KR102585177B1 - Method for converting into securities of real estate for transactions - Google Patents

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Abstract

개인간 거래를 위한 부동산 증권화 방법이 개시된다. 본 발명의 일측면에 따른 증권화 장치에서 수행되는 부동산 증권화 방법은, 대상 부동산을 특정한 면적단위인 증권단위로 분할하여 부동산주식을 생성하는 단계; 및 부동산의 주소를 이용하며 하위 노드의 값이 변경되면 상위 노드의 값도 변경되는 트리구조를 가지는 해시체인을 기반으로, 부동산주식에 대해 증권 정보 및 소유주 정보를 갖는 리프노드를 생성하는 단계를 포함한다.A real estate securitization method for private transactions is disclosed. The real estate securitization method performed in the securitization device according to one aspect of the present invention includes the steps of dividing the target real estate into securities units, which are specific area units, to generate real estate stocks; And it includes the step of creating a leaf node with security information and owner information for real estate stocks based on a hash chain that uses the address of the real estate and has a tree structure in which the value of the upper node changes when the value of the lower node changes. do.

Description

개인간 거래를 위한 부동산 증권화 방법{Method for converting into securities of real estate for transactions}{Method for converting into securities of real estate for transactions}

본 발명은 개인간 안전한 거래를 수행할 수 있는 보안이 강화된 부동산 증권화 방법에 관한 것이다.The present invention relates to a security-enhanced real estate securitization method that allows safe transactions between individuals.

토지는 부동산 자산을 대표하는 것으로서 많은 활용가치가 있다. 하지만 아직까지도 좋은 입지조건을 갖추었지만 제대로 활용되지 못하는 토지가 많다. 소유주가 어떤 방식으로 활용해야 할지를 모르거나, 활용방안이 있더라도 자금이 모자라서 방치되고 있는 경우가 대부분이다.Land represents real estate assets and has many uses. However, there are still many lands that have good location conditions but are not properly utilized. In most cases, the owner does not know how to utilize it, or even if there is a plan to utilize it, it is neglected due to lack of funds.

일반적으로는 소유주가 토지를 담보로 금융권에서 대출을 받아 활용자금을 충당하는 방식인데, 토지에 따라 대출 심사가 까다로운 편이며 대출금도 부족한 경우가 많아 어려움이 있다.In general, the owner uses the land as collateral to obtain a loan from the financial sector to cover the funds, but depending on the land, the loan screening process is difficult and the loan amount is often insufficient, making it difficult.

또는 토지를 이용한 사업을 진행할 때 다수의 투자자로부터 펀딩을 통해 자금을 확보하기도 하는데, 일반적으로 투자자 입장에서는 토지에 대한 담보를 받을 수 없다는 문제도 있다.Alternatively, when carrying out a business using land, funds may be secured through funding from multiple investors, but there is also the problem that investors generally cannot receive collateral for the land.

대한민국 공개특허 제10-2014-0076981 (공개일자 2014년06월23일) 인터넷 뱅킹을 이용한 토지보상채권거래 시스템 및 방법Republic of Korea Public Patent No. 10-2014-0076981 (publication date: June 23, 2014) Land compensation bond transaction system and method using internet banking

따라서, 본 발명은 상술한 문제점을 해결하기 위해 안출된 것으로서, 토지, 건물 등의 부동산 활용을 위해 부동산을 복수개의 주식으로 증권화하는 방법을 제공하기 위한 것이다.Accordingly, the present invention was devised to solve the above-mentioned problems, and is intended to provide a method of securitizing real estate into a plurality of stocks to utilize real estate such as land and buildings.

또한, 본 발명은 증권화된 부동산주식에 대한 개인간의 안전한 거래를 위한 부동산 증권화 방법을 제공하기 위한 것이다.Additionally, the present invention is intended to provide a real estate securitization method for safe transactions between individuals for securitized real estate stocks.

본 발명의 다른 목적들은 이하에 서술되는 바람직한 실시예를 통하여 보다 명확해질 것이다. Other objects of the present invention will become clearer through the preferred embodiments described below.

본 발명의 일 측면에 따르면, 증권화 장치에서 수행되는 부동산 증권화 방법에 있어서, 대상 부동산을 특정한 면적단위인 증권단위로 분할하여 부동산주식을 생성하는 단계; 및 부동산의 주소를 이용하며 하위 노드의 값이 변경되면 상위 노드의 값도 변경되는 트리구조를 가지는 해시체인을 기반으로, 상기 부동산주식에 대해 증권 정보 및 소유주 정보를 갖는 리프노드를 생성하는 단계를 포함하는 개인간 거래를 위한 부동산 증권화 방법이 제공된다.According to one aspect of the present invention, a real estate securitization method performed in a securitization device includes the steps of dividing target real estate into securities units, which are specific area units, to generate real estate stocks; And a step of creating a leaf node with security information and owner information for the real estate stock based on a hash chain that uses the address of the real estate and has a tree structure in which the value of the upper node changes when the value of the lower node changes. A real estate securitization method is provided for peer-to-peer transactions, including:

여기서, 상기 해시체인은 상기 리프노드가 현재 소유주의 공개키/비밀키 기반으로 암호화되어 공개될 수 있다.Here, the hash chain can be made public by encrypting the leaf node based on the public/private key of the current owner.

또한, 상기 부동산주식에 대한 거래가 성사되면, 거래내용, 현재 소유주의 공개키 및 이전 소유주가 비밀키로 서명한 값이 포함되도록 상기 리프노드가 변경될 수 있다.Additionally, when a transaction for the real estate stock is completed, the leaf node may be changed to include the transaction details, the current owner's public key, and the value signed by the previous owner with the private key.

또한, 상기 대상 부동산의 지목, 총 면적, 위치를 활용하여 상기 부동산주식의 발행금액을 결정할 수 있다.In addition, the issuance amount of the real estate stock can be determined by using the land title, total area, and location of the target real estate.

또한, 상기 대상 부동산에 대한 활용계획을 분석하여 활용 등급을 결정하고, 상기 활용 등급에 따라 상기 발행금액을 결정할 수 있다.In addition, the utilization plan for the target real estate can be analyzed to determine the utilization level, and the issuance amount can be determined according to the utilization level.

또한, 상기 대상 부동산을 이용한 일정 기간 동안의 수익금을 상기 구매자들에게 배당하는 단계를 포함하되, 상기 대상 부동산의 공시지가 변동에 따라 배당금을 달리할 수 있다.In addition, it includes the step of distributing profits for a certain period of time using the target real estate to the purchasers, but the dividend may vary depending on changes in the publicly announced price of the target real estate.

또한, 상기 구매자들 중 일정 비율 이상 상기 부동산주식을 구매한 구매자를 대주주로 설정하고, 상기 대주주에게 부동산 이용권을 부여하는 단계를 더 포함할 수 있다.In addition, the step of setting a buyer who purchased the real estate stock at a certain percentage or more among the buyers as a major shareholder and granting the right to use the real estate to the major shareholder may be further included.

또한, 상기 대상 부동산을 이용한 일정 기간 동안의 수익률이 미리 설정된 임계수익률 이하인 경우, 상기 대상 부동산의 이용권자를 변경하는 단계를 더 포함할 수 있다.In addition, when the rate of return for a certain period of time using the target real estate is less than a preset threshold rate of return, a step of changing the user of the target real estate may be further included.

또한, 상기 임계수익률은 상기 대상 부동산의 위치, 지목, 면적 및 상기 대주주로부터 수신된 활용계획의 분석에 의한 활용 등급을 이용하여 설정할 수 있다.In addition, the critical rate of return can be set using the location, land area, and area of the target real estate and the utilization level based on analysis of the utilization plan received from the major shareholder.

본 발명에 따르면, 활용되지 못하고 있는 부동산에 대해 증권화함으로써, 보다 효율적으로 투자 비용을 모을 수 있어 부동산 활용을 증가시킬 수 있는 효과가 있다.According to the present invention, by securitizing real estate that is not being utilized, investment costs can be collected more efficiently, which has the effect of increasing real estate utilization.

또한, 본 발명에 따르면 세분화된 부동산을 보유하는 개념을 제공함으로써 소액투자자들도 부동산에 대한 투자를 수행할 수 있도록 하여 부동산 활용을 증가시킬 수 있다.In addition, according to the present invention, by providing the concept of owning segmented real estate, it is possible to increase real estate utilization by allowing small investors to invest in real estate.

도 1은 본 발명의 일 실시예에 따른 부동산 증권화 모델을 위한 전체 시스템을 개략적으로 도시한 구성도.
도 2는 본 발명의 일 실시예에 따른 개략적인 증권화 과정을 도시한 흐름도.
도 3은 본 발명의 일 실시예에 따른 부동산주식 발행금액 책정 과정을 도시한 흐름도.
도 4는 본 발명의 일 실시예에 따른 대상 부동산의 활용을 위한 부동산 이용권 부여 과정을 도시한 흐름도.
도 5는 본 발명의 일 실시예에 따른 부동산 이용권 변경 심사과정을 도시한 흐름도.
도 6은 본 발명의 일 실시예에 따른 대상 부동산의 활용에 의한 수익금을 배당하는 과정을 도시한 흐름도.1 is a configuration diagram schematically showing the entire system for a real estate securitization model according to an embodiment of the present invention.
Figure 2 is a flow chart schematically showing the securitization process according to an embodiment of the present invention.
Figure 3 is a flow chart showing the process of determining the issuance amount of real estate stocks according to an embodiment of the present invention.
Figure 4 is a flowchart illustrating a process for granting real estate use rights for utilization of target real estate according to an embodiment of the present invention.
Figure 5 is a flow chart illustrating a real estate use rights change review process according to an embodiment of the present invention.
Figure 6 is a flow chart illustrating the process of distributing profits from utilization of target real estate according to an embodiment of the present invention.

본 발명은 다양한 변경을 가할 수 있고 여러 가지 실시예를 가질 수 있는 바, 특정 실시예들을 도면에 예시하고 상세한 설명에 상세하게 설명하고자 한다. 그러나 이는 본 발명을 특정한 실시 형태에 대해 한정하려는 것이 아니며, 본 발명의 사상 및 기술 범위에 포함되는 모든 변경, 균등물 내지 대체물을 포함하는 것으로 이해되어야 한다.Since the present invention can make various changes and have various embodiments, specific embodiments will be illustrated in the drawings and described in detail in the detailed description. However, this is not intended to limit the present invention to specific embodiments, and should be understood to include all changes, equivalents, and substitutes included in the spirit and technical scope of the present invention.

어떤 구성요소가 다른 구성요소에 "연결되어" 있다거나 "접속되어" 있다고 언급된 때에는, 그 다른 구성요소에 직접적으로 연결되어 있거나 또는 접속되어 있을 수도 있지만, 중간에 다른 구성요소가 존재할 수도 있다고 이해되어야 할 것이다. 반면에, 어떤 구성요소가 다른 구성요소에 "직접 연결되어" 있다거나 "직접 접속되어" 있다고 언급된 때에는, 중간에 다른 구성요소가 존재하지 않는 것으로 이해되어야 할 것이다. When a component is said to be "connected" or "connected" to another component, it is understood that it may be directly connected to or connected to the other component, but that other components may exist in between. It should be. On the other hand, when it is mentioned that a component is “directly connected” or “directly connected” to another component, it should be understood that there are no other components in between.

제1, 제2 등의 용어는 다양한 구성요소들을 설명하는데 사용될 수 있지만, 상기 구성요소들은 상기 용어들에 의해 한정되어서는 안 된다. 상기 용어들은 하나의 구성요소를 다른 구성요소로부터 구별하는 목적으로만 사용된다. 예를 들어, 후술될 제1 임계값, 제2 임계값 등의 용어는 실질적으로는 각각 상이하거나 일부는 동일한 값인 임계값들로 미리 지정될 수 있으나, 임계값이라는 동일한 단어로 표현될 때 혼동의 여지가 있으므로 구분의 편의상 제1, 제2 등의 용어를 병기하기로 한다. Terms such as first, second, etc. may be used to describe various components, but the components should not be limited by the terms. The above terms are used only for the purpose of distinguishing one component from another. For example, terms such as first threshold and second threshold, which will be described later, may be pre-designated as thresholds that are substantially different or partially the same, but may cause confusion when expressed with the same word, threshold. Since there is room, for convenience of classification, terms such as first and second will be used together.

본 명세서에서 사용한 용어는 단지 특정한 실시예를 설명하기 위해 사용된 것으로, 본 발명을 한정하려는 의도가 아니다. 단수의 표현은 문맥상 명백하게 다르게 뜻하지 않는 한, 복수의 표현을 포함한다. 본 명세서에서, "포함하다" 또는 "가지다" 등의 용어는 명세서상에 기재된 특징, 숫자, 단계, 동작, 구성요소, 부품 또는 이들을 조합한 것이 존재함을 지정하려는 것이지, 하나 또는 그 이상의 다른 특징들이나 숫자, 단계, 동작, 구성요소, 부품 또는 이들을 조합한 것들의 존재 또는 부가 가능성을 미리 배제하지 않는 것으로 이해되어야 한다.The terms used herein are only used to describe specific embodiments and are not intended to limit the invention. Singular expressions include plural expressions unless the context clearly dictates otherwise. In this specification, terms such as “comprise” or “have” are intended to indicate the presence of features, numbers, steps, operations, components, parts, or combinations thereof described in the specification, but are not intended to indicate the presence of one or more other features. It should be understood that this does not exclude in advance the possibility of the existence or addition of elements, numbers, steps, operations, components, parts, or combinations thereof.

또한, 각 도면을 참조하여 설명하는 실시예의 구성 요소가 해당 실시예에만 제한적으로 적용되는 것은 아니며, 본 발명의 기술적 사상이 유지되는 범위 내에서 다른 실시예에 포함되도록 구현될 수 있으며, 또한 별도의 설명이 생략될지라도 복수의 실시예가 통합된 하나의 실시예로 다시 구현될 수도 있음은 당연하다.In addition, the components of the embodiments described with reference to each drawing are not limited to the corresponding embodiments, and may be implemented to be included in other embodiments within the scope of maintaining the technical spirit of the present invention, and may also be included in separate embodiments. Even if the description is omitted, it is natural that a plurality of embodiments may be re-implemented as a single integrated embodiment.

또한, 첨부 도면을 참조하여 설명함에 있어, 도면 부호에 관계없이 동일한 구성 요소는 동일하거나 관련된 참조부호를 부여하고 이에 대한 중복되는 설명은 생략하기로 한다. 본 발명을 설명함에 있어서 관련된 공지 기술에 대한 구체적인 설명이 본 발명의 요지를 불필요하게 흐릴 수 있다고 판단되는 경우 그 상세한 설명을 생략한다. In addition, when describing with reference to the accompanying drawings, identical or related reference numbers will be assigned to identical or related elements regardless of the drawing symbols, and overlapping descriptions thereof will be omitted. In describing the present invention, if it is determined that a detailed description of related known technologies may unnecessarily obscure the gist of the present invention, the detailed description will be omitted.

도 1은 본 발명의 일 실시예에 따른 부동산 증권화 모델을 위한 전체 시스템을 개략적으로 도시한 구성도이다.Figure 1 is a configuration diagram schematically showing the entire system for a real estate securitization model according to an embodiment of the present invention.

도 1을 참조하면, 부동산 소유자(10)는 통신망을 통해 증권화 장치에 접속하여, 자신이 보유한 토지, 건물 등의 부동산에 대한 증권화 서비스를 제공받는다. Referring to FIG. 1, a real estate owner 10 connects to a securitization device through a communication network and receives securitization services for real estate such as land and buildings owned by the real estate owner.

증권화 장치(50)는 부동산 소유자(10)가 보유한 증권화 대상이 되는 부동산(이하 대상 부동산이라 칭함)에 대한 증권화를 수행한다. 이하에서는 설명의 편의상 부동산으로서 토지를 위주로 설명하기로 하되, 건축물도 동일 또는 유사한 방식으로 수행될 수 있음은 이하의 설명을 통해 당업자에게는 더욱 자명하게 될 것이다. 본 발명에서 언급하는 증권화란, 대상 부동산을 분할하여 주식화하는 것을 말하는 것으로, 예를 들어 100평의 땅을 1평씩 분할하여 100개의 주식(이하 부동산주식이라 칭함)으로 발행하는 방식이다. The securitization device 50 performs securitization on real estate subject to securitization (hereinafter referred to as target real estate) held by the real estate owner 10. Hereinafter, for convenience of explanation, the description will focus on land as real estate, but it will become more apparent to those skilled in the art through the following description that buildings can also be performed in the same or similar manner. Securitization as referred to in the present invention refers to dividing the target real estate into stocks. For example, 100 pyeong of land is divided into 1 pyeong each and issued into 100 stocks (hereinafter referred to as real estate stocks).

증권화 장치(50)에 의해 대상 부동산이 부동산주식으로 발행되면, 이를 부동산주식 구매자(30)들이 구매하는 것이며, 부동산주식 구매자(30)는 대상 부동산에 대한 주주가 되는 것이다.When the target real estate is issued as real estate stock by the securitization device 50, it is purchased by real estate stock buyers 30, and the real estate stock purchasers 30 become shareholders of the target real estate.

이하, 증권화 장치(50)에서의 증권화 과정과 그 구성부의 기능에 대해 상세히 설명하기로 한다.Hereinafter, the securitization process in the securitization device 50 and the functions of its components will be described in detail.

도 2는 본 발명의 일 실시예에 따른 개략적인 증권화 과정을 도시한 흐름도이고, 도 3은 본 발명의 일 실시예에 따른 부동산주식 발행금액 책정 과정을 도시한 흐름도이다.Figure 2 is a flow chart illustrating a schematic securitization process according to an embodiment of the present invention, and Figure 3 is a flow chart illustrating a real estate stock issuance amount setting process according to an embodiment of the present invention.

증권화 장치(50)의 부동산 인증부(51)는 부동산 소유주가 증권화하고자 하는 대상 부동산이 증권화가 가능한지에 대한 부동산 인증 및 부동산 소유주가 적법한 소유주인지에 대한 소유주 인증 절차를 수행한다. 예를 들어, 증권화 장치(50)는 대상 부동산의 등기부를 조회함으로써, 해당 대상 부동산이 거래가 가능한 상태인지 등을 조회하고, 소유자 확인 절차를 거치는 것이다. 그리고, 온라인을 통해 부동산 소유자가 접속하여 업무를 처리하는 것이므로, 등본조회, 공인인증서 인증, 통장 인증, 신용카드 인증, SMS인증 등의 개인인증을 더 진행할 수도 있다. The real estate authentication unit 51 of the securitization device 50 performs real estate authentication to determine whether the target real estate that the real estate owner wishes to securitize can be securitized, and owner authentication procedures to determine whether the real estate owner is the legitimate owner. For example, the securitization device 50 checks the register of the target real estate to determine whether the target real estate is available for trading, and goes through an owner confirmation process. In addition, since the real estate owner accesses the property online to process business, additional personal authentication such as copy verification, public certificate authentication, bankbook authentication, credit card authentication, and SMS authentication can be performed.

대상 부동산 및 소유주에 대한 인증이 완료되면, 도 2에 따른 대상 부동산에 대한 증권화 절차를 수행한다. Once verification of the target real estate and its owner is completed, the securitization procedure for the target real estate according to Figure 2 is performed.

도 2를 참조하면, 증권화 장치(50)의 부동산주식 발행부(53)는 대상 부동산을 면적 단위인 증권단위로 분할한다(S10). 증권단위는 고정된 값(예를 들어, 1평 또는 1m2 등일 수 있음)일 수 있으며, 또는 부동산의 유형(지목), 총 면적, 위치 등에 따라 동적으로 설정될 수 있다. 예를 들어, 대상 부동산이 지방의 임야인 경우에 비해 수도권의 대지인 경우, 더 작은 증권단위로 대상 부동산이 증권화될 수 있다.Referring to FIG. 2, the real estate stock issuing unit 53 of the securitization device 50 divides the target real estate into securities units, which are area units (S10). The security unit can be a fixed value (for example, 1 pyeong or 1m 2, etc.), or it can be set dynamically depending on the type of real estate (land area), total area, location, etc. For example, if the target real estate is land in the metropolitan area compared to forest land in a local area, the target real estate can be securitized in smaller securities units.

그리고, 하나의 대상 부동산에서도 복수개의 증권단위로 분할할 수도 있다. 예를 들어, 35.2 m2의 부동산을 증권화 할 경우 1 m2증권 35개, 0.2 m2증권 1개로 증권화 될 수 있고, 또는 20 m2, 15.2 m2과 같이 2개의 증권으로 나눌 수도 있다.In addition, even one target real estate can be divided into multiple securities units. For example, when securitizing 35.2 m 2 of real estate, it can be securitized into 35 1 m 2 securities or 1 0.2 m 2 security, or it can be divided into 2 securities, such as 20 m 2 and 15.2 m 2 .

그리고, 증권화 장치(50)의 부동산주식 발행부(53)는 증권단위로 분할된 면적에 따른 부동산에 대응되는 부동산주식을 생성하고(S20), 각 부동산주식의 발행금액을 결정한다(S30).In addition, the real estate stock issuance unit 53 of the securitization device 50 generates real estate stocks corresponding to real estate according to the area divided into securities units (S20) and determines the issuance amount of each real estate stock (S30).

예를 들어, 부동산주식 발행부(53)는 대상 부동산의 지목, 총 면적, 위치 또는 공시지가를 활용하여 발행금액을 결정할 수 있다. 예를 들어, 지목이 전이나 임야인 경우에 비해 대지인 경우에 보다 높게 책정될 수 있을 것이다. 이러한 부동산 자체에 대한 가치 평가 외에도 대상 부동산을 활용할 계획인 활용계획에 따라서도 발행금액을 책정할 수도 있다.For example, the real estate stock issuance department 53 may determine the issuance amount by using the land designation, total area, location, or publicly announced land price of the target real estate. For example, if the land is land, it may be set higher than if it is land or forest land. In addition to evaluating the value of the real estate itself, the issuance amount can also be determined according to the plan for utilizing the target real estate.

일례에 따른 도 3을 참조하면, 대상 부동산의 지목, 면적, 위치 등의 대상 부동산 자체 분석에 의한 가치 평가(S31) 수행 후, 대상 부동산에 대한 활용계획을 분석하여 활용 등급을 결정하고(S33), 평가된 가치 및 활용 등급에 따라 발행금액을 결정할 수도 있다(S35). 일례에 따르면, 부동산을 증권화할 때, 증권화 장치(50)는 활용계획을 부동산 소유주 또는 제3자로부터 입력받는다. 다시 말해, 대상 부동산이 증권화되고, 대상 부동산을 어떤 방식으로 활용할지에 대한 활용계획을 입력받는 것이며, 증권화 장치(50)는 활용계획을 분석하여 활용 등급을 결정하는 것이다. 예를 들어, 활용계획에 따른 대상 부동산의 활용 유형이 건축물 임대사업인지, 골프장과 같은 리조트 사업인지, 병원 또는 쇼핑몰 운영 등의 활용 유형과, 활용 기간 등에 따라 활용 등급을 결정할 수 있고, 활용 등급이 높을 수록 발행금액은 높아질 것이다. 활용 유형 및 기간 등의 활용 계획에 따라 활용 등급을 결정하는 방식은 상황에 따라 다양하게 설정될 수 있음은 자명하다 할 것이다.Referring to FIG. 3 according to an example, after performing a value assessment (S31) by analyzing the target real estate itself, such as land title, area, and location, the utilization plan for the target real estate is analyzed to determine the utilization level (S33). , the issuance amount can be determined according to the assessed value and utilization level (S35). According to one example, when securitizing real estate, the securitization device 50 receives a utilization plan from the real estate owner or a third party. In other words, the target real estate is securitized, a utilization plan on how to utilize the target real estate is input, and the securitization device 50 analyzes the utilization plan to determine the utilization level. For example, the utilization level of the target real estate according to the utilization plan can be determined depending on the type of utilization, such as a building rental business, a resort business such as a golf course, hospital or shopping mall operation, etc., and the utilization period. The higher it is, the higher the issuance amount will be. It is obvious that the method of determining the utilization level according to the utilization plan such as utilization type and period can be set in various ways depending on the situation.

부동산주식의 발행금액이 결정되면, 증권화 장치(50)의 부동산주식 판매부(55)는 부동산주식을 공개하여 판매하고(S40), 부동산주식 구매자들에 대한 정보를 주주정보로서 주주 저장부(57)에 저장한다(S50). 일반적인 주식 판매 방식과 같이, 공모발행 및 비공모발행 모두 가능할 수 있다.When the issuance amount of real estate stocks is determined, the real estate stock sales unit 55 of the securitization device 50 discloses and sells the real estate stocks (S40), and provides information on real estate stock buyers to the shareholder storage unit 57 as shareholder information. Save it (S50). As with general stock sales, both public issuance and non-public issuance may be possible.

일례에 따르면, 대상 부동산의 증권화에 의한 부동산주식의 판매에 의해 발생된 판매금은 대상 부동산의 활용(예를 들어, 상술한 활용계획에 따른 부동산 이용권을 가진자에 의한 활용 등)에 이용될 수 있으며, 또는 증권화 장치(50) 또는 제3자에 의해 활용되어 될 수도 있다. 이러한 부동산주식의 판매금액에 의한 수익금의 일부 또는 전부는 부동산 소유주 및/또는 대상 부동산의 주주들에게 제공될 수 있을 것이다.According to one example, the sales proceeds generated from the sale of real estate stocks through securitization of the target real estate may be used for utilization of the target real estate (for example, utilization by a person with the right to use real estate according to the above-mentioned utilization plan, etc.). Alternatively, it may be utilized by the securitization device 50 or a third party. Some or all of the proceeds from the sale of these real estate stocks may be provided to real estate owners and/or shareholders of the target real estate.

그리고, 증권화 장치(50)는 증권화된 대상 부동산에 의한 일정기간의 활용에 따른 수익금의 일부 또는 전부를 주주들에게 배당금으로 배분할 수 있다.In addition, the securitization device 50 may distribute part or all of the profits resulting from the use of the securitized target real estate for a certain period of time as dividends to shareholders.

대상 부동산에 대한 활용을 위해서는 대상 부동산을 활용할 수 있는 부동산 이용권을 누군가(개인 또는 법인)에게는 부여해야 한다.In order to utilize the target real estate, someone (an individual or corporation) must be granted the right to use the target real estate.

도 4는 본 발명의 일 실시예에 따른 대상 부동산의 활용을 위한 부동산 이용권 부여 과정을 도시한 흐름도이고, 도 5는 본 발명의 일 실시예에 따른 부동산 이용권 변경 심사과정을 도시한 흐름도이다.Figure 4 is a flowchart showing a process of granting real estate use rights for utilization of target real estate according to an embodiment of the present invention, and Figure 5 is a flowchart showing a process of reviewing changes to real estate use rights according to an embodiment of the present invention.

도 4를 참조하면, 증권화 장치(50)는 기본적으로 주주들 중에서 대주주를 결정한다(S410). 부동산주식 구매자들 중 일정 비율(예를 들어, 40% 또는 50%) 이상을 구매한 구매자를 대주주로 설정할 수 있다. 또는 일정 비율 이상을 구매하면서 동시에 활용 계획을 제출하여 선정된 주주가 대주주로 결정될 수도 있다.Referring to FIG. 4, the securitization device 50 basically determines the major shareholder among shareholders (S410). Among buyers of real estate stocks, buyers who purchase more than a certain percentage (for example, 40% or 50%) can be set as major shareholders. Alternatively, a shareholder selected by purchasing more than a certain percentage and submitting a utilization plan at the same time may be determined as the majority shareholder.

증권화 장치(50)는 선정된 대주주에게 부동산 이용권을 부여한다(S420).The securitization device 50 grants real estate use rights to selected major shareholders (S420).

그리고, 증권화 장치(50)는 해당 대주주에 따른 부동산 이용권 부여 기간과 함께 임계수익률을 설정한다(S430). 임계수익률은 부동산 이용권을 부여한 기간 동안 발생시켜야 하는 수익률에 대한 임계값으로서, 예를 들자면 10년에 100%가 임계수익률로 책정될 수 있다. Then, the securitization device 50 sets the critical rate of return along with the period for granting real estate use rights according to the major shareholder (S430). The critical rate of return is the threshold for the rate of return that must be generated during the period during which the right to use real estate is granted. For example, 100% in 10 years may be set as the critical rate of return.

증권화 장치(50)는 고정된 임계수익률을 설정할 수도 있으나, 대상 부동산의 위치, 지목, 면적 및 대주주로부터 수신된 활용계획의 분석에 의한 활용 등급에 따라 가변적으로 설정할 수도 있다. The securitization device 50 may set a fixed threshold rate of return, but may also set it variably according to the location, land category, and area of the target real estate and the utilization level based on analysis of the utilization plan received from the major shareholder.

도 5를 참조하면, 증권화 장치(50)는 일정기간(예를 들어, 1년 등) 동안의 대상 부동산에 의한 수익률(예를 들어, 부동산주식 발행에 의해 투자된 비용 대비한 수익)을 산출하고(S510), 수익률이 상술한 바와 같이 설정된 임계수익률을 초과하는지 여부를 판단한다(S520). 만일 수익률이 임계수익률을 초과하였다면, 부동산 이용권자는 최초 계약된 기간이 경과되지 않은 한 그대로 유지하고(S530), 임계수익률 이하의 수익률인 경우 부동산 이용권자를 변경한다(S540).Referring to FIG. 5, the securitization device 50 calculates the rate of return (e.g., return compared to the cost invested by issuing real estate stocks) by the target real estate for a certain period (e.g., one year, etc.) (S510), and determine whether the rate of return exceeds the threshold rate of return set as described above (S520). If the rate of return exceeds the critical rate of return, the real estate user remains as is until the initial contracted period has not elapsed (S530), and if the rate of return is below the critical rate of return, the real estate user changes (S540).

이는 일례일 뿐이며, 수익률이 임계수익률 이하인 경우, 부동산 이용권자에게 어떠한 패널티(예를 들어, 벌금, 일부 주식 반환 등)를 부과하는 등의 다른 조치를 취할 수도 있다.This is only an example, and if the rate of return is below the critical rate of return, other measures may be taken, such as imposing some penalty on the real estate user (e.g., fine, return of some stocks, etc.).

이하에서는 대상 부동산의 활용에 의해 발생된 수익금을 주주들에게 배당하는 방식에 대해 설명하고자 한다.Below, we will explain how to distribute profits generated from the use of the target real estate to shareholders.

도 6은 본 발명의 일 실시예에 따른 대상 부동산의 활용에 의한 수익금을 배당하는 과정을 도시한 흐름도이다.Figure 6 is a flow chart illustrating the process of distributing profits from utilization of target real estate according to an embodiment of the present invention.

도 6을 참조하면, 증권화 장치(50)의 수익 관리부(59)는 일정기간(예를 들어 1년 등) 동안의 부동산 활용 수익금을 산출하고(S610), 대상 부동산의 공시지가의 변동금액을 확인한다. 예를 들어, 1년간 대상 부동산의 활용에 의해 발생된 수익금이 얼마인지 및 1년전과 비교하여 얼마나 부동산값이 변동되었는지를 확인하는 것이다.Referring to FIG. 6, the profit management unit 59 of the securitization device 50 calculates the profits from real estate utilization for a certain period (for example, one year, etc.) (S610) and confirms the amount of change in the publicly announced land price of the target real estate. . For example, it is to check how much profit was generated from the use of the target real estate for one year and how much the real estate price changed compared to a year ago.

그리고, 증권화 장치(50)의 수익 관리부(59)는 수익금 및 공시지가 변동금액에 따라 배당액을 산출하고(S630), 산출된 금액에 따른 배당금을 주주들에게 제공한다(S640). 일례를 들자면, 수익금이 높을 수록 배당금을 높게 책정할 수 있으며, 공시지가가 높아질 수록 배당금은 오히려 낮게 책정할 수 있다. 공시지가가 높아졌다는 것은 땅값이 올랐다는 것이며, 그러면 부동산주식의 가치(즉, 거래 금액)도 높아졌을 것이므로, 배당금을 줄이고 오히려 대상 부동산에 대해 더 공격적인 투자를 수행하는 것이 바람직할 수 있기 때문이다. 물론 이는 일례일뿐이며, 공시지가의 변동금액에 따라 다양한 기준을 두고 배당금을 책정할 수 있음은 당연하다.In addition, the profit management unit 59 of the securitization device 50 calculates the dividend amount according to the profit and the change in publicly announced land price (S630) and provides dividends according to the calculated amount to shareholders (S640). For example, the higher the profits, the higher the dividend can be set, and the higher the publicly announced land price, the lower the dividend can be set. An increase in the publicly announced land price means that the land price has risen, and the value of real estate stocks (i.e. transaction amount) will also have increased, so it may be desirable to reduce dividends and make more aggressive investments in target real estate. Of course, this is only an example, and it is natural that dividends can be set based on various criteria depending on the amount of change in the publicly announced land price.

그리고, 이러한 부동산주식은 거래가 가능할 수 있는데, 일례에 따르면 중앙관리식으로 증권화 장치(50) 또는 타 기관에서 거래를 중개할 수 있을 것이다. 또는 블록체인 방식과 같은 분산형 기술을 이용하여 개인간의 부동산주식을 거래하도록 할 수도 있다.In addition, these real estate stocks may be tradable, and according to one example, transactions may be brokered by the securitization device 50 or other institutions in a centrally managed manner. Alternatively, real estate stocks can be traded between individuals using decentralized technology such as blockchain.

이하에서는 트리구조의 해시체인 기반의 부동산주식 발행 방식 및 분산형 거래를 위한 블록체인 방식에 대해 설명하기로 한다.Below, we will explain the tree-structured hash chain-based real estate stock issuance method and the blockchain method for decentralized transactions.

도 7은 본 발명의 일 실시예에 따른 증권화된 부동산주식의 해시체인 구조를 도시한 개념도이고, 도 8은 발명의 일 실시예에 따른 부동산주식의 분산형 거래장부인 블록체인의 구조를 도시한 개념도이다.Figure 7 is a conceptual diagram showing the hash chain structure of securitized real estate stocks according to an embodiment of the present invention, and Figure 8 is a conceptual diagram showing the structure of a blockchain, a distributed transaction ledger of real estate stocks according to an embodiment of the invention. It is a concept diagram.

대상 부동산의 부동산주식은 유일값을 갖는 해시값으로 저장될 수 있으며, 도 7에 도시된 바와 같이 그 해시값은 하위 노드가 변경되면 상위 노드도 변경되는 형태의 트리구조에 따른 체인(이하 해시체인이라 함) 형태의 리프노드(즉 각 줄기의 최하단 노드)로서 관리된다. 해시체인은 대상 부동산의 주소를 이용하며, 도면에 도시된 바와 같이 시,군,구 단위에 따른 지번, 도로명, 우편번호 등이 될 수 있다. 물론 아파트와 같은 다수세대의 경우에는 단위를 추가하여 트리를 확장하여 구성할 수 있다.The real estate stock of the target real estate can be stored as a hash value with a unique value, and as shown in Figure 7, the hash value is a chain (hereinafter referred to as a hash chain) according to a tree structure in which the upper node changes when the lower node changes. It is managed as a leaf node (i.e., the bottom node of each stem). Hashchain uses the address of the target real estate, and as shown in the drawing, it can be the street number, road name, zip code, etc. according to the city, county, or district level. Of course, in the case of multiple households such as apartments, the tree can be expanded by adding units.

따라서, 상술한 해시체인에 따라 부동산주식이 새로이 생성되거나 거래되어 그 정보가 변경되면, 리프노드가 변경됨으로 인해 그 상위 노드들은 모두 변경되는 것이다. 리프노드에는 현재 증권의 정보와 소유주의 정보가 저장된다. Therefore, when real estate stocks are newly created or traded according to the above-described hash chain and the information is changed, all upper nodes are changed due to the change in the leaf node. Leaf nodes store current security information and owner information.

리프노드에 남겨진 정보는 필요에 따라 평문으로 저장될 수도 있고, 도면에 도시된 바와 같이 암호화된 값이 저장될 수도 있다. 즉, 리프노드의 증권정보, 소유주 정보 등은 현재 소유주의 공개키/비밀키 기반으로 암호화될 수 있다. 암호화된 해시체인에 따른 정보들은 공개될 수 있다.The information left in the leaf node may be stored as plain text as needed, or as an encrypted value as shown in the drawing. In other words, the leaf node's securities information, owner information, etc. can be encrypted based on the current owner's public key/private key. Information based on the encrypted hash chain can be made public.

이렇게 해시체인의 리프노드로서 관리되는 부동산주식은 개인간 거래시, 중앙집중형 시스템(예를 들어 증권화 장치(50) 등)에 의해 장부에 기록되는 방식으로 처리될 수도 있으나, 일례에 따르면 블록체인 형식과 같은 분산형 방식으로 정보가 수정될 수도 있다.Real estate stocks managed as leaf nodes of the hash chain may be processed by being recorded in a ledger by a centralized system (e.g., securitization device 50, etc.) during transactions between individuals, but according to one example, they may be processed in a blockchain format. Information may be modified in a decentralized manner such as .

이에 대한 방식을 예시한 도 8을 참조하면, 부동산주식에 대한 거래가 성사되면, 거래내용, 현재 소유주의 공개키 및 이전 소유주가 비밀키로 서명한 값이 포함되도록 상기 리프노드가 변경된다. 따라서, 해시체인이 모든 이에게 공개되더라도, 실제 현재 소유주가 자신의 비밀키로 서명하지 않는 한 소유주가 변경될 수 없으므로, 보안상 안전하게 되는 것이다. Referring to Figure 8, which illustrates this method, when a transaction for real estate stocks is completed, the leaf node is changed to include the transaction details, the current owner's public key, and the value signed by the previous owner with the private key. Therefore, even if the hash chain is open to everyone, the owner cannot be changed unless the actual current owner signs with his or her private key, making it secure in terms of security.

상술한 본 발명에 따른 개인간 거래를 위한 부동산 증권화 방법은 컴퓨터로 읽을 수 있는 기록 매체에 컴퓨터가 읽을 수 있는 코드로서 구현되는 것이 가능하다. 컴퓨터가 읽을 수 있는 기록매체로는 컴퓨터 시스템에 의하여 해독될 수 있는 데이터가 저장된 모든 종류의 기록 매체를 포함한다. 예를 들어, ROM(Read Only Memory), RAM(Random Access Memory), 자기 테이프, 자기 디스크, 플래쉬 메모리, 광 데이터 저장장치 등이 있을 수 있다. 또한, 컴퓨터가 읽을 수 있는 기록매체는 컴퓨터 통신망으로 연결된 컴퓨터 시스템에 분산되어, 분산방식으로 읽을 수 있는 코드로서 저장되고 실행될 수 있다. The real estate securitization method for private transactions according to the present invention described above can be implemented as computer-readable code on a computer-readable recording medium. Computer-readable recording media include all types of recording media storing data that can be deciphered by a computer system. For example, there may be Read Only Memory (ROM), Random Access Memory (RAM), magnetic tape, magnetic disk, flash memory, optical data storage device, etc. Additionally, the computer-readable recording medium can be distributed to computer systems connected through a computer communication network, and stored and executed as code that can be read in a distributed manner.

또한, 상기에서는 본 발명의 바람직한 실시예를 참조하여 설명하였지만, 해당 기술 분야에서 통상의 지식을 가진 자라면 하기의 특허 청구의 범위에 기재된 본 발명의 사상 및 영역으로부터 벗어나지 않는 범위 내에서 본 발명을 다양하게 수정 및 변경시킬 수 있음을 이해할 수 있을 것이다.In addition, although the present invention has been described above with reference to preferred embodiments, those skilled in the art will understand the present invention without departing from the spirit and scope of the present invention as set forth in the claims below. You will understand that it can be modified and changed in various ways.

10 : 부동산 소유자
30 : 부동산주식 구매자
50 : 증권화 장치10: Property Owner
30: Real estate stock buyer
50: Securitization device

Claims (9)

증권화 장치에서 수행되는 부동산 증권화 방법에 있어서,
대상 부동산을 특정한 면적단위인 증권단위로 분할하여 부동산주식을 생성하는 단계; 및
부동산의 주소를 이용하며 하위 노드의 값이 변경되면 상위 노드의 값도 변경되는 트리구조를 가지는 해시체인을 기반으로, 상기 부동산주식에 대해 증권 정보 및 소유주 정보를 갖는 리프노드를 생성하는 단계; 및
상기 부동산주식의 소유자들 중 일정 비율 이상 상기 부동산주식을 소유한 소유주를 대주주로 설정하고, 상기 대주주에게 부동산 이용권을 부여하는 단계를 포함하되,
상기 대상 부동산을 이용한 일정 기간 동안의 수익률이 미리 설정된 임계수익률 이하인 경우, 상기 대상 부동산의 이용권자를 변경하며,
상기 임계수익률은 상기 대상 부동산의 위치, 지목, 면적 및 상기 대주주로부터 수신된 활용계획의 분석에 의한 활용 등급을 이용하여 설정하는 것을 특징으로 하는 개인간 거래를 위한 부동산 증권화 방법.
In a method of real estate securitization performed in a securitization device,
Creating real estate stocks by dividing the target real estate into securities units, which are specific area units; and
Creating a leaf node with security information and owner information for the real estate stock based on a hash chain that uses the address of the real estate and has a tree structure in which the value of the upper node changes when the value of the lower node changes; and
It includes the step of setting an owner who owns a certain percentage or more of the real estate stocks as a major shareholder among the owners of the real estate stocks, and granting the right to use real estate to the major shareholder,
If the rate of return for a certain period of time using the target real estate is below the preset threshold rate of return, the user of the target real estate is changed,
A real estate securitization method for transactions between individuals, characterized in that the threshold rate of return is set using the location, land title, and area of the target real estate and the utilization level based on analysis of the utilization plan received from the major shareholder.
 청구항 1에 있어서,
상기 해시체인은 상기 리프노드가 현재 소유주의 공개키/비밀키 기반으로 암호화되어 공개되는 것을 특징으로 하는 개인간 거래를 위한 부동산 증권화 방법.
In claim 1,
The hash chain is a real estate securitization method for peer-to-peer transactions, wherein the leaf node is encrypted and made public based on the public/private key of the current owner.
 청구항 1에 있어서,
상기 부동산주식에 대한 거래가 성사되면, 거래내용, 현재 소유주의 공개키 및 이전 소유주가 비밀키로 서명한 값이 포함되도록 상기 리프노드가 변경되는 것을 특징으로 하는 개인간 거래를 위한 부동산 증권화 방법.
In claim 1,
When a transaction for the real estate stock is completed, the leaf node is changed to include the transaction details, the current owner's public key, and the value signed by the previous owner with the private key. A real estate securitization method for peer-to-peer transactions.
 청구항 1에 있어서,
상기 대상 부동산의 지목, 총 면적, 위치를 활용하여 상기 부동산주식의 발행금액을 결정하는 것을 특징으로 하는 개인간 거래를 위한 부동산 증권화 방법.
In claim 1,
A real estate securitization method for transactions between individuals, characterized in that the issuance amount of the real estate stocks is determined by using the land title, total area, and location of the target real estate.
 청구항 4에 있어서,
상기 대상 부동산에 대한 활용계획을 분석하여 활용 등급을 결정하고, 상기 활용 등급에 따라 상기 발행금액을 결정하는 것을 특징으로 하는 개인간 거래를 위한 부동산 증권화 방법.
In claim 4,
A real estate securitization method for transactions between individuals, characterized by analyzing the utilization plan for the target real estate, determining the utilization level, and determining the issuance amount according to the utilization level.
 청구항 1에 있어서,
상기 대상 부동산을 이용한 일정 기간 동안의 수익금을 상기 부동산주식의 소유자들에게 배당하는 단계를 포함하되, 상기 대상 부동산의 공시지가 변동에 따라 배당금을 달리하는 것을 특징으로 하는 개인간 거래를 위한 부동산 증권화 방법.In claim 1,
A real estate securitization method for transactions between individuals, comprising the step of distributing profits for a certain period of time using the target real estate to owners of the real estate stocks, and varying the dividend according to changes in the publicly announced price of the target real estate. 삭제delete 삭제delete 삭제delete
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