JP2009151740A

JP2009151740A - 不動産信託を用いた不動産取り引きシステム及び方法

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Publication number: JP2009151740A
Application number: JP2008038559A
Authority: JP
Inventors: Ho Won Yoon; ホウォンユーン
Original assignee: Individual
Current assignee: Individual
Priority date: 2007-12-21
Filing date: 2008-02-20
Publication date: 2009-07-09
Also published as: KR20090068102A; HK1141888A1; GB2467718A; RU2376636C2; GB2467718B; CA2646028A1; FI20105687A; TW200929049A; GB201010397D0; SG153711A1; KR100864603B1; AU2008341417A1; US20090164348A1; WO2009082052A1; MX2010005302A; RU2008107644A; BRPI0819067A2; DE112008003246T5; EP2073157A1; DK201000523A

Abstract

【課題】不動産信託を用いた不動産取り引きシステム及び方法を提供する。
【解決手段】通信網を介して連結された売買者端末を通じて信託された不動産持分を売買する不動産取り引きシステムであって、不動産を信託されて不動産の持分権を既設定された信託条件によって管理する信託管理サーバーと、前記信託管理サーバーに信託された不動産の持分権に関する情報及び前記売買者端末の売渡要請による売渡持分権情報を現時価とともに提供し、前記売買者端末の買受要請による買受持分権の割合と買受を要請した買受人情報に基づいて売買可能持分率と不動産使用権利及び収益配当割合を既設定された信託条件によって決定し、売買による持分権変化を前記信託管理サーバーに提供する不動産取り引き管理サーバーと、前記不動産取り引き管理サーバーに前記信託された不動産に関する時価情報を提供する時価提供サーバーと、を備えてなる。
【選択図】図２

Description

本発明は、不動産取り引きシステム及び方法に関し、より詳細には、１つの不動産を信託した後、複数に分割された持分権を実入居権者及び投資者に分離販売するようにすることによって、実入居権者及び投資者両方共の負担を軽減することができるようにした不動産信託を用いた不動産取り引きシステム及び方法に関する。

近年、通信手段の発展に伴って、インターネットのような通信網を介して不動産取り引き情報を掲示し、売渡人と買受人との間に不動産取り引きを中継するシステムが発展している。例えば、大韓民国特許出願第１０−２００３−００３３３３４号の“ネットワークを介した不動産取り引き仲介システム及びその方法”、大韓民国特許出願第１０−２００４−００１７９４５号の“エスクローと不動産権利保険が適用されたコンピューターネットワークを介した不動産取り引き方法”などには、通信網を介した不動産取り引きの危険を緩和するための技術が記載されている。

しかし、従来、通信網を介したオンライン不動産取り引き技術は、ただ買受人と売渡人との間に不動産取り引きを便利にするものに過ぎず、不動産の価額を１００％支給する場合のみに売渡人から買受人に所有権が移転される既存の取り引き方式は同一に適用される。
不動産、特にビルや商家またはマンションのような住宅不動産の場合、実居住しようとする買受人が自分の資本だけで代金を支給する場合より、一定の金額の貸出を受けて不動産代金の一部を支給した後、それに対する元利金を長期間にわたって支払う場合が多い。また、実居住ではなく、単純に投資する目的で不動産を購入する買受人の場合にも、非常に大きい初期資金を投資しなければならないだけでなく、長期間巨金の資金が不動産に縛られているので、投資リスクが不動産の規模によって比例的に非常に大きくなるしかないという問題があった。

したがって、実居住を目的とする買受人が少ない負担で所望の不動産を購入することができるようにし、且つ、投資を目的とする人は、所望の不動産に対して部分的に投資することができるようにした新しい不動産取り引き方法に対する必要性が存在する。
大韓民国特許出願第１０−２００３−００３３３３４号明細書大韓民国特許出願第１０−２００４−００１７９４５号明細書

前述した従来のネットワーク不動産取り引き方法の問題を改善し、多様な追加的な長所を提供するための本発明の実施例の目的は、不動産を信託会社に信託した後、持分権を分割販売することによって、買受人が持分率によって実入居権者と投資者とに分離されるようにし、不動産の登記及び持分の権利移転などを信託会社で管理するようにすることによって、実居住を目的とする買受人は、不動産価格の一部だけで実居住が可能であり、投資を希望する人は、購買した持分に該当する分の不動産投資をすることができるようにした不動産信託を用いた不動産取り引きシステム及び方法を提供することにある。

本発明の実施例の他の目的は、不動産取り引きサービスを提供するサーバーに不動産を登録すれば、自動的に当該不動産を信託し、持分権を分割して売り渡し、一定の持分権を確保した買受人に当該不動産の実入居権限を提供すると共に、投資者の持分権を容易に売買することができるようにすることによって、実入居者及び投資者の持分管理の便宜性を極大化することができる不動産信託を用いた不動産取り引きシステム及び方法を提供することにある。

本発明の実施例のさらに他の目的は、特定の不動産品物の所有権を信託管理しながら、多数の持分権に分けてオンラインで流通させた前記品物に対する権利の買受人のうちあらかじめ決められた買受の割合によって実入居権者と投資者を決定し、実入居権者は、当該不動産を占有する権利を有し、その代わりに、以後当該不動産品物の時価差益を実入居権者より投資者にさらに多い割合で差等的に配分する方式の不動産信託を用いた不動産取り引きシステム及び方法を提供することにある。

本発明の実施例のさらに他の目的は、持分権を売買するにあたって、現在時価による評価額を基準にして売渡人が設定した価格で買受人が取り引きあるいは契約後に取り引き過程を通じて売買を進行するか、競争方式を通じて売買を進行し、それによる費用を自動に処理すると共に、信託会社の信託権利事項を自動に変動するようにして、容易で且つ安全な不動産持分権の売買が成立できるようにした不動産信託を用いた不動産取り引きシステム及び方法を提供することにある。

上記目的を達成するための本発明の実施例に係る不動産信託を用いた不動産取り引きシステムは、通信網を介して連結された売買者端末を通じて信託された不動産持分を売買する不動産取り引きシステムであって、不動産を信託されて不動産の持分権を既設定された信託条件によって管理する信託管理サーバーと、前記信託管理サーバーに信託された不動産の持分権に関する情報及び前記売買者端末の売渡要請による売渡持分権情報を現時価とともに提供し、前記売買者端末の買受要請による買受持分権の割合と買受を要請した買受人情報に基づいて売買可能持分率と不動産使用権利及び収益配当割合を既設定された信託条件によって決定し、売買による持分権変化を前記信託管理サーバーに提供する不動産取り引き管理サーバーと、前記不動産取り引き管理サーバーに前記信託された不動産に関する時価情報を提供する時価提供サーバーと、を備えてなる。
好ましい実施例において、前記既設定された信託条件は、不動産使用権利を有する持分権の割合、不動産使用権利を有する持分権とその他の投資のための持分権との間の配当割合、不動産使用権利を有する持分権買受人の制限条件、投資のための持分権買受人の制限条件、売買時点に対する制限条件のうち少なくとも１つ以上の条件を有する。

一方、前記不動産使用権利を有する持分権の割合は５１％であり、不動産使用権利を有する持分権買受人の制限条件は、既設定された不動産供給優先対象者条件であり、売買時点に対する制限条件は、不動産使用権利を有する持分権は、既設定された期間の間に売買が禁止される条件であることが好ましい。
好ましい実施例において、前記不動産取り引き管理サーバーは、期限経過や目標収益率達成が充足される場合に時価差益配当を実施し、不動産使用権利を有する持分権の配当率は、投資のための持分権の配当率より低いようにする。

本発明の他の実施例に係る不動産信託を用いた不動産取り引き方法は、通信網に連結された不動産と持分売買者端末機との間の不動産取り引き方法であって、売渡人端末機が不動産取り引きサービス提供者サーバーに接続し、売り渡そうとする不動産の売り物情報を提供しつつ、不動産売渡を委託する委託段階と、前記不動産取り引きサービス提供者が前記通信網を介して信託会社システムに既設定された信託条件及び前記委託された不動産売り物情報を提供して信託し、信託による持分権情報を受信する信託段階と、前記不動産取り引きサービス提供者が前記通信網を介して連結された買受人端末機に持分権情報と前記信託条件及び時価情報を提供して持分権を分割販売する販売段階と、前記販売段階で前記持分権を購買した買受人を前記信託条件によって前記不動産を使用するすることができる権利を有する実入居権者と投資収益に対する権利を有する投資者のうち１つとして判断する買受人権利決定段階と、所定の配当条件が充足されれば、前記実入居権者及び前記投資者に前記不動産に対して発生した収益を既設定された割合で分配する収益配当段階と、を含む。

前記信託条件であらかじめ決められた実入居権の持分割合は、５１％であることが好ましく、その他の異なる比率であってもよい。他の方式の好ましい実施例において、前記あらかじめ決められた実入居権の持分割合は、少なくとも２つの割合（第１実入居権の割合、第２実入居権の割合）を含み、その各々に対して実入居権と投資権の時価差益配当割合が差等的に定められることができる。
好ましい実施例において、前記収益配当段階の以前に、前記投資者は、自分が購買した持分権を前記不動産取り引きサービス提供者サーバーに委託販売を依頼し、前記不動産取り引きサービス提供者サーバーが前記ネットワークを介して接続可能な多数の買受人端末機に当該持分権を再販売する持分権流通段階をさらに含む。

本発明によれば、本発明は、特定の不動産品物の所有権を信託管理しながら、前記品物に対する権利を多数の持分権に分けてオンラインで流通させることができ、ひいては、これらの持分権の買受人は、自分が買収した持分権を分割流通させることができるようにすることによって、１つの不動産品物に対して自由に分割可能な多数の持分権が複数回流通されることができる。さらに、本発明は、持分権の買受人のうちあらかじめ決められた買受の割合によって実入居権者と投資者を決定し、実入居権者は、当該不動産を占有する権利を有するようにし、その代わりに、以後当該不動産品物の時価差益を実入居権者より投資者にさらに多い割合で差等的に配分することができる。

これにより、実居住を目的とする買受人は、ほぼ半値で不動産を購入することができるようにする効果があり、また、不動産投資資金が特定の不動産品物に長期間縛られる現象を回避することができ、短期投資が可能なだけでなく、特定の不動産品物に対して巨金の資金なしに少額投資が可能になることができる効果を提供する。特に、実入居権の割合を５１％でない１０％、あるいは協議によってそれ以下に低減することもできるようにすることによって、実入居のために不動産を希望する人は、安価で実入居が可能にして、実質的な半値マンションを具現する効果を有する。

また、不動産に対する投資を促進させながら、隠れている不動産資金を活性化して産業資金化することができる道が開かれ、新しい不動産市場が形成されることができる。特に、投資者のために投資権の割合を調整することができるようにして、実入居及び投資の両方を共に満足させることによって、投機を抑制し、住居生活を安定させて、社会安定に寄与する効果がある。また、安定的な税源が確保されることによって、国家経済に貢献する効果がある。

一方、信託された不動産は、所有主が不動産信託会社になり、実入居権者と投資者は、不動産に対して仮登記などを設定することができないが、実入居権証書と投資証券を担保として提供し、質権を設定するようにすることができるので、従来の不動産所有主ほどの財産権活用が可能であるという効果を有する。

以下、添付の図面を参照して本発明の不動産信託を用いたネットワーク不動産取り引き方法を具体的に説明する。

図１は、本発明の実施例に係る不動産信託を用いた不動産取り引き方法が実行されるシステムを説明するための概略的なブロックであり、図２は、本発明の一実施例に係る不動産信託を用いたネットワーク不動産取り引き方法の過程を示す流れ図である。

本発明の実施例では、不動産を中心にして説明するが、信託が可能であり、占有者が占有利益を享受することができると共に、投資利益を期待することができる車両、船舶、美術品、骨董品なども準不動産として見なし、同一のシステムと方法を適用することができることに注目する。

本発明の実施例に係る不動産信託を用いた不動産取り引き方式の概念は、図１に示されたように、端末接続によるオンライン取り引きシステムを通じて不動産を信託し、信託された不動産の持分権を分割販売し、一定の持分権を確保した買受人が当該不動産の利用権利を有するようにすることによって、不動産を利用するための買受人と投資を希望する買受人の負担を軽減できるようにする構成を有する。

図示の構成において、特定の不動産１０の売渡人は、売渡人端末機１４０を通じて不動産取り引きサービス提供者サーバー１２０に接続し、前記不動産取り引きサービス提供者サーバー１２０は、前記売渡人端末機１４０を通じて入力された不動産売り物情報を不動産信託に関する法律的な事項を専門的に扱う信託会社のシステム１６０に提供しながら信託を依頼する。前記信託会社システム１６０は、信託された不動産に対する持分権情報を含む管理情報を前記不動産取り引きサービス提供者サーバー１２０に提供し、前記不動産取り引きサービス提供者サーバー１２０は、前記持分権を分割して買受人端末機１８０、１９０に販売する。

これらのうち特定の割合の持分権を買受した買受人端末機１８０は、前記不動産を利用することができる権利（例えば、実入居権）が発生し、その以外の残りの持分権を買受した買受人端末機１９０は、時価差益のような投資利得を期待することができる投資権が発生する。利益分配の平等のため、不動産を利用することができる権利を提供する持分は、投資利得を期待する投資権を提供する持分に比べて時価差益を分配する場合にさらに低い配当率を有するようになる。一方、不動産利用によって不動産から収益が発生する場合、当該収益の一部が配当されることができ、この時の配当は、不動産を利用することができる持分に対する配当が単純投資者持分に対する配当よりさらに高い配当率を有することが好ましい。

前記不動産取り引きサービス提供者サーバー１２０は、図示してはいないが、特定の不動産品物の地理的位置を確認するための地図情報データベースと連動されるか、不動産登記簿謄本の閲覧などのために、最高裁判所インターネット登記所データベースと連動されることができる。また、各不動産の時価情報を提供するサーバーと連動されることもできる。

図示の実施例において、不動産取り引きサービス提供者サーバー１２０が持分権を流通させる例を取っているが、他の実施例として、不動産取り引きサービス提供者サーバー１２０と信託会社システム１６０は、各々金融商品を扱うことができる。この場合、サーバー１２０とシステム１６０がいずれもインターネットのような通信網上でウェブサイトを提供し会員を募集し、会員情報を管理し、不動産関連金融商品を申し込むことができるようにするインターフェースを提供し、売り物情報を収集提供し、持分権売買、及び名義変更手続などを進行することができる。この時、不動産取り引きサービス提供者サーバー１２０と信託会社システム１６は、関連情報を共有することが好ましい。

前記不動産取り引きサービス提供者サーバー１２０を運用する主体は、証券会社、不動産屋さん、不動産信託会社、個人事業者または別途の会社になることができる。

サーバー１２０と信託会社システム１６０は、図面で別途の部分として示されているが、同一の物理的な装置で具現されることもできる。また、不動産取り引きサービス提供者サーバー１２０または信託会社システム１６０は、図面で１つの単位で示されているが、様々な地域に地点を置いた多数の下部サーバーを含むネットワークシステムで具現されることができる。このようなネットワーク構造は、不動産に関する権利、すなわち持分権に関する情報の提供及びその売買と名義変更などの手続を会員にオフラインでも確認したり実行することができるように提供する場合に有用である。

一方、図面には、簡単な表現のために１つの売渡人端末機１４０と２つの買受人端末機１８０、１９０だけが示されているが、端末機の数には制限がなく、一般通信網使用者が本発明の不動産取り引きサービス提供者サーバー１２０が提供する会員加入手続を経て会員加入をした後、売渡及び買受手続を進行する場合、売渡人端末機１４０や買受人端末機１８０、１９０になることができる。これらを統合して売買者端末機と称することもできる。

図２は、本発明の実施例に係る不動産取り引きシステム構成の一例を示すもので、図示のように、信託会社システム１６０を構成する信託管理サーバー１６１及び信託データベース１６２と、不動産取り引きサービス提供者サーバー１２０を構成する不動産取り引き管理サーバー１２１、持分売買サーバー１２２及び取り引きデータベース１２３と、時価提供サーバー１７０と、売渡人端末機１４０と、売買者端末機（入居者端末機１８１、投資者端末機１９１）とを含む。
前記信託管理サーバー１６１は、不動産を信託されて不動産の持分権を既設定された信託条件によって管理する機能を行い、前記不動産取り引き管理サーバー１２１と持分権に対する権利変動情報を交換し、不動産を信託する情報を受信して権利を設定した後、持分権情報を提供するか、又は、別に直接信託された不動産に関する情報及び持分権情報を前記不動産取り引き管理サーバー１２１に提供して売買代行を要請することもできる。前記信託データベース１６２は、不動産に対する所有権（所有権ＤＢ）、不動産に対する登記簿謄本上の情報、信託台帳上の情報、信託条件情報（不動産ＤＢ）、及び不動産ではないが、当該品物を占有して利用利得を得ることができる準不動産に関する情報（準不動産ＤＢ）を各々格納する。勿論、このような情報以外にも、各種会員情報や権利変動に対する手数料、費用、税金などに関する情報もデータベースで管理することができる。

ここで、信託条件情報は、不動産を信託する時に設定されるか、追後設定あるいは変更されることができ、不動産使用権利を有する持分権の割合、不動産使用権利を有する持分権とその他の投資のための持分権との間の配当割合、不動産使用権利を有する持分権買受人の制限条件、投資のための持分権買受人の制限条件、売買時点に対する制限条件などよりなる。

例えば、不動産に対する使用権利を有する持分権は、５１％という条件を設定するか、不動産使用権利を有する持分権と投資のための持分権の配当割合を３０：７０に設定するか、不動産使用権利を有する持分権買受人は、無住宅者であって、請約１順位者であり、扶養家族が２人以上の者に設定するか、売買時点は、不動産使用権利を有する持分権の場合、取得後７年間売買が禁止され、投資のための持分権の場合、取得後に直ちに分割売買が可能であると設定するなど不動産の種類と価格、不動産政策の推移、社会に及ぶ影響などを考慮した政策によって信託条件が決定されることができ、これにより、不動産市場の活性化と安定化水準を調節することができる。一方、このような信託条件は、全体持分売買、最大持分売買、配当支給、持分権者の合意、サービス政策変更などのような状況やその他の変更が必要な状況で変更されることができる。

前記不動産取り引き管理サーバー１２１は、前記信託管理サーバー１６１及び時価を提供する時価提供サーバー１７０と連結され、信託された不動産の持分権に関する情報及び前記売買者端末機（入居者端末機１８１、投資者端末機１８２）の売渡要請による売渡持分権情報を現時価とともに提供し、前記売買者端末機（入居者端末機１８１、投資者端末機１８２）の買受要請による買受持分権の割合と買受を要請した買受人情報に基づいて売買可能持分率と不動産使用権利及び収益分配割合を既設定された信託条件によって決定し、売買による持分権変化を前記信託管理サーバー１６１に提供する。すなわち、前記不動産取り引き管理サーバー１２１は、信託不動産の持分権の売買を代行し、持分権保有者の持分権再販売（すなわち、持分権流通）機能を提供する。

図示の構成では、売渡人端末機１４０、入居者端末機１８１、投資者端末機１９１に対するインターフェースを担当するウェブサーバーに該当する持分売買サーバー１２２を不動産取り引き管理サーバー１２１と別に構成しているが、これらは結合して統合されることができる。

また、前記不動産取り引き管理サーバー１２１は、上記のようなサービスを提供するために、持分売買のための契約情報、持分に関する情報、不動産に対する登記簿謄本上の情報、信託条件情報（不動産ＤＢ）、信託台帳上の情報を含む権利設定情報、手数料と税金などを含む費用情報、持分売買に対する取り引き情報、配当に対する配当情報を含む取り引きデータベース１２３を具備することができる。前記取り引きデータベース１２３には、追加に会員情報を管理する会員情報データベース、買受売渡申し込み情報管理データベース、買受人情報データベース、売渡人情報データベースがさらに具備されることができる。

図３は、本発明の実施例に係る不動産取り引き管理サーバー２００の詳細構成例を示すブロック図であって、図示のように、売買端末機と信託管理サーバー及び時価提供サーバーと連動される構成を有する。

まず、売買端末機と持分売買サーバーを介して連結され、持分売買のための情報を提供するか、不動産売買を依頼される持分売買管理部２１０と、不動産の持分権に関する情報を現時価及び配当割合とともに提供する持分情報提供部２１４と、売買要請によって買受人情報を当該不動産に対する信託条件と比較して買受可能可否を判断した後、可能な場合、契約や取り引きを処理する契約／取り引き処理部２１１と、前記契約／取り引き処理部２１１の結果によって買受人と前記信託管理サーバーに提供する権利関係変動に関する情報を生成する権利関係処理部２１２と、前記契約／取り引き処理部２１１の結果によって売買による決栽と費用を決栽し、費用を構成する税金と手数料を分離精算する費用処理部２１３とを含む。

そして、不動産を前記信託管理サーバーに信託依頼するか、信託管理サーバーで提供される不動産持分情報を登録される信託処理部２２１と、持分権の権利変動に関する情報を前記信託管理サーバーと交換する権利変動更新部２２２と、売買成功による持分の時価情報を前記時価提供サーバーにフィードバックする時価情報管理部２２３と、これらを信託管理サーバー及び時価提供サーバーと連結するための情報送受信部２３０とを含む。

一方、前記構成を管理しながら各構成部に対する入出力を互いに連結し、判断に必要な情報や演算機能を提供し、必要な情報を取り引きデータベース１２３で検索して提供するか、出力された情報を用いて前記取り引きデータベース１２３の情報を更新し、配当に係わる処理を行う制御部２２０をさらに含むことができる。

ここで、前記権利関係処理部２１２は、売買内容によって買受人を不動産使用権者（例えば実入居権者（あるいは入居者））と投資者とに区分する。そして、前記信託処理部２２１は、不動産売渡人が売買を依頼する場合、当該不動産を信託管理サーバーに信託依頼し、それによる信託結果として不動産持分情報を受信することができ、信託会社システムに直接不動産を信託してその売買を依頼する場合、不動産持分情報を受信し、これを新しく登録する機能をする。

一方、前記権利変動更新部２２３は、権利変動が発生する場合、当該不動産の持分権を有する持分権者に権利変動状況を電子メール、短文メッセージ、音声メッセージ、マルチメディアメッセージのような方法で通知する権利変動通知部をさらに具備することができる。

前記時価情報管理部２２３は、売買成功による不動産時価情報を時価提供サーバーに提供し、前記時価提供サーバーは、当該情報に基づいて既存の時価情報を更新することができる。

前記持分権情報提供部２１４は、売渡人が指定する持分権及び販売価格を登録され、当該情報を時価情報及び配当情報とともに提供し、前記契約／取り引き処理部２１１は、当該持分権売買を契約後取り引き、直ちに取り引き、競争入札中の１つ以上の方式で処理することができる。

前記制御部２２０は、前記信託条件に設定された期限経過や目標収益率達成が充足される場合、時価差益配当を実施し、この時、不動産使用権利を有する持分権の配当率は、投資のための持分権の配当率より低い。一方、前記不動産が単純居住のための住宅である場合、時価差益だけが配当されるが、前記不動産が商店街やオフィステル、駐車場などのように自体的に収益を創出することができる場合、当該収益の一部を既設定された期間によって配当されることができ、この場合、配当率は、時価差益配当率とは異なって、当該不動産を使用して収益を発生させた不動産利用者にさらに高い配当が支給されることができる。

なお、図示されてはいないが、追加的に不動産に関する地理情報や時価変動推移情報などを提供するための手段がさらに具備されることができる。

図４は、本発明の実施例によって売渡人と買受人との間の不動産取り引きサービスを提供する概略的な順序を示す順序図である。

まず、売渡人は、売渡人端末機を用いて不動産取り引きサービス提供者サーバーに接続し、売り渡そうとする不動産（例えばマンション、住宅、ビル、商家など）の売り物情報を提供する。このような情報提供は、例えばウェブサイト上でウェッブ文書様式で容易に具現されることができる。売渡人は、このように不動産取り引きサービス提供者に不動産売渡を委託するようになる。売渡人は、不動産取り引きサービス提供者から以後委託不動産の代金を支給されることができる。このような代金支給の時期は、不動産が信託される時期または買受人によって代金が支給された時期以後であることができる。

不動産取り引きサービス提供者サーバー（下部サーバーを含む）及び信託会社システムは、売渡人／買受人の売渡委託手続または買受手続のために、買受／売渡申込書様式をウェブ上で提供することができる。売渡申込書様式には、例えば当該不動産品物の表示、権利区分（実入居権用、投資権用）、売渡／買受区分、申請者の人的事項（健康保険番号、名前、住所など）、本人確認書類添付（申込書とともに添付されるように構成）などが含まれることができる。その他、申込書には、地番、不動産の種類（ビル、商家、土地など）、実入居権者と投資権の割合をどれほどに分けたか、投資権をどんな方式で分割したか、時価差益の配当割合なども指定することができるように含まれることができる。売渡人または買受人は、このような買受／売渡申込書様式に必要な情報を記入し、不動産取り引きサービス提供者サーバーに伝送することによって、売渡または買受申し込みを開始することができる。その他の信託条件（買受人条件、売買条件）は、サービス政策や政府の施策などによって自動に設定されることができる。

図５は、このような不動産信託のための申込書の一例を示すもので、単純な実施例に過ぎず、いくらでも変形が可能である。不動産信託申込書は、信託される不動産を確定するために地番が記載され、不動産の種類が表示される。確定を容易にするために、建物の名称がある場合、その名称が記載されることができる。
不動産を信託するために、以前の権利者は、不動産信託社に変わって表示され、実入居権者と投資者の持分割合及び収益割合は、信託台帳によって確認することができ、実入居権者と投資者は、互いに異なる色で表示して区分するようにすることができる。また、実入居権者と投資者は、それぞれ所有した収益証券によって区分が可能であり、収益証券の色も異にすることによって、どんな権利を有しているかを容易に確認するようにすることができる。信託過程で原権利者が本人でない他人を実入居権者にして入居させることも可能である。この場合、実入居権者は、実際に不動産を譲渡する結果をもたらすようになる。信託申込書には、実入居権割合と投資証券の割合を定めるようにし、これによる収益割合も別に定めて記入することができる。発行される投資証券の総数と投資証券１株当たりの価格も表示されることができる。

図４の順序図で、売渡人が特定の不動産を販売委託した後、前記不動産は、不動産専門信託会社に信託される。このような信託段階は、不動産取り引きサービス提供者が信託会社システムに前記売渡人が委託した不動産に対する信託情報（不動産信託申し込み書情報、信託条件情報にど）を送信することによって、信託会社に不動産信託がなされる。不動産は、法的に登記という制度を有していて、法的登記なしに権利移転などの行為は、第３者に対抗することができない。信託会社システムは、例えばオンライン上の国家登記所システムと連結されていることができ、委託された不動産の信託条件によって当該不動産の甲区に所有権者として登録することができる。関連された不動産の法的管理情報は、信託会社システムから不動産取り引きサービス提供者サーバーに伝送されることができる。

信託会社システムは、本発明によって特定の不動産品物に対して実入居権と投資権及び流通される持分権の権利変動事項を記録した信託登記簿謄本を生成して格納し、不動産取り引きサービス提供者サーバーと連動して管理し、アップデートすることができる。また、希望する会員には、無料または実費で前記信託登記簿謄本の内容を閲覧することができるように提供することができる。本発明の信託会社システムで提供する信託登記簿謄本の形態は、実際最高裁判所で提供する不動産登記または信託登記と類似した様式を有することができる。

一方、実入居権を有する権利者と投資証券を有する権利者に関する事項は、別に不動産信託台帳を作成し、実入居権者と投資者に関する諸事項を詳しく記載することが好ましい。図６にその例を示す。

さらに図４の順序図を参照すれば、次の段階では、前記不動産取り引きサービス提供者が前記ネットワークを介して前記不動産取り引きサービスのサーバーに接続可能な複数の買受人端末機に前記不動産に関する所定の権利の少なくとも一部を含む複数の持分権に関する情報を提供し販売する不動産分割及び販売段階が進行される。ここで、持分権は、特定の不動産の所有持分を示すことができる。例えば販売可能な最小持分は、５０％、１０％、５％、または１％などに多様であることができる。このような持分は、不動産の時価価額を１００％にして分割されることができる。持分権は、証書の形態で購買者に配付されることができ、各証書の権利移転は、例えば信託会社で処理する名義書換え手続によって管理されることができる。

特定の不動産に対する持分権が、オンライン販売方式によって全て販売されれば、前記不動産取り引きサービス提供者サーバーが定めた所定の基準によって、前記持分権を購買した複数の買受人のうち前記不動産を実際占有することができる権利を有する実入居権者及び前記不動産の市場取り引き価格と関わる収益のみを享受することができる権利を有する投資者がそれぞれ決定される買受人権利決定段階が進行される。勿論、持分権の購買時毎に買受人権利決定段階が進行されることもできる。前記実入居権者は、対象不動産、すなわちマンション、商家、またはビル空間を直接占有して使用する権利を有する。投資者は、対象不動産を直接占有する権利はなく、ただ持分権のみを所有し、特定の時期に対象不動産によって上昇された差益に対して一定の配当を有する権利を有する。実入居権者もやはり特定の時期に対象不動産によって上昇された差益に対して一定の配当を有する権利を有することができる。実入居権者もやはり特定の時期に対象不動産によって上昇された差益に対して一定の配当を有する権利を有することができる。

一方、前述したように、信託条件よって前記実入居権者は特定の資格要件が必要であることができ、実入居権者は、持分権の売買に時期的制限があり得る。また、不動産の種類によって不動産占有によって実質的な時価差益以外の収益が発生する場合、当該収益の一部を配当することもできる。

上記のような方式を通じて、実入居権者は、不動産の実際価格の全部を支払うものでなく、その一部のみを支払うにもかかわらず、対象不動産に居住する権利を得ることができる。また、不動産を占有せずに、投資のみをしようとする者も当該不動産の実際価格全部を投資するものではなく、一部分のみを投資することができるので、負担が軽減される。

具体的な実施例において、前記あらかじめ決められた実入居権の持分割合は、５１％であることがある。この場合、実入居権者は、不動産価格の５１％のみを支払うことによって、当該不動産に居住する権利と関わる時価差益配当権のような権利を取得することができる。投資者は、残り４９％に該当する持分権を買収した少なくとも１つの買受人である。投資者は、自分の持分権を再販売することができる権利があるだけでなく、自分の持分権を再分割して販売することができる権利もあり、売り渡さずに、持分権を所有している場合には、時価差益配当権又は収益配当権を有する。前記あらかじめ決められた実入居権の持分割合は、必ず５１％にする必要はなく、他の方式で４０％であってもよく、または６０％、または他の数値で定めることができる。

例えばマンション団地を分譲する時に本発明を適用する場合、実際分譲価格の約半分程度の価格を支払った状態でマンションの分譲を受けて居住することができるようになる。一般的に、マンションの分譲を受けて居住しようとする人々は、銀行などからマンション価格の相当な部分の貸出を受けることが普通であるから、銀行貸出の利子負担なしに自分の家を所有することができるという大きい長所を提供することができる。残りの持分権購買者は、居住する権利はなく、ただ投資者として収益配当を受ける権利のみを有するようになるが、１世帯多住宅などの制限がなく、所望の不動産に直接投資することができるので、投資が活性化されることができる。

本発明の他の好ましい実施例において、前記あらかじめ決定された実入居権持分の割合は、少なくとも２つの割合（例えば第１実入居権の割合、第２実入居権の割合）を含むことができる。この場合、前記少なくとも２つのあらかじめ決定された実入居権の割合、すなわち第１実入居権の割合、第２実入居権の割合各々に対して実入居権と投資権の時価差益配当割合が差等的に定められることが好ましい。配当割合は、分譲を受ける時に信託社、当事者の意見を参考することができ、新規分譲時にすぐ適用が可能である。また、政府の不動産政策などによって実入居権と投資権の割合を弾力的に適用することもできる。

以後、例えば、設定された期限が経過したもの、または前記不動産の時価が所定の価額を超過して上昇したもののいずれか１つであることができる所定の配当条件が充足されれば、前記実入居権者及び前記投資者に前記不動産に対して発生した収益を既設定された割合で配当する。すなわち、収益配当段階は、当該不動産が第３者に販売された場合、前記信託会社から当該不動産に対する利益を実入居権者及び投資者に配当することによって行われることができる。その他、前述したように、不動産使用による利益発生時に、これを周期的に持分権によって分割配当することができ、その配当割合は、時価差益配当割合とは異なることができる。

本発明の好ましいさらに他の実施例は、前記持分権を流通させる段階を有する。すなわち前記収益配当段階の前に、前記投資者は、自分が購買した持分権を前記不動産取り引きサービス提供者サーバーに委託販売を依頼し、前記不動産取り引きサービス提供者サーバーが前記ネットワークを介して接続可能な多数の買受人端末機にこの持分権を販売する持分権流通段階をさらに含む。

投資者は、ただ収益のみを目的とするので、時価差益が配当されるまで待たずに、その前に持分権を販売することによって、持分権に投資した金額を回収することができる。また、投資者は、本発明によって自分の持分権を所望するだけ分割させて流通させることができる。この場合、投資者は、自分の投資金額のうち所望するだけ所望の期間内に回収することができるようになるので、不動産の投資において、投資の自由度が大きく増加されることができる。

このような持分権流通は、特に不動産に関する権利を債権化した方式であると見られる。持分権は、所定の時期に至った時、特定の配当を受けることができる権利を意味するので、例えば株式会社の株式のような性質を有することができる。すなわち本発明の持分権流通段階によれば、持分権自体が例えば株式のように独立的な投資対象になり得るという長所を有する。流通過程で、当該不動産の時価見込みによって、持分権自体の価格が上がるか、下げることができるので、投資者は、時価差益配当以外に、持分権流通過程自体で収益を望むことができるようになる。

一方、本発明の実施例に係る不動産取り引き方式は、実入居を目的とする人にほぼ半価で実入居権を購入できるようにし、投資を希望する人には、投資に対する権利のみを別に購入できるようにするという側面から、従来の単純賃貸方式である不動産リーツとは差別され、従来の単純な不動産信託投資方式であるＲＥＩＴと差別される。

図７及び図８は、上記で概括的に説明した持分権流通過程をさらに簡単に示す手順図である。

図７は、初期売買依頼された信託不動産の持分権売買過程を示す手順図であって、図示のように、信託過程で持分と配当及び信託条件に対する権利を設定する。この時、持分は、現在時価を勘案して登録されるが、売買依頼によって現在時価と異なる価格に登録されることができる。以後、買受人が買受人端末を通じて不動産取り引きサービス提供者サーバーに接続し、登録された不動産持分に関する情報を確認し、所望の持分を目的によって買受を申し込む。

もし、買受を申し込んだ買受人が買受人条件を満足しながら基準持分以上を買入した場合、実入居権者として判定して登録し、買受人条件を満足しないか、基準持分以上を買入しない場合、投資者として判定して登録する。前記買受人条件を満足しない買受人は、投資者が買受することができる持分のみを買受することができる。

上記のように、買受過程が完了すれば、不動産取り引きサービス提供者サーバーは、権利関係の変更情報を信託会社システムに提供して権利変更を要請し、その結果を受信して格納し、これを売買者及び関連者に通知する。
もし、現在時価と異なる価格で取り引きがなされた場合、当該情報が時価提供サーバーにフィードバックされ、現在時価情報が更新されることができる。

図８は、持分権流通過程の手順を示す手順図であって、図示のように、売買者が販売する持分に係わる情報を不動産取り引きサービス提供者サーバーに登録すれば、不動産取り引きサービス提供者は、当該持分に対する現在時価（不動産時価の範囲（最低値、平均値、最高値）や平均値がなど）あるいは時価推移などを提供し、前記時価と当該持分の配当率を考慮して予想持分売買価を算出して提供することもできる。

前記現在時価を反映して持分売買価を自動登録することもできるが、不動産の場合、立地条件や好材などによって呼び値が変わることができるので、売渡人は、当該時価を勘案して自分が希望する呼び値で持分の売買価を算定して持分売買要請を登録する。場合によって、好材だと考えられる内容や環境内容、または不動産の状態などのような売り物の説明を追加的に登録することができる。

前記登録された持分は、前記不動産取り引きサービス提供者サーバーに接続した買受人に現在時価とともに提供され、必要な場合、不動産位置情報、環境情報、権利情報などを提供することができ、買受人は、このような登録された売渡情報を確認して持分を買受することができるが、このような買受方式は、契約を通じて売買優先権を確保した後、残金期日を定めて取り引きを行う方式、直ちに取り引きを行う方式、または一定の金額に到逹するか、設定された期限まで競争入札する方式などが適用されることができる。一方、該当する持分が不動産使用権利（実入居権）を有する持分権なら、買受人に対する条件が存在することができるので、このような条件に符号する場合のみに、取り引きがなされ、そうではない場合、当該取り引きは中断されることができる。

上記のような方式を通じて取り引きが達成される場合、不動産取り引きサービス提供者サーバーが売買金額による税金、手数料などの費用を算定した後、これを精算することによって、最終的に売買過程が完了する。

上記のように、売買過程が完了した後、不動産取り引きサービス提供者サーバーは、取り引き内容を信託条件によって該当される基準に分類して実入居権者と投資者を判定した後、その情報を登録し、当該情報を信託会社システムに伝達して権利を変更するようにする。以後、前記信託会社システムで提供される権利変動結果情報を獲得して関連者に電子メールや短文あるいはマルチメディアメッセージを用いて通知し、前記信託会社システムと当該権利変動による費用を精算する。

前記不動産取り引きサービス提供者サーバーは、上記のような売買が完了すれば、売買代金情報を時価提供サーバーに伝達し、時価提供サーバーが時価を更新するようにする。

以上では、本発明を具体的な実施例により説明したが、当業者なら本明細書で説明されたさまざまな特徴を参照し組み合わせて多様な変形が可能である。したがって、本発明の範囲は、説明された実施例のみに限定されず、添付の請求範囲によって解釈すべきである。

本発明の実施例に係るシステムの概念図である。本発明の実施例に係るシステムのブロック図である。本発明の実施例に係る不動産取り引きサービス提供者サーバーの構成を示すブロック図である。本発明の実施例に係る不動産取り引き方法の過程を示す順序図である。本発明の実施例に係る不動産信託申込書の例示図である。本発明の実施例に係る不動産信託台帳の例示図である。本発明の実施例に係る不動産売買処理過程を示す順序図である。本発明の実施例に係る不動産持分流通過程を示す順序図である。

符号の説明

１０不動産
１００ネットワーク不動産取り引きシステム
１２０不動産取り引きサービス提供者サーバー
１４０売渡人端末機
１６０信託会社システム
１８０、１９０買受人端末機

Claims

通信網を介して連結された売買者端末を通じて信託された不動産持分を売買する不動産取り引きシステムであって、
不動産を信託されて不動産の持分権を既設定された信託条件によって管理する信託管理サーバーと、
前記信託管理サーバーに信託された不動産の持分権に関する情報及び前記売買者端末の売渡要請による売渡持分権情報を現時価とともに提供し、前記売買者端末の買受要請による買受持分権の割合と買受を要請した買受人情報に基づいて売買可能持分率と不動産使用権利及び収益配当割合を既設定された信託条件によって決定し、売買による持分権変化を前記信託管理サーバーに提供する不動産取り引き管理サーバーと、
前記不動産取り引き管理サーバーに前記信託された不動産に関する時価情報を提供する時価提供サーバーと、を含むことを特徴とする、
不動産信託を用いた不動産取り引きシステム。
前記既設定された信託条件は、不動産使用権利を有する持分権の割合、不動産使用権利を有する持分権とその他の投資のための持分権との間の配当割合、不動産使用権利を有する持分権買受人の制限条件、投資のための持分権買受人の制限条件、売買時点に対する制限条件、配当条件のうち少なくとも１つ以上の条件を有することを特徴とする、請求項１に記載の不動産信託を用いた不動産取り引きシステム。
前記不動産使用権利を有する持分権の割合は５１％であり、不動産使用権利を有する持分権買受人の制限条件は、既設定された不動産供給優先対象者条件であり、売買時点に対する制限条件は、不動産使用権利を有する持分権が、既設定された期間の間に売買が禁止される条件であることを特徴とする、請求項２に記載の不動産信託を用いた不動産取り引きシステム。
前記既設定された信託条件は、最大持分売買、配当支給、持分権者の合意、サービス政策変更のうち少なくとも１つ以上の状況で変更可能であることを特徴とする、請求項１に記載の不動産信託を用いた不動産取り引きシステム。
前記不動産取り引き管理サーバーは、
不動産の持分権に関する情報を現時価及び配当割合とともに提供する持分情報提供部と、
売買要請によって買受人情報を前記信託条件と比較して買受可能可否を判断した後、可能な場合、契約や取り引きを処理する取り引き処理部と、
前記取り引き処理部の結果によって買受人と前記信託管理サーバーに提供する権利関係変動に関する情報を生成する権利関係処理部と、
前記取り引き処理部の結果によって売買による決栽と費用を決栽し、費用を構成する税金と手数料を分離精算する費用処理部と、を含むことを特徴とする、請求項１に記載の不動産信託を用いた不動産取り引きシステム。
前記不動産取り引き管理サーバーは、
不動産を前記信託管理サーバーに信託依頼するか、信託管理サーバーで提供される不動産持分情報を登録される信託処理部と、
持分権の権利変動に関する情報を前記信託管理サーバーと交換する権利変動更新部と、
売買成功による持分の時価情報を前記時価提供サーバーにフィードバックする時価情報管理部と、を含むことを特徴とする、請求項１に記載の不動産信託を用いた不動産取り引きシステム。
前記不動産取り引き管理サーバーは、売買成功による不動産時価情報を前記時価提供サーバーにフィードバックし、前記時価提供サーバーは、前記フィードバックされた時価情報を利用して既存の時価を更新することを特徴とする、請求項１に記載の不動産信託を用いた不動産取り引きシステム。
前記不動産取り引き管理サーバーは、売渡人が指定する持分権及び販売価格を登録され、当該情報を時価情報及び配当情報とともに提供し、契約後取り引き、直ちに取り引き、競争入札のうち１つ以上の方式で売買を処理することを特徴とする、請求項１に記載の不動産信託を用いた不動産取り引きシステム。
前記不動産取り引き管理サーバーは、期限経過や目標収益率達成が充足される場合に時価差益配当を実施し、不動産使用権利を有する持分権の配当率は、投資のための持分権の配当率より低いことを特徴とする、請求項１に記載の不動産信託を用いた不動産取り引きシステム。
前記不動産取り引き管理サーバーは、持分権の権利が変動される場合、当該不動産の持分権を有する持分権者に権利変動状況を電子メール、ショートメッセージ、音声メッセージ、マルチメディアメッセージのうち少なくとも１つ以上の方法を用いて通知する権利変動通知部を具備することを特徴とする、請求項１に記載の不動産信託を用いた不動産取り引きシステム。
通信網に連結された不動産と持分売買者端末機との間の不動産取り引き方法であって、
売渡人端末機が不動産取り引きサービス提供者サーバーに接続し、売り渡そうとする不動産の売り物情報を提供しつつ、不動産売渡を委託する委託段階と、
前記不動産取り引きサービス提供者サーバーが前記通信網を介して信託会社システムに既設定された信託条件及び前記委託された不動産売り物情報を提供して信託し、前記信託会社のシステムから信託による持分権情報を受信する信託段階と、
前記不動産取り引きサービス提供者サーバーが前記通信網を介して連結された買受人端末機に持分権情報と前記信託条件及び時価情報を提供して持分権を分割販売する販売段階と、
前記不動産取り引きサービス提供者サーバーが前記販売段階で前記持分権を購買した買受人を前記信託条件によって前記不動産を使用することができる権利を有する実入居権者と投資収益に対する権利を有する投資者のうち１つとして判断する買受人権利決定段階と、
前記不動産取り引きサービス提供者サーバーは既設定された配当条件が充足されれば、前記実入居権者及び前記投資者に前記不動産に対して発生した収益を既設定された割合で分配する収益配当段階と、を含むことを特徴とする不動産信託を用いた不動産取り引き方法。
前記信託段階で、前記既設定された信託条件は、実入居権を有する持分権の割合、実入居権者と投資者の配当割合、実入居権者になるための条件、売買時点に対する制限条件、配当条件のうち少なくとも１つ以上の条件を含むことを特徴とする、請求項１１に記載の不動産信託を用いた不動産取り引き方法。
前記買受人権利決定段階で、前記既設定された信託条件は、実入居権を有する持分権の割合と実入居権者になるための条件を含み、前記実入居権に対応する持分割合の持分権を購買して前記実入居権者になるための条件に該当する場合、実入居権者として決定することを特徴とする、請求項１１に記載の不動産信託を用いた不動産取り引き方法。
前記実入居権を有する持分の割合は、少なくとも２つの割合（第１実入居権の割合、第２実入居権の割合）を有し、その各々に対して実入居権と投資権の配当割合が差等的に定められることを特徴とする、請求項１３に記載の不動産信託を用いた不動産取り引き方法。
前記収益配当段階で、前記既設定された配当条件は、既設定された期限が経過したもの、または前記不動産の時価が既設定された価額を超過して上昇したもののいずれか１つを含み、配当割合は、前記投資者が前記実入居権者よりさらに大きいことを特徴とする、請求項１１に記載の不動産信託を用いたネットワーク不動産取り引き方法。
前記収益配当段階の前に、前記不動産取り引きサービス提供者サーバーが通信網を介して連結された売買者端末機を通じて投資者の持分権販売情報を受信して登録した後、複数の売買者端末機に当該持分権販売情報と時価情報を提供して売買を代行し、当該売買による権利変動と費用を処理する持分権流通段階をさらに含むことを特徴とする、請求項１１に記載の不動産信託を用いた不動産取り引き方法。
前記不動産に関わる権利事項の変動を含む変更事項が発生した時、前記不動産取り引きサービス提供者サーバーが、当該不動産に関わる持分権の売渡人、買受人を含む関連者に電子メール、短文メッセージ、音声メッセージ、マルチメディアメッセージのうち少なくとも１つ以上の方法を用いて通知する段階をさらに含むことを特徴とする、請求項１１に記載の不動産信託を用いたネットワーク不動産取り引き方法。