CN101464987A - 使用不动产信托的不动产交易系统及其方法 - Google Patents

Abstract

提供了一种能够减轻居住权持有者和投资者负担的使用房地产不动产信托的不动产交易系统和方法。特定不动产的所有权可被委托和管理，不动产的权利可被分割成多个产权权利并在线流通，并允许持有产权权利的买方分割其产权权利并使所分割的产权权利流通。希望居住在地产上的买方可通过支付几乎少至一半的价格来拥有不动产。此外，钱没有在不动产中被占用很长时间，且投资者可将较少数量的钱投资于不动产。

Description

使用不动产信托的不动产交易系统及其方法

相关申请的交叉引用

本申请要求2007年12月21提交的韩国专利申请第2007-0134866和2008年1月17提交的2008-0005214的利益，其由此通过引用被并入，如在这里充分阐述的。

发明背景

1.技术领域

本发明涉及不动产交易系统和方法，尤其是涉及使用不动产信托(realestate trust)的不动产交易系统和方法，所述系统和方法能够通过将委托的房地产以多种产权权利(equity right)的形式出售给居住权持有者和投资者来减轻居住权持有者和投资者的负担。

2.相关技术的讨论

通信技术的发展导致了一种通过网络如互联网来提供卖方和买方之间的不动产交易信息和经纪人不动产交易的系统。例如，在标题为“Systemand Method for Mediating Transactions in Real Estate Though Network”的韩国专利申请第10-2003-0033334和标题为“Method for Real EstateTransactions with Escrow and Title Insurance throughComputer Network”的韩国专利申请第10-2004-0017945中公开了通过网络减轻不动产交易中的风险的技术。

然而，使用网络的传统在线不动产交易技术仅仅便于买方和卖方之间的不动产交易，而买方仍然必须支付100％的不动产价格以获得所有权。在不动产特别是办公楼、商业建筑物和公寓的情况下，确实想居住在地产上的买方从银行借入一些必需的资金，并偿还本金和利息，而不是付总价。当买方纯粹为了投资而不是在地产上居住而想要购买不动产时，他或她必须投资相当大数量的钱，而这些钱很长时间不能用于其它目的。这这种情况下，投资风险与不动产的规模成比例地增加。

因此，存在对进行不动产交易的新方法的需要，该方法允许希望居住在不动产上的买方通过支付较少数量的钱就拥有不动产，同时允许投资者投资不动产的一部分。

发明内容

本发明涉及一种使用不动产信托的不动产交易系统和方法，其中不动产被委托，不动产的产权权利被分割并被出售，以便根据买方的产权百分数来将买方分类为希望持有居住权的买方和只希望投资不动产的投资者，而不动产登记和产权转让由信托公司管理，从而使居住权持有者能够通过支付一部分价格就居住在地产上，而投资者能够投资相应于不动产中的期望产权的数量的钱。

本发明还涉及一种使用不动产信托的不动产交易系统和方法，其中不动产被自动委托，且不动产的产权权利通过将不动产登记在不动产交易服务提供商服务器中而被分割和出售，向购买一定产权权利的买方提供居住在地产上的权利，并允许投资者的产权权利被容易地购买和出售，从而最大化居民和投资者的产权管理方便性。

本发明还涉及一种使用不动产信托的不动产交易系统和方法，其中特定不动产的所有权被委托和管理，所有权被分割成多种产权权利并在线流通，根据预先确定的购买比率从持有不动产的多个产权权利的买方中确定居住权持有者和投资者，且投资者从不动产的资本收益中收到比居住权持有者更多的红利(dividend)。

本发明还涉及一种使用不动产信托的不动产交易系统和方法，其中买方使用由卖方根据基于产权权利交易中的当前价格的估计价格确定的价格，通过交易或合同后交易过程或竞争过程来进行交易，交易成本被自动处理，且信托公司的信托权利事务被自动修改，以便进行容易和安全的不动产产权权利交易。

本发明的第一方面提供了一种用于通过连接在网络上的交易人终端来交易委托的不动产的产权的不动产交易系统，该系统包括：信托管理服务器，其用于根据预先确定的信托条件来管理委托的不动产的产权权利；不动产交易管理服务器，其用于给信托管理服务器提供关于委托的不动产的产权权利的信息和关于交易人终端所请求出售的产权权利的信息以及当前的价格，在从交易人终端收到购买请求时，根据预先确定的信托条件基于期望的产权权利和买方信息来确定交易允许的产权、使用财产的权利以及收益分配比，并提供由对信托管理服务器的交易引起的产权权利的变更；以及价格提供服务器，其用于向不动产交易管理服务器提供委托的不动产的价格信息。

在优选实施例中，预先确定的信托条件包括以下条件中的至少一个，产生使用财产的权利的产权权利的百分数、产生使用财产的权利的产权权利和用于投资的产权权利之间的红利率、产生使用财产的权利的产权权利的买方的条件、用于投资的产权权利的买方的条件、出售时间条件以及红利条件。

同时，产生使用财产的权利的产权权利的百分数是51％，产生使用财产的权利的产权权利的买方的条件是买方属于具有对不动产的购买优先权的一组人，且出售时间条件是产生使用财产的权利的产权权利在一段预先确定的时间内被禁止出售。

在优选实施例中，当时间限制过去后或当目标利润率达到时，不动产交易管理服务器提供来自资本收益的红利，其中产生使用财产的权利的产权权利的红利率比用于投资的产权权利的红利率小。

本发明的第二方面提供了一种用于在连接在网络上的产权权利交易人的终端之间进行不动产交易的方法，本方法包括：请求步骤，即，通过卖方终端访问不动产交易服务提供商服务器，并向不动产交易服务提供商服务器提供关于待售不动产的信息，以请求不动产交易服务提供商出售不动产；委托步骤，即，由不动产交易服务提供商通过网络向信托公司系统发送预先确定的信托条件和关于请求出售的不动产的信息以将不动产委托给信托公司，并接收产权权利信息作为对不动产的委托的响应；出售步骤，即，通过不动产交易服务提供商提供产权权利信息、信托条件和价格信息，以分割和出售产权权利；买方权利确定步骤，即，根据信托条件将在出售步骤中购买产权权利的买方确定为具有居住在地产上的权利的居住权持有者和具有获得资本收益的权利的投资者之一；以及红利提供步骤，即，如果满足预先确定的红利条件，则以预先确定的比率向居住权持有者和投资者提供来自不动产的收益作为红利。

优选地，产生使用财产的权利的产权权利的百分数是51％。产生使用财产的权利的产权权利的百分数可设定为另一值。产生居住权的产权权利的百分数可包括至少两个产权百分数：第一居住权产权百分数和第二居住权产权百分数，其产生居住权和投资权的不同的红利百分数。

根据本发明，特定不动产的所有权可被委托和管理，不动产的权利可被分割成多种产权权利并在线流通，且持有产权权利的买方可分割其产权权利并使所分割的产权权利通过网络流通。因此，一份不动产的多个产权权利可被自由地分割并被重复地流通。而且，可根据预先确定的购买比率来在持有产权权利的买方中确定居住权持有者和投资者，居住权持有者可具有占用不动产的权利，而投资者可从不动产的资本收益中收到比居住权持有者多的红利。

因此，希望居住在地产上的买方可通过支付几乎少至一半的价格来拥有不动产。此外，钱并没有在不动产中被占用很长时间；短期投资是可能的。而且，投资者可将较少数量的钱投资于不动产。特别是，居住权的产权百分数可降低到10％或更小，而不是51％。这使买方有可能通过付较少数量的钱就居住在地产上。

此外，不动产中的投资可被提升，且不动产资本可被拿出来并用于工厂，因此产生新的不动产市场。特别是，投资者可调节对居住和投资的投资权的产权百分数，从而抑制不动产投机、稳定居住并有助于社会稳定。此外，本发明保证贡献给国民经济的稳定的税款来源。

当不动产信托公司成为委托的不动产的所有者时，不允许居住权持有者和投资者建立对不动产的临时登记，但允许为居住权证书和投资证券(investment security)建立对证券的保证权(pledge right)。因此，居住权持有者和投资者可像传统的不动产所有者一样行使财产权。

附图说明

通过参考附图详细描述其中的优选示例性实施例，本发明的上面和其它目的、特征和优点对本领域的普通技术人员来说将变得更明显，其中：

图1是根据本发明的示例性实施例的系统的概念图；

图2是根据本发明的示例性实施例的系统的结构图；

图3是示出根据本发明的示例性实施例的不动产交易服务提供商服务器的结构图；

图4是示出根据本发明的示例性实施例的不动产交易方法的流程图；

图5示出根据本发明的示例性实施例的不动产信托请求；

图6示出根据本发明的示例性实施例的不动产信托记录册；

图7是示出根据本发明的示例性实施例的不动产交易过程的流程图；以及

图8是示出根据本发明的示例性实施例的不动产产权流通过程的流程图。

<附图的主要部分的参考数字的说明>

10：不动产                         100：不动产交易系统

120：不动产交易服务提供商服务器

140：卖方终端                      160：信托公司系统

180、190：买方终端

200：不动产交易管理服务器

123：交易数据库

具体实施方式

在下文中将详细描述本发明的示例性实施例。本发明不限于下面公开的实施例，而是可以各种形式实现。下列实施例被描述来使本领域的普通技术人员能够具体化和实践本发明。

图1是示出根据本发明的示例性实施例的使用不动产信托的不动产交易系统的示意性结构图。图4是示出根据本发明的示例性实施例的使用不动产信托的不动产交易方法的流程图。虽然是就不动产来描述本发明的示例性实施例的，但本发明的系统和方法还可应用于可被个人委托、占有或投资的准不动产，例如车辆、船只、艺术作品、古董等。

如图1所示，在根据本发明示例性实施例的使用信托的不动产交易中，用户通过他或她的终端访问在线交易系统，并向该系统委托不动产。所委托的不动产的产权权利是提供来用于出售的，而持有一定产权权利的买方具有使用财产的权利。该方案可减轻希望使用财产的买方和希望投资的买方的负担。

参考图1，特定不动产10的卖方通过卖方终端140访问不动产交易服务提供商服务器120。不动产交易服务提供商服务器120将关于待售不动产的信息从卖方终端140提供到专业处理涉及不动产信托的法律事务的信托公司的信托公司系统160，以便请求信托。信托公司系统160向不动产交易服务提供商服务器120提供包括委托的不动产的产权权利信息的管理信息。不动产交易服务提供商服务器120分割产权权利并将其出售给买方终端180或190。购买特定产权权利的买方终端180具有使用财产的权利(例如，居住权)，而购买其余产权权利的买方终端190具有取得投资收益例如资本收益的权利。为了公平的收益分配，提供使用财产的权利的产权比提供投资收益的产权具有较小的资本收益红利率。同时，当收益由不动产的使用而产生时，可将一部分收益提供为红利。优选地，使用财产的产权的红利大于投资产权的红利。

不动产交易服务提供商服务器120与地图信息数据库(没有示出)协作以确认特定不动产的地理位置，或与(相关的政府机构)韩国高级法院(没有示出)的互联网登记官方网站协作以例如读取不动产登记簿。

在所示的示例性实施例中，不动产交易服务提供商服务器120用来使产权权利流通。在其它实施例中，不动产交易服务提供商服务器120和信托公司系统160可处理金融商品。例如，服务器120和系统160可在互联网上提供其网站、聚集成员、管理成员信息、提供用于使个人能够请求与不动产有关的金融商品的接口、收集和提供关于待售不动产的信息以及提供产权交易服务和转让服务。优选地，不动产交易服务提供商服务器120和信托公司系统16共享有关的信息。

不动产交易服务提供商服务器120可由证券公司、不动产代理商、不动产信托公司、个人等管理。

虽然服务器120和信托公司系统160被显示为单独实体，但它们可按同一物理设备来实施。此外，虽然在图2中示出了一个不动产交易服务提供商服务器或一个信托公司系统，但该服务器或系统可由包括位于若干个地区的多个子服务器的网络系统来实施。当提供关于房地产不动产权利的信息例如产权权利并允许成员执行交易和转让程序时，该网络系统是有用的。

为了简单起见，图2中仅示出一个卖方终端140和两个买方终端180以及190。然而，终端的数量并不受限制。当一般网络用户通过由本发明的不动产交易服务提供商服务器120提供的成员签署程序成为成员而执行交易程序时，他们可成为也可称为交易人终端的卖方终端140或买方终端180或190。

图2是示出根据本发明的示例性实施例的不动产交易系统的结构图。参考图2，不动产交易系统包括信托公司系统160的信托管理服务器161和信托数据库162；不动产交易服务提供商服务器120的不动产交易管理服务器121、产权销售服务器122和交易数据库123；价格提供服务器170；卖方终端140；以及交易人终端(例如，居民终端181和投资者终端191)。

信托管理服务器161可根据预先确定的信托条件管理委托的不动产的产权权利。信托管理服务器161可与不动产交易管理服务器121交换关于产权权利变更的信息、从不动产交易管理服务器121接收不动产信托信息以建立权利，以及向不动产交易管理服务器121提供关于产权权利的信息。此外，信托管理服务器161可向不动产交易管理服务器121提供关于直接委托的不动产的信息和产权权利信息，以请求交易的代理执行。信托数据库162储存不动产所有权(所有权DB)；记录在登记簿上的关于不动产的信息、记录在信托记录册上的信息和信托条件信息(不动产DB)；以及关于准不动产例如除了不动产以外的物品的向用户提供收益的信息(准不动产DB)。当然，成员信息，以及关于权利变更、成本、税款等的费用的信息也可由数据库管理。

这里，信托条件可在委托不动产时或稍后建立，且可被稍后修改。信托条件信息包括产生使用财产的权利的产权权利的百分数、产生使用财产的权利的产权权利与用于投资的产权权利之间的红利率、产生使用财产的权利的产权权利的买方的条件、用于投资的产权权利的买方的条件、出售时间条件等。

例如，产生使用财产的权利的产权权利可设定为51％。产生使用财产的权利的产权权利与用于投资的产权权利之间的红利率可设定为30∶70。产生使用财产的权利的产权权利的买方可设定为无房屋的供养他或她家庭的两个或更多个成员的个人，且这样的个人具有第一优先权。就出售时间条件来说，产生使用财产的权利的产权权利在取得产权权利之后七年内是禁止出售的，而用于投资的产权权利在取得产权权利之后是可立即分割并出售的。以这种方式，可根据反映不动产类型和价格的政策、不动产政策的转变、不动产对社会的影响等来确定信托条件。信托条件可调节不动产市场的启动和稳定性的水平。同时，全部产权销售、最大产权销售、红利分配、产权权利持有者间的协定、服务政策的变化等可改变信托条件。

不动产交易管理服务器121连接到信托管理服务器161和价格提供服务器170。不动产交易管理服务器121提供关于委托的不动产的产权权利的信息和关于交易人终端(例如，居民终端181或投资者终端182)所请求出售的产权权利的信息以及当前的价格。此外，当从交易人终端(例如，居民终端181或投资者终端182)收到购买请求时，不动产交易管理服务器121根据预先确定的信托条件基于产权权利和买方信息来确定交易允许的产权、使用财产的权利以及收益分配比。而且，不动产交易管理服务器121向信托管理服务器161提供由交易产生的产权权利变化。也就是说，不动产交易管理服务器121代卖方执行委托的不动产的产权权利交易，并提供使产权权利持有人能够重新出售其产权权利(即，使产权权利流通)的功能。

虽然在图2所示的系统中，产权销售服务器122、居民终端181和投资者终端191被设置为独立的实体，但产权销售服务器122可被合并到不动产交易管理服务器121中，其中产权销售服务器122可为向卖方终端140提供接口的网络服务器。

为了提供上面的服务，不动产交易管理服务器121可包括交易数据库123，该交易数据库123用于储存产权销售的合同信息、产权信息、记录在登记簿上的关于不动产的信息以及信托条件信息(不动产DB)；包括记录在信托记录册上的信息的权利建立信息；关于包括费用和税的成本的信息；产权销售的交易信息；以及红利信息。交易数据库123可进一步包括用于管理成员信息的成员信息数据库、用于管理购买和出售请求信息的数据库、买方信息数据库和卖方信息数据库。

图3是示出根据本发明的示例性实施例的不动产交易管理服务器200的结构图。参考图3，不动产交易管理服务器200配置成与交易终端、信托管理服务器和价格提供服务器协作。

首先，不动产交易管理服务器200包括产权销售管理器210，该产权销售管理器210通过产权销售服务器连接到交易终端，用于提供产权销售信息或接收购买或出售不动产的请求；产权信息提供器214，其用于提供关于不动产产权权利的信息连同当前的价格和红利率；合同/交易处理器211，其用于在收到购买请求时比较买方信息与不动产的信托条件以确定是否允许买方购买不动产，并在确定允许买方购买不动产时处理合同或交易；权利关系处理器212，其用于根据来自合同/交易处理器211的结果来产生关于权利关系的变更的信息以提供给买方和信托管理服务器；以及成本处理器213，其用于根据来自合同/交易处理器211的结果来支付不动产的价格和交易成本，并分别付清构成成本的税和费用。

不动产交易管理服务器200进一步包括信托处理器221，该信托处理器221用于将不动产委托给信托管理服务器或从信托管理服务器登记不动产的产权信息；权利变更更新器222，其用于与信托管理服务器交换关于产权权利变更的信息；价格信息管理器223，其用于将由交易成功产生的产权价格信息反馈回价格提供服务器；以及信息收发器230，其用于将信托处理器221、权利变更更新器222和价格信息管理器223连接到信托管理服务器和价格提供服务器。

同时，不动产交易管理服务器200可进一步包括控制器220，该控制器200用于管理各部件、使各部件的输入和输出彼此连接、提供待确定的信息或操作功能、从交易数据库123提供所要求的信息、用输出信息更新交易数据库123以及执行与红利有关的处理。

权利关系处理器212根据交易的内容将买方分类为拥有使用财产的权利的个人(例如，居住权持有者或居民)和投资者。当卖方请求出售他或她的不动产时，信托处理器221可将该不动产委托给信托管理服务器，并将不动产产权信息接收为信托结果。当买方直接将不动产委托给信托公司系统时，信托处理器221接收并登记不动产产权信息。

同时，权利变更更新器223可进一步包括权利变更通告器，该权利变更通告器用于在产权发生变更时，通过例如电子邮件、短消息、语音消息或多媒体消息向产权权利持有者通知权利变更的状态。

价格信息管理器223向价格提供服务器提供由交易成功产生的不动产价格信息，价格提供服务器可用不动产价格信息更新现有的价格信息。

产权权利信息提供器214登记产权权利和由卖方指定的销售价格，提供该信息连同价格信息和红利信息。合同/交易处理器211可使用合同后交易、即时交易和竞标中的至少一个来执行产权权利销售。

当作为信托条件的时间限制过去后或作为信托条件的目标收益率达到时，控制器220提供来自资本收益的红利。在这种情况下，产生使用财产的权利的产权权利的红利率比用于投资的产权权利的红利率小。同时，当不动产是用于居住的房屋时，只有资本收益被提供来作为红利，而当不动产是商业建筑物、办公楼或能够产生收益的停车场时，可根据预先确定的一段时间将一部分收益提供为红利。在这种情况下，与来自资本收益的红利不同，较大的红利可提供给通过使用不动产来提供利润的不动产用户。

系统可进一步包括用于提供不动产的地理信息或价格转变信息的单元(没有示出)。

图4是示出用于根据本发明的示例性实施例来提供卖方和买方之间的不动产交易服务的方法的流程图。

首先，卖方通过卖方终端访问不动产交易服务提供商服务器，并向不动产交易服务提供商服务器提供关于待售不动产(例如，公寓、房屋、办公楼或商业建筑物)的信息。可通过例如使用网站上的网络文件来容易地提供该信息。以这种方式，卖方委托不动产交易服务提供商出售不动产。卖方可从不动产交易服务提供商接收委托的不动产的支付款。该支付款可在不动产被委托或买方支付不动产的价格之后接收。

不动产交易服务提供商服务器(包括子服务器)和信托公司系统可在网络上提供购买/出售请求表格，以便卖方委托出售不动产或买方购买不动产。出售请求表格可包括例如不动产的标志、权利类型(例如，居住权和投资权)、出售/购买、请求者的个人信息(例如，身份证号码、名字、地址等)以及身份文件(附到请求上)。该请求可进一步包括财产的地址、不动产的类型(例如，办公楼、商业建筑物、空地)、居住权和投资权的产权百分数、投资权的分割以及资本收益的红利百分数。为了进行出售或购买请求，卖方或买方可将所需要的信息写到购买/出售请求表格中，并将该表格发送到不动产交易服务提供商服务器。其它信托条件(例如，买方条件和交易条件)可例如根据服务政策或政府政策来自动设定。

图5示出这样的不动产信托请求的一个例子。该请求只是一个简单的例子，且如果必要可被修改。不动产信托请求包括财产的地址和不动产的类型，以便界定所委托的不动产。如果可能，不动产信托请求可进一步包括建筑物的名称，以便有助于界定。

不动产信托公司被写为不动产信托的所有者。居住权持有者和投资者的产权百分数和红利百分数可从信托记录册来确认。居住权持有者和投资者可由不同的颜色来容易地识别。此外，居住权持有者和投资者可由其受益证券(beneficiary securities)来识别。受益证券用不同的颜色制成，以容易识别权利的类型。信托过程允许原始的权利人将第三方指定为居住权持有者。这导致不动产被转让给居住权持有者。信托请求需要确定居住权和投资证券的产权百分数。以及也可确定和单独地记下相应的红利百分数。可记下所发布的投资证券的全部股票和投资证券的一份股票的价格。

在图4的流程图中，在卖方委托出售特定的不动产之后，不动产被委托给不动产信托公司。由将关于不动产的信托信息(例如，不动产信托请求信息和信托条件信息)发送到信托公司系统的不动产交易服务提供商执行信托。在合法登记系统的指导下，所有者必须合法登记他或她的不动产，以执行他或她相对于其他人的权利。信托公司系统可连接到例如在线国家登记官方系统，并根据委托的不动产的信托条件登记为不动产登记的部分A中的所有者。关于不动产的相关合法管理信息可从信托公司系统发送到不动产交易服务提供商服务器。

根据本发明，信托公司系统可产生并存储信托登记簿，并可与不动产交易服务提供商服务器协作来管理和更新信托登记簿，其中信托登记簿上记录有特定不动产的居住权、投资权和流通的产权权利。此外，信托公司系统可允许成员免费或按成本价格阅读信托登记簿的内容。由本发明的信托公司系统提供的信托登记可具有实际上由(相关的政府机构)韩国高级法院提供的不动产登记或信托登记的类似格式。

同时，居住权持有者和具有投资证券的投资者的细节优选地写到分离的不动产信托记录册上。图6示出了不动产信托记录册的一个例子。

作为图4所示的流程图的随后的步骤，接着进行不动产的分割和出售步骤，其中不动产交易服务提供商向可通过网络访问不动产交易服务服务器的多个买方终端提供关于多个产权的信息，并出售产权，其中每个产权包括与不动产有关的权利的至少一部分。这里，产权权利可指示特定不动产的所有者产权。例如，可出售的最小产权包括50％、10％、5％和1％。该产权可通过分割不动产的当前价格的100％来得到。产权可作为证书提供给买方。每个证书的权利转让可例如由信托公司在转让过程中管理。

如果特定不动产的产权权利在例如在线交易中被全部出售，则进行买方权利确定步骤，其中根据由不动产交易服务提供商服务器确定的预定标准来从购买产权权利的多个买方中确定具有实际上居住在地产上的权利的居住权持有者和只具有从不动产获得资本收益的权利的投资者。当然，买方权利确定步骤可在每次买方购买产权权利时进行。居住权持有者有权直接占有并使用财产，即，公寓的空间、商业建筑物或办公楼。投资者只有产权权利，即，在特定的时间从不动产的资本收益接收预先确定的红利的权利，而不是直接占有和使用财产的权利。居住权持有者也可有权在特定的时间从不动产的资本收益接收预先确定的红利。同时，如上所述，信托条件要求居住权持有者通过满足特定的要求来具有资格；居住权持有者被限制在产权权利交易时间中。此外，当通过占有特定类型的不动产产生除了资本收益以外的收益时，一些收益可提供为红利。

以这种方式，居住权持有者可通过仅仅支付实际不动产价格的一部分来获得居住在地产上的权利。此外，允许投资者通过支付实际不动产价格的一部分来投资不动产，而不是占有财产。

在其它示例性实施例中，居住权的预先确定的产权百分数可为51％。在这种情况下，居住权持有者可通过仅仅支付不动产价格的51％来获得居住在地产上的权利和从资本收益接收红利的权利。投资者至少是购买相应于49％的产权权利的一个买方。投资者具有重新出售他或她的产权权利的权利以及分割和出售产权权利的权利。没有出售产权权利的投资者具有从资本收益接收红利的权利。居住权的预先确定的百分数不必为51％。它可为40％、60％等。

例如，如果本发明应用于公寓销售，则买方可通过支付公寓的实际销售价格的一半来住在公寓里。一般来说，希望购买公寓和住在公寓里的个人从银行贷大部分的公寓款。本发明允许个人拥有其房屋而没有利息支付。持有产权权利的投资者没有居住权，而只有接收红利的权利。因此，允许持有产权权利的投资者直接投资于期望的不动产，即使他们拥有几个房屋，从而刺激投资。

在本发明的其它示例性实施例中，居住权的预先确定的产权百分数可包括至少两个产权百分数，即，第一居住权产权百分数和第二居住权产权百分数。优选地，至少两个预先确定的居住权产权百分数，即，第一居住权产权百分数和第二居住权产权百分数，可不同于居住权和来自资本收益的投资权的红利百分数。当出售不动产时，红利百分数可根据信托公司的意见和所涉及的个人来确定并被立即应用。此外，居住权和投资权的百分数可根据政府的不动产政策灵活地应用。

其后，如果满足了预先确定的红利条件，则来自不动产的收益将作为红利以预先确定的比率提供给居住权持有者和投资者，所述预先确定的红利条件可为例如预定的时间限制的终止或不动产的当前价格的上涨超过预定价格中的一个。当不动产被出售给第三方时，红利提供步骤可由将来自不动产的收益作为红利提供给居住权持有者和投资者的信托公司执行。此外，如上所述，当收益由不动产的使用产生时，该收益可根据产权权利而作为红利进行定期地分配，其中红利率可不同于来自资本收益率的红利。

在本发明的其它示例性实施例中，本方法包括使产权权利流通的步骤。也就是说，在红利提供步骤之前，本方法进一步包括产权权利流通步骤，其中投资者委托不动产交易服务提供商服务器来出售他或她的产权权利，而不动产交易服务提供商服务器则通过网络将产权权利出售给多个买方终端。

因为投资者只希望接收投资的利润，所以他或她可出售产权权利而不是等待接收红利，以收回他或她投资于产权权利的钱。此外，投资者根据本发明将产权权利分割成期望的数量并使产权权利流通。因此，投资者可在期望的时期内收回期望数量的投资，因而增加了不动产投资的自由度。

特别是，这样的产权权利流通可为与不动产有关的权利如债券的交易。因为产权权利是在预先确定的时间过去之后接收特定红利的权利，因此它可具有与股票公司的股票相同的性质。也就是说，根据本发明的产权权利流通步骤250，产权权利本身可有利地为独立的投资目标如股票。在流通过程中，产权权利本身的价格根据不动产的当前价格的前景上升或下降。因此，除了资本收益以外，投资者还可在产权权利流通过程中获得收益。

同时，根据本发明的示例性实施例的不动产交易方案不同于不动产投资信托(REIT)，不动产投资信托为传统的简单租借系统，因为希望居住的个人可几乎以半价来购买居住权，而希望投资的个人可仅单独购买用于投资的权利。

图7和图8是示出上述产权权利流通过程的流程图。

图7是示出出售请求出售的委托的不动产的产权权利的过程。如图7所示，与产权、红利和信托条件有关的权利在信托过程中建立。在这种情况下，产权可根据不动产的当前价格或不同于当前价格的价格由出售的请求登记。接着，买方通过他或她的买方终端访问不动产交易服务提供商服务器，以检查关于登记的不动产的产权信息并请求购买期望的产权。

如果买方满足买方条件且购买得比参考产权(reference equity)多，则买方被确定和登记为居住权持有者。如果买方不满足买方条件且购买得比参考产权多，则买方被确定和登记为投资者。当买方不满足买方条件时，允许他或她只购买对投资者许可的产权。

在这样的购买过程结束之后，不动产交易服务提供商服务器向信托公司系统提供关于权利关系变更的信息，以进行对权利变更的请求。当收到权利变更结果时，不动产交易服务提供商服务器储存权利变更结果并通知交易人和相关的个人权利变更结果。

如果以不同于当前价格的价格进行交易，则该交易信息被反馈回价格提供服务器，用于更新当前价格信息。

图8是示出产权权利流通过程的流程图。如图8所示。如果买方在不动产交易服务提供商服务器上登记关于待售不动产的产权的信息，则不动产交易服务提供商可提供产权的当前价格(不动产价格(最低价格、平均价格和最高价格)或平均价格的范围)或可提供价格转变。此外，不动产交易服务提供商可使用产权的价格和红利率来计算预期的产权销售价格，并提供预期的产权销售价格。

卖方可自动登记反映当前价格的产权销售价格。然而，因为不动产的卖价可随着不动产的位置条件或合适的标志而变化，卖方将产权的销售价格设定为反映当前价格的期望卖价，接着登记对产权出售的请求。卖方可进一步登记关于待售不动产的注释，如合适的标志、环境因素和不动产的状态。

登记的产权连同当前价格一起被提供给访问不动产交易服务提供商服务器的买方。此外，如果必要，可提供不动产位置信息、环境信息和权利信息。买方可检查这样的登记的销售信息，以根据购买方式来购买产权，例如通过借助于合同获得交易优先权并确定剩余部分支付日期来进行交易的方式、即时交易方式或以一定价格或时间限制的竞标方式。同时，当产权是产生使用财产的权利(即，居住权)的产权权利时，可能存在买方条件。因此，只有当买方条件满足时，交易才能成功进行，否则，不可能进行交易。

当交易以上面的方式成功地进行时，不动产交易服务提供商服务器根据交易价格来计算成本如税和费用，接着确定成本，完成交易过程。

在交易过程完成之后，不动产交易服务提供商服务器根据信托条件将交易内容分类以确定居住权持有者和投资者，登记有关的信息，并将该信息发送到信托公司系统用于权利变更。当从信托公司系统收到权利变更结果时，不动产交易服务提供商服务器通过电子邮件、短消息或多媒体消息向有关个人通知结果，并用信托公司系统确定与权利变更有关的成本。

当交易完成时，不动产交易服务提供商服务器向价格提供服务器发送交易价格信息，以更新当前价格。

虽然已参考其中的某些示例性实施例显示和描述了本发明，但本领域技术人员应理解，其中可进行形式和细节上的各种变化，而不偏离由所附权利要求界定的本发明的精神和范围。

Claims (17)

1.一种不动产交易系统，其用于通过连接在网络上的交易人终端来交易委托的不动产的产权，所述系统包括：

信托管理服务器，其用于根据预先确定的信托条件来管理所述委托的不动产的产权权利；

不动产交易管理服务器，其用于给所述信托管理服务器提供关于所述委托的不动产的产权权利的信息和关于所述交易人终端所请求出售的产权权利的信息以及当前的价格，在从所述交易人终端收到购买请求时，根据所述预先确定的信托条件基于期望的产权权利百分数和买方信息来确定交易允许的产权、使用财产的权利以及收益分配比，并向所述信托管理服务器提供由交易引起的所述产权权利的变更；以及

价格提供服务器，其用于向所述不动产交易管理服务器提供所述委托的不动产的价格信息。

2.如权利要求1所述的系统，其中所述预先确定的信托条件包括以下条件中的至少一个：产生使用财产的权利的产权权利的百分数、所述产生使用财产的权利的产权权利和用于投资的产权权利之间的红利率、所述产生使用财产的权利的产权权利的买方的条件、所述用于投资的产权权利的买方的条件、出售时间条件以及红利条件。

3.如权利要求2所述的系统，其中所述产生使用财产的权利的产权权利的百分数是51％，所述产生使用财产的权利的产权权利的买方的条件是所述买方属于具有对不动产的购买优先权的一组人，以及所述出售时间条件是所述产生使用财产的权利的产权权利在一段预先确定的时间内被禁止出售。

4.如权利要求1所述的系统，其中所述预先确定的信托条件被最大产权销售、红利分配、产权权利持有者间的协定、以及服务政策的变化中的至少一个改变。

5.如权利要求1所述的系统，其中所述不动产交易管理服务器包括：

产权信息提供器，其用于提供关于所述不动产的产权权利的信息连同当前的价格和红利率；

交易处理器，其用于在收到购买请求时比较买方信息与信托条件以确定是否允许所述买方购买所述不动产，并在确定允许所述买方购买所述不动产时处理合同或交易；

权利关系处理器，其用于根据来自所述交易处理器的结果来产生关于权利关系变更的信息以提供给所述买方和所述信托管理服务器；以及

成本处理器，其用于根据来自所述交易处理器的结果来支付所述不动产的价格和交易成本，并分开付清构成所述成本的税和费用。

6.如权利要求1所述的系统，其中所述不动产交易管理服务器进一步包括：

信托处理器，其用于将不动产委托给所述信托管理服务器或从所述信托管理服务器登记所述不动产的产权信息；

权利变更更新器，其用于与所述信托管理服务器交换关于所述产权权利变更的信息；

价格信息管理器，其用于将由交易成功产生的产权价格信息反馈回所述价格提供服务器。

7.如权利要求1所述的系统，其中所述不动产交易管理服务器将由交易成功产生的不动产价格信息反馈回所述价格提供服务器，所述价格提供服务器用反馈的所述价格信息更新现有的价格。

8.如权利要求1所述的系统，其中所述不动产交易管理服务器登记所述产权权利和由所述卖方指定的销售价格，提供该信息连同价格信息和红利信息，并使用合同后交易、即时交易和竞标中的至少一个来执行产权权利销售。

9.如权利要求1所述的系统，其中当时间限制过去后或当目标利润率达到时，所述不动产交易管理服务器提供来自资本收益的红利，其中产生使用财产的权利的产权权利的红利率比用于投资的产权权利的红利率小。

10.如权利要求1所述的系统，其中所述不动产交易管理服务器包括权利变更通告器，所述权利变更通告器用于在所述产权权利发生变更时，通过电子邮件、短消息、语音消息或多媒体消息中的至少一个向产权权利持有者通知权利变更状态。

11.一种用于在连接在网络上的交权权利交易人的终端之间进行不动产交易的方法，所述方法包括：

请求步骤，通过卖方终端访问不动产交易服务提供商服务器，并向所述不动产交易服务提供商服务器提供关于待售不动产的信息，以请求不动产交易服务提供商服务器出售所述不动产；

委托步骤，由所述不动产交易服务提供商服务器通过网络向信托公司系统发送预先确定的信托条件和关于请求出售的所述不动产的信息以将所述不动产委托给信托公司，并接收产权权利信息作为对所述不动产的委托的响应；

出售步骤，通过所述不动产交易服务提供商服务器提供产权权利信息、所述信托条件和价格信息，以分割和出售所述产权权利；

买方权利确定步骤，根据所述信托条件将在所述出售步骤中购买所述产权权利的买方确定为具有居住在地产上的权利的居住权持有者和具有获得资本收益的权利的投资者之一；以及

红利提供步骤，如果满足预先确定的红利条件，则以预先确定的比率向所述居住权持有者和所述投资者提供来自所述不动产的收益作为红利。

12.如权利要求11所述的方法，其中在所述委托步骤中，所述预先确定的信托条件包括以下条件中的至少一个：产生居住权的产权权利的百分数、居住权持有者和投资者之间的红利率、居住权持有者的条件、出售时间条件以及红利条件。

13.如权利要求11所述的方法，其中在所述买方权利确定步骤中，所述信托条件包括产生居住权的产权权利的百分数和居住权持有者的条件，且当买方购买相应于所述居住权的产权权利并满足居住权持有者的所述条件时，所述买方被确定为所述居住权持有者。

14.如权利要求13所述的方法，其中产生居住权的产权权利的所述百分数包括至少两个产权百分数，所述两个产权百分数包括产生居住权和投资权的不同的红利百分数的第一居住权产权百分数和第二居住权产权百分数。

15.如权利要求11所述的方法，其中在所述红利提供步骤中，所述预先确定的红利条件包括以下条件中的任何一个：预先确定的时间限制的终止和所述不动产的价格的上涨超过预定价格，且所述投资者具有比所述居住权持有者更大的红利百分数

16.如权利要求11所述的方法，进一步包括：在所述红利提供步骤之前的产权权利流通步骤：由所述不动产交易服务提供商服务器从连接在网络上的所述交易人终端接收并登记投资者的产权权利销售信息，代所述卖方向多个交易人终端提供所述产权权利销售信息和价格信息以执行交易，并处理由所述交易产生的权利变更和成本。

17.如权利要求11所述的方法，其中当存在包括与所述不动产有关的权利变更的变更时，所述不动产交易服务提供商服务器通过电子邮件、短消息、语音消息和多媒体消息中的至少一个向包括所述不动产的产权权利的卖方和买方的有关个人通知所述变更。

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