KR20090081573A

KR20090081573A - 부동산 증권화를 통한 부동산 거래 방법

Info

Publication number: KR20090081573A
Application number: KR1020080007516A
Authority: KR
Inventors: 윤호원
Original assignee: 윤현진
Priority date: 2008-01-24
Filing date: 2008-01-24
Publication date: 2009-07-29

Abstract

본 발명은 부동산 증권화를 통한 부동산 거래 방법에 관한 것으로서 부동산 매도/신탁 단계와; 부동산의 가치를 판단하는 단계와; 상기 부동산의 관한 소정 권리의 적어도 일부를 포함하는 복수의 지분권에 관한 정보를 제공하고 판매하는 부동산 분할 및 판매 단계와; 복수의 매수자들 중 부동산을 실제 점유할 수 있는 권리를 가지는 실입주권자 및 부동산의 시장 거래 가격과 관련된 수익만을 향유할 수 있는 권리를 가지는 투자권자가 각각 결정되는 매수자 권리 결정 단계를 포함한다. 특히 실입주권과 투자권을 분리함으로써 실거주를 목적으로 하는 매수자는 거의 반값으로 부동산을 구입할 수 있도록 하며 단지 투자만을 원하는 사람은 부동산에 대해 원하는 범위의 투자만을 할 수 있도록 함으로써, 부동산에 대한 투자를 촉진시키면서 숨어있는 부동산 자금을 양성화하여 산업 자금화할 수 있다 또한,건설사의 측면에서도 수요자들이 실입주와 투자가치를 모두 만족해야 아파트를 계약했던 것에 반해 실입주나 투자가치 어느 한쪽만 만족하여도 분양계약을 하게 됨으로써 아파트 미분양에 대한 대응방안이 될 수 있어 건설경기를 안정시키는 효과를 가져 온다.

부동산, 실거주권, 투자권, 신탁

Description

부동산 증권화를 통한 부동산 거래 방법{Network Real Estate Transaction Method Using Real Estate Securities}

본 발명은 일반적으로 부동산 거래 방법에 관한 것으로서, 더 상세하게는 하나의 부동산을 증권화하여 복수로 분할된 증권을 판매하되 소유를 위한 증권과 투자를 위한 증권을 구입하도록 함으로써 실거주를 목적으로 하는 매수자는 거의 반값 혹은 그 이하의 값으로 부동산을 구입할 수 있도록 하는 반면에, 단지 투자를 원하는 사람은 원하는 금액으로 투자할 수 있을 뿐만 아니라 주식시장을 통하여 거래되도록 함으로써 원하는 경우 자신의 투자금을 쉽게 회수할 수 있도록 한 새로운 부동산 증권화를 통한 부동산 거래 방법에 관한 것이다.

부동산은 일반적으로 고가이며 개별성이 강하고 또한 국지성이 높기 때문에 부동산의 투자나 관리시 고액의 자금은 물론 전문적인 지식이나 경험이 필요하다는 특성을 가지고 있다. 아울러 상대적으로 거래규모가 크고 환금성 및 유동성이 매우 낮다는 특성도 지니고 있다. 이러한 여러 가지 부동산의 특성 때문에 외부적 요인이 겹치면서 부동산시장이 심각한 타격을 받은 일도 있었다.

이처럼 부동산 경기가 침체된 상태에서는 기업의 자금난 해결과 구조조정을 위한 매물 및 실업에 따른 부동산 매물은 급증하나 부동산의 처분은 불가능하여 기업의 구조조정 과정에서 심각한 걸림돌이 되며 이에따라 금융기관의 부실채권이 증가하게 되고 더욱더 거래가 없어지면서 부동산이 폭락하는 사태가 발생할 수 있다.

한편 부동산 경기가 활황일때라고 하여도 부동산가격의 상승도가 아주 완만하지 않은 이상은 거래규모가 크고 환금성이 낮은 부동산의 특성 때문에 소액투자자는 부동산시장에 뛰어들기도 힘드며 부동산의 거래로 이득을 얻기는 매우 어려운 상황이며 큰돈을 가진 투기자본에 의하여 부동산시장이 좌지우지 되는 경우가 많이 발생하여 부동산 투자는 투자라고 하기 보다는 투기로 보는 시각이 많다

이러한 부동산시장의 특성을 극복할 수 있도록 하기 위하여는 낙후된 부동산시장과 금융시장을 접목할 수 있는 선진화된 금융기법의 도입이 절실하여 부동산펀드, 리츠와 같은 상품이 출시되었다.

부동산 펀드는 부동산 투자를 목적으로 조성된 자금의 집합체로서 모아진 자금을 전문가가 엄선한 다양한 부동산, 즉 부동산 개발사업, 수익성 부동산, 프로젝트 파이낸싱 및 ABS등에 투자운용관리하고 이로 인해 발생하는 수익금을 분해하게 된다. 소액자금을 모집해 부동산을 얻은 수익을 투자자들에게 되돌려준다는 특징이 있다. 이러한 부동산 투자는 '간접 투자자산운용업법'에 근거해 만들어지며 원금보장이나 수익보장형상품은 아니며 투자대상부동산상품의 수익성이 떨어지면 펀드의 수익성에도 타격을 줄 수 있다.

리츠는 부동산간접투자시장에서 투자기구의 역할을 한다는 점에서 부동산 펀드와 같은 성격을 갖지만 법적성격 및 구조 등에서 차이점이 많다. 리츠는 부동산에 투자하는 주식회사로서 내부에 자산운용기능을 가지고 있고 자본금도 일정 금액이상 보유하고 있어야 한다. 또한 리츠는 자산의 70%이상을 부동산으로 구성해야 하며 주식회사인만큼 자산운용과 관련해서 리츠는 부동산개발에 대한 투자와 자금차입이 자유롭지 못하다는 특징이 있다.

그런데 리츠는 투자지분을 소액단위로 표준화, 증권화한 상품이기 때문에 부동산지분을 소액단위로 분할 하여 증권화하고 자본시장을 통하여 다수의 투자자를 연결하는데 특히 소액투자자들에게 부동산 투자의 기회를 제공하여 소액투자자들도 부동산 경기 상승시에 발생하는 자본이득을 향유할 수 있는 장점이 있다.

또한 전문회사를 통하여 자산운용의 효율성, 투명성을 확보할 수 있다는 장점도 가지며 발생수익을 거의 모두 투자자에게 배당하기 때문에 성장에는 제약이 있지만 배당의 안정성이 높다는 장점이 있다.

그런데 투자펀드나 리츠는 모두 투자라는 측면에 초점을 만든것으로서 소액투자자가 부동산투자에 참여할 수 있도록 함으로써 많은 인원과 자본을 부동산시장으로 끌어들이고 투기자본에 의하여 부동산시장이 흔들리지 않게 한다는 의미도 있지만 부동산의 원래의 용도는 투자가 아니라 실거주, 대지의 실사용등이며 투자를 위한 것이 아니다. 때 부동산 투자 펀드나 리츠는 투자라는 측면에만 초점을 맞추어 실거주라는 부분에 대한 고려가 별로 없으며 또한 국내의 주택보급률이 높아지 고 있다고 하더라도 아직 많은 사람들이 자기집 마련이 중요한 목표라는 것을 감안할 때 부동산의 실소유에 대한 요구는 수용하고 있지 못하고 있는 것이 사실이다.

온라인을 통한 부동산의 거래방법이나 수단에 관한 것은 부동산 중개제도를 개선하려고 하는 시도만 보이고 있다. 매수자와 매도자사이에 거래번호와 가상계좌번호를 부여하여 거래를 성립시키는 대한민국 특허 출원번호 10-2003-0033334 "네트워크를 통한 부동산 거래 중개 시스템 및 그 방법"이나 매수인과 매도인 사이에 에스크로우 및 부동산 권리 보험을 처리하는 에스크로우 컴퍼니 서버가 개재하고, 에스크로우 컴퍼니 서버는 매도인으로부터 거래 대상 부동산에 대한 신탁을 받아 거래 부동산을 신탁 관리하는 부동산 신탁 관리 단계를 포함한다. 이와 같은 방식은 매도자와 매수인 사이에 제3자인 에스크로우 컴퍼니가 거래 대상 부동산의 신탁을 받아 관리함과 동시에 거래와 관련된 계약금과 매매관련 서류들을 관리하고 처리하게 함으로써, 부동산 거래에 있어 발생할 수 있는 위험을 사전에 예방하고 편리하면서도 안전한 부동산 거래방법을 제공하는 대한민국 특허 출원번호 10-2004-0017945 "에스크로우와 부동산 권리 보험이 적용된 컴퓨터 네트웍을 통한 부동산 거래 방법"등 부동산의 거래에 관한 공개공보에 개시되어 있다.

그러나 이러한 방법들은 부동산거래시의 안전성과 편리성만을 염두에 둔 것으로서 소액투자를 위한 방법을 제공하기 위해 부동산 펀드나 리츠와 같은 문제의식을 가지고 있는 것은 없으며 나아가 실소유와 투자를 동시에 수용하기 위한 문 제의식을 가지고 있는 것은 없는 실정이다.

부동산 펀드나 리츠 혹은 선출원된 특허 이중 어느 방법을 이용하더라도 실소유와 실거주를 이루기 위하여는 부동산 지분의 100%를 모두 지급하고 소유권을 가져와야 한다는 것은 변함없다. 이는 실제 거주를 위해 부동산을 원하는 매수자에게는 매우 부담스러운 일이며 특히 부동산 가격이 가계소득대비 고가여서 가계소득을 십년넘게 모아도 아파트 한 채를 사기 힘든 시대라고 하면 더욱더 부담이 되지 않을 수 없다 . 따라서 아파트 구입을 위해서 실제로 은행과 같은 기관으로부터 부동산 대금의 많은 부분에 상당하는 대금을 대출을 받아야 하는 경우가 많으며, 이 경우 매우 큰 추가 이자 부담을 지게 된다.

또한 실제 거주를 위해서가 아니라 단순 투자 목적으로 부동산을 구입하는 매수자의 경우에도 매우 큰 초기 자금을 투자하여야 할 뿐만 아니라 장기간 거금의 자금이 부동산에 묶여 있어야 하므로, 부동산가격이 보합세를 유지하거나 하락세를 유지하는 경우에는 이자 부담 및 가격하락에 대한 리스크 까지 감수하여야 하기 때문에 부담이 매우 커질 수밖에 없다는 문제가 있었다.

따라서 실거주를 목적으로 하는 매수자로 하여금 적은 부담으로 원하는 부동산을 구입할 수 있도록 하며 단지 투자를 원하는 사람은 부동산에 대해 적은 초기 투자를 할 수 있도록 한 새로운 부동산 거래 방법에 대한 필요성이 존재한다.

또한, 부동산의 거래는 거래가 많지 않아 환금성, 유동성이 떨어지는 단점을 극복하도록 하는 새로운 거래방법에 대한 필요성이 존재한다.

본 발명은 상술한 종래 부동산 거래 방법의 문제를 개선하고 다양한 추가 장점을 제공하기 위하여 고안된 것으로서, 하나의 부동산의 소유권을 복수로 분할된 지분권으로 나누어 이를 판매하고 지분권을 구매한 매수자들이 실입주권자 및 투자권자로 분리되도록 하고 부동산의 등기 및 지분의 권리이전 등을 따로 관리하도록 함으로써, 실거주를 목적으로 하는 매수자는 거의 반값으로 부동산을 구입할 수 있도록 하며 단지 투자를 원하는 사람은 부동산에 대해 원하는 범위의 투자만을 할 수 있도록 한 새로운 부동산 거래 방법을 제공하는 것을 그 목적으로 한다.

본 발명은 특정 부동산 물건의 소유권의 일부를 증권화 하면서, 상기 물건에 대한 권리를 다수의 지분권으로 나누어 이를 증권과 유사한 방법으로 유통시킬 수 있고 더 나아가 이들 지분권의 매수자들은 자신이 매수한 지분권을 거래소를 통하여 유통시킬 수 있게 함으로써, 하나의 부동산 물건에 대하여 자유롭게 분할 가능한 다수의 지분권이 복수 회 유통될 수 있는 새로운 부동산 거래 방법을 제공하는 것을 그 목적으로 한다.

본 발명은 다수의 지분권으로 나누어 유통시킨 상기 부동산에 대한 권리의 매수자 중 미리 결정된 매수 비율에 따라 실입주권자를 결정하고, 실입주권자는 해당 부동산을 점유할 권리를 가지는 외에, 차후 해당 부동산 물건의 시세 차익이나 부동산으로부터 발생한 수익을 실입주권자보다 투자권자에게 더 많은 비율로 차등 있게 배분하는 방식의 새로운 부동산 거래 방법을 제공하는 것을 그 목적으로 한다.

상기 목적은 본 발명에 따라 제공되는 부동산 신탁을 통한 네트워크 부동산 거래 방법에 의하여 달성된다. 상기 매도자와 매수자 사이의 부동산 거래 서비스를 제공하는 방법은 매도자가 부동산 유동화 전문회사에게 부동산 매도/신탁 하는 단계와;상기 부동산 유동화 전문회사가 상기 부동산에 관한 소정 권리의 적어도 일부를 포함하는 복수의 지분권에 관한 정보를 제공하고 판매하는 부동산 분할 및 판매 단계를 포함할 수 있다.

상기 매도/신탁된 부동산의 현재가치를 파악하기 위하여 자산평가기관에 의뢰하여 사기 부동산의 시가를 결정하는 자산평가 단계를 더 포함할 수 있다.

상기 지분권을 구매한 복수의 매수자들 중 상기 부동산을 실제 점유할 수 있는 권리를 가지는 실입주권자 및 상기 부동산의 시장 거래 가격과 관련된 수익만을 향유할 수 있는 권리를 가지는 투자권자가 각각 결정되는 매수자 권리 결정 단계;를 더 포함할 수 있다.

소정 배당 조건이 충족되면 상기 실입주권자 및 상기 투자권자에게 상기 부동산에 대하여 발생한 수익을 소정 비율로 분배하는 수익 배당 단계를 더 포함할 수 있다.

상기 매수자 권리 결정 단계에서, 상기 실입주권자로 결정되는 것은 상기 부동산의 지분 중 미리 결정된 실입주권 지분 비율을 구매하였을 때이며, 상기 투자 권자로 결정되는 것은 상기 부동산의 실입주권자 외 다른 매수자들 모두일 수 있다.

상기 미리 결정된 실입주권 지분 비율은 적어도 2개의 비율(제 1 실입주권 비율, 제 2 실입주권 비율)을 포함하는 것일 수 있다.

상기 수익 배당 단계에서, 상기 소정 배당 조건은 소정 기한이 경과한 것 또는 상기 부동산의 시세가 소정 가액을 초과하여 상승한 것 중 어느 하나를 포함하는 것일 수 있다.

상기 수익 배당 단계에서, 상기 실입주권자와 상기 투자권자 사이에 수익 배당 비율은 상기 투자권자가 상기 실입주권자보다 더 큰 것일 수 있다.

상기 수익 배당 단계 이전에, 상기 투자권자는 자신들이 구매한 지분권을 부동산 증권거래소에 상장하며 해당 부동산의 투자권의 가치는 매수자와 매도자의 매수,매도 주문에 의하여 거래가격이 결정되는 지분권 유통 단계를 더 포함할 수 있다.

상기 실입주권의 지분비율은 51%이며 투자권의 총 지분비율은 49%일 수 있다.

본 발명에 따르면, 또한 본 발명은 특정 부동산 물건의 소유권을 증권화하면서, 상기 물건에 대한 권리를 다수의 지분권으로 나누어 유통시킬 수 있고 더 나아가 이들 지분권의 매수자들은 자신이 매수한 지분권을 다시 분할 유통시킬 수 있게 함으로써, 하나의 부동산 물건에 대하여 자유롭게 분할 가능한 다수의 지분권이 복 수 회 유통될 수 있다. 더 나아가 본 발명은 특정 부동산 물건의 소유권을 다수의 지분권으로 나누어 상기 물건에 대한 권리의 매수자 중 미리 결정된 매수 비율에 따라 실입주권자와 투자권자를 결정하고, 실입주권자는 해당 부동산을 점유할 권리를 가지는 외에, 차후 해당 부동산 물건의 시세 차익등 부동산에 의하여 발생되는 수익을 실입주권자보다 투자권자에게 더 많은 비율로 차등 있게 배분할 수 있다.

이에 따라, 실거주를 목적으로 하는 매수자는 거의 반값으로 부동산을 구입할 수 있도록 하는 효과가 있으며, 또한 부동산 투자 자금이 특정 부동산 물건에 장기간 묶이는 현상을 회피할 수 있고 단기 투자가 가능할 뿐만 아니라, 특정 부동산 물건에 대하여 거액의 자금 없이 소액 투자가 가능하게 될 수 있어, 단지 투자를 원하는 사람은 부동산에 대해 원하는 범위의 투자만을 할 수 있는 효과를 제공한다. 특히 실입주권의 비율을 51%가 아닌 10%혹은 협의에 따라서는 그 이하로 낮출 수도 있도록 함으로써 실입주를 위해 부동산을 원하는 사람은 싼가격에 실입주가 가능하도록 하여 실질적인 반값아파트를 구현하는 효과를 갖는다.

또한 부동산에 대한 투자를 촉진시키면서 숨어있는 부동산 자금을 양성화하여 산업자금화할 수 있는 길이 열려 새로운 부동산 시장이 형성될 수 있다. 특히 투자를 위하는 사람을 위하여 투자권의 비율을 조정할 수 있도록 하여 실입주와 투자의 양쪽 측면을 모두 만족시킴으로써 투기를 억제하고 주거생활을 안정시켜 사회안정에도 기여하는 효과가 있다. 또한 부동산 투자 자금이 양성화되면서 안정적인 세원이 확보됨으로써 국가경제에도 이바지 하는 효과가 있다.

건설사의 측면에서도 수요자들이 실입주와 투자가치를 모두 만족해야 아파트를 계약했던 것에 반해 실입주나 투자가치 어느 한쪽만 만족하여도 분양계약을 하게 됨으로써 아파트 미분양에 대한 대응방안이 될 수 있어 건설경기를 안정시키는 효과를 가져 온다.

이것은 거시적으로 보았을 때 국가 경제에 이익이 될 뿐 아니라 빈부격차를 해소시켜 양극화를 극복하는 하나의 방안이 될 수 있다.

또한 증권화된 부동산의 소유자가 부동산신탁회사가 되고 실입주권자와 투자권자는 부동산에 대하여 가등기 등을 설정하지 못하지만 실입주권증서와 투자증권을 담보로 제공하고 질권을 설정하도록 할 수 있어 종래의 부동산 소유자 만큼의 재산권활용이 가능한 효과를 갖는다

이하, 첨부된 도면을 참조하여 본 발명의 증권화를 통한 통한 부동산 거래 방법을 구체적인 예를 들어 설명하면 다음과 같다.

도1은 부동산 증권화에 대한 개념을 나타내기 위한 도면이다. 부동산을 소유하고 있는 자산보유자(101)는 부동산 유동화 전문회사(160)에 부동산을 매각하게 된다. 매각시 부동산의 소유권 전부를 매각할 수도 있으며 소유권의 지분 51%에 해당하는 실입주권을 제외한 나머지 부분만을 매각할 수도 있으며 실입주권만을 매각할 수도 있다.

매각된 부동산은 부동산 등기부 등본에도 부동산 유동화전문회사(160)가 의 뢰한 부동산 신탁회사명의의 소유로 나타나게 되며 실입주권과 투자증권의 소유자는부동산신탁회사 및 부동산 신탁회사와 온라인으로 연결되어 있는 부동산 유동화 전문회사의 신탁대장에 의해서 확인이 가능하다.

실소유자로 등재되는 부동산 신탁회사는 경우에 따라 부동산 운용등의 역할을 할 수 도 있으며 부동산 유동화전문회사가 신탁하도록 함으로써 제3자에 의해 부동산에 대한 압류가 들어오는 경우에도 대비할 수 있도록 할 수 있다. 즉 신탁대상이 되도록 함으로써 보존 처분 또는 강제집행의 대상이 되지 않게 되는 것이다.

부동산 전체가 매각된 경우 유동화전문회사(160)는 전체 부동산의 소유권을 실입주권과 투자권으로 나누는데 실입주권은 해당 부동산을 사용/수익 할 수 있는 권리를 가지며 투자권은 거래소에 상장되기 위한 형태로 더 잘게 분할되어 주당가격이 매겨지게 되어 발행되어 부동산 증권거래소(180)에 상장되어 투자자에게 판매된다. 실입주권도 부동산 증권거래소(180)에서 판매될 수 있다.

실입주권을 가진 자라고 하여도 아파트가 아닌 토지, 창고, 건물과 같은 경우 개인이 운영하기 어려울 수 있기 때문에 별도의 부동산 운용회사(190)에 부동산을 위탁하여 운용할 수 있으며 실입주권을 가진 자는 임대수입에서 부동산운용회사의 비용을 제외하고 가져올 수 있다.

투자증권은 부동산유동화전문회사(160)에서 해당 부동산의 가액과 선호도등을 고려하여 실입주권으로 책정된 지분을 제외한 나머지 지분을 필요한 만큼 나누어 발행하게 된다. 예를 들어 실입주권을 보유하기 위하여 51%의 지분을 보유하여야 하기 때문에 51%를 실입주권에 할당하면 나머지 49%의 지분을 현재 부동산 가액 의 49%에 해당하는 금액을 필요한 만큼의 증권으로 나누어 (예를 들어 10000주) 각 증권마다 액면가를 표시하여 부동산증권거래소(180)에서 판매하도록 할 수 있다.

이때, 부동산의 가액을 확정하기 위하여 자산평가기관(170)에 의뢰하여 현재의 부동산 평가 가격을 평가받아 반영하도록 할 수 있다.

자산보유자가 부동산 유동회사에 부동산을 매각하고 부동산의 소유자는 등기부 등본상으로 부동산유동전문회사로 표시되지만 부동산의 실입주권이나 투자증권을 자산보유자가 계속 보유하는 경우에는 부동산을 신탁한 것으로 볼 수도 있다.

실입주권을 가지기 위해 전체 부동산의 지분 중 51%를 갖도록 정할 수 있으나 이것은 51%가 아닌 그이하의 지분율이나 더 높은 지분율로 정할 수 있다. 이에따라 49%로 정해진 투자증권의 전체 지분율도 변할 수 있다. 51%의 지분율을 갖는 실입주권은 그 기능과 의미를 더 명확하게 나타내기 위하여 '왕증권'과 같이 이름지어 질 수 있다.

투자증권은 증권화되어 부동산증권거래소(180)에서 수요,공급의 원칙에 의해 가격이 결정되어 거래가 된다.

그러나 부동산을 현금으로 청산하여야 하는 경우(이것은 전체 투자증권자, 실입주권자의 협의에 의할 수 있으며 법정된 다른 조건을 만족시키는 경우) 부동산의 매각대금은 각각의 지분비율로 안분되어 배당될 수 있다. 그러나 실입주권자는 해당부동산을 직접 사용하거나 임대수익을 얻는 혜택을 받았으므로 이러한 청산의 경우 배당되는 비율은 투자증권 보유자가 지분당 배당비율이 실입주권자가 더많도록 할 수 있다. 이러한 실입주권/투자증권 비율과 그에 따른 배당비율은 최초 부동 산을 매각 신탁할 때 결정되어 신탁대장에 기재될 수 있다.

도 2는 본 발명의 일 실시예에 따른 부동산 증권화를 통한 부동산 거래 방법이 실행되는 네트워크 시스템을 설명하기 위한 개략적인 블록도이고, 도 3은 본 발명의 일 실시예에 따른 부동산 증권화를 통한 부동산 거래 방법의 과정을 보여주는 흐름도이다.

본 발명의 일 실시예에 따른 부동산 증권화를 통한 네트워크 부동산 거래 방법은, 도 2에 도시된 바와 같이, 예컨대 인터넷 통신 프로토콜(TCP/IP)와 같은 통신 프로토콜을 이용하는 양방향 데이터 통신 가능한 네트워크를 통해 클라이언트-서버간 데이터 통신이 가능한 네트워크 상에서 이루어질 수 있다. 그러나 부동산 신탁관계, 소유관계등의 데이터들만 네트워크를 통하여 전송될 뿐 신탁을 위한 모든 사항이 네트워크상에서 이루어져야만 하는 것은 아니다. 특정 부동산(10)의 보유자(101)와 투자자는 각각 부동산보유자단말기(240)와 투자자 단말기(280)를 사용하여 부동산 유동화 전문회사 서버(260)와 부동산 증권거래소(220)에 접속할 수 있다.

부동산 유동화 전문회사 서버(260)예컨대 월드와이드웹(WWW)(웹) 환경하에서 부동산 소유자 및 투자자를 회원가입시키고 부동산 매물 정보를 입력하도록 하거나 제공할 수 있다. 또한 부동산 유동화 전문회사 서버(260)는 부동산 유동화전문회사에 의하여 발행된 증권을 거래하도록 하는 부동산 증권거래소(220)와 네크워크를 이용하여 연결될 수 있다. 이때 상기 네트워크는 인터넷일 수도 있으며 부동산 증권거래소와 부동산유동화전문회사 사이의 근거리 통신망(LAN)에 의하여 연결된 것일 수 있다.

부동산 유동화 전문회사 서버(260)에는, 도시되어 있지는 않으나, 특정 부동산 물건의 지리적 위치를 확인하기 위한 지도 정보 데이터베이스와 연동되는 것이 바람직한데, 이러한 지도 정보 데이터베이스는 예컨대 "네이버 지도"사이트(http://maps.naver.com) 또는 "콩나물 인터넷 지도" (http://www.congnamul.com) 사이트와 같은 기존의 타 사이트와 연계될 수도 있다. 한편 부동산 등기부 등본의 열람 등의 서비스를 위하여, 부동산 유동화전문회사 서버(260)와 대법원 인터넷 등기소 사이트 (http://www.iros.go.kr)가 서로 연동될 수 있다.

부동산 유동화 전문회사 서버(260), 부동산 증권거래소 서버(220)를 운용하는 주체는 증권회사, 부동산 중개인, 부동산 신탁회사, 개인사업자 또는 별도의 회사가 될 수 있다.

부동산 유동화 전문회사 서버(260), 부동산 증권거래소 서버(220)는 도면에서 별도의 부분으로서 도시되어 있으나, 하나의 단위로서 연결될 수 있다. 또한 부동산 유동화 전문회사 서버(260)는 비록 도면에서 하나의 단위로서 도시되어 있으나, 여러 지역에 지점을 둔 다수의 하부 서버를 포함하는 네트워크 시스템으로서 구현될 수 있다. 예컨대, 서울 지역에 설치된 메인 서버에 네트워크로 연결된 부산에 지점을 둔 하부 서버, 광주에 지점을 둔 하부 서버, 대구에 지점을 둔 하부 서버가 서로 연결된 구성을 가질 수 있다. 이러한 네트워크 구조는 부동산에 관한 권리 즉 지분원에 관한 정보의 제공 및 그 매매등의 절차를 회원들에게 오프라인에서도 확인하거나 실행할 수 있도록 제공하는 경우에 유용할 것이다.

부동산 유동화전문회사 서버(260)는 관련 서비스를 제공하기 위하여, 도시되어 있지는 않으나, 실입주권 및 투자권 등에 관한 설명과 관련 웹서비스를 제공하기 위한 웹서버, 회원정보를 관리하는 회원정보 데이터베이스, 매물 정보를 관리하는 매물정보 데이터베이스, 부동산 물건의 매수 또는 매도 신청을 위한 매수매도 신청 정보 관리 데이터베이스, 매수자(투자자) 정보 데이터베이스, 지분권 정보 데이터베이스, 매도자 정보 데이터베이스, 신탁정보 관리 데이터베이스, 부동산 물건의 정보 조회 요청 지원을 위한 조회 모듈, 부동산 물건의 지분권 정보 조회 요청을 지원을 위한 조회 모듈, 물건 관련 권리 변동시 관련자들에게 통지하기 위한 이메일 서버 또는 휴대폰단문서비스(SMS) 서버, 각 부분을 제어하는 중앙 처리부 등을 포함할 수 있다. 이러한 부동산 유동화전문회사 서버(260)의 구체적인 구성은, 이하에서 제공하는 부동산 유동화전문회사 서버(260)의 기능을 구현하기 위하여 당업자가 종래 인터넷 관련 기술을 이용하여 쉽게 구현할 수 있으므로, 상세한 설명은 생략한다.

본 발명의 부동산 유동화전문회사 서버(260)는 바람직하게는 부동산의 종류에 따라, 즉 아파트, 상가, 토지, 사업용건물, 업무용 빌딩 등과 같은 부동산의 종 류에 따른 매물정보와 매수/매도 절차를 카테고리화하여 각 부동산 매물별로 매매정보 및 판매자 정보를 제공하는 것이 바람직하다.

부동산 유동화전문회사 서버(260)에 접속될 수 있는 클라이언트인 매도자 단말기(240)와 매수자 단말기(280)는 서버(126)와 클라이언트-서버 방식의 양방향 데이터 통신이 가능하게 연결된다. 단말기(240, 280)는 휴대형 단말기, 개인용 컴퓨터, 워크 스테이션 또는 이보다 크거나 더 작은 컴퓨터 시스템이 될 수 있다. 전형적으로 각 클라이언트 단말기(240, 280)는 적어도 하나의 프로세서, 메모리 및 입출력장치를 포함한다. 서버 역시 클라이언트와 유사한 구성을 가질 수 있다. 도면에는 간단한 표현을 위하여 하나의 매도자 단말기(240)와 두개의 매수자 단말기(280) 만이 도시되어 있으나, 단말기의 수에는 제한이 없다. 도면에는 매도자 및 매수자 단말기만이 도시되어 있으나, 본부동산 유동화전문회사 서버(260)에는 일반 인터넷 항해자의 단말기가 접속가능하며, 이들 일반 단말기로 접속한 사용자는 본 발명의 부동산 유동화전문회사 서버(260)가 제공하는 회원가입 절차를 거쳐 회원으로 가입한 후, 매도 및 매수 절차를 진행할 수 있게 구성되는 것이 바람직하다.

도 2에 도시된 시스템(100)에 의해서 아래에서 더 상세히 설명하는 바와 같이 도 3에 도시된 바와 같은 단계를 가진 본 발명에 따른 부동산 거래 방법이 실행될 수 있다.

본 발명의 일 실시예에 따른 부동산 증권화를 통한 네트워크 부동산 거래 방법은, 양방향 데이터 통신 가능한 네트워크를 통해 매도자와 매수자 사이의 부동산 거래 서비스를 제공하는 방법이다.

먼저 매도자는 단계(310)에서 매도자 단말기(240)로 상기 네트워크를 통해 부동산 유동화전문회사 서버(260)에 접속한다. 매도자는 매도하고자 하는 부동산(10)(예컨대 아파트, 주택, 토지, 빌딩, 상가 등)의 매물정보를 부동산 유동화전문회사 서버(260)에 제공할 수 있다. 이러한 정보 제공은 예컨대 웹사이트 상에서 웹문서 양식으로 쉽게 구현될 수 있다. 매도자는 이와 같이 부동산 유동화전문회사 )에 부동산을 매각, 신탁 하게 된다.

부동산 유동화전문회사 서버(260) 및 하부 서버들은 매도자의 부동산 매각/신탁 절차를 위하여 매각 신청서 양식을 웹상에서 제공할 수 있다. 매도 신청서 양식에는, 예컨대 해당 부동산 물건의 표시, 권리구분(실입주권용, 투자권용), 매도/매수 구분, 신청자의 인적사항(주민번호, 이름, 주소 등), 본인 확인 서류 첨부(신청서와 함께 첨부되도록 구성) 등이 포함될 수 있다. 이 외에 신청서에는 지번, 부동산의 종류(빌딩, 상가, 토지 등), 등이 들어갈 수 있다.

실입주권과 투자증권의 비율은 완전 매각이 되는 경우 부동산 유동화전문회사가 자산평가기관의 자문을 거쳐 결정할 수 있지만 자산보유자가 부동산을 매각하면서 실입주권을 가지기 원하거나 투자권을 가지기 원하는 경우가 있기 때문에 실입주권자와 투자권의 비율을 얼마로 나누었는지, 투자권을 어떤 식으로 분할하였는지, 시세차익의 배당비율 등도 지정하여 포함될 수 있다. 매도자는 이러한 매수/매도 신청서 양식에 필요한 정보를 기입하여 부동산 유동화전문회사 서버(260)에 전송함으로써 매도 신청을 개시할 수 있다. 서버는 신청서의 작성요령 및 관련 설명을 제공하며, 예컨대 실입주권과 투자권에 대한 용도 및 기능을 상세히 설명하기 위하여, 웹사이트, 이메일, 휴대폰, 전화에 의한 상담원 연결, 게시판에 의한 상담 활동, 오프라인 상담실 안내 등을 지원하는 것이 바람직하다.

도4은 이러한 부동산 증권화를 위한 신청서의 일례를 도시한다. 상기 도4는 단순한 실시예에 불과하며 얼마든지 변형된 실시예가 가능하다. 부동산 증권화신청서는 증권화되는 부동산을 확정하기 위하여 지번이 들어가며 부동산의 종류가 표시된다. 확정을 용이하게 하기 위하여 건물의 명칭이 있는 경우 그 명칭이 들어갈 수 있다.

부동산을 증권화하기 위해 종전의 권리자는 부동산유동화전문회사가 의뢰한 부동산 신탁회사로 바뀌어 표시되며 실입주권자와 투자권자의 지분비율및 수익비율은 신탁대장에 의하여 확인할 수 있으며 실입주권자와 투자권자는 서로 다른 색깔로 표시하여 구분하도록 할 수 있다. 또한 실입주권자와 투자권자는 각기 소유한 증권에 의하여 구분이 가능하며 온라인 상의 거래가 아닌 실제 증권을 부여받는 경우 증권의 색깔 또한 다르게 함으로써 어떤 권리를 가지고 있는지 쉽게 확인하도록 할 수 있다. 이 과정에서 원권리자가 본인이 아닌 타인을 실입주권자로 하여 입주시키는 것도 가능하다. 신청서에는 실입주권비율과 투자증권의 비율을 정할도록 하며 이에 따른 수익비율 또한 따로 정해서 기입할 수 있다. 발행되는 투자증권의 총수와 투자증권 1주 당의 가격도 표시된다.

이러한 매각/신탁 단계는 유동화전문회사 서버(260)로부터 네트워크를 통해 상기 매도자가 위탁한 부동산(10)을 소정 조건을 가진 매각/신탁 정보를 송신함으로써 신탁회사에 부동산을 신탁하게 된다. 부동산은 법적으로 등기라는 제도를 가 지고 있어서, 법적 등기없이 권리이전 등의 행위는 제3자에게 대항할 수 없다. 부동산 유동화전문회사 서버(260)와 부동산신탁회사의 서버는 예컨대 온라인상의 국가 등기소 시스템과 연결되어 있을 수 있고, 위탁된 부동산의 신탁 조건에 따라 해당 부동산의 갑구에 부동산 신탁회사가 소유권자로서 등록할 수 있다. 관련된 부동산의 법적 관리 정보는 부동산 신탁회사와 온라인으로 연결되어 있는 부동산 유동화전문회사 서버(260)로부터 매도자에게 전송될 수 있다.

부동산 유동화전문회사 서버(260)은 본 발명에 따라 특정 부동산 물건에 대하여 실입주권과 투자권 및 유통되는 지분권의 권리변동 사항을 기록한 신탁등기부등본을 생성하여 저장하고 부동산 유동화전문회사 서버(260)와 연동하여 관리하며 업데이트할 수 있다. 또한 원하는 회원에게는 무료 또는 실비로 상기 신탁등기부등본의 내용을 열람할 수 있도록 제공할 수 있다. 본 발명의 부동산 유동화전문회사 서버(260)에서 제공하는 신탁등기부등본의 형태는 실제 대법원에서 제공하는 부동산 등기 또는 신탁등기와 유사한 양식을 가질 수 있다.

매도자가 특정 부동산(10)을 판매/신탁한 다음, 단계(320)에서 상기 부동산(10)은 자산평가기관에 의하여 부동산의 현재가치를 판단하게 된다. 부동산의 정확한 현재가치판단이 선행되어야 지분권을 분할하여 유통시킬 때 시장에서 외면받지 않고 투자재료로서의 가치를 지니게 된다.

도5a,b는 연속된 것으로서 이처럼 매각/신탁된 부동산의 권리내역, 신탁등기 부등본을 예시한것이다. 권리내역은 신탁등기부 등본 혹은 그에 맞는 이름으로 명명될 수 있다. 권리등본이기 때문에 대상 부동산에 대한 좀더 자세한 사항이 도시된다. 소재지번과 건물의 명칭 및 종류뿐만 아니라 건물의 정확한 면적이 함께 도시된다.

표제부는 건물을 확정하기 위한 것이며 갑구에는 소유자인 부동산신탁사가 표시된다. 통상의 등기부등본은 을구에 가등기 등에 관한 사항이 표시되지만 소유자가 부동산 신탁사가 되기 때문에 을구에 이러한 사항이 들어갈 수 없다.

실입주권을 갖는 권리자와 투자증권을 갖는 권리자에 관한 사항은 따로 부동산 신탁대장을 만들어 실입주권자와 투자권자에 관한 제반 사항을 자세하게 기재한다.

그 다음 단계(330)에서는, 상기 부동산 유동화전문회사가 상기 네트워크를 통해 상기 부동산 유동화전문회사 서버(260)에 접속가능한 투자자 단말기(290)에게 상기 부동산의 관한 소정 권리의 적어도 일부를 포함하는 복수의 지분권에 관한 정보를 제공하고 판매하는 부동산 지분권 분할단계(330)가 진행된다. 여기서 지분권은 특정 부동산(10)의 소유 지분을 나타낼 수 있다. 예컨대 판매 가능한 최소 지분은 50%, 10%, 5%, 또는 1% 혹은 그 이하의 값 등으로 다양할 수 있다. 이러한 지분은 부동산(10)의 시세 가액을 100%로 하여 분할될 수 있다. 지분권은 증서의 형태로 구매자에게 배부될 수 있으며, 각 증서의 권리이전은 명의개서 절차에 의하여 관리될 수 있다.

특정 부동산(10)에 대한 지분권이 예컨대 온라인 판매 방식에 따라 모두 판 매되면, 상기 부동산 유동화전문회사 서버(260)가 정한 소정 기준에 따라, 상기 지분권을 구매한 복수의 매수자들 중 상기 부동산을 실제 점유할 수 있는 권리를 가지는 실입주권자 및 상기 부동산의 시장 거래 가격과 관련된 수익만을 향유할 수 있는 권리를 가지는 투자권자가 각각 결정되는 권리 결정 단계(340)가 진행된다. 부동산매도자가 최초에 실입주권자를 지정한 경우가 있을 수 있으며 그러한 조건은 이 단계에서 적용된다. 실입주권자는 대상 부동산 즉 아파트, 상가, 또는 빌딩 공간을 직접 점유하여 사용할 권리를 가진다. 투자권자는 대상 부동산을 직접 점유할 권리는 없고 단지 지분권만을 소유하고, 특정 시기에 대상 부동산에 의해 상승된 차익에 대하여 일정 배당을 가질 권리를 가진다. 또한, 거래소를 통하여 자신의 증권을 사고팔 수 있다. 실입주권자도 역시 특정 시기에 대상 부동산에 의해 상승된 차익에 대하여 일정 배당을 가질 권리를 가질 수 있다.

본 발명의 바람직한 실시예에 있어서, 상기 권리 결정 단계(340)에서, 상기 실입주권자로 결정되는 것은 상기 부동산(10)의 지분 중 미리 결정된 실입주권 지분 비율을 구매하였을 때이며, 상기 투자권자로 결정되는 것은 상기 부동산(10)의 실입주권자 외 다른 매수자들 모두이다. 이는 실입주권자로 하여금 실제적으로 부동산의 실제 가격의 전부를 지불하는 것이 아니라 그 일부 만을 지불하고 대상 부동산에 거주할 권리를 얻게 할 수 있게 한다. 또한 부동산을 점유하지 않고 투자만을 하고자 하는 자도 해당 부동산의 실제 가격 전부를 투자하는 것이 아니라 일부분만을 투자할 수 있게 한다.

구체적인 실시예에 있어서, 상기 미리 결정된 실입주권 지분 비율은 51%일 수 있다. 실입주권은 실거주할 수 있는 권리를 가지기 때문에 왕증권이라고 불릴 수 있는데 이 경우 실입주권자는 부동산 가격의 51%만을 지불함으로써 해당 부동산에 거주할 권리와 관련된 시세차익 배당권과 같은 권리를 취득할 수 있다. 투자권자는 나머지 49%에 해당하는 지분권을 매수한 적어도 하나의 매수자들이다. 투자권자는 자신의 지분권을 재판매할 수 있는 권리가 있을 뿐만 아니라, 자신의 지분권을 재분할하여 판매할 수 있는 권리도 있고, 매도하지 않고 지분권을 소유하고 있는 경우에는 시세차익 배당권을 가진다. 상기 미리 결정된 실입주권 지분 비율은 반드시 51%로 할 필요는 없으며, 다른 방식으로 40%일 수도 있고, 또는 60%, 또는 다른 수치로 정할 수 있다.

예컨대 아파트 단지를 분양할 때 본 발명을 적용한다면, 실제 분양가의 약 반정도의 가격을 지불한 상태에서 아파트를 분양받아 거주할 수 있게 된다. 일반적으로 대개 아파트를 분양받아 거주하려는 사람들은 은행 등으로부터 아파트 가격의 상당한 부분을 대출받는 것이 보통이기 때문에, 은행 대출의 이자 부담없이 자기 집을 소유할 수 있게 해준다는 엄청난 장점을 제공할 수 있다. 나머지 지분권 구매자들은 거주할 권리는 없고 단지 투자권자로서 수익 배당을 받을 권리만을 가지게 될 것이다.

이와 같이, 본 발명에 따르면, 투자권자는 원하는 만큼의 지분권만을 사들일 수 있으므로 원하는 규모의 금액만을 투자할 수 있을 뿐만 아니라 지분권을 원하는 만큼 분할하거나 전부 재판매할 수 있으므로 투자된 금액을 원하는 만큼 조기에 회수할 수도 있어 투자 기간도 자유로이 정할 수 있다는 장점을 가진다.

본 발명의 다른 바람직한 실시예에 있어서, 상기 미리 결정된 실입주권 지분 비율은 적어도 2개의 비율(예컨대 제 1 실입주권 비율, 제 2 실입주권 비율)을 포함할 수 있다. 이 경우, 상기 적어도 2개의 미리 결정된 실입주권 비율, 즉 제 1 실입주권 비율, 제 2 실입주권 비율 각각에 대하여 실입주권과 투자권의 시세차익 배당비율이 차등 있게 정해지는 것이 바람직하다. 특히 상기 적어도 2개의 미리 결정된 실입주권 비율 각각에 대하여 실입주권과 투자권의 시세차익 배당비율이 차등 있게 정해지는 경우, 상기 미리 결정된 실입주권의 비율들 중 더 작은 비율에 대하여 상기 시세차익 배당 비율도 더 작게 정해질 수 있다.

배당비율은 분양을 받을 때 신탁사, 자산평가 기관, 매도자의 의견을 참고할 수 있으며 신규분양시에 바로 적용이 가능하다 . 또한 정부의 부동산 정책등에 따라 실입주권과 투자권의 비율을 탄력적으로 적용할 수 도 있다.

[표 1]

예컨대, 위 표 1과 같이 실입주권 비율과 시세차익 배당비율을 정할 수 있다. 첫번째 세트(구분1)에서 실입주권은 지분 60%를 매수한 매수자에게 부여되며, 나머지 40%를 매수한 매수자들은 투자권이 부여된다. 또한 실입주권자에게는 시세차익의 40%가 배당되고 투자권자들에게는 시세차익의 60%가 배당된다. 두번째 세트(구분2)에 따라 정해지는 경우에는, 실입주권은 지분 50%를 매수한 매수자에게 부여되며, 나머지 50%를 나누어 매수한 매수자들은 투자권이 부여된다. 또한 실입주권자에게는 시세차익의 30%가 배당되고 투자권자들에게는 시세차익의 70%가 배당된다. 세번째 세트(구분3)에 따라 정해지는 경우에는, 실입주권은 지분 40%를 매수한 매수자에게 부여되며, 나머지 60%를 나누어 매수한 매수자들은 투자권이 부여된다. 또한 실입주권자에게는 시세차익의 20%가 배당되고 투자권자들에게는 시세차익의 80%가 배당된다. 이상의 지분비율 및 배당비율은 단지 예시에 불과하며, 다양한 경우가 가능하다는 것을 당업자라면 쉽게 이해할 것이다.

본 발명에 따라, 실입주권의 지분비율이 여럿일 경우 시세차익이 차등 있게 배당되는 것이 바람직하다. 표 1에도 나타나있는 바와 같이, 실입주권의 지분비율 이 60%, 50%, 40%일 경우 시세차익의 배당비율은 40%, 30%, 20%로 낮아지게 정해질 수 있다. 이러한 시세차익의 차등 적용은 실입주권자와 투자권자간의 투자금액 대비 수익 비율을 균등하게 하기 위한 것으로 이해될 수 있다.

이후, 예컨대 소정 기한이 경과한 것 또는 상기 부동산(10)의 시세가 소정 가액을 초과하여 상승한 것 중 어느 하나일 수 있는 소정 배당 조건이 충족되면, 상기 실입주권자 및 상기 투자권자에게 상기 부동산(10)에 대하여 발생한 수익을 소정 비율로, 예컨대 표 1에 도시된 시세차익 배당비율 중 어느 하나에 따라 정해진 비율로 분배하는 수익 배당 단계(360)로 진행된다. 수익 배당 단계(360)는 해당 부동산(10)이 상장이 폐지되고 제3자에게 판매된 경우, 해당 부동산에 대한 이익을 실입주권자 및 투자권자에게 배당하는 것으로 이루어질 수 있다. 투자권자는 거래소에서 자신의 증권을 파는 것으로 수익을 남기는 것이 원칙적이지만 특별한 경우 부동산이 청산되어야 하는 경우에는 그 수익이 각 증권의 소유자에게 배당될 수 있다

또한, 실입주권의 비율은 탄력적인 조정이 가능하기 때문에 신규분양을 받을때 실입주권과 투자권의 비율을 10% : 90%로 하여 실입주권자의 부담을 최소한으로 할 수도 있다. 이것은 아파트를 실거주를 목적으로 구입하려는 사람들의 부담을 낮춰주는 효과를 갖게 하여 실질적으로 아주 싼가격에 실입주 할 수 있는 아파트를 구입할 수 있게 하는 효과가 있다.

바람직한 또 다른 실시예에 있어서, 상기 수익 배당 단계(360)에서, 상기 실 입주권자와 상기 투자권자 사이에 수익 배당 비율은 상기 투자권자가 상기 실입주권자보다 더 크다. 이는 실입주권자는 실제 부동산(10)을 점유하면서 사용수익한 이익이 있으므로, 해당 부동산(10)의 가액의 증가분에서 발생하는 이익의 배분시 투자권자에게 더 많은 이익을 주는 것이 형평성이 맞을 것이기 때문이다.

본 발명의 방법의 바람직한 또 다른 실시예는 실입주권을 포함한 상기 지분권을 유통시키는 단계(350)를 가진다. 즉 상기 수익 배당 단계(360) 이전에, 상기 투자권자는 자신들이 구매한 지분권을 부동산 증권거래소(180)에 상장하여 유통되도록 할 수 있다. 실입주권 또한 부동산 증권거래소에서 유통될 수 있다. 상기 부동산 증권거래소 서버(220)가 상기 네트워크를 통해 접속가능한 다수의 투자자 단말기에 이 지분권을 판매하는 지분권 유통(250) 단계를 더 포함한다. 투자권은 여러개의 증권으로 분할되어 판매되기 때문에 주식이 거래되는 방법과 비슷한 방법으로 거래될 수 있다. 증권매도자가 자신이 가진 증권을 얼마의 가격에 몇 주를 팔지를 제시하는데 매수자 또한 얼마의 가격에 몇주를 살지를 제시하여 이러한 거래리스트를 실시간으로 제시함으로써 매수주문과 매도주문을 부합시킬 수 있는 경우 거래를 성사시키게 된다. 따라서 투자증권 한주당의 가치는 거래소에서 거래되는 가격에 의하여 실시간으로 변하게 된다.

투자권자는 단지 수익만을 목적으로 하는 것이기 때문에, 시세차익이 배당될 때까지 기다리지 않고 그 전에 지분권을 판매함으로써, 지분권에 투자한 금액을 회수할 수 있다. 또한 투자권자는 본 발명에 따라 자신의 지분권을 원하는 만큼 분할시켜 유통시킬 수 있다. 이 경우 투자권자는 자신의 투자 금액 중 원하는 만큼만 원하는 기간 안에 회수할 수 있게 되므로, 부동산의 투자에 있어서, 투자의 자유도가 크게 증가될 수 있다.

본 발명의 바람직한 실시예에 있어서, 상기 부동산 매도/신탁을 하는 단계(310), 부동산의 가치를 평가하는 단계(320), 부동산 지분권 분할 단계(330), 권리 결정 단계(340), 지분권 유통 단계(350), 또는 수익 배당 단계(360) 각각에 있어서, 상기 부동산에 관련된 권리 사항의 변동을 포함하는 변경사항이 발생하였을 때, 부동산 유동화전문회사 서버(260)에서 해당 부동산에 관련된 지분권의 매도자, 투자자 포함하는 관련자들에게 이메일 또는 휴대폰 단문 문자 서비스(SMS)를 이용하여 통지하는 단계를 포함한다. 부동산과 관련하여 권리관계가 변동되는 경우, 또는 법적 다툼이 발생한 경우, 지분권이 변동된 경우 등 해당 부동산에 문제가 발생하면 매수자 및/또는 투자자에게는 큰 이익이 걸린 상황이므로, 부동산 유동화전문회사 서버(260)는 이를 즉시 관련자에게 통지하고 신속하게 대응할 수 있도록 하는 서비스를 제공하는 것이 바람직하다. 이는 예컨대 휴대폰 단문 문자 메시지, 이메일 통지, 또는 오프라인 상의 등기우편과 같은 수단이 이용될 수 있다. 이 외에 본 발명의 부동산 유동화전문회사 서버(260)는 회원이나 웹사이트 방문자에게 실입주권과 투자권에 대한 용도 및 기능을 설명하고 통지해주는 서비스도 제공할 수 있다.

종래 예컨대 아파트의 분양시 매수자는 100% 대금을 매도인에게 지급하여야만 소유권 이전되어 매수인의 등기로 할 수 있었다. 그러나 본 발명은 일반적인 회 사의 경우 자본금의 100%를 가져야만 그 회사를 소유하는 것이 아니라 예컨대 회사 지분의 51%만을 가져도 그 회사를 소유할 수 있다는 점에 착안한 것으로서, 이러한 원리를 부동산에 대해서도 적용할 수 있게 구성하였다는 특징을 가진다. 통상의 회사가 자본금을 나누어 주식으로 거래하는 것처럼, 부동산의 가액을 나누어 특정비율이상 갖게 되는 경우 실입주권을 획득하도록 하는 것이다.

예컨대 65평형 아파트(또는 빌딩, 상가, 토지 등의 부동산)의 시세 또는 공시지가가 예컨대 10억이라고 하면, 기존 부동산 거래의 경우 10억의 가액을 모두 지급해야만 소유권을 등기할 수 있다. 그러나 본 발명에 있어서는 10억 중 예컨대 51%에 해당하는 금액을 지급(또는 조건에 따라 51%가 아닐 수도 있고 이보다 더 적을 수도 있으며 더 많을 수도 있다. 또는 다수의 지분권 구매자 중 최대 지분을 구매한 자가 실입주권자로 될 수 있다)한 경우에, 실제 해당 부동산을 점유하여 사용수익할 수 있는 "실입주권"을 가지며, 나머지 49%에 해당하는 금액을 지급한 자는 "투자권"을 가지게 된다. 나중에 해당 부동산의 시세가 상승하면 상승된 금액에서 취득시 뺀 이익금을 실입주권자와 투자권자 사이에 서로 분배하여 배당할 수 있다. 이 경우 실입주권자는 해당 아파트(또는 빌딩, 상가,토지 등)에 실입주하여 사는 것이므로 그에 대한 이익이 있는 것으로 볼 수 있다.

따라서 실입주권을 가진 사람은 투자 이익 금액에서 투자권자에 비해 낮은 비율로 이익금을 나눠가질 수 있다. 예컨대 매수시 시세가 10억이었던 것이 시세차익 3억의 이익금이 발생하였다면 예컨대 51%의 지분을 가진 실입주권자에게는 1억의 이익금이 배당되고, 나머지 49%의 지분을 가진 투자권자들에게는 2억의 이익금 이 배당될 수 있다. 그러나 이것은 예시에 불과하며 필요에 따라 다양한 비율로 배당이 이루어질 수 있다.

토지의 경우 현재 사용가치는 낮다고 하더라도 장래성을 보았을 때 투자가치는 높은 경우가 있다. 예를 들어 신도시 개발을 위하여 중심상업지구로 지정하였지만 아직 본격적인 개발을 위해서는 많은 시간이 남은 경우에 개발까지의 시간동안 상기 토지를 이용하려고 하여도 토지를 이용하기 위하여 부담해야 하는 월세는 토지의 가격에 비례하기 때문에 웬만해서는 토지를 임차하기가 힘든경우가 많다. 그러나 본발명은 투자가치와 사용가치를 분리하기 때문에 이 경우 투자증권의 비율을 높이고 실입주권의 지분비율을 낮춤으로써 토지를 낮은 가격에 사용하도록 할 수 있다.

또한, 해당 부동산의 등기 문제가 발생하는데, 실입주권자와 투자권자가 공동소유자로서 등기될 수도 있으나, 이 경우 서로 분쟁이 발생할 소지가 있다. 따라서 본 발명에서는, 해당 부동산을 부동산 유동화전문회사에 부동산 신탁하여 관리 신탁을 하게 된다. 예컨대 부동산 등기부의 갑구 등에 해당 부동산의 소유권은 신탁등기되어 있음을 밝히고, 자세한 사항은 부동산 유동화전문회사의 신탁대장에서 찾아볼 수 있도록 할 수 있다. 그리고 부동산 신탁회사에서 실입주권자와 투자권자에게 법적으로 유효한 지분권 증서를 발행해 줄 수 있다. 이러한 지분권 증서는 예컨대 인터넷을 통해 해당 부동산과는 독립적인 채권으로서 유통될 수 있고, 증서의 양도시 권리이전은 채권에 대한 권리이전 절차로서 잘 알려져 있는 명의개서 방식으로 이루어질 수 있다. 이러한 권리이전은 온라인상에서도 이루어질 수 있다. 이 러한 명의개서 절차는 부동산 유동화 전문회사에서 처리하는 것이 안전할 것이다.혹은 부동산 증권거래소를 통하여 실시간으로 거래가 이루어지도록 할 수도 있다.

부동산 유동화 전문회사는 부동산을 수탁하여 관리하고 보증하는 역할을 한다. 또한 본 발명에 따라 특정 부동산에 대하여 발생한 지분권, 실입주권, 투자권에 대한 권리변동관계를 표시하는 수익권증서 관리대장( 또는 신탁대장)을 생성하여 관리할 수 있다. 이 신탁대장은 인터넷 상에서 조회가능하도록 제공될 수 있다.

그러나 이러한 실입주권의 비율은 확정적인 것은 아니며 51%보다 더 높거나 더 낮게 변경할 수 있다. 최초 신탁시에 실입주권의 비율을 51%로 정한다고 하더라도 신탁이 이루어지고 투자권이 팔린후에 투자권을 별도로 구입하여 실입주권 비율을 높이거나 실입주권지분의 일부를 투자권을 변형하여 판매할 수 있다. 또한 투자권의 비율또한 49%보다 높거나 더 낮도록 설정이 변경될 수 있다. 따라서 최초설정시에도 49%나 그 외의 비율로 설정을 하였다고 하더라도 이후의 사정에 따라 투자권의 비율을 조정하는 것이 가능하다.

본 발명은 실거주를 목적으로 하는 사람에게는 거의 반값으로 실거주권을 구입할 수 있도록 하며 투자를 원하는 사람에게는 투자에 대한 권리만을 따로 구입할 수 있게 한다. 이는 부동산에 대한 투자를 촉진시킬 수 있고 동시에 숨어있는 부동산 자금을 양성화하여 산업자금화할 수 있는 길이 열리게 되며, 부동산에 대한 새로운 시장이 형성될 수 있도록 한다는 장점이 제공된다.

도6은 본발명에 따른 부동산 신탁대장을 도시한다. 부동산 등기부 등본에는 권리자가 부동산 신탁회사로 등재되어 있으며 제3자가 신탁되어 있는 상기 부동산에는 압류와 같은 보전절차를 수행할 수 없기 때문에 부동산의 투자대상으서의 가치가 상승된다. 또한, 상기 부동산에 관한 실입주권자와 투자증권의 소유자를 보기 위해서 해당부동산에 대하여 상기 사항들이 자세하게 적힌 부동산 신탁대장을 별도로 마련한다.

부동산 신탁대장은 부동산의 지번과 건물명칭으로 부동산을 표시하고 부동산의 실입주권과 투자증권의 권리 비율이 표시되어 해당증권이 얼마의 비율로 나뉘어 있는지 볼 수 있다.

또한 그 하단에는 실입주권자와 투자증권을 소유하고 있는 투자권자를 소유하고 있는 투자증권의 비율과 함께 표시하도록 한다.

도7은 본 발명의 변형례를 도시한다. 본 발명은 부동산을 예로 들어 설명하였으나 부동산처럼 등기가 되는 차량, 선박과 같은 부동산에 준하는 준부동산도 본 발명에 적용할 수 있다. 또한 현재 등기되어 유통되지 않는 동산이라고 하여도 등기하여 본 발명을 적용할 수 있다. 예를 들어 고가의 미술품, 골동품의 경우 신탁하면서 등기하도록 하여 준부동산화하고 그 실점유권과 투자권을 나누어 별도로 유통되도록 할 수 있다. 준부동산화된 미술품등은 준부동산유동화전문회사에 부동산등기부등본과 유사한 신탁등기부등본과 신탁대장을 두어 관리할 수 있는데 부동산은 지번으로 확인이 가능하지만 차량,선박,공장, 중기계, 미술품과 같이 본발명에 서 준부동산으로 취급하는 것들은 유체동산이란것을 감안하여 차량은 차대번호로 미술품은 사진, 보관장소 등으로 확인할 수 있도록 한다.

이상에서는 본 발명을 구체적인 실시예를 통하여 설명하였으나, 당업자라면 본 명세서에서 설명된 여러 가지 특징을 참조하고 조합하여 다양한 변형이 가능하다. 따라서 본 발명의 범위가 설명된 실시예에만 국한되는 것이 아니라, 첨부된 청구범위에 의하여 해석되어야 함을 지적해둔다.

이상에서 설명한 바와 같이 본 발명은 실거주를 목적으로 하는 매수자는 거의 반값으로 부동산을 구입할 수 있도록 하며 단지 투자를 원하는 사람은 부동산에 대해 원하는 기간과 원하는 금액의 원하는 범위의 투자만을 할 수 있고 투자금의 회수도 쉽게 되도록 함으로써, 부동산에 대한 투자를 촉진시키면서 숨어있는 부동산 자금을 양성화하여 산업자금화할 수 있는 길이 열려 새로운 부동산 시장이 형성될 수 있는 네트워크 부동산 거래 기술에 관한 것으로서, 부동산 거래 분야에서 널리 이용가능하다.

도 1은 본 발명의 개념을 도시하기 위한 블록도

도 2는 본 발명의 일 실시예에 따른 부동산 신탁을 통한 부동산 거래 방법이 실행되는 네트워크 시스템을 설명하기 위한 개략적인 블록도.

도 3은 본 발명의 일 실시예에 따른 부동산 신탁을 통한 부동산 거래 방법의 과정을 보여주는 흐름도.

도 4는 부동산 신탁 신청서를 도시하는 일실시예

도 5a,b는 신탁부동산등기부등본의 일실시예를 도시하는 도면.

도 6은 부동산신탁대장을 도시하는 도면

도 7은 본 발명의 다른 적용례을 도시하는 도면

<도면의 주요부분에 대한 부호의 설명>

10 : 부동산 100 : 네트워크 부동산 거래 시스템

101: 자산보유자 160: 부동산 유동화 전문회사

170: 자산평가기관 180: 부동산 증권거래소

Claims

매도자와 매수자 사이의 부동산 거래 서비스를 제공하는 방법으로서,

매도자가 부동산 유동화 전문회사에게 부동산 매도/신탁 하는 단계와;

상기 부동산 유동화 전문회사가 상기 부동산에 관한 소정 권리의 적어도 일부를 포함하는 복수의 지분권에 관한 정보를 제공하고 판매하는 부동산 분할 및 판매 단계를 포함하는, 부동산 증권화를 통한 부동산 거래 방법.
제1항에 있어서, 상기 매도/신탁된 부동산의 현재가치를 파악하기 위하여 자산평가기관에 의뢰하여 사기 부동산의 시가를 결정하는 자산평가 단계를 더 포함하는, 부동산 증권화를 통한 부동산 거래 방법.
제1항에 있어서, 상기 지분권을 구매한 복수의 매수자들 중 상기 부동산을 실제 점유할 수 있는 권리를 가지는 실입주권자 및 상기 부동산의 시장 거래 가격과 관련된 수익만을 향유할 수 있는 권리를 가지는 투자권자가 각각 결정되는 매수자 권리 결정 단계;를 더 포함하는, 부동산 증권화를 통한 부동산 거래 방법.
제3항에 있어서, 소정 배당 조건이 충족되면 상기 실입주권자 및 상기 투자권자에게 상기 부동산에 대하여 발생한 수익을 소정 비율로 분배하는 수익 배당 단계를 더 포함하는 것을 특징으로 하는, 부동산 증권화를 통한 부동산 거래 방법.
제3 항에 있어서, 상기 매수자 권리 결정 단계에서, 상기 실입주권자로 결정되는 것은 상기 부동산의 지분 중 미리 결정된 실입주권 지분 비율을 구매하였을 때이며, 상기 투자권자로 결정되는 것은 상기 부동산의 실입주권자 외 다른 매수자들 모두인 것을 특징으로 하는, 부동산 증권화를 통한 부동산 거래 방법.
제 5 항에 있어서, 상기 미리 결정된 실입주권 지분 비율은 적어도 2개의 비율(제 1 실입주권 비율, 제 2 실입주권 비율)을 포함하는 것을 특징으로 하는, 부동산 증권화를 통한 부동산 거래 방법.
제 4 항에 있어서, 상기 수익 배당 단계에서, 상기 소정 배당 조건은 소정 기한이 경과한 것 또는 상기 부동산의 시세가 소정 가액을 초과하여 상승한 것 중 어느 하나를 포함하는 것을 특징으로 하는,부동산 증권화를 통한 부동산 거래 방법.
제 4항에 있어서, 상기 수익 배당 단계에서, 상기 실입주권자와 상기 투자권자 사이에 수익 배당 비율은 상기 투자권자가 상기 실입주권자보다 더 큰 것을 특징으로 하는, 부동산 증권화를 통한 부동산 거래 방법.
제 4 항에 있어서, 상기 수익 배당 단계 이전에, 상기 실입주권자와 투자권 자는 자신들이 구매한 지분권을 부동산 증권거래소에 상장하며 해당 부동산의 투자권의 가치는 매수자와 매도자의 매수,매도 주문에 의하여 거래가격이 결정되는 지분권 유통 단계를 더 포함하는 것을 특징으로 하는, 부동산 증권화를 통한 부동산 거래 방법.
제 4 항에 있어서, 상기 실입주권의 지분비율은 51%이며 투자권의 총 지분비율은 49%인것을 특징으로 하는, 부동산 증권화를 통한 부동산 거래 방법.
양방향 데이터 통신 가능한 네트워크를 통해 부동산 거래 서비스를 제공하는 방법으로서,

매도자가 매도자 단말기(280)로 상기 네트워크를 통해 부동산 유동화 전문회사 서버(260)에 접속하여 매도하고자 하는 부동산(10)의 매물정보를 제공함으로써 부동산 거래 서비스 제공자에게 부동산 매도/신탁을 하는 단계(310)와;

상기 부동산 유동화 전문회사가 상기 네트워크를 통해 부동산 유동화 전문회사 서버(260)에 접속가능한 복수의 투자자 단말기(290)에게 상기 부동산에 관한 소정 권리의 적어도 일부를 포함하는 복수의 지분권에 관한 정보를 제공하고 판매하는 부동산 분할 및 판매 단계(330)와;

상기 부동산 유동화 전문회사 서버(260)가 정한 소정 기준에 따라, 상기 지분권을 구매한 복수의 매수자들 중 상기 부동산을 실제 점유할 수 있는 권리를 가지는 실입주권자 및 상기 부동산의 시장 거래 가격과 관련된 수익만을 향유할 수 있는 권리를 가지는 투자권자가 각각 결정되는 매수자 권리 결정 단계(340)와;

소정 배당 조건이 충족되면 상기 실입주권자 및 상기 투자권자에게 상기 부동산(10)에 대하여 발생한 수익을 소정 비율로 분배하는 수익 배당 단계(360)를

포함하는 것을 특징으로 하는, 부동산 증권화를 통한 부동산 거래 방법.
제 11 항에 있어서, 상기 매수자 권리 결정 단계(340)에서, 상기 실입주권자로 결정되는 것은 상기 부동산(10)의 지분 중 미리 결정된 실입주권 지분 비율을 구매하였을 때이며, 상기 투자권자로 결정되는 것은 상기 부동산(10)의 실입주권자 외 다른 매수자들 모두인 것을 특징으로 하는, 부동산 증권화를 통한 부동산 거래 방법.
제 12 항에 있어서, 상기 미리 결정된 실입주권 지분 비율은 51%인 것을 특징으로 하는, 부동산 증권화를 통한 부동산 거래 방법.
제 12 항에 있어서, 상기 미리 결정된 실입주권 지분 비율은 적어도 2개의 비율(제 1 실입주권 비율, 제 2 실입주권 비율)을 포함하는 것을 특징으로 하는, 부동산 증권화를 통한 부동산 거래 방법.
제 14 항에 있어서, 상기 적어도 2개의 미리 결정된 실입주권 비율(제 1 실입주권 비율, 제 2 실입주권 비율) 각각에 대하여 실입주권과 투자권의 시세차익 배당비율이 차등 있게 정해지는 것을 특징으로 하는, 부동산 증권화를 통한 부동산 거래 방법.
제15 항에 있어서, 상기 적어도 2개의 미리 결정된 실입주권 비율(제 1 실입주권 비율, 제 2 실입주권 비율) 각각에 대하여 실입주권과 투자권의 시세차익 배당비율이 차등 있게 정해지는 경우, 상기 미리 결정된 실입주권의 비율들 중 더 작은 비율에 대하여 상기 시세차익 배당 비율도 더 작게 정해지는 것을 특징으로 하는, 부동산 증권화를 통한 부동산 거래 방법.
제 11 항에 있어서, 상기 수익 배당 단계(240)에서, 상기 소정 배당 조건은 소정 기한이 경과한 것 또는 상기 부동산(10)의 시세가 소정 가액을 초과하여 상승한 것 중 어느 하나를 포함하는 것을 특징으로 하는,부동산 증권화를 통한 부동산 거래 방법.
제 11 항에 있어서, 상기 수익 배당 단계(360)에서, 상기 실입주권자와 상기 투자권자 사이에 수익 배당 비율은 상기 투자권자가 상기 실입주권자보다 더 큰 것을 특징으로 하는, 부동산 증권화를 통한 부동산 거래 방법.
제 1 항에 있어서, 상기 수익 배당 단계(360) 이전에, 상기 투자권자는 자신들이 구매한 지분권을 상기 부동산 유동화 전문회사 서버(260)에 위탁 판매를 의뢰 하고, 상기 부동산 유동화 전문회사 서버(260)가 상기 네트워크를 통해 접속가능한 다수의 투자자 단말기에 이 지분권을 재판매하는 지분권 유통(250) 단계를 더 포함하는 것을 특징으로 하는, 부동산 증권화를 통한 부동산 거래 방법.
제 19 항에 있어서, 상기 지분권 유통 단계(350)에서, 상기 투자권자의 지분권은 상기 투자권자가 지정한 단위로 분할된 지분 단위로 유통될 수 있는 것을 특징으로 하는, 부동산 증권화를 통한 부동산 거래 방법.
제 11 항에 있어서, 상기 부동산 매도/신탁 하는 단계(310), 부동산 분할 및 판매 단계(330), 매수자 권리 결정 단계(340), 지분권 유통 단계(350), 또는 수익 배당 단계(360) 각각에 있어서, 상기 부동산에 관련된 권리 사항의 변동을 포함하는 변경사항이 발생하였을 때, 상기 부동산 유동화 전문회사 서버(260)에서 해당 부동산에 관련된 지분권의 매도자, 매수자를 포함하는 관련자들에게 이메일 또는 휴대폰 단문 문자 서비스(SMS)를 이용하여 통지하는 단계를 포함하는 것을 특징으로 하는, 부동산 증권화를 통한 부동산 거래 방법.
제 11 항에 있어서, 상기 부동산매도/신탁단계이후에 상기 매도/신탁된 부동산의 실가치를 평가하는 가치평가단계를 더 포함하는 것을 특징으로 하는, 부동산 증권화를 통한 부동산 거래 방법.