JP5693425B2 - 不動産取引支援システム - Google Patents

Description

本発明は、住宅や土地を販売するための不動産取引支援システムに関するものである。

従来、住宅販売支援システムが知られている（特許文献１参照）。この住宅販売支援システムは、リース用と所有用の併合住宅について、建築仕様や各部材の数量、材料に基づいた各建築費用、各住宅の光熱費等の維持費による支出、リース料による収入を算出し収支を把握可能としたものであり、顧客の要望に応じた居住空間と連動したローン設計可能としたものである。

特許４３２０２２３号公報

しかしながら、特許文献１の住宅販売支援システムにあっては、居住住宅やその敷地といった不動産の売却（部分的な売却を含む）を考慮したものではなく、不動産の売却と購入の見積を同時に行うことができず、売却者やこれを取り扱う業者にとって面倒であった。

そこで、本発明は、不動産の売却と購入を同時に行う際の見積を作成することができる不動産取引支援システムを提供することを目的としている。

前記目的を達成するために、本発明に係る不動産取引支援システムは、不動産情報を格納したデータベース、入力手段、演算処理部および出力部を備えた不動産取引支援システムにおいて、前記演算処理部は、前記入力手段の入力により、建物の敷地を売却予定区画と所有予定区画に分ける区画化手段と、前記所有予定区画にかかる建物の部分について、前記入力手段の入力によりリフォーム又は再築を設定するリフォーム再築設定手段と、これらの入力内容に基づいて、前記売却予定区画の土地の売却予定額と前記建物のリフォーム又は再築に関する費用との差額を算出し、前記出力部に表示する見積算出手段と、を備えたことを特徴とする。

また、前記建物がユニット建物であってもよい。さらに、前記再築後の新たな建物が、下取りされた建物ユニットから再生された建物であってもよく、この建物がリースされたものであってもよい。さらに、前記建物が築２１年以上経過したものであってもよい。

このように構成された本発明に係る不動産取引支援システムによれば、敷地の一部を売却して残った敷地にある住宅のリフォーム、または住宅の再築をするような場合であっても、不動産の売却と購入を同時に行う際の見積を作成をすることができる。

実施の形態に係る不動産取引支援システムの全体的な概要を示す図である。 図１のシステムのシステム動作の一部を示すフローチャートである。 図１のシステムのシステム動作の一部を示すフローチャートである。 オーナー情報を入力する画面を示す図である。 オーナーが所有する土地の登記簿情報を入力する画面を示す図である。 オーナーが所有する家屋の登記簿情報等を入力する画面を示す図である。 線図で表示された図５の土地について売却予定区画と所有予定区画の設定と解除を行うための画面を示す図である。 図７で設定した所有予定区画に係る各間取についてリフォーム区画の設定と解除を行う画面を示す図である。 所有予定区画の地積に応じて表示された再築用の家リストを示す図である。 図９の再築用の家リストから選択した家を図７で設定した所有予定区画に配置するための画面を示す図である。 ユニット工場のデータベースに格納されて常時更新されているユニットに関する価格データと、不動産会社の不動産データベースに格納され常時更新されている土地の市場価格とを参照しつつ算出されたリフォーム見積表を示す図である。 見積後の問合せ画面を表す図である。 土地物件検索画面を表す図である。 図１３の土地検索で検索された土地物件をリスト表示する画面を表す図である。 問合せの管理画面を示す図である。 登録した土地の物件の管理画面を示す図である。 ユニットメンテナンス価格表を管理する管理画面を示す図である。 ユニット下取価格表の管理画面を示す図である。 メインサーバの販売用家ＤＢの管理画面を示す図である。 メインサーバのリース用家ＤＢの管理画面を示す図である。 本システムの作用、効果を説明するための図である。

以下、本発明に係る実施の形態の不動産取引支援システムについて図面を参照しながら説明する。

本発明に係る実施の形態の不動産取引支援システムは、建物等の不動産情報を処理するメインサーバと、この建物に用いられる建物ユニットのメンテナンスや製造を行う工場に設置される工場サーバと、前記不動産情報に係る不動産を取り扱う不動産会社に設置された不動産サーバと、各種のデータベース等とを有している。そして、メインサーバ、工場サーバ及び不動産サーバは、インターネットを介して互いに接続されている。後述する各手段は不動産取引支援システムの演算処理部を構成する手段として機能する。また、ユーザ端末等の液晶画面が出力部として機能する。

本システムでは、メインサーバにユーザがアクセスして、ユーザが所有している土地や住宅といった不動産情報（主として登記簿情報）についてインターネット接続された自身の端末を使用して登録し、仮に土地を分筆したり、家屋をリフォーム又は再築したりする場合の見積を算定して不動産取引の参考とすることができるものである。

メインサーバは、ユーザ登録を行うユーザ登録手段と、不動産のオーナー情報を処理するオーナー情報処理手段と、同土地情報を処理するための土地情報処理手段と、オーナーの家屋情報を処理するための家屋情報処理手段と、分筆プランを作成するための分筆プラン作成手段と、分筆後に所有予定区画の土地にかかる家屋の部分についてリフォームする部屋を設定するためのリフォームプラン作成手段と、分筆後に所有予定区画の土地にかかる家屋部分を再築する場合に再築プランを作成するための再築プラン作成手段と、分筆、リフォーム、再築に関する入力情報から見積を算出する見積算出手段と、他のサーバやユーザ端末と連絡をとるための問合依頼処理手段と、売却予定区画の土地を検索するための土地物件検索手段と、入力した情報や不動産に関する情報（例えば、建ぺい率に関する情報）を格納する後述の各種データベース等を有している。なお、ユーザとオーナーが異なる場合もあるが本実施の形態では同一人として説明する。
＜ユーザ登録手段＞
ユーザ登録手段は一般的な公知のシステムにみられるユーザ登録を行うものである。ユーザ端末と通信を行って、ログイン（ステップＳ01）を行うために、新規のユーザの情報（名前、電話、住所、ユーザID、ユーザーパスワード）をメインサーバのユーザDBに登録する(ステップＳ02）。ユーザIDは登録した土地物件や宅地物件のID付与に用いられ、データベース等の検索時の指標として用いられる。
＜オーナー情報処理手段＞
オーナー情報処理手段は、本システムに登録すべき不動産を所有するオーナーの情報について登録等の情報処理を行うものである。ユーザ端末と通信を行い、ユーザ端末で入力されたオーナー情報を受信してメインサーバのオーナーＤＢに登録する（ステップＳ04、ステップＳ17）。
＜土地情報処理手段＞
土地情報処理手段は、オーナーの土地情報をメインサーバの土地DBに書き込み処理等するものである。土地情報処理手段は、ユーザ端末と通信を行い、ユーザ端末側で入力された所有地の情報と、これに関する情報をメインサーバの土地DBに登録する（ステップＳ05、ステップＳ19）。

土地情報処理手段は、システムに登録された土地の登記簿情報のうち、「所在」にかかる土地部分の線図の図面をベクトルデータとして保存する。

この方法としては、例えば、一般公開されている全国地図について「所在」を指標に地図検索を行い、該当する土地部分の画像を複製保存し、この画像についてラス‐ベク変換を行ってベクトルデータとして保存することにより達成することができる。

これとは別の方法として、例えば全国地図のベクトルデータを予めメインサーバのデータベースに保存しておき、オーナーの土地情報が登録されたときに、その「所在」の情報を指標に対象の土地部分を特定し、この部分のベクトルデータを参照できるように参照先のアドレスのみを保存するようにしてもよい。このベクトルデータは、後述する区画入力の際に用いられる。
＜家屋情報処理手段＞
家屋情報処理手段は、オーナーが所有する家屋の情報をメインサーバの家屋DBに登録等するものである。家屋情報処理手段は、一つ場面ではユーザ端末と通信を行い、ユーザ端末側で入力された家屋の情報と、これに関する情報を受信してメインサーバの家屋DBに登録する。具体的に、これらの情報は後述する家屋DBのデータ項目として挙げられたものである。また、家屋情報処理手段は、工場サーバや不動産サーバとも通信を行なって後述の処理（例えばリース用家DBや販売用家DBの入力や編集処理）を行う。
＜分筆プラン作成手段（区画化手段）＞
分筆プラン作成手段は、土地のオーナーが、分筆予定の土地部分（売却予定区画）と、分筆せずに残す土地部分（所有予定区画）の区画設定をユーザに可能とし、区画設定の情報と、これに関する情報を本システムの各データベースに登録等するためのものである。
＜リフォームプラン作成手段（リフォーム再築設定手段）＞
リフォームプラン作成手段は、分筆後の各土地区画にかかる家屋部分の各部屋について、リフォームするか否かの設定等をユーザに可能とし、設定した情報と、これに関する情報を本システムの各データベースに登録等するためのものである。
＜再築プラン作成手段（リフォーム再築設定手段）＞
再築プラン作成手段は、分筆後の所有予定区画の土地にかかる家屋部分をリフォームする代わりに再築する場合に、再築用家屋やリース用家屋をユーザに対して選択可能とし、ユーザにより選択された家屋やこの家屋に関する設定情報について、システムのデータベースに登録等するためのものである。
＜見積算出手段＞
見積算出手段は、分筆プラン作成手段、リフォームプラン作成手段、再築プラン作成手段により入力された情報に基づいて見積を算出するものである。
（各種データベース）
＜ユーザＤＢ＞
メインサーバのユーザＤＢには、登録したユーザの名前、電話、住所、ユーザID、ユーザーパスワード、見積表、問合せ（宛先、問合者、種別、問合日時、タイトル、内容）が記憶されている。
＜過去商品DB＞
過去に販売された家屋に関する商品カタログのDBであり、販売した家屋の所在、間取り、使用建物ニットの各情報が格納されている。
＜土地DB＞
メインサーバの土地ＤＢには、土地物件ID、データ更新日時、ユーザID、市場価格、標準価格、土地面積、土地権利、状態、所在、土地ベクトルデータ、売却予定区画（ベクトルデータ）、所有予定区画（ベクトルデータ）、過去商品DBの参照先、土地売却見積、土地購買希望者ユーザID、問合せ（問合者、種別、問合日時、タイトル、内容、土地査定依頼、等）、借地データ（借地権有無、借地権の種類、権利残存年数、借地主データ（お名前、電話、住所））、抵当権データ（抵当権の有無）等を格納している。

「土地物件ID」は、ユーザIDに基づいて作成されるユニークなＩＤである。また、「データ更新日時」は、土地ＤＢが最終更新された時刻を示す。そして、上記各種情報（ユーザID、土地面積、土地権利、所在、各ベクトルデータ、・・・）は、ユーザにより登録されたオーナーや、その土地に関する情報である。

「状態」は、「売約済」、「売出中」、「売出予定」、「所有」等であり、土地物件の現在の状態を表すものである。この「状態」の値により後述する土地物件検索の際の検索結果に土地物件が表示されたりされなかったりする。

「市場価格」は、オーナーの土地について不動産会社が土地査定して決定されるものであり、不動産サーバ側で市場価格が保存されると同時にメインサーバにデータ送信されて土地ＤＢに記憶される。

「標準価格」は、いわゆる路線価であり、毎年７月に国から発表され更新されるデータであり、予め土地ＤＢに格納されている。

「過去商品DBの参照先」は、過去に販売された商品名、この商品に使用されたユニットの情報を提供する過去商品DB中の参照先アドレスを保存する。

「土地売却見積」は、見積算出手段により作成された見積のCSV等の見積内容を保存するデータである（図１１参照）。

「土地購買希望者ユーザID」は、売却予定区画の土地や売出中の土地について購入を希望する他の登録ユーザのユーザIDである。

「問合せ（問合者、・・・）」は、土地物件について他の登録ユーザが問合せした内容を保存するものである。

「借地データ（借地権有無・・・）」や「抵当権データ」は、土地物件について借地権、抵当権の有無や、権利に関するデータを保存するものである。

また、ＩＤ対応表により、値が異なるメインサーバと不動産ＤＢの土地物件ＩＤを対応させている。
＜家屋DB＞
ユーザが登録したオーナーの家屋に関する情報を格納しているメインサーバのデータベースの一つである。家屋物件ID、ユーザID、状態、構造・規模、築年月日、物件所在地、商品名、間取（間取名、ベクトルデータ、処理予定、ユニットタイプ、売却見積、リフォーム見積）、建物高さ、等を格納している。

間取のベクトルデータは、土地DBの土地分布データ（ポイントデータ）に対応づけて保存されている。
＜販売用家DB＞
販売用家DBは、分筆後の所有予定区画に再築する場合に、販売用の家屋のカタログ的な位置づけのデータベースである。種別、本体価格（円）、太陽光＋オール電化UP分費、屋外工事費、工事費合計、間取り図面（ベクトルデータ）等の情報が格納されている。

「種別」は、「リース用」か「販売用」かの判別をするための値が保存される。

「本体価格（円）」は家屋の販売価格であり、「太陽光＋オール電化UP分費」は太陽光発電のパネル等の設置費用であり、「屋外工事費」は販売用の家屋についての工事費であり、「工事費合計」これらの合計、間取り図面（ベクトルデータ）は販売用家の間取りを含めた全体をベクトルデータである。このデータは、将来的に再度分筆する場合にそのままプラン作成に用いられる。
＜リース用家DB＞
後述する再築する場合の再築家データのカタログ的な位置づけのデータベースであり、項目としては、リース価格（円／年）、種別、太陽光＋オール電化UP分費、屋外工事費、工事費合計、間取り図面（ベクトルデータ）の情報が格納されている。
「リース価格（円／年）」は家屋のリース価格である。その他のデータ項目については、販売用家DBと同様であるので省略する。

なお、上記のリース用家DBと販売用家DBに保存される家屋のデータは、基本的に工場側が建物ユニットを下取りして減築商品として再生・再販したものや、新しい建物ユニットを用いて生産した新築の商品が主となる。

＜その他のデータ＞
メインサーバには上記データベース以外に、日本全国の土地別の用途地域設定対応表、用途地域と、用途地域別に定められた建ぺい率の値、高さ制限値、容積率値のデータが格納された建ぺい率のデータが保存されている。また、不動産サーバの土地データの物件ＩＤとメインサーバの土地物件ＩＤとの対応表、が保存されている。
＜不動産ＤＢ＞
不動産会社にある不動産サーバのデータベースであり、不動産に係る業務に用いられる。メインサーバの土地DB、家屋DB、ユーザDBとそれぞれ部分的に異なる不動産のデータ（土地データ、家データ、所有者データ等）を格納し、これらのデータはメインサーバと同期されている
このうち、土地データは、土地物件ＩＤ、更新日時、物件所在地、土地面積、土地権利、市場価格、標準価格、状態、土地ベクトルデータ、問合せ（問合者、種別、問合日時、タイトル、内容、土地査定依頼、等）を格納している。家データは、物件ＩＤ、築年数を保存している。

所有者データは、物件ＩＤ、所有者の名前、電話、住所、勤務先を格納している。

「問合せ」のデータは、土地査定の依頼などを受けたときに書き込みされるデータである。物件ＩＤは、不動産会社で独自に使用される物件ＩＤであり、メインサーバの対応表で対応するIDの判別がなされる。
＜工場DB＞
工場DBは、工場にある工場サーバのデータベースであり、ユニット下取価格、ユニットメンテナンス価格、問合せ（問合者、種別、問合日時、タイトル、内容、土地査定依頼、等）を格納する。

ユニット下取価格、ユニットメンテナンス価格は、過去商品DBに保存されている家屋に用いられた各建物ユニットの下取価格表、ユニットメンテナンス価格である。

例えば、１９８９年〜１９９０年にかけて販売した家屋の商品があったとすると、この家屋の各部屋に用いられた建物ユニットについて工場側で設定された下取価格とメンテナンス価格である。
（不動産取引支援システムの動作）
以下、フローチャートを参照しながら本システムの処理の流れと内容について説明する。なお、ログインからウィザードの段階（ステップS0１〜S14）では、上記のメニューは選択不可能となっている。

ステップS01では、ユーザIDとユーザーパスワードによるログインを求め、ログインが成功すればステップS03に進む。ログインに失敗した場合、新規ユーザ登録の場合にはステップS02に進みユーザ登録を行なってステップS01に進みログインを促す。

ステップS03では、各種の情報を入力するウィザードを起動するか否かをユーザに判断をさせ、ウィザードにしたがって入力することを選択した場合（Ｙｅｓ）にはステップS04に進む。選択しなかった場合（No）は、ステップＳ15に進む（図３参照）。

ステップS04では、オーナー情報処理手段は、図4に示すオーナー情報入力画面のGUIをユーザ端末の表示部に表示してユーザに土地や家屋を所有するオーナーの情報の入力を促す。そして、入力情報を受信した場合には、ユーザDBに受信データを格納する。

ステップS05では、土地情報処理手段は、図５に示す土地情報入力画面のGUIをユーザ端末の表示部に表示してユーザにオーナーが所有する土地に関する不動産登記簿の情報の入力を促す。ここで入力する情報は、後述する区画入力に用いられる。そして、入力情報を受信した場合には、土地DBに受信データを格納する。

ステップS06では、家屋情報処理手段は、図６に示す家屋情報入力画面のGUIをユーザ端末の表示部に表示してオーナーが所有する家屋に関する不動産登記簿の情報の入力を促す。ここでは、過去商品DBの販売した会社の物件であるか否かの入力も行う。ここで入力する情報は、後述する区画入力に用いられる。そして、入力情報を受信した場合には、家屋DBに受信データを格納する。

ステップＳ07では、以下に説明する土地の区画入力の処理を行う。
＜土地の区画入力＞
図７に区画入力画面のＧＵＩを示す。

分筆プラン作成手段（区画化手段）は、ユーザ端末にGUIを表示して、ユーザがシステムに登録した土地の分筆予定、つまり土地の売却予定区画と所有予定区画の入力を促す。

図７に示す例では、分筆プラン作成手段は、土地DBと家屋DBにアクセスしてデータを読み出し、ユーザが登録した土地と家屋のベクトルデータの線図をユーザ端末に表示し、マウスポインタにより売却予定区画と所有予定区画を入力させるようにしている。

ウインドウ中央にある区画設定のためのパネルより下方にリストを表示して、売却予定区画、所有予定区画、およびその合計の地積を入力ごとに更新表示している。このうち、合計の地積については登記簿情報と同値となっている。

また、「売却設定」、「所有予定」、「設定解除」の各トグルボタンが設けられており、各トグルボタンをオンにしてマウスポインタによりドラッグにより範囲指定することで、売却予定区画、所有予定区画の設定や区画設定した範囲の設定解除が可能となっている。

売却予定区画が設定されていない場合や設定されていても建築法に違反する最低限度の敷地面積を下回る場合にはこの画面から次の画面へ遷移する前に、分筆プラン作成手段がその旨のエラー表示を行う。

図７の例では、左側の斜線部分で示す部分が売却予定区画に設定され、パネル内のそれ以外の白抜部分（土地枠内の部分）の所有地部分が所有予定区画に設定された状態を示している。売却予定区画の設定は図７に示す例では、１つの矩形であるが、場合によっては例えば分離した２つの矩形のように複数設定することもできる。

分筆プラン作成手段は、画面遷移の際に入力した設定情報を土地情報処理手段に引渡して、ユーザが登録した土地についての売却予定区画と所有予定区画の情報を土地ＤＢに格納させる。
＜リフォームプラン作成＞
ステップS08では、リフォームする部屋の入力をするか否かについて、ユーザ端末の表示部に選択ダイアログを表示して選択を要求し、ユーザがリフォームする部屋の入力を選択した場合にはステップＳ09に進み、以下に説明するリフォームする部屋の入力を行う。

図８にリフォームする部屋の入力するためのＧＵＩを示す。

リフォームプラン作成手段は、上述したように、分筆プラン作成手段により設定された土地の区画のうち、所有予定区画にかかる家屋部分の各部屋について、リフォームをするか否かの設定を行うものである。

リフォームプラン作成手段は、家屋の間取り図面等をユーザ端末の表示部に入力可能に表示して、ユーザにリフォームする部屋と現状維持する部屋の設定を促す。

図８に示す例では、リフォームプラン作成手段は、間取り図面を表示した中央にある設定用のパネル右側には、「リフォーム」、「現状維持」及び「設定解除」の各トグルボタンを表示し、ユーザがいずれかをオンにしてマウスポインタにより各部屋を指定入力したとき、この入力に応じて「リフォーム部屋」と「現状維持する部屋」の設定や、当該設定の解除を行う。

リフォームプラン作成手段は、設定用のパネルの下方に、「階」、「設定」、「間取り」、「床面積」及び「使用ユニット」の各項目の内容をリスト表示し、上記の入力ごとに更新表示する。

図８に示す例では、家屋物件が１階建であるのでリスト表示した全部屋の「階」は全て「１F」と表示している。「設定」については、それぞれ「売却」、「リフォーム」又は「そのまま」に簡易表示され、リストでも設定をプルダウンで変更することができるようになっている。

この部屋のうち、図８のパネル内の左側の２つの寝室については、売却予定区画の土地に係る部屋であるため、「売却する部屋」に強制的に設定している。この設定を解除するには、ユーザは、区画入力画面に戻ってその部屋に重ならないように売却予定区画を設定し直す必要がある。なお、このためリストでは売却予定の「寝室１」と「寝室２」について背景がグレーに設定され選択不可能としている。また、１つの部屋に使用される建物ユニットが２つ以上の場合は複数表示する。

リフォームプラン作成手段は、画面遷移の際に入力した設定情報を家屋情報処理手段に引渡して、ユーザが入力したリフォームプランの情報を家屋DBの間取のデータとして格納させる。
＜再築プラン作成＞
ステップS10では、再築プランの作成をするか否かについて、ユーザ端末の表示部に選択ダイアログを表示して選択を要求し、ユーザが再築プランの作成を選択した場合にはステップＳ11に進み、以下に説明する再築プランの入力を行う。

図９に再築プランを入力するためのＧＵＩを示す。

再築プラン作成手段は、上述したように分筆プラン作成手段により設定された土地の区画のうち、所有予定区画にある家屋について、再築する家屋の設定を行うためのものである。

再築プラン作成手段は、システムに登録した家屋を再築するために、所有予定区画の地積に収まり、且つ、その土地の用途地域別に定められた所定の建ぺい率以上となる家屋の候補について、所有予定区画の地積を指標に販売用家DBとリース用家DBに対して検索を行う。

そして、図９に示すように、検索された家屋の候補をユーザ端末の表示部に対して選択可能な状態でリスト表示する。これにより、ユーザに再築する家屋の選択を促す。

図９に示す例では、リストの一番上の枠内に再築可能な家屋の候補の間取り図面を表示する。また、下欄の部分には本体価格又はリース価格等を表示する。

ユーザがこれらリストの中からマウスポインタにより再築する家屋の候補を選択すると、再築プラン作成手段は、図１０に示す画面に画面遷移させる。

図１０に示すように、再築プラン作成手段は、売却予定区画と所有予定区画、そして家屋の線画を半透明に背景表示し、さらにユーザが選択した家屋の候補を背景表示された所有予定区画内のみ移動可能な状態でユーザ端末の表示部に表示する。これにより、ユーザに対して所有予定区画内に再築する家屋の候補の配置を促す。ユーザが一度配置した家屋の候補が再度選択された場合には、再び移動可能な状態とし再配置可能とする。

図１０の中央に示すパネルより下方には、所有予定区画の内訳として再築する家屋の候補が占用する面積と、それ以外の面積を表示し、さらに販売予定区画の面積、合計の土地面積（登記簿の情報と同じ）を表示する。

再築プラン作成手段は、画面遷移の際に入力した設定情報を家屋情報処理手段に引渡して、ユーザが入力した再築プランの情報を家屋DBの間取のデータとして格納させる。
＜見積算出＞
ステップＳ12では、見積算出手段がステップＳ07で入力した区画入力、ステップS09で入力したリフォームする部屋、ステップS11で入力した再築プランの内容から、以下に説明するように見積計算を行う。

図１１に見積を表示したＧＵＩを示す。
（家屋売却見積）
例示するものは築２１年経過した家屋物件であるが、ユニット部分については下取りされるため、その部分についてはプラスに見積もりされることとなる。

見積算出手段は、売却予定区画にかかる家屋部分の部屋に用いられている建物ユニットについて、工場DBに格納されている下取価格表を参照し、売却額を算出して表示する。
（土地売却見積）
見積算出手段（差額算出手段）は、売却予定区画の地積（m^２）に、土地DBに保存されている標準価格（円/m^２）を乗じて得た額を標準の土地売却額として表示する。ここで、不動産会社により既に土地査定がなされており、市場価格（円/m^２）が土地DBに保存されている場合には、土地DBに保存されている市場価格（円/m^２）を乗じて得た額を市場の土地売却額として表示する。その他の表示を同時に行い、例えば標準の土地売却額と市場の土地売却額の峻別がつくようにその旨の表示も同時に行う。
（リフォーム見積）
また、上記のステップで、家屋についてリフォームする部屋が入力された場合には、見積算出手段は、後述するようにリフォームの見積を算出して表示する。上述したように、家屋に係るように土地を分筆する場合には必ずリフォームする部屋が設定されることとなるので、その場合はこの見積が必ず表示されることとなる。

具体的には、見積算出手段は、リフォーム対象の家屋が過去商品DBに記憶された家屋に一致するものか否かの検索を行い、一致する場合に、リフォームする部屋に用いられている建物ユニットの情報を指標にして、工場DBに格納されているメンテナンス価格表を参照し、メンテナンス費を算出してユーザ端末に表示する。
（再築見積）
再築する家屋の候補に販売用家を選択した場合には、見積算出手段は、その本体価格（円）、太陽光＋オール電化UP分費、屋外工事費について表示する。リース用家を選択した場合には、見積算出手段は、同様に、リース価格（円）、太陽光＋オール電化UP分費、屋外工事費について表示する。
（見積合計）
見積算出手段は、分筆予定の土地売却額やユニット売却額といった収入の額と、リフォームや再築といった支出の額とを合計して、最終的な収支の合計額をユーザ端末に表示（出力）する。そして、ユーザからの入力された命令によりこの見積の内容を記載した見積表を帳票出力等の出力をする。

また、見積算出手段は、土地情報処理手段に土地売却見積を土地ＤＢに格納させる。同様に、家屋情報処理手段に家屋の売却見積やリフォーム見積を家屋ＤＢに格納させる。
＜問合せ処理＞
ステップＳ13では、例えば帳票出力した見積表を添付して不動産会社に土地査定依頼の申し込みや見積についての質問をする等の「問合せ」を行うか否かを選択させるダイアログをユーザ端末の表示部に表示する。

ユーザが問合せをする選択をした場合はステップＳ１4に進み、以下に示すような問合せ処理や依頼処理を行う。

図１２に問合せ画面のＧＵＩを示す。

問合依頼処理手段は、メインサーバ、不動産サーバ及び工場サーバが相互に連絡する機能を提供するもので、ユーザ端末や不動産サーバ、工場サーバの表示部に問合せ画面のＧＵＩを表示して当該機能を提供する。ここでユーザ端末に対しては、メインサーバにアクセスした状態のユーザ端末に対して機能を提供することとなる。

図１２に示すように、問合せ画面では、「宛先」として工場、不動産、ユーザID等から選択が可能となっている。「固定」を選択すればプルダウンの固定の宛先に、「mail」であれば具体的なメールアドレスで宛先を特定する。
（共通部分）
宛先より下方部分では、問合せ（問合者、タイトル、内容）の入力が可能となっている。また、登録した不動産の情報（土地DB、家屋DB、ユーザDBに格納されているデータ）をチェック可能に表示し、項目をチェックすることで各情報を問合せの送信に添付可能となっている。
（宛先により変化する部分）
不動産サーバ以外の宛先の場合は、土地査定依頼のチェック項目を選択不可能にする。

そして、入力や添付処理した後に送信ボタンを押下すると、問合せ（問合者、種別、問合日時、タイトル、内容、土地査定依頼）と、添付された情報、例えば見積表に関係する土地の情報（所有者、所在）、家屋DBの情報、見積表等が、問合依頼処理手段により工場サーバ、不動産サーバ又はユーザ端末に送信される。

不動産サーバでは、問合依頼処理手段が、送信された情報を受信するとともに、土地の「所在」情報を指標に不動産ＤＢを検索し、受信データに関連する物件の情報として保存する。一方、工場サーバでは、問合依頼処理手段が送信された情報を受信するとともに、工場DBに受信データを保存する。
＜土地物件検索＞
図１３と図１４に土地物件の検索画面を示す。

ステップS29では、土地物件検索のGUIを示す。

土地物件検索手段は、登録ユーザにより「売出予定」又は「売出中」に状態が設定された土地の物件を検索対象とした検索やその結果表示等を行うものである。これにより土地購買者を募ることができる。

例えば家は購入したが未だ土地購入していない場合のように、不必要な出費を抑えるため土地と家屋の売買は同時に行う必要があり、売却予定の土地について予め購入希望者を募るためである。

図１３に示すように、土地の購入を希望したいと考える他の登録ユーザが購入したい土地物件の条件を指定して、検索を行うと、土地物件検索手段は、他の登録ユーザが登録した土地のデータのうち、後述するように、「売出予定」又は「売出中」に設定されたものが検索対象として検索を行い、図１４に示すように、検索結果をリスト表示する。

検索結果のリストには物件ごとに「問合」のボタンを表示し、これが押下されたとき、土地物件検索手段は、あて先を不動産に固定した状態で問合依頼処理手段に問合せ画面のＧＵＩを表示させて、そのユーザや不動産等に対してこの物件に関して購入の問合せを可能とする。この問合せ画面では、上記問合せ画面のＧＵＩに加え「購買希望」のチェック欄を表示する。この部分を除いた他の部分は図１２と同様であるので、問合せ画面の図示は省略する。

そして、土地購入を希望する登録ユーザが「購買希望」をチェックして「問合せ／依頼」ボタンを押下すると、問合依頼処理手段は、不動産に対して問合せ処理をするとともに、土地情報処理手段に他の登録ユーザのユーザIDを土地購買希望者として当該物件の土地DBの項目「土地購買希望者ユーザID」に保存させる。このデータは、「問合せ」の固定の宛先や、「土地情報」や「家屋情報」の編集画面に表示される。
＜問合せ・物件管理画面＞
ステップS15では、物件管理手段がユーザの物件管理画面を表示して問合せや所有している物件の管理を可能とする。

物件管理手段は、図１５と図１６に示すように、ユーザが登録したオーナーの物件をカテゴリ毎に網羅的にリスト表示する。ユーザがリストの各行を選択した場合には（ステップS16, S18, S20, S22, S24, S26, S28）、データを入力するための既に説明した各画面と同様の画面、すなわちオーナー情報編集画面(ステップS17)、土地情報編集画面(ステップS19)、家屋情報編集画面(ステップS21)、区画編集画面(ステップS23)、リフォームする部屋の編集画面(ステップS25)、再築プラン編集画面(ステップS27)、にそれぞれに遷移させ、既に入力した情報の再編集を入力時と同様に可能とする（図３参照）。これらの各編集画面は、各入力時の手段を用いており、ウィザードの各入力画面と略同じとなっている。

特に、このうち一部の画面（オーナー情報編集画面、土地情報編集画面、家屋情報編集画面、区画編集画面、リフォームする部屋の編集画面、再築プラン編集画面）に遷移した後では、ウィザードの段階と部分的に異なり、さらに「削除」のボタンと「問合せ」のボタンを追加的に表示し、個別に各データを削除したり、「問合せ」できるようになっている（図示省略）。

「削除」ボタンを押下すると入力した情報を削除するか否かの判断を仰ぐダイアログを表示し、削除決定された場合に当該GUIに表示しているデータの削除をする。ここで、選択した情報を削除すると、その情報にかかる他の情報も削除される。例えば、ある一の土地情報を削除すると、その土地情報にかかる家屋の情報、リフォームプラン、再築プランの情報も削除される。

一方、「問合せ」ボタンを押下すると、問合依頼処理手段により、当該GUIに表示した情報を添付した状態で問合せ画面に遷移する。

これとは別に、土地情報編集画面へ遷移した後（ステップS19）については、図示は省略するが、土地情報入力画面（図５参照）に、さらに土地の「状態」を設定できるプルダウンボタンを表示し、「―」、「売出予定」及び「売出中」の項目を選択可能とする。

設定変更すると、土地情報処理手段は、この土地ＤＢの「状態」を「‐」、「売出予定」又は「売出中」に設定して保存する。ここで、土地査定が済んでいない土地物件、つまり土地の市場価格が存在しないものについては「売出中」に設定できないようになっている。

土地のデータの項目「状態」が「売出予定」又は「売出中」に設定されることで、上述したように、当該GUIに表示したデータについて、他の登録ユーザが土地を購入するために後述する土地物件の検索対象に含まれるようになり、その検索結果に表示されるようになる。
（不動産サーバ）
不動産サーバは、メインサーバとネットワークを介して接続され、不動産DBの読出しや書き込み、検索、メインサーバ等と通信を行う依頼質問管理手段等を有している。また、工場側で受注したもの、発注したものなどの一覧の管理を行っている。

不動産会社により土地査定が行われ、不動産サーバで上記問合せに係る土地の市場価格が上記土地データの項目として保存や更新されたとき、不動産サーバがこの手段によりメインサーバと通信を開始し、メインサーバ側に市場価格のデータが引き渡されて土地情報処理手段がこの情報を土地情報DBに保存する。

これに限らず、不動産会社の取り扱う物件について他のデータ項目の値が更新された場合も、メインサーバの土地ＤＢや家屋ＤＢを不動産ＤＢと共通部分のデータ項目についてデータを同期させる。
（工場サーバ）
工場サーバは、メインサーバとネットワークを介して接続され、ユニットメンテナンス価格、ユニット下取り価格、再築用の家に関する販売用家ＤＢやリース用家ＤＢを管理するための価格管理手段、質問に回答するための依頼質問管理手段等を備えている。これらの手段は、工場DBの読み書き、検索、メインサーバ等と通信を行う。

価格管理手段により、図１７や図１８に示すように、工場側が下取りする下取り価格表やメンテナンス価格表を編集することができるようになっている。さらに、図１９や図２０に示すように、下取りされた建物ユニットにより再生されたリース用家や再築用家の建物物件について、メインサーバの販売用家ＤＢ又はリース用家ＤＢにアクセスして追加や編集等することができるようになっている。ここで、加えたれた商品は、既に説明したように、再築プランの作成の際の再築する家屋の候補の選択に用いられる。

また、メインサーバと同様に依頼質問管理手段により、工場側により問合せの管理などができるようになっている。

なお、不動産サーバや工場サーバからの自動的なメインサーバへのアクセスはメインサーバのデータベースに対してアクセス許可されるようになっている。

上記で説明した各ステップのＧＵＩ中の「戻る」については、１つ前のステップに戻り、入力した情報がリセットされずに保持された状態で戻るものとする。これにより、条件を変更して何度もプランを練ることができる。
＜本システムの作用・効果＞
本発明に係る実施形態の不動産取引支援システムによれば、敷地の一部を売却して残った敷地内にかかる住宅のリフォーム、または住宅の再築をするような場合であっても、不動産の売却と購入を同時に行う際の見積作成を簡単にすることができる。

例えば、ある一家族について、２１年前は両親と子供で全ての部屋を使用していたが、時が経過して子供が成人し家を出て別の場所で暮らし始めた場合等、空き部屋が増えてその両親の夫婦が暮らすのに十分な部屋数を上回る場合等が考えられる。

その場合、空き部屋部分についてまで不必要に固定資産税や都市計画税を支払うことになる。そのため、築２１年経過して値（ね）がつかない家屋の一部を取り壊して、所有している土地を分筆しようとした考える場合も十分想定される。この場合、不動産会社と分筆について相談をする必要があり、不動産会社との面倒な話し合を何度も行って、ようやく分筆計画を立てることとなる。

これに対して、本システムによれば、既に説明した本発明に係る実施の形態の構成から、面倒な分筆計画であっても大抵の部分については個人で作成することができるようになる。また、システム自体が不動産会社と提携しているため、既に説明したような所定のフォーマットで土地の分泌計画、家屋のリフォームや再築の計画が作成されることとなる。これにより、不動産会社が行なっていた不動産業務の一部を個人の登録ユーザに担わせることができ、不動産業務の軽減もなされる。この結果、例えば相談したいのに担当者が他の顧客と相談しており、相談が長引いて待たされる場面が少なくなる。

さらに、本システムでは、上述したように条件を変えて何度もシュミレーションを繰り返すことできることから、不動産会社や他の購買希望者と分筆の相談を相談する前の段階でユーザが十分に満足できる分筆プラン、リフォームプランや再築プランを作成することができる。

そして、土地売買契約の前に、ほぼ分筆プラン等の各プランの大部分が作成された状態で、登録ユーザと不動産会社とが土地売買について話合いを始めることとなるため、この点でも顧客満足、不動産業務の効率化がなされ店舗の顧客回転率も高まる。

さらに、分筆プランとして区画入力したデータや、リフォームする部屋または再築する家屋についての情報を添付して「問合せ」できるので、実際に相談のために不動産会社に赴く回数を減らすことができ、例えば息子夫婦がすでに家を出たような高齢者の夫婦のユーザにとって、相談のための負担が軽減される。

自己の土地の一部を売出予定区画に設定し、その土地の「状態」を「売出予定」や「売出中」に設定した場合には、他のユーザが「土地物件検索」したときの検索結果に表示されるようになる。そして、他のユーザが「問合せ」で「購入希望」をした場合には、購入希望者の情報が「問合わせ／物件（一覧）」に表れるようになる（図示省略）。これにより、オーナーが売却しようとする土地の売却予定区画について早期に購入希望者を募ることができる。

実際に土地の一部を売却した場合、売却予定区画の家屋部分の建物ユニットが工場側に下取り回収され、工場側がこれを用いて低コストのユユニット建物（減築物件）を再生産するが、このとき、本システムを利用することにより、工場側で、再生産した減築物件を販売用家やリース用家の商品としてシステムの販売用家ＤＢや再築用家ＤＢに追加することができる。

これにより、追加した商品が再築する家屋の候補として再築プラン作成時の検索結果に現れるようになり再築用の家やリース用の家として再築プランの作成時に選択可能となる。つまり、工場側で考えた減産商品を追加できるとともに、この追加によりすぐに販売用家やリース用家の商品として反映される。

また、工場側で考えた減産商品については、例えば工場の在庫状況に応じて、在庫数が他のユニット種より多いユニットを比率として多く使用した新たな減産商品を考える等、商品内容を変えて調整することができるので、工場の在庫管理能力が高まる。

ユニットのメンテナンス価格表やユニットの下取り価格表について、工場側で管理され、工場側で各価格表が更新される。これにより、各更新価格が全ての登録ユーザに対して即座に提供されることとなる。また、上記同様に、在庫状況や販促等に応じたメンテナンスや下取りの仕様変更等の対応を迅速かつ適切に行うことができる。

以上、本発明の不動産取引支援システムを実施の形態に基づき説明してきたが、具体的な構成については、実施の形態に限られるものではなく、特許請求の範囲の各請求項に係る発明の要旨を逸脱しない限り、設計の変更や追加等は許容される。

例えば、オーナー情報に特許公報４３２０２２３にあるようなオーナー属性情報を追加登録して上述した見積について差額が負の値になる場合に、割賦返済計画を作成するようにしてもよい。

また、築２１年を超える家屋は殆ど値（ね）がつかないことから、分筆する売却予定区画にかかる家屋部分の築年数が２１年未満となる場合、この家屋部分をリフォームプラン作成手段のプラン作成対象として、リフォーム分の減算と、リフォーム後の家屋の売却分の加算として見積するようにしてもよい。この場合、家屋部分は中古家屋として販売用家DBやリース用家DBに追加される。

この場合、売却予定区画に含まれる家屋部分について物件の「状態」を「売却予定」に設定して築２１年未満の家屋を販売用家DBやリース用家DBに含ませても良い。

Claims (5)

1. 不動産情報を格納したデータベース、入力手段、演算処理部および出力部を備えた不動産取引支援システムにおいて、
   前記演算処理部は、
   前記入力手段の入力により、建物の敷地を売却予定区画と所有予定区画に分ける区画化手段と、
   前記所有予定区画にかかる建物の部分について、前記入力手段の入力によりリフォーム又は再築を設定するリフォーム再築設定手段と、
   これらの入力内容に基づいて、前記売却予定区画の土地の売却予定額と前記建物のリフォーム又は再築に関する費用との差額を算出し、前記出力部に表示する見積算出手段と、を備えたことを特徴とする不動産取引支援システム。
2. 前記建物がユニット建物であることを特徴とする請求項１に記載の不動産取引支援システム。
3. 前記再築後の新たな建物が、下取りされた建物ユニットから再生された建物であることを特徴とする請求項２に記載の不動産取引支援システム。
4. 前記建物がリースされたものであることを特徴とする請求項３に記載の不動産取引支援システム。
5. 前記建物が築２１年以上経過したものであることを特徴とする請求項１〜請求項４いずれか１項に記載の不動産取引支援システム。