JP2002175360A - 施設診断システム - Google Patents

Abstract

(57)【要約】 【課題】各種施設の物理的な劣化状態を少ない労力と時
間で診断することができるとともに、市場で求められて
いる要望をも十分に反映して施設を総合的に診断するこ
とのできる施設診断システムの提供。 【解決手段】施設１，２，Ｂ１〜Ｂ４を運用する施設運
用者Ｂの依頼により、施設を診断する施設診断者Ａが、
診断対象施設１，２，Ｂ１〜Ｂ４に関して施設管理者Ｃ
が所有する管理情報に基づいて、診断対象施設１，２，
Ｂ１〜Ｂ４を診断して、その診断結果を施設運用者Ｂに
提供する施設診断システムで、施設診断者Ａが、施設管
理者Ｃからネットワーク通信手段ＮＥＴを介して管理情
報を入手し、その管理情報に対し市場における市場情報
を加味して診断対象施設１，２，Ｂ１〜Ｂ４を診断し、
その診断結果をネットワーク通信手段ＮＥＴを介して施
設運用者Ｂに提供する。

Description

【発明の詳細な説明】

【０００１】

【発明の属する技術分野】本発明は、施設を運用する施
設運用者の依頼により、施設を診断する施設診断者が、
診断対象施設に関して施設管理者が所有する管理情報に
基づいて、前記診断対象施設を診断して、その診断結果
を前記施設運用者に提供する施設診断システムに関す
る。

【０００２】

【従来の技術】例えば、テナントビルや賃貸マンション
のような施設の場合、テナントビルやマンションを所有
して運用する施設運用者としてのビル経営者から依頼が
あると、施設を診断する施設診断者が、診断対象施設で
あるテナントビルや賃貸マンションにまで出向いて、建
物やそれに付帯する施設などを詳細に調査し、改善する
必要のある施設部分を指摘して、その改善に要するコス
トの見積りをビル経営者に提供するのが一般的である。

【０００３】更に、従来では、施設診断者が診断対象施
設を診断するに際し、その診断対象施設の時間経過に伴
う物理的な劣化状態のみを診断していたので、診断結果
に対して市場で求められている要望などが十分に反映さ
れず、長期的な展望に基づく総合的な診断は不可能であ
った。

【０００４】

【発明が解決しようとする課題】本発明は、このような
従来の問題点に着目したもので、その目的は、各種施設
の物理的な劣化状態を少ない労力と時間で診断すること
ができるとともに、単に物理的劣化状態の診断に留まら
ず、例えば、市場で求められている要望をも十分に反映
した状態で、各種施設を総合的に診断することのできる
施設診断システムを提供することにある。

【０００５】

【課題を解決するための手段】〔構成〕請求項１の発明
の特徴構成は、図１に例示するごとく、施設１，２，Ｂ
１〜Ｂ４を運用する施設運用者Ｂの依頼により、施設を
診断する施設診断者Ａが、診断対象施設１，２，Ｂ１〜
Ｂ４に関して施設管理者Ｃが所有する管理情報に基づい
て、前記診断対象施設１，２，Ｂ１〜Ｂ４を診断して、
その診断結果を前記施設運用者Ｂに提供する施設診断シ
ステムであって、前記施設診断者Ａが、前記施設管理者
Ｃからネットワーク通信手段ＮＥＴを介して前記管理情
報を入手し、その管理情報に対し市場における市場情報
を加味して前記診断対象施設１，２，Ｂ１〜Ｂ４を診断
し、その診断結果を前記ネットワーク通信手段ＮＥＴを
介して前記施設運用者Ｂに提供するところにある。

【０００６】請求項２の発明の特徴構成は、前記管理情
報が、時間の経過に伴う物理的劣化情報を含み、前記市
場情報が、市場のニーズに伴って露呈する時代的劣化情
報を含むところにある。

【０００７】請求項３の発明の特徴構成は、前記診断結
果が、前記診断対象施設に対する改善コストの見積りを
含むところにある。

【０００８】なお、上述のように、図面との対照を便利
にするために符号を記したが、該記入により本発明は添
付図面の構成に限定されるものではない。

【０００９】〔作用および効果〕請求項１の発明の特徴
構成によれば、施設を診断する施設診断者が、診断対象
施設に関する管理情報を所有する施設管理者からネット
ワーク通信手段を介して管理情報を入手して診断対象施
設を診断するので、施設診断者は、従来のように、必ず
しも診断対象施設に出向いて調査する必要もなく、施設
管理者の所有する管理情報を迅速に入手することがで
き、極力少ない労力と時間で各種施設を診断することが
できる。そして、その施設の診断に際しては、単に施設
の物理的な劣化情報に留まらず、市場における市場情報
をも加味して診断するので、例えば、市場で求められて
いる要望などを十分に反映した状態で、各種施設を長期
的な立場から総合的に診断することができ、かつ、その
診断結果も、ネットワーク通信手段を介して、施設を運
用する施設運用者に提供されるので、施設運用者も迅速
に診断結果を入手することができる。更に、施設診断者
は、施設管理者から入手した管理情報を介して、施設管
理者による施設の管理状態や過去の修繕状況などを知る
ことができるので、例えば、施設運用者に対して、点検
周期や保守方法などのアドバイスを含めて今後の改良点
などを提言することもでき、施設運用者としては、単に
診断対象施設に関する診断結果のみならず、将来の管理
計画に対する参考情報をも得ることができる。

【００１０】請求項２の発明の特徴構成によれば、前記
管理情報が、時間の経過に伴う物理的劣化情報を含むの
で、例えば、修繕の遅れによる不都合の発生を未然に防
ぐことが可能となり、更に、前記市場情報が、市場のニ
ーズに伴って露呈する時代的劣化情報を含むので、施設
運用者としては、時代的な要望を考慮した状態で、例え
ば、修繕と建て替え、あるいは、修繕と取り替えとの利
害得失などを的確に把握することができる。

【００１１】請求項３の発明の特徴構成によれば、前記
診断結果が、診断対象施設に対する改善コストの見積り
を含むので、施設運用者としては、コスト面での計画を
立て易く、改修工事の一括化による付随工事の削減、ま
たは、修繕と建て替え、あるいは、修繕と取り替えとの
利害得失などを考慮する場合に有効で、コスト面での長
期的な改善計画を立てることができる。

【００１２】

【発明の実施の形態】本発明による施設診断システムの
実施の形態を図面に基づいて説明する。この施設診断シ
ステムは、施設の一例であるビルとそのビルに付帯する
各種の設備や備品などを診断するもので、例えば、図１
に示すように、Ｂ１〜Ｂ４の４棟のテナントビルを所有
し、そのテナントビルＢ１〜Ｂ４を運用する施設運用者
としてのビル経営者Ｂと、ビル経営者Ｂから委託されて
テナントビルＢ１〜Ｂ４とそれに付帯する設備１や備品
２を管理する施設管理者としての管理会社Ｃと、テナン
トビルＢ１〜Ｂ４とそれに付帯する設備１や備品２を診
断する施設診断者としての診断会社Ａとが、ＣＡＴＶや
衛星通信を利用した専用回路、ＬＡＮ、あるいは、イン
ターネットなどのネットワーク通信手段ＮＥＴを介して
各自所有のコンピュータ３，４，５で互いに通信可能に
構成されている。

【００１３】診断会社Ａが所有するコンピュータ３は、
図２に示すように、市場のニーズに伴う時代的劣化情報
に関する市場ニーズデータを蓄積して収納する市場ニー
ズデータ収納部６と、改善コストに関するデータを蓄積
して収納する改善コストデータ収納部７とを備え、更
に、診断対象施設に関する施設データを収納する施設デ
ータ収納部８と、その診断対象設備における時間の経過
に伴う物理的劣化情報を収納する保全・劣化データ収納
部９とを備えている。そして、この診断会社Ａのコンピ
ュータ３には、市場ニーズデータ収納部６、改善コスト
データ収納部７、施設データ収納部８、ならびに、保全
・劣化データ収納部９に収納されたデータを基にして、
診断対象施設を診断アルゴリズムに基づいて診断し、改
善コストの見積りを含む診断結果を表示する診断ソフト
１０がインストールされている。

【００１４】前記市場ニーズデータ収納部６に収納され
たデータは、例えば、不特定多数の不動産会社などから
集められた市場のニーズに伴って露呈する各種の時代的
劣化情報に関するデータで、例えば、テナントビルに関
しては、ビルそのものについて、市場で望まれる床面積
や天井高さ、ＯＡフロアの高さ、床仕上げ、床荷重、な
らびに、セキュリティシステムなどに関する各種のデー
タが含まれている。更に、ビルに付帯する設備に関して
は、市場で望まれているエレベータの台数や性能、空調
方式・空調費や電源・コンセント容量、通信回線の数、
ならびに、ビルの床面積に対するトイレのブースの数な
どに関するデータが含まれ、備品に関しては、看板や案
内板の状態や数、照明器具の性能や数、更には、各テナ
ントビルＢ１〜Ｂ４周りの植栽などに関する各種のデー
タが含まれていて、ビルそのものに関する時代的劣化情
報のみならず、ビルに付帯する設備や備品に関する時代
的劣化情報もデータとして収納されている。

【００１５】前記改善コストデータ収納部７に収納され
たデータは、例えば、不特定多数の建設会社、工務店、
電器店、造園業者などから集められたコストに関するデ
ータで、ビルの修繕や建て替えに要するコスト、各種設
備ならびに備品の修繕や取り替えに要するコストなどの
各種のデータが含まれている。そして、前記施設データ
収納部８と保全・劣化データ収納部９とは、後に詳しく
説明するように、管理会社Ｃが所有する診断対象施設に
関する情報を収納して保管するもので、それら収納部
６，７，８，９に収納されたデータを基にして、診断ソ
フト１０が、診断対象施設を診断するように構成されて
いる。

【００１６】管理会社Ｃが所有するコンピュータ５に
は、図３に示すように、自己が管理するテナントビルＢ
１〜Ｂ４とそれに付帯する設備１や備品２に関するデー
タを収納する施設データ収納部１１と、そのテナントビ
ルＢ１〜Ｂ４とそれに付帯する設備１や備品２における
時間の経過に伴う物理的劣化情報を収納する施設保全・
劣化データ収納部１２とを備えている。施設データ収納
部１１には、各テナントビルＢ１〜Ｂ４における各階の
平面図、設備図、構造図などが収納され、更に、各テナ
ントビルＢ１〜Ｂ４の構成部材などに関する各種のデー
タ、各設備１や備品２の製造元、仕様、性能、ならび
に、設置年月日などの各種のデータが収納されている。
そして、施設保全・劣化データ収納部１２には、例え
ば、各テナントビルＢ１〜Ｂ４とそれに付帯する設備１
や備品２に関する過去の修繕に関するデータや点検時に
おける劣化状態に関するデータなどが収納されている。

【００１７】この過去の修繕や劣化状態に関するデータ
は、例えば、一定の様式に従って作成されたもので、そ
の一例を挙げると、図６に示すように、各テナントビル
Ｂ１〜Ｂ４の構成部材、ならびに、それに付帯する設備
１や備品２を列挙し、それぞれについて、過去に要した
修繕コストなどが記載されている。なお、この図に示す
表においては、縦方向にテナントビルＢ１〜Ｂ４の構成
部材、付帯設備１、備品２などが列挙され、横方向の経
過年毎に過去に要した修繕コストの額が千円単位で記載
されている。これは過去の修繕や劣化状態に関するデー
タの一部に過ぎないが、このようなデータが、管理会社
Ｃが所有するコンピュータ５の施設保全・劣化データ収
納部１２に収納されている。

【００１８】つぎに、この施設診断システムの具体的な
運用について説明すると、診断会社Ａによる施設の診断
は、ビル経営者Ｂからの依頼により開始される。ビル経
営者Ｂによる診断の依頼は、電話や文書による依頼の
他、自己のコンピュータ４を使用し、ネットワーク通信
手段ＮＥＴを介して、診断会社Ａに電子メールを送信し
たり、診断会社Ａのホームページにアクセスすることに
よっても可能である。また、毎年の診断に基づく定期的
な依頼も考えられる。例えば、ビル経営者Ｂが、自己の
所有する全てのテナントビルＢ１〜Ｂ４とそれに付帯す
る設備１および備品２の診断を依頼した場合であれば、
依頼を受けた診断会社Ａは、ビル経営者Ｂの了解のもと
で、各テナントビルＢ１〜Ｂ４とそれに付帯する設備１
および備品２に関する必要な管理情報を管理会社Ｃから
入手する。

【００１９】この管理情報の入手は、ネットワーク通信
手段ＮＥＴを介して実行され、具体的には、診断会社Ａ
が自己のコンピュータ３を使用して、管理会社Ｃのコン
ピュータ５にアクセスし、そのコンピュータ５の施設デ
ータ収納部１１に収納されているデータを自己のコンピ
ュータ３の施設データ収納部８に、また、施設保全・劣
化データ収納部１２に収納されているデータを自己のコ
ンピュータ３の保全・劣化データ収納部９にダウンロー
ドして収納するか、あるいは、管理会社Ｃからの電子メ
ールなどで必要な情報を入手して収納保管する。その
後、診断会社Ａが自己のコンピュータ３を使用して、依
頼された各テナントビルＢ１〜Ｂ４とそれに付帯する設
備１および備品２についての状態を診断するのであり、
具体的には、上述した診断ソフト１０が、管理会社Ｃか
ら入手して施設データ収納部８と保全・劣化データ収納
部９に収納されたデータと、自己のコンピュータ３の市
場ニーズデータ収納部６と改善コストデータ収納部７に
収納されたデータとに基づいて診断する。

【００２０】診断ソフト１０による診断結果は、ネット
ワーク通信手段ＮＥＴを介して直ちにビル経営者Ｂのコ
ンピュータ４に送信されて報告され、その診断結果の具
体的な内容は、ビル経営者Ｂからの依頼内容に依存する
ために一様ではないが、下記のように可能な限り図式化
して報告される。例えば、施設の劣化程度を示すＦＣＩ
（改修すべきコストの合計を新築価格で割った値を示
す）については、図４に示すように、各テナントビルＢ
１〜Ｂ４におけるＦＣＩ値をグラフ化し、かつ、近郊に
おけるテナントビルの平均ＦＣＩ値もグラフ化して、市
場情報をも加味した状態で、各テナントビルＢ１〜Ｂ４
の劣化程度を一目で確認できるように報告される。

【００２１】また、各テナントビルＢ１〜Ｂ４につき、
例えば、過去３年間に要した修繕コストの割合が、図５
の（イ）に示すように、図式化されて示されるととも
に、近郊におけるテナントビルの平均的な割合も示さ
れ、例えば、テナントビルＢ１において、給排水衛生関
連の占める修繕コストの割合が異常に高いことなどを一
目で確認することができる。そして、そのテナントビル
Ｂ１の給排水衛生関連施設における今後のコストに関
し、図５の（ロ）に示すように、現状のまま修繕を繰り
返した場合に予測されるコストの見積りと、給排水衛生
関連設備を新たに改修した場合のコスト見積り、ならび
に、その後に予測される修繕コストの見積りなどもグラ
フ化して示される。

【００２２】したがって、診断結果の報告を受けたビル
経営者Ｂは、テナントビルＢ１の給排水衛生関連施設に
関して、修繕と改修とについてのコスト上での利害得失
を容易に判断することができる。それに加えて、図示は
しないが、近郊のテナントビルにおける給排水衛生関連
施設の平均的なものや、近年の市場ニーズなども示され
るため、単にコスト面だけでなく、市場の情報をも加味
してテナントの要望を反映した状態で、修繕と改修の利
害得失を判断することができ、診断会社Ａに対しては、
必要に応じて、ビル経営者Ｂから診断に見合った額の報
酬が支払われる。

【００２３】〔別実施形態〕先の実施形態では、診断対
象施設の一例として、テナントビルとそれに付帯する各
種の設備や備品を示したが、診断対象施設としては、賃
貸マンションとそれに付帯する設備や備品を始め、医療
施設、教育施設、ホテル、スポーツジム、競技場、映画
館、遊戯場などのような各種の施設とそれに付帯する設
備や備品にも適用することができ、更に、各種施設にお
ける建物のみを診断対象施設として適用することも、ま
た、各種施設に付帯する設備のみを診断対象施設として
適用することもできる。

【図面の簡単な説明】

【図１】施設診断システムの構成図

【図２】診断会社所有のパソコンの構成図

【図３】管理会社所有のパソコンの構成図

【図４】施設診断システムによる診断結果を示す図

【図５】施設診断システムによる診断結果を示す図

【図６】施設における過去の補修データ

【符号の説明】

１，２，Ｂ１〜Ｂ４ 施設 Ａ 施設診断者 Ｂ 施設運用者 Ｃ 施設管理者 ＮＥＴ ネットワーク通信手段

フロントページの続き (72)発明者 塀和 裕登 大阪府大阪市中央区本町四丁目１番13号 株式会社竹中工務店大阪本店内 Ｆターム(参考） 5B049 AA06 CC45

Claims (3)

【特許請求の範囲】
1. 【請求項１】 施設を運用する施設運用者の依頼によ
   り、施設を診断する施設診断者が、診断対象施設に関し
   て施設管理者が所有する管理情報に基づいて、前記診断
   対象施設を診断して、その診断結果を前記施設運用者に
   提供する施設診断システムであって、 前記施設診断者が、前記施設管理者からネットワーク通
   信手段を介して前記管理情報を入手し、その管理情報に
   対し市場における市場情報を加味して前記診断対象施設
   を診断し、その診断結果を前記ネットワーク通信手段を
   介して前記施設運用者に提供する施設診断システム。
2. 【請求項２】 前記管理情報が、時間の経過に伴う物理
   的劣化情報を含み、前記市場情報が、市場のニーズに伴
   って露呈する時代的劣化情報を含む請求項１に記載の施
   設診断システム。
3. 【請求項３】 前記診断結果が、前記診断対象施設に対
   する改善コストの見積りを含む請求項１または２に記載
   の施設診断システム。