JP2005352729A - 建物修繕計画算出装置 - Google Patents

Abstract

【課題】 建物の各種修繕対象物の点検結果とその重要度等を反映した建物の修繕計画を算出する建物修繕計画算出装置を提案することを課題とする。
【解決手段】 建物が有する各種修繕対象物の修繕の必要性を判断する基準値である基準修繕必要度と過去に行われた定期点検時の修繕対象物毎の既存修繕必要度とが記憶された修繕必要度ファイル１２と、前記各種修繕対象物の定期点検の周期である点検周期が記憶された点検周期ファイル１３と、最新の定期点検時の修繕対象物毎の最新修繕必要度を入力する修繕必要度入力手段と、前記基準修繕必要度と前記修繕必要度と前記点検周期と前記最新修繕必要度とに基づいて基準修繕実施時期を算出する基準修繕周期算出手段４１と、前記基準修繕周期算出手段４１で算出された前記基準修繕実施時期を表示する基準修繕周期出力手段とを備える建物修繕計画算出装置。
【選択図】 図１

Description

本発明は、建物の点検結果に基づき当該建物が有する修繕対象物の修繕時期及びその費用を算出する、建物修繕計画算出装置に関する。

ビル等の建物は、外壁の塗装、防水材、壁紙、床材等を含めた建物本体の品質が維持されるとともに、電気設備、空調設備、給排水設備、昇降設備等の各種機器設備が機能することにより、快適な居住空間が提供されている。このため、建物本体や各種機器設備等（以下「修繕対象物」という場合がある）を定期的に点検、修繕をすることは、建物の快適な状況を維持する上で重要である。

修繕対象物の点検作業には、主に法規制点検と自主点検とがある。
法規制点検は、法律により予め制定された項目で行われるものであり、その内容は、設置設備、建物及び各種設備の用途、延べ床面積などにより決定される。一方、自主点検は、特に基準がないため、通常、建物の所有者からの要求や管理業者の経験則により、点検項目や内容が決定される。

しかしながら、このようにして決定された自主点検は、特に基準が設けられていないことから、その点検内容が建物の所有者や点検業者よって大きく異なる場合や、同じ建物の場合でも常駐による点検と巡回による点検とで管理仕様が異なる場合があるため、客観性に欠けるという問題点を有していた。

従来、これらの管理仕様に基づいて行われた点検結果は、その内容が経験則や建物管理者から要求された項目のみで行われていること等から、客観的なデータを得ることができずに、その後の修繕計画に生かされない場合が多かった。また、これらの点検は、主に各修繕対象物の不具合を発見することを目的として行われているため、管理仕様には修繕計画が含まれていない場合が多く、各種修繕対象物の不具合が発覚し修繕の必要性が発生したときには、建物管理者は定期的に行う点検に要する費用とは別にその費用を負担する必要があった。

このため、点検データを修繕計画に反映させる方法として、特許文献１に、建物の構成要素の劣化状態を定量的に表す建物診断データを入力して、この建物診断データに基づいて構成要素ごとに将来的な修繕時期及び修繕コストを算出する建物管理装置が開示されている。

前記建物管理装置は、建物の各種修繕対象物の点検の段階で、その劣化度を５段階、修繕の優先度を７段階に区分けして評価を行い、その結果を入力することで、修繕対象物毎の修繕時期を含めた将来的な管理コストを算出し、その算出結果を表形式で出力するものである。これにより、点検結果に応じた修繕計画を行うことが可能となり、修繕コストの信頼性を高めることが可能となる。また、この修繕計画を含んだ建物管理を実施することで、建物管理者の支出を削減することが可能となった。
特開２００２−３０４４５８号公報（［００６３］−［０１０８］、図１−図１２）

ところで、前記の建物管理装置は、各種修繕対象物の点検結果に基づき、その修繕計画を行うものであるが、その評価は１回の点検結果に基づき設定されているものであり、客観性に欠けているという問題点を有している。つまり、前記の修繕計画は、定期的に行われる点検結果を総合して判断するものではなく、最新の点検結果の劣化度及び優先度のみに基づきその評価を行うため、劣化の進行状況が的確に判断されていない場合があった。

また、前記の修繕計画には、その建物内での各修繕対象物の重要度は反映されておらず、例えば、電気供給設備等が点検の結果よりも劣化の進行が早まった場合において、その修繕が間に合わずに、建物全体の機能が止まる場合がある。

本発明は、前記の問題点を解決するためになされたものであり、建物の各種修繕対象物の点検結果とその重要度等を反映した建物の修繕計画を算出する建物修繕計画算出装置を提案することを課題とする。

このような課題を解決するために、請求項１に係る発明は、建物が有する各種修繕対象物の修繕の必要性を判定する基準値である基準修繕必要度と過去に行われた定期点検時の修繕対象物毎の既存修繕必要度とが記憶された修繕必要度記憶手段と、前記修繕対象物毎の定期点検の周期である点検周期が記憶された点検周期記憶手段と、最新の定期点検時の修繕対象物毎の最新修繕必要度を入力する修繕必要度入力手段と、前記修繕必要度記憶手段に記憶された前記基準修繕必要度及び前記既存修繕必要度と、前記点検周期記憶手段に記憶された前記点検周期と、前記修繕必要度入力手段により入力された前記最新修繕必要度とに基づいて基準修繕実施時期を算出する基準修繕周期算出手段と、前記基準修繕周期算出手段で算出された前記基準修繕実施時期を表示する基準修繕周期表示手段とを備えることを特徴とする建物修繕計画算出装置である。

また、請求項２に記載の発明は、請求項１に記載の建物修繕計画算出装置であって、前記基準修繕周期算出手段は、前記修繕必要度記憶手段に記憶された前記基準修繕必要度をα、前記既存修繕必要度をｙ₀、前記点検周期記憶手段に記憶された前記点検周期をＡ、修繕必要度入力手段により入力された前記最新修繕必要度をｙ₁として、（α−ｙ₁）×Ａ／（ｙ₁−ｙ₀）の式により前記基準修繕実施時期を算出することを特徴としている。

かかる建物修繕計画算出装置は、修繕必要度入力手段により入力された最新修繕必要度ｙ₁と過去に行われた定期点検の結果である既存修繕必要度ｙ₀とに基づいて、下式（式１）により基準修繕実施時期を算出するものである。そのため、下式によれば一回のみの点検から劣化の進行を予測するのではなく、複数回の点検結果に基づいて各修繕対象物の劣化の進行を予測することになるので、より正確な修繕計画を算出することが可能となる。ここで、下式で算出される基準修繕実施時期は、修繕の周期を算出するものであり、これを現在の年月日に加えれば、基準修繕実施年月日が算出される。
（α−ｙ₁）×Ａ／（ｙ₁−ｙ₀） （式１）

また、請求項３に記載の発明は、請求項１又は請求項２に記載の建物修繕計画算出装置であって、前記各種修繕対象物の前記建物の運用に対する影響度を入力する影響度入力手段と、前記影響度入力手段により入力された前記影響度に対応する補正値が記憶された補正値記憶手段と、前記影響度入力手段により入力された前記影響度に対応する補正値を前記補正値記憶手段から抽出する補正値抽出手段と、前記基準修繕周期算出手段により算出された前記基準修繕実施時期に前記補正値抽出手段により抽出された前記補正値を加えることにより修繕対象物毎の補正修繕実施時期を算出する補正修繕周期算出手段と、前記補正修繕周期算出手段で算出された前記補正修繕実施時期を表示する補正修繕周期表示手段とを備えることを特徴としている。

かかる建物修繕計画算出装置は、建物が有する各種修繕対象物が故障した場合にその建物に与える影響度を入力することにより、その修繕対象物の修繕のタイミングを調節する補正値を算出する。つまり、建物が有する各修繕対象物が故障した際に該建物に及ぼす影響を予測し、これを安全率として修繕計画に加えることで、建物の運用に悪影響を及ぼさないタイミングで修繕を行う時期を決定するため好適である。

また請求項４に記載の発明は、請求項３に記載の建物修繕計画算出装置であって、前記修繕対象物毎の設置台数を入力する設置台数入力手段と、前記影響度入力手段により入力された影響度と、前記設置台数入力手段により入力された当該修繕対象物の設置台数とに基づいて修繕計画の要否を判定する修繕要否判定手段とを備えることを特徴としている。

かかる建物修繕計画算出装置は、故障した際に建物に及ぼす影響度が低い修繕対象物でも、設置台数が多い場合には散発的に修繕作業が発生する可能性があり、建物の運用に影響をきたすこともあることを考慮したものであり、修繕の要否に設置台数の影響を考慮することにより、より効率的な修繕計画を作成することが可能となる。

また、請求項５に記載の発明は、請求項４に記載の建物修繕計画算出装置であって、前記修繕対象物毎の修繕の対象となる部品の部品数を入力する部品数入力手段と、前記修繕対象物毎の修繕の対象となる部品の部品単価とこの修繕に伴う作業費とが記憶された修繕単価記憶手段と、前記修繕要否判定手段で修繕計画が不要と判定された以外の修繕対象物に関して、前記部品数入力手段により入力された前記部品数と前記修繕単価記憶手段に記憶された前記部品単価及び前記作業費とに基づいて、修繕対象物毎の修繕費用を算出する修繕費用算出手段と、前記補正修繕周期算出手段で算出された前記補正修繕実施時期と前記修繕費用算出手段で算出された前記修繕費用とを前記修繕要否判定手段で修繕計画が不要と判定された以外の修繕対象物毎に並べた修繕実施表を出力する修繕実施表出力手段とを備えることを特徴としている。

かかる建物修繕計画算出装置は、算出された修繕対象物毎の修繕時期と、当該修繕対象物毎の修繕に要する費用を算出し、一覧で表示するため、ひと目で修繕対象物毎の修繕時期及び費用を把握することが可能となり、建物が有する各種修繕対象物に対する特別な知識を有していない建物管理者等でも、修繕計画を立案することが可能となる。ここで、修繕の対象となる部品とは、劣化や消耗によって修繕の必要が生じる修繕対象物毎の部品であって、各種機器設備が有する消耗部品の他、外壁材、床材、配水管等、建物が有するあらゆる部材が含まれる。また、部品数入力手段において入力される部品数の単位は、数量、容量、面積等、当該部品に応じて適宜設定する。そして、修繕費用算出手段では、修繕対象物毎の修繕の対象となる部品数に部品単価を乗じたものに作業費を加えることにより修繕対象物毎の修繕費用を算出する。なお、作業費が部品単価に含まれるときは、上記修繕費用の算出において作業費を加える必要はない。

さらに、請求項６に記載の発明は、請求項５に記載の建物修繕計画算出装置であって、前記修繕要否判定手段で修繕計画が不要と判定された以外の修繕対象物に関して、前記補正修繕周期算出手段で算出された前記修繕対象物毎の補正修繕実施時期と、前記修繕費用算出手段で算出された前記修繕対象物毎の修繕費用とに基づいて、各年度に対応する前記修繕費用を加算することにより年度毎の修繕費用を算出するライフサイクルコスト算出手段と、前記ライフサイクルコスト算出手段で算出された前記年度毎の修繕費用を出力するライフサイクルコスト出力手段とを備えることを特徴としている。

かかる建物修繕計画算出装置は、年度毎の費用を集計して出力するため、当該建物の管理者は、修繕の費用や修繕の日程等を含めた年度計画をたてやすくなる。また、これらの修繕時期や費用は、全体計画（ライフサイクルコスト）として出力されるため、これを利用すれば、建物の生涯にわたる運営管理の計画をより正確に行うことが可能となる。

本発明の建物修繕計画算出装置によれば、建物の各種修繕対象物の点検結果とその重要度等を反映した建物の修繕計画を算出することが可能となる。

本発明の好適な実施の形態について、図面を参照して詳細に説明する。なお、以下の説明において、同一要素には同一の符号を用い、重複する説明は省略する。

本実施の形態に係る建物修繕計画算出装置は、受変電設備、空調機器、給排水設備、消防設備など多種多様な設備機器（修繕対象物）を備えたビルや各種施設等の建物において、その点検結果に基づいて修繕計画を算出するものであり、図１に示すように、記憶装置１、出力装置２、入力装置３、演算処理部４を少なくとも備えるコンピュータから構成されている。また、記憶装置１には、コンピュータを建物修繕計画算出装置として機能させるための図示しないプログラムが格納されている。

＜記憶装置＞
記憶装置１は、半導体メモリや磁気ディスクなどから構成されており、図１に示すように、修繕必要度ファイル１２、点検周期ファイル１３、補正値ファイル１４、修繕単価ファイル１７を格納している。すなわち、本実施形態では、記憶装置１が修繕必要度記憶手段、点検周期記憶手段、補正値記憶手段、修繕単価記憶手段として機能する。また、記憶装置１には、設備機器ファイル１１、台数判定ファイル１５、機器別補正値ファイル１６、修繕周期ファイル１８、ライフサイクルコストファイル１９も格納されている。

設備機器ファイル１１には、図２に示すような、当該建物が有する各種設備機器のリスト（以下「設備リスト」という場合がある）１１Ａが記憶されており、当該設備リスト１１Ａには、各種設備機器の「名称」、「修繕内容」、設備機器メーカーによる「推奨修繕実施年」等が予め記憶されている。そして、該設備リスト１１Ａには、後記する影響度入力欄２２により入力された各種設備機器毎の「影響度」、設置台数入力欄２３により入力された各種設備機器の「設置台数」及び部品数入力欄２４により入力された各種設備機器の「台数毎の部品数」が、随時記憶される。

修繕必要度ファイル１２には、図３に示すように、過去に行われた定期点検により得られた各種設備機器の既存修繕必要度が設備機器ファイル１１に記憶された各種設備機器のリストに対応した修繕必要度一覧表１２Ａが記憶されている。また、定期点検により得られた「最新修繕必要度」も、後記する最新修繕必要度入力欄２１により入力されると、修繕必要度ファイル１２に記憶される。また、該修繕必要度ファイル１２には、定期点検により得られた各種設備機器の修繕必要度について、修繕を実施するための判定基準となる基準修繕必要度が記憶されている。

なお、修繕必要度は、点検者が設備機器毎にその劣化状況等により、その修繕の必要性を点数化したものである。本実施の形態では、図４の修繕必要度判定基準表１２Ｂに示すように、各設備機器毎の点検項目に応じて加算された点数を１０段階で区分するものとし、基準修繕必要度は８とする。

ここで、本実施の形態では、修繕必要度一覧表１２Ａにおいて、最新修繕必要度と、過去１回の既存修繕必要度とを記憶する構成としたが、これに限定されるものではなく、過去の定期点検に伴い入力した全修繕必要度を記憶する構成としてもよい。また、修繕必要度を１０段階で区分するものとしたが、これに限定されるものではなく、修繕必要度の評価方法は適宜定めればよい。

点検周期ファイル１３には、定期点検の周期である点検周期が各種設備機器毎に記憶されている。当該点検周期は、建物の所有者や管理業者により予め設定されてある。なお、点検周期ファイル１３に記憶された点検周期は、設備機器ファイル１１に記憶された推奨修繕実施年に基づいて、当該建物修繕計画算出装置により算出する構成としてもよい。

補正値ファイル１４には、図５に示すように、後記する補正値抽出手段において、各種設備機器の影響度に応じて該設備機器の修繕時期に対する補正値を設定するための補正値換算表１４Ａが記憶されている。図５の補正値換算表１４Ａには、後記する影響度入力欄２２により入力された各種設備機器の建物の運用に対する影響度の範囲に応じた補正値が記憶されており、本実施の形態では、影響度の範囲を４段階に区分してその補正値を−２，−１，０及び台数判定として設定されている。なお、影響度の区分数や区分する範囲、及び補正値は、前記のものに限定されるものではなく、状況に応じて適宜設定すればよい。

台数判定ファイル１５には、図６の台数判定表１５Ａに示すように、設備機器の修繕実施の要否を判定する基準値が記憶されている。この基準値は、後記する修繕要否判定手段により設置台数入力欄２３に入力されて設備機器ファイル１１に記憶された設置台数と対比される。

ここで、本実施の形態では、設置台数が５台以上の場合は修繕作業を行い、５台未満の場合は修繕作業を行わないものとしている。なお、修繕作業の実施の要否を判定する台数は、前記のものに限定されるものではなく、建物の規模や使用目的等に応じて、適宜設定してもよい。

機器別補正値ファイル１６には、図７の補正値リスト１６Ａに示すように、後記する補正値抽出手段４２において抽出された補正値及び修繕要否判定手段４４の判定結果が設備機器ファイル１１に記憶された機器リストに対応して、各種設備機器毎に記憶されている。

修繕単価ファイル１７には、設備機器ファイル１１に記憶された各種設備機器毎の修繕内容に対応した単価（部品単価）が記憶されている。同ファイルには、図８の単価表１７Ａに示すように、各種設備機器の名称、修繕内容、修繕単価が記憶されている。
なお、各種設備機器毎の修繕単価は、物価の変動に伴い、随時変更することが可能である。この場合において、修繕単価の変更時には、後記する入力装置３を用いて行う。
また、本実施の形態では、修繕内容に応じた修繕単価がを記憶するものとしたが、この他作業費や、部品数、容量等に応じた単価が記憶されていてもよく、修繕単価は、建物が有する修繕対象物に応じて適宜設定される。

修繕周期ファイル１８には、各種設備機器毎に、入力装置３により入力された「設置台数」と「最新修繕必要度」、修繕単価ファイル１７から抽出された「修繕単価」、後記する基準修繕周期算出手段４１により算出された「基準修繕時期」、後記する補正値抽出手段４２により抽出された「補正値」、後記する修繕周期算出手段４４により算出された修繕費用（「金額」）と「補正修正時期」等が、図９の修繕実施リスト１８Ａに示すように一覧形式にまとめて記憶される。

ライフサイクルコストファイル１９は、後記するライフサイクルコスト算出手段４６により算出された、年度毎の修繕に要する費用が、図１０のライフサイクルコスト一覧表１９Ａのように、表形式で記憶される。

＜出力装置＞
出力装置２は、ディスプレイ、プリンタ及び記録媒体書込手段等を備えており、各種設備機器の点検結果に基づく各種入力データの入力欄のディスプレイ表示、各種記憶データや演算結果のディスプレイ表示、プリンタ出力、記録媒体書き込み等を行うものである。

各種設備機器の点検結果の入力時には、図１１に示すように、ディスプレイ上に各種設備機器毎に最新修繕必要度入力欄２１、影響度入力欄２２、設置台数入力欄２３、部品数入力欄２４等の入力部を含む点検結果入力表２０が表示される。操作者により、後記する入力装置３を利用して、各入力部に所定のデータを入力されると、各データは、記憶装置１の所定のファイルに記憶される。なお、当該点検結果入力表２０は、プリンタや記録媒体書込手段等により出力することも可能である。

ここで、本実施の形態では、当該建物の運営に伴い、設備機器の増減があることを踏まえ、影響度、設置台数及び台数毎の各種部品数をそれぞれ影響度入力欄２２、設置台数入力欄２３及び部品数入力欄２４において入力する構成としたが、これに限定されるものではなく、設備機器の変更がない場合には、予め設備機器ファイル１１に記憶された影響度、設置台数、部品数をその後の演算処理に使用すればよい。また、本実施の形態では、台数毎の各種部品数のみを入力する構成としたが、必要に応じて、部品数の入力とともに部品名称を入力する構成としてもよい。

また、当該出力装置２は、後記する演算処理部４により算出された各種設備機器毎の基準修繕実施時期や補正修繕実施時期のディスプレイ表示や、図９や図１０に示すような、修繕実施表１８Ａやライフサイクルコスト一覧表１９Ａのディスプレイ表示やプリンタ出力等も行う。

すなわち、本実施の形態では、出力装置２が後記する基準修繕周期算出手段４１により算出された各種設備機器毎の基準修繕実施時期のディスプレイ表示を行う基準修繕周期表示手段と、補正修繕周期算出手段４３により算出された補正修繕実施時期のディスプレイ表示を行う補正修繕周期表示手段と、補正修繕周期算出手段４３と後記する修繕費用算出手段４５と後記する修繕要否判定手段４４との結果をまとめた修繕実施表を出力する修繕実施表出力手段と、後記するライフサイクルコスト算出手段４６の算出結果を出力するライフサイクルコスト出力手段として機能する。

＜入力装置＞
入力装置３は、出力装置２のディスプレイに表示された設置台数入力欄２３、影響度入力欄２２、最新修繕必要度入力欄２１等の各入力部に所定のデータを入力するためのものであり、キーボード、マウス、記憶媒体読み込み手段等から構成されている。

すなわち、本実施の形態では、入力装置３が各種設備機器の点検結果から算出された最新修繕必要度を入力する修繕必要度入力手段と、建物の運用に対する各種設備機器の影響度を入力する影響度入力手段と、各種設備機器の設置台数を入力する設置台数入力手段と、各種設備機器毎の修繕の対象となる部品の部品数を入力する部品数入力手段として機能する。

＜演算処理部＞
演算処理部４は、図１に示すように、基準修繕周期算出手段４１、補正値抽出手段４２、補正修繕周期算出手段４３、修繕要否判定手段４４、修繕費用算出手段４５及びライフサイクルコスト算出手段４６を備えて構成されている。

基準修繕周期算出手段４１は、記憶装置１に記憶された建物が有する各種設備機器の修繕の必要性を判定する基準値である基準修繕必要度と、過去に行われた定期点検時の設備毎の既存修繕必要度と、各種設備機器の定期点検の周期である点検周期と、入力装置３により入力された最新の定期点検時の設備毎の最新修繕必要度とに基づいて基準修繕実施時期を算出するものである。

基準修繕周期算出手段４１による基準修繕実施時期の算出は、修繕必要度ファイル１２に記憶された基準修繕必要度をα、既存修繕必要度をｙ₀、点検周期ファイル１３に記憶された点検周期をＡ、入力装置３を介して入力された最新修繕必要度をｙ₁として、下式（式１）により算出される。
（α−ｙ₁）×Ａ／（ｙ₁−ｙ₀） （式１）

すなわち、基準修繕周期算出手段４１は、定期点検が行われてその最新修繕必要度が入力された設備機器に関して、修繕必要度記憶ファイル１２の中からその設備機器に対応する基準修繕必要度と既存修繕必要度とを読み出すとともに点検周期ファイル１３に記憶された点検周期を読み出して、（式１）に代入することで、当該設備機器の修繕するまでの期間である基準修繕実施時期（修繕周期）を算出する。そして、この算出された基準修繕実施時期を現在の年月日に加えれば、基準修繕実施年月日が算出される。

補正値抽出手段４２は、入力装置３を介して影響度入力欄２２に入力された影響度を、補正値ファイル１４に記憶された補正置換算表１４Ａ（図５参照）に当てはめて、該影響度に対応する補正値を抽出するものである。

本実施の形態では、補正値は影響度に応じて−２年、−１年、０年及び台数判定の４段階に区分けされており、例えば機器が故障した場合の建物に与える影響度が、点検の結果当該建物の５０％以上に及ぶ場合は、図５の補正値換算表から、補正値は−２年となる。なお、影響度応じた補正値の区分けは、上記に示した区分けに限定されるものではなく、各種設備機器や建物の状況などに応じて適宜設定するものとする。ここで、影響度とは、設備機器が故障した場合の建物に与える影響範囲（延べ面積）を示すものである。つまり、影響度が５０％の設備機器が故障した場合、該建物の約５０％が機能しなくなることを意味している。

補正修繕周期算出手段４３は、基準修繕周期算出手段４１により算出された基準修繕実施時期と補正値抽出手段４２により抽出された補正値とに基づいて、各種設備機器の最適の修繕実施時期を算出するものである。

つまり、補正修繕周期算出手段４３は、補正値抽出手段４２により補正値が抽出された後、基準修繕周期算出手段４１において算出されて修繕周期ファイル１８に記憶された基準修繕実施時期（基準修繕周期）を読み出して、この基準修繕実施時期に補正値抽出手段４２により抽出された補正値を加える計算を行い、設備機器毎の補正修繕実施時期（補正修繕周期）を算出するものである。そして、この補正修繕実施時期に現在の年月日を加えれば、修繕に最適な実施年月日を算出することができる。
なお、補正修繕周期算出手段４３により算出された、補正修繕実施時期は、補正値とともに、修繕周期ファイル１８に保存される。

修繕要否判定手段４４は、補正値抽出手段４２においてその影響度により台数判定とされた設備機器に関して、入力装置３を介して入力された各種設備機器の設置台数とに基づいて修繕の要否を判定するものである。
すなわち、修繕要否判定手段４４は、その台数が多いと、影響度が小さいと判断された設備機器でも、散発的に修繕作業が発生することにより、建物の運用に影響をきたすことがあるため、このような設備機器に関しては、修繕を実施する判定を下すものである。

例えば、図２に示す基本照明のように、その影響度が５％未満で設置台数が３０台の場合、図５の補正置換算表では、その影響度により台数判定とされ、図６の台数判定表により、修繕作業の実施の判定を行う。そして、当該設備は、設置台数が３０台のため、図６より、修繕作業を実施するという判定が下される。

なお、補正修繕周期算出手段４３により抽出された補正値と修繕要否判定手段４４により下された修繕作業の要否の判定結果は、図７の補正値リスト１６Ａに示すように、各種設備機器毎に随時機器別補正値ファイル１６に記憶される。

修繕費用算出手段４５は、修繕要否判定手段４４で修繕計画が不要と判定された以外の設備機器に関して、入力装置３により入力された設備機器毎の設置台数と部品数とを乗じて算出した総部品数量に、修繕単価ファイル１７から抽出された前記設備機器に対応する修繕単価を乗ずることにより設備毎の修繕費用を算出するものである。当該修繕費用算出手段４５により算出された各種設備機器の修繕費用は、図９に示す最適修繕実施リスト１８Ａのように表形式にまとめられ、ディスプレイ表示されるとともに修繕周期ファイル１８に記憶される。

ライフサイクルコスト算出手段４６は、修繕要否判定手段４４で修繕計画が不要と判定された以外の設備機器に関して、補正修繕周期算出手段４３で算出された設備機器毎の補正修繕実施時期と、修繕費用算出手段４５で算出された設備機器毎の修繕費用とに基づいて、各年度に対応する修繕費用を加算することにより年度毎の修繕費用を算出するものである。

当該ライフサイクルコスト算出手段４６により算出された建物のライフサイクルコストは、図１０に示すライフサイクルコスト一覧表１９Ａのように、表形式にまとめられ、ディスプレイ表示されるとともにライフサイクルコストファイル１９に記憶される。ここで、本実施の形態では、ライフサイクルコストとして年度毎の修繕費用を算出するものとしたが、各種設備機器毎の年周期毎（３０年周期、５０年周期等）の修繕費用や各種設備機器を区分（電器設備、空調設備等）して区分毎の修繕費用を算出するものとしてもよく、ライフサイクルコストの算出項目は限定されるものではない。

次に本実施の形態に係る修繕計画算出装置の動作を図１２に示すフローチャートを参照しつつ説明する。

修繕計画算出装置を起動すると出力装置２であるディスプレイ上に図１１に示す点検結果入力表２０が表示される（Ｓ１）。点検結果入力表２０は、設備機器毎に最新修繕必要度入力欄２１と影響度入力欄２２と設置台数入力欄２３と部品数入力欄２４が設けられているので、マウスやキーボード等の入力装置３を介して、定期点検結果に基づいて最新修繕必要度の入力（Ｓ２）と影響度の入力（Ｓ３）と各種設備機器の設置台数・部品数の入力（Ｓ４）を行う。

ここで、点検結果入力表２０の各入力欄２１，２２，２３，２４への数値の入力は、前記の方法に限定されるものではなく、点検時に各数値が入力された記憶媒体を、記憶媒体読み込み手段を介して読み込む方法を用いてもよい。

最新の修繕必要度が入力されると、基準修繕周期算出手段４１が起動して基準修繕時期の算出（Ｓ５）が行われる。

また、基準修繕周期算出手段４１による基準修繕時期の算出（Ｓ５）と並行して、補正値抽出手段４２も起動して、影響度入力欄２２に入力された各種設備機器の影響度に基づいて、補正値抽出手段４２による、補正値の抽出（Ｓ６）が実行される。

続いて、補正修繕周期算出手段４３が起動し、基準修繕周期算出手段４１により算出された基準修繕時期に、補正値抽出手段４２により抽出された補正値を加算して補正修繕時期を算出する（Ｓ７）。

また、補正値抽出手段４２による補正値の抽出（Ｓ６）の結果、その影響度が小さく、台数判定による修繕作業の要否を決定する設備機器がある場合には、修繕要否判定手段４４が起動して、該設備機器の設置台数に基づいて、修繕の要否判定が行われる（Ｓ８）。

次に、修繕費用算出手段４５が起動して、修繕要否判定手段４４による修繕の要否判定により、修繕作業を行う設備機器に対して、その設置台数、部品数と修繕単価ファイル１７に記憶された該設備機器の修繕単価とを乗ずる計算が行われて、修繕費用の算出（Ｓ９）が行われる。

修繕費用算出手段４５による修繕費用の算出が行われると、ディスプレイ上には、図９に示すような、各種設備機器の名称、修繕内容、設置台数、部品数、修繕費用、補正修繕時期等が記載された修繕実施リスト１８Ａが表示される（Ｓ１０）。ここで、修繕実施リスト１８Ａをプリンタ等により出力する場合は、ディスプレイに表示された印刷ボタンをクリックすることにより行う。また、修繕実施リスト１８Ａは、記憶媒体書込み手段によりフロッピー（登録商標）ディスクなどの記憶媒体に保存することも可能である。

さらに、ディスプレイ上に表示されたライフサイクルコストボタンをマウス等の入力手段３を介してクリックするなど、所定の方法によりライフサイクルコスト算出手段４６が起動されると、年度毎に各設備機器の修繕費用を加算することにより、当該建物のライフサイクルコストを算出する（Ｓ１１）。

そして、ライフサイクルコスト算出手段４６によるライフサイクルコストの算出が行われると、ディスプレイ上には図１０に示すような、ライフサイクルコスト一覧表１９Ａが表示される（Ｓ１２）。ここで、修繕実施リスト１９Ａをプリンタ等により出力する場合は、ディスプレイに表示された印刷ボタンをクリックすることにより行う。また、ライフサイクルコスト一覧表１９Ａは、フロッピー（登録商標）ディスクなどの記憶媒体書込み手段により記憶媒体に保存することも可能である。

このように、本実施の形態に係る建物修繕計画算出装置によれば、建物が有する多種の設備機器について、定期点検により得られた設置台数、部品数、影響度、修繕必要度を入力するだけで、各設備機器について、それぞれの修繕時期と修繕費用とを、迅速かつ的確に算出することができる。

また、修繕時期の算出は、１回の点検結果によって算出するのではなく、過去に行われた点検結果をも含めて行うため、より的確な時期を算出することが可能となる。
また、各設備機器が故障した場合に、当該建物の運用にどの程度支障をきたすかを示す影響度により、修繕時期を補正するため、影響度が大きい設備機器に関しては、故障する前に確実に修繕を行うことが可能となる。

また、修繕計画の算出には設置台数も考慮しているため、影響度が少なくても、その設置台数により故障の際に建物の運用に支障をきたす設備機器に関しても修繕計画を行い、より優れた建物管理を行うことを可能としている。

また、本実施の形態に係る建物修繕計画算出装置は、ライフサイクルコストの算出も行うため、建物管理者は、予め年度毎の修繕費用を把握することができ、年度計画をたてやすい。

以上、本発明について、好適な実施形態について説明したが、本発明は前記各実施形態に限られず、本発明の趣旨を逸脱しない範囲で適宜設計変更が可能である。
例えば、本実施の形態では、修繕時期の算出において、２回の定期点検結果に基づいて算出するものとしたが、３回以上の点検結果に基づいて修繕時期を算出するものとしてもよい。

また、本実施の形態では、予め設定された点検周期に基づき修繕時期を算出する構成としたが、点検実施日を入力することにより、前回の点検日からの周期を算出して、これを式１に代入して修繕時期を算出する構成としてもよい。

また、本実施の形態では、影響度が低くかつ設置台数が少ない設備機器に関して、修繕費用の算出を行わず、修繕計画に含まない構成としたが、前記設備機器を含めて、修繕計画を行い、ライフサイクルコストを算出してもよいことはいうまでもない。
また、修繕時期算出の算定式は、本実施の形態に示した式に限定されるものではない。

また、設備機器を指定することにより修繕の対象となる設備機器毎の部品数が定まる場合には、部品数の入力を省略してもよいことはいうまでもない。

本発明の実施の形態に係る建物修繕計画算出装置の構成を示すブロック図である。 設備機器ファイルの内容を示す図である。 修繕必要度ファイルの内容を示す図である。 修繕必要度の区分を示す図である。 補正値ファイルの内容を示す図である。 台数判定ファイルの内容を示す図である。 機器別補正値ファイルの内容を示す図である。 修繕単価ファイルの内容を示す図である。 修繕周期ファイルの内容を示す図である。 ライフサイクルコストファイルの内容を示す図である。 最新修繕必要度入力欄、影響度入力欄、設置台数入力欄を示す図である。 建物修繕計画算出装置の動作を示すフローチャートである。

符号の説明

１ 記憶装置
２ 出力装置
３ 入力装置
４ 演算処理部
１２ 修繕必要度ファイル
１３ 点検周期ファイル
１４ 補正値ファイル
１７ 修繕単価ファイル
１８ 修繕周期ファイル
１９ ライフサイクルコストファイル
４１ 基準修繕周期算出手段
４２ 補正値抽出手段
４３ 補正修繕周期算出手段
４４ 修繕要否判定手段
４５ 修繕費用算出手段
４６ ライフサイクルコスト算出手段

Claims (6)

1. 建物が有する各種修繕対象物の修繕の必要性を判定する基準値である基準修繕必要度と過去に行われた定期点検時の修繕対象物毎の既存修繕必要度とが記憶された修繕必要度記憶手段と、
   前記修繕対象物毎の定期点検の周期である点検周期が記憶された点検周期記憶手段と、
   最新の定期点検時の修繕対象物毎の最新修繕必要度を入力する修繕必要度入力手段と、
   前記修繕必要度記憶手段に記憶された前記基準修繕必要度及び前記既存修繕必要度と、前記点検周期記憶手段に記憶された前記点検周期と、前記修繕必要度入力手段により入力された前記最新修繕必要度とに基づいて基準修繕実施時期を算出する基準修繕周期算出手段と、
   前記基準修繕周期算出手段で算出された前記基準修繕実施時期を表示する基準修繕周期表示手段と、
   を備えることを特徴とする建物修繕計画算出装置。
2. 前記基準修繕周期算出手段は、前記修繕必要度記憶手段に記憶された前記基準修繕必要度をα、前記既存修繕必要度をｙ₀、前記点検周期記憶手段に記憶された前記点検周期をＡ、修繕必要度入力手段により入力された前記最新修繕必要度をｙ₁として、（α−ｙ₁）×Ａ／（ｙ₁−ｙ₀）の式により前記基準修繕実施時期を算出することを特徴とする、請求項１に記載の建物修繕計画算出装置。
3. 前記各種修繕対象物の前記建物の運用に対する影響度を入力する影響度入力手段と、
   前記影響度入力手段により入力された前記影響度に対応する補正値が記憶された補正値記憶手段と、
   前記影響度入力手段により入力された前記影響度に対応する補正値を前記補正値記憶手段から抽出する補正値抽出手段と、
   前記基準修繕周期算出手段により算出された前記基準修繕実施時期に前記補正値抽出手段により抽出された前記補正値を加えることにより修繕対象物毎の補正修繕実施時期を算出する補正修繕周期算出手段と、
   前記補正修繕周期算出手段で算出された前記補正修繕実施時期を表示する補正修繕周期表示手段と、
   を備えることを特徴とする、請求項１又は請求項２に記載の建物修繕計画算出装置。
4. 前記修繕対象物毎の設置台数を入力する設置台数入力手段と、
   前記影響度入力手段により入力された影響度と、前記設置台数入力手段により入力された当該修繕対象物の設置台数とに基づいて修繕計画の要否を判定する修繕要否判定手段と、
   を備えることを特徴とする、請求項３に記載の建物修繕計画算出装置。
5. 前記修繕対象物毎の修繕の対象となる部品の部品数を入力する部品数入力手段と、
   前記修繕対象物毎の修繕の対象となる部品の部品単価とこの修繕に伴う作業費とが記憶された修繕単価記憶手段と、
   前記修繕要否判定手段で修繕計画が不要と判定された以外の修繕対象物に関して、前記部品数入力手段により入力された前記部品数と前記修繕単価記憶手段に記憶された前記部品単価及び前記作業費とに基づいて、修繕対象物毎の修繕費用を算出する修繕費用算出手段と、
   前記補正修繕周期算出手段で算出された前記補正修繕実施時期と前記修繕費用算出手段で算出された前記修繕費用とを前記修繕要否判定手段で修繕計画が不要と判定された以外の修繕対象物毎に並べた修繕実施表を出力する修繕実施表出力手段と、
   を備えることを特徴とする、請求項４に記載の建物修繕計画算出装置。
6. 前記修繕要否判定手段で修繕計画が不要と判定された以外の修繕対象物に関して、前記補正修繕周期算出手段で算出された前記修繕対象物毎の補正修繕実施時期と、前記修繕費用算出手段で算出された前記修繕対象物毎の修繕費用とに基づいて、
   各年度に対応する前記修繕費用を加算することにより年度毎の修繕費用を算出するライフサイクルコスト算出手段と、
   前記ライフサイクルコスト算出手段で算出された前記年度毎の修繕費用を出力するライフサイクルコスト出力手段と、
   を備えることを特徴とする、請求項５に記載の建物修繕計画算出装置。

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