JP2020101896A

JP2020101896A - 物件管理装置および物件管理方法

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Publication number: JP2020101896A
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Inventors: 英明松山; Hideaki Matsuyama
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Abstract

【課題】意図しない客側仲介業者により物件の広告が利用されることを適切に抑制できる物件管理装置および物件管理方法を提供する。【解決手段】提供側業者端末装置３０および客側業者端末装置４０と通信ネットワークで接続されて物件情報を媒介する物件管理装置５０であって、客側業者端末装置４０から、公開された物件情報の広告利用の要求を受ける広告要求受付手段と、広告利用の要求を行った客側業者端末装置４０を使用する客側仲介業者の情報を、特定者情報保持手段に保持される情報と比較して、客側仲介業者が特定の者に該当するか否かを判別する特定者判別手段と、客側仲介業者が特定の者であると判別された場合に、当該客側仲介業者が特定の者であることを示す情報を提供側業者端末装置３０に対して公開する特定者公開手段と、上記物件情報の広告利用の可否を提供側業者端末装置３０に確認する広告利用確認手段と、を有する。【選択図】図１

Description

本発明は、不動産物件情報を管理する物件管理装置および物件管理方法に関する。

従来より、不動産物件の取引では、物件の売主や貸主、または売主や貸主側の仲介業者である提供側業者と、物件の買主や借主側の仲介業者である客側仲介業者とにより仲介する取引形態が、一般的に行われている。このような取引では、提供側業者が物件情報を公開し、この物件情報を利用して、客側仲介業者がこの物件の募集活動を行っている。このような取引は、例えば特許文献１に記載の物件情報管理システムのように、ネットワークを介して行われている。特許文献１に記載の物件情報管理システムでは、公開されている物件の取引をしたい客側仲介業者が、その物件情報を広告のために２次利用することを要求し、提供側業者が、広告の２次利用の可否を通知できる。これにより、提供側業者の意図しない客側仲介業者によって、物件の広告が利用されることを抑制している。

特許第５１２８１７６号公報

特許文献１に記載の物件情報管理システムを使用すれば、提供側業者は、広告の２次利用の可否を、物件毎に行うことができる。しかしながら、広告の２次利用の可否を判断するための情報が限られているため、提供側業者が常に適切な判断をすることは困難である。

本発明は、上述した課題を解決するためになされたものであり、意図しない客側仲介業者により物件の広告が利用させることを適切に抑制できる物件管理装置および物件管理方法を提供することを目的とする。

上記目的を達成する物件管理装置は、不動産物件の売主、貸主、または、売主や貸主から取引の依頼を受ける仲介業者である提供側業者が使用する提供側業者端末装置、および前記不動産物件の取引の斡旋を行う客側仲介業者が使用する少なくとも１つの客側業者端末装置と通信ネットワークで接続されて前記不動産物件に関する物件情報を媒介する物件管理装置であって、前記提供側業者端末装置から前記物件情報を受け付けて登録する物件登録手段と、前記物件情報を前記客側業者端末装置へ公開する公開手段と、前記客側業者端末装置から、前記公開された物件情報の広告利用の要求を受ける広告要求受付手段と、前記客側業者端末装置を使用する客側仲介業者の情報を登録する客側仲介業者管理手段と、特定の者の情報を保持する特定者情報保持手段と、前記広告利用の要求を行った客側業者端末装置を使用する客側仲介業者の情報を、前記特定者情報保持手段に保持される情報と比較して、前記客側仲介業者が前記特定の者に該当するか否かを判別する特定者判別手段と、前記客側仲介業者が前記特定の者であると判別された場合に、当該客側仲介業者が特定の者であることを示す情報を前記提供側業者端末装置に対して公開する特定者公開手段と、上記物件情報の広告利用の可否を前記提供側業者端末装置に確認する広告利用確認手段と、上記提供側業者端末装置から前記物件情報の広告利用が許可された場合に、前記客側業者端末装置からの要求に応じて上記物件情報を所定の公開先に送付する情報送付手段と、を有することを特徴とする。

また、上記目的を達成する物件管理方法は、不動産物件の売主、貸主、または、売主や貸主から取引の依頼を受ける仲介業者である提供側業者が使用する提供側業者端末装置、および前記不動産物件の取引の斡旋を行う客側仲介業者が使用する少なくとも１つの客側業者端末装置と通信ネットワークで接続されて前記不動産物件に関する物件情報を媒介する物件管理方法であって、前記提供側業者端末装置から前記物件情報を受け付けて登録するステップと、前記物件情報を前記客側業者端末装置へ公開するステップと、前記客側業者端末装置から、前記公開された物件情報の広告利用の要求を受けるステップと、前記客側業者端末装置を使用する客側仲介業者の情報を登録するステップと、特定の者の情報を保持するステップと、前記広告利用の要求を行った客側業者端末装置を使用する客側仲介業者の情報を、前記特定の者の情報と比較して、前記客側仲介業者が前記特定の者に該当するか否かを判別するステップと、前記客側仲介業者が前記特定の者であると判別された場合に、当該客側仲介業者が特定の者であることを示す情報を前記提供側業者端末装置に対して公開するステップと、上記物件情報の広告利用の可否を前記提供側業者端末装置に確認するステップと、上記提供側業者端末装置から前記物件情報の広告利用が許可された場合に、前記客側業者端末装置からの要求に応じて上記物件情報を所定の公開先に送付するステップと、を有することを特徴とする。

上記のように構成した物件管理装置および物件管理方法は、広告利用の要求を行った客側業者端末装置を使用する提供側業者が特定の者であるか否かを提供側業者端末装置に公開するため、提供側業者は、物件情報の広告利用を許可するか否かの判断が容易となる。このため、提供側業者の意図しない客側仲介業者が広告利用することを効果的に抑制できる。

前記物件管理装置は、前記客側業者端末装置から、前記公開された物件情報に係る不動産物件の内覧の要求を受ける内覧要求受付手段と、上記不動産物件の内覧の可否を前記提供側業者端末装置に確認する広告利用確認手段と、上記提供側業者端末装置から前記不動産物件の内覧の可否を受け付けて、内覧の可否の情報を前記客側業者端末装置へ送信する内覧情報送付手段と、前記内覧の要求を行った客側業者端末装置を使用する客側仲介業者の情報を、前記特定者情報保持手段に保持される情報と比較して、前記客側仲介業者が前記特定の者に該当するか否かを判別する第２特定者判別手段と、前記第２特定者判別手段により前記客側仲介業者が前記特定の者であると判別された場合に、当該客側仲介業者が特定の者であることを示す情報を前記提供側業者端末装置に対して公開する第２特定者公開手段と、を有してもよい。これにより、物件管理装置は、内覧の要求を行った客側業者端末装置を使用する提供側業者が特定の者であるか否かを提供側業者端末装置に公開するため、提供側業者は、内覧を許可するか否かの判断が容易となる。このため、提供側業者の意図しない客側仲介業者が物件を内覧することを効果的に抑制できる。

前記物件管理方法は、前記客側業者端末装置から、前記公開された物件情報に係る不動産物件の内覧の要求を受けるステップと、上記不動産物件の内覧の可否を前記提供側業者端末装置に確認するステップと、上記提供側業者端末装置から前記不動産物件の内覧の可否を受け付けて、内覧の可否の情報を前記客側業者端末装置へ送信するステップと、前記内覧の要求を行った客側業者端末装置を使用する客側仲介業者の情報を、前記特定の者の情報と比較して、前記客側仲介業者が前記特定の者に該当するか否かを判別するステップと、前記客側仲介業者が前記特定の者であると判別された場合に、当該客側仲介業者が特定の者であることを示す情報を前記提供側業者端末装置に対して公開するステップと、を有してもよい。これにより、物件管理方法は、内覧の要求を行った客側業者端末装置を使用する提供側業者が特定の者であるか否かを提供側業者端末装置に公開するため、提供側業者は、内覧を許可するか否かの判断が容易となる。このため、提供側業者の意図しない客側仲介業者が物件を内覧することを効果的に抑制できる。

本実施形態に係る物件管理装置を有する物件情報管理システムの構成を示すブロック図である。物件管理装置の物理的構成を示すブロック図である。物件情報管理システムにおける物件情報の登録から広告の２次利用までの流れを説明するためのシーケンスチャートである。物件情報管理システムにおける物件情報の登録から広告の２次利用までの流れを説明するためのシーケンスチャートであり、（Ａ）は広告の２次利用が「可」または「不可」の場合、（Ｂ）は広告の２次利用が「要確認」の場合を示す。物件情報管理システムにおける物件情報の登録から広告の２次利用までの流れを説明するためのシーケンスチャートであり、（Ａ）は広告の２次利用が承諾された場合、（Ｂ）は広告の２次利用が拒否された場合を示す。物件情報管理システムにおける内覧の申請の流れを説明するためのシーケンスチャートであり、（Ａ）は内覧が承諾された場合、（Ｂ）は内覧が拒否された場合を示す。提供側業者端末装置に表示される物件登録画面を示す図である。客側業者端末装置に表示される物件検索画面を示す図である。客側業者端末装置に表示される物件検索結果を表示する画面を示す図である。客側業者端末装置に表示される物件詳細情報を表示する画面を示す図である。提供側業者端末装置に表示される広告２次利用の承諾を行う画面を示す図である。客側業者端末装置に表示される内覧の申込みを行う画面を示す図である。提供側業者端末装置に表示される内覧の許諾を行う画面を示す図である。客側業者端末装置に表示される物件リストを示す図である。提供側業者端末装置に表示される管理物件リストを示す図である。

以下、図面を参照して、本発明の実施の形態を説明する。本実施形態に係る物件管理装置５０を有する物件情報管理システム１０は、インターネットなどの通信ネットワーク２０を介して行われる不動産（土地、建物）物件の情報を管理するシステムである。物件の取引は、不動産物件の売買契約、または賃貸借契約である。

物件情報管理システム１０は、図１に示すように、物件を提供する提供側業者が使用する複数の提供側業者端末装置３０と、不動産物件の取引の斡旋を行う客側仲介業者が使用する複数の客側業者端末装置４０と、物件情報を媒介する物件管理装置５０と、物件情報管理システム１０の管理者が使用する管理者端末６０とを備えている。提供側業者は、物件の売主の場合、貸主の場合、または、売主や貸主から取引の依頼を受ける仲介業者の場合がある。客側仲介業者は、物件の買主や借主から取引の依頼を受ける仲介業者である。提供側業者端末装置３０、客側業者端末装置４０、および物件管理装置５０は、通信ネットワーク２０を介して通信可能に接続されている。なお、提供側業者端末装置３０、客側業者端末装置４０および物件管理装置５０は、通信ネットワーク２０と常時接続されている必要はない。

提供側業者端末装置３０は、提供側業者が利用する端末装置である。提供側業者は、物件の売主や貸主が自社で保有する不動産物件の物件情報を他の不動産業者（客側仲介業者）に紹介する不動産業者であるか、または、物件の売主や貸主から依頼を受けて、物件情報を他の不動産業者（客側仲介業者）に紹介する不動産業者である。物件の売主や貸主から依頼を受けた提供側業者は、売主や貸主との交渉権を有している。

客側業者端末装置４０は、客側仲介業者が利用する端末装置である。客側仲介業者は、提供側業者が紹介する不動産物件を、買主または借主に斡旋する不動産業者である。客側仲介業者は、物件の売主や貸主との直接交渉権を有しておらず、売主・貸主と提供側業者との間で、各種条件の交渉を行う。

管理者端末６０は、物件情報管理システム１０の管理者が操作する端末である。管理者端末６０は、物件管理装置５０における各プログラムの処理状況を表示したり、管理者が入力したりすることが可能である。管理者端末６０の物件管理装置５０との通信は、物件管理装置５０から付与される管理者用ＩＤおよびパスワードによりログイン可能な管理用サイト内で行われる。なお、管理者端末６０は、物件管理装置５０に含まれる構成とすることもできる。また、管理者端末６０は、複数設けられてもよく、機能毎に端末が複数に分割されてもよい。

提供側業者端末装置３０、客側業者端末装置４０および管理者端末６０は、例えばパーソナルコンピュータ、携帯電話やタブレットなどの携帯端末装置、または専用装置などにより構成される。

なお、本実施形態では、１つの物件の取引を例として説明するが、実際の物件情報管理システム１０では、複数の提供側業者端末装置３０および複数の客側業者端末装置４０が存在し、複数の取引が並行して行われる。図１では、提供側業者端末装置３０が２つ、客側業者端末装置４０が２つとなっているが、数は限定されない。

物件管理装置５０は、提供側業者端末装置３０、客側業者端末装置４０および管理者端末６０と、通信ネットワーク２０を介して通信可能に接続されている。物件管理装置５０は、通信ネットワーク２０を介した不動産物件の取引の仲介を行うための大容量のサーバーやコンピュータである。物件管理装置５０は、物件の登録、更新、検索、広告の二次利用の要望、広告の二次利用の要求の許可、Ｗｅｂページの生成などの各種処理を行う。

物件管理装置５０は、ハードウェアの物理的構成として、図２に示すように、記憶装置５１と、処理装置５２と、通信装置５３とを備えている。

記憶装置５１は、例えばＲＡＭ（ＲａｎｄｏｍＡｃｃｅｓｓＭｅｍｏｒｙ）、フラッシュメモリ（ＦｌａｓｈＭｅｍｏｒｙ）等の半導体メモリ素子、または、ハードディスク、光ディスク等である。記憶装置５１は、提供側業者の情報、客側仲介業者の情報、物件情報（物件情報データベース）、特定者データベース、プログラム等を、処理の状況に応じて書き込み、または読み出すことができる。特定者データベースは、物件情報管理システム１０における過去の取引状態、銀行等の外部機関から得られる情報等を元に作製される、信用度の低いと考えられる業者や人が登録されている。

処理装置５２は、例えばＣＰＵ（ＣｅｎｔｒａｌＰｒｏｃｅｓｓｉｎｇＵｎｉｔ）、ＭＰＵ（ＭｉｃｒｏＰｒｏｃｅｓｓｉｎｇＵｎｉｔ）等である。処理装置５２は、記憶装置５１に記憶されているプログラムを、ＲＡＭを作業領域として実行させて演算処理を行い、プログラムに従って通信装置５３や記憶装置５１を作動させて、取引の媒介を通信ネットワーク２０上で実行する。

通信装置５３は、通信ネットワーク２０を介して接続された客側業者端末装置４０、提供側業者端末装置３０等と通信を行うためのインターフェース装置である。通信装置５３は、多数の提供側業者端末装置３０および多数の客側業者端末装置４０と同時に通信可能である。

次に、物件情報管理システム１０の動作について説明する。

まず、提供側業者は、図３に示すように、提供側業者端末装置３０を用いて、ウェブブラウザ等によって物件管理装置５０にアクセスする（ステップＳ１）。これを受けて、物件管理装置５０は、提供側業者端末装置３０へ、物件管理サイトの画面のウェブページを送信する（ステップＳ２）。この後、提供側業者は、提供側業者端末装置３０を用いて、ウェブページの画面上で物件登録を選択する（ステップＳ３）。これにより、物件管理装置５０は、物件登録画面１００用のウェブページを提供側業者端末装置３０へ送信する（ステップＳ４）。なお、画面上での選択方法は、特に限定されないが、公知の方法を適用でき、例えば、画面に表示される選択可能なボタンやチェックボックス等を、マウスやキーボードを利用して選択できる。

物件登録画面１００は、図７に示すように、例えば、物件情報入力フォーム１０１と、登録ボタン１０２と、修正ボタン１０３と、削除ボタン１０４とを備えている。物件情報入力フォーム１０１は、登録する物件の情報を入力するフォームである。物件情報入力フォーム１０１には、提供側業者が、提供側業者端末装置３０から物件情報を入力できる。物件情報は、例えば、金額、カテゴリ（一戸建て、マンション、ワンルーム、土地等）、面積、間取り、築年数、地域、最寄駅、階数、設備、駐車場の有無、方角、間口、接面道路の種類、接面道路の幅員、地形、地勢等であるが、これらに限定されない。登録ボタン１０２は、入力した物件情報を登録するためのボタンである。登録ボタン１０２を選択することで、入力した物件情報が、物件管理装置５０に登録される。修正ボタン１０３は、登録されている物件情報を修正可能とするためのボタンである。修正ボタン１０３を選択することで、登録されている物件情報を画面上で修正可能となる。削除ボタン１０４は、登録されている物件情報を削除するためのボタンである。削除ボタン１０４を選択することで、登録されている情報を削除できる。

提供側業者は、図３、７に示すように、提供側業者端末装置３０を用いて、物件登録画面１００の物件情報入力フォーム１０１に、登録する物件の物件情報を入力する（ステップＳ５）。また、提供側業者は、物件登録画面１００の物件情報入力フォーム１０１に設けられる広告２次利用選択部１０５から、物件情報の広告の２次利用の可否を選択する（ステップＳ６）。広告２次利用選択部１０５では、物件情報の広告の２次利用（例えば、転載）を自由に行うことを許可する「可」、２次利用を禁止する「不可」、２次利用を行う際に確認を必要とする「要確認」から選択可能である。

また、提供側業者は、物件登録画面１００の物件情報入力フォーム１０１に設けられる内覧方法選択部１０６から、内覧方法を選択する（ステップＳ７）。内覧方法選択部１０６では、提供側業者の立ち合いのもとで行う「立ち合い」、現地に取り付けられたキーボックスで鍵を受け渡す「キーボックス」、特定の場所で鍵を受け渡す「特定の場所で鍵受け渡し」のチェックボックス等から選択可能である。「立ち合い」を選択した場合、内覧は、提供側業者の立ち合いのもとで行われる。「キーボックス」を選択した場合、内覧は、提供側業者が立ち会わずに、現地に取り付けられたキーボックスから客側仲介業者が鍵を取り出して行われる。「特定の場所で鍵受け渡し」を選択した場合、内覧は、提供側業者が立ち会わずに、提供側業者が指定する特定の場所で、客側仲介業者が鍵を受け取って行われる。

提供側業者は、物件情報入力フォーム１０１に物件情報を入力後、登録ボタン１０２を選択する。これにより、提供側業者端末装置３０は、物件情報入力フォーム１０１に入力された物件情報を、物件管理装置５０へ送信する。物件管理装置５０は、受け取った物件情報に物件番号、登録日時等の情報を追加し、全ての物件情報を保管する物件情報データベースに登録（または更新）する（ステップＳ８）。物件情報データベースは、記憶装置５１に格納される。次に、物件管理装置５０は、登録された物件情報を公開する（ステップＳ９）。これにより、新たに登録された物件情報が、提供側業者端末装置３０、客側業者端末装置４０および管理者端末６０から閲覧可能となる。

次に、客側仲介業者は、客側業者端末装置４０を用いてウェブブラウザを起動し、物件管理装置５０にアクセスする（ステップＳ１０）。これを受けて、物件管理装置５０は、客側業者端末装置４０へ、物件管理サイトのウェブページを送信する（ステップＳ１１）。この後、客側仲介業者は、客側業者端末装置４０を用いて、ウェブページの画面上で物件検索を選択する（ステップＳ１２）。これにより、物件管理装置５０は、物件検索画面１１０用のウェブページを客側業者端末装置４０へ送信する（ステップＳ１３）。

客側業者端末装置４０に送信される物件検索画面１１０は、図８に示すように、例えば、検索条件入力フォーム１１１と、検索実行ボタン１１２とを備えている。検索条件入力フォーム１１１は、探したい物件の条件を入力するフォームである。検索条件の項目は、特に限定されないが、物件情報の項目に対応していることが好ましい。また、検索条件の項目は、広告の２次利用の条件が含まれることが好ましい。これにより、客側仲介業者が望む２次利用方法に適合した物件情報のみを検索できる。例えば、２次利用が可能な物件情報のみを検索できる。また、検索条件の項目は、内覧方法の条件が含まれることが好ましい。これにより、客側仲介業者が望む内覧方法に適合した物件情報のみを検索できる。検索実行ボタン１１２は、入力した検索条件により物件情報の検索を実行するためのボタンである。検索実行ボタン１１２を選択することで、物件管理装置５０の物件情報データベースから、検索条件に適合する物件が検索される。

客側仲介業者は、図３、８に示すように、客側業者端末装置４０を用いて、物件検索画面１１０の検索条件入力フォーム１１１に、探したい物件の検索条件を入力する。客側仲介業者は、検索条件入力フォーム１１１に検索条件を入力後、検索実行ボタン１１２を選択する（ステップＳ１４）。これにより、客側業者端末装置４０は、検索条件入力フォーム１１１に入力された物件情報を、物件管理装置５０へ送信する。

物件管理装置５０は、受け取った検索条件に適合する物件を、物件情報データベースから検索する。物件管理装置５０は、物件検索結果画面１２０を表示するためのウェブページを客側業者端末装置４０へ送信する（ステップＳ１５）。

客側業者端末装置４０に送信される物件検索結果画面１２０は、図９に示すように、見つかった各々の物件の簡易情報を示す物件簡易表示部１２１を表示する。各物件簡易表示部１２１は、詳細情報ボタン１２２と、取り込みボタン１２３とを備えている。詳細情報ボタン１２２は、物件の詳細な情報を表示させるためのボタンである。詳細情報ボタン１２２を選択することで、図１０に示すように、選んだ物件の物件詳細情報画面１３０が客側業者端末装置４０の画面に表示される。物件詳細情報は、例えば、物件情報、提供側業者の情報、広告の２次利用に関する情報、内覧方法の情報等である。図９に示す取り込みボタン１２３は、物件情報を取り込む（ダウンロードする）ためのボタンである。広告の２次利用が「可」の物件である場合、取り込みボタン１２３を選択することで、物件情報を客側業者端末装置４０へ取り込みできる。なお、取り込みボタンは、広告の２次利用が「可」である物件に対してのみ表示されてもよい。

また、物件簡易表示部１２１は、広告の２次利用の状態が「可」「要確認」「不可」のいずれであるかの情報を表示する。また、物件簡易表示部１２１は、内覧方法の「キーボックス」「立ち合い」「特定の場所で鍵受け渡し」の情報を表示する。以下の処理は、客側仲介業者が「可」「要確認」「不可」のいずれを選択したかにより、異なる。

広告の２次利用の許可の状態が「可」となっている場合、客側仲介業者は、図４（Ａ）、９に示すように、提供側業者端末装置３０を用いて、物件情報の取り込みを選択する（ステップＳ１６）。これにより、物件管理装置５０は、物件情報を提供側業者端末装置３０へ送信する（ステップＳ１７）。さらに、物件管理装置５０は、この物件情報に、取り込みを行った客側仲介業者の情報、取り込みを行った日時等を関連付けて、物件情報データベースに保管する。これにより、各々の物件情報を取り込んだ提供側業者を容易に特定できる。物件管理装置５０は、物件情報を、客側業者端末装置４０へ送付したことを伝えるメッセージを、提供側業者端末装置３０へ送信する（ステップＳ１８）。なお、取り込んだ物件情報は、２次利用が可能であるため、客側仲介業者は、広告を２次利用できるが、２次利用しなくてもよい。

広告の２次利用の許可の状態が「不可」となっている場合の処理は、「可」となっている場合のステップＳ１６〜Ｓ１８と略同様であるが、上記のステップＳ１７にて物件管理装置５０が提供側業者端末装置３０へ送信する情報の内容のみが異なる。広告の２次利用の許可の状態が「不可」となっている場合、ステップＳ１７において、物件管理装置５０は、広告の２次利用が「不可」であることを示す情報を、物件情報に含めて送信する。したがって、取り込んだ物件情報は、２次利用が「不可」であるため、客側仲介業者は、広告を２次利用以外の方法で使用することはできるが、広告を２次利用することができない。

なお、広告の２次利用の許可の状態が「不可」となっている場合、物件管理装置５０は、提供側業者端末装置３０に、２次広告を利用したい物件を取り込むための取り込みボタン１２３の選択をできないようにしてもよい。これにより、客側仲介業者は、その物件情報を取り込むことができない。

広告の２次利用の許可の状態が「要確認」となっている場合、図４（Ｂ）、１０に示すように、客側仲介業者は、提供側業者へ広告の２次利用の許可を確認するために、図１１に示す物件詳細情報画面１３０から、広告の２次利用のための送信ボタン１３１を選択する（ステップＳ１９）。これにより、物件管理装置５０は、図１１に示すように、提供側業者端末装置３０へ、広告２次利用の許諾画面１４０を表示するためのウェブページを送信し、広告２次利用の許諾画面１４０により、広告の２次利用の許可を確認するメッセージを送信する（ステップＳ２０）。

さらに、物件管理装置５０は、客側仲介業者が、記憶装置５１に記憶している特定者データベースに載っている特定の者に該当するか否かを判別し（ステップＳ２１）、客側仲介業者が特定の者であるか否かの情報を、広告２次利用の許諾画面１４０を利用して提供側業者端末装置３０に送信する（ステップＳ２２）。広告２次利用の許諾画面１４０には、物件情報、客側仲介業者の情報（商号、住所、物件情報管理システム１０における過去の取引状況など）、確認事項１４１（客側仲介業者が特定の者であること、または、客側仲介業者が特定の者であること、特定の者の定義の説明文）、広告２次利用を承諾するボタン１４２、広告２次利用を承諾しないボタン１４３が含まれている。図１１の確認事項１４１は、「客側仲介業者が特定の者である」場合の例である。提供側業者は、これらの情報から、広告の２次利用を承諾するか否かを決定できる。提供側業者は、図５（Ｂ）、１１に示すように、広告の２次利用を許可する場合には、提供側業者端末装置３０を用いて、広告２次利用の許諾画面１４０の承諾するボタン１４２を選択する（ステップＳ２４）。これを受けて、物件管理装置５０は、客側業者端末装置４０へ、許諾されたことを示すメッセージを送信する（ステップＳ２５）。メッセージは、画面で記入される許諾の条件（例えば、特定のポータルサイトへの公開を認めないことや、特定のポータルサイトへのみ公開を認めることなど）を含んでもよい。メッセージを見た客側仲介業者は、図５（Ａ）、図９に示すように、客側業者端末装置４０を用いて、広告の２次利用が許可された物件の取り込みボタン１２３を選択する（ステップＳ２６）。これにより、物件管理装置５０は、２次利用可能な物件情報を提供側業者端末装置３０へ送信する。

客側仲介業者の情報を提供側業者端末装置３０にて通知を受けた（ステップＳ２２）提供側業者は、広告の２次利用を許可しないと判断した場合には、図５（Ｂ）、図１１に示すように、提供側業者端末装置３０に表示される広告２次利用の許諾画面１４０から、許可しないボタン１４３を選択する（ステップＳ２７）。これを受けて、物件管理装置５０は、客側業者端末装置４０へ、広告の２次利用が許可されなかったことを示すメッセージを送信する（ステップＳ２８）。これにより、客側仲介業者は、その物件情報の広告を２次利用することができない。なお、客側仲介業者は、広告を２次利用しないのであれば、その物件情報を取り込むことができる。また、提供側業者が提供側業者端末装置３０にて許可しないボタン１４３を選択した場合に、物件管理装置５０は、客側業者端末装置４０に、取り込みボタン１２３を表示させなくてもよい。これにより、広告の２次利用が許可されない物件の物件情報を、客側仲介業者は、客側業者端末装置４０へ取り込むことができない。

客側仲介業者は、物件を確認するため、または物件を購入したい人や借りたい人からの要望で、内覧を希望する場合がある。客側仲介業者は、物件の内覧を希望する場合には、図６（Ａ）、図１２に示すように、物件詳細情報画面１３０の内覧申込み１３２から、希望する内覧の方法を選択し、送信ボタン１３３を選択する（ステップＳ２９）。なお、内覧申込み１３２には、提供側業者が、物件登録画面１００において可能な内覧方法として選択している全ての方法が表示されている。これを受けて、物件管理装置５０は、客側仲介業者が内覧を希望していること、その客側仲介業者の情報、希望している内覧方法を、図６（Ａ）、図１３に示すように、内覧の許諾画面１５０として、提供側業者端末装置３０へ送信する（ステップＳ３０）。さらに、物件管理装置５０は、客側仲介業者が特定の者であるか否かを判別し、その情報を、確認事項１５１として許諾画面１５０に表示される（ステップＳ３１）。

これを受けて、提供側業者は、内覧を許可する場合には、提供側業者端末装置３０を用いて、内覧の許諾画面１５０から、内覧を承諾するボタン１５３を選択する（ステップＳ３２）。これを受けて、物件管理装置５０は、客側業者端末装置４０へ、承諾されたことを示すメッセージを送信する（ステップＳ３３）。なお、内覧の許諾画面１５０に表示される内覧の承諾の可否１５２には、客側仲介業者が、物件詳細情報画面１３０において可能な内覧方法として選択している全ての方法が表示されている。提供側業者は、内覧の承諾とともに、内覧方法を選択し、さらに、必要な情報を、メッセージとして提供側業者端末装置３０から客側業者端末装置４０へ送信する（ステップＳ３４）。必要な情報は、例えば、決定した内覧方法、日時、キーボックスの場所、キーボックスの暗証番号、待ち合わせ場所、鍵の受け渡し場所、連絡先等である。メッセージを見た客側仲介業者は、客側業者端末装置４０を用いて、客側業者端末装置４０へ、応答するメッセージを送信する（ステップＳ３５）。提供側業者端末装置３０と客側業者端末装置４０の間でのメッセージの送信は、必要な回数を繰り返されてもよい。客側仲介業者は、内覧が完了すると、客側業者端末装置４０を用いて提供側業者端末装置３０へ、内覧が完了したこと、およびその他の事項をメッセージで送信することができる。また、客側仲介業者は、メッセージ機能を使用することで、客側業者端末装置４０から提供側業者端末装置３０へ、購入または賃借の申込みをすることもできる。または、物件詳細情報画面１３０等から、物件申込みボタンを選択し、購入または賃借の申込みが可能であってもよい。客側仲介業者が、物件申込みボタンを選択すると、必要な書類を、物件管理装置５０から客側業者端末装置４０に取り込む（ダウンロードする）ことができる。または、必要事項を記入可能なフォームが物件管理装置５０から客側業者端末装置４０に送信されて、客側業者端末装置４０により画面上で記入することで、申込みが可能であってもよい。

提供側業者は、内覧を許可しない場合には、提供側業者端末装置３０を用いて、図６（Ｂ）、図１３に示すように、内覧の許諾画面１５０から、内覧を承諾しないボタン１５４を選択する（ステップＳ３６）。これを受けて、物件管理装置５０は、客側業者端末装置４０へ、承諾されなかったことを示すメッセージを送信する（ステップＳ３７）。これにより、提供側業者は、この物件の内覧をすることができない。

客側仲介業者は、自社が広告を２次利用している物件の情報をまとめてみたい場合には、物件管理サイトの画面に表示される取り込み物件リスト一覧を選択する。これに応じて、物件管理装置５０は、この客側仲介業者が取り込んだ物件を、物件情報データベースから検索し、見つかった物件リスト１６０を、図１４に示すように、一覧として客側業者端末装置４０へ送信する。

物件管理装置５０は、物件情報が提供側業者端末装置３０により更新されると、その更新日時と、更新した項目が、物件情報に保存される。また、物件管理装置５０は、客側業者端末装置４０が物件情報を取り込むと、その取り込んだ日時と、取り込んだ客側仲介業者の情報（例えば、客側仲介業者を特定できるＩＤ番号）が、物件情報に保存される。したがって、客側業者端末装置４０が取り込んでいる各物件に関して、客側業者端末装置４０が最後に取り込んだ日時と、提供側業者端末装置３０が最後に情報を更新した日時とが保存されているため、物件管理装置５０は、最新の物件情報を取り込んでいない物件を判別できる。物件管理装置５０は、最新の物件情報ではないために、取り込みが必要な物件にのみ、取り込みボタン１６１を表示させることができる。また、更新されており最新の情報を取り込んでいない物件情報は、リストにおいて視覚により容易に識別可能（例えば、周囲と異なる色、異なる大きさ、異なる字体等で表示）で表示されてもよい。取り込みボタン１６１が選択されると、物件管理装置５０は、選択された物件情報を客側業者端末装置４０へ送信する。これにより、客側仲介業者は、最新の物件情報を容易に取得できる。また、客側仲介業者は、更新されている物件情報を電子データとして取り込まなくても、更新されている情報（例えば、価格情報）のみを、リストから視覚で得ることもできる。このとき、更新されている情報（例えば、価格情報）は、リストにおいて視覚により容易に識別可能に表示され、更新されている情報のみを容易に得ることができる。

また、提供側業者は、自社で扱っている複数の物件情報が保存されているインターネットサイトやコンピュータを所持している場合には、その情報を、まとめて物件管理装置５０へ移行することができる。この場合、物件管理サイトの画面に表示される「データ取り込み」を選択することで、望ましい特定のコンバータにより、自社の多数の物件情報を物件管理装置５０に適合したデータ構成にまとめて変換して、物件管理装置５０へ移行することができる。

以上のように、本実施形態に係る物件管理装置５０は、不動産物件の取引を依頼される提供側業者が使用する提供側業者端末装置３０、および不動産物件の取引の斡旋を行う客側仲介業者が使用する少なくとも１つの客側業者端末装置４０と通信ネットワーク２０で接続されて不動産物件に関する物件情報を媒介する物件管理装置５０であって、提供側業者端末装置３０から物件情報を受け付けて登録する物件登録手段と、物件情報を客側業者端末装置４０へ公開する公開手段と、客側業者端末装置４０から、公開された物件情報の広告利用の要求を受ける広告要求受付手段と、客側業者端末装置４０を使用する客側仲介業者の情報を登録する客側仲介業者管理手段と、特定の者の情報を保持する特定者情報保持手段と、広告利用の要求を行った客側業者端末装置４０を使用する客側仲介業者の情報を、特定者情報保持手段に保持される情報と比較して、客側仲介業者が特定の者に該当するか否かを判別する特定者判別手段と、客側仲介業者が特定の者であると判別された場合に、当該客側仲介業者が特定の者であることを示す情報を提供側業者端末装置３０に対して公開する特定者公開手段と、上記物件情報の広告利用の可否を提供側業者端末装置３０に確認する広告利用確認手段と、上記提供側業者端末装置３０から物件情報の広告利用が許可された場合に、客側業者端末装置４０からの要求に応じて上記物件情報を所定の公開先に送付する情報送付手段と、を有する。なお、特定者情報保持手段が”特定の者の情報を保持する”とは、予め情報が記憶されていて保持する場合と、必要な場合に外部から情報を受け取って保持する場合の両方を含む。

上記のように構成した物件管理装置５０は、広告利用の要求を行った客側業者端末装置４０を使用する提供側業者が特定の者であるか否かを提供側業者端末装置３０に公開するため、提供側業者は、物件情報の広告利用を許可するか否かの判断が容易となる。このため、提供側業者の意図しない客側仲介業者が広告利用することを適切に抑制できる。

上記の物件管理装置５０は、客側業者端末装置４０から、公開された物件情報に係る不動産物件の内覧の要求を受ける内覧要求受付手段と、上記不動産物件の内覧の可否を提供側業者端末装置３０に確認する広告利用確認手段と、上記提供側業者端末装置３０から不動産物件の内覧の可否を受け付けて、内覧の可否の情報を客側業者端末装置４０へ送信する内覧情報送付手段と、内覧の要求を行った客側業者端末装置４０を使用する客側仲介業者の情報を、特定者情報保持手段に保持される情報と比較して、客側仲介業者が特定の者に該当するか否かを判別する第２特定者判別手段と、第２特定者判別手段により客側仲介業者が特定の者であると判別された場合に、当該客側仲介業者が特定の者であることを示す情報を提供側業者端末装置３０に対して公開する第２特定者公開手段と、を有する。これにより、物件管理装置５０は、内覧の要求を行った客側業者端末装置４０を使用する提供側業者が特定の者であるか否かを提供側業者端末装置３０に公開するため、提供側業者は、内覧を許可するか否かの判断が容易となる。このため、提供側業者の意図しない客側仲介業者が物件を内覧することを適切に抑制できる。

また、本実施形態における物件管理方法は、不動産物件の取引を依頼される提供側業者が使用する提供側業者端末装置３０、および不動産物件の取引の斡旋を行う客側仲介業者が使用する少なくとも１つの客側業者端末装置４０と通信ネットワーク２０で接続されて不動産物件に関する物件情報を媒介する物件管理方法であって、提供側業者端末装置３０から物件情報を受け付けて登録するステップと、物件情報を客側業者端末装置４０へ公開するステップと、客側業者端末装置４０から、公開された物件情報の広告利用の要求を受けるステップと、客側業者端末装置４０を使用する客側仲介業者の情報を登録するステップと、特定の者の情報を保持するステップと、広告利用の要求を行った客側業者端末装置４０を使用する客側仲介業者の情報を、特定の者の情報と比較して、客側仲介業者が特定の者に該当するか否かを判別するステップと、客側仲介業者が特定の者であると判別された場合に、当該客側仲介業者が特定の者であることを示す情報を提供側業者端末装置３０に対して公開するステップと、上記物件情報の広告利用の可否を提供側業者端末装置３０に確認するステップと、上記提供側業者端末装置３０から物件情報の広告利用が許可された場合に、客側業者端末装置４０からの要求に応じて上記物件情報を所定の公開先に送付するステップと、を有する。

上記のように構成した物件管理方法は、広告利用の要求を行った客側業者端末装置４０を使用する提供側業者が特定の者であるか否かを提供側業者端末装置３０に公開するため、提供側業者は、物件情報の広告利用を許可するか否かの判断が容易となる。このため、提供側業者の意図しない客側仲介業者が広告利用することを適切に抑制できる。

上記の物件管理方法は、客側業者端末装置４０から、公開された物件情報に係る不動産物件の内覧の要求を受けるステップと、上記不動産物件の内覧の可否を提供側業者端末装置３０に確認するステップと、上記提供側業者端末装置３０から不動産物件の内覧の可否を受け付けて、内覧の可否の情報を客側業者端末装置４０へ送信するステップと、内覧の要求を行った客側業者端末装置４０を使用する客側仲介業者の情報を、特定の者の情報と比較して、客側仲介業者が特定の者に該当するか否かを判別するステップと、客側仲介業者が特定の者であると判別された場合に、当該客側仲介業者が特定の者であることを示す情報を提供側業者端末装置３０に対して公開するステップと、を有する。これにより、物件管理方法は、内覧の要求を行った客側業者端末装置４０を使用する提供側業者が特定の者であるか否かを提供側業者端末装置３０に公開するため、提供側業者は、内覧を許可するか否かの判断が容易となる。このため、提供側業者の意図しない客側仲介業者が物件を内覧することを適切に抑制できる。

なお、本発明は、上述した実施形態のみに限定されるものではなく、本発明の技術的思想内において当業者により種々変更が可能である。例えば、物件情報データベースや特定者データベースは、物件管理装置５０に保持されていなくてもよく、通信ネットワーク２０でつながっている他の装置に保持されていてもよい。また、客側業者端末装置４０からの物件情報を取り込む指示に従って物件管理装置５０が物件情報を送付する先は、客側業者端末４０に限定されず、客側業者端末装置４０とは異なるサーバやコンピュータ等の装置であってもよい。

また、提供側業者は、提供側業者端末装置３０から、物件用の動画及び静画の撮影や作成を依頼できてもよい。提供側業者は、提供側業者端末装置３０により、物件管理サイトの画面に表示される撮影依頼を選択する。物件管理装置５０は、提供側業者端末装置３０からの依頼を受けると、通信ネットワーク２０でつながる撮影を行う業者の端末（例えば、管理者端末装置６０）へ、依頼およびその内容を通知する。撮影を行う業者は、撮影または作成した後、動画及び／または静画のデータを、撮影業者の端末から物件管理装置５０へ送信することができる。動画及び静画は、ＶＲ（ＶｉｒｔｕａｌＲｅａｌｉｔｙ：仮想現実）で作成した２次元または３次元画像、ＡＲ（ＡｕｇｍｅｎｔｅｄＲｅａｌｉｔｙ：拡張現実）で作成した２次元または３次元画像、ＭＲ（ＭｉｘｅｄＲｅａｌｉｔｙ：複合現実）で作成した２次元または３次元画像、３Ｄスキャンカメラで撮影した３次元画像、カメラで撮影した２次元の画像等である。ＡＲは、現実空間にデジタル情報を付加する表現技術である。ＶＲは、全てデジタルで再現された没入型の表現技術である。ＭＲは、現実空間と仮想空間を融合させた表現技術である。デジタルモデルルームの電子データは、３Ｄウォークスルーで表示可能であってもよく、または複数の静画で表示されてもよい。物件用の動画及び静画は、保存先のＵＲＬを示す２次元コード等によって、アクセス可能に提供されてもよい。依頼を受けて完成した動画及び／または静画は、撮影を行う業者の端末装置（例えば、管理者端末装置６０）から物件管理装置５０へ取り込まれて、物件管理装置５０に、物件情報と関連付けて物件情報データベースとして保管される。新たな動画及び／または静画が加わると、図１４に示す物件リストに、画像取込ボタン１６２が表示される。客側業者端末装置４０は、画像取込ボタン１６２を選択することで、物件の動画及び／または静画を取り込むことができる。取り込む情報には、２次元コードが含まれてもよい。物件管理装置５０は、広告２次利用が「可」または「許諾済」の場合にのみ、画像取込ボタン１６２を表示させることが好ましいが、それ以外の場合においても、画像取込ボタン１６２を表示させてもよい。なお、撮影を行う業者の端末装置は、通信ネットワーク２０で接続可能であれば、管理者端末装置６０でなくてもよい。

また、提供側業者は、提供側業者端末装置３０を用いて、自分が登録している不動産物件を管理することができる。提供側業者は、提供側業者端末装置３０により、物件管理サイトの画面に表示される管理物件リストを選択する。これを受けて、物件管理装置５０は、図１５に示すように、提供側業者端末装置３０に、この提供側業者端末装置３０を使用する提供側業者が登録している全ての物件情報を送信し、管理物件リスト１７０として表示される。管理物件リスト１７０には、各物件の簡易的な情報と、選択可能な各種ボタンが表示される。提供側業者は、提供側業者端末装置３０を用いて、どの物件情報がどの客側仲介業者によっていつ取り込まれたか（ダウンロードされたか）等の情報を確認できる。選択可能な各種ボタンは、例えば、詳細情報ボタン１７１、編集ボタン１７２、削除ボタン１７３、撮影依頼ボタン１７４、公開・承諾ボタン１７５等である。提供側業者が詳細情報ボタン１７１を選択すると、物件管理装置５０は、提供側業者端末装置３０に、その不動産物件の詳細情報を表示させる。提供側業者が編集ボタン１７２を選択すると、物件管理装置５０は、提供側業者端末装置３０に、物件情報を修正可能に表示させる。提供側業者が削除ボタン１７３を選択すると、物件管理装置５０は、その物件情報を削除する。提供側業者が撮影依頼ボタン１７４を選択すると、物件管理装置５０は、提供側業者端末装置３０に、物件用の動画及び／または静画の撮影や作成を依頼できる画面を表示させる。提供側業者が公開・承諾ボタン１７５を選択すると、物件管理装置５０は、提供側業者端末装置３０に、物件情報の公開、２次広告の承諾、内覧の承諾等を行うことができる画面を表示させる。なお、管理物件リスト１７０に表示可能な項目は、これらに限定されない。例えば、提供側業者端末装置３０に、物件情報を公開する客側業者端末装置４０を提供側業者側から指定する機能（ボタン等）があってもよい。

１０物件情報管理システム
２０通信ネットワーク
３０提供側業者端末装置
４０客側業者端末装置
５０物件管理装置
６０管理者端末装置

Claims

不動産物件の売主、貸主、または、売主や貸主から取引の依頼を受ける仲介業者である提供側業者が使用する提供側業者端末装置、および前記不動産物件の取引の斡旋を行う客側仲介業者が使用する少なくとも１つの客側業者端末装置と通信ネットワークで接続されて前記不動産物件に関する物件情報を媒介する物件管理装置であって、
前記提供側業者端末装置から前記物件情報を受け付けて登録する物件登録手段と、
前記物件情報を前記客側業者端末装置へ公開する公開手段と、
前記客側業者端末装置から、前記公開された物件情報の広告利用の要求を受ける広告要求受付手段と、
前記客側業者端末装置を使用する客側仲介業者の情報を登録する客側仲介業者管理手段と、
特定の者の情報を保持する特定者情報保持手段と、
前記広告利用の要求を行った客側業者端末装置を使用する客側仲介業者の情報を、前記特定者情報保持手段に保持される情報と比較して、前記客側仲介業者が前記特定の者に該当するか否かを判別する特定者判別手段と、
前記客側仲介業者が前記特定の者であると判別された場合に、当該客側仲介業者が特定の者であることを示す情報を前記提供側業者端末装置に対して公開する特定者公開手段と、
上記物件情報の広告利用の可否を前記提供側業者端末装置に確認する広告利用確認手段と、
上記提供側業者端末装置から前記物件情報の広告利用が許可された場合に、前記客側業者端末装置からの要求に応じて上記物件情報を所定の公開先に送付する情報送付手段と、を有することを特徴とする物件管理装置。
前記客側業者端末装置から、前記公開された物件情報に係る不動産物件の内覧の要求を受ける内覧要求受付手段と、
上記不動産物件の内覧の可否を前記提供側業者端末装置に確認する広告利用確認手段と、
上記提供側業者端末装置から前記不動産物件の内覧の可否を受け付けて、内覧の可否の情報を前記客側業者端末装置へ送信する内覧情報送付手段と、
前記内覧の要求を行った客側業者端末装置を使用する客側仲介業者の情報を、前記特定者情報保持手段に保持される情報と比較して、前記客側仲介業者が前記特定の者に該当するか否かを判別する第２特定者判別手段と、
前記第２特定者判別手段により前記客側仲介業者が前記特定の者であると判別された場合に、当該客側仲介業者が特定の者であることを示す情報を前記提供側業者端末装置に対して公開する第２特定者公開手段と、を有することを特徴とする請求項１に記載の物件管理装置。
不動産物件の取引を依頼される提供側業者が使用する提供側業者端末装置、および前記不動産物件の取引の斡旋を行う客側仲介業者が使用する少なくとも１つの客側業者端末装置と通信ネットワークで接続されて前記不動産物件に関する物件情報を媒介する物件管理方法であって、
前記提供側業者端末装置から前記物件情報を受け付けて登録するステップと、
前記物件情報を前記客側業者端末装置へ公開するステップと、
前記客側業者端末装置から、前記公開された物件情報の広告利用の要求を受けるステップと、
前記客側業者端末装置を使用する客側仲介業者の情報を登録するステップと、
特定の者の情報を保持するステップと、
前記広告利用の要求を行った客側業者端末装置を使用する客側仲介業者の情報を、前記特定の者の情報と比較して、前記客側仲介業者が前記特定の者に該当するか否かを判別するステップと、
前記客側仲介業者が前記特定の者であると判別された場合に、当該客側仲介業者が特定の者であることを示す情報を前記提供側業者端末装置に対して公開するステップと、
上記物件情報の広告利用の可否を前記提供側業者端末装置に確認するステップと、
上記提供側業者端末装置から前記物件情報の広告利用が許可された場合に、前記客側業者端末装置からの要求に応じて上記物件情報を所定の公開先に送付するステップと、を有することを特徴とする物件管理方法。
前記客側業者端末装置から、前記公開された物件情報に係る不動産物件の内覧の要求を受けるステップと、
上記不動産物件の内覧の可否を前記提供側業者端末装置に確認するステップと、
上記提供側業者端末装置から前記不動産物件の内覧の可否を受け付けて、内覧の可否の情報を前記客側業者端末装置へ送信するステップと、
前記内覧の要求を行った客側業者端末装置を使用する客側仲介業者の情報を、前記特定の者の情報と比較して、前記客側仲介業者が前記特定の者に該当するか否かを判別するステップと、
前記客側仲介業者が前記特定の者であると判別された場合に、当該客側仲介業者が特定の者であることを示す情報を前記提供側業者端末装置に対して公開するステップと、を有することを特徴とする請求項３に記載の物件管理方法。