JP2008041062A

JP2008041062A - 不動産管理方法

Info

Publication number: JP2008041062A
Application number: JP2006229821A
Authority: JP
Inventors: Taiji Nagao; 泰治長尾
Original assignee: Individual
Current assignee: Individual
Priority date: 2006-08-01
Filing date: 2006-08-01
Publication date: 2008-02-21

Abstract

【課題】オフィスの賃貸契約について、借主が貸主へ保証金を差し入れることを不要とし、借主が賃料を継続して納めなくなったときには貸主対して賃貸契約を解除する。
【解決手段】オフィス保証金補償機構１は、オフィス物件所有者２及び借主３との不動産賃貸契約の締結に介在する。このとき、借主３は、オフィス保証金補償機構１に賃料の１月分以下の補償料及び原状回復費用を納める。借主３が賃料を滞納した場合には、オフィス物件所有者２に対して滞納賃料を支払うとともに、督促から、解約手続、原状回復措置までをオフィス保証金補償機構１がオフィス物件所有者２に代わって行う。
【選択図】図１

Description

本発明は、オフィスの賃貸契約の仲介及び管理を行う不動産管理方法に関するものである。

ベンチャー企業や中小企業がテナントとしてオフィスビル等に入居する場合、不動産のオーナーに対して保証金を支払うのが通常行われている。この保証金は契約により額が異なるが、一般的には都心部では１０ヶ月乃至１２ヶ月分程度の賃料とされている。個人の住居の賃貸契約と比較してかなり高額となるため、オフィス物件の契約を締結する際に多額の費用が必要となり、中小企業やベンチャー企業にとって業務に支障を来していた。特に移転を希望するときには現在入居している不動産のオーナーに保証金を預けたまま、新たな不動産のオーナーに保証金に対して保証金を差し入れる必要があり、よりよい環境で事業を拡大しにくい事態が生じていた。この保証金は通常であれば、賃貸契約の終了時にテナントに返還されるが、オーナーが倒産した場合には、保証金が未回収となる可能性があるというリスクを伴う。そこで、保証金の代わりに借主が保険会社に保険料を支払い、保険会社が貸主に保証金を保証することで、不動産物件賃貸契約締結時にテナントが貸主に直接保証金を支払うことを不要とする保険システムも存在する。
特開２００３−８５３７１号公報

上記保険システムを利用する場合、借主は毎月保険料を保険会社に支払う必要があり、費用負担が高くなる可能性があった。また、オーナーにとっては、借主に倒産等万が一の事態が生じたときには、保険により損失を回避することが可能となるが、保険会社は賃料を滞納する借主に対して督促、解約手続、原状回復等をすることがないため、貸主の手間が軽減されるには至っていなかった。そのため、借主が不動産のオーナーに差し入れる保証金をなくすだけではなく、オーナーが保証金がなくても安心して賃貸契約を締結できるように、借主に万が一の事態が生じたときに、責任を持ってできるだけ速やかに明け渡し及び原状回復措置を講ずる手段が求められていた。

本発明は前記課題を解決するため、請求項１の発明は、不動産物件入居者が不動産物件所有者との間で締結する不動産物件の賃貸契約において不動産の賃貸契約を管理する不動産管理方法であって、オフィス保証金補償機構が前記不動産物件入居者と前記不動産物件所有者との間で締結される不動産賃貸契約に介在するステップと、前記不動産物件入居者が不動産賃貸契約時に前記オフィス保証金補償機構に対して賃料の１月分以下の補償料及び不動産賃貸契約解約時に不動産賃貸契約締結時の状態に不動産物件の原状を回復するための原状回復費用を納めるステップと、前記不動産物件入居者が所定期間以上継続して賃料を滞納した場合、前記オフィス保証金補償機構が前記不動産物件所有者に対して滞納賃料の支払い及び不動産賃貸契約の解約を行うステップと、前記オフィス保証金補償機構１が、解約の申し込み後から所定の解約予告期間の賃料を補償するステップと、前記オフィス保証金補償機構が、不動産賃貸契約が解約されたときに不動産物件を明け渡して、不動産賃貸契約がなされたときの状態に賃貸契約されていた不動産物件を回復するステップとを備えている。

請求項１の発明によれば、不動産物件入居者は保証金の差し入れが不要となる。また、あらかじめ原状回復費用を支払うので、退去時に必要な費用を納める必要がなくなる。また、オフィス物件所有者は保証金を預かることができないが、滞納時にはオフィス保証金補償機構が滞納賃料の支払いと、賃貸契約の解約及び原状回復を行うので、自分で行う督促、残置物の処分手続、法的処理等の面倒な手続を行う必要がなくなり、自己の所有する不動産物件の管理が楽になる。

請求項２の発明では、前記オフィス保証金補償機構所有のサーバに前記不動産物件所有者がウェブページにアクセスして自己が所有する不動産物件情報を登録するステップと、前記不動産物件入居者がウェブページにアクセスして入居希望する物件情報を登録するステップとを備えている。

請求項２の発明によれば、インターネット等のネットワークを通じてオフィス保証金補償機構のウェブページにアクセスして不動産物件所有者と不動産物件入居者とが不動産についての情報を交換できるので、情報交換の効率が高まるともに、オフィス保証金補償機構は不動産賃貸契約をより多く獲得することができる。

請求項３の発明では、前記オフィス保証金補償機構と代理店契約を締結した宅地建物取引業者が前記オフィス保証金補償機構を代理して前記不動産賃貸契約を締結するステップを備えている。

請求項３の発明によれば、オフィス保証金補償機構以外の者がオフィス保証金補償機構に代わって不動産賃貸契約を締結することができるので、オフィス保証金補償機構の業務範囲が広がる。

本発明によれば、不動産物件入居者はオフィスビル等に入居する際に保証金が不要となるので、入居及び転居の際にまとまった資金が不要となり、自己資金を自己の事業に有効に利用することが可能となる。また、毎月保険料を払う必要もない。一方、不動産物件所有者は、不動産物件入居者が滞納や倒産等により賃料を払わなくなったときには保証金補償機構が代わって、滞納分の賃料の支払いと、解約から原状回復まで一切の手続を行うので、保証金がなくても安心して不動産物件を貸すことができる。したがって、不動産物件の契約がスムーズになり、空き室問題が解消される。特に、ベンチャー企業や中小企業は、保証金を自己の事業に充てることができるので、より資金面で効率よく事業を展開することが可能となる。

図１乃至図３は本発明に係る不動産管理方法の実施形態を示すもので、図１は本発明の実施形態に係る不動産管理方法の契約関係を示す概念図、図２はインターネットに接続した場合の模式図、図３はオフィス保証金補償機構と不動産物件所有者及び不動産物件入居者の契約から解約、明け渡し及び原状回復までの本発明の使用状態を示すフローチャートである。

図１（ａ）に示すように、本発明における不動産管理方法は、オフィス保証金補償機構１がオフィス物件所有者２及び借主３との間で締結される不動産賃貸契約を仲介する。ここで、オフィス保証金補償機構１は、上場企業を始め、保険会社、損害保険会社等の信頼性の高い保証・補償会社４と事業契約を締結しており、両者は一体化し得る関係にある。保証・補償会社４はオフィス保証金補償機構１に代わって、オフィス物件所有者２に対して、借主３が万が一賃料を滞納した場合に、その滞納賃料の支払いをはじめ、賃料滞納時から原状回復までに要した期間分の賃料等の必要な費用を支払う。なお、オフィス保証金補償機構１が保証・補償会社４の代わりに当該費用をオフィス物件所有者２に対して支払うようにしてもよい。

オフィス保証金補償機構１はオフィス物件所有者２に対して自己が所有するオフィス物件と、オフィス入居を希望する借主３に対して自己が希望するオフィス情報を登録を受け付ける。

オフィス物件所有者２は、オフィス保証金補償機構１との間で不動産物件の契約登録を行う。

オフィスの入居や移転の目的でオフィス物件を探している借主３は、オフィス保証金補償機構１に対して自己の名称、所在地等の自己に関する情報と、希望する不動産物件の広さ、間取り、賃料等を不動産物件入居者情報としてニーズ登録する。登録された情報は、データベース化されてオフィス保証金補償機構１により管理される。

オフィス物件所有者２と借主３との間でオフィス保証金補償機構１を介して不動産賃貸契約が締結されるに至った場合には、借主３のデータは事前にインターネット等のネットワークを通じてオフィス保証金補償機構１と提携している保証・保証機構４に送られ、当該保証・保証機構４の与信調査の上で、オフィス保証金補償機構１の規定に基づく不動産賃貸契約書が借主３またはオフィス物件所有者２に送付される。当該契約書には、借主３がオフィス物件所有者２に対して差し入れる保証金についての記載がない代わりに、借主３が所定期間以上継続して賃料を納めないときには、最初の滞納から最長７月まで原状回復に必要な期間オフィス保証金補償機構１がオフィス物件所有者２に対して家賃を補償すること、不動産賃貸契約を解除できること、当該不動産物件の原状回復を行う内容について明記されている。また、不動産賃貸契約にあたっては、借主３がオフィス保証金補償機構１に賃料の１月分以下の補償料及びあらかじめ設定された原状回復費用が支払われる。

なお、図１（ａ）では、オフィス物件所有者２と借主３とがオフィス保証金補償機構１を介して不動産賃貸契約を締結する例を示したが、図１（ｂ）に示すように、オフィス保証金補償機構１と代理契約を締結した宅地建物取引業者５がオフィス保証金補償機構１の代理として当該不動産賃貸契約を締結することも可能である。このときには、借主３が、宅地建物取引業者５に対して上記補償料、原状回復費用のほかに、仲介手数料を支払う場合もある。

図２は、本発明をインターネットを用いて実施した場合の模式図であって、オフィス保証金補償機構１に使用されて不動産賃貸契約を管理する管理サーバ１１と、オフィス物件所有者２で使用されるオフィス物件所有者端末１２と、借主３で使用される借主端末１３とがインターネット等の所定のネットワーク１４で接続されている。管理サーバ１１では、オフィス物件所有者２に対して自己が所有するオフィス物件と、オフィス入居を希望する借主３に対して自己が希望するオフィス情報を登録するためのオフィス保証金補償機構１のウェブページが構築されている。オフィス物件所有者端末１２はオフィス保証金補償機構１のウェブページにアクセスされ、オフィス物件所有者２の所有するオフィス物件の広さ、場所、築年数、環境、賃料等のオフィス物件情報が入力される。このオフィス物件情報は管理サーバ１１に記憶される。借主端末１３はオフィスの入居や移転の目的でオフィス物件を探している借主３により、オフィス保証金補償機構１のウェブページにアクセスされ、借主３の名称、所在地等の自己に関する情報と、希望する不動産物件の広さ、間取り、賃料等の借主情報が入力される。これら借主情報は、管理サーバ１１に記憶される。オフィス物件情報及び借主情報は、データベース化されて管理サーバ１１に記憶され、オフィス保証金補償機構１により管理される。

上記オフィス保証金補償機構の本発明の使用方法を図３のフローチャートを用いて説明する。まず、ステップＳ１では、オフィス保証金補償機構１は自己が管理するウェブページでオフィス物件と不動産物件入居者を募集する。特に、都心の一等地に比べて空き室が多いとされる二等地、三等地といわれる物件がより多く登録されることが好ましい。オフィス物件所有者２は自己が所有するパーソナルコンピュータ等インターネットに接続可能な端末を用いてオフィス保証金補償機構１のウェブページにアクセスし、自己が所有するオフィスについての情報を登録する。借主３は、インターネットに接続可能なパーソナルコンピュータ等を用いて、自己が入居を希望するオフィス物件についての情報を当該ウェブページにニーズ登録する。

ステップＳ２では、オフィス物件所有者２と借主３との間で不動産賃貸契約が交わされるときには、オフィス保証金補償機構１の作成した契約書が用いられる。また、オフィス保証金補償機構１は借主３から、不動産賃貸契約により規定された賃料の１月分以下の額の補償料及びまたあらかじめ定められた原状回復費用を受け取る。

ステップＳ３では、不動産賃貸契約締結後は、借主３はオフィス物件所有者２に対して契約に則り毎月賃料を納めると共に、オフィス保証金補償機構１に対して賃料の１０％乃至１５％程度の契約管理料を毎月納める。

ここで、借主３が賃料を滞納した場合には（ステップＳ４）、オフィス保証金補償機構１はオフィス物件所有者２に代わって借主３に対して督促を行う（ステップＳ５）。

借主３が督促に応じて滞納分も含めた賃料の支払いを再開した場合には、ステップ３に戻って通常通りの賃貸契約が続行されるが、２ヶ月めの賃料をも滞納した場合には（ステップＳ６）、オフィス保証金補償機構１は借主３に代わってオフィス物件所有者２との間で当該不動産賃貸契約の解約を行う（ステップＳ７）。なお、ここでは２ヶ月分の賃料の未払いを不動産賃貸契約解約の条件としたが、本発明はこれに限定されるものではなく、契約に応じて期間は自由に設定することが可能である。

不動産賃貸契約解約後、オフィス保証金補償機構１は、当該不動産賃貸契約締結前の状態にオフィス物件の原状を回復するのに必要な措置をとる。すなわち、残置物の処理、不法占拠されたときには占拠者に対する立ち退き交渉をして、不動産物件の明け渡しをする（ステップＳ８）。その後直ちに原状回復の工事を行う（ステップＳ９）。原状回復後は、改めてオフィス保証金補償機構１が介在して、オフィス物件所有者２と借主３との間で不動産賃貸契約が交わされる。また、オフィス保証金補償機構１は、その間の滞納賃料をオフィス物件所有者２に対して補償する。

なお、上記管理サーバ１１、オフィス物件所有者端末１２、借主端末１３は、パーソナルコンピュータ等ネットワーク１４を通じて通信可能であればよい。また、ネットワーク１４は、インターネットに限らず、管理サーバ１１、オフィス物件所有者端末１２及び借主端末１３がネットワークに接続可能であればよい。

本発明の実施形態に係る不動産管理方法の契約関係を示す概念図本発明の実施形態に係る不動産管理方法のインターネットでの通信を適用した模式図本発明の実施形態にかかる不動産管理方法の使用方法を示すフローチャート

符号の説明

１…オフィス保証金補償機構、２…オフィス物件所有者、３…借主、１１…管理サーバ１１、１２…オフィス物件所有者端末、１３…借主端末、１４…ネットワーク。

Claims

不動産物件入居者が不動産物件所有者との間で締結する不動産物件の賃貸契約において不動産の賃貸契約を管理する不動産管理方法であって、
オフィス保証金補償機構が前記不動産物件入居者と前記不動産物件所有者との間で締結される不動産賃貸契約に介在するステップと、
前記不動産物件入居者が不動産賃貸契約時に前記オフィス保証金補償機構に対して賃料の１月分以下の補償料及び不動産賃貸契約解約時に不動産賃貸契約締結時の状態に不動産物件の原状を回復するための原状回復費用を納めるステップと、
前記不動産物件入居者が所定期間以上継続して賃料を滞納した場合、前記オフィス保証金補償機構が前記不動産物件所有者に対して滞納賃料の支払い及び不動産賃貸契約の解約を行うステップと、
前記オフィス保証金補償機構１が、解約の申し込み後から所定の解約予告期間の賃料を補償するステップと、
前記オフィス保証金補償機構が、不動産賃貸契約が解約されたときに不動産物件を明け渡して、不動産賃貸契約がなされたときの状態に賃貸契約されていた不動産物件を回復するステップとを備えた、
ことを特徴とする不動産管理方法。
前記オフィス保証金補償機構所有のサーバに前記不動産物件所有者がウェブページにアクセスして自己が所有する不動産物件情報を登録するステップと、前記不動産物件入居者がウェブページにアクセスして入居希望する物件情報を登録するステップとを備えた、
ことを特徴とする請求項１記載の不動産管理方法。
前記オフィス保証金補償機構と代理店契約を締結した宅地建物取引業者が前記オフィス保証金補償機構を代理して前記不動産賃貸契約を締結するステップを備えた、
ことを特徴とする請求項１又は請求項２記載の不動産管理方法。