KR101971838B1 - 부동산 통합정보시스템을 이용한 공인중개사의 에스크로 안전거래 진행방법. - Google Patents

Abstract

본 발명은 부동산 통합정보 시스템을 이용한 공인중개사의 에스크로 안전거래 방법에 관한 것으로,
중개업소 단말이 사전검증 과정을 수행한 이후 수급인 단말과 지급인 단말을 지정하여 에스크로 안전거래를 설정하면, 계약정보를 추출하여 에스크로 데이터베이스에 등록하는 에스크로 설정단계;
지급인 단말이 가상계좌 정보로 설정된 계약금을 입금 처리하면 거래계약서와 확인설명서를 생성하여 거래계약서 데이터베이스와 확인설명서 데이터베이스에 등록하고, 중도금 및 잔금의 입금정보를 수신하여 에스크로 데이터베이스를 업데이트 하는 에스크로 이행단계;
에스크로 진행자 단말이 이행사항의 확인 및 에스크로 검증과정을 수행하고 정산금액을 확정한 이후 정산서를 생성하여 전송하고 에스크로 검증완료 처리하는 에스크로 검증단계
에스크로 진행자 단말이 에스크로 검증완료 처리를 하면 에스크로 대금이체와 에스크로 대금지급 및 차액반환을 수행하고 에스크로 데이터베이스를 완료처리 하는 에스크로 완료단계;
를 구현하여 부동산 계약진행 시 사전에 법률적 권리분석과 시설물의 파손여부와 하자 여부를 확인하는 사전검증을 수행하여 거래위험을 사전에 파악하고, 회피할 수 있으며, 거래의 철저한 이행을 촉구하고 안전을 담보할 수 있는 실질적인 부동산 에스크로 안전거래를 진행하여 거래당사자의 재산권 보호는 물론 부동산 사기 및 부당 거래를 미연에 방지 할 수 있도록 하는 것을 특징으로 한다.

Description

부동산 통합정보시스템을 이용한 공인중개사의 에스크로 안전거래 진행방법. {Escrow safe trading method of real estate agent using real estate integrated information system}

본 발명은 부동산 통합정보시스템을 이용한 공인중개사의 에스크로 안전거래 방법에 관한 것으로, 보다 상세하게는 부동산 중개업소에서 중개업무 진행 시 계약 매물에 대하여 등기부등본, 토지대장, 임야대장, 건축물대장, 토지이용계획 확인원을 발급받아 해당 매물의 법률적 권리분석과 해당 매물의 하자여부 파악, 파손부위 및 시설물 기능유지 사항을 사전 검증하고, 수급자와 지급자를 지정하여 에스크로 안전거래를 설정하고, 중개업소는 에스크로 진행자로 진행권한을 승인받아 에스크로 안전거래를 진행하고, 거래 이행의 촉구와 에스크로 검증 및 검증완료 단계를 수행하여 거래위험의 회피와 철저한 이행, 안전한 거래대금의 지급을 수행하는 방법에 관한 것이다.

에스크로는 거래 당사자(판매자 와 구매자)간의 거래에 있어서 제3자가 거래가 원활히 이루어질 수 있도록 하는 매매보호 서비스이며, 특정물을 제3자에게 기탁하고 일정한 조건이 충족된 경우에 상대방에게 교부할 것을 약속하는 조건부 양도증서 또는 제도를 말한다.

우리나라에도 이러한 에스크로 개념을 이용한 특허발명이 많이 출원되고, 등록되고 있으며 전자 상거래는 물론 금융, 무역, 부동산관련 특허도 많이 등록되고 있으나 이러한 에스크로 특허 발명은 모두 금전의 기탁과 금전의 흐름에 초점이 맞추어져 있다.

특히 부동산 관련 에스크로 방식의 특허발명 역시 부동산 중개의 과정에 개입되지 않고 당사자간의 거래계약이 완료된 이후, 계약정보를 수신받아 에스크로 절차가 시작되도록 특허 출원이 되고 있으며 매매 대금의 입금과 지급, 신용조회를 통한 통한 마이너스 대출, 가상화폐, 보험으로 전환 등 금융과 결합되어 설정되고 있을 뿐 에스크로의 본래 목적인 거래위험의 분석 및 회피, 계약의 이행촉구, 안전보장, 사후절차 등에 관하여는 출원된 특허가 없는 것이 현실이다.

또한 거래대금의 0.4%에 달하는 고액의 에스크로 수수료를 책정하고 있어 거래 당사자가 계약이 완료된 이후 굳이 고액의 에스크로 수수료를 부담하면서 까지 에스크로 서비스를 이용할 이유가 없는 것이며, 국토교통부에서 2014년에 에스크로 서비스를 장려하기 위하여 에스크로 서비스 수수료를 0.4%에서 0.2%로 인하를 추진 하였으나 효과는 전혀 없으며, 에스크로 서비스로 진행된 거래건수는 0건으로 에스크로 거래가 전혀 이루어 지지 않고 있으며 에스크로 관련 특허들도 실제 현실에서 사용할 수 없는 로직 이고 공염불에 불과하다.

특히 부동산 거래 계약 시 매도인 또는 임대인이 직접 계약현장에 나오지 않고 대리인이나, 가족, 관리인에게 계약을 진행하도록 하는 경우가 있으며, 일부 악의적인 개업공인중개사 또는 관리인 또는 관리소장이 자신이 임대에 대한 모든 대리권을 수임하였다고 임차인을 속여 전세 계약을 체결하고 자신의 통장으로 전세 보증금을 수령한 이후 임대인 에게는 월세 계약을 하였다고 거짓말을 하여 임차 보증금 차액을 편취하는 사고가 늘어나고 있으며, 원룸 통 건물을 관리하는 관리소장이 실제 50여 개의 원룸에 대하여 전세, 월세 임차 보증금 차액을 편취하고 도주한 사건이 매스컴에도 크게 보도될 정도로 부동산 중개시장이 혼탁한 것이 사실이고, 이러한 부동산 시장을 정화하고, 매도인, 매수인, 임대인, 임차인의 거래 안전과 대금지급 보장을 할 수 있는 대비책이 절실히 요구된다.

본 발명은 상기한 바와 같은 문제를 해결하기 위하여 부동산 통합정보 시스템을 이용하여 중개업소에서 중개 업무 진행 시 법률적 권리분석과 사전검증을 통하여 거래위험을 회피하고, 거래의 철저한 이행과, 이행사항의 확인 및 에스크로 검증 과정을 통하여 안전한 거래의 종결과 거래대금을 안전하게 관리하고 지급하며, 에스크로 안전거래의 진행 수수료를 실비 내지는 무료로 진행할 수 있어 에스크로 안전거래를 활성화할 수 있는 방법을 제공하는데 그 목적이 있다.

본 발명은 종래의 문제점을 해결하기 위한 것으로, 중개업소 단말이 사전검증 과정을 수행한 이후 수급인 단말과 지급인 단말을 지정하여 에스크로 안전거래를 설정하면, 계약정보를 추출하여 에스크로 데이터베이스에 등록하는 에스크로 설정단계; 와

지급인 단말이 가상계좌 정보로 설정된 계약금을 입금 처리하면 거래계약서와 확인설명서를 생성하여 거래계약서 데이터베이스와 확인설명서 데이터베이스에 등록하고, 중도금 및 잔금의 입금정보를 수신하여 에스크로 데이터베이스를 업데이트 하는 에스크로 이행단계; 와

에스크로 진행자 단말이 이행사항의 확인 및 에스크로 검증과정을 수행하고 정산금액을 확정한 이후 정산서를 생성하여 전송하고 에스크로 검증완료 처리하는 에스크로 검증단계; 와

에스크로 진행자 단말이 에스크로 검증완료 처리를 하면 에스크로 대금이체와 에스크로 대금지급 및 차액반환을 수행하고 에스크로 데이터베이스를 완료처리 하는 에스크로 완료단계; 를 구현하여 상기 해결하고자 하는 과제를 달성할 수 있다.

상기한 바와 같이 본 발명에 따른 부동산 통합정보 시스템을 이용하여 공인중개사가 에스크로 안전거래의 법률적 권리분석과 시설물의 하자분석을 통해 거래위험을 사전에 파악하고 회피할 수 있으며, 거래계약 및 거래의 이행촉구, 이행사항의 확인 및 에스크로 검증을 통해 철저한 에스크로 안전거래의 이행을 보장하고, 부동산 통합정보 시스템에서 거래대금의 안전한 보관과 대금지급을 보장하여 거래 당사자의 재산상 위험을 현저히 줄일 수 있으며, 공인중개사가 에스크로 안전거래를 진행하여 중개 보수 외에 진행실비 만을 수수하거나 무료로도 진행이 가능하여 고액의 에스크로 진행 수수료 부담에서 벗어나고, 무엇보다도 무 등록업체, 무 자격 컨설팅 업체, 무 자격자, 무 권리지가 계약현장에 나타나 선량한 매수, 임차인의 전재산과 다름없는 매매 대금과 임차 보증금을 편취하고 달아나는 사고를 막을 수 있다.

도 1은 본 발명의 일 실시 예에 따른 부동산 통합정보시스템의 구성도이다.
도 2는 본 발명에 따른 메인 서버의 구성도이다.
도 3은 본 발명에 따른 어플리케이션 서버의 구성도이다.
도 4는 본 발명에 따른 업데이트 서버의 구성도이다.
도 5는 본 발명에 따른 푸시 메시지 서버의 구성도이다.
도 6는 본 발명의 일 실시 예에 따른 공인중개사의 에스크로 안전거래 방법의 흐름도 이다.
도 7은 본 발명에 따른 중개업무 진행 단계의 블럭도 이다.
도 8은 본 발명에 따른 에스크로 설정 단계의 블럭도 이다.
도 9는 본 발명에 따른 에스크로 설정 공정의 블럭도 이다.
도 10은 본 발명에 따른 에스크로 이행 단계의 블럭도 이다.
도 11은 본 발명에 따른 에스크로 검증 단계의 블럭도 이다.
도 12는 본 발명에 따른 에스크로 완료 단계의 블럭도 이다.
도 13은 본 발명에 따른 에스크로 정지 단계의 블록도 이다.
도 14는 본 발명에 따른 매매 에스크로 진행단계의 흐름도이다.
도 15는 본 발명에 따른 입주 에스크로 진행단계의 흐름도이다.
도 16은 본 발명에 따른 퇴실 에스크로 진행단계의 흐름도이다.
도 17은 본 발명에 따른 동시진행 에스크로 진행단계의 흐름도이다.

이하, 첨부된 도면을 참조하여 본 발명의 실시 예를 상세히 설명한다. 우선, 도면들 중 동일한 구성요소 또는 부품들은 가능한 한 동일한 참조부호를 나타내고 있음에 유의해야 한다. 본 발명을 설명함에 있어 관련된 공지기능 혹은 구성에 대한 구체적인 설명은 본 발명의 요지를 모호하게 하지 않기 위해 생략한다.

또한, 본 발명의 일 실시 예에 따른 용어 및 방식 등은 그 특정 용어 및 방식에 국한 되어서는 아니 되며 발명의 사상범위 내에서 확장되어 적용되거나 해석 하여야 한다.

또한 본 발명의 진행과정에서 사용되는 용어 중에서 임대인, 임차인, 매도인, 매수인이 에스크로 안전거래를 진행함에 있어 에스크로 대금 즉 매수대금 또는 임차보증금을 납부하는 자(매수인 또는 임차인)를 “지급인 단말(21)”이라고 칭하고, 에스크로 대금을 받는 자(매도인 또는 임대인)를 “수급인 단말(11)”이라고 칭하고 에스크로를 설정하고 진행하는 중개업소 단말(30)을 “에스크로 진행자 단말(30)”로 용어를 정의하여 사용할 수 있다. 입주 에스크로와 퇴실 에스크로의 진행에서는 임대인 단말(10) 및 임차인 단말(20)이 수급인 단말(11)이 되거나 지급인 단말(21)이 될 수 있음에 유의하여야 한다

에스크로는 이미 알고 있는 바와 같이 거래 당사자(판매자 와 구매자)간의 거래에 있어서 제3자가 거래가 원활히 이루어질 수 있도록 하는 매매보호 서비스이며, 특정물을 제3자에게 기탁하고 일정한 조건이 충족된 경우에 상대방에게 교부할 것을 약속하는 조건부 양도증서 또는 제도를 말한다.

우리나라에도 이러한 에스크로 개념을 이용한 특허발명이 많이 출원되고 등록되고 있으며 전자 상거래는 물론 금융, 무역, 부동산관련 특허도 많이 등록되고 있으나 이러한 에스크로 특허 발명은 모두 금전의 기탁과 금전의 흐름에 초점이 맞추어져 있다.

특히 부동산 관련 에스크로 방식의 특허발명 역시 부동산 중개의 과정에 개입되지 않고 당사자 간의 거래계약이 완료된 이후, 계약정보를 수신 받아 에스크로 절차가 시작되도록 특허 출원이 되고 있으며 매매 대금의 입금과 지급, 신용조회를 통한 통한 마이너스 대출, 가상화폐, 보험으로 전환 등 금융과 결합되어 설정되고 있을 뿐 에스크로의 본래 목적인 거래위험의 분석 및 회피, 계약의 이행촉구, 안전보장, 사후절차 등에 관하여는 출원된 특허가 없는 것이 현실이다.

또한 거래대금의 0.4%에 달하는 고액의 에스크로 수수료를 책정하고 있어 거래 당사자가 계약이 완료된 이후 굳이 고액의 에스크로 수수료를 부담하면서 까지 에스크로 서비스를 이용할 이유가 없는 것이며, 국토교통부에서 2014년에 에스크로 서비스를 장려하기 위하여 에스크로 서비스 수수료를 0.4%에서 0.2%로 인하를 추진 하였으나 효과는 전혀 없으며, 에스크로 서비스로 진행된 거래건수는 0건으로 에스크로 거래가 전혀 이루어 지지 않고 있으며 에스크로 관련 특허들도 실제 사용할 수 없는 로직 이고 공염불에 불과하다.

공인중개사는 공인중개사법과 동법 시행령, 시행규칙과 각 시도 조례에서 정하는 바에 따라 각 등록관청에 개설등록이 완료된 부동산 중개 전문 인력이며 이미 중개 현장에서 중개 대상물에 대한 권리분석 및 권원 분석, 물건분석, 시장분석 등을 수행하고 있으며 대상 물건의 이상유무와 하자여부 등의 인스펙션 업무를 수행하고 중개대상물 확인설명서를 작성하여 중개의뢰인에게 교부하고 있으며, 입주 및 퇴실 처리 등의 일련의 업무를 수행하고 있다.

공인중개사 법 제25조의 2에서 규정하는 바와 같이 소유자 및 중개의뢰인의 주민등록증 등 신분을 확인할 수 있는 증표의 제시를 요구 할 수 있고,

공인중개사법 제30조 손해배상 책임의 보장 조항에 따라 중개의뢰인의 중개사고 위험을 담보하는 공제에 가입되어 있으며,

공인중개사법 제31조 계약금 등의 반환채무이행의 보장 조항에 공인중개사가 에스크로 안전거래를 진행 할 수 있도록 규정하고 있고,

공인중개사법 제32조에 중개보수 항목에서는 에스크로 안전거래에 대하여 소요되는 실비를 받을 수 있도록 규정되어 있어 공인중개사야말로 에스크로 업무를 수행하는 실비만을 받거나 또는 무료로 에스크로 안전거래를 진행할 수 있는 최적의 조건을 모두 갖추었다.

본원 발명은 이러한 제반 법률적 배경과 공인중개사의 업무수행을 에스크로 개념에 적용하여 본원발명을 출원하였으며 이하 본원 발명을 통상의 기술자가 쉽게 이해할 수 있도록 자세하게 설명한다.

도 1은 본 발명의 일 실시 예에 따른 부동산 통합정보시스템(1)의 구성도이다.

본 발명에 따른 부동산 통합정보시스템(1)은 도 1에 도시된 바와 같이, 소유 부동산의 매도/임대를 희망하는 매도/임대인 단말(10)과 부동산을 매수/임차하려는 매수/임차인 단말(20)과 이들의 중개의뢰를 받아 해당 부동산의 매매, 임대를 알선하는 중개업무를 수행하고, 에스크로 진행자의 업무를 수행하는 개업 공인중개사와 개업공인중개사에 소속되어 중개업무를 진행하는 소속 공인중개사가 중개업소 단말(30) 로 각각 유무선 네트워크를 통해 연결되는데, 이러한 부동산 통합정보시스템(1)은 그 구성으로 메인 서버(100), 어플리케이션 서버(200), 업데이트 서버(300), 푸시 메시지 서버(400) 및 제어 서버(500)를 포함할 수 있다.

도 2는 본 발명에 따른 메인 서버(100)의 구성도이다.

상기 메인 서버(100)는 에스크로 안전거래 정보가 등록되고, 고객진행 정보와 매물정보, 거래계약서 정보와 확인설명서 정보가 저장되는 서버로, 상기 메인 서버(100)는 도 2에 도시된 바와 같이, 에스크로 데이터베이스(110), 본인인증/계좌등록 데이터베이스(120), 중개업소매물 데이터베이스(130), 광고매물 데이터베이스(140), 중개의뢰고객 데이터베이스(150), 거래계약서 데이터베이스(160), 확인설명서 데이터베이스(170)를 포함할 수 있다.

상기 에스크로 데이터베이스(110)는 에스크로 안전거래의 정보가 등록되고 진행과정에 대한 정보가 업데이트 되는 데이터베이스 이며, 후술하는 도 3의 에스크로 등록모듈(220), 가상계좌 생성모듈(240), 입금확인정보 수신모듈(250), 에스크로 검증모듈(260), 에스크로 이체모듈(270), 에스크로 지급모듈(280), 에스크로 정지모듈(290), API 모듈(291) 에서 생성되거나 처리되는 정보가 등록되고 관리되는 데이터베이스 이다.

구체적으로 에스크로 데이터베이스(110)의 구성은 에스크로 고유번호, 중개의뢰 고객번호, 지급인 단말(21) 정보, 수급인 단말(11) 정보, 거래구분, 에스크로 대금(매매금액, 임대보증금), 물건의 표시(주소, 동/호수), 계약일자, 잔금일자, 계약금 입금확인, 잔금 입금확인, 에스크로 진행자 단말(30) 정보와 추가의 계약정보와 지급정보를 등록하고, 업데이트 정보를 저장하고 관리할 수 있다.

상기 본인인증/계좌등록 데이터베이스(120)는 후술하는 도 3의 본인인증/계좌등록 모듈(230)에 의해 수급인 단말(11) 또는 지급인 단말(21)의 본인인증 정보와 계좌번호가 등록되고 관리되는 데이터베이스 이다.

구체적으로 에스크로 당사자의 본인인증과 에스크로 대금의 지급을 위한 수급인 단말(11)의 계좌정보가 등록하고 관리하는 데이터베이스 이며, 지급인 단말(21)의 본인 인증과 계좌 등록을 통하여 에스크로 진행 시 발생하는 차액반환을 위한 계좌의 정보를 등록하고 관리되는 데이터베이스 이다.

상기 중개업소매물 데이터베이스(130)는 중개업소 단말(30)에 의하여 등록되고 관리되는 매물 데이터베이스 이다.

구체적으로 부동산 통합정보 시스템(1)에 등록된 중개업소 단말(30) 은 자신의 중개업소에서 관리하는 매물정보를 자신의 중개업소매물 데이터베이스(130)에 등록하고 관리하며, 타 중개업소 단말(30)에서는 열람이 안되고 자신의 중개업소 단말(30)의 개업 공인중개사와 소속공인중개사만이 중개업소매물 데이터베이스(130)에 등록하고 관리할 수 있다.

매물정보인 지번 주소, 규모, 면적조건, 금액조건, 매도/임대인의 이름, 연락처, 주소, 관리인이 있는 경우 관리인의 이름, 연락처 주소 등을 등록하고 관리 할 수 있다.

상기 광고매물 데이터베이스(140)는 중개업소매물 데이터베이스(130)에 등록된 매물 중 중복되지 않은 매물에 대하여 광고매물 데이터베이스(140)에 등록하고 관리되는 데이터베이스이다.

구체적으로 중개업소매물 데이터베이스(130)에 등록된 매물 중에서 광고매물 데이터베이스(140)에 등록되지 않은 매물에 대하여, 최초로 중개업소매물 데이터 베이스(130)에 등록한 중개업소 단말(30)을 물건지 중개업소로 지정하고 광고매물 데이터베이스(140)에 저장하고 관리할 수 있다

상기 중개의뢰고객 데이터베이스(150)는 부동산 통합정보 시스템을 통하여 온라인으로 직접 등록되거나 중개업소 단말(30)의 입력에 의해 등록된 중개의뢰 고객의 이름, 연락처, 주소 등의 기본정보와 중개를 의뢰한 매물의 조건 즉 면적조건, 지역조건, 금액조건, 용도조건 등이 등록되고, 중개업소 단말(30)에서 중개 업무를 진행하면서 진행단계별 기록사항을 기록하고 관리되는 데이터베이스 이다.

구체적으로 중개의뢰고객 데이터베이스(150)에 중개의뢰 고객의 정보가 등록되면 해당 고객정보에 해당하는 고객장을 생성하고, 생성된 고객장에 중개업무의 진행 사항과, 고객진행 사항에 대하여 기록하고 관리 할 수 있으며, 중개업소 단말(30)에서 에스크로 설정 시 해당 중개의뢰고객의 고객장 에서 에스크로 설정을 수행 할 수 있다.

상기 거래계약서 데이터베이스(160)는 후술하는 도 3의 거래계약서 등록 모듈(292)에 의하여 생성된 거래 계약서를 등록하고 관리하는 데이터베이스 이다.

구체적으로, 상기 거래계약서 데이터베이스(160)는 중개의뢰고객의 계약정보를 등록하고 관리하는 데이터베이스 이다.

상기 확인설명서 데이터베이스(170)는 상기 계약매물에 대하여 매물의 권리사항과, 권원 분석, 물건 분석, 물건의 하자 사항을 등록하고, 공인중개사 법에서 규정하는 법정서식을 생성하여 중개의뢰 고객에게 출력하고, 해당하는 등록정보를 관리하는 데이터베이스 이다.

도 3은 본 발명에 따른 어플리케이션 서버(200)의 구성도이다.

상기 어플리케이션 서버(200)는 상기 메인 서버(100)에 저장되는 에스크로 정보, 본인인증 및 계좌정보, 거래계약서 등록정보, 확인설명서 등록정보, API 등록정보를 처리하고 관리하는 서버이다.

상기 어플리케이션 서버(200)는 도 3에 도시된 바와 같이, 중개의뢰고객 등록모듈(210), 에스크로 등록모듈(220), 본인인증/계좌 등록모듈(230), 가상계좌 생성 모듈(240), 입금확인정보 수신모듈(250), 에스크로 검증모듈(260), 에스크로 이체모듈(270), 에스크로 지급모듈(280), 에스크로 정지모듈(290), API 모듈(291), 거래계약서 등록모듈(292), 확인설명서 등록모듈(293)을 포함할 수 있다.

상기 중개의뢰고객 등록모듈(210)은 매수/임차인 단말(20)의 요청에 의하여 전송된 중개의뢰 요청정보와 중개업소 단말(30)의 직접 입력에 의하여 전송된 중개의뢰 정보를 중개의뢰고객 데이터베이스(150)에 등록할 수 있다.

상기 에스크로 등록모듈(220)은 중개업소 단말(30)의 처리에 의하여 설정된 에스크로 정보를 에스크로 데이터베이스(110)에 등록할 수 있다.

보다 상세하게는 중개업소 단말(30)에서 권리분석 및 인스펙션 공정(S14)에서 해당 매물의 법률적 권리분석, 시장분석, 매물분석, 이상유무의 확인, 하자 확인의 인스펙션 과정 수행을 완료한 이후에 지급인 단말(21)과 수급인 단말(11)의 에스크로 진행 여부를 확인하여 에스크로 설정을 처리하면 중개의뢰고객 데이터베이스(150)와 중개업소매물 데이터베이스(130)에서 물건의 표시(지번주소, 동, 호수) 거래 금액, 지급인 단말(21)의 이름, 연락처, 주소와 수급인 단말(11)의 이름, 연락처, 주소, 계약일자, 잔금일자, 계약 금, 잔금 등의 계약정보를 추출하여 에스크로 데이터베이스(110)에 등록 할 수 있다.

상기 본인인증/계좌 등록모듈(230)은 설정된 에스크로의 지급인 단말(21)과 수급인 단말(11)의 본인 인증 및 계좌번호 정보를 본인인증/계좌등록 데이터베이스(120)에 등록할 수 있다.

보다 상세하게는 중개업소매물 데이터베이스(130)와 중개의뢰고객 데이터베이스(150)에서 추출한 지급인 단말(21) 정보와 수급인 단말(11) 정보로 본인인증/계좌등록 알림 모듈(420)을 통해 본인인증을 요청하는 푸시 메시지를 발송할 수 있다. 푸시 메시지를 수신한 지급인 단말(21) 또는 수급인 단말(11)은 휴대폰 본인인증을 시도하여 본인인증을 통과하고, 에스크로 대금지급 및 차액반환을 위한 계좌 정보를 등록 할 수 있다. 이미 기존에 본인 인증 및 계좌등록을 마친 수급인 단말(11) 또는 지급인 단말(21)은 본 단계의 진행을 생략할 수 있다. 또한 본인 인증 및 계좌 등록 정보는 에스크로 데이터베이스(110)에 등록 할 수 있다. 이때 푸시 메시지 서버(400)의 본인인증 및 계좌등록 알림 모듈(420)을 통하여 본인인증 완료 사실을 지급인 단말(21) 또는 수급인 단말(11)에게 푸시 메시지를 발송할 수 있다.

상기 가상계좌 생성모듈(240)은 수급인 단말(11)의 본인 인증 및 계좌정보 등록이 완료되면 금융기관과 연계된 가상계좌 생성모듈(240)을 통하여 실시간으로 가상계좌를 생성하여 에스크로 데이터베이스(110)에 등록할 수 있다.

보다 상세하게는 수급인 단말(11)의 본인 인증 및 계좌정보 등록이 완료되면 금융기관과 연계된 가상계좌 생성모듈(240)에서 지급인 단말(21) 정보와 수급인 단말(11) 정보를 연계한 가상계좌를 생성하여 에스크로 데이터베이스(110)에 저장할 수 있다. 또한 생성된 가상계좌 번호는 푸시 메시지 서버(400)의 에스크로 등록 알림 모듈(410)을 통하여 에스크로 안전거래가 정상적으로 설정된 사실과 가상계좌 번호를 지급인 단말(21)에게 푸시 메시지로 발송하여 계약금의 입금을 요청 할 수 있다. 이 때 수급인 단말(11)과 에스크로 진행자 단말(30)에게도 에스크로 안전거래가 정상 설정되었다는 사실을 푸시 메시지로 발송 할 수 있다.

상기 입금확인정보 수신모듈(250)은 지급인 단말(21)이 가상계좌를 통하여 계약금 및 중도금 또는 잔금을 입금 처리하는 경우 금융기관으로부터 입금정보를 수신하여 에스크로 데이터베이스(110)에 등록 할 수 있다.

보다 상세하게는 가상계좌의 입금확인 정보를 금융기관으로부터 수신하여 해당 가상계좌에 대응되는 지급인 단말(21)과 수급인 단말(11) 정보를 비교하여 해당하는 에스크로 데이터베이스(110)에 입금확인 일자와 금액, 계약금, 중도금 또는 잔금 여부를 분류하여 저장 할 수 있다.

상기 에스크로 검증모듈(260)은 에스크로 진행자(30)의 처리에 의하여 수행 되며, 명도확인, 입주확인, 퇴실 확인 등의 검증완료 처리를 할 수 있고, 처리된 정보는 에스크로 데이터베이스(110)에 저장 할 수 있다.

보다 상세하게는 에스크로 진행자 단말(30)의 처리에 의하여 수행되는 모듈이며, 일 실시 예를 들어 임차인 단말(20)이 퇴실 하기 위한 퇴실 에스크로가 진행되는 경우 임차인 단말(20)이 집기 반출을 완료하면 에스크로 진행자 단말(30)이 해당 매물의 이상 유무와 파손부위를 확인하는 인스펙션 과정을 수행하고, 미납 관리비, 미납 임대료, 미납 제세공과금 조회 및 공제금액을 확정하여 정산서를 생성하여 전송하고, 에스크로 검증완료 처리를 할 수 있다. 이때 제세공과금의 집계는 후술하는 API 모듈(291)을 통해서 전기요금, 수도요금, 도시가스요금 등을 개방 공공데이터 API를 통해 해당 매물의 공과금부과 내역을 자동으로 조회하여 금액을 수집하거나, 중개업소 단말(30)에서 직접 입력하여 제세공과금의 금액을 확정할 수 있다.

상기 에스크로 이체모듈(270)은 동시진행 에스크로 안전거래를 진행하는 경우에 한하여 사용되며, 수급인 단말(11)이 2인이거나 또는 특정인이 수급인 단말(11)과 지급인 단말(21)에 동시에 해당하는 경우에 에스크로 이체 모듈(270)에서 중간 과정을 생략 처리하여 최종 수급인 단말(11)의 가상계좌로 에스크로 대금을 이체 하고 이체 정보를 에스크로 데이터베이스(110)에 등록 할 수 있다.

보다 상세하게는 임차인 단말(20)에서 입주 에스크로 안전거래와 퇴실 에스크로 안전거래를 동시에 설정한 경우에 임차인 단말(20)은 수급인 단말(11)이 되면서 동시에 지급인 단말(21)의 지위에 있게 되며, 전 임대인 단말(10)로부터 보증금을 수령하여 신규 임대인 단말(10)에게 보증금을 납부 하여야 하는 경우, 에스크로 이체 모듈에서 임차인 단말(20)에게 보증금을 지급하는 단계를 생략하고 직접 신규 임대인 단말(10)의 가상계좌로 임차인 단말(20)의 보증금 수령액을 직접 이체처리 할 수 있다.

상기 에스크로 지급모듈(280)은 에스크로 대금을 수급인 단말(11)에게 지급 처리 하거나 지급인 단말(21)에게 반환할 차액이 있는 경우 지급인 단말(21)에게 지급 처리 할 수 있다. 이때 지급 정보를 에스크로 데이터베이스(110)에 등록 할 수 있다.

보다 상세하게는 중개업소 단말(30)에서 에스크로 검증완료 처리 정보가 에스크로 검증모듈(260)에 수신되면 에스크로 대금지급 금액을 연산하여 확정하고, 에스크로 지급모듈(280)에서 수급인 단말(11)에게 에스크로 대금의 지급을 처리 할 수 있다.

상기 에스크로 정지모듈(290)은 지급인 단말(21)이 에스크로 안전거래의 이행을 지체하거나 지급불능 상태에 빠지는 경우와 치유 불가능한 새로운 하자가 발견되는 경우에 에스크로 정지 모듈(290)에서 해당 에스크로 안전거래를 정지하고, 정보 변경 사항을 에스크로 데이터베이스(110)에 저장 할 수 있다.

보다 상세하게는 지급인 단말(21)이 중도금 또는 잔금을 입금처리 하지 않거나, 치유 불가능한 권리의 하자가 발견된 경우 해당 에스크로 안전거래의 진행을 정지 하고 가상계좌를 폐쇄 할 수 있다.

상기 API 모듈(291)은 상기 에스크로 검증모듈(260)에서 중개업소 단말(30)이 제세 공과금 부가내역 수집 시 사용되는 모듈이며, 한국전력공사, 수도사업소, 도시가스 공사의 개방 공공데이터 API를 통해 해당 물건의 주소지번, 동, 호수를 이용하여 해당 임차인 단말(20)의 제세 공과금을 신속하고 정확하게 수집하여 에스크로 검증모듈(260)로 전송할 수 있다.

상기 거래계약서 등록모듈(292)은 지급인 단말(21)의 계약금 입금확인 이후에 거래 계약서를 생성하여 메인 서버(100)의 거래계약서 데이터베이스(160)에 등록 할 수 있다.

상기 확인설명서 등록모듈(293)은 지급인 단말(21)의 계약금 입금확인 이후에 확인설명서를 생성하여 메인 서버(100)의 확인설명서 데이터베이스(170)에 등록할 수 있다. 거래계약서와 확인설명서는 순서의 정함이 없이 동일 일자에 동시에 생성되고 저장 될 수 있다.

도 4는 본 발명에 따른 업데이트 서버(300)의 구성도이다.

상기 업데이트 서버(300)는 에스크로 거래정보 및 본인인증/계좌 정보, 중개의뢰 고객진행 정보, 거래계약서, 확인설명서의 변경 정보를 상기 메인 서버(100)에 등록된 각각의 데이터베이스에 해당 정보를 업데이트 하는 서버이다.

상기 업데이트 서버(300)는 도 4에 도시된 바와 같이, 에스크로 업데이트 모듈(310), 본인인증/계좌 업데이트 모듈(320), 중개의뢰고객 업데이트 모듈(330), 거래계약서 업데이트 모듈(340), 확인설명서 업데이트 모듈(350)을 포함할 수 있다.

상기 에스크로 업데이트 모듈(310)은 에스크로 안전거래 진행사항에 대한 정보 변경과 처리사항에 대하여 에스크로 데이터베이스(110)를 업데이트 할 수 있다.

보다 상세하게는 어플리케이션 서버(200)의 가상계좌 생성모듈(240), 입금확인정보 수신모듈(250), 에스크로 검증모듈(260), 에스크로 이체모듈(270), 에스크로 지급모듈(280), 에스크로 정지모듈(290)에서 처리되는 정보변경과 처리 사항을 에스크로 데이터베이스(110)에 업데이트 할 수 있다.

상기 본인인증/계좌 업데이트 모듈(320)은 본인인증/계좌정보에 변경사항이 발생하면 본인인증/계좌등록 데이터베이스(120)에 등록된 본인 인증 정보를 업데이트 할 수 있다.

상기 중개의뢰고객 업데이트 모듈(330)은 중개의뢰고객 데이터베이스(150)에 등록된 정보 변경 사항과 중개업소 단말(30)에서 중개업무 진행 시 단계별 진행사항을 기록하여 중개의뢰고객 데이터베이스(150)를 업데이트 할 수 있다.

상기 거래계약서 업데이트 모듈(340)은 상기 거래계약서 등록모듈(292)에서 등록된 거래계약서에 대하여 계약사항의 수정 및 변경 요청이 처리되면 변경 이력과 수정사항을 거래계약서 데이터베이스(160)에 업데이트 할 수 있다.

상기 확인설명서 업데이트 모듈(350)은 상기 확인설명서 등록모듈(293)에서 등록된 확인설명서에 대하여 계약사항의 수정 및 변경 요청이 처리되면 변경 이력과 수정사항을 확인설명서 데이터베이스(170)에 업데이트 할 수 있다.

도 5는 본 발명에 따른 푸시 메시지 서버(400)의 구성도이다.

상기 푸시 메시지 서버(400)는 상기 메인 서버(100)에 등록된 매도/임대인 단말(10), 매수/임차인 단말(20), 중개업소 단말(30)에 알림을 발송하고, 에스크로 정보 등록 및 변경, 본인인증/계좌등록, 입금확인정보, 에스크로 이체 및 지급 알림, 애스크로 이행촉구 알림 등을 메도/임대인 단말(10) 및 매수/임차인 단말(20), 중개업소 단말(30)에 각각 발송하는 서버이다.

상기 푸시 메시지 서버(400)는 도 5에 도시된 바와 같이, 에스크로 등록 알림 모듈(410), 본인인증/계좌등록 알림 모듈(420), 입금확인 알림 모듈(430), 입금요청 알림 모듈(440), 에스크로 검증완료 알림 모듈(450), 에스크로 이체 알림 모듈(460), 에스크로 지급 알림 모듈(470), 에스크로 이행촉구 알림 모듈(480), 에스크로 정지확정 알림 모듈(490)을 포함할 수 있다.

상기 에스크로 등록 알림 모듈(410)은 에스크로 안전거래 등록이 완료되면 지급인 단말(21), 수급인 단말(11), 에스크로 진행자 단말(30)에게 에스크로 안전거래의 등록 사실 알림을 통보한다.

상기 본인인증/계좌등록 알림 모듈(420)은 에스크로 안전거래의 수급인 단말(11) 또는 지급인 단말(21)의 본인인증과 계좌 정보가 등록되면 수급인 단말(11), 지급인 단말(21), 에스크로 진행자 단말(30)에게 알림을 발송 할 수 있다.

상기 입금확인 알림 모듈(430)은 지급인 단말(21)에게 할당된 가상계좌를 통하여 계약금 및 중도금 또는 잔금을 입금 처리하는 경우 해당 입금확인 사실을 수급인 단말(11), 지급인 단말(21), 에스크로 진행자 단말(30)에게 알림을 발송할 수 있다.

상기 입금요청 알림 모듈(440)은 상기 잔금일이 도래하게 되면 지급인 단말(21)에서 입금처리 되어 입금확인 정보가 수신되기 전까지 설정된 기간에 따라 반복적으로 입금을 요청하는 푸시 알림을 발송 할 수 있다.

상기 에스크로 검증완료 알림 모듈(450)은 중개업소 단말(30)에 의하여 에스크로 검증완료 처리되면 수급인 단말(11), 지급인 단말(21), 에스크로 진행자 단말(30)에게 에스크로 검증완료 알림을 발송할 수 있다.

상기 에스크로 이체 알림 모듈(460)은 입주 에스크로와 퇴실 에스크로가 동시에 진행 되는 동시진행 에스크로 안전거래가 실행되는 경우에 도17에 도시된 바와 같이 신규 임대인(S424)의 가상계좌로 에스크로 대금이 이체되면 수급인 단말(11), 지급인 단말(21), 에스크로 진행자 단말(30)에게 알림을 발송할 수 있다.

상기 에스크로 지급 알림 모듈(470)은 에스크로 진행자 단말(30)의 에스크로 검증완료 처리가 완료되어 수급인 단말(11) 또는 지급인 단말(21)에게 에스크로 대금의 지급이 처리되면 수급인 단말(11) 또는 지급인 단말(21)에게 알림을 발송할 수 있다.

상기 에스크로 이행촉구 알림 모듈(480)은 에스크로 안전거래의 잔금일을 지나도록 에스크로 안전거래의 이행이 지체되어 입금확인 처리가 지연되는 경우 지급인 단말(21)에게 에스크로 이행을 촉구하는 알림을 발송할 수 있다.

상기 에스크로 정지확정 알림 모듈(490)은 지급인 단말(21)의 이행 지체에 대하여 설정된 이행 촉구를 발송하였음에도 일정기간 이행을 지체하거나 또는 이행 불능에 빠지게 되면 에스크로 안전거래의 진행정지를 확정하고 수급인 단말(11), 지급인 단말(21), 에스크로 진행자 단말(30)에게 에스크로 정지확정 알림을 발송할 수 있다.

도 6은 본 발명의 일 실시 예에 따른 부동한 통합정보 시스템을 이용한 공인중개사의 에스크로 안전거래 진행방법의 흐름도이다.

본 발명에 따른 공인중개사의 에스크로 안전거래방법은 컴퓨터상에서 수행되는 부동산 통합정보 시스템을 이용하여 수행할 수 있다.

구체적으로, 본 발명에 따른 부동산 통합정보 시스템을 이용한 공인중개사의 에스크로 안전거래방법은 도 6에 도시된 바와 같이, 중개업무 진행단계(S10), 에스크로 설정단계(S20), 에스크로 이행단계(S30), 에스크로 검증단계(S40), 에스크로 완료단계(S50), 에스크로 정지단계(S60)를 포함할 수 있다.

도 7은 중개업무 진행단계(S10)의 블럭도 이다.

상기 중개업무 진행단계(S10)는 매수/임차인 단말(20)에서 요청에 의하거나 또는 중개업소 단말(30)에서 직접 입력하여 중개의뢰고객 데이터베이스(150)에 등록된 고객에 대하여 매물검색 및 매물실사와 권리 분석, 인스펙션 등의 중개업무를 진행하는 단계이다.

상기 중개업무 진행단계(S10)는 도 7에 도시된 바와 같이 중개의뢰고객 등록 공정(S11), 매물검색 공정(S12), 매물실사 공정(S13), 권리분석 및 인스펙션 공정(S14)을 포함할 수 있다,

상기 중개의뢰고객 등록 공정(S11)은 매수/임차인 단말(20)에서 중개의뢰를 요청하거니, 중개업소 단말(30)의 직접 입력에 의하여 중개의뢰고객 데이터베이스(150)에 중개의뢰고객 정보를 등록하는 공정이다.

상기 매물 검색공정(S12)은 중개업소 단말(30)이 중개의뢰고객 데이터베이스(150)에 등록된 중개의뢰고객의 중개요청 조건에 맞는 매물을 광고매물 데이터베이스(140)와 중개업소매물 데이터베이스(130)에서 검색하는 공정이다.

상기 매물 실사공정(S13)은 상기 매물검색공정(S12) 에서 선택된 매물을 매수/임차인 단말(20)에게 전송하고, 선택된 매물에 대하여 현장을 확인하는 공정이다. 각 단계의 진행 사항은 중개업소 단말(30)에 중개의뢰고객 데이터베이스(150)에 등록하고 업데이트 할 수 있다.

상기 권리분석 및 인스펙션 공정(S14)은 매수/임차인 단말(20)이 매물실사를 완료한 이후에 선택된 매물에 대하여 중개업소 단말(30)에서 해당 매물에 대한 법률적 권리관계를 분석하고 해당 매물의 하자 여부와 파손 여부 등을 확인 하는 인스펙션(Inspection)을 수행하는 공정이다.

보다 상세하게는 중개업소 단말(30)에서 해당 매물에 대하여 토지대장 또는 임야대장, 건축물대장, 토지이용계획확인원, 토지/건물 등기부 등본을 발급받아 해당 매물의 용도지역이나 용도지구, 공법상 제한사항 및 규제사항 여부를 확인하고 등기부 등본상의 소유권, 가등기, 가압류 등의 권리관계와 선 순위 근저당, 전세권, 임차권 설정을 확인하는 법률적 권리 분석과, 해당 매물의 물리적 기능상태 및 파손여부, 하자의 치유가능 여부 등을 확인하고, 각종 소모품 또는 구성품의 망실, 손실여부를 파악하는 사전검증을 하는 단계이다.

도 8는 에스크로 설정단계(S20)의 블럭도 이다.

상기 에스크로 설정단계(S20)는 에스크로 안전거래를 설정하고 안전거래의 기본정보인 수급인 단말(11)정보, 지급인 단말(21) 정보, 거래 대금정보 등의 계약정보를 중개업소매물 데이터베이스(130)와 중개의뢰고객 데이터베이스(150)에서 추출하여 에스크로 데이터베이스(110)에 등록하고 에스크로 진행자 단말(30)의 진행권한 승인과 수급인 단말(11)과 지급인 단말(21)의 본인인증과 계좌를 등록하고 해당 정보에 대응하는 가상계좌를 생성하는 단계이다.

상기 에스크로 설정단계(S20)는 도 8에 도시된 바와 같이 에스크로 설정공정(S21), 계약정보 추출공정(S22), 에스크로 등록공정(S23), 중개업소 진행권한 승인공정(S24), 본인인증/계좌 등록공정(S25), 가상계좌 생성공정(S26)을 포함할 수 있다,

상기 에스크로 설정공정(S21)은 중개업소 단말(30)에서 거래 구분에 따라 에스크로 안전거래를 설정하는 공정으로 후술하는 도9의 진행 단계로 에스크로 안전거래를 설정하는 공정이다.

상기 계약정보 추출공정(S22)은 상기 에스크로 설정공정(S21) 에서 에스크로 안전거래가 설정된 이후 에스크로 등록모듈(220)에서 수행되며, 중개의뢰고객 데이터베이스(150)에서 지급인 단말(21)의 이름, 연락처, 거래대상 매물번호, 거래대금(매매가, 또는 임차보증금), 잔금일자의 계약정보를 추출하고, 중개업소매물 데이터베이스(130)에서 상기 거래대상 매물번호에 해당하는 매물정보 즉 지번주소, 동, 호수와 수급인 단말(11)의 이름, 연락처의 계약정보를 추출하는 공정이다.

상기 에스크로 등록공정(S23)은 추출된 계약정보를 에스크로 등록모듈에서 에스크로 데이터베이스(110)에 에스크로 안전거래로 등록하고 저장하는 공정이다. 에스크로 데이터베이스(110)에 에스크로 안전거래가 등록이 완료되면 푸시 메시지 서버(400)의 에스크로 등록 알림 모듈(410)에서 수급인 단말(11), 지급인 단말(21), 에스크로 진행자 단말(30)에게 에스크로 안전결재의 등록사실과 진행권한 승인을 요청하는 알림을 발송할 수 있다.

또한 에스크로 안전거래의 정보 사항이 수정되거나 알림 발송 등의 처리사항이 발생되면 업데이트 서버(300)의 에스크로 업데이트 모듈(310)을 통하여 에스크로 데이터베이스(110)를 업데이트 할 수 있다.

상기 중개업소 진행권한 승인공정(S24)은 에스크로 안전결재를 설정한 중개업소 단말(30)을 에스크로 진행자 단말(30)로 지정하여 수급인 단말(11)과 지급인 단말(21)이 승인하는 공정이다.

보다 자세하게는 에스크로 등록 알림 모듈(410)에서 발송한 에스크로 푸시 메시지를 열람하고, 수급인 단말(11)과 지급인 단말(21)이 수신한 푸시 메시지 상에 포함된 승인요청을 클릭 처리하여 에스크로 진행자 단말(30)을 승인할 수 있으며, 승인된 에스크로 진행자 단말(30)은 에스크로 안전결재의 진행에 대한 권한을 획득한다. 에스크로 진행자 단말(30)의 승인 내역을 업데이트 서버(300)의 에스크로 업데이트 모듈(310)을 통해 에스크로 데이터베이스(110)에 업데이트 할 수 있다.

상기 본인인증/계좌 등록공정(S25)은 수급인 단말(11)과 지급인 단말(21)의 본인인증과 에스크로 대금을 지급받거나 차액을 반환 받을 계좌를 등록하는 공정으로 상기 에스크로 등록 알림 푸시 메시지 상에 포함된 본인인증 요청을 수급인 단말(11)과 지급인 단말(21)이 본인인증 버튼을 클릭 처리하여 휴대폰 본인인증을 수행 할 수 있다. 휴대폰 본인 인증이 통과되면 계좌정보를 등록 할 수 있으며, 이미 기존에 본인인증이 통과 되고 계좌 정보가 등록되어 있으면 본 단계를 생략 할 수 있다. 이때 계좌 정보를 변경되는 경우와 본인인증의 통과 및 계좌정보 등록 사실은 업데이트 서버(300)의 본인인증/계좌 업데이트 모듈(320)을 통해 본인인증/계좌등록 데이터베이스(120)에 업데이트 할 수 있다.

상기 가상계좌 생성공정(S26)은 본인인증/계좌등록 단계를 진행한 이후 어플리케이션 서버(200)의 가상계좌 생성모듈(240)에 의하여 에스크로 대금의 입금이 이루어질 가상계좌를 생성하는 공정이다. 가상계좌 생성모듈은 금융기관의 전산망과 연결되어 실시간으로 가상계좌 생성정보를 수신하여 에스크로 데이터베이스(110)의 해당 에스크로 안전거래 정보와 연결하는 과정을 수행하고, 지급인 단말(21)에게 가상계좌의 생성 사실과 가상계좌 정보를 푸시 메시지 서버(400)의 입금요청 알림 모듈(440)을 통해 알림을 발송 할 수 있다. 상기 생성된 가상계좌 정보와 푸시 알림 정보는 업데이트 서버(300)의 에스크로 업데이트 모듈(310)을 통해 에스크로 데이터베이스(110)에 업데이트 할 수 있다.

도 9는 에스크로 설정공정(S21)의 블럭도 이다.

상기 에스크로 설정공정(S21)은 도 9에 도시된 바와 같이 매매 에스크로 설정공정(S21-1), 입주 에스크로 설정공정(S21-2), 퇴실 에스크로 설정 공정(S21-3), 동시진행 에스크로 설정공정(S21-4)을 포함 할 수 있다.

상기 매매 에스크로 설정 공정(S21-1)은 거래형태가 매매 거래인 경우에 중개업소 단말(30)의 처리에 의하여 매매 에스크로를 설정하는 공정이다. 매매 에스크로는 매도인 단말(10)은 수급인 단말(11)이 되고 매수인 단말(20)은 지급인 단말(21)이 되도록 설정 된다.

상기 입주 에스크로 설정 공정(S21-2)은 거래형태가 임대차 거래인 경우에 중개업소 단말(30)의 처리에 의하여 입주 에스크로를 설정하는 공정이다. 입주 에스크로는 임차인 단말(20)이 지급인 단말(21)이 되고 해당 매물의 임대인 단말(10)이 수급인 단말(11)이 되도록 설정한다.

상기 퇴실 에스크로 설정 공정(S21-3)은 거래형태가 임대차 거래인 경우에 중개업소 단말(30)의 처리에 의하여 퇴실 에스크로를 설정하는 공정이다. 퇴실 에스크로는 현재 임차중인 임차인 단말(20)이 퇴실하는 경우이며, 공실 상태로 퇴실 하는 경우이고 현 임차인 단말(20)이 수급인 단말(11)이 되고 현 임대인 단말(10)이 지급인 단말(21)이 되며 현 임차인 단말(20)의 임대차 계약을 체결한 중개업소 단말(30)에서 에스크로 진행자 단말(30)로 퇴실 에스크로 안전거래를 진행 할 수 있다. 신규 임차인 단말(20)이 입주하는 상태로 퇴실 하는 경우는 동시진행 에스크로 안전거래로 진행 할 수 있다.

상기 동시진행 에스크로 설정 공정(S21-4)은 거래형태가 임대차 거래인 경우이고 입주 에스크로와 퇴실 에스크로가 동시에 진행되는 경우 중개업소 단말(30)의 처리에 의하여 설정하는 공정이다

일 실시 예를 들면 서울시 강남구 대치동 1번지 3층에 현재 임차인 단말(20)이 퇴실하고 신규 임차인 단말(20)이 입주하여 동일 일자에 퇴실과 입주가 동시에 진행되는 경우에 해당하며 1곳의 중개업소 단말(30)에서 입주 에스크로와 퇴실 에스크로를 동시에 진행하는 경우 이다.

또한 임차인 단말(20)이 현재 거주하고 있는 곳이 신규 입주하는 곳과 원격지에 위치한 경우 현재 거주하는 매물은 입주 당시 계약을 체결했던 중개업소 단말(30)에 서 퇴실 에스크로를 진행하고, 신규 입주 할 매물은 신규 임대차 계약을 체결할 중개업소 단말(30)이 처리하도록 하여 2곳의 중개업소 단말(30)이 1명의 임차인 단말(20)의 퇴실과 입주를 연속적으로 에스크로 안전거래를 진행 하도록 설정 할 수 있다.

도 10은 에스크로 이행 단계(S30)의 블록도 이다.

상기 에스크로 이행단계(S30)는 지급인 단말(21)과 수급인 단말(11)이 설정된 에스크로 안전거래를 이행하는 단계로 계약금 및 잔금의 입금 처리와 입금확인, 완납 확인을 하는 단계이다.

상기 에스크로 이행단계(S30)는 도 10에 도시된 바와 같이 계약금 입금확인 공정(S31), 계약서/확인설명서 생성공정(S32), 중도금 또는 차액 입금공정(S33), 잔금 입금 확인공정(S34), 에스크로 완납 확인공정(S35)을 포함 할 수 있다.

상기 계약금 입금확인 공정(S31)은 가상계좌 정보를 수신한 지급인 단말(21)에서 상기 가상계좌로 약정된 계약금을 입금처리 할 수 있다. 이때 지급인 단말(21)이 가상계좌로 입금처리를 완료하여 금융기관에서 입금확인 정보를 어플리케이션 서버(200)의 입금확인정보 수신모듈(250)에서 수신하여 해당 입금정보에 대응하는 에스크로 안전거래를 찾아 업데이트 서버(300)의 에스크로 업데이트 모듈(310)을 통하여 메인 서버(100)의 에스크로 데이터베이스(110)의 해당 거래 정보에 계약금 입금확인으로 업데이트 할 수 있다. 또한 계약금 입금확인 정보를 푸시 메시지 서버(400)의 입금확인 알림 모듈(430)을 통하여 지급인 단말(21), 수급인 단말(11), 에스크로 진행자 단말(30)로 각각 입금확인 알림을 발송하는 공정이다.

상기 계약서/확인설명서 생성공정(S32)은 계약금 입금 확인 정보를 수신한 에스크로 진행자 단말(30)은 해당 매물에 대한 부동산 거래계약서와 중개대상물 확인 설명서를 생성하고, 지급인 단말(21)과 수급인 단말(11)과 계약을 체결 할 수 있다. 계약체결은 지급인 단말(21), 수급인 단말(11)이 참석하여 체결하는 것이 일반적인 부동산 거래계약 체결의 원칙이나 에스크로 안전거래 설정 단계에서 이미 수급인 단말(11)과 지급인 단말(21)로부터 에스크로 안전거래 방식의 계약진행에 승인을 받았고 이미 본인인증 및 계좌 등록을 통하여 수급인 단말(11)과 지급인 단말(21)의 거래계약 체결의 진정성을 확보 하였으므로 수급인 단말 (11) 또는 지급인 단말(21)이 계약체결 현장에 참여하지 못하는 경우 대리인 및 가족, 위임인이 대리 참여 하거나 에스크로 안전거래 진행권한을 승인 받은 에스크로 진행자 단말(30)에서 대리할 수 있다. 다만 쌍방대리는 법으로 금지하고 있으므로 에스크로 진행자 단말(30)은 일방 당사자의 계약체결에 대한 대리권만 수행 할 수 있다. 이때 생성된 거래계약서는 어플리케이션 서버(200)의 거래계약서 등록모듈(292)를 통해 메인 서버(100)의 거래계약서 데이터베이스(160)에 저장할 수 있다. 계약서의 변경사항이나 수정사항이 발생하면 업데이트 서버(300)의 거래계약서 업데이트 모듈(340)을 통해 거래계약서 데이터베이스(160)를 업데이트 할 수 있다. 또한 생성된 확인설명서는 어플리케이션 서버(200)의 확인설명서 등록모듈(293)을 통해 메인 서버(100)의 확인설명서 데이터베이스(170)에 저장할 수 있다. 확인설명서의 변경사항이나 수정사항이 발생하면 업데이트 서버(300)의 확인설명서 업데이트 모듈(350)을 통해 확인설명서 데이터베이스(170)를 업데이트 할 수 있다.

상기 중도금 또는 차액 입금 공정(S33) 지급인 단말(21)이 동시진행 에스크로를 진행하여 이전 임차보증금 보다 신규 임차보증금 금액이 큰 경우에 추가 납부필요에 의하여 지급인 단말(21)에서 가상계좌로 입금 처리하거나, 중도금이 설정된 경우 중도금 지급일이 도래하면 지급인 단말(21)에서 중도금을 가상계좌로 입금처리 하는 공정이다.

이때 지급인 단말(21)이 가상계좌로 입금처리를 완료하여 금융기관에서 입금확인 정보를 어플리케이션 서버(200)의 입금확인정보 수신모듈(250)에서 수신하여 해당 입금정보에 대응하는 에스크로 안전거래를 찾아 업데이트 서버(300)의 에스크로 업데이트 모듈(310)을 통하여 메인 서버(100)의 에스크로 데이터베이스(110)의 해당 거래 정보에 중도금 또는 차액 입금 확인으로 업데이트 할 수 있다. 또한 중도금 및 차액 입금확인 정보를 푸시 메시지 서버(400)의 입금확인 알림 모듈(430)을 통하여 지급인 단말(21), 수급인 단말(11), 에스크로 진행자 단말(30)로 각각 입금확인 알림을 발송 할 수 있다.

상기 잔금입금 확인공정(S34)은 지급인 단말(21)이 가상계좌로 잔금을 입금 처리하는 공정이다.

이때 지급인 단말(21)이 가상계좌로 입금처리를 완료하여 금융기관 전산망의 입금확인 정보를 어플리케이션 서버(200)의 입금확인정보 수신모듈(250)에서 수신하여 해당 입금정보에 대응하는 에스크로 안전거래를 찾아 업데이트 서버(300)의 에스크로 업데이트 모듈(310)을 통하여 메인 서버(100)의 에스크로 데이터베이스(110)의 해당 거래 정보에 잔금 입금 확인으로 업데이트 할 수 있다. 또한 잔금 입금확인 정보를 푸시 메시지 서버(400)의 입금확인 알림 모듈(430)을 통하여 지급인 단말(21), 수급인 단말(11), 에스크로 진행자 단말(30)로 각각 입금확인 알림을 발송 할 수 있다.

상기 에스크로 완납확인 공정(S35)은 지급인 단말(21)에서 정해진 에스크로 안전거래의 대금이 모두 입금처리 되면 업데이트 서버(30))의 에스크로 업데이트 모듈(310)을 통해 에스크로 데이터베이스(110)의 해당 에스크로 안전결재의 결재정보를 완납으로 업데이트 할 수 있다.

이때 푸시 메시지 서버(400)의 입금확인 알림 모듈(430)을 통해 수급인 단말(11), 지급인 단말(21), 에스크로 진행자 단말(30)에 해당 에스크로 안전거래의 대금이 완납되었음을 통지하는 알림을 발송 할 수 있다.

상기 에스크로 이행단계(S30)에서 지급인 단말(21)이 입금처리를 지체하거나 지급불능 상태가 되면 에스크로 정지단계(S60)로 전환될 수 있다.

도 11은 에스크로 검증단계의(S40)블록도 이다.

상기 에스크로 검증단계(S40)는 지급인 단말(21)에서 에스크로 안전거래의 대금지급 이행을 모두 정상적으로 수행한 이후 에스크로 진행자 단말(30)에서 지급인 단말(21)의 입주 또는 수급인 단말(11)의 퇴실, 명도확인을 처리하기 위한 반입반출 확인과 시설점검 및 하자여부 확인, 비용산정, 정산서 전송 등의 이행사항의 확인과 시설물 검증 과정을 수행하는 에스크로 검증단계 이다.

상기 에스크로 검증단계(S40)는 도11에 도시된 바와 같이 반입/반출 확인공정(S41), 시설점검/확인 공정(S42), 보수비용 산정 공정(S43), 제세공과금 확인 공정(S44), 정산서 전송 공정(S45), 검증완료 공정(S46)을 포함 할 수 있다.

상기 반입/반출 확인공정(S41)은 지급인 단말(21)이 입주 하거나 수급인 단말(11)이 퇴실하는 경우 해당 지급인 단말(21)의 집기가 반입되거나 수급인 단말(11)의 집기가 반출되는지 여부를 확인하는 공정으로 에스크로 진행자 단말(30)에서 이행사항을 확인하는 공정이다. 이때 수급인 단말(11)이 반출을 지체하거나 회피하는 경우 해당 수급인 단말(11)에게 집기 반출을 촉구 할 수 있다. 반입 및 반출이 완료되면 에스크로 진행자 단말(30)에서 반입 및 반출 완료 처리 할 수 있다. 이때 정보 처리 사항은 어플리케이션 서버(200)의 에스크로 검증모듈(260)에서 변경사항을 메인 서버(100)의 에스크로 데이터베이스(110)에 업데이트 할 수 있다.

상기 시설점검/확인 공정(S42)은 에스크로 진행자 단말(30)에서 해당 매물에 대하여 파손부위 확인과 하자 여부를 확인하고, 시설물의 기능유지 및 시설의 작동 상태, 파손상태, 파손 정도를 확인하는 시설물 검증 공정이다.

상기 보수비용 산정공정(S43)은 상기 시설점검/확인공정에서 파손부위를 검출하거나 하자 부분을 검출하는 경우 해당 파손 부분의 보수 비용 및 원상회복을 위한 비용을 산정하는 공정이다. 이때 에스크로 진행자 단말(30)은 시설물 교체비용 및 원상회복 비용 산정을 위하여 외부 업체 또는 외부 인력의 견적요청 등의 방법으로 객관적인 금액을 산정하고 해당 금액을 확정 할 수 있다. 이때 파손부분이 없거나 검출되지 않는 경우 해당 단계를 생략할 수 있다.

상기 제세공과금 확인 공정(S44)은 수급인 단말(11)의 미납 관리비 또는 미납 임대료, 전기요금, 수도요금, 도시가스요금 등의 제세 공과금을 확정하는 하는 공정이다.

구체적으로 에스크로 진행자 단말(30)은 상기 어플리케이션 서버(200)의 API모듈(291)을 통해 지급인 단말(21)의 매물에 해당하는 지번주소와 동, 호수로 전기요금, 수도요금, 도시가스요금 등의 공과금 부과 내역을 수신하거나, 에스크로 진행자 단말(30)의 직접 입력에 의해서 제세공과금 금액을 확정 할 수 있다.

상기 정산서 전송 공정(S45)은 에스크로 진행자 단말(30)이 확인한 파손부분 보수비용 및 미납 관리비 및 임대료 제세공과금의 정산금액을 확정하고 정산서를 생성해서 어플리케이션 서버(200)의 에스크로 검증모듈(260)로 전송하는 공정이다.

상기 검증완료 공정(S46)은 에스크로 진행자 단말(30)에 송출한 정산서 정보를 어플리케이션 서버(200)의 에스크로 검증모듈(260)에서 수신하여 수급인 단말(11)에게 지급할 금액과 정산서 정보에서 수신한 보수비용, 제비용 등 정산금액을 연산하여 대금지급 금액을 확정하는 공정이다. 이때 확정된 금액정보를 업데이트 서버(300)의 에스크로 업데이트모듈(310)을 통해 메인 서버(100)의 에스크로 데이터베이스에 업데이트 할 수 있다. 또한 푸시 메시지 서버(400)의 에스크로 검증 알림 모듈(460)을 통해 수급인 단말(11), 지급인 단말(21), 에스크로 진행자 단말(30)에게 에스크로 검증완료 푸시 알림을 발송할 수 있다.

도 12는 에스크로 완료단계의(S50)블록도 이다.

상기 에스크로 완료단계(S50)는 에스크로 진행자 단말(30)의 에스크로 검증완료 처리된 이후에 수급인 단말(11)에게 에스크로 대금을 지급 처리하고, 지급인 단말(21)에게 에스크로 차액을 반환하고, 해당 에스크로 안전거래를 완료 단계로 변경하여 저장하는 단계 이다.

상기 에스크로 완료단계(S50)는 도12에 도시된 바와 같이 에스크로 대금 이체공정(S51), 에스크로 대금지급 공정(S52), 에스크로 차액반환 공정(S53), 에스크로 완료 공정(S54)을 포함 할 수 있다.

상기 에스크로 대금이체 공정(S51)은 수급인 단말(11)이 2인 인 경우, 즉 동시진행 에스크로 안전거래가 진행되는 경우에 최종 수급인 단말(11)에게 에스크로 거래 대금을 이체하는 공정이다.

구체적으로 임차인 단말(20) 겸 수급인 단말(11)이 퇴실하면서 수령한 임차 보증금을 신규 입주하는 매물의 임대인 단말(10) 겸 수급인 단말(11)에게 지급하여야 하는 경우에 어플리케이션 서버(200)의 에스크로 이체모듈(270)에서 임차인 단말(20) 겸 수급인 단말(11)에게 임차보증금 지급을 생략하고 최종 수급인 단말(11)인 임대인 단말(10) 겸 수급인 단말(11)에게 임차보증금을 이체 처리 할 수 있다. 또한 푸시 메시지 서버(400)의 에스크로 이체 알림 모듈(460)을 통해 임차인 단말(20) 겸 수급인 단말(11)과 임대인 단말(10) 겸 수급인 단말(11)에게 에스크로 거래대금의 이체 사실을 푸시 알림을 발송할 수 있다 이때 정보 처리 사항은 업데이트 서버(300)의 에스크로 업데이트모듈(310)을 통해 메인 서버(100)의 에스크로 데이터베이스(110)에 업데이트할 수 있다.

상기 에스크로 대금지급 공정(S52)는 에스크로 진행자 단말(30)에서 에스크로 검증 완료된 에스크로 안전거래에 대하여 어플리케이션 서버(200)의 에스크로 지급모듈(280)을 통하여 수급인 단말(11)의 등록계좌로 에스크로 안전거래 대금을 지급 처리하는 공정이다. 또한 푸시 메시지 서버(400)의 에스크로 지급 알림 모듈(470)을 통하여 수급인 단말(11)에게 알림을 발송 할 수 있다. 이때 정보처리 사항은 업데이트 서버(300)의 에스크로 업데이트모듈(310)을 통해 메인 서버(100)의 에스크로 데이터베이스(110)에 업데이트 할 수 있다.

상기 에스크로 차액반환 공정(S53)은 에스크로 진행자 단말(30)에서 에스크로 검증 완료된 에스크로 안전거래에 대하여 어플리케이션 서버(200)의 에스크로 지급모듈(280)을 통하여 지급인 단말(21)의 등록계좌로 에스크로 안전거래 대금의 차액을 지급 처리하는 공정이다. 또한 푸시 메시지 서버(400)의 에스크로 지급 알림 모듈(470)을 통하여 지급인 단말(21)에게 알림을 발송 할 수 있다. 이때 정보처리 사항은 업데이트 서버(300)의 에스크로 업데이트 모듈(310)을 통해 메인 서버(100)의 에스크로 데이터베이스(110)에 업데이트 할 수 있다.

상기 에스크로 완료 공정(S54)은 에스크로 이체 공정 및 에스크로 대금지급 공정, 에스크로 차액반환 공정이 완료되면 메인 서버(100)의 에스크로 데이터베이스(110)의 해당 에스크로 안건거래에 대하여 완료 처리하는 공정이다. 이때 업데이트 서버(300)의 에스크로 업데이트 모듈(310)을 통해 메인 서버(100)의 에스크로 데이터베이스(110)를 업데이트 할 수 있다.

도 13은 에스크로 정지단계의(S60)블록도 이다.

상기 에스크로 정지단계(S60)는 지급인 단말(21)에서 정해진 기간 내에 가상계좌를 통한 입금처리를 하지 않거나, 지급불능 상태에 도달하게 되면 에스크로 안전거래를 정지하는 단계 이다.

상기 에스크로 정지단계(S60)는 도13에 도시된 바와 같이 에스크로 이행촉구 공정(S61), 에스크로 정지 확정 공정(S62), 가상계좌 폐쇄 공정(S63), 에스크로 대금반환 공정(S64)을 포함 할 수 있다.

상기 에스크로 이행촉구 공정(S61)은 지급인 단말(21)의 에스크로 대금이 입금처리를 독촉하는 푸시 알림을 발송하는 공정이다.

구체적으로 지급인 단말(21)에서 잔금일이 도과 하도록 가상계좌를 통한 입금처리가 이루어지지 않는 경우 어플리케이션 서버(200)의 에스크로 정지 모듈(290)을 통하여 지급인 단말(21)의 연체 정보를 메인 서버(100)의 에스크로 데이터베이스(110)에 저장 할 수 있다. 이때 푸시 메시지 서버(400)의 에스크로 이행촉구 알림 모듈(480)을 통하여 에스크로 대금의 입금 처리를 촉구 하는 푸시 알림을 발송 할 수 있다. 이행 촉구 푸시 알림 메시지는 설정기간 동안 반복적으로 발송 할 수 있다.

상기 에스크로 정지확정 공정(S62)은 지급인 단말(21)에서 정해진 입금 기일이 도과 하도록 가상계좌를 통한 입금처리를 하지 않고, 에스크로 정지 모듈(290)에서 설정기간 동안 에스크로 이행촉구 알림 모듈(480)을 통한 이행 촉구와 독촉을 하였음에도 입금처리 하지 않는 경우 에스크로 안전거래의 정지를 확정하는 공정이다. 이때 업데이트 서버(300)의 에스크로 업데이트 모듈(310)을 통해 메인 서버(100)의 에스크로 데이터베이스(110)을 업데이트 할 수 있다.

상기 가상계좌 폐쇄 공정(S63)은 정지가 확정된 에스크로 안전거래의 지급인 단말(21)에 생성되어 부여된 가상계좌를 폐쇄하는 공정이다.

더욱 상세하게는 에스크로 안전거래가 정지가 확정된 이후 어플리케이션 서버(200)의 에스크로 정지모듈(290)에서 지급인 단말(21)에서 가상계좌를 통한 입금처리가 완료되어 발생하는 법률적 분쟁을 미연에 방지 하기 위하여 상기 에스크로 정지확정 공정(S62)의 처리와 동시에 가상계좌를 폐쇄하고 입금처리를 하지 못하도록 차단할 수 있다. 이때 정보처리 사항은 업데이트 서버(300) 에스크로 업데이트 모듈(310)을 통해 메인 서버(100)의 에스크로 데이터베이스(110)에 업데이트 할 수 있다.

상기 에스크로 대금반환 공정(S64)은 정지가 확정된 에스크로 안전거래에 대하여 일정기간이 도과 한 이후에 수급인 단말(11), 지급인 단말(21)의 법률적 분쟁이 없는 경우 에스크로 안전거래에서 정지 확정 전 까지 지급인 단말(21)이 입금 처리한 에스크로 대금을 수급인 단말(11)에게 반환하는 공정이다. 이때 어플리케이션 서버(200)의 에스크로 지급모듈(280)을 통해 수급인 단말(11)의 등록계좌로 반환처리하며, 푸시 메시지 서버(400)의 에스크로 지급 알림 모듈(470)을 통해 수급인 단말(11)에게 알림을 발송 할 수 있다. 이때 정보 처리 사항은 업데이트 서버(300)의 에스크로 업데이트 모듈(310)을 통해 메인 서버(100)의 에스크로 데이터베이스(110)에 업데이트 할 수 있다. 또한 수급인 단말(11)과 지급인 단말(21)사이에 법적 소송이나 분쟁이 발생하는 경우에는 해당 에스크로 거래 대금의 반환을 분쟁이 종료되는 시점까지 보류 할 수 있다. 에스크로 대금의 반환 보류사항을 에스크로 데이터베이스(110)에 업데이트 할 수 있다.

도 14를 참고하여 일 실시 예에 따라 매매 에스크로 안전거래 진행단계를 설명한다. 상기 각 단계에서 이미 설명한 동일 단계의 설명은 간단한 설명으로 대신 할 수 있다.

매매 에스크로 등록(S101) 단계는 중개업소 단말(30)에서 중개업무를 진행하고, 계약 대상 매물에 대하여 법률적 권리분석 및 권원 분석, 상권분석, 물리적 하자 분석 및 파손부분 확인 등의 인스펙션 업무를 수행하고 매도인 단말(10)과 매수인 단말(20)간의 에스크로 안전거래를 등록할 수 있다.

구체적으로 중개업소 단말(30)의 중개의뢰고객 데이터베이스(150)에 등록된 매수인 단말(20)의 정보와 거래대금, 잔금일정 등의 계약정보와 중개업소매물 데이터베이스(130)에 등록된 해당 매물의 지번주소, 동 호수, 매도인 단말(10)정보, 연락처 등의 계약정보를 추출하여 어플리케이션 서버(200)의 에스크로 등록모듈(220)을 통하여 에스크로 데이터베이스(110)에 등록할 수 있다.

에스크로 진행권한 승인(S102) 단계는 에스크로 데이터베이스(110)에 에스크로 안전거래가 등록되면 푸시 메시지 서버(400)의 에스크로 등록 알림 모듈(410)을 통하여 매도인 단말(10), 매수인 단말(20), 중개업소 단말(30)에게 에스크로 안전거래 등록 알림 푸시 메시지를 발송 할 수 있다. 이때 푸시 메시지 상에서 중개업소 단말(30)을 에스크로 안전거래의 에스크로 진행자 단말(30)로 승인하는 메시지가 포함되어 발송하고 매도인 단말(10)과 매수인 단말(20)에서 해당 메시지를 클릭 처리 하여 중개업소 단말(30)을 에스크로 진행자 단말(30)로 승인하고 에스크로 안전거래의 진행 권한을 부여 할 수 있다.

본인인증/계좌 등록단계(S103)는 에스크로 등록 알림 푸시 메시지에 포함되어 수신된 본인인증 버튼을 클릭하여 수급인 단말(11) 및 지급인 단말(21)이 본인 인증을 수행하고, 계좌정보를 등록 할 수 있다. 이때 이미 기존에 본인인증 및 계좌 정보를 등록 완료한 수급인 단말(11) 또는 지급인 단말(21)은 본 단계의 수행을 생략 할 수 있다. 본인인증 및 계좌정보가 정상적으로 등록되면 푸시 메시지 서버(400)의 본인인증/계좌등록 알림 모듈(420)에서 수급인 단말(11), 지급인 단말(21), 에스크로 진행자 단말(30)로 알림을 발송 할 수 있다.

가상계좌 생성/발송(S104) 단계는 본인인증 및 계좌정보 등록이 정상적으로 수행되면 어플리케이션 서버(200)의 가상계좌 생성모듈(240)에서 금융기관과 연계되어 가상계좌를 생성하고 지급인 단말(21)에게 가상계좌 정보를 전송 할 수 있다. 이때 푸시 메시지 서버(400)의 입금요청 알림 모듈(440)에서 지급인 단말(21)에게 가상계좌 정보가 포함된 알림을 발송 할 수 있다.

매수인 계약금 입금완료(S105) 단계는 가상계좌 정보를 수신한 매수인 단말 (20) 즉 지급인 단말(21)에서 수신한 가상계좌로 계약금을 입금처리 할 수 있다.

계약금 입금확인 정보수신(S106) 단계는 지급인 단말(21)이 가상계좌를 통해 계약금 입금 처리를 하면 어플리케이션 서버(200)의 입금확인정보 수신모듈(250)에서 금융기관의 입금확인 정보를 수신하여 업데이트 서버(300)의 에스크로 업데이트 모듈(310)을 통해 에스크로 데이터베이스(110)을 업데이트 할 수 있다. 이때 푸시 메시지 서버 (400)의 입금확인 알림 모듈(430)을 통해 수급인 단말(11), 지급인 단말(21), 에스크로 진행자 단말(30)에게 알림을 발송 할 수 있다.

계약서/확인설명서 생성(S107) 단계는 계약금 입금확인정보가 수신된 이후에 에스크로 진행자 단말(30)에서 거래계약서와 중개대상물 확인설명서를 생성하여 수급인 단말(11) 또는 지급인 단말(21)의 승인과정을 수행한 이후 거래계약서 데이터베이스(160)와 확인설명서 데이터베이스(170)에 등록할 수 있다. 이때 수급인 단말(11), 또는 지급인 단말(21)이 현장에 참여 하지 못하는 경우 그 대리인이 참여 하거나, 대리인도 없는 경우 에스크로 안전거래의 진행권한을 승인 받은 에스크로 진행자 단말(30)의 대리 진행이 가능하다. 다만 쌍방대리는 법으로 금지되어 있어 일방 당사자의 대리진행만이 가능하다.

매수인 잔금 입금(S108) 단계는 지급인 단말(21)에서 가상계좌를 통하여 거래대금의 잔금을 입금처리 할 수 있다.

잔금입금 확인정보 수신(S109) 단계는 지급인 단말(21)이 가상계좌를 통해 잔금 입금 처리를 하면 어플리케이션 서버(200)의 입금확인정보 수신모듈(250)에서 금융기관의 입금확인 정보를 수신하여 업데이트 서버(300)의 에스크로 업데이트 모듈(310)을 통해 에스크로 데이터베이스(110)을 업데이트 할 수 있다. 이때 푸시 메시지 서버 (400)의 입금확인 알림 모듈(430)을 통해 수급인 단말(11), 지급인 단말(21), 에스크로 진행자 단말(30)에게 알림을 발송 할 수 있다.

소유권 등기이전 절차 완료(S110) 단계는 잔금입금이 확인되면 수급인 단말(11)과 지급인 단말(21)이 직접 소유권 이전 등기절차를 수행하거나, 법무사를 통한 소유권이전등기 과정을 수행 할 수 있다.

에스크로 검증(명도확인)완료(S111) 단계는 에스크로 진행자 단말(30)이 소유권이전 등기의 완료사실과 근저당 및 가압류 등의 권리관계의 말소 또는 이전 사실을 확인하고 해당 매물의 명도 또는 하자 여부, 파손여부를 확인하여 정산서를 전송하는 검증과정을 수행하고 검증과정 수행이 완료되면 에스크로 검증완료 처리 할 수 있다.

에스크로 대금지급 완료(S112) 단계는 에스크로 진행자 단말(30)의 에스크로 검증완료 처리되면 에스크로 거래대금을 수급인 단말(11)에게 즉시 지급처리 할 수 있다.

도 15를 참고하여 일 실시 예에 따라 입주 에스크로 진행단계를 설명 한다. 입주 에스크로 진행은 공실 또는 건축 후 최초로 임차인 단말(20)이 입주하는 경우에 진행되는 단계이다.

입주 에스크로 등록(S201) 단계 내지 잔금 입금확인 정보수신(S209) 단계까지는 매매 에스크로의 진행단계와 동일하며 매수인 단말(20) 임차인 단말(20)로 명칭이 변경되고 나머지 단계의 수행은 동일하니 상기 매매 에스크로 진행단계를 참고할 수 있다.

에스크로 검증(입주확인)완료(S211) 단계는 지급인 단말(21)이 잔금 입금확인 이후에 집기의 반입이 진행되거나 진행되기 전에 해당 매물의 파손여부와 하자 여부를 확인하고 현재 상태를 확인하여 기록하는 인스펙션 과정을 수행하고 에스크로 검증완료 처리 할 수 있다.

에스크로 대금지급 완료(S211) 단계는 에스크로 진행자 단말(30)에서 에스크로 검증완료 처리가 되면 수급인 단말(11)인 임대인 단말(10)에게 에스크로 거래대금인 임차 보증금을 즉시 지급처리 할 수 있다.

도 16을 참고하여 일 실시 예에 따라 퇴실 에스크로 진행 단계를 설명한다. 퇴실 에스크로 진행은 후속 임차인 단말(20)이 정해지지 않은 공실 상태로 현 임차인 단말(20이 퇴실 할 때 진행하는 단계이다.

퇴실 에스크로 등록(S301) 단계 내지 가상계좌 생성/발송(S304) 단계는 상기 매매 에스크로 진행단계와 동일하다.

임대인 반환보증금 입금(S305) 단계는 임대인 단말(10)인 지급인 단말(21)에서 현 임차인 단말인 수급인 단말(11)에게 지급할 반환보증금을 수신한 가상계좌로 입금처리 할 수 있다.

반환보증금 입금확인 정보수신(S306) 단계는 지급인 단말(21)이 가상계좌를 통해 반환보증금 입금 처리를 하면 어플리케이션 서버(200)의 입금확인정보 수신모듈(250)에서 금융기관의 입금확인 정보를 수신하여 업데이트 서버(300)의 에스크로 업데이트 모듈(310)을 통해 에스크로 데이터베이스(110)을 업데이트 할 수 있다. 이때 푸시 메시지 서버 (400)의 입금확인 알림 모듈(430)을 통해 수급인 단말(11), 지급인 단말(21), 에스크로 진행자 단말(30)에게 알림을 발송 할 수 있다.

임차인 집기 반출(S307) 단계는 반환보증금 입금확인 알림을 수신한 수급인 단말(11)은 자신의 집기를 반출 할 수 있다.

에스크로 검증(퇴실확인)완료(S308) 단계는 에스크로 진행자 단말(30)은 수급인 단말(11)이 집기 반출이 모두 완료된 이후에 해당 매물의 파손여부 확인 및 하자 여부 확인, 미납 관리비 및 임대료, 제세공과금 내역을 확인하고 금액을 확정하여 정산서를 전송하는 인스펙션 과정을 수행하고 에스크로 검증완료 처리 할 수 있다.

에스크로 대금지급 완료(S309) 단계는 에스크로 진행자 단말(30)의 에스크로 검증완료 처리가 되면 즉시 수급인 단말(11)에게 에스크로 거래대금을 지급처리 할 수 있다. 이때 지급인 단말(21)에게 차액반환 처리도 동시에 처리 할 수 있다.

도 17을 참고하여 일 실시 예에 따라 동시진행 에스크로 진행 단계이다. 동시진행 에스크로는 입주 에스크로와 퇴실 에스크로가 동시에 진행되는 단계로 예를 들어 하나의 임차인 단말(20)이 A매물에서 퇴실해서 B매물로 입주하는 경우에 진행하는 임차인 단말(20) 관점의 동시진행 에스크로 단계와 하나의 매물에 대하여 현 임차인 단말(20)이 퇴실하고, 신규 임차인 단말(20)이 입주하는 임대인 단말(20) 관점의 동시진행 에스크로 단계와 하나의 중개업소 단말(30) 하나의 매물에 대하여 구 임차인 단말(30)의 퇴실 에스크로와 신규 임차인 단말(30)의 입주 에스크로가 동시에 진행되는 단계로 나누어 설명한다. 동시진행 에스크로 진행단계는 이해의 편의를 위해 수급인 단말(11) 지급인 단말(21), 에스크로 진행자 단말(30)을 사용하지 않고 임대인 단말(10), 임차인 단말(20), 중개업소 단말(30)의 용어를 사용하여 설명한다.

동시진행 에스크로 진행단계는 입주 에스크로 등록 단계(S401)부터 에스크로 연결(입주-퇴실) 단계 (S410) 는 세가지 관점에서 모두 동일한 단계를 구성하고 있으며, 임차인 단말(20)의 관점은 임차인 보증금 차액입금단계(S420) 내지 에스크로 차액반환 완료단계(S428)까지 이다.

임대인 단말(10)의 관점은 신규 임차인 잔금 입금 단계(S430) 내지 에스크로 잔액반환 완료단계(S436)까지 이고 중개업소 단말(30)의 관점은 신규임차인 잔금입금 단계(S440) 내지 에스크로 검증(입주확인)완료 단계 (S444)까지 이다.

입주 에스크로 등록(S401) 단계는 중개업소 단말(30)에서 중개의뢰고객 데이터베이스(150)와 중개업소매물 데이터베이스(130)에서 계약정보를 추출하여 입주 에스크로를 등록 할 수 있다. 이때 어플리케이션 서버(200)의 에스크로 등록모듈(220)에서 계약정보를 추출하여 에스크로 데이터베이스(110)에 등록 할 수 있다.

입주 에스크로 진행권한 승인(S402) 단계는 에스크로 안전거래가 정상적으로 등록되면 푸시 메시지 서버(400)의 에스크로 등록 알림 모듈(410)에서 매도/임대인 단말(10), 매수/임차인 단말(20), 중개업소 단말(30)에게 푸시 알림 메시지를 발송 할 수 있다 이때 메시지에 포함된 에스크로 승인 버튼을 클릭 처리하여 에스크로 안전거래의 진행을 승인하고 중개업소 단말(30)을 에스크로 진행자 단말(30)로 승인하여 에스크로 안전거래의 진행을 승인 할 수 있다.

본인인증/계좌등록(임대인)(S403) 단계는 에스크로 등록 알림 모듈(410)에서 발송한 등록 알림 푸시 메시지에 포함되어 수신한 본인인증 요청버튼을 클릭하여 휴대폰 본인인증 과정을 수행하고, 계좌 정보를 등록 할 수 있다.

가상계좌 생성/발송(S404) 단계는 본인인증/계좌등록 단계를 완료하면 어플리케이션 서버(200)의 가상계좌 생성모듈(240)에서 금융기관과 연계된 가상계좌를 생성하고 임차인 단말(20)에게 푸시 메시지 서버(400)의 입금요청 알림 모듈(440)을 통하여 가상계좌 정보를 포함한 알림을 발송 할 수 있다.

임차인 계약금 입금완료(S405) 단계는 가상계좌 정보를 수신한 임차인 단말(20)에서 가상계좌를 통하여 입금처리 할 수 있다.

계약금 입금확인 정보수신(S406) 단계는 임차인 단말(20)에서 입금처리가 완료되면 어플리케이션 서버(200)의 입금확인정보 수신모듈(250)에서 금융기관에서 수신한 가상계좌 입금정보를 수신하여 입금정보에 대응하는 에스크로 데이터베이스(110)을 업데이트 하고 푸시 메시지 서버(400)의 입금확인 알림 모듈(430)을 통해 임대인 단말(10), 임차인 단말(20), 중개업소 단말(30)에게 알림을 발송 할 수 있다.

계약서/확인설명서 생성(S407) 단계는 중개업소 단말(30)에서 입금확인 알림을 수신하면 거래계약서와 확인설명서를 생성하여 매도/임대인 단말(10)과 매수/임차인 단말(20)이 승인 할 수 있다.

퇴실 에스크로 등록(S408) 단계는 신규 입주 매물에 대한 거래계약서 생성 이후 임차인 단말(20) 또는 현재 임대인 단말(10)은 퇴실 에스크로를 진행할 중개업소 단말(30)을 선택하여 퇴실 에스크로를 등록하게 할 수 있다. 대개의 경우 현재 거주중인 매물의 계약을 진행 했던 중개업소 단말(30) 또는 현재 임대인 단말(10)이 지정하는 중개업소 단말(30)이 퇴실 에스크로를 등록하는 경우가 대부분 이다. 에스크로의 등록절차는 상기 입주 에스크로 등록절차와 동일한 과정을 수행한다.

퇴실 에스크로 진행권한 승인(S409) 단계는 퇴실 에스크로 안전거래가 정상적으로 등록되면 현재 임대인 단말(10)과 임차인 단말(20), 퇴실 중개업소 단말(30)에게 에스크로 등록 알림 모듈(410)을 통하여 에스크로 안전거래 등록 알림을 발송하고 알림 메시지에 포함된 진행권한 승인 버튼을 클릭처리 하여 현재 임대인 단말(10)과 임차인 단말(20)이 퇴실 중개업소 단말(30)의 에스크로 안전거래의 진행권한을 승인 할 수 있다.

에스크로 연결(입주-퇴실)(S410) 단계는 입주 에스크로와 퇴실 에스크로가 등록이 완료되면 어플리케이션 서버(200)의 에스크로 등록모듈(220)에서 입주 에스크로 안전거래의 고유번호와 퇴실 에스크로의 고유번호를 그룹으로 연결하고 공통 단말인 임차인 단말(20)을 기준으로 동일, 동시 진행에 대한 에스크로 안전거래임을 지정하고 에스크로 데이터베이스(110)에 저장 할 수 있다.

이하에서는 나머지 과정을 임차인 단말(20)의 관점에서 진행되는 단계를 설명한다.

임차인 보증금 차액 입금(S420) 단계는 임차인 단말(20)이 현재 임대 매물의 임차보증금과 신규 임대 매물의 임차보증금의 차액이 발생하는 경우에 보증금 차액을 입금처리 할 수 있다.

일 실시 예를 들면 현재 임대 매물의 임차보증금이 2억원이라고 가정하고, 신규 임대 매물의 임차보증금이 2억5천만원 이라고 가정하면 차액이 5천만원 발생하며 임차인 단말(20)은 임차보증금 부족액을 가상계좌를 통해 입금처리 할 수 있다.

보증금 차액 입금확인 정보수신(S421) 단계는 임차인 단말(20)이 보증금 차액을 입금 처리하면 어플리케이션 서버(200)의 입금확인정보 수신모듈(250)을 통해 금융기관의 입금정보를 수신하여 업데이트 서버(300)의 에스크로 업데이트 모듈(310)을 통해 에스크로 데이터베이스(110)에 업데이트 할 수 있다.

반환보증금 입금(현재 임대인)(S422) 단계는 현재 임대인 단말(10)에서 임차인 단말(20)에게 반환 해야 할 임차보증금을 가상계좌를 통하여 입금 처리 할 수 있다.

반환보증금 입금확인 정보수신(S423) 단계는 현재 임대인 단말(10)이 반환 보증금을 가상계좌를 통하여 입금 처리하면 어플리케이션 서버(200)의 입금확인정보 수신모듈(250)을 통해 금융기관의 입금정보를 수신하여 업데이트 서버(300)의 에스크로 업데이트모듈(310)을 통해 에스크로 데이터베이스(110)을 업데이트 할 수 있다.

임차인 집기반출S424) 단계는 임차인 단말(20)이 현재 임대 매물을 명도하는 과정으로 자신의 집기를 임대 매물 외부로 반출 할 수 있다.

에스크로 검증(퇴실확인)완료(S425) 단계는 퇴실 중개업소 단말(30)에서 임차인 단말(20)의 집기 반출과 미납 관리비 및 임대료, 제세 공과금의 부과 내역, 파손부분 및 하자 부분을 확인하고 금액을 확정하여 정산서를 생성하여 송신하고 에스크로 검증완료 처리 할 수 있다.

에스크로 대금이체(신규 임대인)(S426) 단계는 퇴실 중개업소 단말(30)에서 에스크로 검증완료 처리하면 어플리케이션 서버(200)의 에스크로 이체모듈(270)에서 임차인 단말(20)에게 지급하여야 할 임차 보증금을 임차인 단말(20)을 생략하고 신규 임대인 단말(10)의 에스크로 계정으로 이체 처리 할 수 있다.

에스크로 검증(입주확인)완료(S427) 단계는 신규 중개업소 단말(30)에서 임차인 단말(20)이 입주 전 매물의 상태 확인과 파손부분, 하자 부분을 확인하는 인스펙션 과정을 수행하고 에스크로 검증완료 처리 할 수 있다.

에스크로 대금지급/차액반환 (S428) 단계는 신규 중개업소 단말(30)에서 에스크로 검증 완료 처리를 수행하면 신규 임대인 단말(10)에게 임차인 단말(20)의 임차보증금을 지급처리 하고, 현재 임대인 단말(10)에 반환보증금 입금액 중에서 정산금액을 공제하고 남은 잔액이 발생하면 현재 임대인 단말(10)에게 지급 처리 할 수 있다.

이하에서는 임대인 단말(10)의 관점에서 하나의 임대 매물에 대하여 구 임차인 단말(20)이 퇴실하고 신규 임차인 단말(20)이 입주 하는 과정이 에스크로 진행 단계의 설명이다.

상기 입주 에스크로 등록단계(S401) 내지 에스크로 연결(입주-퇴실)(S410)의 단계의 구성은 동일하며 나머지 과정을 임대인 단말(10)의 관점에서 설명한다

신규 임차인 잔금입금(S430) 단계는 신규 임차인 단말(20)이 부여받은 가상계좌를 통하여 잔금입금 처리 할 수 있다.

잔금 입금확인 정보수신(S431) 단계는 신규 임차인 단말(20)의 잔금 입금처리가 완료되면 어플리케이션 서버(200)의 입금확인정보 수신모듈(250)을 통하여 금융기관의 입금정보를 수신하여 업데이트 서버(300)의 에스크로 업데이트모듈(310)을 통하여 에스크로 데이터베이스(110)에 업데이트 할 수 있다.

구 임차인 집기반출(S432) 단계는 구 임차인 단말(20)이 임대매물 외부로 집기를 반출 할 수 있다.

에스크로 검증(퇴실확인)완료(S433) 단계는 중개업소 단말(30)에서 구 임차인 단말(20)의 집기 반출 확인 및 미납관리비 및 임대료, 제세 공과금 부과내역을 확인하고 파손부분이나 하자 부분을 확인하여 공제금액을 확정하고 정산서를 생성하여 전송하는 인스펙션 과정을 수행하고 에스크로 검증완료 처리 할 수 있다.

에스크로 대금이체(신규임대인)(S434) 단계는 어플리케이션 서버(200)의 에스크로 이체모듈(270)을 통하여 구 임차인 단말(20)을 생략하고 신규 임대인 단말(10)의 에스크로 계정으로 구 임차인 단말(20)의 임차보증금 금액을 이체 처리 할 수 있다.

에스크로 검증(입주확인)완료(S435) 단계는 중개업소 단말에서 신규 임차인 단말(20)의 입주 확인 및 파손 부분, 하자 부분을 확인 하는 인스펙션 과정을 수행하고 에스크로 검증(입주확인)완료 처리 할 수 있다.

에스크로 차액반환 완료(S436) 단계는 현재 임대인 단말(10)에게 임차보증금 차액이 발생하는 경우 지급 처리 할 수 있다. 상세하게는 구 임차인 단말(20)이 보증금 2억원이고 신규 임차인 단말(20)이 보증금 2억 5천이라고 가정하면 신규 임차인 단말(20)이 입금한 2억 5천 만원 중에서 신규 임대인 단말(10)에게 2억원을 지급하고 나머지 차액 5천만원을 현재 임대인 단말(10)에게 지급 처리 할 수 있다.

이하 에서는 중개업소 단말(30)의 관점에서 동시진행 에스크로 단계를 설명한다.

상기 입주 에스크로 등록단계(S401) 내지 에스크로 연결(입주-퇴실)(S410)의 단계의 구성은 동일하며 나머지 과정을 중개업소 단말(30)의 관점에서 설명한다

신규 임차인 잔금입금(S440) 단계는 신규 임차인 단말(20)이 부여 받은 가상계좌를 통하여 잔금입금 처리 할 수 있다.

잔금 입금확인 정보수신(S441) 단계는 신규 임차인 단말(20)의 잔금 입금처리가 완료되면 어플리케이션 서버(200)의 입금확인정보 수신모듈(250)을 통하여 금융기관의 입금정보를 수신하여 업데이트 서버(300)의 에스크로 업데이트 모듈(310)을 통하여 에스크로 데이터베이스(110)에 업데이트 할 수 있다.

에스크로 검증(퇴실확인)완료(S442) 단계는 중개업소 단말(30)에서 구 임차인 단말(20)의 집기 반출 확인 및 미납관리비 및 임대료, 제세 공과금 부과내역을 확인하고 파손부분이나 하자 부분을 확인하여 공제금액을 확정하고 정산서를 생성하여 전송하는 인스펙션 과정을 수행하고 에스크로 검증완료 처리 할 수 있다.

에스크로 대금이체(신규임대인)(S443) 단계는 어플리케이션 서버(200)의 에스크로 이체모듈(270)을 통하여 구 임차인 단말(20)을 생략하고 신규 임대인 단말(10)의 에스크로 계정으로 구 임차인 단말(20)의 임차보증금 금액을 이체 처리 할 수 있다.

에스크로 검증(입주확인)(S444) 단계는 중개업소 단말에서 신규 임차인 단말(20)의 입주 확인 및 파손 부분, 하자 부분을 확인 하는 인스펙션 과정을 수행하고 에스크로 검증(입주확인)완료 처리 할 수 있다.

이상 에서와 같이 동시진행 에스크로에 대한 설명을 진행하였으며, 설명 과정에서 임대인 단말(10), 임차인 단말(20), 중개업소 단말(30)은 상기 전체 설명에서의 수급인 단말(11), 지급인 단말(21), 에스크로 진행자 단말(30)과 대응하는 용어이고, 임대인 단말(10)은 수급인 단말(11)도 되고 지급인 단말(21)되며, 임차인 단말(20) 역시 수급인 단말(11)도 되고 지급인 단말(21)도 될 수 있는 상황을 유념 하여야 한다.

상기 각 단계에서의 정보 변경사항과 처리 사항은 푸시 메시지 서버(400)를 통하여 푸시 알림 메시지를 발송하고, 어플리케이션 서버(200)와 업데이트 서버(300)를 통하여 메인 서버(100)의 각 데이터베이스에 기록하고 저장할 수 있다.

이상과 같이 실시 예들이 비록 한정된 실시 예와 도면에 의해 설명되었으나, 해당 기술분야에서 통상의 지식을 가진 자라면 상기의 기재로부터 다양한 수정 및 변형이 가능하다. 예를 들어, 설명된 기술들이 설명된 방법과 다른 순서로 수행되거나, 설명된 시스템, 구조, 장치, 회로 등의 구성요소들이 설명된 방법과 다른 형태로 결합 또는 조합되거나, 다른 구성요소 또는 균등물에 의하여 대치되거나 치환되더라도 적절한 결과가 달성될 수 있다.

그러므로 다른 구현들, 다른 실시 예들 및 특허청구범위와 균등한 것들도 후술하는 특허청구범위의 범위에 속한다고 할 것이다.

1. 부동산 통합정보시스템. 10. 매도/임대인 단말.
11. 수급인 단말 20. 매수/임차인 단말
21. 지급인 단말 30. 중개업소 단말
100. 메인 서버 110. 에스크로 데이터베이스
120. 본인인증/계좌등록 데이터베이스 130. 중개업소매물 데이터베이스
140. 광고매물 데이터베이스 150. 중개의뢰고객 데이터베이스
160. 거래계약서 데이터베이스 170. 확인설명서 데이터베이스
200. 어플리케이션 서버 210. 중개의뢰고객 등록 모듈
220. 에스크로 등록 모듈 230. 본인인증/계좌 등록모듈
240. 가상계좌 생성 모듈 250. 입금확인정보 수신모듈
260. 에스크로 검증 모듈 270. 에스크로 이체 모듈
280. 에스크로 지급 모듈 290. 에스크로 정지 모듈
291. API 모듈 292. 거래계약서 등록 모듈
293. 확인설명서 등록 모듈 300. 업데이트 서버
310. 에스크로 업데이트 모듈 320. 본인인증/계좌 업데이트모듈
330. 중개의뢰고객 업데이트모듈 340. 거래계약서 업데이트모듈
350. 확인설명서 업데이트모듈 400. 푸시 메시지 서버
410. 에스크로 등록알림 모듈 420. 본인인증/계좌등록 알림모듈
430. 입금확인 알림 모듈 440. 입금요청 알림 모듈
450. 에스크로 검증완료 알림 모듈 460. 에스크로 이체 알림 모듈
470. 에스크로 지급 알림 모듈 480. 에스크로 이행촉구 알림 모듈
490. 에스크로 정지확정 알림 모듈 500. 제어서버
S10. 중개업무 진행단계 S11. 중개의뢰 고객 등록공정
S12. 매물 검색 공정 S13. 매물 실사 공정
S14. 권리분석 및 인스펙션 공정 S20. 에스크로 설정 단계
S21. 에스크로 설정 공정 S21-1. 매매 에스크로 설정 공정
S21-2. 입주 에스크로 설정 공정 S21-3. 퇴실 에스크로 설정 공정
S21-4. 동시진행 에스크로 설정 공정 S22. 계약정보 추출 공정
S23. 에스크로 등록 공정 S24. 중개업소 진행권한 승인 공정
S25. 본인인증/계좌 등록 공정 S26. 가상계좌 생성 공정
S30. 에스크로 이행 단계 S31. 계약금 입금확인 공정
S32. 계약서/확인설명서 생성공정 S33. 중도금 또는 차액입금 공정
S34. 잔금입금 확인 공정 S35. 에스크로 완납확인 공정
S40. 에스크로 검증 단계 S41. 반입/반출 확인 공정
S42. 시설점검/확인 공정 S43. 보수비용 산정 공정
S44. 제세공과금 확인 공정 S45. 정산서 전송 공정
S46. 검증완료 공정 S50. 에스크로 완료 단계
S51. 에스크로 대금이체 공정 S52. 에스크로 차액반환 공정
S53. 에스크로 완료 공정 S60. 에스크로 정지 단계
S61. 에스크로 이행 촉구 공정 S62. 에스크로 정지확정 공정
S63. 가상계좌 폐쇄 공정 S64. 에스크로 대금반환 공정
S101. 매매 에스크로 등록 S102. 에스크로 진행권한 승인
S103. 본인인증/계좌등록 S104. 가상계좌 생성/발송
S105. 매수인 계약금 입금완료 S106. 계약금 입금확인 정보수신
S107. 계약서/확인설명서 생성 S108. 매수인 잔금 입금
S109. 잔금 입금확인 정보수신 S110. 소유권 이전등기 절차완료
S111. 에스크로 검증(명도확인)완료 S112. 에스크로 대금지급 완료
S201. 입주 에스크로 등록 S202. 에스크로 진행권한 승인
S203. 본인인증/계좌 등록 S204. 가상계좌 생성/발송
S205. 임차인 계약금 입금완료 S206. 계약금 입금확인 정보수신
S207. 계약서/확인설명서 생성 S208. 임차인 잔금 입금
S209. 잔금 입금확인 정보 수신 S210. 에스크로 검증(입주확인)완료
S211. 에스크로 대금지급 완료 S301. 퇴실 에스크로 등록
S302. 에스크로 진행권한 승인 S303. 본인인증/계좌 등록
S304. 가상계좌 생성/발송 S305. 임대인 반환보증금 입금
S306. 반환보증금 입금확인 정보수신 S307. 임차인 집기 반출
S308. 에스크로 검증(퇴실확인)완료 S309. 에스크로 대금지급 완료
S401. 입주 에스크로 등록 S402. 입주 에스크로 진행권한 승인
S403. 본인인증/계좌등록(임대인) S404. 가상계좌 생성/발송
S405. 임차인 계약금 입금완료 S406. 계약금 입금확인 정보수신
S407. 계약서/확인설명서 작성 S408. 퇴실 에스크로 등록
S409. 퇴실 에스크로 진행권한 승인 S410. 에스크로 연결(입주-퇴실)
S420. 임차인 보증금 차액입금 S421. 보증금 차액 입금확인정보수신
S422. 반환보증금 입금(현재임대인) S423. 반환보증금 입금확인 정보수신
S424. 임차인 집기반출 S425. 에스크로 검증(퇴실확인)완료
S426. 에스크로 대금이체(신규임대인) S427. 에스크로 검증(입주확인)완료
S428. 에스크로 대금지급/차액반환 S430. 신규 임차인 잔금 입금
S431. 잔금 입금확인 정보수신 S432. 구 임차인 집기반출
S433. 에스크로 검증(퇴실확인)완료 S434. 에스크로대금이체(신규임대인)
S435. 에스크로 검증(입주확인)완료 S436. 에스크로 차액반환 완료
S440. 신규 임차인 잔금 입금 S441. 잔금 입금확인정보 수신
S442. 에스크로 검증(퇴실확인)완료 S443. 에스크로대금이체(신규임대인)
S444. 에스크로 검증(입주확인)완료

Claims (6)

1. 부동산 통합정보 시스템을 이용한 공인중개사의 에스크로 안전거래 방법에 있어서,
   중개업소 단말이 권리분석, 시설분석 또는 하자분석을 포함하는 사전검증 과정을 수행한 이후 수급인 단말과 지급인 단말을 지정하여 거래 구분에 따라 매매 에스크로, 입주 에스크로, 퇴실 에스크로, 동시진행 에스크로 안전거래를 설정하면, 에스크로 안전거래의 수급인 단말, 지급인 단말이 중개업소 단말을 에스크로 진행자 단말로 지정하여 에스크로 안전거래의 진행권한을 승인하고, 메인서버에서 계약정보를 추출하여 에스크로 데이터베이스에 등록하고, 수급인 단말과 지급인 단말이 본인인증을 수행하고 에스크로 대금지급 및 차액반환을 위한 계좌정보를 등록하면 가상계좌를 생성하여 에스크로 데이터베이스에 저장하고 지급인 단말에게 계약금의 입금을 요청하는 에스크로 설정단계;
   지급인 단말이 가상계좌 정보로 설정된 계약금을 입금 처리하면 중개업소 단말에서 거래계약서와 확인설명서를 생성하여 거래계약서 데이터베이스와 확인설명서 데이터베이스에 등록하고, 메인서버가 중도금 및 잔금의 입금정보를 수신하여 에스크로 데이터베이스를 업데이트 하는 에스크로 이행단계;
   에스크로 진행자 단말이 에스크로 안전거래를 위한 이행사항을 확인하는 에스크로 검증과정을 수행하고 정산금액을 확정한 이후 정산서를 생성하여 전송하고 에스크로 검증완료 처리하는 에스크로 검증단계;
   에스크로 진행자 단말이 에스크로 검증완료 처리를 하면 메인서버가 동시진행 에스크로에서 수급인 단말에게 에스크로 대금을 지급하지 않고 최종 수급인 단말의 계정으로 대금을 이체하는 에스크로 대금이체와 동시진행 에스크로가 아닌 경우 수급인 단말에게 에스크로 대금을 지급하는 에스크로 대금지급 및 에스크로 대금에서 확정된 정산금액을 뺀 나머지를 지급인 단말에게 반환하는 차액반환을 수행하고 에스크로 데이터베이스를 완료처리 하는 에스크로 완료단계; 를 포함하고,
   상기 에스크로 설정단계는 동시진행 에스크로를 위해,
   어플리케이션 서버는 입주 에스크로 안전거래의 고유번호와 퇴실 에스크로의 고유번호를 그룹으로 연결하고 공통 단말인 임차인 단말을 기준으로 동일, 동시 진행에 대한 에스크로 안전거래임을 지정하고 에스크로 데이터베이스에 저장하는 단계;
   를 더 포함하는 것을 특징으로 하는 부동산 통합정보 시스템을 이용한 공인중개사의 에스크로 안전거래방법.
2. 삭제
3. 삭제
4. 제 1항에 있어서,
   상기 에스크로 이행단계는,
   메인서버가,
   지급인 단말이 입금처리를 지체하거나 지급불능 상태가 되면 에스크로 정지단계로 전환하는 단계;
   지급인 단말의 입금확인 정보가 수신되지 않으면 이행촉구 알림 모듈에서 설정기간 동안 반복적으로 이행을 촉구하는 단계;
   설정기간 동안 지급인 단말의 입금확인 정보가 수신되지 않으면 에스크로 정지를 확정하는 단계;
   지급인 단말에게 부여한 가상계좌를 폐쇄하여 지급인 단말의 추후 입금처리를 차단하는 단계;
   를 더 포함하는 부동산 통합정보 시스템을 이용한 공인중개사의 에스크로 안전거래방법.
5. 제1항에 있어서,
   상기 에스크로 검증단계는,
   집기의 반출 및 반입, 시설물의 기능유지, 파손부위 확인 등의 시설물 점검의 이행사항 확인 및 시설물 검증을 수행하는 단계;
   미납 관리비 및 임대료, 제세공과금, 보수비용 등 정산금액을 확정하고 정산서를 생성하여 전송하는 단계;
   메인서버가 에스크로 검증모듈에서 정산서 정보를 수신하여 에스크로 대금지급 금액의 확정 및 에스크로 데이터베이스를 업데이트 하는 단계;
   를 더 포함하는 부동산 통합정보시스템을 이용한 공인중개사의 에스크로 안전거래방법.
   
   
6. 삭제

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