JP2018097894A - 不動産管理システム、方法及びプログラム - Google Patents

Abstract

【課題】設備費や運用コストを低減しつつ、不動産物件を管理・運用する際の利便性と、入居者プライバシー保護を図るシステム、方法及びプログラムを提供する。
【解決手段】不動産物件の内部を撮像するカメラロボットと、カメラロボット６１、６２を通じての通信を制御する入居者側装置４１、４２と、不動産物件の入居者による操作に基づいて、入居者側装置の動作を規制する動作規制部と、通信ネットワーク２を通じてカメラロボットと接続され通信サービスを制御する不動産管理者側装置８と、通信ネットワーク２を通じてカメラロボットを用いた不動産管理サービスを実行する不動産管理者側装置８とを備え、動作規制部は不動産物件の入居者であることを証明する権利書データに基づいて入居者を認証する認証部と、認証結果及び入居者による承認操作に基づいて、不動産管理者側装置８及びカメラロボットに対する接続を許可する外部アクセス規制部を有する。
【選択図】図１

Description

本発明は、不動産売買の取引契約を実行するための不動産売買仲介方法、及びこの不動産売買仲介方法を実現するための不動産管理システム、方法及びプログラムに関する。

従来、多数の不動産売買が行われており、その取引契約を円滑かつ適切に行うためには、不動産物件に関する情報を集め、不動産物件の価値等を専門知識に基づいて評価できる不動産売買の仲介者（例えば、宅地建物取引業者）の存在が重要である。

このような従来の仲介者を介した不動産の売買取引では、先ず、不動産の売手が、不動産専門誌や広告によって仲介者を探し、この仲介者に電話や訪問等によって直接アクセスし、売却したい不動産（売却物件）の情報を伝える。そして、仲介者が売却物件を調査し、この調査結果に基づいて売却条件を売手と協議し、売却条件が決定した場合にはその内容を専門誌や新聞等に公示する。一方、この売却物件の購入を希望する買手は、売手と同様にして仲介者に直接アクセスし、自己が購入を希望する売却物件の条件を伝える。そして、仲介者は、買手の希望する売却物件の不動産価値等を調査し、その購入条件を買手と協議する。その後、売手の仲介者と買手の仲介者が協議を行い、場合によっては売却条件や購入条件を再度調整し、両条件が相互に一致した場合には売買契約を成立させる。そして、仲介者は売手又は買手（以下必要に応じて、売手と買手を「売買者」と称する）から仲介手数料を取得する。

ところで、このような従来の不動産売買に関し、不動産の売買者と仲介者とを適切に結び付けて、不動産物件の購入とその融資とを統合した形態で仲介依頼できるシステムも考案されている（例えば、特許文献１）。この特許文献１に開示されたシステムでは、サーバー装置と複数のクライアント装置とをインターネットにて通信可能に接続し、不動産売買の仲介者に関する所定の情報を登録するステップと、不動産の売手又は買手からの不動産売買の申出があった場合に、この申出に関する所定の情報を登録するステップと、不動産売買に関する申出を行った売手又は買手に対して、上記登録された仲介者を紹介するステップとを備えて構成されており、このシステムによれば、インターネットを通じて、不動産取引に必要な情報を送受でき、不動産売買を一層容易に行うことができる。

一方で、近年では、不動産物件の付加価値として通信サービスの充実が求められており、建物に予め通信設備が備え付けられた物件も開発され、その設備の管理・運用も不動産物件の管理の一環として必要となってきている。さらには、物件のセキュリティや安全性も不動産物件の価値評価において重要な指標となっており、その指標を客観的に評定する仕組みも求められている。

特開２００２−７５４１号公報

しかしながら、上記不動産物件の価値を高めるために通信サービスやセキュリティサービスを付加する場合には、不動産管理会社による管理・運用のための利便性と、入居者のプライバシー保護、データの改ざんに対する高度なセキュリティ対策が要求される。これに対し、上述した従来の不動産仲介システムでは、不動産売買を仲介する仕組みに加えて、付加サービスを管理・運用するための仕組みも別途に構築する必要があり、その設備費や運用コストが不動産管理会社の過大な負担となる。また、セキュリティや安全性の客観的な評価は、過去の実績などの情報が必要であり、その情報の収集、保管のための仕組みと、情報の信憑性を適正に担保する仕組みも必要となり、その設備費や運用コストも負担となる。

そこで、本発明は、上記のような問題を解決するものであり、その設備費や運用コストを低減しつつ、不動産物件を管理・運用する際の利便性と、入居者のプライバシー保護とのバランスを図り、不動産物件の付加価値を高めることのできる不動産管理システム、方法及びプログラムを提供することを目的とする。

上記課題を解決するために、本発明は、通信ネットワークを通じて不動産物件を管理するシステムであって、
前記不動産物件の入居者であることを証明する権利書データに基づいて、前記入居者を認証する認証部と、
前記権利書データの正当性を保証する保証システムと連携する連携部と、
前記連携部により得られた保証に基づいて、前記不動産物件の取引を実行する不動産取引実行部と、
を備え、
前記保証システムは、
公開鍵暗号方式における公開鍵から生成されて特定のユーザーを識別するための公開アドレス、及び前記公開鍵とペアとなって前記公開鍵を特定可能な秘密鍵であって、前記公開アドレスを介した不動産取引の電子署名に利用される秘密鍵を発行するアドレス発行部と、
前記権利書データを取得し、新しい入居者に関する前記公開アドレスを追加して、当該権利書データで証明される入居者を変更することにより、前記不動産物件の所有権を移転する不動産取引実行部と
を備えることを特徴とする。

他の発明は、通信ネットワークを通じて不動産物件を管理する方法であって、
前記入居者側装置の認証部が、前記不動産物件の入居者であることを証明する権利書データに基づいて、前記入居者を認証するステップ
前記不動産管理側装置の連携部が、前記権利書データの正当性を保証する保証システムと連携する連携ステップと、
前記連携部により得られた保証に基づいて、前記不動産管理側装置の不動産取引実行部が、前記不動産物件の取引を実行する不動産取引実行ステップと
を備え、
前記不動産管理側ステップにおいて、前記保証システムは、
公開鍵暗号方式における公開鍵から生成されて特定のユーザーを識別するための公開アドレス、及び前記公開鍵とペアとなって前記公開鍵を特定可能な秘密鍵であって、前記公開アドレスを介した不動産取引の電子署名に利用される秘密鍵を発行するアドレス発行ステップと、
前記権利書データを取得し、新しい入居者に関する前記公開アドレスを追加して、当該権利書データで証明される入居者を変更することにより、前記不動産物件の所有権を移転する不動産取引実行ステップと
を実行することを特徴とする。

上記発明では、
情報処理機能を備えた入居者側装置が、前記不動産物件の内部を撮像する内部用撮像手段を通じての通信を制御し、
前記入居者側装置の動作規制部が、当該不動産物件の入居者による操作に基づいて、前記入居者側装置の動作を規制し、
前記通信ネットワークを通じて前記内部用撮像手段と接続されたサーバー装置であるサービス提供側装置が、前記内部用撮像手段を用いた通信サービスを制御し、
前記通信ネットワークを通じて前記内部用撮像手段と接続されたサーバー装置である不動産管理側装置が、前記内部用撮像手段を用いた不動産管理サービスを実行し、
動作規制する際には、前記入居者側装置の外部アクセス規制が、前記認証部による認証結果、及び前記入居者による承認操作に基づいて、前記サービス提供側装置及び前記不動産管理側装置からの前記内部用撮像手段に対する接続を許可する
ことが好ましい。

上記発明において、前記不動産管理側装置は、入居者の認証部による認証結果、及び当該入居者による前記承認操作に応じて、前記内部用撮像手段を通じた内覧サービスを実行することが好ましい。

上記発明において、前記サービス提供側装置は、複数の入居者の内部用撮像手段と接続可能であり、各入居者の認証部による認証結果、及び各入居者による前記承認操作に応じて、各入居者それぞれの前記入居者側装置を相互に接続し、それぞれの内部用撮像手段を通じた対面通信サービスを実行するサービス実行部をさらに備えていることが好ましい。

上記発明において、前記内部用撮像手段は、不動産物件の少なくとも玄関又は窓のいずれかを含む開口部分を当該不動産物件の内側から撮影可能に設置され、
前記サービス提供側装置は、入居者の認証部による認証結果、及び入居者による前記承認操作に応じて、前記内部用撮像手段によって前記開口部分の映像を記録するセキュリティ記録サービスを実行するサービス実行部をさらに備えていることが好ましい。

上記発明において、前記認証部は、その認証部が備えられた不動産物件に入居した入居者に関する情報を時系列に連結した履歴データとして蓄積する蓄積部を備え、
前記サービス提供側装置は、
前記対面通信サービスの実行結果に関する情報を蓄積するとともに、前記履歴データと前記対面通信サービスの実行結果との相関を解析する解析部と、
前記解析部による解析結果に基づいて、対面通信サービスの参加者を選択し、前記入居者同士のマッチングを行うマッチング実行部と
を備えていることが好ましい。

上記発明において、前記不動産物件に入居した入居者に関する情報と、前記サービス実行部による実行結果とを時系列に連結した履歴データとして蓄積する蓄積部と、
前記履歴データと前記実行結果との相関を解析する解析部と、
前記権利書データの正当性を保証する保証システムと連携する連携部と、
をさらに備え、
前記保証システムは、前記不動産物件の所有権を移転する際に、前記サービス提供側装置の解析部から解析結果を取得して、取得した解析結果及び前記履歴データを前記権利書データに追加する
ことが好ましい。

なお、上述した本発明に係る不動産管理システムや不動産管理方法は、所定の言語で記述された本発明の不動産管理プログラムをコンピューター上で実行することにより実現することができる。すなわち、本発明のプログラムを、携帯端末装置やスマートフォン、ウェアラブル端末、モバイルＰＣその他の情報処理端末、パーソナルコンピュータやサーバーコンピューター等の汎用コンピューターのＩＣチップ、メモリ装置にインストールし、ＣＰＵ上で実行することにより、上述した各機能を有するシステムを構築して、不動産管理方法を実施することができる。

また、本発明の不動産管理プログラムは、例えば、通信回線を通じて配布することが可能であり、また、コンピューターで読み取り可能な記録媒体に記録することにより、スタンドアローンの計算機上で動作するパッケージアプリケーションとして譲渡することができる。この記録媒体として、具体的には、フレキシブルディスクやカセットテープ等の磁気記録媒体、若しくはＣＤ-ＲＯＭやＤＶＤ-ＲＯＭ等の光ディスクの他、ＲＡＭカードなど、種々の記録媒体に記録することができる。そして、このプログラムを記録したコンピューター読み取り可能な記録媒体によれば、汎用のコンピューターや専用コンピューターを用いて、上述したシステム及び方法を簡便に実施することが可能となるとともに、プログラムの保存、運搬及びインストールを容易に行うことができる。

以上述べたように、これらの発明によれば、分散データベースの仕組みを採用することにより、システムの管理・運用のための設備を不動産業者毎に設ける必要がない。すなわち、業者間での情報を授受する際の、情報を連携するためのデータベースの共通化や、プライバシー保護、データの改ざんに対する高度なセキュリティ対策が分散データベースの仕組みで担保されることから、その設備費や運用コストを抑えることができる。

また、本発明によれば、内部用撮像手段を、不動産物件の少なくとも玄関又は窓のいずれかを含む開口部分を当該不動産物件の内側から撮影できるように設置し、入居者の認証部による認証結果、及び入居者による承認操作に応じて、内部用撮像手段によって撮影した開口部分の映像を記録するセキュリティ記録サービスを実行する。このセキュリティ記録サービスでは、玄関等の開口部分を常時撮影して、改ざん不能に記録することにより、その物件の防犯状況などに関する実績情報として収集して保管できるため、セキュリティや安全性等に関する客観的な評価をする材料を提供することができる。この結果、過大な設備費や運用コストを要することなく、過去の実績などについて、情報の信憑性を適正に担保できる。

さらに、従来の不動産取引のための仕組みに加えて、不動産物件を管理・運用する際の利便性と、入居者のプライバシー保護とのバランスを図り、不動産物件の付加価値を高めることのできる仕組みを、その設備費や運用コストを低減しつつ提供することができる。

第１実施形態に係る不動産管理システムの全体構成を示す概念図である。 第１実施形態に係る入居者側装置の内部構成を示すブロック図である。 第１実施形態に係る入居者が使用するスマートフォンの内部構成を示すブロック図である。 第１実施形態に係る通信サービス提供者側装置及び不動産管理者側装置の内部構成を示すブロック図である。 第１実施形態に係る保証システムの内部構成を示すブロック図である。 第１実施形態に係る不動産管理システムの対面通信サービスの動作を示すシーケンス図である。 第１実施形態に係る不動産管理システムの入居者による内覧サービスの動作を示すシーケンス図である。 第１実施形態に係る不動産管理システムの不動産管理者による内覧サービスの動作を示すシーケンス図である。 第２実施形態に係る不動産管理システムの不動産取引処理に関する全体構成を示す概念図である。 第２実施形態に係る不動産管理システムのブロックチェーンに関する説明図である。 第２実施形態に係る不動産管理システムのブロックチェーンに関する説明図である。 第２実施形態に係る不動産管理システムのブロックチェーンに関する説明図である。 第２実施形態に係る不動産取引システムの移転時における処理手順を例示する説明図である。 第２実施形態に係る不動産取引システムにおける公開鍵と秘密鍵との関係を例示する説明図である。 第２実施形態に係る不動産取引システムの移転時の手順を例示する説明図である。

［第１実施形態］
（不動産管理システムの全体構成）
以下に添付図面を参照して、本発明に係る不動産管理システムの実施形態を詳細に説明する。図１は、本実施形態に係る不動産管理システムの全体構成を示す概念図である。

図１に示すように、本実施形態に係る不動産管理システム１００は、不動産管理会社が通信ネットワーク２を通じて不動産物件３（３１，３２）を管理するシステムである。不動産物件３（３１，３２）には、各不動産物件の内部を撮像する内部用撮像手段であるカメラロボット６１，６２が配置されているとともに、この各カメラロボット６１，６２の動作、及びカメラロボット６１，６２を通じての通信を制御する入居者側装置４１，４２がそれぞれ設置されている。なお、内部用撮像手段としては、カメラロボット６１，６２の他、不動産物件３の玄関、ドア、窓、換気口などの開口部分を不動産物件の内側から撮影可能に設置された防犯カメラとしてもよく、複数のカメラロボット６１，６２によって定期的に或いは常時これら開口部分を撮影させてもよい。

不動産物件３は、土地・建物など取引の対象となる不動産であり、主に一戸建て、マンション等の建物単位、部屋部屋の分譲・売買・賃貸などの取引形態がある。不動産管理会社は、これらの取引に係る不動産物件を管理するとともに、その取引の仲介等を行う企業であり、本実施形態に係る通信サービス提供者は、不動産物件３に敷設された通信インフラの管理運営及び通信インフラを通じた通信サービスの提供も行う企業である。

通信ネットワーク２は、通信プロトコルＴＣＰ／ＩＰを用いたＩＰ網であって、種々の通信回線（電話回線やＩＳＤＮ回線、ＡＤＳＬ回線、光回線などの公衆回線、専用回線、ＷＣＤＭＡ（登録商標）及びＣＤＭＡ２０００などの第３世代（３Ｇ）の通信方式、ＬＴＥなどの第４世代（４Ｇ）の通信方式、及び第５世代（５Ｇ）以降の通信方式等の他、Ｗｉｆｉ（登録商標）、Ｂｌｕｅｔｏｏｔｈ（登録商標）などの無線通信ネットワーク）を相互に接続して構築される分散型の通信ネットワークである。このＩＰ網には、１０ＢＡＳＥ−Ｔや１００ＢＡＳＥ−ＴＸ等によるイントラネット（企業内ネットワーク）や家庭内ネットワークなどのＬＡＮなども含まれる。

入居者側装置４１，４２は、カメラロボット６１，６２を通じての通信を制御するサーバー装置であり、通信ネットワーク２を通じて他の機器と通信ができるようになっている。この入居者側装置４１，４２では、入居者の認証操作によって、カメラロボット６１，６２による撮影を許可するようになっており、入居者は、このカメラロボット６１，６２による撮影の範囲や、撮影動画に対する外部からのアクセスを許可したり制限したりできるようになっている。

カメラロボット６１，６２は、不動産物件の内部を撮像するカメラを備えた装置であり、本実施形態では、カメラ６１ａを備えた本体６１ｂと、本体６１ｂ下部に備えられた自走するための駆動部６１ｅと、無線通信を行うための無線通信インターフェース６１ｃと、これら各部の動作を制御するＣＰＵ６１ｄとを備えている。このカメラロボット６１，６２としては、本実施形態では、自走することによって移動する形態としたが、飛行手段を備えた小型のドローン装置であってもよく、歩行手段を備えた歩行ロボットであってもよい。さらにカメラロボット６１，６２としては、移動手段を備えずに、物件３の各部屋に備えられた多数のカメラを切り替えて、物件３の中を隈無く撮影できる撮影システムであってもよい。

また、各不動産物件３１，３２の入居者であるユーザーＵ１，Ｕ２は、スマートフォン等のスマートフォン１１，１２をそれぞれ有しており、このスマートフォン１１，１２は、不動産物件３１，３２の各入居者であるユーザーＵ１，Ｕ２による操作に基づいて、入居者側装置４１，４２の動作を規制する動作規制部として機能する。

通信ネットワーク２上には、通信サービスを提供する企業が運用する通信サービス提供者側装置７と、不動産を管理する不動産管理者側装置８とが配置されている。通信サービス提供者側装置７は、通信ネットワーク２を通じてカメラロボット６１，６２と接続され、カメラロボット６１，６２を用いた通信サービスを制御するサーバー装置である。不動産管理者側装置８は、通信ネットワーク２を通じてカメラロボット６１，６２と接続され、カメラロボット６１，６２を用いた不動産管理サービスを実行するサーバー装置である。さらに、これら通信サービス提供者側装置７と不動産管理者側装置８の間に配置され、不動産取引の保証を行う保証システム９が設けられている。

（各装置の構成）
次いで、各装置の構成について説明する。図２は、本実施形態に係る入居者側装置の内部構成を示すブロック図であり、図３は、本実施形態に係る入居者が使用するスマートフォンの機能モジュールを示すブロック図である。なお、説明中で用いられる「モジュール」とは、装置や機器等のハードウェア、或いはその機能を持ったソフトウェア、又はこれらの組合せなどによって構成され、所定の動作を達成するための機能単位を示す。

（１）入居者側装置の構成
図２に示すように、入居者側装置４１，４２は、カメラロボット６１，６２を通じての通信を制御するサーバー装置であり、各物件内に配置されている。この入居者側装置としては、情報処理機能を備えた装置であれば、汎用的なコンピューターや、専用の装置とすることができ、具体的に入居者側装置４１，４２は、無線通信インターフェース４０１と、ＣＰＵ４０２と、入力インターフェース４０３と、ストレージ装置４０４と、出力インターフェース４０５と、通信インターフェース４０６とを備えている。なお、本実施形態では、これらの各デバイスは、ＣＰＵバスを介して接続されており、相互にデータの受渡しが可能となっている。

無線通信インターフェース４０１は、カメラロボット６１を遠隔操作するための通信デバイスであり、例えば、ＷｉｆｉやＢｌｕｅｔｏｏｔｈ（登録商標）などの電波による通信方式や、赤外線通信、音波等による通信方式等によるデータの通信が含まれ、インターネット等の所定の通信プロトコルＴＣＰ／ＩＰを用いたＩＰ網を通じての通信も含まれる。

ストレージ装置４０４は、データを記録媒体に蓄積するとともに、これら蓄積されたデータを各デバイスの要求に応じて読み出す装置であり、例えば、ハードディスクドライブ（ＨＤＤ）やソリッドステートドライブ（ＳＳＤ）、メモリカード等により構成することができる。

入力インターフェース４０３は、タッチパネルやボタン等の操作デバイスから操作信号を受信するモジュールであり、受信された操作信号はＣＰＵ４０２に伝えられ、ＯＳや各アプリケーションに対する操作を行うことができる。出力インターフェース４０５は、ディスプレイやスピーカー等の出力デバイスから映像や音声を出力するために映像信号や音声信号を送出するモジュールである。なお、本実施形態では、これら入力インターフェース４０３及び出力インターフェース４０５には、タッチパネルやボタン等の物理的操作スイッチなどが接続されており、操作用画面の表示データをディスプレイに表示させ、それに応じたタッチ操作やボタン操作をさせることによってユーザー操作信号を取得するＧＵＩが提供される。

通信インターフェース４０６は、他の通信機器とデータの送受信を行うモジュールであり、通信方式としては、例えば、電話回線やＩＳＤＮ回線、ＡＤＳＬ回線、光回線などの公衆回線、専用回線、ＷＣＤＭＡ（登録商標）及びＣＤＭＡ２０００などの第３世代（３Ｇ）の通信方式、ＬＴＥなどの第４世代（４Ｇ）の通信方式、及び第５世代（５Ｇ）以降の通信方式等の他、Ｗｉｆｉ（登録商標）、Ｂｌｕｅｔｏｏｔｈ（登録商標）などの無線通信ネットワークが含まれる。

ＣＰＵ４０２は、各部を制御する際に必要な種々の演算処理を行う装置であり、各種プログラムを実行することにより、ＣＰＵ４０２上に仮想的に各種モジュールを構築する。本実施形態では、このＣＰＵ４０２により、本発明の架電接続率計測プログラムを実行することによって、この汎用的な情報処理装置を入居者側装置として機能させることができる。

そして、ＣＰＵ４０２上では、ＯＳ（Ｏｐｅｒａｔｉｎｇ Ｓｙｓｔｅｍ）が起動・実行されており、このＯＳによってスマートフォン１の基本的な機能が管理・制御されている。また、このＯＳ上では種々のアプリケーションが実行可能になっており、このＣＰＵ４０２によって、アプリケーションを実行することにより、様々な機能が実行される。

ＣＰＵ４０２でＯＳプログラムが実行されることによって、入居者側装置４（４１，４２）の基本的な機能が管理・制御されるとともに、ＣＰＵ４０２でアプリケーションが実行されることによって、種々の機能モジュールがＣＰＵ上に仮想的に構築される。本実施形態では、ＣＰＵ４０２上に遠隔操作部４０２ａと、装置側認証部４０２ｂと、動作規制部４０２ｃとが構築され、動作規制部４０２ｃは、装置側認証部４０２ｂと、外部アクセス規制部４０２ｄとを備えている。

遠隔操作部４０２ａは、カメラロボット６１を操作するモジュールであり、カメラロボット６１が備える各種センサーからの検出値、ユーザーによる操作制御、所定のアルゴリズムによる自動制御に基づいて、カメラロボット６に対する撮影制御、移動制御、電源管理等の制御を行う。

装置側認証部４０２ｂは、当該不動産物件３１の入居者であることを証明する権利書データに基づいて、入居者を認証する認証部であり、ユーザーが使用するスマートフォン１との連携処理により認証処理を実行する。また、装置側認証部４０２ｂには、その不動産物件に入居した入居者に関する情報を時系列に連結した履歴データとして蓄積する蓄積部としてストレージ装置４０４を備えている。

動作規制部４０２ｃは、当該不動産物件３の入居者による操作に基づいて、入居者側装置４（４１，４２）の動作を規制するモジュールである。この動作規制部４０２ｃによって、入居者の認証操作に基づき、カメラロボット６１，６２による撮影を許可するようになっており、入居者Ｕ１は、このカメラロボット６１，６２による撮影の範囲や、撮影動画に対する外部からのアクセスを許可したり制限したりできるようになっている。

外部アクセス規制部４０２ｄは、入居者自身によるアクセスの他、不動産管理者や通信サービス提供者による本入居者側装置４１へのアクセスを規制するモジュールであり、例えば、装置側認証部４０２ｂによる認証結果、及び入居者自身による承認操作に基づいて、通信サービス提供者側装置７及び不動産管理者側装置８からのカメラロボット６１に対する接続を許可する。

（２）スマートフォンの構成
スマートフォン１は、通信機能やＣＰＵを備えた情報処理端末であり、各種アプリケーションソフトをインストールすることにより様々な機能が実装可能であり、本実施形態では、スマートフォン用アプリケーションをインストールして実行することによって、当該スマートフォンを入居者用コントローラーとして機能させる。この入居者用コントローラー用の情報処理端末としては、スマートフォンの他、例えば、パーソナルコンピュータ等の汎用コンピューターや、機能を特化させた専用装置により実現することができ、タブレットＰＣやモバイルコンピューター、ＰＤＡ（Ｐｅｒｓｏｎａｌ Ｄｉｇｉｔａｌ Ａｓｓｉｓｔａｎｃｅ）、携帯電話機が含まれる。

詳しくは、図３に示すように、スマートフォン１は、演算処理を行うＣＰＵ１０１と、情報を記憶するメモリ１０５と、通信ネットワーク２を介して外部との通信を行う通信インターフェース１０２と、出力インターフェース１０４と、入力インターフェース１０３とを有している。

ＣＰＵ１０１は、各部を制御する際に必要な種々の演算処理を行う装置であり、各種プログラムを実行することにより、ＣＰＵ１０１上に仮想的に各種モジュールを構築する。本実施形態では、このＣＰＵ１０１により、入居者用アプリケーションを実行することによって、この汎用的なスマートフォン１を、認証装置として機能させることができる。

通信インターフェース１０２は、無線通信により通話やデータ通信、近距離無線通信を行うモジュールであり、例えば、ＷｉｆｉやＢｌｕｅｔｏｏｔｈ（登録商標）などの電波による通信方式や、赤外線通信、音波等による通信方式等によるデータの通信が含まれ、インターネット等の所定の通信プロトコルＴＣＰ／ＩＰを用いたＩＰ網を通じての通信も含まれる。

なお、ＣＰＵバスには、ユーザー操作を受け付ける入力インターフェース１０３及び、映像や音響、ＬＥＤ点灯などの出力制御を行う出力インターフェース１０４が接続されている。出力インターフェース１０４は、ディスプレイやスピーカー等の出力デバイスから映像や音声を出力するために映像信号や音声信号を送出するモジュールであり、ＣＰＵ１０１上で実行されるアプリケーションソフトに関する映像や音声を出力することができる。

入力インターフェース１０３は、タッチパネルやボタン等の操作デバイスから操作信号を受信するモジュールであり、受信された操作信号はＣＰＵ１０１に伝えられ、ＯＳや各アプリケーションに対する操作を行うことができる。なお、本実施形態では、これら入力インターフェース１０３及び出力インターフェース１０４には、タッチパネルやボタン等の物理的操作スイッチなどが接続されており、操作用画面の表示データをディスプレイ等の表示部１０４ａに表示させ、それに応じたタッチ操作やボタン操作をさせることによってユーザー操作信号を取得するＧＵＩが提供される。

そして、ＣＰＵ１０１上では、スマートフォン専用に開発されたＯＳ（Ｏｐｅｒａｔｉｎｇ Ｓｙｓｔｅｍ）が起動・実行されており、このＯＳによってスマートフォン１の基本的な機能が管理・制御されている。また、このＯＳ上では種々のアプリケーションが実行可能になっており、ＣＰＵ１０１上でアプリケーションを実行することにより、様々な機能が実行される。

ＣＰＵ１０１でＯＳプログラムが実行されることによって、スマートフォンとしての基本的な機能が管理・制御されるとともに、ＣＰＵ１０１でアプリケーションが実行されることによって、種々の機能モジュールがＣＰＵ上に仮想的に構築される。本実施形態では、ＣＰＵ１０１上に表示制御部１０１ａと、位置情報取得部１０１ｂと、端末側認証部１０１ｃとが仮想的に構築される。

表示制御部１０１ａは、表示部１０４ａに表示する表示情報（画像や文字情報等）を生成するモジュールであり、ＣＰＵ１０１上で実行されたアプリケーションの画像を表示させ、入力インターフェース１０３から入力されたユーザー操作信号に基づき、画像の変化を表示させる。

位置情報取得部１０１ｂは、ＧＰＳや無線基地局の識別子・座標などから自機の現在位置を測定するモジュールである。なお、ＣＰＵ１０１には、現在時刻を計時する時計部も接続されており、これらの位置情報取得部１０１ｂと、時計部による測定結果は、ＣＰＵ１０１上で実行されるＯＳやアプリケーションの要求に応じて受渡される。

端末側認証部１０１ｃは、当該不動産物件３１の入居者であることを証明する権利書データＤ１に基づいて、入居者Ｕ１を認証するモジュールである。本実施形態において端末側認証部１０１ｃは、当該不動産物件３１の入居者であることを証明する権利書データに基づいて、入居者側装置４１の装置側認証部４０２ｂとの連携処理により認証処理を実行する。

（３）不動産管理者側装置の構成
不動産管理者側装置８は、不動産管理会社が管理運用するサーバー装置であり、不動産管理会社は、この不動産管理者側装置８から、通信ネットワーク２を通じて、不動産物件を管理するとともに、その取引の仲介等を行う。具体的に、不動産管理者側装置８は、図４（ｂ）に示すように、通信インターフェース８０３と、認証部８０４と、不動産取引実行部８０５と、物件データベース８０１と、ユーザーデータベース８０２と、内覧サービス実行部８０６とを備えている。

通信インターフェース８０３は、通信ネットワーク２を通じて、他の通信機器とデータの送受信を行うモジュールであり、本実施形態では、各物件の入居者側装置４１と、保証システム９とに接続されている。

認証部８０４は、アクセス者の正当性を検証するコンピューター或いはその機能を持ったソフトウェアであり、各ユーザーを特定するユーザーＩＤに基づいて認証処理を実行する。本実施形態では、通信ネットワーク２を通じてアクセス者のユーザー端末からユーザーＩＤ及びパスワードを取得し、ユーザーデータベース８０２を照合することによって、アクセス者にその権利があるか否かや、そのアクセス者が本人であるか否かなどを確認する。

内覧サービス実行部８０６は、入居者の認証部による認証結果、及び当該入居者による承認操作に応じて、カメラロボット６１，６２を通じた内覧サービスを実行するモジュールである。不動産取引実行部８０５は、通信ネットワーク２を通じて不動産取引の仲介を行うモジュールである。本実施形態に係る不動産取引実行部８０５は、保証システム連携部８０５ａを備えている。この保証システム連携部８０５ａは、ネットワーク上の保証システム９に対して、不動産取引に関する与信や、セキュリティ管理、取引記録の保管など、不動産取引に必要な処理を保証システム９に依頼し、協働して処理を進めるモジュールである。

不動産取引実行部８０５は、この保証システム連携部８０５ａによる保証システム９との連携によって、権利書データを取得し、新しい入居者に関する公開アドレスを追加して、当該権利書データで証明される入居者を変更することにより、不動産物件の所有権を移転する。

また、不動産管理者側装置８の不動産取引実行部は、前記不動産物件の所有権を移転する際に、前記サービス提供側装置の解析部から解析結果を取得して、取得した解析結果を前記権利書データに追加する。物件データベース８０１は、各物件の情報を蓄積する記憶装置であり、ユーザーデータベース８０２は、登録会員や入居者に関する情報を蓄積する記憶装置である。ユーザーデータベース８０２は、各入居者に関する情報を蓄積する記憶装置である。なお、本実施形態において、ユーザー本人を特定する個人情報はユーザーデータベース８０２には蓄積されておらず、各入居者・各ユーザーを識別する公開アカウント情報のみが格納されている。不動産取引に必要な信用情報は、各入居者に属している公開アカウントに関する与信を保証システム９に対して要求し、それに対する応答内容で評価される。

（４）通信サービス提供者側装置の構成
通信サービス提供者側装置７は、通信ネットワーク２を通じてカメラロボット６１，６２と接続され、カメラロボット６１，６２を用いた通信サービスを制御するサーバー装置である。具体的に、通信サービス提供者側装置７は、図４（ａ）に示すように、通信インターフェース７０３と、認証部７０４と、サービス実行部７０６と、サービス履歴データベース７０１と、ユーザーデータベース７０２と、解析部７０５とを備えている。

通信インターフェース７０３は、通信ネットワーク２を通じて、他の通信機器とデータの送受信を行うモジュールであり、本実施形態では、各物件の入居者側装置４１，４２と、保証システム９とに接続されている。

認証部７０４は、アクセス者の正当性を検証するコンピューター或いはその機能を持ったソフトウェアであり、各ユーザーを特定するユーザーＩＤに基づいて認証処理を実行する。本実施形態では、通信ネットワーク２を通じてアクセス者のユーザー端末からユーザーＩＤ及びパスワードを取得し、ユーザーデータベース７０２を照合することによって、アクセス者にその権利があるか否かや、そのアクセス者が本人であるか否かなどを確認する。

サービス実行部７０６は、複数の入居者のカメラロボット６１，６２と接続可能であり、各入居者の認証部７０４による認証結果、及び各入居者による承認操作に応じて、各入居者それぞれの前記入居者側装置を相互に接続し、それぞれの，カメラロボット６１，６２を通じた対面通信サービスを実行するモジュールである。また、サービス実行部７０６は、入居者の認証部７０４による認証結果、及び入居者による承認操作に応じて、内部用撮像手段（カメラロボット，防犯カメラ等）によって、玄関や窓等の開口部分の映像を記録するセキュリティ記録サービスを実行する機能も備えている。なお、このセキュリティ記録サービスにおける開口部分の撮影は、常時撮影でもよく、定期的な撮影でもよく、また、人感センサー、動体認識技術などにより、開口部分に異変が発生したときにのみ撮影するようにしてもよい。

また、本実施形態に係るサービス実行部７０６は、マッチング実行部７０７及び保証システム連携部７０８を備えている。マッチング実行部７０７は、解析部７０５による解析結果に基づいて、対面通信サービスの参加者を選択し、入居者同士のマッチングや、対話相手のレコメンドなどのサービスを行うモジュールである。保証システム連携部７０８は、ネットワーク上の保証システム９に対して、対面通信サービスに参加する入居者に関する与信や、セキュリティ管理、取引記録の保管など、不動産取引に必要な処理を保証システム９に依頼し、協働して処理を進めるモジュールである。

サービス履歴データベース７０１は、対面通信サービスやセキュリティ記録サービスの実行履歴を蓄積する記憶装置であり、ユーザーデータベース７０２は、登録会員や入居者に関する情報を蓄積する記憶装置である。なお、本実施形態において、ユーザー本人を特定する個人情報はユーザーデータベース７０２には蓄積されておらず、各入居者・各ユーザーを識別する公開アカウント情報のみが格納されている。対面通信サービスに必要な信用情報は、各入居者に属している公開アカウントに関する与信を保証システム９に対して要求し、それに対する応答内容で評価される。

解析部７０５は、サービス履歴データベース７０１に蓄積された対面通信サービスやセキュリティ記録サービスの実行結果に関する情報を読み出し、履歴データに含まれる、当該不動産物件に入居した歴代の入居者に関する情報と、対面通信サービス及びセキュリティ記録サービスの実行結果との相関を解析するモジュールである。

マッチング実行部７０７は、この解析部７０５による対面通信サービスの解析結果に基づいて、対面通信サービスの参加者を選択し、前記入居者同士のマッチングを行う。このマッチングによる対面通信サービスの実行結果もサービス履歴データベース７０１に蓄積される。

（５）保証システムの構成
これら通信サービス提供者側装置７と不動産管理者側装置８の間に配置され、不動産取引の保証を行う保証システム９が設けられている。具体的に、保証システム９は、図５に示すように、通信インターフェース９０３と、認証部９０４と、取引実行部９０６と、取引履歴データベース９０１と、鍵情報データベース９０２とを備えている。

通信インターフェース９０３は、通信ネットワーク２を通じて、他の通信機器とデータの送受信を行うモジュールであり、本実施形態では、各物件の入居者側装置４１，４２と、通信サービス提供者側装置７及び不動産管理者側装置８に接続されている。

認証部９０４は、アクセス者の正当性を検証するコンピューター或いはその機能を持ったソフトウェアであり、各ユーザーを特定するユーザーＩＤに基づいて認証処理を実行する。本実施形態では、通信ネットワーク２を通じてアクセス者のユーザー端末から、ユーザー固有の公開アドレスや公開鍵、ユーザーＩＤ及びパスワード等を取得し、鍵情報データベース９０２を照合することによって、アクセス者にその権利があるか否かや、そのアクセス者が本人であるか否かなどを確認する。

取引実行部９０６は、不動産物件を所有し又は借りていることを証明する権利書データを取り扱うモジュールである。この権利書データは、各物件の正当な所有者の公開アカウントに紐付けられ、公開アカウントの関係を提示することでその物件の正当な権利者であることを証明することができ、また、正当な権利者でなければ、当該物件について譲渡等の移転手続を実行することができない証明書データとなっている。この取引実行部９０６は、保証システム連携部９０７と、公開アドレス管理部９０８と、正当性検証部９０９と、データ更新部９１０とを備える。

保証システム連携部９０７は、ネットワーク上の保証システム９に対して、不動産取引や対面通信サービスに関する与信や、セキュリティ管理、取引記録、サービス履歴の保管など、不動産取引に必要な処理を他のサービス機関の装置、例えば不動産管理者側装置８や通信サービス提供者側装置７から依頼され、これらの各装置と協働して処理を進めるモジュールである。

公開アドレス管理部９０８は、公開鍵暗号方式における公開鍵から生成されて特定のユーザーを識別するための公開アドレス、及び前記公開鍵とペアとなって前記公開鍵を特定可能な秘密鍵であって、公開アドレスを介した不動産取引の電子署名に利用される秘密鍵を発行するアドレス発行部として機能し、これらの発行された公開アドレス及びそれに関する鍵情報については、鍵情報データベース９０２に蓄積される。

正当性検証部９０９は、不動産取引に係る物件の権利書データが、正当な取引を経て現在の所有者に属していることを検証するモジュールであり、公開アカウントに紐付けられた現所有者の公開鍵により、その権利書データの正当性を確認することができるとともに、その権利書データに係る全ての取引を取引履歴データベース９０１に蓄積しており、公開鍵に基づいて取引履歴データベース９０１を照合して、その正当性を確認できるようになっている。

データ更新部９１０は、権利書データを取得し、新しい入居者に関する公開アドレスを追加して、当該権利書データで証明される入居者を変更することにより、前記不動産物件の所有権を移転するモジュールである。このデータ更新部９１０によるデータの更新は、高度なセキュリティにより保護されており、二重譲渡や取引履歴の改ざんが強固に防御されるようになっている。

（不動産管理システムの動作）
以上説明した不動産管理システムを動作させることによって、各種サービスの提供を実施することができる。本実施形態では、対面通信サービス、内覧サービス、不動産取引サービスについて説明する。

（１）対面通信サービス
対面通信サービスは、本不動産管理システムを導入した物件同士間でテレビ電話による対面通信を利用して、入居者同士のコミュニケーションを促進するサービスであり、例えば、日本人の家族と欧米人の家族など、異なる言語の家族の子ども部屋同士を接続して英会話の場を提供したり、入居者間の友達探しや老人介護、医療診断など、対面による各種サービスの利用を可能とする。

本実施形態では、このような対面通信サービスにあたり、通信相手となる他の物件の入居者やサービス提供者の検索機能や、対面通信の実行履歴に基づくマッチング及びレコメンド機能を備えている。図６は、このような対面通信サービスの動作を示すシーケンス図である。

図６に示すように、対面通信サービスの利用を希望する入居者Ａ及びＢによる初期登録手続を行う（Ｓ２０１）。ここでは、各入居者が通信サービス提供者側装置７にアクセスして、自分自身の属性情報（家族構成、家族各人の年齢、性別、職業、母国語、居住地域）、希望する通信相手の属性情報（家族構成、家族各人の年齢、性別、職業、母国語、居住地域）を所定のフォーマットで入力し、通信サービス提供者側装置７のデータベースに登録する。これらの属性情報は、各々の情報について個別に公開範囲を設定することができ、通信サービス提供者に対してのみ公開するか、特定・不特定の通信相手に公開するかを選択することができる。

この初期登録手続は、各入居者が使用するスマートフォン１を通じて、操作することができる。スマートフォン１から入力された登録情報は、通信サービス提供者側装置７のデータベースに公開・非公開の設定とともに蓄積される。また、この初期登録手続では、スマートフォン１の操作者が正規の入居者であることを認証するために、スマートフォン１に記憶されている鍵情報の確認を通信サービス提供者側装置７において実行する。

本実施形態では、この鍵情報の確認では、各鍵情報を特定する識別情報（公開鍵、公開アカウント）を通じて行うことができ、公開鍵や公開アカウントの正当性を確認することをもって、スマートフォン１の操作者が正規の入居者であることのみを確認する。これにより、公開鍵や公開アカウントに紐付けられた入居者個人情報を秘匿した状態で、通信サービス提供者側装置７に対する登録手続を行うことができる。公開アカウント等に紐付けられた入居者個人情報の公開については、対面通信サービスの種別に応じて個別的に設定できる。さらに、この鍵情報の確認では、通信サービス提供者側装置７から不動産管理者側装置８側に公開アカウントの照合を行うことができ、不動産管理者側装置８は、この公開アカウントの照合に際し、当該鍵情報の所有者である入居者の入居実績（入居年数、賃料の支払い実績等）を返答することができる。

初期登録手続が完了した後、各入居者は、対面通信サービスの開始要求を通信サービス提供者側装置７に対して送信する（Ｓ１０１，Ｓ３０１）。この開始要求では、特定の通信相手を指定したり、通信相手の条件を設定した検索や、サービス側の自動マッチング、レコメンドに基づく通信相手の選定を要求することができ、通信のタイミングとして、今すぐ開始したい場合や、通話可能時刻・時間帯を指定して予約する場合を適宜設定することができる。

このような対面通信サービスの開始要求を受信した通信サービス提供者側装置７では、各入居者の認証を行った後、通信接続処理を実行する（Ｓ２０３）。このときの認証処理としては、初期登録手続で登録した当該通信サービスに関するサービスアカウント（ユーザーＩＤ等）及びパスワードの確認のみで実行することができる。そして、この開始要求時に既に通信先が特定されている場合には、通信相手を呼び出して、通信相手の応答に従って接続処理を実行し、ステップＳ２０９の対面通信サービス開始に移行することができる。なお、通信相手が指定されており、その通信相手が応答しないときには、ボイスメッセージやビデオメール、テキストメッセージ等の留守電機能を利用することもできる。

ここでは、通信相手が指定されておらず、サービス側の自動マッチング及びレコメンドサービスを利用する場合を例示する。対面通信サービス開始要求時に通話相手が指定されていない場合、通信サービス提供者側装置７は、開始要求に係る入居者のサービス履歴を参照し、適切な通信相手の属性を解析して、条件に合った通信相手を選定する（Ｓ２０４）。このサービス履歴には、過去に各入居者が実行した対面通信の履歴として、通話した相手の属性情報、各通話相手との通話時間、通話回数、通話時間帯、レコメンドの履歴の他、通話を拒否した相手のリスト（ブラックリスト）が記録されている。通信サービス提供者側装置７は、各入居者のサービス履歴と、対面通信サービス開始要求に含まれる通話希望時刻などから、通話相手としてふさわしいと予測される通話相手を選定し、選定された入居者のリストをレコメンドとして各入居者に送信する（Ｓ２０５）。

レコメンドを受信した各入居者Ａ及びＢは、レコメンドのリストの中から希望する通話相手（通話先）を選択して通信サービス提供者側装置７に返信する（Ｓ１０２，Ｓ１０３、Ｓ３０２又はＳ３０３）。この希望する通話相手の選択は複数行うことができるとともに、希望優先順位を設定することもできる。各入居者から通信先の選択を受けた通信サービス提供者側装置７は、各入居者が選択した通信相手が相互に合致する組合せを抽出するマッチング処理を実行する（Ｓ２０６）。このマッチング処理では、選択した通話相手に優先順位が設定されているときにはその優先順位に従って組合せの抽出を実行し、合致した相手が見つからないときには、その旨を入居者に通知するとともに、条件を変更して再度上記レコメンド（Ｓ２０５）を実行することができる。このレコメンドとマッチング処理の試行についてもサービス履歴として記録することができ、マッチング傾向を解析することもできる。

そして、相互の通信相手が決定した後、その旨を伝えるマッチング完了通知を双方の入居者に送信し（Ｓ２０７）、このマッチング完了通知を受けた各入居者は（Ｓ１０４，Ｓ３０４）、それに対する承認を通信サービス提供者側装置７側にマッチング承認として送信する（Ｓ１０５，Ｓ３０５）。双方の入居者からマッチング承認を受信した通信サービス提供者側装置７側では（Ｓ２０８）、双方に対して呼び出しを行い、対面通信サービスを開始する（Ｓ２０９）。この呼び出しは、通話可能時刻などが設定されているときには、その時刻の到来を待って実行する。その後、対面通信が終了すると（Ｓ２１０）、通信サービス提供者側装置７は、その対面通信の入居者同士の組合せに関する情報とともに、そのときの通話時間、通話時刻等をサービス実行結果としてサービス履歴としてデータベースに記録する。

（２）内覧サービス
次いで、本実施形態に係る内覧サービスについて説明する。内覧サービスは、各物件に備えられた入居者Ｕａのカメラロボット６１，６２を通じて、物件内の映像を公開し、物件売買のための情報を提供するサービスである。この内覧サービスとしては、入居者がまだ物件内に入居中に行う場合と、不動産の売買取引にあたり、物件の明け渡しとともに不動産仲介業者に委託する場合とがある。

（２−１）入居中の内覧）
図７は、入居者が入居中に行う内覧サービスの動作を示すシーケンス図である。なお、ここでは、入居者Ａが物件内に入居中に、入居希望者に対して内覧を行う場合を例示する。

図７に示すように、内覧サービスの利用を希望する入居者Ａによる内覧許可設定を行う（Ｓ４０１）。ここでは、入居者Ａが不動産管理者側装置８にアクセスして、内覧を許可する旨を設定する。このとき、内覧を許可する対象者を限定することもでき、その場合には、希望する公開対象者の属性情報（家族構成、家族各人の年齢、性別、職業、母国語、居住地域）を所定のフォーマットで入力し、不動産管理者側装置８に登録する。この内覧許可設定処理は、各入居者が使用するスマートフォン１を通じて、操作することができる。スマートフォン１から入力された登録情報は、不動産管理者側装置８のデータベースに公開・非公開の設定とともに蓄積される。また、この内覧許可設定では、スマートフォン１の操作者が正規の入居者であることを認証するために、スマートフォン１に記憶されている鍵情報の確認を通信サービス提供者側装置７において実行する。

本実施形態では、この鍵情報の確認では、各鍵情報を特定する識別情報（公開鍵、公開アカウント）を通じて行うことができ、公開鍵や公開アカウントの正当性を確認することをもって、スマートフォン１の操作者が正規の入居者であることのみを確認する。これにより、公開鍵や公開アカウントに紐付けられた入居者個人情報を秘匿した状態で、通信サービス提供者側装置７に対する登録手続を行うことができる。公開アカウント等に紐付けられた入居者個人情報の公開については、内覧サービスの種別に応じて個別的に設定できる。

内覧許可設定が完了した後、各入居者は、設定が完了した旨の内覧サービス許可を不動産管理者側装置８に対して送信する（Ｓ４０２）。この内覧サービス許可では、通信のタイミングとして、今すぐ開始したい場合や、内覧可能時刻・時間帯を指定することができる。内覧サービス許可を受信した不動産管理者側装置８は、入居者の認証処理を実行する（Ｓ５０２）。このときの認証処理としては、初期登録手続で登録した当該通信サービスに関するサービスアカウント（ユーザーＩＤ等）及びパスワードの確認のみで実行することができる。

そして、入居者による許可内容に応じて、内覧サービスの環境設定を行う（Ｓ５０３）。この環境設定では、物件内に配置されたカメラロボット６１へのアクセス許可の設定が含まれており、この設定によってカメラロボット６１に対する通信アクセスが制限される。具体的には、入居者が所持する鍵情報に基づいて、カメラロボット６１へのアクセスが制限され、この入居者によって制限されるアクセスには、通信サービス提供者側装置７及び不動産管理者側装置８が含まれる。すなわち、入居者が許可しない限り、通信サービス提供者側装置７或いは不動産管理者側装置８からもカメラロボット６１にアクセすることはできないようになっている。

次いで、内覧サービスの環境設定が終了した後、物件購入を希望する他のユーザーなどからのアクセスを待つ。この内覧希望者からのアクセスは、入居者側装置のみならず一般的なパーソナルコンピュータや、スマートフォンなどの情報処理端末のブラウザ機能から、インターネットを通じて行うことができる。ここでは、一般的な情報処理端末から内覧サービス要求を送信した場合（Ｓ６０１）を例示している。この一般の入居希望者からの内覧サービス要求を受信した不動産管理者側装置８は（Ｓ５０４）、内覧が可能な物件のリストを含む物件情報を内覧希望者に配信する（Ｓ５０４）。

物件情報を受信した内覧希望者は、各物件のリストを閲覧する（Ｓ６０２）とともに、リスト中に示された内覧可能な物件を選択することができる（Ｓ６０３）。ここでは内覧希望者が、入居者Ａの物件を選択したものとする。この入居者Ａの物件の選択を受けて、不動産管理者側装置８は、内覧サービス開始要求を入居者Ａ側の入居者側装置４１，４２に対して送信する（Ｓ５０６）。この内覧サービス開始要求を受けた各入居者Ａは（Ｓ４０３）、それに対する承認を不動産管理者側装置８側に内覧承認として送信する（Ｓ４０４）。入居者Ａから内覧承認を受信した不動産管理者側装置８側では（Ｓ５０７）、内覧希望者に対して接続許可を送信して呼び出しを行い、この接続許可を受けた（Ｓ６０４）内覧希望者が開始処理を実行することにより、内覧サービスが開始される（Ｓ５０８）。この呼び出しは、通話可能時刻などが設定されているときには、その時刻の到来を待って実行する。その後、対面通信が終了すると（Ｓ５０９）、不動産管理者側装置８は、その対面通信の入居者と内覧希望者の組合せに関する情報とともに、そのときの通話時間、通話時刻等をサービス実行結果としてサービス履歴としてデータベースに記録する（Ｓ５１０）。

（２−２）物件明け渡し後の内覧
図８は、物件明け渡し後に行う内覧サービスの動作を示すシーケンス図である。なお、ここでは、入居者Ａが物件を明け渡した後に、不動産仲介業者が入居希望者に対して内覧を行う場合を例示する。図８に示すように、現在物件に居住している入居者Ａが、物件を販売したり転居したりすることにより、物件を譲渡するにあたり、先ず物件譲渡設定処理を実行する（Ｓ７０１）。物件譲渡設定処理が完了した後、入居者Ａは、不動産管理者側装置８に対して物件譲渡許可を送信する（Ｓ７０２）。この物件譲渡許可を受信（Ｓ８０１）した不動産管理者側装置８では、入居者側装置４１との間で物件譲渡のための認証処理を実行し（Ｓ８０２）、物件譲渡のための設定を実行する。この不動産管理者側装置８と入居者側装置４１との間で認証処理が完了した後、入居者Ａから不動産管理者側装置８側へ鍵情報の移譲を行う（Ｓ７０３）。この鍵情報の移譲を行った後、入居者Ａは、物件の明け渡しを行う（Ｓ７０４）。

ステップＳ８０３において鍵情報を受領した不動産管理者側装置８では、不動産取引登録処理を実行する（Ｓ８０４）。この不動産取引登録処理では、物件３では現在入居者がなく、物件が販売・賃貸取引の対象となっている旨を登録し、販売・賃貸のための条件を掲示する処理である。この不動産取引登録処理の完了を受けて、鍵情報の更新がなされる。鍵情報の更新では、これまで入居者Ａ側にあった不動産物件３１の所有権を、一旦、不動産仲介業者に移転し、不動産仲介業者が、入居者に成り代わって不動産取引を実行する。この鍵情報の移譲及び更新により、物件３内の入居者側装置４１の操作をする権利も移転される。この入居者側装置４１の操作をする権利は、入居者側装置４１の認証用の情報を書き換えることにより実行される。この不動産取引登録がなされた物件に関する物件情報はＷｅｂ等で公開され、Ｗｅｂを介して、入居希望者が閲覧可能となる（Ｓ９０１）。

そして、不動産管理者側装置８において鍵情報の更新が完了した後、物件の内覧希望者に対して内覧サービスが可能となる。物件情報を受信した内覧希望者は、各物件のリストを閲覧するとともに、リスト中に示された内覧可能な物件を選択することができる（Ｓ９０２）。ここでは内覧希望者が、元入居者Ａの不動産物件３１を選択したものとする。この不動産物件３１の選択を受けて、内覧希望者に対して接続許可を送信して接続許可を行い、この接続許可を受けた（Ｓ９０３）内覧希望者が開始処理を実行することにより、内覧サービスが開始される（Ｓ８０７）。この呼び出しは、通話可能時刻などが設定されているときには、その時刻の到来を待って実行する。その後、対面通信が終了すると（Ｓ８０８）、不動産管理者側装置８は、その対面通信の入居者と内覧希望者の組合せに関する情報とともに、そのときの通話時間、通話時刻等をサービス実行結果としてサービス履歴としてデータベースに記録する（Ｓ８０９）。

（３）セキュリティ記録サービス
セキュリティ記録サービスは、本不動産管理システムを導入した物件内において、不審者の玄関への訪問や、窓等からの侵入など建物の開口部分で生じるトラブルなどを、常時、或いは定期的、若しくは発生時に、カメラロボット６１や防犯カメラを利用してその状況を撮影し、過去の防犯実績の証拠として改ざん不能に記録するサービスであり、例えば、玄関内から玄関ドア及びそこからの侵入者が映り込むアングルで撮影を行い、その撮影記録を収集し改ざん不能に蓄積する。

このセキュリティ記録サービスの実行結果として蓄積された撮影記録は、当該不動産物件に入居した入居者に関する情報と時系列に連結され、履歴データとして蓄積される。この撮影記録を含む実行結果は、履歴データに含まれる入居者に関する情報との相関が解析される。この解析結果は、不動産物件の所有権を移転する際に、撮影記録が含まれた履歴データとともに権利書データに追加される。

（作用・効果）
以上説明した実施形態によれば、対面通信サービスを通じて、本システムを導入した物件同士間でテレビ電話による対面通信を利用して、入居者同士のコミュニケーションを促進するサービスであり、例えば、日本人の家族と欧米人の家族など、異なる言語の家族の子ども部屋同士を接続して英会話の場を提供したり、入居者間の友達探しや老人介護、医療診断など、対面による各種サービスの利用が可能となる。

このとき、公開アカウントとこれに紐付けられた公開鍵を介して入居者に関する情報の管理を行うため、入居者の個人情報を秘匿することができるとともに、入居者個人の履歴や不動産の取引履歴に基づく与信を提供することができる。これらの結果、本実施形態によれば、不動産物件を管理・運用する際の利便性と、入居者のプライバシー保護とのバランスを図り、不動産物件の付加価値を高めることができる。

さらに、本実施形態によれば、カメラロボット６１や防犯カメラによって撮影した玄関ドアや窓等の開口部分の映像を記録するセキュリティ記録サービスをするため、その物件の防犯状況などに関する実績情報として収集して保管でき、セキュリティや安全性等に関する客観的な評価をする材料を提供することができる。

［第２実施形態］
次いで、本発明の第２実施形態について説明する。本実施形態では、上述した第１実施形態における保証システムとして、分散データベースの仕組みを採用したことを要旨とする。図９は、本実施形態に係るシステムの全体構成を示す概念図である。図１０〜図１２は、本実施形態に係るブロックチェーンに関する説明図である。なお、本実施形態において、上述した実施形態と同一の構成要素には同一の符号を付し、その機能等は特に言及しない限り同一であり、その説明は省略する。

（システムの構成）
図９に示すように、本実施形態に係る不動産管理システム１００は、権利書データの取引にあたり、公開鍵暗号方式に基づく公開鍵ＰＫａと秘密鍵ＳＫａとの鍵ペアを発行する。

本実施形態に係る不動産管理システム１００は、発行した公開鍵ＰＫａか公開アドレスＰＡａを生成する。この公開アドレスＰＡａは、不動産取引契約における譲受人及び譲渡人を示すアドレスとして活用される。一方、秘密鍵ＳＫａは、公開アドレスＰＡａを出金元とする取引の電子署名に利用される。

本実施形態に係る不動産取引はＰ２Ｐ（Peer-to-Peer）ネットワーク２０上の２つのノード間で行われ（ここでは、ユーザーＵａ，Ｕｂ間）、その取引情報はＰ２Ｐネットワーク２０内の各ノード９０ａ〜９０ｆにブロードキャストされて共有される。これにより、Ｐ２Ｐネットワーク２０上において、分散型データベースである取引履歴データベース（後述するブロックチェーン）が形成され、不動産取引の取引履歴が保存される。

本実施形態では、この分散型データベースである取引履歴データベースは、不動産管理者側装置８を通じて、権利書データＤ１の書き換えを行う際に、不動産取引契約の実行、承認及び管理を実施する。不動産取引の仲介人（以下、「不動産業者」とも称する）は、譲渡人と譲受人の間で取引の仲介をするために、不動産物件３に固有の公開アドレスＰＡ３を生成して、権利書データＤ１の移転の中継を行う。

そして、取引の当事者（譲渡人及び譲受人）は、不動産管理システム１００を利用して、現在の入居者Ｕａから、不動産物件３に固有の公開アドレスＰＡ３へ権利書データＤ１を移転させることで一旦受領し、さらに公開アドレスＰＡ３を介して、新たな入居希望者Ｕｂに対して移転させることで、ユーザーＵａとＵｂとの間における不動産物件３の売買契約を成立させる。

これにより、譲受人であるユーザーＵｂは、権利書データＤ１を自分の公開アドレスＰＡｂで受領することができ、この公開アドレスＰＡ３に紐付けられたサービス履歴の閲覧や、サービスの利用が可能になる。なお、この公開アドレスの発行は、不動産管理者側装置８や通信サービス提供者側装置７が行ってもよく、スマートフォン１上のアプリケーションや、独立したサービス管理機関や金融機関のサーバーで行うこともできる。

ここで、図１０〜図１２を用いて、この電子暗号通貨の取引の詳細な仕組みについて具体的に説明する。図１０は、権利書データに含まれる電子暗号権利書の仕組みに関するトランザクション（取引）の定義を例示し、図１１及び図１２は、電子暗号権利書における取引履歴（ブロックチェーン）の一部を例示する。

電子暗号権利書における権利書データは、図１０に例示される一連の電子署名の連鎖として定義される。権利書データの所有者は、次の所有者にその権利書データＤ１を移転する場合に、直前の取引のハッシュ値と、次の所有者に係る公開鍵のハッシュ値とを自身の秘密鍵で電子署名したものを権利書データＤ１に追加する。なお、これらのハッシュ値の計算には、例えば、ＳＨＡ−２５６、ＲＩＰＥＭＤ−１６０等の一方向ハッシュ関数が用いられる。

図１０では、取引の具体例として、権利書データが、所有者Ｚから所有者Ａに移転され、所有者Ａから所有者Ｂに移転され、さらに所有者Ｂから所有者Ｃに移転される場面が例示されている。この場合、所有者Ａから所有者Ｂに権利書データを移転するときには、所有者Ａは、所有者Ｚから所有者Ａへの移転取引のハッシュ値と次の所有者である所有者Ｂの公開鍵のハッシュ値とを所有者Ａの秘密鍵で電子署名したものを権利書データに追加する。

所有者Ｂを含むこの取引以降の権利書データの所有者は、所有者Ａの公開鍵でこの電子署名を復号した値を所有者Ｚから所有者Ａへの移転取引のハッシュ値及び所有者Ｂの公開鍵のハッシュ値と照合することで、この取引が改ざんされているか否かを判定することができる。

同様に、所有者Ｂから所有者Ｃに権利書データを移転するときには、所有者Ｂは、所有者Ａから所有者Ｂへの移転取引のハッシュ値と次の所有者である所有者Ｃの公開鍵のハッシュ値とを所有者Ｂの秘密鍵で電子署名したものを権利書データに追加する。これにより、所有者Ｂから所有者Ｃへの移転取引が改ざんされているか否かを判定することが可能になる。

各物件の権利書データは、このような一連の電子署名の連鎖として定義することができる。ここで、公開鍵のハッシュ値は公開アドレスである。すなわち、この公開アドレスに保管される権利書データを移転できるのは、この公開アドレスを移転元とする不動産取引の電子署名を行える者、すなわち、この公開アドレスに対応する秘密鍵を有する者に限られる。そのため、秘密鍵は、一般的には、所有者以外に漏えいしないように秘匿される。なお、権利書データは、現在の所有者に紐付けられた公開アドレスに保管される。

また、この電子署名だけでは、この権利書データの過去における所有者のうちの誰かが当該権利書データを多重使用（多重譲渡）していることを検証することはできないことから、本実施形態に係る電子暗号権利書の仕組みでは、図１１及び図１２で例示されるブロックチェーンという仕組みを用いて、この多重使用を防止している。

図１１及び図１２に例示されるように、権利書データに記録される各ブロックは、複数のトランザクションとＮｏｎｃｅと直前のブロックのハッシュ値とを格納している。Ｎｏｎｃｅはプルーフオブワークの結果として発見された値であり、ノード（マイナー）９０ａ〜９０ｆのうち、この値を最初に発見したノード（マイナー）が、承認者として、Ｎｏｎｃｅを発見したブロックをブロックチェーンの末尾に追加することでブロックチェーンの更新を行う。これにより、ブロックチェーンには一貫した取引履歴が記録されることになり、このブロックチェーンをＰ２Ｐネットワーク２０に参加するノード９０ａ〜９０ｆ全体で共有することで、一貫した取引履歴をＰ２Ｐネットワーク２０全体で共有することができる。すなわち、このブロックチェーンが、上述した第１実施形態における取引履歴データベース９０１及び鍵情報データベース９０２となる。本実施形態において、公開鍵暗号方式に基づく電子暗号権利書では、このような仕組みによって権利書データの取引が行われる。

ここで、プルーフオブワークとは、悪意のあるハッキング等による権利書データの偽造を防ぐための仕組みであり、各不動産取引を認証するために算出しなければならないデータ（値）又はそのようなシステムを指し、本実施形態では、Ｎｏｎｃｅを計算する手段としてハッシュ関数が用いられている。実際の不動産取引の承認作業では、上述したように不動産の各取引単位（ブロック）には不動産を特定する情報や送信者等の取引情報のほかに、ランダムな変数であるＮｏｎｃｅが含まれており、プルーフ・オブ・ワークは、一定回数の「０」の連続から始まるハッシュ値（０が一定の回数続けば残りのデータは任意）であり、取引の承認とは、総当たり式にＮｏｎｃｅを増加させることによりハッシュ計算からプルーフ・オブ・ワークを実行する。このとき、ハッシュ値から元の値を計算することはできないので、総当たりに計算する必要がある。

このプルーフ・オブ・ワークの承認者は、採掘者（マイナー）、承認作業のことを採掘（マイニング）とも呼び、承認者は上記Ｎｏｎｃｅの発見の報酬として、不動産取引の手数料として支払われる代金から、例えば電子通貨等が支払われる。本実施形態では、権利データの偽造を防ぐため、この計算に約１０分かかるように設定されてる。権利書データの偽造とは、つまり取引データを改ざんすることなので、求めなければならないプルーフ・オブ・ワークも変わり、再計算が必要になる。

ここで重要なのが、ブロックに過去の取引データも含まれているということであり、仮に取引データを改ざんしようとすると、その後行われた取引データ(ブロック)も再計算しなければならず、現実的には「悪意のある」攻撃者、偽造者の他に多数の「善良な」計算者がいるため、再計算速度が新たな取引承認の計算速度に追いつけないため、偽造は非常に難しくなる。このようにプルーフ・オブ・ワークは、権利書データによる不動産取引におけるセキュリティの根幹ともいえる役割を果たしている。

なお、上述したプルーフ・オブ・ワークによる承認の依頼や、報酬の支払い等の窓口業務は、不動産管理者側装置８や通信サービス提供者側装置７が行ってもよく、スマートフォン１上のアプリケーションや、独立したサービス管理機関や金融機関のサーバーで行うようにしてもよい。

（不動産移転取引時の動作）
以上説明した不動産取引システムを動作させることによって、本実施形態に係る不動産移転取引方法を実施することができる。なお、以下で説明する処理手順は一例に過ぎず、各処理は可能な限り変更されてもよい。また、以下で説明する処理手順について、実施の形態に応じて、適宜、ステップの省略、置換及び追加が可能である。

次に、図１３〜図１５を用いて、電子暗号権利書を利用した不動産取引に関する動作例を説明する。図１３は、本実施形態にかかる不動産取引システムの移転時における処理手順を例示する説明図であり、図１４は、本実施形態に係る公開鍵と秘密鍵との関係を例示する。また、図１５は、不動産の移転時の手順を例示する説明図である。なお、以下で説明する処理手順は一例に過ぎず、各処理は可能な限り変更されてもよい。また、以下で説明する処理手順について、実施の形態に応じて、適宜、ステップの省略、置換及び追加が可能である。

本実施形態では、上述した第１実施形態におけるステップＳ８０４における不動産取引登録処理及び鍵情報更新処理の部分を、本実施形態に係る分散データベースによる電子暗号権利書の仕組みを利用している。ここでは、入居者Ｕａが新規の入居希望者Ｕｂに対して、不動産管理者を介して物件３を販売する場合を例に説明する。この不動産売買取引には、図１３に示すように、公開アドレス及び秘密鍵の発行ステップＳ１００１と、関連するサービス履歴情報の登録処理ステップＳ１００２と、権利移転処理の実行ステップＳ１００３とが含まれる。

先ず、ステップＳ１００１において、不動産管理者側装置８は、アドレス発行部として機能し、物件３に固有の公開アドレスＰＡ３と、この物件固有公開アドレスＰＡ３に対応する秘密鍵ＳＫ３とのペアを発行している。具体的には、図１４に例示されるように、不動産管理者側装置８は、乱数発生器等を用いて、物件３に固有の公開アドレスに対応付けられた秘密鍵ＳＫ３を公開鍵暗号方式で生成する。乱数発生器は、例えば、プログラムとして保証システム連携部８０５ａに内蔵させていてもよい。この秘密鍵ＳＫ３は、上述のとおり、ペアとなる物件固有公開アドレスＰＡ３を物件移転元とする取引（ここでは、不動産仲介業者から新規入居希望者Ｕｂへの販売）の電子署名に利用される。

次に、不動産管理者側装置８は、例えば、楕円曲線ＤＳＡ（Elliptic Curve Digital Signature Algorithm, ESDSA）等の電子署名のアルゴリズムに基づいて、秘密鍵ＳＫ３から公開鍵ＰＫ３を生成する。生成される公開鍵ＰＫ３と秘密鍵ＳＫ３とは公開鍵暗号方式における鍵ペアとなり、この公開鍵暗号方式の性質上、秘密鍵ＳＫ３から公開鍵ＰＫ３を生成することは可能であるものの、公開鍵ＰＫ３から秘密鍵ＳＫ３を生成することは計算量の観点から不可能に構成される。すなわち、公開鍵ＰＫ３から秘密鍵ＳＫ３を特定することはできないが、秘密鍵ＳＫ３から公開鍵ＰＫ３を特定することはできる。なお、利用する電子署名のアルゴリズムの種類は楕円曲線ＤＳＡに限定される訳ではなく、実施の形態に応じて適宜選択されてもよい。

続いて、不動産管理者側装置８は、ＳＨＡ−２５６、ＲＩＰＥＭＤ−１６０等の一方向ハッシュ関数を公開鍵ＰＫ３に適用することで、公開鍵ＰＫ３から物件固有公開アドレスＰＡ３を生成する。例えば、不動産管理者側装置８は、ＳＨＡ−２５６を公開鍵ＰＫ３に２回適用することによって、物件固有公開アドレスＰＡ３を生成することができる。すなわち、この物件固有公開アドレスＰＡ３は、上述したトランザクションの署名に利用される公開鍵のハッシュ値であり、電子暗号権利書の移転先及び移転元を識別するために利用される。なお、物件固有公開アドレスＰＡ３の生成には一方向ハッシュ関数を利用するため、図１４に示されるように、公開鍵ＰＫ３から物件固有公開アドレスＰＡ３を生成することは可能であるものの、物件固有公開アドレスＰＡ３から公開鍵ＰＫ３を生成することは不可能に構成される。

次のステップＳ１００２では、入居者Ｕａが物件３に入居中に提供された、対面通信サービスやセキュリティ記録サービスの実行履歴（通信記録、撮影動画を含む。）など、物件３に関連づけられるサービス履歴データ（関連履歴情報）を、ステップＳ１００１で生成された物件固有公開アドレスＰＡ３に紐付けて登録を行う。具体的には、図１５に例示されるように、通信サービス提供者側装置７が記録した、対面通信サービスの通信記録やセキュリティ記録サービスによる録画映像等を含む実行履歴、若しくはレコメンド・マッチング結果などを物件３についての物件別履歴Ｄ２として、物件固有公開アドレスＰＡ３に紐付けて公開する。この物件別履歴Ｄ２は、物件固有公開アドレスＰＡ３に関する公開鍵ＰＫ３を入手したものであれば、自由に閲覧ができるようになっている。

その後、ステップＳ１００３では、不動産管理者側装置８は、所定の物件移転条件に従って、ステップＳ１００１で生成した物件固有公開アドレスＰＡ３に対する権利移転の取引を行う。そして、当該移転が完了すると、不動産管理者側装置８は、本動作例に係る処理を終了する。

ここで、本実施形態に係る電子暗号権利書のやり取りには、端末装置１ａ上で実行されるアプリケーションが用いられる。そのため、図１５では、不動産管理者側装置８の保証システム連携部８０５ａにも、電子暗号権利書の仕組みを実行するアプリケーションがインストールされており、このアプリケーションによって、不動産仲介業者が管理する複数の物件固有公開アドレスが制御されている。

入居中、物件３が入居者Ｕａに属している間は、権利書データＤ１は、入居者Ｕａの端末装置１ａにおいて、入居者Ｕａ固有の公開アドレスＰＡａはペアとなる秘密鍵ＳＫａと対応付けられており、物件３を移転する際に、ユーザーＵａは、端末装置１ａを用いて、公開アドレスＰＡａ（移転元）から、ステップＳ１００１で不動産仲介業者が生成した物件固有の物件固有公開アドレスＰＡ３（移転先）に権利書データＤ１の移転を行うことができる。

これに対して、新たに入居を希望する入居希望者Ｕｂは、図１５に例示されるように、自身の端末装置１ｂを用いて、物件３に紐付けられた公開鍵ＰＫ３を入手し、当該ユーザーＵｂは、物件３の物件固有公開アドレスＰＡ３に紐付けられた物件情報や、関連する物件別履歴を閲覧することができる。

具体的には、ユーザーＵｂのユーザー端末１ｂにもアプリケーションがインストールされており、このアプリケーションによって、ユーザーＵｂの保有する公開アドレスＰＡｂが管理されている。公開アドレスＰＡｂには自己の秘密鍵ＳＫｂが対応付けられており、これによって、自己の公開アドレスＰＡｂから権利書データＤ１を、さらに他人に移転することができる。つまり、各秘密鍵ＳＫｂによって、ユーザーＵｂは、公開アドレスＰＡｂに格納された権利書データＤ１を自在に利用することができる。ここでは、ユーザーＵｂが、ユーザー端末１ｂにおいてアプリケーションを利用して、物件固有の物件固有公開アドレスＰＡ３から公開アドレスＰＡｂに移転された権利書データＤ１を受け取る。

（作用・効果）
以上説明した本実施形態によれば、保証システムとして、分散データベースの仕組みを採用したため、強固な単一のシステム管理・運用のための設備を不動産業者毎に設ける必要がなく、業者間での情報を授受する際の、情報を連携するためのデータベースの共通化や、プライバシー保護、データの改ざんに対する高度なセキュリティ対策が分散データベースの仕組みで担保されることから、その設備費や運用コストを抑えることができる。

１（１１，１２，１ａ，１ｂ）…スマートフォン
２…通信ネットワーク
３…不動産物件
４…入居者側装置
６…カメラロボット
７…サービス提供者側装置
８…不動産管理者側装置
９…保証システム
３１，３２…不動産物件
４１，４２…入居者側装置
６１，６２…カメラロボット
１００…不動産管理システム
４０２ｃ…動作規制部
４０２ｄ…外部アクセス規制部
７０４，８０４…認証部
７０５…解析部
７０６…サービス実行部
７０７…マッチング実行部
８０５…不動産取引実行部
９０４…認証部
９０６…取引実行部
Ｄ１…権利書データ
Ｄ２…物件別履歴
ＰＡ３…物件固有公開アドレス
ＰＡａ，ＰＡｂ…公開アドレス
ＰＫ３，ＰＫａ，ＰＫｂ…公開鍵
ＳＫ３，ＳＫａ，ＳＫｂ…秘密鍵

Claims (6)

1. 通信ネットワークを通じて不動産物件を管理するシステムであって、
   前記不動産物件の入居者であることを証明する権利書データに基づいて、前記入居者を認証する認証部と、
   前記権利書データの正当性を保証する保証システムと連携する連携部と、
   前記連携部により得られた保証に基づいて、前記不動産物件の取引を実行する不動産取引実行部と、
   を備え、
   前記保証システムは、
   公開鍵暗号方式における公開鍵から生成されて特定のユーザーを識別するための公開アドレス、及び前記公開鍵とペアとなって前記公開鍵を特定可能な秘密鍵であって、前記公開アドレスを介した不動産取引の電子署名に利用される秘密鍵を発行するアドレス発行部と、
   前記権利書データを取得し、新しい入居者に関する前記公開アドレスを追加して、当該権利書データで証明される入居者を変更することにより、前記不動産物件の所有権を移転する不動産取引実行部と
   を備えることを特徴とする不動産管理システム。
2. 前記不動産物件の内部を撮像する内部用撮像手段と、
   前記内部用撮像手段を通じての通信を制御する入居者側装置と、
   当該不動産物件の入居者による操作に基づいて、前記入居者側装置の動作を規制する動作規制部と、
   前記通信ネットワークを通じて前記内部用撮像手段と接続され、前記内部用撮像手段を用いた通信サービスを制御するサービス提供側装置と、
   前記通信ネットワークを通じて前記内部用撮像手段と接続され、前記内部用撮像手段を用いた不動産管理サービスを実行する不動産管理側装置と、
   をさらに備え、
   前記動作規制部は、前記認証部による認証結果、及び前記入居者による承認操作に基づいて、前記サービス提供側装置及び前記不動産管理側装置からの前記内部用撮像手段に対する接続を許可する外部アクセス規制部をさらに備える
   ことを特徴とする請求項１に記載の不動産管理システム。
3. 通信ネットワークを通じて不動産物件を管理するシステムにおいて、サーバー装置を
   前記不動産物件の入居者であることを証明する権利書データに基づいて、前記入居者を認証する認証部と、
   前記権利書データの正当性を保証する保証システムと連携する連携部と、
   前記連携部により得られた保証に基づいて、前記不動産物件の取引を実行する不動産取引実行部と、
   を備え、
   前記保証システムは、
   公開鍵暗号方式における公開鍵から生成されて特定のユーザーを識別するための公開アドレス、及び前記公開鍵とペアとなって前記公開鍵を特定可能な秘密鍵であって、前記公開アドレスを介した不動産取引の電子署名に利用される秘密鍵を発行するアドレス発行部と、
   前記権利書データを取得し、新しい入居者に関する前記公開アドレスを追加して、当該権利書データで証明される入居者を変更することにより、前記不動産物件の所有権を移転する不動産取引実行部
   として機能させることを特徴とする不動産管理プログラム。
4. 前記サーバー装置を、
   前記不動産物件の内部を撮像する内部用撮像手段と、
   前記内部用撮像手段を通じての通信を制御する入居者側装置と、
   当該不動産物件の入居者による操作に基づいて、前記入居者側装置の動作を規制する動作規制部と、
   前記通信ネットワークを通じて前記内部用撮像手段と接続され、前記内部用撮像手段を用いた通信サービスを制御するサービス提供側装置と、
   前記通信ネットワークを通じて前記内部用撮像手段と接続され、前記内部用撮像手段を用いた不動産管理サービスを実行する不動産管理側装置と、
   して機能させ、
   前記動作規制部は、前記認証部による認証結果、及び前記入居者による承認操作に基づいて、前記サービス提供側装置及び前記不動産管理側装置からの前記内部用撮像手段に対する接続を許可する外部アクセス規制部をさらに備える
   ことを特徴とする請求項４に記載の不動産管理プログラム。
5. 通信ネットワークを通じて不動産物件を管理する方法であって、
   前記入居者側装置の認証部が、前記不動産物件の入居者であることを証明する権利書データに基づいて、前記入居者を認証するステップ
   前記不動産管理側装置の連携部が、前記権利書データの正当性を保証する保証システムと連携する連携ステップと、
   前記連携部により得られた保証に基づいて、前記不動産管理側装置の不動産取引実行部が、前記不動産物件の取引を実行する不動産取引実行ステップと
   を備え、
   前記不動産管理側ステップにおいて、前記保証システムは、
   公開鍵暗号方式における公開鍵から生成されて特定のユーザーを識別するための公開アドレス、及び前記公開鍵とペアとなって前記公開鍵を特定可能な秘密鍵であって、前記公開アドレスを介した不動産取引の電子署名に利用される秘密鍵を発行するアドレス発行ステップと、
   前記権利書データを取得し、新しい入居者に関する前記公開アドレスを追加して、当該権利書データで証明される入居者を変更することにより、前記不動産物件の所有権を移転する不動産取引実行ステップと
   を実行することを特徴とする不動産管理方法。
6. 情報処理機能を備えた入居者側装置が、前記不動産物件の内部を撮像する内部用撮像手段を通じての通信を制御する入居者側ステップと、
   前記入居者側装置の動作規制部が、当該不動産物件の入居者による操作に基づいて、前記入居者側装置の動作を規制する動作規制ステップと、
   前記通信ネットワークを通じて前記内部用撮像手段と接続されたサーバー装置であるサービス提供側装置が、前記内部用撮像手段を用いた通信サービスを制御するサービス提供側ステップと、
   前記通信ネットワークを通じて前記内部用撮像手段と接続されたサーバー装置である不動産管理側装置が、前記内部用撮像手段を用いた不動産管理サービスを実行する不動産管理側ステップと、
   をさらに備え、
   前記動作規制ステップでは、前記入居者側装置の外部アクセス規制が、前記認証部による認証結果、及び前記入居者による承認操作に基づいて、前記サービス提供側装置及び前記不動産管理側装置からの前記内部用撮像手段に対する接続を許可する
   ことを特徴とする請求項５に記載の不動産管理方法。