、顧客が間取り、価格、通勤時間により
検索して候補を抽出し、ローンの支払シミュレーショ
ン、周辺情報の確認等が行えるが、全ての条件に合う物
件を探し出すまでには、顧客は何度も検索の試行錯誤を
行わなければならないという課題があった。

【０００７】この発明は上記のような課題を解決するた
めになされたもので、顧客にとっては検索の試行錯誤を
せずに、種々の購入希望条件に合致した物件を効率良く
見つけ出すことができると共に、売主にとっては販売希
望の物件を早期に販売することが可能であり、不動産業
者にとっては顧客当たりの成約率が良く、契約成立まで
多くの手間と時間を節約できる不動産流通システムを得
ることを目的とする。

【０００８】

【課題を解決するための手段】この発明に係る不動産流
通システムは、顧客がネットワークを介して希望する住
宅や土地等の不動産業者が取り扱う物件を検索する物件
検索装置を備えたものにおいて、上記物件検索装置が、
上記顧客により記述された購入希望条件と顧客情報を解
析する顧客条件解析手段と、上記顧客条件解析手段の解
析結果により物件の検索条件を設定する検索条件設定手
段と、上記検索条件設定手段が設定した検索条件に、あ
る程度の幅を持たせた拡張された検索条件により、上記
ネットワークに接続された物件を登録している複数の物
件データベースをアクセスし、登録されている物件の中
から複数の候補物件を抽出する候補物件概略抽出手段
と、上記顧客条件解析手段が解析した、上記顧客の顧客
情報を記憶する顧客情報記憶手段と、金融機関の金融情
報を登録している金融情報データベースと、物件が存在
する地図データを登録している地図データベースと、上
記候補物件概略抽出手段が抽出した複数の候補物件につ
いて、上記金融情報データベースと上記地図データベー
スを参照して、ローン支払条件、通勤時間条件、周辺環
境条件により、詳細に検索して候補物件を絞り込む候補
物件詳細検索手段と、上記検索条件設定手段が設定した
検索条件を参照して、上記候補物件詳細検索手段が絞り
込んだ候補物件から、上記顧客が希望する候補物件を順
位付けして確定し、上記ネットワークを介して上記顧客
に確定した候補物件を通知する候補物件確定手段とを備
えたものである。

【０００９】この発明に係る不動産流通システムは、顧
客がネットワークを介して希望する住宅や土地等の不動
産業者が取り扱う物件を検索する物件検索装置を備えた
ものにおいて、上記物件検索装置が、上記ネットワーク
に接続された物件を登録している複数の物件データベー
スから、物件をリアルタイムに登録する物件統合データ
ベースと、上記複数の物件データベースに登録されてい
る物件と、その物件を取り扱う上記不動産業者との対応
を示す物件／不動産業者対応リストと、上記顧客により
記述された購入希望条件と顧客情報を解析する顧客条件
解析手段と、上記顧客条件解析手段の解析結果により物
件の検索条件を設定する検索条件設定手段と、上記検索
条件設定手段が設定した検索条件に、ある程度の幅を持
たせた拡張された検索条件により、上記物件統合データ
ベースをアクセスし、登録されている物件の中から複数
の候補物件を抽出する候補物件概略抽出手段と、上記顧
客条件解析手段が解析した、上記顧客の顧客情報を記録
する顧客情報記憶手段と、金融機関の金融情報を登録し
ている金融情報データベースと、物件が存在する地図デ
ータを登録している地図データベースと、上記候補物件
概略抽出手段が抽出した複数の候補物件について、上記
金融情報データベースと上記地図データベースを参照し
て、ローン支払条件、通勤時間条件、周辺環境条件によ
り、詳細に検索して候補物件を絞り込む候補物件詳細検
索手段と、上記検索条件設定手段が設定した検索条件を
参照して、上記候補物件詳細検索手段が絞り込んだ候補
物件から、上記顧客が希望する候補物件を順位付けして
確定し、上記物件／不動産業者対応リストを参照して、
確定した候補物件を取り扱う不動産業者を選択し、上記
ネットワークを介して上記顧客に確定した候補物件と選
択した不動産業者を通知する候補物件確定手段とを備え
たものである。

【００１０】この発明に係る不動産流通システムは、候
補物件確定手段が、物件統合データベースに登録されて
いる物件の中で、順位付けして確定した候補物件に対し
て、他の顧客からのアクセスができないようにアクセス
禁止フラグを設定するものである。

【００１１】この発明に係る不動産流通システムは、顧
客条件解析手段が顧客により自然言語で記述された購入
希望条件と顧客情報を解析するものである。

【００１２】この発明に係る不動産流通システムは、顧
客条件解析手段が、自然言語で記述された購入希望条件
について、優先順位が記述されていなければ、自然言語
の記述内容を解析し、重要度を示す単語により購入希望
条件の優先順位を判断するものである。

【００１３】この発明に係る不動産流通システムは、検
索条件設定手段が、購入希望条件に優先順位がつけられ
ている場合には、その優先順位を使用し、優先順位がつ
けられていない場合には、顧客条件解析手段が判断した
優先順位を使用し、顧客条件解析手段が優先順位を判断
できない場合には、記述されている購入希望条件の記述
順序により、購入希望条件の優先順位を決定するもので
ある。

【００１４】この発明に係る不動産流通システムは、候
補物件詳細検索手段が、候補物件概略抽出手段が抽出し
た複数の候補物件の中から、顧客情報記憶手段に記憶さ
れている顧客情報と金融情報データベースに登録されて
いる金融情報を参照して、検索条件設定手段が設定した
ローン支払条件を満たす複数の候補物件を絞り込むロー
ン支払条件検索手段と、上記候補物件概略抽出手段が抽
出した複数の候補物件の中から、地図データベースに登
録されている地図データを参照して、上記検索条件設定
手段が設定した通勤時間条件により経路探索を行って複
数の候補物件を絞り込む通勤時間条件検索手段と、上記
候補物件概略抽出手段が抽出した複数の候補物件の中か
ら、地図データベースに登録されている地図データを参
照して、上記検索条件設定手段が設定した周辺環境条件
を満たす複数の候補物件を絞り込む周辺環境条件検索手
段とを備えたものである。

【００１５】この発明に係る不動産流通システムは、ロ
ーン支払条件検索手段が、顧客情報記憶手段に記憶され
ている顧客情報を参照し、顧客の将来の収入と支出のシ
ミュレートを行い、検索条件設定手段が設定したローン
支払条件の適否を判断し、不適切な場合には、適切なロ
ーン支払条件を再設定して候補物件を絞り込むものであ
る。

【００１６】この発明に係る不動産流通システムは、ロ
ーン支払条件検索手段が、ローン支払条件を満たす候補
物件がない場合には、設定されたローン支払条件に近い
物件を抽出するものである。

【００１７】この発明に係る不動産流通システムは、通
勤時間条件検索手段が、通勤時間条件を満たす候補物件
がない場合には、設定された通勤時間条件に近い物件を
抽出するものである。

【００１８】この発明に係る不動産流通システムは、周
辺環境条件検索手段が、顧客の購入希望条件により検索
条件設定手段が設定した、生活する上で付近に存在する
と便利な施設までの最大限度距離と、付近に存在して欲
しくない施設までの最小限度距離により、候補物件概略
抽出手段が抽出した複数の候補物件を絞り込むものであ
る。

【００１９】この発明に係る不動産流通システムは、地
図データベースに都市計画等の将来情報を登録し、周辺
環境条件検索手段が、上記地図データベースに登録され
ている都市計画等の将来情報を参照して、周辺環境条件
を満たす複数の候補物件を絞り込むものである。

【００２０】この発明に係る不動産流通システムは、周
辺環境条件検索手段が、周辺環境条件を満たす候補物件
がない場合には、設定された周辺環境条件に近い物件を
抽出するものである。

【００２１】この発明に係る不動産流通システムは、顧
客がネットワークを介して希望する住宅や土地等の不動
産業者が取り扱う物件を検索する物件検索装置を備えた
ものにおいて、上記顧客の購入希望の物件が見つかった
ときに、上記物件検索装置を管理するシステム管理業者
に物件確保料を支払い、成約時には、上記システム管理
業者が上記不動産業者を介して、上記物件確保料を上記
顧客にキャッシュバックするものである。

【００２２】

【発明の実施の形態】以下、この発明の実施の一形態を
説明する。 実施の形態１．図１はこの発明の実施の形態１による不
動産流通システムの構成を示すブロック図である。図に
おいて、１は所有している住宅や土地等の物件の売却を
希望している売主、２は売主１が売却希望の物件を取り
扱う不動産業者、３は物件の購入を希望している顧客、
４は不動産業者２が属している流通機構に設置され、売
主１が売却を希望している物件を登録している物件デー
タベース、５は売主１、不動産業者２、顧客３、物件デ
ータベース４を通信接続しているネットワークである。
ネットワーク５には、売主１、不動産業者２、顧客３、
物件データベース４が、それぞれ複数接続されているも
のとする。

【００２３】また、図１において、７はシステム管理業
者６により管理され、ネットワーク５を介して、顧客３
が希望する物件を検索する物件検索装置である。物件検
索装置７において、１１はネットワーク５を介して送信
された、顧客３が自然言語で記述した購入希望条件と顧
客情報を解析する顧客条件解析手段、１２は顧客条件解
析手段１１の解析結果により物件の検索条件を設定する
検索条件設定手段、１３は検索条件設定手段１２が設定
した検索条件にある程度の幅を持たせた拡張された検索
条件により、ネットワーク５を介して、複数の物件デー
タベース４をアクセスし、登録されている物件の中から
複数の候補物件を抽出する候補物件概略抽出手段であ
る。

【００２４】また、物件検索装置７において、１４は顧
客条件解析手段１１が解析した、顧客３の氏名と年齢、
家族構成と年齢、年収、物件購入時の頭金、取り引き金
融機関等の顧客情報を記憶する顧客情報記憶手段、１５
は顧客３に資金を融資する金融機関の融資額限度、返済
期間、貸付金利等の金融情報を登録している金融情報デ
ータベース、１６は物件が存在する地図データと共に将
来の都市計画等の将来情報を登録している地図データベ
ースである。

【００２５】さらに、物件検索装置７において、１７は
候補物件概略抽出手段１３が抽出した複数の候補物件に
ついて、ローン支払条件、通勤時間条件、周辺環境条件
により、詳細に検索して候補物件を絞り込む候補物件詳
細検索手段、１８は検索条件設定手段１２が設定した検
索条件を参照して、候補物件詳細検索手段１７が絞り込
んだ候補物件から、顧客３が希望する候補物件を順位付
けして確定し、ネットワーク５を介して顧客３に確定し
た候補物件を通知する候補物件確定手段である。

【００２６】候補物件詳細検索手段１７において、３１
は候補物件概略抽出手段１３が抽出した複数の候補物件
の中から、顧客情報記憶手段１４に記憶されている顧客
情報と金融情報データベース１５に登録されている金融
情報を参照して、検索条件設定手段１２が設定したロー
ン支払条件を満たす複数の候補物件を絞り込むローン支
払条件検索手段である。

【００２７】また、候補物件詳細検索手段１７におい
て、３２は候補物件概略抽出手段１３が抽出した複数の
候補物件の中から、地図データベース１６に登録してい
る地図データを参照して、検索条件設定手段１２が設定
した通勤時間条件により経路探索を行って複数の候補物
件を絞り込む通勤時間条件検索手段である。

【００２８】さらに、候補物件詳細検索手段１７におい
て、３３は候補物件概略抽出手段１３が抽出した複数の
候補物件の中から、地図データベース１６に登録されて
いる地図データと都市計画等の将来情報を参照して、検
索条件設定手段１２が設定した周辺環境条件を満たす複
数の候補物件を絞り込む周辺環境条件検索手段である。

【００２９】次に動作について説明する。図２はこの発
明の実施の形態１による不動産流通システムの処理の流
れを示すフローチャートである。ステップＳＴ１におい
て、顧客３は、ネットワーク５を介してシステム管理業
者６が管理する物件検索装置７に、購入希望の物件につ
いての購入希望条件と顧客情報を送信する。この場合、
顧客３は、購入希望条件と顧客情報を特定のフォーマッ
トで記述するのではなく、電子メールのように自然言語
によるテキストで記述する。

【００３０】記述する購入希望条件としては、１戸建て
やマンション等の物件の種類、物件の販売価格、新築や
築年数を含んだ中古の区別、間取り、住居面積、物件の
立地エリア、ローンの月返済額や返済期間、通勤時間、
コンビニ・スーパーマーケット・学校・銀行等の生活す
る上で付近に存在すると便利な施設までの最大限度距離
や、幹線道路・ゴミ消却場・工場等の付近に存在して欲
しくない施設までの最小限度距離等の周辺環境等であ
る。また、顧客３は、この周辺環境として、将来の都市
計画等も含めても良い。さらに、顧客３は購入希望条件
の優先順位を指定しても良い。

【００３１】また、記述する顧客情報としては、顧客３
の氏名と年齢、家族構成と年齢、年収、物件購入時の頭
金、取り引き金融機関等であり、預金高や家計簿情報も
含めても良い。

【００３２】ステップＳＴ２において、物件検索装置７
の顧客条件解析手段１１は、顧客３から送信された、自
然言語で記述された購入希望条件と顧客情報を解析し、
顧客情報を所定のフォーマットに変換すると共に、購入
希望条件を、顧客情報記憶手段１４、物件データベース
４、金融情報データベース１５、地図データベース１６
に記憶又は登録されている各データと比較できるフォー
マットに変換する。

【００３３】また、顧客条件解析手段１１は、自然言語
で記述された購入希望条件について、優先順位が記述さ
れていなければ、自然言語の記述内容を解析し、重要度
を示す形容詞等の単語により購入希望条件の優先順位を
判断する。そのため、顧客は購入希望条件について、特
定のフォーマットを意識することなく、通常の文章で表
現することができる。

【００３４】ステップＳＴ３において、顧客条件解析手
段１１は、解析し所定のフォーマットに変換した顧客情
報を顧客情報記憶手段１４に記憶する。

【００３５】ステップＳＴ４において、検索条件設定手
段１２は、顧客条件解析手段１１により解析され、各デ
ータと比較できるフォーマットに変換された購入希望条
件を、優先順位をつけて検索条件として設定する。この
とき、検索条件設定手段１２は、購入希望条件に優先順
位がつけられている場合には、その優先順位を使用する
が、また、優先順位がつけられていない場合には、顧客
条件解析手段１１が判断した優先順位を使用し、さら
に、優先順位がつけられておらず、顧客条件解析手段１
１が優先順位を判断できない場合には、記述されている
購入希望条件の記述順序により優先順位を決定する。ま
た、検索条件設定手段１２は、例えば、顧客の購入希望
条件により、生活する上で付近に存在すると便利な施設
までの最大限度距離と、付近に存在して欲しくない施設
までの最小限度距離についても設定する。

【００３６】ステップＳＴ５において、候補物件概略抽
出手段１３は、検索条件設定手段１２が設定した検索条
件に、ある程度の幅を持たせた拡張された検索条件によ
り、ネットワーク５を介して複数の物件データベース４
をアクセスし、登録されている物件の中から複数の候補
物件を抽出する。この場合の検索条件の項目としては、
例えば、１戸建てやマンション等の物件の種類、物件の
販売価格、新築や築年数を含む中古の区別、間取り、住
居面積、物件の立地エリア等の基本的な項目とする。

【００３７】この場合の拡張された検索条件としては、
販売価格や、中古の場合の築年数や、住居面積等の数値
で指定された検索条件の場合には、例えば、＋１０％〜
−１０％の幅を持たせたり、物件の立地エリアの場合に
は、指定された立地エリア付近のエリアも含めるものと
する。ここで、拡張された検索条件を使用するのは、顧
客３の購入希望条件を全て満足する物件が抽出できない
場合でも、優先順位の低い検索条件については、範囲外
の物件を顧客３に提示できるようにすることにより、顧
客３が購入希望条件を変更して何度も検索の試行錯誤を
繰り返すことを防いでいる。

【００３８】ステップＳＴ６において、候補物件詳細検
索手段１７のローン支払条件検索手段３１は、候補物件
概略抽出手段１３が抽出した複数の候補物件の中から、
顧客情報記憶手段１４に記憶されている顧客情報と金融
情報データベース１５に登録されている金融情報を参照
して、検索条件設定手段１２が設定したローン支払条件
を満たす複数の候補物件を絞り込み、絞り込んだ複数の
候補物件を候補物件確定手段１８に通知する。このと
き、ローン支払条件検索手段３１は、ローン支払条件を
満たす候補物件がない場合には、設定されたローン支払
条件にできるだけ近い物件を抽出して、候補物件確定手
段１８に通知する。これは、顧客３が購入希望条件を変
更して何度も検索の試行錯誤を繰り返すことを防いでい
る。

【００３９】ステップＳＴ７において、候補物件詳細検
索手段１７の通勤時間条件検索手段３２は、候補物件概
略抽出手段１３が抽出した複数の候補物件の中から、地
図データベース１６に登録されている地図データを参照
して、検索条件設定手段１２が設定した通勤時間条件に
より経路探索を行って複数の候補物件を絞り込み、絞り
込んだ複数の候補物件を候補物件確定手段１８に通知す
る。このとき、通勤時間条件検索手段３２は、通勤時間
条件を満たす候補物件がない場合には、設定された通勤
時間条件にできるだけ近い物件を抽出して、候補物件確
定手段１８に通知する。これは、顧客３が購入希望条件
を変更して何度も検索の試行錯誤を繰り返すことを防い
でいる。

【００４０】ステップＳＴ８において、候補物件詳細検
索手段１７の周辺環境条件検索手段３３は、候補物件概
略抽出手段１３が抽出した複数の候補物件の中から、地
図データベース１６に登録されている地図データと都市
計画等の将来情報を参照して、検索条件設定手段１２が
設定した周辺環境条件を満たす複数の候補物件を絞り込
み、絞り込んだ複数の候補物件を候補物件確定手段１８
に通知する。このとき、周辺環境条件検索手段３３は、
周辺環境条件を満たす候補物件がない場合には、設定さ
れた周辺環境条件にできるだけ近い物件を抽出して、候
補物件確定手段１８に通知する。これは、顧客３が購入
希望条件を変更して何度も検索の試行錯誤を繰り返すこ
とを防いでいる。

【００４１】ここで、周辺環境条件検索手段３３は、例
えば、顧客の購入希望条件により検索条件設定手段１２
が設定した、生活する上で付近に存在すると便利な施設
までの最大限度距離と、付近に存在して欲しくない施設
までの最小限度距離により、候補物件概略抽出手段１３
が抽出した複数の候補物件を絞り込む。

【００４２】ステップＳＴ９において、候補物件確定手
段１８は、検索条件設定手段１２が設定した検索条件を
参照して、候補物件詳細検索手段１７が絞り込んだ候補
物件から、顧客３が希望する候補物件を順位付けして確
定する。

【００４３】ステップＳＴ１０において、候補物件確定
手段１８は、ネットワーク５を介して確定した候補物件
を顧客３に通知する。

【００４４】図３はこの発明の実施の形態１による不動
産流通システムに係る料金の流れを説明する図である。
顧客３は物件検索装置７を利用した場合には、システム
管理業者６に対してシステム利用料を支払う。これ
は、顧客３が希望する物件を、数多くの物件の中から迅
速に容易に探し出すことへの対価であり、システム管理
業者６がシステムの運用、管理に使用する。

【００４５】顧客３は購入希望の物件が見つかったとき
に、システム管理業者６に対して物件を確保するための
物件確保料を支払う。これは成約時に顧客３へのキャ
ッシュバック原資として不動産業者２に支払うもので
ある。

【００４６】顧客３は成約時には不動産業者２に対して
仲介手数料を支払う。これは顧客３が希望に合致した
物件を購入できたことへの対価である。また、不動産業
者２はシステム管理業者６に対して、成功報酬料を支
払う。これは、不動産業者２として、購入する可能性が
高い顧客３を扱うことで、仲介業務の効率が上がったこ
とへの対価である。

【００４７】不動産業者２は顧客３に対して、システム
管理業者６からのキャッシュバック原資により、キャ
ッシュバックを支払う。これは不動産業者２として、
購入する可能性が高い顧客３を扱うことで、仲介業務の
効率が上がったことへの対価である。そのため、顧客３
は物件確保料を物件の購入資金を充当することがで
き、システム管理業者６や不動産業者２は顧客３の増加
を見込めることになる。

【００４８】この実施の形態では、候補物件詳細検索手
段１７が、候補物件概略抽出手段１３が抽出した複数の
候補物件について、ローン支払条件、通勤時間条件、周
辺環境条件により、詳細に検索して候補物件を絞り込ん
でいるが、顧客３の希望条件に対応して、いずれの条件
のうちの１つ又は２つの条件により検索しても良い。

【００４９】また、この実施の形態では、ローン支払条
件検索手段３１は、検索条件設定手段１２が顧客３の購
入希望条件により設定したローン支払条件により、候補
物件を絞り込んでいるが、ローン支払条件検索手段３１
が顧客情報記憶手段１４に記憶されている顧客情報のう
ち、顧客３の年齢、家族構成、家族の年齢、預金高、家
計簿情報等を参照して、将来の収入と支出のシミュレー
トを行い、検索条件設定手段１２が設定したローン支払
条件の適否を判断し、不適切な場合には、適切なローン
支払条件を再設定して候補物件を絞り込んでも良い。こ
の場合、候補物件確定手段１８が、ローン支払いに関す
る顧客３の購入希望条件が不適切であり、ローン支払条
件を見直していることを顧客３に通知する。このことに
より、顧客は安心してこの不動産流通システムを利用す
ることができる。

【００５０】この実施の形態では、物件の販売、購入を
対象にした不動産流通システムであるが、物件の賃貸を
対象にした不動産流通システムにも適用できる。この場
合、ローン支払条件を、家賃条件に置き換えれば良い。

【００５１】以上のように、この実施の形態１によれ
ば、顧客３にとっては物件の検索の試行錯誤をせずに、
種々の購入希望条件に合致した物件を効率良く見つけ出
すことができると共に、売主１にとっては販売希望の物
件を早期に販売することが可能であり、不動産業者２に
とっては顧客３当たりの成約率が良く、契約成立まで多
くの手間と時間を節約できるという効果が得られる。

【００５２】実施の形態２．図４はこの発明の実施の形
態２による不動産流通システムの構成を示すブロック図
であり、物件検索装置７において、１９はネットワーク
５に接続されている複数の物件データベース４に登録さ
れている物件を、リアルタイムに統合して登録している
物件統合データベース、２０は物件統合データベース１
９に登録されている物件を取り扱う不動産業者をリスト
にした物件／不動産業者対応リストであり、その他の構
成は、実施の形態１の図１と同等である。

【００５３】次に動作について説明する。図５はこの発
明の実施の形態２による不動産流通システムの処理の流
れを示すフローチャートである。ここで、物件統合デー
タベース１９に登録されている物件、及び物件／不動産
業者対応リスト２０に登録されている不動産業者３は、
リアルタイムに更新されている。ステップＳＴ２１から
ステップＳＴ２４までは、実施の形態１の図２における
ステップＳＴ１からステップＳＴ４までと同様である。

【００５４】ステップＳＴ２５において、候補物件概略
抽出手段１３は、検索条件設定手段１２が設定した検索
条件に、ある程度の幅を持たせた拡張された検索条件に
より、物件統合データベース１９をアクセスし、登録さ
れている物件の中から複数の候補物件を抽出する。この
場合の検索条件の項目や、拡張された検索条件について
は、実施の形態１と同様である。

【００５５】ステップＳＴ２６からステップＳＴ２９ま
では、実施の形態１の図２におけるステップＳＴ６から
ステップＳＴ９までと同様である。ステップＳＴ３０に
おいて、候補物件確定手段１８は、物件統合データベー
ス１９に登録されている物件の中で、順位付けして確定
した候補物件に対して、他の顧客からのアクセスができ
ないように、アクセス禁止フラグを設定する。

【００５６】ステップＳＴ３１において、候補物件確定
手段１８は、物件／不動産業者対応リスト２０を参照
し、順位付けして確定した候補物件を取り扱う不動産業
者２を選択する。この場合、例えば、顧客３の居住地に
一番近い不動産業者２を選択する。

【００５７】ステップＳＴ３２において、候補物件確定
手段１８は、ネットワーク５を介して確定した候補物件
と選択した不動産業者２を顧客３に通知する。

【００５８】以上のように、この実施の形態２によれ
ば、実施の形態１と同様の効果が得られると共に、確定
した候補物件にアクセス禁止フラグを設定することによ
り、顧客３は候補物件の優先的購入権を確保できるとい
う効果が得られる。

【００５９】また、この実施の形態２によれば、確定し
た候補物件を取り扱う不動産業者２を顧客３に通知する
ことにより、顧客３が迅速に不動産業者２に連絡を取る
ことができ、不動産流通に係る一連の処理を効率的に行
うことができるという効果が得られる。

【００６０】

【発明の効果】以上のように、この発明によれば、物件
検索装置が、顧客により記述された購入希望条件と顧客
情報を解析する顧客条件解析手段と、上記解析結果によ
り物件の検索条件を設定する検索条件設定手段と、拡張
された検索条件により、複数の物件データベースをアク
セスし、登録されている物件の中から複数の候補物件を
抽出する候補物件概略抽出手段と、複数の候補物件につ
いて、金融情報データベースと地図データベースを参照
して、ローン支払条件、通勤時間条件、周辺環境条件に
より、詳細に検索して候補物件を絞り込む候補物件詳細
検索手段と、絞り込んだ候補物件から、顧客が希望する
候補物件を順位付けして確定し、顧客に通知する候補物
件確定手段とを備えたことにより、顧客にとっては物件
の検索の試行錯誤をせずに、種々の購入希望条件に合致
した物件を効率良く見つけ出すことができると共に、売
主にとっては販売希望の物件を早期に販売することが可
能であり、不動産業者にとっては顧客当たりの成約率が
良く、契約成立まで多くの手間と時間を節約できるとい
う効果がある。

【００６１】この発明によれば、物件検索装置が、複数
の物件データベースから、物件をリアルタイムに登録す
る物件統合データベースと、登録されている物件と、そ
の物件を取り扱う不動産業者との対応を示す物件／不動
産業者対応リストと、顧客により記述された購入希望条
件と顧客情報を解析する顧客条件解析手段と、上記解析
結果により物件の検索条件を設定する検索条件設定手段
と、拡張された検索条件により、物件統合データベース
をアクセスし、登録されている物件の中から複数の候補
物件を抽出する候補物件概略抽出手段と、抽出した複数
の候補物件について、金融情報データベースと地図デー
タベースを参照して、ローン支払条件、通勤時間条件、
周辺環境条件により、詳細に検索して候補物件を絞り込
む候補物件詳細検索手段と、絞り込んだ候補物件から、
顧客が希望する候補物件を順位付けして確定し、物件／
不動産業者対応リストを参照して、確定した候補物件を
取り扱う不動産業者を選択し、顧客に確定した候補物件
と選択した不動産業者を通知する候補物件確定手段とを
備えたことにより、顧客にとっては物件の検索の試行錯
誤をせずに、種々の購入希望条件に合致した物件を効率
良く見つけ出すことができ、売主にとっては販売希望の
物件を早期に販売することが可能であり、不動産業者に
とっては顧客当たりの成約率が良く、契約成立まで多く
の手間と時間を節約できると共に、顧客が迅速に不動産
業者に連絡を取ることができ、不動産流通に係る一連の
処理を効率的に行うことができるという効果がある。

【００６２】この発明によれば、候補物件確定手段が、
物件統合データベースに登録されている物件の中で、順
位付けして確定した候補物件に対して、他の顧客からの
アクセスができないようにアクセス禁止フラグを設定す
ることにより、顧客は確定した候補物件の優先的購入権
を確保できるという効果がある。

【００６３】この発明によれば、顧客条件解析手段が顧
客により自然言語で記述された購入希望条件と顧客情報
を解析することにより、顧客は購入希望条件を特定のフ
ォーマットを意識することなく、通常の文章で表現する
ことができるという効果がある。

【００６４】この発明によれば、顧客条件解析手段が、
自然言語で記述された購入希望条件について、優先順位
が記述されていなければ、自然言語の記述内容を解析
し、重要度を示す単語により購入希望条件の優先順位を
判断することにより、顧客は購入希望条件を特定のフォ
ーマットを意識することなく、通常の文章で表現するこ
とができるという効果がある。

【００６５】この発明によれば、検索条件設定手段が、
購入希望条件に優先順位がつけられている場合には、そ
の優先順位を使用し、優先順位がつけられていない場合
には、顧客条件解析手段が判断した優先順位を使用し、
顧客条件解析手段が優先順位を判断できない場合には、
記述されている購入希望条件の記述順序により、購入希
望条件の優先順位を決定することにより、顧客は購入希
望条件を特定のフォーマットを意識することなく、通常
の文章で表現することができるという効果がある。

【００６６】この発明によれば、候補物件詳細検索手段
が、抽出した複数の候補物件の中から、顧客情報と金融
情報を参照して、設定したローン支払条件を満たす複数
の候補物件を絞り込むローン支払条件検索手段と、抽出
した複数の候補物件の中から、地図データを参照して設
定した通勤時間条件により経路探索を行って複数の候補
物件を絞り込む通勤時間条件検索手段と、複数の候補物
件の中から、地図データを参照して、設定した周辺環境
条件を満たす複数の候補物件を絞り込む周辺環境条件検
索手段とを備えたことにより、顧客にとっては物件の検
索の試行錯誤をせずに、種々の購入希望条件に合致した
物件を効率良く見つけ出すことができるという効果があ
る。

【００６７】この発明によれば、ローン支払条件検索手
段が、顧客情報を参照し、顧客の将来の収入と支出のシ
ミュレートを行い、設定したローン支払条件の適否を判
断し、不適切な場合には、適切なローン支払条件を再設
定して候補物件を絞り込むことにより、顧客は安心して
この不動産流通システムを利用することができるという
効果がある。

【００６８】この発明によれば、ローン支払条件検索手
段が、ローン支払条件を満たす候補物件がない場合に
は、設定されたローン支払条件に近い物件を抽出するこ
とにより、顧客にとっては物件の検索の試行錯誤をせず
に、種々の購入希望条件に合致した物件を効率良く見つ
け出すことができるという効果がある。

【００６９】この発明によれば、通勤時間条件検索手段
が、通勤時間条件を満たす候補物件がない場合には、設
定された通勤時間条件に近い物件を抽出することによ
り、顧客にとっては物件の検索の試行錯誤をせずに、種
々の購入希望条件に合致した物件を効率良く見つけ出す
ことができるという効果がある。

【００７０】この発明によれば、周辺環境条件検索手段
が、顧客の購入希望条件により検索条件設定手段が設定
した、生活する上で付近に存在すると便利な施設までの
最大限度距離と、付近に存在して欲しくない施設までの
最小限度距離により、抽出した複数の候補物件を絞り込
むことにより、顧客にとっては物件の検索の試行錯誤を
せずに、種々の購入希望条件に合致した物件を効率良く
見つけ出すことができるという効果がある。

【００７１】この発明によれば、周辺環境条件検索手段
が、地図データベースに登録されている都市計画等の将
来情報を参照して、周辺環境条件を満たす複数の候補物
件を絞り込むことにより、顧客は将来の周辺環境も考慮
して、希望の物件を見つけることができるという効果が
ある。

【００７２】この発明によれば、周辺環境条件検索手段
が、周辺環境条件を満たす候補物件がない場合には、設
定された周辺環境条件に近い物件を抽出することによ
り、顧客にとっては物件の検索の試行錯誤をせずに、種
々の購入希望条件に合致した物件を効率良く見つけ出す
ことができるという効果がある。

【００７３】この発明によれば、顧客の購入希望の物件
が見つかったときに、システム管理業者に物件確保料を
支払い、成約時には、システム管理業者が不動産業者を
介して、物件確保料を顧客にキャッシュバックすること
により、顧客は物件確保料を物件の購入資金に充当する
ことができ、システム管理業者や不動産業者は顧客の増
加を見込めるという効果がある。

【図面の簡単な説明】

【図１】 この発明の実施の形態１による不動産流通シ
ステムの構成を示すブロック図である。

【図２】 この発明の実施の形態１による不動産流通シ
ステムの処理の流れを示すフローチャートである。

【図３】 この発明の実施の形態１による不動産流通シ
ステムに係る料金の流れを説明する図である。

【図４】 この発明の実施の形態２による不動産流通シ
ステムの構成を示すブロック図である。

【図５】 この発明の実施の形態２による不動産流通シ
ステムの処理の流れを示すフローチャートである。

【図６】 従来の不動産流通システムの構成を示す図で
ある。

【符号の説明】

１ 売主、２ 不動産業者、３ 顧客、４ 物件データ
ベース、５ ネットワーク、６ システム管理業者、７
物件検索装置、１１ 顧客条件解析手段、１２ 検索
条件設定手段、１３ 候補物件概略抽出手段、１４ 顧
客情報記憶手段、１５ 金融情報データベース、１６
地図データベース、１７ 候補物件詳細検索手段、１８
候補物件確定手段、１９ 物件統合データベース、２
０ 物件／不動産業者対応リスト、３１ ローン支払条
件検索手段、３２ 通勤時間条件検索手段、３３ 周辺
環境条件検索手段。

───────────────────────────────────────────────────── フロントページの続き (51)Int.Cl.⁷ 識別記号 ＦＩ テーマコート゛(参考） Ｇ０６Ｆ 17/30 １７０ Ｇ０６Ｆ 17/30 １７０Ｚ ３４０ ３４０Ａ ３４０Ｚ

Claims (14)

【特許請求の範囲】
1. 【請求項１】 顧客がネットワークを介して希望する住
   宅や土地等の不動産業者が取り扱う物件を検索する物件
   検索装置を備えた不動産流通システムにおいて、 上記物件検索装置が、 上記顧客により記述された購入希望条件と顧客情報を解
   析する顧客条件解析手段と、 上記顧客条件解析手段の解析結果により物件の検索条件
   を設定する検索条件設定手段と、 上記検索条件設定手段が設定した検索条件に、ある程度
   の幅を持たせた拡張された検索条件により、上記ネット
   ワークに接続された物件を登録している複数の物件デー
   タベースをアクセスし、登録されている物件の中から複
   数の候補物件を抽出する候補物件概略抽出手段と、 上記顧客条件解析手段が解析した、上記顧客の顧客情報
   を記憶する顧客情報記憶手段と、 金融機関の金融情報を登録している金融情報データベー
   スと、 物件が存在する地図データを登録している地図データベ
   ースと、 上記候補物件概略抽出手段が抽出した複数の候補物件に
   ついて、上記金融情報データベースと上記地図データベ
   ースを参照して、ローン支払条件、通勤時間条件、周辺
   環境条件により、詳細に検索して候補物件を絞り込む候
   補物件詳細検索手段と、 上記検索条件設定手段が設定した検索条件を参照して、
   上記候補物件詳細検索手段が絞り込んだ候補物件から、
   上記顧客が希望する候補物件を順位付けして確定し、上
   記ネットワークを介して上記顧客に確定した候補物件を
   通知する候補物件確定手段とを備えたことを特徴とする
   不動産流通システム。
2. 【請求項２】 顧客がネットワークを介して希望する住
   宅や土地等の不動産業者が取り扱う物件を検索する物件
   検索装置を備えた不動産流通システムにおいて、 上記物件検索装置が、 上記ネットワークに接続された物件を登録している複数
   の物件データベースから、物件をリアルタイムに登録す
   る物件統合データベースと、 上記複数の物件データベースに登録されている物件と、
   その物件を取り扱う上記不動産業者との対応を示す物件
   ／不動産業者対応リストと、 上記顧客により記述された購入希望条件と顧客情報を解
   析する顧客条件解析手段と、 上記顧客条件解析手段の解析結果により物件の検索条件
   を設定する検索条件設定手段と、 上記検索条件設定手段が設定した検索条件に、ある程度
   の幅を持たせた拡張された検索条件により、上記物件統
   合データベースをアクセスし、登録されている物件の中
   から複数の候補物件を抽出する候補物件概略抽出手段
   と、 上記顧客条件解析手段が解析した、上記顧客の顧客情報
   を記録する顧客情報記憶手段と、 金融機関の金融情報を登録している金融情報データベー
   スと、 物件が存在する地図データを登録している地図データベ
   ースと、 上記候補物件概略抽出手段が抽出した複数の候補物件に
   ついて、上記金融情報データベースと上記地図データベ
   ースを参照して、ローン支払条件、通勤時間条件、周辺
   環境条件により、詳細に検索して候補物件を絞り込む候
   補物件詳細検索手段と、 上記検索条件設定手段が設定した検索条件を参照して、
   上記候補物件詳細検索手段が絞り込んだ候補物件から、
   上記顧客が希望する候補物件を順位付けして確定し、上
   記物件／不動産業者対応リストを参照して、確定した候
   補物件を取り扱う不動産業者を選択し、上記ネットワー
   クを介して上記顧客に確定した候補物件と選択した不動
   産業者を通知する候補物件確定手段とを備えたことを特
   徴とする不動産流通システム。
3. 【請求項３】 候補物件確定手段が、物件統合データベ
   ースに登録されている物件の中で、順位付けして確定し
   た候補物件に対して、他の顧客からのアクセスができな
   いようにアクセス禁止フラグを設定することを特徴とす
   る請求項２記載の不動産流通システム。
4. 【請求項４】 顧客条件解析手段が顧客により自然言語
   で記述された購入希望条件と顧客情報を解析することを
   特徴とする請求項１又は請求項２記載の不動産流通シス
   テム。
5. 【請求項５】 顧客条件解析手段が、自然言語で記述さ
   れた購入希望条件について、優先順位が記述されていな
   ければ、自然言語の記述内容を解析し、重要度を示す単
   語により購入希望条件の優先順位を判断することを特徴
   とする請求項４記載の不動産流通システム。
6. 【請求項６】 検索条件設定手段が、購入希望条件に優
   先順位がつけられている場合には、その優先順位を使用
   し、優先順位がつけられていない場合には、顧客条件解
   析手段が判断した優先順位を使用し、顧客条件解析手段
   が優先順位を判断できない場合には、記述されている購
   入希望条件の記述順序により、購入希望条件の優先順位
   を決定することを特徴とする請求項５記載の不動産流通
   システム。
7. 【請求項７】 候補物件詳細検索手段が、 候補物件概略抽出手段が抽出した複数の候補物件の中か
   ら、顧客情報記憶手段に記憶されている顧客情報と金融
   情報データベースに登録されている金融情報を参照し
   て、検索条件設定手段が設定したローン支払条件を満た
   す複数の候補物件を絞り込むローン支払条件検索手段
   と、 上記候補物件概略抽出手段が抽出した複数の候補物件の
   中から、地図データベースに登録されている地図データ
   を参照して、上記検索条件設定手段が設定した通勤時間
   条件により経路探索を行って複数の候補物件を絞り込む
   通勤時間条件検索手段と、 上記候補物件概略抽出手段が抽出した複数の候補物件の
   中から、地図データベースに登録されている地図データ
   を参照して、上記検索条件設定手段が設定した周辺環境
   条件を満たす複数の候補物件を絞り込む周辺環境条件検
   索手段とを備えたことを特徴とする請求項１又は請求項
   ２記載の不動産流通システム。
8. 【請求項８】 ローン支払条件検索手段が、 顧客情報記憶手段に記憶されている顧客情報を参照し、
   顧客の将来の収入と支出のシミュレートを行い、検索条
   件設定手段が設定したローン支払条件の適否を判断し、
   不適切な場合には、適切なローン支払条件を再設定して
   候補物件を絞り込むことを特徴とする請求項７記載の不
   動産流通システム。
9. 【請求項９】 ローン支払条件検索手段が、ローン支払
   条件を満たす候補物件がない場合には、設定されたロー
   ン支払条件に近い物件を抽出することを特徴とする請求
   項７記載の不動産流通システム。
10. 【請求項１０】 通勤時間条件検索手段が、通勤時間条
    件を満たす候補物件がない場合には、設定された通勤時
    間条件に近い物件を抽出することを特徴とする請求項７
    記載の不動産流通システム。
11. 【請求項１１】 周辺環境条件検索手段が、顧客の購入
    希望条件により検索条件設定手段が設定した、生活する
    上で付近に存在すると便利な施設までの最大限度距離
    と、付近に存在して欲しくない施設までの最小限度距離
    により、候補物件概略抽出手段が抽出した複数の候補物
    件を絞り込むことを特徴とする請求項７記載の不動産流
    通システム。
12. 【請求項１２】 地図データベースに都市計画等の将来
    情報を登録し、周辺環境条件検索手段が、上記地図デー
    タベースに登録されている都市計画等の将来情報を参照
    して、周辺環境条件を満たす複数の候補物件を絞り込む
    ことを特徴とする請求項７記載の不動産流通システム。
13. 【請求項１３】 周辺環境条件検索手段が、周辺環境条
    件を満たす候補物件がない場合には、設定された周辺環
    境条件に近い物件を抽出することを特徴とする請求項７
    記載の不動産流通システム。
14. 【請求項１４】 顧客がネットワークを介して希望する
    住宅や土地等の不動産業者が取り扱う物件を検索する物
    件検索装置を備えた不動産流通システムにおいて、 上記顧客の購入希望の物件が見つかったときに、上記物
    件検索装置を管理するシステム管理業者に物件確保料を
    支払い、成約時には、上記システム管理業者が上記不動
    産業者を介して、上記物件確保料を上記顧客にキャッシ
    ュバックすることを特徴とする不動産流通システム。