JP4625191B2 - 土地仲介システム，土地仲介方法，及び土地仲介プログラム - Google Patents
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Description
【０００１】
【発明の属する技術分野】
本発明は住宅産業の土地仲介システムに係り、特に、通信回線網を介して土地供給情報及び土地需要情報を収集し、これら土地供給情報及び土地需要情報に基づいて、最も効率的な土地活用方法を提供することが可能な土地仲介システムに関する。
【０００２】
【従来の技術】
土地を所有する地主にとって、土地にかかる相続税対策や資産運用策のために、土地を有効に活用したいという要望がある。土地活用の例としては、賃貸マンションを建設し賃貸経営を行うこと、駐車場として土地を整地し駐車場の賃貸経営を行うこと、店舗を建設し、テナントとして出店希望の企業に対し賃貸経営を行うこと、投資用として売却することなどが、現在行われている。
【０００３】
しかし、地主が自ら土地活用に関わる情報を入手し、資産運用経営を行うことは困難である。そこで、資産運用経営のノウハウを持つ仲介企業が地主に代わり、その資産運用経営を行う場合が多い。
【０００４】
仲介企業は、テナント需要情報と、地主の所有する土地供給情報を多数所有している。そこで仲介企業は、テナント需要情報と、地主の所有する土地供給情報との整合性を図ることができる。
【０００５】
仲介企業は、全国規模において、各地の地主を個別訪問する営業活動や、チラシを配布する等の広告活動を行いながら土地供給情報を獲得していく。また、テナント企業等へも、直接営業行為を行うことで、土地需要情報を獲得していく。
これらの行為は、仲介企業の営業担当者が、個別対応を行っている。
【０００６】
【発明が解決しようとする課題】
仲介企業の営業担当者が、地主の個別訪問を行ったり、テナント企業を募る作業を、全て人手にて行うことは非常な労力を要する。以上の業務にかかる人件費や時間的なコスト高が問題となっている。
【０００７】
また、営業活用によって、得られた多数の情報が、各々の営業担当者のノウハウ的な固有情報として蓄積されているのみで、多数の営業担当者同士や、全国規模での情報の共有がなされない。そのため、土地の供給情報と需要情報の整合性をはかるさいに、非効率的な作業を行わなければならなかった。
【０００８】
本発明は、土地の供給情報と需要情報を電子化し、ネットワークシステムを構築することによって、土地の供給と需要について、全国規模での情報入手を可能とする、通信回線網を用いた土地仲介システム，土地仲介方法，及び土地仲介プログラムを提供することを目的とする。
【０００９】
本発明は、土地の供給情報と需要情報の収集及び公開を可能とした、通信回線網を用いた土地仲介システム，土地仲介方法，及び土地仲介プログラムを提供することを目的とする。
【００１０】
また、本発明は、土地の供給情報と需要情報を検索し、情報の整合性を判断することを可能とした、通信回線網を用いた土地仲介システム，土地仲介方法，及び土地仲介プログラムを提供することを目的とする。
【００１１】
【課題を解決するための手段】
上記課題は、本発明の請求項１に係る土地仲介システムによれば、第１のコンピュータと第２のコンピュータとが通信回線網を介して接続された、土地需要条件に合致する土地供給情報を選別する土地仲介システムであって、前記第１のコンピュータは、各地域の地図情報を記憶する地図情報記憶部と、該地図情報の各地域の土地の路線価，人口に関する情報，鉄道路線図，鉄道路線の各駅の乗降客数，道路地図，公共施設分布情報を少なくとも含む各地域に関する環境情報を記憶する環境情報記憶部と、所在地、地積を少なくとも含む土地供給情報を記憶する土地供給情報記憶部と、土地活用目的，希望所在地，運用資金を少なくとも含む土地需要条件を記憶する土地需要条件記憶部と、既存店舗の所在地、該既存店舗の敷地面積、及び周囲の人口に関する情報，最寄り駅の乗降客数，店舗に面した道路に関する情報，周囲の公共施設分布情報を含む立地条件を少なくとも含むテナント情報を記憶する収益情報記憶部と、前記土地需要条件記憶部から土地需要条件を読み込んで、該土地需要条件の希望所在地に基づいて前記土地供給情報記憶部から所在地が一致するまたは近隣である土地供給情報を取得する土地供給情報取得手段と、前記収益情報記憶部からテナント情報を読み込んで、取得した前記土地供給情報の地積と前記テナント情報の既存店舗の敷地面積とを比較して、面積が適するテナント情報を取得するテナント情報取得手段と、取得した前記土地供給情報の所在地に基づいて、前記環境情報記憶部から該所在地に対応する環境情報を取得する環境情報取得手段と、取得した前記環境情報に含まれる各情報と取得した前記テナント情報の立地条件とを比較して、一致する立地条件の有無を判定する立地条件判定手段と、前記立地条件判定手段で一致する立地条件があると判定された場合に、該一致する立地条件を含むテナント情報と、前記土地供給情報取得手段が取得した土地供給情報とを、前記第２のコンピュータに送信する送信手段と、を備え、前記第２のコンピュータは、前記土地供給情報または土地需要条件を含む入力情報を入力する入力手段と、該入力された土地供給情報または土地需要条件を前記第１のコンピュータに送出する送受信部と、前記入力情報と前記第１のコンピュータから送信された情報を表示する表示手段と、を備える、ことにより解決される。
【００１２】
本発明の土地仲介システムによれば、地主などの土地所有者から供給された土地供給情報と、テナント企業などの土地需用者から出された土地需要条件とを突き合わせ、既存のテナントの立地条件と供給された土地の環境情報とが一致する情報を抽出することで、自動的に最適な組合せを選出可能に構成されている。
【００１３】
このように、本発明の土地仲介システムでは、蓄積された情報に基づいて、確実な手法で、土地供給情報と土地需要情報を整合させるように構成されているので、個々のノウハウに頼ることなく、簡単に、最適な組合せを判定することが可能となる。
【００１４】
さらに、前記テナント情報は、テナント別の過去の売上高，平均利益率を含み、前記収益情報記憶部には、予測売上高の算出式，利益率の算出式，各種経営指標の算出式，土地売却時の売却益算出式，土地賃貸時の収支計算式を含む収支情報と、地域別の税率，固定資産税及び相続税の算出式を含む税金情報とが記憶されており、前記第１のコンピュータは、取得した前記土地供給情報の地積及び前記環境情報の路線価と、前記収支情報に含まれる土地売却時の売却益算出式及び土地賃貸時の収支計算式と、前記税金情報とに基づいて、土地を売却した場合と土地を賃貸した場合の収支を算出する供給者収益算出手段と、前記テナント情報取得手段が取得した前記テナント情報のテナント別の過去の売上高及び平均利益率と、前記収支情報に含まれる予測売上高の算出式，利益率の算出式及び各種経営指数の算出式とから、前記テナント情報のテナントの予測売上高，予測利益率及び予測経営指標を算出する需要者収益算出手段と、前記供給者収益算出手段による算出結果と前記需要者収益算出手段による算出結果について、収益性が見込めるか否かを判定する収益性判定手段と、を備え、前記送信手段は、前記収益性判定手段で収益性が見込めると判定された算出結果及びその算出結果に対応する前記テナント情報並びに前記土地供給情報を、前記第２のコンピュータに送信するように構成すると、好適である。このように、土地需要者がテナント進出を考えている場合、既存店舗の過去の蓄積データに基づいて、収益の算出等が行われるように構成されているので、的確な算出結果を得ることが可能となる。
【００１５】
また、前記第１のコンピュータは、前記供給者収益算出手段による算出結果と、前記需要者収益算出手段による算出結果とのそれぞれを収益性の高い順に並べ、収益性の高い方から両者の条件が一致するテナント情報及び土地供給情報を選出する選出手段を備え、前記送信手段は、前記選出手段で選出された前記テナント情報及び前記土地供給情報を、前記算出結果とともに前記第２のコンピュータに送信するように構成されているので、土地供給者と土地需要者の両者にとって収益性が見込める土地供給情報を選出して提供することが可能となる。
【００１６】
また、本発明の土地仲介システムによれば、土地供給情報と前記土地需要条件は通信回線網を介して得られるように構成されているので、営業活動や広告活動を行うことなく、広範囲から情報を収集することが可能となり、低コストで多くの情報を得ることが可能となる。
【００１７】
なお、前記第２のコンピュータをモバイル端末とすることにより、外出先等においても、土地仲介システムを用いて情報のやりとりを行うことが可能となり好適である。
【００１９】
前記課題は、請求項５に係る土地仲介方法によれば、各地域の地図情報を記憶する地図情報記憶部と、該地図情報の各地域の土地の路線価，人口に関する情報，鉄道路線図，鉄道路線の各駅の乗降客数，道路地図，公共施設分布情報を少なくとも含む各地域に関する環境情報を記憶する環境情報記憶部と、所在地，地積を少なくとも含む土地供給情報を記憶する土地供給情報記憶部と、土地活用目的，希望所在地，運用資金を少なくとも含む土地需要条件を記憶する土地需要条件記憶部と、既存店舗の所在地、該既存店舗の敷地面積、及び周囲の人口に関する情報，最寄り駅の乗降客数，店舗に面した道路に関する情報，周囲の公共施設分布情報を含む立地条件を少なくとも含むテナント情報を記憶する収益情報記憶部と、演算処理を行う制御部と、を備えた第１のコンピュータと、該第１のコンピュータと通信回線網を介して接続され前記第１のコンピュータから送信された情報を表示する表示手段を備えた第２のコンピュータと、を用いて土地需要条件に合致する土地供給情報を提供する土地仲介方法であって、前記制御部が、前記土地需要条件記憶部から土地需要条件を読み込んで、該土地需要条件の希望所在地に基づいて前記土地供給情報記憶部から所在地が一致するまたは近隣である土地供給情報を取得する土地供給情報取得ステップと、前記制御部が、前記収益情報記憶部からテナント情報を読み込んで、前記土地供給情報取得ステップで取得した土地供給情報の地積と前記テナント情報の既存店舗の敷地面積とを比較して、面積が適するテナント情報を取得するテナント情報取得ステップと、前記制御部が、前記土地供給情報取得ステップで取得した土地供給情報の所在地に基づいて、前記環境情報記憶部から該所在地に対応する環境情報を取得する環境情報取得ステップと、前記制御部が、前記環境情報取得ステップで取得した環境情報に含まれる各情報と前記テナント情報取得ステップで取得したテナント情報の立地条件とを比較して、一致する立地条件の有無を判定する立地条件判定ステップと、前記制御部が、前記立地条件判定ステップで一致する立地条件があると判定した場合に、該一致する立地条件を含むテナント情報と、前記土地供給情報取得ステップで取得した土地供給情報とを、前記第２のコンピュータに送信する送信ステップと、を備える、ことにより解決される。
【００２０】
このとき、前記テナント情報は、テナント別の過去の売上高，平均利益率を含み、前記収益情報記憶部には、予測売上高の算出式，利益率の算出式，各種経営指標の算出式，土地売却時の売却益算出式，土地賃貸時の収支計算式を含む収支情報と、地域別の税率，固定資産税及び相続税の算出式を含む税金情報とが記憶されており、前記制御部が、前記土地供給情報取得ステップで取得した土地供給情報の地積及び前記環境情報取得ステップで取得した環境情報の路線価と、前記収支情報に含まれる土地売却時の売却益算出式及び土地賃貸時の収支計算式と、前記税金情報とに基づいて、土地を売却した場合と土地を賃貸した場合の収支を算出する供給者収益算出ステップと、前記制御部が、前記テナント情報取得ステップで取得した前記テナント情報のテナント別の過去の売上高及び平均利益率と、前記収支情報に含まれる予測売上高の算出式，利益率の算出式及び各種経営指数の算出式とから、前記テナント情報のテナントの予測売上高，予測利益率及び予測経営指標を算出する需要者収益算出ステップと、前記制御部が、前記供給者収益算出ステップで得た算出結果と前記需要者収益算出ステップで得た算出結果について、収益性が見込めるか否かを判定する収益性判定ステップと、を備え、前記送信ステップでは、前記収益性判定ステップで収益性が見込めると判定された算出結果及びその算出結果に対応する前記テナント情報並びに前記土地供給情報を、前記第２のコンピュータに送信するように構成すると、好適である。
【００２１】
さらに、前記制御部が、前記供給者収益算出ステップで算出した算出結果と、前記需要者収益算出ステップで算出した算出結果とのそれぞれを収益性の高い順に並べ、収益性の高い方から両者の条件が一致するテナント情報及び土地供給情報を選出する選出ステップを備え、前記送信ステップでは、前記選出ステップで選出された前記テナント情報及び前記土地供給情報を、前記算出結果とともに前記第２のコンピュータに送信するように構成することができる。
【００２２】
このように、本発明の土地仲介方法により、地主などの土地所有者から供給された土地供給情報と、テナント企業などの土地需用者から出された土地需要条件とを突き合わせ、既存のテナントの立地条件と供給された土地の環境情報とが一致する情報を抽出して自動的に最適な組合せを選出するとともに、土地供給者と土地需要者のそれぞれの収益予測を併せて提供することが可能となる。
【００２３】
本発明の請求項８に係る土地仲介プログラムは、土地活用目的，希望所在地，運用資金を少なくとも含む土地需要条件を記憶する土地需要条件記憶部から土地需要条件を読み込んで、該土地需要条件の希望所在地に基づいて、所在地，地積を少なくとも含む土地供給情報を記憶する土地供給情報記憶部から、所在地が一致するまたは近隣である土地供給情報を取得する土地供給情報取得ステップと、既存店舗の所在地、該既存店舗の敷地面積、及び周囲の人口に関する情報，最寄り駅の乗降客数，店舗に面した道路に関する情報，周囲の公共施設分布情報を含む立地条件を少なくとも含むテナント情報を記憶する収益情報記憶部からテナント情報を読み込んで、前記土地供給情報取得ステップで取得した土地供給情報の地積と前記テナント情報の既存店舗の敷地面積とを比較して、面積が適するテナント情報を取得するテナント情報取得ステップと、前記土地供給情報取得ステップで取得した土地供給情報の所在地に基づいて、各地域の土地の路線価，人口に関する情報，鉄道路線図，鉄道路線の各駅の乗降客数，道路地図，公共施設分布情報を少なくとも含む各地域に関する環境情報を記憶する環境情報記憶部から、前記所在地に対応する環境情報を取得する環境情報取得ステップと、前記環境情報取得ステップで取得した環境情報に含まれる各情報と前記テナント情報取得ステップで取得したテナント情報の立地条件とを比較して、一致する立地条件の有無を判定する立地条件判定ステップと、前記立地条件判定ステップで一致する立地条件があると判定した場合に、該一致する立地条件を含むテナント情報と、前記土地供給情報取得ステップで取得した土地供給情報とを抽出する抽出ステップと、をコンピュータに実行させるように構成されている。
【００２４】
上記プログラムについて、実施の形態の欄に記載されているアプリケーションプログラム１０２ｈを例にして説明する。このアプリケーションプログラム１０２ｈに従って、土地仲介装置１００の制御部としてのＣＰＵ１０３が作動するものである。アプリケーションプログラム１０２ｈによって、ＣＰＵ１０３が、土地需要条件に基づいて土地供給情報を取得するステップ（ステップＳ８１，Ｓ８２，Ｓ８３）、土地供給情報の地積とテナント情報の既存店舗の敷地面積とを比較して面積が適するテナント情報を取得するステップ（ステップＳ８５，Ｓ８６）、土地供給情報に基づいて環境情報を取得するステップ（ステップＳ８８）、環境情報とテナント情報を比較して一致する立地条件の有無を判定するステップ（ステップＳ８９）、一致する立地条件を含むテナント情報と土地供給情報とを抽出するステップ（ステップＳ９２）を行うように構成されている。
【００２６】
【発明の実施の形態】
以下、本発明の一実施の形態を図面に基づいて説明する。なお、以下に説明する処理ステップ、装置等は本発明を限定するものでなく、本発明の趣旨の範囲内で種々改変することができるものである。
【００２７】
図１乃至図２３は本発明の一実施の形態例を示すものであり、図１は土地仲介システムの概念図、図２乃至図１６は土地仲介システムの画面構成を示す説明図、図１７及び図１８は土地仲介システムを実現する土地仲介装置のハード構成を示す説明図、図１９乃至図２３は土地仲介システムによる処理を示すフローチャートである。
【００２８】
（土地仲介システムの概略）
本例の土地仲介システムは、図１に示すように、通信回線網を介して土地供給情報を土地需要情報を収集し、これらの情報を公開するものである。また、提供された土地供給情報と土地需要条件に基づいて、収益性に関するシュミレーションを行い、最も効率的且つ合理的に土地を活用することが可能な組合せをコーディネイトするものである。
【００２９】
なお、本例において、土地のオーナーなど、土地供給情報を提供する者を土地供給者といい、テナント企業または投資家など土地を活用する意思を有する者を土地需要者というものとする。
【００３０】
本例の土地仲介システムは、コンピュータ等の情報通信機器の表示部に表示されたホームページにおいて、土地に関する情報を収集するとともに、情報公開を行うものである。
【００３１】
また、ホームページにおいて、土地活用についてのシュミレーションが行われる。なお、本例の土地仲介システムでは、ホームページを閲覧していないときでも、自動的に、所定期間毎にシュミレーションを行い、このときの結果などについて、電子メール等を使用して伝達するように構成されている。
【００３２】
土地仲介システムの概要について、図２乃至図１４に示す表示画面に基づいて説明する。土地仲介システムは、利用者としての土地供給者と土地需要者からの情報に基づいて運営されるものである。
【００３３】
本例の土地仲介システムでは、土地供給者と土地需要者が土地仲介システムへの登録を行ってから、情報の提供がなされるように構成されている。これにより情報の漏洩を防ぐとともに、土地供給者と土地需要者の間で信頼性の高い情報を共有することが可能となる。
【００３４】
土地供給者及び土地需要者が、土地仲介システムのホームページへアクセスすると、図２に示すようなトップページ画面１１が示される。トップページ画面１１には「登録済みの方はこちら」１１ａ、「システムに登録する」１１ｂのボタンが設けられ、初めての利用かどうかが問われるように構成されている。
【００３５】
初めて利用する場合は、トップページに設けられた「システムに登録する１１ｂ」ボタンへマウスのポインタを合わせてマウスクリックすることにより、登録画面へと移動することができる。
【００３６】
土地仲介システムへの登録を行う画面では、土地供給者と土地需要者は、自分が土地供給者或いは土地需要者のどちらであるかの選択、氏名、連絡先などの基本情報を入力する。
【００３７】
登録が完了すると、土地供給者及び土地需要者へＩＤ及びパスワードが通知される。土地供給者及び土地需要者が土地仲介システムを利用するときは、登録者であることを識別するため、システム利用開始前に、図３に示すユーザ認証画面１２において、ＩＤ及びパスワードにより本人であるかどうかの確認がなされる。
【００３８】
ＩＤ及びパスワードが一致したことが確認されると、図４に示すメインメニュー画面１３が表示される。この画面において、情報の登録を選択することにより、土地の情報や、土地活用の目的や条件等の入力を行うことができる。
【００３９】
このとき、土地供給者の場合は、図５に示す土地供給情報入力画面１４が表示され、この画面において提供する土地の所在地、地目、地積等の入力がなされる。このとき、所在地については手入力を行うが、地目などについては、住宅地区、商業地区などの項目から選択する構成とすると良い。また、間口の距離と奥行の距離を入力すると、地積が自動的に算出される構成としても良い。
【００４０】
また、土地需要者の場合は、初めに、土地活用としてテナントの進出を考えているのか、投資用としての土地の購入を考えているのか、が選択され、例えば、テナントの進出を考えている場合は、図６に示す土地需要条件入力画面１５が表示される。
【００４１】
この画面において、テナントの業種、希望所在地、運用資金、希望竣工年月、複合型商業施設への参加希望有無等、土地需要条件に関する情報の入力がなされる。また、投資用に土地の購入を考えている場合は、図示しない表示画面において、購入したい土地の所在地、地目、地積、予算等について入力がなされる。
【００４２】
入力された情報は、後述する記憶部に蓄積される。なお、上記のように入力された土地供給情報や土地需要条件について、追加事項や変更点が生じた場合には、随時、情報の追加，変更を行うことができるように構成されている。
【００４３】
土地仲介システムを利用するときは、図４に示すメインメニュー画面１３において、「システムを利用する」１３ａを選択する。そうすると、図７に示す利用システム選択画面１６が表示され、「情報の閲覧」１６ａまたは「シュミレーション」１６ｂのいずれかを選択することができる。
【００４４】
まず、利用者が情報を閲覧する構成から説明する。利用者が「情報の閲覧」１６ａを選択したときは、さらに図８に示す情報選択画面１７が表示され、「土地供給情報の閲覧」１７ａ、「既存テナント情報の閲覧」１７ｂ、「地域情報の閲覧」１７ｃ、の３つを選択可能であることが示される。
【００４５】
本例の土地仲介システムでは、土地供給情報、既存テナント情報、地域情報の少なくとも３種類の情報が閲覧可能とされているものであるが、これらの情報については、それぞれ別々に閲覧することもできるし、或いは、次述するように、各情報を重ね合わせながら閲覧することもできる。
【００４６】
本例の土地仲介システムでは、土地供給情報、既存テナント情報、地域情報については全て地図上に表示される。ここで、土地供給情報、既存テナント情報、地域情報の順で、情報を重ね合わせながら閲覧していく方法について説明する。
【００４７】
例えば、初めに土地供給情報の閲覧を選択したとき、図１０に示すように、最初に日本地図が表示され、この日本地図上において、現在システムに登録されている土地が丸点Ｐ１で表示される。
【００４８】
このとき、さらに詳細な情報を取得したい場合は、丸点Ｐ１の示されている付近の所定箇所をクリックすると、図１１に示すように、その土地が所在する都道府県を含む周辺地図が表示される。これにより、指定された都道府県において、提供された土地がどの辺りに位置しているのかをより詳しく知ることができる。
【００４９】
さらに、図１１のように都道府県の拡大表示がなされている画面において、土地を示す丸点Ｐ１をクリックすると、図１２に示すように、指定された土地の周辺地域の拡大表示がなされる。
【００５０】
このとき、必要であれば、都道府県界や地区町村界または鉄道の路線表示などが行われる。さらに、図１２に示すように、吹き出し２０の中に、土地の所在地、地目、地積、土地周辺地図等の詳細情報が表示されるようにすると好適である。また、土地周辺地図だけでなく、土地周辺地域をデジタルカメラ等で撮影した映像を複数枚貼り付けられるようにすれば、現地の雰囲気を概略把握することが可能となり好適である。
【００５１】
なお、土地の所在地、地目、地積等の詳細情報については、最初の日本地図の段階から表示するようにしても良い。この場合、画面が見づらくならないように、丸点Ｐ１にマウスポインタが接触したときにだけ、その土地についての詳細情報が吹き出し２０内に表示されるようにしても良い。
【００５２】
土地供給情報が開示された画面の欄外には、「既存テナント情報の閲覧」１８ａ、「地域情報の閲覧」１８ｂを選択できるボタンが設けられており、このボタンをクリックすることにより、土地供給情報が開示された地図上に、既存テナント情報や地域情報を重ねて表示させることができる。
【００５３】
図１３に示すように、「既存テナント情報の閲覧」１８ａを選択したとき、先ず、業種が問われ、所定の業種を選択すると、選択ボックス１８ｃから具体的なテナントを選ぶことができる。具体的なテナントが選択されると、図１４に示すように、地図図上に、土地供給情報とともに指定したテナントが表示される（本例では三角形の点）。
【００５４】
なお、テナントについても、詳細情報（業種、敷地面積、竣工年月、年商、収益率等）が表示されるようにすると良い。テナントについての詳細情報については、テナントの周辺の地域の拡大表示がなされているときに行っても良いし、日本地図の段階で表示するようにしても良い。
【００５５】
日本地図の段階で詳細情報を表示する場合は、画面が見づらくならないように、テナントを示す点にマウスポインタが接触したときにだけ、そのテナントについての詳細情報が表示されるようにしても良い。
【００５６】
また、一つのテナントだけでなく、複数のテナントについて同時に表示できるようにしても良い。この場合、テナント毎に表示点の形状や色を異なるものとし、どの表示点がどのテナントに対応しているのかを示すような構成とすると良い。
【００５７】
上記のように土地供給情報と既存テナント情報が開示された画面において、「地域情報の閲覧」１８ｂを選択すると、それぞれの土地の周辺地域についての情報として、人口分布、周辺施設、路線価等の各種情報が開示される。
【００５８】
「地域情報の閲覧」１８ｂを選択すると、どのような情報を表示させるか選択するための選択ボックスが出現する。選択ボックスからは、それぞれの地図画面上で閲覧可能な情報が選択できるように構成されている。
【００５９】
選択ボックスには、表示されている地図に対応した項目が含まれている。例えば、土地周辺地域の拡大表示がなされているときには、道路状況の表示、土地周辺の市区町村単位での人口分布状況、家族の形態別分布、公共施設の表示、周辺駅の乗降客数などの項目が含まれており、これらの項目から所定の情報を選択することとなる。
【００６０】
また、日本地図が表示されている段階では、選択ボックスには、都道府県別の消費動向や、年齢別人口分布などの項目が含まれ、日本全体の傾向を大まかに把握できるような情報が表示されるように構成されている。
【００６１】
図１２に示すように、土地周辺の拡大図が表示されているときに、「地域情報の閲覧」１８ｂを選択し、表示したい情報として例えば「人口分布状況」を選択すると、さらに全人口の分布状況なのか、年齢別に表示するのか、職種別に表示するのか、等が問われ、例えば「１０〜２０歳の人口分布」を選択すると、図１５に示すように、１０〜２０歳の人口分布状況が、人口数に基づいて色別に表示される。
【００６２】
このように、本例の土地仲介システムでは、登録されている土地供給情報とともに、既に存在しているテナント情報、周辺の地域情報などが合わせて表示される。よって、土地需要者がテナント進出を考えている場合には、これらの情報に基づき、どの土地を選択してテナントを進出すれば良いのか確認することが可能となる。また、土地供給者及び土地需要者に限らず、上記情報を閲覧して、気に入った土地があれば購入することが可能となる。
【００６３】
本例の土地仲介システムでは、上記のように、利用者が情報を閲覧するだけでなく、登録された情報に基づいて、自動的に、土地供給情報と土地需要条件を対比させ、最適な組み合わせを見つけることができるように構成されている。
【００６４】
図７に示す画面で「シュミレーション」１６ｂが選択されたときは、図９に示すように、シュミレーション選択画面１９において、「テナント運営」１９ａ、「投資計画」１９ｂ、「土地運営」１９ｃの３つの項目が表示され、選択された項目についてのシュミレーションが行われる。
【００６５】
「テナント運営」１９ａが選択されたときは、土地供給者が提供した土地供給情報と、土地需要者が登録した土地需要条件（テナントに関する情報）が突き合わされ、土地供給情報と土地需要条件が合致した場合には、さらに周辺地域の状況などの諸条件から、その土地にテナントを進出させた場合の収益性が算定される。
【００６６】
「投資計画」１９ｂが選択されたときは、土地供給者が提供した土地供給情報と、土地需要者が登録した土地需要条件（土地購入に関する情報）が突き合わされ、土地供給情報と土地需要条件が合致しているか、土地の評価額が土地需要者の予算内であるかなどが検討される。また、土地を購入した場合の収支や税金の試算が行われる。
【００６７】
「土地運営」１９ｃが選択されたときは、土地供給者が提供している土地について、売却した場合、賃貸した場合、管理を委任した場合など、様々なケースについての収支についてのシュミレーションが行われ、さらに、現時点での固定資産税の算出や、将来的に発生する相続税についてのシュミレーションも行われる。
【００６８】
シュミレーションの結果は、例えば、図１６のように表示される。図１６は、土地需要者が所定のテナントを進出するときの土地を探している場合に、最適な土地をリスト化した一覧表２１を示すものである。
【００６９】
一覧表２１では、土地の表示欄２１ａにおいて、シュミレーションの結果選択された土地について、適合性の高い順から表示される。土地については、所在地、地目、地積等の詳細情報が表示されるとともに、「地図」ボタン２１ｂをクリックすることにより、地図を閲覧することもできるように構成されている。
【００７０】
また、一覧表２１には、収益性欄２１ｃにおいて、その土地でテナントを運営した場合の売上高や各種経営指標等が表示され、実際にテナントを運営した際の収益性がわかるように構成されている。
【００７１】
なお、本例の土地仲介システムでは、上記のようにホームページでシュミレーションを行うだけでなく、定期的に各シュミレーションを行い、シュミレーションの結果について、土地供給者、土地需要者それぞれに電子メール等により通知するように構成されている。
【００７２】
（土地仲介システムの構成）
本例の土地仲介システムは、土地仲介システムを提供する事業者のサーバに置かれており、土地仲介装置１００として構成されている。土地仲介装置１００は、図１７に示すように、土地供給者及び土地需要者との情報をやりとりする通信制御部１０１、各種情報及びプログラムが記憶される記憶部１０２、前記プログラムに基づいてデータの演算・制御処理を行うＣＰＵ１０３，ＲＯＭ１０４，ＲＡＭ１０５を備えている。
【００７３】
また、サーバには、必要に応じて、モニター等の表示部１０６、キーボードやマウスからなる入力部１０７、プリンター等の出力部１０８が設けられている。なお、土地仲介装置１００は、本例のように１つのサーバに設けられているのではなく、各処理別に複数のサーバに分けた構成であっても良い。
【００７４】
通信制御部１０１は、インターネット，電話回線，専用線等の通信回線網Ｉに接続されており、この通信回線網Ｉを介して、ユーザコンピュータ２００とデータの送受信ができるように構成されている。
【００７５】
記憶部１０２は、例えばＨＤＤに設けられており、地図情報を記憶する地図情報記憶部１０２ａ，地図上の地域に関する環境情報を記憶する環境情報記憶部１０２ｂ，所在地、土地供給者から提供された土地供給情報を記憶する土地供給情報記憶部１０２ｃ，土地需要者による土地需要条件を記憶する土地需要条件記憶部１０２ｄ，過去からのテナント情報や、収益計算のための計算式、税務計算式などの利益算出情報を記憶する収益情報記憶部１０２ｅ，土地についての現在評価額情報を記憶する評価額記憶部１０２ｆを備えている。
【００７６】
また、記憶部１０２には、オペレーティングシステムプログラム（以下、ＯＳという）１０２ｇ及びアプリケーションプログラム１０２ｈが格納されている。アプリケーションプログラム１０２ｈは、本例の土地仲介システムの基本的機能を実現するための基本プログラムであり、このアプリケーションプログラム１０２ｈに基づいて、制御部としてのＣＰＵ１０３は、地図の表示，土地供給情報の表示，収益情報の表示，環境情報の表示，仲介処理，予測評価額算出，予測相続税額算出等の処理を行うように構成されている。
【００７７】
さらに、記憶部１０２には、ユーザ基本情報として、土地供給者や土地需要者の氏名や連絡先等の基本情報１０２ｉや、土地供給者及び土地需要者それぞれに付されたＩＤ及びパスワードからなる認証情報１０２ｊが記憶される。
【００７８】
ＲＯＭ１０４には、コンピュータシステムのハードウェア制御のための基本的な各種プログラムが格納されている。ＲＡＭ１０５は、アプリケーションプログラムのワークエリアとして機能するように構成されている。
【００７９】
地図情報記憶部１０２ａには、日本全図、都道府県、都道府県を分割した地域、それぞれについての画像データが格納されている。都道府県を分割した地域については、さらに町村レベルの区分領域まで細分化されている。
【００８０】
環境情報記憶部１０２ｂには、土地の路線価、人口密度、鉄道路線図および各駅の乗降客数、道路地図、公共施設分布等のデータが記憶されている。これらのデータは、国勢調査資料等に基づいて作成され、随時最新のデータに書き換えられるものである。
【００８１】
なお、環境情報として記憶されたデータには、表示状態指定データ１０２ｋが一対一に対応している。表示状態指定データ１０２ｋは、データに対応する区分領域の表示色あるいは濃度、模様パターン等の表示状態を指定するものであり、各区分領域は表示状態指定データ１０２ｋに応じて互いに異なる表示状態で表示されるように構成されている。
【００８２】
例えば、図１５は、土地の周辺地域が拡大して示されているものであるが、この地図表示において、環境情報として、例えば１０〜２０歳の人口分布が表示される場合、各区分領域に、１０００人未満は薄黄、１０００人以上３０００人未満は黄、３０００人以上５０００人未満は朱、５０００人以上は赤で色分け表示されるように、各環境情報としてのデータに、表示状態指定データが一対一に対応するように構成されている。
【００８３】
土地供給情報記憶部１０２ｃには、土地供給者により提供された土地に関する情報が記憶されている。土地に関する情報としては、所在地、地積、地目が登録され、必要であれば、土地形、間口、奥行きなどの情報が登録される。
【００８４】
土地需要条件記憶部１０２ｄには、土地需要者による土地需要条件が記憶されている。土地需要条件としては、土地活用目的がテナント運営である場合はその業種、希望所在地、運用資金、希望敷地面積、希望竣工年月、複合型商業施設への参加希望有無等が記憶されている。また、土地活用目的が投資である場合は、購入したい土地の所在地、地目、地積、予算等、投資に関する情報が記憶される。
【００８５】
収益情報記憶部１０２ｅには、テナント情報１０２ｌ、収支に関する収支情報１０２ｍ、税金に関する税金情報１０２ｎが記憶されている。テナント情報１０２ｌとしては、図１８に示すように、既存の店舗に関する過去からの情報であり、既存店舗の所在地、立地条件、財務データ、店舗の面積等の情報が記憶されている。
【００８６】
上記情報は、土地活用を行う場合に、最適な土地を選ぶときのシュミレーションにおいて用いられるものである。例えば、土地活用としてテナント進出を行う場合、近くに既存店舗がなく、面積も適当である土地を候補地とし、この候補地について、さらに過去データや環境情報を参照して収益性を算出し、テナントを進出させる土地として本当に適しているかどうかが検討されるものである。
【００８７】
本例では、シュミレーションにおいて、立地条件に基づいて、その土地が所定のテナントに適合するかどうか検討を行うように構成されているので、過去データとしては、成功店舗についてのデータが記憶されていると好適である。
【００８８】
すなわち、シュミレーションにおいて、先ず、成功店舗の立地条件と一致点がある土地について候補地として選出し、このようにして選出された候補地について、さらに収益性を算出して絞り込みをしていくようにするものである。
【００８９】
立地条件については、数値的な条件またはＹｅｓ／Ｎｏで判定可能な条件として付されている。立地条件としては、例えば、店舗から半径○ｋｍ以内の年代別人口割合、最寄り駅の乗降客数、店舗に面した道路の幅または車線数、半径○ｋｍ以内にある同業の店舗数、複合施設に含まれているか否か、半径○ｋｍ以内に学校はあるか否か、等の条件が挙げられる。
【００９０】
土地の適性に関するシュミレーションは、後述するように、アプリケーションプログラムの処理によって行われるものであるが、本例では、上記したように、テナントの立地条件について、数値的な条件またはＹｅｓ／Ｎｏで判定可能な条件として付されているので、コンピュータによる判定処理が可能となり、所定の土地活用目的に対する土地の適性について、数値に基づいて適切に判定することが可能となる。
【００９１】
財務データは、過去からのテナント別の売上高や収益率などをデータ化したものである。財務データは、候補地にテナント進出した際の収益性を算出するために使用されるものである。収益性を算出するときには、財務データとしては、候補地の周辺環境に近い立地条件を有する店舗についてのデータが参照される。
【００９２】
収支情報１０２ｍとしては、予測売上高の算出式，利益率の算出式，各種経営指標の算出式などや、土地売却時の売却益の算出式、土地を賃貸した場合の収支計算式、土地の管理委任場合のコスト算出式など、各種収支計算式が記憶されている。
【００９３】
税金情報１０２ｎとしては、地域別の税率、税金の算出式などが記憶されている。税金としては、主に、固定資産税及び相続税の計算が行われる。なお、相続税については、将来的に発生する税金であるため、将来の土地の予測評価額に基づいて計算される。土地の予測評価額は、例えば物価上昇率を基準として算出される。
【００９４】
（ユーザコンピュータの構成）
ユーザコンピュータ２００は、図１７に示すように、インターネット等の通信回線網Ｉへ接続するための通信制御部２０１と、ＨＤＤ等の記憶部２０２と、データの演算・制御処理装置としてのＣＰＵ２０３と、ＲＯＭ２０４，ＲＡＭ２０５を備えている。
【００９５】
また、ユーザコンピュータ２００には、上記ＣＰＵ２０３により制御される機器として、モニター等の表示部２０６、マウス及びキーボードから構成される入力部２０７、取得されたデータを紙や記録媒体等に出力する出力部２０８が設けられている。
【００９６】
ユーザコンピュータ２００は、通信制御部２０１から通信回線網Ｉへ接続することにより、土地仲介装置１００へアクセスできるように構成されている。ユーザコンピュータ２００には、入力部２０７を介して、土地供給情報や土地需要条件が入力され、入力された情報が通信制御部２０１から土地仲介装置１００へ送出されるように構成されている。
【００９７】
また、土地仲介装置１００から得られた土地供給情報や、既存テナント情報、地域情報を受け取って表示部２０６に表示させて閲覧したり、土地仲介装置１００によるシュミレーション結果を出力部２０８から紙出力できるように構成されている。
【００９８】
なお、入力部２０７として、音声入力を行うためのマイクを設けても良い。また出力部として、音声出力を行うためのスピーカを設けた構成としても良い。このように音声入出力を行う場合は、音声を文字データに変換するためのコンバータが設けられる。
【００９９】
ユーザコンピュータ２００としては、デスクトップ型のパソコンの他、モバイル端末を使用した構成としても良い。モバイル端末としては、ノートパソコン、電子手帳型携帯情報ツールの他、携帯型ゲーム機、携帯電話を含み、さらに本例の土地仲介システム専用の携帯用端末を含むものである。
【０１００】
このように、ユーザコンピュータ１をモバイル端末１ｇとすることにより、ユーザはどこにいても土地仲介システム１を使用することが可能となり、タイムリーな情報取得が可能となる。
【０１０１】
（土地仲介システムによる処理）
次に、本例の土地仲介システムにおけるアプリケーションプログラムによる各種処理について説明する。先ず、図１９において土地供給者または土地需要者の認証及び登録を行う処理の流れについて説明する。
【０１０２】
ユーザコンピュータ２００により土地仲介装置１００へのアクセスがなされ、ユーザコンピュータ２００と土地仲介装置１００とが接続されると（ステップＳ１）、アプリケーションプログラム１０２ｈによりトップページ画面１１、認証画面１２の表示がなされる（ステップＳ２）。
【０１０３】
上記認証画面１２において、ユーザによりＩＤ及びパスワードの入力がなされると、入力されたＩＤ及びパスワードが読み取られ（ステップＳ３）、次いで、このＩＤ・パスワードの組合せが、記憶部１０２に記憶されている認証情報１０２ｊと一致するかどうかが判定される（ステップＳ４）。
【０１０４】
ユーザにより入力されたＩＤ・パスワードの組合せが、認証情報１０２ｊに記憶されたＩＤ・パスワードの組合せと一致していると判定されたとき（ステップＳ４；Ｙｅｓ）、メインメニュー画面１３の表示がなされる（ステップＳ５）。
【０１０５】
ユーザにより入力されたＩＤ・パスワードの組合せが、認証情報１０２ｊに記憶されたＩＤ・パスワードの組合せと一致していないとき（ステップＳ４；Ｎｏ）、ステップＳ３の処理を繰り返す。なお、複数回繰り返してＩＤ・パスワードの組合せが一致しないときには、そのＩＤを無効にする処理を行っても良い。
【０１０６】
メインメニュー画面１３には、「システムを利用する」１３ａまたは「情報登録をする」１３ｂのどちらかが選択可能に構成されており、どちらが選択されたかが判定される（ステップＳ６）。
【０１０７】
「システムを利用する」１３ａが選択された場合、ステップＳ７に進み、利用システム確認画面１６において、「情報の閲覧」１６ａと、「シュミレーション」１６ｂのいずれが選択されたかが判定される。
【０１０８】
情報の閲覧が選択されたと判定されたとき（ステップＳ７；Ｙｅｓ）、次いで、どの情報についての閲覧なのかが判定される（ステップＳ８）。土地情報の閲覧であると判定されたとき（ステップＳ８；Ｙｅｓ）、処理Ａに進む。
【０１０９】
土地情報の閲覧でないと判定されたとき（ステップＳ８；Ｎｏ）、次いで、既存テナント情報の閲覧であるかどうかが判定される（ステップＳ９）。既存テナント情報の閲覧であるとき（ステップＳ９；Ｙｅｓ）、処理Ｂに進む。既存テナント情報の閲覧でないとき（ステップＳ９Ｎｏ）、処理Ｃに進む。
【０１１０】
また、ステップＳ７で、情報の閲覧が選択されなかったと判定されたとき（ステップＳ７；Ｎｏ）は、処理Ｄへ進む。
【０１１１】
さらに、ステップＳ６で、「システムを利用する」１３ａが選択されたと判定されたなかったとき（すなわち、「情報登録をする」１３ｂが選択されたと判定されたとき）、ステップＳ１０に進み、土地供給情報入力画面１４または土地需要条件入力画面１５の表示及び入力情報の記憶がなされる。入力された情報は、土地供給情報記憶部１０２ｃまたは土地需要条件記憶部１０２ｄに記憶される。このようにして情報登録処理が終了すると、再び、ステップＳ５の処理が繰り返される。
【０１１２】
次に、図２０において、処理Ａについて説明する。処理Ａでは、土地供給情報の提示が行われる。まず、土地供給情報の閲覧をするために、ＣＰＵにより、地図情報記憶部１０２ａの地図情報と、土地供給情報記憶部１０２ｃの土地供給情報が読み込まれる（ステップＳ２１）。
【０１１３】
次いで、ステップＳ２２において、読み込まれた土地供給情報と地図情報に基づいて、地図表示手段，土地供給情報表示手段により、日本地図上に土地供給情報が丸点で示されたイメージが表示される。
【０１１４】
次に、ステップＳ２３において、都道府県ベースでの拡大図を表示するかどうかが判定される。例えば、日本地図上の所定ポイントがクリックされたかどうかが判定される。或いは、目次から拡大表示させたい都道府県や地方を選択可能な構成としても良い。都道府県ベースでの拡大図表示が選択された場合（ステップＳ２３；Ｙｅｓ）、ステップＳ２４に進む。
【０１１５】
ステップＳ２４では、ＣＰＵにより拡大表示が要求された地域が判定され、地図情報記憶部１０２ａより該当する都道府県ベースでの拡大図が読み込まれ、地図表示手段，土地供給情報表示手段により、土地供給情報とともに画面上に表示される。なお、ステップＳ２３において、所定地域の拡大要求がされていないと判定された場合（ステップＳ２３；Ｎｏ）、ステップＳ２５に進む。
【０１１６】
ステップＳ２５では、土地周辺地域の拡大図を表示するかどうかが判定される。すなわち、都道府県の地図上に丸点として表示されている土地のうち、所定のものがクリックされたかどうかが判定される。或いは、目次から、拡大表示させた市区町村を選択可能な構成としても良い。拡大表示が要求されている場合（ステップＳ２５；Ｙｅｓ）、ステップＳ２６に進む。
【０１１７】
ステップＳ２６では、地図情報記憶部１０２ａより、指定された土地の周辺地域の拡大図が読み込まれ、また、土地供給情報記憶部１０２ｃから土地の詳細情報が読み込まれ、地図表示手段，土地供給情報表示手段により、これらの情報が画面上に表示される。
【０１１８】
ステップＳ２５において、拡大表示が要求されていないと判定された場合（ステップＳ２５；Ｎｏ）、ステップＳ２７に進む。
【０１１９】
ステップＳ２７では、さらに他の情報として、既存テナントに関する情報または環境情報を閲覧するかどうかが判定される。他の情報を閲覧する場合（ステップＳ２７；Ｙｅｓ）、ステップＳ２８に進む。
【０１２０】
既存テナントに関する情報または環境情報を閲覧しない場合（ステップＳ２７；Ｎｏ）、ステップＳ３２に進み、シュミレーションの要求がなされたかどうかが判定される。
【０１２１】
ステップＳ２８では、既存テナントに関する情報を閲覧するかどうかが判定される。既存テナントに関する情報を閲覧すると判定されたとき（ステップＳ２８；Ｙｅｓ）、ステップＳ２９で、収益情報記憶部１０２ｅからテナント情報１０２ｌが読み込まれ、地図表示手段，収益情報表示手段により、表示される。
【０１２２】
ステップＳ２８で、既存テナントに関する情報を閲覧しないと判定されたとき（ステップＳ２８；Ｎｏ）、ステップＳ３０に進み、環境情報の閲覧が要求されたかどうかが判定される。
【０１２３】
環境情報を閲覧すると判定されたとき（ステップＳ３０；Ｙｅｓ）、ステップＳ３１で、環境情報記憶部１０２ｂから環境情報が読み込まれ、環境情報表示手段により、表示状態指定データ１０２ｋに基づく表示がなされる。
【０１２４】
このようにして、情報の表示がなされた後、さらにステップＳ３２において、シュミレーションの要求がなされたかどうかが判定される。シュミレーションの要求がなされたと判定された場合（ステップＳ３２；Ｙｅｓ）、処理Ｄに進む。シュミレーションの要求がなされたと判定されなかった場合（ステップＳ３２；Ｎｏ）、処理を終了する。
【０１２５】
処理Ｂでは、既存テナント情報の提示が行われる。
まず、既存テナント情報の閲覧をするために、ＣＰＵにより、地図情報記憶部１０２ａの地図情報と、収益情報記憶部１０２ｅのテナント情報１０２ｌが読み込まれる（ステップＳ４１）。
【０１２６】
次いで、ステップＳ４２において、テナント情報１０２ｌとして得た既存テナントの所在地と、地図情報に基づいて、地図表示手段，収益情報表示手段により、日本地図上に既存テナント情報が三角形の点で示されたイメージが表示される。
【０１２７】
次に、ステップＳ４３において、都道府県ベースでの拡大図を表示するかどうかが判定される。すなわち、日本地図上の所定ポイントがクリックされたかどうかが判定される。或いは、目次から拡大表示させたい都道府県や地方を選択可能な構成としても良い。都道府県ベースでの拡大図表示が選択された場合（ステップＳ４３；Ｙｅｓ）、ステップＳ４４に進む。
【０１２８】
ステップＳ４４では、ＣＰＵにより拡大表示が要求された地域が判定され、地図情報記憶部１０２ａより該当する都道府県ベースでの拡大図が読み込まれ、地図表示手段，収益情報表示手段により、既存テナント情報とともに画面上に表示される。
【０１２９】
なお、ステップＳ４３において、所定地域の拡大要求がされていないと判定された場合（ステップＳ４３；Ｎｏ）、ステップＳ４５に進む。
【０１３０】
ステップＳ４５では、所定のテナントの周辺地域の拡大図を表示するかどうかが判定される。すなわち、都道府県の地図上に三角形の点として表示されているテナントのうち、所定のものがクリックされたかどうかが判定される。或いは、目次から、拡大表示させた市区町村を選択可能な構成としても良い。拡大表示が要求されている場合（ステップＳ４５；Ｙｅｓ）、ステップＳ４６に進む。
【０１３１】
ステップＳ４６では、地図情報記憶部１０２ａより、指定されたテナントの周辺地域の拡大図が読み込まれ、また、収益情報記憶部１０２ｅからテナントの詳細情報が読み込まれ、地図表示手段，収益情報表示手段により、これらの情報が画面上に表示される。
【０１３２】
なお、ステップＳ４５において、拡大表示が要求されていないと判定された場合（ステップＳ４５；Ｎｏ）、ステップＳ４７に進む。
【０１３３】
ステップＳ４７では、さらに他の情報として、土地供給情報または環境情報を閲覧するかどうかが判定される。他の情報を閲覧する場合（ステップＳ４７；Ｙｅｓ）、ステップＳ４８に進む。
【０１３４】
土地供給情報または環境情報を閲覧しない場合（ステップＳ４７；Ｎｏ）、ステップＳ５２に進み、シュミレーションの要求がなされたかどうかが判定される。
【０１３５】
ステップＳ４８では、土地供給情報を閲覧するかどうかが判定される。土地供給情報を閲覧すると判定されたとき（ステップＳ４８；Ｙｅｓ）、ステップＳ４９で、土地供給情報記憶部１０２ｃから情報が読み込まれ、地図表示手段，土地供給情報表示手段により、表示される。
【０１３６】
ステップＳ４８で、土地供給情報を閲覧しないと判定されたとき（ステップＳ４８；Ｎｏ）、ステップＳ５０に進み、環境情報の閲覧が要求されたかどうかが判定される。
【０１３７】
環境情報を閲覧すると判定されたとき（ステップＳ５０；Ｙｅｓ）、ステップＳ５１で、環境情報記憶部１０２ｂから環境情報が読み込まれ、表示状態指定データ１０２ｋに基づく表示がなされる。
【０１３８】
このようにして、情報の表示がなされた後、さらにステップＳ５２において、シュミレーションの要求がなされたかどうかが判定される。シュミレーションの要求がなされたと判定された場合（ステップＳ５２；Ｙｅｓ）、処理Ｄに進む。シュミレーションの要求がなされたと判定されなかった場合（ステップＳ５２；Ｎｏ）、処理を終了する。
【０１３９】
処理Ｃでは地域情報の提示が行われる。
まず、環境情報の閲覧をするために、ＣＰＵにより、地図情報記憶部１０２ａの地図情報と、環境情報記憶部１０２ｂに格納された環境情報が読み込まれる。（ステップＳ６１）。
【０１４０】
次いで、ステップＳ６２において、何も表示されていない日本地図が示される。そして、ステップＳ６３において、環境情報の表示が要求されたかが判定される。このとき、環境情報としては、日本全体の傾向を大まかに把握できるような情報として、都道府県別の消費動向や、年齢別人口分布などの情報が選択できるように構成されている。
【０１４１】
ステップＳ６３で、環境情報の表示が要求されたと判定された場合（ステップＳ６３；Ｙｅｓ）、ステップＳ６４で、環境情報記憶部１０２ｂから指示された環境情報が読み込まれるとともに、この環境情報に対応する表示状態指定データ１０２ｋが読み込まれ、環境情報表示手段により、地図上に表示される。
【０１４２】
次に、ステップＳ６５において、都道府県ベースでの拡大図を表示するかどうかが判定される。例えば、日本地図上の所定ポイントがクリックされたかどうかが判定される。或いは、目次から拡大表示させたい都道府県や地方を選択可能な構成としても良い。都道府県ベースでの拡大図表示が選択された場合（ステップＳ６５；Ｙｅｓ）、ステップＳ６６に進む。
【０１４３】
ステップＳ６６では、ＣＰＵにより拡大表示が要求された地域が判定され、地図情報記憶部１０２ａより該当する都道府県ベースでの拡大図が読み込まれ、地図表示手段により画面上に表示される。なお、ステップＳ６５において、所定地域の拡大要求がされていないと判定された場合（ステップＳ６５；Ｎｏ）、ステップＳ６９に進む。
【０１４４】
ステップＳ６７では、環境情報の表示が要求されたかが判定される。このとき、環境情報としては、都道府県内での傾向を大まかに把握できるような情報として、都道府県の地域別消費動向や、年齢別人口分布などの情報が選択できるように構成されている。
【０１４５】
ステップＳ６７で、環境情報の表示が要求されたと判定された場合（ステップＳ６７；Ｙｅｓ）、ステップＳ６８で、環境情報記憶部１０２ｂから、指示された環境情報が読み込まれるとともに、この環境情報に対応する表示状態指定データ１０２ｋが読み込まれ、環境情報表示手段により、地図上に表示される。
【０１４６】
ステップＳ６９では、さらに狭い範囲での拡大図を表示するかどうかが判定される。例えば、都道府県の地図上の所定のポイントがクリックされたかどうかが判定される。或いは、目次から、拡大表示させた市区町村を選択可能な構成としても良い。拡大表示が要求されている場合（ステップＳ６９；Ｙｅｓ）、ステップＳ７０に進む。
【０１４７】
ステップＳ７０では、ＣＰＵにより拡大表示が要求された地域が判定され、地図情報記憶部１０２ａより該当する地域周辺の拡大図が読み込まれ、画面上に表示される。ステップＳ６９において、拡大表示が要求されていないと判定された場合（ステップＳ６９；Ｎｏ）、ステップＳ７３に進む。
【０１４８】
ステップＳ７１では、環境情報の表示が要求されたかが判定される。このとき、環境情報としては、地域別の傾向を詳細に把握することができる情報として、道路状況の表示、土地周辺の町村単位での人口分布状況、家族の形態別分布、公共施設の表示、周辺駅の乗降客数などの情報が選択できるように構成されている。
【０１４９】
ステップＳ７１で、環境情報の表示が要求されたと判定された場合（ステップＳ７１；Ｙｅｓ）、ステップＳ７２で、環境情報記憶部１０２ｂから、指示された環境情報が読み込まれるとともに、この環境情報に対応する表示状態指定データ１０２ｋが読み込まれ、環境情報表示手段により、地図上に表示される。
【０１５０】
ステップＳ７３では、さらに他の情報として、土地供給情報または既存テナント情報を閲覧するかどうかが判定される。他の情報を閲覧する場合（ステップＳ７３；Ｙｅｓ）、ステップＳ７４に進む。
【０１５１】
既存テナントに関する情報または環境情報を閲覧しない場合（ステップＳ２７；Ｎｏ）、ステップＳ７８に進み、シュミレーションの要求がなされたかどうかが判定される。
【０１５２】
ステップＳ７４では、土地供給情報を閲覧するかどうかが判定される。土地供給情報を閲覧すると判定されたとき（ステップＳ７４；Ｙｅｓ）、ステップＳ７５で、土地供給情報記憶部１０２ｃから情報が読み込まれ、土地供給情報表示手段により、土地供給情報が表示される。
【０１５３】
ステップＳ７４で、土地供給情報を閲覧しないと判定されたとき（ステップＳ７４；Ｎｏ）、ステップＳ７６に進み、既存テナント情報の閲覧が要求されたかどうかが判定される。
【０１５４】
既存テナント情報を閲覧すると判定されたとき（ステップＳ７６；Ｙｅｓ）、ステップＳ７７で、収益報記憶部１０２ｅからテナント情報１０２ｌが読み込まれ、収益情報表示手段により表示がなされる。
【０１５５】
このようにして、情報の表示がなされた後、さらにステップＳ７８において、シュミレーションの要求がなされたかどうかが判定される。シュミレーションの要求がなされたと判定された場合（ステップＳ７８；Ｙｅｓ）、処理Ｄに進む。シュミレーションの要求がなされたと判定されなかった場合（ステップＳ７８；Ｎｏ）、処理を終了する。
【０１５６】
次に、図２３において、土地供給情報と土地需要条件の整合性を検討する処理Ｄについて説明する。アプリケーションプログラムは、ユーザがホームページの利用システム確認画面１６においてシュミレーション１６ｂを選択したときか、あるいは、所定期間毎に自動的にシュミレーションを行い、定期的にユーザへ情報を提供するものである。
【０１５７】
先ず、ステップＳ８１で、ＣＰＵ１０３により、土地需要条件記憶部１０２ｄから土地需要条件が読み込まれ、土地供給情報記憶部１０２ｃから土地供給情報が読み込まれる。
【０１５８】
次に、ステップＳ８２で、土地需用者の希望所在地と、土地供給情報の所在に一致するものがあるかどうか判定される。一致するものがある場合（ステップＳ８２；Ｙｅｓ）、ステップＳ８４へ進む。
【０１５９】
一致するものがない場合（ステップＳ８２；Ｎｏ）、希望所在地の近隣において提供された土地があるかどうか判定される（ステップＳ８３）。そして、希望所在地の近隣に提供された土地があると判定された場合（ステップＳ８３；Ｙｅｓ）、ステップＳ８４に進み、希望所在地の近隣でも土地の提供がないと判定された場合（ステップＳ８３；Ｎｏ）、処理を終了する。
【０１６０】
ステップＳ８４では、土地需用者の土地活用目的がテナントであるかどうかが判定される。土地活用目的がテナントである場合（ステップＳ８４；Ｙｅｓ）、その後に続くステップＳ８５〜ステップＳ９１において、提供された土地にテナントを進出させた場合、収益性が見込めるかどうかのシュミレーションがなされる。
【０１６１】
ステップＳ８５では、収益情報記憶部１０２ｅから、テナント情報１０２ｌ、収支情報１０２ｍ、税金情報１０２ｎの読み込みが行われる。テナント情報１０２ｌについては、既存の店舗に関する情報として、既存店舗について、その所在地、面積、財務データ、立地条件等の情報が読み出される。
【０１６２】
また、収支情報１０２ｍとしては、予測売上高の算出式，利益率の算出式，各種経営指標の算出式、土地売却時の売却益の算出式、土地を賃貸した場合の収支計算式、土地の管理委任場合のコスト算出式などが読み出され、税金情報１０２ｎとしては、地域別の税率、税金の算出式が読み出される。
【０１６３】
ステップＳ８６で、土地の面積が適当かどうかが判定される。このとき、例えば、既存店舗の平均敷地面積と、土地の面積とを比較することにより、その土地がテナント建設に適しているかどうかの判定がなされる。
【０１６４】
ステップＳ８６で土地の広さが適性であると判定された場合（ステップＳ８６；Ｙｅｓ）、ステップＳ８８に進む。ステップＳ８６で土地の広さが不適当であると判定された場合ステップＳ８７で、他のテナントであれば適当であるかどうかが判定される。
【０１６５】
ステップＳ８７では、先ず、同業の他テナントについての検討がなされ、同業の他テナントでも適正でない場合は、他業種まで範囲を広げて検討がなされる。
【０１６６】
他のテナントとした場合は、適性な広さであると判定された場合は（ステップＳ８７；Ｙｅｓ）、ステップＳ８８に進む。一方、全ての業種で検討しても、適正な広さの土地でないと判定された場合（ステップＳ８７；Ｎｏ）、処理を終了する。
【０１６７】
ステップＳ８８では、環境情報記憶部１０２ｂより環境情報の読み込みが行われる。環境情報としては、周辺地域の年代別人口割合、最寄り駅の乗降客数、土地に面した道路の幅または車線数、半径○ｋｍ以内にある同業の店舗数などの情報が読み込まれる。
【０１６８】
次いで、ステップＳ８９で、ステップＳ８８で読み込まれた環境情報と、ステップＳ８５で読み込まれたテナント情報１０２ｌを比較して、一致する立地条件があるかどうかが判定される。
【０１６９】
一致する立地条件が全くない場合（ステップＳ８９；Ｎｏ）、処理を終了する。
一致する立地条件があった場合（ステップＳ８９；Ｙｅｓ）、ステップＳ９０において、土地提供者及び土地需用者それぞれについての収支計算がなされる。
【０１７０】
ステップＳ９０では、ステップＳ８５で読み込まれたテナント情報と収支情報に基づいて、仲介処理手段により収支計算がなされる。このとき、土地供給者については、土地を賃貸した場合と、土地を売却した場合での収益性の相違、税金額等を算出して収支が計算される。
【０１７１】
また、土地需要者については、立地条件と店舗規模に基づいて、過去の財務データから予測売上高が算出される。また、そのテナントの平均利益率から利益高を算出する。このとき、土地需要者の運用資金から、初期投資の額が合わせて計算される。
【０１７２】
また、運用資金から、土地を購入するのが良いか、借りるのが良いか、建物は土地需要者が建設するのが良いか或いは土地供給者が建設して土地と共にリースするのが良いかなど、様々なケースが想定されて収支計算がなされる。
【０１７３】
さらにまた、ステップＳ９０では、土地供給者と土地需要者の両者にとって好適なプランの検討がなされる。例えば、土地供給者と土地需用者それぞれについて、最も収益性の高いケースから、最も収益性の低いケースまでを順番に並べ、収益性の高い方から見て、両者の条件が一致するものを選出する。
【０１７４】
ステップＳ９０での収支計算の結果に基づいて、ステップＳ９１において収益性が見込めるかどうかについて判定される。収益性が見込める場合（ステップＳ９１；Ｙｅｓ）、ステップＳ９２において、土地供給者と土地需要者に情報提供がなされる。収益性が見込めない場合（ステップＳ９１；Ｎｏ）、処理を終了する。
【０１７５】
ステップＳ９２において、土地供給者へは、整合性があるとされたテナント等の情報、土地を賃貸した場合の収益性、土地を売却した場合の収益性、各ケースでの固定資産税及び予測相続税額、土地と建物をセットにした場合の収益性等の情報が提示される。
【０１７６】
また、ステップＳ９２において、土地需要者へは、整合性があるとされた土地の情報、その土地でテナント経営をした場合の予測売上高、収益性、土地を借りた場合の収益性、土地を買った場合の収益性、土地と建物を一緒に借りた場合の収益性、建物を自分で建設した場合の収益性等の情報が提示される。
【０１７７】
このとき、土地需要者への情報提供の形式として、立地条件が適合した場合は１つの立地条件について１０点、半径○ｋｍ内に同業の店舗がある場合は１店舗につきマイナス１０点、予測売上高が平均値を上回った場合は３０点、などポイントを付けていき、所定以上のポイントを得た組合せを複数組み選択し、ポイントの高い順からリストアップして、土地供給者と土地需要者に報知するような構成とすると、どの土地を選んだら良いか評価するときの目安となり好適である。
【０１７８】
さらに、ステップＳ９２において、土地供給者及び土地需要者の両者にとって収益性の良いケースについて提示する。このとき、それぞれのケースについて、契約成立可能性を％表示するようにしても良い。
【０１７９】
以上のように、本例の土地仲介システムでは、通信回線網を介して全国からの登録が可能であり、収集された豊富な土地提供情報と土地需要情報と、過去から集積された既存テナントに関するデータに基づいて、テナントを成功させる条件の揃った土地を選定していくので、テナントを進出する際に最も適した土地を選定することが可能となる。
【０１８０】
ここで、ステップＳ８４で土地活用目的がテナントでないと判定された場合（ステップＳ８４；Ｙｅｓ）の処理について説明する。土地活用目的がテナントでない場合、投資用の土地購入または土地を借りて管理することにより利益を得る土地管理運用が考えられる。
【０１８１】
このため、ステップＳ９３において、土地購入であるか土地管理運用であるかが判定される。土地購入である場合（ステップＳ９３；Ｙｅｓ）、ステップＳ９４で土地の価格が投資資金の範囲内かどうかが判定される。土地の価格が投資資金の範囲内でない場合（ステップＳ９４；Ｎｏ）、処理を終了する。
【０１８２】
土地の価格が投資資金の範囲内である場合（ステップＳ９４；Ｙｅｓ）、ステップＳ９５で、収益情報記憶部１０２ｅから収支情報１０２ｍ及び税金情報１０２ｎが読み込まれ、ステップＳ９６において、ステップＳ９５で読み込まれた収支情報１０２ｍ及び税金情報１０２ｈに基づいて、収益及び税額が算定される。
【０１８３】
次いで、ステップＳ９７において、収益性が見込めるのかどうか判定される。収益性が見込める場合（ステップＳ９７；Ｙｅｓ）、ステップＳ９８において、土地供給者と土地需要者に情報提供がなされる。収益性が見込めない場合（ステップＳ９７；Ｎｏ）、処理を終了する。
【０１８４】
また、ステップＳ９３において、土地購入であると判定されなかった場合（ステップＳ９３；Ｎｏ）、ステップＳ９９において、土地に建物を建てて管理するのか、更地の土地管理運用を行うのか、が判定される。この場合、土地需要者が登録した土地需要条件を参照し、土地需要者側で土地・建物一括でリースする要望があるかどうかが判定される。
【０１８５】
土地に建物を建てて管理する場合（ステップＳ９９；Ｙｅｓ）、ステップＳ１００において、収益情報記憶部１０２ｅから、テナント情報１０２ｌ，収支情報１０２ｍ，税金情報１０２ｎが読み込まれる。そして、テナント情報１０２ｌにおいて、過去に建設された建物についての施工費用情報を参照して、土地に建物を建設した場合にの土地供給者の固定資産税及び相続税の予想額、土地需要者の必要コスト及び収益額が算定される。
【０１８６】
ステップＳ１０１において、建物を建設した場合に、収益性が見込めるかどうかが判定される。収益性が見込めない場合（ステップＳ１０１；Ｎｏ）、ステップＳ１０４へ進む。
【０１８７】
土地に建物を建設した場合に、収益性が見込める場合、ステップＳ１０２に進み、建設された建物について、証券化して売却した場合と、建物付きで土地を賃貸した場合のどちらが収益性が高いのかについての算定がなされる。
【０１８８】
そして、ステップＳ１０３において、土地に建物を建設して土地管理運用を行った場合の収益や、証券化した場合の収益などの情報が提示される。また、土地提供者へは、どのような需要があったかの情報，土地に建物を建設した場合の土地供給者の固定資産税及び相続税の予想額等の情報が提示される。
【０１８９】
なお、ステップＳ９９で、土地に建物を建てて管理しないと判定された場合（ステップＳ９９；Ｎｏ）、ステップＳ１０４において、収益情報記憶部１０２ｅから、収支情報１０２ｍ及び税金情報１０２ｎが読み込まれ、土地を更地で賃貸した場合について、土地供給者の固定資産税及び相続税の予想額と、土地需要者の必要コストが算定される。
【０１９０】
ステップＳ１０５において、収益性が見込めるかどうかが判定される。収益性が見込めない場合（ステップＳ１０５；Ｎｏ）、処理を終了する。
【０１９１】
収益性が見込める場合（ステップＳ１０５；Ｙｅｓ）、ステップＳ１０３に進み、情報提供処理がなされる。
【０１９２】
なお、建物を証券化して売却する場合において、本例の土地仲介システムを利用する構成としても良い。この場合は、土地需要条件として、土地に関する条件だけでなく、証券化された不動産に対する需要についても登録する構成とする。
【０１９３】
そして、建物の証券化が判定された段階で、この証券についての購入該当者がどれくらい登録されているのかを、建物の所有者（本例では、土地管理運用のために建物付きで土地を借りている土地需要者）に通知するようにしても良い。
【０１９４】
本例では、土地需用者の土地活用目的としてテナント進出を行う場合について、テナントとして、主に飲食店や衣料品店のショップを前提として説明したが、テナントとしてはアパートやマンションまたは駐車場など、ショップ以外の形態であっても良い。
【０１９５】
また、本発明の土地仲介システムによって最適な組み合わせが選出され、供給された土地に所定のテナントが建設された場合、その後のメンテナンス情報や税金情報などについて所定頻度で提供する構成としても良い。
【０１９６】
この場合は、記憶部１０２に、成立データ記憶部を設け、契約の成立した土地についての情報や、テナントの情報を記憶させておく。テナントについては、建物を建設した施工年月日や、建材についても記憶させておく。
【０１９７】
また、テナント情報の過去データとして、建材、工法、内装材など、建物に関する情報と、それぞれの材料・工法別に、リフォームのタイミングに関するデータを記憶させておく。
【０１９８】
そして、予め設定された時期において、成立データ記憶部とテナント情報とを対比し、メンテナンスの時期が到来しているようであれば、事前に土地需用者へ報知するようにする。
【０１９９】
また、土地供給者への提供情報としては、予め設定された時期が到来したときに、その時点での土地評価額に基づく税金額を算出したり、その時点での物価上昇率に基づいて予測相続税の算出を行って情報を提供する。
【０２００】
【発明の効果】
以上のように、本発明の土地仲介システムでは、蓄積された情報に基づいて、確実な手法で、土地供給情報と土地需要情報を整合させるように構成されているので、個々のノウハウに頼ることなく、簡単に、最適な組合せを判定することが可能となる。
【０２０１】
また、本発明の土地仲介システムによれば、土地供給情報と前記土地需要条件は通信回線網を介して得られるように構成されているので、営業活動や広告活動を行うことなく、広範囲から情報を収集することが可能となり、低コストで多くの情報を得ることが可能となる。
【図面の簡単な説明】
【図１】本発明の土地仲介システムの概念図である。
【図２】本発明の土地仲介システムの画面構成を示す説明図である。
【図３】本発明の土地仲介システムの画面構成を示す説明図である。
【図４】本発明の土地仲介システムの画面構成を示す説明図である。
【図５】本発明の土地仲介システムの画面構成を示す説明図である。
【図６】本発明の土地仲介システムの画面構成を示す説明図である。
【図７】本発明の土地仲介システムの画面構成を示す説明図である。
【図８】本発明の土地仲介システムの画面構成を示す説明図である。
【図９】本発明の土地仲介システムの画面構成を示す説明図である。
【図１０】本発明の土地仲介システムの画面構成を示す説明図である。
【図１１】本発明の土地仲介システムの画面構成を示す説明図である。
【図１２】本発明の土地仲介システムの画面構成を示す説明図である。
【図１３】本発明の土地仲介システムの画面構成を示す説明図である。
【図１４】本発明の土地仲介システムの画面構成を示す説明図である。
【図１５】本発明の土地仲介システムの画面構成を示す説明図である。
【図１６】本発明の土地仲介システムの画面構成を示す説明図である。
【図１７】本発明の土地仲介システムを実現する土地仲介装置のハード構成を示す説明図である。
【図１８】本発明の土地仲介システムを実現する土地仲介装置のハード構成を示す説明図である。
【図１９】本発明の土地仲介システムによる処理を示すフローチャートである。
【図２０】本発明の土地仲介システムによる処理を示すフローチャートである。
【図２１】本発明の土地仲介システムによる処理を示すフローチャートである。
【図２２】本発明の土地仲介システムによる処理を示すフローチャートである。
【図２３】本発明の土地仲介システムによる処理を示すフローチャートである。
【符号の説明】
１１ トップページ画面
１２ ユーザ認証画面
１３ メインメニュー画面
１４ 土地供給情報入力画面
１５ 土地需要条件入力画面
１６ 利用システム選択画面
１７ 情報選択画面
１８ａ、１８ｂ 他情報表示のための選択ボタン
１９ シュミレーション選択画面
２０ 吹き出し
２１ シュミレーションの結果を示す一覧表
１００ 土地仲介装置
１０１ 通信制御部
１０２ 記憶部
１０２ａ 地図情報記憶部
１０２ｂ 環境情報記憶部
１０２ｃ 土地供給情報記憶部
１０２ｄ 土地需要条件記憶部
１０２ｅ 収益情報記憶部
１０２ｆ 評価額記憶部
１０２ｇ オペレーティングシステムプログラム
１０２ｈ アプリケーションプログラム
１０２ｋ 表示状態指定データ
１０３ ＣＰＵ
１０４ ＲＯＭ
１０５ ＲＡＭ
１０６ 表示部
１０７ 入力部
１０８ 出力部
２００ ユーザコンピュータ
２０１ 通信制御部
２０２ 記憶部
２０３ ＣＰＵ
２０４ ＲＯＭ
２０５ ＲＡＭ
２０６ 表示部
２０７ 入力部
２０８ 出力部
Ｉ 通信回線網
Ｐ１ 土地を示す丸点
【発明の属する技術分野】
本発明は住宅産業の土地仲介システムに係り、特に、通信回線網を介して土地供給情報及び土地需要情報を収集し、これら土地供給情報及び土地需要情報に基づいて、最も効率的な土地活用方法を提供することが可能な土地仲介システムに関する。
【０００２】
【従来の技術】
土地を所有する地主にとって、土地にかかる相続税対策や資産運用策のために、土地を有効に活用したいという要望がある。土地活用の例としては、賃貸マンションを建設し賃貸経営を行うこと、駐車場として土地を整地し駐車場の賃貸経営を行うこと、店舗を建設し、テナントとして出店希望の企業に対し賃貸経営を行うこと、投資用として売却することなどが、現在行われている。
【０００３】
しかし、地主が自ら土地活用に関わる情報を入手し、資産運用経営を行うことは困難である。そこで、資産運用経営のノウハウを持つ仲介企業が地主に代わり、その資産運用経営を行う場合が多い。
【０００４】
仲介企業は、テナント需要情報と、地主の所有する土地供給情報を多数所有している。そこで仲介企業は、テナント需要情報と、地主の所有する土地供給情報との整合性を図ることができる。
【０００５】
仲介企業は、全国規模において、各地の地主を個別訪問する営業活動や、チラシを配布する等の広告活動を行いながら土地供給情報を獲得していく。また、テナント企業等へも、直接営業行為を行うことで、土地需要情報を獲得していく。
これらの行為は、仲介企業の営業担当者が、個別対応を行っている。
【０００６】
【発明が解決しようとする課題】
仲介企業の営業担当者が、地主の個別訪問を行ったり、テナント企業を募る作業を、全て人手にて行うことは非常な労力を要する。以上の業務にかかる人件費や時間的なコスト高が問題となっている。
【０００７】
また、営業活用によって、得られた多数の情報が、各々の営業担当者のノウハウ的な固有情報として蓄積されているのみで、多数の営業担当者同士や、全国規模での情報の共有がなされない。そのため、土地の供給情報と需要情報の整合性をはかるさいに、非効率的な作業を行わなければならなかった。
【０００８】
本発明は、土地の供給情報と需要情報を電子化し、ネットワークシステムを構築することによって、土地の供給と需要について、全国規模での情報入手を可能とする、通信回線網を用いた土地仲介システム，土地仲介方法，及び土地仲介プログラムを提供することを目的とする。
【０００９】
本発明は、土地の供給情報と需要情報の収集及び公開を可能とした、通信回線網を用いた土地仲介システム，土地仲介方法，及び土地仲介プログラムを提供することを目的とする。
【００１０】
また、本発明は、土地の供給情報と需要情報を検索し、情報の整合性を判断することを可能とした、通信回線網を用いた土地仲介システム，土地仲介方法，及び土地仲介プログラムを提供することを目的とする。
【００１１】
【課題を解決するための手段】
上記課題は、本発明の請求項１に係る土地仲介システムによれば、第１のコンピュータと第２のコンピュータとが通信回線網を介して接続された、土地需要条件に合致する土地供給情報を選別する土地仲介システムであって、前記第１のコンピュータは、各地域の地図情報を記憶する地図情報記憶部と、該地図情報の各地域の土地の路線価，人口に関する情報，鉄道路線図，鉄道路線の各駅の乗降客数，道路地図，公共施設分布情報を少なくとも含む各地域に関する環境情報を記憶する環境情報記憶部と、所在地、地積を少なくとも含む土地供給情報を記憶する土地供給情報記憶部と、土地活用目的，希望所在地，運用資金を少なくとも含む土地需要条件を記憶する土地需要条件記憶部と、既存店舗の所在地、該既存店舗の敷地面積、及び周囲の人口に関する情報，最寄り駅の乗降客数，店舗に面した道路に関する情報，周囲の公共施設分布情報を含む立地条件を少なくとも含むテナント情報を記憶する収益情報記憶部と、前記土地需要条件記憶部から土地需要条件を読み込んで、該土地需要条件の希望所在地に基づいて前記土地供給情報記憶部から所在地が一致するまたは近隣である土地供給情報を取得する土地供給情報取得手段と、前記収益情報記憶部からテナント情報を読み込んで、取得した前記土地供給情報の地積と前記テナント情報の既存店舗の敷地面積とを比較して、面積が適するテナント情報を取得するテナント情報取得手段と、取得した前記土地供給情報の所在地に基づいて、前記環境情報記憶部から該所在地に対応する環境情報を取得する環境情報取得手段と、取得した前記環境情報に含まれる各情報と取得した前記テナント情報の立地条件とを比較して、一致する立地条件の有無を判定する立地条件判定手段と、前記立地条件判定手段で一致する立地条件があると判定された場合に、該一致する立地条件を含むテナント情報と、前記土地供給情報取得手段が取得した土地供給情報とを、前記第２のコンピュータに送信する送信手段と、を備え、前記第２のコンピュータは、前記土地供給情報または土地需要条件を含む入力情報を入力する入力手段と、該入力された土地供給情報または土地需要条件を前記第１のコンピュータに送出する送受信部と、前記入力情報と前記第１のコンピュータから送信された情報を表示する表示手段と、を備える、ことにより解決される。
【００１２】
本発明の土地仲介システムによれば、地主などの土地所有者から供給された土地供給情報と、テナント企業などの土地需用者から出された土地需要条件とを突き合わせ、既存のテナントの立地条件と供給された土地の環境情報とが一致する情報を抽出することで、自動的に最適な組合せを選出可能に構成されている。
【００１３】
このように、本発明の土地仲介システムでは、蓄積された情報に基づいて、確実な手法で、土地供給情報と土地需要情報を整合させるように構成されているので、個々のノウハウに頼ることなく、簡単に、最適な組合せを判定することが可能となる。
【００１４】
さらに、前記テナント情報は、テナント別の過去の売上高，平均利益率を含み、前記収益情報記憶部には、予測売上高の算出式，利益率の算出式，各種経営指標の算出式，土地売却時の売却益算出式，土地賃貸時の収支計算式を含む収支情報と、地域別の税率，固定資産税及び相続税の算出式を含む税金情報とが記憶されており、前記第１のコンピュータは、取得した前記土地供給情報の地積及び前記環境情報の路線価と、前記収支情報に含まれる土地売却時の売却益算出式及び土地賃貸時の収支計算式と、前記税金情報とに基づいて、土地を売却した場合と土地を賃貸した場合の収支を算出する供給者収益算出手段と、前記テナント情報取得手段が取得した前記テナント情報のテナント別の過去の売上高及び平均利益率と、前記収支情報に含まれる予測売上高の算出式，利益率の算出式及び各種経営指数の算出式とから、前記テナント情報のテナントの予測売上高，予測利益率及び予測経営指標を算出する需要者収益算出手段と、前記供給者収益算出手段による算出結果と前記需要者収益算出手段による算出結果について、収益性が見込めるか否かを判定する収益性判定手段と、を備え、前記送信手段は、前記収益性判定手段で収益性が見込めると判定された算出結果及びその算出結果に対応する前記テナント情報並びに前記土地供給情報を、前記第２のコンピュータに送信するように構成すると、好適である。このように、土地需要者がテナント進出を考えている場合、既存店舗の過去の蓄積データに基づいて、収益の算出等が行われるように構成されているので、的確な算出結果を得ることが可能となる。
【００１５】
また、前記第１のコンピュータは、前記供給者収益算出手段による算出結果と、前記需要者収益算出手段による算出結果とのそれぞれを収益性の高い順に並べ、収益性の高い方から両者の条件が一致するテナント情報及び土地供給情報を選出する選出手段を備え、前記送信手段は、前記選出手段で選出された前記テナント情報及び前記土地供給情報を、前記算出結果とともに前記第２のコンピュータに送信するように構成されているので、土地供給者と土地需要者の両者にとって収益性が見込める土地供給情報を選出して提供することが可能となる。
【００１６】
また、本発明の土地仲介システムによれば、土地供給情報と前記土地需要条件は通信回線網を介して得られるように構成されているので、営業活動や広告活動を行うことなく、広範囲から情報を収集することが可能となり、低コストで多くの情報を得ることが可能となる。
【００１７】
なお、前記第２のコンピュータをモバイル端末とすることにより、外出先等においても、土地仲介システムを用いて情報のやりとりを行うことが可能となり好適である。
【００１９】
前記課題は、請求項５に係る土地仲介方法によれば、各地域の地図情報を記憶する地図情報記憶部と、該地図情報の各地域の土地の路線価，人口に関する情報，鉄道路線図，鉄道路線の各駅の乗降客数，道路地図，公共施設分布情報を少なくとも含む各地域に関する環境情報を記憶する環境情報記憶部と、所在地，地積を少なくとも含む土地供給情報を記憶する土地供給情報記憶部と、土地活用目的，希望所在地，運用資金を少なくとも含む土地需要条件を記憶する土地需要条件記憶部と、既存店舗の所在地、該既存店舗の敷地面積、及び周囲の人口に関する情報，最寄り駅の乗降客数，店舗に面した道路に関する情報，周囲の公共施設分布情報を含む立地条件を少なくとも含むテナント情報を記憶する収益情報記憶部と、演算処理を行う制御部と、を備えた第１のコンピュータと、該第１のコンピュータと通信回線網を介して接続され前記第１のコンピュータから送信された情報を表示する表示手段を備えた第２のコンピュータと、を用いて土地需要条件に合致する土地供給情報を提供する土地仲介方法であって、前記制御部が、前記土地需要条件記憶部から土地需要条件を読み込んで、該土地需要条件の希望所在地に基づいて前記土地供給情報記憶部から所在地が一致するまたは近隣である土地供給情報を取得する土地供給情報取得ステップと、前記制御部が、前記収益情報記憶部からテナント情報を読み込んで、前記土地供給情報取得ステップで取得した土地供給情報の地積と前記テナント情報の既存店舗の敷地面積とを比較して、面積が適するテナント情報を取得するテナント情報取得ステップと、前記制御部が、前記土地供給情報取得ステップで取得した土地供給情報の所在地に基づいて、前記環境情報記憶部から該所在地に対応する環境情報を取得する環境情報取得ステップと、前記制御部が、前記環境情報取得ステップで取得した環境情報に含まれる各情報と前記テナント情報取得ステップで取得したテナント情報の立地条件とを比較して、一致する立地条件の有無を判定する立地条件判定ステップと、前記制御部が、前記立地条件判定ステップで一致する立地条件があると判定した場合に、該一致する立地条件を含むテナント情報と、前記土地供給情報取得ステップで取得した土地供給情報とを、前記第２のコンピュータに送信する送信ステップと、を備える、ことにより解決される。
【００２０】
このとき、前記テナント情報は、テナント別の過去の売上高，平均利益率を含み、前記収益情報記憶部には、予測売上高の算出式，利益率の算出式，各種経営指標の算出式，土地売却時の売却益算出式，土地賃貸時の収支計算式を含む収支情報と、地域別の税率，固定資産税及び相続税の算出式を含む税金情報とが記憶されており、前記制御部が、前記土地供給情報取得ステップで取得した土地供給情報の地積及び前記環境情報取得ステップで取得した環境情報の路線価と、前記収支情報に含まれる土地売却時の売却益算出式及び土地賃貸時の収支計算式と、前記税金情報とに基づいて、土地を売却した場合と土地を賃貸した場合の収支を算出する供給者収益算出ステップと、前記制御部が、前記テナント情報取得ステップで取得した前記テナント情報のテナント別の過去の売上高及び平均利益率と、前記収支情報に含まれる予測売上高の算出式，利益率の算出式及び各種経営指数の算出式とから、前記テナント情報のテナントの予測売上高，予測利益率及び予測経営指標を算出する需要者収益算出ステップと、前記制御部が、前記供給者収益算出ステップで得た算出結果と前記需要者収益算出ステップで得た算出結果について、収益性が見込めるか否かを判定する収益性判定ステップと、を備え、前記送信ステップでは、前記収益性判定ステップで収益性が見込めると判定された算出結果及びその算出結果に対応する前記テナント情報並びに前記土地供給情報を、前記第２のコンピュータに送信するように構成すると、好適である。
【００２１】
さらに、前記制御部が、前記供給者収益算出ステップで算出した算出結果と、前記需要者収益算出ステップで算出した算出結果とのそれぞれを収益性の高い順に並べ、収益性の高い方から両者の条件が一致するテナント情報及び土地供給情報を選出する選出ステップを備え、前記送信ステップでは、前記選出ステップで選出された前記テナント情報及び前記土地供給情報を、前記算出結果とともに前記第２のコンピュータに送信するように構成することができる。
【００２２】
このように、本発明の土地仲介方法により、地主などの土地所有者から供給された土地供給情報と、テナント企業などの土地需用者から出された土地需要条件とを突き合わせ、既存のテナントの立地条件と供給された土地の環境情報とが一致する情報を抽出して自動的に最適な組合せを選出するとともに、土地供給者と土地需要者のそれぞれの収益予測を併せて提供することが可能となる。
【００２３】
本発明の請求項８に係る土地仲介プログラムは、土地活用目的，希望所在地，運用資金を少なくとも含む土地需要条件を記憶する土地需要条件記憶部から土地需要条件を読み込んで、該土地需要条件の希望所在地に基づいて、所在地，地積を少なくとも含む土地供給情報を記憶する土地供給情報記憶部から、所在地が一致するまたは近隣である土地供給情報を取得する土地供給情報取得ステップと、既存店舗の所在地、該既存店舗の敷地面積、及び周囲の人口に関する情報，最寄り駅の乗降客数，店舗に面した道路に関する情報，周囲の公共施設分布情報を含む立地条件を少なくとも含むテナント情報を記憶する収益情報記憶部からテナント情報を読み込んで、前記土地供給情報取得ステップで取得した土地供給情報の地積と前記テナント情報の既存店舗の敷地面積とを比較して、面積が適するテナント情報を取得するテナント情報取得ステップと、前記土地供給情報取得ステップで取得した土地供給情報の所在地に基づいて、各地域の土地の路線価，人口に関する情報，鉄道路線図，鉄道路線の各駅の乗降客数，道路地図，公共施設分布情報を少なくとも含む各地域に関する環境情報を記憶する環境情報記憶部から、前記所在地に対応する環境情報を取得する環境情報取得ステップと、前記環境情報取得ステップで取得した環境情報に含まれる各情報と前記テナント情報取得ステップで取得したテナント情報の立地条件とを比較して、一致する立地条件の有無を判定する立地条件判定ステップと、前記立地条件判定ステップで一致する立地条件があると判定した場合に、該一致する立地条件を含むテナント情報と、前記土地供給情報取得ステップで取得した土地供給情報とを抽出する抽出ステップと、をコンピュータに実行させるように構成されている。
【００２４】
上記プログラムについて、実施の形態の欄に記載されているアプリケーションプログラム１０２ｈを例にして説明する。このアプリケーションプログラム１０２ｈに従って、土地仲介装置１００の制御部としてのＣＰＵ１０３が作動するものである。アプリケーションプログラム１０２ｈによって、ＣＰＵ１０３が、土地需要条件に基づいて土地供給情報を取得するステップ（ステップＳ８１，Ｓ８２，Ｓ８３）、土地供給情報の地積とテナント情報の既存店舗の敷地面積とを比較して面積が適するテナント情報を取得するステップ（ステップＳ８５，Ｓ８６）、土地供給情報に基づいて環境情報を取得するステップ（ステップＳ８８）、環境情報とテナント情報を比較して一致する立地条件の有無を判定するステップ（ステップＳ８９）、一致する立地条件を含むテナント情報と土地供給情報とを抽出するステップ（ステップＳ９２）を行うように構成されている。
【００２６】
【発明の実施の形態】
以下、本発明の一実施の形態を図面に基づいて説明する。なお、以下に説明する処理ステップ、装置等は本発明を限定するものでなく、本発明の趣旨の範囲内で種々改変することができるものである。
【００２７】
図１乃至図２３は本発明の一実施の形態例を示すものであり、図１は土地仲介システムの概念図、図２乃至図１６は土地仲介システムの画面構成を示す説明図、図１７及び図１８は土地仲介システムを実現する土地仲介装置のハード構成を示す説明図、図１９乃至図２３は土地仲介システムによる処理を示すフローチャートである。
【００２８】
（土地仲介システムの概略）
本例の土地仲介システムは、図１に示すように、通信回線網を介して土地供給情報を土地需要情報を収集し、これらの情報を公開するものである。また、提供された土地供給情報と土地需要条件に基づいて、収益性に関するシュミレーションを行い、最も効率的且つ合理的に土地を活用することが可能な組合せをコーディネイトするものである。
【００２９】
なお、本例において、土地のオーナーなど、土地供給情報を提供する者を土地供給者といい、テナント企業または投資家など土地を活用する意思を有する者を土地需要者というものとする。
【００３０】
本例の土地仲介システムは、コンピュータ等の情報通信機器の表示部に表示されたホームページにおいて、土地に関する情報を収集するとともに、情報公開を行うものである。
【００３１】
また、ホームページにおいて、土地活用についてのシュミレーションが行われる。なお、本例の土地仲介システムでは、ホームページを閲覧していないときでも、自動的に、所定期間毎にシュミレーションを行い、このときの結果などについて、電子メール等を使用して伝達するように構成されている。
【００３２】
土地仲介システムの概要について、図２乃至図１４に示す表示画面に基づいて説明する。土地仲介システムは、利用者としての土地供給者と土地需要者からの情報に基づいて運営されるものである。
【００３３】
本例の土地仲介システムでは、土地供給者と土地需要者が土地仲介システムへの登録を行ってから、情報の提供がなされるように構成されている。これにより情報の漏洩を防ぐとともに、土地供給者と土地需要者の間で信頼性の高い情報を共有することが可能となる。
【００３４】
土地供給者及び土地需要者が、土地仲介システムのホームページへアクセスすると、図２に示すようなトップページ画面１１が示される。トップページ画面１１には「登録済みの方はこちら」１１ａ、「システムに登録する」１１ｂのボタンが設けられ、初めての利用かどうかが問われるように構成されている。
【００３５】
初めて利用する場合は、トップページに設けられた「システムに登録する１１ｂ」ボタンへマウスのポインタを合わせてマウスクリックすることにより、登録画面へと移動することができる。
【００３６】
土地仲介システムへの登録を行う画面では、土地供給者と土地需要者は、自分が土地供給者或いは土地需要者のどちらであるかの選択、氏名、連絡先などの基本情報を入力する。
【００３７】
登録が完了すると、土地供給者及び土地需要者へＩＤ及びパスワードが通知される。土地供給者及び土地需要者が土地仲介システムを利用するときは、登録者であることを識別するため、システム利用開始前に、図３に示すユーザ認証画面１２において、ＩＤ及びパスワードにより本人であるかどうかの確認がなされる。
【００３８】
ＩＤ及びパスワードが一致したことが確認されると、図４に示すメインメニュー画面１３が表示される。この画面において、情報の登録を選択することにより、土地の情報や、土地活用の目的や条件等の入力を行うことができる。
【００３９】
このとき、土地供給者の場合は、図５に示す土地供給情報入力画面１４が表示され、この画面において提供する土地の所在地、地目、地積等の入力がなされる。このとき、所在地については手入力を行うが、地目などについては、住宅地区、商業地区などの項目から選択する構成とすると良い。また、間口の距離と奥行の距離を入力すると、地積が自動的に算出される構成としても良い。
【００４０】
また、土地需要者の場合は、初めに、土地活用としてテナントの進出を考えているのか、投資用としての土地の購入を考えているのか、が選択され、例えば、テナントの進出を考えている場合は、図６に示す土地需要条件入力画面１５が表示される。
【００４１】
この画面において、テナントの業種、希望所在地、運用資金、希望竣工年月、複合型商業施設への参加希望有無等、土地需要条件に関する情報の入力がなされる。また、投資用に土地の購入を考えている場合は、図示しない表示画面において、購入したい土地の所在地、地目、地積、予算等について入力がなされる。
【００４２】
入力された情報は、後述する記憶部に蓄積される。なお、上記のように入力された土地供給情報や土地需要条件について、追加事項や変更点が生じた場合には、随時、情報の追加，変更を行うことができるように構成されている。
【００４３】
土地仲介システムを利用するときは、図４に示すメインメニュー画面１３において、「システムを利用する」１３ａを選択する。そうすると、図７に示す利用システム選択画面１６が表示され、「情報の閲覧」１６ａまたは「シュミレーション」１６ｂのいずれかを選択することができる。
【００４４】
まず、利用者が情報を閲覧する構成から説明する。利用者が「情報の閲覧」１６ａを選択したときは、さらに図８に示す情報選択画面１７が表示され、「土地供給情報の閲覧」１７ａ、「既存テナント情報の閲覧」１７ｂ、「地域情報の閲覧」１７ｃ、の３つを選択可能であることが示される。
【００４５】
本例の土地仲介システムでは、土地供給情報、既存テナント情報、地域情報の少なくとも３種類の情報が閲覧可能とされているものであるが、これらの情報については、それぞれ別々に閲覧することもできるし、或いは、次述するように、各情報を重ね合わせながら閲覧することもできる。
【００４６】
本例の土地仲介システムでは、土地供給情報、既存テナント情報、地域情報については全て地図上に表示される。ここで、土地供給情報、既存テナント情報、地域情報の順で、情報を重ね合わせながら閲覧していく方法について説明する。
【００４７】
例えば、初めに土地供給情報の閲覧を選択したとき、図１０に示すように、最初に日本地図が表示され、この日本地図上において、現在システムに登録されている土地が丸点Ｐ１で表示される。
【００４８】
このとき、さらに詳細な情報を取得したい場合は、丸点Ｐ１の示されている付近の所定箇所をクリックすると、図１１に示すように、その土地が所在する都道府県を含む周辺地図が表示される。これにより、指定された都道府県において、提供された土地がどの辺りに位置しているのかをより詳しく知ることができる。
【００４９】
さらに、図１１のように都道府県の拡大表示がなされている画面において、土地を示す丸点Ｐ１をクリックすると、図１２に示すように、指定された土地の周辺地域の拡大表示がなされる。
【００５０】
このとき、必要であれば、都道府県界や地区町村界または鉄道の路線表示などが行われる。さらに、図１２に示すように、吹き出し２０の中に、土地の所在地、地目、地積、土地周辺地図等の詳細情報が表示されるようにすると好適である。また、土地周辺地図だけでなく、土地周辺地域をデジタルカメラ等で撮影した映像を複数枚貼り付けられるようにすれば、現地の雰囲気を概略把握することが可能となり好適である。
【００５１】
なお、土地の所在地、地目、地積等の詳細情報については、最初の日本地図の段階から表示するようにしても良い。この場合、画面が見づらくならないように、丸点Ｐ１にマウスポインタが接触したときにだけ、その土地についての詳細情報が吹き出し２０内に表示されるようにしても良い。
【００５２】
土地供給情報が開示された画面の欄外には、「既存テナント情報の閲覧」１８ａ、「地域情報の閲覧」１８ｂを選択できるボタンが設けられており、このボタンをクリックすることにより、土地供給情報が開示された地図上に、既存テナント情報や地域情報を重ねて表示させることができる。
【００５３】
図１３に示すように、「既存テナント情報の閲覧」１８ａを選択したとき、先ず、業種が問われ、所定の業種を選択すると、選択ボックス１８ｃから具体的なテナントを選ぶことができる。具体的なテナントが選択されると、図１４に示すように、地図図上に、土地供給情報とともに指定したテナントが表示される（本例では三角形の点）。
【００５４】
なお、テナントについても、詳細情報（業種、敷地面積、竣工年月、年商、収益率等）が表示されるようにすると良い。テナントについての詳細情報については、テナントの周辺の地域の拡大表示がなされているときに行っても良いし、日本地図の段階で表示するようにしても良い。
【００５５】
日本地図の段階で詳細情報を表示する場合は、画面が見づらくならないように、テナントを示す点にマウスポインタが接触したときにだけ、そのテナントについての詳細情報が表示されるようにしても良い。
【００５６】
また、一つのテナントだけでなく、複数のテナントについて同時に表示できるようにしても良い。この場合、テナント毎に表示点の形状や色を異なるものとし、どの表示点がどのテナントに対応しているのかを示すような構成とすると良い。
【００５７】
上記のように土地供給情報と既存テナント情報が開示された画面において、「地域情報の閲覧」１８ｂを選択すると、それぞれの土地の周辺地域についての情報として、人口分布、周辺施設、路線価等の各種情報が開示される。
【００５８】
「地域情報の閲覧」１８ｂを選択すると、どのような情報を表示させるか選択するための選択ボックスが出現する。選択ボックスからは、それぞれの地図画面上で閲覧可能な情報が選択できるように構成されている。
【００５９】
選択ボックスには、表示されている地図に対応した項目が含まれている。例えば、土地周辺地域の拡大表示がなされているときには、道路状況の表示、土地周辺の市区町村単位での人口分布状況、家族の形態別分布、公共施設の表示、周辺駅の乗降客数などの項目が含まれており、これらの項目から所定の情報を選択することとなる。
【００６０】
また、日本地図が表示されている段階では、選択ボックスには、都道府県別の消費動向や、年齢別人口分布などの項目が含まれ、日本全体の傾向を大まかに把握できるような情報が表示されるように構成されている。
【００６１】
図１２に示すように、土地周辺の拡大図が表示されているときに、「地域情報の閲覧」１８ｂを選択し、表示したい情報として例えば「人口分布状況」を選択すると、さらに全人口の分布状況なのか、年齢別に表示するのか、職種別に表示するのか、等が問われ、例えば「１０〜２０歳の人口分布」を選択すると、図１５に示すように、１０〜２０歳の人口分布状況が、人口数に基づいて色別に表示される。
【００６２】
このように、本例の土地仲介システムでは、登録されている土地供給情報とともに、既に存在しているテナント情報、周辺の地域情報などが合わせて表示される。よって、土地需要者がテナント進出を考えている場合には、これらの情報に基づき、どの土地を選択してテナントを進出すれば良いのか確認することが可能となる。また、土地供給者及び土地需要者に限らず、上記情報を閲覧して、気に入った土地があれば購入することが可能となる。
【００６３】
本例の土地仲介システムでは、上記のように、利用者が情報を閲覧するだけでなく、登録された情報に基づいて、自動的に、土地供給情報と土地需要条件を対比させ、最適な組み合わせを見つけることができるように構成されている。
【００６４】
図７に示す画面で「シュミレーション」１６ｂが選択されたときは、図９に示すように、シュミレーション選択画面１９において、「テナント運営」１９ａ、「投資計画」１９ｂ、「土地運営」１９ｃの３つの項目が表示され、選択された項目についてのシュミレーションが行われる。
【００６５】
「テナント運営」１９ａが選択されたときは、土地供給者が提供した土地供給情報と、土地需要者が登録した土地需要条件（テナントに関する情報）が突き合わされ、土地供給情報と土地需要条件が合致した場合には、さらに周辺地域の状況などの諸条件から、その土地にテナントを進出させた場合の収益性が算定される。
【００６６】
「投資計画」１９ｂが選択されたときは、土地供給者が提供した土地供給情報と、土地需要者が登録した土地需要条件（土地購入に関する情報）が突き合わされ、土地供給情報と土地需要条件が合致しているか、土地の評価額が土地需要者の予算内であるかなどが検討される。また、土地を購入した場合の収支や税金の試算が行われる。
【００６７】
「土地運営」１９ｃが選択されたときは、土地供給者が提供している土地について、売却した場合、賃貸した場合、管理を委任した場合など、様々なケースについての収支についてのシュミレーションが行われ、さらに、現時点での固定資産税の算出や、将来的に発生する相続税についてのシュミレーションも行われる。
【００６８】
シュミレーションの結果は、例えば、図１６のように表示される。図１６は、土地需要者が所定のテナントを進出するときの土地を探している場合に、最適な土地をリスト化した一覧表２１を示すものである。
【００６９】
一覧表２１では、土地の表示欄２１ａにおいて、シュミレーションの結果選択された土地について、適合性の高い順から表示される。土地については、所在地、地目、地積等の詳細情報が表示されるとともに、「地図」ボタン２１ｂをクリックすることにより、地図を閲覧することもできるように構成されている。
【００７０】
また、一覧表２１には、収益性欄２１ｃにおいて、その土地でテナントを運営した場合の売上高や各種経営指標等が表示され、実際にテナントを運営した際の収益性がわかるように構成されている。
【００７１】
なお、本例の土地仲介システムでは、上記のようにホームページでシュミレーションを行うだけでなく、定期的に各シュミレーションを行い、シュミレーションの結果について、土地供給者、土地需要者それぞれに電子メール等により通知するように構成されている。
【００７２】
（土地仲介システムの構成）
本例の土地仲介システムは、土地仲介システムを提供する事業者のサーバに置かれており、土地仲介装置１００として構成されている。土地仲介装置１００は、図１７に示すように、土地供給者及び土地需要者との情報をやりとりする通信制御部１０１、各種情報及びプログラムが記憶される記憶部１０２、前記プログラムに基づいてデータの演算・制御処理を行うＣＰＵ１０３，ＲＯＭ１０４，ＲＡＭ１０５を備えている。
【００７３】
また、サーバには、必要に応じて、モニター等の表示部１０６、キーボードやマウスからなる入力部１０７、プリンター等の出力部１０８が設けられている。なお、土地仲介装置１００は、本例のように１つのサーバに設けられているのではなく、各処理別に複数のサーバに分けた構成であっても良い。
【００７４】
通信制御部１０１は、インターネット，電話回線，専用線等の通信回線網Ｉに接続されており、この通信回線網Ｉを介して、ユーザコンピュータ２００とデータの送受信ができるように構成されている。
【００７５】
記憶部１０２は、例えばＨＤＤに設けられており、地図情報を記憶する地図情報記憶部１０２ａ，地図上の地域に関する環境情報を記憶する環境情報記憶部１０２ｂ，所在地、土地供給者から提供された土地供給情報を記憶する土地供給情報記憶部１０２ｃ，土地需要者による土地需要条件を記憶する土地需要条件記憶部１０２ｄ，過去からのテナント情報や、収益計算のための計算式、税務計算式などの利益算出情報を記憶する収益情報記憶部１０２ｅ，土地についての現在評価額情報を記憶する評価額記憶部１０２ｆを備えている。
【００７６】
また、記憶部１０２には、オペレーティングシステムプログラム（以下、ＯＳという）１０２ｇ及びアプリケーションプログラム１０２ｈが格納されている。アプリケーションプログラム１０２ｈは、本例の土地仲介システムの基本的機能を実現するための基本プログラムであり、このアプリケーションプログラム１０２ｈに基づいて、制御部としてのＣＰＵ１０３は、地図の表示，土地供給情報の表示，収益情報の表示，環境情報の表示，仲介処理，予測評価額算出，予測相続税額算出等の処理を行うように構成されている。
【００７７】
さらに、記憶部１０２には、ユーザ基本情報として、土地供給者や土地需要者の氏名や連絡先等の基本情報１０２ｉや、土地供給者及び土地需要者それぞれに付されたＩＤ及びパスワードからなる認証情報１０２ｊが記憶される。
【００７８】
ＲＯＭ１０４には、コンピュータシステムのハードウェア制御のための基本的な各種プログラムが格納されている。ＲＡＭ１０５は、アプリケーションプログラムのワークエリアとして機能するように構成されている。
【００７９】
地図情報記憶部１０２ａには、日本全図、都道府県、都道府県を分割した地域、それぞれについての画像データが格納されている。都道府県を分割した地域については、さらに町村レベルの区分領域まで細分化されている。
【００８０】
環境情報記憶部１０２ｂには、土地の路線価、人口密度、鉄道路線図および各駅の乗降客数、道路地図、公共施設分布等のデータが記憶されている。これらのデータは、国勢調査資料等に基づいて作成され、随時最新のデータに書き換えられるものである。
【００８１】
なお、環境情報として記憶されたデータには、表示状態指定データ１０２ｋが一対一に対応している。表示状態指定データ１０２ｋは、データに対応する区分領域の表示色あるいは濃度、模様パターン等の表示状態を指定するものであり、各区分領域は表示状態指定データ１０２ｋに応じて互いに異なる表示状態で表示されるように構成されている。
【００８２】
例えば、図１５は、土地の周辺地域が拡大して示されているものであるが、この地図表示において、環境情報として、例えば１０〜２０歳の人口分布が表示される場合、各区分領域に、１０００人未満は薄黄、１０００人以上３０００人未満は黄、３０００人以上５０００人未満は朱、５０００人以上は赤で色分け表示されるように、各環境情報としてのデータに、表示状態指定データが一対一に対応するように構成されている。
【００８３】
土地供給情報記憶部１０２ｃには、土地供給者により提供された土地に関する情報が記憶されている。土地に関する情報としては、所在地、地積、地目が登録され、必要であれば、土地形、間口、奥行きなどの情報が登録される。
【００８４】
土地需要条件記憶部１０２ｄには、土地需要者による土地需要条件が記憶されている。土地需要条件としては、土地活用目的がテナント運営である場合はその業種、希望所在地、運用資金、希望敷地面積、希望竣工年月、複合型商業施設への参加希望有無等が記憶されている。また、土地活用目的が投資である場合は、購入したい土地の所在地、地目、地積、予算等、投資に関する情報が記憶される。
【００８５】
収益情報記憶部１０２ｅには、テナント情報１０２ｌ、収支に関する収支情報１０２ｍ、税金に関する税金情報１０２ｎが記憶されている。テナント情報１０２ｌとしては、図１８に示すように、既存の店舗に関する過去からの情報であり、既存店舗の所在地、立地条件、財務データ、店舗の面積等の情報が記憶されている。
【００８６】
上記情報は、土地活用を行う場合に、最適な土地を選ぶときのシュミレーションにおいて用いられるものである。例えば、土地活用としてテナント進出を行う場合、近くに既存店舗がなく、面積も適当である土地を候補地とし、この候補地について、さらに過去データや環境情報を参照して収益性を算出し、テナントを進出させる土地として本当に適しているかどうかが検討されるものである。
【００８７】
本例では、シュミレーションにおいて、立地条件に基づいて、その土地が所定のテナントに適合するかどうか検討を行うように構成されているので、過去データとしては、成功店舗についてのデータが記憶されていると好適である。
【００８８】
すなわち、シュミレーションにおいて、先ず、成功店舗の立地条件と一致点がある土地について候補地として選出し、このようにして選出された候補地について、さらに収益性を算出して絞り込みをしていくようにするものである。
【００８９】
立地条件については、数値的な条件またはＹｅｓ／Ｎｏで判定可能な条件として付されている。立地条件としては、例えば、店舗から半径○ｋｍ以内の年代別人口割合、最寄り駅の乗降客数、店舗に面した道路の幅または車線数、半径○ｋｍ以内にある同業の店舗数、複合施設に含まれているか否か、半径○ｋｍ以内に学校はあるか否か、等の条件が挙げられる。
【００９０】
土地の適性に関するシュミレーションは、後述するように、アプリケーションプログラムの処理によって行われるものであるが、本例では、上記したように、テナントの立地条件について、数値的な条件またはＹｅｓ／Ｎｏで判定可能な条件として付されているので、コンピュータによる判定処理が可能となり、所定の土地活用目的に対する土地の適性について、数値に基づいて適切に判定することが可能となる。
【００９１】
財務データは、過去からのテナント別の売上高や収益率などをデータ化したものである。財務データは、候補地にテナント進出した際の収益性を算出するために使用されるものである。収益性を算出するときには、財務データとしては、候補地の周辺環境に近い立地条件を有する店舗についてのデータが参照される。
【００９２】
収支情報１０２ｍとしては、予測売上高の算出式，利益率の算出式，各種経営指標の算出式などや、土地売却時の売却益の算出式、土地を賃貸した場合の収支計算式、土地の管理委任場合のコスト算出式など、各種収支計算式が記憶されている。
【００９３】
税金情報１０２ｎとしては、地域別の税率、税金の算出式などが記憶されている。税金としては、主に、固定資産税及び相続税の計算が行われる。なお、相続税については、将来的に発生する税金であるため、将来の土地の予測評価額に基づいて計算される。土地の予測評価額は、例えば物価上昇率を基準として算出される。
【００９４】
（ユーザコンピュータの構成）
ユーザコンピュータ２００は、図１７に示すように、インターネット等の通信回線網Ｉへ接続するための通信制御部２０１と、ＨＤＤ等の記憶部２０２と、データの演算・制御処理装置としてのＣＰＵ２０３と、ＲＯＭ２０４，ＲＡＭ２０５を備えている。
【００９５】
また、ユーザコンピュータ２００には、上記ＣＰＵ２０３により制御される機器として、モニター等の表示部２０６、マウス及びキーボードから構成される入力部２０７、取得されたデータを紙や記録媒体等に出力する出力部２０８が設けられている。
【００９６】
ユーザコンピュータ２００は、通信制御部２０１から通信回線網Ｉへ接続することにより、土地仲介装置１００へアクセスできるように構成されている。ユーザコンピュータ２００には、入力部２０７を介して、土地供給情報や土地需要条件が入力され、入力された情報が通信制御部２０１から土地仲介装置１００へ送出されるように構成されている。
【００９７】
また、土地仲介装置１００から得られた土地供給情報や、既存テナント情報、地域情報を受け取って表示部２０６に表示させて閲覧したり、土地仲介装置１００によるシュミレーション結果を出力部２０８から紙出力できるように構成されている。
【００９８】
なお、入力部２０７として、音声入力を行うためのマイクを設けても良い。また出力部として、音声出力を行うためのスピーカを設けた構成としても良い。このように音声入出力を行う場合は、音声を文字データに変換するためのコンバータが設けられる。
【００９９】
ユーザコンピュータ２００としては、デスクトップ型のパソコンの他、モバイル端末を使用した構成としても良い。モバイル端末としては、ノートパソコン、電子手帳型携帯情報ツールの他、携帯型ゲーム機、携帯電話を含み、さらに本例の土地仲介システム専用の携帯用端末を含むものである。
【０１００】
このように、ユーザコンピュータ１をモバイル端末１ｇとすることにより、ユーザはどこにいても土地仲介システム１を使用することが可能となり、タイムリーな情報取得が可能となる。
【０１０１】
（土地仲介システムによる処理）
次に、本例の土地仲介システムにおけるアプリケーションプログラムによる各種処理について説明する。先ず、図１９において土地供給者または土地需要者の認証及び登録を行う処理の流れについて説明する。
【０１０２】
ユーザコンピュータ２００により土地仲介装置１００へのアクセスがなされ、ユーザコンピュータ２００と土地仲介装置１００とが接続されると（ステップＳ１）、アプリケーションプログラム１０２ｈによりトップページ画面１１、認証画面１２の表示がなされる（ステップＳ２）。
【０１０３】
上記認証画面１２において、ユーザによりＩＤ及びパスワードの入力がなされると、入力されたＩＤ及びパスワードが読み取られ（ステップＳ３）、次いで、このＩＤ・パスワードの組合せが、記憶部１０２に記憶されている認証情報１０２ｊと一致するかどうかが判定される（ステップＳ４）。
【０１０４】
ユーザにより入力されたＩＤ・パスワードの組合せが、認証情報１０２ｊに記憶されたＩＤ・パスワードの組合せと一致していると判定されたとき（ステップＳ４；Ｙｅｓ）、メインメニュー画面１３の表示がなされる（ステップＳ５）。
【０１０５】
ユーザにより入力されたＩＤ・パスワードの組合せが、認証情報１０２ｊに記憶されたＩＤ・パスワードの組合せと一致していないとき（ステップＳ４；Ｎｏ）、ステップＳ３の処理を繰り返す。なお、複数回繰り返してＩＤ・パスワードの組合せが一致しないときには、そのＩＤを無効にする処理を行っても良い。
【０１０６】
メインメニュー画面１３には、「システムを利用する」１３ａまたは「情報登録をする」１３ｂのどちらかが選択可能に構成されており、どちらが選択されたかが判定される（ステップＳ６）。
【０１０７】
「システムを利用する」１３ａが選択された場合、ステップＳ７に進み、利用システム確認画面１６において、「情報の閲覧」１６ａと、「シュミレーション」１６ｂのいずれが選択されたかが判定される。
【０１０８】
情報の閲覧が選択されたと判定されたとき（ステップＳ７；Ｙｅｓ）、次いで、どの情報についての閲覧なのかが判定される（ステップＳ８）。土地情報の閲覧であると判定されたとき（ステップＳ８；Ｙｅｓ）、処理Ａに進む。
【０１０９】
土地情報の閲覧でないと判定されたとき（ステップＳ８；Ｎｏ）、次いで、既存テナント情報の閲覧であるかどうかが判定される（ステップＳ９）。既存テナント情報の閲覧であるとき（ステップＳ９；Ｙｅｓ）、処理Ｂに進む。既存テナント情報の閲覧でないとき（ステップＳ９Ｎｏ）、処理Ｃに進む。
【０１１０】
また、ステップＳ７で、情報の閲覧が選択されなかったと判定されたとき（ステップＳ７；Ｎｏ）は、処理Ｄへ進む。
【０１１１】
さらに、ステップＳ６で、「システムを利用する」１３ａが選択されたと判定されたなかったとき（すなわち、「情報登録をする」１３ｂが選択されたと判定されたとき）、ステップＳ１０に進み、土地供給情報入力画面１４または土地需要条件入力画面１５の表示及び入力情報の記憶がなされる。入力された情報は、土地供給情報記憶部１０２ｃまたは土地需要条件記憶部１０２ｄに記憶される。このようにして情報登録処理が終了すると、再び、ステップＳ５の処理が繰り返される。
【０１１２】
次に、図２０において、処理Ａについて説明する。処理Ａでは、土地供給情報の提示が行われる。まず、土地供給情報の閲覧をするために、ＣＰＵにより、地図情報記憶部１０２ａの地図情報と、土地供給情報記憶部１０２ｃの土地供給情報が読み込まれる（ステップＳ２１）。
【０１１３】
次いで、ステップＳ２２において、読み込まれた土地供給情報と地図情報に基づいて、地図表示手段，土地供給情報表示手段により、日本地図上に土地供給情報が丸点で示されたイメージが表示される。
【０１１４】
次に、ステップＳ２３において、都道府県ベースでの拡大図を表示するかどうかが判定される。例えば、日本地図上の所定ポイントがクリックされたかどうかが判定される。或いは、目次から拡大表示させたい都道府県や地方を選択可能な構成としても良い。都道府県ベースでの拡大図表示が選択された場合（ステップＳ２３；Ｙｅｓ）、ステップＳ２４に進む。
【０１１５】
ステップＳ２４では、ＣＰＵにより拡大表示が要求された地域が判定され、地図情報記憶部１０２ａより該当する都道府県ベースでの拡大図が読み込まれ、地図表示手段，土地供給情報表示手段により、土地供給情報とともに画面上に表示される。なお、ステップＳ２３において、所定地域の拡大要求がされていないと判定された場合（ステップＳ２３；Ｎｏ）、ステップＳ２５に進む。
【０１１６】
ステップＳ２５では、土地周辺地域の拡大図を表示するかどうかが判定される。すなわち、都道府県の地図上に丸点として表示されている土地のうち、所定のものがクリックされたかどうかが判定される。或いは、目次から、拡大表示させた市区町村を選択可能な構成としても良い。拡大表示が要求されている場合（ステップＳ２５；Ｙｅｓ）、ステップＳ２６に進む。
【０１１７】
ステップＳ２６では、地図情報記憶部１０２ａより、指定された土地の周辺地域の拡大図が読み込まれ、また、土地供給情報記憶部１０２ｃから土地の詳細情報が読み込まれ、地図表示手段，土地供給情報表示手段により、これらの情報が画面上に表示される。
【０１１８】
ステップＳ２５において、拡大表示が要求されていないと判定された場合（ステップＳ２５；Ｎｏ）、ステップＳ２７に進む。
【０１１９】
ステップＳ２７では、さらに他の情報として、既存テナントに関する情報または環境情報を閲覧するかどうかが判定される。他の情報を閲覧する場合（ステップＳ２７；Ｙｅｓ）、ステップＳ２８に進む。
【０１２０】
既存テナントに関する情報または環境情報を閲覧しない場合（ステップＳ２７；Ｎｏ）、ステップＳ３２に進み、シュミレーションの要求がなされたかどうかが判定される。
【０１２１】
ステップＳ２８では、既存テナントに関する情報を閲覧するかどうかが判定される。既存テナントに関する情報を閲覧すると判定されたとき（ステップＳ２８；Ｙｅｓ）、ステップＳ２９で、収益情報記憶部１０２ｅからテナント情報１０２ｌが読み込まれ、地図表示手段，収益情報表示手段により、表示される。
【０１２２】
ステップＳ２８で、既存テナントに関する情報を閲覧しないと判定されたとき（ステップＳ２８；Ｎｏ）、ステップＳ３０に進み、環境情報の閲覧が要求されたかどうかが判定される。
【０１２３】
環境情報を閲覧すると判定されたとき（ステップＳ３０；Ｙｅｓ）、ステップＳ３１で、環境情報記憶部１０２ｂから環境情報が読み込まれ、環境情報表示手段により、表示状態指定データ１０２ｋに基づく表示がなされる。
【０１２４】
このようにして、情報の表示がなされた後、さらにステップＳ３２において、シュミレーションの要求がなされたかどうかが判定される。シュミレーションの要求がなされたと判定された場合（ステップＳ３２；Ｙｅｓ）、処理Ｄに進む。シュミレーションの要求がなされたと判定されなかった場合（ステップＳ３２；Ｎｏ）、処理を終了する。
【０１２５】
処理Ｂでは、既存テナント情報の提示が行われる。
まず、既存テナント情報の閲覧をするために、ＣＰＵにより、地図情報記憶部１０２ａの地図情報と、収益情報記憶部１０２ｅのテナント情報１０２ｌが読み込まれる（ステップＳ４１）。
【０１２６】
次いで、ステップＳ４２において、テナント情報１０２ｌとして得た既存テナントの所在地と、地図情報に基づいて、地図表示手段，収益情報表示手段により、日本地図上に既存テナント情報が三角形の点で示されたイメージが表示される。
【０１２７】
次に、ステップＳ４３において、都道府県ベースでの拡大図を表示するかどうかが判定される。すなわち、日本地図上の所定ポイントがクリックされたかどうかが判定される。或いは、目次から拡大表示させたい都道府県や地方を選択可能な構成としても良い。都道府県ベースでの拡大図表示が選択された場合（ステップＳ４３；Ｙｅｓ）、ステップＳ４４に進む。
【０１２８】
ステップＳ４４では、ＣＰＵにより拡大表示が要求された地域が判定され、地図情報記憶部１０２ａより該当する都道府県ベースでの拡大図が読み込まれ、地図表示手段，収益情報表示手段により、既存テナント情報とともに画面上に表示される。
【０１２９】
なお、ステップＳ４３において、所定地域の拡大要求がされていないと判定された場合（ステップＳ４３；Ｎｏ）、ステップＳ４５に進む。
【０１３０】
ステップＳ４５では、所定のテナントの周辺地域の拡大図を表示するかどうかが判定される。すなわち、都道府県の地図上に三角形の点として表示されているテナントのうち、所定のものがクリックされたかどうかが判定される。或いは、目次から、拡大表示させた市区町村を選択可能な構成としても良い。拡大表示が要求されている場合（ステップＳ４５；Ｙｅｓ）、ステップＳ４６に進む。
【０１３１】
ステップＳ４６では、地図情報記憶部１０２ａより、指定されたテナントの周辺地域の拡大図が読み込まれ、また、収益情報記憶部１０２ｅからテナントの詳細情報が読み込まれ、地図表示手段，収益情報表示手段により、これらの情報が画面上に表示される。
【０１３２】
なお、ステップＳ４５において、拡大表示が要求されていないと判定された場合（ステップＳ４５；Ｎｏ）、ステップＳ４７に進む。
【０１３３】
ステップＳ４７では、さらに他の情報として、土地供給情報または環境情報を閲覧するかどうかが判定される。他の情報を閲覧する場合（ステップＳ４７；Ｙｅｓ）、ステップＳ４８に進む。
【０１３４】
土地供給情報または環境情報を閲覧しない場合（ステップＳ４７；Ｎｏ）、ステップＳ５２に進み、シュミレーションの要求がなされたかどうかが判定される。
【０１３５】
ステップＳ４８では、土地供給情報を閲覧するかどうかが判定される。土地供給情報を閲覧すると判定されたとき（ステップＳ４８；Ｙｅｓ）、ステップＳ４９で、土地供給情報記憶部１０２ｃから情報が読み込まれ、地図表示手段，土地供給情報表示手段により、表示される。
【０１３６】
ステップＳ４８で、土地供給情報を閲覧しないと判定されたとき（ステップＳ４８；Ｎｏ）、ステップＳ５０に進み、環境情報の閲覧が要求されたかどうかが判定される。
【０１３７】
環境情報を閲覧すると判定されたとき（ステップＳ５０；Ｙｅｓ）、ステップＳ５１で、環境情報記憶部１０２ｂから環境情報が読み込まれ、表示状態指定データ１０２ｋに基づく表示がなされる。
【０１３８】
このようにして、情報の表示がなされた後、さらにステップＳ５２において、シュミレーションの要求がなされたかどうかが判定される。シュミレーションの要求がなされたと判定された場合（ステップＳ５２；Ｙｅｓ）、処理Ｄに進む。シュミレーションの要求がなされたと判定されなかった場合（ステップＳ５２；Ｎｏ）、処理を終了する。
【０１３９】
処理Ｃでは地域情報の提示が行われる。
まず、環境情報の閲覧をするために、ＣＰＵにより、地図情報記憶部１０２ａの地図情報と、環境情報記憶部１０２ｂに格納された環境情報が読み込まれる。（ステップＳ６１）。
【０１４０】
次いで、ステップＳ６２において、何も表示されていない日本地図が示される。そして、ステップＳ６３において、環境情報の表示が要求されたかが判定される。このとき、環境情報としては、日本全体の傾向を大まかに把握できるような情報として、都道府県別の消費動向や、年齢別人口分布などの情報が選択できるように構成されている。
【０１４１】
ステップＳ６３で、環境情報の表示が要求されたと判定された場合（ステップＳ６３；Ｙｅｓ）、ステップＳ６４で、環境情報記憶部１０２ｂから指示された環境情報が読み込まれるとともに、この環境情報に対応する表示状態指定データ１０２ｋが読み込まれ、環境情報表示手段により、地図上に表示される。
【０１４２】
次に、ステップＳ６５において、都道府県ベースでの拡大図を表示するかどうかが判定される。例えば、日本地図上の所定ポイントがクリックされたかどうかが判定される。或いは、目次から拡大表示させたい都道府県や地方を選択可能な構成としても良い。都道府県ベースでの拡大図表示が選択された場合（ステップＳ６５；Ｙｅｓ）、ステップＳ６６に進む。
【０１４３】
ステップＳ６６では、ＣＰＵにより拡大表示が要求された地域が判定され、地図情報記憶部１０２ａより該当する都道府県ベースでの拡大図が読み込まれ、地図表示手段により画面上に表示される。なお、ステップＳ６５において、所定地域の拡大要求がされていないと判定された場合（ステップＳ６５；Ｎｏ）、ステップＳ６９に進む。
【０１４４】
ステップＳ６７では、環境情報の表示が要求されたかが判定される。このとき、環境情報としては、都道府県内での傾向を大まかに把握できるような情報として、都道府県の地域別消費動向や、年齢別人口分布などの情報が選択できるように構成されている。
【０１４５】
ステップＳ６７で、環境情報の表示が要求されたと判定された場合（ステップＳ６７；Ｙｅｓ）、ステップＳ６８で、環境情報記憶部１０２ｂから、指示された環境情報が読み込まれるとともに、この環境情報に対応する表示状態指定データ１０２ｋが読み込まれ、環境情報表示手段により、地図上に表示される。
【０１４６】
ステップＳ６９では、さらに狭い範囲での拡大図を表示するかどうかが判定される。例えば、都道府県の地図上の所定のポイントがクリックされたかどうかが判定される。或いは、目次から、拡大表示させた市区町村を選択可能な構成としても良い。拡大表示が要求されている場合（ステップＳ６９；Ｙｅｓ）、ステップＳ７０に進む。
【０１４７】
ステップＳ７０では、ＣＰＵにより拡大表示が要求された地域が判定され、地図情報記憶部１０２ａより該当する地域周辺の拡大図が読み込まれ、画面上に表示される。ステップＳ６９において、拡大表示が要求されていないと判定された場合（ステップＳ６９；Ｎｏ）、ステップＳ７３に進む。
【０１４８】
ステップＳ７１では、環境情報の表示が要求されたかが判定される。このとき、環境情報としては、地域別の傾向を詳細に把握することができる情報として、道路状況の表示、土地周辺の町村単位での人口分布状況、家族の形態別分布、公共施設の表示、周辺駅の乗降客数などの情報が選択できるように構成されている。
【０１４９】
ステップＳ７１で、環境情報の表示が要求されたと判定された場合（ステップＳ７１；Ｙｅｓ）、ステップＳ７２で、環境情報記憶部１０２ｂから、指示された環境情報が読み込まれるとともに、この環境情報に対応する表示状態指定データ１０２ｋが読み込まれ、環境情報表示手段により、地図上に表示される。
【０１５０】
ステップＳ７３では、さらに他の情報として、土地供給情報または既存テナント情報を閲覧するかどうかが判定される。他の情報を閲覧する場合（ステップＳ７３；Ｙｅｓ）、ステップＳ７４に進む。
【０１５１】
既存テナントに関する情報または環境情報を閲覧しない場合（ステップＳ２７；Ｎｏ）、ステップＳ７８に進み、シュミレーションの要求がなされたかどうかが判定される。
【０１５２】
ステップＳ７４では、土地供給情報を閲覧するかどうかが判定される。土地供給情報を閲覧すると判定されたとき（ステップＳ７４；Ｙｅｓ）、ステップＳ７５で、土地供給情報記憶部１０２ｃから情報が読み込まれ、土地供給情報表示手段により、土地供給情報が表示される。
【０１５３】
ステップＳ７４で、土地供給情報を閲覧しないと判定されたとき（ステップＳ７４；Ｎｏ）、ステップＳ７６に進み、既存テナント情報の閲覧が要求されたかどうかが判定される。
【０１５４】
既存テナント情報を閲覧すると判定されたとき（ステップＳ７６；Ｙｅｓ）、ステップＳ７７で、収益報記憶部１０２ｅからテナント情報１０２ｌが読み込まれ、収益情報表示手段により表示がなされる。
【０１５５】
このようにして、情報の表示がなされた後、さらにステップＳ７８において、シュミレーションの要求がなされたかどうかが判定される。シュミレーションの要求がなされたと判定された場合（ステップＳ７８；Ｙｅｓ）、処理Ｄに進む。シュミレーションの要求がなされたと判定されなかった場合（ステップＳ７８；Ｎｏ）、処理を終了する。
【０１５６】
次に、図２３において、土地供給情報と土地需要条件の整合性を検討する処理Ｄについて説明する。アプリケーションプログラムは、ユーザがホームページの利用システム確認画面１６においてシュミレーション１６ｂを選択したときか、あるいは、所定期間毎に自動的にシュミレーションを行い、定期的にユーザへ情報を提供するものである。
【０１５７】
先ず、ステップＳ８１で、ＣＰＵ１０３により、土地需要条件記憶部１０２ｄから土地需要条件が読み込まれ、土地供給情報記憶部１０２ｃから土地供給情報が読み込まれる。
【０１５８】
次に、ステップＳ８２で、土地需用者の希望所在地と、土地供給情報の所在に一致するものがあるかどうか判定される。一致するものがある場合（ステップＳ８２；Ｙｅｓ）、ステップＳ８４へ進む。
【０１５９】
一致するものがない場合（ステップＳ８２；Ｎｏ）、希望所在地の近隣において提供された土地があるかどうか判定される（ステップＳ８３）。そして、希望所在地の近隣に提供された土地があると判定された場合（ステップＳ８３；Ｙｅｓ）、ステップＳ８４に進み、希望所在地の近隣でも土地の提供がないと判定された場合（ステップＳ８３；Ｎｏ）、処理を終了する。
【０１６０】
ステップＳ８４では、土地需用者の土地活用目的がテナントであるかどうかが判定される。土地活用目的がテナントである場合（ステップＳ８４；Ｙｅｓ）、その後に続くステップＳ８５〜ステップＳ９１において、提供された土地にテナントを進出させた場合、収益性が見込めるかどうかのシュミレーションがなされる。
【０１６１】
ステップＳ８５では、収益情報記憶部１０２ｅから、テナント情報１０２ｌ、収支情報１０２ｍ、税金情報１０２ｎの読み込みが行われる。テナント情報１０２ｌについては、既存の店舗に関する情報として、既存店舗について、その所在地、面積、財務データ、立地条件等の情報が読み出される。
【０１６２】
また、収支情報１０２ｍとしては、予測売上高の算出式，利益率の算出式，各種経営指標の算出式、土地売却時の売却益の算出式、土地を賃貸した場合の収支計算式、土地の管理委任場合のコスト算出式などが読み出され、税金情報１０２ｎとしては、地域別の税率、税金の算出式が読み出される。
【０１６３】
ステップＳ８６で、土地の面積が適当かどうかが判定される。このとき、例えば、既存店舗の平均敷地面積と、土地の面積とを比較することにより、その土地がテナント建設に適しているかどうかの判定がなされる。
【０１６４】
ステップＳ８６で土地の広さが適性であると判定された場合（ステップＳ８６；Ｙｅｓ）、ステップＳ８８に進む。ステップＳ８６で土地の広さが不適当であると判定された場合ステップＳ８７で、他のテナントであれば適当であるかどうかが判定される。
【０１６５】
ステップＳ８７では、先ず、同業の他テナントについての検討がなされ、同業の他テナントでも適正でない場合は、他業種まで範囲を広げて検討がなされる。
【０１６６】
他のテナントとした場合は、適性な広さであると判定された場合は（ステップＳ８７；Ｙｅｓ）、ステップＳ８８に進む。一方、全ての業種で検討しても、適正な広さの土地でないと判定された場合（ステップＳ８７；Ｎｏ）、処理を終了する。
【０１６７】
ステップＳ８８では、環境情報記憶部１０２ｂより環境情報の読み込みが行われる。環境情報としては、周辺地域の年代別人口割合、最寄り駅の乗降客数、土地に面した道路の幅または車線数、半径○ｋｍ以内にある同業の店舗数などの情報が読み込まれる。
【０１６８】
次いで、ステップＳ８９で、ステップＳ８８で読み込まれた環境情報と、ステップＳ８５で読み込まれたテナント情報１０２ｌを比較して、一致する立地条件があるかどうかが判定される。
【０１６９】
一致する立地条件が全くない場合（ステップＳ８９；Ｎｏ）、処理を終了する。
一致する立地条件があった場合（ステップＳ８９；Ｙｅｓ）、ステップＳ９０において、土地提供者及び土地需用者それぞれについての収支計算がなされる。
【０１７０】
ステップＳ９０では、ステップＳ８５で読み込まれたテナント情報と収支情報に基づいて、仲介処理手段により収支計算がなされる。このとき、土地供給者については、土地を賃貸した場合と、土地を売却した場合での収益性の相違、税金額等を算出して収支が計算される。
【０１７１】
また、土地需要者については、立地条件と店舗規模に基づいて、過去の財務データから予測売上高が算出される。また、そのテナントの平均利益率から利益高を算出する。このとき、土地需要者の運用資金から、初期投資の額が合わせて計算される。
【０１７２】
また、運用資金から、土地を購入するのが良いか、借りるのが良いか、建物は土地需要者が建設するのが良いか或いは土地供給者が建設して土地と共にリースするのが良いかなど、様々なケースが想定されて収支計算がなされる。
【０１７３】
さらにまた、ステップＳ９０では、土地供給者と土地需要者の両者にとって好適なプランの検討がなされる。例えば、土地供給者と土地需用者それぞれについて、最も収益性の高いケースから、最も収益性の低いケースまでを順番に並べ、収益性の高い方から見て、両者の条件が一致するものを選出する。
【０１７４】
ステップＳ９０での収支計算の結果に基づいて、ステップＳ９１において収益性が見込めるかどうかについて判定される。収益性が見込める場合（ステップＳ９１；Ｙｅｓ）、ステップＳ９２において、土地供給者と土地需要者に情報提供がなされる。収益性が見込めない場合（ステップＳ９１；Ｎｏ）、処理を終了する。
【０１７５】
ステップＳ９２において、土地供給者へは、整合性があるとされたテナント等の情報、土地を賃貸した場合の収益性、土地を売却した場合の収益性、各ケースでの固定資産税及び予測相続税額、土地と建物をセットにした場合の収益性等の情報が提示される。
【０１７６】
また、ステップＳ９２において、土地需要者へは、整合性があるとされた土地の情報、その土地でテナント経営をした場合の予測売上高、収益性、土地を借りた場合の収益性、土地を買った場合の収益性、土地と建物を一緒に借りた場合の収益性、建物を自分で建設した場合の収益性等の情報が提示される。
【０１７７】
このとき、土地需要者への情報提供の形式として、立地条件が適合した場合は１つの立地条件について１０点、半径○ｋｍ内に同業の店舗がある場合は１店舗につきマイナス１０点、予測売上高が平均値を上回った場合は３０点、などポイントを付けていき、所定以上のポイントを得た組合せを複数組み選択し、ポイントの高い順からリストアップして、土地供給者と土地需要者に報知するような構成とすると、どの土地を選んだら良いか評価するときの目安となり好適である。
【０１７８】
さらに、ステップＳ９２において、土地供給者及び土地需要者の両者にとって収益性の良いケースについて提示する。このとき、それぞれのケースについて、契約成立可能性を％表示するようにしても良い。
【０１７９】
以上のように、本例の土地仲介システムでは、通信回線網を介して全国からの登録が可能であり、収集された豊富な土地提供情報と土地需要情報と、過去から集積された既存テナントに関するデータに基づいて、テナントを成功させる条件の揃った土地を選定していくので、テナントを進出する際に最も適した土地を選定することが可能となる。
【０１８０】
ここで、ステップＳ８４で土地活用目的がテナントでないと判定された場合（ステップＳ８４；Ｙｅｓ）の処理について説明する。土地活用目的がテナントでない場合、投資用の土地購入または土地を借りて管理することにより利益を得る土地管理運用が考えられる。
【０１８１】
このため、ステップＳ９３において、土地購入であるか土地管理運用であるかが判定される。土地購入である場合（ステップＳ９３；Ｙｅｓ）、ステップＳ９４で土地の価格が投資資金の範囲内かどうかが判定される。土地の価格が投資資金の範囲内でない場合（ステップＳ９４；Ｎｏ）、処理を終了する。
【０１８２】
土地の価格が投資資金の範囲内である場合（ステップＳ９４；Ｙｅｓ）、ステップＳ９５で、収益情報記憶部１０２ｅから収支情報１０２ｍ及び税金情報１０２ｎが読み込まれ、ステップＳ９６において、ステップＳ９５で読み込まれた収支情報１０２ｍ及び税金情報１０２ｈに基づいて、収益及び税額が算定される。
【０１８３】
次いで、ステップＳ９７において、収益性が見込めるのかどうか判定される。収益性が見込める場合（ステップＳ９７；Ｙｅｓ）、ステップＳ９８において、土地供給者と土地需要者に情報提供がなされる。収益性が見込めない場合（ステップＳ９７；Ｎｏ）、処理を終了する。
【０１８４】
また、ステップＳ９３において、土地購入であると判定されなかった場合（ステップＳ９３；Ｎｏ）、ステップＳ９９において、土地に建物を建てて管理するのか、更地の土地管理運用を行うのか、が判定される。この場合、土地需要者が登録した土地需要条件を参照し、土地需要者側で土地・建物一括でリースする要望があるかどうかが判定される。
【０１８５】
土地に建物を建てて管理する場合（ステップＳ９９；Ｙｅｓ）、ステップＳ１００において、収益情報記憶部１０２ｅから、テナント情報１０２ｌ，収支情報１０２ｍ，税金情報１０２ｎが読み込まれる。そして、テナント情報１０２ｌにおいて、過去に建設された建物についての施工費用情報を参照して、土地に建物を建設した場合にの土地供給者の固定資産税及び相続税の予想額、土地需要者の必要コスト及び収益額が算定される。
【０１８６】
ステップＳ１０１において、建物を建設した場合に、収益性が見込めるかどうかが判定される。収益性が見込めない場合（ステップＳ１０１；Ｎｏ）、ステップＳ１０４へ進む。
【０１８７】
土地に建物を建設した場合に、収益性が見込める場合、ステップＳ１０２に進み、建設された建物について、証券化して売却した場合と、建物付きで土地を賃貸した場合のどちらが収益性が高いのかについての算定がなされる。
【０１８８】
そして、ステップＳ１０３において、土地に建物を建設して土地管理運用を行った場合の収益や、証券化した場合の収益などの情報が提示される。また、土地提供者へは、どのような需要があったかの情報，土地に建物を建設した場合の土地供給者の固定資産税及び相続税の予想額等の情報が提示される。
【０１８９】
なお、ステップＳ９９で、土地に建物を建てて管理しないと判定された場合（ステップＳ９９；Ｎｏ）、ステップＳ１０４において、収益情報記憶部１０２ｅから、収支情報１０２ｍ及び税金情報１０２ｎが読み込まれ、土地を更地で賃貸した場合について、土地供給者の固定資産税及び相続税の予想額と、土地需要者の必要コストが算定される。
【０１９０】
ステップＳ１０５において、収益性が見込めるかどうかが判定される。収益性が見込めない場合（ステップＳ１０５；Ｎｏ）、処理を終了する。
【０１９１】
収益性が見込める場合（ステップＳ１０５；Ｙｅｓ）、ステップＳ１０３に進み、情報提供処理がなされる。
【０１９２】
なお、建物を証券化して売却する場合において、本例の土地仲介システムを利用する構成としても良い。この場合は、土地需要条件として、土地に関する条件だけでなく、証券化された不動産に対する需要についても登録する構成とする。
【０１９３】
そして、建物の証券化が判定された段階で、この証券についての購入該当者がどれくらい登録されているのかを、建物の所有者（本例では、土地管理運用のために建物付きで土地を借りている土地需要者）に通知するようにしても良い。
【０１９４】
本例では、土地需用者の土地活用目的としてテナント進出を行う場合について、テナントとして、主に飲食店や衣料品店のショップを前提として説明したが、テナントとしてはアパートやマンションまたは駐車場など、ショップ以外の形態であっても良い。
【０１９５】
また、本発明の土地仲介システムによって最適な組み合わせが選出され、供給された土地に所定のテナントが建設された場合、その後のメンテナンス情報や税金情報などについて所定頻度で提供する構成としても良い。
【０１９６】
この場合は、記憶部１０２に、成立データ記憶部を設け、契約の成立した土地についての情報や、テナントの情報を記憶させておく。テナントについては、建物を建設した施工年月日や、建材についても記憶させておく。
【０１９７】
また、テナント情報の過去データとして、建材、工法、内装材など、建物に関する情報と、それぞれの材料・工法別に、リフォームのタイミングに関するデータを記憶させておく。
【０１９８】
そして、予め設定された時期において、成立データ記憶部とテナント情報とを対比し、メンテナンスの時期が到来しているようであれば、事前に土地需用者へ報知するようにする。
【０１９９】
また、土地供給者への提供情報としては、予め設定された時期が到来したときに、その時点での土地評価額に基づく税金額を算出したり、その時点での物価上昇率に基づいて予測相続税の算出を行って情報を提供する。
【０２００】
【発明の効果】
以上のように、本発明の土地仲介システムでは、蓄積された情報に基づいて、確実な手法で、土地供給情報と土地需要情報を整合させるように構成されているので、個々のノウハウに頼ることなく、簡単に、最適な組合せを判定することが可能となる。
【０２０１】
また、本発明の土地仲介システムによれば、土地供給情報と前記土地需要条件は通信回線網を介して得られるように構成されているので、営業活動や広告活動を行うことなく、広範囲から情報を収集することが可能となり、低コストで多くの情報を得ることが可能となる。
【図面の簡単な説明】
【図１】本発明の土地仲介システムの概念図である。
【図２】本発明の土地仲介システムの画面構成を示す説明図である。
【図３】本発明の土地仲介システムの画面構成を示す説明図である。
【図４】本発明の土地仲介システムの画面構成を示す説明図である。
【図５】本発明の土地仲介システムの画面構成を示す説明図である。
【図６】本発明の土地仲介システムの画面構成を示す説明図である。
【図７】本発明の土地仲介システムの画面構成を示す説明図である。
【図８】本発明の土地仲介システムの画面構成を示す説明図である。
【図９】本発明の土地仲介システムの画面構成を示す説明図である。
【図１０】本発明の土地仲介システムの画面構成を示す説明図である。
【図１１】本発明の土地仲介システムの画面構成を示す説明図である。
【図１２】本発明の土地仲介システムの画面構成を示す説明図である。
【図１３】本発明の土地仲介システムの画面構成を示す説明図である。
【図１４】本発明の土地仲介システムの画面構成を示す説明図である。
【図１５】本発明の土地仲介システムの画面構成を示す説明図である。
【図１６】本発明の土地仲介システムの画面構成を示す説明図である。
【図１７】本発明の土地仲介システムを実現する土地仲介装置のハード構成を示す説明図である。
【図１８】本発明の土地仲介システムを実現する土地仲介装置のハード構成を示す説明図である。
【図１９】本発明の土地仲介システムによる処理を示すフローチャートである。
【図２０】本発明の土地仲介システムによる処理を示すフローチャートである。
【図２１】本発明の土地仲介システムによる処理を示すフローチャートである。
【図２２】本発明の土地仲介システムによる処理を示すフローチャートである。
【図２３】本発明の土地仲介システムによる処理を示すフローチャートである。
【符号の説明】
１１ トップページ画面
１２ ユーザ認証画面
１３ メインメニュー画面
１４ 土地供給情報入力画面
１５ 土地需要条件入力画面
１６ 利用システム選択画面
１７ 情報選択画面
１８ａ、１８ｂ 他情報表示のための選択ボタン
１９ シュミレーション選択画面
２０ 吹き出し
２１ シュミレーションの結果を示す一覧表
１００ 土地仲介装置
１０１ 通信制御部
１０２ 記憶部
１０２ａ 地図情報記憶部
１０２ｂ 環境情報記憶部
１０２ｃ 土地供給情報記憶部
１０２ｄ 土地需要条件記憶部
１０２ｅ 収益情報記憶部
１０２ｆ 評価額記憶部
１０２ｇ オペレーティングシステムプログラム
１０２ｈ アプリケーションプログラム
１０２ｋ 表示状態指定データ
１０３ ＣＰＵ
１０４ ＲＯＭ
１０５ ＲＡＭ
１０６ 表示部
１０７ 入力部
１０８ 出力部
２００ ユーザコンピュータ
２０１ 通信制御部
２０２ 記憶部
２０３ ＣＰＵ
２０４ ＲＯＭ
２０５ ＲＡＭ
２０６ 表示部
２０７ 入力部
２０８ 出力部
Ｉ 通信回線網
Ｐ１ 土地を示す丸点
Claims (8)
- 第１のコンピュータと第２のコンピュータとが通信回線網を介して接続された、土地需要条件に合致する土地供給情報を選別する土地仲介システムであって、
前記第１のコンピュータは、
各地域の地図情報を記憶する地図情報記憶部と、
該地図情報の各地域の土地の路線価，人口に関する情報，鉄道路線図，鉄道路線の各駅の乗降客数，道路地図，公共施設分布情報を少なくとも含む各地域に関する環境情報を記憶する環境情報記憶部と、
所在地、地積を少なくとも含む土地供給情報を記憶する土地供給情報記憶部と、
土地活用目的，希望所在地，運用資金を少なくとも含む土地需要条件を記憶する土地需要条件記憶部と、
既存店舗の所在地、該既存店舗の敷地面積、及び周囲の人口に関する情報，最寄り駅の乗降客数，店舗に面した道路に関する情報，周囲の公共施設分布情報を含む立地条件を少なくとも含むテナント情報を記憶する収益情報記憶部と、
前記土地需要条件記憶部から土地需要条件を読み込んで、該土地需要条件の希望所在地に基づいて前記土地供給情報記憶部から所在地が一致するまたは近隣である土地供給情報を取得する土地供給情報取得手段と、
前記収益情報記憶部からテナント情報を読み込んで、取得した前記土地供給情報の地積と前記テナント情報の既存店舗の敷地面積とを比較して、面積が適するテナント情報を取得するテナント情報取得手段と、
取得した前記土地供給情報の所在地に基づいて、前記環境情報記憶部から該所在地に対応する環境情報を取得する環境情報取得手段と、
取得した前記環境情報に含まれる各情報と取得した前記テナント情報の立地条件とを比較して、一致する立地条件の有無を判定する立地条件判定手段と、
前記立地条件判定手段で一致する立地条件があると判定された場合に、該一致する立地条件を含むテナント情報と、前記土地供給情報取得手段が取得した土地供給情報とを、前記第２のコンピュータに送信する送信手段と、を備え、
前記第２のコンピュータは、
前記土地供給情報または土地需要条件を含む入力情報を入力する入力手段と、
該入力された土地供給情報または土地需要条件を前記第１のコンピュータに送出する送受信部と、
前記入力情報と前記第１のコンピュータから送信された情報を表示する表示手段と、を備えることを特徴とする土地仲介システム。 - 前記テナント情報は、テナント別の過去の売上高，平均利益率を含み、
前記収益情報記憶部には、予測売上高の算出式，利益率の算出式，各種経営指標の算出式，土地売却時の売却益算出式，土地賃貸時の収支計算式を含む収支情報と、地域別の税率，固定資産税及び相続税の算出式を含む税金情報とが記憶されており、
前記第１のコンピュータは、
取得した前記土地供給情報の地積及び前記環境情報の路線価と、前記収支情報に含まれる土地売却時の売却益算出式及び土地賃貸時の収支計算式と、前記税金情報とに基づいて、土地を売却した場合と土地を賃貸した場合の収支を算出する供給者収益算出手段と、
前記テナント情報取得手段が取得した前記テナント情報のテナント別の過去の売上高及び平均利益率と、前記収支情報に含まれる予測売上高の算出式，利益率の算出式及び各種経営指数の算出式とから、前記テナント情報のテナントの予測売上高，予測利益率及び予測経営指標を算出する需要者収益算出手段と、
前記供給者収益算出手段による算出結果と前記需要者収益算出手段による算出結果について、収益性が見込めるか否かを判定する収益性判定手段と、を備え、
前記送信手段は、前記収益性判定手段で収益性が見込めると判定された算出結果及びその算出結果に対応する前記テナント情報並びに前記土地供給情報を、前記第２のコンピュータに送信することを特徴とする請求項１記載の土地仲介システム。 - 前記第１のコンピュータは、前記供給者収益算出手段による算出結果と、前記需要者収益算出手段による算出結果とのそれぞれを収益性の高い順に並べ、収益性の高い方から両者の条件が一致するテナント情報及び土地供給情報を選出する選出手段を備え、
前記送信手段は、前記選出手段で選出された前記テナント情報及び前記土地供給情報を、前記算出結果とともに前記第２のコンピュータに送信することを特徴とする請求項２記載の土地仲介システム。 - 前記第２のコンピュータはモバイル端末であることを特徴とする請求項１乃至３のいずれか１項記載の土地仲介システム。
- 各地域の地図情報を記憶する地図情報記憶部と、該地図情報の各地域の土地の路線価，人口に関する情報，鉄道路線図，鉄道路線の各駅の乗降客数，道路地図，公共施設分布情報を少なくとも含む各地域に関する環境情報を記憶する環境情報記憶部と、所在地，地積を少なくとも含む土地供給情報を記憶する土地供給情報記憶部と、土地活用目的，希望所在地，運用資金を少なくとも含む土地需要条件を記憶する土地需要条件記憶部と、既存店舗の所在地、該既存店舗の敷地面積、及び周囲の人口に関する情報，最寄り駅の乗降客数，店舗に面した道路に関する情報，周囲の公共施設分布情報を含む立地条件を少なくとも含むテナント情報を記憶する収益情報記憶部と、演算処理を行う制御部と、を備えた第１のコンピュータと、該第１のコンピュータと通信回線網を介して接続され前記第１のコンピュータから送信された情報を表示する表示手段を備えた第２のコンピュータと、を用いて土地需要条件に合致する土地供給情報を提供する土地仲介方法であって、
前記制御部が、前記土地需要条件記憶部から土地需要条件を読み込んで、該土地需要条件の希望所在地に基づいて前記土地供給情報記憶部から所在地が一致するまたは近隣である土地供給情報を取得する土地供給情報取得ステップと、
前記制御部が、前記収益情報記憶部からテナント情報を読み込んで、前記土地供給情報取得ステップで取得した土地供給情報の地積と前記テナント情報の既存店舗の敷地面積とを比較して、面積が適するテナント情報を取得するテナント情報取得ステップと、
前記制御部が、前記土地供給情報取得ステップで取得した土地供給情報の所在地に基づいて、前記環境情報記憶部から該所在地に対応する環境情報を取得する環境情報取得ステップと、
前記制御部が、前記環境情報取得ステップで取得した環境情報に含まれる各情報と前記テナント情報取得ステップで取得したテナント情報の立地条件とを比較して、一致する立地条件の有無を判定する立地条件判定ステップと、
前記制御部が、前記立地条件判定ステップで一致する立地条件があると判定した場合に、該一致する立地条件を含むテナント情報と、前記土地供給情報取得ステップで取得した土地供給情報とを、前記第２のコンピュータに送信する送信ステップと、を備えることを特徴とする土地仲介方法。 - 前記テナント情報は、テナント別の過去の売上高，平均利益率を含み、
前記収益情報記憶部には、予測売上高の算出式，利益率の算出式，各種経営指標の算出式，土地売却時の売却益算出式，土地賃貸時の収支計算式を含む収支情報と、地域別の税率，固定資産税及び相続税の算出式を含む税金情報とが記憶されており、
前記制御部が、前記土地供給情報取得ステップで取得した土地供給情報の地積及び前記環境情報取得ステップで取得した環境情報の路線価と、前記収支情報に含まれる土地売却時の売却益算出式及び土地賃貸時の収支計算式と、前記税金情報とに基づいて、土地を売却した場合と土地を賃貸した場合の収支を算出する供給者収益算出ステップと、
前記制御部が、前記テナント情報取得ステップで取得した前記テナント情報のテナント別の過去の売上高及び平均利益率と、前記収支情報に含まれる予測売上高の算出式，利益率の算出式及び各種経営指数の算出式とから、前記テナント情報のテナントの予測売上高，予測利益率及び予測経営指標を算出する需要者収益算出ステップと、
前記制御部が、前記供給者収益算出ステップで得た算出結果と前記需要者収益算出ステップで得た算出結果について、収益性が見込めるか否かを判定する収益性判定ステップと、を備え、
前記送信ステップでは、前記収益性判定ステップで収益性が見込めると判定された算出結果及びその算出結果に対応する前記テナント情報並びに前記土地供給情報を、前記第２のコンピュータに送信することを特徴とする請求項５に記載の土地仲介方法。 - 前記制御部が、前記供給者収益算出ステップで算出した算出結果と、前記需要者収益算出ステップで算出した算出結果とのそれぞれを収益性の高い順に並べ、収益性の高い方から両者の条件が一致するテナント情報及び土地供給情報を選出する選出ステップを備え、
前記送信ステップでは、前記選出ステップで選出された前記テナント情報及び前記土地供給情報を、前記算出結果とともに前記第２のコンピュータに送信することを特徴とする請求項６に記載の土地仲介方法。 - 土地活用目的，希望所在地，運用資金を少なくとも含む土地需要条件を記憶する土地需要条件記憶部から土地需要条件を読み込んで、該土地需要条件の希望所在地に基づいて、所在地，地積を少なくとも含む土地供給情報を記憶する土地供給情報記憶部から、所在地が一致するまたは近隣である土地供給情報を取得する土地供給情報取得ステップと、
既存店舗の所在地、該既存店舗の敷地面積、及び周囲の人口に関する情報，最寄り駅の乗降客数，店舗に面した道路に関する情報，周囲の公共施設分布情報を含む立地条件を少なくとも含むテナント情報を記憶する収益情報記憶部からテナント情報を読み込んで、前記土地供給情報取得ステップで取得した土地供給情報の地積と前記テナント情報の既存店舗の敷地面積とを比較して、面積が適するテナント情報を取得するテナント情報取得ステップと、
前記土地供給情報取得ステップで取得した土地供給情報の所在地に基づいて、各地域の土地の路線価，人口に関する情報，鉄道路線図，鉄道路線の各駅の乗降客数，道路地図，公共施設分布情報を少なくとも含む各地域に関する環境情報を記憶する環境情報記憶部から、前記所在地に対応する環境情報を取得する環境情報取得ステップと、
前記環境情報取得ステップで取得した環境情報に含まれる各情報と前記テナント情報取得ステップで取得したテナント情報の立地条件とを比較して、一致する立地条件の有無を判定する立地条件判定ステップと、
前記立地条件判定ステップで一致する立地条件があると判定した場合に、該一致する立地条件を含むテナント情報と、前記土地供給情報取得ステップで取得した土地供給情報とを抽出する抽出ステップと、をコンピュータに実行させるための土地仲介プログラム。
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