JP2015045964A - 賃貸住宅仲介管理システム - Google Patents

Abstract

【課題】一戸建て住宅又は分譲マンションを賃貸住宅として貸し出すとき、貸主、不動産業者、並びに借主の三者間において、当該賃貸住宅に係る情報交換を容易にすると共に、当該情報を共有するようにして、賃貸住宅に係る不動産取引の透明性を高めた賃貸住宅仲介管理システムを提供する。
【解決手段】賃貸住宅管理システム１０は、賃貸住宅を貸し出す貸主が利用する貸主端末装置と、借り受ける借主が利用する借主端末装置と、当該賃貸住宅の賃貸借契約の仲介を行う仲介業者が利用する仲介端末装置を有する。そして貸主端末装置が入力した賃貸住宅に係る物件データは、サーバ装置のデータベース上の物件テーブルに記録される。また当該物件データはウェブサイト上で公開され、貸主、借主、仲介業者の三者間で物件データに係る情報が共有される。さらに貸主は入居を要請する借主と直接交渉して、当該交渉が合意に至ったとき、仲介業者が賃貸借契約を仲介する。
【選択図】図１

Description

本発明は、賃貸住宅の賃貸借契約を仲介し、当該賃貸住宅を管理する賃貸住宅仲介管理システムに関する。

現在、不動産の賃貸市場はその大部分がインターネットを利用している。たとえば、当該賃貸市場の一例として、不動産仲介サイトが知られている。不動産仲介サイトとは、第三者が運営するウェブサイト上に、複数の不動産業者がそれぞれ賃貸借契約の仲介を任された賃貸住宅に係る物件情報を登録して、入居希望者からのアクセスを待つように形成されたサイトである。そして、入居希望者は、当該不動産仲介サイトの物件情報を閲覧して、複数の物件情報の中から入居を希望する任意の物件情報を取得し、当該物件情報を登録した不動産業者へ自ら連絡して、当該不動産業者と賃貸借契約を結んでいる。

ここで、現在、不動産の賃貸市場では賃貸住宅の需要に対して供給が過剰となっており、賃貸住宅の借り手側（以下「借主」という）は、広々とした住宅を借りることも以前と比べれば不可能ではない。そのため、同程度の家賃であれば、長屋、アパート、若しくは賃貸マンションといった従来の手狭な共同住宅よりも、広々とした住宅に人気が集中している。このような広々とした住宅は、他者の生活音等の騒音に悩まされることが少なく、またプライバシーが守り易い、たとえば、何らかの理由で賃貸に出された一戸建て住宅や分譲マンションのような住宅である。
しかしながら、このような一戸建て住宅或いは分譲マンションは、それぞれ個人で所有されている場合が多いので、従来の共同住宅のように不動産業者又は大家が一括して管理している場合が少ない。
さらに、住人の都合で当該個人所有の一戸建て住宅又は分譲マンション（以下「一戸建て住宅等」という）を賃貸に出す場合には、当該一戸建て住宅等の所有者である貸主は、その都度不動産業者に借主を探すように仲介を依頼しなければならないので、手間暇がかかる。
また、住人の都合でそのような一戸建て住宅等は、すぐに入居できない場合があったり、入居できた場合であっても借主側の都合ではなく貸主側の都合で入居期間の期限が切られることが多いので、不動産業者にとってもメリットが少なく、上記のような仲介業務は敬遠されがちである。
上記の理由の他にも様々な要因が積み重なり、上記の一般的な不動産の賃貸市場に一戸建て住宅等が供給されることは稀である。

また、一戸建て住宅等は頻繁に住民が入れ替わるものではないので、設備が老朽化していたり、内外装が古びていたりする場合が多い。そのため、貸し出す際にその多くは内外装を刷新するリフォームや、外壁の補修、建具や窓枠の取り替え、老朽化した設備の更新を含む大掛かりな化粧直しであるリノベーション等の建物の劣化損傷の具合に応じた修繕工事を行うことが好ましい。
しかしながら、その修繕工事に対する責任や、当該修繕工事に係るコストの負担についての線引きはひどく曖昧である。すなわち、貸し出す前に最低限必要な修繕工事を貸主又は不動産業者のどちらが責任をもって行うのか、或いは当該一戸建て住宅等を借り受けた借主が、自己の裁量の下で自由にリフォームできるのかといったようなことである。そのため貸主は、一戸建て住宅等が空き家となる状態に至っても、当該一戸建て住宅等を賃貸に出すことには躊躇することが多く、借主も借り受けた後に思わぬ出費が発生する可能性があることから、せっかくの一戸建て住宅等であっても借り受けることに二の足を踏むおそれがある。

ここで、上記の問題に関して、特開２０１０−２６２３７７に開示されている部分賃貸物件管理システムは、上記のような一戸建て住宅に係る賃貸市場においてリフォームした住宅を管理するシステムであって、かつて二世帯住宅として使用されていた一戸建て住宅をリフォームして、貸主が当該住宅の一部を住居空間とする一方、残部を賃貸空間として部分賃貸するようにしている。

特開２０１０−２６２３７７号公報

しかしながら、上記の部分賃貸物件管理システムでは、貸し出す前にいわゆる二世帯住宅を別個の共同住宅にリフォームしているので、借主が賃貸空間を借りた後に、自分の好みでリフォームすることは非常に困難である。
また、上記の部分賃貸物件管理システムでは、リフォームから賃貸借契約の仲介、家賃の支払い等の賃貸住宅に係る一連の維持管理が、ある特定の不動産業者に独占されるおそれがある。
この場合、貸主にとっては不動産業者の選択の幅が狭く、たとえば、リフォームと仲介業務また家賃管理等をそれぞれ別の業者に任せたりすることが難しい。さらには、特定の不動産業者に一任している場合、当該不動産業者と貸主の間でトラブルが生じたときに解決が困難であって、たとえば、不動産業者の言い値で住宅が借り上げられるおそれがあるといったように、不動産業者側に有利なまま貸主や借主に対して、一方的な契約がなされるおそれがある。
すなわち、上記のシステムは、貸主、不動産業者、借主の三者間において、賃貸住宅の賃貸借契約、当該賃貸住宅の維持管理及びリフォーム等の修繕工事のような賃貸住宅に係る不動産取引の透明性を確保することが困難である。

そこで、本発明が解決しようとする課題は、貸主、不動産業者、並びに借主の三者間が賃貸住宅に係る情報を共有し、当該賃貸住宅に係る不動産取引の透明性を確保し、当該取引について互いにモニタリング可能な賃貸住宅仲介管理システムを提供することである。

請求項１に記載の賃貸住宅仲介管理システムは、少なくとも一台のサーバ装置と、
複数台の端末装置と、
前記サーバ装置及び前記端末装置を有する仲介管理ネットワークからなり、
前記サーバ装置と前記端末装置は、前記仲介管理ネットワークを介して互いに双方向に通信可能な双方向通信手段をそれぞれ有し、
前記サーバ装置は、
データが更新可能に記録されるデータベースと、当該データベースに前記端末装置から受信したデータを記録する記録手段とを有し、
前記端末装置は、
前記データベースに送信する前記データの入出力を操作する入出力手段と、
前記データベースに記録された前記データに基づく情報を表示する表示手段とを有し、
一の前記端末装置から前記データベースへ入力された前記データを、他の前記端末装置で閲覧若しくは出力するようにした賃貸住宅仲介管理システムであって、
前記データベースに、賃貸住宅に係る複数の物件データが更新可能に記録される物件テーブルを設け、
当該物件データに、前記各端末装置が自在にアクセスして、
当該物件データに基づく前記賃貸住宅の情報を、前記各端末装置で共有するようにしたことを特徴とする。

請求項２に記載の賃貸住宅仲介管理システムは、請求項１に記載の発明において、前記端末装置は、
前記賃貸住宅の貸主が当該賃貸住宅に係る前記物件データを入力する貸主端末装置と、
前記賃貸住宅の借主が前記物件データを閲覧若しくは出力する借主端末装置と、
前記賃貸住宅に係る賃貸借契約の仲介を行う仲介端末装置とを含み、
前記双方向通信手段によって、前記サーバ装置を介して前記貸主端末装置と前記借主端末装置との間で、前記貸主端末装置から入力されて前記物件テーブルへ記録された前記物件データに基づき、当該物件データに係る前記賃貸住宅の賃貸借契約に係る交渉が行われたとき、
前記仲介端末装置が、当該交渉を補助すると共に、当該交渉が合意に至った場合に前記賃貸借契約の仲介をするようにしたことを特徴とする。

請求項３に記載の賃貸住宅仲介管理システムは、請求項１若しくは請求項２に記載の発明において、前記サーバ装置の前記データベース上に、前記端末装置に係る端末データを登録する登録端末テーブルを設け、
前記サーバ装置に、
当該サーバ装置へアクセスした前記端末装置が、前記登録端末テーブルに登録された端末装置であるか否かを判定する判定手段と、
前記端末装置が前記登録端末テーブルに登録されている場合に当該端末装置の前記サーバ装置へのアクセスを認証する認証手段とを設けて、
前記端末装置が前記サーバ装置へアクセスしたとき、
アクセスした当該端末装置が登録された端末装置であるか否かを判定して、
登録されている場合には、当該端末装置の前記サーバ装置へのアクセスを許可し、
登録されていない場合には、当該端末装置のアクセスを拒否すると共に、前記登録端末テーブルへの登録を求めるようにしたことを特徴とする。

請求項４に記載の賃貸住宅仲介管理システムは、請求項１乃至請求項３のいずれかに記載の発明において、前記端末装置は、
前記物件テーブルに記録された前記物件データに係る前記賃貸住宅を管理する管理端末装置を含み、
当該管理端末装置に、
前記賃貸住宅を管理するための管理プランを、前記物件データに関連付けて前記物件テーブルへ記録すると共に、当該管理プランに基づいて前記賃貸住宅を管理する管理手段を設けて、
前記貸主端末装置、若しくは前記仲介端末装置から前記賃貸住宅の管理が、前記管理端末装置に委託されたとき、
前記管理端末装置は、前記賃貸住宅を管理するようにしたことを特徴とする。

請求項５に記載の賃貸住宅仲介管理システムは、請求項１乃至請求項４のいずれかに記載の発明において、前記端末装置は、
前記物件テーブルに記録された前記物件データに係る前記賃貸住宅の修繕工事を管理する修繕端末装置を含み、
当該修繕端末装置に、
前記賃貸住宅の内外装を刷新するリフォーム或いは当該賃貸住宅を大規模に化粧直しするリノベーション又はこれらに類する修繕若しくは補修を行う修繕工事に係る修繕プランを、前記物件データに関連付けて前記物件テーブルへ記録すると共に、当該修繕プランに基づいて前記賃貸住宅の前記修繕工事を管理する修繕管理手段を設けて、
前記貸主端末装置、前記借主端末装置、前記仲介端末装置、前記管理端末装置のうち、いずれか一の端末装置から前記賃貸住宅の前記修繕工事を、前記修繕端末装置が受注したとき、
前記修繕端末装置は、前記賃貸住宅の前記修繕工事を管理するようにしたことを特徴とする。

請求項６に記載の賃貸住宅仲介管理システムは、請求項１乃至請求項５のいずれかに記載の発明において、前記賃貸住宅が一戸建て住宅又は分譲マンションであることを特徴とする。

請求項１に記載の賃貸住宅仲介管理システムによれば、複数の端末装置はそれぞれ仲介管理ネットワークを介してサーバ装置へ自在にアクセス可能に形成した。そして、サーバ装置に設けたデータベースは、賃貸住宅に係る物件データを更新可能に記録する物件テーブルを有している。
これにより、一の端末装置から入力された物件データについて、他の端末装置で共有することができるので、当該賃貸住宅に係る不動産取引の透明性を確保することができる。そして、各端末装置で当該物件データを閲覧することができることから、当該不動産取引について互いにモニタリングすることができる。

請求項２に記載の賃貸住宅仲介管理システムによれば、貸主端末装置と借主端末装置との間で賃貸住宅の賃貸借契約について交渉し、仲介端末装置で、当該交渉の補助を行うと共に、当該交渉が合意に至った場合に賃貸借契約の仲介をするようにした。
これにより、貸主と借主との間で直接交渉ができるので、賃貸借契約について細かな条件まで話し合うことができる。そして、仲介端末装置が仲介することにより、貸主と借主との間で合意に至った賃貸借契約を有効なものとすることができる。
さらに、賃貸借契約に係る交渉や契約の締結については、サーバ装置を介して仲介管理ネットワーク上で行われるので、貸主、借主、及び仲介業者の三者間で賃貸借契約に係る一連の手続の透明性を確保することができる。
また、仲介端末装置が、貸主端末装置と借主端末装置との間で行われる交渉をモニタリングすることができるので、一方的な契約が押し付けられたりするような不法行為を防止することができる。

請求項３に記載の賃貸住宅仲介管理システムによれば、端末装置をデータベース上に設けた登録端末テーブルに登録し、登録されていない端末装置がサーバ装置へアクセスした時には、当該アクセスを拒絶すると共に、登録端末テーブルへの登録を求めるようにした。これにより、顧客を囲い込むことができる。
また、端末装置を登録端末テーブルへ登録することによって、賃貸住宅に係る不動産取引を行う貸主、不動産業者、並びに借主の身元に係る情報を共有すると共に当該情報に関する情報管理を容易に行うことができる。また、登録によって身元が明らかなことから、透明性を確保することができる。
そして、囲い込まれて、身元・所属が明らかなユーザーが開かれた場で賃貸借契約の交渉及び仲介をすることによって、貸主、借主、仲介業者の三者間で互いにモニタリングすることができる。これにより、たとえば、貸主と借主が仲介業者の手を経ずに勝手に契約を締結してしまうことや、仲介管理ネットワークから外れたところで直接連絡して契約の仲介をするといったことを防止することができ、また、脱法的な振る舞いをしたものを排除するといった自浄作用を期待することができる。

請求項４に記載の賃貸住宅仲介管理システムによれば、賃貸住宅を管理する管理端末装置を設けて、所定の管理プランにしたがって賃貸住宅を管理するようにした。そして、管理プランは、物件データに関連付けて物件テーブルに記録されるようにした。これにより、管理プランに係る情報を共有し、賃貸住宅の管理について透明性を確保することができる。
また、貸主端末装置、若しくは仲介端末装置から管理の委託があったときに、賃貸住宅に係る管理をするようにした。これにより、貸主が所有している空き家や、仲介業者が貸主から預かっている空き家を、管理端末装置を利用する管理業者が管理することができる。このとき、貸主端末装置や仲介端末装置は、空き家を適正に管理しているか否か、管理端末装置からサーバ装置の物件テーブルへアップされる管理状況をモニタリングすることができる。

請求項５に記載の賃貸住宅仲介管理システムによれば、賃貸住宅に係る修繕工事を管理する修繕管理端末装置を設けて、所定の修繕プランにしたがって賃貸住宅について、リフォームやリノベーションその他修繕工事を管理するようにした。そして、修繕プランは、物件データに関連付けて物件テーブルに記録されるようにした。これにより、賃貸住宅に係る修繕工事の管理について情報を共有し、透明性を確保することができる。
また、貸主端末装置、借主端末装置、仲介端末装置、管理端末装置のいずれかから修繕工事の依頼を受注するようにした。これにより、賃貸住宅を貸し出す前、又は貸し出した後、のどちらでも修繕工事を行うことができ、また修繕工事の依頼は物件データに関連付けられるので、サーバ装置で閲覧することができるので、当該修繕工事の主幹はどこになるのかを明らかにすることができる。
さらに、貸主端末装置、借主端末装置、仲介端末装置、管理端末装置は、修繕工事が修繕プランにしたがって適正に進行しているかどうか、修繕端末装置からサーバ装置の物件テーブルへアップされる進捗状況をモニタリングすることができる。

請求項６に記載の賃貸住宅仲介管理システムによれば、賃貸住宅は一戸建て若しくは分譲マンションとするようにした。これにより、たとえば相続や、高齢化によって空き家化した一戸建て若しくは分譲マンションを賃貸に出すことができる。また、この一戸建て又は分譲マンションに係る賃貸住宅の情報は、物件データとしてサーバ装置の物件テーブルに記録されるので、サーバ装置上でウェブサイトを作成して公開することが容易にできる。これによって、当該賃貸住宅を借りようとする借主や、仲介業者、並びに管理業者又は修繕業者は、容易に情報を収集して共有することができる。
また、端末データが登録端末テーブルへ登録してある場合には、物件データに対して自在にアクセスすることができるので、一戸建て住宅等の賃貸住宅に係る不動産取引の透明性を確保することができる。
そして、一戸建て住宅等の賃貸住宅に係る物件データ、及び当該物件データに関連する管理データや修繕データは全て物件テーブルに記録されるようにしたので、貸主及び借主、並びに仲介業者、管理業者、及び修繕業者は互いにモニタリングすることができる。

第１実施例に係る賃貸住宅仲介管理システムの構成の概略を示すシステム図である。 第１実施例に係る賃貸住宅仲介管理システムの構成の概略を示すブロック図である。 第１実施例に係る賃貸住宅仲介管理システムで、賃貸住宅の仲介方法を説明するチャート図である。 第２実施例に係る賃貸住宅仲介管理システムの構成の概略を示すシステム図である。 第２実施例に係る賃貸住宅仲介管理システムの構成の概略を示すブロック図である。 第２実施例に係る賃貸住宅仲介管理システムで、賃貸住宅の管理方法を説明するチャート図である。 第３実施例に係る賃貸住宅仲介管理システムの構成の概略を示すシステム図である。 第３実施例に係る賃貸住宅仲介管理システムの構成の概略を示すブロック図である。 第３実施例に係る賃貸住宅仲介管理システムで、賃貸住宅の修繕方法を説明するチャート図である。

本願発明の賃貸住宅仲介管理システムに係る実施例を添付した図面にしたがって説明する。
図１は、本実施例に係る賃貸住宅仲介管理システムの構成の概略を示すシステム図である。図２は、本実施例に係る賃貸住宅仲介管理システムの構成の概略を示すブロック図である。

賃貸住宅仲介管理システム１０は、少なくとも一台のサーバ装置１１と、複数台の端末装置１２と、サーバ装置１１及び端末装置群１２を有する仲介管理ネットワーク１３とからなる。

サーバ装置１１は、データベース１４と、当該データベースに対する記録手段（図示略）を有している。
データベース１４は、記録手段によって各種データが更新可能に記録され、随時蓄積されるように形成されている。記録手段は、端末装置１２から仲介管理ネットワーク１３を介してデータベース１４にデータを記録可能に形成されている。
データベース１４は、複数の仮想的なテーブルを有している。当該テーブルは、所定の条件にしたがって振り分けられたデータ毎にまとめて記録するように形成されている。これによってデータベース１４に記録されるデータは整理され、書き込み速度や読み出し速度を向上させることができる。
本実施例に係るテーブルは、少なくとも、物件テーブル１４ａと登録端末テーブル１４ｂとからなる。
物件テーブル１４ａは、賃貸住宅に係る物件データが記録されている。登録端末テーブル１４ｂは、賃貸住宅仲介管理システム１０に所属する各端末装置１２の端末データが記録されている。

物件データとは、たとえば、建物の写真、間取り、構造、階数、床面積、築年数、最寄りの駅又はバス停までの距離或いは時間、周辺の環境といった賃貸住宅の立地条件や住環境に関する事項に係るデータをいう。
そして、当該物件データに基づいてウェブサイト１４ｃが形成されている。
さらに、物件データに関連付けて、後述する賃貸住宅に係る賃貸借契約の交渉の進捗状況が記録されるようにしても良い。これにより、物件データを閲覧することによって、当該物件データに係る賃貸住宅の現状を容易に把握することができる。なお、当該交渉に関するデータを記録するとき、別のテーブルを形成して記録するようにしても良い。

端末データとは、たとえば、端末装置１２を利用する各ユーザーを識別するＩＤ及びパスワード、若しくはクレジットカード番号といった個人情報に係るデータ、又は、各端末装置１２を識別するＭＡＣアドレス、ＩＰアドレスといった端末装置の固有の識別情報に係るデータをいう。これにより、サーバ装置１１にアクセスした端末装置１２又は当該端末装置１２を利用するユーザーを識別することができる。このようにユーザー若しくは端末装置１２を識別することにより、ユーザーの利用履歴を追跡したり、動向をモニタリングすることができる。

そして、アクセスした端末装置１２又はそのユーザーを識別するために、サーバ装置１１は、判定手段（図示略）と認証手段（図示略）を有している。
判定手段は、サーバ装置１１にアクセスした端末装置１２又は当該端末装置１２のユーザーが登録されているか否かを判定するように形成されている。
認証手段は、判定対象の端末装置１２が登録端末テーブル１４ｂに登録されている場合、当該端末装置１２がサーバ装置１１へアクセスすることを認証するように形成されている。
認証手段が、判定対象の端末装置１２について、サーバ装置１１へアクセスすることを認証した場合、端末装置１２は、サーバ装置１１へログインすることが許可される。これによって、後述する物件データに係る賃貸住宅の賃貸借契約の交渉等、サーバ装置１１上で行われる各種イベントに参加することができる。
一方、認証手段が、判定対象の端末装置１２について、サーバ装置１１へアクセスすることを認証できなかった場合、端末装置１２は、サーバ装置１１へログインすることが許可されない。そこで、サーバ装置１１は、判定対象の端末装置１２若しくは当該端末装置１２を利用するユーザーに対して、登録端末テーブル１４ｂへの登録を促すメッセージ等を送信するように形成されている。これによって、賃貸住宅仲介管理システム１０へユーザーを勧誘し、囲い込むことができる。

そして、ユーザーが端末装置１２について、登録端末テーブル１４ｂへ端末データを登録するとき、サーバ装置１１は、後述する仲介業者や他の実施例に記載した管理業者、修繕業者については、当該端末データの登録に対して登録料を課金するよう形成されている。
また、課金についてはこれに限定されず、たとえば、登録料に加え、又は登録料に替えて、賃貸住宅の貸主若しくは借主をサーバ装置１１に記録されている物件データから仲介業者等へ優先的に紹介する斡旋料を徴収したり、後述する賃貸借契約を仲介して当該契約が成立したとき、仲介手数料のうち何割かをサーバ装置１１及びウェブサイト１４ｃ等の運営費として徴収したりするようにしても良い。
さらにまた、サーバ装置１１及びウェブサイト１４ｃの運営業者が、仲介業者等を下請けとして使うようにしても良い。
このように、端末データを登録端末テーブルに登録するようにしたことによって、当該登録端末テーブルに登録した端末装置１２を利用するユーザーに対して、サーバ装置１１及びウェブサイト１４ｃの運営業者は、容易に課金することができる。
一方、登録料等を徴収することによって、賃貸住宅仲介管理システム１０に囲い込まれた端末装置１２のユーザーは、サーバ装置１１から提供される、本実施例又はその他の実施例に記載するような様々なサービスを受けることができる。

端末装置１２は、入出力手段と表示手段とを有している。入出力手段は、データベース１４に記録する各種データの入出力を操作するように形成されている。表示手段は、モニタ装置からなり、データベース１４に記録された各種データ、又はウェブサイト１４ｃを表示可能に形成されている。
これにより、一の端末装置１２がデータベース１４へ入力したデータを、仲介管理ネットワーク１３経由で他の端末装置１２が閲覧し、若しくは出力することができる。また、各端末装置１２はそれぞれサーバ装置１１と接続されているので、各端末装置１２はデータベース１４に記録されているデータを共有することができる。
本実施例において、端末装置１２とは、パソコン、携帯電話、スマートフォン、又はタブレット型携帯端末、或いはこれらに類する端末装置をいう。そして、当該端末装置１２は、有線又は無線によって仲介管理ネットワーク１３へ接続可能なネットワーク接続機能を有している。

仲介管理ネットワーク１３は、インターネットからなり、好ましくは当該インターネットに連接する構内情報網（ＬＡＮ）を有していても良い。サーバ装置１１と各端末装置１２は、それぞれ双方向通信手段を有し、仲介管理ネットワーク１３を通じて互いに双方向通信することができる。これにより、サーバ装置１１から各端末装置１２に対して所定の情報を一斉配信し、またサーバ装置１１を経由して各端末装置１２間で相互に通信することができる。そのため、各端末装置１２は、サーバ装置１１のデータベース１４に記録される情報を容易に共有することができる。

上記の端末装置１２は、図２に示すように、少なくとも一台の貸主端末装置１２ａと、少なくとも一台の借主端末装置１２ｂと、少なくとも一台の仲介端末装置１２ｃを含んでいる。

貸主端末装置１２ａは、貸し出し対象である賃貸住宅を所有する貸主が利用する端末装置であって、当該賃貸住宅を他人に貸し出す一連の処理を行う物件貸出手段１５を有している。
物件貸出手段１５は、物件登録手段１５ａと、貸出条件交渉手段１５ｂと、第１仲介端末選択手段１５ｃとを有している。
本実施例において、賃貸住宅とは、一戸建て住宅又は分譲マンション或いはこれらに類する個人所有の住宅をいう。なお、これに限定されず、長屋・アパートのような共同住宅や、当初から賃貸を目的として建てられた賃貸マンション・テラスハウスのような賃貸住宅であっても良く、また個人所有の住宅であることが好ましいが、たとえば団地等を開発した不動産業者が所有する住宅であっても良い。

物件登録手段１５ａは、サーバ装置１１の物件テーブル１４ａに物件データを登録するように形成されている。これにより、貸主が賃貸市場に出そうとしている賃貸住宅について、核となる物件データをデータベース１４上に記録し、以降の賃貸借契約の交渉を当該物件データに関連付け又は紐付けすることができる。そのため、第三者が当該物件データを検索したとき、当該第三者に物件データに係る全ての情報を閲覧させることができる。また、物件データに基づいてサーバ装置１１上でウェブサイト１４ｃを形成し、当該物件データを仲介管理ネットワーク１３上で公開することもできる。
貸出条件交渉手段１５ｂは、物件データに係る賃貸住宅の賃貸借条件に付いて借主端末装置１２ｂと交渉するように形成されている。これにより、賃貸住宅の貸主と借主との間で直接交渉することができ、互いの合意を得易くすることができるので、貸借に係るトラブルを未然に防ぐことができる。
ここで、直接交渉の一形態として、貸出条件交渉手段１５ｂを起動したとき、貸主と借主はサーバ装置１１へログインし、仮想的に形成した交渉エリア１４ｄ内の個別交渉テーブル１４ｅに着くように形成されている。これにより、交渉テーブル１４ｅにおいて、貸主と借主は、あたかも直接交渉しているかのような効果を得ることができる。
そして、交渉エリアｄをサーバ装置１１に設けたことによって、賃貸住宅仲介管理システム１０の運営者又は後述する仲介業者に対して当該交渉を公開することもできる。これによって、運営者又は仲介業者が交渉テーブル１４ｅをモニタリングすることができるので、不正行為や賃貸市場からあまりにもかけ離れた条件に基づいて交渉が行われることを防ぐことができる。
第１仲介端末選択手段１５ｃは、仲介管理ネットワーク１３に接続している仲介端末装置１２ｃと双方向手段で通信可能に形成され、少なくとも一の仲介端末装置１２ｃを選択するように形成されている。なお、第１仲介端末選択手段１５ｃは、仲介管理ネットワーク１３に接続している仲介端末装置１２ｃが複数であった場合、任意の一台を選択可能に形成されている。これにより、貸主端末装置１２ａは、選択した仲介端末措置１２ｂに対して、貸出条件交渉手段１５ｂで交渉中の賃貸借契約についてアドバイスを求めたり、当該契約が法の規定に則っているか相談したりすることができ、賃貸借契約を締結する際には当該仲介端末装置１２ｃに仲介を依頼することができる。

借主端末装置１２ｂは、賃貸住宅を借り受けて当該賃貸住宅への入居を希望する借主が利用する端末装置であって、物件テーブル１４ａに記録されている複数の賃貸住宅のうち、任意に選択した当該賃貸住宅への一連の入居手続きに係る処理を行う物件入居手段１６を有している。
物件入居手段１６は、閲覧手段１６ａと、借受物件分類手段１６ｂと、借受条件交渉手段１６ｃとを有し、また好ましくは、第２仲介端末選択手段１６ｄを有していても良い。

閲覧手段１６ａは、物件テーブル１４ａに記録された物件データを閲覧可能に形成されている。そして、借受物件分類手段１６ｂは、閲覧手段１６ａと協働し、借主が設定した所定の借受条件にしたがって、物件データを分類して閲覧対象を絞り込むことができるように形成されている。
所定の借受条件とは、たとえば、家賃、間取り、床面積その他賃貸住宅の内外装の特徴、又は最寄り駅までの距離や周辺環境といった賃貸住宅の立地といった条件をいう。
閲覧手段１６ａと借受物件分類手段１６ｂによって、借主は、物件テーブル１４ａに記録されている物件データに係る複数の賃貸住宅を閲覧し、入居を希望する少なくとも一軒の賃貸住宅を物件テーブル１４ａからピックアップことができる。

借受条件交渉手段１６ｃは、借主が最も入居を希望する賃貸住宅について、貸主端末装置１２ａの貸出条件交渉手段１５ｂと賃貸借契約に係る交渉を行うこと、すなわちサーバ装置１１にログインして、仮想的に形成された交渉エリア１４ｄの個別交渉テーブル１４ｅへ着くように形成されている。これにより、借主は貸主に対して賃貸住宅へ入居するに際して自分の希望を余すことなく伝えることができる。このように借主が貸主と仮想的に直接交渉することができるので、入居時又は入居後に発生するトラブルを未然に防ぐことができる。
また、本実施例において、物件テーブル１４ａに登録される物件データに係る賃貸住宅は、その大部分がいわゆる個人所有の一戸建て住宅又は分譲マンションといった物件であることから、このように貸主と借主が直接交渉できるようにしておくことで、家賃や賃貸期間の交渉の他に、たとえば、他の実施例として後述するリフォームについての費用負担、建物の維持管理にかかる費用等の交渉を容易に行うことができる。
そして、貸主端末装置１２ａと借主端末装置１２ｂとの間で賃貸住宅に係る賃貸借契約の交渉がまとまったとき、仲介端末装置１２ｃの仲介によって、賃貸住宅の賃貸借契約が結ばれる。

第２仲介端末選択手段１６ｄは、仲介管理ネットワーク１３に接続している仲介端末装置１２ｃと双方向手段で通信可能に形成され、少なくとも一の仲介端末装置１２ｃを選択するように形成されている。なお、第２仲介端末選択手段１６ｄは、仲介管理ネットワーク１３に接続している仲介端末装置１２ｃが複数であった場合、任意の一台を選択可能に形成されている。
第２仲介端末選択手段１６ｄが選択する仲介端末装置１２ｃは、第１仲介端末選択手段１５ｃで選択した仲介端末装置１２ｃと同じであっても良いし、別個の仲介端末装置１２ｃであっても良い。これによって、借主端末装置は、選択した仲介端末措置に対して、交渉中の賃貸借契約についてアドバイスを求めたり、当該契約が法の規定に則っているか相談したりすることができる。そのため、貸主の出した条件が相場並みであるのか、高く設定されているのか具体的なアドバイスを受けることができるので、貸主側から一方的な契約を押し付けられて、不当な契約を結んでしまうことを防止することができ、契約後のトラブルを防止することができる。
また、貸主端末装置１２ａの第１仲介端末選択手段１５ｃに替わって、賃貸借契約を締結する際の仲介を依頼するようにしても良い。これにより、貸主側が仲介端末装置１２ｃを選択することを忘れていたり、何らかのトラブルで仲介端末装置１２ｃを選択できない場合には、借主側で仲介端末装置１２ｃを選択することができる。
さらにまた、第１仲介端末選択手段１５ｃと第２仲介端末選択手段１６ｄでそれぞれ別個に選択した仲介端末装置１２ｃを利用する不動産業者をそれぞれ代理として立てて、賃貸住宅に係る賃貸借契約を結ぶようにしても良い。これにより、貸主と借主との間で不当な契約が結ばれることを防止することができる。

仲介端末装置１２ｃは、賃貸住宅の賃貸借契約の仲介を行う不動産業者（以下、「仲介業者」という）が利用する端末装置であって、貸主端末装置１２ａと借主端末装置１２ｂが物件データに係る賃貸住宅について賃貸借契約の交渉を行っているとき、当該賃貸借契約の仲介に係る一連の処理を行う仲介手段１７を有している。仲介手段１７は、交渉補助手段１７ａと、交渉監視手段１７ｂと、契約仲介手段１７ｃとを有している。

交渉補助手段１７ａは、サーバ装置１１へログインして、貸主端末装置１２ａと借主端末装置１２ｂとの間で行われる賃貸借契約に係る交渉を補助するように形成されている。
当該交渉の補助は、たとえば、貸主端末装置１２ａ、又は借主端末装置１２ｂから契約内容についての相談があったとき適切に回答したり、また、交渉がスムーズに進むように、賃貸借契約に係る交渉について、話し合うべき点を明らかにしたマニュアルやテンプレートを用意するようなことである。
これにより、仲介業者が過度に干渉することなく、貸主と借主との間で直接交渉することができるので、賃貸住宅の貸し借りについては素人である貸主と借主であっても、大まかな契約の流れに沿ってそれぞれ納得のいく条件のもとで交渉を進めることができる。
交渉監視手段１７ｂは、交渉補助手段１７ａで相談を受けたり、また第１仲介端末選択手段１５ｃで選択指定してきた貸主端末装置１２ａ、若しくは第２仲介端末選択手段１６ｄで選択指定してきた借主端末装置１２ｂが参加している個別交渉テーブル１４ｅを、俯瞰的にモニタリングすることができるように形成されている。これによって、仲介業者は、依頼や相談を受けた貸主と借主との間の交渉に対して中立的な第三者として補助参加することができる。
契約仲介手段１７ｃは、貸主端末装置１２ａと借主端末装置１２ｂとの間で賃貸借契約に係る交渉が合意に至ったとき、当該賃貸借契約の締結を仲介をするように形成されている。
賃貸借契約の仲介とは、たとえば、契約書の作成、貸主端末装置及び借主端末装置に対する契約内容の開示と同意の要求、契約内容の具体的な説明、契約締結の実行をいう。これにより、貸主と借主は正式に物件データに係る賃貸住宅の賃貸借契約を結ぶことができる。

上記の構成を有する賃貸住宅仲介管理システムは、次に説明するとおり賃貸住宅の賃貸借契約を仲介する。当該仲介は、（１）賃貸住宅の登録及び閲覧、（２）交渉、（３）契約の３段階で行われる。以下、添付した図にしたがって説明する。図３は、本実施例に係る賃貸借契約の一連の流れを説明するフローチャート図である。

（１）賃貸住宅の登録及び閲覧
住人の転勤や相続等による住人の都合で空き家となった一戸建て住宅又は分譲マンションを所有する貸主が、当該一戸建て住宅等を賃貸住宅として貸し出すことを所望するとき、貸主は、貸主端末装置１２ａをサーバ装置１１の登録端末テーブル１４ｂに登録し、当該貸主端末装置１２ａの物件登録手段１５ａで物件テーブル１４ａへ当該賃貸住宅に係る物件データを入力する。登録端末テーブルに貸主端末装置１２ａを登録することによって、貸主が無断でサーバ装置１１を利用することを防止することができる。
入力された物件データは、物件テーブル１４ａに記録される。これによって、本実施例において、核となる物件データを用意することができる。当該物件データは、賃貸借契約の交渉の対象であって、後述する他の実施例でも様々なデータが関連付け若しくは紐付けされる。
また、物件データに基づいてウェブサイト１４ｃを形成したとき、物件データは、仲介管理ネットワーク１３上で公開される。ウェブサイト１４ｃで公開された物件データは、当該物件データに係る賃貸住宅へ入居を希望する入居希望者や仲介業者に閲覧されることになる。
ここで、サーバ装置１１へのアクセスを登録端末テーブル１４ｂに登録した入居希望者に制限するようにしても良い。これによって、ひやかしを防止することができ、物件データを登録・公開した貸主端末装置１２ａに係る貸主の個人情報を保護することができる。
なお、物件データと併せて、家賃、賃貸期間、リフォームの要・不要といった貸出条件を開示するようにしても良い。

また、貸主若しくは貸主端末装置１２ａは、物件データを入力する際に併せて、登録端末テーブル１４ｂへ使用する貸主端末装置１２ａ又はユーザー情報に係る端末データを登録している。当該端末データは、登録端末テーブル１４ｂへ暗号化されて記録され、サーバ装置１１の管理者又は当該管理者から委託された者のみが閲覧可能に形成されている。これにより、貸主が仲介管理ネットワーク１３を介してサーバ装置１１にアクセスしたとき、その動向を容易にモニタリングすることができ、サーバ装置１１の利用履歴の追跡を容易に行うことができる。
したがって、賃貸住宅を登録しただけでその後の動きが無い貸主に対して、たとえば借主を積極的に紹介することができる。また、借主との賃貸交渉に入った時点で動きが無くなった貸主に対して、交渉の進捗具合の報告を求めたり、仲介端末装置１２ｃを斡旋したりすることができ、サーバ装置１１を介さずに独自に交渉を行った場合のトラブルについては責任が持てないといったことを警告するようにして、賃貸住宅仲介管理システム１０から離れて借主と個別に交渉することを防止することができる。

次に、ウェブサイト１４ｃ上で物件データを閲覧している入居希望者に対して、サーバ装置１１は、ウェブサイト１４ｃから入居希望者が使用している端末装置１２ｂ又は入居希望者の登録を要求する。当該要求に応じて、入居希望者が登録端末テーブル１４ｂへ端末データを登録したとき、入居希望者は、実際に賃貸住宅を借りようとする借主として登録され、借主が利用している端末装置１２は借主端末装置１２ｂとして登録される。そして、当該登録の際に借主に対して個人情報の入力を求めた場合、たとえば、賃貸住宅の賃貸借契約に係る交渉について、ひやかしや虚偽の申請を防止することができる。
こうして、登録端末テーブルに登録され、互いに身元が明らかになった貸主と借主との間で、閲覧していた物件データに係る賃貸住宅について、賃貸借契約の交渉が行われる。

一方、賃貸住宅に係る賃貸借契約の仲介を行おうとする不動産業者は、自己が利用する端末装置１２若しくは自己の情報に係る端末データを登録端末テーブル１４ｂへ登録する。これにより、当該不動産業者は仲介業者として登録され、仲介業者が使用する端末装置１２は仲介端末装置１２ｃとして登録される。これによって、仲介業者は、賃貸借契約の補助や仲介を行うことができる。
また、仲介業者がサーバ装置１１へアクセスして、物件テーブル１４ａに記録された物件データを閲覧したとき、当該物件データに係る賃貸住宅が当該仲介業者の営業区域内にあるか否か、或いは取り扱うことができる物件であるかどうかということが、サーバ装置１１側から通知されるようにしても良い。これによって、たとえば、極端に遠隔地にある物件について賃貸借契約の仲介を請け負うといったような、取り扱いが困難な物件を仲介するようになることを防ぐことができる。

貸主端末装置１２ａから物件テーブル１４ａへ記録された物件データについて、借主端末装置１２ｂ若しくは仲介端末装置１２ｃは、サーバ装置１１へのアクセスが認証されたとき、ウェブサイト１４ｃ上で自由に閲覧することができる。
これによって、当該物件データへ貸主、借主、及び仲介業者は、自在にアクセスすることができ、貸主、借主、及び仲介業者は、それぞれ利用する各端末装置１２ａ，１２ｂ，１２ｃにおいて、物件データに係る賃貸住宅の情報を共有することができる。また、当該情報を共有してモニタリングすることができるので、当該物件データに加えられた変更履歴を容易に把握することができる。そのため、後述する賃貸借契約の交渉について、透明性を確保することができるので、不当な契約が結ばれることを防止したり、その他不正行為が行われることを防止することができる。

（２）交渉
物件データに係る賃貸住宅について、当該賃貸住宅に入居を希望する借主は、サーバ装置１１を介して貸主端末装置１２ａに対し、当該貸主端末装置１２ａが登録した賃貸住宅を借りるつもりであることを送信する。
貸主は、借主の身元を登録端末テーブル１４ｂに記録された端末データで照会すると共に、貸しても良い場合には、借主端末装置１２ｂに対して交渉を行う用意があることを返信する。このとき、ウェブサイト１４ｃで公開されている物件データについて、サーバ装置１１が、たとえば「交渉中」といった表示やタグをつけるようにしても良い。また、既に入れ違いで交渉中であったり、借主の身元が不明である等貸したくない事情がある場合には、「キャンセル待ち」といったメッセージを、貸主端末装置１２ａから直接、若しくはサーバ装置１１から間接的に借主端末装置１２ｂへ返信するようにしても良い。

貸主と借主との間で、賃貸住宅の賃貸借契約の交渉を行う意思が互いに合致した場合には、互いにサーバ装置１１へアクセスしてログインし、当該サーバ装置１１上に仮想的に設けられた交渉エリア１４ｄに形成された個別交渉テーブル１４ｅに着く。これによって、個別交渉テーブル１４ｅで、貸主と借主は、あたかも直接交渉をしているかのように、交渉することができる。ここで、当該個別交渉テーブル１４ｅへ着くためには、サーバ装置１１へのログインとは別に、ＩＤとパスワードの入力を求めるようにしても良い。これによって、個別交渉テーブル１４ｅで行われている交渉を秘密裏に進めることができる。

賃貸住宅の賃貸借契約に係る交渉が開始されたとき、貸主端末装置１２ａから借主端末装置１２ｂに対して、個別交渉テーブル１４ｅ上に契約内容を列記した契約データが開示される。当該契約データは、家賃、賃貸借期間、その他必要事項が含まれている。また契約データは、仲介端末装置１２ｃが用意したテンプレート書類や、物件データを登録する際に合わせて記入した貸出条件に係るデータシートにしたがって記載されていることが好ましい。
当該契約データに対して、借主端末装置１２ｂは、疑問点や条件に付いて交渉したい部分等を指摘することができる。貸主端末装置１２ａは、譲歩できる場合にはその条件で、また譲歩できない場合には、新たに条件を設定して個別交渉テーブル１４ｅで開示する。このように、契約データを互いに個別交渉テーブル１４ｅ上で修正可能にすることで、貸主と借主は、あたかも直接交渉をしているかのような効果を得ることができる。

なお、本実施例において、サーバ装置１１は、仮想的な交渉エリア１４ｄと当該交渉エリア１４ｄを分割して形成した個別交渉テーブルを有するようにしたが、これに限定されず、貸主端末装置１２ａと借主端末装置１２ｂとの間で、一対一の、たとえばメールのやりとりで条件交渉するようにしても良い。
また、交渉エリア１４ｄには、原則として、貸主端末装置１２ａと借主端末装置１２ｂからのみ入場することができ、必要があれば貸主端末装置１２ａ若しくは借主端末装置１２ｂから相談また仲介の依頼を受けた仲介端末装置１２ｃが入場できるように形成されている。これにより、仲介業者が過度に干渉することなく、貸主と借主との間で直接交渉することができるので、賃貸住宅の貸し借りについては素人である貸主と借主であっても、大まかな契約の流れに沿ってそれぞれ納得のいく条件のもとで交渉を進めることができる。

さらに、交渉に関して、交渉エリア１４ｄで交渉中の賃貸住宅に係る物件データについて、ウェブサイト１４ｃ上では、たとえば「商談中」のような表示することによって、一時的に他の借主端末装置１２ｂからの交渉要請を排斥するようにしても良い。そして、「キャンセル待ち」のような表示をすることによって、貸主端末装置１２ａに対して入居交渉の要請をした順に借主端末装置１２ｂが入居交渉をするようにしても良い。この場合には、最初に入居交渉の要請をした借主端末装置１２ｂを利用している借主が、優先的に個別交渉テーブル１４ｅへ着くことができ、いわゆる賃貸住宅の賃貸借契約に係る優先交渉権を得ることができる。なお、先着順に限らず、ある程度の入居募集期間を設けて入居希望者を募った後、くじ引きによって当選した一の借主に対して優先交渉権を与えるようにしても良い。

上記の交渉に先立って、貸主端末装置１２ａは、第１仲介端末選択手段１５ｃによって、登録されている仲介端末装置１２ｃのうち、一の仲介端末装置１２ｃを選択しておくようにしても良い。選択された仲介端末装置１２ｃに係る仲介業者は、貸主端末装置１２ａに対して契約に係る補助をすることができる。
一方、借主端末装置１２ｂ側についても、第２仲介端末選択手段１６ｄによって、登録されている仲介端末装置１２ｃのうち、一の仲介端末装置１２ｃを選択しておくようにしても良い。このように借主側へ仲介業者が付くことによって、貸主側から相場よりもかなり高額な家賃を要求されるといった、不当な契約が押し付けられるような不正行為を防止することができる。
また、貸主端末装置１２ａ又は借主端末装置１２ｂは、仲介端末装置１２ｃの選択に関して、たとえば、個別交渉テーブル１４ｅへの招待パスを発行するといった実施形態であっても良い。これによって、招待パスを受け取った仲介端末装置１２ｃは、賃貸借契約に係る交渉の進捗状況を容易に確認し、補助することができるので、賃貸借契約についてトラブルが発生することを防止することができる。
さらにまた、予め招待パスを発行することによって、交渉開始当初から進捗状況を確認できるようにした場合、仲介端末装置１２ｃに係る仲介業者は、貸主又は借主の代理として個別交渉テーブル１４ｅに着くこともできる。

（３）契約
本実施例においては、原則として、貸主端末装置１２ａの第１仲介端末選択手段１５ｃで選択された仲介端末装置１２ｃが賃貸借契約の仲介を行う。当該仲介は、貸主端末装置１２ａと借主端末装置１２ｂとが、個別交渉テーブル１４ｅで賃貸借契約の交渉について合意したときに開始される。また、仲介の開始は、交渉に係る、たとえば進捗状況に係るデータが所定の閾値を越えたとき、サーバ装置１１が交渉が合意に近づいた旨を、仲介端末装置１２ｃへ通知してから行われるようにしても良い。
仲介端末装置１２ｃは、貸主端末装置１２ａと借主端末装置１２ｂとの間で合意に至った賃貸借契約に係る契約データに基づいて賃貸借契約書を作成する。作成された賃貸借契約書は個別交渉テーブル１４ｅで貸主端末装置１２ａと借主端末装置１２ｂに対して開示される。
そして、仲介端末装置１２ｃに係る仲介業者は、開示された賃貸借契約書について、貸主と借主双方に具体的な契約内容を説明すると共に同意を求め、賃貸住宅に係る賃貸借契約の締結を行う。
なお、賃貸借契約書は、貸主端末装置１２ａと借主端末装置１２ｂへそれぞれメールに添付して送信したり、別途郵送するようにしても良い。
これにより、賃貸借契約は成立し、貸主が賃貸市場へ出した賃貸住宅は、借主に対して貸し出される。
なお、本実施例においては、賃貸借契約の締結に際して貸主端末装置１２ａが仲介端末装置１２ｃを選択するようにしたが、これに限定されるものではなく、借主端末装置１２ｂが第２仲介端末装置選択手段１６ｄによって仲介端末装置１２ｃを指定するようにしてもよく、また貸主と借主の双方で仲介端末装置１２ｃを指定し、指定された双方の仲介端末装置１２ｃを利用する仲介業者がそれぞれ貸主、借主の代理人として互いに契約を結ぶようにしても良い。

本実施例に係る賃貸住宅仲介管理システム１０によれば、貸主端末装置１２ａに設けた貸出条件交渉手段１５ｂと、借主端末装置１２ｂに設けた借受条件交渉手段１６ｃによって、賃貸住宅に係る賃貸借契約の交渉を、サーバ装置１１に仮想的に設けた交渉エリア１４ｄの個別交渉テーブル１４ｅに着いて、貸主と借主間であたかも直接交渉しているかのように交渉できるようにした。
これにより、賃貸借に係る条件を細かく設定することができるうえに、貸主と借主の双方の希望をより直接的にすり合わせることができるので、契約締結後のトラブルを防ぐことができる。
また、仲介端末装置１２ｃは、交渉の段階では補助に止め、契約段階に至ってはじめて仲介するといったように、賃貸借契約の交渉に対する介入を最小限に抑えて、仲介業務を行うようにした。
これにより、仲介業者の負担を減らし、処理件数を増やすことができるので、仲介手数料等のコストを抑えることができる。
また、貸主、借主の賃貸借契約の交渉を、サーバ装置１１上に仮想的に設けた交渉エリア１４ｄの個別交渉テーブル１４ｅで行うようにすると共に、当該個別交渉テーブル１４ｅは、貸主又は借主から依頼を受けた仲介業者に係る仲介端末装置１２ｃでモニタリングできるようにした。
これにより、貸主、借主又は仲介業者の三者は、交渉の進捗状況に係る情報を共有することができるので、賃貸住宅に係る賃貸借契約の交渉という不動産取引の透明性を確保することができる。

次に、賃貸住宅仲介管理システムの他の実施例を添付した図面にしたがって説明する。
図４と図５は、賃貸住宅仲介管理システムの構成の概略を示したシステム図とブロック図である。

賃貸住宅仲介管理システム１０Ａは、サーバ装置１１と、貸主端末装置１２ａ、借主端末装置１２ｂ、仲介端末装置１２ｃ、管理端末装置１２ｄを含む端末装置１２と、仲介管理ネットワーク１３とからなり、これらの構成のうち、管理端末装置１２ｄ以外は、第１実施例と同様であるから、説明を省略する。

管理端末装置１２ｄは、賃貸住宅の管理を行う不動産業者（以下「管理業者」という）が利用する端末装置であって、物件テーブル１４ａに記録された物件データに係る賃貸住宅を管理するように形成されている。
ここで、本実施例における賃貸住宅の管理とは、大別すると物件管理及び入居者管理からなる。
物件管理とは、たとえば、邸内に放置されている先住者の荷物の処理や、壁紙等の原状復帰作業やリフォーム工事、また外壁の塗り直しといった賃貸住宅の維持管理をいう。
入居者管理とは、家賃の収納代行、上下水道料金や電気・ガスの料金の徴収といった賃貸住宅の入居者に関する管理をいう。
管理端末装置１２ｄは、上記の賃貸住宅の管理に係る一連の処理を行う管理手段１８を有している。これにより、スケジュールをたてて物件管理を行うことができ、入居者を監督して入居者管理を行うことができる。
なお、本実施例において、管理端末装置１２ｄは、図４に示すように仲介端末装置１２ｃと別体に構成したが、これに限定されるものではなく、仲介端末装置１２ｃと兼用させても良い。すなわち、仲介業者と管理業者が別であるという条件は必須ではなく、仲介業者の一部門が賃貸住宅の管理を行うようにしても良いし、仲介業者の子会社や下請けとして同一グループ内の管理業者に賃貸住宅の管理を行わせるようにしても良い。

管理手段１８は、管理物件分類手段１８ａと、管理プラン作成手段１８ｂ、管理プラン提示手段１８ｃ、物件管理手段１８ｄを有している。
管理物件分類手段１８ａは、物件テーブル１４ａ上に記録された物件データを、所定の管理条件にしたがって分類するように形成されている。これによって管理端末装置１２ｄは、複数の物件データの中から所定の物件データを抽出することができる。
ここで、管理条件とは、物件データに係る賃貸住宅の立地、貸主の貸出希望家賃といった管理業者が賃貸住宅を管理するにあたって必要な条件をいう。当該管理条件によって、管理業者は、自身の営業区域内にある賃貸住宅について、自身が管理できる範囲内で賃貸住宅の管理を行うことができる。

管理プラン作成手段１８ｂは、管理物件分類手段１８ａで分類した物件データに係る賃貸住宅について、当該物件データに基づいて管理プランを作成するように形成されている。
管理プラン提示手段１８ｃは、作成した管理プランを管理対象の賃貸住宅に係る物件データに関連付けて、当該物件テーブル１４ａに記録するように形成されている。
これにより、管理プランは、物件テーブル１４ａに記録されると共に、ウェブサイト１４ｃにアップロードすることができる。そのため、貸主又は仲介業者は、貸主端末装置１２ａ又は仲介端末装置１２ｃによって当該管理プランを閲覧することができる。
ここで、管理プランとは、たとえば、貸出条件で提示された貸出期間内の管理手数料、借主が現れるまでの空き家の管理手数料、また賃貸住宅が空き家である場合には、当該賃貸住宅に残されている以前の入居者の荷物の撤去費用、賃貸住宅に係る設備のリフォーム費用等の見積もりを含めた、物件管理及び入居者管理を包含する賃貸住宅の管理に係るプランをいう。

物件管理手段１６ｃは、管理プランに基づいて賃貸住宅の管理を実行するように形成されている。
そして、管理端末装置１２が委託された賃貸住宅の管理を実行したとき、物件管理手段１６ｃは、管理プランに基づいて行った所定の管理データを、物件テーブル１４ａの物件データに関連付けて記録するように形成されている。これにより、賃貸住宅の管理状況に係る情報を、管理端末装置１２ｄ以外の端末装置で共有することができるので、各端末装置間で互いに賃貸住宅の管理についてモニタリングすることができる。
ここで、管理データとは、たとえば、家賃の収納代行、電気・上下水道・ガスといったインフラに係る料金の徴収、管理期間、不動産業者の管理部門への連絡、リフォーム工事の有無若しくは当該リフォーム工事の進捗状況等の賃貸住宅の管理事項に係るデータをいう。
なお、本実施例において、管理データは、物件データに関連付けて物件テーブル１４ａに記録するようにしたが、これに限定されるものではなく、データベース１４に別途、管理テーブル１４ｆを設けて、管理データにタグを付けたり、物件データへ管理データに係るメタデータを埋め込んで物件データと関連付けるようにしても良い。

上記の構成を有する賃貸住宅仲介管理システム１０Ａは、次に説明するように賃貸住宅の管理を行う。添付した図６にしたがって説明する。図６は、本実施例に係る賃貸住宅仲介管理システムで、賃貸住宅の管理方法を説明するチャート図である。

第１実施例に記載したように、賃貸住宅の管理を行おうとする管理業者は、まず登録端末テーブル１４ｂに管理端末装置１２ｄを登録する。これにより、管理業者は、サーバ装置１１にアクセスすることができ、物件テーブル１４ａに記録されている物件データを閲覧することができる。
次に、管理端末装置１２ｄは、管理物件分類手段１８ａで物件テーブル１４ａに登録されている物件データを所定の管理条件で絞り込んで、管理しようとする賃貸住宅に係る少なくとも１件の物件データをピックアップする。
そして、管理端末装置１２ｄは、ピックアップした物件データについて、当該物件データに係る賃貸住宅の管理プランを、管理プラン作成手段１８ｂで作成する。作成された管理プランは、管理プラン提示手段１８ｃで、サーバ装置１１の物件テーブル１４ａに物件データと関連付けて又は紐付けして記録される。物件テーブル１４ａ上の管理プランが付された物件データは、ウェブサイト１４ｃで公開され、サーバ装置１１にアクセスした貸主端末装置１２ａ又は仲介端末装置１２ｃは、ウェブサイト１４ｃ上で物件データに係る少なくとも一つの管理プランを閲覧することができる。
これによって、賃貸住宅の管理を専門の管理業者に任せたい貸主や、賃貸住宅の賃貸借契約の仲介を行った後に当該賃貸住宅の維持管理を管理業者に任せてしまいたい仲介業者は、ウェブサイト１４ｃ上で公開されている少なくとも１件の管理プランが承諾できるものであれば、当該管理プランを作成した管理業者に賃貸住宅の維持管理を委任することができる。これにより、手間の掛かる賃貸住宅の管理を専門の管理業者に任せることができる。
また、当該管理プランが承諾できるものでなければ、さらに他の管理業者からウェブサイト１４ｃにアップロードされる管理プランを待って、複数の管理プランから一の管理プランを選択するようにしても良いし、或いは当該管理プランをアップロードした管理業者に対してサーバ装置１１を介して連絡して、管理プランを修正させても良い。

管理プランが承諾できるものである場合、賃貸住宅の維持管理の委任は次のように行われる。
まず、賃貸住宅の貸主、又は仲介業者は、貸主端末装置１２ａ又は仲介端末装置１２ｃから、管理端末装置１２ｄに対して、賃貸住宅の管理に係る要請を送信する。当該要請は、サーバ装置１１を経由して仲介管理ネットワーク１３上を伝送して管理端末装置１２ｄで受信される。
なお、このとき、貸主又は仲介業者は、複数の管理業者がそれぞれアップロードした複数の管理プランの中から、任意の管理プランを一つ選択してから、上記要請を送信するようにしても良い。これによって、賃貸住宅の管理に関して、あたかも入札を行ったかのような効果を得ることができる。

次に、賃貸住宅の管理要請を受信した管理端末装置１２ｄは、管理要請を送信した貸主端末装置１２ａ又は仲介端末装置１２ｃに対して受領信号を返信する。これによって、貸主端末装置１２ａ又は仲介端末装置１２ｃから管理端末装置１２ｄに対して、賃貸住宅の維持管理が委任される。
また、これによって賃貸住宅の管理について了解が得られたものとして、さらに管理プランについて、管理端末装置１２ｄと貸主端末装置１２ａ又は仲介端末装置１２ｃとの間で交渉を重ねてから、契約を結ぶようにしても良い。当該交渉については、第１実施例で説明したサーバ装置１１上に設けた交渉エリア１４ｄの個別交渉テーブル１４ｅを利用しても良い。

そして、貸主又は仲介業者が管理業者に対して賃貸住宅の管理を委任したとき、管理業者は、物件管理手段１８ｄで所定の管理プランにしたがって、当該賃貸住宅の管理を開始する。
具体的には、家賃の収納代行又は電気・上下水道・ガスの利用料金支払い代行、入居者からの苦情処理やゴミの分別や回収の通知・指導といった入居管理、若しくは賃貸住宅の敷地内に共用部分がある場合には当該箇所の清掃や照明の交換といった物件管理が、所定のスケジュールにしたがって実行されるように管理端末装置１２ｄが管理業者に報知し、管理業者がそれにしたがって管理を行う。
また、苦情処理や分別ごみの回収日、家賃等の領収書等の賃貸住宅の維持管理に係る情報は、管理データとして、物件データに関連付けて物件テーブル１４ａへ記録するようにしても良い。
これによって、貸主は、家賃の収受が正しく行われているか知ることが出来たり、借主は、ゴミの回収日を知ることができる。
また、貸主と借主で苦情内容を共有して解決を目指したり、電球が切れているといった共有部分の消耗品に関する情報によって、管理業者は、可及的速やかに交換等の対処を行うことができる。
このように、賃貸住宅の管理について、サーバ装置１１のデータベース１４上で情報を共有することができるので、より一層きめ細やかなサービスを提供することが出来たり、賃貸住宅の周辺環境や建物自体をきれいに保つように管理することができる。

本実施例に係る賃貸住宅仲介管理システム１０Ａによれば、管理端末装置１２ｄを設けたことにより、仲介業務が終了した後でも、賃貸住宅の管理を行うことができる。また、好ましくは賃貸住宅の維持管理に係る情報を管理データとして物件テーブル１４ａ上に記録し、貸主、借主、及び管理業者の三者で賃貸住宅に係る当該管理データを共有するようにした。
これによって、賃貸住宅の維持管理が適切になされているか三者間で互いにモニタリングすることができ、苦情や要望を即時に相手方へ伝えることができる。
したがって、管理状況に係る管理データを共有することによって、賃貸住宅の維持管理に関する状況について透明性を確保することができる。

次に、賃貸住宅仲介管理システムの他の実施例を添付した図面にしたがって説明する。
図７と図８は、賃貸住宅仲介管理システムの構成の概略を示したシステム図とブロック図である。

賃貸住宅仲介管理システム１０Ｂは、サーバ装置１１と、貸主端末装置１２ａ、借主端末装置１２ｂ、仲介端末装置１２ｃ、管理端末装置１２ｄ、及び修繕端末装置１２ｅを含む端末装置１２と、仲介管理ネットワーク１３とからなる。これらの構成のうち、修繕端末装置１２ｅ以外は、第１実施例及び第２実施例と同様であるから、説明を省略する。

修繕端末装置１２ｅは、修繕工事を行う工務店、建築業者といった修繕業者が利用する端末装置であって、賃貸住宅の修繕工事を管理するように形成されている。
本実施例において、修繕工事とは、内外装を刷新するリフォームや、外壁の補修、建具や窓枠の取り替え、老朽化した設備の更新を含む大掛かりな化粧直しであるリノベーション、又はこれらに類する建物の劣化損傷の具合に応じて、その修繕や補修を行う工事をいう。
修繕端末装置１２ｅは、上記の修繕工事の管理について一連の処理を行う修繕管理手段１９を有している。

修繕管理手段１９は、修繕対象の賃貸住宅を分類する修繕物件分類手段１９ａと、修繕工事に係る修繕プランを作成する修繕プラン作成手段１９ｂと、当該修繕プランをサーバ装置１１にアップロードする修繕プラン提示手段１９ｃと、修繕プランにしたがって修繕工事を管理する物件修繕手段１９ｄとからなる。

修繕物件分類手段１９ａは、物件テーブル１４ａ上に物件データが登録されたとき、当該物件データに記録されている所定の修繕条件にしたがって、物件データに係る賃貸住宅を分類するように形成されている。
ここで、修繕条件とは、水回り、内装、外装といった修繕工事を要する場所や、クロスの張替や補修程度のリフォームであるのか、間取りを大幅に変更するようなリノベーションであるかといった修繕工事の規模、さらに、修繕工事の予算や、貸主、借主、仲介業者、管理業者の誰が費用負担をするのかといった条件をいう。
これによって、修繕端末装置１２ｅに係る修繕業者は、自社が担当できる修繕工事の内容に応じて物件データを検索することができ、後述する修繕プランを作成することができる。

修繕プラン作成手段１９ｂは、修繕条件にしたがって検索し、該当した修繕工事を要する物件データに係る賃貸住宅に関して、修繕プランを作成するように形成されている。
ここで、修繕プランは、修繕工事に係る見積もり、工事日数とスケジュール、施工前と施工後のイメージ図、その他修繕工事に必要なプランをいう。
作成された修繕プランは、修繕プラン提示手段１９ｃによって、物件テーブル１４ａ上の物件データに関連付けてサーバ装置１１へアップロードされる。
物件テーブル１４ａ上の物件データには、少なくとも１件の修繕プランが関連付けてアップロードされ、当該修繕プランが複数アップロードされた場合には、たとえば貸主が選択したり、貸主の承諾を得た仲介業者や管理業者、又は借主が最適な修繕プランを選択することによって、あたかも修繕工事に関する入札がおこなわれたかのような効果を得ることができる。
また、修繕プランは、貸主、仲介業者、管理業者、また貸し出した後若しくは賃貸借契約の交渉中の場合には借主に対してウェブサイト１４ｃ上で公開され、当該貸主、仲介業者、管理業者、または借主は、必要な修繕工事に対する修繕プランについて、情報を共有することができる。

物件修繕手段１９ｄは、修繕端末装置１２ｅが修繕工事を受注したとき。修繕プランにしたがって修繕工事のスケジュール等を管理するように形成されている。そして、修繕工事の進捗状況は修繕データとして、物件テーブル１４ａの物件データと関連付けて随時記録される。
これによって、修繕プランにしたがって修繕工事が行われているか、また予算や見積もりを越えるような工事をしていないか、貸主、仲介業者、管理業者、又は借主は、修繕業者をモニタリングすることができる。

上記の構成を有する賃貸住宅仲介管理システム１０Ｂは、次に説明するように、修繕工事を管理している。これは添付した図９にしたがって説明する。図９は、本実施例に係る賃貸住宅仲介管理システム１０Ｂで、賃貸住宅の修繕管理方法を説明するチャート図である。

第１実施例に記載したように、賃貸住宅の修繕工事を請け負おうとする修繕業者は、まず登録端末テーブル１４ｂに修繕端末装置１２ｄを登録する。これにより、修繕業者は、サーバ装置１１にアクセスすることができ、物件テーブル１４ａに記録されている物件データを閲覧することができる。
また、貸主端末装置１２ａは、貸し出そうとする賃貸住宅について物件データを物件テーブル１４ａに登録するとき、必要があれば、リフォームやリノベーションを要する要修繕タグを物件データに関連付けて記録する。
また、仲介業者若しくは管理業者が、仲介や賃貸住宅の管理のために下見したとき、必要があれば、リフォーム等の修繕工事を要することを貸主に伝え、当該要修繕タグを物件データに付加するようにしても良い。さらに、賃貸借契約の交渉中又は賃貸借契約を結んだ後に、貸主から承諾を受けた借主が、要修繕タグを物件データに加えるようにしても良い。
これによって、物件テーブル１４ａ上の物件データに、要修繕タグによってリフォーム等の修繕工事が必要であるという情報が付加される。
修繕端末装置１２ｅは、修繕物件分類手段１９ａで要修繕タグを検索して、修繕工事が必要な賃貸住宅をピックアップする。要修繕タグには、修繕工事に必要な修繕条件が関連付けられており、物件データに関連付けられてウェブサイト１４ｃで公開されている修繕条件は、サーバ装置１１にアクセスした修繕業者によって閲覧される。これによって、当該修繕業者は、リフォーム等の修繕工事の依頼内容を知ることができる。
一方、要修繕タグが付されていることによって、修繕工事に係る負担を負いたくない仲介業者、管理業者、又は借主は、要修繕タグが付されている物件データを検索時に外すことができる。

修繕端末装置１２ｅは、ピックアップした修繕工事が必要な賃貸住宅について、修繕プラン作成手段１９ｂによって修繕プランを作成する。当該修繕プランは、修繕プラン提示手段１９ｃによって物件データに関連付けて物件テーブル１４ａへアップロードされる。これによって、修繕プランが、貸主、仲介業者若しくは管理業者、或いは借主に対して、ウェブサイト１４ｃ上で公開される。
これによって、修繕工事の見積もりやスケジュール等を修繕業者以外のものがモニタリングすることができるので、修繕工事の計画について透明性を確保することができる。
また、賃貸住宅の所有者である貸主と、借り受ける借主、さらには仲介業者又は管理業者が修繕プランを閲覧することができるので、各自が修繕プランに対する質問や不満、対案等をメール等によって修繕業者に対して伝え、さらに修繕業者が再修正した修繕プランをサーバ装置１１へアップロードすることができる。この再修正された修繕プランもまた各自で閲覧することができるので、同じような質問や案を提出することによる二度手間を防ぐことができる。
この修繕プランの修正に関する交渉については、第１実施例と同様に、サーバ装置１１に設けた交渉エリア１４ｄの個別交渉テーブル１４ｅを利用するようにしても良い。

本実施例においては、図９に示すように、一の修繕端末装置１２ｅから修繕プランがアップロードされた場合について説明したが、これに限定されるものではない。すなわち、たとえば、要修繕タグ付きの物件データを閲覧した複数の修繕業者がそれぞれ別個に修繕プランを作成して物件テーブルへアップロードするようにしても良い。これにしたがって、複数の修繕業者から物件テーブル１４ａ上で仮想的にプレゼンテーションが行われるようにすれば、貸主、仲介業者若しくは管理業者、或いは借主が、当該複数の修繕プランから一の修繕プランを選択することにより、リフォーム・リノベーション等の修繕工事に関して、あたかも入札を行うかのような効果を得ることができる。
当該入札についてもまた、ウェブサイト１４ｃ上で公開することによって、入札過程の透明性を確保することができ、不正行為を容易に防止することができる。

修繕プランが確定した場合、貸主、仲介業者若しくは管理業者、或いは借主が利用する各端末装置１２ａ，１２ｂ，１２ｃ，１２ｄのいずれかから、サーバ装置１１を介して修繕端末装置１２ｅに対して修繕工事の発注が行われる。当該発注に対して、修繕業者が返信等によって受注して受発注契約が成立したとき、修繕端末装置１２ｅは、物件修繕手段１９ｄで修繕プランにしたがって修繕工事の管理を行う。
そして、修繕プランに対する修繕工事の進捗状況は、修繕データとして時々刻々と物件データに関連付けて物件テーブル１４ａにアップロードされる。当該進捗状況についてウェブサイト１４ｃで公開することにより、修繕業者以外の貸主、仲介業者若しくは管理業者、或いは借主は、修繕工事の進捗状況を容易に確認することができる。そのため、修繕業者の工事の遅れや、修繕業者が予算外の工事を勝手に行うといったことを防止することができ、修繕業者と修繕工事の発注主との間で起こりうるトラブルを未然に防ぐことができる。

本実施例に係る賃貸住宅仲介管理システム１０Ｂによれば、リフォーム、リノベーション等の修繕工事に係る受発注を物件テーブル１４ａに登録した物件データに関連付けた修繕条件として公開するようにした。これにより、修繕業者はどの程度の規模でリフォームや補修等を行えばいいのか、概要を知ることができる。
また、修繕業者が提示した修繕プランについて、貸主、借主、又は仲介業者若しくは管理業者がサーバ装置上で修正し、気に入らなければ交渉できるようにした。これによって、予算やデザイン等について各自が納得するまで修繕プランを詰めることができ、たとえば、思っていたのと違う工事が行われたといった、修繕工事後のトラブルを防止することができる。

上記の各実施例に記載した賃貸住宅仲介管理システム１０，１０Ａ，１０Ｂによれば、物件テーブル１４ａに記録されている賃貸住宅に係る物件データに基づいて、ウェブサイト１４ｃを作成すると共に、当該物件データに関連付けて、賃貸借契約の仲介、賃貸住宅の維持管理、賃貸住宅の補修・修繕工事を行うようにして、それら賃貸住宅に係る取引をウェブサイト１４ｃで登録端末テーブル１４ｂに登録された端末装置１２に対して公開するようにした。これにより、当該取引の透明性を確保し、安全な不動産取引を行うようにすることができる。
また、貸主又は借主、若しくは仲介業者、管理業者、修繕業者が当該ウェブサイト１４ｃにアクセスすることにより、当該取引の内容や経緯を閲覧することができる。これにより、各自が互いにモニタリングすることになるので、取引について不正な行為が行われることを防止することができ、また、賃貸住宅の維持管理や、修繕工事がウェブサイト１４ｃにアップロードされたスケジュール等にしたがって適切に行われているか、第三者が監視することができる。

１０，１０Ａ，１０Ｂ…賃貸住宅仲介管理システム、
１１…サーバ装置、１２…端末装置、
１２ａ…貸主端末装置、１２ｂ…借主端末装置、１２ｃ…仲介端末装置、１２ｄ…管理端末装置、１２ｅ…修繕端末装置、
１３…仲介管理ネットワーク、
１４…データベース、１４ａ…物件テーブル、１４ｂ…登録端末テーブル、１４ｃ…ウェブサイト、１４ｄ…交渉エリア、１４ｅ…個別交渉テーブル、
１５…物件貸出手段、
１５ａ…物件登録手段、１５ｂ…貸出条件交渉手段、１５ｃ…第１仲介端末選択手段、
１６…物件入居手段、
１６ａ…閲覧手段、１６ｂ…借受物件分類手段、１６ｃ…借受条件交渉手段、１６ｄ…第２仲介端末選択手段、
１７…仲介手段、
１７ａ…交渉補助手段、１７ｂ…交渉監視手段、１７ｃ…契約仲介手段１７ｃ、
１８…管理手段、
１８ａ…管理物件分類手段、１８ｂ…管理プラン作成手段、１８ｃ…管理プラン提示手段、１８ｄ…物件管理手段、
１９…修繕管理手段、
１９ａ…修繕物件分類手段、１９ｂ…修繕プラン作成手段、１９ｃ…修繕プラン提示手段、１９ｄ…物件修繕手段。

Claims (6)

1. 少なくとも一台のサーバ装置と、
   複数台の端末装置と、
   前記サーバ装置及び前記端末装置を有する仲介管理ネットワークからなり、
   前記サーバ装置と前記端末装置は、前記仲介管理ネットワークを介して互いに双方向に通信可能な双方向通信手段をそれぞれ有し、
   前記サーバ装置は、
   データが更新可能に記録されるデータベースと、当該データベースに前記端末装置から受信したデータを記録する記録手段とを有し、
   前記端末装置は、
   前記データベースに送信する前記データの入出力を操作する入出力手段と、
   前記データベースに記録された前記データに基づく情報を表示する表示手段とを有し、
   一の前記端末装置から前記データベースへ入力された前記データを、他の前記端末装置で閲覧若しくは出力するようにした賃貸住宅仲介管理システムであって、
   前記データベースに、賃貸住宅に係る複数の物件データが更新可能に記録される物件テーブルを設け、
   当該物件データに、前記各端末装置が自在にアクセスして、
   当該物件データに基づく前記賃貸住宅の情報を、前記各端末装置で共有するようにしたことを特徴とする賃貸住宅仲介管理システム。
2. 前記端末装置は、
   前記賃貸住宅の貸主が当該賃貸住宅に係る前記物件データを入力する貸主端末装置と、
   前記賃貸住宅の借主が前記物件データを閲覧若しくは出力する借主端末装置と、
   前記賃貸住宅に係る賃貸借契約の仲介を行う仲介端末装置とを含み、
   前記双方向通信手段によって、前記サーバ装置を介して前記貸主端末装置と前記借主端末装置との間で、前記貸主端末装置から入力されて前記物件テーブルへ記録された前記物件データに基づき、当該物件データに係る前記賃貸住宅の賃貸借契約に係る交渉が行われたとき、
   前記仲介端末装置が、当該交渉を補助すると共に、当該交渉が合意に至った場合に前記賃貸借契約の仲介をするようにしたことを特徴とする請求項１に記載の賃貸住宅仲介管理システム。
3. 前記サーバ装置の前記データベース上に、前記端末装置に係る端末データを登録する登録端末テーブルを設け、
   前記サーバ装置に、
   当該サーバ装置へアクセスした前記端末装置が、前記登録端末テーブルに登録された端末装置であるか否かを判定する判定手段と、
   前記端末装置が前記登録端末テーブルに登録されている場合に当該端末装置の前記サーバ装置へのアクセスを認証する認証手段とを設けて、
   前記端末装置が前記サーバ装置へアクセスしたとき、
   アクセスした当該端末装置が登録された端末装置であるか否かを判定して、
   登録されている場合には、当該端末装置の前記サーバ装置へのアクセスを許可し、
   登録されていない場合には、当該端末装置のアクセスを拒否すると共に、前記登録端末テーブルへの登録を求めるようにしたことを特徴とする請求項１若しくは請求項２に記載の賃貸住宅仲介管理システム。
4. 前記端末装置は、
   前記物件テーブルに記録された前記物件データに係る前記賃貸住宅を管理する管理端末装置を含み、
   当該管理端末装置に、
   前記賃貸住宅を管理するための管理プランを、前記物件データに関連付けて前記物件テーブルへ記録すると共に、当該管理プランに基づいて前記賃貸住宅を管理する管理手段を設けて、
   前記貸主端末装置、若しくは前記仲介端末装置から前記賃貸住宅の管理が、前記管理端末装置に委託されたとき、
   前記管理端末装置は、前記賃貸住宅を管理するようにしたことを特徴とする請求項１乃至請求項３のいずれかに記載の賃貸住宅仲介管理システム。
5. 前記端末装置は、
   前記物件テーブルに記録された前記物件データに係る前記賃貸住宅の修繕工事を管理する修繕端末装置を含み、
   当該修繕端末装置に、
   前記賃貸住宅の内外装を刷新するリフォーム或いは当該賃貸住宅を大規模に化粧直しするリノベーション又はこれらに類する修繕若しくは補修を行う修繕工事に係る修繕プランを、前記物件データに関連付けて前記物件テーブルへ記録すると共に、当該修繕プランに基づいて前記賃貸住宅の前記修繕工事を管理する修繕管理手段を設けて、
   前記貸主端末装置、前記借主端末装置、前記仲介端末装置、前記管理端末装置のうち、いずれか一の端末装置から前記賃貸住宅の前記修繕工事を、前記修繕端末装置が受注したとき、
   前記修繕端末装置は、前記賃貸住宅の前記修繕工事を管理するようにしたことを特徴とする請求項１乃至請求項４のいずれかに記載の賃貸住宅仲介管理システム。
6. 前記賃貸住宅が一戸建て住宅又は分譲マンションであることを特徴とする請求項１乃至請求項５のいずれかに記載の賃貸住宅仲介管理システム。

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