DE112008003246T5

DE112008003246T5 - Real estate transaction system using a real estate fund and method thereto

Info

Publication number: DE112008003246T5
Application number: DE112008003246T
Authority: DE
Inventors: Ho Won Yoon
Original assignee: Individual
Current assignee: Individual
Priority date: 2007-12-21
Filing date: 2008-02-01
Publication date: 2010-10-28
Also published as: GB2467718A; AU2008341417A1; KR100851031B1; DK201000523A; US20090164348A1; GB201010397D0; KR100864603B1; CA2646028A1; WO2009082052A1; RU2376636C2; RU2008107644A; MX2010005302A; EP2073157A1; BRPI0819067A2; GB2467718B; WO2009082051A1; KR20090068102A; JP2009151740A; FI20105687A; TW200929049A

Abstract

Immobilien-Transaktionssystem für die Transaktion von Beteiligungen einer anvertrauten Immobilie über Händler-Endgeräte, die über ein Netzwerk angeschlossen sind, welches System aufweist:
– einen Fondsverwaltungsserver zum Verwalten von Beteiligungsrechten für die anvertraute Immobilie gemäß einer vorbestimmten Fondsbedingung;
– einen Immobilien-Transaktions-Verwaltungsserver, um dem Fondsverwaltungsserver Information über Beteiligungsrechte der anvertrauten Immobilie und Information über Beteiligungsrechte, die durch das Händler-Endgerät zum Verkauf angefragt sind, zusammen mit einem aktuellen Preis zur Verfügung zu stellen, auf den Empfang einer Kaufanfrage von dem Händler-Endgerät hin eine zur Transaktion zulässige Beteiligung, ein Recht zur Benutzung des Besitzes und ein Ertragsverteilungsverhältnis basierend auf einem gewünschten Beteiligungsrechtsprozentanteil und Käuferinformation gemäß der vorbestimmten Fondsbedingung zu bestimmen, und um dem Fondsverwaltungsserver eine durch die Transaktion verursachte Änderung in dem Beteiligungsrecht zur Verfügung zu stellen; und
– einen Preisbereitstellungsserver, um dem Immobilien-Transaktions-Verwaltungsserver Preisinformation der anvertrauten Immobilie zur Verfügung zu stellen.Real estate transaction system for the transaction of investments of a trusted property via merchant terminals connected via a network comprising:
A fund management server for managing participation rights for the entrusted property according to a predetermined fund condition;
A real estate transaction management server for providing to the fund management server information about participation rights of the entrusted property and information about participation rights requested for sale by the merchant terminal, together with a current price, upon receipt of a purchase request from the Merchant terminal to determine a transaction permissible shareholding, a right to use the property and an income distribution ratio based on a desired equity right percentage and buyer information according to the predetermined fund condition, and to provide the fund management server with a change in the equity right caused by the transaction ; and
A pricing server to provide price information of the property entrusted to the real estate transaction management server.

Description

Technisches GebietTechnical area

Die vorliegende Erfindung betrifft ein Immobilientransaktionssystem und -verfahren, und insbesondere ein Immobilientransaktionssystem und -verfahren unter Verwendung eines Immobilienfonds oder -treuhandverhältnisses, die in der Lage sind, eine Belastung eines Residenzrechtsinhabers und von Investoren durch Verkaufen einer anvertrauten Immobilie in der Form einer Mehrzahl von Beteiligungsrechten an den Residenzrechtsinhaber und die Investoren zu verringern.The The present invention relates to a real estate transaction system and methods, and in particular a real estate transaction system and procedures using a real estate fund or trust relationship, who are able to charge a residence rights holder and investors by selling an entrusted property in the form of a plurality of participation rights to the residence right holder and to reduce investors.

Hintergrundbackground

Entwicklungen auf dem Gebiet der Kommunikationstechnologie haben zu einem System geführt, das Immobilientransaktionsinformation zur Verfügung stellt und Immobilientransaktionen zwischen Verkäufern und Käufern über ein Netzwerk wie beispielsweise das Internet vermittelt. Beispielsweise wird in der koreanischen Patentanmeldung Nr. 10-2003-0033334 mit dem Titel ”System und Verfahren zum Vermitteln von Immobilientransaktionen über ein Netzwerk” und in der koreanischen Patentanmeldung Nr. 10-2004-0017945 mit dem Titel ”Verfahren für eine Immobilientransaktion mit Hinterlegung und Rechtstitelversicherung über eine Computernetzwerk” eine Technik zum Verringern des Risikos bei Immobilientransaktionen über ein Netzwerk offenbart.Developments in communications technology have resulted in a system that provides real estate transaction information and mediates real estate transactions between sellers and buyers over a network such as the Internet. For example, in the Korean Patent Application No. 10-2003-0033334 entitled "System and method for brokering real estate transactions over a network" and in the Korean Patent Application No. 10-2004-0017945 entitled "Procedure for a Real Estate Transaction with Deposit and Title Insurance over a Computer Network" discloses a technique for reducing the risk of real estate transactions over a network.

Herkömmliche Online-Immobilientransaktionstechnologie unter Verwendung eines Netzwerks ermöglicht jedoch lediglich Immobilientransaktionen zwischen einem Verkäufer und einem Käufer, und der Käufer muss dennoch 100% des Immobilienpreises bezahlen, um das Eigentum zu erwerben. Im Falle von Immobilien, insbesondere Bürogebäuden, Geschäftsgebäuden und Wohnungen, leiht sich ein Käufer, der tatsächlich auf dem Besitz residieren möchte, einige der notwendigen finanziellen Mittel von einer Bank und erstattet Kapital und Zinsen zurück, anstatt den Gesamtpreis zu bezahlen. Wenn ein Käufer Immobilien rein als Investition zu kaufen wünscht, anstelle auf dem Besitz zu leben, muss er oder muss sie einen beträchtlichen Geldbetrag investieren, der für eine lange Zeit nicht für andere Zwecke verwendet werden kann. In diesem Fall erhöht sich das Investitionsrisiko proportional zur Größenordnung der Immobilie.conventional Online real estate transaction technology using a However, network only allows real estate transactions between a seller and a buyer, and the buyer still has to pay 100% of the property price to the property to acquire. In the case of real estate, in particular office buildings, Business buildings and apartments leases Buyers who actually reside on the property would like to get some of the necessary financial resources from a bank and refund capital and interest, rather than the Total price to pay. When a buyer real estate pure as an investment wants to buy, instead of on the property To live, he must or needs a considerable amount of money invest for a long time not for other purposes can be used. In this case increased the investment risk is proportional to the magnitude the property.

Es besteht dementsprechend ein Bedürfnis nach einem neuen Verfahren zum Durchführen von Immobilientransaktionen, das es einem Käufer, der auf der Immobilie residieren möchte, gestattet, die Immobilie durch Zahlen eines geringeren Geldbetrages zu besitzen, und einem Investor gestattet, in einen Anteil der Immobilie zu investieren.It There is accordingly a need for a new one Method for real estate transactions, that it is a buyer who wants to reside on the property allows the property by paying a smaller amount of money to own, and allow an investor, in a share of the property to invest.

Offenbarung der ErfindungDisclosure of the invention

Technische AufgabeTechnical task

Die vorliegende Erfindung richtet sich auf ein Immobilientransaktionssystem und -verfahren unter Verwendung eines Immobilienfonds, bei dem eine Immobilie anvertraut wird, Beteiligungsrechte an der Immobilie geteilt und verkauft werden, so dass Käufer klassifiziert werden in einen Käufer, der ein Residenzrecht innezuhaben wünscht, und Investoren, die lediglich in Abhängigkeit von ihren prozentualen Beteiligungen in die Immobilie zu investieren wünschen, und wobei die Immobilienregistrierung und die Beteiligungsübereignung bei der Treuhandgesellschaft verwaltet werden, wodurch es dem Residenzrechtsinhaber ermöglicht wird, auf dem Besitz durch Zahlen eines Anteils seines Preises zu residieren, und es dem Investor ermöglicht wird, einen Geldbetrag entsprechend der gewünschten Beteiligung an der Immobilie zu investieren.The The present invention is directed to a real estate transaction system and method using a real estate fund in which a property is entrusted, participation rights in the property shared and be sold so that buyers are classified in a buyer who wishes to have a residence right, and investors who only depend on theirs want to invest percentages in the property, and where the real estate registration and the transfer of ownership managed by the trust company, thereby making it the residence rights holder is made possible on the ownership by paying a share to reside at its price and make it possible for the investor will, a sum of money according to the desired participation to invest in the property.

Die folgende Erfindung richtet sich ebenfalls auf ein Immobilientransaktionssystem und -verfahren unter Verwendung eines Immobilienfonds, bei dem eine Immobilie automatisch anvertraut wird und ein Beteiligungsrecht an der Immobilie geteilt wird und verkauft wird durch Registrieren der Immobilie in einem Immobilientransaktionsdienstleister-Server, ein Recht, auf dem Besitz zu residieren, einem Käufer zur Verfügung gestellt wird, der ein bestimmtes Beteiligungsrecht kauft, und bei dem es ermöglicht wird, dass ein Beteili gungsrecht eines Investors einfach gekauft und verkauft werden kann, wodurch die Beteiligungsverwaltungsfreundlichkeit für einen Bewohner und einen Investor maximiert wird.The The following invention is also directed to a real estate transaction system and method using a real estate fund in which a Property is automatically entrusted and a participation right is shared at the property and sold by registering the property in a real estate transaction service server, a right to reside on the property, a buyer to Is made available, a certain participation right buy and make it possible to have a participation right an investor can easily be bought and sold the investment management friendliness for a resident and an investor is maximized.

Die vorliegende Erfindung ist ebenfalls auf ein Immobilientransaktionssystem und verfahren unter Verwendung eines Immobilienfonds gerichtet, bei dem Eigentum an einer bestimmten Immobilie anvertraut wird und verwaltet wird, das Eigentum in eine Mehrzahl von Beteiligungsrechten geteilt wird und online in Umlauf gebracht wird, ein Residenzrechtsinhaber und ein Investor aus Käufern bestimmt werden, die eine Mehrzahl von Beteiligungsrechten für die Immobilie innehaben, basierend auf einen vorbestimmten Kaufverhältnis, wobei der Residenzrechtsinhaber ein Recht hat, die Immobilie zu besetzen, und der Investor eine größere Dividende aus einem Kapitalertrag für die Immobilie erhält als der Residenzrechtsinhaber.The The present invention is also related to a real estate transaction system and directed by using a real estate fund, where the property is entrusted to a particular property and is managed, the property in a plurality of equity securities is shared and circulated online, a residence rights holder and an investor will be determined from buyers who have one Have a majority of equity securities for the property, based on a predetermined purchase ratio, wherein the residence right holder has a right to occupy the property, and the investor a larger dividend from a capital gain for the property receives as the residence rights holder.

Die vorliegende Erfindung richtet sich ebenfalls auf ein Immobilientransaktionssystem und -verfahren unter Verwendung eines Immobilienfonds, bei dem ein Käufer eine Transaktion durch einen Transaktions- oder nachvertraglichen Transaktionsprozess oder einen Wettbewerbsprozess durchführt unter Verwendung eines Preises, der von einem Verkäufer in einer Beteiligungsrechtstransaktion basierend auf einem geschätzten Wert bestimmt wird, welcher auf einem aktuellen Preis basiert, die Transaktionskosten automatisch bearbeitet werden und eine Beteiligungsrechtsangelegenheit einer Treuhandgesellschaft automatisch modifiziert wird, so dass eine einfache und sichere Transaktion von Immobilienbeteiligungsrechten erfolgt.The present invention is also directed to a real estate transaction system and method using a real estate fund in which a buyer transacts through a transaction or post-contractual transaction process or performing a competitive process using a price determined by a seller in an equity investment transaction based on an estimated value based on a current price, the transaction costs are automatically processed, and an equity securities issue of a trust is automatically modified, such that a simple and secure transaction of real estate ownership rights.

Technische LösungTechnical solution

In einem ersten Aspekt der vorliegenden Erfindung wird ein Immobilientransaktionssystem für die Transaktion von Beteiligungen an einer anvertrauten Immobilie über Händler-Endgeräte, die über ein Netzwerk angeschlossen sind, zur Verfügung gestellt, welches System aufweist: einen Treuhand- oder Fondsverwaltungsserver zum Verwalten von Beteiligungsrechten für die anvertraute Immobilie entsprechend einer vorbestimmten Fondsbedingung; einen Immobilien-Transaktions-Verwaltungsserver, um dem Fondsverwaltungsserver Information über Beteiligungsrechte der anvertrauten Immobilie und Information über Beteiligungsrechte, die über das Händler-Endgerät zum Verkauf angefragt wurden, zusammen mit einem aktuellen Preis zur Verfügung zu stellen, auf den Empfang einer Kaufanfrage von dem Händler-Endgerät hin eine zur Transaktion zulässige Beteiligung, ein Recht zur Verwendung des Besitzes und ein Ertragsverteilungsverhältnis zu bestimmen, basierend auf einem gewünschten Beteiligungsrecht und Käuferinformation gemäß der vorbestimmten Fondsbedingung, und um eine von der Transaktion verursachte Änderung in dem Beteiligungsrecht dem Fondsverwaltungsserver zur Verfügung zu stellen; und einen Preisbereitstellungsserver, um dem Immobilien-Transaktions-Verwaltungsserver Preisinformation der anvertrauten Immobilie zur Verfügung zu stellen.In A first aspect of the present invention is a real estate transaction system entrusted for the transaction of holdings in one Property via merchant terminals that have one Network are connected, provided which System comprising: a trust or fund management server for Manage participation rights for the entrusted property accordingly a predetermined fund condition; a real estate transaction management server to the fund management server information about participation rights the entrusted property and information about participation rights, the via the dealer terminal for sale available, along with a current price available too upon receipt of a purchase request from the merchant terminal towards a participation permissible for the transaction, a right on the use of ownership and a distribution of income based on a desired equity right and buyer information according to the predetermined one Fund condition, and a change caused by the transaction in the investment right to the fund management server to deliver; and a pricing server to the real estate transaction management server Price information of the entrusted property available to deliver.

In einer bevorzugten Ausführungsform umfasst die vorbestimmte Fondsbedingung wenigstens eine von: einem Prozentanteil eines Beteiligungsrechts, der das Recht zur Benutzung des Besitzes verschafft, einem Dividendenverhältnis zwischen dem Beteiligungsrecht, welches das Recht zur Benutzung der Besitzes verschafft, und einem Beteiligungsrecht als Investition, einer Bedingung für einen Käufer des Beteiligungsrechts, welches das Recht zur Benutzung des Besitzes verschafft, einer Bedingung für einen Käufer des Beteiligungsrechts als Investition, einer Verkaufzeitbedingung und einer Dividendenbedingung.In a preferred embodiment comprises the predetermined Fund condition at least one of: one percent of a participation right; which gives the right to use the property, a dividend ratio between the participation right, which the right to use ownership, and an investment right as an investment, a condition for a buyer of the participation right, which gives the right to use the property, a condition for a buyer of the participation right as an investment, a selling time condition and a dividend condition.

Indessen ist der Prozentanteil des Beteiligungsrechtes, der das Recht zur Benutzung des Besitzes verschafft, 51%, die Bedingung für einen Käufer eines Beteiligungsrechts, welches das Recht zur Benutzung des Besitzes verschafft, ist, dass der Käufer zu einer Gruppe von Personen gehört, die eine Kaufpriorität für Immobilien haben, und die Verkaufszeitbedingung ist, dass das Beteiligungsrecht, welches das Recht zur Benutzung des Besitzes verschafft, für eine vorbestimmte Zeitdauer für das Verkauftwerden gesperrt ist.however is the percentage of the participation right that the right to Use of possession gives, 51%, the condition for a buyer of a participation right, which is the right for the use of possession, that is the buyer belongs to a group of people who have a purchase priority for real estate, and the selling time condition is that the participation right, which the right to use the Possession for a predetermined period of time the sale is locked.

In einer bevorzugten Ausführungsform stellt der Immobilien-Transaktions-Verwaltungsserver, wenn eine zeitliche Begrenzung ausläuft oder ein Zielertragswert erreicht ist, eine Dividende aus dem Kapitalertrag zur Verfügung, bei der ein Dividendensatz eines Beteiligungsrechts, welches das Recht zur Benutzung des Besitzes verschafft, kleiner ist als derjenige eines Beteiligungsrechtes als Investition.In A preferred embodiment provides the real estate transaction management server, if a time limit expires or a target yield value achieved, a dividend from the capital gain available, at a dividend rate of a participation right, which the Right to use the property, is smaller than the one a participation right as an investment.

Gemäß einem zweiten Aspekt der vorliegenden Erfindung wird ein Verfahren zum Durchführen einer Immobilientransaktion zwischen über ein Netzwerk verbundenen Endgeräten von Beteiligungsrechten-Händlern zur Verfügung gestellt, welches Verfahren aufweist: einen Anfrageschritt des Zugreifens durch ein Verkäufer-Endgerät auf einen Immobilientransaktionsdienstleister-Server und des dem Immobilientransaktionsdienstleister-Server Zurverfügungstellens von Information über eine zu verkaufende Immobilie, um einen Immobilientransaktionsdienstleister-Server aufzufordern, die Immobilie zu verkaufen; einen Anvertrauensschritt des Sendens, durch den Immobilientransaktionsdienstleister-Server, von einer vorbestimmten Fondsbedingung und von Information über die zum Verkauf angefragte Immobilie über das Netzwerk an ein Treuhandgesellschafts-System, um die Immobilie einer Treuhandgesellschaft anzuvertrauen, und des Empfangens von Beteiligungsrechtsinformation als eine Antwort auf das Anvertrauen der Immobilie; einen Verkaufsschritt des Zurverfügungstellens, durch den Immobilientransaktionsdienstleister-Server, von Beteiligungsrechtsinformation, der Fondsbedingung und Preisinformation, um das Beteiligungsrecht zu teilen und zu verkaufen; einen Käuferrechtbestimmungsschritt des Bestimmens des das Beteiligungsrecht in dem Verkaufsschritt kaufenden Käufers als einen von einem Residenzrechtsinhaber mit einem Recht, auf dem Besitz zu residieren, und einem Investor mit einem Recht zum Erhalten eines Kapitalertrags, basierend auf der Fondsbedingung; und einen Dividendenbereitstellungsschritt des Bereitstellens, wenn eine vorbestimmte Dividendenbedingung erfüllt ist, von Erträgen aus der Immobilie als Dividenden an den Residenzrechtsinhaber und dem Investor in einem vorbestimmten Verhältnis.According to one Second aspect of the present invention is a method for Performing a real estate transaction between over a network connected end devices of equity rights traders which method comprises: a Query step of accessing by a seller terminal to a real estate transaction service server and the real estate transaction service server Providing information about a Property to be sold to a real estate transaction service provider to ask to sell the property; a confidence step sending, by the real estate transaction service server, from a predetermined fund condition and information about the property for sale over the network to a trust company system to the property of a trust company to entrust and to receive equity securities information as an answer to entrusting the property; a sales step of the Provided by the real estate transaction service server, of equity securities information, fund conditions and price information, to share and sell the equity right; a buyer rights determination step determining the participation right in the selling step buying buyer as one of a residence right holder with a right to reside on the property, and an investor with a right to receive a capital gain based on the fund condition; and a dividend providing step of Providing if a predetermined dividend condition is satisfied is, of income from the property as dividends to the Residence rights holders and the investor in a predetermined relationship.

Vorzugsweise ist der Prozentanteil des Beteiligungsrechts, der das Recht zur Benutzung des Besitzes verschafft, 51%. Der Prozentanteil des Beteiligungsrechts, der das Recht zur Benutzung des Besitzes verschafft, kann auf einen anderen Wert gesetzt werden. Der Prozentanteil eines Beteiligungsrechts, der ein Residenzrecht verschafft, kann wenigstens zwei Beteiligungsprozentanteile umfassen: einen ersten Residenzrechtsbeteiligungsprozentanteil und einen zweiten Residenzrechtsbeteiligungsprozentanteil, welche verschiedene Dividendenprozentanteile des Residenzrechts und des Investitionsrechts ergeben.Preferably, the percentage of the participation right conferring the right to use the property is 51%. The percentage of the participation right conferring the right to use the property may be different be set. The percentage of an equity right conferring residence rights may include at least two equity participation percentages: a first residence participation interest and a second residence participation interest, which give different dividend percentages of residency law and investment law.

Gemäß der vorliegenden Erfindung kann das Eigentum an einer bestimmten Immobilie anvertraut und verwaltet werden, ein Recht an der Immobilie kann in eine Mehrzahl von Beteiligungsrechten geteilt und online in Umlauf gebracht werden, und Käufer, die die Beteiligungsrechte innehaben, können ihre Beteiligungsrechte teilen und die geteilten Beteiligungsrechte über das Netzwerk in Umlauf bringen. Somit kann eine Mehrzahl von Beteiligungsrechten für eine Immobilie frei geteilt und wiederholt in Umlauf gebracht werden. Außerdem kann unter Käufern, die Beteiligungsrechte innehaben, ein Residenzrechtsinhaber und ein Investor gemäß eines vorbestimmten Kaufverhältnisses bestimmt werden, wobei der Residenzrechtsinhaber ein Recht zum Besetzen der Immobilie haben kann und der Investor größere Dividenden aus einem Kapitalertrag für die Immobilie empfangen kann als der Residenzrechtsinhaber.According to the Present invention may be the ownership of a particular property be entrusted and managed, a right to the property can divided into a plurality of equity securities and circulated online be brought, and buyers, the participation rights can share their participation rights and the shared participation rights over the network in circulation bring. Thus, a plurality of participation rights for a property freely shared and repeatedly circulated. Also, among buyers, the equity securities a residence right holder and an investor in accordance with a predetermined purchase ratio are determined, wherein the residence rights holder has a right to occupy the property and the investor can make larger dividends out of one Capital yield for the property can be considered as the Residence owners.

Dementsprechend kann der Käufer, der den Wunsch hat, auf dem Besitz zu residieren, die Immobilie durch Bezahlen von nahezu lediglich der Hälfte ihres Preises besitzen. Auch ist Geld nicht für eine lange Zeit in der Immobilie festgelegt; kurzfristige Investitionen sind möglich. Auch kann ein Investor einen geringeren Geldbetrag in die Immobilie investieren. Insbesondere kann ein Beteiligungsprozentanteil des Residenzrechts auf 10% oder weniger verringert werden, anstelle von 51%. Dies ermöglicht es dem Käufer, durch Bezahlen eines geringeren Geldbetrages auf dem Besitz zu residieren.Accordingly The buyer who has the desire to own the property can reside, the property by paying almost only the Own half of their price. Also, money is not for set a long time in the property; short-term investments are possible. Also, an investor can make a smaller amount of money invest in the property. In particular, a participation percentage residence rights are reduced to 10% or less instead of 51%. This allows the buyer to get through Paying a smaller amount of money to reside on the property.

Außerdem können Investitionen in Immobilien begünstigt werden, und Immobilienkapital kann freigesetzt werden und für Fabriken verwendet werden, wodurch somit ein neuer Immobilienmarkt erschaffen wird. Insbesondere kann ein Investor einen Beteilungsprozentanteil eines Investitionsrechts für sowohl das Residieren als auch das Investieren abstimmen und dadurch Immobilienspekulation unterdrücken, das Residieren stabilisieren und zu sozialer Stabilisierung beitragen. Auch garantiert die vorliegende Erfindung stabilisierte Steuerquellen, um zur Volkswirtschaft beizutragen.Furthermore can foster investment in real estate be, and real estate capital can be liberated and for Factories are used, thus creating a new real estate market is created. In particular, an investor may have an equity participation percentage an investment right for both residing as also agree on investing and thereby real estate speculation suppress, stabilize the residency and social stabilization contribute. Also, the present invention guarantees stabilized Tax sources to contribute to the economy.

Da die Immobilientreuhandgesellschaft Eigentümer der anvertrauten Immobilie wird, ist es dem Residenzrechtsinhaber und dem Investor nicht gestattet, eine provisorische Registrierung (amtliche Eintragung) für die Immobilie einzurichten, aber es ist ihnen gestattet, ein Sicherungspfandrecht für ein Residenzrechtszertifikat und eine Investitionssicherheit einzurichten. Somit können der Residenzrechtsinhaber und der Investor Eigentumsrechte wie gewöhnliche Besitzer von Immobilien ausüben.There the real estate trust company owner of the entrusted Property becomes, it is the residence right holder and the investor not allowed, a provisional registration (official registration) to set up for the property, but they are allowed to a security lien for a residence title certificate and set up an investment security. Thus, you can the residence rights holder and the investor property rights as usual Owners of real estate exercise.

Kurze Beschreibung der ZeichnungenBrief description of the drawings

Die obigen und andere Gegenstände, Merkmale und Vorteile der vorliegenden Erfindung werden denjenigen mit gewöhnlichen Kenntnissen auf dem Fachgebiet deutlicher werden durch eine detaillierte Beschreibung von bevorzugten Ausführungsbeispielen derselben mit Bezug auf die beigefügten Zeichnungen, von denen:The above and other objects, features and advantages of present invention will become those with ordinary Knowledge in the field will become clearer by a detailed description of preferred embodiments thereof with reference to the attached drawings, of which:

1 ein konzeptionelles Schaubild eines Systems einer beispielhaften Ausführungsform der vorliegenden Erfindung ist; 1 Fig. 3 is a conceptual diagram of a system of an exemplary embodiment of the present invention;

2 ein Blockdiagramm eines Systems gemäß einer beispielhaften Ausführungsform der vorliegenden Erfindung ist; 2 Fig. 10 is a block diagram of a system according to an exemplary embodiment of the present invention;

3 ein Blockdiagramm ist, das einen Immobilientransaktionsdienstleister-Server gemäß einer exemplarischen Ausführungsform der vorliegenden Erfindung veranschaulicht; 3 FIG. 10 is a block diagram illustrating a real estate transaction service server according to an exemplary embodiment of the present invention; FIG.

4 ein Ablaufdiagramm ist, das ein Immobilien-Transaktionsverfahren gemäß einer exemplarischen Ausführungsform der vorliegenden Erfindung veranschaulicht; 4 Fig. 10 is a flowchart illustrating a real estate transaction method according to an exemplary embodiment of the present invention;

5 eine Immobilienfondsanfrage gemäß einer exemplarischen Ausführungsform der vorliegenden Erfindung veranschaulicht; 5 illustrates a real estate fund inquiry according to an exemplary embodiment of the present invention;

6 ein Immobilienfondsbuch gemäß einer exemplarischen Ausführungsform der vorliegenden Erfindung veranschaulicht; 6 illustrates a real estate fund book according to an exemplary embodiment of the present invention;

7 ein Ablaufdiagramm ist, das einen Immobilien-Transaktionsprozeß gemäß einer exemplarischen Ausführungsform der vorliegenden Erfindung veranschaulicht; und 7 Figure 5 is a flow chart illustrating a real estate transaction process in accordance with an exemplary embodiment of the present invention; and

8 ein Ablaufdiagramm ist, das einen Immobilienbeteiligungsumlaufprozeß gemäß einer beispielhaften Ausführungsform der vorliegenden Erfindung veranschaulicht. 8th FIG. 10 is a flowchart illustrating a real estate ownership process in accordance with an exemplary embodiment of the present invention.

Beste Weise zur Ausführung der ErfindungBest way to execute the invention

Im folgenden werden exemplarische Ausführungsformen der vorliegenden Erfindung im Detail beschrieben werden. Die vorliegende Erfindung ist nicht auf die unten offenbarten Ausführungsformen beschränkt, sondern kann in verschiedenen Formen implementiert werden. Die folgenden Ausführungsformen werden beschrieben, um es demjenigen mit gewöhnlichen Kenntnissen auf dem Fachgebiet zu ermöglichen, die Erfindung auszuführen und auszuüben.In the following, exemplary embodiments of the present invention will be described in detail. The present invention is not limited to the embodiments disclosed below, but may be implemented in various forms. The following embodiments will be described to those with to enable ordinary skill in the art to practice and practice the invention.

1 ist ein schematisches Blockdiagramm, das ein Immobilien-Transaktionssystem unter Verwendung eines Immobilienfonds gemäß einer exemplarischen Ausführungsform der vorliegenden Erfindung veranschaulicht. 4 ist ein Ablaufdiagramm, das ein Immobilientransaktionsverfahren unter Verwendung eines Immobilienfonds gemäß einer exemplarischen Ausführungsform der vorliegenden Erfindung veranschaulicht. Obwohl exemplarische Ausführungsformen der vorliegenden Erfindung mit Bezug auf Immobilien beschrieben werden werden, kann das System und das Verfahren der vorliegenden Erfindung auf Quasi-Immobilien angewendet werden, die anvertraut oder besetzt werden können oder in die von einer Person investiert werden kann, wie beispielsweise Fahrzeuge, Schiffe, Kunstwerke, Kuriositäten, usw. 1 FIG. 10 is a schematic block diagram illustrating a real estate transaction system using a real estate fund according to an exemplary embodiment of the present invention. FIG. 4 FIG. 10 is a flowchart illustrating a real estate transaction method using a real estate fund according to an exemplary embodiment of the present invention. Although exemplary embodiments of the present invention will be described in terms of real estate, the system and method of the present invention may be applied to quasi-real estate that may be entrusted or occupied or may be invested by a person, such as vehicles, for example. Ships, artworks, curios, etc.

Bei einer Immobilientransaktion und Verwendung eines Fonds gemäß einer exemplarischen Ausführungsform der vorliegenden Erfindung, wie in 1 gezeigt ist, greift ein Benutzer über sein oder ihr Endgerät auf ein Online-Transaktionssystem zu und vertraut eine Immobilie dem System an. Beteiligungsrechte für die anvertraute Immobilie werden zum Verkauf bereitgestellt, und ein Käufer, der ein bestimmtes Beteiligungsrecht innehat, hat ein Recht, den Besitz zu benutzen. Dieses Modell kann eine Belastung eines Käufers, der den Besitz zu benutzen wünscht, und eines Käufers, der zu investieren wünscht, verringern.In a real estate transaction and use of a fund according to an exemplary embodiment of the present invention, as in 1 is shown, a user accesses an online transaction system via his or her terminal and trusts a property to the system. Participation rights for the entrusted property are made available for sale, and a buyer who holds a certain participation right has a right to use the property. This model can reduce a burden on a buyer who wishes to use the property and a buyer who wishes to invest.

Unter Bezugnahme auf 1 greift ein Verkäufer einer bestimmten Immobilie 10 über ein Verkäuferendgerät 140 auf einen Immobilientransaktionsdienstleister-Server 120 zu. Der Immobilientransaktionsdienstleister-Server 120 stellt Information über zu verkaufende Immobilien von dem Verkäufer-Endgerät 140 einem Treuhandgesellschaftssystem 160 einer Treuhandgesellschaft zur Verfügung, die gewerbsmäßig mit sich auf Immobilienfonds beziehenden Rechtsangelegenheiten handelt, um das Fonds- oder Treuhandverhältnis anzufordern. Das Treuhandgesellschaftssystem 160 stellt dem Immobilientransaktionsdienstleister-Server 120 Verwaltungsinformation zur Verfügung, umfassend Beteiligungsrechts-Information für anvertraute Immobilien. Der Immobilientransaktionsdienstleister-Server 120 teilt die Beteiligungsrechte und verkauft dieselben an das Käufer-Endgerät 180 oder 190. Das Käuferendgerät 180, welches ein bestimmtes Beteiligungsrecht kauft, hat ein Recht, den Besitz zu benutzen (z. B. ein Residenzrecht) und das Käufer-Endgerät 190, welches ein verbleibendes Beteiligungsrecht kauft, hat ein Recht, einen Investitionsertrag wie beispielsweise einen Kapitalertrag zu empfangen. Zwecks gerechter Ertragsverteilung hat eine Beteiligung, die ein Recht zur Benutzung des Besitzes bereitstellt, einen kleineren Dividendensatz des Kapitalertrags als eine Beteiligung, die einen Investitionsertrag bereitstellt. Indessen kann, wenn aus der Benutzung der Immobilie ein Ertrag erzeugt wird, ein Anteil des Ertrages als eine Dividende zur Verfügung gestellt werden. Vorzugsweise ist eine Dividende für eine Beteiligung zum Benutzen des Besitzes größer als diejenige für eine Investitionsbeteiligung.With reference to 1 engages a seller of a particular property 10 via a vendor terminal 140 to a real estate transaction service server 120 to. The real estate transaction service provider server 120 Provides information about properties for sale from the seller terminal 140 a trust company system 160 to a trust company that deals commercially with real estate fund related matters in order to request the fund or trust relationship. The trust company system 160 provides the real estate transaction service server 120 Management information available, including participation rights information for entrusted real estate. The real estate transaction service provider server 120 shares the equity rights and sells them to the buyer's terminal 180 or 190 , The buyer terminal 180 which buys a particular equity right has a right to use the property (eg a residence right) and the buyer terminal 190 , which buys a remaining participation right, has a right to receive an investment income such as a capital gain. For a fair distribution of income, an investment that provides a right to use the property has a lower dividend rate of capital gain than an investment that provides an investment return. However, if income from the use of the property is generated, a portion of the income may be provided as a dividend. Preferably, a dividend for an investment to use the property is greater than that for an investment.

Der Immobilientransaktionsdienstleister-Server 120 kooperiert mit einer Karten-Informationsdatenbank (nicht gezeigt), um einen geographischen Ort einer bestimmten Immobilie zu bestätigen, oder mit einer Grundbuchamts-Internet-Präsenz (der zuständigen Behörde) des koreanischen obersten Gerichtshofes (nicht gezeigt), um beispielsweise Grundbücher (Immobilienregister) auszulesen.The real estate transaction service provider server 120 cooperates with a map information database (not shown) to confirm a geographical location of a particular property, or with a land registry Internet presence (the competent authority) of the Korean Supreme Court (not shown), for example, to read land registers (real estate registers) ,

In der gezeigten exemplarischen Ausführungsform dient der Immobilientransaktionsdienstleister-Server 120 dazu, Beteiligungsrechte in Umlauf zu bringen. In anderen Ausführungsformen können der Immobilientransaktionsdienstleister-Server 120 und das Treuhandgesellschafts-System 160 mit Finanzgütern handeln. Beispielsweise können sowohl der Server 120 als auch das System 160 ihre Websites im Internet bereitstellen, Mitglieder sammeln, Mitgliedsinformationen verwalten, ein Interface bereitstellen, um es Personen zu ermöglichen, sich auf Immobilien beziehende Finanzgüter anzufordern, Informationen über zu verkaufende Immobilien sammeln und bereitstellen, und einen Beteiligungsrechts- Transaktionsdienst und einen Übereignungsdienst bereitstellen. Vorzugsweise tauschen der Immobilientransaktionsdienstleister-Server 120 und das Treuhandgesellschaftssystem 160 zugehörige Informationen aus.In the exemplary embodiment shown, the real estate transaction service server serves 120 to circulate equity securities. In other embodiments, the real estate transaction service provider server 120 and the Trust Company System 160 trade in financial goods. For example, both the server 120 as well as the system 160 provide their web sites on the Internet, collect members, manage member information, provide an interface to allow individuals to solicit real estate related financial assets, collect and provide information on real estate to be sold, and provide a shareholding transaction service and an assignment service. Preferably, the real estate transaction service provider server 120 and the trust company system 160 related information.

Der Immobilientransaktionsdienstleister-Server 120 kann von einem Sicherheiten-Unternehmen, einem Immobilienagenten, einer Immobilientreuhandgesellschaft, einem Individuum oder dergleichen verwaltet werden.The real estate transaction service provider server 120 can be managed by a collateral company, a real estate agent, a real estate trust company, an individual or the like.

Obwohl der Server 120 und das Treuhandgesellschaftssystem 160 als separate Einheiten gezeigt sind, können sie als dasselbe physikalische Gerät implementiert sein. Obwohl ein Immobilien-Transaktionsdienstleister-Server oder ein Treuhandgesellschaftssystem in 2 gezeigt sind, können der Server oder das System auch durch ein Netzwerksystem implementiert sein, welches eine Mehrzahl von Sub-Servern aufweist, die in mehreren Gebieten lokalisiert sind. Dieses Netzwerksystem ist nützlich, wenn Information über Immobilienrechte, z. B. Beteiligungsrechte, zur Verfügung gestellt wird und es den Mitgliedern gestattet wird, Transaktions- und Übertragungsprozeduren durchzuführen.Although the server 120 and the trust company system 160 are shown as separate units, they may be implemented as the same physical device. Although a real estate transaction service provider server or a trust company in 2 As shown, the server or system may also be implemented by a network system having a plurality of sub-servers located in multiple areas. This network system is useful when information about real estate rights, e.g. Participation rights are made available and members are allowed to carry out transaction and transfer procedures.

Aus Gründen der Einfachheit sind in 2 lediglich ein Verkäufer-Endgerät 140 und zwei Käufer-Endgeräte 180 und 190 gezeigt. Die Anzahl der Endgeräte ist jedoch nicht beschränkt. Wenn allgemeine Netzwerkbenutzer über eine Mitgliedseinzeichnungsprozedur, die von dem Immobilientransaktionsdienstleister-Server 120 der vorliegenden Erfindung zur Verfügung gestellt wird, Mitglieder werden und eine Transaktionsprozedur durchführen, können sie zum Verkäuferendgerät 140 oder dem Käufer-Endgerät 180 oder 190 werden, welche auch als Händler-Endgerät bezeichnet werden können.For the sake of simplicity are in 2 just a seller terminal 140 and two buyer terminals 180 and 190 shown. However, the number of terminals is not limited. When general network users use a member subscription procedure provided by the real estate transaction service provider server 120 of the present invention, become members and perform a transaction procedure, they can become the vendor terminal 140 or the buyer's terminal 180 or 190 which can also be referred to as a merchant terminal.

2 ist ein Blockdiagramm, das ein Immobilientransaktionssystem gemäß einer exemplarischen Ausführungsform der vorliegenden Erfindung veranschaulicht. Unter Bezugnahme auf 2 umfasst das Immobilientransaktionssystem einen Fondsverwaltungsserver 161 und eine Fonds- oder Treuhanddatenbank 162 eines Treuhandgesellschaftssystems 160; einen Immobilien-Transaktions-Verwaltungsserver 121, einen Beteiligungs-Verkaufsserver 122 und eine Transaktionsdatenbank 123 eines Immobilientransaktionsdienstleister-Servers 120; einen Preisbereitstellungsserver 170; ein Verkäufer-Endgerät 140; und Händler-Endgeräte (z. B. ein Residierenden-Endgerät 181 und ein Investor-Endgerät 191). 2 FIG. 10 is a block diagram illustrating a real estate transaction system according to an exemplary embodiment of the present invention. FIG. With reference to 2 The real estate transaction system includes a fund management server 161 and a fund or trust database 162 a trust company system 160 ; a real estate transaction management server 121 , an affiliate sales server 122 and a transaction database 123 a real estate transaction service provider server 120 ; a pricing server 170 ; a seller terminal 140 ; and merchant terminals (e.g., a resident terminal 181 and an investor terminal 191 ).

Der Fondsverwaltungsserver 161 kann Beteiligungsrechte für anvertraute Immobilien gemäß einer vorbestimmten Fondsbedingung verwalten. Der Fondsverwaltungs-Server 161 kann Information über eine Änderung von Beteiligungsrechten mit dem Immobilien-Transaktionsaktions-Verwaltungsserver 121 austauschen, Immobilien-Fondsinformation von dem Immobilien-Transaktions-Verwaltungsserver 121 empfangen, um Rechte einzurichten, und dem Immobilien-Transaktions-Verwaltungsserver 121 Information über die Beteiligungsrechte zur Verfügung stellen. Der Fonds-Verwaltungsserver 161 kann auch Informationen über direkt anvertraute Immobilien und Beteiligungsrechtsinformationen dem Immobilien-Transaktions-Verwaltungsserver 121 zur Verfügung stellen, um eine Anfrage für eine stellvertretende Ausführung einer Transaktion zu machen. Die Fondsdatenbank 162 speichert Immobilieneigentümerschaft (eine Eigentümerschafts-DB); in einem Register verzeichnete Information über Immobilien, in einem Fondsbuch verzeichnete Information und Fondsbedingungsinformation (eine Immobilien-DB); und Information über Quasi-Immobilien, wie beispielsweise andere Objekte als Immobilien, die Benutzern einen Gewinn zu Verfügung stellen (eine Quasi-Immobilien-DB). Selbstverständlich können auch Mitgliedsinformation, Information über Gebühren für Rechtsänderungen, Kosten, Steuern und dergleichen ebenfalls von der Datenbank verwaltet werden.The fund management server 161 may manage equity securities for entrusted property under a predetermined fund condition. The fund management server 161 may be information about a change of equity with the real estate transaction action management server 121 exchange real estate fund information from the real estate transaction management server 121 received to set up rights, and the real estate transaction management server 121 Provide information about the participation rights. The fund management server 161 can also provide information on directly entrusted real estate and equity right information to the real estate transaction management server 121 to make a request for a deputizing execution of a transaction. The fund database 162 stores real estate ownership (an ownership DB); registering information on real estate, information recorded in a fund book and fund condition information (a real estate DB); and information about quasi-real estate, such as objects other than real estate, which provide users with a profit (a quasi-real estate DB). Of course, membership information, information about fees for legal changes, costs, taxes and the like can also be managed by the database.

Die Fondsbedingung kann hier beim Anvertrauen der Immobilie oder später eingerichtet werden und kann später modifiziert werden. Die Fondsbedingungsinformation umfasst einen Prozentanteil eines Beteiligungsrechts, der das Recht zur Benutzung des Besitzes verschafft, ein Dividendenverhältnis zwischen dem Beteiligungsrecht, das das Recht zur Benutzung des Besitzes verschafft und einem Beteiligungsrecht als Investition, eine Bedingung eines Käufers des Beteiligungsrechts, welches das Recht zur Benutzung des Besitzes verschafft, eine Bedingung eines Käufers des Beteiligungsrechts als Investition, eine Verkaufszeitbedingung, usw..The Fund condition can be here when entrusting the property or later be set up and can be modified later. The fund condition information comprises a percentage of a participation right, which gives the right to use the property, a dividend ratio between the participation right, the right to use the Ownership and an investment right as an investment, a condition of a buyer of the participation right, which the right to use the property provides a condition a buyer of the participation right as an investment, a Sales time condition, etc ..

Beispielsweise kann das Beteiligungsrecht, welches das Recht zum Benutzen des Besitzes verschafft, auf 51% gesetzt sein. Das Dividendenverhältnis zwischen dem Beteiligungs recht, welches das Recht zur Benutzung des Besitzes verschafft, und dem Beteiligungsrecht als Investition kann auf 30:70 gesetzt sein. Der Käufer des Beteiligungsrechts, welches das Recht zur Benutzung des Besitzes verschafft, kann als eine hauslose Person bestimmt werden, die eine erste Priorität hat und zwei oder mehr Mitglieder seiner oder ihrer Familie unterstützt. In dem Falle der Bedingung der Verkaufszeit wird das Beteiligungsrecht, welches das Recht zum Benutzen des Besitzes verschafft, für einen Zeitraum von 7 Jahren nach dem Erwerb des Beteiligungsrechtes für den Verkauf gesperrt, und es wird zugelassen, dass das Beteiligungsrecht als Investition unmittelbar nach dem Erwerb des Beteiligungsrechtes geteilt und verkauft wird. Auf diese Weise kann die Fondsbedingung gemäß einer Politik bestimmt werden, die eine Art und einen Preis der Immobilie, einen Wechsel einer Immobilienpolitik, Wirkungen der Immobilie auf die Gesellschaft und dergleichen widerspiegelt. Die Fondsbedingung kann ein Niveau der Aktivierung und der Stabilität eines Immobilienmarktes einstellen. Indessen kann die Fondsbedingung geändert werden durch Verkauf der gesamten Beteiligung, Verkauf einer maximalen Beteiligung, Dividendenverteilung, einer Vereinbarung zwischen Beteiligungsrechtsinhabern, einer Änderung einer Dienstleistungspolitik, usw..For example can the participation right, which is the right to use the property procures to be set at 51%. The dividend ratio between the participation right, which the right to use of ownership, and the investment right as an investment can be set to 30:70. The buyer of the participation right, which procures the right to use the property can be considered a homeless person will be determined who is a first priority has and supports two or more members of his or her family. In the case of the condition of the sale time, the participation right, which gives the right to use the property, for a period of 7 years after the acquisition of the participation right locked for sale, and it is allowed that Participation right as an investment immediately after the acquisition of the Participation right is shared and sold. This way you can determines the fund condition according to a policy being a type and a price of the property, a change a real estate policy, effects of the property on society and the like. The fund condition can be a level the activation and stability of a real estate market to adjust. However, the fund condition can be changed by selling the entire stake, selling a maximum Participation, dividend distribution, an agreement between equity holders, a change in a service policy, etc ..

Der Immobilien-Transaktions-Verwaltungsserver 121 ist mit dem Fonds-Verwaltungsserver 161 und dem Preisbereitstellungsserver 170 verbunden. Der Immobilien-Transaktions-Verwaltungsserver 121 stellt Information über Beteiligungsrechte der anvertrauten Immobilie und Information über Beteiligungsrechte, die durch das Händler-Endgerät (d. h., das Residierenden-Endgerät 181 oder das Investor-Endgerät 182) zum Verkauf angefragt sind, zusammen mit einem aktuellen Preis zur Verfügung. Der Immobilien-Transaktions-Verwaltungsserver 121 bestimmt auch eine zur Transaktion zulässige Beteiligung, ein Recht zur Benutzung des Besitzes und ein Ertragsverteilungsverhältnis basierend auf einem Beteiligungsrecht und Käuferinformation gemäß einer vorbestimmten Fondsbedingung auf Empfang einer Kaufanforderung von dem Händler-Endgerät (z. B. dem Residierenden-Endgerät 181 oder dem Investor-Endgerät 191) hin. Der Immobilien-Transaktions-Verwaltungsserver 121 stellt dem Fonds-Verwaltungsserver 161 auch eine Änderung in dem Beteiligungsrecht, welche von der Transaktion verursacht wurde, zur Verfügung. Das heißt, der Immobilien-Transaktions-Verwaltungsserver 121 führt eine Transaktion der Beteiligungsrechte für die anvertraute Immobilie anstelle des Verkäufers durch und stellt eine Funktion zur Verfügung, um Beteiligungsrechtsinhabern es zu ermöglichen, ihre Beteiligungsrechte weiterzuveräußern (d. h., die Beteiligungsrechte in Umlauf zu bringen).The real estate transaction management server 121 is with the fund management server 161 and the pricing server 170 connected. The real estate transaction management server 121 provides information about equity rights of the entrusted property and equity rights information provided by the merchant terminal (ie, the resident terminal 181 or the investor terminal 182 ) are available for sale, along with a current price. The real estate transaction management server 121 Also determines a participation permissible for the transaction, a right to use the property and an income distribution ratio based on an investment right to issue and buyer information according to a predetermined fund condition upon receipt of a purchase request from the merchant terminal (eg, the resident terminal 181 or the investor terminal 191 ). The real estate transaction management server 121 represents the fund management server 161 also a change in the participation right, which was caused by the transaction available. That is, the real estate transaction management server 121 implements a participation rights transaction for the entrusted property in lieu of the vendor and provides a function to enable equity holders to resell their equity securities (ie, to float the equity securities).

Obwohl in dem in 2 gezeigten System der Beteiligungsverkaufs-Server 122, bei dem es sich um einen Web-Server handeln kann, der dem Verkäufer-Endgerät 140 eine Schnittstelle zur Verfügung stellt, das Residierenden-Endgerät 181 und das Investoren-Endgerät 191 als unabhängige Einheiten aufgebaut sind, kann der Beteiligungsverkaufs-Server 122 in dem Immobilien-Transaktions-Verwaltungsserver 121 enthalten sein.Although in the in 2 shown system of stake sale server 122 , which may be a web server belonging to the vendor terminal 140 provides an interface, the resident terminal 181 and the investor terminal 191 As independent units are built, the share sale server 122 in the real estate transaction management server 121 be included.

Um die obige Dienstleistung zur Verfügung zu stellen, kann der Immobilien-Transaktions-Verwaltungsserver 121 eine Transaktionsdatenbank 123 enthalten zum Speichern von Vertragsinformationen für Beteiligungsverkäufe, Beteiligungsinformationen, in einem Register verzeichnete Information über eine Immobilie und Fondsbedingungsinformationen (eine Immobilien-DB); Rechteinrichtungsinformation einschließlich in einem Fondsbuch verzeichneter Informationen; Informationen über Kosten einschließlich Gebühren und Steuern; Transaktions-Information für Beteiligungsverkäufe; und Dividendeninformation. Die Transaktionsdatenbank 123 kann weiter eine Mitgliedsinformationsdatenbank zum Verwalten von Mitgliedsinformation, eine Datenbank zum Verwalten von Kauf- und Verkaufsanfragen-Information, eine Käufer-Informationsdatenbank und eine Verkäufer-Informationsdatenbank umfassen.To provide the above service, the real estate transaction management server 121 a transaction database 123 included for storing contract information for equity sales, equity information, property registered information and fund condition information (a real estate DB); Rights information, including information recorded in a fund register; Information about costs including fees and taxes; Transaction information for investment sales; and dividend information. The transaction database 123 may further comprise a member information database for managing membership information, a database for managing purchase and sales request information, a buyer information database, and a seller information database.

3 ist ein Blockdiagramm, das einen Immobilien-Transaktions-Verwaltungsserver 200 gemäß einer exemplarischen Ausführungsform der vorliegenden Erfindung veranschaulicht. Unter Bezugnahme auf 3 ist der Immobilien-Transaktions-Verwaltungsserver 200 dazu eingerichtet, mit einem Transaktionsendgerät, einem Fondsverwaltungsserver und einem Preisbereitstellungsserver zusammenzuarbeiten. 3 is a block diagram showing a real estate transaction management server 200 illustrated in accordance with an exemplary embodiment of the present invention. With reference to 3 is the real estate transaction management server 200 adapted to cooperate with a transaction terminal, a fund management server and a pricing server.

Zunächst umfasst der Immobilien-Transaktions-Verwaltungsserver 200 einen Beteiligungsverkaufsmanager 210, der mit dem Transaktionsendgerät über einen Beteiligungsverkaufsserver verbunden ist, um Beteiligungsverkaufsinformation zur Verfügung zu stellen oder eine Anfrage zum Kaufen oder Verkaufen einer Immobilie zu empfangen; einen Beteiligungsinformationsbereitsteller 214 zum Bereitstellen von Information über Beteiligungsrechte für die Immobilie zusammen mit einem aktuellen Preis und einem Dividendenverhältnis; einen Vertrags/Transaktionsprozessor 211 zum Vergleichen von Käuferinformation mit einer Fondsbedingung für die Immobilie auf Empfang einer Kaufanfrage hin, um zu bestimmen, ob es dem Käufer gestattet ist, die Immobilie zu kaufen, und einen Vertrag oder eine Transaktion zu bearbeiten, wenn es bestimmt wird, dass es dem Käufer gestattet ist, die Immobilie zu kaufen; einen Rechtsbeziehungsprozessor 212 zum Erzeugen von Information über eine Änderung in einer Rechtsbeziehung, um sie dem Käufer und dem Fondsverwaltungsserver zur Verfügung zu stellen, basierend auf dem Ergebnis des Vertrags/Transaktionsprozessors 211; und einen Kostenprozessor 213 zum Bezahlen eines Preises der Immobilie und von Transaktionskosten, basierend auf dem Ergebnis von dem Vertrags/Transaktionsprozessor 211, und zum separaten Abrechnen von Steuern und Gebühren, die die Kosten bilden.First, the real estate transaction management server includes 200 an investment sales manager 210 connected to the transaction terminal via a share sales server to provide share sale information or to receive a request to buy or sell a property; an equity information provider 214 providing information about equity interests in the property together with a current price and a dividend ratio; a contract / transaction processor 211 for comparing buyer information with a fund condition for the property upon receipt of a purchase request to determine whether the buyer is allowed to buy the property and to process a contract or transaction when it is determined that it is the buyer is allowed to buy the property; a legal relationship processor 212 for generating information about a change in a legal relationship to make it available to the buyer and the fund management server based on the result of the contract / transaction processor 211 ; and a cost processor 213 to pay a price of the property and transaction costs based on the result of the contract / transaction processor 211 , and separate billing of taxes and fees that make up the cost.

Der Immobilientransaktionsverwaltungsserver 220 umfasst weiter einen Treuhand- oder Fondsprozessor 221, um dem Fondsverwaltungsserver eine Immobilie anzuvertrauen oder Beteiligungsinformation für die Immobilie von dem Fondsverwaltungsserver zu verzeichnen (registrieren); einen Rechtsänderungsaktualisierer 222 zum Austauschen von Information über eine Änderung in dem Beteiligungsrecht mit dem Fondsverwaltungsserver; einen Preisinformationsmanager 223, um Beteiligungspreisinformation, die aus einem Transaktionserfolg resultiert, an den Preisbereitstellungsserver rückzuführen; und eine Informationssende/Empfangseinheit 230 zum Verbinden des Fondsprozessors 221, des Rechtsänderungsaktualisierers 222 und des Preisinformationsmanagers 223 mit dem Fondsverwaltungsserver und dem Preisbereitstellungsserver.The real estate transaction management server 220 further includes a trust or fund processor 221 to entrust property to the fund management server or to register (register) investment information for the property from the fund management server; a rights change updater 222 for exchanging information about a change in ownership with the fund management server; a price information manager 223 to return equity pricing information resulting from a successful transaction to the pricing server; and an information transmission / reception unit 230 to connect the fund processor 221 , the change of law update 222 and the price information manager 223 with the fund management server and the pricing server.

Indessen kann der Immobilientransaktionsverwaltungsserver 200 weiter eine Steuereinheit 220 zum Verwalten der Komponenten, Verbinden von Eingängen und Ausgängen der Komponenten miteinander, zum Zurverfügungstellen von Information oder einer für das Bestimmen erforderlichen Betriebsfunktion, zum Zurverfügungstellen erforderlicher Information von der Transaktionsdatenbank 123, Aktualisieren der Transaktionsdatenbank 123 mit Ausgabeinformation und Durchführen von dividendenbezogenen Verarbeitungen umfassen.Meanwhile, the real estate transaction management server 200 further a control unit 220 for managing the components, interconnecting inputs and outputs of the components with each other, providing information or an operating function required for determining, providing necessary information from the transaction database 123 , Updating the Transaction Database 123 with output information and performing dividend related processing.

Der Rechtsbeziehungsprozessor 212 klassifiziert den Käufer in eine Person, die ein Recht zum Benutzen des Besitzes innehat (z. B. ein Residenzrechtsinhaber oder ein Residierender) und in einen Investor, abhängig von einem Inhalt der Transaktion. Wenn ein Verkäufer auffordert, seine oder ihre Immobilie zu verkaufen, kann der Fondsprozessor 221 die Immobilie dem Fondsverwaltungsserver anvertrauen und Immobilienbeteiligungsinformation als das Fondsergebnis empfangen. Wenn der Verkäufer die Immobilie direkt dem Treuhandgesellschaftssystem anvertraut, empfängt und registriert der Fondsprozessor 221 die Immobilienbeteiligungsinformation.The legal relationship processor 212 classifies the buyer into a person who holds a right to use the property (eg a residence right holder or a resident) and into one Investor, depending on a content of the transaction. If a seller asks to sell his or her property, the fund processor may 221 entrust the property to the fund management server and receive real estate ownership information as the fund result. If the seller entrusts the property directly to the trust company system, the fund processor receives and registers 221 the real estate investment information.

Indessen kann der Rechtsänderungsaktualisierer 222 weiter einen Rechtsänderungsbenachrichtiger umfassen, um einen Beteiligungsrechtsinhaber von einem Rechtsänderungszustand zu benachrichtigen, beispielsweise mittels einer E-Mail, einer Kurznachricht (”short message”), einer Sprachnachricht oder einer Multimedianachricht, wenn das Beteiligungsrecht geändert wird.Meanwhile, the right change updater 222 further comprising a right change notifier to notify a shareholder of a right change state, for example by means of an e-mail, a short message, a voice message or a multimedia message, if the right to participate is changed.

Der Preisinformationsmanager 223 stellt dem Preisbereitstellungsserver aus dem Transaktionserfolg resultierende Immobilienpreisinformation zur Verfügung, und der Preisbereitstellungsserver kann existierende Preisinformation mit der Immobilienpreisinformation aktualisieren.The price information manager 223 provides the pricing server with real estate price information resulting from the transaction success, and the pricing server can update existing pricing information with the real estate price information.

Der Beteiligungsrechtsinformationsbereisteller 214 verzeichnet das Beteiligungsrecht und dem von dem Verkäufer genannten Preis, stellt die Information zusammen mit Preisinformation und Dividendeninformation zur Verfügung. Der Vertrags/Transaktionsprozessor 211 kann den Beteiligungsrechtsverkauf durchführen unter Verwendung wenigstens einer von einer nachvertraglichen Transaktion, einer unmittelbaren Transaktion und einem wettbewerblichen Gebot.The participation rights information provider 214 lists the participation right and the price stated by the seller, provides the information together with price information and dividend information. The contract / transaction processor 211 may execute the equity securities sale using at least one of a post-trade transaction, an immediate transaction and a competitive bid.

Wenn eine zeitliche Begrenzung als die Fondsbedingung ausläuft oder ein Zielertragswert als die Fondsbedingung erfüllt ist, stellt die Steuereinheit 220 eine Dividende aus dem Kapitalertrag zur Verfügung. In diesem Fall ist ein Dividendenverhältnis des Beteiligungsrechtes, welches das Recht zum Benutzen des Besitzes verschafft, kleiner als dasjenige des Beteiligungsrechts als Investition. Indessen wird, wenn die Immobilie ein Wohnhaus ist, lediglich ein Kapitalertrag als eine Dividende zur Verfügung gestellt, während, wenn die Immobilie ein Geschäftsgebäude, ein Bürogebäude, oder ein Parkplatz ist und in der Lage ist, einen Ertrag zu ergeben, ein Anteil des Ertrags als eine Dividende zur Verfügung gestellt werden kann gemäß einem vorbestimmtem Zeitraum. In diesem Fall kann einem Immobilienbenutzer, der zu den Einkünften durch Benutzen der Immobilie beiträgt, eine größere Dividende zur Verfügung gestellt werden, im Gegensatz zu der Dividende aus dem Kapitalertrag.When a time limit expires as the fund condition or a target yield value is met as the fund condition, the control unit stops 220 a dividend from the capital gain available. In this case, a dividend ratio of the participation right, which gives the right to use the property, is smaller than that of the participation right as an investment. However, if the property is a dwelling house, only a capital gain is provided as a dividend, while if the property is a commercial building, an office building, or a parking lot and is able to yield a return, then a portion of the revenue as a dividend can be made available according to a predetermined period of time. In this case, a real estate user contributing to the income by using the property may be offered a larger dividend, as opposed to the dividend on the capital gain.

Das System kann weiter eine Einheit (nicht gezeigt) umfassen, um geographische Information oder Preiswechselinformation (engl.: ”price transition information”) für Immobilien zur Verfügung zu stellen.The The system may further include a unit (not shown) to provide geographic Information or price change information (English: "price transition information ") available for real estate to deliver.

4 ist ein Ablaufplan, der ein Verfahren zum Zurverfügungstellen einer Immobilientransaktionsdienstleistung zwischen einem Verkäufer und einem Käufer gemäß einer exemplarischen Ausführungsform der vorliegenden Erfindung veranschaulicht. 4 FIG. 10 is a flowchart illustrating a method for providing a real estate transaction service between a seller and a buyer according to an exemplary embodiment of the present invention. FIG.

Zunächst greift der Verkäufer auf den Immobilientransaktionsdienstleister-Server über das Verkäuferendgerät zu und stellt dem Immobilientransaktionsdienstleister-Server Information über die zu verkaufende Immobilie zur Verfügung (z. B. eine Wohnung, ein Haus, ein Bürogebäude oder ein Geschäftsgebäude). Die Information kann beispielsweise einfach zur Verfügung gestellt werden durch Verwendung von Web-Dokumenten auf einer Website. Auf diese Weise betraut der Verkäufer einen Immobilientransaktionsdienstleister-Server damit, die Immobilie zu verkaufen. Der Verkäufer kann eine Bezahlung für die anvertraute Immobilie von dem Immobilientransaktionsdienstleister-Server erhalten. Diese Bezahlung kann erhalten werden, nachdem die Immobilie anvertraut wurde oder der Käufer einen Preis für die Immobilie bezahlt.First the seller accesses the real estate transaction service server the vendor terminal and provides the real estate transaction service server Information about the property to be sold available (eg an apartment, a house, an office building or a commercial building). The information can for example, simply be made available by Use of web documents on a website. In this way The seller entrusts a real estate transaction service provider server to sell the property. The seller can have one Payment for the property entrusted by the real estate transaction service server receive. This payment can be obtained after the property was entrusted or the buyer a price for the property is paid.

Der Immobilientransaktionsdienstleister-Server (einschließlich den Sub-Servern) und das Treuhandgesellschaftssystem können Kauf/Verkaufsantragsformulare im Web zur Verfügung stellen, so dass der Verkäufer sie damit betraut, die Immobilie zu verkaufen, oder der Käufer die Immobilie kauft. Das Verkaufsantragsformular kann beispielsweise eine Anga be der Immobilie, eine Rechtsart (d. h. ein Residenzrecht und ein Investitionsrecht), Verkaufen/Kaufen, persönliche Information eines Antragstellers (z. B. eine Identifikationsnummer, einen Namen, eine Adresse usw.) und ein Identitätsdokument (das dem Antrag beizufügen ist) umfassen. Der Antrag kann weiter eine Adresse eines Besitzes, ein Art der Immobilie (z. B. ein Bürogebäude, ein Geschäftsgebäude, freies Land), Beteiligungsprozentanteile eines Residenzrechts und eines Investitionsrechts, eine Teilung des Investitionsrechts und Dividendenprozentanteile des Kapitalertrags umfassen. Um einen Verkaufs- oder Kaufantrag zu machen, kann der Verkäufer oder der Käufer benötigte Information in die Kauf/Verkaufsantragsformulare schreiben und dieselben an den Immobilientransaktionsdienstleister-Server senden. Andere Fondsbedingungen (z. B. eine Käuferbedingung und eine Transaktionsbedingung) können automatisch gesetzt werden, beispielsweise abhängig von einer Dienstleistungspolitik oder einer Regierungspolitik.Of the Real estate transaction service server (including the sub-servers) and the trust company system Provide purchase / sales request forms on the web, so the seller entrusted them to the property too sell or the buyer buys the property. The sales request form For example, an indication of the property, a type of law (i.e. H. a residence right and an investment law), Sell / Buy, personal information of an applicant (eg a Identification number, a name, an address, etc.) and an identity document (the to be attached to the application). The application can continue an address of a property, a type of property (eg an office building, a commercial building, free land), participation percentages a residence right and an investment right, a division of investment law and dividend percentages of the capital gain include. To make a sale or purchase request, the seller may or the buyer needed information in the purchase / sales request forms write and the same to the real estate transaction service server send. Other fund conditions (eg a buyer condition and a transaction condition) can be set automatically depending, for example, on a service policy or a government policy.

5 veranschaulicht ein Beispiel eines solchen Immobilienfondsantrags. Dieser Antrag ist lediglich ein einfaches Beispiel und kann modifiziert werden, falls notwendig. Der Immobilienfondsantrag umfasst eine Adresse des Besitzes und eine Art einer Immobilie, um die anvertraute Immobilie zu definieren. Der Immobilienfondsantrag kann weiter, falls möglich, einen Namen eines Gebäudes umfassen, um die Definition zu erleichtern. 5 illustrates an example of such a real estate fund application. This application is just a simple example and can be modified if necessary. The real estate fund application includes an address of ownership and a type of property to define the entrusted property. The real estate fund application may further include, if possible, a name of a building to facilitate the definition.

Die Immobilientreuhandgesellschaft wird als ein Inhaber für Immobilienfonds geschrieben. Beteiligungsprozentanteile und Dividendenprozentanteile des Residenzrechtsinhabers und des Investors können aus dem Fondsbuch ermittelt werden. Der Residenzrechtshalter und der Investor können einfach durch verschiedene Farben identifiziert werden. Der Residenzrechtsinhaber und der Investor können auch durch ihre berechtigenden Sicherheiten identifiziert werden. Die berechtigenden Sicherheiten werden in verschiedenen Farben dargestellt zur einfachen Identifizierung einer Art des Rechts. Der Fondsprozess gestattet es einer ursprünglich berechtigten Person, eine dritte Partei als einen Residenzrechtsinhaber zu nennen. Dies führt dazu, dass die Immobilie auf den Residenzrechtsinhaber übertragen wird. Der Fondsantrag erfordert das Bestimmen der Beteiligungsprozentanteile des Residenzrechts und der Investitionssicherheit, und die entsprechenden Dividendenprozentanteile können ebenfalls bestimmt und separat geschrieben werden. Die Gesamtbestände einer ausgegebenen Investitionssicherheit und ein Preis einer Aktie der Investitionssicherheit können geschrieben werden.The Real estate trust company is considered an owner for Real estate funds written. Participation percentages and dividend percentages of Residenzrechtsinhabers and the investor can from the Fund book. The residence rights holder and the investor can be easily identified by different colors become. The residence rights holder and the investor can also be identified by their qualifying securities. The qualifying securities are displayed in different colors to easily identify a type of law. The fund process allows an originally authorized person, one third party as a residence right holder. this leads to to transfer the property to the residence right holder becomes. The Fund application requires determination of the participation percentages of residence law and investment security, and the corresponding Dividend percentages may also be determined and be written separately. The total stocks of an issued Investment security and a price of a stock of investment security can to be written.

Im Flussdiagramm der 4 wird, nachdem der Verkäufer damit betraut, eine bestimmte Immobilie zu verkaufen, die Immobilie der Immobilientreuhandgesellschaft anvertraut. Das Fondsverhältnis wird hergestellt, indem der Immobilientransaktionsdienstleister Fondsinformation über die Immobilie (z. B. Immobilienfondsantragsinformation und Fondsbedingungsinformation) an das Treuhandgesellschaftssystem sendet. Unter einem gesetzlichen Registrierungssystem muss ein Eigentümer seine oder ihre Immobilie gesetzlich registrieren lassen, um sein oder ihr Recht gegen andere Personen auszuüben. Das Treuhandgesellschaftssystem kann beispielsweise mit einem nationalen Grundbuchamtsonlinesystem verbunden sein und als Eigentümer im Abschnitt A eines Immobilienregisters gemäß der Fondsbedingung der anvertrauten Immobilie registriert sein. Zugehörige rechtliche Verwaltungsinformation über die Immobilie kann von dem Treuhandgesellschaftssystem an den Immobilientransaktionsdienstleister-Server gesendet werden.In the flowchart of 4 After the seller entrusts the sale of a particular property, the property is entrusted to the real estate trust company. The fund relationship is established by the real estate transaction service provider sending fund information about the property (e.g., real estate fund application information and fund condition information) to the trust company system. Under a legal registration system, an owner must have his or her property legally registered in order to exercise his or her right against other persons. For example, the trust company system may be affiliated with a national land register office system and may be registered as the owner in section A of a real estate register in accordance with the fund condition of the property entrusted. Associated legal management information about the property may be sent from the trust company system to the real estate transaction service provider server.

Gemäß der vorliegenden Erfindung kann das Treuhandgesellschaftssystem ein Fondsregister erzeugen und speichern, in welchem das Residenzrecht, das Investitionsrecht und die Änderungen umlaufender Beteiligungsrechte für die bestimmte Immobilie geschrieben werden, und kann das Fondsregister verwalten und aktualisieren in Zusammenarbeit mit dem Immobilientransaktionsdienstleister-Server. Das Treuhandgesellschaftssystem kann auch den Mitgliedern gestatten, einen Inhalt des Fondsregisters kostenlos oder kostenpflichtig zu lesen. Das Fondsregister, das von dem Treuhandgesellschaftssystem der vorliegenden Erfindung zur Verrfügung gestellt wird, kann ein ähnliches Format wie ein Immobilienregister oder ein Fondsregister haben, das tatsächlich von (der zuständigen Behörde) dem Koreanischen Obersten Gerichtshof zur Verfügung gestellt wird.According to the The present invention may include the trust company system Create and store fund registers in which the residence right, the investment law and the changes of outstanding equity rights can be written for the particular property, and can manage and update the fund register in cooperation with the real estate transaction service server. The trust company system may also allow the members to have a content of the fund register free or paid to read. The Fund Register, the from the trust company system of the present invention may be a similar format as a real estate register or a fund register that is actually owned by (the competent authority) to the Korean colonel Court is made available.

Indessen werden Details des Residenzrechtsinhabers und des Investors mit einer Investitionssicherheit vorzugsweise in ein separates Immobilienfondsbuch geschrieben. Ein Beispiel des Immobilienfondsbuches ist in 6 gezeigt.However, details of the residence rights holder and the investor with an investment security are preferably written in a separate real estate fund book. An example of the real estate fund book is in 6 shown.

Als ein nachfolgender Schritt des in 4 gezeigte Ablaufplans wird dann ein Immobilienteilungs- und Verkaufsschritt durchgeführt, in welchem der Immobilien-Transaktions-Dienstleister Information über eine Mehrzahl von Beteiligungsrechten, von denen jedes wenigstens einen Anteil des sich auf die Immobilie beziehenden Rechtes enthält, der Mehrzahl von Käuferendgeräten zur Verfügung stellt, welche über das Netzwerk auf den Immobilientransaktionsdienstleister zugreifen können, und dieser verkauft die Beteiligungsrechte. Dabei kann das Beteiligungsrecht eine Eigentümerbeteiligung der bestimmten Immobilie angeben. Beispielsweise kann die kleinste Beteiligung, die verkauft werden kann, 50%, 10%, 5% und 1% umfassen. Diese Beteiligung kann erhalten werden durch Teilen von 100% eines aktuellen Preises der Immobilie. Die Beteiligungsrechte können als Zertifikate den Käufern zur Verfügung gestellt werden. Der Rechtsübergang für jedes Zertifikat kann beispielsweise von der Treuhandgesellschaft in einer Übertragungsprozedur verwaltet werden.As a subsequent step of the in 4 A real estate transaction and sales step is then performed in which the real estate transaction service provider provides information on a plurality of participation rights, each of which contains at least a portion of the right relating to the property, to the plurality of buyer terminals through the network to the real estate transaction service provider, and he sells the equity securities. In this case, the participation right can specify an owner participation of the particular property. For example, the smallest stake that can be sold may be 50%, 10%, 5% and 1%. This participation can be obtained by sharing 100% of a current price of the property. The participation rights can be made available to the buyers as certificates. For example, the transfer for each certificate may be managed by the trust in a transfer procedure.

Wenn die Beteiligungsrechte für die bestimmte Immobilie alle verkauft wurden, beispielsweise in einer Onlinetransaktion, wird ein Käuferrechtbestimmungsschritt durchgeführt, in welchem ein Residenzrechtsinhaber mit einem Recht, tatsächlich auf dem Besitz zu residieren, und ein Investor mit einem Recht, lediglich einen Kapitalertrag aus der Immobilie zu erhalten, aus einer Mehrzahl von Käufern, die die Beteiligungsrechte kaufen, gemäß vorbestimmten Kriterien bestimmt werden, die durch den Immobilientransaktionsdienstleister-Server bestimmt werden. Selbstverständlich kann der Käuferrechtbestimmungsschritt jedes Mal durchgeführt werden, wenn die Käufer das Beteiligungsrecht kaufen. Der Residenzrechtsinhaber hat ein Recht, den Besitz unmittelbar zu besetzen und zu benutzen, d. h. einen Bereich einer Wohnung, eines Geschäftsgebäudes oder eines Bürogebäudes. Der Investor hat lediglich ein Beteiligungsrecht, d. h. ein Recht, eine vorbestimmte Dividende aus dem Kapitalertrag der Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt zu erhalten, anstelle des Rechtes, den Besitz unmittelbar zu besetzen und zu benutzen. Der Residenzrechtsinhaber kann ebenfalls das Recht haben, eine vorbestimmte Dividende aus dem Kapitalertrag der Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt zu erhalten. Indessen erfordert, wie oben beschrieben wurde, die Fondsbedingung, dass sich der Residenzrechtsinhaber durch Erfüllen eines bestimmten Erfordernisses qualifiziert; der Residenzrechtsinhaber ist bezüglich einer Beteiligungsrechtstransaktionszeit beschränkt. Wenn ein andere Ertrag als ein Kapi talertrag durch das Besetzen einer bestimmten Art einer Immobilie erzeugt wird, kann ebenfalls ein Teil des Ertrages als eine Dividende zur Verfügung gestellt werden.If the equity securities for the particular property have all been sold, for example in an online transaction, a buyer rights determination step is performed in which a residence right owner with a right to actually reside on the property and an investor with a right to receive only a capital gain from the property from a plurality of buyers purchasing the participation rights are determined according to predetermined criteria determined by the real estate transaction service server. Of course, the buyer right determination step may be performed each time the buyers buy the equity right. The residence rights holder has a right to occupy and use the property directly, ie an area of an apartment, a business building or an office building. The investor has only one participation right, ie one right, one vorbe agreed to receive dividend from the capital gain of the property at a given time instead of the right to occupy and use the property immediately. The residence right holder may also have the right to receive a predetermined dividend from the capital gain of the property at a specific time. However, as described above, the fund condition requires that the residence right holder qualify by meeting a certain requirement; the residence right holder is limited in terms of a participation right transaction time. If a return other than a capital gain is generated by occupying a particular type of property, part of the income may also be provided as a dividend.

Auf diese Weise kann der Residenzrechtsinhaber ein Recht zum Residieren auf den Besitz lediglich durch Bezahlen eines Anteils des tatsächlichen Immobilienpreises erhalten. Auch wird es einem Investor durch Bezahlen eines Anteils des tatsächlichen Immobilienpreises ermöglicht, in die Immobilie zu investieren, ohne den Besitz zu besetzen.On In this way, the residence rights holder can reside on the ownership only by paying a share of the actual real estate price receive. It also becomes an investor by paying a share the actual real estate price allows to invest in the property without occupying the property.

In anderen beispielhaften Ausführungsformen kann der vorbestimmte Beteiligungsprozentanteil des Residenzrechts 51% sein. In diesem Fall kann der Residenzrechtsinhaber das Recht zum Residieren auf den Besitz und das Recht zum Erhalten einer Dividende aus dem Kapitalertrag erhalten durch Bezahlen von lediglich 51%. des Immobilienpreises. Der Investor ist wenigstens ein Käufer, der ein 49% entsprechendes Beteiligungsrecht kauft. Der Investor hat ein Recht, sein oder ihr Beteiligungsrecht weiterzuveräußern, sowie ein Recht, das Beteiligungsrecht zu teilen und zu verkaufen. Der Investor, der das Beteiligungsrecht nicht verkauft, hat ein Recht, eine Dividende aus einem Kapitalertrag zu erhalten. Der vorbestimmte Prozentanteil des Residenzrechtes muss nicht 51% sein. Er kann 40%, 60% usw. sein.In In other exemplary embodiments, the predetermined Participation percentage of the residency right to be 51%. In this Case, the residence rights holder may reside the right to reside the ownership and the right to receive a dividend on the capital gain obtained by paying only 51%. of the real estate price. The investor is at least a buyer who is a 49% equivalent Participation right buys. The investor has a right, his or hers Resell participation rights, as well as a Right to share and sell the participation right. The investor who the participation right not sold, has a right, a dividend to receive out of a capital gain. The predetermined percentage of the residence right does not have to be 51%. He can be 40%, 60%, etc.

Wenn beispielsweise die vorliegende Erfindung auf das Verkaufen einer Wohnung angewendet wird, kann ein Käufer in der Wohnung wohnen durch Bezahlen der Hälfte eines tatsächlichen Verkaufspreises der Wohnung. Im allgemeinen leihen sich Personen, die eine Wohnung zu kaufen und in der Wohnung zu wohnen wünschen, den größten Teil des Wohnungspreises von einer Bank. Die vorliegende Erfindung ermöglicht es den Personen, ihre Häuser zu besitzen, ohne Zinsen zu zahlen. Die Investoren, die die Beteiligungsrechte innehaben, haben nicht das Residenzrecht, sondern haben lediglich das Recht, die Dividende zu erhalten. Entsprechend wird es den Investoren, die die Beteiligungsrechte innehaben, ermöglicht, unmittelbar in eine gewünschte Immobilie zu investieren, selbst wenn sie mehrere Häuser besitzen, wodurch Investitionen ausgelöst werden.If For example, the present invention to the sale of a Apartment is applied, a buyer can in the apartment live by paying half of an actual one Sale price of the apartment. In general, people borrow who want to buy an apartment and live in the apartment, the largest part of the housing price of one Bank. The present invention allows the persons to own their homes without paying interest. The investors, who hold the participation rights, do not have the right of residence, but only have the right to receive the dividend. Accordingly becomes investors who hold the equity securities, invest directly in a desired property, even if they own several houses, thus investing to be triggered.

In anderen beispielhaften Ausführungsformen der vorliegenden Erfindung kann der vorbestimmte Beteiligungsprozentanteil des Residenzrechts wenigstens zwei Beteiligungspro zentsätze umfassen, d. h. einen ersten Residenzrechtsbeteiligungsprozentanteil und einen zweiten Residenzrechtsbeteiligungsprozentanteil. Vorzugsweise können sich die wenigstens zwei vorbestimmten Residenzrechtsbeteiligungsprozentanteile, d. h. der erste Residenzrechtsbeteiligungsprozentanteil und der zweite Residenzrechtsbeteiligungsprozentanteil, von Dividendenprozentanteilen des Residenzrechts und des Investitionsrechts aus dem Kapitalertrag unterscheiden. Beim Verkaufen der Immobilie können die Dividendenprozentanteile gemäß Ansichten der Treuhandgesellschaft und der betroffenen Personen bestimmt werden und unmittelbar angewandt werden. Auch können Prozentanteile des Residenzrechts und des Investitionsrechts flexibel gemäß einer Immobilienpolitik einer Regierung angewandt werden.In Other exemplary embodiments of the present invention Invention may be the predetermined participation percentage of the residence right include at least two investment percentages, ie. H. a first residence right participation percentage and a second residence rights participation percentage Residence right participation percentage. Preferably the at least two predetermined residence rights participation percentages, d. H. the first residence right participation percentage and the second residence rights participation percentage, of dividend percentages of the residence right and the investment right from the capital yield differ. When selling the property, the Dividend Percentage Shares in accordance with the views of the Trust Company and the persons concerned are determined and applied directly become. Also, percentages of the residence right and of investment law flexible according to a real estate policy applied to a government.

Anschließend wird, wenn eine vorbestimmte Dividendenbedingung erfüllt ist, bei der es sich beispielsweise um den Ablauf einer vorbestimmten zeitlichen Begrenzung oder einen Anstieg eines aktuellen Preises der Immobilie, der einen vorbestimmten Preis übersteigt, handeln kann, ein Ertrag aus der Immobilie als Dividenden den Residenzrechtsinhaber und dem Investor in einem vorbestimmten Verhältnis zur Verfügung gestellt. Der Dividendenbereitstellungsschritt kann von der Treuhandgesellschaft, die den Ertrag aus der Immobilie als Dividenden für den Residenzrechtsinhaber und den Investor zur Verfügung stellt, durchgeführt werden, wenn die Immobilie an eine dritte Partei verkauft wird. Zusätzlich kann, wie oben beschrieben, wenn ein Ertrag aus der Benutzung der Immobilie erzeugt wird, der Ertrag periodisch als eine Dividende verteilt werden, abhängig von Beteiligungsrechten, wobei ein Dividendenverhältnis sich von einem Verhältnis von Dividenden aus Kapitalertrag unterscheiden kann.Subsequently when a predetermined dividend condition is satisfied is, for example, the expiration of a predetermined time limit or an increase of a current price the property that exceeds a predetermined price, can trade, a yield from the property as dividends the residence right holder and available to the investor in a predetermined ratio posed. The dividend provision step may be requested by the trust company, the income from the property as dividends for the residence rights holder and the investor provides when the property is sold to a third party. In addition, as described above, if a yield is generated from the use of the property, the income periodically be distributed as a dividend, depending on participation rights, where a dividend ratio is different from a ratio of dividends from capital gains.

In anderen beispielhaften Ausführungsformen der vorliegenden Erfindung umfasst das Verfahren einen Schritt des Zirkulierens des Beteiligungsrechts. Das heißt, vor dem Dividendenbereitstellungsschritt umfasst das Verfahren weiter den Beteiligungsrechtzirkulationsschritt, in welchem der Investor den Immobilientransaktionsdienstleister-Server damit betraut, sein oder ihr Beteiligungsrecht zu verkaufen, und der Immobilientransaktionsdienstleister-Server das Beteiligungsrecht an eine Mehrzahl von Käuferendgeräten über das Netzwerk verkauft.In Other exemplary embodiments of the present invention In the invention, the method comprises a step of circulating the Participation law. That is, before the dividend providing step the method further comprises the equity right circulation step, in which the investor the real estate transaction service server with it entrusted to sell his or her equity interest and the real estate transaction service server the participation right to a plurality of buyer terminals over sold the network.

Da der Investor lediglich wünscht, Erträge aus der Investition zu erhalten, kann er oder sie das Beteiligungsrecht verkaufen, anstelle auf das Empfangen der Dividende zu warten, um sein oder ihr in das Beteiligungsrecht investierte Geld zurückzuerlangen. Der Investor teilt und bringt das Beteiligungsrecht ebenfalls für einen gewünschten Betrag gemäß der Erfindung in Umlauf. Dementsprechend kann der Investor einen gewünschten Betrag der Investition innerhalb eines gewünschten Zeitraumes zurückerlangen, wodurch ein Freiheitsgrad der Immobilieninvestition erhöht wird.Since the investor only wishes to receive income from the investment, he or she can sell the equity right instead of the Emp catch the dividend waiting to recover his or her money invested in the equity right. The investor shares and brings the participation right also for a desired amount according to the invention in circulation. Accordingly, the investor may recover a desired amount of the investment within a desired period of time, thereby increasing a degree of freedom of real estate investment.

Insbesondere kann eine solche Beteiligungsrechtzirkulation eine Transaktion eines sich auf die Immobilie beziehenden Rechtes sein, wie beispielsweise einer Anleihe. Da das Beteiligungsrecht ein Recht ist, eine bestimmte Dividende nach Ablauf eine vorbestimmten Zeit zu erhalten, kann es dieselbe Beschaffenheit haben wie Aktien einer Aktiengesellschaft. Das heißt, gemäß dem Beteiligungsrechtzirkulationsschritt der vorliegenden Erfindung kann das Beteiligungsrecht selbst vorteilhafterweise ein unabhängiges Investitionsobjekt sein, wie eine Aktie. In dem Zirkulationsprozess steigt oder fällt ein Preis des Beteiligungsrechtes selbst entsprechend Aussichten für einen aktuellen Preis der Immobilie. Dementsprechend kann der Investor zusätzlich zum Kapitalertrag Erträge in dem Beteiligungszirkulationsprozess erhalten.Especially Such a participation right circulation can be a transaction of a be related to the property right, such as a bond. Since the participation right is a right, a certain one Dividend after expiration can receive a predetermined time they have the same characteristics as shares of a stock corporation. That is, according to the equity right circulation step According to the present invention, the participation right itself can be advantageously be an independent investment object, like a stock. In the circulation process, a price rises or falls of the participation right itself according to prospects for a current price of the property. Accordingly, the investor can In addition to the capital income, income in the investment circulation process receive.

Indessen unterscheidet sich das Immobilien-Transaktionsmodell gemäß einer exemplarischen Ausführungsform der vorliegenden Erfindung von Immobilienfonds (Real Estate Investment Trusts, REITs), bei denen es sich um ein herkömmliches einfaches Miet- oder Pachtsystem handelt, insofern als eine Person, die zu residieren wünscht, ein Residenzrecht zu annährend einem halben Wert kaufen kann, und eine Person, die zu investieren wünscht, separat lediglich ein Recht als Investition kaufen kann.however The real estate transaction model differs according to one exemplary embodiment of the present invention real estate investment trusts (REITs) which is a conventional simple rental or Lease system acts, insofar as a person residing wishes to have a residence right at about one can buy half value, and a person who wishes to invest separately can only buy a right as an investment.

7 und 8 sind Ablaufdiagramme, die den oben beschriebenen Beteiligungszirkulationsprozess veranschaulichen. 7 and 8th FIG. 10 are flowcharts illustrating the sharing flow process described above.

7 ist ein Ablaufdiagramm, das einen Prozess des Verkaufens von Beteiligungsrechten für eine anvertraute Immobilie zeigt, welche zum Verkaufen angefragt ist. Wie in 7 gezeigt ist, werden in einem Fondsprozess sich auf die Beteiligung, eine Dividende und eine Fondsbedingung beziehende Rechte eingerichtet. In diesem Fall kann die Beteiligung durch den Verkaufsantrag registriert werden basierend auf einem aktuellen Preis für die Immobilie oder auf einem sich von dem aktuellen Preis unterscheidenden Preis. Ein Käufer greift dann über sein oder ihr Käufer-Endgerät auf den Immobilientransaktionsdienstleister-Server zu, um Information über die Beteiligung an der registrierten Immobilie zu überprüfen und den Kauf einer gewünschten Beteiligung zu beantragen. 7 Figure 13 is a flow chart showing a process of selling equity securities for an entrusted property that is being requested for sale. As in 7 In a fund process, rights relating to participation, a dividend and a fund condition are established. In this case, the participation may be registered by the sales request based on a current price for the property or at a price different from the current price. A buyer then accesses the real estate transaction service provider server via his or her buyer terminal to review information about the ownership of the registered property and to request the purchase of a desired investment.

Wenn der Käufer eine Käuferbedingung erfüllt und mehr kauft als eine Referenzbeteiligung, wird der Käufer als ein Residenzrechtsinhaber bestimmt und registriert. Wenn der Käufer die Käuferbedingung nicht erfüllt und mehr als die Referenzbeteiligung kauft, wird der Käufer als ein Investor bestimmt und registriert. Wenn der Käufer die Käuferbedingung nicht erfüllt, wird ihm oder ihr lediglich gestattet, eine für den Investor zugelassene Beteiligung zu kaufen.If the buyer meets a buyer requirement and buys more than a reference, becomes the buyer is designated and registered as a residence right holder. If the Buyer does not meet the buyer requirement and more than the reference purchase buys, the buyer becomes determined and registered as an investor. If the buyer the buyer condition is not met, it will be him or her you are only allowed to have one approved for the investor To buy stake.

Nachdem ein solcher Kaufprozess abgeschlossen ist, stellt der Immobilientransaktionsdienstleister-Server Information über eine Änderung in einer Rechtsbeziehung dem Treuhandgesellschaftssystem zur Verfügung, um eine Anfrage für eine Rechtsänderung zu machen. Nach Empfang des Rechtsänderungsergebnisses speichert der Immobilientransaktionsdienstleister-Server das Rechtsänderungsergebnis und benachrichtigt Händler und zugehörige Personen über das Rechtsänderungsergebnis.After this such a purchase process is completed, represents the real estate transaction service server Information about a change in a legal relationship available to the trust company system Request for a change of law. To Receipt of the right change result stores the real estate transaction service server the change of legal outcome and notifies traders and associated persons about the change in legal outcome.

Wenn die Transaktion mit einem sich von dem aktuellen Preis unterscheidenden Preis durchgeführt wird, wird diese Transaktionsinformation zu dem Preisbereitstellungsserver rückgeführt, um die aktuelle Preisinformation zu aktualisieren.If the transaction with a different from the current price Price is carried out, this transaction information returned to the pricing server, to update the current price information.

8 ist ein Ablaufdiagramm, das einen Beteiligungsrechts-Zirkulationsprozess veranschaulicht. Wie in 8 gezeigt ist, kann der Immobilien-Transaktions-Dienstleister, wenn ein Käufer Information über eine Beteiligung einer zu verkaufenden Immobilie in dem Immobilientransaktionsdienstleister-Server registriert, einen aktuellen Preis der Beteiligung zur Verfügung stellen (einen Bereich eines Immobilienpreises (einen minimalen Preis, einen durchschnittlichen Preis und einen maximalen Preis) oder einen durchschnittlichen Preis) oder kann einen Preisübergang (engl.: ”price transition”) zur Verfügung stel len. Der Immobilien-Transaktions-Dienstleister kann auch einen zu erwartenden Beteiligungsverkaufspreis berechnen unter Verwendung des Preises und eines Dividendenwertes für die Beteiligung und den zu erwartenden Beteiligungsverkaufspreis zur Verfügung stellen. 8th Fig. 10 is a flowchart illustrating an equity right circulation process. As in 8th 1, the real estate transaction service provider, when a buyer registers information about participation of a property to be sold in the real estate transaction service server, may provide a current price of the investment (a range of a real estate price (a minimum price, an average price and a maximum price) or an average price) or can provide a price transition ("price transition"). The real estate transaction service provider may also calculate an expected participation sale price using the price and a dividend value for the investment and the expected participation sale price.

Der Verkäufer kann automatisch einen Beteiligungsverkaufspreis registrieren, der den aktuellen Preis widerspiegelt. Da jedoch ein angefragter Preis für eine Immobilie mit einer Ortsbedingung oder mit einer vorteilhaften Angabe oder einem günstigen Zeichen für die Immobilie variieren kann, setzt der Verkäufer den Verkaufspreis der Beteiligung auf einen gewünschten angefragten Preis, der den aktuellen Preis widerspiegelt, und registriert dann eine Anfrage zum Verkauf der Beteiligung. Der Verkäufer kann weiter einen Kommentar zu der zu verkaufenden Immobilie registrieren, wie beispielsweise eine vorteilhafte Angabe, einen Umgebungsfaktor und einen Zustand der Immobilie.The seller can automatically register a participation sale price that reflects the current price. However, since a requested price for a property may vary with a location condition or with a favorable indication or a favorable sign for the property, the seller sets the selling price of the holding at a desired requested price reflecting the current price, and then registers a request for sale of the investment. The seller can continue to register a comment on the property to be sold, such as an advantage indication, an environmental factor and a condition of the property.

Die registrierte Beteiligung wird Käufern, die auf den Immobilientransaktionsdienstleister-Server zugreifen, zusammen mit dem aktuellen Preis zur Verfügung gestellt. Immobilien-Ortsinformation, Umgebungsinformation und Rechtsinformation kann nötigenfalls ebenfalls zur Verfügung gestellt werden. Ein Käufer kann eine solche registrierte Verkaufsinformation überprüfen, um die Beteiligung entsprechend einer Kaufmethode zu kaufen, wie beispielsweise einer Methode des Durchführens einer Transaktion durch Erhalten einer Transaktionspriorität durch einen Vertrag und Verabreden eines verbleibenden Bezahlungsdatums, einer unmittelbaren Transaktionsmethode oder einer Methode des wettbewerblichen Gebots mit einem bestimmten Preis oder einer Zeitbegrenzung. Indessen kann es, wenn die Beteiligung ein Beteiligungsrecht ist, welches das Recht zum Benutzen des Besitzes verschafft (d. h. ein Residenzrecht), eine Käuferbedingung geben. Dementsprechend wird lediglich dann, wenn die Käuferbedingung erfüllt ist, eine Transaktion erfolgreich durchgeführt, und anderenfalls kann die Transaktion nicht durchgeführt werden.The registered participation becomes buyers who access the real estate transaction service server, provided along with the current price. Real estate location information, environment information and legal information can also be provided if necessary become. A buyer can check such registered sales information, to buy the stake according to a buy method, such as for example, a method of performing a transaction by getting a transaction priority by one Contract and date of remaining payment date, one direct transaction method or a competitive method Bids with a specific price or a time limit. however It can, if the participation is a participation right, which the right to use the property (ie a residence right), give a buyer condition. Accordingly, only then, if the buyer condition is met, one Transaction successfully completed, and otherwise the transaction can not be performed.

Wenn die Transaktion in der obigen Weise erfolgreich durchgeführt ist, berechnet der Immobilientransaktionsdienstleister-Server Kosten wie beispielsweise eine Steuer und eine Gebühr basierend auf dem Transaktionspreis und rechnet dann die Kosten ab, womit der Transaktionsprozess abgeschlossen wird.If successfully completed the transaction in the above manner is the real estate transaction service server costs such as a tax and a fee based on the transaction price and then calculates the costs, with which the Transaction process is completed.

Nachdem der Transaktionsprozess abgeschlossen ist, klassifiziert der Immobilientransaktionsdienstleister-Server einen Transaktionsinhalt entsprechend der Fondsbedingung, um einen Residenzrechtsinhaber und einen Investor zu bestimmen, registriert zugehörige Information und sendet die Information an das Treuhandgesellschaftssystem für eine Rechtsänderung. Nach Empfang des Rechtsänderungsergebnisses von dem Treuhandgesellschaftssystem benachrichtigt der Immobilientransaktionsdienstleister-Server zugehörige Personen von dem Ergebnis über eine E-Mail, eine Kurznachricht oder eine Multimedianachricht und rechnet sich auf die Rechtsänderung beziehende Kosten mit dem Treuhandgesellschaftssystem ab.After this the transaction process is completed, classifies the real estate transaction service server a transaction content corresponding to the fund condition to a Resident rights holders and an investor to determine registered associated information and sends the information to the Trust company system for a change of law. Upon receipt of the legal amendment result from the trust company system notifies the real estate transaction service server associated Persons of the result via an e-mail, a short message or a multimedia message and pays off on the change of law costs with the trust company system.

Wenn die Transaktion abgeschlossen ist, sendet der Immobilientransaktionsdienstleister-Server die Transaktionspreis-Information an den Preisbereitstellungsserver zum Aktualisieren des aktuellen Preises.If the transaction is completed, sends the real estate transaction service server the transaction price information to the pricing server to update the current price.

Obwohl die Erfindung unter Bezug auf bestimmte exemplarische Ausführungsformen derselben gezeigt und beschrieben wurde, werden die Fachleute verstehen, dass daran verschiedene Änderungen der Form und von Details vorgenommen werden können, ohne von dem Geist und dem Umfang der Erfindung abzuweichen, wie sie durch die beigefügten Patentansprüche definiert ist.Even though the invention with reference to certain exemplary embodiments has been shown and described to those skilled in the art, that at it different changes of form and details can be made without the spirit and scope to depart from the invention, as indicated by the attached Claims is defined.

ZUSAMMENFASSUNGSUMMARY

Zur Verfügung gestellt wird ein Immobilien-Transaktions-System und -Verfahren unter Verwendung eines Immobilienfonds, die in der Lage sind, eine Belastung eines Residenzrechtsinhabers und von Investoren zu verringern. Die Eigentümerschaft einer bestimmten Immobilie kann anvertraut und verwaltet werden, ein Recht für die Immobilie kann in eine Mehrzahl von Beteiligungsrechten geteilt und online in Umlauf gebracht werden, und Käufern, welche die Beteiligungsrechte innehaben, ist es gestattet, ihr Beteiligungsrecht zu teilen und die geteilten Beteiligungsrechte in Umlauf zu bringen. Der Käufer, der auf dem Besitz zu residieren wünscht, kann die Immobilie durch Bezahlen von annähernd nur der Hälfte ihres Preises besitzen. Auch wird kein Geld in der Immobilie für eine lange Zeit festgelegt, und ein Investor kann einen kleineren Geldbetrag in die Immobilie investieren.to A real estate transaction system is provided and methods using a real estate fund operating in the Location, a burden of a residence rights holder and investors to reduce. The ownership of a particular property can be entrusted and managed, a right for the Property can be divided into a plurality of equity securities and be circulated online, and buyers, which own the participation rights, it is permitted their participation right to divide and circulate the shared equity securities. The buyer who wishes to reside on the property can the property by paying close to half own their price. Also, no money is in the property for set a long time, and an investor can make a smaller one Invest money in the property.

ZITATE ENTHALTEN IN DER BESCHREIBUNGQUOTES INCLUDE IN THE DESCRIPTION

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Zitierte PatentliteraturCited patent literature

KR 10-2003-0033334 [0002]
- KR 10-2004-0017945 [0002]

Claims

Real estate transaction system for the Transaction of participations of an entrusted property over Merchant terminals connected via a network are which system has: - a fund management server to manage equity securities for the entrusted Real estate according to a predetermined fund condition; - one Real estate transaction management server to the fund management server Information about participation rights of the entrusted property and equity rights information provided by the merchant terminal for sale, along with a current price for To the receipt of a purchase request from the merchant terminal towards the transaction permissible participation, a right to use the property and an income distribution ratio based on a desired one Participation rights and buyer information according to the predetermined fund condition, and the fund management server a change caused by the transaction in the To provide participation rights; and - one Pricing Server to the Real Estate Transaction Management Server Price information of the entrusted property available to deliver.

The system of claim 1, wherein the predetermined Fund condition has at least one of a percentage a participation right that the right to use the property provides, a dividend ratio between the participation right, which gives the right to use the property, and one Participation right as an investment, a buyer condition of the participation right, which the right to use the possession provides, a buyer condition of the participation right as an investment, a selling time condition and a dividend condition.

The system of claim 2, wherein the percentage of the participation right, which the right to use the possession 51% is the buyer condition of the participation right, which gives the right to use the property is that the buyer belongs to a group of people, which have a purchase priority for real estate, and the Sales time condition is that the participation right, which the Right to use the property for a predetermined period Time period for the sale is locked.

The system of claim 1, wherein the predetermined Fund condition is changed by at least one of a sale of a maximum stake, a distribution of a Dividend, an agreement among equity holders and an amendment a service policy.

The system of claim 1, wherein the real estate transaction management server having: - an equity information provider for providing information on equity securities for the property together with a current price and a dividend ratio; - one Transaction processor for comparing buyer information with a fund condition upon receipt of a buy request to Determine if the buyer is allowed to use the property buy, and to edit a contract or transaction, if it has been determined that the buyer is allowed to To buy property; A legal relationship processor for generating information about a change in a legal relationship to them the buyer and the fund management server based on the result of the Transaction processor; and - a cost processor to pay a price for the property and transaction costs, based on the result of the transaction processor, and for the separate Accounting for the cost of representing taxes and fees.

The system of claim 1, wherein the real estate transaction management server further comprises: A fund processor to the fund management server to entrust a property or equity information for to register the property from the fund management server; - one Right change updater for exchanging information about a change in ownership with the fund management server; and - one Price information manager, resulting from a transaction success Return price information to the pricing server.

The system of claim 1, wherein the real estate transaction management server real estate price information resulting from a transaction success returns to the pricing server which an existing price with the returned one Price information updated.

The system of claim 1, wherein the real estate transaction management server the participation right and the selling price registered by the Seller was given the information along with Price information and dividend information available provides and executes an equity securities sale Use of at least one post-contractual transaction, one immediate transaction and a competitive bid.

The system of claim 1, wherein when a time limit expires or a target yield value is enough, the real estate transaction management server provides a dividend from a capital gain, a dividend rate of a participation right, which gives the right to use the property is smaller than that of a participation right as an investment.

The system of claim 1, wherein the real estate transaction management server has a right change message to a Shareholder holding a change of legal status to notify by means of at least one of an e-mail, a Short message, a voice message or a multimedia message, if the participation right is changed.

Method for carrying out a real estate transaction between terminals owned by equity traders, which are connected via a network, which process having: A request step of accessing a seller terminal to a real estate transaction service server and the real estate transaction service server Providing information about a property for sale, to request a real estate transaction service provider server, to sell the property; - a confidence step sending, by the real estate transaction service server, a predetermined fund condition and information about the property for sale over the network to a trust company to the property of a trust company to entrust and to receive equity securities information as an answer to entrusting the property; - one Sale step of the provision by the real estate transaction service server of equity securities information, fund conditions and price information, to share and sell the equity right; - one Buyer rights determination step of determining a Participation right in the sales step of buying buyer as one of a residence rights holder with a right on which Resident property, and an investor with a right, a To receive capital gain based on the fund condition; and - one Dividend provision step of the residence rights holder and available to the investor in a predetermined ratio If a predetermined dividend condition is met, of income from the property as dividends.

The method of claim 11, wherein in the step trusting the predetermined fund condition at least one Consists of a percentage of a participation right, the gives a residence right, a dividend ratio between a residence rights holder and an investor, a condition for a residence rights holder, a sales time condition and a dividend condition.

The method of claim 11, wherein in the buyer rights determination step the fund condition a percentage of a participation right, the gives a residence right, and a condition for one Residential rights holder, and if a buyer a acquires the right of participation in accordance with the law of residence and the Condition for a residence right holder fulfilled, the buyer is designated as the residence right holder.

The method of claim 13, wherein the percentage a participation right that provides a residence right, at least has two equity participation percentages, comprising a first residence participation interest and a second residence right participation percentage, which different dividend percentages of the residence right and of investment law.

The method of claim 11, wherein in the dividend providing step the predetermined dividend condition one from an expiration of a predetermined time limit and an increase in a price of Includes real estate beyond a predetermined price, and where the investor has a larger dividend percentage has as the residence rights holder.

The method of claim 11, further comprising the dividend delivery step, an equity right circulation step receiving and registering, by the real estate transaction service server, of equity securities sales information of an investor of that over the Network connected merchant terminal, one of Majority of merchant terminals available Placing the equity securities sales information and price information, to make a transaction instead of the seller, and processing a change of law and costs that resulting from the transaction.

The method of claim 11, wherein the real estate transaction service server, if there is a change including a change in rights related to the property, there are associated persons including a seller and a buyer of the participation right for the property of the change notified by at least one of an e-mail, a short message, a voice message and a multimedia message.