JP2020016955A - 入居者送信による賃貸住宅の退去管理システム - Google Patents

Abstract

【課題】孤独死、緊急入院などの場合の退去手続きの開始を早く行うことが可能な退去管理システムを提供する。【解決手段】賃貸契約内容データベース装置と、退去の確定処理をする退去処理サーバと、各端末機器とをインターネットを介して接続してなる賃貸住宅の退去管理システムであって、退去処理サーバは、借主が退去する緊急退去の意思表示を受信する借主意思表示受信部と、退去意思表示の真贋を判定する真贋判定部と、真贋判定部が本物であると判定したときに退去意思表示の内容と借主の賃貸契約内容とを照らし合わせるデータベース照合部と、真贋判定部の判定結果とデータベース照合部の照合内容とに基づいて借主が緊急退去した旨を確定する緊急退去確定部と、緊急退去した旨を各端末機器へ送信する関係者送受信部とを備え、緊急退去を実現する。【選択図】図１

Description

本発明は、賃貸住宅の退去管理システムに関し、特に、借主に身の危険が迫り孤独死や緊急入院などの場合に、早期に退去手続きを開始することを可能にする退去管理システムに関するものである。

アパート、マンションなどの賃貸住宅においては、借主が退去する場合、通常、それまでの賃料を完済し、さらに原状回復の費用を支払う必要があればそれを支払う。そして、借主とオーナーとが不動産会社を介して合意した上で退去手続きがなされる。

身寄りのない入居者が一人で賃貸住宅に住んでいる場合に、孤独死してしまうという事態がある。孤独死の場合には、数ヶ月間経過してようやく発見されるケースがある。その場合には、連絡すべき相手がすぐに見つからない。数ヶ月かけて見つけた遠縁の親戚が、それまでの家賃を数ヶ月分支払って、退去手続きをすることが考えられる。その場合、その遠縁の親戚が納得しなければ、裁判問題となって、裁判の決着がつくまでにさらに数ヶ月、退去手続きができないままになる。
孤独死に至らない場合であっても、身寄りのない入居者が救急車で運ばれて、病院に緊急入院する事態もあり得る。その場合、病院での入院生活が長引くことが考えられる。また、退院後ももとの生活に戻れずに、何らかの施設に入ることになることもある。このような場合、本人が意識不明で会話ができないと、連絡すべき人になかなか連絡できないまま、賃貸住宅の家賃が数ヶ月滞納する事態が考えられる。

賃貸住宅の借主が継続して賃料を納めない場合に、賃貸契約をすみやかに解除させることを実現する方法として「不動産管理方法」が提案されている（特許文献１）。特許文献１に開示される技術においては、保証金保障機構、保証・補償会社が関与して滞納賃料の支払い原状回復費用の支払いなどをすみやかに行う。

特開２００８−０４１０６２号公報

しかしながら、孤独死、緊急入院などの場合には、借主本人の意思が知らされない場合があり得る。したがって、賃貸物件を管理する不動産会社、物件オーナーは、借主が長期間不在であるのか、死亡したのか、意識不明の状態でどこかの病院などにいるのかのいずれであるかを判断しがたいため、どのようにして、いつ、退去手続きを開始してよいかの確定が難しいという問題がある。家賃滞納が２ヶ月以上あり本人および非常時連絡先に電話、文書による連絡が所定期間取れない場合に無断退去として扱うことが考えられる。しかし、この判断を誰がどうやって行うのか、連絡の取れない所定期間の長さをどれだけにするか、という問題が残る。裁判所の手続きなどを経て、当該賃貸物件にある残置物を除去し、次の借主を募集できる状態にするまでに、場合によっては数ヶ月から数年の月日がかかることがある。

一方、この退去の確定という判断がなされるまでは、残置物の整理ができない、借主本人の家賃滞納額が膨らむ、次の借主の募集にかかれない、ことになり、時間とコストの無駄が生じる。さらに、賃貸契約時に設けた緊急連絡人・保証人に迷惑がかかる。特許文献１の技術は、退去の確定がなされてからの処理を早く行うためのものであって、退去の確定自体を早めることはできない。

本発明は、このような実情に鑑みてなされたものであり、孤独死、緊急入院などの場合の退去手続きの開始を早く行うことが可能な退去管理システムを提供しようとするものである。

上記解決しようとする課題に鑑みて鋭意研究の結果、本発明者は、あらかじめ賃貸契約において、退去に関する条件を決めておくことにより、入居者（借主）の一報に基づく退去手続きをスムーズに行うことが可能であることに想到した。
すなわち、本発明は、借主本人からの意思表示により、退去する手続きを開始可能な賃貸住宅の退去管理システムを提供するものである。

本発明の賃貸住宅の退去管理システムは、賃貸住宅の賃貸契約内容を記憶する賃貸契約内容データベース装置と、前記賃貸住宅から借主が退去する退去の確定処理をする退去処理サーバと、前記賃貸契約に関係する関係者の各端末機器とをインターネットを介して接続してなる賃貸住宅の退去管理システムであって、前記退去処理サーバは、前記借主が健康状態の急激な悪化により退去する緊急退去の意思表示を、前記借主の端末機器から受信する借主意思表示受信部と、前記意思表示受信部が受信した前記退去意思表示の真贋を判定する真贋判定部と、前記真贋判定部が、前記退去意思表示が本物であると判定したときに、前記賃貸契約内容データベース装置を参照して、当該退去意思表示の内容と当該借主の賃貸契約内容とを照らし合わせるデータベース照合部と、前記真贋判定部の判定結果と、前記データベース照合部の照合内容とに基づいて前記借主が緊急退去した旨を確定する緊急退去確定部と、前記緊急退去確定部が前記借主の緊急退去した旨を前記賃貸契約の関係者の各端末機器へ送信する関係者送受信部と、を備え、前記借主の事前の前記賃貸契約内容と、前記借主の前記意思表示とに基づいて緊急退去を実現することを特徴とする。これにより、借主本人からの知らせ（意思表示）に基づいて、緊急退去をいち早く実現することが可能となる。

本発明の賃貸住宅の退去管理システムにおいて、前記賃貸契約内容データベース装置は、緊急退去に関する複数の場合についての賃貸契約内容を記憶するものであり、前記借主意思表示受信部が受信する緊急退去の意思表示は、前記複数の緊急退去の場合の中から選択された一つの場合に該当する情報を示すものであり、前記データベース照合部は、前記借主からの意思表示と、前記賃貸契約内容データベース装置に記憶された緊急退去に関する複数の場合のいずれにあたるかを照合することを特徴とする。これにより、賃貸契約時の退去条件について、複数のことを定めていた場合であっても、緊急退去の実現が可能となる。

本発明の賃貸住宅の退去管理システムにおいて、前記借主意思表示受信部は、前記借主の端末機器に複数の緊急退去の場合をそれぞれ示す複数の図柄を表示させ、前記借主がそれらの中から一つの図柄を選択して前記退去処理サーバに送信することを受けて、前記借主の意思表示を受信することを特徴とする。これにより、借主の健康状態がすぐれない場合であっても、より簡易な手続きにより借主の意思表示が可能となる。

本発明の賃貸住宅の退去管理システムにおいて、前記借主意思表示受信部は、前記借主が電話をかけてくるのに応じて、自動音声により対応し、対話形式にしたがって前記借主が番号をプッシュすることにより前記借主の意思表示を受信することを特徴とする。これにより、借主が電話を扱うことができる健康状態であるならば、借主の意思表示が可能となる。

本発明の賃貸住宅の退去管理システムにおいて、前記賃貸住宅の退去管理システムは、前記賃貸住宅の玄関ドアに設けたドア開閉センサ装置と、当該ドア開閉センサ装置が検知したドア開閉の情報を年月日及び時刻とともに記憶するドア開閉情報記憶装置と、当該ドア開閉情報記憶装置が記憶する情報を定期的に前記退去処理サーバに送信するドア開閉情報送信装置とをさらに有し、前記退去処理サーバは、前記ドア開閉情報送信装置から送信された情報を受信するドア開閉情報受信部をさらに有し、前記真贋判定部は、前記借主意思表示受信部が受信した情報と、前記ドア開閉情報受信部が受信した情報を照らし合わせて、食い違いの有無を判断し、食い違いのある場合には、偽物と判定することを特徴とする。これにより、借主の意思表示が、本物であるか、偽物であるかについての信憑性を高めることができる。

本発明の賃貸住宅の退去管理システムにおいて、前記退去処理サーバは、前記借主の端末機器からの、借主の行動予定の届出を受信する借主行動予定届出受信部と、当該借主行動予定届出受信部が受信した借主の行動予定を年月日、時刻に紐付けて記憶する借主行動予定記憶部とを有し、前記真贋判定部は、前記借主意思表示受信部が受信した情報と、前記借主行動予定届出受信部が受信した情報を照らし合わせて、食い違いの有無を判断し、食い違いのある場合には、偽物と判定することを特徴とする。これにより、借主の意思表示が本物であるか、偽物であるかについての信憑性を高めることができる。

本発明の賃貸住宅の退去管理システムにおいて、前記退去処理サーバは、前記借主の端末機器からの、借主の行動予定の届出を受信する借主行動予定届出受信部と、当該借主行動予定届出受信部が受信した借主の行動予定を年月日、時刻に紐付けて記憶する借主行動予定記憶部とを有し、前記真贋判定部は、前記借主意思表示受信部が受信した情報と、前記ドア開閉情報受信部が受信した情報を照らし合わせて、食い違いの有無を判断するとともに、前記借主意思表示受信部が受信した情報と、前記借主行動予定届出受信部が受信した情報を照らし合わせて、食い違いの有無を判断し、いずれか一方又は双方に食い違いのある場合には、偽物と判定することを特徴とする。これにより、借主の意思表示が本物であるか、偽物であるかについての信憑性を高めることができる。

本発明の賃貸住宅の退去管理システムにおいて、前記退去処理サーバは、前記借主の端末機器に対して、定期的に行動予定の届出を求める借主行動予定届出要求部をさらに有し、当該借主行動予定届出要求部の求めに応じて前記借主が行動予定の届出を頻繁に行うことにより、前記借主意思表示受信部が受信する情報の確からしさを高めることを特徴とする。これにより、借主の意思表示が本物であるか、偽物であるかについての信憑性を高めることができる。

本発明の賃貸住宅の退去管理システムにおいて、前記緊急退去確定部が、借主の緊急退去した旨を確定した場合に、その確定の旨を関係者の各端末に通知することを特徴とする。これにより、関係者がいち早く退去の旨を知ることができる。

本発明の賃貸住宅の退去管理システムにおいて、前記緊急退去確定部が、借主の緊急退去した旨を確定した場合に、その確定の事実に基づいて、前記賃貸契約の物件の清掃・修復の依頼を関係者の各端末に通知することを特徴とする。これにより、次の入居者をより早く迎えることが可能となる。

本発明の賃貸住宅の退去管理システムにおける前記退去処理サーバは、借主と不動産会社（賃貸物件オーナー）とに対して第三者の立場の役務提供者が管理運営するサーバであることを特徴とする。これにより、借主とオーナーとのいずれの利益にも偏らない中立の立場での判断が可能となる。

以上、説明したように、本発明の賃貸住宅の退去管理システムによれば、借主本人の意思表示から始まり、真贋認証の結果に基づいて緊急退去の確定をするので、孤独死、緊急入院など通常の手続きでは考えにくい緊急退去を実現可能となる。
これにより、借主は緊急退去の場合に、未払い賃料が膨れ上がることを防止できる。賃貸物件のオーナー（不動産会社）は、緊急退去を早く確定させることにより、残置物の整理、清掃・修復を早くすませて、次の借主との契約を早くすることが可能となる。また、緊急連絡人・保証人に迷惑をかけることなく、退去手続きをすることができる。
また、このシステムの裏づけにより、一人住まいの高齢者、緊急時の連絡先が遠方の人しかいない人などの場合でも、賃貸住宅を借りることが可能となる。

本発明の一実施形態にかかる賃貸住宅の退去管理システムの概要を示す図である。 図１に示す退去処理サーバの内部構成を概略的に示す図である。 図１及び図２に示す退去処理サーバが借主からの通知に応じて行う処理の流れを概略的に示すフロー図である。 図１及び図２に示す退去処理サーバが借主からの通知に応じて処理を行う際の退去処理サーバの各機能部と、ユーザ端末及び各種サーバとの通信形態を概略的に示すシーケンス図である。 ドアユニットの構成を示すブロック図である。 ドアユニットに設けられたマイクロプロセッサの働きを示すフローチャートである。 借主が緊急退去の通知をするために、退去処理サーバにアクセスした際に示される画面の表示例を示す図である。 借主が行動予定の届出をするために、退去処理サーバにアクセスした際に示される画面の表示例を示す図である。

以下、添付図面を参照しながら、本発明の賃貸住宅の退去管理システムを実施するための最良の形態を詳細に説明する。図１から図８までは、本発明の実施の形態を例示する図であり、これらの図において、同一の符号を付した部分は同一物を表わし、基本的な構成及び動作は同様であるものとする。

≪賃貸住宅の退去管理システムの構成≫
図１は、本発明の一実施形態にかかる賃貸住宅の退去管理システムの概要を示す図である。図１において、退去処理サーバ及び各端末機器がインターネットを介して互いに通信可能な状態で接続されている。本実施形態の退去管理システムは、本システムの管理者が保有し管理する退去処理サーバが中心となって、不動産会社端末、保証会社端末、オーナー（賃貸物件のオーナー）端末、そして、場合によっては、清掃業者端末、修復業者端末のそれぞれと情報通信を行い、情報処理を行うことでその諸機能が実現されるものである。

ここで、本システムの管理者は、緊急退去サービスを借主、不動産管理会社、物件オーナーに対して提供し、そのサービス提供のために保証会社、清掃業者、修復業者と提携する。そのサービス提供のために、独立して運営管理するサーバである退去処理サーバを用いる。

この退去管理システムが扱う賃貸契約は、その核となる内容は、賃貸物件のオーナーが借主に不動産物件を使用させ、その対価として賃料を受け取る賃貸契約であるが、特約条項として緊急退去についての内容をもつものである。入居時またはその後（たとえば、事情の変更により一人住まいとなる場合、緊急連絡先の人が遠方に移転した場合）にこの特約をつけることができる。緊急退去は、借主が家賃の未払いの賃料が残ったまま、突然の健康状態の悪化により、突然死するか、または救急車で運ばれて緊急入院するなどの場合に、賃貸物件に戻る目処が立たないために退去することを意味する。緊急退去は、借主から緊急退去サービス業者のサーバへの通知（意思表示）がなされることによって始まる。不動産管理会社（物件オーナー）へは、借主から直接ではなく、緊急退去サービス業者から通知がなされる。未払い家賃は、保証会社が借主に代わって貸主へ立替払いをする。不動産管理会社は、賃貸物件の内部にある借主の荷物を倉庫に移動する。

電気代・ガス代・水道代は、退去確定したら緊急退去サービス業者（退去処理サーバの運営会社）が借主に代わり不動産会社に「退去確定したので電気会社などに解約の通知をしてください」と伝える。電気会社などもいち早く閉栓することにより、無駄な未払い金を抑えることができる。
原状回復費は、当該賃貸契約の保証会社が規約に則って貸主（不動産会社）側へ支払う。
借主は、所定の金額をこの特約を結ぶ際、たとえば入居時に支払ってこのサービスのユーザとなる。

借主から緊急退去の通知は、借主端末（スマホ）２０又は借主端末（パソコン）２１によって借主が退去処理サーバ１０にアクセスして、緊急退去の旨の通知を行うことによってなされる。具体的には、退去処理サーバ１０が、複数の選択肢を示し、借主がその中から一つを選択することによってなされ得る。複数の選択肢は、たとえば、「私には死期が訪れた。不動産管理会社のスタッフが合鍵を使用して私の死を確認して欲しい。」、「私は、急激に健康状態が悪化した。今、救急車を呼んだ。緊急入院することになるだろう。戻ってくるまでには、かなりの日数の治療が必要と思われる。」、「私は、○○に外出中に急激に健康状態が悪化した。これから救急車で運ばれる。緊急入院することになる。かなりの日数の治療が必要と思われる。」などが考えられる。これらの選択肢は、文字のままであると緊急時に借主本人が読み間違えるおそれがある。そこで、図案化したもの（図柄）にして、退去処理サーバ１０が、借主端末に表示し、借主が通知内容を選択しやすくするのが望ましい。

借主から緊急退去の通知を行う手段は、上述したような退去処理サーバのサイトへアクセスして書き込む手段のほかに、電子メールを用いるやりかたも考えられる。
また、スマホやパソコンを使わずに、電話機から行うことも考えられる。電話機から、退去処理サーバ１０に電話をかけると、退去処理サーバ１０は、自動音声により対応し、必要な本人確認を行った後、対話形式で入力を促す。選択肢が３つあるなら、「選択肢１ならボタン１を、選択肢２ならボタン２を、選択肢３ならボタン３を押してください」という形で、自動音声を流し、それを受けて借主が電話機のプッシュボタンを押すことにより、入力を促すことができる。

ドア開閉情報送信装置２３はＰＨＳ（パーソナルハンディフォンシステム）の集積回路などの通信手段を含む装置であって、、賃貸住宅の玄関ドアに当該ドアの開閉を検知するドア開閉センサ装置２４と、さらに当該ドア開閉センサ装置が検知したドア開閉の情報を年月日及び時刻とともに記憶するドア開閉情報記憶装置（メモリ）２５と、必要な制御装置（マイクロプロセッサ）２６との組み合わせにより、ドア開閉の情報を定期的（たとえば１日に１回）、退去処理サーバ１０に送信する装置である。ドア開閉センサ装置は、たとえば永久磁石２個を近接することによりリードスイッチを操作するように構成できる。また、所定の長さのストロークをもつスイッチによりドア開閉センサ装置を構成することもできる。このドア開閉情報送信装置２３は、センサ２４や、メモリ２５や、プロセッサ２６を含むものとして、比較的小さな筐体に収納することができ、賃貸物件にあらかじめ取り付けてない場合であっても、入居時に簡単に取り付けられるものとすることが可能である。これらの装置をドアそのものに前もって組み込むことも可能である。

図２は、図１に示す退去処理サーバ１０の内部構成を概略的に示す図である。
図２において、退去処理サーバは、借主とオーナー（不動産会社）と緊急退去サービス業者（退去処理サーバを運営管理する会社）との三者間でユーザ（借主）の選択に基づいて締結された契約種別（補償範囲や、緊急退去時の対応オプションなど）を記憶する賃貸契約内容データベース装置５１、借主の属性情報（氏名、メールアドレス、本人確認のための情報など）を記憶する借主情報データベース装置５２、賃貸物件の属性情報（所在地、間取り、広さなど）を記憶する物件情報データベース装置５３、賃貸物件の所有者の属性情報（氏名、住所、など）を記憶するオーナー情報データベース装置５４、賃貸物件を管理する不動産会社の属性情報（住所、担当者名、メールアドレスなど）を記憶する不動産会社情報データベース装置５５、延滞された賃料などを支払う保証会社の属性情報（住所、担当者名、メールアドレスなど）を記憶する保証会社情報データベース装置５６、退去が決定した後に清掃を担当する清掃業者の属性情報（住所、担当者、受注の可否など）清掃業者情報データベース装置５７、退去が決定した後に修復（原状回復）を担当する修復業者の属性情報（住所、担当者、受注の可否など）を記憶する修復業者データベース装置５８からなるデータベース群を有している。
なお、賃貸契約内容データベース装置５１は、退去処理サーバ１０とは別に、不動産会社が管理する別のサーバに備えて、退去処理サーバ１０からのアクセスが可能にすることも可能である。退去処理サーバ１０の運営会社が不動産会社とは異なる場合には、別のサーバとすることが自然である。

また、退去処理サーバ１０は、借主が突然死や、緊急入院などの緊急退去をする際にその確定処理を行う緊急退去確定部６６、本システムの利用を受ける契約者（特に借主）を登録する契約者登録処理部（不図示）、賃料支払が滞っている借主及び当該借主からの賃料支払の有無を監視する賃料支払監視部（不図示）、毎月の賃料の支払いの際に借主へのメッセージを送る月次処理部（不図示）、賃料が滞納したときの処理を行う滞納時処理部（不図示）、借主からの緊急退去の意思表示を受信する借主の意思表示受信部６１、借主に定期的に行動予定を届出させる借主行動予定届出受信部６２、借主の意思の真贋を判定する借主の意思の真贋判定部６３、借主の意思と契約内容との照合を実行するデータベース照合部６４、関係者への送受信を実行する関係者送受信部６５、緊急退去の確定後に関係者へその旨を通知し、清掃業者・修復業者への依頼をする事後処理部６７からなるソフトウエア群を有している。
ここで、○○部とは、退去処理サーバ（コンピュータ）１０のＣＰＵが必要なソフトウェアをそのつど読み込んで実現するものである。したがって、○○部は、物の発明の構成要素である。

図１に示す不動産会社端末は、借主の賃料支払の延滞情報など賃貸契約の実行に関連する一切のデータを蓄積しており（図示せず）、退去処理サーバからの要求に応じて送信する。処理の円滑のために、不動産会社端末を不動産会社サーバとして構成して、退去処理サーバと連携して動作を行わせることもできる。複数のサーバを設けて連係動作を行わせる場合には、退去処理サーバが有する機能の一部を他のサーバに行わせてもよい。

図１に示す保証会社端末は、賃料の保証の実行に関連する一切のデータを蓄積しており（図示せず）、退去処理サーバからの要求に応じて送信する。処理の円滑のために、保証会社端末を保証会社サーバとして構成して、退去処理サーバと連携して動作を行わせることもできる。
図１に示す保証会社端末は、１個のみ描いてあるが、未払い賃料の支払い以外の特約条項を設けて保証対象とする場合には、複数の保証会社が関連し得るので、複数の保証会社端末が関与する。

図１に示すユーザ端末は、借主が保有又は使用するコンピュータ端末であり、典型的には、インターネット通信が可能なパーソナルコンピュータあるいはスマートフォンやタブレットＰＣなどの携帯端末である。本発明の実施のためには、退去処理サーバのサイトを閲覧可能なブラウザを有するか、電子メールのやり取りができる端末機器であればよい。
オーナー端末は、図１では、携帯電話を描いたが、電子メールのやり取りができる端末機器であればよい。
清掃業者端末、修復業者端末は、清掃、修復の業務を請け負うためのメールのやり取りができる端末機器であればよい。

≪賃貸住宅の退去管理システムの動作≫
本実施形態の賃貸住宅の退去管理システムの全体的な動作の概要として、まず、図１及び図２に示す退去処理サーバがユーザ端末（借主）からのアクセスに応じて行う処理の流れを説明する。

図３は、図１及び図２に示す退去処理サーバがユーザ端末（借主）からのアクセスに応じて行う処理の流れを概略的に示すフロー図である。図４は、その際の退去処理サーバの各機能部と、各端末機器（またはサーバ）との通信形態を概略的に示すシーケンス図である。

図３及び図４において、借主は緊急退去をする旨の意思を退去処理サーバへと送信する（ステップ３０１）。この送信はＳＳＬ（Ｓｅｃｕｒｅ Ｓｏｃｋｅｔｓ Ｌａｙｅｒ）を用いて暗号化された通信により行われる。当該意思の送信は、あらかじめ登録されたメールアドレスを用いてなされることができる。望ましくは、入居時、契約更新時（あるいはもっと頻繁に数カ月おき）には、テストメールの送受信を実行して、正しくメールのやり取りができることを確認しておく。また、当該メールの下書きは、あらかじめ準備しておき、緊急時に手間取らないようにするのが望ましい。緊急退去をする旨の意思表示メールは、そのタイトルに所定の文字列、たとえば≪緊急退去をしました≫を含み、借主の氏名、契約番号とともに、パスワード、本人認証のための情報（たとえば、生年月日）などを含む。

当該意思表示は、メール送信によらずに、借主が退去処理サーバが有するウェブサイトにアクセスし、そこに表示される緊急退去のメニューにしたがって、いくつかの選択肢から一つを選択してボタンを押すことによって実現することも可能である。退去処理サーバが有するウェブサイトへのアクセスは、ウェブブラウザによってなすことができる。また、専用のアプリケーションプログラムを用いて退去処理サーバのウェブサイトへアクセスしてもよい。
また、退去処理サーバが専用のウェブサイトを持たない場合に、既存のＳＮＳ（ソーシャルネットワーキングサービス）に退去処理サーバ側と借主側との双方が加入して、あらかじめ定めた画像を送信するという手段による意思表示も可能である。
さらには、借主が退去処理サーバの専用電話に電話して、自動音声の対応にしたがって、対話しつつ、いくつかの選択肢から、プッシュボタンを押して意思表示することも可能である。

退去処理サーバが借主から緊急退去の意思表示を受け取ると、退去処理サーバ（真贋判定部６３）は、その真贋を判断するために本人確認処理を行う（ステップ３０２）。契約情報ＤＢ、借主情報ＤＢ、物件情報ＤＢなどのデータベースにアクセスして必要な情報を収集し、本人確認処理を行う。当該契約が現在有効であること、当該物件の賃料の未回収分があること、電子メールアドレス、スマホなどの端末機器の固有番号、電話番号などが当初登録されたものと同一であること、メールや、スマホの情報に付随する契約番号、借主の氏名、パスワード、生年月日などが登録されたものと同一であること、などの確認をして、当該意思表示が本人から有効になされたものと扱う。

借主からの意思表示が本人からの正当なものであると判断すると（ステップ３０２でＯＫ）、退去処理サーバ（真贋判定部６３）は、ドア開閉情報との照合を行う（ステップ３０３）。借主が入居する賃貸住宅の玄関ドアには、あらかじめドア本体に埋め込まれ、又は取り付けられて、ドア開閉センサ２４、ドア開閉情報記憶装置（メモリ）２５、ドア開閉情報送信装置（通信手段）２３、マイクロプロセッサ２６が設けられる。ドア開閉センサは、常に働いており、ドア開閉情報を日時とともにドア開閉情報記憶装置２５に記憶させる。そして、当該情報は、ドア開閉情報送信装置２３により退去処理サーバに定期的にたとえば一日に一度送信される。

退去処理サーバ（真贋判定部６３）は、借主からの意思表示の内容とドア開閉情報との間に食い違いが生じていないかを判定する（ステップ３０３）。たとえば、借主からは、外出時に倒れて緊急入院したために緊急退去を申請するという意思表示がなされたにもかかわらず、ドア開閉情報がその直前、直後にあるのは、当該賃貸住宅が一人住まいの場合にはきわめて不自然である。そのような場合（ステップ３０３でＮＧ）には、緊急退去を認めずに、不動産管理会社のスタッフ又は警察官、消防官などが、現場に直行するなどの人的ケアが必要になると考えられる。
なお、ドア開閉情報との食い違いを判定するのに必要ならば、退去処理サーバ（真贋判定部６３）は、ドア開閉情報送信装置２３に送信要求をして、最新の情報を入手する。

借主からの意思表示の内容とドア開閉情報との食い違いがなければ（ステップ３０３でＯＫ）、次に、退去処理サーバ（真贋判定部６３）は、行動予定の確認処理に進む（ステップ３０４）。行動予定は、平常時において、借主がたとえば一週間に一度、外出予定などの情報を退去処理サーバに届け出るものである。退去処理サーバから定期的にメールを送り、それに借主が答えてメールの返事を出すこと、あるいはスマホなどにプッシュ通知を送り、それに借主が答えて退去処理サーバのウェブサイトに到達して、そのページに書き込むという方法により、実現することができる。または、電話の通話により、自動音声の応答による対話形式により、外出予定などを届け出ることもできる。

たとえば、行動予定において、四谷に外出していることがわかっているときに、借主から外出先で救急車に運ばれて慶応病院に緊急入院した旨の申請があれば、食い違いはない。しかし、行動予定において、箱根に泊まっているはずにもかかわらず、借主から東京の自宅で倒れて救急車で運ばれたという申請があると不自然であるので、人的ケアのフォローが必要になると考えられる。
行動予定で食い違いがない場合（ステップ３０４でＯＫ）、退去処理サーバ（緊急退去確定部６６）は、賃貸契約内容データベース装置５１にアクセスして契約内容と照合した上で、借主が緊急退去したことを確定する（ステップ３０５）。この処理は、たとえばメールのタイトルに特定の文字列を含むか含まないか、借主が使用した端末機器があらかじめ登録されたものと同一であるか、電話番号が登録済みのものと同一であるか、などにより自動処理とすることが可能である。

なお、賃貸契約内容データベース装置５１は、図２においては、退去処理サーバ１０の内部に存在する場合について描いてあるが、退去処理サーバ１０の運営会社と、不動産管理会社とが異なる場合などには、賃貸契約内容データベース装置５１は、退去処理サーバ１０とは分離したものとして、設けられ、インターネットなどにより接続されて連携して働くことになる。
ここで、ステップ３０２の本人確認処理のみに基づいて、真贋判定を完了させる（ステップ３０５）ことが可能であるが、念のため、ステップ３０３のドア開閉情報確認処理、及び／又はステップ３０４の行動予定届出確認処理を併用することで、真贋判定がより確かなものになる。

次に、退去処理サーバは、借主及び関係者（不動産管理会社、オーナー、保証会社）に緊急退去が成立した旨を通知する（ステップ３０６）。その後、不動産管理会社から保証会社へ、未払い賃料の請求などが可能となる。
このとき、借主へのメール（又はプッシュ通知など）がたとえ到達を確認できなくとも、緊急退去の成立が覆らないこととする。入居当初の契約により、意思表示のみで緊急退去ができることについて合意できているからである。

退去処理サーバは、清掃業者・修復業者に当該賃貸物件の清掃・修復を依頼する（ステップ３０７）。残置物の廃棄を含めて清掃・修復がなされると不動産会社（オーナー）は、次の賃借人を募集することが可能となる。

ステップ３０１で、意思表示がない場合はこの緊急退去処理を終了する。図３に示す緊急退去処理は、一日のうちに数回から数十回実行される処理として繰り返され、借主からの意思表示があり次第、速やかに対応できるように構成される。

ステップ３０２で、本人認証が否定された場合には、図示を省略したが、送られてきたメールアドレスにその旨を通知し（又はスマホにプッシュ通知を返し）、、再度の意思表示を促して終わる。また、メールアドレスが当初の登録の際のものと異なる場合には、緊急退去サービスの提供業者の従業員または弁護士が面接による手続きを行うこととしてもよい。

図４は、借主、退去処理サーバ、保証会社、不動産会社、オーナー、清掃業者、修復業者とのやりとりを時系列で表現したシーケンス図である。借主から退去処理サーバに緊急退去の意思表示がなされるところから始まり、退去処理サーバにて、本人確認、ドア開閉情報確認、行動予定届出確認、緊急退去確定処理がなされる。その後、借主、保証会社、不動産会社、オーナーに確定通知がなされる。さらに、清掃業者、修復業者に、清掃及び修復の発注、受注のやりとりがなされる。ここで、賃貸物件のなかに荷物が残っている場合には、清掃業者は、あらかじめ定められた取り決めにしたがって、中身を倉庫に移動するなどの処理をも進めることとなる。
倉庫に移動された荷物は、後に健康を回復した借主だった人、または借主の連絡先の人があとで、廃棄すべきものと、保存するものとに分けて、処理することになる。

図５は、ドアユニットの構成を示す図である。図５(a)に示すように、賃貸物件の玄関ドアには、ドア開閉情報送信装置２３が設けられる。ドア開閉情報送信装置２３は、退去処理サーバ１０との送受信が可能である。この送受信は、たとえばＰＨＳにより直接送受信をしてもよいし、インターネット網などのネットワークを介して送受信をしてもよい。
図５(b)に示すように、ドアユニットは、マイクロプロセッサ２６及びそのバスにつながるドア開閉センサ装置２４、ドア開閉情報記憶装置（メモリ）２５、ドア開閉情報送信装置２３として構成可能である。そして、このドアユニットは、玄関ドアにあらかじめ組み込むことができる。また、この緊急退去のシステムを利用しようとする賃貸物件にそのつど、取り付けたり、取り外したりする小さな筐体に収納された電子部品として構成することも可能である。

図６は、ドアユニットに設けられたマイクロプロセッサの働きを示すフローチャートである。マイクロプロセッサ２６は、常に、ドア開閉センサ装置２４からの入力、すなわちドア開閉を監視し、その情報を日時とともに記憶する処理（ステップ６０１、ステップ６０２）をしている。また、定期的に、たとえば一日に一度、退去処理サーバにまとめてデータを送信する（ステップ６０３、ステップ６０４）。さらに、退去処理サーバから要求があるときにデータを送信する（ステップ６０５、ステップ６０６）。退去処理サーバが、借主からの緊急退去申請の真贋を判定するにあたって、ドア開閉情報との照合が必要になる場合があるからである。
図６では、マイクロプロセッサが行う三つの処理をわかりやすく説明するフローチャートとした。マイクロプロセッサが得意とする割り込み処理や、フラグを立てる処理などを用いて他のフローチャートを描くこともできる。

図７は、借主が緊急退去の通知をするために、退去処理サーバにアクセスした際に示される画面の表示例を示す図である。上述したように、借主の緊急退去は、メール、ウェブサイト、電話の自動音声の対話によるプッシュ信号入力、などの方法によることができる。ここでは、借主がスマホなどをもちいて、ウェブ上の必要なページにアクセスして通知をする際の画面表示を示す。
図７(a)は、退去処理システムにアクセスした際のトップページ（玄関ページ）を示す。ここには、「通常退去申請」、「非常退去申請」、「緊急退去申請」の三つのボタンを示している。通常退去申請は、契約にしたがって、たとえば退去予定日の３０日前に申請するものを指す。非常退去申請は、経済的事情で夜逃げ同様の退去をせざるを得ない際の申請をさす。緊急退去申請は、救急車を呼んで緊急入院をする際などに、治療に専念するために後顧の憂いを断つべく、退去申請をすることを指す。
緊急退去申請を選んで、そのボタンを押すと図７(b)に示すような、図柄がたとえば３つ表示される。図柄Ａは、無条件に退去する。図柄Ｂは、緊急入院した先の病院で借主本人が、意識がない場合に退去する。図柄Ｃは、緊急入院した先の医師が１０日以上の入院が必要との判断をする場合に退去する。などの選択肢ごとにわかりやすい絵柄として、押し間違いのないようにしたものである。
借主は、当該図柄を選ぶことにより、選択肢を選び、送信することで緊急退去申請がなされる。

図８は、借主が行動予定の届出をするために、退去処理サーバにアクセスした際に示される画面の表示例を示す図である。
たとえば、週に一度、退去処理サーバは、借主に行動予定の届出をすることを促す。借主のスマホへプッシュ通知を送る、またはメールを送ることで届出を促すことができる。借主は、それを受けて、図８(b)のように自分の行動予定を記入し、サーバへ送る。図８(b)の例では、日曜日の項目に、１０時から１５時まで○○市の囲碁クラブ、水曜日の項目に１８時から２１時まで○○ホールで音楽鑑賞、土曜日の項目に１６−１８時渋谷で知人と食事。と記入してサーバに送る。この情報を受け取ったサーバ側は、その内容をデータベース化して、日時に紐付けた借主の行動予定とし、真贋判定部６３などが、利用可能なものとする。
同様のことをメールに対して、借主が返信する形式で処理してもよい。

以上述べたように、本システムは、特に緊急退去処理に特徴を有するものであり、緊急退去処理に限定して動作させることが可能である。しかし、本発明の緊急退去処理は、借主本人からの意思表示をきっかけとして処理を開始するものであり、借主との連絡をとるものであるから、通常退去処理（借主とオーナーとが合意の上で賃料などを完済して退去する手続き）をも含めた退去処理を提供するものとしてもよい。
また、借主の健康状態の急激な悪化による緊急退去のみならず、借主の経済状態の悪化に基づく非常退去（夜逃げ）の場合の処理にも併用するサービスとしてもよい。

上の説明では、本システムの退去処理サーバが、借主の賃料支払い状況をも把握可能であるように説明したが、不動産会社のサーバを別に立てて、不動産会社のサーバが借主の賃料支払い状況を把握可能として、退去処理サーバは、不動産会社のサーバと連携して異常退去処理を実行するように構成してもよい。

以上、本発明の賃貸住宅の退去管理システムについて、具体的な実施の形態を示して説明したが、本発明はこれらに限定されるものではない。当業者であれば、本発明の要旨を逸脱しない範囲内において、上記各実施形態における各サーバの構成及び機能に様々な変更・改良を加えることが可能である。

本発明の賃貸住宅の退去管理システムは、図１に示すように、コンピュータのＣＰＵ、メモリ、補助記憶装置、ディスプレイ、入力デバイス等を含むハードウェア資源上に構築されたＯＳ、アプリケーションソフトウェア、データベース、ネットワークシステム等によって実現されるものであり、緊急退去処理という情報処理が上記のハードウェア資源を用いて具体的に実現されるものであるから、自然法則を利用した技術的思想に該当するものであり、不動産物件の賃貸契約等の産業において利用することができるものである。

１０ 退去処理サーバ
２０ 借主端末（スマホ）
２１ 借主端末（パソコン）
２２ 借主端末（電話機）
２３ ドア開閉情報送信装置
２４ ドア開閉センサ装置
２５ ドア開閉情報記憶装置
２６ マイクロプロセッサ
３０ 不動産会社端末
３１ オーナー端末
４０ 保証会社端末
５１ 賃貸契約内容データベース装置
５２ 借主情報データベース装置
５３ 物件情報データベース装置
５４ オーナー情報データベース装置
５５ 不動産会社情報データベース装置
５６ 保証会社情報データベース装置
５７ 清掃業者情報データベース装置
６０ 緊急退去処理部
６１ 借主意思表示受信部
６２ 借主行動予定届出受信部
６３ 真贋判定部
６４ データベース照合部
６５ 関係者送受信部
６６ 緊急退去確定部
６７ 事後処理部

Claims (10)

1. 賃貸住宅の賃貸契約内容を記憶する賃貸契約内容データベース装置と、前記賃貸住宅から借主が退去する退去の確定処理をする退去処理サーバと、前記賃貸契約に関係する関係者の各端末機器とをインターネットを介して接続してなる賃貸住宅の退去管理システムであって、
   前記退去処理サーバは、
   前記借主が健康状態の急激な悪化により退去する緊急退去の意思表示を、前記借主の端末機器から受信する借主意思表示受信部と、
   前記意思表示受信部が受信した前記退去意思表示の真贋を判定する真贋判定部と、
   前記真贋判定部が、前記退去意思表示が本物であると判定したときに、前記賃貸契約内容データベース装置を参照して、当該退去意思表示の内容と当該借主の賃貸契約内容とを照らし合わせるデータベース照合部と、
   前記真贋判定部の判定結果と、前記データベース照合部の照合内容とに基づいて前記借主が緊急退去した旨を確定する緊急退去確定部と、
   前記緊急退去確定部が前記借主の緊急退去した旨を前記賃貸契約の関係者の各端末機器へ送信する関係者送受信部と、
   を備え、
   前記借主の事前の前記賃貸契約内容と、前記借主の前記意思表示とに基づいて緊急退去を実現することを特徴とする退去管理システム。
2. 前記賃貸契約内容データベース装置は、緊急退去に関する複数の場合についての賃貸契約内容を記憶するものであり、
   前記借主意思表示受信部が受信する緊急退去の意思表示は、前記複数の緊急退去の場合の中から選択された一つの場合に該当する情報を示すものであり、
   前記データベース照合部は、前記借主からの意思表示と、前記賃貸契約内容データベース装置に記憶された緊急退去に関する複数の場合のいずれにあたるかを照合することを特徴とする請求項１に記載する退去管理システム。
3. 前記借主意思表示受信部は、前記借主の端末機器に複数の緊急退去の場合をそれぞれ示す複数の図柄を表示させ、前記借主がそれらの中から一つの図柄を選択して前記退去処理サーバに送信することを受けて、前記借主の意思表示を受信することを特徴とする請求項２に記載する退去管理システム。
4. 前記借主意思表示受信部は、前記借主が電話をかけてくるのに応じて、自動音声により対応し、対話形式にしたがって前記借主が番号をプッシュすることにより前記借主の意思表示を受信することを特徴とする請求項１又は請求項２に記載の退去管理システム。
5. 前記賃貸住宅の退去管理システムは、
   前記賃貸住宅の玄関ドアに設けたドア開閉センサ装置と、
   当該ドア開閉センサ装置が検知したドア開閉の情報を年月日及び時刻とともに記憶するドア開閉情報記憶装置と、
   当該ドア開閉情報記憶装置が記憶する情報を定期的に前記退去処理サーバに送信するドア開閉情報送信装置と
   をさらに有し、
   前記退去処理サーバは、
   前記ドア開閉情報送信装置から送信された情報を受信するドア開閉情報受信部をさらに有し、
   前記真贋判定部は、前記借主意思表示受信部が受信した情報と、前記ドア開閉情報受信部が受信した情報を照らし合わせて、食い違いの有無を判断し、食い違いのある場合には、偽物と判定することを特徴とする請求項１から請求項３までのいずれか１項に記載の退去管理システム。
6. 前記退去処理サーバは、
   前記借主の端末機器からの、借主の行動予定の届出を受信する借主行動予定届出受信部と、
   当該借主行動予定届出受信部が受信した借主の行動予定を年月日、時刻に紐付けて記憶する借主行動予定記憶部と
   を有し、
   前記真贋判定部は、前記借主意思表示受信部が受信した情報と、前記借主行動予定届出受信部が受信した情報を照らし合わせて、食い違いの有無を判断し、食い違いのある場合には、偽物と判定することを特徴とする請求項１から請求項４までのいずれか１項に記載する退去管理システム。
7. 前記退去処理サーバは、
   前記借主の端末機器からの、借主の行動予定の届出を受信する借主行動予定届出受信部と、
   当該借主行動予定届出受信部が受信した借主の行動予定を年月日、時刻に紐付けて記憶する借主行動予定記憶部と
   を有し、
   前記真贋判定部は、前記借主意思表示受信部が受信した情報と、前記ドア開閉情報受信部が受信した情報を照らし合わせて、食い違いの有無を判断するとともに、前記借主意思表示受信部が受信した情報と、前記借主行動予定届出受信部が受信した情報を照らし合わせて、食い違いの有無を判断し、いずれか一方又は双方に食い違いのある場合には、偽物と判定することを特徴とする請求項５に記載する退去管理システム。
8. 前記退去処理サーバは、
   前記借主の端末機器に対して、定期的に行動予定の届出を求める借主行動予定届出要求部をさらに有し、
   当該借主行動予定届出要求部の求めに応じて前記借主が行動予定の届出を頻繁に行うことにより、前記借主意思表示受信部が受信する情報の確からしさを高めることを特徴とする請求項６又は請求項７のいずれかに記載する退去管理システム。
9. 前記緊急退去確定部が、借主の緊急退去した旨を確定した場合に、その確定の旨を関係者の各端末に通知することを特徴とする請求項１から請求項８までのいずれか１項に記載の退去管理システム。
10. 前記緊急退去確定部が、借主の緊急退去した旨を確定した場合に、その確定の事実に基づいて、前記賃貸契約の物件の清掃・修復の依頼を関係者の各端末に通知することを特徴とする請求項１から請求項９までのいずれか１項に記載の退去管理システム。

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