KR20070106950A - 부동산 투자비용과 투자지수 산출방법 및 시스템 - Google Patents

부동산 투자비용과 투자지수 산출방법 및 시스템 Download PDF

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Abstract

본 발명은 부동산 투자비용과 투자지수 산출방법 및 시스템에 대한 것으로서, 보다 구체적으로는 부동산 매입 및 보유에 따른 비용을 산출하고 여러 부동산의 투자가치를 비교하여 투자할 부동산을 선정할 수 있는 투자지수를 제공하는 방법 및 시스템에 대한 것이다.
본 발명은 네트워크 통신망을 통해 연결된 부동산 투자비용 산출 서버 및 하나 이상의 사용자 단말기 사이에서 부동산 투자비용 산출 서비스를 제공하는 방법으로서, 접속된 사용자 단말기에서 부동산 투자비용 산출 서버에 접속하는 단계 (S10); 사용자 단말기에서 비교를 희망하는 복수의 부동산을 선정하는 단계 (S20); 선정된 각 부동산에 대한 데이터를 사용자 단말기를 통해 입력하는 단계 (S30); 선정된 각 부동산에 대해 입력된 데이터에 의거하여 부동산 투자비용 산출 서버에 포함된 부동산 투자비용 산출모듈에 의해 매입 및 보유비용(=취득·등록세+매수 중개수수료+보유세+대출금이자)을 산출하고 이 매입 및 보유비용을 양도차익으로 하여 양도소득세를 산출해 매입 및 보유비용에 합산함으로써 손익분기금액을 산출하는 단계 (S40) 를 포함하는 것을 구성의 특징으로 한다.

Description

부동산 투자비용과 투자지수 산출방법 및 시스템{REAL ESTATE INVESTMENT AMOUNT AND INVESTMENT INDEX ESTIMATION METHOD AND SYSTEM USING THEREOF}
본 발명은 부동산 투자비용과 투자지수 산출방법 및 시스템에 대한 것으로서, 보다 구체적으로는 부동산 매입 및 보유에 따른 투자비용을 산출하고 여러 부동산의 투자가치를 비교하여 투자할 부동산을 선정할 수 있는 투자지수를 제공하는 방법 및 시스템에 대한 것이다.
일반적으로 부동산을 매입하고자 하는 경우 매수자는 매입에 따른 부동산 시세상승으로 인한 양도차익을 고려하게 되며, 이에 따라 부동산의 매입 및 보유에 따른 비용산정을 필요로 하게 된다.
통상적으로 부동산의 매입 시에는 취득·등록세 및 매입 중개수수료 등의 거래비용이 소요되며, 대출을 받을 경우에는 대출금이자가 소요된다. 또한, 소유권 이전등기를 마친 다음 보유기간 동안에는 재산세와 종합부동산세 등 보유에 따른 보유세가 부과되며 부동산 시세가 상승하여 양도차익이 발생한 경우에는 양도소득세도 납부하여야 한다.
그런데, 이러한 항목들에 대한 계산방법 자체가 복잡하여 일반인이 이를 계 산하는 것이 용이하지 않으며, 각각의 항목 계산시마다 필요한 데이터를 일일이 입력하는 번거로움이 존재하고 있었다.
특히, 1주택자와 2주택자, 3주택자의 경우와 보유기간을 다르게 할 경우 등 여러 가지 경우에 대한 매입 및 보유비용이 요구되는 경우에는, 이를 산출하기 위한 계산이 더욱 복잡하고 난해하게 되어 현실적으로 거의 불가능하여 부동산 매입자에게 투자에 필요한 자료를 제공하지 못하는 문제점이 존재하고 있었다.
또한, 이러한 부동산 매입 및 보유비용이 산출된 경우에도 이러한 비용과 비교하여 부동산에 대한 투자가치를 판단할만한 적절한 투자지수가 부재하여 부동산을 매입하는데 많은 어려움을 겪고 있다.
본 발명의 목적은 부동산 매입 및 보유비용을 용이하게 산출할 수 있으며 이를 양도차익으로 하는 경우의 손익분기금액을 산출할 수 있는 방법 및 시스템을 제공하는 것이다.
본 발명의 다른 목적은 여러 개의 부동산에 대한 투자가치를 용이하게 비교할 수 있도록 투자지수를 제공할 수 있는 방법 및 시스템을 제공하는 것이다.
본 발명의 또 다른 목적은 여러 부동산 중 투자하기로 결정된 특정 부동산에 대한 금융기회비용을 고려한 좀 더 정확한 순투자손익을 산출할 수 있는 방법 및 시스템을 제공하는 것이다.
본 발명의 부동산 투자비용과 투자지수를 산출하는 방법은 전술한 과제를 해결하기 위한 수단으로, 네트워크 통신망을 통해 연결되어 부동산 투자비용과 투자지수를 산출하는 부동산 투자비용 산출 서버 및 하나 이상의 사용자 단말기 사이에서 부동산 투자비용과 투자지수를 산출하는 방법으로서, 사용자 단말기에서 부동산 투자비용 산출 서버에 접속하는 단계 (S10); 사용자 단말기에서 비교를 희망하는 복수의 부동산을 선정하는 단계 (S20); 선정된 각 부동산에 대해 부동산 투자비용과 투자지수 산출에 필요한 데이터를 사용자 단말기를 통해 부동산 투자비용 산출 서버에 입력하는 단계 (S30); 선정된 각 부동산에 대해 입력된 데이터에 의거하여 부동산 투자비용 산출 서버에 포함된 부동산 투자비용 산출모듈에 의해 매입 및 보유비용(=취득·등록세+매수 중개수수료+보유세+대출금이자)을 산출하고 이 매입 및 보유비용을 양도차익으로 하여 양도소득세를 산출하여 매입 및 보유비용에 합산함으로써 손익분기금액을 산출하는 단계 (S40) 를 포함하는 것을 특징으로 한다.
또한, 본 발명의 부동산 투자비용과 투자지수를 산출하는 방법은 전술한 과제를 해결하기 위한 다른 수단으로, 네트워크 통신망을 통해 연결된 부동산 투자비용과 투자지수를 산출하는 부동산 투자비용 산출 서버 및 하나 이상의 사용자 단말기 사이에서 부동산 투자비용과 투자지수를 산출하는 방법으로서, 사용자 단말기에서 부동산 투자비용 산출 서버에 접속하는 단계 (S100); 투자비용 및 투자지수를 산출하려는 부동산에 대해 부동산 투자비용 산출에 필요한 데이터를 사용자 단말기를 통해 부동산 투자 비용 산출 서버에 입력하는 단계 (S200); 투자비용 및 투자지수를 산출하려는 부동산에 대해 입력된 데이터에 의거하여 부동산 투자비용 산출 서버에 포함된 부동산 투자비용 산출모듈에 의해 매입 및 보유비용(=취득·등록세+매수 중개수수료+보유세+대출금이자)을 산출하고 이 매입 및 보유비용을 양도차익으로 하여 양도소득세를 산출하여 매입 및 보유비용에 합산함으로써 손익분기금액을 산출하는 단계 (S300) 를 포함하는 것을 특징으로 한다.
본 발명의 부동산 투자비용과 투자지수를 산출하는 방법에서는, 상기 단계 (S40, S300) 는 다음의 식에 의한 손익분기율 및 연평균 손익분기율의 어느 일방이나 양방을 산출하는 단계를 추가로 포함하는 것을 특징으로 한다.
손익분기율 = 손익분기금액/매입시점 매매가격
연평균 손익분기율 = (1+ 손익분기율)1/n- 1 , n1 = 보유기간(년)
한편, 본 발명의 부동산 투자비용과 투자지수를 산출하는 방법에서는, 선정된 각 부동산에 대해 투자지수 (=매매가격 상승금액지수 + 매매가격 상승율지수) 를 산출하는 단계 (S50) 를 추가로 포함하는 것을 특징으로 한다.
단, (a) 매매가격 상승금액지수 = 기준기간 매매가격 상승금액/손익분기금액,
기준기간 매매가격 상승금액 = 매입시점 매매가격-기준시점 매매가격
(b) 매매가격 상승율지수 = 기준기간 연평균 매매가격 상승율/연평균 손익분기율
기준기간 연평균 매매가격 상승율 = (매매가격 상승율)1/ n2- 1, n2 = 기준기간(년)
매매가격 상승율 = 매입시점 매매가격/기준시점 매매가격
기준기간(년) = 매입년도 - 기준년도
본 발명의 부동산 투자비용과 투자지수를 산출하는 방법에서는, 각 부동산에 대해 산출된 투자지수에 대한 비교보고서를 출력하는 단계 (S60) 를 추가로 포함하는 것을 특징으로 한다.
본 발명의 부동산 투자비용과 투자지수를 산출하는 방법에서는, 투자지수가 높은 부동산에 대해 순투자손익을 다음의 식에 의해 산출하는 단계 (S70) 를 추가로 포함하는 것을 특징으로 한다.
단, 순투자손익 = 예상 양도차익-예상 양도소득세-매입 및 보유비용(=취득·등록세+매수 중개수수료+보유세+대출금이자)-매도 중개수수료- 금융기회비용
본 발명의 부동산 투자비용과 투자지수를 산출하는 방법에서는, 투자비용 및 투자지수를 산출하려는 부동산에 대해 투자지수 (=매매가격 상승금액지수 + 매매가격 상승율지수) 를 산출하는 단계 (S400) 를 추가로 포함하는 것을 특징으로 한다. 단, (a) 매매가격 상승금액지수 = 기준기간 매매가격 상승금액/손익분기금액,
기준기간 매매가격 상승금액 = 매입시점 매매가격-기준시점 매매가격
(b) 매매가격 상승율지수 = 기준기간 연평균 매매가격 상승율/연평균 손익분기율
기준기간 연평균 매매가격 상승율 = (매매가격 상승율)1/ n2- 1, n2 = 기준기 간(년)
매매가격 상승율 = 매입시점 매매가격/기준시점 매매가격
기준기간(년) = 매입년도 - 기준년도
본 발명의 부동산 투자비용과 투자지수를 산출하는 방법에서는, 투자비용 및 투자지수를 산출하려는 부동산에 대해 순투자손익을 다음의 식에 의해 산출하는 단계 (S500) 를 추가로 포함하는 것을 특징으로 한다.
단, 순투자손익 = 예상 양도차익-예상 양도소득세-매입 및 보유비용(=취득·등록세+매수 중개수수료+보유세+대출금이자)-매도 중개수수료- 금융기회비용
본 발명의 부동산 투자비용과 투자지수를 산출하는 방법에서는, 부동산 투자비용 산출 서버 접속단계 (S10, S100) 는 부동산 투자지수 산출 서버에 로그인 하는 단계와 당해 서비스에 대한 결제확인단계를 포함하는 것을 특징으로 한다.
본 발명의 부동산 투자비용과 투자지수를 산출하는 방법에서는, 상기 예상 양도차익은 다음의 식에 의해 산출되는 것을 특징으로 한다.
예상 양도차익 = [매입시점 매매가격×(1+당해 지역 부동산 연평균 상승치)n3] - 매입시점 매매가격, 단, n3 = 예상 보유기간(년)
본 발명의 부동산 투자비용과 투자지수를 산출하는 방법에서는, 상기 금융기회비용은 다음의 식에 의해 산출되는 것을 특징으로 한다.
금융기회비용=매입 및 보유비용의 정기예금환산금액×예금금리×(1-이자소득세율)
매입 및 보유비용의 정기예금환산금액 = [취득·등록세 ×n3] + [매수 중개수수료×n3] + [보유세 + 2 ×보유세 + 3×보유세 +···· + n3×보유세] + [대출금이자 + 2 ×대출금이자 + 3 ×대출금이자 +···· + n3 ×대출금이자] , 단 n3 는 예상 보유기간(년)
본 발명의 부동산 투자비용과 투자지수를 산출하는 방법에서는, 사용자의 요청이 있는 경우 손익분기율 및 연평균 손익분기율의 양방이나 어느 일방 및 손익분기금액을 포함하는 산출보고서를 출력하는 단계를 추가로 구비하는 것을 특징으로 한다.
또한, 본 발명의 부동산 투자비용과 투자지수를 산출하는 방법에서는, 사용자의 요청이 있는 경우 투자지수 산출 보고서를 출력하는 단계를 추가로 구비하는 것을 특징으로 한다.
본 발명의 부동산 투자비용과 투자지수를 산출하는 방법에서는, 상기 순투자손익에 대해 다음의 식에 의해 투자손익율로 산출하는 단계를 추가로 포함하는 것을 특징으로 한다.
투자손익율 = 순투자손익/매입시점 매매가격
본 발명의 부동산 투자비용과 투자지수를 산출하는 방법에서는, 사용자의 요청이 있는 경우 순투자손익 및 투자손익율의 어느 일방이나 양방을 포함하여 출력하는 단계를 추가로 구비하는 것을 특징으로 한다.
한편, 본 발명의 부동산 투자비용과 투자지수를 산출하는 시스템에서는, 네트워크 통신망 (20) 을 통해 전송되는 부동산 투자비용 산출 서비스 요청 신호를 수신하여 인증하고, 비용결제를 처리하며 내장된 부동산 투자비용 산출 모듈 (12) 을 이용하여 부동산 투자비용과 투자지수를 산출하는 부동산 투자비용 산출 서버 (10) 와, 상기 부동산 투자비용 산출 서버 (10) 에 네트워크 통신망 (20) 을 통해 연결되어 투자비용 및 투자지수 산출을 원하는 부동산을 지정하고 이에 대한 데이터를 입력하며 결과물을 출력할 수 있는 사용자 단말기 (30) 로 이루어지며, 상기 부동산 투자비용 산출 서버 (12) 는, 주택형태별, 지역별, 평형별 부동산에 대한 매매가격 및 특정지역부동산 평균 상승율 정보를 포함하는 부동산 정보 데이터베이스부 (11) 와, 부동산 매입 및 보유비용(=취득·등록세+매수 중개수수료+보유세+대출금이자)을 산출하고 이 매입 및 보유비용을 양도차익으로 하여 양도소득세를 산출하여 매입 및 보유비용에 합산함으로써 손익분기금액을 산출하는 손익분기금액 산출모듈 (13) 을 구비하는 것을 특징으로 한다.
본 발명의 부동산 투자비용과 투자지수를 산출 시스템에서는, 상기 부동산 투자비용 산출모듈 (12) 은 다음의 식에 의해 부동산에 대한 투자지수를 산출하는 투자지수 산출모듈 (14) 을 추가로 구비하는 것을 특징으로 한다.
투자지수 =매매가격 상승금액지수 + 매매가격 상승율지수
(a) 매매가격 상승금액지수 = 기준기간 매매가격 상승금액/손익분기금액,
기준기간 매매가격 상승금액 = 매입시점 매매가격-기준시점 매매가격
(b) 매매가격 상승율지수 = 기준기간 연평균 매매가격 상승율/연평균 손익분기율
기준기간 연평균 매매가격 상승율 = (매매가격 상승율)1/ n2- 1, n2 = 기준기간(년)
매매가격 상승율 = 매입시점 매매가격/기준시점 매매가격
기준기간(년) = 매입년도 - 기준년도
연평균 손익분기율 = (1+ 손익분기율)1/n- 1 , n1 = 보유기간(년)
손익분기율 = 손익분기금액/매입시점 매매가격
본 발명의 부동산 투자비용과 투자지수를 산출 시스템에서는, 상기 부동산 투자비용 산출모듈 (12) 은 다음의 식에 의해 순투자손익을 산출하는 순투자손익 산출모듈 (15) 을 구비하는 것을 특징으로 한다.
순투자손익 = 예상 양도차익-예상 양도소득세-매입 및 보유비용(=취득·등록세+매수 중개수수료+보유세+대출금이자)-매도 중개수수료- 금융기회비용
본 발명의 부동산 투자비용과 투자지수를 산출 시스템에서는, 상기 예상 양도차익은 다음의 식에 의해 산출되는 것을 특징으로 한다.
예상 양도차익 = [매입시점 매매가격×(1+당해 지역 부동산 연평균 상승치)n3] - 매입시점 매매가격, 단, n3 = 예상 보유기간(년)
본 발명의 부동산 투자비용과 투자지수를 산출 시스템에서는, 상기 금융기회비용은 다음의 식에 의해 산출되는 것을 특징으로 한다.
금융기회비용 = 매입 및 보유비용의 정기예금환산금액×예금금리×(1-이자소득세율)
매입 및 보유비용의 정기예금환산금액 = [취득·등록세 ×n3] + [매수 중개수수료×n3] + [보유세 + 2 ×보유세 + 3×보유세 +···· + n3×보유세] + [대출금이자 + 2 ×대출금이자 + 3 ×대출금이자 +···· + n3 ×대출금이자], 단, n3 는 예상 보유기간(년)
본 발명의 부동산 투자비용과 투자지수를 산출 시스템에서는, 순투자손익 산출모듈은 다음의 식에 의해 투자손익율을 산출하는 모듈을 추가로 구비하는 것을 특징으로 한다.
투자손익율 = 순투자손익/매입시점 매매가격
이와 같이 본 발명에서는 사용자가 매입을 검토하는 부동산에 대한 데이터를 한번만 입력하게 되면 하나의 틀에서 부동산 매입 및 보유비용의 계산은 물론 부동산 시세상승에 따른 양도소득세도 동시에 계산하여 손익분기금액까지 손쉽게 산정할 수 있게 된다.
또한, 여러 부동산에 대하여 손익분기금액에 대한 절대금액의 상승부분을 반영한 매매가격 상승금액지수에 부동산의 상승률 부분을 고려하는 매매가격 상승률지수를 함께 합산한 투자지수를 산정함으로써 여러 부동산에 대한 투자가치의 비교를 용이하게 하여 부동산 매입자의 판단을 도와주는 효과를 가진다.
더욱이, 여러 부동산 중 특정 부동산을 매입하기로 결정한 경우에 이 부동산
에 대한 좀 더 정확한 순투자손익을 용이하게 산출함으로써 투자판단에 도움을 주고 보유한 주택 수와 보유기간에 등을 고려한 적정한 매도시점을 파악할 수 있게 해주는 효과를 가진다.
이하, 도면을 참조하여 본 발명의 구체적인 실시예에 대해 설명한다. 도 1은 본 발명의 부동산 투자비용 산출 시스템에 대한 구성도이다.
본 발명의 부동산 투자비용과 투자지수 산출 시스템은 부동산 투자비용과 투자지수를 산출하기 위한 부동산 투자비용 산출 서버 (10) 와, 상기 부동산 투자비용 산출 서버 (10) 에 네트워크 통신망 (20) 을 통해 연결되는 사용자 단말기 (30) 로 이루어진다.
부동산 투자비용 산출 서버 (10) 는 전국의 주택형태별(아파트, 단독, 연립), 지역별, 평형별 부동산에 대한 연월별 매매가격, 지역별 평균 매매가 상승률 등의 정보가 저장되어 있는 부동산 정보 데이터베이스부 (11) 와, 사용자 단말기 (30) 를 통해 입력된 데이터 및 부동산 정보 데이터베이스부 (11) 의 데이터를 이용하여 손익분기금액, 투자지수, 투자손익율을 산출할 수 있는 부동산 투자비용 산출모듈 (12) 를 구비한다.
이와 같이 구성된 부동산 투자비용 산출 서버 (10) 는 네트워크 통신망 (20)
을 통해 연결된 사용자 단말기 (30) 로부터 부동산 투자비용 산출서비스 요청 신호를 수신하여 인증하고, 비용결제를 처리하며 내장된 부동산 투자비용 산출 모듈 (12) 을 통해 요청된 부동산 투자비용을 산출하는 작용을 한다.
부동산 투자비용 산출 모듈 (12) 은 손익분기금액 산출 모듈 (13), 투자지수
산출 모듈 (14) 및 투자손익율 산출 모듈 (15) 을 구비한다.
한편, 사용자 단말기 (30) 는 부동산 투자비용 산출 서버 (10) 에 네트워크 통신망 (20) 을 통해 연결되어 사용자가 부동산 정보 데이터베이스 (11) 에 저장된 부동산 데이터 중 투자비용을 산출하고자 하는 부동산을 지정하고 이에 대한 정보를 입력할 수 있는 작용을 한다.
본 발명의 부동산 투자비용과 투자지수 산출 방법은 다음과 같이 2개의 실시예를 포함한다. 도 2 는 본 발명의 부동산 투자비용과 투자지수 산출방법에 대한 전체 흐름도이다.
[제1실시예]
본 발명의 제1실시예의 부동산 투자비용과 투자지수 산출방법은 다음과 같이 이루어진다.
도 3은 본 발명의 부동산 투자비용과 투자지수 산출방법 중 부동산 투자비용 산출 서버 접속단계에 대한 흐름도이다.
먼저, 사용자는 단말기 (30) 를 통해 부동산 투자비용 산출 서버 (10) 에 접속하는 단계 (S10) 를 수행하는데, 이 단계 (S10) 는 도 3에 도시된 바와 같이 부동산 투자비용 산출 서버 (10) 에 로그인 하는 단계 (S11) 와, 결제여부를 확인하는 단계 (S12) 로 이루어진다.
다음으로 사용자는 비교를 희망하는 복수의 부동산을 선정하는 단계 (S20)를 수행하게 되는데, 선정하는 방식은 부동산 정보 데이터베이스 (11) 에 저장된 부동산 중 특정한 부동산을 구체적으로 선정하거나 또는 지역별, 평형별, 가격별로 조건을 부여해 선정할 수도 있다.
복수의 부동산이 선정된 다음에는 부동산 투자비용 산출모듈 (12) 에서는 각 부동산에 대해 단계 (S30) 내지 단계 (S50)가 수행된다.
도 4는 본 발명의 부동산 투자비용 산출방법 중 선정된 각 부동산에 대한 손익분기금액, 손익분기율 및 연평균 손익분기율 산출단계에 대한 흐름도이다.
먼저, 선정된 각 부동산에 대한 데이터를 입력하는 단계 (S30) 에서는 각 부동산에 대해 매입시점 매매가격, 투자금액, 대출금액, 대출금리, 예상 보유기간, 보유 주택수 등의 부동산 투자비용 산출에 필요한 정보를 입력한다.
본 실시예에서는 무주택자가 강남구 개포동 우성8차 31평형(전용면적 79㎡)
에 대해 매매가격 9억1500만원, 투자금액(또는 전세금액) 2억6500만원, 나머지 잔액인 6억5000만원은 대출금으로 입력하였다.
비교의 대상이 되는 타 부동산으로는 무주택자가 서초구 서초동 삼풍아파트
34평형(전용면적 79㎡)에 대해 매매가격 9억6500만원, 투자금액(또는 전세금액) 3억원, 나머지 잔액인 6억6500만원은 대출금으로 입력하였다.
또 다른 비교 부동산으로는 무주택자가 송파구 신천동 진주아파트 33평형(전용면적 101㎡)에 대해 매매가격 9억4000만원, 투자금액(또는 전세금액) 2억원, 나머지 잔액인 7억4000만원은 대출금으로 입력하였다.
3개 부동산의 경우 대출금리를 모두 년 7%로 하였고 예상 보유기간은 3년으로 입력하였다.
다음으로 각 부동산에 대한 손익분기금액, 손익분기율 및 연평균 손익분기율이 단계 (S40) 에서 산출된다.
먼저, 부동산의 매입에 따른 취득세와 등록세를 부동산 투자비용 산출 서버에 미리 저장된 다음 표 1 에 의거하여 산출하는 단계 (S41) 가 수행된다.
취득·등록세 세율
전용면적 85㎡(25.7평) 이하 매입가격의 2.2%
전용면적 85㎡(25.7평) 이상 매입가격의 2.7%
강남구 개포동 우성8차 아파트 102㎡(31평형)는 전용면적이 79㎡이므로 매입가격인 9억1500만원의 2.2%인 2,013만원을 취득·등록세로 납부해야 한다.
다음으로, 부동산 투자비용 산출 모듈에 미리 지역에 따라 저장된 다음의 도표 2 에 의해 중개수수료를 산출하는 단계 (S42) 가 수행된다.
서울의 법정 부동산 중개수수료 요율표(서울시 조례 기준)
구분 거래가액 요율상한 수수료 한도액
5천만원 미만 0.6% 25만원
매매 5천만~2억원 0.5% 80만원
2억~6억원 0.4% 없음
6억원 이상 0.2~0.9% 자율 결정
강남구 개포동 우성8차 아파트 102㎡(31평형)의 매입금액은 9억1500만원이므로 법정 상한요율인 0.9%를 적용하면 중개수수료가 823만원이 된다.
그런 다음, 부동산의 보유에 따른 보유세를 산출하는 단계 (S43) 를 수행한다.
재산세와 종합부동산세 등 보유세는 건설교통부가 공시하는 주택공시가격을 기준으로 산출하는데 각 동, 층, 호별로 세분화되어 있기 때문에 해당 평형의 가구수가 많을 경우 평균 주택공시가격을 산출하기 어렵다. 또한, 주택공시가격를 이용하는 사람의 실명을 확인하고, 1일 이용 횟수를 제한하기 때문에 평형 전체에 대한 주택공시가격을 산출하기 어렵다.
따라서, 본 실시예에서는 통상적으로 건설교통부가 공시하는 주택공시가격이
시세의 75% 수준인 점을 감안하여 이를 주택공시가격으로 사용하였다.
강남구 개포동 우성8차 아파트 102㎡(31평형)의 매입가격인 9억1500만원에
시세반영률을 75% 적용하여 주택공시가격으로 환산하면 6억8625만원이 되며, 이를 기준으로 보유세를 산출하면 다음과 같다.
먼저, 재산세는 주택공시가격이 6억8625만원인 경우 과표적용률이 50% 적용되므로 3억4312만원에 대해 누진세율을 적용해 재산세를 산출하면 145만5625원이 되며, 재산세액의 20%인 29만1125원을 지방교육세로, 재산세 과표의 0.15%인 51만4687원이 도시계획세로 부과된다.
한편, 주택공시가격이 6억원을 초과할 경우 부과되는 종합부동산세는, 개포동 우성8차 102㎡(31평형)의 주택공시가격이 6억8625만원이므로 6억원을 초과하는 8,625만원에 대해 부과된다.
종부세 과표적용률이 80%이고 누진세율을 적용해 계산하면 종부세액은 69만원이 되는데 재산세 과세와 겹쳐 이중과세 조정을 받으면 21만5625원을 감면 받아 47만4375원이 된다. 그리고 종부세의 20%를 농어촌특별세로 납부해야 하므로 9만4875원이 추가된다.
따라서, 재산세와 종부세를 합친 세액이 모두 283만687원이 되고 3년치 보유세는 849만원이 되며, 이를 정리하면 표 3 과 같다.
구분 과표 세율 세액
재산세 6억8625만원(적용률 50%) 8천만원 이하 0.15% 60,000원
8천만~2억원 0.3% 180,000원
2억원 초과 0.5% 1,215,625원
소계 1,455,625원
지방교육세 재산세액의 20% 291,125원
도시계획세 재산세 과표의 0.15% 514,687원
종부세 8,625만원(적용률 80%) 6억~9억원 1.0% 690,000원
이중과세조정(8,625만원) 0.5% -215,625원
소계 474,375원
농어촌특별세 종부세의 20% 94,875원
소계(1년치) 2,830,000원
합계(3년치) 8,490,000원
한편, 대출금이자 산출단계 (S44) 를 수행하면 대출금은 6억5000만원이며 대출금리는 7.0%, 3년간 대출인 경우 6억5000만원×0.07×3 년=1억3650만원이 산출된다.
다음으로, 양도세를 산출하는 단계 (S45) 를 수행한다.
본 발명은 주택의 매입 및 보유에 따른 비용만큼 부동산 가격이 상승해 양도차익이 발생하는 경우에 대한 손익분기금액을 산출하기 위한 것인 바, 양도세 과세의 기준이 되는 양도차익은 취득·등록세(2,013만원), 중개수수료(823만원), 3년치 보유세(849만원), 3년치 대출금이자(1억3650만원)의 총 합계액인 1억7335만원으로 된다.
그런데 현행 세법에 따르면 1주택자가 주택을 일정 기간 보유하면 장기보유특별공제를 해주는데 3년 동안 보유하면 양도차익의 10%를 공제해주므로 1,733만원을 공제하고, 기본 공제되는 250만원을 제외하면 양도소득세 과세표준액은 1억5352만원이 된다.
또한, 1주택을 소유했지만 시세가 6억원을 초과하므로 양도세 과세대상이 되고 3년 동안 보유했기 때문에 9~36%의 누진세율이 적용되어, 양도차익 가운데 1천만원에 대해서는 양도세율을 9% 적용하고, 3천만원에 대해서는 양도세율을 18% 적용, 4천만원에 대해서는 양도세율을 27% 적용, 그리고 나머지 7,352만원에 대해서는 36%가 적용되므로 이를 계산해 합산하면 4,357만원이 된다.
이렇게 산출한 양도세액 가운데 매도한 후 2개월 이내 세무서에 예정신고를 하면 양도세액의 10%를 공제 받기 때문에 436만원을 공제하면 양도소득세는 3,921만원이 되며 이를 정리하면 표 4 와 같다.
양도세 과세대상 1억7335만원
장기보유특별공제(양도차익의 10%) 1,733만원
양도세 기본공제 250만원
과세표준액 1억5352만원
1천만원 × 0.09 90만원
3천만원 × 0.18 540만원
4천만원 × 0.27 1,080만원
7,352만원 × 0.36 2,647만원
소계 4,357만원
예정신고 10% 공제 436만원
예상 양도세 3,921만원
본 실시예에서 취득·등록세, 매수 중개수수료, 보유세 및 양도소득세의 산출방법은 각종 법이나 시행규칙 등에 공지된 것을 예시적으로 사용한 것이며, 이러한 산출방법이 변경되는 경우에 부동산 투자비용 산출 서버에 포함된 부동산 투자비용 산출모듈을 업데이트하여 반영할 수 있다.
마지막으로, 각 부동산에 대한 손익분기금액, 손익분기율 및 연평균 손익분기율을 다음의 표 5 에 나타난 식에 의해 산출하는 단계 (S46) 를 수행한다.
손익분기금액 = 취득·등록세+매수 중개수수료+보유세+대출이자+양도소득세 손익분기율 = 손익분기금액/매입시점 매매가격 연평균 손익분기율 = (1 + 손익분기율)1/ n1 - 1, n1 = 보유기간(년)
따라서, 손익분기금액은 2,013만원+823만원+849만원+1억3650만원+3,921만원을 연산하면 2억1256만원이 되는 것을 알 수 있다.
이와 같이 본 발명에서는 사용자가 매입을 검토하는 부동산에 대한 데이터를 한번만 입력하게 되면 하나의 틀에서 부동산 매입 및 보유비용의 계산은 물론 부동산 시세상승에 따른 양도소득세도 동시에 계산하여 손익분기금액까지 손쉽게 산정할 수 있게 된다.
또한, 손익분기율은 = 손익분기금액/매입시점 매매가격이므로 2억1256만원/9억1500만원 = 0.232 이며, 이를 %로 환산하면 23.2%이다.
한편, 연평균 손익분기율 = (1+0.232)1/3-1 = 0.072가 되며 이를 %로 환산하면 7.2% 가 된다.
종래에는 연평균 손익분기율의 계산에 있어서 3년 동안의 누적 손익분기율인 23.2%를 단순히 3으로 나누어 연평균 손익분기율로 산정하였는 바, 이로 인해 정확한 계산이 이루어지지 않았으나 본 발명의 누적상승치 개념을 통해 정확한 연평균 손익분기율 계산이 가능하게 된다.
이러한 방식으로 서초구 서초동 삼풍아파트와 송파구 신천동 진주아파트에 대해서도 동일한 방식으로 손익분기금액, 손익분기율 및 연평균 손익분기율을 계산하면 다음의 표 6 과 같다.
아파트 개포동 우성8차 서초동 삼풍 신천동 진주
평형 31평형 34평형 33평형
전용면적 79㎡ 79㎡ 101㎡
매매가격 91,500만원 96,500만원 94,000만원
전세가격 26,500만원 30,000만원 20,000만원
대출금 65,000만원 66,500만원 74,000만원
연간 대출금이자 4,550만원 4,655만원 5,180만원
대출금이자(3년) 13,650만원 13,965만원 15,540만원
취득·등록세 2,013만원 2,123만원 2,538만원
매수 중개수수료 823만원 868만원 846만원
3년치 보유세 849만원 960만원 900만원
소계 17,335만원 17,916만원 1억9824만원
장기보유특별공제 1,733만원 1,792만원 1,982만원
기본공제 250만원 250만원 250만원
양도세액 산출 4,357만원 4,545만원 5,163만원
예정신고 436만원 454만원 516만원
예상 양도세 3,921만원 4,091만원 4,647만원
실질 손익분기금액 21,256만원 22,007만원 24,471만원
3년 후 손익분기금액 112,756만원 118,507만원 118,471만원
손익분기율 23.2% 22.8% 26.0%
연평균 손익분기율 7.2% 7.1% 8.0%
사용자가 산출된 손익분기금액, 손익분기율 및 연평균 손익분기율에 대한 출
력을 원하는 경우에는 사용자 단말기 (30) 를 통해 표 7,8 에서 볼 수 있는 바와 같이 산출결과 및 이에 대한 검토의견이 포함된 보고서를 출력하는 단계(S47) 를 수행할 수 있다.
Figure 112007074198314-PAT00001
Figure 112007074198314-PAT00002
다음으로, 사용자의 요청이 있는 경우 비교를 희망하는 각 부동산에 대해 투자지수(=매매가격 상승금액지수+매매가격 상승률지수)를 산출하는 단계(S50) 를 수행한다.
먼저, 매매가격 상승금액지수를 다음의 표 9 에 나타난 식에 의해 산출하는 단계 (S51) 를 수행한다.
매매가격 상승금액지수=기준기간 매매가격 상승금액/손익분기금액 단, 기준기간 매매가격 상승금액 = 매입시점 매매가격-기준시점 매매가격
본 실시예에서 강남구 개포동 우성8차 아파트 102㎡(31평형)의 매매가격은 2000년 12월 2억5250만원이었고 매입시점인 2007년 8월의 매매가격이 9억1500만원이므로 기준기간 매매가격 상승금액은 6억6250만원이다.
또한, 보유한 3년 동안 손익분기금액은 앞서 산출한 바와 같이 2억1256만원이다. 따라서, 매매가격 상승금액지수 = (9억1500만원-2억5250만원)/2억1256만원 = 3.1이 된다.
다음으로는 매매가격 상승률지수를 다음의 표 10 에 나타난 식에 의해 산출하는 단계 (S52) 를 수행한다.
매매가격 상승률지수 = 기준기간 연평균 매매가격 상승률/연평균 손익분기율 기준기간 연평균 매매가격 상승률 = (매매가격 상승률)1/ n2- 1, n2 = 기준기간(년) 매매가격 상승률 = 매입시점 매매가격/기준시점 매매가격 기준기간(년) = 매입년도-기준년도
본 실시예에서 강남구 개포동 우성8차 아파트 102㎡(31평형)의 매매가격은 기준년도인 2000년 12월에 2억5250만원에서 매입시점인 2007년 8월에 9억1500만원이 되었는 바, 매매가격 상승률 = 9억1500만원/2억5250만원 = 3.62가 된다.
또한, 2000년 12월부터 2007년 8월 동안에 상승하였는 바, 이를 년수 단위의 기준기간 (n2) 으로 환산하면 6년 + 8/12년 = 6.666년이 된다.
따라서, 매매가격 상승률과 기준기간을 기준기간 연평균 매매가격 상승률 계산공식에 대입하면, 기준기간 연평균 매매가격 상승률 = (3.62)1/6.666 - 1 = 0.213이 되며 %로 환산하면 21.3%가 된다.
한편, 연평균 손익분기율은 앞서 산출한 바와 같이 7.2%이므로 매매가격 상승률지수 = 21.3 /7.2 = 3.0이 된다.
다음으로, 투자지수 산출단계 (S53) 를 수행하면 보유기간이 3년일 경우 투자지수 = 매매가격 상승금액지수 + 매매가격 상승률지수 = 3.1 + 3.0 = 6.1이 투자지수로 산출된다. 참고로 보유년수를 달리한 경우에 대해서도 투자지수를 산출하면 표 11 과 같다.
개포동 우성8차 31평형(1주택자)의 투자지수
1년 보유 2년 보유 3년 보유 4년 보유 5년 보유 6년 보유
매매가격 상승금액지수 6.4 4.3 3.1 2.4 2.0 1.7
매매가격 상승율지수 1.9 2.6 3.0 3.1 3.3 3.5
투자지수 8.3 6.9 6.1 5.5 5.3 5.2
동일한 방식으로 서초동 삼풍아파트와 신천동 진주아파트에 대한 투자지수를 산정한 결과는 각각 표 12, 13 과 같다.
서초동 삼풍 34평형(1주택자)의 투자지수
1년 보유 2년 보유 3년 보유 4년 보유 5년 보유 6년 보유
매매가격 상승금액지수 6.2 4.2 3.0 2.4 1.9 1.6
매매가격 상승율지수 1.7 2.4 2.7 2.9 3.0 3.2
투자지수 7.9 6.6 5.7 5.3 4.9 4.8
신천동 진주 33평형(1주택자)의 투자지수
1년 보유 2년 보유 3년 보유 4년 보유 5년 보유 6년 보유
매매가격 상승금액지수 5.7 3.8 2.8 2.2 1.8 1.5
매매가격 상승율지수 1.7 2.4 2.7 2.9 3.1 3.3
투자지수 7.4 6.2 5.5 5.1 4.9 4.8
부동산 투자가치를 판단하기 위한 투자지수로서 전술한 매매가격 상승금액지수 하나 만을 사용하는 것도 가능하다 할 것이나, 매매가격 상승금액지수는 손익분기금액에 대한 절대금액의 상승부분 만을 반영하는 것인 바, 부동산의 상승률 부분을 고려하는 상승률지수를 함께 합산함으로써 부동산 투자 결정에 있어서 더욱 합리적이며 개선된 투자지수를 제공할 수 있게 된다.
또한, 여러 부동산 중 투자지수가 높은 부동산에 대해 또는 여러 부동산의 전부에 대해 사용자가 출력을 희망하는 경우에는 사용자 단말기 (30) 를 통해 다음과 같은 표 14 의 형태로 출력하는 단계 (S60) 를 수행할 수 있다.
Figure 112007074198314-PAT00003
투자지수의 비교를 통해 투자가치가 가장 높은 부동산이 선정된 경우라 하더라도, 부동산을 매수하면 전술한 바와 같은 취득·등록세, 중개수수료, 대출금이자, 보유세 등의 매입 및 보유비용을 부담해야 하고 또한 이러한 매입 및 보유비용을 지출하지 않고 은행에 정기예금한 경우에 발생하는 이자소득인 금융기회비용, 부동산 양도에 따른 양도소득세 및 매도 중개수수료가 비용으로 지출되는 바, 이러한 비용대비 수익, 즉 순투자손익에 대한 검토에 대해 사용자가 원하는 경우가 발생하게 된다.
따라서, 사용자의 요청이 있는 경우 투자지수가 높은 부동산에 대한 투자손익율을 표 15 에 나타난 다음의 식에 의해 산출하는 단계 (S70) 를 수행한다.
순투자손익 = 예상 양도차익-예상 양도소득세-매입 및 보유비용(=취득·등록세+매수 중개수수료+보유세+대출금이자)-매도 중개수수료- 금융기회비용 투자손익율 = 순투자손익/매입시점 매매가격
먼저, 예상 양도차익 및 예상 양도소득세를 부동산 투자비용 산출모듈에 저장된 표 16 에 나타난 다음의 식에 의해 산출하는 단계 (S71) 를 수행한다.
예상 양도차익 = [매입시점 매매가격×(1+당해 지역 부동산 연평균 상승치)n3] -매입시점 매매가격 단, n3 = 예상 보유기간(년)
당해 지역 부동산 연평균 상승치는 부동산 투자비용 산출 서버의 부동산 정보 데이터베이스에 저장된 당해 지역 부동산에 대한 과거의 평균 상승치로부터 알 수 있다.
본 실시예의 개포동 우성8차 102㎡(31평형)의 경우 매입시점 매매가격은 9억1500만원이고 서울 강남지역 아파트 매매가격이 20년 동안 연평균 10.0% 상승했으므로 당해 지역 부동산 연평균 상승치는 0.1이 되고 3년을 예상 보유기간으로 하는 경우, 예상 양도차익은 [9억1500만원×(1+0.1)3] - 9억1500만원 = 3억286만원으로 된다.
다음으로, 예상 양도소득세를 산출하는 과정을 수행하는데 3년 동안 보유한 것에 대한 장기보유특별공제를 10% 받고, 기본 공제되는 250만원을 제외하면 양도차익이 2억7007만원이 되고, 1주택자이지만 시세가 6억원을 초과하므로 양도세 과세대상이 되고, 3년 동안 보유했기 때문에 9~36%의 누진세율을 적용해 양도소득세를 산출하면 8,553만원이 된다.
또한, 매도한 후 2개월 이내 세무서에 예정신고를 하면 양도세액의 10%를 공제받을 수 있으므로 855만원을 공제하면 최종적인 예상 양도소득세는 7,698만원이 산출되며, 이를 정리하면 표 17 과 같다.
예상 양도차익 3억286만원
장기보유특별공제(예상 양도차익의 10%) 3,029만원
양도세 기본공제 250만원
과세표준액 2억7007만원
1천만원 × 0.09 90만원
3천만원 × 0.18 540만원
4천만원 × 0.27 1,080만원
1억9007만원 × 0.36 6,843만원
소계 8,553만원
예정신고 10% 공제 855만원
예상 양도소득세 7,698만원
매입 및 보유비용은 취득·등록세, 매수 중개수수료, 보유세, 대출금이자를 합산한 것으로서 이는 단계 (S41) 내지 단계 (S44)에서 산출한 것과 동일하므로 이를 불러오는 단계 (S72) 를 수행하기만 하면 된다.
한편, 매도 중개수수료를 산출하는 단계 (S73) 는 단계 (S42) 에서 사용된 도표를 이용하여 수행하면 개포동 우성8차 102㎡(31평형)의 경우 12억1786만원의 0.9%인 1,096만원이 매도 중개수수료로 산출된다.
그리고 다음의 표 18 에 나타난 식에 의해 금융기회비용을 산출하는 단계 (S74)를 수행하게 된다.
금융기회비용= 매입 및 보유비용의 정기예금 환산금액×예금금리×(1-이자소득세율) 매입 및 보유비용의 정기예금 환산금액 = [취득·등록세×n3] + [매수 중개수수료×n3] + [보유세+2×보유세+3×보유세+···+ n3 ×보유세] + [대출금이자+2×대출금이자+3×대출금이자 +···+ n3×대출금이자] 단, n3 = 예상 보유기간(년).
먼저, 매입 및 보유비용의 정기예금 환산금액을 산출하면 대출금이자를 매년 4,550만원을 부담해야 하는데 보유 1년차 대출금이자는 4,550만원이지만 보유하는 3년 동안 정기예금하는 셈이 되므로 합산하면 1억3650만원이 되고, 2년차 대출금이자는 2년 동안 정기예금 되어 9,100만원, 3년차는 4,550만원이 정기예금이 되는 셈이므로 3년 동안 총 2억7300만원이 정기예금이 되는 것으로 계산한다.
매년 부담하는 보유세도 대출금이자와 같은 방법으로 계산하면 1,698만원이 정기예금 된다.
한편, 취득세와 등록세 2,013만원은 매입할 때 부담하므로 3년 동안 정기예금한 셈이 되어 6,039만원으로 계산한다.
매입할 때 부담한 중개수수료도 같은 방법으로 계산하면 2,469만원이 정기예금 된 것으로 볼 수 있다.
따라서, 매입 및 보유비용(=대출금이자+취득·등록세+매수 중개수수료+보유세)으로 1억7335만원을 부담했지만 이를 정기예금된 금액으로 환산하면 3년 동안 총 3억7506만원이 정기예금 된 것으로 볼 수 있으며, 이를 정리하면 표 19 와 같다.
매입 및 보유비용 계산 금액 계
대출금이자(3년) 4,550만원+9,100만원+1억3650만원 2억7300만원
취득·등록세 2,013만원+2,013만원+2,013만원 6,039만원
매수 중개수수료 823만원+823만원+823만원 2,469만원
3년치 보유세 283만원+566만원+849만원 1,698만원
계 - 3억7506만원
따라서, 금융기회비용은 매입 및 보유비용의 정기예금 환산금액인 3억7506만원에 연리 5%를 적용하고 이자소득세율 16.5%를 공제하면 되므로 금융기회비용 = 정기예금환산 매입 및 보유비용 3억7506만원×예금금리 0.05×(1-이자소득세율 0.165)를 계산하면 1,566만원이 된다.
이를 토대로 순투자손익 및 투자손익율을 산출하는 단계 (S75) 를 수행하게 된다.
순투자손익=3억286만원-(7,698만원+1억7335만원+1,096만원+1,566만원)=2,591만원이 되는데, 이는 강남구 개포동 우성8차 102㎡(31평형)을 9억1500만원에 매입한 1주택자가 보유한 3년 동안 매매가격이 매년 10.0%씩 올라 12억1786만원에 매도한 후 각종 비용을 공제하면 2,591만원의 순투자이익을 얻게 된다는 것이다.
다음으로, 보유한 3년 동안의 투자손익율을 산출하면 투자손익율 = 순투자손익/매입시점 매매가격 = 2,591만원/9억1500만원 = 2.8%가 되며 연평균 투자수익률은 0.9%가 된다.
사용자가 이러한 투자손익율에 대한 산출 보고서를 희망하는 경우 표 20, 21 에 나타난 바와 같이 출력하는 단계 (S76) 를 수행할 수 있다.
Figure 112007074198314-PAT00004
Figure 112007074198314-PAT00005
이와 같이 본 발명에서는 투자하기로 결정한 특정한 부동산에 대한 좀 더 정확한 순투자손익과 투자손익율을 산출하므로 당해 부동산에 대한 투자가치의 판단 및 보유한 주택 수와 보유기간에 따른 적정한 매도시점에 대한 정보를 제공하게 된다.
[제2실시예]
본 발명의 부동산 투자비용과 투자지수 산출방법의 제2실시예는 제1실시예와 모두 동일하며, 하나의 부동산에 대한 투자비용이 산출된다는 점만이 상이하다.
즉, 제2실시예는 도 7에 도시된 바와 같이, 부동산 투자비용 산출 서버 접속단계 (S100), 투자비용 및 투자지수를 산출하려는 부동산에 대한 데이터 입력단계 (S200), 투자비용 및 투자지수를 산출하려는 부동산에 대한 손익분기금액, 투자비용 및 투자지수를 산출하려는 부동산에 대한 손익분기율 및 연평균 손익분기율 산출단계 (S300), 투자비용 및 투자지수를 산출하려는 부동산에 대한 투자지수 산출단계(S400), 투자비용 및 투자지수를 산출하려는 부동산에 대한 투자손익율 산출단계 (S500)로 구성되며, 각 단계에서의 구체적인 내용으로서 예를 들어 단계 (S11) 등도 제1실시예의 대응단계의 구체적인 내용과 동일하다.
다만, 제2실시예는 하나의 부동산에 대한 경우이므로 제1실시예에서의 비교를 희망하는 복수의 부동산 선정단계 (S20) 및 복수의 부동산에 대한 투자지수 비교보고서 출력단계 (S60) 를 포함하지 않는다.
도 1 은 본 발명의 부동산 투자비용과 투자지수 산출 시스템에 대한 구성도이다.
도 2 는 본 발명의 제 1 실시예의 부동산 투자비용과 투자지수 산출방법에 대한 전체 흐름도이다.
도 3 은 본 발명의 제 1 실시예의 부동산 투자비용과 투자지수 산출방법 중 부동산 투자비용 산출 서버 접속단계에 대한 흐름도이다.
도 4 은 본 발명의 제 1 실시예의 부동산 투자비용과 투자지수 산출방법 중 선정된 각 부동산에 대한 손익분기금액, 손익분기율 및 연평균 손익분기율 산출단계에 대한 흐름도이다.
도 5 는 본 발명의 제 1 실시예의 부동산 투자비용과 투자지수 산출방법 중 선정된 각 부동산에 대한 투자지수 산출단계에 대한 흐름도이다.
도 6 는 본 발명의 제 1 실시예의 부동산 투자비용과 투자지수 산출방법 중 투자지수가 높은 부동산에 대한 순투자손익 및 투자손익율 산출단계에 대한 흐름도이다.
도 7 은 본 발명의 제 2 실시예의 부동산 투자비용 산출방법에 대한 전체 흐름도이다.
*도면의 주요 부분에 대한 부호의 설명*
10: 부동산 투자비용 산출 서버 20:네트워크 통신망
30: 사용자 단말기

Claims (21)

  1. 네트워크 통신망을 통해 연결되어 부동산 투자비용과 투자지수를 산출하는 부동산 투자비용 산출 서버 및 하나 이상의 사용자 단말기 사이에서 부동산 투자비용과 투자지수를 산출하는 방법으로서,
    사용자 단말기에서 부동산 투자비용 산출 서버에 접속하는 단계 (S10);
    사용자 단말기에서 비교를 희망하는 복수의 부동산을 선정하는 단계 (S20);
    선정된 각 부동산에 대해 부동산 투자비용과 투자지수 산출에 필요한 데이터를 사용자 단말기를 통해 부동산 투자비용 산출 서버에 입력하는 단계 (S30);
    선정된 각 부동산에 대해 입력된 데이터에 의거하여 부동산 투자비용 산출 서버에 포함된 부동산 투자비용 산출모듈에 의해 매입 및 보유비용(=취득·등록세+매수 중개수수료+보유세+대출금이자)을 산출하고 이 매입 및 보유비용을 양도차익으로 하여 양도소득세를 산출하여 매입 및 보유비용에 합산함으로써 손익분기금액을 산출하는 단계 (S40) 를 포함하는 것을 특징으로 하는 부동산 투자비용과 투자지수 산출 방법.
  2. 네트워크 통신망을 통해 연결된 부동산 투자비용과 투자지수를 산출하는 부동산 투자비용 산출 서버 및 하나 이상의 사용자 단말기 사이에서 부동산 투자비용과 투자지수를 산출하는 방법으로서,
    사용자 단말기에서 부동산 투자비용 산출 서버에 접속하는 단계 (S100);
    투자비용 및 투자지수를 산출하려는 부동산에 대해 부동산 투자비용 산출에 필요한 데이터를 사용자 단말기를 통해 부동산 투자 비용 산출 서버에 입력하는 단계 (S200);
    투자비용 및 투자지수를 산출하려는 부동산에 대해 입력된 데이터에 의거하여 부동산 투자비용 산출 서버에 포함된 부동산 투자비용 산출모듈에 의해 매입 및 보유비용(=취득·등록세+매수 중개수수료+보유세+대출금이자)을 산출하고 이 매입 및 보유비용을 양도차익으로 하여 양도소득세를 산출하여 매입 및 보유비용에 합산함으로써 손익분기금액을 산출하는 단계 (S300) 를 포함하는 것을 특징으로 하는 부동산 투자비용과 투자지수 산출 방법.
  3. 제 1 항 또는 제 2 항에 있어서,
    상기 단계 (S40, S300) 는 다음의 식에 의한 손익분기율 및 연평균 손익분기율의 어느 일방이나 양방을 산출하는 단계를 추가로 포함하는 것을 특징으로 하는 부동산 투자비용과 투자지수 산출방법.
    손익분기율 = 손익분기금액/매입시점 매매가격
    연평균 손익분기율 = (1+ 손익분기율)1/n- 1 , n1 = 보유기간(년)
  4. 제 3 항에 있어서,
    선정된 각 부동산에 대해 투자지수 (=매매가격 상승금액지수 + 매매가격 상 승율지수) 를 산출하는 단계 (S50) 를 추가로 포함하는 것을 특징으로 하는 부동산 투자비용과 투자지수 산출 방법.
    단, (a) 매매가격 상승금액지수 = 기준기간 매매가격 상승금액/손익분기금액,
    기준기간 매매가격 상승금액 = 매입시점 매매가격-기준시점 매매가격
    (b) 매매가격 상승율지수 = 기준기간 연평균 매매가격 상승율/연평균 손익분기율
    기준기간 연평균 매매가격 상승율 = (매매가격 상승율)1/ n2- 1, n2 = 기준기간(년)
    매매가격 상승율 = 매입시점 매매가격/기준시점 매매가격
    기준기간(년) = 매입년도 - 기준년도
  5. 제 4 항에 있어서,
    각 부동산에 대해 산출된 투자지수에 대한 비교보고서를 출력하는 단계 (S60) 를 추가로 포함하는 것을 특징으로 하는 부동산 투자비용과 투자지수 산출 방법.
  6. 제 5 항에 있어서,
    투자지수가 높은 부동산에 대해 순투자손익을 다음의 식에 의해 산출하는 단 계 (S70) 를 추가로 포함하는 것을 특징으로 하는 부동산 투자비용과 투자지수 산출 방법.
    단, 순투자손익 = 예상 양도차익-예상 양도소득세-매입 및 보유비용(=취득·등록세+매수 중개수수료+보유세+대출금이자)-매도 중개수수료- 금융기회비용
  7. 제 2 항에 있어서,
    투자비용 및 투자지수를 산출하려는 부동산에 대해 투자지수 (=매매가격 상승금액지수 + 매매가격 상승율지수) 를 산출하는 단계 (S400) 를 추가로 포함하는 것을 특징으로 하는 부동산 투자비용과 투자지수 산출 방법.
    단, (a) 매매가격 상승금액지수 = 기준기간 매매가격 상승금액/손익분기금액,
    기준기간 매매가격 상승금액 = 매입시점 매매가격-기준시점 매매가격
    (b) 매매가격 상승율지수 = 기준기간 연평균 매매가격 상승율/연평균 손익분기율
    기준기간 연평균 매매가격 상승율 = (매매가격 상승율)1/ n2- 1, n2 = 기준기간(년)
    매매가격 상승율 = 매입시점 매매가격/기준시점 매매가격
    기준기간(년) = 매입년도 - 기준년도
  8. 제 7 항에 있어서,
    투자비용 및 투자지수를 산출하려는 부동산에 대해 순투자손익을 다음의 식에 의해 산출하는 단계 (S500) 를 추가로 포함하는 것을 특징으로 하는 부동산 투자비용과 투자지수 산출 방법.
    단, 순투자손익 = 예상 양도차익-예상 양도소득세-매입 및 보유비용(=취득·등록세+매수 중개수수료+보유세+대출금이자)-매도 중개수수료- 금융기회비용
  9. 제 1 항 또는 제 2 항에 있어서,
    부동산 투자비용 산출 서버 접속단계 (S10, S100) 는 부동산 투자지수 산출 서버에 로그인 하는 단계와 당해 서비스에 대한 결제확인단계를 포함하는 것을 특징으로 하는 부동산 투자비용과 투자지수 산출 방법.
  10. 제 6 항 또는 제 8 항에 있어서,
    상기 예상 양도차익은 다음의 식에 의해 산출되는 것을 특징으로 하는 부동산 투자비용과 투자지수 산출 방법.
    예상 양도차익 = [매입시점 매매가격×(1+당해 지역 부동산 연평균 상승치)n3] - 매입시점 매매가격, 단, n3 = 예상 보유기간(년)
  11. 제 6 항 또는 제 8 항에 있어서,
    상기 금융기회비용은 다음의 식에 의해 산출되는 것을 특징으로 하는 부동산 투자비용과 투자지수 산출 방법.
    금융기회비용=매입 및 보유비용의 정기예금환산금액×예금금리×(1-이자소득세율)
    매입 및 보유비용의 정기예금환산금액 = [취득·등록세 ×n3] + [매수 중개수수료×n3] + [보유세 + 2 ×보유세 + 3×보유세 +···· + n3×보유세] + [대출금이자 + 2 ×대출금이자 + 3 ×대출금이자 +···· + n3 ×대출금이자] , 단 n3 는 예상 보유기간(년)
  12. 제 3 항에 있어서,
    사용자의 요청이 있는 경우 손익분기율 및 연평균 손익분기율의 양방이나 어느 일방 및 손익분기금액을 포함하는 산출보고서를 출력하는 단계를 추가로 구비하는 것을 특징으로 하는 부동산 투자비용과 투자지수 산출 방법.
  13. 제 7 항에 있어서,
    사용자의 요청이 있는 경우 투자지수 산출 보고서를 출력하는 단계를 추가로 구비하는 것을 특징으로 하는 부동산 투자비용과 투자지수 산출 방법.
  14. 제 6 항 또는 제 8 항에 있어서,
    상기 순투자손익에 대해 다음의 식에 의해 투자손익율로 산출하는 단계를 추 가로 포함하는 것을 특징으로 하는 부동산 투자비용과 투자지수 산출 방법.
    투자손익율 = 순투자손익/매입시점 매매가격
  15. 제 14 항에 있어서,
    사용자의 요청이 있는 경우 순투자손익 및 투자손익율의 어느 일방이나 양방을 포함하여 출력하는 단계를 추가로 구비하는 것을 특징으로 하는 부동산 투자비용과 투자지수 산출 방법.
  16. 네트워크 통신망 (20) 을 통해 전송되는 부동산 투자비용 산출 서비스 요청 신호를 수신하여 인증하고, 비용결제를 처리하며 내장된 부동산 투자비용 산출 모듈 (12) 을 이용하여 부동산 투자비용과 투자지수를 산출하는 부동산 투자비용 산출 서버 (10) 와,
    상기 부동산 투자비용 산출 서버 (10) 에 네트워크 통신망 (20) 을 통해 연결되어 투자비용 및 투자지수 산출을 원하는 부동산을 지정하고 이에 대한 데이터를 입력하며 결과물을 출력할 수 있는 사용자 단말기 (30) 로 이루어지며,
    상기 부동산 투자비용 산출 서버 (12) 는, 주택형태별, 지역별, 평형별 부동산에 대한 매매가격 및 특정지역부동산 평균 상승율 정보를 포함하는 부동산 정보 데이터베이스부 (11) 와, 부동산 매입 및 보유비용(=취득·등록세+매수 중개수수료+보유세+대출금이자)을 산출하고 이 매입 및 보유비용을 양도차익으로 하여 양도소득세를 산출하여 매입 및 보유비용에 합산함으로써 손익분기금액을 산출하는 손익 분기금액 산출모듈 (13) 을 구비하는 것을 특징으로 하는 부동산 투자비용과 투자지수 산출 시스템.
  17. 제 16 항에 있어서,
    상기 부동산 투자비용 산출모듈 (12) 은 다음의 식에 의해 부동산에 대한 투자지수를 산출하는 투자지수 산출모듈 (14) 을 추가로 구비하는 것을 특징으로 하는 부동산 투자비용과 투자지수 산출 시스템.
    투자지수 =매매가격 상승금액지수 + 매매가격 상승율지수
    (a) 매매가격 상승금액지수 = 기준기간 매매가격 상승금액/손익분기금액,
    기준기간 매매가격 상승금액 = 매입시점 매매가격-기준시점 매매가격
    (b) 매매가격 상승율지수 = 기준기간 연평균 매매가격 상승율/연평균 손익분기율
    기준기간 연평균 매매가격 상승율 = (매매가격 상승율)1/ n2- 1, n2 = 기준기간(년)
    매매가격 상승율 = 매입시점 매매가격/기준시점 매매가격
    기준기간(년) = 매입년도 - 기준년도
    연평균 손익분기율 = (1+ 손익분기율)1/n- 1 , n1 = 보유기간(년)
    손익분기율 = 손익분기금액/매입시점 매매가격
  18. 제 16 항 또는 제 17항에 있어서,
    상기 부동산 투자비용 산출모듈 (12) 은 다음의 식에 의해 순투자손익을 산출하는 순투자손익 산출모듈 (15) 을 구비하는 것을 특징으로 하는 부동산 투자비용과 투자지수 산출 시스템.
    순투자손익 = 예상 양도차익-예상 양도소득세-매입 및 보유비용(=취득·등록세+매수 중개수수료+보유세+대출금이자)-매도 중개수수료- 금융기회비용
  19. 제 18 항에 있어서,
    상기 예상 양도차익은 다음의 식에 의해 산출되는 것을 특징으로 하는 부동산 투자비용과 투자지수 산출 시스템.
    예상 양도차익 = [매입시점 매매가격×(1+당해 지역 부동산 연평균 상승치)n3] - 매입시점 매매가격, 단, n3 = 예상 보유기간(년)
  20. 제 18 항에 있어서,
    상기 금융기회비용은 다음의 식에 의해 산출되는 것을 특징으로 하는 부동산 투자비용과 투자지수 산출 시스템.
    금융기회비용 = 매입 및 보유비용의 정기예금환산금액×예금금리×(1-이자소득세율)
    매입 및 보유비용의 정기예금환산금액 = [취득·등록세 ×n3] + [매수 중개 수수료×n3] + [보유세 + 2 ×보유세 + 3×보유세 +···· + n3×보유세] + [대출금이자 + 2 ×대출금이자 + 3 ×대출금이자 +···· + n3 ×대출금이자], 단, n3 는 예상 보유기간(년)
  21. 제 18 항에 있어서 순투자손익 산출모듈은 다음의 식에 의해 투자손익율을 산출하는 모듈을 추가로 구비하는 것을 특징으로 하는 부동산 투자비용과 투자지수 산출 시스템.
    투자손익율 = 순투자손익/매입시점 매매가격
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