JP2017068390A - 賃貸時リスク補償システムおよび賃貸時リスク補償方法 - Google Patents

Abstract

【課題】賃貸用不動産の事故物件化に伴う賃料収入低下のリスクを、物件オーナーの負担抑制を図りつつ、確実に低減とする。【解決手段】賃貸時リスク補償システム１０において、所定顧客の賃貸用不動産での事故発生の情報を所定装置から取得して、当該顧客が予め所定契約を締結済みの顧客であるか所定情報に照合して判定し、当該顧客が契約顧客であった場合、該当賃貸用不動産に関する所定の原状回復費用および賃料収入補償金額のうち少なくとも賃料収入補償金額を、当該賃貸用不動産のオーナーたる当該契約顧客の金融機関口座に宛てて入金する要求を、当該金融機関サーバ３０に送信する処理を実行する演算装置１４とを備える構成とする。【選択図】図２

Description

本発明は、賃貸時リスク補償システムおよび賃貸時リスク補償方法に関するものであり、具体的には、賃貸用不動産の事故物件化に伴う賃料収入低下のリスクを、物件オーナーの負担抑制を図りつつ、確実に低減する技術に関する。

先進各国で社会問題となっている高齢化は、賃貸用不動産の管理、運営にも少なからぬ影響を与え始めている。そうした影響の１つとして、いわゆる孤独死によるものがある。入居者が規約通りに通常退去するケースと異なり、そうした孤独死など事故により空室が発生すると、徴収済みの敷金等を大きく超えた原状回復費用が必要となりがちである。しかも、その時点では、契約当事者たる入居者が存在せず、相続人が相続を放棄することもあるため、原状回復費用のほとんどを物件オーナーが負担することになる可能性もある。そこで、高齢者への賃貸を躊躇する物件オーナーも存在する。本出願人は、今後、さらなる高齢化社会を迎えるにあたり、不動産賃貸を活性化するための新たな技術が必要であると考えるに至った。従来、このようなリスクを軽減する技術として以下のような従来技術が提案されている。

すなわち、賃貸家屋への入居の際に、借主が貸主に敷金を預け入れる代わりに、掛け捨て補償料を第三者に支払い、賃貸借終了の際に、第三者から貸主に対して、所定範囲の修繕費を原状回復補償金として支払う敷金代替役務を支援する装置であって、借主についての借主識別情報を含む各種データが借主情報として登録される借主情報データベースと、賃貸家屋についての家賃額及び該家屋の広さを数値で示す広さ情報を含む各種データが物件情報として登録される物件情報データベースと、前記家賃額及び広さ情報と、所定の算出基準値と、を用いて前記掛け捨て補償料についての値を算出し、該算出値を掛捨補償料実行値として記憶媒体に登録する掛捨補償料算出登録手段と、賃貸借契約の締結に伴って、該当する借主情報と物件情報と掛捨補償料実行値とを対応付けて記憶媒体に登録する契約対象情報登録手段と、賃貸借契約終了に基づく退去に伴って、家屋の修繕についての修繕情報を入力する修繕情報入力手段と、入力された修繕情報に基づいて、貸主に支払う原状回復補償金の金額を決定するための補償金額決定手段と、貸主に支払われた原状回復補償金額と、借主が支払った掛け捨て補償料とを、前記借主識別情報に対応付けて記憶媒体に登録する補償情報登録手段と、前記補償情報登録手段が登録した情報と、少なくとも当該物件の家賃額及び広さ情報と、を用いて前記算出基準値を更新して、次回基準値として前記記憶媒体に登録する算出基準値更新登録手段とを有する敷金代替役務支援装置（特許文献１参照）などが提案されている。

また、賃貸不動産物件の賃料徴収業務支援システムであって、 クレジットカードの発行対象となり得る入居者に関する情報及び当該入居者が入居する賃貸不動産物件に関する情報を入居者情報格納装置に格納する手段と、 前記入居者情報格納装置から少なくとも入居者の識別情報及び当該入居者が入居する賃貸不動産物件の賃料に関する情報を読み出し、クレジットカード発行元のコンピュータに送信する送信手段と、 前記クレジットカード発行元のコンピュータから、前記入居者を識別するための情報及び前記賃貸不動産物件の賃料の引き落しの結果を受信し、賃料徴収結果格納装置に格納する受信手段と、 前記賃料徴収結果格納装置を参照して、前記賃貸不動産物件の賃料の立替払いの有無を含む、前記賃貸不動産物件の各貸主に対する賃料徴収情報を出力する出力手段と、 を有する賃料徴収業務支援システム（特許文献２参照）なども提案されている。

特開２００５−７８３２１号公報 特再公表２００１−５４０１３号公報

従来技術は、賃貸不動産物件が事故物件となる事態に備え、原状回復費用を回収する手立てを講じるものであった。一方、事故物件となった事実は、その後の入居者募集に際して通告する必要があり、該当物件の空室化に繋がりやすい。他方、事故物件の空室解消のために無理な賃料値引きを伴う入居者募集を行えば、賃料収入の想定外の低下につながり、物件オーナーにとっては経営上の大きなリスクとなりうる。

そこで本発明の目的は、賃貸用不動産の事故物件化に伴う賃料収入低下のリスクを、物件オーナーの負担抑制を図りつつ、確実に低減する技術を提供することにある。

上記課題を解決する本発明の賃貸時リスク補償システムは、賃貸用不動産の管理契約を顧客と結んだ不動産業者の情報処理システムであって、所定顧客の賃貸用不動産での事故発生の情報を所定装置から取得して、当該顧客が予め所定契約を締結済みの顧客であるか所定情報に照合して判定し、当該顧客が契約顧客であった場合、該当賃貸用不動産に関する所定の原状回復費用および賃料収入補償金額のうち少なくとも賃料収入補償金額を、当該賃貸用不動産のオーナーたる当該契約顧客の金融機関口座に宛てて入金する要求を、当該金融機関の所定装置に送信する処理を実行する演算装置とを備えることを特徴とする。

これによれば、貸用不動産の事故物件化に伴う賃料収入低下のリスクを、物件オーナーの負担抑制を図りつつ、確実に低減することが可能となる。

また本発明の賃貸時リスク補償システムにおいて、各顧客の賃貸用不動産の入居者から当該不動産業者の金融機関口座に入金された賃料より、当該賃貸用不動産における賃料の所定割合相当の保険料を徴収する契約を、当該不動産業者と締結した、契約顧客の情報を管理する記憶装置を更に備え、前記演算装置は、前記判定に際し、前記顧客の情報を前記契約顧客の情報に照合して、当該顧客が契約顧客であるか判定するものであるようにしてもよい。

これによれば、物件に事故が生じた顧客について、該当物件に関する原状回復費用および賃料収入補償金額の支払い対象の顧客か否か、効率的かつ迅速に判定することが可能となる。また、そうした顧客はごくわずかな保険料を負担するだけで、入居者の孤独死により生じるリスクへの備えを確かなものとできる。

また本発明の賃貸時リスク補償システムにおいて、前記記憶装置は、前記契約顧客の情報において、当該契約顧客の賃貸用不動産に対する、所定組織によるインフラ提供サービスの契約情報を更に管理するものであり、前記演算装置は、前記判定に際し、前記顧客の情報を前記契約顧客の情報に照合して、当該顧客が契約顧客かつ前記インフラ提供サービスの契約者であるか判定し、当該顧客が契約顧客かつ前記インフラ提供サービスの契約者であった場合、前記入金の要求を前記金融機関の所定装置に送信するものであるようにしてもよい。

これによれば、ガス、水道、電気、電話といったインフラ提供サービスの事業者が、当該インフラ提供サービスに関する契約を条件として、該当物件のオーナーたる上述の顧客に対する、原状回復費用および賃料収入補償金額の補償契約に参加することが可能となる。このことは、インフラ提供サービスの事業者が、インフラ提供サービスの料金確保と引き替えに、上述の保険料の一部を負担するといったオプション内容も上述の補償契約に付帯させることが可能となる。この場合、顧客の負担する保険料は更に低いもの、或いはゼロとなる。ひいては、貸用不動産の事故物件化に伴う賃料収入低下のリスクを、更に物件オーナーの負担抑制を図りつつ、確実に低減することが可能となる。

また本発明の賃貸時リスク補償システムにおいて、前記演算装置は、前記事故発生の通知を取得するに際し、前記所定組織の端末から、当該インフラ提供サービスにおける該当賃貸用不動産でのサービス利用状況の情報を取得し、当該賃貸用不動産でのサービス利用状況が所定レベル以下であれば、前記事故発生の通知内容を確定し、前記入金の要求を前記金融機関の所定装置に送信するものであるようにしてもよい。

これによれば、例えば、食事時など所定時間帯におけるガス使用量が、直近の複数回における測定時に関してはいずれもゼロになっている、といった事態を、入居者に生じた不測の事態であると感知し、これに基づいて、当該物件に関して通知された事故発生を妥当なものと判定して、前記入金の要求の実行トリガーと出来る。ひいては、賃貸用不動産の事故物件化の事実を精度良く確認した上で、この事故物件化に伴う賃料収入低下のリスクを、物件オーナーの負担抑制を図りつつ、更に確実に低減することが可能となる。

また本発明の賃貸時リスク補償システムにおいて、前記演算装置は、前記契約顧客の賃貸用不動産に対する所定作業の実施に伴い、その作業結果の情報を所定装置から取得して記憶装置に格納する処理を更に実行し、前記通知内容の確定に際し、前記契約顧客の賃貸用不動産での作業結果の情報が、当該賃貸用不動産の入居者の健在を示すものであれば、当該入居者に関する再度の安否確認要求を所定装置に送信する処理を更に実行するものであるようにしてもよい。

これによれば、上述の契約顧客の賃貸用不動産に関して、清掃や補修等のメンテナンス作業を実施した際の作業結果に基づいて、該当物件の入居者の安否を特定し、これに基づいて、上述の事故発生の通知の確からしさをあらためて検証する契機とすることができる。ひいては、賃貸用不動産の事故物件化の正否についてより確実に検証し、その結果に応じて、該当物件が事故物件となった場合には、それに伴う賃料収入低下のリスクを、物件オーナーの負担抑制を図りつつ、確実に低減することが可能となる。なお、上述の作業結果には、入居者の在宅状況や健康状況の情報、或いはそれを示唆する情報を含んでいるものとする。

また本発明の賃貸時リスク補償システムにおいて、前記演算装置は、前記賃貸用不動産の管理契約を顧客と結んだ際、当該顧客の賃貸用不動産に関する所定属性が予め定めた基準を満たす場合、前記保険料を徴収する契約を促す所定メッセージを、所定装置に出力する処理を更に実行するものであるようにしてもよい。

これによれば、例えば上述の賃貸用不動産の立地場所や入居予定者に関する属性が、高齢者率が所定基準値の範囲であることを示す場合、孤独死等の事故が発生する確率が高いと判定して、上述の保険料を徴収する契約を促す、すなわち、原状回復費用および賃料収入補償金額の補償契約を、該当顧客に促すことが可能となる。ひいては、賃貸用不動産の事故物件化の可能性を的確に踏まえると共に、当該事故物件化に伴う賃料収入低下のリスクを、物件オーナーの負担抑制を図りつつ、確実に低減することが可能となる。

また本発明の賃貸時リスク補償方法において、賃貸用不動産の管理契約を顧客と結んだ不動産業者の情報処理システムが、所定顧客の賃貸用不動産での事故発生の情報を所定装置から取得して、当該顧客が予め所定契約を締結済みの顧客であるか所定情報に照合して判定し、当該顧客が契約顧客であった場合、該当賃貸用不動産に関する所定の原状回復費用および賃料収入補償金額のうち少なくとも賃料収入補償金額を、当該賃貸用不動産のオーナーたる当該契約顧客の金融機関口座に宛てて入金する要求を、当該金融機関の所定装置に送信する処理を実行するようにしてもよい。

また本発明の賃貸時リスク補償方法は、前記情報処理システムが、各顧客の賃貸用不動産の入居者から当該不動産業者の金融機関口座に入金された賃料より、当該賃貸用不動産における賃料の所定割合相当の保険料を徴収する契約を、当該不動産業者と締結した、契約顧客の情報を管理する記憶装置を更に備え、前記判定に際し、前記顧客の情報を前記契約顧客の情報に照合して、当該顧客が契約顧客であるか判定するようにしてもよい。

また本発明の賃貸時リスク補償方法において、前記情報処理システムが、前記記憶装置において、前記契約顧客の情報において、当該契約顧客の賃貸用不動産に対する、所定組織によるインフラ提供サービスの契約情報を更に管理し、前記判定に際し、前記顧客の情報を前記契約顧客の情報に照合して、当該顧客が契約顧客かつ前記インフラ提供サービスの契約者であるか判定し、当該顧客が契約顧客かつ前記インフラ提供サービスの契約者であった場合、前記入金の要求を前記金融機関の所定装置に送信するようにしてもよい。

また本発明の賃貸時リスク補償方法において、前記情報処理システムが、前記事故発生の通知を取得するに際し、前記所定組織の端末から、当該インフラ提供サービスにおける該当賃貸用不動産でのサービス利用状況の情報を取得し、当該賃貸用不動産でのサービス利用状況が所定レベル以下であれば、前記事故発生の通知内容を確定し、前記入金の要求を前記金融機関の所定装置に送信するようにしてもよい。

また本発明の賃貸時リスク補償方法において、前記情報処理システムが、前記契約顧客の賃貸用不動産に対する所定作業の実施に伴い、その作業結果の情報を所定装置から取得して記憶装置に格納する処理を更に実行し、前記通知内容の確定に際し、前記契約顧客の賃貸用不動産での作業結果の情報が、当該賃貸用不動産の入居者の健在を示すものであれば、当該入居者に関する再度の安否確認要求を所定装置に送信する処理を更に実行するようにしてもよい。

また本発明の賃貸時リスク補償方法において、前記情報処理システムが、前記賃貸用不動産の管理契約を顧客と結んだ際、当該顧客の賃貸用不動産に関する所定属性が予め定めた基準を満たす場合、前記保険料を徴収する契約を促す所定メッセージを、所定装置に出力する処理を更に実行するようにしてもよい。

本発明によれば、賃貸用不動産の事故物件化に伴う賃料収入低下のリスクを、物件オーナーの負担抑制を図りつつ、確実に低減可能となる。

本実施形態の賃貸時リスク補償システムを含むネットワーク構成図である。 本実施形態における賃貸時リスク補償システムのハードウェア構成例を示す図である。 本実施形態における顧客端末のハードウェア構成例を示す図である。 本実施形態における金融機関サーバのハードウェア構成例を示す図である。 本実施形態における作業員端末のハードウェア構成例を示す図である。 本実施形態におけるガス会社サーバのハードウェア構成例を示す図である。 本実施形態の顧客管理テーブルのデータ構成例を示す図である。 本実施形態のガス使用量テーブルのデータ構成例を示す図である。 本実施形態の賃貸時リスク補償方法におけるフロー例１を示す図である。 本実施形態の賃貸時リスク補償方法におけるフロー例２を示す図である。

−−−ネットワーク構成−−−

以下に本発明の実施形態について図面を用いて詳細に説明する。図１は、本実施形態の賃貸時リスク補償システム１０を含むネットワーク構成図である。図１に示す賃貸時リスク補償システム１０は、賃貸用不動産の事故物件化に伴う賃料収入低下のリスクを、物件オーナーの負担抑制を図りつつ、確実に低減するコンピュータシステムである。

本実施形態における賃貸時リスク補償システム１０は、例えば不動産業者が運用するサーバ装置を想定する。この不動産業者は、不動産の売買、仲介、建築、および管理といった一般的な不動産業務に加え、賃貸用不動産を購入する投資家向けのサービス業務を提供可能な事業者である。ここでのサービス業務とは、投資対象たる賃貸用不動産の購入に際して、投資家たる顧客に対し、当該賃貸用不動産の管理代行と、事故物件化時の原状回復費用および賃料収入補償金額の補償サービスの提供業務となる。

上述した賃貸時リスク補償システム１０は、ネットワーク１を介して、上述の不動産業者の顧客の端末（以下、顧客端末２０）、上述の原状回復費用および賃料収入補償金額の入出金処理を賃貸時リスク補償システム１０からの指示で実行する金融機関のサーバ（以下、金融機関サーバ３０）、不動産業者の指示に基づいて顧客の賃貸用不動産に対するメンテナンス作業を行う作業員が携行する作業員端末４０、および、インフラ提供サービスの事業者たるガス会社の装置であるガス会社サーバ５０と通信可能に接続されている。

このうち顧客端末２０は、賃貸用不動産を投資対象として購入し、その管理代行を上述の不動産業者に委託した顧客が利用する端末である。この顧客端末２０は、一般的なＰＣの他、スマートフォンなど各種の情報処理端末を想定出来る。

また、金融機関サーバ３０は、事故物件化した賃貸用不動産の原状回復費用および賃料収入補償金額の入金処理を、上述の投資家たる顧客の口座に対して実行する金融機関が運用する情報処理装置である。またこの金融機関は、当該賃貸用不動産の入居者による賃料入金先の口座（不動産業者の所有口座）も管理している。なお、上述の補償契約を締結した顧客の賃貸用不動産における入居者から得る賃料には、原状回復費用および賃料収入補償金額の補償サービスのための保険料が含まれるものとする。

また、本実施形態ではネットワーク１に１つの金融機関サーバ３０が接続された構成を例示している。これは、上述のように、賃貸用不動産の入居者からの賃料回収用の口座（不動産業者の所有口座）と、上述の原状回復費用および賃料収入補償金額の入金先口座（上述の顧客の所有口座）とが同一の金融機関で管理されている場合に対応している。つまり、賃料回収と、原状回復費用および賃料収入補償金額の入金の各処理が１つの金融機関で完結する状況を踏まえている。しかしながらこうした形態ではなく、複数の金融機関サーバ３０がネットワーク１に接続された構成であっても勿論構わない。

また、本実施形態では、インフラ提供サービスの事業者としてガス会社を例示したが、これに限定されず、電気事業者や水道事業者、電話事業者など様々なインフラ提供サービスの事業者を想定出来る。
−−−ハードウェア構成−−−

図２は本実施形態における賃貸時リスク補償システム１０のハードウェア構成例を示す図である。賃貸時リスク補償システム１０のハードウェア構成は以下の如くとなる。

賃貸時リスク補償システム１０は、ＨＤＤ（ハードディスクドライブ）等で構成される記憶装置１１、ＲＡＭで構成されるメモリ１３、記憶装置１１に保持されるプログラム１２を実行して適宜な機能を実装するＣＰＵ１４（演算装置）、ネットワーク１と接続し他装置との通信処理を担う通信装置１７、を備える。

なお、記憶装置１１内には、本実施形態の賃貸時リスク補償システムとして必要な機能を実装する為のプログラム１２の他、顧客管理テーブル１８が少なくとも記憶されている。この顧客管理テーブル１８の詳細については後述する。

また、図３は本実施形態における顧客端末２０のハードウェア構成例を示す図である。顧客端末２０は、一般的なＰＣと同様の構成であり、ＨＤＤ（ハードディスクドライブ）等で構成される記憶装置２１、ＲＡＭで構成されるメモリ２３、記憶装置２１に保持されるプログラム２２を実行して適宜な機能を実装するＣＰＵ２４（演算装置）、ユーザたる顧客からの入力動作を受ける入力装置２５、処理結果を表示するディスプレイ２６（出力装置）、ネットワーク１と接続し、賃貸時リスク補償システム１０との通信処理を担う通信装置２７、を備える。

また、図４は本実施形態における金融機関サーバ３０のハードウェア構成例を示す図である。また、上述の金融機関サーバ３０は、金融機関における勘定系システムあるいはそのゲートシステムを構成するサーバ装置であり、ＨＤＤ（ハードディスクドライブ）等で構成される記憶装置３１、ＲＡＭで構成されるメモリ３３、記憶装置３１に保持されるプログラム３２を実行して適宜な機能を実装するＣＰＵ３４（演算装置）、ネットワーク１と接続し、賃貸時リスク補償システム１０との通信処理を担う通信装置３７、を備える。

なお、記憶装置３１には、上述のプログラム３２の他、勘定系システムとして通常備わる、口座管理用のテーブル３８が備わる。この口座管理用テーブル３８は、当該金融機関の各顧客の口座ごとに、その店番、科目、口座番号、口座残高といった情報が格納されている（勘定系システムとして一般的なテーブルであり、特に図示しない）。

図５は本実施形態における作業員端末４０のハードウェア構成例を示す図である。作業員端末４０は、一般的なＰＣ或いはタブレット端末等と同様の構成であり、ＨＤＤ（ハードディスクドライブ）等で構成される記憶装置４１、ＲＡＭで構成されるメモリ４３、記憶装置４１に保持されるプログラム４２を実行して適宜な機能を実装するＣＰＵ４４（演算装置）、ユーザたる作業員からの入力動作を受ける入力装置４５、処理結果を表示するディスプレイ４６（出力装置）、ネットワーク１と接続し、賃貸時リスク補償システム１０との通信処理を担う通信装置４７、を備える。

図６は本実施形態におけるガス会社サーバ５０のハードウェア構成例を示す図である。ガス会社サーバ５０は、一般的なサーバ装置と同様の構成であり、ＨＤＤ（ハードディスクドライブ）等で構成される記憶装置５１、ＲＡＭで構成されるメモリ５３、記憶装置５１に保持されるプログラム５２を実行して適宜な機能を実装するＣＰＵ５４（演算装置）、ネットワーク１と接続し、賃貸時リスク補償システム１０との通信処理を担う通信装置５７、を備える。

なお、記憶装置５１内には、本実施形態のガス会社サーバ５０として必要な機能を実装する為のプログラム５２の他、各契約者のガス使用量の情報を格納したガス使用量テーブル５８が少なくとも記憶されている。このガス使用量テーブル５８の詳細については後述する。
−−−データ構造例−−−

次に、本実施形態の賃貸時リスク補償システム１０が用いるテーブルにおけるデータ構造例について説明する。図７は本実施形態における顧客管理テーブル１８のデータ構造例を示す図である。

本実施形態の顧客管理テーブル１８は、不動産業者の顧客たる投資家の各種情報を管理するテーブルである。このテーブルは、投資家を一意に示す顧客ＩＤをキーとして、当該顧客が所有し不動産業者が管理を請け負っている賃貸用不動産の名称および住所、毎月の賃料、管理手数料、金融機関で保有する口座の識別情報、原状回復費用および賃料収入補償金額の補償契約の有無および保険料率（賃料のうち保険料の割合）、インフラ提供サービスの契約有無、インフラ利用状況、メンテナンス作業結果、といった値を対応付けたレコードの集合体となっている。

なお、上述の補償契約は、各顧客の賃貸用不動産の入居者から当該不動産業者の金融機関口座に入金された賃料より、当該賃貸用不動産における賃料の所定割合相当の保険料を徴収し、該当賃貸用不動産の事故物件化に際しては、該当顧客が、原状回復費用および賃料収入補償金額の補償を受けられるサービスに関する契約である。

図８は本実施形態のガス使用量テーブルのデータ構成例を示す図である。インフラ提供サービスの事業者たるガス会社が、その契約者の居宅等で自動計測したガス使用量のデータを格納したテーブルである。

このテーブルは、契約者を一意に示す契約者ＩＤをキーとして、その入居先である賃貸用不動産の名称および住所、および、当該契約者が所定期間に使用したガス量の値を対応付けたレコードの集合体となっている。
−−−機能例−−−

続いて、本実施形態の賃貸時リスク補償システム１０が備える機能について説明する。上述したように、以下に説明する機能は、例えば賃貸時リスク補償システム１０が備えるプログラム１２を実行することで実装される機能と言える。

本実施形態の賃貸時リスク補償システム１０は、所定顧客の賃貸用不動産での事故発生の情報を、例えばネットワーク１を介して顧客端末２０から取得し、当該顧客が予め補償契約を締結済みの顧客であるか、顧客管理テーブル１８に照合して判定し、当該顧客が補償契約の契約顧客であった場合、該当賃貸用不動産に関する所定の原状回復費用および賃料収入補償金額のうち少なくとも賃料収入補償金額を、当該賃貸用不動産のオーナーたる当該契約顧客の金融機関口座に宛てて入金する要求を、金融機関サーバ３０に送信する機能を有する。

また、賃貸時リスク補償システム１０は、上述の判定に際し、該当顧客の情報を顧客管理テーブル１８に照合して、当該顧客が補償契約の契約顧客かつ、所定のインフラ提供サービス（例：ガス供給サービス。以後同様）の契約者であるか判定し、当該顧客が補償契約の契約顧客かつ、ガス供給サービスの契約者であった場合、原状回復費用および賃料収入補償金額の入金の要求を、金融機関サーバ３０に送信する機能を有する。

また、賃貸時リスク補償システム１０は、上述の事故発生の通知を顧客端末２０から取得するに際し、ガス供給会社のサーバ（以後、ガス会社サーバ５０）から、当該ガス供給サービスにおける該当賃貸用不動産でのガス使用量の情報を取得し、当該賃貸用不動産でのガス使用量が所定レベル以下であれば、上述の事故発生の通知内容を確定し、上述の原状回復費用および賃料収入補償金額の入金の要求を、金融機関サーバ３０に送信する機能を有する。

また、賃貸時リスク補償システム１０は、補償契約の契約顧客の賃貸用不動産に対するメンテナンス作業の実施に伴い、その作業結果の情報を、ネットワーク１を介して作業員端末４０から取得し、記憶装置１１の顧客管理テーブル１８に格納する機能を有する。

この場合、賃貸時リスク補償システム１０は、上述の事故発生の通知内容の確定に際し、上述の契約顧客の賃貸用不動産での作業結果の情報が、当該賃貸用不動産の入居者の健在を示すものであれば、当該入居者に関する再度の安否確認要求を、顧客端末２０または作業員端末４０などの所定装置に送信する機能を有する。

また、賃貸時リスク補償システム１０は、上述の賃貸用不動産の管理契約を顧客と結んだ際、当該顧客の賃貸用不動産に関する立地場所や入居予定者等の所定属性が予め定めた基準を満たす場合、上述の補償契約の締結を促す所定メッセージを、顧客端末３０などの所定装置に出力する機能を有する。
−−−フロー例１−−−

以下、本実施形態における賃貸時リスク補償方法の実際手順について図に基づき説明する。以下で説明する賃貸時リスク補償方法に対応する各種動作は、賃貸時リスク補償システム１０がメモリ等に読み出して実行するプログラムによって実現される。そして、このプログラムは、以下に説明される各種の動作を行うためのコードから構成されている。

図９は、本実施形態の賃貸時リスク補償方法におけるフロー例１を示す図である。ここで、上述の不動産業者の顧客が保持する賃貸用不動産において、入居者の孤独死が判明したとする。これに応じ、当該顧客は顧客端末２０を操作して、該当賃貸用不動産にて事故が発生した旨の通知情報を賃貸時リスク補償システム１０に送信したとする。

この場合、賃貸時リスク補償システム１０は、上述の顧客の賃貸用不動産での事故発生の通知情報を、ネットワーク１を介して顧客端末２０から受信する（ｓ１００）。

次に賃貸時リスク補償システム１０は、当該顧客が予め補償契約を締結済みの顧客であるか、上述の通知情報が含む顧客ＩＤを顧客管理テーブル１８に照合し、該当顧客に関するレコードが補償契約「有」の値を含むか否か、判定する（ｓ１０１）。

上述の判定の結果、当該顧客が補償契約の契約顧客でなかった場合（ｓ１０１：ｎ）、賃貸時リスク補償システム１０は、補償契約を促す所定メッセージを記憶装置１０１から読み出し、これをネットワーク１を介して顧客端末２０に送信し（ｓ１０２）、当該フローを終了する。

他方、上述の判定の結果、当該顧客が補償契約の契約顧客であった場合（ｓ１０１：ｙ）、賃貸時リスク補償システム１０は、該当顧客に関するレコードが、ガス供給サービスの契約「有」の値を含むか判定する（ｓ１０３）。

上述の判定の結果、当該顧客が上述のガス会社のガス供給サービスの契約顧客でなかった場合（ｓ１０３：ｎ）、賃貸時リスク補償システム１０は、該当ガス会社とのガス供給サービスの契約締結を促す所定メッセージを記憶装置１０１から読み出し、これをネットワーク１を介して顧客端末２０に送信し（ｓ１０４）、当該フローを終了する。

他方、上述の判定の結果、当該顧客が上述のガス会社のガス供給サービスの契約顧客であった場合（ｓ１０３：ｙ）、賃貸時リスク補償システム１０は、上述のガス供給会社のガス会社サーバ５０に対し、当該ガス供給サービスにおける該当賃貸用不動産でのガス使用量の情報を要求し、これを取得する（ｓ１０５）。

この場合、ガス会社サーバ５０は、上述の要求を受信して、当該要求が示す賃貸用不動産の名称および住所をキーに、ガス使用量テーブル５８にて該当賃貸用不動産でのガス使用量の情報を検索し、当該検索で得た所定期間分のガス使用量の情報をネットワーク１を介して賃貸時リスク補償システム１０に返すこととなる。

次に、賃貸時リスク補償システム１０は、上述のステップｓ１０５で当該賃貸用不動産に関して得たガス使用量の情報が、例えば過去１ヶ月間など所定期間にわたってガス使用量ゼロであることを示すか判定する（ｓ１０６）。

上述の判定の結果、上述のガス使用量が所定期間にわたってゼロではなかった場合（ｓ１０６：ｎ）、賃貸時リスク補償システム１０は、当該賃貸用不動産の入居者の健在可能性を推定して、上述の事故発生の通知内容を一旦破棄し、当該入居者に関する安否確認要求を、顧客端末２０または作業員端末４０などの所定装置に送信し（ｓ１０７）、処理をステップｓ１００に戻す。

他方、上述の判定の結果、上述のガス使用量が所定期間にわたってゼロであった場合（ｓ１０６：ｙ）、賃貸時リスク補償システム１０は、当該賃貸用不動産での作業結果の情報を、当該賃貸用不動産の名称および住所をキーに、顧客管理テーブル１８から取得する（ｓ１０８）。この顧客管理テーブル１８に格納されている作業結果は、例えば直近の所定期間内に該当賃貸用不動産で実施されたメンテナンス作業の作業結果を記載したファイルである。

続いて賃貸時リスク補償システム１０は、上述のステップｓ１０８で得た作業結果の情報のうち、例えば作業員による入居者の安否確認結果の情報を読み取り、当該情報が当該賃貸用不動産の入居者の健在を示すか判定する（ｓ１０９）。

上述の判定の結果、当該賃貸用不動産の入居者の健在が特定された場合（ｓ１０９：ｙ）、上述の事故発生の通知内容を一旦破棄し、当該入居者に関する安否確認要求を、顧客端末２０または作業員端末４０などの所定装置に送信し（ｓ１０７）、処理をステップｓ１００に戻す。

他方、上述の判定の結果、当該賃貸用不動産の入居者の健在が特定されなかった場合（ｓ１０９：ｎ）、賃貸時リスク補償システム１０は、上述の事故発生の通知内容を確定し、当該賃貸用不動産に関する所定額の原状回復費用および賃料収入補償金額の入金の要求を、金融機関サーバ３０に送信し（ｓ１１１）、処理を終了する。

金融機関サーバ３０は、上述の要求を賃貸時リスク補償システム１０から受信し、当該要求が示す、該当顧客の口座と入金額の各情報に基づいて、該当口座に対する入金処理を実行することとなる。
−−−フロー例２−−−

なお、上述のステップｓ１００に先立ち、賃貸時リスク補償システム１０は、以下の処理を実行するものとする。図１０は、本実施形態の賃貸時リスク補償方法におけるフロー例２を示す図である。

この場合、賃貸時リスク補償システム１０は、上述の賃貸用不動産の管理契約を顧客と結んだ際、当該顧客の賃貸用不動産に関する立地場所や入居予定者等の所定属性の値を、顧客管理テーブル１８から取得する（ｓ２００）。ここで取得する所定属性の値は、例えば、該当賃貸用不動産の立地場所に関する年齢別の人口構成比の値や、既に判明している入居予定者の年齢別の構成比の値を想定する。

次に賃貸時リスク補償システム１０は、上述のステップｓ２００で得た年齢別の構成比等の属性値を、予め定めた基準値と照合する（ｓ２０１）。

上述の照合の結果、人口構成比の値のうち後期高齢者に関する値が、例えば基準値の４０％を満たさない場合（ｓ２０２：ｎ）、賃貸時リスク補償システム１０は、当該フローを終了する。

他方、上述の照合の結果、人口構成比の値のうち後期高齢者に関する値が、例えば基準値の４０％を満たす場合（ｓ２０２：ｙ）、賃貸時リスク補償システム１０は、該当賃貸用不動産が事故発生物件化する可能性の高い物件と判定し（ｓ２０３）、上述の補償契約の締結を促す所定メッセージを、ネットワーク１を介して顧客端末２０に送信する（ｓ２０４）。顧客端末２０は、このメッセージを受信してディスプレイ２６に表示し、顧客の閲覧に供する。顧客はメッセージを閲覧することで補償契約締結の必要性について認識し、上述の補償契約を不動産業者と締結しやすくなる。

以上、本発明を実施するための最良の形態などについて具体的に説明したが、本発明はこれに限定されるものではなく、その要旨を逸脱しない範囲で種々変更可能である。

こうした本実施形態によれば、賃貸用不動産の事故物件化に伴う賃料収入低下のリスクを、物件オーナーの負担抑制を図りつつ、確実に低減可能となる。

１ ネットワーク
１０ 賃貸時リスク補償システム
１１ 記憶装置
１２ プログラム
１３ ＲＡＭ（メモリ）
１４ ＣＰＵ（演算装置）
１７ 通信装置
１８ 顧客管理テーブル
２０ 顧客端末
２１ 記憶装置
２２ プログラム
２３ ＲＡＭ（メモリ）
２４ ＣＰＵ（演算装置）
２５ 入力装置
２６ ディスプレイ
２７ 通信装置
３０ 金融機関サーバ
３１ 記憶装置
３２ プログラム
３３ ＲＡＭ（メモリ）
３４ ＣＰＵ（演算装置）
３７ 通信装置
３８ 口座管理用テーブル
４０ 作業員端末
４１ 記憶装置
４２ プログラム
４３ ＲＡＭ（メモリ）
４４ ＣＰＵ（演算装置）
４５ 入力装置
４６ ディスプレイ
４７ 通信装置
５０ ガス会社サーバ
５１ 記憶装置
５２ プログラム
５３ ＲＡＭ（メモリ）
５４ ＣＰＵ（演算装置）
５７ 通信装置
５８ ガス使用量テーブル

Claims (12)

1. 賃貸用不動産の管理契約を顧客と結んだ不動産業者の情報処理システムであって、
   所定顧客の賃貸用不動産での事故発生の情報を所定装置から取得して、当該顧客が予め所定契約を締結済みの顧客であるか所定情報に照合して判定し、当該顧客が契約顧客であった場合、該当賃貸用不動産に関する所定の原状回復費用および賃料収入補償金額のうち少なくとも賃料収入補償金額を、当該賃貸用不動産のオーナーたる当該契約顧客の金融機関口座に宛てて入金する要求を、当該金融機関の所定装置に送信する処理を実行する演算装置と、
   を備えることを特徴とする賃貸時リスク補償システム。
2. 各顧客の賃貸用不動産の入居者から当該不動産業者の金融機関口座に入金された賃料より、当該賃貸用不動産における賃料の所定割合相当の保険料を徴収する契約を、当該不動産業者と締結した、契約顧客の情報を管理する記憶装置を更に備え、
   前記演算装置は、
   前記判定に際し、前記顧客の情報を前記契約顧客の情報に照合して、当該顧客が契約顧客であるか判定するものである、
   ことを特徴とする請求項１に記載の賃貸時リスク補償システム。
3. 前記記憶装置は、
   前記契約顧客の情報において、当該契約顧客の賃貸用不動産に対する、所定組織によるインフラ提供サービスの契約情報を更に管理するものであり、
   前記演算装置は、
   前記判定に際し、前記顧客の情報を前記契約顧客の情報に照合して、当該顧客が契約顧客かつ前記インフラ提供サービスの契約者であるか判定し、当該顧客が契約顧客かつ前記インフラ提供サービスの契約者であった場合、前記入金の要求を前記金融機関の所定装置に送信するものである、
   ことを特徴とする請求項２に記載の賃貸時リスク補償システム。
4. 前記演算装置は、
   前記事故発生の通知を取得するに際し、前記所定組織の端末から、当該インフラ提供サービスにおける該当賃貸用不動産でのサービス利用状況の情報を取得し、当該賃貸用不動産でのサービス利用状況が所定レベル以下であれば、前記事故発生の通知内容を確定し、前記入金の要求を前記金融機関の所定装置に送信するものである、
   ことを特徴とする請求項３に記載の賃貸時リスク補償システム。
5. 前記演算装置は、
   前記契約顧客の賃貸用不動産に対する所定作業の実施に伴い、その作業結果の情報を所定装置から取得して記憶装置に格納する処理を更に実行し、
   前記通知内容の確定に際し、前記契約顧客の賃貸用不動産での作業結果の情報が、当該賃貸用不動産の入居者の健在を示すものであれば、当該入居者に関する再度の安否確認要求を所定装置に送信する処理を更に実行するものである、
   ことを特徴とする請求項４に記載の賃貸時リスク補償システム。
6. 前記演算装置は、
   前記賃貸用不動産の管理契約を顧客と結んだ際、当該顧客の賃貸用不動産に関する所定属性が予め定めた基準を満たす場合、前記保険料を徴収する契約を促す所定メッセージを、所定装置に出力する処理を更に実行するものである、
   ことを特徴とする請求項２〜５のいずれかに記載の賃貸時リスク補償システム。
7. 賃貸用不動産の管理契約を顧客と結んだ不動産業者の情報処理システムが、
   所定顧客の賃貸用不動産での事故発生の情報を所定装置から取得して、当該顧客が予め所定契約を締結済みの顧客であるか所定情報に照合して判定し、当該顧客が契約顧客であった場合、該当賃貸用不動産に関する所定の原状回復費用および賃料収入補償金額のうち少なくとも賃料収入補償金額を、当該賃貸用不動産のオーナーたる当該契約顧客の金融機関口座に宛てて入金する要求を、当該金融機関の所定装置に送信する処理を実行する、
   ことを特徴とする賃貸時リスク補償方法。
8. 前記情報処理システムが、
   各顧客の賃貸用不動産の入居者から当該不動産業者の金融機関口座に入金された賃料より、当該賃貸用不動産における賃料の所定割合相当の保険料を徴収する契約を、当該不動産業者と締結した、契約顧客の情報を管理する記憶装置を更に備え、
   前記判定に際し、前記顧客の情報を前記契約顧客の情報に照合して、当該顧客が契約顧客であるか判定する、
   ことを特徴とする請求項７に記載の賃貸時リスク補償方法。
9. 前記情報処理システムが、
   前記記憶装置において、前記契約顧客の情報において、当該契約顧客の賃貸用不動産に対する、所定組織によるインフラ提供サービスの契約情報を更に管理し、
   前記判定に際し、前記顧客の情報を前記契約顧客の情報に照合して、当該顧客が契約顧客かつ前記インフラ提供サービスの契約者であるか判定し、当該顧客が契約顧客かつ前記インフラ提供サービスの契約者であった場合、前記入金の要求を前記金融機関の所定装置に送信する、
   ことを特徴とする請求項８に記載の賃貸時リスク補償方法。
10. 前記情報処理システムが、
    前記事故発生の通知を取得するに際し、前記所定組織の端末から、当該インフラ提供サービスにおける該当賃貸用不動産でのサービス利用状況の情報を取得し、当該賃貸用不動産でのサービス利用状況が所定レベル以下であれば、前記事故発生の通知内容を確定し、前記入金の要求を前記金融機関の所定装置に送信する、
    ことを特徴とする請求項９に記載の賃貸時リスク補償方法。
11. 前記情報処理システムが、
    前記契約顧客の賃貸用不動産に対する所定作業の実施に伴い、その作業結果の情報を所定装置から取得して記憶装置に格納する処理を更に実行し、
    前記通知内容の確定に際し、前記契約顧客の賃貸用不動産での作業結果の情報が、当該賃貸用不動産の入居者の健在を示すものであれば、当該入居者に関する再度の安否確認要求を所定装置に送信する処理を更に実行する、
    ことを特徴とする請求項１０に記載の賃貸時リスク補償方法。
12. 前記情報処理システムが、
    前記賃貸用不動産の管理契約を顧客と結んだ際、当該顧客の賃貸用不動産に関する所定属性が予め定めた基準を満たす場合、前記保険料を徴収する契約を促す所定メッセージを、所定装置に出力する処理を更に実行する、
    ことを特徴とする請求項８〜１１のいずれかに記載の賃貸時リスク補償方法。