JP2018106568A - 家屋外観調査支援システム、評価入力装置、外観簡易計測シート、評価入力方法、及びプログラム - Google Patents

Abstract

【課題】現地調査に習熟していない調査員でも正確な現地調査を迅速に実行できるようにする。【解決手段】ＣＰＵ１２は、調査対象家屋の識別情報を地図データ３２の地図上に重ねてＬＣＤ２０に表示し、タッチパネル２２による評価対象家屋の選択又は指定を待つ。ＣＰＵ１２は、指定された評価対象家屋に応じた評価シートをストレージ１８の評価シートテンプレート３６から生成してＬＣＤ２０に表示する。外観簡易計測シート４２には屋根形状の説明図並びに屋根勾配、軒出及び階高等の比例図形が表示され、調査員は、外観簡易計測シート４２を通して評価対象家屋を視覚観察することで、屋根勾配等を迅速に評価できる。ＣＰＵ１２は、評価内容をストレージ１８の家屋評価データベース３４に格納し、最終的にサーバ５０の家屋評価データベース５４にアップロードする。【選択図】 図１

Description

本発明は、家屋の固定資産税評価または補償評価等の資産評価を支援する家屋外観調査支援システム、評価入力装置、外観簡易計測シート、評価入力方法、及びプログラムに関する。

家屋の固定資産税は、建物の構造及び材料並びに屋内設備等の評価要素をそれぞれの評価基準に従って評価することになっているが、迅速正確な評価にはある程度以上の経験が必要である。家屋補償の評価についても同様のことが言える。

特許文献１には、コンピュータモニタ上に地図を表示し、その地図上で評価対象の土地の形状を所定の標準形状と比較することで、その土地の価格を算出するシステムが記載されている。また、必要な複数の評価要素を含む入力画面を表示し、各評価要素に対し評価値を入力し保存するようにした構成も記載されている。

特開２００５−２４２４７８号公報

特許文献１に記載される技術では、必要とされる複数の項目ごとに評価値（評点）を入力するだけであり、入力者自身が評価基準を熟知する必要があり、現地調査には一定以上に熟練した者があたる必要がある。

しかし、自治体の職員の削減と早期の異動の結果、十分な経験を有する現地調査員を確保するのが難しい。これは、調査を受託する企業にとっても同様である。

固定資産税や補償等のための家屋評価には、屋内資材・設備をも考慮する必要があるが、少なくとも家屋の外観から構造等の基本的な要素を評価できるだけでも、固定資産税評価に多いに役立つ。

そこで、本発明は、現地調査に習熟していない調査員でも家屋外観について適切な資産評価を入力可能な家屋外観調査支援システム、評価入力装置、外観簡易計測シート、評価入力方法、及びプログラムを提示することを目的とする。

本発明に係る評価入力装置は、資産評価のための家屋外観調査において、所定の複数の調査項目の評価値を入力する評価入力装置であって、調査対象家屋の構造・用途別の評価シートテンプレートを記憶する記憶手段と、ユーザ操作を受け付ける操作手段と、表示手段と、当該操作手段の操作に従い当該表示手段の表示を制御する制御手段とを具備し、当該制御手段が、当該操作手段により当該調査対象家屋から指定される評価対象家屋に応じた評価シートを、当該評価シートテンプレートから生成して当該表示手段に表示させる評価シート生成手段と、当該表示手段に表示される評価シートの各調査項目への当該操作手段による評価入力を受け付ける手段とを具備することを特徴とする。

本発明に係る外観簡易計測シートは、家屋外観の評価に使用する外観簡易計測シートであって、透明シート上に、代表的な屋根形状の説明図形と、種々の勾配の屋根勾配を比例寸法で描画したサンプル図形と、軒出しの程度を比例寸法で示すサンプル図形と、階高を縦横に対して比例寸法で示すサンプル図形と、窓枠を比例寸法で示すサンプル図形との２以上を表示してあることを特徴とする。

本発明に係る家屋外観調査支援システムは、上述の評価入力装置と、上述の外観簡易計測シートとを有することを特徴とする。

本発明に係る評価入力方法は、資産評価のための家屋外観調査で携帯される評価入力装置に、所定の複数の調査項目の評価を入力する方法であって、調査対象家屋の識別情報を地図上に重ねて当該評価入力装置の表示手段に表示する地図表示ステップと、当該地図上での当該識別情報の選択による評価対象家屋の指定を受け付けるステップと、当該評価対象家屋に応じた評価シートを、当該調査対象家屋の構造・用途別の評価シートテンプレートから生成して、当該表示手段に表示する評価シート生成ステップと、当該表示手段に表示される評価シートの各調査項目への評価入力を受け付ける評価入力ステップと、評価入力された当該評価シートの評価内容を家屋評価データベースに記録する記録ステップとを具備することを特徴とする。

本発明に係るプログラムは、資産評価のための家屋外観調査における所定の複数の調査項目の評価を入力するコンピュータプログラムであって、操作手段及び表示手段を有する評価入力装置のＣＰＵに、調査対象家屋の識別情報を地図上に重ねて当該表示手段に表示する地図表示手順と、当該地図上での当該識別情報の選択による評価対象家屋の指定を受け付ける手順と、当該評価対象家屋に応じた評価シートを、当該調査対象家屋の構造・用途別の評価シートテンプレートから生成して、当該表示手段に表示する評価シート生成手順と、当該表示手段に表示される評価シートの各調査項目への評価入力を受け付ける評価入力手順と、評価入力された当該評価シートの評価内容を家屋評価データベースに記録する記録手順とを実行させるためのプログラムである。

本発明によれば、現地調査に習熟していない、評価基準の理解が浅い調査員であっても、正確な現地調査を迅速に実行できるようになる。

本発明の一実施例の概略構成ブロック図である。 本実施例のメイン処理のフローチャートである。 現地調査での評価処理のフローチャートである。 本実施例の地図と調査対象家屋の表示例である。 本実施例の評価シート入力処理のフローチャートである。 評価シートの基本構造の模式図である。 構造が「木造」で用途が「専用住宅」の場合の、屋根に対する調査項目、加算項目及びこれらの補正項目の例を示す。 家屋外部形状の簡易外観計測に使用する外観簡易計測シートの例である。

以下、図面を参照して、本発明の実施例を詳細に説明する。

図１は、本発明に係る家屋外観調査支援システムの一実施例の概略構成ブロック図を示す。本実施例は、現地調査員が現地調査による評価値を入力する評価入力装置としてのタブレット端末１０、携帯型のレーザ距離計４０、家屋外部形状の簡易外観計測に使用する外観簡易計測シート４２、並びに、管轄区域の地図データ５２、家屋評価データベース５４及び評価基準記述ファイル５６を格納するサーバ５０からなる。サーバ５０は現実的には、地図データ５２、家屋評価データベース５４及び評価基準記述ファイル５６を別々に収容する複数のサーバコンピュータからなる構成であってもよい。

本実施例では、現地調査員は、調査対象地域の地図データと調査対象の家屋データを事前にサーバ５０からタブレット端末１０に格納し、タブレット端末１０、レーザ距離計４０及び外観簡易計測シート４２を携帯し、各家屋の外観を固定資産税の評価基準に従い評価し、評価値をタブレット端末１０に入力する。現地調査員は例えば、地方自治体の固定資産税課税に関わる公務員、または、この種の調査を請け負った企業の社員、さらには家屋補償のための資産評価に関わる調査員である。

家屋外観調査において、構造・用途に関わらず共通する調査項目（共通調査項目）として、家屋構造（木造、非木造）、階数（平屋、二階、三階建）、新築・増築、築年数、所有者、地番及び施工業者がある。各家屋の平面形状及び所在地を示すデータは、家屋を特定する識別情報（家屋ＩＤ）と共に、地図データの別レイヤとして地図データに重畳されている。家屋ＩＤの代わりに、調査対象家屋であることを示すマークまたはアイコンを地図に重畳する方法でもよい。最近は、家屋の平明形状データを含む地図データがインターネット上で利用可能になっているので、このデータを利用しても良いことはもちろんである。この場合、家屋ＩＤと家屋の所在地を示すデータとを地図にリンクすればよい。

家屋構造の「木造家屋」には、木造家屋に向けた用途区分と評価対象項目が設定されており、同様に、「非木造家屋」には、非木造家屋に向けた用途区分と評価対象項目が設定されている。

例えば、木造家屋の用途区分には、
・専用住宅用建物
・共同住宅及び寄宿舎用建物
・併用住宅用建物
・ホテル、団体旅館及び簡易旅館用建物
・普通旅館及び料亭用建物
・事務所及び銀行用建物
・店舗用建物
・劇場用建物
・病院用建物
・工場、倉庫用建物
・付属家建物
・簡易付属家用建物
・土蔵用建物
がある。評価の対象項目には、
・屋根（資材、形式、勾配、軒出、下屋、程度）
・天窓（固定式、開閉式）
・鉄筋コンクリート基礎（地上高、平面形状、階数、刷毛引き、程度）
・バルコニー（大きさ、程度、雑工事）
・外壁（資材、加算評点項目、階高、木製パネル・枠組壁、平面の形状、開口率、二階率、程度）
がある。

また、非木造家屋（ただし、軽量鉄骨建物）の用途区分には、
・住宅・アパート用達物
・工場、倉庫、市場用建物
・事務所、店舗、百貨店等用建物
がある。評価の対象項目には、
・階層数
・階高
・建物自重の大小
・施工の程度
・工事形態
がある。

家屋評価データベース５４は、管轄区域内の各家屋について、各家屋を特定するユニークな識別子である家屋ＩＤの下で、上述の共通調査項目、及び構造・用途に応じた各調査項目の評点をデータベース化したものである。家屋評価データベース５４は、一定期間内の評価の履歴を含む。家屋評価データベース５４はその一部又は全部を固定資産税課税台帳に含まれても良い。家屋評価データベース５４の各レコード（またはエントリ）は、評価段階を示す評価段階フラグを含む。評価済みのレコードには評価済みフラグが立ち、評価途中のレコードには評価途中フラグが立ち、未評価のものには未評価フラグが立つ。評価段階フラグの一部は省略可能である。

家屋評価データベース５４には、評価要素の大項目（木造・専用住宅の場合で、「屋根」、「基礎」及び「外壁」）があり、「備考」として、調査困難な状況の選択肢と、自由記述のコメント欄がある。各大項目の下には、個別的な評価要素を示す評点項目とその補正項目（ここでは、オプションとなる設備に対する個別の調査項目）、必要により加点項目とその補正項目がある。例えば、木造・専用住宅の場合、「屋根」には、陸屋根の防水構造（シート防水及びＦＲＰ防水）とその補正項目として施工の程度（良、普及び悪）がある。更に、評点項目として勾配屋根（瓦、化粧スレート、金属板、アスファルトシングル、合成樹脂板及び建材型ソーラーパネル）、その補正項目として形式、勾配、軒出、下屋及び施工の程度がある。加算項目として、天窓とその補正項目がある。

評価基準記述ファイル５６は、用途及び構造のそれぞれについて、必要とされる評価基準の各調査項目の名称と選択肢を収容し記述したＣＳＶ形式のファイルである。各選択肢には、複数の中で一つのみが選択されるものかどうか、付加的に選択されるものかどうか等の選択条件，及び数値入力かどうかを指定する属性情報が付加されている。数値入力属性には例えば、瓦とスレートが混在する屋根のような混合資材の場合の割合の範囲を選択するものもある。後述するように、評価基準記述ファイル５６は評価シートテンプレート３６の生成に利用される。属性情報を参照することで、各選択肢のユーザによる選択を制限し、割合入力を補助する評価シートテンプレート３６を作成できる。評価基準記述ファイル５６の内容は、評価基準に変更がある都度、修正される。これにより、評価基準の変更があっても、評価基準記述ファイル５６の修正で済み、プログラム自体を修正する必要が無い。

タブレット端末１０は機能的にはコンピュータそのものであり、ＣＰＵ１２、ＲＯＭ１４及びＲＡＭ１６を有する。ＣＰＵ１２、ＲＯＭ１４及びＲＡＭ１６は、タブレット端末１０の各部を制御する制御手段である。ＲＯＭ１４には、ＣＰＵ１２がタブレット端末１０の各部を制御するのに必要なプログラム及び固定定数等が格納され、ストレージ１８には、サーバ５０との間でデータを送受信するプログラム、及び、タブレット端末１０を評価入力装置として機能させるプログラム等が格納されている。ＣＰＵ１２は、ストレージ１８に格納されるアプリケーションプログラムをＲＡＭ１６に読み込み、実行することで、後述する諸機能を実現する。ストレージ１８は、フラッシュメモリ等の不揮発性メモリ素子からなる記憶装置である。

液晶表示パネル（ＬＣＤ）２０は、サーバ５０とのデータ送受信を含むメニュー画面及び評価入力画面を表示し、地図及び画像を表示する。ＬＣＤ２０の画面上にはタッチパネル２２が配置され、ＣＰＵ１２は、タッチパネル２２に対するユーザ操作に従いＬＣＤ２０の表示及び評価入力を制御する。

デジタルカメラ２４は、調査対象の家屋等、周囲状況を動画及び静止画撮影できる。測位装置２６は、ＧＮＳＳシステムに基づき、タブレット端末１０の地球座標上の三次元位置を決定する。ＣＰＵ１２は、タッチパネル２２（または図示しない操作手段）に対する所定のユーザ操作に従い、カメラ２４による静止画撮影及び動画撮影を制御し、カメラ２４から出力される静止画及び動画をストレージに１８に記録する。ストレージ１８に記録される静止画及び動画には、測位装置２６により測位される現在位置（緯度経度の位置座標）と、リアルタイムクロック（ＲＴＣ）２８による撮影時刻情報とがメタデータとして付加される。

通信装置３０は、携帯電話回線及び無線ＬＡＮ等の種々の通信媒体を介して、インターネット（またはＬＡＮ）上のサーバ５０との間で任意のデータを通信することができる。

ストレージ１８には、現地調査に使用する地図データ３２、家屋評価データベース５４と基本的に同じデータ構造であって、家屋評価データベース５４から現地調査に必要なデータを抽出した家屋評価データベース（ＤＢ）３４及び評価シートテンプレート３６が格納される。評価シートテンプレート３６は、評価基準をまとめた評価基準記述ファイル５６から生成される。現地調査の直前または評価基準の変更後に、所定の操作により、評価基準記述ファイルから現地調査に必要な評価シートテンプレート３６を生成して、ストレージ１８に格納しておく。生成された評価シートテンプレート３６では、各選択肢について、対応する属性情報により記述される選択条件の下で、ユーザの選択が制限されている。

図２は、タブレット端末１０のメイン動作のフローチャートである。調査員は、調査開始に先立ち、タブレット端末１０で調査対象地域をタッチパネル２２で指定する（Ｓ１）。タブレット端末１０のＣＰＵ１２は、サーバ５０の地図データ５２及び家屋評価データベース５４にアクセスし、指定された調査対象地域の地図データと、調査対象となる家屋データを抽出する（Ｓ２）。

タブレット端末１０のＣＰＵ１２は、評価対象地域の抽出した地図データをストレージ１８に地図データ３２として格納する（Ｓ３）。ＣＰＵ１２はまた、サーバ５０の家屋評価データベース５４から抽出した各家屋について、家屋評価データベース５４と同じ構造のレコード（またはエントリ）を生成し、ストレージ１８に家屋評価データベース３４として格納する（Ｓ３）。家屋評価データベース３４は、調査対象となる家屋が過去に調査済みの場合には直近の評価データ（調査済みフラグがオン）を含み、調査途中の場合にはその調査途中の評価データ（調査途中フラグがオン）を含む。未調査の家屋に対しては、家屋評価データベース３４は、評価値が空のレコード（未評価フラグがオン）からなる。

調査員は、タブレット端末１０を持参して現地に赴き、各家屋について評価点（評点、加算点及び補正点）を入力する（Ｓ４）。現地調査での処理の詳細は、後述する。この時点で、調査対象の各家屋の評価シートは、「評価済み」、「評価途中」、「未評価」、及び「削除」の何れかに分類される。「未評価」は、例えば、新たに発見された家屋を指す。調査対象の家屋が撤去されている場合、「削除」になる。

調査員は、目的とする調査を一応完了すると、サーバ５０に接続し、各評価シートの評価内容を評価結果としてサーバ５０の家屋評価データベース５４にアップロードする（Ｓ５）。具体的には、タブレット端末１０のＣＰＵ１２は、ストレージ１８にある家屋評価データベース３４の各評価シートを、サーバ５０の家屋評価データベース５４に評価履歴として追加する。

図３は、現地調査でのタブレット端末１０における評点入力処理の動作フローチャートを示す。図３に示す処理を実現する評点入力プログラムが、ストレージ１８に格納されている。調査員は、タブレット端末１０上で、評点入力プログラムを起動する。ＣＰＵ１２は、ユーザの起動操作に応じて、ストレージ１８から評点入力プログラムを読み込み、実行する。これにより、図３に示す処理が実現される。

調査員は、タッチパネル２２上のソフトウエアキーボードを使って、調査委員氏名をタブレット端末１０に入力する（Ｓ１１）。ＣＰＵ１２は、ＬＣＤ２０に表示される現在位置（または指定位置）を中心とする地図の地域範囲内で調査対象地域の家屋ＩＤを家屋評価データベース３４から読み出し、この地図に重ねて家屋ＩＤと評価段階を示すマークをＬＣＤ２０に表示する（Ｓ１２）。

図４は、地図、家屋ＩＤ及び評価マークの表示例を示す。ＬＣＤ２０の画面全体またはその一部に、現在地を中心に住宅の地図を配置した評価対象選択画面（またはウインドウ）４０２が表示される。図４に示す評価選択画面４０２上では、地図の表示倍率の変更を指示する拡大ボタン４０４及び縮小ボタン４０６が右下に配置され、表示レベルの選択及び調査終了を含むメニュー選択ボタン４０８が右上に配置されている。ＣＰＵ１２は、ユーザによるボタン４０４，４０６，４０８に対する操作に応じて、それぞれのボタン４０４，４０６，４０８に割り当てられている処理を実行して、画面４０２の表示を切り替える。これらの処理自体は周知であるので、詳細な説明は省略する。手書きの丸図形４１０は、調査員が家屋評価データベース３４に無い家屋を発見した場合に手またはスタイラスペンにより描画される。手書きの×図形４１２は、家屋評価データベース３４にはあるものの、増改築でもなく、除去されてしまった更地を示す。

先に説明したように、家屋評価の評価段階として未評価、評価途中及び評価済みがあり、図４に示す例では、黒塗りの三角マークが「評価途中」を示し、黒塗りの丸マークが「未評価」を示し、黒塗りの星マークが「評価済み」を示す。これらマークの形状は一例である。マークに並べて表示される「１００３」、「１００５」、及び「１００６」が、調査対象家屋の家屋ＩＤである。ユーザがこれらのマークに対してタッチパネル２２で選択する操作（タッチ操作）が、評価シートに評点を入力する家屋を指定する操作となる。

ＣＰＵ１２は、表示レベルの指定（Ｓ１３）、評価シート入力を行う評価対象家屋の指定（Ｓ１５）、家屋の追加・削除（Ｓ１７）及び調査終了（Ｓ１９）のユーザ指示を待機する。調査員は、タッチパネル２２を使いメニュー選択ボタン４０８で、どの評価段階の調査対象家屋を地図に重畳表示するかを表示レベルとして指定できる（Ｓ１３）。選択可能な表示レベルは例えば、全部表示、未評価のみ表示、及び、未評価と評価途中の表示の何れかである。調査員はまた、タッチパネル２２を使いメニュー選択ボタン４０８で、評価シート入力を行う評価対象家屋を指定でき（Ｓ１５）、調査対象家屋の追加・削除を記入でき（Ｓ１７）、調査終了を指示できる（Ｓ１９）。

表示レベルの指定があると（Ｓ１３）、ＣＰＵ１２は、ＬＣＤ２０に表示される地図の地域範囲内で、Ｓ１３で指定された表示レベルに属する調査対象地域の家屋ＩＤを家屋評価データベース３４から読み出し、地図に重ねて家屋ＩＤと評価段階を示すマーク（評価マーク）をＬＣＤ２０に表示する（Ｓ１４）。

調査員が、画面４０２に表示される何れかの調査対象家屋をタッチパネル２２で指定すると（Ｓ１５）、ＣＰＵ１２は、指定された家屋（評価対象家屋）に対する評価シートを評価シートテンプレート３６から生成してＬＣＤ２０に表示し、ユーザによる評価シート入力を受け付ける（Ｓ１６）。評価シート入力処理（Ｓ１６）の詳細は、後述する。

調査員は、家屋評価データベース３４に無い家屋を発見した場合、または、家屋評価データベース３４にはあるが撤去された家屋に対し、指またはスタイラスペンにより、図４に符号４１０，４１２で示すように地図上で特定の図形を描くことで、その旨をメモすることができる（Ｓ１７，Ｓ１８）。ＣＰＵ１２は、描かれた図形４１０，４１２の形状と地図上の位置座標とをリンクした状態で、暫定的なデータとして家屋評価データベース３４に、またはストレージ１８の別ファイルに格納する。

調査員がメニュー選択ボタン４０８で調査終了を選択すると（Ｓ１６）、ＣＰＵ１２は、図３に示す処理を終了する。終了処理として、評価シート入力処理（Ｓ１６）で記入のあった評価シートであって未保存のものを家屋評価データベース３４に保存する処理を行っても良い。

図５は、評価シート入力処理（Ｓ１６）の詳細なフローチャートを示す。図５を参照して、評価入力に指定された調査対象家屋（評価対象家屋）に対する評価処理を説明する。評価シート入力処理で使用される評価シートは、評価シートテンプレート３６の、同じ構造・用途に対応するものと同様の画面構成からなり、各調査項目の各選択肢について、属性情報に基づく選択制限が付加された状態を保持する。

ＣＰＵ１２は、評価対象家屋が評価済み（評価済みフラグがオン）か、評価途中か（評価途中フラグがオン）か、未評価（未評価フラグがオン）かを調べる（Ｓ２１，Ｓ２２）。

評価対象家屋が評価済みの場合（Ｓ２１）、ＣＰＵ１２は、評価対象家屋の構造・用途に対応する評価シートを評価シートテンプレート３６から生成し、直前の評価内容を収容した状態でＬＣＤ２０に表示する（Ｓ２２）。図６は、木造の専用住宅に対する、ＬＣＤ２０に表示される評価シート例を示す。ここでは、評点を入力する主要な調査項目のみを図示してあるが、図示しない固定フレーム上に、所有者、地番、施工業者、築年数、及び新築・増築など、経時的な変かが無いまたは少ない情報が表示される。

調査員は、評価対象家屋の外観から評価シートに表示された内容を変更する必要があるかどうかを判断する（Ｓ２３）。増改築があるときには、変更ありという判断になる。調査員は、変更する必要がないとき保存ボタン６０２を押し、変更する必要があるとき記入ボタン６０４を押す。保存ボタン６０２の操作に応じて（Ｓ２３）、ＣＰＵ１２は、表示された内容の評価シートに調査員氏名と調査日を入力し（Ｓ２４）、図５に示す処理を終了して図３に戻る。記入ボタン６０４の操作に応じて（Ｓ２３）、ＣＰＵ１２は、評価途中フラグをオンにし（Ｓ２５）、表示中の評価内容を新評価シートにコピーし（Ｓ２６）、Ｓ３２に進む。記入ボタン６０４の操作無しでも、何れかの欄への入力が発生したことをもって、記入ボタン６０４の操作と判断してステップＳ２５以降に進むようにしてもよい。

評価対象家屋が評価途中の場合（Ｓ２７）、ＣＰＵ１２は、ＣＰＵ１２は、評価対象家屋の構造・用途に対応する評価シートを評価シートテンプレート３６から生成し、評価途中の評価内容を収容した状態でＬＣＤ２０に表示し（Ｓ２８）、Ｓ３２に進む。

評価対象家屋が未評価の場合（Ｓ２７）、ＣＰＵ１２は、構造用途の指定を調査員に促す。調査員は、外観その他の情報から構造と用途を決定し、入力する（Ｓ２９，Ｓ３０）。ＣＰＵ１２は、指定された構造・用途に応じた評価シートを評価シートテンプレート３６から選択して生成し、生成した評価シートを、各調査項目を未選択または空白の状態でＬＣＤ２０に表示し（Ｓ３１）、Ｓ３２に進む。

Ｓ２４，Ｓ２８，Ｓ３１の後、ＣＰＵ１２は、表示されている評価シートに調査員氏名と調査日を入力し（Ｓ３２）、調査員による評価点入力を受け付ける（Ｓ３３）。調査員は、レーザ距離計４０及び外観簡易計測シート４２を利用し、各評点項目、加算項目及びこれらの補正項目の内、外観から分かる項目について、該当する記入欄にチェックを入れることで評価点を入力する（Ｓ３３）。評価シート上、同時選択不可の記入欄に対しては、ＣＰＵ１２は、後にチェック入力された欄を有効にする。図７は、構造が「木造」で用途が「専用住宅」の場合の、屋根に対する調査項目、加算項目及びこれらの補正項目の例を示す。二重四角の欄が、評価点の記入欄であり、ここではチェックの有無で表現される。同時選択不可の記入欄に対しては、ＣＰＵ１２は、後にチェック入力された欄を有効にする。評価シートへの入力を終了すると、調査員は、保存ボタン６０２を押す。ＣＰＵ１２は、調査員の保存ボタン６０２を押す操作を入力終了と判断する。

評点入力に際して、ＣＰＵ１２は、各選択肢について、その選択条件に従う選択のみを有効にする。例えば、ある調査項目について複数の選択肢のうちの一つの選択肢のみが選択可能に設定されている場合、調査員は、１つの選択肢しか選択状態にできない。ある選択肢が選択された状態で、別の選択肢が選択された場合、先の選択肢の選択はクリアされる。もちろん、複数の選択肢のうちの２以上を選択可能な場合、選択制限は存在しないので、ＣＰＵ１２は、ユーザが選択した複数の選択肢を受け入れる。瓦とスレートが混在する屋根のような混合資材の場合、割合を入力する必要がある。このような割合計算が必要な調査項目について、ＣＰＵ１２は、予め指定される計算式にユーザ入力値を適用して割合を計算する。例えば、レーザ距離計４０を使って距離計測による簡易面積計算値のユーザ入力に従い、ＣＰＵ１２が割合を計算する。スケール上でスライダーを移動することで割合値を入力する方式も利用可能である。

入力終了（Ｓ３４）により、ＣＰＵ１２は、評価シートの評点項目、加算項目及びこれらの補正項目の内で必須の全項目について入力欄が入力済みかどうかを調べる（Ｓ３５）。ＣＰＵ１２は、必須の全項目について入力欄が入力済みの場合、評価済みと判断し、何れかの項目で未入力の場合、評価途中と判断する。評価済みの場合（Ｓ３５）、ＣＰＵ１２は、その評価シートで記入された内容に対し評価済みフラグをオンにする（Ｓ３６）。他方、評価途中の場合（Ｓ３５）、ＣＰＵ１２は、その評価シートで記入された内容に対し評価途中フラグをオンにする（Ｓ３７）。Ｓ３６，Ｓ３７の後、ＣＰＵ１２は、図５に示す処理を終了して図３に戻る。

図８は、外観簡易計測シート４２の一例を示す。外観簡易計測シート４２は、透明シート８００上に外観のサンプル図形８０２〜８１２を印刷したものである。調査員が熟練していなくても、外観簡易計測シート４２を通して評価対象家屋を目視観察することで、屋根等の補正項目を容易に決定できる。

図形８０２_１〜８０２_７は種々の代表的な屋根形状の外観斜視図を示す。図形８０４は、天窓の配置例を示す。図形８０６は種々の勾配の屋根勾配のサンプル図形を示す。図形８０６は縦横を比例寸法で描画されているので、調査員は、図形８０６のいずれかを評価対象家屋の屋根と重ねて観察することで、最も適合する勾配を決定できる。調査員は、評価シート上で、最も適合した勾配に対応する選択肢にチェックを入れる。図形８０８は、軒出しの程度を比例寸法で示すサンプル図形である。軒出しも、屋根勾配と同様に、調査員は、図形８０８のいずれかを評価対象家屋の軒出しと重ねて観察し、最も適合する勾配のものを決定し、評価シート上の対応する選択肢にチェックを入れる。

図形８１０_１〜８１０_３は、階高を縦横に対して比例寸法で示すサンプル図形である。図形８１０_１〜８１０_３が比例的に描画されていることから、図形８１０_１〜８１０_３を透かして調査対象家屋を観察することで、調査員は該当する階高さを容易に判別できる。図形８１０_１〜８１０_３のうちで、最も適合する階高に対して、評価シートの対応する選択肢にチェックを入れれば良い。図形８１２_１，８１２_２は、窓枠を比例寸法で示すサンプル図形である。図形８１２_１，８１２_２を透かして評価対象家屋を目視観察することで、近いほうの窓枠サイズを容易に判別できる。標準的でないサイズの窓枠に対してどちらに近いかを判別するのに有用である。図形８１２_１，８１２_２のうちで適合する方の窓枠に対して、評価シートにチェックを入れる。

このように、家屋外観の主要な要素について縦横比を比例的に描画したサンプル図形を印刷した外観簡易計測シート４２を利用することで、調査員は、細かい寸法計測を必要とせずに、評価点を決定できる。これは迅速な現地調査に資する。

上述した実施例では、理解を容易にするために、サーバ５０から調査に必要な地図データを抽出してタブレット端末１０に格納するとしているが、固定資産税評価に利用できる範囲で、インターネット上の無料又は有料の地図データを利用しても良い。地図データを調査対象地域で参照できる場合、調査対象地域の地図データをサーバ５０からタブレット端末１０に現地調査前に転送する処理は、不要となる。タブレット端末１０の代わりに、ノート型パーソナルコンピュータを評価入力装置として使用しても良い。

タブレット端末１０が、無線通信回線を介して常時、安定的にサーバ５０に接続でき、家屋評価データベース５４を読み書きできる場合には、ストレージ１８の家屋評価データベース３４の機能を、サーバ５０の家屋評価データベース５４で代替できることは明らかである。勿論、タブレット端末１０に必要最小限の家屋評価データベース３４を構築して現地調査することで、家屋評価データベース５４に直接、読み書きするよりも、評価シートの表示及び評価値の書き込みのレスポンスが良くなり、より迅速な調査が可能になる。

本発明は、固定資産税課税のための評価に使用可能であるだけでなく、家屋補償のための資産評価にも同様に使用可能である。

特定の説明用の実施例を参照して本発明を説明したが、特許請求の範囲に規定される本発明の技術的範囲を逸脱しないで、上述の実施例に種々の変更・修整を施しうることは、本発明の属する分野の技術者にとって自明であり、このような変更・修整も本発明の技術的範囲に含まれる。

１０：タブレット端末（評価入力装置）
１２：ＣＰＵ
１４：ＲＯＭ
１６：ＲＡＭ
１８：ストレージ
２０：液晶表示パネル（ＬＣＤ）
２２：タッチパネル
２４：デジタルカメラ
２６：測位装置
２８：リアルタイムクロック（ＲＴＣ）
３０：通信装置
３２：地図データ
３４：家屋評価データベース
３６：評価シートテンプレート
４０：レーザ距離計
４２：外観簡易計測シート
５０：サーバ
５２：地図データ
５４：家屋評価データベース
５６：評価基準記述ファイル
４０２：評価対象選択画面（またはウインドウ）
４０４：拡大ボタン
４０６：縮小ボタン
４０８：メニュー選択ボタン
４１０：手書きの丸図形
４１２：手書きの×図形
６０２：保存ボタン
６０４：記入ボタン
８００：透明シート
８０２_１〜８０２_７：屋根形状の外観斜視図形
８０４：天窓の配置例を示す図形
８０６：屋根勾配のサンプル図形
８０８：軒出しの程度を比例的に示すサンプル図形
８１０_１〜８１０_３：階高を比例的に示すサンプル図形
８１２_１，８１２_２：窓枠を比例的に示すサンプル図形

Claims (26)

1. 資産評価のための家屋外観調査において、所定の複数の調査項目の評価値を入力する評価入力装置であって、
   調査対象家屋の構造・用途別の評価シートテンプレート３６を記憶する記憶手段１８と、
   ユーザ操作を受け付ける操作手段２２と、
   表示手段２０と、
   当該操作手段の操作に従い当該表示手段の表示を制御する制御手段１２
   とを具備し、
   当該制御手段が、
   当該操作手段により当該調査対象家屋から指定される評価対象家屋に応じた評価シートを、当該評価シートテンプレートから生成して当該表示手段に表示させる評価シート生成手段と、
   当該表示手段に表示される評価シートの各調査項目への当該操作手段による評価入力を受け付ける手段
   とを具備することを特徴とする評価入力装置。
2. 当該制御手段が、当該調査対象家屋の識別情報を地図上に重ねて当該表示手段に表示させる手段を有し、当該地図上での当該識別情報の指定を当該評価対象家屋の指定と判断することを特徴とする請求項１に記載の評価入力装置。
3. 当該制御手段は、当該調査対象家屋の内、評価段階に応じて指定される表示レベルに応じたものの識別情報を当該地図上に重ねて表示することを特徴とする請求項２に記載の評価入力装置。
4. 当該制御手段は、当該評価対象家屋が未評価の場合、当該評価対象家屋の構造・用途の指定を受け付けることを特徴とする請求項１から３のいずれか１項に記載の評価入力装置。
5. 当該評価シート生成手段は、
   当該評価対象家屋が評価済みの場合、直前の評価内容を収容する評価シートを生成するとともに、変更の指示に応じて、直前の評価内容を収容する新しい評価シートを生成し、
   当該評価対象家屋が評価途中の場合、評価途中の評価内容を収容する評価シートを生成し、
   当該評価対象家屋が未評価の場合、未選択の評価シートを生成する
   ことを特徴とする請求項１から４のいずれか１項に記載の評価入力装置。
6. 当該制御手段は、
   必要な調査項目の全てに入力済みの評価シートの評価内容を、評価済みフラグをオンにして家屋評価データベースに収容し、
   必要な調査項目に未入力のものがある評価シートの評価内容を、評価途中フラグをオンにして家屋評価データベースに収容する
   ことを特徴とする請求項１から５のいずれか１項に記載の評価入力装置。
7. 前記家屋評価データベースが、内蔵の記憶手段に格納されることを特徴とする請求項６に記載の評価入力装置。
8. 更に、ネットワークを介してサーバと通信する通信手段を有し、
   当該家屋評価データベースが当該サーバに格納される
   ことを特徴とする請求項６に記載の評価入力装置。
9. 家屋外観の評価に使用する外観簡易計測シートであって、
   透明シート上に、
   代表的な屋根形状の説明図形８０２_１〜８０２_７と、
   種々の勾配の屋根勾配を比例寸法で描画したサンプル図形８０６と、
   軒出しの程度を比例寸法で示すサンプル図形８０８と、
   階高を縦横に対して比例寸法で示すサンプル図形８１０_１〜８１０_３と、
   窓枠を比例寸法で示すサンプル図形８１２_１，８１２_２
   との２以上を表示してあることを特徴とする外観簡易計測シート。
10. 請求項１から８の何れか１項に記載される評価入力装置と、
    請求項９に記載される外観簡易計測シート
    とを有することを特徴とする家屋外観調査支援システム。
11. 更に、携帯型のレーザ距離計を有することを特徴とする請求項１０に記載の家屋外観調査支援システム。
12. 更に、資産評価すべき各家屋の評価値を収容する家屋評価データベースを収容するサーバを有することを特徴とする請求項１０または１１に記載の家屋外観調査支援システム。
13. 資産評価のための家屋外観調査で携帯される評価入力装置に、所定の複数の調査項目の評価を入力する方法であって、
    調査対象家屋の識別情報を地図上に重ねて当該評価入力装置の表示手段に表示する地図表示ステップと、
    当該地図上での当該識別情報の選択による評価対象家屋の指定を受け付けるステップと、
    当該評価対象家屋に応じた評価シートを、当該調査対象家屋の構造・用途別の評価シートテンプレートから生成して、当該表示手段に表示する評価シート生成ステップと、
    当該表示手段に表示される評価シートの各調査項目への評価入力を受け付ける評価入力ステップと、
    評価入力された当該評価シートの評価内容を家屋評価データベースに記録する記録ステップ
    とを具備することを特徴とする評価入力方法。
14. 当該地図表示ステップは、当該調査対象家屋の内、評価段階に応じて指定される表示レベルに応じたものの識別情報を当該地図上に重ねて表示することを特徴とする請求項１３に記載の評価入力方法。
15. 更に、未評価の評価対象家屋が指定された場合に、当該評価対象家屋の構造・用途の指定を受け付けるステップを有することを特徴とする請求項１３または１４に記載の評価入力方法。
16. 当該評価シート生成ステップは、
    当該評価対象家屋が評価済みの場合、直前の評価内容を収容する評価シートを生成するとともに、変更の指示に応じて、直前の評価内容を収容する新しい評価シートを生成し、
    当該評価対象家屋が評価途中の場合、評価途中の評価内容を収容する評価シートを生成し、
    当該評価対象家屋が未評価の場合、未選択の評価シートを生成する
    ことを特徴とする請求項１３から１５のいずれか１項に記載の評価入力方法。
17. 当該記録ステップは、
    必要な調査項目の全てに入力済みの評価シートの評価内容を、評価済みフラグをオンにして家屋評価データベースに収容し、
    必要な調査項目に未入力のものがある評価シートの評価内容を、評価途中フラグをオンにして家屋評価データベースに収容する
    ことを特徴とする請求項１３から１６のいずれか１項に記載の評価入力方法。
18. 当該家屋評価データベースが、当該評価入力装置に内蔵される記憶手段に格納されることを特徴とする請求項１７に記載の評価入力方法。
19. 当該家屋評価データベースが、ネットワークを介して接続するサーバに格納されることを特徴とする請求項１７に記載の評価入力方法。
20. 資産評価のための家屋外観調査における所定の複数の調査項目の評価を入力するコンピュータプログラムであって、操作手段及び表示手段を有する評価入力装置のＣＰＵに、
    調査対象家屋の識別情報を地図上に重ねて当該表示手段に表示する地図表示手順と、
    当該地図上での当該識別情報の選択による評価対象家屋の指定を受け付ける手順と、
    当該評価対象家屋に応じた評価シートを、当該調査対象家屋の構造・用途別の評価シートテンプレートから生成して、当該表示手段に表示する評価シート生成手順と、
    当該表示手段に表示される評価シートの各調査項目への評価入力を受け付ける評価入力手順と、
    評価入力された当該評価シートの評価内容を家屋評価データベースに記録する記録手順
    とを実行させるためのプログラム。
21. 当該地図表示手順は、当該調査対象家屋の内、評価段階に応じて指定される表示レベルに応じたものの識別情報を当該地図上に重ねて表示することを特徴とする請求項２０に記載のプログラム。
22. 当該ＣＰＵに更に、未評価の評価対象家屋が指定された場合に、当該評価対象家屋の構造・用途の指定を受け付ける手順を実行させるための請求項２０または２１に記載のプログラム。
23. 当該評価シート生成手順は、
    当該評価対象家屋が評価済みの場合、直前の評価内容を収容する評価シートを生成するとともに、変更の指示に応じて、直前の評価内容を収容する新しい評価シートを生成し、
    当該評価対象家屋が評価途中の場合、評価途中の評価内容を収容する評価シートを生成し、
    当該評価対象家屋が未評価の場合、未選択の評価シートを生成する
    請求項２０から２２のいずれか１項に記載のプログラム。
24. 当該記録手順は、
    必要な調査項目の全てに入力済みの評価シートの評価内容を、評価済みフラグをオンにして家屋評価データベースに収容し、
    必要な調査項目に未入力のものがある評価シートの評価内容を、評価途中フラグをオンにして家屋評価データベースに収容する
    請求項２０から２３のいずれか１項に記載のプログラム。
25. 当該家屋評価データベースが、当該評価入力装置に内蔵される記憶手段に格納されることを特徴とする請求項２４に記載のプログラム。
26. 当該家屋評価データベースが、ネットワークを介して接続するサーバに格納されることを特徴とする請求項２４に記載のプログラム。

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