WO2019039801A1 - 부동산 신탁 기반 주택 증권의 가치 유지를 지원하는 서비스 시스템 및 방법 - Google Patents

부동산 신탁 기반 주택 증권의 가치 유지를 지원하는 서비스 시스템 및 방법 Download PDF

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WO2019039801A1
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securities
trust
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윤덕규
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Definitions

  • the present invention relates to a service system and method for supporting the maintenance of the value of real estate trust-based housing securities, and more particularly, to a service system and method for supporting the maintenance of value of a real estate trust based on a real estate trust based on a trust company that divides the real estate into a non-resident equity Provide a joint pool service to provide the owner's securities account to the owner's securities account and to use the corresponding home securities as the normal currency to purchase the goods or services of the seller and to support the equity adjustment to maintain the value of the housing securities
  • the present invention relates to a service system and method for supporting the maintenance of the value of real estate trust-based housing securities that provide a market using housing securities.
  • the existing real estate service system also provides loan service with real estate as collateral. Through this, it is possible to increase convenience for setting up collateral for real estate and to secure loan fund through it, so that the owner can use various kinds of funds Of the total investment.
  • the real estate service system also provides a service system in which the owner can easily find the tenant of the real estate and introduces the investment destination of the rental money paid to the owner by the tenant.
  • this existing real estate service system is merely a transfer of off-line trading activities to online transactions using a simple network, and it is difficult to expect the expansion of the market size to be limited to a transaction target.
  • the existing real estate service system guarantees the convenience of simple transaction connection or the setting of the collateral of the real estate, and there is a limitation in supporting the owner to use the transaction object for the goods or services other than real estate have.
  • the present invention divides the real estate of a user who trusts a real estate into a non-resident equity for issuing housing securities, which are bearer bonds for the real estate, and the non-residential equity securities for the real estate, And provides a new market that can be traded as money that can buy the goods or services of the seller, thereby securing the liquidity of the funds invested in the real estate, and at the same time, To support residential stability and revitalize the economy.
  • the present invention aims at assuring the reliability and stability of the market by assisting the adjustment of the equity ratio according to the fluctuation of the real estate price and securing the value of the housing securities used in the market.
  • the present invention provides the user with information about the housing stake that the user should secure according to the adjustment of the stake ratio, thereby guiding the user to acquire the additional stake, thereby securing the reliability and stability of maintaining the value of the housing securities There is a purpose.
  • the service system for supporting the maintenance of the value of the real estate trust-based housing security that communicates with the trust company server and the user terminal of the trust company that issue the housing securities for the trusty house according to the embodiment of the present invention through the communication network,
  • a housing registration information for a plurality of housing-related housing securities issued in correspondence with remaining shares excluding the housing stake of the user from the trustee server, and a ratio of the residential stake to the remaining stake
  • a trust server interlocking unit for receiving and storing the equity information including the equity ratio for the home security information and registering the plurality of housing securities in the user account information according to the home trust information
  • a real estate appraisal information confirmation unit for providing real time information on the real estate, Updating the housing stake and the equity ratio of the equity information so that the remaining equity based on the issuance price of the housing securities set in advance when the price of the housing is changed based on the information and the home trust information, And transmitting the notification information to the user terminal to inform the user terminal of the shortage of the residential stake if the residential stake corresponding to the
  • the controller transmits the market information on the public pool for the transaction using the home security to the seller terminal of the seller who sells the user terminal of the user and the commodity that can be purchased as the housing securities, Upon receipt of the purchase information for purchasing the merchandise from the user terminal, extracts one or more housing securities corresponding to the purchase amount corresponding to the purchase information from the account information of the user corresponding to the seller, And registering the merchandise information in the seller's account information.
  • the market information may include a website composed of a plurality of web pages for a transaction of merchandise of the seller.
  • the controller relays a transaction between the user terminal and the seller terminal, and when a user corresponding to the user terminal collects the housing securities, And updating the equity ratio.
  • control unit identifies account information of different sellers, identifies a house corresponding to the housing securities from housing securities information of the housing securities held by the seller, And a plurality of home securities held in accordance with the equivalent exchange in the account information of a specific seller are grouped among the same homes.
  • the controller identifies a house corresponding to each of a plurality of housing securities included in the account information of the specific seller to determine the distribution of the house number and the housing securities, , And performs the equivalent exchange when the degree of dispersion is equal to or greater than a preset reference value.
  • control unit may be configured to select, based on housing information for each house corresponding to each of a plurality of housing securities included in the account information of the specific seller, One or more preferred houses having housing information corresponding to the area and the housing type are selected, and a house other than the preferred housing is set as the equivalent exchange target.
  • the controller may set different reference values and notification information in advance according to preset steps, compare the step-by-step reference value with the residential equity ratio, And transmits the notification information corresponding to the notification information to the user terminal.
  • a service method for supporting the maintenance of the value of a real estate trust-based housing security in a service server communicating with a trust company server and a user terminal of a trust company, which issue housing securities for a trust house comprising the steps of: registering user account information corresponding to the user in communication with the user terminal; registering the user trust information corresponding to the plurality of housing securities related to the housing issued from the trustworthiness server, A step of receiving and storing the equity information including the equity ratio of the residential stake and the remaining stake; registering the plurality of housing securities in the user account information according to the housing trust information; Communicating with an external server to obtain quotation information Updating the housing stake and the stake ratio of the stake information so that the remaining stake based on the issuance price of the housing securities set in advance when the price of the housing is changed based on the ticker information and the home trust information; And transmitting notification information for notifying the user terminal of the lack of the residential stake if the ratio of the residential stakes corresponding to the residential stake is
  • the present invention allows a user to trust a real estate to a trust company to occupy the real estate through a residential estate of the real estate, so that the remaining equity of the real estate, excluding the residential stake, can be used for the issuance of the housing securities, It can provide liquidity to the funds invested in real estate, and at the same time, it can help the user to reside in real estate with small funds securely, by providing the purchased housing securities to be used for purchasing goods or services of seller, The value of the housing securities is maintained by adjusting the housing stake while retaining the remaining stake to secure the housing securities, thereby enhancing the stability and reliability of the home securities as the main currency.
  • the present invention provides a new market in which home securities issued based on real estate are traded in a commodity transaction between a user and a seller, so that a user can use some of the investment funds of the real estate to be useful for purposes such as living expenses
  • it helps to secure the funds according to the income earned by the users, and at the same time, it prevents the funds from concentrating on the real estate, thereby greatly improving the utilization of funds.
  • notification is made to secure the resident's stake to the user before the exhaustion of the housing stake occurs due to the maintenance of the non-
  • it is effective to prevent the user from losing possession of the real estate and to provide the residence security by ensuring that the possession right is maintained by maintaining the proportion of the residential stake over a certain period of time.
  • FIG. 1 is a configuration diagram of a service system supporting the maintenance of the value of a real estate trust-based housing securities according to an embodiment of the present invention
  • FIG. 2 is a block diagram of a service system supporting the maintenance of the value of real estate trust-based housing securities according to an embodiment of the present invention.
  • FIGS. 3 to 5 are conceptual diagrams of an adjustment process of the equity ratio of the service system supporting the value of real estate trust-based housing securities according to the embodiment of the present invention.
  • FIG. 6 is a diagram illustrating an example of providing a joint full service of a service system supporting the value of a real estate trust-based housing securities according to an embodiment of the present invention
  • FIG. 7 is an exemplary view illustrating a process of collecting a home security according to a shortage of a housing stake in a service system supporting the maintenance of the value of a real estate trust-based housing securities according to an embodiment of the present invention
  • FIG. 8 is a detailed diagram of a service system supporting the maintenance of the value of a real estate trust-based housing securities according to an embodiment of the present invention.
  • FIG. 9 is an exemplary view illustrating a defragmentation process of a service system supporting the maintenance of the value of real estate trust-based housing securities according to an embodiment of the present invention.
  • 10 and 11 are flowcharts of a service method for supporting the maintenance of the value of real estate trust-based housing securities according to an embodiment of the present invention.
  • FIG. 12 is a conceptual diagram of a stock adjustment process according to a rental setting of a home service system supporting the maintenance of the value of a real estate trust-based housing securities according to an embodiment of the present invention.
  • FIG. 1 is a configuration view of a service system supporting the maintenance of the value of a real estate trust-based housing securities according to an embodiment of the present invention.
  • the housing securities are used as commodity currencies for trading goods including goods or services
  • a user 10 who divides the real estate into a non-resident share for issuance of the residence and housing securities and issues the residential securities corresponding to the non-resident stake and uses the same through the common pool service;
  • a seller 50 who sells the product.
  • the real estate described in the present invention may include various objects such as a house (including an apartment), a building, a land, and the like.
  • the owner (user) who owns the real estate trusts the real estate in the trust company
  • the owner of the real estate entrusted by the trust company (20) And may issue the unsecured beneficiary securities to the corresponding non-resident securities.
  • the trust company (20) establishes the ratio between the residential stake and the non-resident stake to clearly divide the right and the duty relationship between the residential stake and the non-resident stake.
  • a real estate trust is a kind of document that describes what a contracting party requires in the process of signing a real estate trust contract.
  • the ratio of the residential stake to the non-resident stake may be changed according to a contract between the owner (user) and the trust company.
  • the present invention substantially reduces the house price to about one-third of the existing price, about 30%, allocates the housing stake to the user so that the housing guarantee can be maintained, and the remaining 70% ,
  • the service operator (40) receives the seller securities (50) from the trust company (20) in which the housing securities are used as the common currency and sells various commodities such as goods or services It provides a joint pool service, which enables the buyer to buy the goods and services needed by the stakeholder such as house owner (user) and charterers participating in the joint pool service as asset securitized housing securities.
  • the present invention assists the user 10 in purchasing the goods or services of the seller 50 through housing securities, thereby ensuring liquidity of the funds invested in the real estate, thereby enabling domestic and corporate economy to be activated .
  • the value of the housing securities must be kept constant, but the value of the real estate will continuously fluctuate.
  • the value (value) of the collateralized non-resident equity is lowered and the price of the housing securities falls below the issuance price.
  • the present invention removes a portion of the loss of the non-resident stake from the housing stake of the user (10) , And to help keep the value of non-resident stakes, which are the basis of issuance of housing securities, constant, regardless of fluctuations in house prices.
  • the present invention can restore the stakes used for the preservation of the non-resident stake to the residential stake if the price of the non-resident stake exceeds the issuance price of the housing securities when the price of the real estate rises.
  • FIG. 2 is a block diagram of a service system supporting the maintenance of the value of real estate trust-based housing securities according to an embodiment of the present invention.
  • the service system 110 includes an account DB 310 for storing the account information of the user and the seller, a home information DB 320 for storing the housing-related housing information that the user trusts in the trust company, And a service server 200 for controlling the home information DB 320.
  • the service server 200 can communicate with the external server 160 corresponding to the real estate evaluation agency through the communication network 130 and the communication network 130 with the trust officer server 120 corresponding to the trust company.
  • the external server 160 may transmit the price information of the home price to the service server 200.
  • the service system supporting the value of the real estate trust-based housing securities may further include the trust server 120 and the external server 160.
  • the trust fund server 120 stores the housing of the user who trusts the house in a housing equity ratio for the occupancy of the user's house and the equity for the housing guarantee according to a preset equity ratio or a share ratio according to a contract with the user It is possible to divide it into remaining shares that are non-resident stakes for issuance of the home securities, and issue a plurality of housing securities in accordance with the total issued amount of the home securities in correspondence with the remaining stakes.
  • the trust fund server 120 generates equity information on the equity ratio of the housing stake of the house and the remaining equity, generates the housing trust information on the plurality of housing securities issued corresponding to the remaining equity,
  • the service server 200 can transmit the equity information and the home trust information generated according to the issuance of the housing security to the home.
  • the home trust information may include the issuance price (or the issuance price, the issued face value) of the housing securities, the number of issued housing securities, housing information to be collateralized by the housing securities, and trustee information about the user who trusts the housing ,
  • the housing information may include various pieces of information such as identification information (for example, address or unique code) of a house, a land share, a dedicated area, and the like.
  • the equity information may include an equity ratio with respect to the ratio of the remaining equity interest to the housing equity, an evaluation value (value) corresponding to the residential equity, an evaluation value (value) corresponding to the remaining equity, and the like.
  • the service server 200 can match the home trust information and the equity information when receiving the home trust information and the equity information, and store the same in the housing information DB.
  • the service server 200 can communicate with the user terminal 140 of a user trusting the trust in the house, establishing an account according to the account opening request information of the user terminal 140, The corresponding user account information may be generated, and the user account information may be stored in the account DB 310.
  • the service server 200 generates housing security information for each of a plurality of housing related securities issued corresponding to the user based on the home trust information, and based on the trust information of the housing trust information Searches the account DB 310 to identify user account information corresponding to the user according to the trustee information, stores the plurality of housing securities information in the user account information, and transmits the plurality of home securities to the user's account Thereby registering a plurality of home securities issued in correspondence with the user's house in the user's account.
  • the service server 200 generates home security information for using the home security used as the home currency through the communication network 130 according to the home trust information, and transmits the home security information to the user's account information So that the home security is received in the user's account and the home security is paid to the user.
  • the housing securities information includes unique identification information of the home securities issued through the trust company in accordance with the home trust information, house identification information on a house to be collateralized by the housing securities, And the trustee information, and the service server 200 may generate each of the plurality of housing securities issued corresponding to the user's home as the housing securities information.
  • the service server 200 may set the issuance price of the housing securities in association with the trust fund server 120, and may include the issuance price in the housing securities information. At this time, the service server 200 can set the issuance prices of all the home securities at the same price.
  • the process of processing the housing securities in the service server 200 uses the housing securities information.
  • the housing securities information is described as housing securities.
  • the service server 200 uses the home security as the primary currency, and performs a transaction using the home security so that the user can purchase the goods of the seller who sells goods such as goods or services using the home security And may transmit market information on the pool to the user terminal 140 and the seller terminal 150 of the seller.
  • the service server 200 can communicate with a plurality of different user terminals 140 and a plurality of different seller terminals 150 through the communication network 130.
  • the service server 200 may provide the market information as a web site composed of a plurality of web pages, for example, as a market information related to a shopping mall.
  • the service server 200 may include a merchandise DB in which merchandise information of the seller and the website related information are stored.
  • the service server 200 when the service server 200 receives the purchase information for purchasing the merchandise from the user terminal 140 connected to the website, the service server 200 receives the purchase information from the user account information of the user corresponding to the seller One or more housing securities corresponding to the purchased amount (equivalent or equal in value) can be extracted.
  • the service server 200 may generate merchant account information corresponding to the seller and store the merchant account information in the account DB 310, store the one or more home securities extracted corresponding to the purchase information in the seller account information So that the user can support the payment of the purchased product to the seller through the home security.
  • the service server 200 may transfer one or more home securities corresponding to the sales price (purchase price) to the account of the seller from the account of the user at the time of payment processing according to the purchase of the goods by the user, .
  • the service server 200 can provide the user to purchase the merchandise by using the housing securities as money.
  • the present invention allows a user to trust a house to a trust company to occupy the house through the housing stake of the house, and to use the remaining stake in the housing, excluding the housing stake, And provides the housing securities that are placed in the user's account to be used to purchase the goods or services of the seller, thereby securing the liquidity of the funds invested in the real estate, and at the same time, .
  • the present invention provides a new market in which housing securities issued based on houses are used for commodity trading between a user and a seller, so that a user can provide some of the investment funds of the real estate to be useful for purposes such as living expenses
  • a user can provide some of the investment funds of the real estate to be useful for purposes such as living expenses
  • it can help to secure the funds according to the income earned by the users, and at the same time, it can prevent the funds from concentrating on the real estate, thereby greatly improving the utilization of funds.
  • the service system supporting the maintenance of the value of the real estate trust-based housing securities may reduce the reliability of the market when the value of the housing securities declines due to the decrease in the housing price, which will be described with reference to Figs. 3 to 5 based on the above-described configuration.
  • the service server 200 can receive, from the external server 160 corresponding to the real estate evaluation agency, the quotation information on the home corresponding to the home trust information stored in the home information DB 320 ,
  • the corresponding ticker information may be stored in the housing information DB 320 in correspondence with the corresponding home trust information.
  • the service server 200 may compare a house price at the time of a home trust with a house price based on the ticker information, based on the housing information included in the home trust information.
  • the value of the individual housing securities issued for the housing is less than the value of the issuer .
  • the seller who receives payment of the sale price as the home securities is not only liable for the loss but also the value of the home securities of different houses is evaluated differently according to the price fluctuation of each house, .
  • the service server 200 of the service system 110 can calculate the equity value corresponding to the decrease in the housing price, So that the value of the housing securities can be maintained.
  • the service server 200 determines whether the housing trust corresponding to the user's home Information can be extracted from the housing information DB 320.
  • the service server 200 may store the remaining stake based on the issuance price of the housing securities, which is preset based on the home trust information extracted from the housing information DB 320, Can be updated.
  • the service server 200 may transmit the updated equity information to the assisting agent server 120.
  • the service server 200 (Or alarm information) for notifying the lack of the residential stake.
  • the service server 200 calculates the ratio of the remaining equity interest to the housing equity of the housing having the value of 100 (valuation amount) If the price of the house falls from 100 to 80 as described above, the total value of the housing is 80, and the value of the remaining value of the remaining equity is lowered to 70 Down.
  • the service server 200 supplies a portion of the housing stake to the remaining stake so that the value of the remaining stake in the housing can be maintained, It is possible to maintain the valuation amount of the equity and reduce the valuation amount of the residential equity by the provision corresponding to the remaining equity, calculate the equity ratio of the remaining equity relative to the housing equity due to the decrease of the housing equity, It is possible to update the existing stake ratio based on the stake information as the stake ratio.
  • the service server 200 calculates the value of the remaining equity interest so that 70 is maintained when the remaining equity value of 70 is lowered to 56, (14) from the housing stake and reduce the housing stake by the amount of the remaining stake (the declining value of the remaining stake).
  • the service server 200 can update the equity information by setting 10 as the residential equity and 70 as the remaining equity with respect to the total valuation amount 80 of the house where the price drop occurred,
  • the share ratio of the equity interest in the housing can be updated and adjusted to 12.5: 87.5 by calculating the equity ratio of the remaining equity interest to the housing equity due to the change of the remaining equity.
  • the service server 200 can update and store the equity information of the home trust information corresponding to the house stored in the housing information DB 320 when the equity information of the house is updated, To the trust officer server 120.
  • the service server 200 updates the equity information in accordance with the decrease in the house price and the price of the real estate increases after the remaining portion of the housing stake is held in the remaining stake corresponding to the non-resident stake
  • the present value exceeds the issuance price of the housing securities in accordance with the home trust information
  • the value of the present value and the issuance price The remaining equity interest corresponding to the difference may be deducted from the remaining equity and the equity interest deducted from the remaining equity may be restored to the residential equity.
  • the service server 200 can adjust the equity ratio of the housing when restoring the original state by setting the difference stake used for the maintenance of the remaining stake in the housing during the recovery of the difference stake as the housing stake, This can be done by updating the equity information.
  • the service server 200 may not adjust the stake since the value of the housing securities is higher than the issuance price and becomes a factor of increasing the demand.
  • the present invention allows a user to trust a house to a trust company to occupy the house through the housing stake of the house, and to utilize the remaining stake in the housing, excluding the housing stake, And provides the housing securities that are placed in the user's account to be used to purchase the goods or services of the seller, thereby securing the liquidity of the funds invested in the real estate, and at the same time,
  • the present invention assists the adjustment of the equity ratio according to the change of the house price, and assures the value of the home securities used in the market, thereby assuring the reliability and stability of the market.
  • the service server 200 adjusts the equity of the user terminal Can be transmitted.
  • the service server 200 continuously maintains the remaining stake in the housing stake, as described above, so that the housing stake, which is a basis for recognizing the user's ownership, To avoid this, to notify the buyer of the housing stake by purchasing (collecting) part of the housing securities paid by the user to the seller so that the ratio of the housing stake is kept constant as the ratio of the housing stake based on the initial stake information Information can be transmitted to the user terminal.
  • the service server 200 may define an obligation to adjust the equity interest in the remaining equity interest in the non-resident equity.
  • the shareholding is maintained by the decrease in the amount of the non - resident stake according to the stipulation of the stake adjustment, the stake of the residence may be lost. Therefore, the user can induce the stake ratio to be maintained above a certain level.
  • the housing stake is too large, money is wasted because it is wasted on the house, and if the housing price is too low, if the housing stake is lost, the occupancy exclusive right is lost and the housing stability can not be guaranteed.
  • the ratio of the housing stake should be at least 30% of the house price.
  • the share of housing is reduced from 30% to 7.8%, but the decrease in the share of housing does not have any effect on occupancy.
  • the new concept housing is based on the housing stake, so the ownership of the new concept housing is also lost and the occupation exclusive right is lost.
  • the service server 200 purchases a home security issued based on a non-resident stake used in the public pool before the housing stake completely disappears after the notification information is transmitted This can be supplemented by replenishing the stake in the way that the stake is changed as a stake, which will be described in detail with reference to FIGS. 6 and 7.
  • FIG. 1 A block diagram illustrating an exemplary computing environment in accordance with the present invention.
  • FIG. 6 is a diagram illustrating an example of providing a common pool service of a service server 200 according to an embodiment of the present invention.
  • the service server 200 includes a product Related information to the seller terminal 150 and the user terminal 140 of the seller that sells the product information.
  • the market information may be composed of a web site composed of a plurality of web pages as described above.
  • the user terminal 140 may generate purchase information for purchasing goods of a specific seller based on the market information and transmit the purchase information to the service server 200, and the service server 200 may transmit the purchase information
  • a plurality of home securities held by the user are extracted from the user account information of the user to extract one or more home securities corresponding to the purchase price, and the seller account information corresponding to the specific seller Lt; / RTI >
  • the service server 200 can make the purchase price of the product purchased by the user to be paid to the seller as the home security, and the one or more housing securities corresponding to the purchase price are put into the seller's account to complete the settlement can do.
  • the service server 200 can update the home price based on the home information 112 according to the ticker information received from the external server 160,
  • the ratio of the stake and the stake in the equity information can be adjusted so that the value of the remaining equity is maintained according to the equity information of the house.
  • the service server 200 transmits notification information on the lack of housing equity to the user terminal 140, It can be guided to secure at a certain rate or more.
  • the service server 200 transmits a home securities pool 111 for the current state of home securities held by the seller who owns home securities corresponding to the user's house to the seller account information for each seller stored in the account DB 310 And may transmit the information on the state of the holdings of the securities held by the seller to the user terminal 140.
  • the service server 200 may identify a home security corresponding to a user's home based on home security information corresponding to the home security, and may transmit the home security information by including the information on the security status in the notification information.
  • the user terminal 140 may collect the housing securities of the home securities held by the one or more sellers And may transmit the collection request information to the service server 200 in order to collect (purchase) the selected home securities by selecting one or more home securities.
  • the collection request information may include payment means information for the payment means for the purchase of the home securities to be collected.
  • the service server 200 confirms from the seller account information of each seller of one or more home securities (a1, a2, a3) to be collected on the basis of the withdrawal request information,
  • the seller terminal 150 of each seller who owns the home securities can transmit the sales request information for inquiring whether to sell the home securities.
  • the service server 200 may receive the response information from the seller terminal 150 in correspondence with the sales request information, and when agreeing to sell the housing securities on the basis of the response information, The settlement amount for purchasing one or more residential securities held by the seller who has agreed to the sale on the basis of the settlement information and the settlement amount based on the settlement means information and the settlement amount in accordance with the withdrawal request information
  • the settlement processing can be performed according to the settlement information through communication with the preset settlement server.
  • the service server 200 may deposit the payment amount in the account according to the seller's account information so that the seller can receive the amount of the sold one or more housing securities (a1, a2, a3) to be collected by the seller .
  • the service server 200 stores the collected home securities a1, a2, and a3, which have been collected through the purchase, in the account information of the user, and stores the collected home securities a1, a2, Can be set as equity (b2).
  • the service server 200 can transmit the equity information to the trust officer server 120 at the time of updating the equity information, thereby providing the trust company with the user's equity in the housing so as to be identifiable .
  • the residence stake is secured to the user before the exhaustion of the residential stake occurs It is possible to provide the residence stability by guaranteeing the occupancy right by keeping the ratio of the residence stake over a certain period of time, by preventing the user from losing possession of the house, and by injecting small amount of money into the house.
  • the service server 200 includes a user interface unit 210, a seller interface unit 220, a registration unit 230, an alarm unit 230, A control unit 290 for controlling each component of the service server 200, a real estate evaluation information confirmation unit 250, a trust server interlocking unit 260, a housing security management unit 270, an equity adjustment unit 280, ).
  • the service server 200 may operate in conjunction with the DB unit 300.
  • the DB unit 300 may include an account DB 310, a housing information DB 320, and a registration information DB 330 have.
  • the control unit 290 may communicate with the user terminal 140 through the user interface unit 210 and may communicate with the seller terminal 150 through the seller interface unit 220.
  • the control unit 290 also provides the registration unit 230 with user information, seller information, and goods information related to the goods or services sold by the seller through the user interface unit 210 and the seller interface unit 220 And the registration unit 230 may store user information, seller information, and goods or service related goods information that the seller sells in the registration information DB 330.
  • the control unit 290 provides the account opening request information to the registration unit 230 upon receiving the account opening request information for the account opening request from the user terminal 140 and the seller terminal 150,
  • the registration unit 230 may generate account information corresponding to the user or the seller corresponding to the account opening request information, and may register and store the account information in the account DB 310.
  • control unit 290 can open and register an account for each user in cooperation with the registration unit 230, and open and register an account for each seller.
  • the trust server interworking unit 260 may receive the housing trust information and the equity information related to the housing trusted by the user from the assisting agent server 120 and provide the same to the control unit 290.
  • the control unit 290 may receive the housing trust information, The trust information and the equity information may be mutually matched and stored in the housing information DB 320.
  • the real estate evaluation information confirmation unit 250 may communicate with the external server 160 to receive the current state information of the user's home and provide the current state information to the controller 290.
  • the controller 290 May store the ticker information in the housing information DB 320 by matching the home trust information and the equity information corresponding to the user's home.
  • control unit 290 provides the home trust information to the housing securities management unit 270 when receiving the home trust information, and the housing securities management unit 270 stores the home trust information corresponding to the user's home based on the home trust information Generates a plurality of housing securities information corresponding to each of the plurality of issued housing securities, matches the plurality of housing securities information to the account information of the user corresponding to the home trust information in the account DB (310) (310), it is possible to make the account of the user enter the home security issued in correspondence with the user's home from the trust company.
  • the controller 290 may store the plurality of housing securities information in the user account information.
  • the controller 290 continuously updates the user's home-related ticker information stored in the home information DB 320 based on the user's home-related ticker information periodically or in real time from the property evaluation information confirmation unit 250 can do.
  • the controller 290 controls various operations of the service server 200 according to the present invention.
  • the controller 290 may control the various operations of the service server 200 based on the ticker information and the home trust information,
  • the housing stake and the stake ratio of the equity information can be updated so that the remaining stake based on the issuance price is maintained.
  • the equity adjustment unit 280 receives the control information for updating the equity stake and equity ratio of the equity information from the controller 290, and controls the housing information DB 320 based on the control information, It is possible to update the equity information corresponding to the information with the housing equity and the equity ratio based on the control information.
  • the controller 290 updates the equity information according to the decline in the house price, and if the remaining portion of the housing stake is held at the remaining stake corresponding to the non-resident stake, the controller 290 generates the maintenance history information for the housing stake, And can be stored in the housing information DB 320.
  • the controller 290 controls the equity adjustment unit 280, And calculating the present value of the housing securities based on the increase in the value of the remaining stakes, and if the present value exceeds the issuance price of the housing securities based on the home trust information, And the issuance price of the remaining equity interest may be subtracted from the remaining equity, and the equity interest deducted from the remaining equity may be restored to the residential equity.
  • the controller 290 may set the equity used for the maintenance of the remaining equity in the housing as the equity of the housing, and adjust the equity ratio of the housing for each recovery, can do.
  • controller 290 may subtract the restored share used for the preservation of the remaining stake based on the maintenance history information, and may delete the maintenance history information if all the stake is deducted have.
  • control unit 290 does not adjust the stake since the value of the housing securities becomes higher than the issuance value .
  • the controller 290 checks the user's equity information in the housing information DB 320, and calculates the ratio of the housing stake (the ratio of the housing stake) corresponding to the housing stake to the current stake ratio updated And generates notification information for notifying the user terminal of the lack of the residential stake and provides the notification information to the alarm unit 240.
  • the alarm unit 240 may transmit the notification information to the user terminal 140.
  • controller 290 sets different reference values and notification information in advance according to predetermined steps, compares the step-by-step reference value with the residential equity ratio, And may transmit notification information to the user terminal through the alarm unit 240.
  • control unit 290 divides the degree of danger due to the reduction of the housing stake into stages, and provides preset notification information corresponding to the step corresponding to each step, In order to recognize the necessity of securing the security.
  • the control unit 290 may provide the market information to the user terminal 140 and the seller terminal 150 through the user interface unit 210 and the seller interface unit 220, 270), it is possible that the home security is moved (transferred) between the account of the user and the account of the seller according to the purchase of the goods, and the transaction is processed.
  • the control unit 290 may relay the transaction between the user terminal 140 and the seller terminal 150 to transmit the settlement information to the user terminal 140 in response to the collection of the home securities, It is possible to update the share ratio according to the user's equity information.
  • control unit 290 of the service server 200 identifies the houses corresponding to the housing securities from the housing securities information of the housing securities held by the seller by checking account information of different sellers,
  • the residential securities held by the seller can be equivalently exchanged and a plurality of housing securities held in accordance with the equivalent exchange in the account information of the specific seller can be defragmented so as to be grouped among the same homes so as to simplify the type of housing of the residential securities held by the seller Will be described in detail with reference to FIG.
  • the controller 290 identifies a house corresponding to each of a plurality of housing securities included in the account information of the specific seller,
  • the distribution state can be determined, and the degree of dispersion of the housing securities can be calculated based on the number of houses and the distribution state.
  • the controller 290 identifies a plurality of sellers holding the account information whose distribution degree is equal to or greater than a preset reference value, and performs an equivalent exchange for the home securities in the account DB 310 Can be performed.
  • the controller 290 identifies a plurality of types of houses based on a plurality of housing securities held by the seller A set as an equivalent exchange target, Selects the house security corresponding to the house type A from the account information of the other seller B set as the equivalent exchange object on the basis of the selected house type A and inputs the house security to the account of the seller A and then corresponds to the account information of the seller A It is possible to perform defragging by grouping the home securities corresponding to the home type A into one.
  • control unit 290 identifies a plurality of types of houses based on a plurality of housing securities held by the seller B for the seller B, selects any one of the plurality of types of houses corresponding to the seller B, B is included in a plurality of housing types according to a plurality of housing securities held by the seller A, while paying the seller A's housing security corresponding to the housing type A held by the seller B to the seller A , It is possible to input the house security of the seller A corresponding to the house type B from the account of the seller A into the account according to the account information of the seller B as an opposite payment due to the equivalent exchange.
  • controller 290 can perform defragmentation by grouping the housing securities corresponding to the housing type B when entering the housing securities corresponding to the housing type B exchanged in the account of the seller B according to the equivalent exchange.
  • the controller 290 can reduce the number of housing types as shown in the account according to the seller's account information, thereby simplifying the distribution of the housing securities according to the type of housing,
  • the information on the holding status is provided to the user, it is possible to arrange the information on the plurality of pieces of housing information grouped in the specific housing type through the defragmentation and provide the information on the basis of the holding state information.
  • a plurality of housing securities can be easily distinguished as a group so that the housing securities to be collected can be easily selected.
  • the residential type may be classified as residential identification information, and a plurality of residential houses having different addresses may be defined as corresponding to different residential types.
  • controller 290 may be configured to determine a preference area and a home area according to the defrag collection standard preset by the specific seller based on the identified house information corresponding to each of the plurality of housing securities included in the account information of the specific seller, One or more preferred houses having housing information corresponding to the type can be selected, and a house other than the preferred housing can be set as the equivalent exchange target.
  • the service server 200 can provide the housing security for the preferred home based on the seller's preferred housing through the exchange of equivalence according to the defragmentation, thereby allowing the seller to secure the housing security for the preferred home And provide them with the opportunity to acquire ownership of the preferred housing.
  • the trust fund server 120 provides a plurality of home securities corresponding to a non-resident stake to the user who trusts the home, and when the home securities are issued, the owner / (Or registered) as a service operator corresponding to the server 200.
  • the trust fund server 120 when registering (registering) a user who is an actual trustee of the house as a trustee, the trust fund server 120, as described above, The seller is required to register the change of the contractor with the seller. However, if the entrustor is registered as a service operator at the time of issuance of the home securities as described above, When the service server 200 of the operating company (or the control unit 290 of the service server 200) buys the home securities of the seller at the disposal of the seller's home securities or arranges the equity, the service operator who is the entrustor holds the home securities The disposition and equity interest in the securities held by the seller without the need to change the trustee to the seller Riga can support it is possible.
  • the trust fund server 120 may match and store the trust fund information corresponding to the house trusted by the user, including the information on the trustee, the trustee, and the beneficiary, in correspondence with the house.
  • the service server 200 may receive a request for recovery of the housing securities of the user in the trust account server 120 of the trust company, Since the entrustor is registered as a service operator corresponding to the service server 200, it is possible to perform the defragmentation according to the equivalent exchange of the above-described inter-seller housing security without changing the entrustor, After purchasing the seller's home security selected by the user in the information on the holding status as a settlement amount of the user, communication with the assisting agent server 120 is performed to register the non-resident stake corresponding to the purchased home security as the user name in the entrustor change registration It is possible to recover the user's housing securities and arrange the equity without having to change the trustee.
  • the present invention can support defragging easily without having to go through a cumbersome process of changing the entrustor to the seller when defragmenting the user's home for liquidation or equity clearing.
  • the service server 200 deletes and removes the home security purchased as a payment amount of the user so that the home security can not be used in the joint pool service, and communicates with the judge server 120 as described above, To the trust fund server 120, the equity information for renewing the equity ratio corresponding to the equity interest corresponding to the home equity securities, and updates the equity information corresponding to the user based on the equity information from the trust fund server 120 can do.
  • FIG. 10 is a flowchart of a service method for supporting the maintenance of the value of real estate trust-based housing securities of the service server 200 according to the embodiment of the present invention. As shown in FIG. 10, And receives and stores the home trust information and the equity information from the trust fund server 120 (S1).
  • the service server 200 may register the user account information corresponding to the user by communicating with the user terminal 140 (S2).
  • the service server 200 accesses the user account information, based on the home trust information for a plurality of housing-related housing securities issued in correspondence with the remaining stakes excluding the user's housing stake from the trustee server 120
  • the plurality of home securities can be registered (S3).
  • the service server 200 receives the market information from the external server 160, compares the home trust information with the market information, and obtains the value of the remaining equity interest in the housing securities (S4).
  • the service server 200 determines whether it is necessary to change a stake based on the decline in the housing price at the time of changing the price of the home based on the ticker information and the home trust information (S5) (Step S6).
  • the home equity and equity ratios of the equity information are updated so that the remaining equity is maintained according to the issuance price of the home securities.
  • the service server 200 informs the user terminal 140 of the lack of the housing equity (S8).
  • the service server 200 communicates with the user terminal 140 and a part of a plurality of home securities corresponding to the user's home is set as the user's home equity and the home security is withdrawn to the user S9) According to the collection of the housing securities, the share ratio according to the equity information can be adjusted (S10).
  • the service server 200 transmits the residence right request information for collecting the residence right of the user to the judge server 120 and the equity information for the current share ratio So that the right of the user to reside and occupy the home can be retrieved (S12).
  • FIG. 11 is a flowchart illustrating a method of defragmenting a home security in a service method supporting the maintenance of the value of a real estate trust-based home securities of a service server 200 according to an embodiment of the present invention. As shown in FIG. 11, ) Can check the degree of dispersion of the housing securities based on the account information of the user or the seller (S21).
  • the service server 200 determines whether or not another home, other than the preferred home, based on the setting information previously set for the defragmentation criterion corresponding to the account information
  • the equivalence exchange for the housing securities may be performed between the account information and the other account information as an object, and defragmentation may be performed by grouping the same types of homes in the account information after performing the equivalent exchange (S23).
  • the trust company may set a portion corresponding to the lease of the user's lease as a share of the trust beneficiary corresponding to the tenant, Accordingly, the trust fund server 120 can provide the service server 200 with the equity information on the equity change due to the lease.
  • the service server 200 can update the equity information stored in the housing information DB 320 based on the equity information received from the assisting agent server 120, and based on the updated equity information, If the residential stake is less than a preset reference value, the equity adjustment can be performed, which will be described in detail with reference to FIG.
  • the control unit 290 of the service server 200 receives the rent from the judge server 120 when the user having the housing equity ratio of 30% leases the house,
  • the existing equity information stored in the housing information DB 320 can be updated.
  • the controller 290 allocates a portion of the user's housing stake to the trust beneficiary (the tenant) based on the most recent equity information according to the equity change, If the ratio of the equity interest to the equity interest is equal to or less than a preset reference value, the notification information may be transmitted to the user so as to secure the housing stake. As a result, as shown in FIG. 12C, If the rescue is taken together, the rescued housing securities may be set as residential stakes, and the ratio of the residential stakes at the time of issuance of the housing securities may be maintained.
  • the user terminal and the seller terminal may be a Smart Phone, a Portable Terminal, a Mobile Terminal, a Personal Digital Assistant (PDA), a PMP (Personal Digital Assistant)
  • PDA Personal Digital Assistant
  • PMP Personal Digital Assistant
  • a variety of devices such as a portable multimedia player terminal, a telematics terminal, a navigation terminal, a personal computer, a notebook computer, a slate PC, a tablet PC, an ultrabook, And may include a terminal.
  • each component (or module) constituting the service server 200 may be software stored in the memory of the service server 200.
  • the memory may be an internal memory of the service server 200, and may be an external memory or other type of storage device. Further, the memory may be a non-volatile memory.
  • Software stored on the memory may include a set of instructions that, when executed, cause the service server 200 to perform certain operations.
  • CMOS-based logic circuitry CMOS-based logic circuitry
  • firmware software
  • software or a combination thereof.
  • transistors logic gates
  • electronic circuits in the form of various electrical structures.

Abstract

본 발명은 사용자가 신탁한 부동산을 주거 지분과 주택 증권의 발행을 위한 비주거 지분으로 분할하는 신탁 회사를 통해 발행된 주택 증권을 소유자의 증권 계좌에 지급하고, 해당 주택 증권을 본위 화폐처럼 이용하여 판매자의 재화나 용역을 구매할 수 있도록 지원하는 공동풀 서비스를 제공하며, 주택 증권의 가치 유지를 위한 지분 조정을 지원하여 주택 증권을 이용한 시장을 제공하는 부동산 신탁 기반 주택 증권의 가치 유지를 지원하는 서비스 시스템 및 방법에 관한 것이다.

Description

부동산 신탁 기반 주택 증권의 가치 유지를 지원하는 서비스 시스템 및 방법
본 발명은 부동산 신탁 기반 주택 증권의 가치 유지를 지원하는 서비스 시스템 및 방법에 관한 것으로서, 더욱 상세히는 사용자가 신탁한 부동산을 주거 지분과 주택 증권의 발행을 위한 비주거 지분으로 분할하는 신탁 회사를 통해 발행된 주택 증권을 소유자의 증권 계좌에 지급하고, 해당 주택 증권을 본위 화폐처럼 이용하여 판매자의 재화나 용역을 구매할 수 있도록 지원하는 공동풀 서비스를 제공하며, 주택 증권의 가치 유지를 위한 지분 조정을 지원하여 주택 증권을 이용한 시장을 제공하는 부동산 신탁 기반 주택 증권의 가치 유지를 지원하는 서비스 시스템 및 방법에 관한 것이다.
현재 통신망을 통해 부동산의 거래와 관련된 다양한 서비스를 온라인을 통해 제공하는 부동산 서비스 시스템이 제공되고 있으며, 이러한 부동산 서비스 시스템을 통해 매수자와 매도자 사이의 거래 편의성을 높이고 있다.
또한, 기존의 부동산 서비스 시스템은 부동산을 담보로 하는 대출 서비스 역시 제공하고 있으며, 이를 통해 부동산에 대한 담보물 설정에 대한 편의성을 높이고 이를 통한 대출 자금을 용이하게 확보하여 소유자가 대출 자금을 이용하여 다양한 투자처에 투자할 수 있도록 지원한다.
또한, 최근 전세 계약의 급증과 더불어 부동산 서비스 시스템은 소유자가 부동산의 임차인을 용이하게 찾을 수 있도록 지원하고, 임차인이 소유자에게 지급한 전세 자금의 투자처를 소개하는 방식의 서비스 시스템도 제공되고 있다.
그러나, 이러한 기존의 부동산 서비스 시스템은 오프라인에서 일반적으로 이루어지는 거래 행위들을 단순 통신망을 이용한 온라인 거래로 옮긴 것에 불과하며, 거래 대상이 부동산에 한정되어 시장 규모에 대한 확장을 기대하기는 어려운 문제가 있다.
즉, 기존의 부동산 서비스 시스템은 단순 거래 연결이나 부동산의 담보물 설정에 대한 편의성을 보장하는 것에 그치며, 소유자가 부동산을 기반으로 거래 대상이 부동산이 아닌 다른 재화나 서비스 용역에 이용할 수 있도록 지원하는데 한계가 있다.
다만, 소유자는 부동산을 담보물로 하는 대출이나 전세 계약을 통해 자금을 확보하여 이용할 수 있으나, 이러한 자금 운용에 있어 대출의 경우 이자 부담이 증가하고, 전세 자금을 이용한 투자는 전세 계약 기간의 제한을 받아 부동산 운용에 있어 상당한 제약이 따르는 문제가 있다.
또한, 최근 대부분의 투자자금이 부동산으로 집중되고 있으며, 이로 인해 매수와 전세 계약에 거금이 필요한 부동산에 장기간 투자자금이 묶여 있게 되어 유동성이 지속적으로 하락하게 되며, 이는 내수 경기와 기업 투자의 활성화를 둔화시키는 문제를 야기하고 있다.
더하여, 이러한 부동산에 대한 투자자금 집중은 부동산의 비정상적인 가격 상승을 초래하고 있으며, 이로 인해 전세금 역시 상승하고 있어 무주택자가 단순 임차를 위해서도 상당한 자금을 투입해야 하고, 무리한 대출을 끼고 있는 주택의 임차로 인해 거금이 투입된 전세금에 대한 안정성을 담보할 수 없는 문제가 추가적으로 발생하고 있다.
따라서, 부동산에 투자되는 자금을 활성화시킬 수 있는 새로운 시장을 개발하고, 해당 시장을 통해 부동산 뿐만 아니라 다양한 재화나 용역에 대한 거래가 이루어지도록 지원하여 부동산에 투자된 자금의 유동성을 확보함으로써, 내수와 기업 경기를 활성화할 수 있는 동시에 소자금으로도 안정적으로 주택에서 거주할 수 있도록 지원하는 새로운 시스템의 개발이 요구되고 있다.
본 발명은 부동산을 신탁한 사용자의 부동산을 점유권에 대한 주거 지분과 해당 부동산에 대한 무기명 채권인 주택 증권의 발행을 위한 비주거 지분으로 분할하고, 해당 비주거 지분에 대응되는 주택 증권을 신탁 회사를 통해 발행하여 소유자에게 지급하고, 해당 주택 증권을 판매자의 재화나 용역을 구매할 수 있는 화폐로서 거래 가능한 새로운 시장을 제공하여, 부동산에 투자된 자금에 대한 유동성을 확보하는 동시에 사용자가 소자금으로도 안정적으로 부동산에서 거주할 수 있도록 지원하여 주거 안정성과 경기 활성화를 동시에 도모하도록 하는데 그 목적이 있다.
또한, 본 발명은 부동산 가격의 변동에 따른 지분 비율이 조정되도록 지원하여, 시장에서 통용되는 주택 증권의 가치를 보장함으로써, 시장에 대한 신뢰성 및 안정성을 확보하는데 그 목적이 있다.
더하여, 본 발명은 지분 비율을 조정에 따라 사용자가 확보해야 하는 주거 지분에 대한 정보를 사용자에게 제공하여 사용자가 추가 지분을 확보하도록 유도함으로써, 주택 증권의 가치 유지에 대한 신뢰성 및 안정성을 보장하는데 그 목적이 있다.
본 발명의 실시예에 따른 사용자가 신탁한 주택에 대한 주택 증권을 발행하는 신탁사의 신탁사 서버 및 사용자 단말과 통신망을 통해 통신하는 부동산 신탁 기반 주택 증권의 가치 유지를 지원하는 서비스 시스템은, 상기 사용자에 대응되는 사용자 계좌 정보를 등록하는 등록부와, 상기 신탁사 서버로부터 상기 사용자의 주거 지분을 제외한 나머지 지분에 대응되어 발행된 상기 주택 관련 복수의 주택 증권에 대한 주택 신탁 정보 및 상기 주거 지분과 나머지 지분의 비율에 대한 지분 비율을 포함하는 지분 정보를 수신하여 저장하고, 상기 주택 신탁 정보에 따라 상기 사용자 계좌 정보에 상기 복수의 주택 증권을 등록하는 신탁 서버 연동부와, 외부 서버와 통신하여 상기 주택의 시세에 대한 시세 정보를 제공하는 부동산 평가정보 확인부 및 상기 시세 정보 및 상기 주택 신탁 정보를 기초로 상기 주택의 가격 변경시 미리 설정된 상기 주택 증권의 발행가에 따른 상기 나머지 지분이 유지되도록 상기 지분 정보의 주거 지분 및 지분 비율을 갱신하고, 상기 지분 비율을 갱신한 현재 지분 비율 중 상기 주거 지분에 대응되는 주거 지분비가 미리 설정된 기준치 이하인 경우 상기 사용자 단말로 상기 주거 지분의 부족을 알리기 위한 알림 정보를 전송하는 제어부를 포함할 수 있다.
본 발명과 관련된 일 예로서, 상기 제어부는 상기 주택 증권을 이용한 거래를 위한 공동풀에 대한 시장 정보를 상기 사용자의 사용자 단말 및 상기 주택 증권으로 구매 가능한 상품을 판매하는 판매자의 판매자 단말로 전송하고, 상기 사용자 단말로부터 상기 판매자의 상품을 구매하기 위한 구매 정보 수신시 상기 판매자에 대응되어 상기 사용자의 계좌 정보로부터 상기 구매 정보에 따른 구매 금액에 상응하는 하나 이상의 주택 증권을 추출하여 판매자에 대응되어 기 등록된 판매자의 계좌정보에 등록하는 것을 특징으로 할 수 있다.
본 발명과 관련된 일 예로서, 상기 시장 정보는 상기 판매자의 상품에 대한 거래를 위한 복수의 웹 페이지로 구성된 웹 사이트를 포함하는 것을 특징으로 할 수 있다.
본 발명과 관련된 일 예로서, 상기 제어부는 상기 사용자 단말과 판매자 단말의 거래를 중계하여, 상기 사용자 단말에 대응되는 사용자의 상기 주택 증권 회수시 상기 주택 증권의 회수에 따라 상기 사용자의 지분 정보에 따른 지분 비율을 갱신하는 것을 특징으로 할 수 있다.
본 발명과 관련된 일 예로서, 상기 제어부는 서로 다른 판매자별 계좌 정보를 확인하여 판매자가 보유한 주택 증권에 대한 주택 증권 정보로부터 상기 주택 증권에 대응되는 주택을 식별하고, 서로 다른 판매자 상호 간 보유한 주택 증권을 등가 교환하여 특정 판매자의 계좌 정보에서 상기 등가 교환에 따라 보유한 복수의 주택 증권을 동일 주택끼리 그룹핑하는 것을 특징으로 할 수 있다.
본 발명과 관련된 일 예로서, 상기 제어부는 상기 특정 판매자의 계좌 정보에 포함된 복수의 주택 증권 각각에 대응되는 주택을 식별하여 주택 개수 및 주택 증권의 분포 상태를 판단하고, 상기 주택 개수 및 분포 상태를 기초로 분산도를 산출하여, 상기 분산도가 미리 설정된 기준치 이상인 경우 상기 등가 교환을 수행하는 것을 특징으로 할 수 있다.
본 발명과 관련된 일 예로서, 상기 제어부는 상기 특정 판매자의 계좌 정보에 포함된 복수의 주택 증권 각각에 대응되어 식별된 주택별 주택 정보를 기초로 상기 특정 판매자에 의해 미리 설정된 조각 모음 기준에 따른 선호 지역 및 주택 종류에 대응되는 주택 정보를 가진 하나 이상의 선호 주택을 선택하고, 상기 선호 주택 이외의 주택을 상기 등가 교환 대상으로 설정하는 것을 특징으로 할 수 있다.
본 발명과 관련된 일 예로서, 상기 제어부는 미리 설정된 단계별로 서로 다른 기준치 및 알림 정보가 미리 설정되고, 상기 단계별 기준치와 상기 주거 지분비를 비교하여 상기 단계별 기준치 이하로 상기 주거 지분비가 하락시마다 각 단계에 대응되는 알림 정보를 상기 사용자 단말로 전송하는 것을 특징으로 할 수 있다.
본 발명의 실시예에 따른 사용자가 신탁한 주택에 대한 주택 증권을 발행하는 신탁사의 신탁사 서버 및 사용자 단말과 통신망을 통해 통신하는 서비스 서버의 부동산 신탁 기반 주택 증권의 가치 유지를 지원하는 서비스 방법은, 상기 사용자 단말과 통신하여 상기 사용자에 대응되는 사용자 계좌 정보를 등록하는 단계와, 상기 신탁사 서버로부터 상기 사용자의 주거 지분을 제외한 나머지 지분에 대응되어 발행된 상기 주택 관련 복수의 주택 증권에 대한 주택 신탁 정보 및 상기 주거 지분과 나머지 지분의 비율에 대한 지분 비율을 포함하는 지분 정보를 수신하여 저장하는 단계와, 상기 주택 신탁 정보에 따라 상기 사용자 계좌 정보에 상기 복수의 주택 증권을 등록하는 단계와, 미리 설정된 외부 서버와 통신하여 상기 주택의 시세에 대한 시세 정보를 수신하고, 상기 시세 정보 및 상기 주택 신탁 정보를 기초로 상기 주택의 가격 변경시 미리 설정된 상기 주택 증권의 발행가에 따른 상기 나머지 지분이 유지되도록 상기 지분 정보의 주거 지분 및 지분 비율을 갱신하는 단계 및 상기 지분 비율을 갱신한 현재 지분 비율 중 상기 주거 지분에 대응되는 주거 지분비가 미리 설정된 기준치 이하인 경우 상기 사용자 단말로 상기 주거 지분의 부족을 알리기 위한 알림 정보를 전송하는 단계를 포함할 수 있다.
본 발명은 사용자가 부동산을 신탁회사에 신탁하여 부동산의 주거 지분을 통해 부동산을 점유하면서 상기 부동산의 전체 지분 중 주거 지분을 제외한 나머지 지분을 주택 증권의 발행에 이용할 수 있도록 지원하고, 사용자의 계좌에 입고된 주택 증권을 판매자의 재화나 용역을 구매하는데 사용할 수 있도록 제공함으로써, 부동산에 투자된 자금에 대한 유동성을 확보하는 동시에 사용자가 소자금으로도 안정적으로 부동산에서 거주할 수 있도록 지원할 수 있으며, 부동산의 가치 하락시 주택 증권을 담보하는 나머지 지분을 유지한 상태에서 주거 지분에 대한 조정이 이루어지도록 하여 주택 증권의 가치를 유지시킴으로써 본위 화폐로서의 주택 증권에 대한 안정성 및 신뢰도를 높이는 효과가 있다.
또한, 본 발명은 사용자와 판매자 사이의 상품 거래에 부동산을 기반으로 발행된 주택 증권이 통용되는 새로운 시장을 제공하여, 사용자가 부동산의 투자 자금 중 일부를 생활비와 같은 용도로 유용할 수 있도록 제공함으로써, 투자 자금 이외에 사용자가 얻은 수입에 따른 자금을 확보할 수 있도록 지원하는 동시에 해당 자금이 부동산에 집중되지 않도록 하여 자금 활용폭을 크게 개선시키는 효과가 있다.
더하여, 본 발명은 부동산 가격의 가치 하락에 따른 주택 증권의 가치 유지를 위한 주거 지분을 이용한 비거주 지분의 보전에 따라 주거 지분의 소진이 발생하기 이전에 사용자에게 주거 지분의 확보가 이루어지도록 알림을 제공함으로써, 사용자가 부동산의 점유권을 상실하는 것을 방지하는 동시에 일정 이상 주거 지분 비율을 유지하는 것으로 점유권이 인정되도록 제공함으로써 부동산에 대한 소자금 투입으로 주거 안정성이 보장되도록 제공하는 효과가 있다.
도 1은 본 발명의 실시예에 따른 부동산 신탁 기반 주택 증권의 가치 유지를 지원하는 서비스 시스템의 구성 환경도.
도 2는 본 발명의 실시예에 따른 부동산 신탁 기반 주택 증권의 가치 유지를 지원하는 서비스 시스템의 구성도.
도 3 내지 도 5는 본 발명의 실시예에 따른 부동산 신탁 기반 주택 증권의 가치 유지를 지원하는 서비스 시스템의 주택 가격 변동에 따른 지분 비율에 대한 조정 과정에 대한 개념도.
도 6은 본 발명의 실시예에 따른 부동산 신탁 기반 주택 증권의 가치 유지를 지원하는 서비스 시스템의 공동풀 서비스 제공에 대한 예시도.
도 7은 본 발명의 실시예에 따른 부동산 신탁 기반 주택 증권의 가치 유지를 지원하는 서비스 시스템의 주거 지분 부족에 따른 주택 증권 회수 과정에 대한 예시도.
도 8은 본 발명의 실시예에 따른 부동산 신탁 기반 주택 증권의 가치 유지를 지원하는 서비스 시스템의 상세 구성도.
도 9는 본 발명의 실시예에 따른 부동산 신탁 기반 주택 증권의 가치 유지를 지원하는 서비스 시스템의 조각 모음 수행 과정에 대한 예시도.
도 10 및 도 11은 본 발명의 실시예에 따른 부동산 신탁 기반 주택 증권의 가치 유지를 지원하는 서비스 방법에 대한 순서도.
도 12는 본 발명의 실시예에 따른 부동산 신탁 기반 주택 증권의 가치 유지를 지원하는 서비스 시스템의 주택에 대한 임대 설정에 따른 지분 조정 과정에 대한 개념도.
이하, 도면을 참고하여 본 발명의 상세 실시예를 설명한다.
도 1은 본 발명의 실시예에 따른 부동산 신탁 기반 주택 증권의 가치 유지를 지원하는 서비스 시스템의 구성 환경도로서, 도시된 바와 같이 주택 증권을 본위 화폐로서 재화나 용역을 포함하는 상품의 거래에 이용되도록 하는 시장에 대한 공동풀(joint pool) 서비스를 운영하는 서비스 운영사(40)와, 해당 서비스 운영사(40)와 연계하는 신탁 회사(20)와, 상기 신탁 회사(20)에 부동산을 신탁하고, 부동산을 주거지분과 주택 증권의 발행을 위한 비주거 지분으로 분할하여 비주거 지분에 해당되는 주택 증권을 발급받아 상기 공동풀 서비스를 통해 사용하는 사용자(10)와, 상기 공동풀 서비스를 통해 사용자에게 재화나 용역을 판매하는 판매자(50)를 포함할 수 있다.
이때, 본 발명에서 설명하는 부동산은 주택(아파트 포함), 건물, 토지 등과 같은 다양한 대상을 포함할 수 있으며, 설명 편의를 위해 주택을 기준으로 설명한다.
설명에 앞서, 최근 부동산도 수익증권을 발행할 수 있게 허용하고 있으며, 기명 또는 무기명으로 발행할 수 있다. 기명식 수익증권은 권리 변동 내용을 기재 신고를 하여야 효력이 발생하지만 무기명 수익증권은 신고할 필요도 없이 소지하기만 하면 효력이 발생한다.
따라서, 부동산을 소유한 소유자(사용자)가 신탁 회사에 부동산을 신탁한 경우 신탁 회사(20)에서 수탁한 부동산을 소유자의 부동산에 대한 점유 및 주거 권리를 위한 주거 지분과 해당 주거 지분을 제외한 나머지 지분을 비주거 지분으로 분할하고, 해당 비주거 지분에 대하여 무기명 수익 증권인 주택 증권으로 발행할 수 있다.
이때, 신탁 회사(20)는 해당 주거 지분과 비주거 지분 사이의 비율을 설정하여 주거 지분과 비주거 지분의 권리의무 관계를 명확히 구분하고, 사용자(10)는 상호 권리 침해가 되지 않도록 하기 위해 부동산 신탁회사(20)와 계약을 체결하고 각각의 권리 의무 관계를 부동산 신탁 원부상에 등재한다. 부동산 신탁 원부란 부동산 신탁 계약을 체결 하는 과정에 계약 당사자가 요구하는 사항을 기재하는 요식 서류의 일종이다.
또한, 상기 주거 지분과 비주거 지분의 비율은 소유자(사용자)와 신탁 회사 사이의 계약에 따라 변동될 수 있다.
본 발명은 상술한 내용을 토대로, 집값을 기존 가격의 3분의 1수준, 약 30%정도로 대폭 줄이고 기존대로 주거보장은 유지되게 하는 주거 지분을 사용자에게 할당하고, 나머지 지분 약 70%는 자산 유동화를 위한 주택증권을 발행하고, 상기 서비스 운영사(40)가 상기 신탁 회사(20)에서 발행된 상기 주택 증권이 본위 화폐로서 통용되며 재화나 용역과 같은 다양한 상품을 판매하는 판매자(50)가 참여하는 공동풀 서비스를 제공하여, 해당 공동풀 서비스에 참여하는 집 소유자(사용자), 전세입자 등 이해관계자들이 필요한 물건, 서비스를 자산 유동화한 주택 증권으로 구매할 수 있게 지원한다.
이를 통해, 집값은 기존 가격의 3분의 1가격으로 대폭 줄이지만 주거 보장은 집 전체에 대해 기존대로 안전하게 그대로 보장되고, 전세 및 월세 문제도 근원적으로 해결된다. 자기의 자산을 유동화한 주택증권이라는 유가증권은 그 성질상 애초부터 이자 자체가 없다. 따라서, 주택증권을 발행하는 만큼 이자 부담이 없는 가처분 소득이 증가하는 효과를 가져 온다.
또한, 본 발명은 사용자(10)가 주택 증권을 통해 판매자(50)의 재화나 용역을 구매할 수 있도록 지원하여 부동산에 투자된 자금에 대한 유동성을 보장할 수 있으며, 이를 통해 내수 및 기업 경기를 활성화시킬 수 있다.
그러나, 이러한 주택 증권이 결제 수단 또는 지불 수단인 본위 화폐로서 신뢰성을 가지기 위해서는 주택 증권의 가치가 일정하게 유지되어야 하나 부동산의 가치는 지속적으로 변동하게 되므로 부동산의 가격이 떨어져 이에 따른 주택 증권의 가치를 담보하는 비주거지분의 가격(가치)이 떨어지게 되며, 이로 인해 주택증권의 가격이 발행가격 밑으로 떨어지게 된다.
따라서, 본 발명은 이러한 부동산 가격 하락에 따른 주택 증권의 가치 하락을 방지하기 위해, 상기 부동산 가격의 하락에 따라 상기 비주거 지분에서 발생하는 손실을 상기 사용자(10)의 주거 지분에서 일부를 떼어 보전함으로써, 주택증권의 발행근거인 비 주거 지분의 가치가 집값의 등락에 관계없이 일정하게 유지시키도록 지원할 수 있다.
또한, 본 발명은 부동산의 가격이 상승한 경우 비주거지분의 가격이 주택증권 발행가격 이상이 될 경우, 비주거 지분의 보전에 사용된 지분을 상기 주거 지분으로 원상 복구시키도록 할 수 있다.
이때, 비주거 지분에 대한 보전 이력이 없는 상태에서 부동산의 가격이 상승하는 경우 주택증권이 가치도 덩달아 발행가액보다 높아져 수요증대 요인이 되기 때문에 지분을 조정하지 않을 수 있다.
상술한 구성을 토대로, 상술한 구성을 수행하는 본 발명의 실시예에 따른 부동산 신탁 기반 주택 증권의 가치 유지를 지원하는 서비스 시스템의 상세 동작 구성을 이하 도면을 참고하여 설명한다.
도 2는 본 발명의 실시예에 따른 부동산 신탁 기반 주택 증권의 가치 유지를 지원하는 서비스 시스템의 구성도로서, 도시된 바와 같이 상기 주택 증권의 가치 유지를 지원하는 상기 서비스 운영사(40)에 대응되는 서비스 시스템(110)은 상기 사용자 및 판매자의 계좌정보를 저장하는 계좌 DB(310)와, 상기 사용자가 신탁 회사에 신탁한 주택 관련 주택 정보를 저장하는 주택정보 DB(320) 및 상기 계좌 DB(310)와 주택정보 DB(320)를 제어하는 서비스 서버(200)를 포함할 수 있다.
이때, 서비스 서버(200)는 통신망(130)을 통해 부동산 평가기관에 대응되는 외부 서버(160) 및 상기 신탁 회사에 대응되는 신탁사 서버(120)와 통신망(130)을 통신할 수 있다.
또한, 상기 외부 서버(160)는 상기 서비스 서버(200)로 상기 주택의 시세에 대한 시세 정보를 전송할 수 있다.
상술한 구성에서, 상기 부동산 신탁 기반 주택 증권의 가치 유지를 지원하는 서비스 시스템은 상기 신탁사 서버(120)와 상기 외부 서버(160)를 더 포함하여 구성될 수도 있다.
또한, 상기 신탁사 서버(120)는 상기 주택을 신탁한 사용자의 주택을 미리 설정된 지분 비율 또는 사용자와의 계약에 따른 지분 비율에 따라 사용자의 주택에 대한 점유 및 주거 보장을 위한 지분에 대한 주거 지분과 주택 증권의 발행을 위한 비주거 지분인 나머지 지분으로 분할하고, 상기 나머지 지분에 대응되어 상기 주택 증권의 발행 총액에 따라 복수의 주택 증권을 발행할 수 있다.
또한, 상기 신탁사 서버(120)는 상기 주택의 주거 지분과 상기 나머지 지분의 지분 비율에 대한 지분 정보를 생성하고, 상기 나머지 지분에 대응되어 발행된 복수의 주택 증권에 대한 주택 신탁 정보를 생성하며, 상기 주택에 대한 주택 증권 발행에 따라 생성된 상기 지분 정보 및 주택 신탁 정보를 상기 서비스 서버(200)로 전송할 수 있다.
이때, 상기 주택 신탁 정보는 주택 증권의 발행가(또는 발행가격, 발행 액면가), 주택 증권의 발행수, 주택 증권의 담보 대상인 주택정보, 상기 주택을 신탁한 사용자에 대한 신탁자 정보 등을 포함할 수 있으며, 상기 주택 정보는 주택의 식별정보(일례로, 주소 또는 고유코드), 대지지분, 전용면적 등과 같은 다양한 정보를 포함할 수 있다.
또한, 상기 지분 정보는 주거 지분 대비 나머지 지분의 비율에 대한 지분 비율과, 상기 주거 지분에 대응되는 평가 금액(가치), 상기 나머지 지분에 대응되는 평가 금액(가치) 등을 포함할 수 있다.
이에 따라, 상기 서비스 서버(200)는 상기 주택 신탁 정보 및 지분 정보 수신시 상기 주택 신탁 정보 및 지분 정보를 상호 매칭하여 주택 정보 DB에 저장할 수 있다.
또한, 상기 서비스 서버(200)는 상기 주택을 상기 신탁 회사에 신탁한 사용자의 사용자 단말(140)과 통신할 수 있으며, 상기 사용자 단말(140)의 계좌 개설 요청 정보에 따라 계좌를 개설하여 사용자에 대응되는 사용자 계좌정보를 생성하고, 상기 사용자 계좌정보를 계좌 DB(310)에 저장할 수 있다.
또한, 상기 서비스 서버(200)는 상기 주택 신탁 정보를 기초로 상기 사용자에 대응되어 발행된 상기 주택 관련 복수의 주택 증권 각각에 대한 주택 증권 정보를 생성하고, 상기 주택 신탁 정보에 따른 신탁자 정보를 기초로 계좌 DB(310)를 검색하여 상기 신탁자 정보에 따른 사용자에 대응되는 사용자 계좌 정보를 식별한 후 상기 사용자 계좌 정보에 상기 복수의 주택 증권 정보를 저장하여, 상기 복수의 주택 증권을 상기 사용자의 계좌에 입고시킬 수 있으며, 이를 통해 사용자의 계좌에 사용자의 주택에 대응되어 발행된 복수의 주택 증권을 등록할 수 있다.
이를 통해, 상기 서비스 서버(200)는 상기 주택 신탁 정보에 따라 본위 화폐로서 이용되는 상기 주택 증권을 통신망(130)을 통해 이용하기 위한 주택 증권 정보를 생성하고, 상기 주택 증권 정보를 사용자의 계좌 정보에 저장하여, 주택 증권이 사용자의 계좌에 입고되어 상기 사용자에게 주택 증권이 지급되도록 할 수 있다.
이때, 주택 증권 정보는 상기 주택 신탁 정보에 따라 상기 신탁 회사를 통해 발행된 주택 증권의 고유 식별정보, 상기 주택 증권의 담보 대상인 주택에 대한 주택 식별정보, 상기 주택 증권의 발행처인 신탁회사에 대한 발행처 정보, 상기 신탁자 정보 등을 포함할 수 있으며, 상기 서비스 서버(200)는 사용자의 주택에 대응되어 발행된 복수의 주택 증권 각각을 주택 증권 정보로서 생성할 수 있다.
또한, 상기 서비스 서버(200)는 상기 신탁사 서버(120)와 연계하여 상기 주택 증권의 발행가를 설정할 수 있으며, 상기 발행가를 상기 주택 증권 정보에 포함시킬 수 있다. 이때, 상기 서비스 서버(200)는 모든 주택 증권의 발행가를 동일 가격으로 설정할 수 있다.
상기 서비스 서버(200)에서 상기 주택 증권에 대한 처리 과정은 상기 주택 증권 정보를 이용하는 것으로서, 이하 설명에서는 주택 증권 정보를 주택 증권으로 설명한다.
한편, 상기 서비스 서버(200)는 상기 주택 증권을 본위 화폐로서 이용하여, 재화나 용역과 같은 상품을 판매하는 판매자의 상품을 사용자가 상기 주택 증권을 이용하여 구매할 수 있도록 상기 주택 증권을 이용한 거래를 위한 공동풀 서비스를 제공하며, 상기 공동풀에 대한 시장 정보를 상기 사용자 단말(140) 및 판매자의 판매자 단말(150)로 전송할 수 있다.
이때, 상기 서비스 서버(200)는 통신망(130)을 통해 복수의 서로 다른 사용자 단말(140) 및 복수의 서로 다른 판매자 단말(150)과 통신할 수 있다.
또한, 상기 서비스 서버(200)는 상기 시장 정보를 복수의 웹 페이지로 구성된 웹 사이트로 제공할 수 있으며, 일례로 쇼핑몰 관련 웹 사이트를 상기 시장정보로서 제공할 수 있다.
이때, 상기 서비스 서버(200)는 판매자의 상품 정보 및 상기 웹 사이트 관련 정보가 저장된 상품 DB를 포함할 수 있다.
이를 통해, 상기 서비스 서버(200)는 상기 웹 사이트에 접속한 사용자 단말(140)로부터 상기 판매자의 상품을 구매하기 위한 구매정보 수신시 상기 판매자에 대응되어 상기 사용자의 사용자 계좌정보로부터 상기 구매정보에 따른 구매 금액에 상응하는(상당하는 또는 가치가 동일한) 하나 이상의 주택 증권을 추출할 수 있다.
또한, 상기 서비스 서버(200)는 상기 판매자에 대응되어 판매자 계좌정보를 생성하여 상기 계좌 DB(310)에 저장할 수 있으며, 상기 구매 정보에 대응되어 추출된 하나 이상의 주택 증권을 상기 판매자 계좌정보에 저장하여 입고시킴으로써, 사용자가 구매 상품의 결제를 상기 주택 증권을 통해 판매자에게 지불할 수 있도록 지원할 수 있다.
즉, 상기 서비스 서버(200)는 사용자의 상품 구매에 따른 결제 처리시 판매 대금(구매 대금)에 상응하는 하나 이상의 주택 증권을 사용자의 계좌로부터 판매자의 계좌로 이전시켜 상품 거래 처리를 완료할 수 있다.
이를 통해, 상기 서비스 서버(200)는 사용자가 주택 증권을 화폐로서 이용하여 판매자의 상품을 구매할 수 있도록 제공할 수 있다.
상술한 구성을 통해, 본 발명은 사용자가 주택을 신탁회사에 신탁하여 주택의 주거 지분을 통해 주택을 점유하면서 상기 주택의 전체 지분 중 주거 지분을 제외한 나머지 지분을 주택 증권의 발행에 이용할 수 있도록 지원하고, 사용자의 계좌에 입고된 주택 증권을 판매자의 재화나 용역을 구매하는데 사용할 수 있도록 제공함으로써, 부동산에 투자된 자금에 대한 유동성을 확보하는 동시에 사용자가 소자금으로도 안정적으로 주택에서 거주할 수 있도록 지원할 수 있다.
또한, 본 발명은 사용자와 판매자 사이의 상품 거래에 주택을 기반으로 발행된 주택 증권이 통용되는 새로운 시장을 제공하여, 사용자가 부동산의 투자 자금 중 일부를 생활비와 같은 용도로 유용할 수 있도록 제공함으로써, 투자 자금 이외에 사용자가 얻은 수입에 따른 자금을 확보할 수 있도록 지원하는 동시에 해당 자금이 부동산에 집중되지 않도록 하여 자금 활용폭을 크게 개선할 수 있다.
한편, 본 발명에 따른 부동산 신탁 기반 주택 증권의 가치 유지를 지원하는 서비스 시스템은 주택 가격 하락에 따라 주택 증권의 가치가 하락하는 경우 시장에 대한 신뢰성이 저하될 수 있으므로, 이를 방지하기 위한 구성을 제공할 수 있는데, 이를 상술한 구성을 토대로 도 3 내지 도 5를 통해 설명한다.
상술한 바와 같이, 상기 서비스 서버(200)는 상기 부동산 평가 기관에 대응되는 외부 서버(160)로부터 상기 주택정보 DB(320)에 저장된 주택 신탁 정보에 대응되는 주택에 대한 시세 정보를 수신할 수 있으며, 해당 시세 정보를 주택정보 DB(320)에 해당 주택 신탁 정보와 매칭하여 저장할 수 있다.
또한, 상기 서비스 서버(200)는 상기 주택 신탁 정보에 포함된 주택 정보를 기초로 주택 신탁 당시의 주택 가격과 상기 시세정보에 따른 주택 가격을 비교할 수 있다.
이때, 현재 시세에 따른 주택 가격이 신탁 당시의 주택 가격보다 하락하는 경우 주택 증권의 가치(평가 금액)가 잠식되어 하락하게 되며, 이로 인해 판매자에게 상품의 구매 대금으로 지불된 주택 증권의 가치가 하락하는 문제가 발생한다.
일례로, 도 3(a)에 도시된 바와 같이 주택의 평가 금액에 따른 전체 지분 중 주거 지분율이 30%를 차지하고, 주택 증권에 대한 나머지 지분율이 70%를 차지하는 주거지분 대비 나머지 지분이 3:7의 지분 비율로 분할된 주택에 대하여 도 3(b)와 같이 주택의 가격 하락이 발생하는 경우 가격 하락에 따른 주택의 평가 금액을 다시 3:7의 지분 비율로 조정하게 되면, 도 3(c)와 같이 주택 증권에 대한 나머지 지분율이 70%에서 56%로 감소하게 된다.
이에 따라, 56%의 나머지 지분을 주택의 가격이 하락하기 이전의 70%를 차지하는 나머지 지분에 따라 발행된 주택 증권의 개수로 분할하는 경우 해당 주택에 대하여 발행된 개별 주택 증권의 가치가 발행가 이하로 하락하게 된다.
이로 인해, 주택 증권으로 판매 대금을 지급받은 판매자는 손해가 발행하게 될 뿐만 아니라 주택별 가격 변동에 따라 서로 다른 주택의 주택 증권 가치가 상이하게 평가되므로, 본위 화폐로서의 주택 증권에 대한 신뢰도가 저하된다.
따라서, 상기 서비스 시스템(110)의 서비스 서버(200)는 주택 증권이 발행가의 가치가 유지되도록 상기 주택 가격의 하락이 발행한 경우 상기 주거지분에서 상기 주택 가격의 하락분에 대응되는 지분을 상기 나머지 지분에 할당하여 상기 주택 증권의 가치가 유지되도록 할 수 있다.
더욱 상세히 설명하면, 상기 서비스 서버(200)는 상기 외부 서버(160)로부터 수신된 시세 정보 및 주택 신탁 정보에 따른 주택 정보를 기초로 사용자의 주택 가격이 하락한 경우 상기 사용자의 주택에 대응되는 주택 신탁 정보를 주택정보 DB(320)로부터 추출할 수 있다.
또한, 상기 서비스 서버(200)는 상기 주택정보 DB(320)로부터 추출된 상기 주택 신탁 정보를 기초로 미리 설정된 상기 주택 증권의 발행가에 따른 상기 나머지 지분이 유지되도록 상기 지분 정보의 주거 지분 및 지분 비율을 갱신할 수 있다.
이때, 상기 서비스 서버(200)는 상기 갱신된 지분 정보를 상기 신탁사 서버(120)로 전송할 수 있다.
또한, 도 4에 도시된 바와 같이 상기 서비스 서버(200)는 상기 지분 비율을 갱신한 현재 지분 비율 중 상기 주거 지분에 대응되는 주거 지분비(주거 지분 비율)가 미리 설정된 기준치 이하인 경우 상기 사용자 단말로 상기 주거 지분의 부족을 알리기 위한 알림 정보(또는 알람 정보)를 전송할 수 있다.
일례로, 도 5에 도시된 바와 같이 상기 서비스 서버(200)는 100의 가치(평가 금액)를 가진 주택이 주거 지분 대비 나머지 지분의 지분 비율이 3:7로 분할되어 주택 증권이 발행된 이후 도시된 바와 같이 상기 주택의 가격이 100에서 80으로 하락한 경우 주택의 전체 평가 금액인 80을 상기 지분 비율에 따라 나머지 지분에 해당되는 평가 금액의 가치가 하락하여 상기 나머지 지분의 평가 금액이 70에서 56으로 하락한다.
이에 따라, 상기 서비스 서버(200)는 주택 증권의 가치 유지를 위해 상기 주택 가격의 하락에 따른 주택의 전체 평가 금액 중 나머지 지분의 가치가 유지되도록 주거 지분 중 일부를 상기 나머지 지분에 충당하여 상기 나머지 지분의 평가 금액을 유지시키고 상기 주거 지분의 평가 금액을 상기 나머지 지분에 충당된 충당분만큼 하락시킬 수 있으며, 상기 주거 지분의 하락에 따른 주거 지분 대비 나머지 지분의 지분 비율을 연산하여, 연산된 현재 지분 비율로 지분 정보에 따른 기존 지분 비율을 갱신시킬 수 있다.
즉, 도 5에 도시된 바와 같이, 상기 서비스 서버(200)는 주택 가격의 하락에 따라 기존 70의 가치를 가진 나머지 지분이 56의 가치로 하락한 경우 70이 유지되도록 상기 나머지 지분의 가치 하락분에 해당되는 14를 주거 지분에서 충당시키고, 주거 지분을 상기 나머지 지분에 충당된 충당분(나머지 지분의 가치 하락분)만큼 감소시킬 수 있다.
이에 따라, 상기 서비스 서버(200)는 가격 하락이 발생한 주택의 전체 평가 금액 80에 대하여 주거 지분으로 10을 설정하고, 나머지 지분으로 70을 설정하여 상기 지분 정보를 갱신할 수 있으며, 상기 주거 지분 및 나머지 지분의 변경에 따른 주거 지분 대비 나머지 지분의 지분 비율을 연산하여 12.5 : 87.5로 상기 주택에 대한 지분 정보의 지분 비율을 갱신 및 조정할 수 있다.
이를 통해, 상기 서비스 서버(200)는 상기 주택의 지분 정보의 갱신시 상기 주택정보 DB(320)에 저장된 상기 주택에 대응되는 주택 신탁 정보의 지분 정보를 갱신하여 저장할 수 있으며, 갱신된 지분 정보를 상기 신탁사 서버(120)에 전송할 수 있다.
한편, 상기 서비스 서버(200)는 주택 가격의 하락에 따라 지분 정보를 갱신하여 주거 지분에서 일부가 비주거 지분에 해당되는 나머지 지분에 보전된 이후에 부동산의 가격이 상승하여 나머지 지분의 가치가 상승한 경우 나머지 지분의 가치 상승에 따른 주택 증권의 현재 가치를 산출하고, 상기 현재 가치가 상기 주택 신탁 정보에 따른 상기 주택 증권의 발행가를 초과한 경우 나머지 지분의 보전에 사용된 지분 중 상기 현재 가치와 발행가의 차이에 대응되는 차액 지분을 나머지 지분에서 차감하고, 상기 나머지 지분에서 차감된 지분을 상기 주거 지분으로 복구시킬 수 있다.
이때, 상기 서비스 서버(200)는 상기 차액 지분 복구시 주택에 대한 나머지 지분의 보전에 사용된 상기 차액 지분을 주거 지분으로 설정하여 원상 복구시 상기 주택에 대한 지분 비율을 조정하여 갱신할 수 있으며, 이를 지분 정보의 갱신을 통해 수행할 수 있다.
또한, 상기 서비스 서버(200)는 비주거 지분에 대한 보전 이력이 없는 상태에서 부동산의 가격이 상승하는 경우 주택증권이 가치도 덩달아 발행가액보다 높아져 수요증대 요인이 되기 때문에 지분을 조정하지 않을 수 있다.
상술한 구성에 따라, 본 발명은 사용자가 주택을 신탁회사에 신탁하여 주택의 주거 지분을 통해 주택을 점유하면서 상기 주택의 전체 지분 중 주거 지분을 제외한 나머지 지분을 주택 증권의 발행에 이용할 수 있도록 지원하고, 사용자의 계좌에 입고된 주택 증권을 판매자의 재화나 용역을 구매하는데 사용할 수 있도록 제공함으로써, 부동산에 투자된 자금에 대한 유동성을 확보하는 동시에 사용자가 소자금으로도 안정적으로 주택에서 거주할 수 있도록 지원할 수 있으며, 주택의 가치 하락시 주택 증권을 담보하는 나머지 지분을 유지한 상태에서 주거 지분에 대한 조정이 이루어지도록 하여 주택 증권의 가치를 유지시킴으로써 본위 화폐로서의 주택 증권에 대한 안정성 및 신뢰도를 높일 수 있다.
또한, 본 발명은 주택 가격의 변동에 따른 지분 비율이 조정되도록 지원하여, 시장에서 통용되는 주택 증권의 가치를 보장함으로써, 시장에 대한 신뢰성 및 안정성을 보장할 수 있다.
한편, 도 4에 도시된 바와 같이 상기 서비스 서버(200)는 사용자의 주택에 대한 지분 정보의 갱신에 따라 주거 지분의 비율이 미리 설정된 기준치 이하로 감소한 경우 상기 사용자의 사용자 단말로 지분 조정 및 지분 확보를 통지하기 위한 알림 정보를 전송할 수 있다.
즉, 상기 서비스 서버(200)는 주택 가격이 지속적으로 감소하여 상술한 바와 같이 주거 지분에서 나머지 지분을 지속적으로 보전하게 되면 사용자의 점유권을 인정하는 근거인 주거 지분이 없어져 사용자가 주택에 대한 점유권을 잃게 되므로 이를 방지하기 위하여 주거 지분 비율이 최초 지분 정보에 따른 주거 지분 비율로 일정하게 유지되도록 사용자가 상기 판매자에게 지불한 주택 증권의 일부를 매수(회수)하는 등의 방식으로 주거 지분을 획득하도록 알림 정보를 사용자 단말에 전송할 수 있다.
다시 말해, 상기 서비스 서버(200)는 주택가격이 하락할 경우에 발생하는 주택 증권의 가치 하락을 방지하기 위해 주거 지분을 제외한 비주거 지분에 해당되는 나머지 지분의 유지에 대한 지분조정 의무사항이 정의될 수 있으며, 해당 지분 조정 의무사항에 따라 비주거 지분의 금액 하락폭만큼 주거 지분에서 보전해 주다보면 주거 지분이 없어질 수가 있기 때문에 사용자가 주거 지분 비율을 일정 이상 유지하도록 유도할 수 있다.
한편, 상술한 바와 같이, 주거 지분은 너무 많으면 돈이 집에 묶여 낭비가 되고, 너무 적으면 집값이 떨어질 경우 주거 지분이 없어지면 점유 독점권도 상실되기 때문에 주거 안정보장을 할 수 없으므로, 이런 점들을 감안한 주거 지분의 비율은 최소한 주택 가격의 30%정도가 바람직하다.
예를 들어, 주거 지분의 비율이 30%인 경우 집값이 35% 떨어졌을 때 주거 지분의 지분 조정의무에 따라 비주거 지분에 해당되는 가격이 떨어진 만큼 그 차액을 주거 지분에서 비 주거 지분으로 보전해 주고나면 주거 지분은 30%에서 7.8%로 줄어들지만 주거 지분이 줄어들었다고 해서 점유독점권에 어떤 영향이 있는 것은 아니다.
그러나, 주거 지분이 완전히 없어지면 신개념 주택은 주거 지분을 근거로 존재하기 때문에 신개념 주택의 소유권도 상실되고 이에 따라 점유독점권도 없어진다.
이러한 경우를 방지하기 위해, 본 발명에 따른 서비스 서버(200)는 상기 알림 정보를 전송한 이후 주거 지분이 완전히 없어지기 전에 공동풀에서 사용되고 있는 비주거 지분을 근거로 발행한 주택증권을 사용자가 구입해서 주거 지분으로 지분 변경을 하는 방식으로 주거 지분을 보충하도록 지원할 수 있는데, 이를 도 6 및 도 7을 참고하여 상세히 설명한다.
도 6은 본 발명의 실시예에 따른 서비스 서버(200)의 공동풀 서비스 제공에 대한 예시도로서, 도시된 바와 같이 상기 서비스 서버(200)는 상기 주택 증권으로 구매 가능한 재화나 용역을 포함하는 상품을 판매하는 판매자의 판매자 단말(150) 및 사용자 단말(140)로 상기 상품 관련 정보를 포함하는 시장 정보를 전송할 수 있다.
이때, 상기 시장 정보는 상술한 바와 같이 복수의 웹 페이지로 구성된 웹 사이트로 구성될 수 있다.
이에 따라, 상기 사용자 단말(140)은 상기 시장 정보를 기초로 특정 판매자의 상품을 구매하기 위한 구매 정보를 생성하여 상기 서비스 서버(200)로 전송할 수 있으며, 상기 서비스 서버(200)는 상기 구매 정보에 대응되는 상품의 구매 대금을 확인하고, 상기 사용자의 사용자 계좌정보로부터 사용자가 보유한 복수의 주택 증권을 확인하여 상기 구매 대금에 상응하는 하나 이상의 주택 증권을 추출하여 상기 특정 판매자에 대응되는 판매자 계좌정보에 저장할 수 있다.
이를 통해, 상기 서비스 서버(200)는 사용자가 구매한 상품의 구매 대금을 판매자에게 주택 증권으로서 지불되도록 할 수 있으며, 해당 구매 대금에 대응되는 하나 이상의 주택 증권을 판매자의 계좌에 입고시켜 결제를 완료할 수 있다.
한편, 상술한 바와 같이 사용자의 주택 가격이 하락한 경우 상기 서비스 서버(200)는 상기 주택 정보(112)에 따른 주택 가격을 상기 외부 서버(160)로부터 수신된 시세 정보에 따라 갱신할 수 있으며, 상기 주택의 지분 정보에 따른 나머지 지분의 가치가 유지되도록 상기 지분 정보의 주거 지분 및 지분 비율을 조정할 수 있다.
또한, 상기 서비스 서버(200)는 상기 지분 비율의 조정에 따라 주거 지분의 비율이 미리 설정된 기준치 이하인 경우 상기 사용자 단말(140)로 주거 지분의 부족에 대한 알림 정보를 전송하여, 사용자가 주거 지분을 일정 이상의 비율로 확보하도록 유도할 수 있다.
이때, 상기 서비스 서버(200)는 사용자의 주택에 대응되는 주택 증권을 보유하고 있는 판매자별 주택 증권의 보유현황에 대한 주택증권 풀(111)을 상기 계좌 DB(310)에 저장된 판매자별 판매자 계좌정보를 기초로 파악할 수 있으며, 상기 판매자별 주택 증권의 보유현황에 대한 보유현황 정보를 상기 사용자 단말(140)로 전송할 수 있다.
여기서, 상기 서비스 서버(200)는 상기 주택증권에 대응되는 주택 증권 정보를 기초로 사용자의 주택에 대응되는 주택 증권을 식별할 수 있으며, 상기 보유 현황 정보를 상기 알림 정보에 포함시켜 전송할 수도 있다.
이에 따라, 도 7에 도시된 바와 같이 사용자 단말(140)은 주거 지분을 상기 알림 정보에 따른 미리 설정된 비율 이상으로 유지하기 위해, 상기 보유 현황 정보를 기초로 하나 이상의 판매자별로 보유한 주택 증권 중 회수 대상인 하나 이상의 주택 증권을 선택하여 선택된 주택 증권을 회수(매수)하기 위한 회수 요청정보를 상기 서비스 서버(200)로 전송할 수 있다.
이때, 상기 회수 요청정보는 상기 회수 대상인 주택 증권의 매수를 위한 결제 수단에 대한 결제 수단 정보를 포함할 수 있다.
이에 따라, 상기 서비스 서버(200)는 상기 회수 요청 정보를 기초로 상기 회수 대상인 하나 이상의 주택 증권(a1, a2, a3)의 판매자별 판매자 계좌정보에서 확인하고, 상기 회수 요청 정보에 대응되어 회수 대상인 주택 증권을 보유하고 있는 각 판매자의 판매자 단말(150)로 주택 증권의 판매 여부를 문의하기 위한 판매 요청 정보를 전송할 수 있다.
또한, 상기 서비스 서버(200)는 상기 판매 요청 정보에 대응되어 상기 판매자 단말(150)로부터 응답정보를 수신할 수 있으며, 상기 응답정보를 기초로 상기 주택 증권의 판매에 동의하는 경우 상기 결제 수단 정보를 기초로 판매에 동의한 판매자가 보유하고 있는 회수 대상인 하나 이상의 주택 증권을 판매자로부터 매수하기 위한 결제 금액을 산출하고, 상기 회수 요청 정보에 따른 결제 수단 정보 및 결제 금액을 기초로 결제 정보를 생성한 후 미리 설정된 결제 서버와 통신을 통해 상기 결제 정보에 따라 결제 처리할 수 있다.
또한, 상기 서비스 서버(200)는 결제 금액을 판매자의 계좌정보에 따른 계좌에 입금하여 판매자가 회수 대상인 하나 이상의 주택 증권(a1, a2, a3)을 사용자에게 판매한 금액을 지급받도록 처리할 수 있다.
또한, 상기 서비스 서버(200)는 매수를 통해 회수 완료된 주택 증권(a1, a2, a3)을 사용자의 계좌 정보에 저장하여 입고시킬 수 있으며, 이때 회수된 주택 증권(a1, a2, a3)을 주거 지분(b2)으로 설정할 수 있다.
또한, 상기 서비스 서버(200)는 서로 다른 판매자의 계좌로부터 회수 대상인 주택 증권이 주거 지분으로 사용자의 계좌에 입고되어 사용자가 주거 지분 확보시마다 회수된 하나 이상의 주택 증권의 가치를 상기 주택정보 DB(320)에 저장된 지분 정보에 따른 기존 주거 지분(b1)에 회수된 주택 증권의 가치에 따른 추가 주거 지분(b2)을 추가(가산)하여, 지분 정보에 따른 주거 지분 및 지분 비율을 조정하여 갱신할 수 있다.
더하여, 상기 서비스 서버(200)는 상기 지분 정보의 갱신시마다 상기 신탁사 서버(120)에 상기 지분 정보를 전송할 수 있으며, 이를 통해 신탁 회사에서 사용자가 주택에 대하여 보유한 지분을 확인 가능하도록 제공할 수 있다.
상술한 구성을 통해, 본 발명은 주택 가격의 가락 하치에 따른 주택 증권의 가치 유지를 위한 주거 지분을 이용한 비주거 지분의 보전에 따라 주거 지분의 소진이 발생하기 이전에 사용자에게 주거 지분의 확보가 이루어지도록 알림을 제공함으로써, 사용자가 주택의 점유권을 상실하는 것을 방지하는 동시에 일정 이상 주거 지분 비율을 유지하는 것으로 점유권이 인정되도록 제공함으로써 주택에 대한 소자금 투입으로 주거 안정성이 보장되도록 제공할 수 있다.
도 8은 상술한 구성에 따른 서비스 서버(200)의 상세 구성도로서, 도시된 바와 같이 상기 서비스 서버(200)는 사용자 인터페이스부(210), 판매자 인터페이스부(220), 등록부(230), 알람부(240), 부동산 평가정보 확인부(250), 신탁서버 연동부(260), 주택증권 관리부(270), 지분 조정부(280) 및 상기 서비스 서버(200)의 각 구성부를 제어하는 제어부(290)를 포함할 수 있다.
또한, 상기 서비스 서버(200)는 DB부(300)와 연동할 수 있으며, 상기 DB부(300)는 계좌 DB(310), 주택정보 DB(320) 및 등록정보 DB(330)를 포함할 수 있다.
상기 제어부(290)는 상기 사용자 인터페이스부(210)를 통해 사용자 단말(140)과 통신할 수 있으며, 상기 판매자 인터페이스부(220)를 통해 판매자 단말(150)과 상호 통신할 수 있다.
또한, 상기 제어부(290)는 상기 사용자 인터페이스부(210) 및 판매자 인터페이스부(220)를 통해 수신된 사용자 정보, 판매자 정보 및 판매자가 판매하는 재화나 용역 관련 상품 정보 등을 등록부(230)에 제공할 수 있으며, 상기 등록부(230)는 사용자 정보, 판매자 정보 및 판매자가 판매하는 재화나 용역 관련 상품 정보 등을 상기 등록정보 DB(330)에 저장할 수 있다.
또한, 상기 제어부(290)는 사용자 단말(140) 및 판매자 단말(150) 중 어느 하나로부터의 계좌 개설 요청에 대한 계좌 개설 요청 정보 수신시 상기 계좌 개설 요청 정보를 등록부(230)로 제공하며, 상기 등록부(230)는 상기 계좌 개설 요청 정보에 대응되어 사용자 또는 판매자에 대응되는 계좌 정보를 생성한 후 상기 계좌 DB(310)에 등록 및 저장할 수 있다.
이를 통해, 상기 제어부(290)는 등록부(230)와 연동하여 사용자별로 계좌를 개설하여 등록하고, 판매자별로 계좌를 개설하여 등록할 수 있다.
상기 신탁서버 연동부(260)는 신탁사 서버(120)로부터 사용자가 신탁한 주택 관련 상기 주택 신탁 정보 및 지분 정보를 수신하여 상기 제어부(290)로 제공할 수 있으며, 상기 제어부(290)는 상기 주택 신탁 정보 및 지분 정보를 상호 매칭하여 상기 주택정보 DB(320)에 저장할 수 있다.
또한, 상기 부동산 평가정보 확인부(250)는 상기 외부 서버(160)와 통신하여 사용자의 주택에 대한 시세 정보를 수신하고, 해당 시세 정보를 제어부(290)로 제공할 수 있으며, 상기 제어부(290)는 상기 시세 정보를 주택정보 DB(320)에서 사용자의 주택에 대응되는 상기 주택 신탁 정보 및 지분 정보와 매칭하여 저장할 수 있다.
또한, 상기 제어부(290)는 상기 주택 신탁 정보 수신시 상기 주택 신탁 정보를 주택증권 관리부(270)로 제공하며, 상기 주택증권 관리부(270)는 상기 주택 신탁 정보를 기초로 사용자의 주택에 대응되어 발행된 복수의 주택 증권 각각에 대응되는 복수의 주택 증권 정보를 생성하고, 상기 계좌 DB(310)에서 상기 주택 신탁 정보에 대응되는 사용자의 계좌 정보에 상기 복수의 주택 증권 정보를 매칭하여 상기 계좌 DB(310)에 저장함으로써, 신탁 회사로부터 사용자의 주택에 대응되어 발행된 주택 증권을 사용자의 계좌에 입고시킬 수 있다.
이때, 상기 제어부(290)는 상기 복수의 주택 증권 정보를 상기 사용자 계좌 정보에 포함시켜 저장할 수도 있다.
또한, 상기 제어부(290)는 상기 부동산 평가정보 확인부(250)로부터 주기적 또는 실시간으로 제공되는 사용자 주택 관련 시세 정보를 기초로 상기 주택정보 DB(320)에 저장된 사용자 주택 관련 시세정보를 지속적으로 갱신할 수 있다.
한편, 상기 제어부(290)는 본 발명에서 설명하는 서비스 서버(200)의 다양한 동작을 제어하며, 일례로 상기 시세 정보 및 상기 주택 신탁 정보를 기초로 상기 주택의 가격 변경시 미리 설정된 상기 주택 증권의 발행가에 따른 상기 나머지 지분이 유지되도록 상기 지분 정보의 주거 지분 및 지분 비율을 갱신할 수 있다.
이때, 상기 지분 조정부(280)는 상기 제어부(290)로부터 상기 지분 정보의 주거 지분 및 지분 비율의 갱신을 위한 제어정보를 수신하고, 상기 제어 정보를 기초로 상기 주택정보 DB(320)에서 상기 제어 정보에 대응되는 지분 정보를 상기 제어 정보에 따른 주거 지분 및 지분 비율로 갱신할 수 있다.
또한, 상기 제어부(290)는 주택 가격의 하락에 따라 지분 정보를 갱신하여 주거 지분에서 일부가 비주거 지분에 해당되는 나머지 지분에 보전된 경우 이에 대한 보전 이력 정보를 생성하여 상기 주택 신탁 정보 및 지분 정보와 매칭하여 주택정보 DB(320)에 저장할 수 있다.
또한, 상기 제어부(290)는 상기 보전 이력 정보에 따른 보전이 이루어진 이후에 상기 외부 서버로부터 수신된 상기 시세 정보를 기초로 부동산의 가격이 상승하여 나머지 지분의 가치가 상승한 경우 상기 지분 조정부(280)와 연동하여 나머지 지분의 가치 상승에 따른 주택 증권의 현재 가치를 산출하고, 상기 현재 가치가 상기 주택 신탁 정보에 따른 상기 주택 증권의 발행가를 초과한 경우 나머지 지분의 보전에 사용된 지분 중 상기 현재 가치와 발행가의 차이에 대응되는 차액 지분을 나머지 지분에서 차감하고, 상기 나머지 지분에서 차감된 지분을 상기 주거 지분으로 복구시킬 수 있다.
이때, 상기 제어부(290)는 주택에 대한 나머지 지분의 보전에 사용된 지분을 주거 지분으로 설정하여 원상 복구시마다 상기 주택에 대한 지분 비율을 조정하여 갱신할 수 있으며, 이를 지분 정보의 갱신을 통해 수행할 수 있다.
또한, 상기 제어부(290)는 상기 보전 이력 정보에 따른 나머지 지분의 보전에 이용된 보전 지분 중 상기 복구된 지분을 반영하여 차감할 수 있으며, 보전 지분이 모두 차감된 경우 상기 보전 이력 정보를 삭제할 수도 있다.
또한, 상기 제어부(290)는 비주거 지분에 대한 보전 이력이 없거나 보전 지분이 없는 상태에서 부동산의 가격이 상승하는 경우 주택증권이 가치도 덩달아 발행가액보다 높아져 수요증대 요인이 되기 때문에 지분을 조정하지 않을 수 있다.
또한, 상기 제어부(290)는 상기 주택정보 DB(320)에서 사용자의 지분 정보를 확인하고, 상기 지분 비율을 갱신한 현재 지분 비율 중 상기 주거 지분에 대응되는 주거 지분비(주거 지분의 비율)가 미리 설정된 기준치 이하인 경우 상기 사용자 단말로 상기 주거 지분의 부족을 알리기 위한 알림 정보를 생성하여 상기 알람부(240)로 제공할 수 있다.
이때, 상기 알람부(240)는 상기 알림 정보를 상기 사용자 단말(140)로 전송할 수 있다.
또한, 상기 제어부(290)는 미리 설정된 단계별로 서로 다른 기준치 및 알림 정보가 미리 설정되고, 상기 단계별 기준치와 상기 주거 지분비를 비교하여 상기 단계별 기준치 이하로 상기 주거 지분비가 하락시마다 각 단계에 대응되는 알림 정보를 상기 알람부(240)를 통해 상기 사용자 단말로 전송할 수도 있다.
이를 통해, 상기 제어부(290)는 주거 지분의 삭감에 따른 위험 정도를 단계별로 구분하고, 각 단계에 도달시마다 해당되는 단계에 대응되어 미리 설정된 알림 정보를 제공하여 사용자가 알림 정보를 기초로 주거 지분의 확보 필요성을 인지하도록 제공할 수 있다.
또한, 상기 제어부(290)는 상기 시장 정보를 상기 사용자 인터페이스부(210) 및 판매자 인터페이스부(220)를 통해 사용자 단말(140) 및 판매자 단말(150)로 제공할 수 있으며, 상기 주택증권 관리부(270)와 연동하여 상품 구매에 따라 사용자의 계좌 및 판매자의 계좌 사이에 주택 증권이 이동되어(이전되어) 거래가 처리되도록 할 수 있다.
또한, 상기 제어부(290)는 상기 사용자 단말(140)과 판매자 단말(150)의 거래를 중계하여, 상기 사용자 단말(140)에 대응되는 사용자의 상기 주택 증권 회수시 상기 주택 증권의 회수에 따라 상기 사용자의 지분 정보에 따른 지분 비율을 갱신할 수 있다.
한편, 상기 서비스 서버(200)의 제어부(290)는 서로 다른 판매자별 계좌 정보를 확인하여 판매자가 보유한 주택 증권에 대한 주택 증권 정보로부터 상기 주택 증권에 대응되는 주택을 식별하고, 서로 다른 판매자 상호 간 보유한 주택 증권을 등가 교환하여 특정 판매자의 계좌 정보에서 상기 등가 교환에 따라 보유한 복수의 주택 증권을 동일 주택끼리 그룹핑되도록 조각 모음을 수행함으로써, 판매자가 보유하는 주택 증권의 주택 종류를 단순화할 수 있는데 이를 도 9를 참고하여 상세히 설명한다.
우선, 도 9(a)에 도시된 바와 같이, 상기 제어부(290)는 상기 특정 판매자의 계좌 정보에 포함된 복수의 주택 증권 각각에 대응되는 주택을 식별하여 주택 종류에 따른 주택 개수 및 주택 증권의 분포 상태를 판단하고, 상기 주택 개수 및 분포 상태를 기초로 주택 증권의 분산도를 산출할 수 있다.
또한, 상기 제어부(290)는 상기 분산도가 미리 설정된 기준치 이상인 계좌 정보를 보유한 복수의 판매자를 식별하고, 상기 계좌 DB(310)에서 상기 복수의 판매자별 계좌정보 사이에 상기 주택 증권에 대한 등가 교환을 수행할 수 있다.
일례로, 도 9(b)에 도시된 바와 같이, 상기 제어부(290)는 등가 교환 대상으로 설정된 판매자 A가 보유한 복수의 주택 증권을 기초로 복수의 주택 종류를 식별하고, 어느 하나의 주택 종류를 선택하여, 선택된 주택 종류 A를 기초로 등가 교환 대상으로 설정된 다른 판매자 B의 계좌 정보로부터 상기 주택 종류 A에 대응되는 주택 증권을 추출하여 판매자 A의 계좌로 입고시킨 후 판매자 A의 계좌 정보에 대응되어 상기 주택 종류 A에 대응되는 주택 증권끼리 그룹핑하여 조각 모음을 수행할 수 있다.
마찬가지로, 상기 제어부(290)는 판매자 B에 대해서도 판매자 B가 보유한 복수의 주택 증권을 기초로 복수의 주택 종류를 식별하고, 판매자 B에 대응되는 복수의 주택 종류 중 어느 하나를 선택하여, 선택된 주택 종류 B가 상기 판매자 A가 보유한 복수의 주택 증권에 따른 복수의 주택 종류에 포함된 경우 상기 판매자 B가 보유한 주택 종류 A에 대응되는 판매자 B의 주택 증권을 판매자 A에게 지급하면서(판매자 A의 계좌에 입고하면서) 상기 판매자 A의 계좌로부터 주택 종류 B에 대응되는 판매자 A의 주택 증권을 상기 등가 교환에 따른 반대 급부로서 상기 판매자 B의 계좌 정보에 따른 계좌에 입고시킬 수 있다.
또한, 상기 제어부(290)는 상기 등가 교환에 따라 판매자 B의 계좌에 교환된 주택 종류 B에 대응되는 주택 증권 입고시 주택 종류 B에 대응되는 주택 증권끼리 그룹핑하여 조각모음을 수행할 수 있다.
상술한 구성을 통해, 상기 제어부(290)는 판매자의 계좌 정보에 따른 계좌에서 도시된 바와 같이 주택 종류의 개수를 감소시켜 주택 종류에 따른 주택 증권의 분포를 단순화시킬 수 있으며, 이를 통해 상기 사용자 단말에 상기 보유 현황 정보 제공시 상기 조각 모음을 통해 특정 주택 종류에 그룹핑된 복수의 주택정보로 정렬하여 상기 보유 현황 정보를 통해 제공할 수 있어, 사용자가 상기 보유 현황 정보를 통해 사용자의 주택에 대응되는 복수의 주택 증권을 용이하게 하나의 그룹으로서 일목요연하게 구분하여 회수 대상인 주택 증권을 용이하게 선택할 수 있도록 제공할 수 있다.
이때, 상기 주택 종류는 주택 식별정보로서 구분될 수 있으며, 서로 다른 주소를 가진 복수의 주택은 상호 서로 다른 주택 종류에 대응되는 것으로 정의될 수 있다.
또한, 상기 제어부(290)는 상기 특정 판매자의 계좌 정보에 포함된 복수의 주택 증권 각각에 대응되어 식별된 주택별 주택 정보를 기초로 상기 특정 판매자에 의해 미리 설정된 조각 모음 기준에 따른 선호 지역 및 주택 종류에 대응되는 주택 정보를 가진 하나 이상의 선호 주택을 선택하고, 상기 선호 주택 이외의 주택을 상기 등가 교환 대상으로 설정할 수 있다.
즉, 상기 서비스 서버(200)는 판매자가 선호하는 주택을 기준으로 선호 주택에 대한 주택 증권이 조각 모음에 따른 등가 교환을 통해 확보되도록 제공할 수 있으며, 이를 통해 판매자가 선호 주택에 대한 주택 증권을 수집하여 선호 주택에 대한 지분권을 확보할 수 있도록 제공할 수 있다.
한편, 상술한 구성에서 주택 증권의 사용 및 유통에 따라 사용자로부터 특정 주택의 주택 증권을 판매대금으로 지급받은 판매자가 보유 중인 상기 특정 주택의 주택 증권에 상응하는 지분의 일부를 사용하거나 처분을 원하는 경우 신탁법상 반드시 상기 특정 주택의 위탁자에 대한 변경등기가 요구된다.
즉, 판매대금으로 상기 사용자로부터 주택 증권을 지급받은 판매자가 해당 주택 증권을 처분하거나 사용자의 상기 특정 주택에 대한 지분 정리에 따라 해당 주택 증권에 상응하는 판매자의 지분 요구와 같은 상황을 대비하여 상기 특정 주택의 위탁자 및 수익자인 사용자가 주택 증권의 사용시마다 판매 대금을 지급받은 판매자로 위탁자의 변경 등기를 신탁 회사에 요청하여 상기 판매자가 신탁 원부에 위탁자로 기재되어야 하나, 주택 증권의 사용시마다 이러한 변경 등기를 하는 것이 현실적으로 매우 번거롭고 어려운 문제가 있다.
이를 해결하기 위해, 상기 신탁사 서버(120)는 상기 주택을 신탁한 사용자에게 비주거 지분에 해당되는 복수의 주택 증권을 지급하되, 상기 주택 증권의 발행시 해당 복수의 주택 증권의 소유자 겸 위탁자를 상기 서비스 서버(200)에 대응되는 서비스 운영사로 등록(또는 등기)할 수 있다.
즉, 상기 신탁사 서버(120)는 상기 주택의 실제 위탁자인 사용자를 위탁자로 등록(등기)하는 경우 상술한 바와 같이 사용자의 주택 증권 사용에 따라 해당 주택 증권을 판매 대금으로 지급받은 판매자가 해당 주택 증권을 처분하거나 해당 주택의 지분 청산시에 사용할 경우 해당 판매자로 위탁자의 변경등기가 이루어져야 하나, 상술한 바와 같이 주택 증권의 발행시 위탁자를 서비스 운영사로 등록(등기)하는 경우 별도의 위탁자 변경 등기 없이도 서비스 운영사의 서비스 서버(200)(또는 서비스 서버(200)의 제어부(290))가 판매자의 주택 증권에 대한 처분이나 지분 정리시 해당 판매자의 주택 증권을 매수하여 위탁자인 서비스 운영사가 해당 주택 증권을 보유함으로써 위탁자를 판매자로 변경할 필요 없이 판매자가 보유한 주택 증권에 대한 처분 및 지분 정리가 가능하도록 지원할 수 있다.
이때, 상기 신탁사 서버(120)는 상기 사용자가 신탁한 주택에 대응되어 상기 신탁자, 위탁자, 수익자에 대한 정보를 포함하는 신탁 원부 정보를 상기 주택에 대응되어 매칭 저장할 수 있다.
또한, 서비스 서버(200)(또는 서비스 서버(200)의 제어부(290))는 사용자의 주택 증권에 대한 회수 요청에 따른 상술한 조각 모음 실행시 상기 신탁 회사의 신탁사 서버(120)에 해당 주택의 위탁자가 서비스 서버(200)에 대응되는 서비스 운영사로 등기되어 있으므로, 별도의 위탁자 변경 없이 상술한 판매자 간 주택 증권의 등가교환에 따른 조각 모음을 수행할 수 있고, 상기 조각 모음에 따라 변경된 상기 판매자의 보유 현황 정보에서 사용자에 의해 선택된 판매자의 주택 증권을 사용자의 결제 금액으로 매수한 후 상기 신탁사 서버(120)와 통신하여 매수된 주택 증권에 해당되는 비주거 지분을 사용자 명의로 위탁자 변경 등기를 수행함으로써 판매자로 위탁자를 변경할 필요 없이 사용자의 주택 증권에 대한 회수 및 지분 정리를 진행할 수 있다.
이를 통해, 본 발명은 사용자의 주택에 대한 청산이나 지분 정리를 위한 조각 모음시 판매자로 위탁자를 변경하는 번거로운 과정을 거칠 필요 없이 용이하게 조각 모음을 수행할 수 있도록 지원할 수 있다.
한편, 상기 서비스 서버(200)는 사용자의 결제 금액으로 매입한 주택 증권을 공동풀 서비스에서 사용할 수 없도록 삭제하여 폐기 처리할 수 있으며, 상술한 바와 같이 상기 신탁사 서버(120)와 통신하여 상기 폐기 처리된 주택 증권에 상응하는 지분에 상응하여 지분 비율을 갱신하기 위한 지분 정보를 상기 신탁사 서버(120)로 전송하여, 상기 신탁사 서버(120)에서 상기 지분 정보를 기초로 사용자에 대응되는 지분 정보를 갱신할 수 있다.
도 10은 본 발명의 실시예에 따른 서비스 서버(200)의 부동산 신탁 기반 주택 증권의 가치 유지를 지원하는 서비스 방법에 대한 순서도로서, 도시된 바와 같이 상기 서비스 서버(200)는 상기 신탁사 서버(120)와 통신하여 상기 신탁사 서버(120)로부터 상기 주택 신탁 정보 및 지분 정보를 수신하여 저장할 수 있다(S1).
또한, 상기 서비스 서버(200)는 상기 사용자 단말(140)과 통신하여 상기 사용자에 대응되는 사용자 계좌 정보를 등록할 수 있다(S2).
이후, 상기 서비스 서버(200)는 상기 신탁사 서버(120)로부터 상기 사용자의 주거 지분을 제외한 나머지 지분에 대응되어 발행된 상기 주택 관련 복수의 주택 증권에 대한 주택 신탁 정보를 기초로 상기 사용자 계좌 정보에 상기 복수의 주택 증권을 등록할 수 있다(S3).
한편, 상기 서비스 서버(200)는 상기 외부 서버(160)로부터 시세정보를 수신하고, 상기 주택 신탁 정보와 시세 정보를 상호 비교하여 주택 증권에 해당되는 나머지 지분의 가치를 파악할 수 있다(S4).
이후, 상기 서비스 서버(200)는 상기 시세 정보 및 상기 주택 신탁 정보를 기초로 상기 주택의 가격 변경시 주택 가격의 하락 여부에 따른 지분 변경의 필요 여부를 판단하고(S5), 지분 변경 필요시 미리 설정된 상기 주택 증권의 발행가에 따른 상기 나머지 지분이 유지되도록 상기 지분 정보의 주거 지분 및 지분 비율을 갱신하여 지분을 변경할 수 있다(S6).
또한, 상기 서비스 서버(200)는 상기 지분 비율을 갱신한 현재 지분 비율 중 상기 주거 지분에 대응되는 주거 지분비가 미리 설정된 기준치 이하인 경우(S7) 상기 사용자 단말(140)로 상기 주거 지분의 부족을 알리기 위한 알림 정보를 전송할 수 있다(S8).
이후, 상기 서비스 서버(200)는 상기 사용자 단말(140)과 통신하여 상기 사용자의 주택에 대응되는 복수의 주택 증권 중 일부가 상기 사용자의 주거 지분으로 설정되어 상기 주택 증권이 사용자에게 회수된 경우(S9) 상기 주택 증권의 회수에 따라 상기 지분 정보에 따른 지분 비율을 조정할 수 있다(S10).
또한, 상기 서비스 서버(200)는 상기 주거 지분이 미리 설정된 기준치 이하인 경우(S11) 상기 신탁사 서버(120)로 상기 사용자의 거주 권리를 회수하기 위한 거주권 회수 요청정보 및 현재 지분 비율에 대한 지분 정보를 전송하여 상기 사용자의 주택에 대한 거주 및 점유에 대한 권리가 회수되도록 할 수 있다(S12).
도 11은 본 발명의 실시예에 따른 서비스 서버(200)의 부동산 신탁 기반 주택 증권의 가치 유지를 지원하는 서비스 방법에서 주택 증권의 조각 모음 방법에 대한 순서도로서, 도시된 바와 같이 상기 서비스 서버(200)는 사용자 또는 판매자의 계좌 정보를 기초로 주택 증권의 분산도를 확인할 수 있다(S21).
또한, 상기 서비스 서버(200)는 상기 계좌 정보에 대한 분산도가 미리 설정된 기준치 이상인 경우(S22) 상기 계좌 정보에 대응되어 조각 모음 기준에 대하여 미리 설정된 설정정보를 기초로 선호 주택을 제외한 다른 주택을 대상으로 상기 계좌 정보와 다른 계좌 정보 사이에 주택 증권에 대한 상기 등가 교환을 수행하고, 등가 교환 수행 이후 상기 계좌 정보에서 동일한 주택 종류끼리 그룹핑하여 조각 모음을 수행할 수 있다(S23).
한편, 사용자가 신탁 회사에 신탁한 주택을 전세 계약 등을 통해 임대한 경우 상기 신탁회사는 상기 사용자의 주거 지분 중 임대 계약금에 해당되는 일부를 상기 임차인에 해당되는 신탁 수익자의 지분으로 설정할 수 있으며, 이에 따라 상기 신탁사 서버(120)는 상기 임대에 따른 지분 변동에 대한 지분 정보를 상기 서비스 서버(200)로 제공할 수 있다.
이에 따라, 상기 서비스 서버(200)는 상기 신탁사 서버(120)로부터 수신된 지분 정보를 기초로 주택정보 DB(320)에 저장된 지분 정보를 갱신할 수 있으며, 상기 갱신된 지분 정보를 기초로 사용자의 주거 지분이 미리 설정된 기준치 이하인 경우 지분 조정을 수행할 수 있는데, 이를 도 12를 참고하여 상세히 설명한다.
우선, 도 12(a)에 도시된 바와 같이, 상기 서비스 서버(200)의 제어부(290)는 상기 30%의 주거 지분비를 가진 사용자가 주택을 임대한 경우 상기 신탁사 서버(120)로부터 상기 임대에 따른 지분 변동에 대한 지분 정보를 수신하여 주택정보 DB(320)에 저장된 기존 지분 정보를 갱신할 수 있다.
또한, 도 12(b)에 도시된 바와 같이, 상기 제어부(290)는 상기 지분 변동에 따른 가장 최근의 지분 정보를 기초로 사용자의 주거 지분 중 일부가 신탁 수익자(임차인)에게 배정되어 사용자의 주거 지분에 대한 비율이 미리 설정된 기준치 이하인 경우 상기 사용자에게 주거 지분을 확보하도록 알림 정보를 전송할 수 있으며, 이를 통해 도 12(c)에 도시된 바와 같이 사용자가 이미 발행된 주택 증권의 일부를 상술한 바와 같이 회수한 경우 회수된 주택 증권을 주거 지분으로 설정하여 주택 증권 발행 당시의 주거 지분에 대한 비율이 유지되도록 유도할 수 있다.
상술한 구성에서, 사용자 단말 및 판매자 단말은 통신 기능을 구비한 스마트 폰(Smart Phone), 휴대 단말기(Portable Terminal), 이동 단말기(Mobile Terminal), 개인 정보 단말기(Personal Digital Assistant: PDA), PMP(Portable Multimedia Player) 단말기, 텔레매틱스(Telematics) 단말기, 내비게이션(Navigation) 단말기, 개인용 컴퓨터(Personal Computer), 노트북 컴퓨터, 슬레이트 PC(Slate PC), 태블릿 PC(Tablet PC), 울트라북(ultrabook) 등과 같은 다양한 단말을 포함할 수 있다.
또한, 서비스 서버(200)를 구성하는 각 구성부(또는 모듈)는 상기 서비스 서버(200)의 메모리 상에 저장되는 소프트웨어일 수 있다. 메모리는 서비스 서버(200)의 내부 메모리 일 수 있으며, 외장형 메모리 또는 다른 형태의 저장 장치일 수 있다. 또한, 메모리는 비휘발성 메모리일 수 있다. 메모리 상에 저장되는 소프트웨어는 실행 시 서비스 서버(200)로 하여금 특정 동작을 수행하도록 하는 명령어 세트를 포함할 수 있다.
서비스 서버(200)를 구성하는 사용자 인터페이스부(210), 판매자 인터페이스부(220), 등록부(230), 알람부(240), 부동산 평가정보 확인부(250), 신탁서버 연동부(260), 주택증권 관리부(270), 지분 조정부(280) 및 제어부(290)는 중 적어도 일부는 서로 연결되거나 서비스 서버(200)에 구성된 마이크로 프로세서 및 메모리에 연결되거나 포함될 수 있다.
본 명세서에 기술된 다양한 장치 및 구성부는 하드웨어 회로(예를 들어, CMOS 기반 로직 회로), 펌웨어, 소프트웨어 또는 이들의 조합에 의해 구현될 수 있다. 예를 들어, 다양한 전기적 구조의 형태로 트랜지스터, 로직게이트 및 전자회로를 활용하여 구현될 수 있다.
전술된 내용은 본 발명이 속하는 기술 분야에서 통상의 지식을 가진 자라면 본 발명의 본질적인 특성에서 벗어나지 않는 범위에서 수정 및 변형이 가능할 것이다. 따라서, 본 발명에 개시된 실시예들은 본 발명의 기술 사상을 한정하기 위한 것이 아니라 설명하기 위한 것이고, 이러한 실시예에 의하여 본 발명의 기술 사상의 범위가 한정되는 것은 아니다. 본 발명의 보호 범위는 아래의 청구범위에 의하여 해석되어야 하며, 그와 동등한 범위 내에 있는 모든 기술 사상은 본 발명의 권리범위에 포함되는 것으로 해석되어야 할 것이다.

Claims (1)

  1. 사용자가 신탁한 주택에 대한 주택 증권을 발행하는 신탁사의 신탁사 서버 및 사용자 단말과 통신망을 통해 통신하는 부동산 신탁 기반 주택 증권의 가치 유지를 지원하는 서비스 시스템에 있어서,
    상기 사용자에 대응되는 사용자 계좌 정보를 등록하는 등록부;
    상기 신탁사 서버로부터 상기 사용자의 주거 지분을 제외한 나머지 지분에 대응되어 발행된 상기 주택 관련 복수의 주택 증권에 대한 주택 신탁 정보 및 상기 주거 지분과 나머지 지분의 비율에 대한 지분 비율을 포함하는 지분 정보를 수신하여 저장하고, 상기 주택 신탁 정보에 따라 상기 사용자 계좌 정보에 상기 복수의 주택 증권을 등록하는 신탁 서버 연동부;
    외부 서버와 통신하여 상기 주택의 시세에 대한 시세 정보를 제공하는 부동산 평가정보 확인부; 및
    상기 시세 정보 및 상기 주택 신탁 정보를 기초로 상기 주택의 가격 변경시 미리 설정된 상기 주택 증권의 발행가에 따른 상기 나머지 지분이 유지되도록 상기 지분 정보의 주거 지분 및 지분 비율을 갱신하고, 상기 지분 비율을 갱신한 현재 지분 비율 중 상기 주거 지분에 대응되는 주거 지분비가 미리 설정된 기준치 이하인 경우 상기 사용자 단말로 상기 주거 지분의 부족을 알리기 위한 알림 정보를 전송하는 제어부를 포함하는 서비스 서버를 포함하고,
    상기 신탁사 서버는 상기 사용자가 신탁한 주택에 대응되는 신탁 원부 정보를 생성하고, 상기 신탁 원부 정보에 상기 서비스 서버에 대응되는 서비스 운영사를 위탁자로 등록하는 것을 특징으로 하는 부동산 신탁 기반 주택 증권의 가치 유지를 지원하는 서비스 시스템.
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