KR100874826B1 - 부동산 개발 및 관리 시스템과 이를 이용한 부동산 개발 및 관리 방법 - Google Patents
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Abstract
본 발명은 부동산 개발과정에 있어서, 네트워크 상에서 매각의뢰한 토지주의 부동산정보를 웹사이트의 등록부동산 목록에 업로드하고, 회원 가입절차를 마친 회원 단말기의 접속요청, 정보검색 또는 개발참여 요청에 따른 부동산 관련정보와 개발관리 업무를 지원하는 부동산 개발, 관리 시스템을 통하여, 참여회원이 개발주체인 시행사의 역할을 직접 대행함으로써 개발 과정상 필요한 분양과정을 생략시키고, 토지자금과 중도금 등의 금융대출과정상에서 발생하는 고율의 이자비용 등을 절감시키며, 건축자금 역시 참여회원이 직접 조달하게 함으로써 건설 회사를 단순도급공사로 입찰을 통하여 최저가격으로 선정하는 등 복잡한 부동산 개발과정을 단순하게 단축하기 위한 운영시스템에 관한 발명으로, 잠재 분양대상자를 회원으로 확보하고, 개발대상 부동산에 관한 자료를 본사가 운영하는 웹사이트의 회원홈페이지에 공개하고 개발부동산 등록 데이터베이스로 관리하며, 가입회원으로 하여금 개발에 참여할 수 있도록 등록 창에서 등록하며 등록회원이 배수 발생시 선착순과 추첨을 통하여 참여를 확정한 후 개발물건 참여자등록 데이터베이스로 관리하며, 조합설립이 필요한 경우 조합을 설립하고 이를 조합설립 관리 데이터베이스를 통하여 관리하며, 토지인수비용 및 개발관련 건축자금, 운영자금을 본사가 지정한 금융기관의 에스크로 계좌에 참여회원이 예치하고 그 내용을 에스크로 본사계좌 예치금 관리 데이터베이스로 관리하며, 개발 진행 전 과정을 참여회원이 개발진행 정보 데이터베이스를 통하여 확인할 수 있도록 관리하며, 지출자금 역시 지출내역을 웹사이트의 참여회원 창을 통하여 공개하고, 회원 승인 하에 투명하게 지출하게 함으로써 개발자금의 안전성을 확보하며 그 각각의 내용을 개발진행 정보 데이터베이스를 통하여 관리하며, 중간 개발단계의 생략과 회원이 직접 참여하는 방법을 제시함으로써 회원이 참여한 부동산개발의 투입비용을 최소화시킬 수 있도록 각 단계의 과정을 각 공정별 진행 프로그램을 통하여 지원해주는 부동산 개발 시스템이다. 이외 부동산소유주가 소유부동산을 매각하기 위하여 본 발명에 따른 부동산 개발 및 관리시스템을 활용할 경우 본 시스템의 운영자와 부동산매매위탁계약을 체결하고 위탁 토지를 분석하여 부동산 개발 및 관리지원서버에 그 내용을 등록하고 회원이 그 내용을 확인할 수 있도록 표시하며, 이러한 내용을 개발부동산 등록 데이터베이스로 관리한다.
부동산, 개발, 서버, 데이터베이스, 에스크로계좌, 웹사이트, 회원
Description
도 1은 본 발명에 따른 부동산 개발 및 관리 시스템의 전체구성도로서 조합설립방식에 대한 도면이며,
도 2는 도 1에 의한 부동산개발과정과 관리방식을 설명하기 위한 전반적인 작동과정을 나타낸 플로우챠트이며,
도 3은 본 발명에 따른 부동산 개발 및 관리 시스템의 전체구성도로서 일반회원 참여방식에 대한 도면이며,
도 4는 도 3에 의한 부동산개발과정과 관리방식을 설명하기 위한 전반적인 작동과정을 나타낸 플로우챠트이며,
도 5는 본 발명에 따른 부동산 개발 및 관리 시스템을 이용하여 토지주가 소유부동산을 매각하는 과정 및 그 시스템을 설명하기 위한 전체구성도이고,
도 6은 도 5에 의한 부동산개발과정에서 토지주가 소유부동산을 매각하는 과정과 관리방식을 설명하기 위한 전반적인 작동과정을 나타낸 플로우챠트이다.
※ 도면의 주요 부분에 대한 부호의 설명
10: 회원컴퓨터 20: 웹브라우저
30: 인터넷 망 40: 부동산 개발, 관리 지원서버
51: 회원정보 데이터베이스 52: 개발진행 정보 데이터베이스
53: 개발물건참여자 등록 데이터베이스 54: 에스크로 본사계좌 예치금관리데이터베이스
61: 개발부동산 등록 데이터베이스 62: 토지등록 회원관리 데이터베이스
63: 개발위탁관련 계약서관리 데이터베이스 64: 조합설립관리 데이터베이스
70: 에스크로서비스 제휴은행관리서버
80: 에스크로 계좌에 예치된 은행관리회원 데이터베이스
본 발명은 부동산 개발과정에 있어서 웹상에 제공되는 부동산 개발, 관리 시스템을 통하여, 참여회원이 직접 부동산개발에 참여하여 개발하는 방법과 과정에 관한 것으로서, 보다 상세하게는 부동산 개발 및 관리 지원서버를 통하여 실행되는 홈페이지에서 가입한 회원은 개발부동산등록 데이터베이스에 등록된 개발참여부동산에 대한 정보를 분석한 후 개발참여를 결정하게 되며, 개발진행정보 데이터베이스를 통하여 수시로 개발진행상황을 확인하고, 업체선정과정에 참여하고 투표하고 승인하고 자금을 집행함으로써 투명한 관리를 가능하게 하며, 이를 통해 일반 부동산개발과정상에 필요한 시행사의 역할과 분양과정을 생략할 수 있으며, 이외 금융대출 및 건설도급방식에 있어서 단순 업무만을 수행하게 함으로써 전체적으로 개발투입비용을 축소시키는 효과를 가져 올 수 있다. 본 발명은 이러한 과정의 관리 시스템 및 그 방법에 관한 것이다.
잘 알려진 바와 같이, 현재 대부분의 부동산개발방식은 부동산개발을 진행하는 시행사가 개발부동산을 매입하고, 건설사를 통해 건축하고, 은행을 통해 대출을 일으켜 개발자금을 조달하고 분양회사를 통해 분양을 진행하여 은행으로부터 조달한 개발자금을 상환하는 과정을 거친다. 하지만 이러한 과정에서 초기 개발부동산을 매입하는 시행사가 매입자금 전체를 확보하지 못하기 때문에 은행을 통하여 담보가액을 넘어서는 자금을 조달하게 되고 이 과정에서 고율의 이자를 지불하게 된다. 또한 자금을 대출해주는 금융사는 건축이 확보돼야 대출금액을 상환 받을 수 있기에 시행회사에 건설사를 확정하고 원리금보증의 방식을 요청하게 되며, 시행회사는 건설사에게 높은 건설단가를 제공하게 되며 은행의 원리금보증을 제공하게 된다. 이후 시행회사는 조달한 자금을 상환하기 위하여 분양과정을 진행하게 되며, 분양자를 확보하기 위하여 광고와 모델하우스, 분양대행사를 동원하여 분양을 진행하게 된다. 이러한 단계를 거치며 최종 소비자인 분양자들에게 개발부동산이 분양되는 과정에서 많은 소요비용이 증가하게 되며, 이로 인해 분양가가 상승하게 되는 원인이 되고 있다. 하지만 이러한 진행과정 속에 분양받는 소비자는 개발에 어떠한 방식이던 참여하거나 의견을 제시할 수 도 없으며, 개발과정에 투입된 비용에 대하여도 어떠한 방식으로도 정보를 제공받지 못하고 있는 것이 현실이다.
따라서 상기와 같은 현실에 비추어 최종 소비자가 개발에 초기부터 참여할 수 있다면 중간진행과정을 상당부분 축소시킬 수 있을 것이며, 불투명한 개발과정도 투명한 구조로 전환될 수 있을 것이며, 개발비용도 줄어들 수 있을 것이다.
하지만 현재 부동산개발시장은 이러한 부동산 구입을 원하는 소비자를 참여시키는 방법을 제시하는 시스템을 갖추고 있지 못하고 있으며, 또 소비자를 참여시켜 과정을 축소시키거나 투명하게 진행과정 및 자금집행과정을 공개하기를 피하고 있는 것이 현실이다.
이는 부동산을 개발하는 시행사가 개발자금이 부족하기 때문에 초기부터 자금조달과정이 투명하지 못하여 쉽게 집행과정을 공개하기가 어렵기 때문이며, 건설 회사도 전체 개발에 대한 위험부담을 직접 부담하기 어렵기 때문에 시행사의 역할을 수행 하지 못하는 한계가 있다.
따라서 본 개발은 상기한 종래의 제반문제점을, 웹상에 제공되는 부동산 개발, 관리 시스템을 통하여 참여회원 스스로가 개발의 주체가 되어 토지비용과 건축비용, 운영비용등을 부담하게 되며, 이를 통해 기존 개발과정에서 반드시 필요한 시행사의 역할생략과 건설사의 원리금 지급보증의 관계 해소로 인한 건설사 도급관계로의 전환, 금융권의 금융대출(PF; Project Financing)시 고율의 이자관계에서 저리의 이자로 전환가능, 분양과정의 생략 등으로 개발관련비용을 대폭 절감시킬 수 있게 된다. 또한 가입회원 및 개발참여회원의 개발자금을 미리 선정한 금융권의 에스크로 계좌를 통하여 안전하게 관리하게 되며, 회원은 금융사로부터 예치자금의 현황 및 자금이체 시 승인에 관한 권리 등을 보고받게 되며, 이러한 과정의 생략으로 인한 금융사고 발생 시 예치금액의 보장을 받게 함으로써 회원이 예치한 안전한 자금의 관리를 가능하게 한다. 이러한 시스템의 기능적 우수성을 바탕으로 부동산 개발과정에 회원이 직접 참여하여 부동산을 개발하며, 이러한 시스템을 통하여 참여회원들에게 절감된 개발비용만큼 주변 부동산 가격과의 부동산 시세차익을 통한 부가가치를 창출할 수 있도록 각각의 개발단계를 개발공정프로그램을 통해 서비스하고 각 과정의 진행내용을 투명하게 관리하는 방법을 제공하는데 그 목적이 있다.
상기한 목적을 달성하기 위한 본 발명에 따른 부동산 개발, 관리 시스템 및 그 방법에 의하면, 운영자의 웹사이트를 방문하여 회원가입한 자가 직접 부동산개발에 참여하여 공정을 진행하고 관리할 수 있도록 구성되어 있다.
즉, 운영자의 부동산 개발 및 관리 지원서버에 접속하여 회원으로 가입하는 회원 컴퓨터; 가입 시 예치할 예치금을 에스크로 서비스 방식으로 제휴은행에 예치하고, 가입한 회원이 운영자 웹사이트에 등록되어진 개발부동산 정보를 홈페이지에서 취득하고, 개발에 참여하고, 진행과정에 참여하고, 계약하고, 필요시 조합을 결성함에 있어 조합설립과 그 조합의 운영을 관리함에 있어 각각의 데이터를 데이터베이스로 저장하는 부동산 개발 및 관리 지원서버; 회원 및 개발부동산에 대한 정보와, 부동산 개발에 대한 참여 및 진행 상황에 대한 정보와, 자금 입출금상황에 대한 정보를 저장 및 업로드해둠으로서 상기 부동산 개발 및 관리 지원서버를 통해 회원들에게 제공하기 위한 각종 데이터베이스; 부동산 개발 및 관리 지원서버를 통해 회원 가입한 자가 예치한 예치금을 에스크로서비스로 안전하게 관리하고, 향후 예치한 회원이 결제를 승인할 경우 예치자금을 지급하고 그 지급정보와 예치잔금을 관리해주는 에스크로서비스 제휴은행 관리서버; 상기 에스크로 제휴은행 관리서버에 상기 각각의 진행상황을 유지하고 업로드하며, 조회할 수 있도록 보관하는 제휴은행관리서버 데이터베이스를 포함하는 것을 특징으로 한다.
즉, 운영자의 부동산 개발 및 관리 지원서버에 접속하여 회원으로 가입하는 회원 컴퓨터; 가입 시 예치할 예치금을 에스크로 서비스 방식으로 제휴은행에 예치하고, 가입한 회원이 운영자 웹사이트에 등록되어진 개발부동산 정보를 홈페이지에서 취득하고, 개발에 참여하고, 진행과정에 참여하고, 계약하고, 필요시 조합을 결성함에 있어 조합설립과 그 조합의 운영을 관리함에 있어 각각의 데이터를 데이터베이스로 저장하는 부동산 개발 및 관리 지원서버; 회원 및 개발부동산에 대한 정보와, 부동산 개발에 대한 참여 및 진행 상황에 대한 정보와, 자금 입출금상황에 대한 정보를 저장 및 업로드해둠으로서 상기 부동산 개발 및 관리 지원서버를 통해 회원들에게 제공하기 위한 각종 데이터베이스; 부동산 개발 및 관리 지원서버를 통해 회원 가입한 자가 예치한 예치금을 에스크로서비스로 안전하게 관리하고, 향후 예치한 회원이 결제를 승인할 경우 예치자금을 지급하고 그 지급정보와 예치잔금을 관리해주는 에스크로서비스 제휴은행 관리서버; 상기 에스크로 제휴은행 관리서버에 상기 각각의 진행상황을 유지하고 업로드하며, 조회할 수 있도록 보관하는 제휴은행관리서버 데이터베이스를 포함하는 것을 특징으로 한다.
또한, 본 발명에 따른 회원참여형 부동산 개발, 관리시스템 및 그 방법에 의하면, 인터넷을 이용하여 회원이 직접 부동산개발에 참여하는 방법과 그 운영관리방법에 있어서, 회원이 부동산 개발 및 관리 지원서버에 접속하여 회원으로 가입하고 제휴한 은행에 예치금을 에스크로 서비스로 예치하는 제1단계; 회원컴퓨터로 부동산 개발 및 관리 지원서버에 접속하여 개발 부동산 등록 데이터베이스에서 제공하는 부동산개발정보를 확인하고, 참여를 결정하고, 참여등록하고, 진행상황을 수시로 확인하고 의견을 개진하고 결정에 참여하고, 필요시 조합을 결성하는 과정과 이런 각각의 내용을 관리하는 제2단계; 상기 제2단계의 데이터를 데이터베이스에 저장하는 제3단계; 개발과정상 자금집행을 요할 경우에는 지출내역등에 대한 정보를 개발진행정보 데이터베이스에 등록해둠으로써 부동산 개발 및 관리 지원서버에 접속한 회원들이 그 내용을 확인한 후에 제휴 은행에 예치금 지급을 승인하는 과정의 제4단계; 상기 제4단계의 진행내용을 업로드하고 에스크로 제휴은행 관리서버 데이터베이스에 저장하고 관리하는 제5단계; 상기 제5단계의 업로드한 입출금 정보를 부동산 개발 및 관리 지원서버의 에스크로 본사계좌 예치금 관리 데이터베이스로 전송하여 업로드하는 제6단계로 이루어진 것을 특징으로 한다.
이하, 첨부된 도면을 참조하여 본 발명의 바람직한 실시 예를 설명한다.
도 1은 본 발명에 따른 부동산 개발 및 관리 시스템의 전체구성도로서 조합설립방식에 대한 도면이며, 도 3은 본 발명에 따른 부동산 개발 및 관리 시스템의 전체구성도로서 일반회원 참여방식에 대한 도면이고,
도 2, 도 4는, 도 1, 도 3에 의한 부동산개발과정과 관리방식을 설명하기 위한 전반적인 작동과정을 나타낸 플로우챠트이다.
또한, 도 5는 본 발명에 따른 부동산 개발 및 관리 시스템을 이용하여 토지주가 소유부동산을 매각하는 과정 및 그 시스템을 설명하기 위한 전체구성도이고, 도 6은 도 5에 의한 부동산개발과정에서 토지주가 소유부동산을 매각하는 과정과 관리방식을 설명하기 위한 전반적인 작동과정을 나타낸 플로우챠트이다.
먼저, 도 1 및 도 3에서 보면, 본 발명에 따른 부동산 개발, 관리 시스템은, 네트워크 상에서 매각의뢰한 토지주의 부동산정보를 웹사이트의 등록부동산 목록에 업로드하고, 회원 가입절차를 마친 회원 단말기의 접속요청, 정보검색 또는 개발참여 요청에 따른 부동산 관련정보와 개발관리 업무를 지원할 수 있도록 구성되어 있다.
즉, 회원컴퓨터(10)에서 인터넷망(30)과 웹브라우저(20)를 통해 웹사이트 운영자의 부동산 개발 및 관리 지원 서버(40)에 접속할 수 있도록 구성되고, 상기 부동산 개발 및 관리 지원 서버(40)에서는, 부동산 개발을 원하는 자와 토지주들에게 각종 필요한 정보가 회원 가입한 자에 한해 제공되어질 수 있도록, 개발 진행정보 데이터베이스(52), 개발부동산 등록 데이터베이스(61), 개발 위탁관련 계약서 관리 데이터베이스(63)등이 포함되어지며, 회원 및 부동산 개발 참여자 관리를 위해서는 회원정보 데이터베이스(51), 개발물건 참여자 등록 데이터베이스(53), 토지등록 회원관리 데이터베이스(62)등이 포함되어지는데, 이에 대해 보다 상세히 설명드리자면 다음과 같다.
상기 부동산 개발 및 관리 지원 서버(40)는, 운영자 웹사이트에 접속한 자들에게 회원 가입을 유도하거나, 각종 데이터베이스와 연결구성되어 이에 수록되어진 개발 부동산 정보, 개발 진행 정보, 입출금에 대한 정보를 제공하며, 개발 참여 유도 및 개발에 대한 관리를 안내하기 위한 것으로서, 이에 포함된 데이터베이스들은 다음과 같다.
(1) 회원 정보 데이터베이스(51) : 상기 부동산 개발 및 관리 지원 서버(40)를 통해 가입하거나 예치금을 납부함으로써 정식회원으로 승인된 자에 대한 정보를 저장 및 업로드하여 제공하는 데이터베이스
(2) 개발진행 정보 데이터베이스(52) : 등록 부동산에 대한 개발 참여 상황, 업체의 선정과정 등과 같이 개발 진행과 관련된 모든 정보를 저장 및 업로드하여 제공하는 데이터베이스
(3) 에스크로 본사계좌 예치금관리 데이터베이스(54) : 회원 가입에 필요한 예치금, 등록 부동산 개발 참여비용 및 토지비용 등이 제휴은행 에스크로 계좌에 입, 출금되어진 것으로 제휴은행 관리서버(70)에 의해 확인되면, 입,출금에 대한 정보를 은행관리회원 데이터베이스(80)로부터 전달받아 저장 및 업로드하여 제공하는 데이터베이스
(4) 개발부동산등록 데이터베이스(61) : 위탁판매계약이 체결된 등록 부동산에 대한 상세정보를 저장 및 업로드하여 제공하는 데이터베이스.
한편, 이외에도 등록부동산의 개발에 참여하기로 최종결정되어진 자에 대한 정보를 저장 및 업로드하여 제공하는 개발물건 참여자등록 데이터베이스(53)와, 등록부동산의 개발에 참여하기로 최종결정된 자와 개발위탁계약을 체결하거나, 토지주와 위탁판매 의뢰계약을 체결할 경우, 계약서 내용을 저장 및 업로드하여 제공하는 개발위탁관련 계약서관리 데이터베이스(63)와, 토지에 대한 위탁판매계약을 체결한 회원에 대한 정보를 저장 및 업로드하여 제공하는 토지등록 회원관리 데이터베이스(62)와, 등록부동산의 개발에 참여한 자가 주택조합을 설립하고자 할 경우, 조합 설립 과정 및 조합 관리에 대한 정보를 저장 및 업로드하여 제공하는 조합설립관리 데이터베이스(64)(도 1참조)들중에서 한 개이상을, 필요에 따라 부가하여 구성할 수도 있을 것이다.
또한, 본 발명에 따른 부동산 개발, 관리 시스템에서는 상기 부동산 개발 및 관리 지원 서버(40)외에도 에스크로 서비스 제휴은행 관리서버(70)가 연결된상태로 운영되어진다는 점에서 특징이 있는데,
상기 에스크로 서비스 제휴은행 관리서버(70)는 제휴은행 에스크로 계좌에 입,출금을 안내하며, 입,출금에 대한 정보를 계속 업로드하여 접속시마다 업로드된 정보를 제공하며, 상기 부동산 개발 및 관리 지원 서버(40)와 연결된 에스크로 본사계좌 예치금관리 데이터베이스(54)에 대해 입,출금에 대한 정보를 제공하는 역할을 한다.
본 발명에 따른 부동산 개발, 관리 시스템의 운영 방법 및 작동 과정에 대해 설명드리자면 다음과 같다.
먼저, 도 3 및 도 4에서 보면, 컴퓨터(10)를 통해 운영자의 웹사이트를 방문한 자가 부동산 개발 및 관리 지원서버(40)에 접속하여 홈페이지 입력창에서 회원으로 가입한 후, 제휴은행(70)에 약정된 예치금을 예치시킨 후 에스크로 본사계좌 예치금관리 데이터베이스(54)로 예치데이타가 등록되면 정식회원으로 가입이 승인되고 회원자격을 인정받으며 회원번호를 부여받고 이러한 회원관리 데이타는 부동산 개발 및 관리 지원서버(40)에 접속 시마다 업로드되며 업로드된 정보는 회원정보 데이터베이스(51)를 통하여 관리된다. 부동산 개발 및 관리 지원서버(40)의 개발부동산등록 데이터베이스(61)에 회원이 참여할 개발부동산정보가 등록(61)되고, 회원은 부동산 개발 및 관리 지원서버(40) 홈페이지에서 개발부동산으로 등록된 정보를 검색하고 분석한 후 개발참여를 결정하게 되고, 참여를 결정하는 과정은 개발물건참여자등록 데이터베이스(53)를 통하여 관리한다. 이후 참여회원은 부동산 개발 및 관리 지원서버(4) 홈페이지에서 개발진행정보 데이터베이스(52)를 통하여 수시로 개발 진행과정 및 진행내용, 회원결정사항 등에 참여하고 관리하게 되며, 이러한 데이터는 수시로 업로드되어 개발진행정보 데이터베이스(52)에 저장되고 관리된다. 회원이 부동산 개발 및 관리 지원서버(4)에 등록된 부동산개발에 참여하게 되면 개발위탁관련 계약서를 웹사이트 운영자와 회원이 체결하게 되고, 이러한 진행데이타는 개발위탁관련계약서관리 데이터베이스(63)을 통하여 저장하고 관리하게 된다. 이외 각 공정진행과정상 발생하는 각각의 모든 계약과정도 개발위탁관련계약서관리 데이터베이스(63)을 통하여 저장하고 관리된다.
단, 부동산 개발에 참여한 자가 개발 위탁 계약을 체결한 후에 개발과정상 조합설립이 필요한 경우에는, 도1 및 도 2에서와 같이 조합설립과정과 관리에 관한 데이터를 부동산 개발 및 관리 지원서버(40)에 있는 조합설립관리 데이터베이스(64)에서 저장하고 업로드하며 관리한다.
도 1은 본 발명에 따른 부동산 개발 및 관리 시스템의 전체구성도로서 조합설립방식에 대한 도면이며, 도 3은 본 발명에 따른 부동산 개발 및 관리 시스템의 전체구성도로서 일반회원 참여방식에 대한 도면이고,
도 2, 도 4는, 도 1, 도 3에 의한 부동산개발과정과 관리방식을 설명하기 위한 전반적인 작동과정을 나타낸 플로우챠트이다.
또한, 도 5는 본 발명에 따른 부동산 개발 및 관리 시스템을 이용하여 토지주가 소유부동산을 매각하는 과정 및 그 시스템을 설명하기 위한 전체구성도이고, 도 6은 도 5에 의한 부동산개발과정에서 토지주가 소유부동산을 매각하는 과정과 관리방식을 설명하기 위한 전반적인 작동과정을 나타낸 플로우챠트이다.
먼저, 도 1 및 도 3에서 보면, 본 발명에 따른 부동산 개발, 관리 시스템은, 네트워크 상에서 매각의뢰한 토지주의 부동산정보를 웹사이트의 등록부동산 목록에 업로드하고, 회원 가입절차를 마친 회원 단말기의 접속요청, 정보검색 또는 개발참여 요청에 따른 부동산 관련정보와 개발관리 업무를 지원할 수 있도록 구성되어 있다.
즉, 회원컴퓨터(10)에서 인터넷망(30)과 웹브라우저(20)를 통해 웹사이트 운영자의 부동산 개발 및 관리 지원 서버(40)에 접속할 수 있도록 구성되고, 상기 부동산 개발 및 관리 지원 서버(40)에서는, 부동산 개발을 원하는 자와 토지주들에게 각종 필요한 정보가 회원 가입한 자에 한해 제공되어질 수 있도록, 개발 진행정보 데이터베이스(52), 개발부동산 등록 데이터베이스(61), 개발 위탁관련 계약서 관리 데이터베이스(63)등이 포함되어지며, 회원 및 부동산 개발 참여자 관리를 위해서는 회원정보 데이터베이스(51), 개발물건 참여자 등록 데이터베이스(53), 토지등록 회원관리 데이터베이스(62)등이 포함되어지는데, 이에 대해 보다 상세히 설명드리자면 다음과 같다.
상기 부동산 개발 및 관리 지원 서버(40)는, 운영자 웹사이트에 접속한 자들에게 회원 가입을 유도하거나, 각종 데이터베이스와 연결구성되어 이에 수록되어진 개발 부동산 정보, 개발 진행 정보, 입출금에 대한 정보를 제공하며, 개발 참여 유도 및 개발에 대한 관리를 안내하기 위한 것으로서, 이에 포함된 데이터베이스들은 다음과 같다.
(1) 회원 정보 데이터베이스(51) : 상기 부동산 개발 및 관리 지원 서버(40)를 통해 가입하거나 예치금을 납부함으로써 정식회원으로 승인된 자에 대한 정보를 저장 및 업로드하여 제공하는 데이터베이스
(2) 개발진행 정보 데이터베이스(52) : 등록 부동산에 대한 개발 참여 상황, 업체의 선정과정 등과 같이 개발 진행과 관련된 모든 정보를 저장 및 업로드하여 제공하는 데이터베이스
(3) 에스크로 본사계좌 예치금관리 데이터베이스(54) : 회원 가입에 필요한 예치금, 등록 부동산 개발 참여비용 및 토지비용 등이 제휴은행 에스크로 계좌에 입, 출금되어진 것으로 제휴은행 관리서버(70)에 의해 확인되면, 입,출금에 대한 정보를 은행관리회원 데이터베이스(80)로부터 전달받아 저장 및 업로드하여 제공하는 데이터베이스
(4) 개발부동산등록 데이터베이스(61) : 위탁판매계약이 체결된 등록 부동산에 대한 상세정보를 저장 및 업로드하여 제공하는 데이터베이스.
한편, 이외에도 등록부동산의 개발에 참여하기로 최종결정되어진 자에 대한 정보를 저장 및 업로드하여 제공하는 개발물건 참여자등록 데이터베이스(53)와, 등록부동산의 개발에 참여하기로 최종결정된 자와 개발위탁계약을 체결하거나, 토지주와 위탁판매 의뢰계약을 체결할 경우, 계약서 내용을 저장 및 업로드하여 제공하는 개발위탁관련 계약서관리 데이터베이스(63)와, 토지에 대한 위탁판매계약을 체결한 회원에 대한 정보를 저장 및 업로드하여 제공하는 토지등록 회원관리 데이터베이스(62)와, 등록부동산의 개발에 참여한 자가 주택조합을 설립하고자 할 경우, 조합 설립 과정 및 조합 관리에 대한 정보를 저장 및 업로드하여 제공하는 조합설립관리 데이터베이스(64)(도 1참조)들중에서 한 개이상을, 필요에 따라 부가하여 구성할 수도 있을 것이다.
또한, 본 발명에 따른 부동산 개발, 관리 시스템에서는 상기 부동산 개발 및 관리 지원 서버(40)외에도 에스크로 서비스 제휴은행 관리서버(70)가 연결된상태로 운영되어진다는 점에서 특징이 있는데,
상기 에스크로 서비스 제휴은행 관리서버(70)는 제휴은행 에스크로 계좌에 입,출금을 안내하며, 입,출금에 대한 정보를 계속 업로드하여 접속시마다 업로드된 정보를 제공하며, 상기 부동산 개발 및 관리 지원 서버(40)와 연결된 에스크로 본사계좌 예치금관리 데이터베이스(54)에 대해 입,출금에 대한 정보를 제공하는 역할을 한다.
본 발명에 따른 부동산 개발, 관리 시스템의 운영 방법 및 작동 과정에 대해 설명드리자면 다음과 같다.
먼저, 도 3 및 도 4에서 보면, 컴퓨터(10)를 통해 운영자의 웹사이트를 방문한 자가 부동산 개발 및 관리 지원서버(40)에 접속하여 홈페이지 입력창에서 회원으로 가입한 후, 제휴은행(70)에 약정된 예치금을 예치시킨 후 에스크로 본사계좌 예치금관리 데이터베이스(54)로 예치데이타가 등록되면 정식회원으로 가입이 승인되고 회원자격을 인정받으며 회원번호를 부여받고 이러한 회원관리 데이타는 부동산 개발 및 관리 지원서버(40)에 접속 시마다 업로드되며 업로드된 정보는 회원정보 데이터베이스(51)를 통하여 관리된다. 부동산 개발 및 관리 지원서버(40)의 개발부동산등록 데이터베이스(61)에 회원이 참여할 개발부동산정보가 등록(61)되고, 회원은 부동산 개발 및 관리 지원서버(40) 홈페이지에서 개발부동산으로 등록된 정보를 검색하고 분석한 후 개발참여를 결정하게 되고, 참여를 결정하는 과정은 개발물건참여자등록 데이터베이스(53)를 통하여 관리한다. 이후 참여회원은 부동산 개발 및 관리 지원서버(4) 홈페이지에서 개발진행정보 데이터베이스(52)를 통하여 수시로 개발 진행과정 및 진행내용, 회원결정사항 등에 참여하고 관리하게 되며, 이러한 데이터는 수시로 업로드되어 개발진행정보 데이터베이스(52)에 저장되고 관리된다. 회원이 부동산 개발 및 관리 지원서버(4)에 등록된 부동산개발에 참여하게 되면 개발위탁관련 계약서를 웹사이트 운영자와 회원이 체결하게 되고, 이러한 진행데이타는 개발위탁관련계약서관리 데이터베이스(63)을 통하여 저장하고 관리하게 된다. 이외 각 공정진행과정상 발생하는 각각의 모든 계약과정도 개발위탁관련계약서관리 데이터베이스(63)을 통하여 저장하고 관리된다.
단, 부동산 개발에 참여한 자가 개발 위탁 계약을 체결한 후에 개발과정상 조합설립이 필요한 경우에는, 도1 및 도 2에서와 같이 조합설립과정과 관리에 관한 데이터를 부동산 개발 및 관리 지원서버(40)에 있는 조합설립관리 데이터베이스(64)에서 저장하고 업로드하며 관리한다.
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이후, 개발진행과정에 따라 토지계약과 인허가후의 잔금지급 및 각종 용역별 대금지급에서 부동산 개발 및 관리 지원서버(40)를 통해 지급내역 및 집행일자 등을 등록하고 공지를 통해 회원들에게 보고하며, 이러한 진행내용은 수시로 업로드하여 개발진행정보 데이터베이스(52)에 저장하고 관리한다. 참여회원은 부동산 개발 및 관리 지원서버(40)로부터 요청 받은 비용지급에 대하여 웹사이트 운영자와 제휴하기로 한 에스크로서비스 제휴은행 관리서버(70)에 비용지급을 승인하고 상기 제휴은행 관리서버는 예치금에서 승인받은 비용을 지급한 후 지급내역 데이터를 은행관리 회원 데이터베이스(80)에 업로드하여 관리하며, 부동산 개발 및 관리 지원서버(40)에 통보하여 부동산 개발 및 관리 지원서버(40) 내 에스크로본사계좌 예치금관리 데이터베이스(54)에 변경된 정보데이타를 업로드하고 관리하게 된다.
본 발명에 따른 부동산 개발, 관리방법에 대해 단계를 구분하여 보다 구체적으로 설명드리자면 다음과 같다.
(1) 단말기를 통해 토지주 소유 부동산에 대한 매각의사가 있을 경우 위탁판매 계약후 개발부동산등록 데이터베이스(61)에 등록함으로써 상기 부동산 개발 및 관리 지원서버(40)에서 개발부동산에 대한 정보가 업로드되어지는 제 1단계,
(2) 단말기를 통해 웹사이트에 접속한 회원이 상기 개발부동산에 대한 정보를 확인하고 개발진행정보 데이터베이스(52)에 개발의사를 등록하는 제 2단계,
(3) 개발참여자로 최종 결정된 자에 의해 부동산개발 참여비용이 제휴은행 에스크로계좌에 입금되면 에스크로서비스 제휴은행 관리서버(70)에 등록된 입금정보가 에스크로 본사계좌 예치금관리 데이터베이스(54)에 등록되어지는 제 3단계,
(4) 토지 계약금 지급을 통보받은 개발참여자가 제휴은행 에스크로계좌에 토지계약금 지급을 신청하면 자금집행후에 에스크로서비스 제휴은행 관리서버(70)에 등록된 출금정보가 에스크로 본사계좌 예치금관리 데이터베이스(54)에 등록되어지는 제 4단계,
(5) 단말기를 통해 웹사이트에 접속한 회원이 설계, 건설도급회사 입찰등에 참여하고, 참여정보는 개발진행 정보등록 데이터베이스(52)에 업로드되어지는 제 5단계,
(6) 건축계획 승인후 토지잔금 지급 및 각종 용역별 대금지급에 대한 정보가 상기 개발진행 정보등록 데이터베이스(52)에 등록되면, 이를 확인한 개발 참여자에 의해 제휴은행 에스크로계좌에 자금지급이 신청되고, 자금집행 후에 에스크로 서비스 제휴은행 관리서버(70)에 등록된 출금정보가 에스크로 본사계좌 예치금 관리 데이터베이스(54)에 등록되어지는 제 6단계,
(7) 설계도면 확정, 건설도급회사 입찰 등에 대한 정보와, 준공, 입주, 청산 등의 절차에 대한 안내내용이 상기 개발진행정보 데이터베이스(52)에 수시로 등록되어지는 제 7단계 로 이루어진다.
또한, 제 2단계에서는, 단말기를 통해 웹사이트에 접속한 자의 정보가 회원정보 데이터베이스(51)에 등록되고, 가입예치금이 제휴은행 에스크로계좌에 입급된 것으로 상기 에스크로 본사계좌 예치금관리 데이터베이스(54)에 등록되어진 자에 대해서만 부동산 개발 참여 의사의 등록이 허용되어지며, 제 3단계에서는, 개발참여자로 최종결정된 자와 개발위탁계약을 체결하고, 그 내용을 개발위탁 관련 계약서 관리 데이터베이스(63)에 등록하게된다.
단, 부동산 개발에 참여한 자가 개발 위탁 계약을 체결한 후에 개발과정상 조합설립이 필요한 경우에는, 제 3단계에서 개발참여자로 최종 결정된 자가 조합설립과정 및 관리에 관한 정보를 조합설립관리 데이터베이스(64)에 등록하게 된다.(도 1 및 도 2 참조)
한편, 설계도면 확정과정이나 건설도급회사 입찰 선정과정 및 기타 결정사항 등은 부동산 개발 및 관리 지원서버(40)하에 홈페이지에서 회원이 참여하여 결정하게 되고 이러한 진행과정 및 결정사항과 관련한 데이터는 개발진행정보 데이터베이스(52)를 통하여 관리되고 회원은 수시로 개발진행정보 데이터베이스(52)로부터 데이터를 전송받아 확인할 수 있게 된다.
본 발명에 따른 부동산 개발, 관리방법에 대해 단계를 구분하여 보다 구체적으로 설명드리자면 다음과 같다.
(1) 단말기를 통해 토지주 소유 부동산에 대한 매각의사가 있을 경우 위탁판매 계약후 개발부동산등록 데이터베이스(61)에 등록함으로써 상기 부동산 개발 및 관리 지원서버(40)에서 개발부동산에 대한 정보가 업로드되어지는 제 1단계,
(2) 단말기를 통해 웹사이트에 접속한 회원이 상기 개발부동산에 대한 정보를 확인하고 개발진행정보 데이터베이스(52)에 개발의사를 등록하는 제 2단계,
(3) 개발참여자로 최종 결정된 자에 의해 부동산개발 참여비용이 제휴은행 에스크로계좌에 입금되면 에스크로서비스 제휴은행 관리서버(70)에 등록된 입금정보가 에스크로 본사계좌 예치금관리 데이터베이스(54)에 등록되어지는 제 3단계,
(4) 토지 계약금 지급을 통보받은 개발참여자가 제휴은행 에스크로계좌에 토지계약금 지급을 신청하면 자금집행후에 에스크로서비스 제휴은행 관리서버(70)에 등록된 출금정보가 에스크로 본사계좌 예치금관리 데이터베이스(54)에 등록되어지는 제 4단계,
(5) 단말기를 통해 웹사이트에 접속한 회원이 설계, 건설도급회사 입찰등에 참여하고, 참여정보는 개발진행 정보등록 데이터베이스(52)에 업로드되어지는 제 5단계,
(6) 건축계획 승인후 토지잔금 지급 및 각종 용역별 대금지급에 대한 정보가 상기 개발진행 정보등록 데이터베이스(52)에 등록되면, 이를 확인한 개발 참여자에 의해 제휴은행 에스크로계좌에 자금지급이 신청되고, 자금집행 후에 에스크로 서비스 제휴은행 관리서버(70)에 등록된 출금정보가 에스크로 본사계좌 예치금 관리 데이터베이스(54)에 등록되어지는 제 6단계,
(7) 설계도면 확정, 건설도급회사 입찰 등에 대한 정보와, 준공, 입주, 청산 등의 절차에 대한 안내내용이 상기 개발진행정보 데이터베이스(52)에 수시로 등록되어지는 제 7단계 로 이루어진다.
또한, 제 2단계에서는, 단말기를 통해 웹사이트에 접속한 자의 정보가 회원정보 데이터베이스(51)에 등록되고, 가입예치금이 제휴은행 에스크로계좌에 입급된 것으로 상기 에스크로 본사계좌 예치금관리 데이터베이스(54)에 등록되어진 자에 대해서만 부동산 개발 참여 의사의 등록이 허용되어지며, 제 3단계에서는, 개발참여자로 최종결정된 자와 개발위탁계약을 체결하고, 그 내용을 개발위탁 관련 계약서 관리 데이터베이스(63)에 등록하게된다.
단, 부동산 개발에 참여한 자가 개발 위탁 계약을 체결한 후에 개발과정상 조합설립이 필요한 경우에는, 제 3단계에서 개발참여자로 최종 결정된 자가 조합설립과정 및 관리에 관한 정보를 조합설립관리 데이터베이스(64)에 등록하게 된다.(도 1 및 도 2 참조)
한편, 설계도면 확정과정이나 건설도급회사 입찰 선정과정 및 기타 결정사항 등은 부동산 개발 및 관리 지원서버(40)하에 홈페이지에서 회원이 참여하여 결정하게 되고 이러한 진행과정 및 결정사항과 관련한 데이터는 개발진행정보 데이터베이스(52)를 통하여 관리되고 회원은 수시로 개발진행정보 데이터베이스(52)로부터 데이터를 전송받아 확인할 수 있게 된다.
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이외, 도 5 및 도 6에서와 같이 토지주가 부동산 개발 및 관리 지원서버(40)를 통하여 소유부동산을 웹사이트 회원들이 개발에 직접 참여하는 방식으로 매각하려고 할 때는 부동산 개발 및 관리 지원서버(40)의 개발부동산 등록 데이터베이스(61)에 등록부동산에 대한 정보들을 등록함과 동시에 부동산위탁판매의뢰계약을 체결하게 되고, 이를 부동산 개발 및 관리 지원서버(40)하의 개발위탁관련 계약서 관리데이터베이스(63)에 저장하고 관리하게 되며, 위탁지주는 토지등록회원관리 데이터베이스(62)를 통하여 운영자의 웹사이트에서 진행상황을 확인할 수 있으며, 부동산 개발 및 관리 지원서버(40)는 이러한 진행상황 및 내용을 토지등록회원관리 데이터베이스(62)에 진행과정동안 수시로 업로드하고 저장하며 관리하게 된다. 이외 진행과정은 당업자에게 알려진 통상의 개발진행과정으로 이에 대한 더욱 세세한 설명은 생략하기로 한다.
이상에서는 본 발명의 바람직한 실시 예에 대하여 도시하고 또한 설명하였으나, 본 발명은 상기한 실시 예에 한정되지 아니하며, 청구범위에서 청구하는 본 발명의 요지를 벗어남이 없이 당해 본 발명이 속하는 분야에서 통상의 지식을 가진 자라면 누구든지 다양한 변형의 실시가 가능한 것은 자명한 일이다. 이와 같은 변형된 실시 예들은 본 발명의 기술적 사상이나 전망으로부터 본 발명에 기재된 특허청구범위 내에 있게 된다.
이상에서 설명한바와 같이 본 발명에 따른 부동산 개발, 관리 시스템에서는 부동산개발과정을 초기부터 회원을 참여시켜 공정관리프로그램을 통하여 단순화시킴으로써 축소된 단계만큼 개발비용을 절감할 수 있으며, 참여회원이 자금집행내역과 진행공정과정을 운영자의 웹사이트를 통하여 개발진행정보 데이터베이스(52)에 기록된 정보를 수시로 확인하고 또 집행과정에 참여할 수 있기 때문에 투명한 공정관리와 자금관리가 가능하며, 이러한 과정을 통하여 참여회원은 부동산 개발관련 수익창출을 극대화시킬 수 있다.
또한, 부동산개발과정에 있어 부동산 분양가격의 상승에 영향을 끼친 토지인수과정상의 비용 상승, 도급건설사 선정과정상의 비용 상승, 금융권 PF대출과정상의 비용 상승이 투명하고 공정하게 진행됨으로써 합리적인 가격으로 개발이 진행될 수 있으며, 이로 인하여 부동산 시장을 안정화시키는 효과를 가져 올 수 있을 것이다.
Claims (4)
- 네트워크 상에서 매각의뢰한 토지주의 부동산정보를 운영자 웹사이트의 등록부동산 목록에 업로드하고, 회원 가입절차를 마친 회원 단말기의 접속요청, 정보검색 또는 개발참여 요청에 따라 부동산 관련정보 및 개발관리 업무를 지원하는 부동산 개발, 관리 시스템에 있어서,운영자 웹사이트의 접속자에게 회원 가입을 유도하거나, 각종 데이터베이스와 연결구성되어 이에 수록되어진 개발 부동산 정보, 개발 진행 정보, 입출금에 대한 정보를 제공하며, 개발 참여 유도 및 개발에 대한 관리를 안내하기 위한 부동산 개발 및 관리 지원 서버;상기 부동산 개발 및 관리 지원 서버를 통해 가입하거나, 예치금을 납부함으로써 정식회원으로 승인된 자에 대한 정보를 저장 및 업로드하여 제공하는 회원정보 데이터베이스와;등록 부동산에 대한 개발 참여 상황, 업체의 선정과정 등과 같이 개발 진행과 관련된 모든 정보를 저장 및 업로드하여 제공하는 개발진행정보 데이터베이스와;등록부동산의 개발에 참여하기로 최종결정되어진 자에 대한 정보를 저장 및 업로드하여 제공하는 개발물건 참여자등록 데이터베이스와;회원 가입에 필요한 예치금, 등록 부동산 개발 참여비용 및 토지비용 등이 제휴은행 에스크로 계좌에 입, 출금되어진 것으로 제휴은행 관리서버에 의해 확인되면, 입,출금에 대한 정보를 은행관리회원 데이터베이스로부터 전달받아 저장 및 업로드하여 제공하는 에스크로 본사계좌 예치금관리 데이터베이스와;등록부동산의 개발에 참여하기로 최종결정된 자와 개발위탁계약을 체결하거나, 토지주와 위탁판매 의뢰계약을 체결할 경우, 계약서 내용을 저장 및 업로드하여 제공하는 개발위탁관련 계약서관리 데이터베이스와;토지에 대한 위탁판매계약을 체결한 회원에 대한 정보를 저장 및 업로드하여 제공하는 토지등록 회원관리 데이터베이스와;위탁판매 계약이 체결된 등록부동산에 대한 상세정보를 저장 및 업로드하여 제공하는 개발부동산 등록 데이터베이스와;제휴은행 에스크로 계좌에 입,출금을 안내하며, 입,출금에 대한 정보를 계속 업로드하여 접속시마다 업로드된 정보를 제공하며, 상기 부동산 개발 및 관리 지원 서버와 연결된 에스크로 본사계좌 예치금관리 데이터베이스에 대해 입,출금에 대한 정보를 제공하는 에스크로서비스 제휴은행 관리서버를 포함하여 구성된 것을 특징으로 하는 부동산 개발, 관리 시스템.
- 네트워크 상에서 매각의뢰한 토지주의 부동산정보를 웹사이트의 등록부동산 목록에 업로드하고, 회원 가입절차를 마친 회원 단말기의 접속요청, 정보검색 또는 개발참여 요청에 따른 부동산 관련정보와 개발관리 업무를 지원하는 부동산 개발 및 관리 지원서버로 구성된 시스템에서의 부동산 개발, 관리 방법에 있어서,단말기를 통해 토지주 소유 부동산에 대한 매각의뢰가 있을 경우 위탁판매 계약후 개발부동산등록 데이터베이스에 등록함으로써 상기 부동산 개발 및 관리 지원서버에서 개발부동산에 대한 정보가 업로드되어지는 제 1단계;단말기를 통해 웹사이트에 접속한 회원이 회원정보 데이터베이스에 자신의 정보를 등록하고 가입예치금을 제휴은행 에스크로 계좌에 입금한 것으로, 에스크로 본사계좌 예치금관리 데이터베이스를 통해 확인된 경우에 한해, 상기 개발부동산에 대한 정보를 확인하고 개발진행정보 데이터베이스에 개발의사를 등록하는 제 2단계;개발참여자로 최종 결정된 자에 의해 부동산개발 참여비용이 제휴은행 에스크로계좌에 입금되면 에스크로서비스 제휴은행 관리서버에 등록된 입금정보가 에스크로 본사계좌 예치금관리 데이터베이스에 등록되며, 웹사이트 운영자와 개발 위탁계약이 체결된 후에 그 내용은 개발위탁관련 계약서관리 데이터베이스에 등록되어지는 제 3단계;토지 계약금 지급을 통보받은 개발참여자가 제휴은행 에스크로계좌에 토지계약금 지급을 신청하면 자금집행후에 에스크로서비스 제휴은행 관리서버에 등록된 출금정보가 에스크로 본사계좌 예치금관리 데이터베이스에 등록되어지는 제 4단계;단말기를 통해 웹사이트에 접속한 회원이 설계, 건설도급회사 입찰등에 참여하고, 참여정보는 개발진행 정보등록 데이터베이스에 업로드되어지는 제 5단계;건축계획 승인후 토지잔금 지급 및 각종 용역별 대금지급에 대한 정보가 상기 개발진행 정보등록 데이터베이스에 등록되면, 이를 확인한 개발 참여자에 의해 제휴은행 에스크로계좌에 자금지급이 신청되고, 자금집행 후에 에스크로 서비스 제휴은행 관리서버에 등록된 출금정보가 에스크로 본사계좌 예치금 관리 데이터베이스에 등록되어지는 제 6단계;설계도면 확정, 건설도급회사 입찰 등에 대한 정보와, 준공, 입주, 청산 등의 절차에 대한 안내내용이 상기 개발진행정보 데이터베이스에 수시로 등록되어지는 제 7단계를 포함하여 구성된 것을 특징으로 하는 부동산 개발, 관리 방법.
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