JP7345232B1 - 不動産物件の運営状況データ管理及び所有証明システム - Google Patents

Abstract

【課題】分割所有を含む戸建て住宅、集合住宅又はオフィスビル等の不動産を、ＮＦＴ（ＮＯＮ Ｆｕｎｇｉｂｌｅ Ｔｏｋｅｎ）、ブロックチェーン技術、ＩｏＴセンサーを用いることにより、真実性・信憑性を確実に担保・保証可能な管理・売買システムを提供する。【解決手段】全体システムは、分割所有を含む不動産に対し、不動産物件に設置されるＩｏＴセンサー、システムを管理するサーバー及び処理プログラムを含む。処理プログラムは、不動産番号を発行し、所在地、面積、図面を含む物件基本データ、予約状況データ、空室状況データ及びＩｏＴセンサーが発信する検知データをサーバーに記録するとともに、物件基本データ、予約状況データ、空室状況データ及び検知データを不動産番号と紐づけてハッシュ化してブロックチェーン上に記録し、所有証明書トークンをブロックチェーン上に記録する。【選択図】図１

Description

本発明は、分割所有を含む戸建て住宅、集合住宅（いわゆる分譲マンション）やオフィスビル等の不動産物件の運営状況データの管理及び所有証明の管理システムに関する。

近年、戸建てリゾート別荘やリゾートマンション等の分割所有される不動産物件を賃貸・民泊施設として利用し、その賃貸・宿泊料金収入によって投資回収する不動産投資が注目されている。この投資方法は、少ない金額で不動産物件を共同所有でき、所有者は自身による宿泊利用とともに、自身が利用しない際には、運営会社に委託し、賃貸や民泊として貸し出すことで、一定の収入を得ることができる。

この分割所有の権利は第三者に当然譲渡できるが、紙媒体による契約書上で権利の移転を行っているのが現状である。

また運営会社による不動産物件の管理は帳簿形式を用いた紙ファイルや社内管理システム上で管理されるものが主である。これらの情報は外部に公開されることなく不動産運営会社内においてのみ帳簿管理、編集、閲覧しているため、購入者（投資家）は、賃貸・宿泊情報や管理情報の真実性を確かめることができず、手作業による帳簿への記入や編集による人的ミスの有無、悪意ある仲介業者等によるデータの改竄の有無を確実に把握する手段が無い。

すなわち、不動産の運営管理会社に直接連絡ができない購入者（投資家）は現在の所有者や仲介業社からもらうデータを信用する以外に方法がなく、かつデータはいつでも改竄できるものであり、記載ミスがあっても、購入者はこれを知ることができず、また不動産の運営管理会社で正確に管理されたデータを仲介業者に渡しても、当該仲介業者の管理過程でミスが発生したり、或いは悪意ある仲介業者等によるデータ改竄も起こりうる。特に、賃貸や民泊を目的とした不動産では年間宿泊日数や入居率がその価値に大きく影響を与えることから、不正確な情報やデータ改竄は、投資家・購入者に対し大きな経済的損失を生じさせることにもなる。

現状の所有権移転契約において起こりうる最も悪質なケースとしては、仲介業者が偽の不動産物件を投資家に持ちかけ販売する詐欺行為である。各種ウェブサイトには悪質な仲介業者による騙しのテクニックが紹介され、注意喚起もなされているが、現状の中央集中型の管理方法に頼る仕組みでは、こうした悪質な偽造・詐欺行為を排除することができない。さらに、現状では所有権を紙媒体での管理証明することが一般的であるが、これでは所有証明のリアルタイム性が失われ、仮に本物の証明証を持っていたとしても過去の所有を証明するのみであり、現時点での所有証明が不可能であり詐欺行為の助長に繋がっている。

特に海外不動産物件の場合は所有権の登記制度そのものが脆弱、不備であったり、抜け穴があったりして、不動産の存在そのものの真実性確認すら難しい。そのため、現在の仕組みでは不動産の分割所有権の売買を行う際、信頼できる相手との取引に限定されており、信頼関係のある相手との売買か、或いは信頼性が高い大手会社を介しての限定的な売買モデルに限られている。また上記した課題は、戸建て住宅、分譲マンションに限らず、分譲オフィスビルにおいても同様である。

従来、投資家や入居者に対して、信頼性の高い物件情報を提供する不動産管理・売買システムは、下記特許文献１～３に記載されたものが知られているが、いずれも事実を正確に証明できる仕組みとは言い難い。

特開２００２－２７９０４５号公報 特開２００４－０６２８４３号公報 特開２００５－３４６６８７号公報

上記のとおり、従来の管理方法及び売買方法では、購入者（投資家）は仲介業者または現在の所有者が作成した情報を信用して行うしかなく、その真実性を証明する手段がないことから、全ては「信頼関係」に依拠して行われている。

さらに、不動産の場合、過去に多くの所有者が存在していたり、又は複数の仲介業者が存在するケースも多く、長期的なデータ保管管理が難しく、情報入力ミスや改竄だけでなく、紛失などのリスクも存在する。また管理会社や仲介業者の社内で構築した電子的システムであっても、同様である。

本発明は、分割所有を含む戸建て住宅、集合住宅又はオフィスビルに係る不動産の管理状況に関する各種データを、ブロックチェーン技術とＩｏＴセンサーを活用することにより、不動産物件の価値評価に影響を与える予約データ、空室データや物件の状態を反映する温度や湿度などの各種データを付加して管理することで、不動産物件に関する各種情報の真実性・信憑性を確実に担保・保証した所有権の移転システムを提供し、国内のみならずグローバルな不動産市場の健全な発展やマーケットプレイスの活性化を図ることを目的とする。

上記の目的を達成するため、本願発明は、ブロックチェーンを用いた分割所有を含む戸建て住宅、集合住宅又はオフィスビルに係る不動産物件の運営状況データ管理と所有証明システムであって、
前記不動産物件に設置されるＩｏＴセンサーと、システムを管理するサーバー及び処理プログラムを含み、
前記処理プログラムは、
個々の前記不動産物件に特有の不動産番号の発行と、
前記不動産番号に紐づけた所在地、面積、間取り図面を含む物件基本データ、前記不動産番号と紐づけた予約状況データ及び／又は空室状況データ、前記不動産番号と紐づけた前記ＩｏＴセンサーが発信する所定時間毎の温度データ及び／又は湿度データ及び／又は人感データからなる検知データを、それぞれ前記サーバーに記録し、かつ、
前記物件基本データ、前記予約状況データ、前記空室状況データ、前記検知データを、前記不動産番号と紐づけてハッシュ化してブロックチェーン上に記録するとともに、
前記不動産番号と紐付けた所有証明書トークンを前記ブロックチェーン上に記録する、ことを特徴とする。

本願発明に係るシステムによれば、分割所有を含む戸建て住宅、集合住宅又はオフィスビルに係る不動産の管理状態や所有権に係る情報を、ブロックチェーン技術、ＩｏＴセンサーを用いて把握することにより、偽造やミスの無い真正な情報（例えば物件基本情報、予約・空室データ、温度・湿度・人感データ）をリアルタイムで把握することができ、仲介業者及び購入者（投資家）は安心して当該不動産の価値を正確に評価することができる。

また本システムによれば、予約率・空室率による利回りの計算が正しいデータに基づいて予測でき、適切な運営管理、新たな付加価値の創出が可能である。

また本システムによれば、情報・データの改竄や記録ミスが無くなることにより、管理会社及び仲介業者は、仲介業者同士、また購入者に対して、従来のような特別の関係がなくても信頼・信用を与えることが出来る。

また本システムによれば、予約・空室データとＩｏＴセンサーからのデータを照合させることもでき、不動産の管理が自動化され、人的作業負担を軽減することが出来る。

また本システムによれば、仲介業者や購入者は、リアルタイムでの真正な所有者情報（アカウントのオーナシップ）を所有証明書トークンの形で得ることができ、不動産を管理している会社が破産や倒産した場合であっても、ブロックチェーン上のデータを参照して所有権を証明することができるため、容易かつ持続的な取引が可能となる。

また本システムによれば、インターネット環境を通じて全世界の不動産業者、仲介業者、購入者を結びつけることができ、例えば日本の不動産に投資したい外国人がわざわざ日本に来なくても、正確な情報の把握と所有権の移転ができるため、結果として、グローバルな不動産取引市場の健全な発展、マーケットプレイスの活性化を図ることができる。

またさらに、本システムによれば、不動産の取引は必ずブロックチェーンのシステム内で行われる構造となるため、ブロックチェーン外での売買を完全に防ぐことができ、かつ証明書の移転が伴う二次流通以降の取引も全てブロックチェーンを用いたシステム内で行われ、ブロックチェーン上のトークンを用いて不動産の所有証明を行うため、例えば不動産会社から一次所有者、二次所有者などへの取引が行われるたびに一定の金額を分配することも可能になる。

なお、本発明で対象とする分割した不動産の所有権とは、戸建て住宅、分譲マンション・分譲オフィスビルの一戸又は複数戸（場合によっては一棟全部）の所有権であっても、或いは分譲マンション・分譲オフィスビルの一戸を更に分割して所有する所有権であっても良い。

本発明の全体システムの概要を示す図 所有証明書トークンの発行、所有証明書トークンが移転していく際の様子を模式的に示した図（所有権を３０分割したＮＦＴトークンを発行する場合） トークンを用いた不動産の分割単位での所有権の売買と、不動産利用権の行使 ＩｏＴセンサーからのデータを記録するシステム図 従来技術と本発明の比較を示す図

以下、本発明の実施形態について詳細に説明する。なお、以下説明する実施形態は、本発明を説明するための例示であり、本発明を当該実施の形態のみに限定するものではなく、本発明はその要旨を逸脱しない限り、さまざまな変形が可能である。

図１～４に基づいて、本発明を分割所有される不動産（例えば、民泊利用する戸建てリゾート別荘）に係る売買ビジネスに応用した詳細な実施形態について説明する。
図１は本発明の全体の流れを模式的に示した図であり、売買対象となる不動産物件と紐づいた所有証明書トークン（ＮＦＴ＝ノンファンジブルトークン、代替不可能トークン）の発行、環境データの記録方法、所有情報の参照、所有証明書トークンの移転などを説明するものである。

まず、本発明に係るシステムを運用する処理プログラムは、売買対象となる不動産物件ごとに固有な完全ランダムなシリアル番号である不動産番号を発行し（２）、システムを通してブロックチェーン上に不動産番号に紐付くＮＦＴを発行する（３、４）。なお不動産番号は、重複がなければ最初に発行する不動産オーナーの独自規格に基づく完全ランダムなシリアル番号として、不動産オーナー自身が定めるものであっても良い。

さらに処理プログラムは、管理会社によって入力された所在地、面積、間取り図面を含む物件基本データ、予約・空室状況データ、及び当該不動産物件の室内３Ｄ画像を証明写真としてサーバーに記録し（５）、物件基本データ、予約・空室状況データ、及び室内３Ｄ画像データの各ハッシュ値をブロックチェーン上に記録する（６）。これにより不動産番号を正確に記録し、所有証明書トークンに記録されている不動産番号と実際の不動産の不一致や、データの改竄を防止する。

また、不動産物件の各室内にはシステムと連動するＩｏＴセンサーが取付られており、処理プログラムは、当該ＩｏＴセンサーから所定時間ごとに送信される温度データ、湿度データ、人感データなどの検知データをデータベースに記録する（７、８）とともに、当該検知データを、個々のデータ、或いはデータ全体のハッシュ値としてブロックチェーン上に記録し（９）、これらの実測データの存在によって、不動産物件の予約・空室状況データに不正や改竄が無いかどうかを確認できるようになっている。なお、ＩｏＴセンサーは、温度センサー、湿度センサー、人感センサーのいずれか一つ又は複数であっても良い。

証明書として扱われる所有証明書トークンは、不動産物件の取引が行われるごとに、本システムによって所有権がオーナーから購入者へと移転していく（１０）。購入者Ｅから更に不動産物件を購入したい購入者Ｆは、購入者Ｅが真の不動産物件の所有者であるか否かをブロックチェーン層から確認ができ、安心して購入することができる（１２、１３、１４、１５）。さらに当該不動産物件に関して、温度データ、湿度データや人感センサーによるデータによって、実際に利用しているか否かの実態をリアルタイムで確認することができるため（１６）、不動産物件の運用管理状態に関しても、真実な情報として把握することができる。

図２は所有証明書トークンの発行と、当該所有証明書トークンが移転していく際の様子を模式的に示した図である。図２の例は、不動産物件を所有する現オーナーが所有証明書を発行する権利を３０個に分割して販売するときに適用する場合について説明するものである（戸建てリゾート別荘一棟の所有権を３０分割して販売するケースを想定）。

現不動産オーナーは、物件名、所在地、建物面積、土地面積、間取り図面を含む物件基本データを管理会社へ伝え、処理プログラムによってサーバーに記録する（１）。なお、オーナーが直接、システムに上記各物件基本データを入力するようにしても良い。システムは、当該物件基本データを基にしてブロックチェーン上に所有証明書トークンを発行する。当該所有証明書トークンはＮＦＴ（ノンファンジブルトークン、代替不可能トークン）であり、それぞれのトークンが１つずつ個別に異なるデータを保持しており識別が可能である。本システムで発行されるＮＦＴは、それぞれの不動産番号と紐づいており、この所有証明書トークンによって当該不動産の分割所有権を購入者が有していることを証明できる。

本実施例では、所有証明書トークンの所有者は、任意のタイミングで権利を行使し、所有する不動産を宿泊利用する日を管理会社に対して予約することができるようになっている。管理会社は、ブロックチェーン上に個々の権利ごとにそれぞれ異なった所有証明書トークンを発行する（２）。なお、所有者による無料宿泊利用は本発明の本質ではないが、例えば１／３０の所有ごとに年間３日（２／３０なら６日）無料宿泊できる権利を付与することで、投資インセンティブを高めるようにしている。

図２では、３０個に分割した不動産物件の分割所有権を、購入者が現オーナーから購入する例として説明しており、システムによって発行された３０個の所有証明書トークンは管理会社から購入者へ送付され（３）、これによって３０個の不動産分割所有権が、現オーナーから購入者に移転される（購入者は１／３０から３０／３０まで任意に購入できる）。

その後、購入者はさらに他の購入者に対して自身の権利を譲渡できるが、この売買契約の成立によって、譲り受けた購入者に不動産物件の所有証明書トークンが移転していく（４）。なおこの所有証明書トークンの移転と所有に関しては、システムのアプリケーションサーバーとブロックチェーンの両方によって管理され、第三者はこの取引履歴と保有状況について、常に確認することができる構造となっている（５）。

図３は不動産物件の所有を証明する所有証明書トークンの売買時の流れと不動産物件の利用と引き換える際のシステム図である。不動産物件の所有権の移転はまず現オーナーが所有権を所有証明書トークンとして登録し（１）、ブロックチェーン上の所有証明書トークンの所有権だけが購入者に移転し（２）、購入者は所有証明書トークンを所有していることで不動産物件に無料宿泊できる権利が付与される（３）。

上記の所有証明書トークンを用いた不動産物件の所有権単位での売買取引履歴は、アプリケーションサーバーとブロックチェーンの両方で記録されており、アプリケーションサーバーが記録を改竄しようとしても、改竄を行った場合は当該の記録のハッシュ値とブロックチェーン上のハッシュ値が異なるため改竄の確認・発見が容易にできる。

さらに、取引履歴や保有状況を第三者がブロックチェーン上で常に閲覧可能なため、所有証明書トークンを取引する際に取引相手が本当に不動産物件の権利を保有しているかどうかの事実も確認できる。所有証明書トークンが最終購入者（購入者Ｃ）に渡り、所有証明書トークンの権利を行使して引き換えようとした際も、不動産物件の管理会社は購入者Ｃが所有証明書トークンを保有しているかどうかを検証可能なため、特別な書類の記入や作成、提出などの行為が必要なく簡易的かつ迅速に確認できる。

図３の購入者Ａ、購入者Ｂ、購入者Ｃなどのブロックチェーンのアカウントには、スマートコントラクトで個人認証のドキュメントのハッシュ値を記録する。このハッシュ値の活用により、個人情報をオープンにせずに個人のプライバシーを守りながら、証明が必要な時は個人データを提出することでブロックチェーン上に記録されているハッシュ値と照合して個人所有の証明が可能である。

図３において、取引時に取引相手が所有証明書トークンを保有しているか否かの真偽を確認するため、プライバシーを保護したまま利用が可能な秘密鍵と公開鍵の暗号方式を活用する。購入者Ａは秘密鍵と公開鍵を保有しており、購入者Ｂは公開鍵を、所有証明書トークンを保有しているアカウントのブロックチェーン上から取得する。購入者Ｂは投資家Ａが本当に所有証明書トークンを保有しているかどうか確認するため、Ａが秘密鍵で暗号化した指定したメッセージを公開鍵で復号化し、Ａが該当する不動産物件の所有証明書トークンの保有者であることを証明する。またこの際暗号化した内容を正しく復号化して原文と照合できれば良いため暗号化する内容は何でも良い。

図３に示す売買契約時において、販売者の登録情報が真実か否かを検証する方法として、ハッシュ値を参照する方法を用いることができる。これは買い手である購入者Ｂが売り手である購入者Ａに対して個人あるいは法人の登録情報を要求した際、購入者Ａが偽りの情報を提出していないかどうかを検証することができる技術である。具体的には購入者Ａのシステムに登録している情報のハッシュ値と、購入者Ａが購入者Ｂに提出した情報のハッシュ値を比較することで、完全に一致すれば偽りはなく、異なれば偽りや不備があることを容易に検証可能となる。

図４はＩｏＴセンサーから取得したデータを記録する際のシステム図である。不動産物件の各部屋にＩｏＴセンサーが設置されており、所定時間（例えば、月、週、日、時間）ごとにＩｏＴセンサーから発信されるデータ（温度データ、湿度データ、人感データ）を、システムで自動的にアプリケーションデータベースに記録する（３）と同時に、ハッシュ値をブロックチェーン上に記録する（４）。

ユーザーの持つアプリケーションに対して、アプリケーションＤＢとアプリケーションサーバーのハッシュ値と、ブロックチェーン上に記録されたハッシュ値を照合することができる（５）。このハッシュ化した数値であるハッシュ値は、ハッシュ化する前の元データを修正、追加、改竄などを行うと変化する特性があるため、アプリケーションＤＢとアプリケーションサーバーに記録されたハッシュ値と、ブロックチェーン上のハッシュ値を照合することで記録された情報の改竄、消去などの不正行為を検出可能であり、第三者は情報の真実性を検証可能となる（７）

さらにユーザーはＩｏＴセンサーによる各種データ（温度・湿度・人感データ）（１）と予約・空室状況データ（３）のそれぞれのハッシュ値と照合することで真実データであることを確認でき、更に二つのデータを照合するとこで、予約・空室状況データの真実性を確認することができる（６）。

図５は、不動産物件の販売に関する既存のモデルと、本発明で可能になるモデルとを比較した図である。従来モデルでは、不動産物件の管理情報記録をオーナーと管理会社が手作業で行っており、特に分割所有権の購入を希望する者は、信頼できるオーナー、信頼おける仲介業者から購入するしかなかったが、本発明によれば、ブロックチェーンを活用したシステムを活用することにより、知らない相手同士であったとしても全てが真実の情報に基づくことから、安心した取引を、しかも迅速に行うことが可能となる。

本発明ではブロックチェーンを活用して不動産物件の所有者情報を一部公開しているため、取引を行う相手が本当にその不動産物件を所有しているかどうか、その不動産物件はどこに存在し、どのように運営され、利用頻度や利用年数、どのような経路で現在の所有者の元にあるのかなどの履歴を誰でも閲覧し確認することができる。

Claims (5)

1. ブロックチェーンを用いた分割所有を含む戸建て住宅、集合住宅又はオフィスビルに係る不動産物件の運営状況データ管理と所有証明システムであって、
   前記不動産物件に設置されるＩｏＴセンサーと、システムを管理するサーバー及び処理プログラムを含み、
   前記処理プログラムは、
   個々の前記不動産物件に特有の不動産番号の発行と、
   前記不動産番号に紐づけた所在地、面積、間取り図面を含む物件基本データ、前記不動産番号と紐づけた予約状況データ及び／又は空室状況データ、前記不動産番号と紐づけた前記ＩｏＴセンサーが発信する所定時間毎の温度データ及び／又は湿度データ及び／又は人感データからなる検知データを、それぞれ前記サーバーに記録し、かつ、
   前記物件基本データ、前記予約状況データ、前記空室状況データ、前記検知データを、前記不動産番号と紐づけてハッシュ化してブロックチェーン上に記録するとともに、
   前記不動産番号と紐付けた所有証明書トークンを前記ブロックチェーン上に記録する、
   ことを特徴とする不動産物件の運営状況データ管理及び所有証明システム。
2. 前記物件基本データには、個々の前記不動産物件の室内を撮影した室内３Ｄ画像データを更に含む、
   ことを特徴とする請求項１に記載の不動産物件の運営状況データ管理及び所有証明システム。
3. 前記所有証明書トークンは、ノンファンジブルトークン（ＮＦＴ）である、
   ことを特徴とする請求項１又は２に記載の不動産物件の運営状況データ管理及び所有証明システム。
4. 前記所有証明書トークンは、プライバシーを保護したまま利用が可能な秘密鍵と公開鍵の暗号方式で保護されているブロックチェーン上のアカウントで管理されている、
   ことを特徴とする請求項１又は２に記載の不動産物件の運営状況データ管理及び所有証明システム。
5. 前記処理プログラムは、前記不動産物件の売買契約時において、購入者の登録情報をハッシュ化して前記ブロックチェーン上に記録する、
   ことを特徴とする請求項１又は２に記載の不動産物件の運営状況データ管理及び所有証明システム。