JP2006058981A - 不動産物件データ供給システムおよびコンピュータプログラム - Google Patents

Abstract

【目的】 不動産業者および顧客の時間効率を改善するとともに、遠方に存在する不動産物件の情報収集を効率化する技術を提供する。
【構成】 不動産物件情報に関連する物件データの収集依頼となる収集依頼データを受信し、その収集依頼データに基づいて、物件データを収集する物件データ収集業者と、収集した物件データを、ネットワークを介して受信し、当該物件データを会員である不動産業者に対して供給するシステムである。物件データ収集業者が収集した物件データを登録用物件データとして受信する手段と、その登録用物件データを物件データベースに記憶する手段と、不動産業者から物件データの供給依頼となる供給依頼データを受信する手段と、その供給依頼データを受信した場合に、供給依頼データに基づいて物件データベースから検索する手段と、該当する物件データが検索された場合に、当該物件データを不動産業者に送信する手段と、を備えた。
【選択図】 図１

Description

本発明は、不動産物件情報を提供するシステムに関し、特に、不動産物件情報の収集を効率化した技術に関する。

近年、インターネットの普及とともにインターネット上で不動産物件の検索および閲覧が可能なＷＥＢサイトが多く見受けられる。このようなサイトでは、不動産業者自らがＷＥＢサイトを運営している場合や、大手ポータルサイトが運営し、不動産業者から不動産物件情報を提供してもらう場合などがある（例えば、特許文献１参照）。

特開２００２−３３４１４４

特許文献１に記載されている技術は、インターネット上の不動産広告において、正確かつ最新の不動産物件情報を提供することができるシステムであって、Ｗｅｂアプリケーションサーバは、インターネットを介して接続された加盟店端末からの入力に基づいて不動産物件データをマスタファイルに記録するとともに、不動産物件データに基づいて不動産取引に関する業務を管理する。マスタファイルに記録された不動産物件のうち、所定の取込条件に基づいて抽出されたデータがメディア用データファイルに取り込まれる。メディア用データファイルの不動産物件データを加盟店端末及び顧客端末から閲覧および検索を可能としたシステムである。

さて、顧客が希望する不動産物件を不動産業者が現地まで同行して見学してから、当該物件について顧客と契約を締結することが一般的である。当然、顧客が見学を希望している不動産物件が多くなれば、現地まで同行する不動産業者にも多くの時間を要することになる。
しかし、顧客の希望条件とは明らかにかけ離れていることが不動産業者から見て明らかであり、不動産物件を現地見学をしても契約する可能性が限りなく低いと予想される場合でも、現地に行って不動産物件を見たいとする顧客は多い。これは、不動産物件を探す際に参考とされる紙媒体で形成されたチラシデータが用いられていることに起因していると考えられる。このチラシデータには、通常、建物の間取り図や文字データのみが記載されているに過ぎず、本来、顧客側が所望する不動産物件の立体空間の把握などが想定しにくいが、間取り図や文字データのみで希望に沿うと顧客側が考えた場合には、現地見学を希望することが多いのである。
このように、従来の不動産業者の物件情報システムおよびそれに伴う関連業務は、無駄な物件紹介を行っている場合が多い。このことは、不動産業者にとっても顧客にとっても無駄な時間を過ごすことに他ならない。

一方、不動産業者が運営するＷＥＢサイトでは、デジタルカメラなどで撮影した静止画を掲載し、外観を見ることができるようにしているサイトも増加している。このような静止画を含めた不動産物件情報は、不動産業者自らが収集しているのが一般的である。自社で収集する場合、管理物件が広範囲に存在していれば、少数の静止画を収集するだけでも多くの時間を掛ける必要がある。不動産業者によっては、遠方の物件の画像データ収集を怠るなどして静止画の有無が生じてしまい、必ずしも統一性は図られていないのが現状である。したがって、遠方の不動産であろうとも、静止画を含めた不動産物件情報を効率的に収集可能な技術が望まれていた。

また、不動産業者を会員とした場合には、通常、ユーザ登録によってサービスの利用が可能となる。しかし、不動産業者が退会した後も、引き続き不動産物件情報の利用が可能となってしまうことがあった。
例えば、不動産業者の顧客に対して、不動産業者が物件データをメールなどで送信したとする。この後、不動産業者が退会すると、不動産業者はシステムの利用は不可となる。しかし、退会済みの不動産業者が退会前にユーザに提供した物件データにおいては、物件データを見るためのＵＲＬなどが有効となったままであり、その後も顧客が自由に見ることができ、利用制限が十分とはいえなかった。

本発明が解決しようとする課題は、不動産業者および顧客が不動産物件の物件案内に掛かる時間効率を改善するとともに、遠方に存在する不動産物件であってもその情報収集を効率化する技術を提供することにある。また、併せて不動産物件情報の保護を図る技術を提供する。

請求項１から請求項４および請求項６から請求項７記載の発明は、遠方に存在する不動産物件の情報収集の効率化を図るとともに、不動産業者および顧客が不動産物件の物件案内に掛かる時間効率を改善するシステムを提供する。
請求項５記載の発明は、不動産物件情報の保護を図るシステムを提供する。
請求項８から請求項１１記載の発明によれば、遠方に存在する不動産物件の情報収集の効率化を図るとともに、不動産業者および顧客が不動産物件の物件案内に掛かる時間効率を改善するためのプログラムを提供する。

（請求項１）
請求項１記載の発明は、不動産物件情報に関連する物件データの収集依頼となる収集依頼データを受信し、その収集依頼データに基づいて、前記物件データを収集する物件データ収集業者と、その物件データ収集業者が収集した物件データを、ネットワークを介して受信し、当該物件データを会員である不動産業者に対して供給する不動産物件データ供給システムを提供する。
すなわち、物件データ収集業者が収集した物件データを登録用物件データとして受信する登録用物件データ受信手段と、その登録用物件データを物件データベースに記憶する物件データ記憶手段と、前記不動産業者から物件データの供給依頼となる供給依頼データを受信する供給依頼データ受信手段と、その供給依頼データを受信した場合に、供給依頼データに基づいて前記物件データベースから検索する物件データ検索手段と、該当する物件データが検索された場合に、当該物件データを前記不動産業者に送信する物件データ送信手段と、を備えた不動産物件データ供給システムに係る。

（用語説明）
「物件データ」とは、不動産業者が管理する不動産物件情報のことであり、主に建物に関連する静止画および動画のことである。また、所在地、建物名、設備概要、間取り図、家賃、駐車スペースの有無、最寄り駅、最寄り駅までの距離などの基本データも含まれる。静止画は、例えばデジタルカメラなどで撮影した画像データのことであり、動画は、デジタルビデオカメラなどで撮影した動画データのことである。動画データについては、建物の外観形状のほか、建物の周辺環境や街並なども含めて撮影している。このため、建物以外の周辺の雰囲気なども合わせて認識できるようになっている。また、動画データには、動画の先頭部分を会員の宣伝広告として利用可能とし、リンクが貼られたＵＲＬや会社名を記載した宣伝テロップが流れるようになっている。
「収集依頼データ」とは、物件データ収集業者に対して収集を依頼する物件データのことである。代表的には、物件データの所在地および建物名が該当する。
「物件データ収集業者」とは、不動産業者が管理する不動産物件の各種データ（静止画および動画など）を収集する専門業者である。他の請求項で特定しているが、物件データ収集業者は複数存在する場合もある。
「供給依頼データ」とは、不動産業者の管理物件である不動産物件および不動産業者の顧客が不動産物件の閲覧を希望した場合に、その不動産物件に係る物件データの供給を依頼するためのデータである。これには、顧客が希望する不動産物件の所在地および建物名などからなる。

（作用）
物件データ収集業者が物件データの収集依頼となる収集依頼データを受信する。登録用物件データ受信手段が、物件データ収集業者が収集した物件データを受信する。物件データ記憶手段が登録用物件データを物件データベースに記憶する。供給依頼データ受信手段が不動産業者から物件データの供給依頼となる供給依頼データを受信する。供給依頼データを受信した場合に、物件データ検索手段が供給依頼データに基づいて物件データベースから検索する。該当する物件データが検索されると、物件データ送信手段が物件データを不動産業者に送信する。
すなわち、不動産業者は、自らが管理する管理物件などの物件データを物件データ収集業者に依頼し、顧客が所望する物件データを静止画および動画として見せる。物件データは、チラシデータよりも格段に情報量が多い。例えば、建物外観の印象や建物周辺の雰囲気など、文字データにしにくい情報も顧客は得ることができる。このため、顧客がチラシなどの紙媒体のみで現地見学を希望していたような物件でも、現地見学の必要性を感じなくなるような情報開示が行える。そのため、不動産業者にとっては物件案内における現場同行に掛かる手間を大幅に低減することができ、顧客にとっては物件探しを効率化できる。すなわち、不動産業者および顧客の時間効率を改善することとなる。

（請求項２）
請求項２記載の発明は、会員である不動産業者から静止画および動画などの不動産物件情報に関連する物件データの収集依頼となる収集依頼データを受信し、その収集依頼データに基づいて、前記物件データを収集する物件データ収集業者と、その物件データ収集業者が収集した物件データを、ネットワークを介して受信し、前記物件データを前記不動産業者に対して供給する不動産物件データ供給システムを提供する。
すなわち、物件データ収集業者が収集した物件データを登録用物件データとして受信する登録用物件データ受信手段と、その登録用物件データを物件データベースに記憶する物件データ記憶手段と、前記不動産業者から物件データの供給依頼となる供給依頼データを受信する供給依頼データ受信手段と、その供給依頼データを受信した場合に、供給依頼データに基づいて前記物件データベースから検索する物件データ検索手段と、該当する物件データが検索された場合に、当該物件データを前記不動産業者に送信する物件データ送信手段と、を備えた不動産物件データ供給システムに係る。

（作用）
請求項２の発明では、物件データの収集依頼を不動産業者から物件データ収集業者に直接依頼するようにしたものである。
すなわち、物件データ収集業者が物件データの収集依頼となる収集依頼データを受信する。登録用物件データ受信手段が、物件データ収集業者が収集した物件データを受信する。物件データ記憶手段が登録用物件データを物件データベースに記憶する。供給依頼データ受信手段が不動産業者から物件データの供給依頼となる供給依頼データを受信する。供給依頼データを受信した場合に、物件データ検索手段が供給依頼データに基づいて物件データベースから検索する。該当する物件データが検索されると、物件データ送信手段が物件データを不動産業者に送信する。
不動産業者が物件データ収集業者に物件データの収集依頼を行うことで、不動産業者が所望する物件データの収集が可能となる。例えば、管理物件となった不動産物件を迅速に物件データ化したい場合などに効果的である。また、物件データの収集依頼に関するシステムに掛かる負担を軽減することにもなる。

（請求項３）
請求項３記載の発明は、請求項１または請求項２に記載の不動産物件データ供給システムを限定したものであり、前記物件データ収集業者を複数備え、当該複数の物件データ収集業者が地域別に配置されていることを特徴とする。

（作用）
本システムの物件データ収集業者が複数存在し、地域別に配置するようにしても良い。つまり、物件データベースに格納された物件データの収集は、物件データ収集業者に代行させる形態であるため、物件データ収集業者を地域別に配置しておけば広範囲における物件データの収集が可能となる。このため、遠方に存在する不動産物件の情報収集の効率化を図ることができる。

（請求項４）
請求項４記載の発明は、請求項１から請求項３に記載の不動産物件データ供給システムを限定したものであり、不動産物件の潜在契約者である顧客から不動産物件の閲覧希望を受信した場合に、その顧客が閲覧を所望する物件データを顧客端末に送信する顧客用物件データ送信手段を備えたことを特徴とする。

（作用）
不動産業者は顧客が所望している物件データを検索するために、物件データベースにアクセスする。顧客が所望する物件データが見つかった場合には、その物件データの供給を受けるために供給依頼データを送信する。該当する物件データを受信した不動産業者は、その物件データのうち、静止画であればダウンロードし、動画であればストリーミングによって顧客に確認してもらう。また、顧客が物件データを自宅などで閲覧希望を受けた場合には、顧客用物件データ送信手段が、顧客が閲覧を所望する物件データを顧客端末に送信する。つまり、顧客用のメールに物件データが掲載されたＵＲＬを送信することになる。顧客は、そのＵＲＬからＷＷＷサーバにアクセスし、物件データを見ることができる。

（請求項５）
請求項５記載の発明は、請求項４に記載の不動産物件データ供給システムを限定したものであり、前記顧客用物件データ送信手段が顧客端末に送信した顧客用物件データに対し、会員である不動産業者の識別データを付加した識別データ付加手段を備えたことを特徴とする。

（用語説明）
「識別データ」とは、個々の会員に対して割り当てた識別子のことである。この識別子は、会員である不動産業者が顧客に対して送信した顧客用物件データのＵＲＬに付加される。つまり、どの不動産業者が送信したかを把握できるようになっている。
（作用）
識別データ付加手段が不動産業者の識別データを付加する。すなわち、顧客が自宅などから見ることができる顧客用物件データに識別データを付加しておけば、不動産業者の退会後でも顧客に送信した顧客用物件データの流出および閲覧等を防止することができる。

（請求項６）
請求項６記載の発明は、請求項１または請求項２に記載の不動産物件データ供給システムを限定したものであり、前記供給依頼データが物件データベースに存在しない場合、前記物件データ収集業者に対し、前記供給依頼データに基づいた物件データの収集を依頼する新規収集依頼データ送信手段を備えたことを特徴とする。

（作用）
不動産業者が供給依頼データを送信し、その供給依頼データに係る物件データを物件データベース検索する。物件データベースに供給依頼データがない場合には、新規収集依頼データ送信手段が物件データ収集業者に対し、供給依頼データに基づいた物件データの収集を依頼する。すなわち、不動産業者が管理している不動産物件と物件データベースに格納されている物件データとの整合性を図ることが容易になる。また、物件データベースに存在しない物件データの補充を図ることができる。

（請求項７）
請求項７記載の発明は、請求項１から請求項６に記載の不動産物件データ供給システムを限定したものであり、前記物件データベースには、登録用物件データをカウントするためのカウンタ機能が備えたことを特徴とする。

（作用）
物件データベースのカウンタ機能が登録用物件データのカウントを行う。カウンタ機能は、登録用物件データを物件データベースに格納する際に、カウント処理を施す。登録用物件データには、どの不動産業者から依頼されたか識別可能な会員ナンバー（ユーザＩＤ）が付加されており、この会員ナンバーを参照して該当する不動産業者にポイントを付与し、ポイント数に応じて翌月の月額会員料金を割引する。累積ポイントはデータベース上で管理され、累積値により翌月の会員料金が計算され、登録を実施するにつれ減額される仕組みとなる。

（請求項８）
請求項８記載の発明は、不動産物件情報に関連する物件データの収集依頼となる収集依頼データを、物件データを収集する物件データ収集業者にネットワークを介して送信し、収集された物件データを会員である不動産業者に対して供給する方法をコンピュータに実行させるプログラムを提供する。
そのプログラムは、前記物件データ収集業者が収集した物件データを登録用物件データとして受信する登録用物件データ受信機能と、その登録用物件データを物件データベースに記憶する物件データ記憶機能と、前記不動産業者から物件データの供給依頼となる供給依頼データを受信する供給依頼データ受信機能と、その供給依頼データを受信した場合に、供給依頼データに基づいて前記物件データベースから検索する物件データ検索機能と、該当する物件データが検索された場合に、当該物件データを前記不動産業者に送信する物件データ送信機能と、をコンピュータに実行させるコンピュータプログラムに係る。

上記のコンピュータプログラムを、記録媒体へ記憶させて提供することもできる。ここで、「記録媒体」とは、それ自身では空間を占有し得ないプログラムを担持することができる媒体であり、例えば、フレキシブルディスク、ハードディスク、ＣＤ−Ｒ、ＭＯ（光磁気ディスク）、ＤＶＤ−Ｒなどである。
また、これらの発明に係るプログラムを格納したコンピュータから、通信回線を通じて他のコンピュータへ伝送することも可能である。

（請求項９）
請求項９記載の発明は、会員である不動産業者が静止画および動画などの不動産物件情報に関連する物件データの収集依頼となる収集依頼データを、物件データを収集する物件データ収集業者にネットワークを介して送信し、収集された物件データを会員である不動産業者に対して供給する方法をコンピュータに実行させるプログラムを提供する。
そのプログラムは、前記物件データ収集業者が収集した物件データを登録用物件データとして受信する登録用物件データ受信機能と、その登録用物件データを物件データベースに記憶する物件データ記憶機能と、前記不動産業者から物件データの供給依頼となる供給依頼データを受信する供給依頼データ受信機能と、その供給依頼データを受信した場合に、供給依頼データに基づいて前記物件データベースから検索する物件データ検索機能と、該当する物件データが検索された場合に、当該物件データを前記不動産業者に送信する物件データ送信機能と、をコンピュータに実行させるコンピュータプログラムに係る。

（請求項１０）
請求項１０記載の発明は、請求項８または請求項９に記載のコンピュータプログラムを限定したものであり、不動産物件の潜在契約者である顧客から不動産物件の閲覧希望を受信した場合に、その顧客が閲覧を所望する物件データを顧客端末に送信する顧客用物件データ送信機能を備えたことを特徴とする。

（請求項１１）
請求項１１記載の発明は、請求項１０に記載のコンピュータプログラムを限定したものであり、前記顧客用物件データ送信手段が顧客端末に送信した顧客用物件データに対し、会員である不動産業者の識別データを付加した識別データ付加手段を備えたことを特徴とする。

請求項１から請求項４および請求項６から請求項７記載の発明によれば、不動産業者および顧客が不動産物件の物件案内に掛かる時間効率を改善するシステム、および遠方に存在する不動産物件の情報収集を効率化するシステムを提供することができた。
請求項５記載の発明によれば、不動産物件情報の保護を図るシステムを提供することができた。
請求項８から請求項１１記載の発明によれば、不動産業者および顧客が不動産物件の物件案内に掛かる時間効率を改善したり、遠方に存在する不動産物件の情報収集を効率化するためのコンピュータプログラムを提供することができた。

図１は本発明に係る不動産物件データ供給システムの全体構成を示す概略図であり、図２は、本システムのハードウェア構成を示す概略図であり、図３は、本システムの処理手順を示すフローチャートである。本システムは、不動産物件情報に関連する物件データの収集依頼となる収集依頼データを受信し、その収集依頼データに基づいて、物件データを収集する物件データ収集業者と、その物件データ収集業者が収集した物件データを、ネットワークを介して受信し、物件データを不動産業者に対して供給するシステムである。以下、各機能について説明していく。

不動産物件データ供給システムは、物件データ収集業者が収集した物件データを登録用物件データとして受信する登録用物件データ受信手段と、その登録用物件データを物件データベースに記憶する物件データ記憶手段と、不動産業者から物件データの供給依頼となる供給依頼データを受信する供給依頼データ受信手段と、その供給依頼データを受信した場合に、供給依頼データに基づいて物件データベースから検索する物件データ検索手段と、該当する物件データが検索された場合に、当該物件データを前記不動産業者に送信する物件データ送信手段と、を備えている。
なお、「物件データ」とは、不動産業者が管理する不動産物件情報のことであり、主に建物に関連する静止画および動画のことである。この物件データには、所在地、建物名、設備概要、間取り図、家賃、駐車スペースの有無、最寄り駅、最寄り駅までの距離などの基本データも含めることも可能である。静止画は、例えばデジタルカメラなどで撮影した画像データのことであり、動画は、デジタルビデオカメラなどで撮影した動画データのことである。動画データについては、建物の外観形状のほか、建物の周辺環境や街並なども含めて撮影している。このため、建物以外の周辺の雰囲気なども合わせて認識できるようになっている。また、動画データには、動画の先頭部分を会員の宣伝広告として利用可能とし、リンクが貼られたＵＲＬや会社名を記載した宣伝テロップが流れるようになっている。

なお、「物件データ収集業者」とは、不動産業者が管理する不動産物件の各種データ（静止画および動画など）を収集する専門業者である。本実施形態では、物件データ収集業者１〜物件データ収集業者３までの三つの業者によって構成された例を示している。

本システムは、ＷＷＷサーバ機能、メールサーバ機能、ＤＮＳサーバ機能およびデータベースサーバ機能を有し、ホスティング業者等の環境によりインターネットへ接続可能となっている。ＷＷＷサーバはインターネットを介して会員である不動産業者へ公開されており、物件データ収集業者および不動産業者からの静止画および動画などの不動産物件情報に関連する物件データの登録受付を２４時間３６５日いつでも実施できる運用になっている。このため、物件データベースに蓄積された物件データは常に最新の状態として保存されている。

図２に本システムのハードウェア構成を示す。本システムに係るサーバは、本体内にＣＰＵ（Central Processing Unit：中央処理装置）やメインメモリ等により構成された演算処理部、演算処理の為のソフトウェアを記憶したハードディスク、およびこれらのデータの入出力部である入出力ポートが備えられている。この入出力ポートには、入力部であるキーボードおよびマウス、モニタなどの表示部、インターネットなどの通信ネットワークに接続可能な通信部およびプリンタなどの出力部などの周辺機器が接続されている。ハードディスクには、オペレーティングシステム（ＯＳ）やアプリケーションソフトが備えられている。また、物件データベースは、ＷＷＷサーバとは物理的に異なる別媒体としているが、本体内に内蔵しても良い。

なお、本実施形態における不動産業者、物件データ収集業者および顧客は、それぞれＰＣ端末を備えており、本システムとのデータの送受信にはＰＣ端末によって行われる。ＰＣ端末の構成は、上述したハードウェア構成と基本的には同様であるため、省略する。また、携帯電話やＰＤＡなどの携帯端末のインターネット通信機能を用いるようにしても良い。

（会員登録）
次に、会員登録について説明する。本システムを利用するためには会員登録が必要となる。この会員登録は、不動産業者を対象として、本システムに係るＷＥＢサイトから申し込むことができる。会員登録は、住所、氏名、電話番号、不動産業者登録番号、会員料金の支払い方法などの会員登録に必要な項目を入力することで登録が可能となる。登録によって、ユーザＩＤおよびパスワードが発行される。パスワードは定期的な変更をしないとアクセス不可となってしまう仕組みとなっている。
図４は、本システムに係るＷＥＢサイトのログイン画面を示したものである。画面上にはユーザＩＤおよびパスワードの入力欄が設けられており、会員登録を行った際に与えられたユーザＩＤおよびパスワードを入力することで本システムを利用することができる。図５は、ログイン後の画面を示している。図５に示すように、画面左側にコンテンツ管理として、コンテンツ一覧およびコンテンツ検索項目と、撮影依頼管理として、撮影依頼一覧、撮影依頼登録および撮影依頼検索とが設けられている。

コンテンツ一覧は、左側から「建物コード」、「建物名」、「郵便番号」、「住所」、「静止画」、「動画」、「編集」と並べて配置されている。「建物コード」は、物件データの登録時に建物別に付けたコード番号のことである。「静止画」ボタンをマウス等でクリックすれば静止画が表示される。「動画」ボタンをクリックすれば動画データがストリーミングによって配布される。なお、本実施形態の画像の形式としてはJPEG、動画の形式としてはQuickTimeを採用しているが、これらに限定されるものではない。
コンテンツ検索は、「都道府県・市町村」、「番地」、「建物名」、「建物コード」から希望する検索方法を選択することで検索可能となっている。

撮影依頼一覧は、会員である不動産業者またはシステム運営者が物件データの撮影依頼（収集依頼）を行った記録であり、「撮影依頼受付日」、「撮影状況」、「建物名」、「郵便番号」、「住所」から構成されている。
撮影依頼登録は、会員である不動産業者またはシステム運営者が物件データ収集業者に撮影依頼を行うための入力欄であり、「撮影依頼受付日」、「建物名」、「郵便番号」、「都道府県・市町村」、「番地」、「撮影状況」から構成されている。不動産業者は、各入力欄に必要事項を入力して登録することで、物件データの収集を依頼することになる。
撮影依頼検索は、「撮影依頼受付日」、「撮影状況」、「都道府県・市町村」、「番地」、「建物名」、から構成され、希望する検索方法を選択することで検索可能となっている。
なお、物件データ収集業者は、図５に示したページから物件データの登録等を行うことになるが、物件データ収集業者は、物件データの登録作業のみであるため、物件データ収集業者専用のユーザＩＤおよびパスワードを別途に発行するようにしている。

（物件データベース）
図６は、物件データベースのデータテーブルを示している。物件データベースは、「建物コード」、「建物名」、「住所」、「静止画データＩＤ」、「登録日」、「登録者ＩＤ」、「動画データＩＤ」、「登録日」、「登録者ＩＤ」により構成されている。「登録者ＩＤ」は、物件データ収集業者および会員である不動産業者のいずれかまたは、両方としている。本実施形態における物件データベースには、建物名や住所などの建物情報および静止画のみが格納されており、動画データとは別媒体に記録されている。

（物件データの収集および物件データの記憶）
図３を参照して、物件データ収集業者が物件データを収集してから、物件データベースに記憶されるまでの処理について説明する。収集依頼データ送信手段が物件データ収集業者に収集依頼データを送信する。ここで、「収集依頼データ」とは、物件データ収集業者に対して収集を依頼する物件データのことである。詳細は後述するが、代表的には、物件データの所在地および建物名が該当する。
物件データ収集業者は、収集依頼データ送信手段が物件データの収集依頼となる収集依頼データを受信する。物件データ収集手段が物件データを収集する。物件データ収集手段とは、不動産物件のある現地に行き、静止画および動画を撮影することである。撮影した物件データは、登録用物件データとして所定のフォーマットに変換加工し、登録用物件データとして形成する。そして、登録用物件データ送信手段が登録用物件データを送信する。これは、ＷＥＢサイトからユーザＩＤおよびパスワードを入力してアクセスし、物件データである静止画および動画をアップロードすることである。
登録用物件データ受信手段が、物件データ収集業者が収集した物件データを受信する。物件データ記憶手段が登録用物件データを物件データベースに記憶する。なお、登録用物件データの動画データにおいては、ストリーミングサーバに格納し、静止画などのデータとは別に保管している。つまり、動画データをストリーミング配信とすることで、動画データの無断ダウンロードおよび二次配布等を防止している。

（物件データの供給依頼および物件データの供給）
不動産業者は、次の処理によって物件データの供給を受けることになる。
供給依頼データ受信手段が不動産業者から物件データの供給依頼となる供給依頼データを受信する。この「供給依頼データ」とは、不動産業者の管理物件である不動産物件および不動産業者の顧客が問い合わせなどによって不動産物件の閲覧を希望した場合に、その不動産物件に係る物件データの供給を依頼するためのデータである。これには、顧客が希望する不動産物件の所在地および建物名などから構成される。

供給依頼データを受信すると、物件データ検索手段が供給依頼データに基づいて物件データベースから該当する物件を検索する。該当する物件データが検索されると、物件データ送信手段が検索した物件データを不動産業者に送信する。一方、供給依頼データが物件データベースに存在しない場合には、物件データ収集業者に対し、新規収集依頼データ送信手段が供給依頼データに基づいた物件データの収集を依頼する。これにより、不動産業者が管理している不動産物件と物件データベースに格納されている物件データとの整合性を図ることが容易になる。また、物件データベースに存在しない物件データの補充を図ることができる。
なお、供給された物件データの静止画については、会員のみがダウンロード可能となっている。このため、静止画を用いて紙媒体による不動産チラシを作成することが可能となる。

（顧客への物件データの提供）
上記の処理によって、不動産業者は物件データを供給される。供給された物件データは、不動産業者の店舗に顧客が来訪してきた場合に、店舗内のＰＣのモニタを用いて物件データの確認をしてもらう。静止画はＰＣ内に格納されているが、動画データにおいては、ダウンロードされずにストリーミングによって見てもらう。
また、不動産業者が運営しているＷＥＢサイトに顧客がアクセスし、物件データの閲覧等を所望してきた場合には、その顧客に対して物件データの提供を行うことになる。このような顧客は、不動産物件の潜在契約者でもある。
システム側の処理としては、不動産業者は顧客が所望している物件データを検索するために、物件データベースにアクセスする。顧客が所望する物件データが見つかった場合には、その物件データの供給を受けるために供給依頼データを送信する。該当する物件データを受信した不動産業者は、その物件データのうち、静止画であればダウンロードし、動画であればストリーミングによって顧客に確認してもらう。また、顧客から自宅などの場所で物件データの閲覧希望を申し受けた場合には、顧客用物件データ送信手段が、顧客が閲覧を希望する物件データを顧客端末に送信する。つまり、顧客用のメールアドレスに物件データが掲載されたＵＲＬを送信することになる。顧客は、そのＵＲＬからＷＷＷサーバにアクセスし、物件データを見ることができる。

（識別データの付加）
また、顧客用物件データ送信手段が顧客端末に送信した顧客用物件データには、会員である不動産業者の識別データを付加している。この「識別データ」とは、個々の会員に対して割り当てた識別子のことであり、会員である不動産業者が顧客に対して送信した顧客用物件データのＵＲＬに付加される。つまり、識別データ付加手段が不動産業者の識別データを付加することで、どの不動産業者が送信したかを把握できるようになっている。判別処理としては、会員ナンバーの発行日付と現在日付とを比較し、戻り値の判定を行う。ＯＫであればＵＲＬにアクセス可能となり、ＮＧであればエラー画面へと移動するようにしている。
これは、会員が退会した後はサービスを停止し、コンテンツの保護を図ることを目的としたものである。つまり、顧客が自宅などから見ることができる顧客用物件データに識別データを付加しておけば、不動産業者の退会後でも顧客に送信した顧客用物件データの流出および閲覧等を防止することができる。

（物件データ収集業者の配置）
図１に示すように、本実施形態では物件データ収集業者が複数存在し、地域別に配置されている。つまり、物件データベースに格納された物件データの収集は、物件データ収集業者に代行させる形態であるため、物件データ収集業者を地域別に配置しておけば広範囲における物件データの収集が可能となる。
例えば、本システムは、神奈川県鶴見区を拠点として運営していたとする。会員である不動産業者から鶴見区周辺の物件データの収集依頼を受けた場合には特に問題なく収集することができる。一方、神奈川県でも比較的遠方となる例えば、三浦市などの収集依頼を受けた場合には収集に多くの時間を要することになり時間効率が悪くなる。また、神奈川県外の物件データの収集依頼ともなれば尚更である。
つまり、複数の物件データ収集業者に対し、収集範囲のテリトリーを決めておく。物件データ収集業者１は、鶴見区周辺の担当とし、物件データ収集業者２は、三浦市周辺の担当とし、物件データ収集業者３は、その他地域の担当とする。このようにすれば、遠方に存在する不動産物件の情報収集の効率化を図ることができる。
なお、本実施形態の物件データ収集業者の数は三つの業者としているが、業者数は限定されるものではない。例えば、全国エリアをカバーできるように配置しても良い。また、物件データ収集業者をフランチャイズ化しても良い。

（第二実施形態）
次に、図７および図８を参照して本発明の第二実施形態を説明する。第二実施形態における不動産物件データ供給システムは、物件データの収集依頼を不動産業者から物件データ収集業者に直接依頼するようにしたものである。すなわち、会員である不動産業者から静止画および動画などの不動産物件情報に関連する物件データの収集依頼となる収集依頼データを受信し、その収集依頼データに基づいて、物件データを収集する物件データ収集業者と、その物件データ収集業者が収集した物件データを、ネットワークを介して受信し、物件データを不動産業者に対して供給する不動産物件データ供給システムであって、物件データ収集業者が収集した物件データを登録用物件データとして受信する登録用物件データ受信手段と、その登録用物件データを物件データベースに記憶する物件データ記憶手段と、不動産業者から物件データの供給依頼となる供給依頼データを受信する供給依頼データ受信手段と、その供給依頼データを受信した場合に、供給依頼データに基づいて物件データベースから検索する物件データ検索手段と、該当する物件データが検索された場合に、当該物件データを不動産業者に送信する物件データ送信手段と、を備えている。

不動産業者が物件データ収集業者に物件データの収集依頼を行うことで、不動産業者が所望する物件データの収集が可能となる。例えば、管理物件となった不動産物件を迅速に物件データ化したい場合などに効果的である。また、物件データの収集依頼に関するシステムに掛かる負担を軽減することにもなる。

（ポイント制度）
また、第二実施形態の不動産物件データ供給システムではポイント制度を採用している。これは、不動産業者が物件データ収集業者に物件データの収集依頼をし、物件データ収集業者がシステムに物件データの登録をすることで不動産業者に対してポイントが発生する。このポイントは、本システムを利用する際に必要となる会員料金の割引として利用できる。
図９を参照して本形態の課金ロジックを説明する。不動産業者は、物件データ収集業者に物件データの収集依頼をする。物件データ収集業者は、依頼された物件データの収集をし、収集した物件データを加工修正して登録用物件データとし、物件データベースにアップロードする。物件データベースでは、登録用物件データをカウントするためのカウンタ機能が備えられている。カウンタ機能は、登録用物件データを物件データベースに格納する際に、カウント処理を施す。また、登録用物件データには、どの不動産業者から依頼されたか識別可能な会員ナンバー（ユーザＩＤ）が付加されており、この会員ナンバーを参照して該当する不動産業者にポイントを付与し、ポイント数に応じて翌月の月額会員料金を割引する。累積ポイントはデータベース上で管理され、累積値により翌月の会員料金が計算され、登録を実施するにつれ減額される仕組みとなる。
割引される予定の月額会員料金は、不動産業者に対してメール送信することにより連絡している。また、本システムのＷＥＢサイトから会員専用ページへログインし、確認することもできる。

（旅行会社向けコンテンツ）
また、不動産業者にかえて旅行会社を会員としたサービスを提供することも可能である。これは、旅行会社が管理している旅館やホテルなどの宿泊施設の外観形状、周辺施設および街並などを撮影し、旅行会社にアクセスしてきた顧客に対して見せるようにしたものである。また、オプションとして宿泊施設の内観の撮影もできるようになっている。旅行会社向けコンテンツの場合には、旅行関連のＷＥＢサイトの宿泊施設情報に対し、本システムの物件データとリンクを付加することができる。

以上のように、本発明の不動産物件データ供給システムによれば、不動産業者は、自らが管理する管理物件などの物件データを物件データ収集業者に依頼し、顧客が所望する物件データを静止画および動画として見せる。物件データは、チラシデータよりも情報量が多く、特に動画データにおいては、建物外観のほか、周辺の街並も撮影されているため、顧客が気に入らなければ現地まで行かなくても済むことになる。このため、物件案内における現場同行に掛かる手間を大幅に低減することができ、不動産業者および顧客の時間効率を改善することが可能となる。

なお、上述した実施形態は一例であり、上記に限定されるものではない。例えば、不動産業者のほか、不動産検索サイトの運営者を会員の対象としても良い。この場合、不動産検索サイトの不動産物件の物件データに対し、本システムの物件データベースにリンクを貼るようにし、顧客がアクセスすると本システムを介して物件データを見ることができる仕組みである。

第一実施形態に係る不動産物件データ供給システムの全体構成を示す概略図である。 第一実施形態に係るシステムのハードウェア構成を示す概略図である。 第一実施形態に係るシステムの処理手順を示すフローチャートである。 ＷＥＢサイトのログイン画面を示した図である。 ＷＥＢサイトにログイン後の管理画面を示した図である。 物件データベースのデータテーブルを示した図である。 第二実施形態に係る不動産物件データ供給システムの全体構成を示す概略図である。 第二実施形態に係るシステムの処理手順を示すフローチャートである。 第二実施形態に係るシステムの課金ロジックを説明した図である。

Claims (11)

1. 不動産物件情報に関連する物件データの収集依頼となる収集依頼データを受信し、その収集依頼データに基づいて、前記物件データを収集する物件データ収集業者と、その物件データ収集業者が収集した物件データを、ネットワークを介して受信し、当該物件データを会員である不動産業者に対して供給する不動産物件データ供給システムであって、
   前記物件データ収集業者が収集した物件データを登録用物件データとして受信する登録用物件データ受信手段と、
   その登録用物件データを物件データベースに記憶する物件データ記憶手段と、
   前記不動産業者から物件データの供給依頼となる供給依頼データを受信する供給依頼データ受信手段と、
   その供給依頼データを受信した場合に、供給依頼データに基づいて前記物件データベースから検索する物件データ検索手段と、
   該当する物件データが検索された場合に、当該物件データを前記不動産業者に送信する物件データ送信手段と、
   を備えたことを特徴とする不動産物件データ供給システム。
2. 会員である不動産業者から静止画および動画などの不動産物件情報に関連する物件データの収集依頼となる収集依頼データを受信し、その収集依頼データに基づいて、前記物件データを収集する物件データ収集業者と、その物件データ収集業者が収集した物件データを、ネットワークを介して受信し、前記物件データを前記不動産業者に対して供給する不動産物件データ供給システムであって、
   前記物件データ収集業者が収集した物件データを登録用物件データとして受信する登録用物件データ受信手段と、
   その登録用物件データを物件データベースに記憶する物件データ記憶手段と、
   前記不動産業者から物件データの供給依頼となる供給依頼データを受信する供給依頼データ受信手段と、
   その供給依頼データを受信した場合に、供給依頼データに基づいて前記物件データベースから検索する物件データ検索手段と、
   該当する物件データが検索された場合に、当該物件データを前記不動産業者に送信する物件データ送信手段と、
   を備えたことを特徴とする不動産物件データ供給システム。
3. 前記物件データ収集業者を複数備え、当該複数の物件データ収集業者が地域別に配置されていることを特徴とする請求項１または請求項２に記載の不動産物件データ供給システム。
4. 不動産物件の潜在契約者である顧客から不動産物件の閲覧希望を受信した場合に、その顧客が閲覧を所望する物件データを顧客端末に送信する顧客用物件データ送信手段を備えたことを特徴とする請求項１から請求項３に記載の不動産物件データ供給システム。
5. 前記顧客用物件データ送信手段が顧客端末に送信した顧客用物件データに対し、会員である不動産業者の識別データを付加した識別データ付加手段を備えたことを特徴とする請求項４に記載の不動産物件データ供給システム。
6. 前記供給依頼データが物件データベースに存在しない場合、前記物件データ収集業者に対し、前記供給依頼データに基づいた物件データの収集を依頼する新規収集依頼データ送信手段を備えたことを特徴とする請求項１または請求項２に記載の不動産物件データ供給システム。
7. 前記物件データベースには、登録用物件データをカウントするためのカウンタ機能が備えたことを特徴とする請求項１から請求項６に記載の不動産物件データ供給システム。
8. 不動産物件情報に関連する物件データの収集依頼となる収集依頼データを、物件データを収集する物件データ収集業者にネットワークを介して送信し、収集された物件データを会員である不動産業者に対して供給する方法をコンピュータに実行させるプログラムであって、
   そのプログラムは、前記物件データ収集業者が収集した物件データを登録用物件データとして受信する登録用物件データ受信機能と、
   その登録用物件データを物件データベースに記憶する物件データ記憶機能と、
   前記不動産業者から物件データの供給依頼となる供給依頼データを受信する供給依頼データ受信機能と、
   その供給依頼データを受信した場合に、供給依頼データに基づいて前記物件データベースから検索する物件データ検索機能と、
   該当する物件データが検索された場合に、当該物件データを前記不動産業者に送信する物件データ送信機能と、
   をコンピュータに実行させることとしたコンピュータプログラム。
9. 会員である不動産業者が静止画および動画などの不動産物件情報に関連する物件データの収集依頼となる収集依頼データを、物件データを収集する物件データ収集業者にネットワークを介して送信し、収集された物件データを会員である不動産業者に対して供給する方法をコンピュータに実行させるプログラムであって、
   そのプログラムは、前記物件データ収集業者が収集した物件データを登録用物件データとして受信する登録用物件データ受信機能と、
   その登録用物件データを物件データベースに記憶する物件データ記憶機能と、
   前記不動産業者から物件データの供給依頼となる供給依頼データを受信する供給依頼データ受信機能と、
   その供給依頼データを受信した場合に、供給依頼データに基づいて前記物件データベースから検索する物件データ検索機能と、
   該当する物件データが検索された場合に、当該物件データを前記不動産業者に送信する物件データ送信機能と、
   をコンピュータに実行させることとしたコンピュータプログラム。
10. 不動産物件の潜在契約者である顧客から不動産物件の閲覧希望を受信した場合に、その顧客が閲覧を所望する物件データを顧客端末に送信する顧客用物件データ送信機能を備えたことを特徴とする請求項８または請求項９に記載のコンピュータプログラム。
11. 前記顧客用物件データ送信手段が顧客端末に送信した顧客用物件データに対し、会員である不動産業者の識別データを付加した識別データ付加手段を備えたことを特徴とする請求項１０に記載のコンピュータプログラム。
    

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