JP3152599B2

JP3152599B2 - ビル遠隔管理装置

Info

Publication number: JP3152599B2
Application number: JP29833295A
Authority: JP
Inventors: 雅史門脇; 桂山本; 浩牧野; 健一森田
Original assignee: Hitachi Building Systems Co Ltd
Current assignee: Hitachi Building Systems Co Ltd
Priority date: 1995-11-16
Filing date: 1995-11-16
Publication date: 2001-04-03
Anticipated expiration: 2015-11-16
Also published as: JPH09147275A

Description

【発明の詳細な説明】

【０００１】

【発明が属する技術分野】本発明は、建造物（ビル）内
に設置された設備機器を遠隔で管理するビル遠隔管理装
置に関する。

【０００２】

【従来の技術】ビル遠隔管理装置は、空調設備やエレベ
ータなどの設備機器が配置されているビルに端末装置を
設け、これら複数の端末装置と、ビルの設備機器の異常
等を処理するビル管理会社に設けられる遠隔管理装置の
監視センター装置との間を、電話回線で接続して構成さ
れている。この構成において、端末装置は設備機器を電
気的に監視し、異常が発生した場合には、電話回線を介
して監視センター装置に、当該端末装置で監視している
ビルを特定するビルコードと異常情報とをデータ信号と
して送信する。このデータ信号を受信した監視センター
装置は、受信したデータ信号に基づいて、予め記憶装置
に記憶されているビル名や設備名を読み出すとともに、
受信データ表示装置と受信データ印字装置に、異常状態
が発生した機器名、異常状態名、ビル名、および故障連
絡先等を記憶装置から読み出して出力する。監視センタ
ー装置のオペレータは、この受信データ表示装置に表示
された異常情報を見ながら、必要部署（例えば上記ビル
管理会社の当該ビルを管轄する営業所）と連絡して適切
な対応処置を行い、必要な場合には保守員が故障修理の
ために、異常事態が発生したビルに出向いて設備機器の
改修作業を行つており、質の高い設備管理を行つてい
る。

【０００３】このような、ビル遠隔管理装置は、管理地
域範囲を分割し、その拠点に上記監視センター装置を異
常対処要員とともに配置することで、ビル側に設備機器
の異常に対処するための要員（管理人、警備員等）を常
駐させる必要をなくし、その面での費用を削減すること
ができる。しかし、管理対象ビル毎に異なる設備機器や
その稼動時間帯等に対処するためには、異常対処要員を
適正に配置しなければならない。又、監視センター装置
には大型のコンピュータ装置等の諸設備、それらの信頼
性を確保するための二重系構成を整えねばならず、しか
もそれらは２４時間連続稼動させることになるので、監
視センター装置は膨大かつ高価な装置となる。これらの
理由により、ビル遠隔管理装置は、多数の管理対象ビル
より成る大規模ビル群には適するものの、管理対象ビル
数の少ない小規模ビル群には適していない。

【０００４】以上の事情に鑑み、監視センター装置の利
用率を向上させ、しかも小規模ビル群の遠隔管理も行う
ことができるビル遠隔管理装置が、例えば、特開平７−
９３６８３号公報で提案されている。このビル遠隔管理
装置を図３により説明する。図３は従来のビル遠隔管理
装置のブロツク図である。この図で、１Ａは大規模ビル
群を管理する管理会社、１Ｂ、１Ｃは小規模ビル群を管
理する管理会社を示す。管理会社１Ｂ、１Ｃはそれぞれ
管理会社１Ａと遠隔管理契約を行っている。Ａは管理会
社１Ａが管理するビル群、Ｂ、Ｃはそれぞれ管理会社１
Ｂ、１Ｃが管理するビル群、２ａはビル群Ａの各ビルに
設置された端末装置、２ｂ、２ｃはそれぞれビル群Ｂ、
Ｃの各ビルに設置された端末装置を示す。１０は管理会
社１Ａに設置された監視センタ装置、２０、３０はそれ
ぞれ管理会社１Ｂ、１Ｃに設置された監視装置である。

【０００５】監視センター装置１０は次の諸装置で構成
されている。即ち、１１ａは各端末装置２ａと通信回線
３ａを介して情報の授受を行う通信装置、１１ｂ、１１
ｃはそれぞれ端末装置２ｂ、２ｃと通信回線３ｂ、３ｃ
を介して情報の授受を行う通信装置、１２は各端末２ａ
からの異常発報（異常状態が発生した機器名、異常状態
名、ビル名等より成る）に基づいて異常情報編集する処
理装置、１３は管理対象ビル（管理会社１Ｂ、１Ｃの管
理対象ビルも含む）およびそこに設置されている設備機
器等の情報が格納された記憶装置、１４は異常情報の表
示や指令の入力を行う監視操作装置、１５は送信された
情報等を印字する印字装置である。１６は端末装置２
ｂ、２ｃからの異常発報に対して上記処理装置１２と同
様の処理を行う処理装置、１７ｂ、１７ｃは処理装置１
６からの異常情報を対応する監視装置２０、３０へ通信
回線４ｂ、４ｃを介して分配する配信装置、１８は異常
情報等を送信するファクシミリである。なお、処理装置
１２、１６はコンピュータで構成されている。

【０００６】監視装置２０、３０はそれぞれ、監視セン
タ装置１０との通信を行う通信装置２１、３１、受信し
た異常情報を表示するとともに指令等の入力を行う表示
操作卓２２、３２、異常情報等を印字する印字装置２
３、３３、およびファクシミリ２４、３４で構成されて
いる。

【０００７】端末装置２ａから異常発報があると、通信
装置１１ａはこれを受信し、処理装置１２は、異常発報
中の各コードに基づいて記憶装置１３に格納されている
ビル名称、所在地、設備機器構成、監視内容等のビル情
報や、設備機器名称、設備機器毎の対応方法、対応結果
名称等の各ビルに共通する情報を検索し、これらに基づ
いて異常情報を編集し、これを監視操作装置１４および
印字装置１５へ送信する。監視操作装置１４は送信され
た異常情報を表示情報に変換して表示し、印字装置１５
は送信された異常情報を印字情報に変換して印字する。
この表示内容又は印字内容により異常を認知した異常対
応要員は、ビル名称、異常内容、対応方法等を確認した
後、現場地図、設備機器配置図、設備機器図面、必要部
品等を携帯して現場へ急行し、所要の処理を行う。

【０００８】全く同様に、端末装置２ｂ（２ｃ）から異
常発報があると、通信装置１１ｂ（１１ｃ）はこれを受
信し、処理装置１６は、異常発報中の各コードと記憶装
置１３に格納されているデータに基づいて異常情報を編
集し、これを配信装置１７ｂ（１７ｃ）、通信回線４ｂ
（４ｃ）を介して監視装置２０（３０）へ送信する。監
視装置２０（３０）は、当該異常情報を通信装置２１
（３１）で受信し、表示操作卓２２（３２）によりブザ
ー吹鳴と表示を行い、かつ、印字装置２３（３３）で印
字する。これにより異常を認知した監視装置２０（３
０）の異常対応要員は所要の物品を携帯して現場へ急行
し、所要の処理を行う。

【０００９】

【発明が解決しようとする課題】上記のビル遠隔管理装
置は、大規模ビル群を管理するビル管理会社１Ａにとっ
も、又、小規模ビル群を管理するビル管理会社１Ｂ、１
Ｃにとっても、前者は監視センター装置の稼動率を高め
る点で、後者は膨大、高価な設備を不要とする点で好都
合である。ところで、ビル管理会社１Ａは、ビル管理会
社１Ｂ、１Ｃの２社だけでなく他の多くのビル管理会社
とも遠隔監視の契約を結んでいることが多く、これら契
約先のビル管理会社は、その規模、経営態様等種々雑多
であり、かつ、設備機器によっては対応できるものと対
応不可能なものがある。しかし、上記従来のビル遠隔管
理装置は、端末装置の異常発報を処理して異常情報を作
成し、それを対応するビル管理会社の監視装置へ送信す
るだけであるので、契約先のビル管理会社にとって必ず
しも適切とはいえない場合が生じていた。その理由を以
下に説明する。

【００１０】例えば、ビル管理会社１Ｂが管理するビル
群Ｂの中に、ビル管理会社１Ｂでは対処できない設備機
器が存在する場合、ビル管理会社１Ｂに委託された管理
会社が当該設備機器の管理を行なうことになるが、ビル
管理会社１Ａはビル群Ｂからの異常発報を全てビル管理
会社１Ｂへ送信するため、管理委託した設備機器の異常
発報に関して委託会社への通報が義務付けられているビ
ル管理会社１Ｂのオペレータは、異常発報を受信した設
備機器の管理委託の有無を常時判断しなければならず、
異常発報の対処が煩雑であった。

【００１１】又、端末装置は既に通信回線を介してビル
管理会社１Ａに接続されているが、監視契約の開始日に
到っていない状態で、ビル管理会社１Ｂの異常対処要員
がビル群Ｂの中のビルの設備機器と当該端末装置の動作
試験を行なうとき、動作試験終了後の端末装置からの異
常発報によるビル管理会社１Ａのオペレータの混乱を避
けるため、異常対処要員は動作試験が終了した当該端末
装置の電源を切断しておくので、監視契約の開始日に再
度端末装置の電源を投入するために当該ビルに出動しな
ければならず、そのための手間と時間を要していた。

【００１２】さらに、ビル管理会社１Ｂの通信装置に異
常が発生し、ビル管理会社１Ａからの配信ができなくな
ると、ビル管理会社１Ａのオペレータは、配信不能の原
因を調査し、調査の結果ビル管理会社１Ｂの通信装置の
異常であると判明すると、ビル管理会社１Ｂへの連絡を
電話やファクシミリで行なって対処しており、発生頻度
の少ない配信不能の異常にオペレータが戸惑ったり、配
信不能の原因究明に要した時間だけビル管理会社１Ｂへ
の連絡が遅れ、当該ビルへ迷惑をかけるという問題もあ
った。

【００１３】本発明の目的は、上記従来技術における課
題を解決し、各契約先のビル管理会社に適合した遠隔監
視を行うことができるビル遠隔管理装置を提供すること
にある。

【００１４】

【課題を解決するための手段】上記の目的を達成するた
め、他が管理するビルの設備機器に発生した異常に基づ
く異常情報の配信先を当該ビルを遠隔管理する他の監視
装置とするのが適切でない場合は、当該他の監視装置以
外の配信先に予め設定したものであり、この他の監視装
置に異常情報を配信するのが適切でない場合としては、
例えば、他が管理するビルの端末装置が被監視状態にな
い時に、当該端末装置からの発報に基づいて作成された
異常情報を監視センタ装置の記憶装置へ格納するように
設定したり、他の監視装置が監視不能の状態にある時
に、当該監視装置に配信されるべき異常情報の配信先を
監視センタの報知装置に設定したりしたものである。そ
して、他が管理するビルの設備機器に発生した異常に基
づく異常情報の配信に対してファクシミリによる送信要
求があった時に、当該他の監視装置に対する異常情報の
配信をファクシミリにより行うように設定したものであ
る。

【００１５】

【００１６】

【００１７】

【００１８】

【００１９】

【００２０】

【発明の実施の形態】以下、本発明を図示の実施の形態
に基づいて説明する。図１は本発明の実施の形態を示す
ビル遠隔管理装置のブロック図である。この図で、図３
に示す部分と同一又は等価な部分には同一符号を付して
説明を省略する。４０は図３に示す記憶装置１３に対応
する記憶装置であるが、記憶装置１３の格納内容にさら
に他のデータが追加格納される。４１は処理装置１６に
対応する処理装置であるが、処理装置１６とは配信先指
定の機能が異なる。４２は処理装置１２に対応する処理
装置であるが、処理装置１２とは一部の機能が異なる。
４３は配信制御装置であり、処理装置４１の指示により
情報の配信先を制御する。４４はファクシミリ１８に備
えられたファクシミリ失敗検知装置であり、ファクシミ
リ１８による送信失敗を検知してこれを処理装置４１へ
送信する。４５は印字装置１５とは別に設けられた印字
装置であり、ファクシミリ１８の近傍に設けられる。

【００２１】最初に、記憶装置４０に追加格納されるデ
ータについて説明する。（１）ビル管理会社１Ａは、端末装置２ａが監視する設
備機器の異常の全てに対処することができる。しかし、
当該設備機器には各種の機器があり、他のビル管理会社
１Ｂ、１Ｃ、…………によっては当該各機器の異常に対
処することができない場合がしばしばある。例えば、空
調機器の故障には対処できても、エレベータの異常には
対処できない場合がある。このような場合、各ビル管理
会社はそれが可能な他のビル管理会社に管理を委託す
る。本実施形態では、これを考慮して、他のビル管理会
社が管理する全ての端末装置における各設備機器毎に、
これらに対して定められている異常発生時の対処監視セ
ンタ装置又は対処監視装置（配信先）を設定し、これら
を、監視操作装置１４のキーボードを操作し、処理装置
４２の処理により記憶装置４０へ格納する。

【００２２】（２）監視契約がなされ、かつ、記憶装置
４０へ記録されている端末装置の中には、未だ監視契約
期間に到っていないもの、一時的に回線工事が行われて
いるもの、又は監視対象設備機器が稼動状態にないもの
等が存在し、このような端末装置から異常発報がなされ
た場合、その情報を配信先へ送信するのは無駄である。
このような送信を防止するため、これら送信不要の端末
装置（休止端末装置）を、監視操作装置１４により処理
装置４２を介して記憶装置４０へ格納する。

【００２３】（３）他のビル管理会社の監視装置では、
その監視装置内の設備に何らかの故障が生じるおそれが
あり、その故障によっては迅速に修復できないものがあ
る。このような場合には、電源を停止して修復を行わね
ばならず、この修復期間には監視センタ装置１０からの
送信は不可能となる。本実施の形態では、このような休
止状態にある監視装置（配信先）を、監視操作装置１４
により処理装置４２を介して記憶装置４０に格納してお
き、後述するような対処を行う。

【００２４】なお、上記（１）における設備機器の配信
先変更、又は上記（２）、（３）における休止の解除が
あった場合には、監視センタ装置１０のオペレータが監
視操作装置１４を操作し、処理装置４２を介して記憶装
置４０に格納された該当データの変更又は消去を行い、
その結果を関係監視装置へ送信する。

【００２５】処理装置４１は上記（１）〜（３）に示し
た各データを用いて異常情報の配信先を決定する。この
処理装置４１の動作を、図２に示すフローチャートを参
照して説明する。処理装置４１は通信装置１１ｂ、１１
ｃを介する端末装置２ｂ、２ｃからの異常発報の受信を
待機している（図２に示す手順Ｓ₁ ）。異常発報が受信
されたとき、処理装置４１は異常発報情報に含まれる異
常発生設備の配信先を記憶装置４０から読み出し（手順
Ｓ₂ ）、次いで、記憶装置４０に格納されたデータによ
り当該配信先が休止状態にあるか否か判断する（手順Ｓ
₃ ）。

【００２６】配信先が休止中である場合、処理装置４１
は配信先を監視センタ装置１０の監視操作装置１４およ
び印字装置１５とし、この配信先を配信制御装置４３へ
指示するとともに編集された異常情報を配信制御装置４
３へ出力する（手順Ｓ₄ ）。これにより、異常情報が監
視操作装置１４に表示され、印字装置１５に印字され
る。監視センタ装置１０のオペレータは、表示され、印
字された異常情報に基づいて当該端末装置のビルへ保守
員を派遣する等の処置を行う。即ち、監視センタ装置１
０は休止中の監視装置（配信先）の処理業務を代行する
ことになる。

【００２７】処理装置４１は、手順Ｓ₃ の処理で配信先
が稼動していると判断すると、記憶装置４０のデータか
ら異常発報した端末装置が休止端末装置か否かをみる
（手順Ｓ₅ ）。その端末装置が休止端末装置ではない場
合、次に、処理装置４１はその端末装置の異常発報時に
おける配信先への情報送信手段がＦＡＸのみか否かを判
断し（手順Ｓ₆ ）、ＦＡＸ送信のみでなければ当該情報
送信手段が通常の送信とＦＡＸ送信を併用するように指
示されているか否かを判断し（手順Ｓ₇ ）、そうでなけ
れば、即ちＦＡＸを用いない通常の送信であれば、処理
装置４１は配信制御装置４３に対して手順Ｓ₂ の処理で
取り出した配信先（監視装置）を指示し、かつ、異常情
報を出力する（手順Ｓ₈ ）。次いで、処理装置４１は手
順Ｓ₈ の処理における処理内容を記憶装置４０へ格納し
て（手順Ｓ₉ ）処理を手順Ｓ₁ へ戻し、次の発報に備え
る。

【００２８】上記処理中、手順Ｓ₅ の処理で、端末装置
が休止端末装置であると判断された場合、処理装置４１
は受信データを記憶装置４０へ格納し（手順Ｓ₉ ）、処
理を手順Ｓ₁ へ戻す。なお、休止端末装置であるにもか
かわらず異常発報がなされる理由は次のとおりである。
休止端末装置に対しては、発報要因があっても発報しな
いような設定を行うことは可能であるが、もしこのよう
な設定をすると、休止状態でなくなったときに当該設定
の解除を忘れたり又は解除漏れが生じ、以後、異常発報
ができなくなり、監視機能を遂行できなくなるおそれが
ある。したがって、現状ではこの危険を避けるために上
記の設定は行っていない。それ故、監視契約期間に到っ
ていない場合や、回線工事が行われている場合でも、当
該休止端末装置が異常発報機能を有している状態にあれ
ば異常発報が行われることになる。このような場合に
は、上述のように当該異常発報のデータを記録すること
により、端末装置が休止状態であっても、最小限の監視
を行うものである。

【００２９】上記処理中、手順Ｓ₆ の処理で、情報送信
手段はＦＡＸのみであると判断された場合、処理装置４
１はファクシミリ１８ヘ配信先の電話番号を送信する
（手順Ｓ₁₀）とともに、異常情報を出力してＦＡＸ送信
を行わせる（手順Ｓ₁₁）。次いで、処理装置４１はファ
クシミリ失敗検知装置４４からの検知信号の入力がある
か否か（手順Ｓ₁₂）、ＦＡＸ送信が終了したか否か（手
順Ｓ₁₃）を順次判断し、ＦＡＸ送信が終了したとき、Ｆ
ＡＸ送信を行ったことおよびその内容を記憶装置４０へ
格納する（手順Ｓ₉ ）。手順Ｓ₁₂の処理でファクシミリ
失敗検知装置４４から検知信号の入力があると、処理装
置４１は印字装置４５へ異常情報を出力して（手順
Ｓ₁₄）、これを印字させ、以後は人手によるＦＡＸ送信
を行わせる。

【００３０】手順Ｓ₇ の処理で、情報送信は通常の送信
とＦＡＸによる送信を併用すると判断すると、処理装置
４１は配信制御装置４３に対して配信先を指示し、か
つ、異常情報を出力し（手順Ｓ₁₅）、次いで、上述の手
順Ｓ₁₀以下の処理を行う。

【００３１】以上、端末装置からの異常発報に対する処
理動作を説明したが、監視センタ装置１０側では、他の
ビル管理会社１Ａ、１Ｂの監視装置２０、３０との間の
送信状態を知る必要が生じる場合がある。この場合、監
視センタ装置１０のオペレータは監視操作装置１４のキ
ーボードにより監視一覧を指示する。この指示は配信制
御装置４３を介して処理装置４１に伝達され、処理装置
４１は記憶装置４０から対象となる監視装置への送信デ
ータを抽出し、これらを配信制御装置４３を介して監視
操作装置１４へ送信する。監視操作装置１４はこれを受
信して、その表示部へ表示し、必要があれば印字装置１
５で印字させる。

【００３２】このように、上記実施の形態では、設備毎
に配信先を設定し、休止端末装置を設定し、休止してい
る配信先を設定し、かつ、ＦＡＸによる送信の有無を設
定し、これらを参照して異常発報時の送信処理を行うよ
うにしたので、全ての契約先ビル管理会社に適合した合
理的な遠隔監視を行うことができる。又、契約先ビル管
理会社への送信状態を抽出するようにしたので、現状に
おける送信状態を確実に把握することができる。

【００３３】なお、上記の説明では、契約先ビル管理会
社が管理する休止端末装置を設定する例について説明し
たが、ビル管理会社１Ａが管理する端末装置２ａについ
ても、休止端末装置であるか否かを処理装置４２を介し
て記憶装置４０に格納し、処理装置４２により上記と同
様の処理を行わせることができる。又、設備毎の配信先
の設定、休止端末装置の設定、休止している配信先の設
定、ＦＡＸによる送信の有無の設定は、それら全てを設
定する必要はなく、いずれか１つ又は任意の複数につい
て設定することもできる。さらに、監視センタ装置が従
来の機能、例えば、新規の端末装置に対する初期の処理
やテスト、既設の端末装置のテスト発報に対する処理、
各端末装置やそれが監視する各設備機器の状態チェッ
ク、端末装置からの発報の日単位、月単位等の一覧表作
成およびその表示、発報された異常の復旧確認処理等の
機能を備えているのは当然である。

【００３４】

【発明の効果】以上述べたように本発明では、他が管理
するビルの設備機器に発生した異常に基づく異常情報の
配信先を当該ビルを遠隔管理する他の監視装置とするの
が適切でない場合は、当該他の監視装置以外の配信先に
予め設定したので、他の監視装置側の事情に適合した合
理的な遠隔監視を行うことができる。

【図面の簡単な説明】

【図１】本発明の実施形態を示すビル遠隔管理装置のブ
ロック図である。

【図２】図１に示す処理装置の動作を説明するフローチ
ャートである。

【図３】従来のビル遠隔管理装置のブロック図である。

【符号の説明】

１Ａ、１Ｂ、１Ｃビル管理会社２ａ、２ｂ、２ｃ端末装置１０監視センタ装置１８ファクシミリ４０記憶装置４１、４２処理装置４３配信制御装置４４ファクシミリ失敗検知装置４５印字装置

───────────────────────────────────────────────────── フロントページの続き (72)発明者森田健一東京都千代田区神田錦町１丁目６番地株式会社日立ビルシステムサービス内 (56)参考文献特開平７−93683（ＪＰ，Ａ) 特開昭60−64565（ＪＰ，Ａ) (58)調査した分野(Int.Cl.⁷，ＤＢ名) G08B 27/00 G08B 25/04

Claims

(57)【特許請求の範囲】

【請求項１】複数のビルのそれぞれに備えられて同一
ビル内の設備機器の異常を検出する端末装置のうち、自
己が管理するビルの端末装置と通信する第１の通信装置
と、他が管理するビルの端末装置と通信する第２の通信
装置と、前記各ビルおよび前記各設備機器に関する情報
が蓄積された記憶装置と、前記第２の通信装置で受信し
た前記端末装置の異常を示す情報および前記記憶装置に
格納されたビル情報等に基づいて作成した異常情報を他
が管理するビルを遠隔管理する他の監視装置へ配信する
配信装置とを備えた監視センタ装置で構成されるビル遠
隔管理装置において、他が管理するビルの設備機器に発
生した異常に基づく前記異常情報の配信先を当該ビルを
遠隔管理する前記他の監視装置とするのが適切でない場
合は、当該他の監視装置以外の場所を配信先として予め
設定したことを特徴とするビル遠隔管理装置。
【請求項２】他が管理するビルの端末装置が被監視状
態にない時に、当該端末装置からの発報に基づいて作成
された異常情報を監視センタ装置の記憶装置へ格納する
ように設定したことを特徴とする請求項１記載のビル遠
隔管理装置。
【請求項３】他の監視装置が監視不能の状態にある時
に、当該監視装置に配信されるべき異常情報の配信先を
監視センタの報知装置に設定したことを特徴とする請求
項１記載のビル遠隔管理装置。
【請求項４】他が管理するビルの設備機器に発生した
異常に基づく異常情報の配信に対してファクシミリによ
る送信要求があった時に、当該他の監視装置に対する異
常情報の配信をファクシミリにより行うように設定した
ことを特徴とする請求項１記載のビル遠隔管理装置。
【請求項５】異常情報の配信先または配信形態の指示
情報を監視センタの記憶装置に格納したことを特徴とす
る請求項１乃至請求項４記載のビル遠隔管理装置。