JPH11316783A - 建築物保守管理の見積書作成支援システム - Google Patents

Abstract

(57)【要約】 【課題】 実際のビルに対して適正な保守管理を行える
ようにする。 【解決手段】この建築物保守管理の見積書作成支援シス
テムは、ビル内の全ての機器および設備についての「管
理台帳」、「修繕履歴」、「部位耐用」、「点検基準」
などのデータが相互に関連付けられたデータベース２０
を有する外部記憶装置２と、ビル内の機器および設備の
保守を行う際にモニタ３上に表示された保守点検条件の
中から選択して所望の条件を入力するための入力装置５
と、この入力装置５から入力された条件に基づいてデー
タベース２０を検索し保守点検表８０を作成するＣＰＵ
１１と、このＣＰＵ１１により作成された見積書作成に
用いる保守点検表８０を印刷するプリンタ４とを具備す
る。

Description

【発明の詳細な説明】

【０００１】

【発明の属する技術分野】本発明は、例えばビルなどの
建築物をメンテナンス（保守点検）するための建築物保
守管理の見積書作成支援システムに関する。

【０００２】

【従来の技術】従来、ビルの持ち主がビルをメンテナン
スする場合、メンテナンスの依頼を複数のメンテナンス
業者に通知し、各メンテナンス業者から見積もり書を提
出してもらい、その中から適正な価格で工事を請け負っ
てくれる業者を選択している。この場合、各メンテナン
ス業者は、メンテナンス技術者をそのビル派遣にしてビ
ルを調査した上で見積もり書を作成しビルの持ち主に提
出する。

【０００３】この見積もり書には、それぞれのメンテナ
ンス業者の各メンテナンス技術者が適正と判断したメン
テナンス作業内容、メンテナンス箇所、メンテナンス工
事料金などが記載されているので、ビルの持ち主として
は、その見積もり書を見ながら、自身が望む最適なメン
テナンス作業を行ってもらえるどうか、見積もり価格は
適切かどうかなどを自身の知識の中で判断して業者を選
択することになる。

【０００４】しかしながら、従来は、個々のビルの持ち
主が自身の知識の中で考えられる範囲で検討するため、
持ち主が望む作業内容と一致するとは限らない。つまり
実際に選択した業者に作業させた結果が持ち主が望む作
業内容ではなく、ビルのメンテナンスを再度発注しなけ
ればならないこともある。

【０００５】一方、メンテナンス業者にしても、同じこ
とが言える。

【０００６】つまりメンテナンス業者から派遣されたメ
ンテナンス技術者は、それぞれの経験からビルをチェッ
クするが、経験によりチェックポイントが異なることか
ら見積もりの内容（作業箇所や工事価格など）も人によ
り大きく変動する。この場合、工事後の作業内容や料金
に隔たりが生じ、工事依頼者である持ち主との諍いが起
きやすい。

【０００７】

【発明が解決しようとする課題】このように、従来は、
建築物の持ち主も保守業者も、個々の知識や経験の中で
しかメンテナンスの内容を把握できなかったため、実際
の建築物に対して適正な保守管理ができないという問題
があった。

【０００８】本発明はこのような課題を解決するために
なされたもので、人の知識や経験などに頼らず、建築物
に対して適正な保守管理を行うことのできる建築物保守
管理の見積書作成支援システムを提供することを目的と
している。

【０００９】

【課題を解決するための手段】上記した目的を達成する
ために、請求項１記載の発明の建築物保守管理の見積書
作成支援システムは、建築物を構成する機器の中で保守
点検を要するものを複数のグループに区分し各グループ
名と各グループに属する機器を対応させた機器リストを
記憶した第１のデータテーブルと、前記第１のデータテ
ーブルの前記機器リストにある各機器に対してそれぞれ
行う標準的な保守点検作業内容を少なくとも含む保守点
検基準情報を記憶した第２のデータテーブルと、前記第
１のデータテーブルに記憶された複数のグループのグル
ープ名を表示して表示された複数のグループの中から保
守点検作業を行うべき機器の属する任意のグループを選
択するための操作画面を表示する第１の入力手段と、前
記第１の入力手段により選択されたグループに属する機
器を表示し表示された機器の中から保守点検すべき機器
を選択するための操作画面を表示する第２の入力手段
と、前記第２の入力手段により選択された機器と前記第
２のデータテーブルの情報とを関連付けて前記選択され
た機器と当該機器に対してそれぞれ行う標準的な保守点
検作業内容を少なくとも含む保守点検基準情報とを対応
させた見積り作成の基準となる保守点検表を作成する手
段と、作成された見積書作成の基準となる保守点検表を
出力する手段とを具備したことを特徴としている。

【００１０】この請求項１記載の発明の建築物保守管理
の見積書作成支援システムでは、建築物の持ち主や保守
業者などが、表示された操作画面から保守点検条件を選
択して入力すると、その保守点検条件に基づいてデータ
ベースが検索されて管理台帳および点検基準情報から保
守点検表が作成されて出力される。ここで出力とは印刷
や表示などである。

【００１１】したがって、この保守点検表を建築物の持
ち主や保守業者などが利用することにより、人の知識や
経験などに頼らず、建築物に対して適正な保守管理を行
うことができる。

【００１２】

【発明の実施の形態】以下、本発明の実施の形態を図面
を参照して詳細に説明する。

【００１３】図１は本発明の建築物保守管理の見積書作
成支援システムに係る一つの実施形態の構成を示す図で
ある。

【００１４】同図において、１はコンピュータである。
このコンピュータ１には、外部記憶装置２、モニタ３、
プリンタ４、入力装置５などが接続されている。外部記
憶装置２は、例えばハードディスク装置や光磁気ディス
ク装置（ＭＯ）などであり、内部にビル管理に関する保
守内容、例えば機器使用、修繕履歴、部位耐用、一覧表
示、点検基準などのデータがデータベースとして構築さ
れている。入力装置５は、例えばキーボードやマウスな
どである。このコンピュータ１内には、ＲＯＭ１０、Ｃ
ＰＵ１１、ＲＡＭ１２、外部インタフェース１３などが
設けられている。ＲＯＭ１０にはＣＰＵ１０が実行する
制御プログラムが格納されている。ＣＰＵ１１は、コン
ピュータ全体を統括的に制御するものであり、ＲＯＭ１
０から読み込んだ制御プログラムに基づいて外部インタ
フェース１３を通じて外部記憶装置２、モニタ３、プリ
ンタ４および入力装置５などを制御する。制御プログラ
ムを読み込んだときのＣＰＵ１１の機能としては、「管
理台帳」、「保守点検基準」、「保守点検表」、「取引
先台帳」、「消耗品管理」、「システム管理」および
「終了」などの処理を実行する機能である。ＲＡＭ１２
はＣＰＵ１０が各処理を実行する過程においてさまざま
なデータの記憶およぞ読み出しを行うためのものであ
る。

【００１５】「管理台帳」としての機能は、図２に示す
ように、ビルの資産である機器や施設に関する情報を、
１つあるいは１グループに１枚の台帳を作成する機能
と、外部記憶装置２内に「機器仕様」、「修繕履歴」、
「部位耐用」、「点検基準」などのデータを関連付けた
データベース２０を構築する機能と、それぞれのデータ
を一覧表示する「一覧表示」の機能と、データベース２
０の各データに対して参照、登録、変更、削除、検索な
どを行う機能と、それぞれにおいてデータを印刷する機
能とがある。「機器仕様」のデータでは機器や施設の能
力や仕様などを管理できる。「修繕履歴」のデータでは
機器や施設の修理や交換などの履歴を管理できる。「部
位耐用」のデータでは機器や施設の耐用年数や期待年数
などを管理できる。「点検基準」のデータでは表示され
ている台帳の点検内容や点検周期などの参照や変更など
を行える。なおこの「点検基準」のデータは、メインメ
ニュー画面内の「保守点検基準」の機能を実行し、台帳
と同じ機器の点検基準を検索したものである。「一覧表
示」の機能では、管理台帳の主な項目で一覧表示した
り、参照したい台帳項目を選択できる。またこの一覧表
示の機能は保守点検表の選択にも使用される。この「管
理台帳」の機能によりデータベース２０には、例えばボ
イラーなどの大型機器からドアのノブなどの小さなもの
に至るまでビル内の機器の情報が詳細に登録されてい
る。この管理台帳の機能により機器情報をデータベース
２０へ登録する場合、グループ分けされた機器リスト
（機器や施設の管理情報を登録したもの）の中から選択
することにより簡単に登録が行える。

【００１６】外部記憶装置２のデータベース２０には、
「管理台帳」、「修繕履歴」、「部位耐用」、「点検基
準」などのデータテーブルが構築されている。

【００１７】図３に示すように、「管理台帳」２００の
データテーブルには、その台帳固有の番号である台帳Ｉ
Ｄ２０１、機器リスト情報２０２、機器番号２０３と設
置場所２０４、機器仕様・修繕履歴・部位耐用情報２０
５、共通仕様情報２０６などが管理項目別に登録されて
いる。機器リスト情報２０２とはビル内で使用されてい
る全ての機器の機器リスト番号、機器名称、機器仕様、
設備分類、設備区分などの情報である。設置場所２０４
とは、それぞれの機器がビル内のどの階のどの部屋・位
置に設置されているかを示す情報である。機器仕様・修
繕履歴・部位耐用情報２０５では、機器や施設の仕様情
報が管理される。共通仕様情報２０６とは、登録されて
いる機器や施設の共通の仕様情報であり、例えばこの実
施形態のように、パッケージユニットであれば、その製
造者名：○×製作所、製造年月日：88/03/01、製造番
号：U4F83726、取得価格：\2,040,000などが登録されて
いる。なおこれらの管理項目は機器毎に変わるものであ
る。

【００１８】図４に示すように、「修繕履歴」２１０の
データテーブルには、それぞれの機器リスト情報２０
２、機器番号２０３、設置場所２０４、共通仕様情報２
０６と共に、その機器を修繕した内容の情報２０７、つ
まり日付、区分、部位名称、金額（費用）、運転時間、
停止時間、修理時間、備考などが登録されている。なお
ここで運転時間とは、メンテナンス時までの機器の稼働
時間であり、停止時間とは、メンテナンスのためのに機
器を停止させた時間であり、修理時間とは、メンテナン
ス自体に費やした時間である。備考の欄には、メモや覚
え書きなどが記録されている。

【００１９】図５に示すように、「部位耐用」２２０の
データテーブルには、それぞれの機器リスト情報２０２
と共に部位耐用の内容情報２０８、つまり部位名、耐用
年数、期待年数、補修間隔、改修交換年数、備考などが
登録されている。

【００２０】図６に示すように、「点検基準」２３０の
データテーブルには、それぞれの機器リスト情報２０２
と共に点検基準の内容情報２０９、つまり点検区分、点
検分類、点検内容、点検内容の備考、点検周期、良否、
点検結果の備考などが登録されており、ビルの機器や設
備などをどのような周期で、どのようにメンテナンスを
行うかが定義されている。点検区分の欄には、保守点検
を行う機器や施設の場所の概要が登録されている。点検
分類の欄には、保守点検を行う内容の概要が登録されて
いる。点検周期の欄には、保守点検を行う周期が登録さ
れている。例えば無し、都度、時、日、週、月、３カ
月、６カ月、１年、２年などが登録されている。なお点
検区分、点検分類、点検内容の内容については、内容変
更および削除などはできないよう書き込みのプロテクト
がなされている。このため、点検内容の補足事項や修正
などがある場合には、点検内容の備考や点検結果の備考
の各欄にその旨を記録する。

【００２１】以下、図７〜図１０を参照してこのビルメ
ンテナンス支援システムの動作を説明する。

【００２２】このビルメンテナンス支援システムの場
合、コンピュータ１の電源がオンされ、入力装置５が所
定操作されると、システムが起動する。つまりＲＯＭ１
１の制御プログラムがＣＰＵ１０に読み込まれ、ＣＰＵ
１０が以下の処理を実行する。

【００２３】まず、ＣＰＵ１０は、図７に示すように、
「管理台帳」４１、「保守点検基準」４２、「保守点検
表」４３、「取引先台帳」４４、「消耗品管理」４５、
「システム管理」４６および「終了」４７などの各機能
を実行するためのボタン（アイコン）を順に配置したＭ
＆Ｍメインメニュー（処理選択メニュー）５０をモニタ
３上に表示する。なおＭ＆Ｍとはメンテナンス（保守）
・アンド・マネージメント（管理）を示す。

【００２４】そしてこのＭ＆Ｍメインメニュー５０の複
数の機能４１〜４７のボタンの中のいずれか一つを選択
操作することにより、その機能の操作画面が表示され
る。

【００２５】例えば「管理台帳」４１のボタンを選択操
作すると、図８に示すように、管理台帳６０の画面が表
示される。

【００２６】この管理台帳６０の画面には、機器リスト
選択条件を選択操作のみで選択できるリストボックス６
１と各制御ボタン群６２（「検索」、「一覧」、「印
刷」、「修繕履歴」、「新規」、「削除」、「移動ボタ
ン」（横三角印）、「点検基準へ」、「メニューへ」な
ど）とが表示される。「修繕履歴」のボタンは「移動ボ
タン」の操作により「部位耐用」→「機器使用」→「修
繕履歴」というように切り替えられる。 ここで、入力
装置５であるマウスを操作してリストボックス６１の所
定位置にポインタを移動させると、機器条件として建
築、空調、衛生、消防、搬送、その他などがリストアッ
プされ、設備条件として冷凍機設備、ボイラ設備、熱交
換機設備、冷却設備、送排風設備、貯蔵設備、その他設
備などがリストアップされる。

【００２７】そして、これらの機器リスト選択条件の中
から、所望の機器リスト選択条件、例えば空調、冷凍機
設備などを選択し、「一覧」ボタンをクリックすると、
図９に示すように、管理台帳一覧７０が上記管理台帳６
０の画面上にその一部が重なるようにマルチウィンドゥ
画面として表示される。この管理台帳一覧７０の中か
ら、所望の台帳の行のＩＤ項目を選択操作（クリック）
すると、その機器の台帳内容がデータベース２０から検
索され、管理台帳６０内の各欄に検索された台帳内容が
表示される。

【００２８】例えばＩＤ項目のＩＤ１５４の位置へポイ
ンタを移動させ、マウスをクリック操作すると、図１０
に示すように、各項目の欄に機器に関する内容が挿入さ
れた台帳画面６１になる。

【００２９】ここで、制御ボタン群６２のうち、「メニ
ューへ」のボタンをクリック操作すると、Ｍ＆Ｍメイン
メニュー５０が表示され、このＭ＆Ｍメインメニュー５
０内の「保守点検表」４３のボタンをクリックすると、
ＣＰＵ１１によって保守点検表作成機能が実行されるよ
うになる。

【００３０】すると、ＣＰＵ１１はそのＩＤ１５４の機
器、つまりパッケージユニットの管理台帳のデータから
データベース２０を検索し、検索されたさまざまなデー
タを基に、図１１に示すように、パッケージユニットに
ついての保守点検表８０を作成しモニタ３上に表示す
る。

【００３１】この保守点検表８０は、機器毎または設備
毎の点検時のチェックリストである。 この場合、ＣＰ
Ｕ１１は、データベース２０内のＩＤ１５４に関する管
理台帳のデータと、保守点検基準、機器仕様、修繕履
歴、部位耐用などのデータとを参照し保守点検表８０を
作成する。

【００３２】この保守点検表８０は、この他、さまざま
な条件を選択入力することにより作成できる。

【００３３】例えば設備条件を指定することでも作成で
きる。また点検周期などの条件を指定することで、その
点検時期に点検しなければならない機器や設備の一覧と
して保守点検表を作成することもできる。

【００３４】このように作成した保守点検表８０をモニ
タ３上でビルの持ち主または管理者が確認した後、制御
ボタン群６２の中の「印刷」ボタンをクリックすること
で、出力日付の付された保守点検表８０がプリンタ４に
よって印刷される。

【００３５】この保守点検表８０を複数のメンテナンス
業者に渡し、それぞれから見積もりを出してもらえば、
各業者間の工事料金の差異が明確になり、機器メンテナ
ンス時の工事業者の選択が至って簡単に、しかも公正に
行える。

【００３６】このようにこのビルメンテナンス支援シス
テムによれば、ビル内の例えば空調設備の冷凍機の１年
点検を行う際などに、その条件を選択入力することによ
り、その条件に該当する保守点検表８０が作成されるの
で、この保守点検表８０で複数のメンテナンス業者に見
積もりを出してもらうことにより業者間のメンテナンス
内容と価格とを同じベースで検討でき、適正な工事を請
け負ってくれるメンテナンス業者を、簡単に選択するこ
とができる。また工事後のメンテナンス内容についても
保守点検表８０に基づいて詳細にチェックすることがで
きる。

【００３７】これによりビルの持ち主または管理者が管
理下のビル内の機器および設備などについて総合的に保
守管理を行うことができる。

【００３８】またビルのメンテナンス業者側では、ビル
の持ち主から具体的なメンテナンス箇所、作業内容など
が標準化された形の保守点検表で見積もりを依頼される
ので、見積もり書を作成する上で、実際のメンテナンス
作業に則した具体的な見積もり書を作成することができ
る。

【００３９】さらに、このビルメンテナンス支援システ
ムをメンテナンス業者側で利用した場合、標準的な保守
点検基準がデータベースとして構築されているので、個
々のメンテナンス技術者の経験に頼らず、社内のメンテ
ナンス業務の標準化を行うことができる。メンテナンス
業務を標準化することによりメンテナンス技術者の育成
に寄与することができる。

【００４０】なお、上記実施形態では、データベースを
外部記憶装置に構築し、制御プログラムをＲＯＭに格納
し、ＲＯＭの制御プログラムを実行するＣＰＵを有する
ハードウェア、つまりコンピュータとして本発明を実現
したが、本発明はこの実施形態のみに限定されるもので
はなく、例えばデータベースおよび制御プログラムなど
を一つのソフトウェアとしてＣＤ−ＲＯＭ、ＭＯ、フロ
ッピーディスクなどの記録媒体へ格納し、これらの記録
媒体から汎用のコンピュータにインストールしても同様
の機能を実現することができる。

【００４１】

【発明の効果】以上説明したように本発明によれば、建
築物において保守点検すべき全ての機器および設備につ
いての仕様情報、修繕履歴、部位耐用情報、点検基準を
一括して管理するデータベースが初めから構築されてお
り、表示手段に表示された保守点検条件の中から利用者
が選択入力するだけでその条件に該当する保守点検表が
作成されるので、建築物の持ち主自身が管理下の建築物
について総合的に保守の管理を行えると共に、建築物を
保守する側では点検基準に乗っ取った見積もりができ、
業務の標準化が行える。

【００４２】この結果、建築物に対して適正な保守管理
を行うことができる。

【図面の簡単な説明】

【図１】本発明の一つの実施形態のビルメンテナンス支
援システムの構成を示す図である。

【図２】このビルメンテナンス支援システムにおいて管
理台帳の機能を示す図である。

【図３】このビルメンテナンス支援システムにおいて管
理台帳のデータテーブルを示す図である。

【図４】このビルメンテナンス支援システムにおいて修
繕履歴のデータテーブルを示す図である。

【図５】このビルメンテナンス支援システムにおいて部
位耐用のデータテーブルを示す図である。

【図６】このビルメンテナンス支援システムにおいて点
検基準のデータテーブルを示す図である。

【図７】このビルメンテナンス支援システムのモニタ上
に表示されたＭ＆Ｍメインメニューを示す図である。

【図８】このビルメンテナンス支援システムのモニタ上
に表示された管理台帳を示す図である。

【図９】このビルメンテナンス支援システムのモニタ上
に表示された管理台帳一覧を示す図である。

【図１０】内容が入れられた管理台帳を示す図である。

【図１１】このビルメンテナンス支援システムにおいて
作成された保守点検表を示す図である。

【符号の説明】

１…コンピュータ、２…外部記憶装置、３…モニタ、４
…プリンタ、５…入力装置、１０…ＲＯＭ、１１…ＣＰ
Ｕ、１２…ＲＡＭ、２０…データベース。

Claims (1)

【特許請求の範囲】
1. 【請求項１】 建築物を構成する機器の中で保守点検を
   要するものを複数のグループに区分し各グループ名と各
   グループに属する機器を対応させた機器リストを記憶し
   た第１のデータテーブルと、 前記第１のデータテーブルの前記機器リストにある各機
   器に対してそれぞれ行う標準的な保守点検作業内容を少
   なくとも含む保守点検基準情報を記憶した第２のデータ
   テーブルと、 前記第１のデータテーブルに記憶された複数のグループ
   のグループ名を表示し表示された複数のグループの中か
   ら保守点検作業を行うべき機器の属する任意のグループ
   を選択するための操作画面を表示する第１の入力手段
   と、 前記第１の入力手段により選択されたグループに属する
   機器を表示し表示された機器の中から保守点検すべき機
   器を選択するための操作画面を表示する第２の入力手段
   と、 前記第２の入力手段により選択された機器と前記第２の
   データテーブルの情報とを関連付けて前記選択された機
   器と当該機器に対してそれぞれ行う標準的な保守点検作
   業内容を少なくとも含む保守点検基準情報とを対応させ
   た見積書作成の基準となる保守点検表を作成する手段
   と、 作成された見積り作成の基準となる保守点検表を出力す
   る手段とを具備したことを特徴とする建築物保守管理の
   見積書作成支援システム。