JP2020071591A - Aiを利用した不動産売却計画書オークションシステム - Google Patents
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- Management, Administration, Business Operations System, And Electronic Commerce (AREA)
Abstract
Description
(1)不動産の種別及び売却先候補を不動産情報として不動産情報取得部が、取得する不動産情報取得ステップと、
(2)情報データ収集部が、供給者情報に基づいて、当該不動産の種別及び売却先候補に応じた関連情報を売却先候補毎に収集する情報データ収集ステップと、
(3)情報選択部が、情報データ収集部が収集した関連情報のうち、適正な情報を選択する情報選択ステップと、
(4)不動産評価値算出部が、情報選択部が選択した関連情報に基づいて、不動産の評価値を売却先候補毎に算出する不動産評価値算出ステップと、
(5)種別に応じた不動産の評価値を売却先候補毎に区分して記述した売却計画書を、売却計画書作成部が作成する売却計画書作成ステップとを含む。
前記不動産の種別及び売却先候補を不動産情報として取得する不動産情報取得部と、
前記供給者情報に基づいて、当該不動産の種別及び売却先候補に応じた関連情報を前記売却先候補毎に収集する情報データ収集部と、
前記情報データ収集部が収集した関連情報のうち、適正な情報を選択する情報選択部と、
前記情報選択部が選択した関連情報に基づいて、前記不動産の評価値を前記売却先候補毎に算出する不動産評価値算出部と、
前記種別に応じた不動産の評価値を前記売却先候補毎に区分して記述した売却計画書を作成する売却計画書作成部と、
前記情報選択部に対して前記適正な情報を選択する人工知能と、
前記オークション制御部による競売の結果を教師データとして、前記人工知能を学習させる学習部と
を備えることを特徴とする。
前記不動産の種別及び売却先候補を不動産情報として不動産情報取得部が、取得する不動産情報取得ステップと、
情報データ収集部が、前記供給者情報に基づいて、当該不動産の種別及び売却先候補に応じた関連情報を前記売却先候補毎に収集する情報データ収集ステップと、
情報選択部が、前記情報データ収集部が収集した関連情報のうち、適正な情報を選択する情報選択ステップと、
不動産評価値算出部が、前記情報選択部が選択した関連情報に基づいて、前記不動産の評価値を前記売却先候補毎に算出する不動産評価値算出ステップと、
前記種別に応じた不動産の評価値を前記売却先候補毎に区分して記述した売却計画書を、売却計画書作成部が作成する売却計画書作成ステップと、
前記情報選択ステップにおいて、前記適正な情報を人工知能が選択する自動選択ステップと、
前記オークション制御ステップにおける競売の結果を教師データとして、学習部が、前記人工知能を学習させる学習ステップと
を含むことを特徴とする。
不動産を売却するための計画書を自動的に作成する不動産オークションプログラムであって、コンピューターを、
前記不動産の種別及び売却先候補を不動産情報として取得する不動産情報取得部と、
前記供給者情報に基づいて、当該不動産の種別及び売却先候補に応じた関連情報を前記売却先候補毎に収集する情報データ収集部と、
前記情報データ収集部が収集した関連情報のうち、適正な情報を選択する情報選択部と、
前記情報選択部が選択した関連情報に基づいて、前記不動産の評価値を前記売却先候補毎に算出する不動産評価値算出部と、
前記種別に応じた不動産の評価値を前記売却先候補毎に区分して記述した売却計画書を作成する売却計画書作成部と、
前記情報選択部に対して前記適正な情報を選択する人工知能と、
前記オークション制御部による競売の結果を教師データとして前記人工知能を学習させる学習部、
として機能させることを特徴とする。
○どのような人がどのように住みたいと思っているのか
○どのような法人がどのような地業をして収益を上げたいと思っているのか
○どのようなタイミングに情報公開をすべきなのか
○どのような資料(計画とコスト)を提供すれば予算限界まで出費して購入してくれるのか
○どのように買主に資産の魅力を伝え競争させれば高額で売却できるのか
などを徹底して追求し、物件毎に「不動産売却計画書」を策定する。この「不動産売却計画書」とは、買主の利用方法を模索し、どのような不動産業者や個人がその不動産をほしがっているかを検証し、必要な資料(規格プランや概算見積もり、諸経費、販売価格等)を提示する。
以下に添付図面を参照して、本発明に係る不動産売却計画書作成支援システム及び不動産オークションシステムの実施形態を詳細に説明する。図1は、本実施形態に係る不動産売却計画書作成支援システム及び不動産オークションシステムの全体構成を示す概念図であり、図2は売却計画書作成部の内部構成を示すブロック図である。なお、以下に示す実施の形態は、この発明の技術的思想を具体化するための装置等を例示するものであって、この発明の技術的思想は、各構成部品の材質、形状、構造、配置等を下記のものに特定するものでない。この発明の技術的思想は、特許請求の範囲において、種々の変更を加えることができる。
○戸建
○集合住宅の区分所有
○集合住宅一棟
○商業ビル
○工場・倉庫
また、売却先候補の図10に示す1〜8種類の検証オプションを設定し、それぞれの検証オプションに応じて想定される売却先の収益を算出し、その算出結果を加味した想定売値を抽出する。例えば、図10に示した検証オプション1〜3については、「一般エンドユーザー」、「仲介会社」が主な売却候補の種別となる。
以下に、各構成要素について詳述する。
(1)不動産売却計画書作成部
上述したように、不動産売却計画書作成部1は、不動産売却計画書を自動的に、或いは人力による作成を支援するモジュールであり、インターネット上に配置されたサーバー装置により構成され、複数の機能を分散させたサーバー群で実現可能となっている。この不動産売却計画書作成部1を構成するサーバー装置には、Webサーバー機能が含まれ、WWW(WorldWideWeb)等のドキュメントシステムにおいて、HTML(HyperTextMarkupLanguage)、映像、音声、画像などの素材データから構成され、管理用端末装置15等からのアクセスに対し、売却計画書作成に必要なWebページ等のコンテンツを配信できるようになっている。
同図に示すように、先ず、需要供給情報取得ステップS201において、ユーザー情報設定部112を通じて、不動産を売却したい売主の情報を設定するとともに、売却先となりそうな候補となる企業や買主を、売却先候補設定部113を通じて設定する。この売主情報は、上述したヒアリングシートを読み込んで所定のテキストデータや数値データを読み出すことにより行える。
上述した情報データ収集部114について詳述すると、情報データ収集部114は、いわゆるクローラーと呼ばれ、自動的にインターネット上のリンクを辿って必要な情報を自動的に収集し、各項目(キーワード)毎に情報を整理して蓄積するモジュールである。通信ネットワーク4上に分散配置されたHTML等の情報データを自動的に収集する。
・不動産価値検証の際の類似事例(例えば、駅からの距離と土地の面積、建物の面積、築年数から類似事例の価格等)
・解体費相場(各地域における建物の構造別解体費相場)
・家賃(住宅サイトから取得可能な近隣の新築戸建情報)
・最寄施設一覧(住所、検索範囲、対象施設などの近隣情報)
・地盤情報(住所から検索可能なエリア毎のリスクや大地震の発生確率)
などに関係する情報を配信する情報源にアクセスし、検索操作を自動的に行って、必要な情報をダウンロードしたり、価格等の数値を読み出したりして、売却予定不動産情報としてデータベースに蓄積する。
検証項目検索部114cは、情報抽出部114dの要求に応じて、情報データから検証項目に関する情報を抽出するためのキーワードを蓄積する検証項目データベース161を検索し、検索結果を情報抽出部114dに出力するモジュールである。このキーワードは、情報データ中のタグ(文書レイアウトやテーブル、リスト等)により画定されるテキスト中に含まれる文字列を抽出するためのものであり、本実施形態では、各種不動産情報を抽出する項目(或いはキーワード)として、”最寄り駅の1日平均乗降・乗車人員数”や”所在地(地図上の緯度・経度、路線図)”、”地盤データ(地震予測データ)”等が含まれる。
次いで、オークション実行部2の構成について説明する。オークション実行部2は、通信ネットワーク4を通じて複数の買主用端末41〜43からのアクセスを受け付け、不動産売却計画書を買主用端末41〜43に対して公開し、当該不動産を競売対象とするオークションの進行を制御するシステムである。このオークション制御部22では、買主用端末41〜43を通じて買主B1〜B3が、売主S1が定めた提示価格に応答することにより、売主S1と買主B1〜B3との間で不動産物件の売買価格又は賃貸価格が決定される。
次いで、AI学習部3について詳述する。図5及び図6は、AI学習部3の構成を示すブロック図である。AI学習部3は、情報選択部12において適正な情報を選択する人工知能であり、本実施形態では、オークション制御部22による競売の結果を教師データとして、人工知能を学習させるシステムである。
なお、以上説明した各実施形態の説明は、本発明の一例である。このため、本発明は上述した実施形態に限定されることなく、本発明に係る技術的思想を逸脱しない範囲であれば、設計等に応じて種々の変更が可能である。
以上述べたように、本実施形態によれば、不動産取引に際し、売却物件の利用方法を模索して「本当の資産価値」を見い出すとともに、売却後の経費リスクを考慮した不動産売却計画書を売主・買主の双方に提案し、売却後のトラブルを回避しつつ、適正な不動産取引を実現できる。また、本実施形態によれば、売却後に発生する税金や還付金を売主と買主の双方に提案することができるため、士業や専門家集団が徹底検証して売却後の経費リスクの軽減を提案することも可能となる。
1…不動産売却計画書作成部
2…オークション実行部
3…AI学習部
4…通信ネットワーク
10…買主用端末
11…情報取得部
11a…不動産情報取得部
11b…ユーザー情報設定部
11c…売却先候補設定部
11d…情報データ収集部
12…情報選択部
13…不動産評価値算出部
14…出力データ生成部
15…管理用端末装置
16…データベース
21…入出力インターフェース
22…オークション制御部
23…通信インターフェース
24…買主認証部
25…データ管理部
31…ディープラーニング認識部
32…教師データ提供部
41〜43…買主用端末
51…アドレスデータベース
53…情報データベース
111…不動産情報取得部
112…ユーザー情報設定部
113…売却先候補設定部
114…情報データ収集部
114a…リンク解析部
114b…タグ解析部
114c…検証項目検索部
114d…情報抽出部
114f…アクセス制御部
114g…データ送受部
114e…コマンド実行部
161…検証項目データベース
162…アドレスデータベース
163…情報データベース
164…買主データベース
165…不動産データベース
166…オークション結果データベース
321…教師データ作成部
322…項目抽出部
323…キーワード処理部
Claims (15)
- 不動産を売却するための計画書を自動的に作成する不動産売却計画書作成支援システムであって、
前記不動産の種別及び売却先候補を不動産情報として取得する不動産情報取得部と、
前記供給者情報に基づいて、当該不動産の種別及び売却先候補に応じた関連情報を前記売却先候補毎に収集する情報データ収集部と、
前記情報データ収集部が収集した関連情報のうち、適正な情報を選択する情報選択部と、
前記情報選択部が選択した関連情報に基づいて、前記不動産の評価値を前記売却先候補毎に算出する不動産評価値算出部と、
前記種別に応じた不動産の評価値を前記売却先候補毎に区分して記述した売却計画書を作成する売却計画書作成部と
を備えることを特徴とする不動産売却計画書作成支援システム。 - 前記情報データ収集部は、
前記情報データから所定の関連情報を、情報取得元及び関連情報に関するキーワードと関連付けて抽出する情報抽出部と、
前記情報データに含まれるリンク情報を解析するリンク解析部と、
解析された前記リンク情報を辿って、情報データ間を遷移することにより、情報データを収集するアクセス制御部と
を備えていることを特徴とする請求項1に記載の不動産売却計画書作成支援システム。 - 前記情報選択部は、前記適正な情報を選択する操作者による入力操作を取得する入力インターフェースを有することを特徴とする請求項1に記載の不動産売却計画書作成支援システム。
- 通信ネットワークを通じて複数の買主用端末からのアクセスを受け付け、前記不動産売却計画書を前記買主用端末に対して公開し、当該不動産を競売対象とするオークションの進行を制御するオークション制御部をさらに備え、
前記オークション制御部では、前記買主用端末を通じて買主が前記提示価格に応答することにより、売主と買主との間で不動産物件の売買価格又は賃貸価格が決定される
ことを特徴とする請求項1に記載の不動産売却計画書作成支援システム。 - 不動産を売却するための不動産オークションシステムであって、
前記不動産の種別及び売却先候補を不動産情報として取得する不動産情報取得部と、
前記供給者情報に基づいて、当該不動産の種別及び売却先候補に応じた関連情報を前記売却先候補毎に収集する情報データ収集部と、
前記情報データ収集部が収集した関連情報のうち、適正な情報を選択する情報選択部と、
前記情報選択部が選択した関連情報に基づいて、前記不動産の評価値を前記売却先候補毎に算出する不動産評価値算出部と、
前記種別に応じた不動産の評価値を前記売却先候補毎に区分して記述した売却計画書を作成する売却計画書作成部と、
前記情報選択部に対して前記適正な情報を選択する人工知能と、
前記オークション制御部による競売の結果を教師データとして、前記人工知能を学習させる学習部と
を備えることを特徴とする不動産オークションシステム。 - 不動産を売却するための計画書を自動的に作成する不動産売却計画書作成支援方法であって、
前記不動産の種別及び売却先候補を不動産情報として不動産情報取得部が、取得する不動産情報取得ステップと、
情報データ収集部が、前記供給者情報に基づいて、当該不動産の種別及び売却先候補に応じた関連情報を前記売却先候補毎に収集する情報データ収集ステップと、
情報選択部が、前記情報データ収集部が収集した関連情報のうち、適正な情報を選択する情報選択ステップと、
不動産評価値算出部が、前記情報選択部が選択した関連情報に基づいて、前記不動産の評価値を前記売却先候補毎に算出する不動産評価値算出ステップと、
前記種別に応じた不動産の評価値を前記売却先候補毎に区分して記述した売却計画書を、売却計画書作成部が作成する売却計画書作成ステップと
を含むことを特徴とする不動産売却計画書作成支援方法。 - 前記情報データ収集ステップでは、
前記情報データから所定の関連情報を、情報取得元及び関連情報に関するキーワードと関連付けて、情報抽出部が抽出する情報抽出ステップと、
リンク解析部が、前記情報データに含まれるリンク情報を解析するリンク解析ステップと、
アクセス制御部が、解析された前記リンク情報を辿って、情報データ間を遷移することにより、情報データを収集するアクセス制御ステップと
を含むことを特徴とする請求項6に記載の不動産売却計画書作成支援方法。 - 前記情報選択ステップでは、前記適正な情報を選択する操作者による入力操作を入力インターフェースが取得する入力ステップを含むことを特徴とする請求項6に記載の不動産売却計画書作成支援方法。
- 通信ネットワークを通じて複数の買主用端末からのアクセスを受け付け、前記不動産売却計画書を前記買主用端末に対して公開し、当該不動産を競売対象とするオークションの進行を、オークション制御部が制御するオークション制御ステップをさらに含み、
前記オークション制御ステップでは、前記買主用端末を通じて買主が前記提示価格に応答することにより、売主と買主との間で不動産物件の売買価格又は賃貸価格が決定される
ことを特徴とする請求項6に記載の不動産売却計画書作成支援方法。 - 不動産を売却するための不動産オークション方法であって、
前記不動産の種別及び売却先候補を不動産情報として不動産情報取得部が、取得する不動産情報取得ステップと、
情報データ収集部が、前記供給者情報に基づいて、当該不動産の種別及び売却先候補に応じた関連情報を前記売却先候補毎に収集する情報データ収集ステップと、
情報選択部が、前記情報データ収集部が収集した関連情報のうち、適正な情報を選択する情報選択ステップと、
不動産評価値算出部が、前記情報選択部が選択した関連情報に基づいて、前記不動産の評価値を前記売却先候補毎に算出する不動産評価値算出ステップと、
前記種別に応じた不動産の評価値を前記売却先候補毎に区分して記述した売却計画書を、売却計画書作成部が作成する売却計画書作成ステップと、
前記情報選択ステップにおいて、前記適正な情報を人工知能が選択する自動選択ステップと、
前記オークション制御ステップにおける競売の結果を教師データとして、学習部が、前記人工知能を学習させる学習ステップと
を含むことを特徴とする不動産オークション方法。 - 不動産を売却するための計画書を自動的に作成する不動産売却計画書作成支援プログラムであって、コンピューターを、
前記不動産の種別及び売却先候補を不動産情報として取得する不動産情報取得部と、
前記供給者情報に基づいて、当該不動産の種別及び売却先候補に応じた関連情報を前記売却先候補毎に収集する情報データ収集部と、
前記情報データ収集部が収集した関連情報のうち、適正な情報を選択する情報選択部と、
前記情報選択部が選択した関連情報に基づいて、前記不動産の評価値を前記売却先候補毎に算出する不動産評価値算出部と、
前記種別に応じた不動産の評価値を前記売却先候補毎に区分して記述した売却計画書を作成する売却計画書作成部として
機能させることを特徴とする不動産売却計画書作成支援プログラム。 - 前記情報データ収集部は、
前記情報データから所定の関連情報を、情報取得元及び関連情報に関するキーワードと関連付けて抽出する情報抽出部と、
前記情報データに含まれるリンク情報を解析するリンク解析部と、
解析された前記リンク情報を辿って、情報データ間を遷移することにより、情報データを収集するアクセス制御部と
を備えていることを特徴とする請求項11に記載の不動産売却計画書作成支援プログラム。 - 前記情報選択部は、前記適正な情報を選択する操作者による入力操作を取得する入力インターフェースを有することを特徴とする請求項11に記載の不動産売却計画書作成支援プログラム。
- 通信ネットワークを通じて複数の買主用端末からのアクセスを受け付け、前記不動産売却計画書を前記買主用端末に対して公開し、当該不動産を競売対象とするオークションの進行を制御するオークション制御部をさらに備え、
前記オークション制御部では、前記買主用端末を通じて買主が前記提示価格に応答することにより、売主と買主との間で不動産物件の売買価格又は賃貸価格が決定される
ことを特徴とする請求項11に記載の不動産売却計画書作成支援プログラム。 - 不動産を売却するための計画書を自動的に作成する不動産オークションプログラムであって、コンピューターを、
前記不動産の種別及び売却先候補を不動産情報として取得する不動産情報取得部と、
前記供給者情報に基づいて、当該不動産の種別及び売却先候補に応じた関連情報を前記売却先候補毎に収集する情報データ収集部と、
前記情報データ収集部が収集した関連情報のうち、適正な情報を選択する情報選択部と、
前記情報選択部が選択した関連情報に基づいて、前記不動産の評価値を前記売却先候補毎に算出する不動産評価値算出部と、
前記種別に応じた不動産の評価値を前記売却先候補毎に区分して記述した売却計画書を作成する売却計画書作成部と、
前記情報選択部に対して前記適正な情報を選択する人工知能と、
前記オークション制御部による競売の結果を教師データとして前記人工知能を学習させる学習部、
として機能させることを特徴とする不動産オークションプログラム。
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