JP4625191B2 - 土地仲介システム,土地仲介方法,及び土地仲介プログラム - Google Patents

土地仲介システム,土地仲介方法,及び土地仲介プログラム Download PDF

Info

Publication number
JP4625191B2
JP4625191B2 JP2001024575A JP2001024575A JP4625191B2 JP 4625191 B2 JP4625191 B2 JP 4625191B2 JP 2001024575 A JP2001024575 A JP 2001024575A JP 2001024575 A JP2001024575 A JP 2001024575A JP 4625191 B2 JP4625191 B2 JP 4625191B2
Authority
JP
Japan
Prior art keywords
land
information
tenant
location
storage unit
Prior art date
Legal status (The legal status is an assumption and is not a legal conclusion. Google has not performed a legal analysis and makes no representation as to the accuracy of the status listed.)
Expired - Fee Related
Application number
JP2001024575A
Other languages
English (en)
Other versions
JP2002230136A (ja
Inventor
敬文 曽我部
利男 末木
茂 大島
裕介 池田
Current Assignee (The listed assignees may be inaccurate. Google has not performed a legal analysis and makes no representation or warranty as to the accuracy of the list.)
Daiwa House Industry Co Ltd
Original Assignee
Daiwa House Industry Co Ltd
Priority date (The priority date is an assumption and is not a legal conclusion. Google has not performed a legal analysis and makes no representation as to the accuracy of the date listed.)
Filing date
Publication date
Application filed by Daiwa House Industry Co Ltd filed Critical Daiwa House Industry Co Ltd
Priority to JP2001024575A priority Critical patent/JP4625191B2/ja
Publication of JP2002230136A publication Critical patent/JP2002230136A/ja
Application granted granted Critical
Publication of JP4625191B2 publication Critical patent/JP4625191B2/ja
Anticipated expiration legal-status Critical
Expired - Fee Related legal-status Critical Current

Links

Images

Landscapes

  • Information Retrieval, Db Structures And Fs Structures Therefor (AREA)
  • Management, Administration, Business Operations System, And Electronic Commerce (AREA)

Description

【0001】
【発明の属する技術分野】
本発明は住宅産業の土地仲介システムに係り、特に、通信回線網を介して土地供給情報及び土地需要情報を収集し、これら土地供給情報及び土地需要情報に基づいて、最も効率的な土地活用方法を提供することが可能な土地仲介システムに関する。
【0002】
【従来の技術】
土地を所有する地主にとって、土地にかかる相続税対策や資産運用策のために、土地を有効に活用したいという要望がある。土地活用の例としては、賃貸マンションを建設し賃貸経営を行うこと、駐車場として土地を整地し駐車場の賃貸経営を行うこと、店舗を建設し、テナントとして出店希望の企業に対し賃貸経営を行うこと、投資用として売却することなどが、現在行われている。
【0003】
しかし、地主が自ら土地活用に関わる情報を入手し、資産運用経営を行うことは困難である。そこで、資産運用経営のノウハウを持つ仲介企業が地主に代わり、その資産運用経営を行う場合が多い。
【0004】
仲介企業は、テナント需要情報と、地主の所有する土地供給情報を多数所有している。そこで仲介企業は、テナント需要情報と、地主の所有する土地供給情報との整合性を図ることができる。
【0005】
仲介企業は、全国規模において、各地の地主を個別訪問する営業活動や、チラシを配布する等の広告活動を行いながら土地供給情報を獲得していく。また、テナント企業等へも、直接営業行為を行うことで、土地需要情報を獲得していく。
これらの行為は、仲介企業の営業担当者が、個別対応を行っている。
【0006】
【発明が解決しようとする課題】
仲介企業の営業担当者が、地主の個別訪問を行ったり、テナント企業を募る作業を、全て人手にて行うことは非常な労力を要する。以上の業務にかかる人件費や時間的なコスト高が問題となっている。
【0007】
また、営業活用によって、得られた多数の情報が、各々の営業担当者のノウハウ的な固有情報として蓄積されているのみで、多数の営業担当者同士や、全国規模での情報の共有がなされない。そのため、土地の供給情報と需要情報の整合性をはかるさいに、非効率的な作業を行わなければならなかった。
【0008】
本発明は、土地の供給情報と需要情報を電子化し、ネットワークシステムを構築することによって、土地の供給と需要について、全国規模での情報入手を可能とする、通信回線網を用いた土地仲介システム,土地仲介方法,及び土地仲介プログラムを提供することを目的とする。
【0009】
本発明は、土地の供給情報と需要情報の収集及び公開を可能とした、通信回線網を用いた土地仲介システム,土地仲介方法,及び土地仲介プログラムを提供することを目的とする。
【0010】
また、本発明は、土地の供給情報と需要情報を検索し、情報の整合性を判断することを可能とした、通信回線網を用いた土地仲介システム,土地仲介方法,及び土地仲介プログラムを提供することを目的とする。
【0011】
【課題を解決するための手段】
上記課題は、本発明の請求項1に係る土地仲介システムによれば、第1のコンピュータと第2のコンピュータとが通信回線網を介して接続された、土地需要条件に合致する土地供給情報を選別する土地仲介システムであって、前記第1のコンピュータは、各地域の地図情報を記憶する地図情報記憶部と、該地図情報の各地域の土地の路線価,人口に関する情報,鉄道路線図,鉄道路線の各駅の乗降客数,道路地図,公共施設分布情報を少なくとも含む各地域に関する環境情報を記憶する環境情報記憶部と、所在地、地積を少なくとも含む土地供給情報を記憶する土地供給情報記憶部と、土地活用目的,希望所在地,運用資金少なくとも含む土地需要条件を記憶する土地需要条件記憶部と、既存店舗の所在地、該既存店舗の敷地面積、及び周囲の人口に関する情報,最寄り駅の乗降客数,店舗に面した道路に関する情報,周囲の公共施設分布情報を含む立地条件を少なくとも含むテナント情報を記憶する収益情報記憶部と、前記土地需要条件記憶部から土地需要条件を読み込んで、該土地需要条件の希望所在地に基づいて前記土地供給情報記憶部から所在地が一致するまたは近隣である土地供給情報を取得する土地供給情報取得手段と、前記収益情報記憶部からテナント情報を読み込んで、取得した前記土地供給情報の地積と前記テナント情報の既存店舗の敷地面積とを比較して、面積が適するテナント情報を取得するテナント情報取得手段と、取得した前記土地供給情報の所在地に基づいて、前記環境情報記憶部から該所在地に対応する環境情報を取得する環境情報取得手段と、取得した前記環境情報に含まれる各情報と取得した前記テナント情報の立地条件とを比較して、一致する立地条件の有無を判定する立地条件判定手段と、前記立地条件判定手段で一致する立地条件があると判定された場合に、該一致する立地条件を含むテナント情報と、前記土地供給情報取得手段が取得した土地供給情報とを、前記第2のコンピュータに送信する送信手段と、を備え、前記第2のコンピュータは、前記土地供給情報または土地需要条件を含む入力情報を入力する入力手段と、該入力された土地供給情報または土地需要条件を前記第1のコンピュータに送出する送受信部と、前記入力情報と前記第1のコンピュータから送信された情報を表示する表示手段と、を備える、ことにより解決される。
【0012】
本発明の土地仲介システムによれば、地主などの土地所有者から供給された土地供給情報と、テナント企業などの土地需用者から出された土地需要条件とを突き合わせ、既存のテナントの立地条件と供給された土地の環境情報とが一致する情報を抽出することで、自動的に最適な組合せを選出可能に構成されている。
【0013】
このように、本発明の土地仲介システムでは、蓄積された情報に基づいて、確実な手法で、土地供給情報と土地需要情報を整合させるように構成されているので、個々のノウハウに頼ることなく、簡単に、最適な組合せを判定することが可能となる。
【0014】
さらに、前記テナント情報は、テナント別の過去の売上高,平均利益率を含み、前記収益情報記憶部には、予測売上高の算出式,利益率の算出式,各種経営指標の算出式,土地売却時の売却益算出式,土地賃貸時の収支計算式を含む収支情報と、地域別の税率,固定資産税及び相続税の算出式を含む税金情報とが記憶されており、前記第1のコンピュータは、取得した前記土地供給情報の地積及び前記環境情報の路線価と、前記収支情報に含まれる土地売却時の売却益算出式及び土地賃貸時の収支計算式と、前記税金情報とに基づいて、土地を売却した場合と土地を賃貸した場合の収支を算出する供給者収益算出手段と、前記テナント情報取得手段が取得した前記テナント情報のテナント別の過去の売上高及び平均利益率と、前記収支情報に含まれる予測売上高の算出式,利益率の算出式及び各種経営指数の算出式とから、前記テナント情報のテナントの予測売上高,予測利益率及び予測経営指標を算出する需要者収益算出手段と、前記供給者収益算出手段による算出結果と前記需要者収益算出手段による算出結果について、収益性が見込めるか否かを判定する収益性判定手段と、を備え、前記送信手段は、前記収益性判定手段で収益性が見込めると判定された算出結果及びその算出結果に対応する前記テナント情報並びに前記土地供給情報を、前記第2のコンピュータに送信するように構成すると、好適である。このように、土地需要者がテナント進出を考えている場合、既存店舗の過去の蓄積データに基づいて、収益の算出等が行われるように構成されているので、的確な算出結果を得ることが可能となる。
【0015】
また、前記第1のコンピュータは、前記供給者収益算出手段による算出結果と、前記需要者収益算出手段による算出結果とのそれぞれを収益性の高い順に並べ、収益性の高い方から両者の条件が一致するテナント情報及び土地供給情報を選出する選出手段を備え、前記送信手段は、前記選出手段で選出された前記テナント情報及び前記土地供給情報を、前記算出結果とともに前記第2のコンピュータに送信するように構成されているので、土地供給者と土地需要者の両者にとって収益性が見込める土地供給情報を選出して提供することが可能となる。
【0016】
また、本発明の土地仲介システムによれば、土地供給情報と前記土地需要条件は通信回線網を介して得られるように構成されているので、営業活動や広告活動を行うことなく、広範囲から情報を収集することが可能となり、低コストで多くの情報を得ることが可能となる。
【0017】
なお、前記第2のコンピュータをモバイル端末とすることにより、外出先等においても、土地仲介システムを用いて情報のやりとりを行うことが可能となり好適である。
【0019】
前記課題は、請求項5に係る土地仲介方法によれば、各地域の地図情報を記憶する地図情報記憶部と、該地図情報の各地域の土地の路線価,人口に関する情報,鉄道路線図,鉄道路線の各駅の乗降客数,道路地図,公共施設分布情報を少なくとも含む各地域に関する環境情報を記憶する環境情報記憶部と、所在地,地積を少なくとも含む土地供給情報を記憶する土地供給情報記憶部と、土地活用目的,希望所在地,運用資金を少なくとも含む土地需要条件を記憶する土地需要条件記憶部と、既存店舗の所在地、該既存店舗の敷地面積、及び周囲の人口に関する情報,最寄り駅の乗降客数,店舗に面した道路に関する情報,周囲の公共施設分布情報を含む立地条件を少なくとも含むテナント情報を記憶する収益情報記憶部と、演算処理を行う制御部と、を備えた第1のコンピュータと、該第1のコンピュータと通信回線網を介して接続され前記第1のコンピュータから送信された情報を表示する表示手段を備えた第2のコンピュータと、を用いて土地需要条件に合致する土地供給情報を提供する土地仲介方法であって、前記制御部が、前記土地需要条件記憶部から土地需要条件を読み込んで、該土地需要条件の希望所在地に基づいて前記土地供給情報記憶部から所在地が一致するまたは近隣である土地供給情報を取得する土地供給情報取得ステップと、前記制御部が、前記収益情報記憶部からテナント情報を読み込んで、前記土地供給情報取得ステップで取得した土地供給情報の地積と前記テナント情報の既存店舗の敷地面積とを比較して、面積が適するテナント情報を取得するテナント情報取得ステップと、前記制御部が、前記土地供給情報取得ステップで取得した土地供給情報の所在地に基づいて、前記環境情報記憶部から該所在地に対応する環境情報を取得する環境情報取得ステップと、前記制御部が、前記環境情報取得ステップで取得した環境情報に含まれる各情報と前記テナント情報取得ステップで取得したテナント情報の立地条件とを比較して、一致する立地条件の有無を判定する立地条件判定ステップと、前記制御部が、前記立地条件判定ステップで一致する立地条件があると判定した場合に、該一致する立地条件を含むテナント情報と、前記土地供給情報取得ステップで取得した土地供給情報とを、前記第2のコンピュータに送信する送信ステップと、を備える、ことにより解決される。
【0020】
このとき、前記テナント情報は、テナント別の過去の売上高,平均利益率を含み、前記収益情報記憶部には、予測売上高の算出式,利益率の算出式,各種経営指標の算出式,土地売却時の売却益算出式,土地賃貸時の収支計算式を含む収支情報と、地域別の税率,固定資産税及び相続税の算出式を含む税金情報とが記憶されており、前記制御部が、前記土地供給情報取得ステップで取得した土地供給情報の地積及び前記環境情報取得ステップで取得した環境情報の路線価と、前記収支情報に含まれる土地売却時の売却益算出式及び土地賃貸時の収支計算式と、前記税金情報とに基づいて、土地を売却した場合と土地を賃貸した場合の収支を算出する供給者収益算出ステップと、前記制御部が、前記テナント情報取得ステップで取得した前記テナント情報のテナント別の過去の売上高及び平均利益率と、前記収支情報に含まれる予測売上高の算出式,利益率の算出式及び各種経営指数の算出式とから、前記テナント情報のテナントの予測売上高,予測利益率及び予測経営指標を算出する需要者収益算出ステップと、前記制御部が、前記供給者収益算出ステップで得た算出結果と前記需要者収益算出ステップで得た算出結果について、収益性が見込めるか否かを判定する収益性判定ステップと、を備え、前記送信ステップでは、前記収益性判定ステップで収益性が見込めると判定された算出結果及びその算出結果に対応する前記テナント情報並びに前記土地供給情報を、前記第2のコンピュータに送信するように構成すると、好適である。
【0021】
さらに、前記制御部が、前記供給者収益算出ステップで算出した算出結果と、前記需要者収益算出ステップで算出した算出結果とのそれぞれを収益性の高い順に並べ、収益性の高い方から両者の条件が一致するテナント情報及び土地供給情報を選出する選出ステップを備え、前記送信ステップでは、前記選出ステップで選出された前記テナント情報及び前記土地供給情報を、前記算出結果とともに前記第2のコンピュータに送信するように構成することができる。
【0022】
このように、本発明の土地仲介方法により、地主などの土地所有者から供給された土地供給情報と、テナント企業などの土地需用者から出された土地需要条件とを突き合わせ、既存のテナントの立地条件と供給された土地の環境情報とが一致する情報を抽出して自動的に最適な組合せを選出するとともに、土地供給者と土地需要者のそれぞれの収益予測を併せて提供することが可能となる。
【0023】
本発明の請求項に係る土地仲介プログラムは、土地活用目的,希望所在地,運用資金を少なくとも含む土地需要条件を記憶する土地需要条件記憶部から土地需要条件を読み込んで、該土地需要条件の希望所在地に基づいて、所在地,地積を少なくとも含む土地供給情報を記憶する土地供給情報記憶部から、所在地が一致するまたは近隣である土地供給情報を取得する土地供給情報取得ステップと、既存店舗の所在地、該既存店舗の敷地面積、及び周囲の人口に関する情報,最寄り駅の乗降客数,店舗に面した道路に関する情報,周囲の公共施設分布情報を含む立地条件を少なくとも含むテナント情報を記憶する収益情報記憶部からテナント情報を読み込んで、前記土地供給情報取得ステップで取得した土地供給情報の地積と前記テナント情報の既存店舗の敷地面積とを比較して、面積が適するテナント情報を取得するテナント情報取得ステップと、前記土地供給情報取得ステップで取得した土地供給情報の所在地に基づいて、各地域の土地の路線価,人口に関する情報,鉄道路線図,鉄道路線の各駅の乗降客数,道路地図,公共施設分布情報を少なくとも含む各地域に関する環境情報を記憶する環境情報記憶部から、前記所在地に対応する環境情報を取得する環境情報取得ステップと、前記環境情報取得ステップで取得した環境情報に含まれる各情報と前記テナント情報取得ステップで取得したテナント情報の立地条件とを比較して、一致する立地条件の有無を判定する立地条件判定ステップと、前記立地条件判定ステップで一致する立地条件があると判定した場合に、該一致する立地条件を含むテナント情報と、前記土地供給情報取得ステップで取得した土地供給情報とを抽出する抽出ステップと、をコンピュータに実行させるように構成されている。
【0024】
上記プログラムについて、実施の形態の欄に記載されているアプリケーションプログラム102hを例にして説明する。このアプリケーションプログラム102hに従って、土地仲介装置100の制御部としてのCPU103が作動するものである。アプリケーションプログラム102hによって、CPU103土地需要条件に基づいて土地供給情報を取得するステップ(ステップS81,S82,S83)、土地供給情報の地積とテナント情報の既存店舗の敷地面積とを比較して面積が適するテナント情報を取得するステップ(ステップS85,S86)、土地供給情報に基づいて環境情報を取得するステップ(ステップS88)、環境情報とテナント情報を比較して一致する立地条件の有無を判定するステップ(ステップS89)、一致する立地条件を含むテナント情報と土地供給情報とを抽出するステップ(ステップS92)を行うように構成されている。
【0026】
【発明の実施の形態】
以下、本発明の一実施の形態を図面に基づいて説明する。なお、以下に説明する処理ステップ、装置等は本発明を限定するものでなく、本発明の趣旨の範囲内で種々改変することができるものである。
【0027】
図1乃至図23は本発明の一実施の形態例を示すものであり、図1は土地仲介システムの概念図、図2乃至図16は土地仲介システムの画面構成を示す説明図、図17及び図18は土地仲介システムを実現する土地仲介装置のハード構成を示す説明図、図19乃至図23は土地仲介システムによる処理を示すフローチャートである。
【0028】
(土地仲介システムの概略)
本例の土地仲介システムは、図1に示すように、通信回線網を介して土地供給情報を土地需要情報を収集し、これらの情報を公開するものである。また、提供された土地供給情報と土地需要条件に基づいて、収益性に関するシュミレーションを行い、最も効率的且つ合理的に土地を活用することが可能な組合せをコーディネイトするものである。
【0029】
なお、本例において、土地のオーナーなど、土地供給情報を提供する者を土地供給者といい、テナント企業または投資家など土地を活用する意思を有する者を土地需要者というものとする。
【0030】
本例の土地仲介システムは、コンピュータ等の情報通信機器の表示部に表示されたホームページにおいて、土地に関する情報を収集するとともに、情報公開を行うものである。
【0031】
また、ホームページにおいて、土地活用についてのシュミレーションが行われる。なお、本例の土地仲介システムでは、ホームページを閲覧していないときでも、自動的に、所定期間毎にシュミレーションを行い、このときの結果などについて、電子メール等を使用して伝達するように構成されている。
【0032】
土地仲介システムの概要について、図2乃至図14に示す表示画面に基づいて説明する。土地仲介システムは、利用者としての土地供給者と土地需要者からの情報に基づいて運営されるものである。
【0033】
本例の土地仲介システムでは、土地供給者と土地需要者が土地仲介システムへの登録を行ってから、情報の提供がなされるように構成されている。これにより情報の漏洩を防ぐとともに、土地供給者と土地需要者の間で信頼性の高い情報を共有することが可能となる。
【0034】
土地供給者及び土地需要者が、土地仲介システムのホームページへアクセスすると、図2に示すようなトップページ画面11が示される。トップページ画面11には「登録済みの方はこちら」11a、「システムに登録する」11bのボタンが設けられ、初めての利用かどうかが問われるように構成されている。
【0035】
初めて利用する場合は、トップページに設けられた「システムに登録する11b」ボタンへマウスのポインタを合わせてマウスクリックすることにより、登録画面へと移動することができる。
【0036】
土地仲介システムへの登録を行う画面では、土地供給者と土地需要者は、自分が土地供給者或いは土地需要者のどちらであるかの選択、氏名、連絡先などの基本情報を入力する。
【0037】
登録が完了すると、土地供給者及び土地需要者へID及びパスワードが通知される。土地供給者及び土地需要者が土地仲介システムを利用するときは、登録者であることを識別するため、システム利用開始前に、図3に示すユーザ認証画面12において、ID及びパスワードにより本人であるかどうかの確認がなされる。
【0038】
ID及びパスワードが一致したことが確認されると、図4に示すメインメニュー画面13が表示される。この画面において、情報の登録を選択することにより、土地の情報や、土地活用の目的や条件等の入力を行うことができる。
【0039】
このとき、土地供給者の場合は、図5に示す土地供給情報入力画面14が表示され、この画面において提供する土地の所在地、地目、地積等の入力がなされる。このとき、所在地については手入力を行うが、地目などについては、住宅地区、商業地区などの項目から選択する構成とすると良い。また、間口の距離と奥行の距離を入力すると、地積が自動的に算出される構成としても良い。
【0040】
また、土地需要者の場合は、初めに、土地活用としてテナントの進出を考えているのか、投資用としての土地の購入を考えているのか、が選択され、例えば、テナントの進出を考えている場合は、図6に示す土地需要条件入力画面15が表示される。
【0041】
この画面において、テナントの業種、希望所在地、運用資金、希望竣工年月、複合型商業施設への参加希望有無等、土地需要条件に関する情報の入力がなされる。また、投資用に土地の購入を考えている場合は、図示しない表示画面において、購入したい土地の所在地、地目、地積、予算等について入力がなされる。
【0042】
入力された情報は、後述する記憶部に蓄積される。なお、上記のように入力された土地供給情報や土地需要条件について、追加事項や変更点が生じた場合には、随時、情報の追加,変更を行うことができるように構成されている。
【0043】
土地仲介システムを利用するときは、図4に示すメインメニュー画面13において、「システムを利用する」13aを選択する。そうすると、図7に示す利用システム選択画面16が表示され、「情報の閲覧」16aまたは「シュミレーション」16bのいずれかを選択することができる。
【0044】
まず、利用者が情報を閲覧する構成から説明する。利用者が「情報の閲覧」16aを選択したときは、さらに図8に示す情報選択画面17が表示され、「土地供給情報の閲覧」17a、「既存テナント情報の閲覧」17b、「地域情報の閲覧」17c、の3つを選択可能であることが示される。
【0045】
本例の土地仲介システムでは、土地供給情報、既存テナント情報、地域情報の少なくとも3種類の情報が閲覧可能とされているものであるが、これらの情報については、それぞれ別々に閲覧することもできるし、或いは、次述するように、各情報を重ね合わせながら閲覧することもできる。
【0046】
本例の土地仲介システムでは、土地供給情報、既存テナント情報、地域情報については全て地図上に表示される。ここで、土地供給情報、既存テナント情報、地域情報の順で、情報を重ね合わせながら閲覧していく方法について説明する。
【0047】
例えば、初めに土地供給情報の閲覧を選択したとき、図10に示すように、最初に日本地図が表示され、この日本地図上において、現在システムに登録されている土地が丸点Pで表示される。
【0048】
このとき、さらに詳細な情報を取得したい場合は、丸点Pの示されている付近の所定箇所をクリックすると、図11に示すように、その土地が所在する都道府県を含む周辺地図が表示される。これにより、指定された都道府県において、提供された土地がどの辺りに位置しているのかをより詳しく知ることができる。
【0049】
さらに、図11のように都道府県の拡大表示がなされている画面において、土地を示す丸点Pをクリックすると、図12に示すように、指定された土地の周辺地域の拡大表示がなされる。
【0050】
このとき、必要であれば、都道府県界や地区町村界または鉄道の路線表示などが行われる。さらに、図12に示すように、吹き出し20の中に、土地の所在地、地目、地積、土地周辺地図等の詳細情報が表示されるようにすると好適である。また、土地周辺地図だけでなく、土地周辺地域をデジタルカメラ等で撮影した映像を複数枚貼り付けられるようにすれば、現地の雰囲気を概略把握することが可能となり好適である。
【0051】
なお、土地の所在地、地目、地積等の詳細情報については、最初の日本地図の段階から表示するようにしても良い。この場合、画面が見づらくならないように、丸点Pにマウスポインタが接触したときにだけ、その土地についての詳細情報が吹き出し20内に表示されるようにしても良い。
【0052】
土地供給情報が開示された画面の欄外には、「既存テナント情報の閲覧」18a、「地域情報の閲覧」18bを選択できるボタンが設けられており、このボタンをクリックすることにより、土地供給情報が開示された地図上に、既存テナント情報や地域情報を重ねて表示させることができる。
【0053】
図13に示すように、「既存テナント情報の閲覧」18aを選択したとき、先ず、業種が問われ、所定の業種を選択すると、選択ボックス18cから具体的なテナントを選ぶことができる。具体的なテナントが選択されると、図14に示すように、地図図上に、土地供給情報とともに指定したテナントが表示される(本例では三角形の点)。
【0054】
なお、テナントについても、詳細情報(業種、敷地面積、竣工年月、年商、収益率等)が表示されるようにすると良い。テナントについての詳細情報については、テナントの周辺の地域の拡大表示がなされているときに行っても良いし、日本地図の段階で表示するようにしても良い。
【0055】
日本地図の段階で詳細情報を表示する場合は、画面が見づらくならないように、テナントを示す点にマウスポインタが接触したときにだけ、そのテナントについての詳細情報が表示されるようにしても良い。
【0056】
また、一つのテナントだけでなく、複数のテナントについて同時に表示できるようにしても良い。この場合、テナント毎に表示点の形状や色を異なるものとし、どの表示点がどのテナントに対応しているのかを示すような構成とすると良い。
【0057】
上記のように土地供給情報と既存テナント情報が開示された画面において、「地域情報の閲覧」18bを選択すると、それぞれの土地の周辺地域についての情報として、人口分布、周辺施設、路線価等の各種情報が開示される。
【0058】
「地域情報の閲覧」18bを選択すると、どのような情報を表示させるか選択するための選択ボックスが出現する。選択ボックスからは、それぞれの地図画面上で閲覧可能な情報が選択できるように構成されている。
【0059】
選択ボックスには、表示されている地図に対応した項目が含まれている。例えば、土地周辺地域の拡大表示がなされているときには、道路状況の表示、土地周辺の市区町村単位での人口分布状況、家族の形態別分布、公共施設の表示、周辺駅の乗降客数などの項目が含まれており、これらの項目から所定の情報を選択することとなる。
【0060】
また、日本地図が表示されている段階では、選択ボックスには、都道府県別の消費動向や、年齢別人口分布などの項目が含まれ、日本全体の傾向を大まかに把握できるような情報が表示されるように構成されている。
【0061】
図12に示すように、土地周辺の拡大図が表示されているときに、「地域情報の閲覧」18bを選択し、表示したい情報として例えば「人口分布状況」を選択すると、さらに全人口の分布状況なのか、年齢別に表示するのか、職種別に表示するのか、等が問われ、例えば「10〜20歳の人口分布」を選択すると、図15に示すように、10〜20歳の人口分布状況が、人口数に基づいて色別に表示される。
【0062】
このように、本例の土地仲介システムでは、登録されている土地供給情報とともに、既に存在しているテナント情報、周辺の地域情報などが合わせて表示される。よって、土地需要者がテナント進出を考えている場合には、これらの情報に基づき、どの土地を選択してテナントを進出すれば良いのか確認することが可能となる。また、土地供給者及び土地需要者に限らず、上記情報を閲覧して、気に入った土地があれば購入することが可能となる。
【0063】
本例の土地仲介システムでは、上記のように、利用者が情報を閲覧するだけでなく、登録された情報に基づいて、自動的に、土地供給情報と土地需要条件を対比させ、最適な組み合わせを見つけることができるように構成されている。
【0064】
図7に示す画面で「シュミレーション」16bが選択されたときは、図9に示すように、シュミレーション選択画面19において、「テナント運営」19a、「投資計画」19b、「土地運営」19cの3つの項目が表示され、選択された項目についてのシュミレーションが行われる。
【0065】
「テナント運営」19aが選択されたときは、土地供給者が提供した土地供給情報と、土地需要者が登録した土地需要条件(テナントに関する情報)が突き合わされ、土地供給情報と土地需要条件が合致した場合には、さらに周辺地域の状況などの諸条件から、その土地にテナントを進出させた場合の収益性が算定される。
【0066】
「投資計画」19bが選択されたときは、土地供給者が提供した土地供給情報と、土地需要者が登録した土地需要条件(土地購入に関する情報)が突き合わされ、土地供給情報と土地需要条件が合致しているか、土地の評価額が土地需要者の予算内であるかなどが検討される。また、土地を購入した場合の収支や税金の試算が行われる。
【0067】
「土地運営」19cが選択されたときは、土地供給者が提供している土地について、売却した場合、賃貸した場合、管理を委任した場合など、様々なケースについての収支についてのシュミレーションが行われ、さらに、現時点での固定資産税の算出や、将来的に発生する相続税についてのシュミレーションも行われる。
【0068】
シュミレーションの結果は、例えば、図16のように表示される。図16は、土地需要者が所定のテナントを進出するときの土地を探している場合に、最適な土地をリスト化した一覧表21を示すものである。
【0069】
一覧表21では、土地の表示欄21aにおいて、シュミレーションの結果選択された土地について、適合性の高い順から表示される。土地については、所在地、地目、地積等の詳細情報が表示されるとともに、「地図」ボタン21bをクリックすることにより、地図を閲覧することもできるように構成されている。
【0070】
また、一覧表21には、収益性欄21cにおいて、その土地でテナントを運営した場合の売上高や各種経営指標等が表示され、実際にテナントを運営した際の収益性がわかるように構成されている。
【0071】
なお、本例の土地仲介システムでは、上記のようにホームページでシュミレーションを行うだけでなく、定期的に各シュミレーションを行い、シュミレーションの結果について、土地供給者、土地需要者それぞれに電子メール等により通知するように構成されている。
【0072】
(土地仲介システムの構成)
本例の土地仲介システムは、土地仲介システムを提供する事業者のサーバに置かれており、土地仲介装置100として構成されている。土地仲介装置100は、図17に示すように、土地供給者及び土地需要者との情報をやりとりする通信制御部101、各種情報及びプログラムが記憶される記憶部102、前記プログラムに基づいてデータの演算・制御処理を行うCPU103,ROM104,RAM105を備えている。
【0073】
また、サーバには、必要に応じて、モニター等の表示部106、キーボードやマウスからなる入力部107、プリンター等の出力部108が設けられている。なお、土地仲介装置100は、本例のように1つのサーバに設けられているのではなく、各処理別に複数のサーバに分けた構成であっても良い。
【0074】
通信制御部101は、インターネット,電話回線,専用線等の通信回線網Iに接続されており、この通信回線網Iを介して、ユーザコンピュータ200とデータの送受信ができるように構成されている。
【0075】
記憶部102は、例えばHDDに設けられており、地図情報を記憶する地図情報記憶部102a,地図上の地域に関する環境情報を記憶する環境情報記憶部102b,所在地、土地供給者から提供された土地供給情報を記憶する土地供給情報記憶部102c,土地需要者による土地需要条件を記憶する土地需要条件記憶部102d,過去からのテナント情報や、収益計算のための計算式、税務計算式などの利益算出情報を記憶する収益情報記憶部102e,土地についての現在評価額情報を記憶する評価額記憶部102fを備えている。
【0076】
また、記憶部102には、オペレーティングシステムプログラム(以下、OSという)102g及びアプリケーションプログラム102hが格納されている。アプリケーションプログラム102hは、本例の土地仲介システムの基本的機能を実現するための基本プログラムであり、このアプリケーションプログラム102hに基づいて、制御部としてのCPU103は、地図の表示,土地供給情報の表示,収益情報の表示,環境情報の表示,仲介処理,予測評価額算出,予測相続税額算出等の処理を行うように構成されている。
【0077】
さらに、記憶部102には、ユーザ基本情報として、土地供給者や土地需要者の氏名や連絡先等の基本情報102iや、土地供給者及び土地需要者それぞれに付されたID及びパスワードからなる認証情報102jが記憶される。
【0078】
ROM104には、コンピュータシステムのハードウェア制御のための基本的な各種プログラムが格納されている。RAM105は、アプリケーションプログラムのワークエリアとして機能するように構成されている。
【0079】
地図情報記憶部102aには、日本全図、都道府県、都道府県を分割した地域、それぞれについての画像データが格納されている。都道府県を分割した地域については、さらに町村レベルの区分領域まで細分化されている。
【0080】
環境情報記憶部102bには、土地の路線価、人口密度、鉄道路線図および各駅の乗降客数、道路地図、公共施設分布等のデータが記憶されている。これらのデータは、国勢調査資料等に基づいて作成され、随時最新のデータに書き換えられるものである。
【0081】
なお、環境情報として記憶されたデータには、表示状態指定データ102kが一対一に対応している。表示状態指定データ102kは、データに対応する区分領域の表示色あるいは濃度、模様パターン等の表示状態を指定するものであり、各区分領域は表示状態指定データ102kに応じて互いに異なる表示状態で表示されるように構成されている。
【0082】
例えば、図15は、土地の周辺地域が拡大して示されているものであるが、この地図表示において、環境情報として、例えば10〜20歳の人口分布が表示される場合、各区分領域に、1000人未満は薄黄、1000人以上3000人未満は黄、3000人以上5000人未満は朱、5000人以上は赤で色分け表示されるように、各環境情報としてのデータに、表示状態指定データが一対一に対応するように構成されている。
【0083】
土地供給情報記憶部102cには、土地供給者により提供された土地に関する情報が記憶されている。土地に関する情報としては、所在地、地積、地目が登録され、必要であれば、土地形、間口、奥行きなどの情報が登録される。
【0084】
土地需要条件記憶部102dには、土地需要者による土地需要条件が記憶されている。土地需要条件としては、土地活用目的がテナント運営である場合はその業種、希望所在地、運用資金、希望敷地面積、希望竣工年月、複合型商業施設への参加希望有無等が記憶されている。また、土地活用目的が投資である場合は、購入したい土地の所在地、地目、地積、予算等、投資に関する情報が記憶される。
【0085】
収益情報記憶部102eには、テナント情報102l、収支に関する収支情報102m、税金に関する税金情報102nが記憶されている。テナント情報102lとしては、図18に示すように、既存の店舗に関する過去からの情報であり、既存店舗の所在地、立地条件、財務データ、店舗の面積等の情報が記憶されている。
【0086】
上記情報は、土地活用を行う場合に、最適な土地を選ぶときのシュミレーションにおいて用いられるものである。例えば、土地活用としてテナント進出を行う場合、近くに既存店舗がなく、面積も適当である土地を候補地とし、この候補地について、さらに過去データや環境情報を参照して収益性を算出し、テナントを進出させる土地として本当に適しているかどうかが検討されるものである。
【0087】
本例では、シュミレーションにおいて、立地条件に基づいて、その土地が所定のテナントに適合するかどうか検討を行うように構成されているので、過去データとしては、成功店舗についてのデータが記憶されていると好適である。
【0088】
すなわち、シュミレーションにおいて、先ず、成功店舗の立地条件と一致点がある土地について候補地として選出し、このようにして選出された候補地について、さらに収益性を算出して絞り込みをしていくようにするものである。
【0089】
立地条件については、数値的な条件またはYes/Noで判定可能な条件として付されている。立地条件としては、例えば、店舗から半径○km以内の年代別人口割合、最寄り駅の乗降客数、店舗に面した道路の幅または車線数、半径○km以内にある同業の店舗数、複合施設に含まれているか否か、半径○km以内に学校はあるか否か、等の条件が挙げられる。
【0090】
土地の適性に関するシュミレーションは、後述するように、アプリケーションプログラムの処理によって行われるものであるが、本例では、上記したように、テナントの立地条件について、数値的な条件またはYes/Noで判定可能な条件として付されているので、コンピュータによる判定処理が可能となり、所定の土地活用目的に対する土地の適性について、数値に基づいて適切に判定することが可能となる。
【0091】
財務データは、過去からのテナント別の売上高や収益率などをデータ化したものである。財務データは、候補地にテナント進出した際の収益性を算出するために使用されるものである。収益性を算出するときには、財務データとしては、候補地の周辺環境に近い立地条件を有する店舗についてのデータが参照される。
【0092】
収支情報102mとしては、予測売上高の算出式,利益率の算出式,各種経営指標の算出式などや、土地売却時の売却益の算出式、土地を賃貸した場合の収支計算式、土地の管理委任場合のコスト算出式など、各種収支計算式が記憶されている。
【0093】
税金情報102nとしては、地域別の税率、税金の算出式などが記憶されている。税金としては、主に、固定資産税及び相続税の計算が行われる。なお、相続税については、将来的に発生する税金であるため、将来の土地の予測評価額に基づいて計算される。土地の予測評価額は、例えば物価上昇率を基準として算出される。
【0094】
(ユーザコンピュータの構成)
ユーザコンピュータ200は、図17に示すように、インターネット等の通信回線網Iへ接続するための通信制御部201と、HDD等の記憶部202と、データの演算・制御処理装置としてのCPU203と、ROM204,RAM205を備えている。
【0095】
また、ユーザコンピュータ200には、上記CPU203により制御される機器として、モニター等の表示部206、マウス及びキーボードから構成される入力部207、取得されたデータを紙や記録媒体等に出力する出力部208が設けられている。
【0096】
ユーザコンピュータ200は、通信制御部201から通信回線網Iへ接続することにより、土地仲介装置100へアクセスできるように構成されている。ユーザコンピュータ200には、入力部207を介して、土地供給情報や土地需要条件が入力され、入力された情報が通信制御部201から土地仲介装置100へ送出されるように構成されている。
【0097】
また、土地仲介装置100から得られた土地供給情報や、既存テナント情報、地域情報を受け取って表示部206に表示させて閲覧したり、土地仲介装置100によるシュミレーション結果を出力部208から紙出力できるように構成されている。
【0098】
なお、入力部207として、音声入力を行うためのマイクを設けても良い。また出力部として、音声出力を行うためのスピーカを設けた構成としても良い。このように音声入出力を行う場合は、音声を文字データに変換するためのコンバータが設けられる。
【0099】
ユーザコンピュータ200としては、デスクトップ型のパソコンの他、モバイル端末を使用した構成としても良い。モバイル端末としては、ノートパソコン、電子手帳型携帯情報ツールの他、携帯型ゲーム機、携帯電話を含み、さらに本例の土地仲介システム専用の携帯用端末を含むものである。
【0100】
このように、ユーザコンピュータ1をモバイル端末1gとすることにより、ユーザはどこにいても土地仲介システム1を使用することが可能となり、タイムリーな情報取得が可能となる。
【0101】
(土地仲介システムによる処理)
次に、本例の土地仲介システムにおけるアプリケーションプログラムによる各種処理について説明する。先ず、図19において土地供給者または土地需要者の認証及び登録を行う処理の流れについて説明する。
【0102】
ユーザコンピュータ200により土地仲介装置100へのアクセスがなされ、ユーザコンピュータ200と土地仲介装置100とが接続されると(ステップS1)、アプリケーションプログラム102hによりトップページ画面11、認証画面12の表示がなされる(ステップS2)。
【0103】
上記認証画面12において、ユーザによりID及びパスワードの入力がなされると、入力されたID及びパスワードが読み取られ(ステップS3)、次いで、このID・パスワードの組合せが、記憶部102に記憶されている認証情報102jと一致するかどうかが判定される(ステップS4)。
【0104】
ユーザにより入力されたID・パスワードの組合せが、認証情報102jに記憶されたID・パスワードの組合せと一致していると判定されたとき(ステップS4;Yes)、メインメニュー画面13の表示がなされる(ステップS5)。
【0105】
ユーザにより入力されたID・パスワードの組合せが、認証情報102jに記憶されたID・パスワードの組合せと一致していないとき(ステップS4;No)、ステップS3の処理を繰り返す。なお、複数回繰り返してID・パスワードの組合せが一致しないときには、そのIDを無効にする処理を行っても良い。
【0106】
メインメニュー画面13には、「システムを利用する」13aまたは「情報登録をする」13bのどちらかが選択可能に構成されており、どちらが選択されたかが判定される(ステップS6)。
【0107】
「システムを利用する」13aが選択された場合、ステップS7に進み、利用システム確認画面16において、「情報の閲覧」16aと、「シュミレーション」16bのいずれが選択されたかが判定される。
【0108】
情報の閲覧が選択されたと判定されたとき(ステップS7;Yes)、次いで、どの情報についての閲覧なのかが判定される(ステップS8)。土地情報の閲覧であると判定されたとき(ステップS8;Yes)、処理Aに進む。
【0109】
土地情報の閲覧でないと判定されたとき(ステップS8;No)、次いで、既存テナント情報の閲覧であるかどうかが判定される(ステップS9)。既存テナント情報の閲覧であるとき(ステップS9;Yes)、処理Bに進む。既存テナント情報の閲覧でないとき(ステップS9No)、処理Cに進む。
【0110】
また、ステップS7で、情報の閲覧が選択されなかったと判定されたとき(ステップS7;No)は、処理Dへ進む。
【0111】
さらに、ステップS6で、「システムを利用する」13aが選択されたと判定されたなかったとき(すなわち、「情報登録をする」13bが選択されたと判定されたとき)、ステップS10に進み、土地供給情報入力画面14または土地需要条件入力画面15の表示及び入力情報の記憶がなされる。入力された情報は、土地供給情報記憶部102cまたは土地需要条件記憶部102dに記憶される。このようにして情報登録処理が終了すると、再び、ステップS5の処理が繰り返される。
【0112】
次に、図20において、処理Aについて説明する。処理Aでは、土地供給情報の提示が行われる。まず、土地供給情報の閲覧をするために、CPUにより、地図情報記憶部102aの地図情報と、土地供給情報記憶部102cの土地供給情報が読み込まれる(ステップS21)。
【0113】
次いで、ステップS22において、読み込まれた土地供給情報と地図情報に基づいて、地図表示手段,土地供給情報表示手段により、日本地図上に土地供給情報が丸点で示されたイメージが表示される。
【0114】
次に、ステップS23において、都道府県ベースでの拡大図を表示するかどうかが判定される。例えば、日本地図上の所定ポイントがクリックされたかどうかが判定される。或いは、目次から拡大表示させたい都道府県や地方を選択可能な構成としても良い。都道府県ベースでの拡大図表示が選択された場合(ステップS23;Yes)、ステップS24に進む。
【0115】
ステップS24では、CPUにより拡大表示が要求された地域が判定され、地図情報記憶部102aより該当する都道府県ベースでの拡大図が読み込まれ、地図表示手段,土地供給情報表示手段により、土地供給情報とともに画面上に表示される。なお、ステップS23において、所定地域の拡大要求がされていないと判定された場合(ステップS23;No)、ステップS25に進む。
【0116】
ステップS25では、土地周辺地域の拡大図を表示するかどうかが判定される。すなわち、都道府県の地図上に丸点として表示されている土地のうち、所定のものがクリックされたかどうかが判定される。或いは、目次から、拡大表示させた市区町村を選択可能な構成としても良い。拡大表示が要求されている場合(ステップS25;Yes)、ステップS26に進む。
【0117】
ステップS26では、地図情報記憶部102aより、指定された土地の周辺地域の拡大図が読み込まれ、また、土地供給情報記憶部102cから土地の詳細情報が読み込まれ、地図表示手段,土地供給情報表示手段により、これらの情報が画面上に表示される。
【0118】
ステップS25において、拡大表示が要求されていないと判定された場合(ステップS25;No)、ステップS27に進む。
【0119】
ステップS27では、さらに他の情報として、既存テナントに関する情報または環境情報を閲覧するかどうかが判定される。他の情報を閲覧する場合(ステップS27;Yes)、ステップS28に進む。
【0120】
既存テナントに関する情報または環境情報を閲覧しない場合(ステップS27;No)、ステップS32に進み、シュミレーションの要求がなされたかどうかが判定される。
【0121】
ステップS28では、既存テナントに関する情報を閲覧するかどうかが判定される。既存テナントに関する情報を閲覧すると判定されたとき(ステップS28;Yes)、ステップS29で、収益情報記憶部102eからテナント情報102lが読み込まれ、地図表示手段,収益情報表示手段により、表示される。
【0122】
ステップS28で、既存テナントに関する情報を閲覧しないと判定されたとき(ステップS28;No)、ステップS30に進み、環境情報の閲覧が要求されたかどうかが判定される。
【0123】
環境情報を閲覧すると判定されたとき(ステップS30;Yes)、ステップS31で、環境情報記憶部102bから環境情報が読み込まれ、環境情報表示手段により、表示状態指定データ102kに基づく表示がなされる。
【0124】
このようにして、情報の表示がなされた後、さらにステップS32において、シュミレーションの要求がなされたかどうかが判定される。シュミレーションの要求がなされたと判定された場合(ステップS32;Yes)、処理Dに進む。シュミレーションの要求がなされたと判定されなかった場合(ステップS32;No)、処理を終了する。
【0125】
処理Bでは、既存テナント情報の提示が行われる。
まず、既存テナント情報の閲覧をするために、CPUにより、地図情報記憶部102aの地図情報と、収益情報記憶部102eのテナント情報102lが読み込まれる(ステップS41)。
【0126】
次いで、ステップS42において、テナント情報102lとして得た既存テナントの所在地と、地図情報に基づいて、地図表示手段,収益情報表示手段により、日本地図上に既存テナント情報が三角形の点で示されたイメージが表示される。
【0127】
次に、ステップS43において、都道府県ベースでの拡大図を表示するかどうかが判定される。すなわち、日本地図上の所定ポイントがクリックされたかどうかが判定される。或いは、目次から拡大表示させたい都道府県や地方を選択可能な構成としても良い。都道府県ベースでの拡大図表示が選択された場合(ステップS43;Yes)、ステップS44に進む。
【0128】
ステップS44では、CPUにより拡大表示が要求された地域が判定され、地図情報記憶部102aより該当する都道府県ベースでの拡大図が読み込まれ、地図表示手段,収益情報表示手段により、既存テナント情報とともに画面上に表示される。
【0129】
なお、ステップS43において、所定地域の拡大要求がされていないと判定された場合(ステップS43;No)、ステップS45に進む。
【0130】
ステップS45では、所定のテナントの周辺地域の拡大図を表示するかどうかが判定される。すなわち、都道府県の地図上に三角形の点として表示されているテナントのうち、所定のものがクリックされたかどうかが判定される。或いは、目次から、拡大表示させた市区町村を選択可能な構成としても良い。拡大表示が要求されている場合(ステップS45;Yes)、ステップS46に進む。
【0131】
ステップS46では、地図情報記憶部102aより、指定されたテナントの周辺地域の拡大図が読み込まれ、また、収益情報記憶部102eからテナントの詳細情報が読み込まれ、地図表示手段,収益情報表示手段により、これらの情報が画面上に表示される。
【0132】
なお、ステップS45において、拡大表示が要求されていないと判定された場合(ステップS45;No)、ステップS47に進む。
【0133】
ステップS47では、さらに他の情報として、土地供給情報または環境情報を閲覧するかどうかが判定される。他の情報を閲覧する場合(ステップS47;Yes)、ステップS48に進む。
【0134】
土地供給情報または環境情報を閲覧しない場合(ステップS47;No)、ステップS52に進み、シュミレーションの要求がなされたかどうかが判定される。
【0135】
ステップS48では、土地供給情報を閲覧するかどうかが判定される。土地供給情報を閲覧すると判定されたとき(ステップS48;Yes)、ステップS49で、土地供給情報記憶部102cから情報が読み込まれ、地図表示手段,土地供給情報表示手段により、表示される。
【0136】
ステップS48で、土地供給情報を閲覧しないと判定されたとき(ステップS48;No)、ステップS50に進み、環境情報の閲覧が要求されたかどうかが判定される。
【0137】
環境情報を閲覧すると判定されたとき(ステップS50;Yes)、ステップS51で、環境情報記憶部102bから環境情報が読み込まれ、表示状態指定データ102kに基づく表示がなされる。
【0138】
このようにして、情報の表示がなされた後、さらにステップS52において、シュミレーションの要求がなされたかどうかが判定される。シュミレーションの要求がなされたと判定された場合(ステップS52;Yes)、処理Dに進む。シュミレーションの要求がなされたと判定されなかった場合(ステップS52;No)、処理を終了する。
【0139】
処理Cでは地域情報の提示が行われる。
まず、環境情報の閲覧をするために、CPUにより、地図情報記憶部102aの地図情報と、環境情報記憶部102bに格納された環境情報が読み込まれる。(ステップS61)。
【0140】
次いで、ステップS62において、何も表示されていない日本地図が示される。そして、ステップS63において、環境情報の表示が要求されたかが判定される。このとき、環境情報としては、日本全体の傾向を大まかに把握できるような情報として、都道府県別の消費動向や、年齢別人口分布などの情報が選択できるように構成されている。
【0141】
ステップS63で、環境情報の表示が要求されたと判定された場合(ステップS63;Yes)、ステップS64で、環境情報記憶部102bから指示された環境情報が読み込まれるとともに、この環境情報に対応する表示状態指定データ102kが読み込まれ、環境情報表示手段により、地図上に表示される。
【0142】
次に、ステップS65において、都道府県ベースでの拡大図を表示するかどうかが判定される。例えば、日本地図上の所定ポイントがクリックされたかどうかが判定される。或いは、目次から拡大表示させたい都道府県や地方を選択可能な構成としても良い。都道府県ベースでの拡大図表示が選択された場合(ステップS65;Yes)、ステップS66に進む。
【0143】
ステップS66では、CPUにより拡大表示が要求された地域が判定され、地図情報記憶部102aより該当する都道府県ベースでの拡大図が読み込まれ、地図表示手段により画面上に表示される。なお、ステップS65において、所定地域の拡大要求がされていないと判定された場合(ステップS65;No)、ステップS69に進む。
【0144】
ステップS67では、環境情報の表示が要求されたかが判定される。このとき、環境情報としては、都道府県内での傾向を大まかに把握できるような情報として、都道府県の地域別消費動向や、年齢別人口分布などの情報が選択できるように構成されている。
【0145】
ステップS67で、環境情報の表示が要求されたと判定された場合(ステップS67;Yes)、ステップS68で、環境情報記憶部102bから、指示された環境情報が読み込まれるとともに、この環境情報に対応する表示状態指定データ102kが読み込まれ、環境情報表示手段により、地図上に表示される。
【0146】
ステップS69では、さらに狭い範囲での拡大図を表示するかどうかが判定される。例えば、都道府県の地図上の所定のポイントがクリックされたかどうかが判定される。或いは、目次から、拡大表示させた市区町村を選択可能な構成としても良い。拡大表示が要求されている場合(ステップS69;Yes)、ステップS70に進む。
【0147】
ステップS70では、CPUにより拡大表示が要求された地域が判定され、地図情報記憶部102aより該当する地域周辺の拡大図が読み込まれ、画面上に表示される。ステップS69において、拡大表示が要求されていないと判定された場合(ステップS69;No)、ステップS73に進む。
【0148】
ステップS71では、環境情報の表示が要求されたかが判定される。このとき、環境情報としては、地域別の傾向を詳細に把握することができる情報として、道路状況の表示、土地周辺の町村単位での人口分布状況、家族の形態別分布、公共施設の表示、周辺駅の乗降客数などの情報が選択できるように構成されている。
【0149】
ステップS71で、環境情報の表示が要求されたと判定された場合(ステップS71;Yes)、ステップS72で、環境情報記憶部102bから、指示された環境情報が読み込まれるとともに、この環境情報に対応する表示状態指定データ102kが読み込まれ、環境情報表示手段により、地図上に表示される。
【0150】
ステップS73では、さらに他の情報として、土地供給情報または既存テナント情報を閲覧するかどうかが判定される。他の情報を閲覧する場合(ステップS73;Yes)、ステップS74に進む。
【0151】
既存テナントに関する情報または環境情報を閲覧しない場合(ステップS27;No)、ステップS78に進み、シュミレーションの要求がなされたかどうかが判定される。
【0152】
ステップS74では、土地供給情報を閲覧するかどうかが判定される。土地供給情報を閲覧すると判定されたとき(ステップS74;Yes)、ステップS75で、土地供給情報記憶部102cから情報が読み込まれ、土地供給情報表示手段により、土地供給情報が表示される。
【0153】
ステップS74で、土地供給情報を閲覧しないと判定されたとき(ステップS74;No)、ステップS76に進み、既存テナント情報の閲覧が要求されたかどうかが判定される。
【0154】
既存テナント情報を閲覧すると判定されたとき(ステップS76;Yes)、ステップS77で、収益報記憶部102eからテナント情報102lが読み込まれ、収益情報表示手段により表示がなされる。
【0155】
このようにして、情報の表示がなされた後、さらにステップS78において、シュミレーションの要求がなされたかどうかが判定される。シュミレーションの要求がなされたと判定された場合(ステップS78;Yes)、処理Dに進む。シュミレーションの要求がなされたと判定されなかった場合(ステップS78;No)、処理を終了する。
【0156】
次に、図23において、土地供給情報と土地需要条件の整合性を検討する処理Dについて説明する。アプリケーションプログラムは、ユーザがホームページの利用システム確認画面16においてシュミレーション16bを選択したときか、あるいは、所定期間毎に自動的にシュミレーションを行い、定期的にユーザへ情報を提供するものである。
【0157】
先ず、ステップS81で、CPU103により、土地需要条件記憶部102dから土地需要条件が読み込まれ、土地供給情報記憶部102cから土地供給情報が読み込まれる。
【0158】
次に、ステップS82で、土地需用者の希望所在地と、土地供給情報の所在に一致するものがあるかどうか判定される。一致するものがある場合(ステップS82;Yes)、ステップS84へ進む。
【0159】
一致するものがない場合(ステップS82;No)、希望所在地の近隣において提供された土地があるかどうか判定される(ステップS83)。そして、希望所在地の近隣に提供された土地があると判定された場合(ステップS83;Yes)、ステップS84に進み、希望所在地の近隣でも土地の提供がないと判定された場合(ステップS83;No)、処理を終了する。
【0160】
ステップS84では、土地需用者の土地活用目的がテナントであるかどうかが判定される。土地活用目的がテナントである場合(ステップS84;Yes)、その後に続くステップS85〜ステップS91において、提供された土地にテナントを進出させた場合、収益性が見込めるかどうかのシュミレーションがなされる。
【0161】
ステップS85では、収益情報記憶部102eから、テナント情報102l、収支情報102m、税金情報102nの読み込みが行われる。テナント情報102lについては、既存の店舗に関する情報として、既存店舗について、その所在地、面積、財務データ、立地条件等の情報が読み出される。
【0162】
また、収支情報102mとしては、予測売上高の算出式,利益率の算出式,各種経営指標の算出式、土地売却時の売却益の算出式、土地を賃貸した場合の収支計算式、土地の管理委任場合のコスト算出式などが読み出され、税金情報102nとしては、地域別の税率、税金の算出式が読み出される。
【0163】
ステップS86で、土地の面積が適当かどうかが判定される。このとき、例えば、既存店舗の平均敷地面積と、土地の面積とを比較することにより、その土地がテナント建設に適しているかどうかの判定がなされる。
【0164】
ステップS86で土地の広さが適性であると判定された場合(ステップS86;Yes)、ステップS88に進む。ステップS86で土地の広さが不適当であると判定された場合ステップS87で、他のテナントであれば適当であるかどうかが判定される。
【0165】
ステップS87では、先ず、同業の他テナントについての検討がなされ、同業の他テナントでも適正でない場合は、他業種まで範囲を広げて検討がなされる。
【0166】
他のテナントとした場合は、適性な広さであると判定された場合は(ステップS87;Yes)、ステップS88に進む。一方、全ての業種で検討しても、適正な広さの土地でないと判定された場合(ステップS87;No)、処理を終了する。
【0167】
ステップS88では、環境情報記憶部102bより環境情報の読み込みが行われる。環境情報としては、周辺地域の年代別人口割合、最寄り駅の乗降客数、土地に面した道路の幅または車線数、半径○km以内にある同業の店舗数などの情報が読み込まれる。
【0168】
次いで、ステップS89で、ステップS88で読み込まれた環境情報と、ステップS85で読み込まれたテナント情報102lを比較して、一致する立地条件があるかどうかが判定される。
【0169】
一致する立地条件が全くない場合(ステップS89;No)、処理を終了する。
一致する立地条件があった場合(ステップS89;Yes)、ステップS90において、土地提供者及び土地需用者それぞれについての収支計算がなされる。
【0170】
ステップS90では、ステップS85で読み込まれたテナント情報と収支情報に基づいて、仲介処理手段により収支計算がなされる。このとき、土地供給者については、土地を賃貸した場合と、土地を売却した場合での収益性の相違、税金額等を算出して収支が計算される。
【0171】
また、土地需要者については、立地条件と店舗規模に基づいて、過去の財務データから予測売上高が算出される。また、そのテナントの平均利益率から利益高を算出する。このとき、土地需要者の運用資金から、初期投資の額が合わせて計算される。
【0172】
また、運用資金から、土地を購入するのが良いか、借りるのが良いか、建物は土地需要者が建設するのが良いか或いは土地供給者が建設して土地と共にリースするのが良いかなど、様々なケースが想定されて収支計算がなされる。
【0173】
さらにまた、ステップS90では、土地供給者と土地需要者の両者にとって好適なプランの検討がなされる。例えば、土地供給者と土地需用者それぞれについて、最も収益性の高いケースから、最も収益性の低いケースまでを順番に並べ、収益性の高い方から見て、両者の条件が一致するものを選出する。
【0174】
ステップS90での収支計算の結果に基づいて、ステップS91において収益性が見込めるかどうかについて判定される。収益性が見込める場合(ステップS91;Yes)、ステップS92において、土地供給者と土地需要者に情報提供がなされる。収益性が見込めない場合(ステップS91;No)、処理を終了する。
【0175】
ステップS92において、土地供給者へは、整合性があるとされたテナント等の情報、土地を賃貸した場合の収益性、土地を売却した場合の収益性、各ケースでの固定資産税及び予測相続税額、土地と建物をセットにした場合の収益性等の情報が提示される。
【0176】
また、ステップS92において、土地需要者へは、整合性があるとされた土地の情報、その土地でテナント経営をした場合の予測売上高、収益性、土地を借りた場合の収益性、土地を買った場合の収益性、土地と建物を一緒に借りた場合の収益性、建物を自分で建設した場合の収益性等の情報が提示される。
【0177】
このとき、土地需要者への情報提供の形式として、立地条件が適合した場合は1つの立地条件について10点、半径○km内に同業の店舗がある場合は1店舗につきマイナス10点、予測売上高が平均値を上回った場合は30点、などポイントを付けていき、所定以上のポイントを得た組合せを複数組み選択し、ポイントの高い順からリストアップして、土地供給者と土地需要者に報知するような構成とすると、どの土地を選んだら良いか評価するときの目安となり好適である。
【0178】
さらに、ステップS92において、土地供給者及び土地需要者の両者にとって収益性の良いケースについて提示する。このとき、それぞれのケースについて、契約成立可能性を%表示するようにしても良い。
【0179】
以上のように、本例の土地仲介システムでは、通信回線網を介して全国からの登録が可能であり、収集された豊富な土地提供情報と土地需要情報と、過去から集積された既存テナントに関するデータに基づいて、テナントを成功させる条件の揃った土地を選定していくので、テナントを進出する際に最も適した土地を選定することが可能となる。
【0180】
ここで、ステップS84で土地活用目的がテナントでないと判定された場合(ステップS84;Yes)の処理について説明する。土地活用目的がテナントでない場合、投資用の土地購入または土地を借りて管理することにより利益を得る土地管理運用が考えられる。
【0181】
このため、ステップS93において、土地購入であるか土地管理運用であるかが判定される。土地購入である場合(ステップS93;Yes)、ステップS94で土地の価格が投資資金の範囲内かどうかが判定される。土地の価格が投資資金の範囲内でない場合(ステップS94;No)、処理を終了する。
【0182】
土地の価格が投資資金の範囲内である場合(ステップS94;Yes)、ステップS95で、収益情報記憶部102eから収支情報102m及び税金情報102nが読み込まれ、ステップS96において、ステップS95で読み込まれた収支情報102m及び税金情報102hに基づいて、収益及び税額が算定される。
【0183】
次いで、ステップS97において、収益性が見込めるのかどうか判定される。収益性が見込める場合(ステップS97;Yes)、ステップS98において、土地供給者と土地需要者に情報提供がなされる。収益性が見込めない場合(ステップS97;No)、処理を終了する。
【0184】
また、ステップS93において、土地購入であると判定されなかった場合(ステップS93;No)、ステップS99において、土地に建物を建てて管理するのか、更地の土地管理運用を行うのか、が判定される。この場合、土地需要者が登録した土地需要条件を参照し、土地需要者側で土地・建物一括でリースする要望があるかどうかが判定される。
【0185】
土地に建物を建てて管理する場合(ステップS99;Yes)、ステップS100において、収益情報記憶部102eから、テナント情報102l,収支情報102m,税金情報102nが読み込まれる。そして、テナント情報102lにおいて、過去に建設された建物についての施工費用情報を参照して、土地に建物を建設した場合にの土地供給者の固定資産税及び相続税の予想額、土地需要者の必要コスト及び収益額が算定される。
【0186】
ステップS101において、建物を建設した場合に、収益性が見込めるかどうかが判定される。収益性が見込めない場合(ステップS101;No)、ステップS104へ進む。
【0187】
土地に建物を建設した場合に、収益性が見込める場合、ステップS102に進み、建設された建物について、証券化して売却した場合と、建物付きで土地を賃貸した場合のどちらが収益性が高いのかについての算定がなされる。
【0188】
そして、ステップS103において、土地に建物を建設して土地管理運用を行った場合の収益や、証券化した場合の収益などの情報が提示される。また、土地提供者へは、どのような需要があったかの情報,土地に建物を建設した場合の土地供給者の固定資産税及び相続税の予想額等の情報が提示される。
【0189】
なお、ステップS99で、土地に建物を建てて管理しないと判定された場合(ステップS99;No)、ステップS104において、収益情報記憶部102eから、収支情報102m及び税金情報102nが読み込まれ、土地を更地で賃貸した場合について、土地供給者の固定資産税及び相続税の予想額と、土地需要者の必要コストが算定される。
【0190】
ステップS105において、収益性が見込めるかどうかが判定される。収益性が見込めない場合(ステップS105;No)、処理を終了する。
【0191】
収益性が見込める場合(ステップS105;Yes)、ステップS103に進み、情報提供処理がなされる。
【0192】
なお、建物を証券化して売却する場合において、本例の土地仲介システムを利用する構成としても良い。この場合は、土地需要条件として、土地に関する条件だけでなく、証券化された不動産に対する需要についても登録する構成とする。
【0193】
そして、建物の証券化が判定された段階で、この証券についての購入該当者がどれくらい登録されているのかを、建物の所有者(本例では、土地管理運用のために建物付きで土地を借りている土地需要者)に通知するようにしても良い。
【0194】
本例では、土地需用者の土地活用目的としてテナント進出を行う場合について、テナントとして、主に飲食店や衣料品店のショップを前提として説明したが、テナントとしてはアパートやマンションまたは駐車場など、ショップ以外の形態であっても良い。
【0195】
また、本発明の土地仲介システムによって最適な組み合わせが選出され、供給された土地に所定のテナントが建設された場合、その後のメンテナンス情報や税金情報などについて所定頻度で提供する構成としても良い。
【0196】
この場合は、記憶部102に、成立データ記憶部を設け、契約の成立した土地についての情報や、テナントの情報を記憶させておく。テナントについては、建物を建設した施工年月日や、建材についても記憶させておく。
【0197】
また、テナント情報の過去データとして、建材、工法、内装材など、建物に関する情報と、それぞれの材料・工法別に、リフォームのタイミングに関するデータを記憶させておく。
【0198】
そして、予め設定された時期において、成立データ記憶部とテナント情報とを対比し、メンテナンスの時期が到来しているようであれば、事前に土地需用者へ報知するようにする。
【0199】
また、土地供給者への提供情報としては、予め設定された時期が到来したときに、その時点での土地評価額に基づく税金額を算出したり、その時点での物価上昇率に基づいて予測相続税の算出を行って情報を提供する。
【0200】
【発明の効果】
以上のように、本発明の土地仲介システムでは、蓄積された情報に基づいて、確実な手法で、土地供給情報と土地需要情報を整合させるように構成されているので、個々のノウハウに頼ることなく、簡単に、最適な組合せを判定することが可能となる。
【0201】
また、本発明の土地仲介システムによれば、土地供給情報と前記土地需要条件は通信回線網を介して得られるように構成されているので、営業活動や広告活動を行うことなく、広範囲から情報を収集することが可能となり、低コストで多くの情報を得ることが可能となる。
【図面の簡単な説明】
【図1】本発明の土地仲介システムの概念図である。
【図2】本発明の土地仲介システムの画面構成を示す説明図である。
【図3】本発明の土地仲介システムの画面構成を示す説明図である。
【図4】本発明の土地仲介システムの画面構成を示す説明図である。
【図5】本発明の土地仲介システムの画面構成を示す説明図である。
【図6】本発明の土地仲介システムの画面構成を示す説明図である。
【図7】本発明の土地仲介システムの画面構成を示す説明図である。
【図8】本発明の土地仲介システムの画面構成を示す説明図である。
【図9】本発明の土地仲介システムの画面構成を示す説明図である。
【図10】本発明の土地仲介システムの画面構成を示す説明図である。
【図11】本発明の土地仲介システムの画面構成を示す説明図である。
【図12】本発明の土地仲介システムの画面構成を示す説明図である。
【図13】本発明の土地仲介システムの画面構成を示す説明図である。
【図14】本発明の土地仲介システムの画面構成を示す説明図である。
【図15】本発明の土地仲介システムの画面構成を示す説明図である。
【図16】本発明の土地仲介システムの画面構成を示す説明図である。
【図17】本発明の土地仲介システムを実現する土地仲介装置のハード構成を示す説明図である。
【図18】本発明の土地仲介システムを実現する土地仲介装置のハード構成を示す説明図である。
【図19】本発明の土地仲介システムによる処理を示すフローチャートである。
【図20】本発明の土地仲介システムによる処理を示すフローチャートである。
【図21】本発明の土地仲介システムによる処理を示すフローチャートである。
【図22】本発明の土地仲介システムによる処理を示すフローチャートである。
【図23】本発明の土地仲介システムによる処理を示すフローチャートである。
【符号の説明】
11 トップページ画面
12 ユーザ認証画面
13 メインメニュー画面
14 土地供給情報入力画面
15 土地需要条件入力画面
16 利用システム選択画面
17 情報選択画面
18a、18b 他情報表示のための選択ボタン
19 シュミレーション選択画面
20 吹き出し
21 シュミレーションの結果を示す一覧表
100 土地仲介装置
101 通信制御部
102 記憶部
102a 地図情報記憶部
102b 環境情報記憶部
102c 土地供給情報記憶部
102d 土地需要条件記憶部
102e 収益情報記憶部
102f 評価額記憶部
102g オペレーティングシステムプログラム
102h アプリケーションプログラム
102k 表示状態指定データ
103 CPU
104 ROM
105 RAM
106 表示部
107 入力部
108 出力部
200 ユーザコンピュータ
201 通信制御部
202 記憶部
203 CPU
204 ROM
205 RAM
206 表示部
207 入力部
208 出力部
I 通信回線網
土地を示す丸点

Claims (8)

  1. 第1のコンピュータと第2のコンピュータとが通信回線網を介して接続された、土地需要条件に合致する土地供給情報を選別する土地仲介システムであって、
    前記第1のコンピュータは、
    各地域の地図情報を記憶する地図情報記憶部と、
    該地図情報の各地域の土地の路線価,人口に関する情報,鉄道路線図,鉄道路線の各駅の乗降客数,道路地図,公共施設分布情報を少なくとも含む各地域に関する環境情報を記憶する環境情報記憶部と、
    所在地、地積を少なくとも含む土地供給情報を記憶する土地供給情報記憶部と、
    土地活用目的,希望所在地,運用資金少なくとも含む土地需要条件を記憶する土地需要条件記憶部と、
    既存店舗の所在地、該既存店舗の敷地面積、及び周囲の人口に関する情報,最寄り駅の乗降客数,店舗に面した道路に関する情報,周囲の公共施設分布情報を含む立地条件を少なくとも含むテナント情報を記憶する収益情報記憶部と
    前記土地需要条件記憶部から土地需要条件を読み込んで、該土地需要条件の希望所在地に基づいて前記土地供給情報記憶部から所在地が一致するまたは近隣である土地供給情報を取得する土地供給情報取得手段と、
    前記収益情報記憶部からテナント情報を読み込んで、取得した前記土地供給情報の地積と前記テナント情報の既存店舗の敷地面積とを比較して、面積が適するテナント情報を取得するテナント情報取得手段と、
    取得した前記土地供給情報の所在地に基づいて、前記環境情報記憶部から該所在地に対応する環境情報を取得する環境情報取得手段と、
    取得した前記環境情報に含まれる各情報と取得した前記テナント情報の立地条件とを比較して、一致する立地条件の有無を判定する立地条件判定手段と、
    前記立地条件判定手段で一致する立地条件があると判定された場合に、該一致する立地条件を含むテナント情報と、前記土地供給情報取得手段が取得した土地供給情報とを、前記第2のコンピュータに送信する送信手段と、を備え、
    前記第2のコンピュータは、
    前記土地供給情報または土地需要条件を含む入力情報を入力する入力手段と、
    該入力された土地供給情報または土地需要条件を前記第1のコンピュータに送出する送受信部と、
    前記入力情報と前記第1のコンピュータから送信された情報を表示する表示手段と、を備えることを特徴とする土地仲介システム。
  2. 前記テナント情報は、テナント別の過去の売上高,平均利益率を含み、
    前記収益情報記憶部には、予測売上高の算出式,利益率の算出式,各種経営指標の算出式,土地売却時の売却益算出式,土地賃貸時の収支計算式を含む収支情報と、地域別の税率,固定資産税及び相続税の算出式を含む税金情報とが記憶されており、
    前記第1のコンピュータは、
    取得した前記土地供給情報の地積及び前記環境情報の路線価と、前記収支情報に含まれる土地売却時の売却益算出式及び土地賃貸時の収支計算式と、前記税金情報とに基づいて、土地を売却した場合と土地を賃貸した場合の収支を算出する供給者収益算出手段と、
    前記テナント情報取得手段が取得した前記テナント情報のテナント別の過去の売上高及び平均利益率と、前記収支情報に含まれる予測売上高の算出式,利益率の算出式及び各種経営指数の算出式とから、前記テナント情報のテナントの予測売上高,予測利益率及び予測経営指標を算出する需要者収益算出手段と、
    前記供給者収益算出手段による算出結果と前記需要者収益算出手段による算出結果について、収益性が見込めるか否かを判定する収益性判定手段と、を備え、
    前記送信手段は、前記収益性判定手段で収益性が見込めると判定された算出結果及びその算出結果に対応する前記テナント情報並びに前記土地供給情報を、前記第2のコンピュータに送信することを特徴とする請求項1記載の土地仲介システム。
  3. 前記第1のコンピュータは、前記供給者収益算出手段による算出結果と、前記需要者収益算出手段による算出結果とのそれぞれを収益性の高い順に並べ、収益性の高い方から両者の条件が一致するテナント情報及び土地供給情報を選出する選出手段を備え、
    前記送信手段は、前記選出手段で選出された前記テナント情報及び前記土地供給情報を、前記算出結果とともに前記第2のコンピュータに送信することを特徴とする請求項記載の土地仲介システム。
  4. 前記第2のコンピュータはモバイル端末であることを特徴とする請求項1乃至3のいずれか1項記載の土地仲介システム。
  5. 各地域の地図情報を記憶する地図情報記憶部と、該地図情報の各地域の土地の路線価,人口に関する情報,鉄道路線図,鉄道路線の各駅の乗降客数,道路地図,公共施設分布情報を少なくとも含む各地域に関する環境情報を記憶する環境情報記憶部と、所在地,地積を少なくとも含む土地供給情報を記憶する土地供給情報記憶部と、土地活用目的,希望所在地,運用資金を少なくとも含む土地需要条件を記憶する土地需要条件記憶部と、既存店舗の所在地、該既存店舗の敷地面積、及び周囲の人口に関する情報,最寄り駅の乗降客数,店舗に面した道路に関する情報,周囲の公共施設分布情報を含む立地条件を少なくとも含むテナント情報を記憶する収益情報記憶部と、演算処理を行う制御部と、を備えた第1のコンピュータと、該第1のコンピュータと通信回線網を介して接続され前記第1のコンピュータから送信された情報を表示する表示手段を備えた第2のコンピュータと、を用いて土地需要条件に合致する土地供給情報を提供する土地仲介方法であって、
    前記制御部が、前記土地需要条件記憶部から土地需要条件を読み込んで、該土地需要条件の希望所在地に基づいて前記土地供給情報記憶部から所在地が一致するまたは近隣である土地供給情報を取得する土地供給情報取得ステップと、
    前記制御部が、前記収益情報記憶部からテナント情報を読み込んで、前記土地供給情報取得ステップで取得した土地供給情報の地積と前記テナント情報の既存店舗の敷地面積とを比較して、面積が適するテナント情報を取得するテナント情報取得ステップと、
    前記制御部が、前記土地供給情報取得ステップで取得した土地供給情報の所在地に基づいて、前記環境情報記憶部から該所在地に対応する環境情報を取得する環境情報取得ステップと、
    前記制御部が、前記環境情報取得ステップで取得した環境情報に含まれる各情報と前記テナント情報取得ステップで取得したテナント情報の立地条件とを比較して、一致する立地条件の有無を判定する立地条件判定ステップと、
    前記制御部が、前記立地条件判定ステップで一致する立地条件があると判定した場合に、該一致する立地条件を含むテナント情報と、前記土地供給情報取得ステップで取得した土地供給情報とを、前記第2のコンピュータに送信する送信ステップと、を備えることを特徴とする土地仲介方法。
  6. 前記テナント情報は、テナント別の過去の売上高,平均利益率を含み、
    前記収益情報記憶部には、予測売上高の算出式,利益率の算出式,各種経営指標の算出式,土地売却時の売却益算出式,土地賃貸時の収支計算式を含む収支情報と、地域別の税率,固定資産税及び相続税の算出式を含む税金情報とが記憶されており、
    前記制御部が、前記土地供給情報取得ステップで取得した土地供給情報の地積及び前記環境情報取得ステップで取得した環境情報の路線価と、前記収支情報に含まれる土地売却時の売却益算出式及び土地賃貸時の収支計算式と、前記税金情報とに基づいて、土地を売却した場合と土地を賃貸した場合の収支を算出する供給者収益算出ステップと、
    前記制御部が、前記テナント情報取得ステップで取得した前記テナント情報のテナント別の過去の売上高及び平均利益率と、前記収支情報に含まれる予測売上高の算出式,利益率の算出式及び各種経営指数の算出式とから、前記テナント情報のテナントの予測売上高,予測利益率及び予測経営指標を算出する需要者収益算出ステップと、
    前記制御部が、前記供給者収益算出ステップで得た算出結果と前記需要者収益算出ステップで得た算出結果について、収益性が見込めるか否かを判定する収益性判定ステップと、を備え、
    前記送信ステップでは、前記収益性判定ステップで収益性が見込めると判定された算出結果及びその算出結果に対応する前記テナント情報並びに前記土地供給情報を、前記第2のコンピュータに送信することを特徴とする請求項5に記載の土地仲介方法。
  7. 前記制御部が、前記供給者収益算出ステップで算出した算出結果と、前記需要者収益算出ステップで算出した算出結果とのそれぞれを収益性の高い順に並べ、収益性の高い方から両者の条件が一致するテナント情報及び土地供給情報を選出する選出ステップを備え、
    前記送信ステップでは、前記選出ステップで選出された前記テナント情報及び前記土地供給情報を、前記算出結果とともに前記第2のコンピュータに送信することを特徴とする請求項6に記載の土地仲介方法。
  8. 土地活用目的,希望所在地,運用資金を少なくとも含む土地需要条件を記憶する土地需要条件記憶部から土地需要条件を読み込んで、該土地需要条件の希望所在地に基づいて、所在地,地積を少なくとも含む土地供給情報を記憶する土地供給情報記憶部から、所在地が一致するまたは近隣である土地供給情報を取得する土地供給情報取得ステップと、
    既存店舗の所在地、該既存店舗の敷地面積、及び周囲の人口に関する情報,最寄り駅の乗降客数,店舗に面した道路に関する情報,周囲の公共施設分布情報を含む立地条件を少なくとも含むテナント情報を記憶する収益情報記憶部からテナント情報を読み込んで、前記土地供給情報取得ステップで取得した土地供給情報の地積と前記テナント情報の既存店舗の敷地面積とを比較して、面積が適するテナント情報を取得するテナント情報取得ステップと、
    前記土地供給情報取得ステップで取得した土地供給情報の所在地に基づいて、各地域の土地の路線価,人口に関する情報,鉄道路線図,鉄道路線の各駅の乗降客数,道路地図,公共施設分布情報を少なくとも含む各地域に関する環境情報を記憶する環境情報記憶部から、前記所在地に対応する環境情報を取得する環境情報取得ステップと、
    前記環境情報取得ステップで取得した環境情報に含まれる各情報と前記テナント情報取得ステップで取得したテナント情報の立地条件とを比較して、一致する立地条件の有無を判定する立地条件判定ステップと、
    前記立地条件判定ステップで一致する立地条件があると判定した場合に、該一致する立地条件を含むテナント情報と、前記土地供給情報取得ステップで取得した土地供給情報とを抽出する抽出ステップと、をコンピュータに実行させるための土地仲介プログラム
JP2001024575A 2001-01-31 2001-01-31 土地仲介システム,土地仲介方法,及び土地仲介プログラム Expired - Fee Related JP4625191B2 (ja)

Priority Applications (1)

Application Number Priority Date Filing Date Title
JP2001024575A JP4625191B2 (ja) 2001-01-31 2001-01-31 土地仲介システム,土地仲介方法,及び土地仲介プログラム

Applications Claiming Priority (1)

Application Number Priority Date Filing Date Title
JP2001024575A JP4625191B2 (ja) 2001-01-31 2001-01-31 土地仲介システム,土地仲介方法,及び土地仲介プログラム

Publications (2)

Publication Number Publication Date
JP2002230136A JP2002230136A (ja) 2002-08-16
JP4625191B2 true JP4625191B2 (ja) 2011-02-02

Family

ID=18889695

Family Applications (1)

Application Number Title Priority Date Filing Date
JP2001024575A Expired - Fee Related JP4625191B2 (ja) 2001-01-31 2001-01-31 土地仲介システム,土地仲介方法,及び土地仲介プログラム

Country Status (1)

Country Link
JP (1) JP4625191B2 (ja)

Families Citing this family (6)

* Cited by examiner, † Cited by third party
Publication number Priority date Publication date Assignee Title
JP6117513B2 (ja) * 2012-10-30 2017-04-19 株式会社日立ソリューションズ 流動農地シミュレーション装置
JP2015132883A (ja) * 2014-01-09 2015-07-23 株式会社野村総合研究所 相続税試算装置
JP6351807B1 (ja) * 2017-07-19 2018-07-04 ソフトバンク株式会社 情報処理装置、及び、プログラム
JP2020155050A (ja) * 2019-03-22 2020-09-24 株式会社Lifull ヒートマップ表示制御装置、ヒートマップ表示制御方法及びヒートマップ表示制御プログラム
JP2022075573A (ja) * 2020-11-04 2022-05-18 株式会社タスキ 情報処理システム
JP7085252B1 (ja) 2021-08-25 2022-06-16 幸一 横田 不動産活用提案装置、不動産活用提案方法、及びコンピュータプログラム

Citations (3)

* Cited by examiner, † Cited by third party
Publication number Priority date Publication date Assignee Title
JPH08314888A (ja) * 1995-05-23 1996-11-29 Nec Corp 店舗出店シミュレーション装置
JPH1049575A (ja) * 1996-05-06 1998-02-20 Ricoh Co Ltd 不動産仲介業務支援システム及びそのプログラムを格納した記録媒体
JP2000222481A (ja) * 1999-01-29 2000-08-11 Misawa Homes Co Ltd 不動産情報管理システム

Patent Citations (3)

* Cited by examiner, † Cited by third party
Publication number Priority date Publication date Assignee Title
JPH08314888A (ja) * 1995-05-23 1996-11-29 Nec Corp 店舗出店シミュレーション装置
JPH1049575A (ja) * 1996-05-06 1998-02-20 Ricoh Co Ltd 不動産仲介業務支援システム及びそのプログラムを格納した記録媒体
JP2000222481A (ja) * 1999-01-29 2000-08-11 Misawa Homes Co Ltd 不動産情報管理システム

Also Published As

Publication number Publication date
JP2002230136A (ja) 2002-08-16

Similar Documents

Publication Publication Date Title
US10074145B2 (en) Methods for the transformation of complex zoning codes and regulations to produce usable search
JP4361410B2 (ja) 販売活動管理システム、サーバ装置、プログラム及び記録媒体
US20090132316A1 (en) System and method for associating aerial images, map features, and information
US20070239567A1 (en) Builders on-line assistant
JP2014119841A (ja) 売上管理装置及びプログラム
US20150178768A1 (en) System and method for intermediating electronic commerce using offline transaction information
WO2001084413A1 (en) Client-oriented estimation system and method using the internet
KR20140103779A (ko) 네트워크를 이용한 행사자원 통합 검색 예약 관리시스템 및 방법
JP4625191B2 (ja) 土地仲介システム,土地仲介方法,及び土地仲介プログラム
JP4929467B2 (ja) ニーズ情報収集システム、ニーズ情報収集サーバ、ニーズ情報収集方法及びプログラム
WO2003100564A2 (en) Method and system for managing home shopper data
EP3091500A1 (en) Property brokerage server
JP7390633B2 (ja) Aiを利用した不動産売却計画書オークションシステム
US20130110613A1 (en) Advertisement system for independent service providers
KR102632677B1 (ko) 부동산 거래의 중개서비스를 위한 공인중개사와 사용자를 매칭시키는 서비스 제공 방법 및 장치
JP6330843B2 (ja) 管理装置及びプログラム
KR100570561B1 (ko) 오프라인상의 광고 공간에 대한 분양 사이트의 운영 방법및 이를 실행하기 위한 프로그램을 기록한 컴퓨터로 읽을수 있는 기록매체
WO2015194519A1 (ja) 販売価格算出装置および販売価格算出システム
US20050154655A1 (en) System and method for the sale of franchise real estate
KR20020003924A (ko) 네트워크망을 이용한 건축장치 및 그 운영방법
JP2020155127A (ja) 不動産サーバ及び不動産検索システム
JP2020155126A (ja) 不動産サーバ及び不動産検索システム
JP2005338962A (ja) 空家情報の自動収集・処理装置と、空家情報の提供から不動産賃貸・売買契約の締結までを支援する情報処理装置
JP2020038511A (ja) 顧客間レンタル支援システム及び方法
TWI816179B (zh) 關鍵因素的歸納分析裝置

Legal Events

Date Code Title Description
A621 Written request for application examination

Free format text: JAPANESE INTERMEDIATE CODE: A621

Effective date: 20080118

A977 Report on retrieval

Free format text: JAPANESE INTERMEDIATE CODE: A971007

Effective date: 20100528

A131 Notification of reasons for refusal

Free format text: JAPANESE INTERMEDIATE CODE: A131

Effective date: 20100608

A521 Request for written amendment filed

Free format text: JAPANESE INTERMEDIATE CODE: A523

Effective date: 20100809

TRDD Decision of grant or rejection written
A01 Written decision to grant a patent or to grant a registration (utility model)

Free format text: JAPANESE INTERMEDIATE CODE: A01

Effective date: 20101026

A01 Written decision to grant a patent or to grant a registration (utility model)

Free format text: JAPANESE INTERMEDIATE CODE: A01

A61 First payment of annual fees (during grant procedure)

Free format text: JAPANESE INTERMEDIATE CODE: A61

Effective date: 20101105

R150 Certificate of patent or registration of utility model

Free format text: JAPANESE INTERMEDIATE CODE: R150

FPAY Renewal fee payment (event date is renewal date of database)

Free format text: PAYMENT UNTIL: 20131112

Year of fee payment: 3

LAPS Cancellation because of no payment of annual fees